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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Carta ao Leitor
É com grande satisfação que apresentamos a terceira edição do Anuário Securitização
e Financiamento Imobiliário. Esta nova edição traz algumas novidades com relação à
disposição e ao conteúdo.

Visando uma melhor compreensão de todos os canais atuais de financiamento e


investimento imobiliários, optamos por apresentar uma introdução um pouco mais longa
com alguns dados gerais das principais formas existentes de captação e aplicações de
recursos no setor. Deste modo, o leitor pode, em um só lugar, avaliar os principais números
do setor, do financiamento imobiliário realizado a partir de recursos oriundos do Fundo
de Garantia do Tempo de Serviço e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos, às
captações de recursos no mercado de capitais por empresas dos setores de construção,
incorporação e participação e securitizadoras imobiliárias. Este texto introdutório é seguido
por um capítulo extenso, com uma grande quantidade de dados e estatísticas para cada
uma destas alternativas existentes.

O capítulo de rankings também traz novidades. Para levar em consideração a crescente


importância dos Fundos de Investimento Imobiliário, abrimos uma nova categoria,
denominada Mercado Secundário, com rankings que ordenam os fundos negociados nos
ambientes de bolsa e balcão da BM&FBOVESPA de acordo com quatro diferentes critérios.

Para facilitar a consulta, concentramos em um único capítulo a tradicional tabela dos


principais termos e condições de financiamentos oferecidos por instituições financeiras à
pessoa física na compra da casa própria. Os dados são apresentados de forma padronizada,
permitindo uma comparação direta entre os produtos dos diversos ofertantes.

Completamos a publicação com um capítulo dedicado às questões de natureza jurídico-


regulamentar. Escrito especialmente para este Anuário pelo escritório Souza, Cescon, Barrieu
& Flesch, o artigo lista as principais leis e regulamentos que foram criados ou alterados
durante o ano de 2009 e que impactam direta ou indiretamente os mercados cobertos por
esta publicação.

O alcance, a repercussão e o interesse gerados pela segunda edição deste Anuário nos
encorajaram a manter o modelo adotado no ano anterior. Assim, esta publicação conta
também com uma edição em língua inglesa, denominada Year in Review - 2010: Brazilian
Real Estate Finance and Securitization, e ambas são gratuitas.

Cometários, criticas e sugestões de nossos leitores serão muito bem-vindos. Gostaríamos de


encorajá-los a entrar em contato com a Uqbar através do endereço info@uqbar.com.br.

Desejamos a todos um bom uso do Anuário!

Equipe Uqbar.

© Março 2010 Uqbar

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PATROCINADORES

A RB Capital é uma empresa independente, especializada em operações de


crédito estruturado e gestão de investimentos imobiliários, que se diferencia
pela sua capacidade de desenvolver e entregar soluções inovadoras e eficientes
aos seus Clientes e Investidores e, ao mesmo tempo, comprometer o capital
necessário para o desenvolvimento dos negócios.
www.rbcapital.com.br

A Interservicer é uma das maiores empresas de serviços de crédito imobiliário


do Brasil e possui uma equipe de profissionais com larga experiência no setor,
prestando serviços de analise documental, repasses, auditoria, gestão e cobrança
de recebíveis para Bancos, Securitizadoras e Construtoras.
www.interservicer.com.br

A Portfolio Asset é uma gestora de recursos focada na estruturação e gestão


de veículos de investimento dirigidos à área imobiliária. A excelência nos
serviços oferecidos está alicerçada na vasta experiência de seus sócios que, há
mais de 20 anos, estruturam e administram investimentos imobiliários.
www.portfolioasset.com.br

O PMKA combina qualidade técnica, vasta experiência em negócios imobiliários e


profundo conhecimento da dinâmica empresarial do setor, que contribuem para
uma melhor performance na identificação, avaliação, discussão e proposição de
soluções eficazes.
www.pmka.com.br

A BRAZILIAN SECURITIES foi criada em 2000 para desenvolver o mercado


brasileiro de títulos imobiliários. Foi a primeira empresa no Brasil a receber a
classificação AA1.BR da Moody’s Investors Service, referente sua emissão de
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). As emissões da Brazilian Securities
totalizaram R$ 3,65 bilhões em dezembro de 2009, o que representava 25% do
mercado brasileiro.
www.braziliansecurities.com.br

SOUZA, CESCON, BARRIEU & FLESCH ADVOGADOS é formado por profissionais


com ampla experiência em todas as áreas do direito, com escritórios integrados
nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. O escritório é
reconhecido em diversas publicações internacionais como líder em diversas
áreas do direito, incluindo mercado de capitais.
www.scbf.com.br

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PATROCINADORES

O Banco Máxima desenvolveu apurado conhecimento técnico para oferecer


Soluções de Excelência na Estruturação de Operações de Crédito. Responsável
pela Estruturação e Colocação de Operações Lastreadas em CCBs, no valor de
R$ 1,2 bilhão, nos últimos 4 anos, inicia em 2010 suas Operações Creditícias no
Segmento Imobiliário.
www.bancomaxima.com.br

A NSG CAPITAL é uma administradora de recursos focada em Private Equity (FIP),


securitização de recebíveis (FIDC’s e CRI’s) e fundos de investimentos dedicados
e abertos. Autorizada a administrar carteira de valores mobiliários pela CVM, é
especializada no mercado brasileiro, e conta com uma equipe de profissionais
de elevado padrão em escritórios no Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre.
www.nsgcapital.com.br

Pioneira na securitização imobiliária no Brasil, a CIBRASEC lidera o mercado


de emissões de CRI com R$ 4,5 bilhões emitidos e participação de mercado de
31% (Jan/10). Com sólido grupo de acionistas composto pelos principais bancos
brasileiros além de organismos multilaterais estrangeiros, A CIBRASEC possui
Rating A+(bra) Fitch Ratings.
www.cibrasec.com.br

Votorantim Asset é a gestora de recursos de terceiros do Banco Votorantim


e hoje está entre as 15 maiores do mercado. É especializada na elaboração
de soluções financeiras, desenvolvendo fundos condominiais, produtos
customizados em crédito privado, direitos creditórios, imobiliários, bem como nas
demais categorias de ativos para os segmentos de Investidores Institucionais,
Empresas e Private Banking.
www.vam.com.br

Os trabalhos integrados das equipes, nas diversas áreas de atuação, dão


à Navarro Advogados a expertise para assistir o cliente no planejamento,
desenvolvimento e implementação da estruturação de qualquer operação ou
negócio de seu interesse, buscando sempre soluções criativas para viabilização
segura dos seus objetivos.
www.navarro.adv.br

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ÍNDICE

Índice dE CONTEÚDO
Introdução ..............................................................................................................................................................................................................................................9
Capítulo I - Financiamento Imobiliário.............................................................................................................................................................................................. 14
Fundo de Garantia DO Tempo de Serviço.................................................................................................................................................................................. 16
Repasses do Governo....................................................................................................................................................................................................................... 18
Renda Fixa ........................................................................................................................................................................................................................................... 20
SBPE ........................................................................................................................................................................................................................................... 22
Cédula de Crédito Imobiliário.............................................................................................................................................................................................. 24
Letras de Crédito Imobiliário............................................................................................................................................................................................... 26
Letras Hipotecárias.................................................................................................................................................................................................................. 29
Renda Variável.................................................................................................................................................................................................................................... 32
Ações ........................................................................................................................................................................................................................................... 34
Cotas de FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.............................................................................................................................................................. 36
Securitização ...................................................................................................................................................................................................................................... 40
CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (cri)............................................................................................................................................................... 42
Estrutura das Operações.............................................................................................................................................................................................. 44
Sênior-subordinada................................................................................................................................................................................................ 44
Sobre-garantias........................................................................................................................................................................................................ 45
Build-to-suit................................................................................................................................................................................................................ 46
Sale lease-back.......................................................................................................................................................................................................... 46
Emissores.............................................................................................................................................................................................................................. 47
Aetatis............................................................................................................................................................................................................................. 49
Altere............................................................................................................................................................................................................................. 51
Beta.................................................................................................................................................................................................................................. 52
Brazilian Securities................................................................................................................................................................................................. 53
BRC.................................................................................................................................................................................................................................... 54
Cibrasec......................................................................................................................................................................................................................... 55
Gaia................................................................................................................................................................................................................................... 55
Pátria............................................................................................................................................................................................................................... 56
PDG.................................................................................................................................................................................................................................... 56
RB Capital...................................................................................................................................................................................................................... 57
RB Capital Residencial............................................................................................................................................................................................ 58
Safra............................................................................................................................................................................................................................... 58
Cedentes................................................................................................................................................................................................................................ 59
CRÉDITO Residencial.................................................................................................................................................................................................. 59
CRÉDITO CoRPORATIVO................................................................................................................................................................................................. 59
Investidores........................................................................................................................................................................................................................ 60
Cotas de FUNDOS DE INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS (FIDC)..................................................................................................................... 60

Capítulo II - Rankings de 2009............................................................................................................................................................................................................... 63


Emissões ........................................................................................................................................................................................................................................... 64
CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIO (CRI).................................................................................................................................................................... 66
Cotas de FIDC IMOBILIÁRIOS...................................................................................................................................................................................................... 67
Cotas de FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (fii)..................................................................................................................................................... 68
ENTIDADES EMISSORAS........................................................................................................................................................................................................................ 69
SECURITIZADORAS IMOBILIÁRIAS............................................................................................................................................................................................... 71
FUNDOS ............................................................................................................................................................................................................................................ 73
FUNDOS DE INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS (FIDC)............................................................................................................................... 73
FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (fii)................................................................................................................................................................ 73
Mercado Secundário........................................................................................................................................................................................................................ 74
Cotas de FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (fii)..................................................................................................................................................... 75

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ÍNDICE

Terceiros ........................................................................................................................................................................................................................................... 77
Administradores........................................................................................................................................................................................................................ 79
Advogados..................................................................................................................................................................................................................................... 80
Agências de Classificação de Risco................................................................................................................................................................................... 81
Agentes Fiduciários.................................................................................................................................................................................................................. 83
Auditores....................................................................................................................................................................................................................................... 84
Estruturadores......................................................................................................................................................................................................................... 86

Capítulo Iii - Termos & Condições de Financiamento de Pessoa Física................................................................................................................................ 87


Bancos Comerciais, Múltiplos, Caixas e Cias. Hipotecárias . .......................................................................................................................................... 88
Capítulo iv - Regulamentação e Legislação POR SOUZA, CESCON, BARRIEU & FLESCH ADVOGADOS.............................................................................. 92
PRINCIPAIS ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS E NORMATIVAS............................................................................................................................................................... 95
DECISÕES DO COLEGIADO DA CVM...................................................................................................................................................................................................... 98

Índice dE figuras
Os dados de gráficos desta publicação têm como data base 31 de dezembro de 2009.
Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre este mercado, utilize o Orbis.

Figura 1 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização por Lastro Imobiliário e Não-Imobiliário (em R$ milhões)............................................2
Figura 2 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)................................................................. 12
Figura 3 - Histórico da Participação das Emissões Imobiliárias por Crédito Residencial e Corporativo................................................................................ 13
Figura 4 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões).............................................................................................. 14
Figura 5 - Financiamento Médio por Unidade (em R$)....................................................................................................................................................................... 14
Figura 6 - Saldo de Repasses do Governo (em R$).............................................................................................................................................................................. 16
Figura 7 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões).............................................................................................. 19
Figura 8 - Financiamento Médio por Unidade (em R$)....................................................................................................................................................................... 20
Figura 9 - Variação Acumulada (%)............................................................................................................................................................................................................ 20
Figura 10 - Depósitos de CCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)............................................................................................................................. 22
Figura 11 - Estoque de CCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)................................................................................................................................ 22
Figura 12 - Estoque de CCI na CETIP – Composição por Indexador (% de montante)................................................................................................................. 22
Figura 13 - Negociações de CCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)....................................................................................................................... 23
Figura 14 - Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)............................................................................................................................. 25
Figura 15 - Estoque de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)................................................................................................................................ 25
Figura 16 - Estoque de LCI na CETIP – Composição por Indexador (% de montante)................................................................................................................. 25
Figura 17 - Negociações de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)...................................................................................................................... 26
Figura 18 - Depósitos de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)............................................................................................................................. 28
Figura 19 - Estoque de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)................................................................................................................................. 28
Figura 20 - Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)........................................................................................................................ 28
Figura 21 - Número e Montante de Registros de Ofertas Publicas de Ações de Empresas do Setor Imobiliario (em R$ milhões)............................... 31
Figura 22 - Número e Montante de Emissões Primárias de Ações de Empresas do Setor Imobiliario (em R$ milhões)................................................. 32
Figura 23 - Áreas de Atuação das Companhias Imobiliárias que Emitiram Ações em 2009.................................................................................................... 32
Figura 24 - Número de FII por Tipo de Ativo-lastro ............................................................................................................................................................................... 35
Figura 25 - Histórico do Montante de Emissões de FII (em R$ milhões)....................................................................................................................................... 35
Figura 26 - Histórico do Patrimônio Líquido de FII (em R$ milhões)............................................................................................................................................... 36
Figura 27 - Histórico da Capitalização de Mercado de FII (em R$ milhões).................................................................................................................................. 36
Figura 28 - Composição da Capitalização de Mercado por tipo de Imóvel (% de montante).................................................................................................... 37
Figura 29 - Composição da Capitalização de Mercado por Finalidade (% de montante)............................................................................................................ 37
Figura 30 - Rendimento Mensal Histórico de FII - 10+ negociados no ano 2009........................................................................................................................ 38

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ÍNDICE

Figura 31 - Rentabilidade Anual Histórica de FII - 10+ negociados no ano 2009........................................................................................................................ 38


Figura 32 - Depósitos de CRI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)............................................................................................................................ 42
Figura 33 - Estoque de CRI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)................................................................................................................................ 43
Figura 34 - Negociações de CRI na CETIP e BMF&BOVESPA – Evolução Histórica (em R$ milhões)...................................................................................... 43
Figura 35: Estrutura Sênior-subordinada ............................................................................................................................................................................................... 44
Figura 36: Estrutura de Sobre-garantias . ............................................................................................................................................................................................... 45
Figura 37: Estrutura de Build-to-suit ....................................................................................................................................................................................................... 45
Figura 38: Estrutura de Sale and lease back ......................................................................................................................................................................................... 46
Figura 39 - Número de Securitizadoras Imobiliárias Registradas.................................................................................................................................................... 46
Figura 40 - Participação no Montante de Emissões em 2009 por Securitizadora Imobiliária................................................................................................. 47
Figura 41 - Participação Acumulada no Montante de Emissões por Securitizadora Imobiliária............................................................................................. 47
Figura 42 -Aetatis - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)............................................................................................................................................. 49
Figura 43 - Aetatis - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial............................................................................... 49
Figura 44 - Altere - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões).............................................................................................................................................. 50
Figura 45 - Altere - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial................................................................................. 50
Figura 46 - Beta - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)................................................................................................................................................ 51
Figura 47 - Beta - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial................................................................................... 51
Figura 48 - Brazilian Securities - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões).................................................................................................................... 52
Figura 49 - Brazilian Securities - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial....................................................... 52
Figura 50 - BRC - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)................................................................................................................................................. 53
Figura 51 - BRC - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial.................................................................................... 53
Figura 52 - Cibrasec - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)......................................................................................................................................... 54
Figura 53 - Cibrasec - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial........................................................................... 54
Figura 54 - Pátria - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões).............................................................................................................................................. 55
Figura 55 - Pátria - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial................................................................................. 56
Figura 56 - RB Capital - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)...................................................................................................................................... 57
Figura 57 - RB Capital - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial......................................................................... 57
Figura 58 - RB Capital Residencial - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões).............................................................................................................. 58
Figura 59 - RB Capital Residencial - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial................................................. 58
Figura 60 - Número de Cedentes de Crédito Residencial por Atividade Econômica - Ano 2009............................................................................................. 59
Figura 61 - Número de Cedentes de Crédito Corporativo por Atividade Econômica - Ano 2009.............................................................................................. 59
Figura 61 - Número de Cedentes de Crédito Corporativo por Atividade Econômica - Ano 2009.............................................................................................. 60
Figura 62 - Participação do Montante Emitido de CRI em 2009 por Classe de Investidor......................................................................................................... 60
Figura 63 - Histórico do Montante de Emissões de Cotas de FIDC Imobiliários (em R$ milhões).......................................................................................... 62
Figura 64 - Histórico do Patrimônio Líquido de FIDC Imobiliários (em R$ milhões..................................................................................................................... 62

Índice dE tabelas
Os dados de tabelas desta publicação têm como data base 31 de dezembro de 2009.
Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre este mercado, utilize o Orbis.

Tabela 1- Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS................................................................................................................................ 14


Tabela 2 - Saldo de Repasses do Governo.............................................................................................................................................................................................. 16
Tabela 3 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE.............................................................................................................................. 19
Tabela 4 - Caderneta de Poupança Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica..................................................................................................................... 20
Tabela 5 - Ofertas Públicas de Ações Registradas na CVM em 2009 de Empresas do Setor Imobiliário............................................................................... 31
Tabela 6 - Emissões Primárias de Ações Realizadas por Empresas do Setor Imobiliário em 2009....................................................................................... 32
Tabela 7 - Securitizadoras Imobiliárias Registradas na CVM em 2009........................................................................................................................................... 46
Tabela 8 - Lista de FIDC Imobiliários......................................................................................................................................................................................................... 61

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ÍNDICE

Tabela 9 - Ranking de Emissões de CRI por Montante Emitido em 2009....................................................................................................................................... 65


Tabela 10 - Ranking de Emissões de CRI por Montante Emitido – Consolidado.......................................................................................................................... 65
Tabela 11 - Ranking de Emissões de Cotas de FIDC Imobiliários por Montante Emitido em 2009......................................................................................... 66
Tabela 12 - Ranking de Emissões de Cotas de FIDC Imobiliários por Montante Emitido – Consolidado............................................................................... 66
Tabela 13 - Ranking de Emissões de Cotas de FII por Montante Emitido em 2009.................................................................................................................... 67
Tabela 14 - Ranking de Emissões de Cotas de FII por Montante Emitido – Consolidado.......................................................................................................... 67
Tabela 15 - Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido em 2009................................................................................................................................... 70
Tabela 16 - Ranking de Emissores de CRI por Número de Operações em 2009.......................................................................................................................... 70
Tabela 17 - Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido – Consolidado......................................................................................................................... 71
Tabela 18 - Ranking de Emissores de CRI por Número de Operações – Consolidado................................................................................................................ 71
Tabela 19 - Ranking de FIDC por Montante de PL – Consolidado..................................................................................................................................................... 72
Tabela 20 - Ranking de FII por Montante de PL – Consolidado......................................................................................................................................................... 72
Tabela 21 - Ranking de Negociações de Cotas de FII por Montante................................................................................................................................................ 74
Tabela 22 - Ranking de Negociações de Cotas de FII por Número de Negócios........................................................................................................................... 74
Tabela 23 - Ranking de Rentabilidade Acumulada no Ano de Cotas de FII.................................................................................................................................... 75
Tabela 24 - Ranking de Capitalização de Mercado de Cotas de FII – Consolidado...................................................................................................................... 75
Tabela 25 - Ranking dos Administradores de FII por Montante de PL – Consolidado................................................................................................................. 78
Tabela 26 - Ranking dos Administradores de FII por Número de Operações – Consolidado.................................................................................................... 78
Tabela 27 - Ranking dos Advogados por Montante Emitido de CRI em 2009............................................................................................................................... 79
Tabela 28 - Ranking dos Advogados por Número de Operações de CRI em 2009....................................................................................................................... 80
Tabela 29 - Ranking das Agências de Classificação de Risco por Montante de CRI Classificado em 2009 ........................................................................ 80
Tabela 30 - Ranking das Agências de Classificação de Risco por Número de Títulos de CRI Classificado em 2009......................................................... 80
Tabela 31 - Ranking das Agências de Classificação de Risco por Montante de CRI Classificado – Consolidado............................................................... 80
Tabela 32 - Ranking das Agências de Classificação de Risco por Número de Títulos de CRI Classificado – Consolidado............................................... 81
Tabela 33 - Ranking dos Agentes Fiduciários por Montante Emitido de CRI em 2009............................................................................................................... 82
Tabela 34 - Ranking dos Agentes Fiduciários por Número de Operações de CRI em 2009...................................................................................................... 82
Tabela 35 - Ranking dos Agentes Fiduciários por Montante Emitido de CRI – Consolidado..................................................................................................... 82
Tabela 36 - Ranking dos Agentes Fiduciários por Número de Operações de CRI – Consolidado............................................................................................ 83
Tabela 37 - Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobiliárias por Montante Emitido de CRI em 2009...................................................................... 83
Tabela 38 - Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobiliárias por Número de Operações de CRI em 2009............................................................. 83
Tabela 39 - Ranking dos Auditores de FII por Montante de PL – Consolidado.............................................................................................................................. 84
Tabela 40 - Ranking dos Auditores de FII por Número de Operações - Consolidado.................................................................................................................. 84
Tabela 41 - Ranking dos Estruturadores de FII por Montante Emitido em 2009.......................................................................................................................... 85
Tabela 42 - Ranking dos Estruturadores de FII por Número de Operações em 2009................................................................................................................. 85
Tabela 43 - Termos e Condições de Financiamento Imobiliário de Bancos Comerciais, Múltiplos, Caixas e Cia Hipotecárias . .................................... 88

© 2010 Uqbar

A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e verificação
dos dados apresentados neste documento. Nossas informações foram obtidas de fontes que consideramos fidedignas,
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8
INTRODUÇÃO
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO INTRODUÇÃO

O ano de 2009 foi um ano atípico, em especial para o setor imobiliário. Indicador preciso das oscilações de
perspectiva econômica que afetaram o país ao longo do ano, o mercado financeiro mostrou precaução e
ceticismo no primeiro semestre e, à medida que se constatava que a crise não iria se alongar ou se aprofundar,
crescente otimismo na parte final do ano. Como consequência, os números consolidados do ano, para muitas
alternativas de mercado de financiamento imobiliário, indicam um desempenho acima da média. Por outro
lado, o Governo, atuando como a força anti-cíclica na economia, marcou presença durante todo o ano. Como
resultado, as fontes de recursos governamentais mostraram forte crescimento em 2009.

Como a atuação no setor imobiliário destas duas forças, Governo e mercado, se deu de forma distinta, a
organização dos números deste Anuário foi feita a partir da perspectiva de duas fontes primárias de recursos,
associadas em maior ou menor escala a uma destas duas forças: o contribuinte, cuja contribuição na forma de
impostos é administrada pelo Governo através de seus programas e fundos de investimento; e o investidor, que
aplica direta ou indiretamente, suas economias em instrumentos que financiam o setor imobiliário.

Abaixo apresentamos os grandes números para as principais alternativas de financiamento imobiliário do


mercado brasileiro de acordo com este critério. Tentamos buscar tendências indo além de uma comparação com
o ano anterior. Dados históricos e um detalhamento quantitativo mais completo sobre estas alternativas podem
ser encontrados no primeiro capítulo deste Anuário.

Das fontes de recursos que advêm do contribuinte e são intermediadas pelo Governo, o Fundo de Garantia do
Tempo de Serviço (FGTS) apresentou o maior crescimento. O Fundo, através da Caixa Econômica Federal (CEF),
financiou R$ 15,57 bilhões em empréstimos habitacionais em 2009, representando um crescimento nominal
de 47,4% em relação ao total financiado em 2008. Este montante possibilitou o financiamento de 381 mil
unidades, contra 282 mil em 2008.

Repasses do governo vinculados ao setor imobiliário atingiram R$ 31,39 bilhões no período de 2009 até o
mês de outubro. Este valor vem crescendo em média quase 30,0% anualmente desde 2004, quando totalizava
R$ 9,31 bilhões.

Investidores pessoas físicas e institucionais compõem a outra importante fonte de recursos para estes mercados,
através de investimentos em instrumentos de renda fixa, renda variável e securitização.

Dentre os investimentos em renda fixa, a caderneta de poupança continua sendo a principal fonte de captação
de recursos para o setor imobiliário pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). O saldo de
caderneta de poupança no país cresceu de R$ 91,43 bilhões, no final do ano de 2000, para R$ 253,61 bilhões,
em dezembro de 2009. Neste ano, até outubro, foram concedidos novos empréstimos com os recursos da
caderneta de poupança em um valor total de R$ 26,44 bilhões, para o financiamento de 233 mil unidades.

Dentre as formas de captação de recursos junto a investidores de renda fixa, merece também destaque a Letra de
Crédito Imobiliário (LCI). O montante de depósitos destas letras na CETIP subiu de R$ 3,44 bilhões em 2006 para
R$ 26,19 bilhões em 2009. Ao mesmo tempo, o montante em estoque de LCI na CETIP cresceu consistentemente
desde maio de 2008, quando este estava em R$ 6,93 bilhões, até dezembro de 2009, quando a cifra atingiu
R$ 15,51 bilhões. Porém, o fato de o montante em estoque no final de 2009 ser inferior ao montante de depósitos
feitos durante o ano, demonstra que a natureza destes títulos ainda é de curto prazo. As negociações de LCI na
CETIP, negligentemente baixas no período entre 2004 e 2007, saltaram de um nível de R$ 103,1 milhões, em 2008,
para R$ 915,2 milhões em 2009.

Já os números relativos às Letras Hipotecárias (LH), título mais antigo vinculado ao financiamento imobiliário,
continuam a apontar uma tendência de papel declinante neste setor, apesar de se notar uma recuperação no
nível de estoque deste título no final de 2009. Os depósitos de LH na CETIP, apesar de terem aumentado de um

10
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO INTRODUÇÃO

montante irrisório de R$ 566,2 milhões em 2008 para um montante de R$ 3,46 bilhões em 2009, estão em queda
desde 1999, quando o montante atingiu R$ 11,90 bilhões. O estoque de LH na CETIP atingiu R$ 3,73 bilhões no
final de 2009, depois de ter caído abaixo de R$ 700,0 milhões no último mês de junho. Para se ter uma perspectiva,
o nível de estoque de LH já alcançou quase R$ 14,00 bilhões durante o ano de 2004. Finalmente, o montante de
negociações de LH tem girado bem abaixo de R$ 500,0 milhões nos últimos cinco anos, depois de estar acima de
R$ 10,00 bilhões durante vários anos na década passada.

Outro título de crédito que se destacou no ano foram as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI). O nível de depósitos
destes títulos na CETIP se aproximou dos R$ 7,00 bilhões, um salto marcante se considerarmos que os depósitos no
final de 2007 ainda não superavam a marca de R$ 1,00 bilhão. O estoque de CCI na CETIP, por sua vez, tem crescido
consistentemente nos últimos quatro anos, multiplicando em sete vezes seu valor neste período, registrando um nível
de R$ 12,70 bilhões no final de 2009. Quanto ao volume anual de negociações, o mesmo girou em torno de R$ 1,50
bilhão nos últimos dois anos, sendo que antes de 2007 as negociações de CCI eram praticamente inexistentes.

Os mercados de renda variável tiveram importante contribuição através dos Fundos de Investimento Imobiliário
(FII) e do retorno de emissões de ações de empresas do setor imobiliário. O primeiro teve o seu maior ano da
história. O segundo, apesar de ter ainda ficado distante do grande desempenho do setor em 2007, foi capaz de
renascer das cinzas de 2008 e ainda conseguir com que o ano se tornasse um dos seus melhores em termos
de emissão.

Durante o ano, o setor de FII recebeu atenção especial do mercado. Importantes avanços ocorreram no arcabouço
jurídico-regulamentar, culminando com a sanção da Lei 12.024 em agosto de 2009, que possibilitou a isenção
tributária dos fundos nos investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários, LCI e LH e a passagem da
Resolução 3.792 do Conselho Monetário Nacional, que altera os limites de investimento dos fundos de pensão,
possibilitando aplicações em FII em um valor de até dez por cento do patrimônio líquido destas instituições.

Uma demanda crescente por parte de investidores interessados em diversificação e um melhor retorno de seus
investimentos, em um ambiente de taxas de juro historicamente baixas, promete expandir substancialmente a
base de investidores neste mercado. A atuação do investidor pessoa física, beneficiado pela isenção tributária
aplicável para os investimentos em FII, já mostra sinais claros de impacto no mercado detectados através do
movimento de alta no mercado secundário dos fundos negociáveis na BM&FBOVESPA e da sua participação
majoritária na demanda das ofertas públicas registradas na CVM no final do ano. Quanto aos investidores
institucionais, a atuação tem sido ausente até o momento, mas os mandatos indicam uma participação
crescente, principalmente por parte dos fundos de pensão.

O mercado de ofertas públicas e o mercado secundário de ações de empresas de incorporação, construção e


participação voltaram a mostrar força no segundo semestre de 2009. Com valorizações acima de 100,0% ao
longo do ano, várias empresas aproveitaram esta janela e se capitalizaram com novas ofertas públicas. Foram
oito emissões diferentes que, na média, captaram mais de R$ 800,0 milhões por operação.

Após oito anos consecutivos de crescimento, o mercado brasileiro de securitização apresentou seu primeiro
ano de retração, em termos de montante de títulos emitidos. Reflexo da crise financeira mundial, que afetou o
mercado brasileiro de forma mais contundente até o final do primeiro semestre de 2009, o mercado decresceu
26,3% comparativamente ao ano anterior. O mercado de securitização com lastro imobiliário também apresentou
retração, porém devido à importância crescente do setor imobiliário na economia brasileira, esta foi bem menor
que a do mercado como um todo, 13,0%. Como consequência, o total das operações com lastro imobiliário em
2009 superou um quarto das emissões totais.

11
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO INTRODUÇÃO

Figura 1 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização por Lastro Imobiliário e Não-Imobiliário (em R$ milhões)

*Não foi considerado o FIDC Sistema Petrobrás NP

As operações de securitização imobiliária foram lastreadas em duas classes de ativos-lastro: o Crédito Imobiliário,
que agrega os créditos decorrentes de financiamentos para a aquisição de imóveis residenciais ou comerciais,
e o Aluguel, que consolida os créditos decorrentes de contratos de locação típica e atípica e de constituição de
direito real de superfície. As operações com lastro em Aluguel tiveram um montante quase equivalente ao do ano
anterior, porém uma participação maior no total de emissões, chegando a 44,5%.

Figura 2 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)
Histórico do Montante de Emissões por Ativo Lastro (em R$ milhões)
5.000

4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Aluguel Crédito Imobiliário

*Não foi considerado o FIDC Sistema Petrobrás NP

O principal título de securitização imobiliária é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), emitido por Companhias
Securitizadoras de Créditos Imobiliários (CSCI ou Securitizadora Imobiliária). Apesar do montante emitido em 2009
ser inferior ao do ano anterior, R$ 3,80 bilhões contra R$ 4,70 bilhões, a tendência é claramente crescente, como
demonstra o estoque destes títulos na CETIP que aumentou quatro vezes nos últimos dois anos, fechando 2009
no valor de R$ 10,57 bilhões.

12
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO INTRODUÇÃO

O crédito imobiliário securitizado via CRI registrou um aumento na participação dos créditos originados junto
a pessoas físicas decorrentes da compra de imóveis residenciais (Crédito Residencial), que voltaram a crescer
em 2009 para cerca de um terço do total de emissões. O montante de Crédito Residencial securitizado no
ano também foi recorde, R$ 1,44 bilhão. Porém, créditos decorrentes do financiamento de imóveis industriais
ou comerciais para grandes empresas (Crédito Corporativo) continuam a representar a maior parte do crédito
securitizado anualmente, sendo que em 2009 estes representaram 64,7% do total securitizado.

Figura 3 - Histórico da Participação das Emissões Imobiliárias por Crédito Residencial e Corporativo

Com relação ao perfil dos investidores de CRI durante 2009, é nítido o crescimento relativo da participação do
investidor pessoa física neste mercado, atingindo mais de 25,0% do total, sendo que esta participação esteve
abaixo de 10,0% nos últimos dois anos. Tal tendência está em linha com a maior capacidade recente dos
bancos de colocar títulos privados de renda fixa perante investidores pessoa física, principalmente aqueles
clientes de alta renda. A participação de pessoas físicas em investimentos em CRI deverá se intensificar, de
forma indireta, com a Lei 12.024. Com a nova lei, o benefício fiscal existente para pessoa física que investe em
CRI foi replicado através da estrutura dos FII. Consequentemente, tornou-se possível a aquisição destes títulos
pelo pequeno investidor através da estrutura dos fundos imobiliários e multiplicou-se o potencial de distribuição
e colocação tanto das cotas dos FII como dos próprios CRI.

Finalmente, vale a pena ressaltar as emissões de cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC)
dedicados ao setor imobiliário. Veículos de securitização de substancial importância na evolução do mercado de
crédito no Brasil, os FIDC ainda têm uma participação minoritária como instrumento de financiamento imobiliário
no país. Porém, após não marcarem presença em 2008, emissões de novos FIDC imobiliários foram registradas em
2009 totalizando R$ 289,0 milhões.

13
CAPÍTULO I

FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO

Este primeiro capítulo apresenta dados e informações referentes a


todas as formas de financiamento imobiliário existentes. Começa com
as fontes de financiamento nas quais o governo desempenha um papel
protagonista, utilizando recursos do contribuinte, especificamente os
Repasses de Governo e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS). Depois cobre os instrumentos de captação de recursos
provenientes de investidores, pessoas físicas e jurídicas, através de
instrumentos denominados de Renda Fixa: Caderneta de Poupança,
Letra Hipotecária, Letra de Crédito Imobiliário e Cédula de Crédito
Imobiliário. Na sequencia são apresentados outros títulos comprados
por investidores, cotas de Fundo de Investimento Imobiliário e ações
de construtoras e incorporadoras, classificados como títulos de Renda
Variável. Por fim, de forma destacada, aparecem as operações de
Securitização, onde o Certificado de Recebíveis Imobiliários e, em
menor importância para o setor imobiliário, as cotas de Fundos de
Investimento em Direitos Creditórios são seus principais títulos.

Para cada opção de financiamento são apresentados dados


consolidados de evolução histórica específicos daquele instrumento.
Para cada um dos títulos de Renda Fixa, Securitização e para as cotas
de fundos de investimento, foi produzida uma ficha técnica com um
resumo dos seus principais termos e condições e em sequência dados
referentes ao mercado secundário. No caso das cotas de Fundos de
Investimento Imobiliário, onde há mais pulverização, volatilidade
e números de negócios no mercado secundário, foram adicionados
gráficos cobrindo a rentabilidade no setor.

Para a seção referente à Securitização imobiliária, foi desenvolvido


um mapeamento completo incluindo informações sobre as diferentes
estruturas utilizadas, a atuação e participação das companhias
securitizadoras no mercado, e os investidores e os cedentes dos
créditos securitizados.
O Banco Máxima desenvolveu apurado conhecimento técnico para oferecer
Soluções de Excelência na Estruturação de Operações de Crédito.

Responsável pela Estruturação e Colocação de Operações Lastreadas em


CCBs, no valor de R$ 1,2 bilhão, nos últimos 4 anos, inicia em 2010 suas
Operações Creditícias no Segmento Imobiliário.

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> Plano Empresário
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CAPÍTULO I - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço


(FGTS) são definidas pelo Governo Federal. A Caixa Econômica Federal
administra o processo de investimento diretamente com tomadores
de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores.
A tabela e figuras a seguir apresentam dados sobre a evolução histórica
do financiamento imobiliário concedido com recursos do FGTS.
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Tabela 1- Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS

Quantidade de Montante Variação Número de Valor Médio


Ano Variação (%) Variação (%)
Operações (R$ milhões) (%) Unidades Financiado (R$)
2000 238.013 3.873 - 316.610 - 12.231 -
2001 217.138 3.073 -20,7 264.047 -16,6 11.637 -4,9
2002 195.020 3.731 21,4 253.210 -4,1 14.734 26,6
2003 174.133 3.818 2,3 246.107 -2,8 15.515 5,3
2004 192.101 3.879 1,6 267.362 8,6 14.510 -6,5
2005 274.095 5.532 42,6 337.846 26,4 16.376 12,9
2006 309.019 7.040 27,2 407.901 20,7 17.259 5,4
2007 218.750 6.900 -2,0 333.081 -18,3 20.715 20,0
2008 198.256 10.560 53,0 282.687 -15,1 37.354 80,3
2009 n.d. 15.567 47,4 381.273 34,9 40.830 9,3

Fonte: Caixa Econômica Federal / CBIC / Uqbar

Figura 4 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões)

Fonte: CBIC/Caixa Econômica Federal/Uqbar

Figura 5 - Financiamento Médio por Unidade (em R$)

Fonte: CBIC/Caixa Econômica Federal/Uqbar

17
CAPÍTULO I - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Repasses do Governo

A seção a seguir apresenta dados sobre a evolução histórica do saldo


dos empréstimos imobiliários repassados do Orçamento Geral da
União do Governo Federal.
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Tabela 2 - Saldo de Repasses do Governo

Valores Nominais
Ano Variação (%)
(em R$ milhões)
1994 2.972 -
1995 1.783 -40,0
1996 863 -51,6
1997 889 3,0
1998 864 -2,8
1999 633 -26,8
2000 262 -58,6
2001 1.464 458,5
2002 4.472 205,5
2003 6.967 55,8
2004 9.306 33,6
2005 12.095 30,0
2006 15.716 29,9
2007 18.664 18,8
2008 24.530 31,4
2009* 31.387 28,0

Fonte: CBIC / Banco Central / Uqbar *Dados até Outubro de 2009


Figura 6 - Saldo de Repasses do Governo (em R$)

Fonte: CBIC/Banco Central *Dados até Outubro de 2009

19
CAPÍTULO I - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Renda Fixa

Entre as opções de captação de recursos de investidores para o


financiamento imobiliário, destaca-se o grupo de instrumentos de
Renda Fixa. Nesta categoria, em termos de montante de recursos
captados para o setor, a Caderneta de Poupança é historicamente a
grande referência.

São publicados nesta seção, em forma gráfica, os dados consolidados


dos recursos provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e
Empréstimos (SBPE) aplicados no setor imobiliário, assim como os
números relativos às unidades financiadas e os valores médios por
unidade financiada.

Os outros títulos de renda fixa que canalizam recursos para o


financiamento imobiliário são: a Letra Hipotecária, a Letra de Crédito
Imobiliário e a Cédula de Crédito Imobiliário. Com exceção da Letra
Hipotecária, que vem apresentando papel decrescente no setor, todos
os demais títulos vem ganhando importância no mercado financeiro.

São apresentados também nesta seção os dados relativos aos montantes


de depósito, em estoque e negociados no mercado secundário com
registro na CETIP, para cada um dos títulos de Renda Fixa. Precede à
exposição dos dados de cada título a respectiva ficha técnica com um
resumo dos seus principais termos e condições.
Os serviços de crédito imobiliário
ganham uma força geradora
de soluções e negócios:

Interservicer.

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

SBPE
Financiamento imobiliário é concedido a partir de depósitos voluntários detidos por pessoas físicas e jurídicas em
instituições financeiras participantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos. A alocação dos recursos
destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo
de depósitos de poupança. Este número determina o montante de empréstimos obrigatórios que a respectiva instituição
deve contabilizar nos termos do Sistema Financeiro da Habitação. As tabelas e as figuras a seguir apresentam dados
sobre a evolução histórica dos financiamentos concedidos com recursos do SBPE.
Tabela 3 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE

Montante Número de Financiamento Médio


Ano Variação (%) Variação (%) Variação (%)
(R$ milhões) Unidades por Unidade (R$)
1994 1.735 - 61.384 - 28.266 -
1995 1.871 7,8 46.560 -24,1 40.184 42,2
1996 1.463 -21,8 38.286 -17,8 38.204 -4,9
1997 1.725 17,9 35.487 -7,3 48.598 27,2
1998 2.084 20,8 38.887 9,6 53.581 10,3
1999 1.696 -18,6 35.549 -8,6 47.697 -11,0
2000 1.910 12,6 36.333 2,2 52.565 10,2
2001 1.870 -2,1 35.756 -1,6 52.305 -0,5
2002 1.768 -5,4 28.902 -19,2 61.188 17,0
2003 2.217 25,3 36.446 26,1 60.822 -0,6
2004 3.000 35,3 53.786 47,6 55.780 -8,3
2005 4.793 59,7 60.768 13,0 78.869 41,4
2006 9.314 94,3 111.988 84,3 83.170 5,5
2007 18.253 96,0 194.853 74,0 93.673 12,6
2008 29.996 64,3 298.496 53,2 100.491 7,3
2009* 26.443 -11,8 233.381 -21,8 113.304 12,7

Fonte: Banco Central / Uqbar *Dados até Outubro de 2009

Figura 7 - Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões)

Fonte: Banco Central / Uqbar *Dados até Outubro de 2009

22
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 8 - Financiamento Médio por Unidade (em R$)

Fonte: Banco Central / Uqbar *Dados até Outubro de 2009

Tabela 4 - Caderneta de Poupança Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica

Variação ( %) Remuneração da Poupança (%)


Ano Saldo (R$ milhões)
Anual Acumulada Anual Acumulada
2000 91.430 - - 8,4 -
2001 97.146 6,3 6,3 8,6 8,6
2002 112.423 15,7 23,0 9,1 18,5
2003 115.258 2,5 26,1 11,1 31,7
2004 126.853 10,1 38,7 8,1 42,3
2005 135.412 6,7 48,1 9,2 55,4
2006 150.413 11,1 64,5 8,3 68,4
2007 187.827 24,9 105,4 7,7 81,3
2008 215.400 14,7 135,6 7,9 95,7
2009 253.605 17,7 177,4 6,9 109,2

Fonte: Banco Central / Uqbar

Figura 9 - Variação Acumulada (%)

Fonte: Banco Central / Uqbar

23
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Cédula de Crédito Imobiliário


Resumo de Termos e Condições

Descrição: Título representativo de créditos imobiliários. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá
ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar
parte dele, não podendo a soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito
exceder o valor total do crédito que elas representam. Cédulas fracionárias poderão ser
emitidas de uma só vez, ou ao longo do tempo, desde que o sejam antes do vencimento da
obrigação que elas representam.

A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as
cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.

Emissor: Credor do crédito imobiliário. A emissão e a negociação de CCI independe de autorização


do devedor do crédito imobiliário que ela representa.

LASTRO: Créditos Imobiliários.

Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória. Sendo o crédito imobiliário garantido por
direito real, a emissão da cédula deverá ser averbada em registro de imóveis, mencionando-
se apenas o número, a série e a instituição custodiante da CCI.

Forma e Registro: Escritural ou cartular. A emissão da cédula sob a forma escritural é feita mediante escritura
pública ou instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer custodiado em
instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos
privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Pagamento de Através de pagamentos periódicos ou em parcela única no vencimento.


Principal:

Pagamento de Juros: Através de pagamentos periódicos ou em parcela única no vencimento.

Negociação: Diretamente entre as partes interessadas.

Transferência: Na forma cartular, endosso; na forma escritural, através dos registros das negociações em
sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do
Brasil.

A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas
garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula,
ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade
fiduciária.

A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a
forma escritural, está dispensada de averbação no registro de imóveis.

Liquidação Financeira: CETIP ou BM&FBOVESPA.

24
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 10 - Depósitos de CCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Fonte: CETIP

Figura 11 - Estoque de CCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Fonte: CETIP

Figura 12 - Estoque de CCI na CETIP – Composição por Indexador (% de montante)

Fonte: CETIP

25
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 13 - Negociações de CCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Fonte: CETIP

Letras de Crédito Imobiliário


Resumo de Termos e Condições

Descrição: Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação
fiduciária de imóvel e, possivelmente, outras garantias do emissor. A Letra de Crédito
Imobiliário (LCI) confere aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e,
se for o caso, atualização monetária nela estipulados.

Emissor: Somente bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, a
Caixa Econômica Federal, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e
empréstimo, companhias hipotecárias e demais instituições expressamente autorizadas
pelo Banco Central do Brasil.

LASTRO: Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de
bem imóvel, observado que a soma do valor principal das letras emitidas não pode exceder
o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor. O crédito imobiliário caucionado
pode ser substituído por outro crédito da mesma natureza, por iniciativa do emissor da LCI,
nos casos de liquidação ou vencimento antecipado do crédito, ou por solicitação justificada
do credor da letra.

Garantia: Caução de créditos imobiliários, por sua vez garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária
de bem imóvel. A LCI pode contar também com garantia fidejussória adicional de instituição
financeira.

Forma e Registro: Cartular e escritural. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado,
ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Na forma escritural, deve
ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados
pelo Banco Central do Brasil.

Taxa de Juros: Fixa ou flutuante.

26
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Atualização Monetária: Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. A atualização
de valor é permitida, desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimos
de um ano. Atualização mensal é permitida, desde que os títulos emitidos tenham prazo
mínimo de trinta e seis meses. Porém, é vedado o pagamento dos valores relativos à
atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado,
total ou parcial, em prazo inferior ao mínimo; exceto no caso de quitação ou vencimento
antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra.

Prazo: Prazo mínimo depende da taxa de juros ou de reajuste do valor nominal (atualização
monetária). A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos
créditos imobiliários que lhe servem de lastro.

Taxa de Juros Prazo Mínimo

Taxa Fixa Não existe

TR 1 mês / 36 meses

TJLP 1 mês

TBF 2 meses

Atualização Monetária Prazo Mínimo

Anual, por índice de preço 12 meses

Mensal, por índice de preço 36 meses

Pagamento de Pagamentos de principal são feitos em prestações periódicas ou de uma única vez no
Principal: vencimento. Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos.

Pagamento de Juros: Pagamentos de juros são feitos periodicamente ou de uma única vez no vencimento. Não
há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos de juros.

Negociação: Diretamente entre as partes interessadas.

Transferência: Na forma cartular, endosso; na forma escritural, através dos registros das negociações em
sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do
Brasil.

Ao transferir a letra para outrem, o titular responde por sua veracidade, mas não pelo
pagamento. Se a instituição financeira não o honrar, o titular não poderá exigir o pagamento
daquele que lhe transferiu a letra.

Liquidação Financeira: CETIP.

27
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 14 - Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Fonte: CETIP

Figura 15 - Estoque de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Fonte: CETIP

Figura 16 - Estoque de LCI na CETIP – Composição por Indexador (% de montante)

Fonte: CETIP

28
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 17 - Negociações de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Letras Hipotecárias
Resumo de Termos e Condições

Descrição: Título de crédito, garantido por créditos hipotecários e, possivelmente, outras garantias do
emissor. A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus tomadores direito de crédito pelo valor
nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária nela estipulados.

Emissor: Privativa das instituições que atuam na concessão de financiamentos com recursos do
Sistema Financeiro da Habitação - SFH.

LASTRO: Um ou mais créditos hipotecários, sujeito à limitação de que a soma do valor principal das
letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários em poder do emissor. O
crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por outro crédito da mesma
natureza, por iniciativa do emissor, no caso de liquidação ou vencimento antecipado, ou
por solicitação do credor da letra. Poderá contar com garantia fidejussória adicional de
instituição financeira.

Garantia: Hipoteca.

Forma e Registro: Cartular e escritural. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado,
ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Na forma escritural deve
ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados
pelo Banco Central do Brasil.

Taxa de Juros: Fixa ou flutuante.

29
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Atualização Monetária: Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. A atualização
de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimos
de um ano. Atualização mensal é permitida, desde que os títulos emitidos tenham prazo
mínimo de trinta e seis meses. Porém, é vedado o pagamento dos valores relativos à
atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado,
total ou parcial, em prazo inferior ao mínimo; exceto no caso de quitação ou vencimento
antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra.

Prazo: Prazo mínimo depende da taxa de juros ou de reajuste do valor nominal (atualização
monetária). A LH não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos
créditos hipotecários que lhe servem de lastro. Nas operações com cláusula de reajuste por
índice de preços, a periodicidade de atualização não pode ser inferior a um ano.

Taxa de Juros Prazo Mínimo

Taxa Fixa Não existe

TR 180 dias

TJLP 1 mês

TBF 2 meses

Atualização Monetária Prazo Mínimo

Índice de Preço 60 meses

Pagamento de Pagamentos de principal são feitos em prestações periódicas ou de uma única vez no
Principal: vencimento. Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos.

Pagamento de Juros: Os juros são pagos periodicamente ou de uma única vez no vencimento. Não há exigência
de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos.

Negociação: Diretamente entre as partes interessadas.

Transferência: Na forma cartular, endosso; na forma escritural, através dos registros das negociações em
sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do
Brasil.

Ao transferir a letra para outrem, o titular responde por sua veracidade, mas não pelo
pagamento. Se a instituição financeira não o honrar, o titular não poderá exigir o pagamento
daquele que lhe transferiu a letra.

Liquidação Financeira: CETIP.

30
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 18 - Depósitos de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Fonte: CETIP

Figura 19 - Estoque de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Fonte: CETIP

Figura 20 - Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Fonte: CETIP

31
CAPÍTULO I - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Renda Variável

Os mercados de renda variável contribuíram de forma significativa na


captação de recursos para o setor imobiliário durante o ano de 2009.
Fazem parte deste grupo as emissões de ações de empresas do setor
e de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário.

Em relação ao mercado de Fundos de Investimento Imobiliário, além


do histórico de montante emitido, patrimônio líquido e capitalização
de mercado, são apresentadas informações relativas à participação
de mercado por finalidade e tipo de imóvel dos fundos. Sempre que
pertinente é feita a separação dos dados consolidados dos fundos
negociados no mercado secundário e, para este grupo, são produzidos
os números de rentabilidade.
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Ações
Durante o ano de 2009 existiram oito ofertas públicas de ações de empresas do setor imobiliário, totalizando R$ 5,75
bilhões. As tabelas 5 e 6 e as figuras 21 e 22 apresentam os históricos de registros e de emissões de ações deste setor.

A metodologia utilizada:
Os dados referentes a emissões e registros das ofertas públicas de ações foram obtidos nos sites da Comissão de
Valores Mobiliários e das respectivas empresas, através de entrevistas com representantes do departamento de
relações com investidores destas e de documentos públicos referentes às ofertas.

Tabela 5 - Ofertas Públicas de Ações Registradas na CVM em 2009 de Empresas do Setor Imobiliário

Quantidade de Preço
EMPRESA Montante (R$) IPO* Data
Ações (R$)
MRV Engenharia e Participações S.A. 24.300.000 24,50 595.350.000 NÃO 24/06/2009
BR Malls Participações S.A. 30.284.676 15,00 454.270.140 NÃO 02/07/2009
Multiplan Emp. Imobiliários S.A. 29.900.000 26,50 792.350.000 NÃO 25/09/2009
PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações 56.000.000 14,00 784.000.000 NÃO 02/10/2009
Rossi Residencial S.A. 74.250.000 12,50 928.125.000 NÃO 02/10/2009
Brookfield Incorporações S.A. 82.750.000 6,80 562.700.000 NÃO 21/10/2009
Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. 15.640.000 28,50 445.740.000 NÃO 23/10/2009
Cyrela Brazil Realty S.A. Empesa e Participações 53.750.000 22,00 1.182.500.000 NÃO 28/10/2009

Total 5.745.035.140

Fonte:CVM/Uqbar *Initial Public Offer

Figura 21 - Número e Montante de Registros de Ofertas Publicas de Ações de Empresas do Setor Imobiliario (em R$ milhões)

Fonte:CVM

34
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Tabela 6 - Emissões Primárias de Ações Realizadas por Empresas do Setor Imobiliário em 2009

Quantidade DE
EMPRESA Preço (R$) Montante (R$) Data
AÇÕES
MRV Engenharia e Participações S.A. 29.475.000 24,50 722.137.500 14/07/09
BR Malls Participações S.A. 55.723.803 15,00 835.857.045 22/07/09
Rossi Residencial S.A. 74.250.000 12,50 928.125.000 14/10/09
Multiplan Emp. Imobiliários S.A. 29.900.000 26,50 792.350.000 15/10/09
PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações 75.600.000 14,00 1.058.400.000 19/10/09
Brookfield Incorporações S.A. 97.750.000 6,80 664.700.000 12/11/09
Cyrela Brazil Realty S.A. Empresa e Participações 53.750.000 22,00 1.182.500.000 13/11/09
Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. 14.400.000 28,50 410.400.000 27/11/09
Total 6.594.469.545
Fonte: CVM/Uqbar

Figura 22 - Número e Montante de Emissões Primárias de Ações de Empresas do Setor Imobiliario (em R$ milhões)

Fonte: CVM/Uqbar

Figura 23 - Áreas de Atuação das Companhias Imobiliárias que Emitiram Ações em 2009

Fonte: Uqbar

35
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário


Resumo de Termos e Condições

Descrição: Fração ideal de patrimônio do Emissor.

Emissor: Fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados por meio do
sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre
bens imóveis, (b) títulos imobiliários de renda fixa, (c) ações, debêntures, notas promissórias e
outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos
FII, (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito
se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e) certificados de potencial adicional de
construção, e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações e FIDC que
tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII são
constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado.

Forma e Registro: Escritural e nominativa.

Classe: Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados exclusivamente
a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais
quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso
de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo.

Série: Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de estabelecer, para
cada série, datas diversas de integralização, sem prejuízo da igualdade dos demais direitos
conferidos aos cotistas.

Distribuição: Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por
instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários.
Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada
a anterior.

Subscrição: Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido, desde que um
montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado.

Integralização: Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento.


Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos
destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários.

Amortizações: Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas pré-estabelecidas no regulamento do fundo; ou
(ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas.

Resgate: Não é permitido.

Retorno do Capital Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de resultados; (ii) da
Investido: amortização das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado secundário; ou (iii) da dissolução do
fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.

Transferência: As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência, assinado pelo
cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de
bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo
forem registradas para negociação.

Ambiente Negociação: BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).

Liquidação Financeira: CETIP ou BM&FBOVESPA

36
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

O ano de 2009 terminou com expectativas crescentes em relação à importância do mercado de Fundos de Investimento
Imobiliário (FII) para o setor imobiliário.

Nas figuras a seguir, são apresentados dados evolutivos e atuais da indústria de FII em termos de número de fundos,
emissão, patrimônio líquido e capitalização de mercado. Adicionalmente, são também indicados em algumas figuras a
participação de mercado por finalidade e tipo de imóvel dos fundos, e a participação de mercado dos fundos negociados
no mercado secundário da BM&FBOVESPA. Finalmente, são mostrados dados de rendimento e rentabilidade efetiva,
medida pela Taxa Interna de Retorno, destes fundos negociados no secundário.

Figura 24 - Número de FII por Tipo de Ativo-lastro em 31/12/2009

Figura 25 - Histórico do Montante de Emissões de FII (em R$ milhões)

37
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 26 - Histórico do Patrimônio Líquido de FII (em R$ milhões)

Figura 27 - Histórico da Capitalização de Mercado de FII (em R$ milhões)

Figura 28 - Composição da Capitalização de Mercado por tipo de Imóvel (% de montante)

38
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 29 - Composição da Capitalização de Mercado por Finalidade (% de montante)

Figura 30 - Rendimento Mensal Histórico de FII - 10+ negociados no ano 2009 (% do valor de mercado)

Figura 31 - Rentabilidade Anual Histórica de FII - 10+ negociados no ano 2009 (em %)

39
CAPÍTULO I - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Securitização

Esta seção apresenta informações sobre o principal título de


securitização imobiliária, o Certificado de Recebíveis Imobiliários
(CRI). São apresentados, além da ficha técnica, dados destes títulos
na CETIP e BM&FBOVESPA, as características gerais das principais
estruturas de operações de CRI no mercado nacional, informações
sobre as Securitizadoras Imobiliárias que emitiram estes títulos
durante 2009 e o perfil dos participantes que estão nos extremos do
modelo de intermediação proposto pela securitização: os tomadores
de recursos, instituições que cedem seus créditos imobiliários
para lastrear operações deste tipo, e os doadores de recursos, os
investidores de CRI.

A seção inclui também informações sobre outro importante título de


securitização: as cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios
(FIDC). Porém, o montante de créditos imobiliários securitizados através
destes fundos é ainda modesto.
ambiente de criação

REFERÊNCIA EM SECURITIZAÇÃO IMOBILIÁRIA


SECURITIZAÇÃO IMOBILIÁRIA RESIDENCIAL, COMERCIAL E
OPERAÇÃO ESTRUTURADA DE ALTO VOLUME FINANCEIRO.

www.braziliansecurities.com.br
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)


Resumo de Termos e Condições

Descrição: Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários, que
constitui promessa de pagamento em dinheiro.

Emissor: Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários.

Lastro: Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em dinheiro, conforme


dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão de
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer o limite máximo de 20% por
devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poderá ser excedido, quando o devedor
ou o coobrigado: (i) tenha registro de companhia aberta; (ii) seja instituição financeira ou
equiparada; ou (iii) seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras
relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI, auditadas por
auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais demonstrações financeiras
devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquivamento das


demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI: (i) sejam objeto de
oferta pública de distribuição que tenha como público destinatário exclusivamente
sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores
e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociação dos CRI no mercado
secundário; ou (ii) possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão
de Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do
que 20 investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados
pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição,
caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI
subscritos para um único investidor.

Garantia: Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral sobre o ativo do Emissor,
mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Poderá contar com
instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários.

Regime Fiduciário: Sistema que permite que os créditos imobiliários de uma operação de CRI sejam destinados
exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais estão vinculados e às despesas e obrigações
fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se
complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição
de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais
privilegiados que sejam.

Forma e Registro: Escritural, devendo ser registrado em sistemas centralizados de custódia e liquidação
financeira de títulos privados.

Classe: É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possue preferência para efeitos de
amortização e resgate, e CRI de classe subordinada, que se subordinam aos CRI de classe
sênior para efeito de amortização e resgate.

Taxa de Juros: Fixa ou flutuante.

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Atualização Monetária: Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. A atualização
de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimos
de um ano. CRI não podem ser indexados a moedas estrangeiras.

Pagamento de Juros: Normalmente através de amortizações periódicas mensais, não existindo exigência de
intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas,
inclusive pagamento de uma única vez no vencimento.

Pagamento de Normalmente através de amortizações periódicas mensais, não existindo exigência de intervalo
Principal: mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento
de uma única vez no vencimento.

Negociação: Diretamente entre as partes para ofertas públicas com montante de captação não superior
a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Através de instituição financeira intermediária
para montante de captação superior a esse valor.

Transferência: Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados
autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Liquidação Financeira: CETIP e BM&FBOVESPA.

Ambiente de Negociação: CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

O mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) continuou em ascensão ao longo do ano, medido tanto
por montante em estoque na CETIP como por montante de negociações, cujas liquidações financeiras ocorreram
preponderantemente naquela câmara. Por outro lado, o montante de depósitos na CETIP não chegou a repetir o nível
alcançado em 2008. Seguem abaixo as figuras 32, 33 e 34 retratando o desempenho do ano.

Figura 32 - Depósitos de CRI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 33 - Estoque de CRI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Figura 34 - Negociações de CRI na CETIP e BM&f BOVESPA – Evolução Histórica (em R$ milhões)

Estrutura das Operações


As operações de securitização imobiliária realizadas no mercado brasileiro apresentam características específicas. A seguir,
são apresentados quatro tipos de estruturas predominantes. As duas primeiras são geralmente vistas em operações com
lastro em créditos originados junto a pessoas físicas e são decorrentes da compra de imóveis residenciais, embora também
possam estar presentes em operações lastreadas em outros tipos de crédito. As duas últimas são sempre utilizadas quando
os tomadores dos recursos são pessoas jurídicas, que buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas.

Sênior-subordinada
Esta estrutura utiliza subordinação como o principal mecanismo de reforço de crédito. Operações que utilizam esta estrutura
alocam as primeiras perdas da carteira de crédito à classe subordinada. Somente após a liquidação desta classe de títulos
(decorrente das perdas) é que perdas adicionais podem ser alocadas aos títulos da classe sênior. Habitualmente existe uma
cessão definitiva da carteira de créditos para a Securitizadora Imobiliária e o valor presente dos ativos cedidos é igual ao valor
presente dos títulos emitidos. Em muitos casos existe ainda um valor residual, equivalente a um percentual mínimo do valor
presente dos ativos, o qual, juntamente com os títulos subordinados, geralmente é mantido pela Securitizadora Imobiliária ou
pela instituição que cedeu os créditos. A figura 35 mostra uma representação esquemática deste tipo de estrutura.

44
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 35: Estrutura Sênior-subordinada

Neste tipo de estrutura, outros mecanismos de reforço de crédito também podem existir, tanto do tipo estrutural, tais
como fundos de reserva ou de liquidez e sobre-garantias, como aqueles proporcionados por terceiros – tais como, a
substituição ou re-compra pelo originador/cedente de parte dos créditos inadimplentes e apólices de seguro de vida do
devedor e/ou da propriedade sendo financiada.

Sobre-garantias
A figura 36 ilustra esquematicamente a estrutura de sobre-garantias. Neste tipo de operações, o saldo principal dos
ativos securitizados é significativamente maior que o saldo dos títulos emitidos. Esta diferença funciona como reforço
de crédito e absorve as primeiras perdas. Investidores dos títulos, geralmente de classe única, somente sofrerão danos
quando o valor total das perdas da carteira for maior que este excedente de créditos. Habitualmente, ativos no valor dos
títulos emitidos são cedidos à entidade emissora, enquanto que os créditos adicionais, provedores do reforço de crédito,
são transferidos à Securitizadora Imobiliária na forma de cessão fiduciária.

Figura 36: Estrutura de Sobre-garantias

Os mesmos reforços de crédito e liquidez presentes na estrutura anterior podem ser acrescidos a este tipo estrutura.

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Build-to-suit
Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um contrato “build-to-suit”
entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de um mesmo grupo econômico. Nestas operações,
uma empresa que busca financiamento para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro,
geralmente uma sociedade de propósito específico (SPE) ou fundo de investimento imobiliário (FII), para: (i) comprar o
terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino; (iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar
o prédio para a própria empresa, de acordo com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram,
portanto, recebíveis à SPE/FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilina da
SPE/FII), os quais são vendidos para a Securitizadora Imobiliária, que financia esta aquisição com a emissão de títulos
lastreados nestes créditos. A figura 37 apresenta uma representação esquemática deste tipo de estrutura.

Figura 37: Estrutura de Build-to-suit

Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: alienação fiduciária ou hipoteca do terreno e garantias cobrindo os
riscos de desempenho da construtora ou incorporadora. A documentação geralmente restringe o endividamento da SPE
e mudanças nos estatutos sociais da empresa ou no regulamento do fundo. O inquilino também pode ter uma opção de
compra da propriedade a um preço pré-determinado no final do prazo do contrato de aluguel.

Sale and lease-back


Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma estrutura conhecida
no mercado como “sale and lease-back”. Nestas operações uma empresa vende um imóvel a um veículo, geralmente
uma sociedade de propósito específico (SPE) ou um fundo de investimento imobiliário (FII), o qual concede, por prazo
determinado e mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para a empresa vendedora.
A SPE ou o fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão do direito real de superfície
para a Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a compra com a emissão de títulos lastreados nestes ativos.
A figura 38 apresenta a representação esquemática desta estrutura

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 38: Estrutura de Sale and lease back

Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações incluem: (i) alienação fiduciária
ou hipoteca do terreno, e (ii) direito de regresso contra a empresa vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação
forem necessárias, garantias para estes riscos poderão fazer parte da operação.

Emissores
Três novas Securitizadoras Imobiliárias foram registradas na CVM durante o ano de 2009, aumentando para 49 o número
destes veículos registrados na autarquia. Entretanto, apenas doze emitiram CRI durante o ano. As figuras 40 e 41
demonstram que o mercado de emissões destes títulos ainda está concentrado em um número pequeno de empresas.

Figura 39 - Número de Securitizadoras Imobiliárias Registradas

Tabela 7 - Securitizadoras Imobiliárias Registradas na CVM em 2009

Securitizadora Imobiliária Data de Registro


Infrasec 22/09/2009
Frame 14/12/2009
Aster 29/12/2009

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Figura 40 - Participação no Montante de Emissões em 2009 por Securitizadora Imobiliária

Figura 41 - Participação Acumulada no Montante de Emissões por Securitizadora Imobiliária

A seguir são apresentados os dados das Securitizadoras Imobiliárias que fizeram emissões durante o ano de 2009.

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Aetatis
A Aetatis foi constituída em 14 de setembro de 1998, em decorrência da cisão parcial da Saquarema Participações S.A.. Em
Assembleia Geral Extraordinária realizada em 02 de maio de 2003, foi aprovada a alteração do objeto social da empresa, o
qual passou a ser a aquisição e securitização de recebíveis imobiliários. O controlador direto da companhia é o Prosperitas
I - Fundo de Investimentos em Participações que em 02 de agosto de 2006 adquiriu ações representativas de 99,99% de
seu capital votante. De acordo com o ITR - Informações Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social subscrito
está dividido em 36.093.211 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal, no montante de R$ 15,8 milhões.

Figura 42 -Aetatis - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)

Figura 43 - Aetatis - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Altere
A companhia foi constituída em 14 de setembro de 1998, fruto da cisão parcial da sociedade Saquarema Participações
S.A.. Em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 2 de maio de 2003, foi aprovada a alteração do objeto social da
empresa, que passou a ser a aquisição e securitização de recebíveis imobiliários. A principal acionista é a Prosperitas
Investimentos S.A., que detém atualmente 99,99% das ações ordinárias da empresa. Segundo as notas explicativas
das Informações Trimestrais, o capital social, subscrito e integralizado até 30 de setembro de 2009 está dividido em
10.367.412 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal, no montante de R$274,7 mil.

Figura 44 - Altere - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)

Figura 45 - Altere - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Beta
Em 15 de setembro de 2004 a sociedade Banif Securities Holdings, Ltda. e o Sr. Pedro Nuno Munhão Pinto Coelho
constituíram a Beta Securitizadora S.A.. Atualmente, o Fundo de Investimento em Participações Banif Primus Real Estate,
detêm 99,99% de participação no capital social da empresa. Segundo as Informações Trimestrais datadas de 30 de
setembro de 2009, o capital social, no montante de R$9,72 milhões, está representado por 15.180.550 ações ordinárias
nominativas, sem valor nominal.

Figura 46 - Beta - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)

Figura 47 - Beta - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Brazilian Securities
A companhia foi constituída em 10 de abril de 2000 com o objetivo social de aquisição e securitização de créditos
hipotecários e imobiliários e iniciou suas atividades operacionais em 1º de dezembro do mesmo ano. A Securitizadora é
uma das empresas da holding Brazilian Finance & Real Estate, composta ainda pela Brazilian Mortgages, BM Sua Casa,
e Brazilian Capital. De acordo com as Informações Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social totalmente
subscrito e integralizado da companhia é de R$100,23 milhões, representado por 45.845.987 ações nominativas
ordinárias, sem valor nominal.

Figura 48 - Brazilian Securities - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)

Figura 49 - Brazilian Securities - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

BRC
Constituída em 02 de janeiro de 2007, a Securitizadora é controlada diretamente pela Bracor Investimentos Imobiliários S.A.
que possui 99,99% das ações da companhia. Segundo as Informações Trimestrais de 30 de setembro de 2009, no ano de
2009 o capital social passou para R$453.440, representado por 453.440 ações ordinárias. A Securitizadora está autorizada
a aumentar seu capital social, por deliberação do Conselho de Administração, até o limite de R$5,00 milhões.

Figura 50 - BRC - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)

Figura 51 - BRC - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Cibrasec
Criada em 31 de julho de 1997, a Cibrasec conta com 27 acionistas. Dentre eles estão os cinco maiores bancos
brasileiros - Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú e Real-Santander. Além dos bancos, são acionistas
da companhia, diversas companhias de crédito imobiliário e o IFC – International Finance Corporation, instituição
ligada ao Banco Mundial. Segundo as Informações trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social subscrito, e
totalmente integralizado, é de R$68,5 milhões dividido em 66.003 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal.

Figura 52 - Cibrasec - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)

Figura 53 - Cibrasec - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial

Gaia
A Gaia Securitizadora foi constituída em 11 de setembro de 2005, porém somente em 2009 realizou sua primeira emissão
de CRI. Em março de 2009, a composição acionária da Securitizadora foi alterada e atualmente o Sr. João Paulo dos Santos
Pacífico e a Sra. Carla Cristina Cavalheiro Lobato detém, juntos, quase que a totalidade das ações da companhia (65,99% e
33,99% respectivamente). De acordo com as Informações Trimestrais com data de 30 de setembro de 2009, o capital social
totalmente integralizado é de R$461,0 mil divididos em 461.000 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal.

Durante o ano de 2009 foram realizadas 7 operações totalizando 11 séries de CRI emitidas e um volume de R$403,0
milhões. Desse total, 88,0% foi de operações lastreadas em financiamentos à pessoa física.

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Pátria
A companhia foi constituída em 26 de maio de 1998 sob a denominação de Noosa S.A. Em março de 2002, a companhia
foi transformada em companhia securitizadora de créditos imobiliários e passou a ser denominada Patrimônio Companhia
Securitizadora de Créditos Imobiliários. Por fim, em abril de 2003, foi deliberada a alteração da denominação social para
Pátria Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários. Seu principal acionista é a Pátria Investimentos S.A. que
possui mais de 99,99% das ações da companhia. Segundo as notas explicativas das Informações Trimestrais de 30 de
setembro de 2009, o capital social subscrito é de R$389.547 representado por 389.547 ações ordinárias, sendo que o
capital integralizado era de R$256.547 dividido em 256.547 ações.

Figura 54 - Pátria - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)

Figura 55 - Pátria - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial

PDG
Em 10 de março de 2008, a companhia foi constituída com a denominação de ZMF Incorporações S.A.. Posteriormente, por
meio de Assembleia Geral Extraordinária, realizada em 05 de agosto de 2008, a companhia alterou sua razão social para PDG
Companhia Securitizadora S.A. e o seu objeto social para torná-la uma companhia securitizadora de créditos imobiliários. A
Securitizadora é uma subsidiaria integral da PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações.

56
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Segundo as Informações Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social está representado por um milhão de ações
ordinárias, nominativas e totalmente subscritas e integralizadas sem valor nominal, no montante de R$1,0 milhão.

A Securitizadora iniciou as emissões de CRI em 2009. As três operações realizadas foram lastreadas em recebíveis imobiliários
residenciais totalizando um montante de R$100,0 milhões.

RB Capital
A companhia foi constituída em dezembro de 1999 sob a forma de sociedade limitada. Em Assembleia realizada em
abril de 2005, a companhia foi transformada para sociedade anônima e teve sua razão social alterada para Rio Bravo
Crédito Companhia de Securitização Imobiliária. Posteriormente, em abril de 2006 a empresa teve sua razão social
alterada para Rio Bravo Crédito Companhia de Securitização e em maio de 2008 para RB Capital Securitizadora S.A.

Atualmente, a Securitizadora é controlada pela RB Capital Holding que detém 99,98% das ações da companhia.

De acordo com as Informações Trimestrais datadas de 30 de setembro de 2009, o capital social subscrito e integralizado
está dividido em 2.725.244 ações ordinárias nominativas, sem valor nominal, no montante de R$42,0 milhões.

Figura 56 - RB Capital - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)

Figura 57 - RB Capital - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial

57
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

RB Capital Residencial
Constituída em 9 de setembro de 1998 com o nome de Rio Bravo Securitizadora S.A., iniciou suas atividades operacionais
em janeiro de 1999. Em 23 de maio de 2008 sua denominação social foi alterada para RB Capital Securitizadora
Residencial S.A. Com 98,45% do capital da companhia, a RB Capital Securitizadora S.A. é o seu acionista controlador. De
acordo com as notas explicativas das Informações Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social, totalmente
subscrito e integralizado, no montante de R$13,7 milhões está dividido em 5.996.865 ações ordinárias nominativas, sem
valor nominal.

Figura 58 - RB Capital Residencial - Histórico do Montante Emitido (em R$ milhões)

Figura 59 - RB Capital Residencial - Participação Histórica no Montante Emitido por Lastro Corporativo e Residencial

Safra
A securitizadora foi constituída em 01 de junho de 2006 e iniciou suas atividades em 01 de setembro de 2008. O Banco
Safra S.A. é o controlador indireto da companhia detendo 99,99% de seu capital votante. De acordo com as Informações
Trimestrais de 30 de setembro de 2009, o capital social subscrito e integralizado é de R$ 269,3 milhões, divido em
264.938.669 ações ordinárias, nominativas, sem valor nominal.

No ano de 2009 a Safra Securitizadora realizou duas emissões de CRI. Ambas as operações foram lastreadas em
contratos corporativos de aluguéis sem a instituição de regime fiduciário. No total foi emitido um montante de R$292,0
milhões dividido em sete séries de CRI.

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ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Cedentes
As figuras 60 e 61 apresentam a distribuição do número de cedentes de créditos imobiliários por tipo de atividade
econômica destes, para as operações de CRI realizadas durante o ano de 2009, separadas por tipo de crédito, Residencial
ou Corporativo.

Crédito Residencial
Figura 60 - Número de Cedentes de Crédito Residencial por Atividade Econômica - Ano 2009

Crédito Corporativo
Figura 61 - Número de Cedentes de Crédito Corporativo por Atividade Econômica - Ano 2009

59
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Investidores
A figura 62 apresenta o montante de CRI emitido por classe de investidor para o ano de 2009. É importante frisar que
esta distribuição foi produzida a partir das informações de operações às quais a Uqbar obteve acesso ao perfil dos
investidores, o que corresponde a 57,7% do total do montante de títulos emitidos no ano.

A histórica concentração em instituições financeiras deve-se principalmente a um benefício regulamentar. Instituições


financeiras participantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo podem aplicar, para efeito da verificação
do atendimento da exigibilidade de aplicação dos recursos captados em depósitos de poupança, em alguns títulos
lastreados em créditos imobiliários, dentre eles o CRI. Além disso, no caso específico de CRI é permitida a utilização, por
estas instituições, de um fator de multiplicação de 1,2 sobre o montante investido nestes títulos. Assim, o cômputo do
atendimento da exigibilidade regulamentar é maior no caso do CRI do que no caso dos créditos imobiliários lastro deste
mesmo CRI. Esse benefício acaba motivando algumas instituições financeiras a transformarem seus créditos imobiliários
em CRI e se tornarem investidores destes títulos.

Figura 62 - Participação do Montante Emitido de CRI em 2009 por Classe de Investidor

Cotas de Fundos de Investimentos em Direitos Creditório (FIDC)


Resumo de Termos e Condições

Descrição: Fração ideal de patrimônio do Emissor.

Emissor: Fundos de investimentos em direitos creditórios (FIDC), uma comunhão de recursos que
destina parcela preponderante do respectivo patrimônio líquido (acima de 50%) para a
aplicação em direitos creditórios. Os FIDC podem ser constituído sob a forma de condomínio
aberto ou fechado e ter prazo de duração determinado ou indeterminado.

lastro: Direitos e títulos representativos de crédito, originários de operações realizadas nos segmentos
financeiro, comercial, industrial, imobiliário, de hipotecas, de arrendamento mercantil e de
prestação de serviços, bem como em outros ativos representativos de crédito.

Regime Fiduciário: Não aplicável.

60
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Forma e Registro: Escritural, mantida em conta de depósito em nome de seus titular. As cotas de fundo
fechado colocadas junto a investidores qualificados poderão ser registradas para negociação
secundária em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado.

Classe: São admitidas cotas de classe sênior, que possuem preferência para efeitos de amortização
e resgate, e cotas de classe subordinada, que se subordinam às cotas seniores para efeito
de amortização e resgate.

Pagamentos: Cotas de fundos abertos podem ser resgatadas a qualquer momento, de acordo com os
termos e condições especificados no regulamento do fundo.

Cotas de fundos fechados só podem ser resgatadas em situações específicas, tais como: (i)
no término do prazo de duração de cada série ou classe das cotas ou do fundo, conforme
estabelecido em seu regulamento; ou (ii) em virtude da liquidação do fundo. Por sua vez,
são amortizadas: (a) em datas pré-estabelecidas no regulamento do fundo; ou (b) em virtude
de decisão da Assembleia geral de cotistas.

Rentabilidade As cotas sênior podem ter um parâmetro de rentabilidade estimado, que não representa nem pode
Estimada: ser considerado como uma promessa, garantia ou sugestão que a cota atingirá tal rentabilidade.
Representa o limite máximo de remuneração possível para os investidores destas cotas.

Negociação: Por intermédio de instituições integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários


autorizadas a exercer esta atividade pelo Banco Central do Brasil. No caso de fundo fechado,
ofertas públicas dependem de prévio registro na CVM, exceto se cumprirem com os requisitos
previstos nas normas da CVM para dispensa de registro.

Somente podem subscrever ou adquirir cotas de FIDC Investidores Qualificados, conforme


instrução específica da CVM que define o termo.

Apesar das cotas de FIDC não possuírem um valor unitário mínimo estabelecido, o
investimento mínimo para aplicação em cotas de FIDC é de R$ 25.000,00.

Transferência: Fundo aberto – as quotas não podem ser objeto de cessão ou transferência, salvo por
decisão judicial, excussão de garantia ou sucessão universal.

Fundo fechado – as quotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência,
assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos,
ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas
do fundo sejam admitidas à negociação.

Liquidação Financeira: CETIP ou BM&FBOVESPA.

Ambiente de Negociação: CetipNet, Somafix e BovespaFix.

Em 29 de novembro de 2001 o Conselho Monetário Nacional autorizou a constituição e o funcionamento dos Fundos de
Investimento em Direitos Creditórios (“FIDC”), que passaram a ser regulamentados por instrução específica da Comissão
de Valores Mobiliários. Devido à grande abrangência da definição de direitos creditórios, estes fundos passaram também
a constituir um veículo para o financiamento de créditos de origem imobiliária.

Em 2009, dois novos FIDC, o Caixa RB Capital Habitação e o Gafisa Crédito Imobiliário, emitiram um total de R$ 289,0
milhões em cotas, mais do que dobrando o patrimônio líquido consolidado do grupo de FIDC com lastro imobiliário.

61
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

A tabela e as figuras a seguir apresentam mais informações sobre emissões e o patrimônio líquido destes fundos.

Tabela 8 - Lista de FIDC Imobiliários

FIDC Imobiliário PL em 31/12/2009 (em R$)


Caixa RB Capital Habitação 200.636.652
GP Aetatis II Imobiliários 106.520.593
Gafisa Crédito Imobiliário 58.890.427
MPD KC Imobiliários 22.164.770
RB High Income Institucional 17.972.463
Bancoop I 15.341.714
Opportunity Imobiliários 14.508.934

Figura 63 - Histórico do Montante de Emissões de Cotas de FIDC Imobiliários (em R$ milhões)

Figura 64 - Histórico do Patrimônio Líquido de FIDC Imobiliários (em R$ milhões)

62
CAPÍTULO II

Rankings
de 2009

Este capítulo apresenta uma série de rankings divididos em quatro


categorias: Emissões, Emissores, Mercado Secundário e Terceiros. Sempre
que possível ou apropriado, cada ranking é calculado:

• tendo como base montante, em R$, e número de operações ou


títulos;

• para o ano de 2009 e de forma consolidada;

• com as alterações nas posições comparativamente ao ranking


do ano anterior.
CAPÍTULO II - Rankings de 2009

Emissões
Inovação, liderança e pioneirismo
nos mercados de Crédito
Estruturado e Securitização
Mais de R$ 3,7 bilhões em Maior programa de financiamento
ativos emitidos e sob gestão imobiliário via securitização do mercado
Maior operação de nacional (Petrobras - R$ 1,4 bilhão)
desimobilização bancária Líder de mercado em 2009, com mais
do mercado brasileiro de R$ 1 bilhão em emissões de CRIs
(HSBC - R$ 136 milhões) (28% do total do mercado)

Emissões em 2009
RB CAPITAL
Líder de Mercado
72 % 28 %

Outras instituições
do mercado

Imobiliário Comercial
Financiamento à aquisição de imóveis;
Financiamento à construção de imóveis novos (build-to-suit);
A RB Capital se diferencia
Refinanciamento de imóveis existentes por conseguir desenvolver e
(sale-and-leaseback ou desimobilização); entregar, com agilidade, soluções
Financiamento a operadores de shopping centers eficazes, criativas e viáveis aos
(antecipação de receitas de aluguéis). seus clientes e parceiros.

Imobiliário Residencial
Financiamento aos incorporadores
(antecipação dos fluxos de recebíveis
Rua Amauri, 255 - 5º Andar - Jardim Europa
oriundos de vendas diretas); Edifício Metropolitan Office
São Paulo - SP - Brasil
Financiamento do capital necessário
CEP: 01448-000
para construção/incorporação Tel.: +55 (11) 3127-2700
residencial ao nível do projeto. Fax: +55 (11) 3127-2708

rbcapital.com.br
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Certificados de Recebíveis Imobiliários


Tabela 9 - Ranking de Emissões de CRI por Montante Emitido em 2009

TÍTULO
Montante (R$) Participação (%)
EMISSOR Série Classe
RB Capital 2009-18 Única 250.000.000 6,7
RB Capital 2009-16 Única 250.000.000 6,7
Cibrasec 2009-1 Única 150.000.000 4,0
Brazilian Securities 2009-6 Única 140.000.000 3,7
BRC 2009-2 Única 120.000.000 3,2
RB Capital 2009-8 Única 110.100.000 2,9
Cibrasec 2009-8 Única 107.679.869 2,9
Brazilian Securities 2009-4 Sênior 105.258.887 2,8
Gaia 2009-7 Sênior 102.906.860 2,8
Gaia 2009-3 Sênior 101.869.500 2,7
Dez maiores 1.437.815.116 38,4
Total 3.741.540.323 100,0

Tabela 10 - Ranking de Emissões de CRI por Montante Emitido – Consolidado

TÍTULO
Montante (R$) Participação (%)
EMISSOR Série Classe
Brazilian Securities 2005-4 Sênior 822.964.186 5,7
Cibrasec 2008-4 Única 469.865.139 3,2
Brazilian Securities 2008-11 Única 313.794.387 2,2
RB Capital 2009-16 Única 250.000.000 1,7
Cibrasec 2008-24 Única 250.000.000 1,7
RB Capital 2009-18 Única 250.000.000 1,7
Vision 2008-1 Sênior 248.270.269 1,7
Cibrasec 2004-7 Única 236.863.289 1,6
Cibrasec 2008-11 Única 222.897.915 1,5
Brazilian Securities 2005-4 Subordinada 205.741.045 1,4
Dez Maiores 3.270.396.230 22,5
Total 14.508.085.179 100,0

Critério: Ordena os CRI por montante emitido durante o ano de 2009, e consolidado desde 1999. O ranking anual
considera apenas as operações efetivamente realizadas, através de sua primeira emissão, no ano de 2009.

66
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Cotas de FIDC Imobiliários


Tabela 11 - Ranking de Emissões de Cotas de FIDC Imobiliários por Montante Emitido em 2009

TÍTULO
Montante (R$) Participação (%)
EMISSOR CLASSE Série
Caixa RB Capital Habitação Única 1 200.000.000 69,2
Gafisa Crédito Imobiliário Sênior 1 70.000.000 24,2
Gafisa Crédito Imobiliário Subordinada Única 18.958.477 6,6
Total 288.958.477 100,0

Tabela 12 - Ranking de Emissões de Cotas de FIDC Imobiliários por Montante Emitido – Consolidado

TÍTULO
Montante (R$) Participação (%)
EMISSOR Classe Série
Caixa RB Capital Habitação Única 1 200.000.000 29,7
GP Aetatis II Imobiliários Única Única 124.319.342 18,4
PIPS Caixa Brasil Construir Residencial Única Única 94.500.000 14,0
Cidade São Paulo
Gafisa Crédito Imobiliário Sênior 1 70.000.000 10,4
RB High Income Institucional Única Única 46.250.000 6,9
Opportunity Imobiliários Única Única 44.078.348 6,5
Bancoop I Sênior 1 39.720.561 5,9
Gafisa Crédito Imobiliário Subordinada Única 18.958.477 2,8
MPD KC Imobiliários Sênior 1 14.250.000 2,1
Bancoop I Subordinada Única 9.320.994 1,4
Dez Maiores 661.397.722 98,1
Total 674.202.963 100,0

Critério: Ordena as cotas de FIDC lastreados em créditos imobiliários por montante emitido em 2009 e consolidado
desde 2003. O ranking anual considera apenas as operações efetivamente realizadas, através de sua primeira emissão,
no ano de 2009.

67
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário


Tabela 13 - Ranking de Emissões de Cotas de FII por Montante Emitido em 2009

Fundo Montante (em R$) Participação (%)


Prime Portfólio 211.500.000 33,0
Edifício Castelo 132.730.000 20,7
CSHG Recebíveis Imobiliários BC 70.000.000 10,9
Floripa Shopping 48.000.000 7,5
GWI Condominios Logisticos 41.279.600 6,4
Anhanguera Educacional 38.137.800 6,0
Dovel 29.500.000 4,6
Parque Dom Pedro Shopping Center 25.201.128 3,9
Phorbis 17.669.000 2,8
JPP 15.000.000 2,3
Dez Maiores 629.017.528 98,2
Total 640.227.228 100,0

Tabela 14 - Ranking de Emissões de Cotas de FII por Montante Emitido – Consolidado

Fundo Montante (R$) Participação (%)


Brazilian Capital Real Estate Fund I 500.500.000 10,0
Torre Norte 379.394.116 7,6
Opportunity 264.106.838 5,3
Comercial Progressivo II 259.460.600 5,2
Prime Portfólio 211.500.000 4,2
FP. F. Andrômeda 196.000.000 3,9
Shopping Parque D. Pedro 191.680.000 3,8
CSHG Brasil Shopping 191.508.282 3,8
Premier Realty 183.811.300 3,7
RB Capital Renda I 171.476.240 3,4
Dez Maiores 2.549.437.376 50,8
Total 5.016.514.795 100,0

Critério: Ordena as cotas de FII por montante emitido durante o ano de 2009, e consolidado desde 1995. O ranking
anual considera apenas as operações efetivamente realizadas, através de sua primeira emissão, no ano de 2009.

68
CAPÍTULO II - Rankings de 2009

Entidades Emissoras
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Securitizadoras Imobiliárias
Tabela 15 - Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido em 2009

1/1/2009 – 31/12/2009 1/1/2008 – 31/12/2008 Mudança na


CSCI participação
Montante (R$) Posição Participação (%) Posição Participação (%) (%)
RB Capital 1.001.209.179 1 26,8 3 12,1 14,7
Cibrasec 759.588.134 2 20,3 1 48,9 -28,6
Brazilian Securities 652.576.333 3 17,4 2 18,4 -1,0
Gaia 403.001.122 4 10,8 - - 10,8
Safra 292.000.000 5 7,8 - - 7,8
BRC 190.202.356 6 5,1 4 11,9 -6,8
Aetatis 142.407.313 7 3,8 - - 3,8
PDG 100.008.612 8 2,7 - - 2,7
RB Capital 81.063.955 9 2,2 8 0,4 1,8
Residencial
Beta 44.400.000 10 1,2 - - 1,2
Dez Maiores 3.666.457.004 98,0 4.642.347.516 100,0 -2,0
Total 3.741.540.323 100,0 4.642.347.516 100,0

Tabela 16 - Ranking de Emissores de CRI por Número de Operações em 2009

1/1/2009 – 31/12/2009 1/1/2008 – 31/12/2008


Mudança na
CSCI Número de Posição Participação (%) Posição Participação (%) participação (%)
Operações
Cibrasec 30 1 31,9 1 33,3 -1,4
RB Capital 19 2 20,2 3 17,3 2,9
Brazilian Securities 16 3 17,0 2 29,3 -12,3
Gaia 7 4 7,4 - - 7,4
RB Capital 5 5 5,3 5 5,3 0,0
Residencial
BRC 4 6 4,3 4 9,3 -5,0
Aetatis 3 7 3,2 - - 3,2
PDG 3 8 3,2 - - 3,2
Safra 2 9 2,1 - - 2,1
Pátria 2 10 2,1 - - 2,1
Dez Maiores 91 96,8 75 100,0 -3,2
Total 94 100,0 75 100,0

71
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Tabela 17 - Ranking de Emissores de CRI por Montante Emitido – Consolidado

1/1/1999 - 31/12/2009 1/1/1999 - 31/12/2008 Mudança na


CSCI participação
Montante (R$) Posição Participação (%) Posição Participação (%) (%)
Cibrasec 4.383.188.051 1 30,2 1 33,8 -3,6
Brazilian Securities 3.610.843.077 2 24,9 2 27,1 -2,2
RB Capital 1.829.839.083 3 12,6 3 7,7 4,9
RB Capital Residencial 864.089.562 4 6,0 4 7,3 -1,3
BRC 759.598.611 5 5,2 6 5,3 -0,1
WTorre Grupo 717.923.324 6 4,9 5 6,7 -1,8
Altere 493.174.181 7 3,4 7 4,3 -0,9
Gaia 403.001.122 8 2,8 - - 2,8
Safra 292.000.000 9 2,0 - - 2,0
Vision 261.337.125 10 1,8 8 2,4 -0,6
Dez Maiores 13.614.994.136 93,8 10.372.364.735 96,8 -3,0
Total 14.508.085.179 100,0 10.712.838.325 100,0

Tabela 18 - Ranking de Emissores de CRI por Número de Operações – Consolidado

1/1/1999 – 31/12/2009 1/1/1999 – 31/12/2008


Mudança na
CSCI Número de Posição Participação (%) Posição Participação (%) participação (%)
Operações
Cibrasec 122 1 32,1 1 32,2 -0,1
Brazilian Securities 80 2 21,1 2 22,4 -1,3
RB Capital Residencial 56 3 14,7 3 17,8 -3,1
RB Capital 39 4 10,3 4 7,0 3,3
Altere 14 5 3,7 6 4,2 -0,5
WTorre Grupo 13 6 3,4 5 4,5 -1,1
BRC 12 7 3,2 7 2,8 0,4
Gaia 7 8 1,8 - - 1,8
Aetatis 6 9 1,6 8 1,0 0,6
Pátria 4 10 1,1 13 0,7 0,4
Dez Maiores 353 92,9 269 94,1 -1,2
Total 380 100,0 286 100,0

Critério: Ordena as Securitizadoras Imobiliárias com base no montante total emitido e no número de operações
efetivamente realizadas, calculados de forma consolidada, desde 1999, e para o ano de 2009. As securitizadoras que
não divulgaram informações sobre suas emissões, mesmo tendo ofertas públicas registradas, não são consideradas
para o ranking. O ranking anual considera apenas as operações efetivamente realizadas, através de sua primeira
emissão, no ano de 2009.

72
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Fundos
Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC)
Tabela 19 - Ranking de FIDC por Montante de PL – Consolidado

1/1/2003 – 31/12/2009 1/1/2003 – 31/12/2008 Mudança na


Fundo Montante Participação Participação participação
Posição Posição (%)
(R$) (%) (%)
Caixa RB Capital Habitação 200.636.652 1 46,0 - - 46,0
GP Aetatis II Imobiliários 106.520.593 2 24,4 1 51,4 -27,0
Gafisa Crédito Imobiliário 58.890.427 3 13,5 - - 13,5
MPD KC Imobiliários 22.164.770 4 5,1 5 9,9 -4,8
RB High Income Institucional 17.972.463 5 4,1 3 13,6 -9,5
Bancoop I 15.341.714 6 3,5 2 14,4 -10,9
Opportunity Imobiliários 14.508.934 7 3,3 4 10,7 -7,4
Total 436.035.553 100,0 216.415.141 100,0

Critério: Ordena os FIDC com lastro em recebíveis imobiliários pelo PL do último dia útil do ano de 2009.

Fundos de Investimento Imobiliário (FII)


Tabela 20 - Ranking de FII por Montante de PL – Consolidado

1/1/1995 – 31/12/2009 1/1/1995 – 31/12/2008 Mudança na


Fundo Participação Participação participação
Montante (R$) Posição Posição (%)
(%) (%)
Torre Norte 543.535.341 1 10,1 2 10,5 -0,4
Brazilian Capital Real Estate Fund I 529.789.231 2 9,8 1 10,0 -0,2
Panamby 279.227.089 3 5,2 3 7,5 -2,3
Opportunity 277.181.590 4 5,2 5 4,3 0,9
Comercial Progressivo II 261.502.783 5 4,9 4 7,0 -2,1
BB Progressivo 209.637.309 6 3,9 7 3,2 0,7
Prime Portfólio 204.998.907 7 3,8 - - 3,8
CSHG Brasil Shopping 191.381.417 8 3,6 22 1,5 2,1
CSHG Real Estate 159.208.913 9 3,0 14 2,1 0,9
Ancar IC 140.853.712 10 2,6 30 1,1 1,5
Dez Maiores 2.797.316.292 52,0 2.181.809.670 55,4 -3,5
Total 5.381.430.107 100,0 3.936.148.047 100,0

Critério: Ordena os FII pelo PL do último dia útil do ano de 2009.

73
CAPÍTULO II - Rankings de 2009

Mercado Secundário
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII)


Negociações
Tabela 21 - Ranking de Negociações de Cotas de FII por Montante

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008 Mudança na


Título
Montante (R$) Posição Participação (%) Posição Participação (%) participação (%)
Opportunity 69.630.048 1 30,5 19 0,0 30,5
Shopping West Plaza 43.908.525 2 19,2 15 0,3 18,9
Hotel Maxinvest 19.896.322 3 8,7 2 17,4 -8,7
BB Progressivo 13.801.666 4 6,0 3 15,5 -9,5
Projeto Água Branca 13.062.076 5 5,7 1 30,4 -24,7
Nossa Senhora de Lourdes 11.635.707 6 5,1 7 3,8 1,3
Europar 9.259.985 7 4,1 5 7,4 -3,3
Edifício Almirante Barroso 8.513.642 8 3,7 4 8,8 -5,1
CSHG Brasil Shopping 7.580.920 9 3,3 8 2,1 1,2
Torre Almirante 7.334.508 10 3,2 6 6,8 -3,6
Dez maiores 204.623.399 89,6 137.172.405 95,5 -6,0
Total 228.461.756 100,0 143.606.524 100,0

Critério: Ordena os FII pelo montante negociado em ambientes de bolsa ou balcão organizado da BM&FBOVESPA no
ano de 2009.

Tabela 22 - Ranking de Negociações de Cotas de FII por Número de Negócios

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008


Mudança na
Título Número de Posição Participação (%) Posição Participação (%) participação (%)
Negócios
Europar 1.308 1 14,0 1 20,6 -6,6
Continental Square Faria Lima 1.145 2 12,3 3 12,0 0,3
BB Progressivo 980 3 10,5 2 16,6 -6,1
Rio Bravo Renda Corporativa 842 4 9,0 6 7,8 1,2
Projeto Água Branca 730 5 7,8 10 3,1 4,7
Nossa Senhora de Lourdes 613 6 6,6 7 4,5 2,1
Torre Almirante 571 7 6,1 4 9,3 -3,2
Edifício Almirante Barroso 530 8 5,7 5 8,8 -3,1
Shopping West Plaza 460 9 4,9 17 0,2 4,7
Hotel Maxinvest 427 10 4,6 11 2,7 1,9
Dez maiores 7.606 81,4 6.182 91,0 -9,6
Total 9.343 100,0 6.793 100,0

Critério: Ordena os FII pelo número de negócios em ambientes de bolsa ou balcão organizado da BM&FBOVESPA no
ano de 2009.

75
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Rentabilidade
Tabela 23 - Ranking de Rentabilidade Acumulada no Ano de Cotas de FII

1/1/2009 - 31/12/2009
Título
Rentabilidade (% a.a.) Posição Mercado
ABC Plaza Shopping 74,22 1 Bolsa
Torre Almirante 59,12 2 Balcão
Hospital da Criança 58,82 3 Balcão
BB Progressivo 58,47 4 Balcão
Rio Bravo Renda Corporativa 52,96 5 Bolsa
Edifício Almirante Barroso 48,59 6 Balcão
Shopping Pátio Higienópolis 47,70 7 Bolsa
Hotel Maxinvest 41,02 8 Balcão
Europar 40,27 9 Bolsa
Continental Square Faria Lima 39,33 10 Bolsa

Critério: Ordena os FII pela rentabilidade efetiva no ano de 2009. A rentabilidade efetiva é calculada usando-se a Taxa
Interna de Retorno, levando-se em conta os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo do ano e a variação de
preço de cota destes. Por sua vez, a variação de preço de cota dos fundos é calculada usando-se os preços médios da
cota de cada fundo nos meses de dezembro de 2008 e 2009, ponderados pelos montantes negociados nestes meses
em ambientes de bolsa ou balcão organizado da BM&FBOVESPA. Ficam excluídos os fundos cujas cotas não foram
negociadas nestes meses.

Capitalização
Tabela 24 - Ranking de Capitalização de Mercado de Cotas de FII – Consolidado

1/1/1995 - 31/12/2009 1/1/1995 – 31/12/2008 Mudança na


Fundo participação
Montante (R$) Posição Participação (%) Posição Participação (%) (%)
Torre Norte 527.408.783 1 15,8 1 20,6 -4,8
ABC Plaza Shopping 424.005.936 2 12,7 2 10,5 2,2
BB Progressivo 278.273.780 3 8,3 3 9,3 -1,0
Edifício Almirante Barroso 248.156.690 4 7,4 4 8,8 -1,4
CSHG Brasil Shopping 225.645.157 5 6,7 10 3,4 3,3
Nossa Senhora de Lourdes 200.289.680 6 6,0 8 6,1 -0,1
Torre Almirante 185.590.954 7 5,5 7 6,1 -0,6
Shopping Pátio Higienópolis 180.048.869 8 5,4 6 6,3 -0,9
Projeto Água Branca 170.725.783 9 5,1 5 8,2 -3,1
CSHG Real Estate 168.014.991 10 5,0 - - 5,0
Dez Maiores 2.608.160.622 77,9 1.751.069.708 84,0 -6,1
Total 3.348.260.933 100,0 2.084.856.751 100,0

Critério: Ordena os FII pela capitalização de mercado em dezembro de 2009. A capitalização de mercado dos fundos é
calculada multiplicando-se o valor da cota em dezembro de 2009 e o número de cotas. O valor da cota em dezembro
de 2009 é o preço médio de negociação no mês, ponderado pelo montante negociado naquele mês em ambientes de
bolsa ou balcão organizado da BM&FBOVESPA.

76
CAPÍTULO II - Rankings de 2009

Terceiros
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Administradores
Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
Tabela 25 - Ranking dos Administradores de FII por Montante de PL – Consolidado

1/1/1995 – 31/12/2009 1/1/1995 – 31/12/2008 Mudança na


Administrador Participação Participação participação
Montante (R$) Posição Posição (%)
(%) (%)
Banco Ourinvest 2.633.192.308 1 48,9 1 45,7 3,2
Rio Bravo Investimentos DTVM 762.323.496 2 14,2 2 20,1 -5,9
Credit Suisse Hedging Griffo CV 420.641.351 3 7,8 5 3,6 4,2
Banco Brascan 279.227.089 4 5,2 3 7,5 -2,3
Banco Opportunity 277.181.590 5 5,2 4 4,3 0,9
Caixa Econômica Federal 209.637.309 6 3,9 7 3,2 0,7
Oliveira Trust DTVM 147.946.363 7 2,7 13 0,5 2,2
BR - Capital DTVM 142.076.842 8 2,6 10 2,2 0,4
Coinvalores CCVM 131.348.550 9 2,4 9 3,1 -0,7
Coin DTVM 129.095.038 10 2,4 6 3,4 -1,0
Dez maiores 5.132.669.936 95,4 3.786.825.623 96,2 -0,8
Total 5.381.430.107 100,0 3.936.148.047 100,0

Tabela 26 - Ranking dos Administradores de FII por Número de Operações – Consolidado

1/1/1995 – 31/12/2009 1/1/1995 – 31/12/2008 Mudança na


Administrador Número de Participação participação
Posição Participação (%) Posição (%)
Operações (%)
Rio Bravo Investimentos DTVM 28 1 34,1 1 42,5 -8,3
Banco Ourinvest 26 2 31,7 2 24,7 7,0
Credit Suisse Hedging Griffo CV 3 3 3,7 5 2,7 0,9
Oliveira Trust DTVM 3 4 3,7 16 1,4 2,3
BR - Capital DTVM 3 5 3,7 7 2,7 1,0
Banco BBM 3 6 3,7 4 4,1 -0,4
Banco CR2 3 7 3,7 3 5,5 -1,8
Coin DTVM 2 8 2,4 6 2,7 -0,3
Banco Brascan 1 9 1,2 9 1,4 -0,2
Banco Opportunity 1 10 1,2 10 1,4 -0,2
Dez maiores 73 89,0 66 90,4 -1,4
Total 82 100,0 73 100,0

Critério: Ordena os administradores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de PL dos
fundos no último dia útil do ano de 2009. O fundo cujo valor de PL no último dia útil do ano de 2009 não tenha
sido divulgado, não é considerado para os rankings. Valores negativos de PL não são considerados para o cálculo do
montante agregado de PL.

79
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Advogados
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
Tabela 27 - Ranking dos Advogados por Montante Emitido de CRI em 2009

1/1/2009 – 31/12/2009 1/1/2008 – 31/12/2008 Mudança na


Escritório de Advogados Participação Participação participação
Montante (R$) Posição Posição (%)
(%) (%)
PMKA Advogados Associados 1.237.329.965 1 47,8 1 97,2 -49,4
Levy e Salomão Advogados 600.000.000 2 23,2 - - 23,2
Souza, Cescon, Barrieu e Flesch 258.000.000 3 10,0 - - 10,0
Machado, Meyer, Sendacz e Opice 151.740.000 4 5,9 - - 5,9
Advogados
Navarro Advogados 147.363.414 5 5,7 2 2,6 3,1
Lobo & De Rizzo Advogados 100.008.612 6 3,9 - - 3,9
Pinheiro Neto Advogados 44.400.000 7 1,7 - - 1,7
Almeida Bugelli 27.249.418 8 1,1 - - 1,1
José Paulo Marzagão 12.638.087 9 0,5 - - 0,5
Madrona, Hong, Mazzuco, 11.723.200 10 0,5 - - 0,5
Kawamura
Total 2.590.452.695 100,0 3.478.098.583 100,0

PMKA Advogados
Referência em CRIatividade

Av. Nações Unidas, 4.777 | 13º andar


CEP 05425 070 | Alto de Pinheiros
São Paulo SP | Tel: + 55 (11) 3133 2500
Fax: + 55 (11) 3133 2505
R. Lais Bertoni Pereira, 182 | sala 02
CEP 13024 570 | Cambuí
4&$63*5*;"±°0t'6/%04t#6*-%5046*5t*/$03103"±°0*.0#*-*«3*"t"26*4*±°0%&-"/%#"/, Campinas SP | Tel: + 55 (19) 3252 8461
80 01&3"±¿&4&4536563"%"4t53*#65"±°0*.0#*-*«3*"t." www.pmka.com.br
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Tabela 28 - Ranking dos Advogados por Número de Operações de CRI em 2009

1/1/2009 – 31/12/2009 1/1/2008 – 31/12/2008


Mudança na
Escritório de Advogados Número de Posição Participação (%) Posição Participação (%) participação (%)
Operações
PMKA Advogados Associados 30 1 62,5 1 94,9 -32,4
Levy e Salomão Advogados 3 2 6,3 - - 6,3
Machado, Meyer, Sendacz e Opice 3 3 6,3 - - 6,3
Advogados
Navarro Advogados 3 4 6,3 2 2,6 3,7
Lobo & De Rizzo Advogados 3 5 6,3 - - 6,3
Almeida Bugelli 2 6 4,2 - - 4,2
Souza, Cescon, Barrieu e Flesch 1 7 2,1 - - 2,1
Pinheiro Neto Advogados 1 8 2,1 - - 2,1
José Paulo Marzagão 1 9 2,1 - - 2,1
Madrona, Hong, Mazzuco, 1 10 2,1 - - 2,1
Kawamura
Montante Total 48 100,0 39 100,0

Critério: Ordena os assessores legais com base no montante e no número de operações de CRI realizadas pelas
Securitizadoras Imobiliárias durante o ano de 2009. A assessoria considerada neste ranking é aquela prestada pelo
participante às Securitizadoras Imobiliárias no processo de estruturação da operação. O ranking considera apenas as
operações efetivamente realizadas, através de sua primeira emissão, no ano de 2009.

Agências de Classificação de Risco


Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
Tabela 29 - Ranking das Agências de Classificação de Risco por Montante de CRI Classificado em 2009

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008 Mudança na


Agência de
Participação participação
Classificação Montante (R$) Posição Posição Participação (%)
(%) (%)
Fitch 449.340.000 1 50,0 1 50,1 -0,1
Moody's 250.000.000 2 27,8 - - 27,8
SR 110.000.000 3 12,2 5 7,7 4,5
Austin 45.527.779 4 5,1 3 17,0 -11,9
S&P 44.400.000 5 4,9 2 17,4 -12,5
Total 899.267.779 100,0 517.784.415 100,0

81
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Tabela 30 - Ranking das Agências de Classificação de Risco por Número de Títulos de CRI Classificado em 2009

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008


Mudança na
Agência de Classificação número de Participação Participação
Posição Posição participação (%)
tiítulos (%) (%)
Fitch 6 1 54,6 1 50,0 4,6
Austin 2 2 18,2 4 10,0 8,2
Moody's 1 3 9,1 - - 9,1
SR 1 4 9,1 5 10,0 -0,9
S&P 1 5 9,1 3 10,0 -0,9
Total 11 100,0 10 100,0

Tabela 31 - Ranking das Agências de Classificação de Risco por Montante de CRI Classificado – Consolidado

1/1/1999 - 31/12/2009 1/1/1999 - 31/12/2008 Mudança na


Agência de
Participação participação
Classificação Montante (R$) Posição Participação (%) Posição (%) (%)
Fitch 1.960.721.175 1 41,8 1 39,8 2,0
Austin 749.681.876 2 16,0 2 18,6 -2,6
Moody's 696.482.662 3 14,8 4 11,8 3,0
S&P 598.400.000 4 12,7 3 14,6 -1,9
SR 394.159.969 5 8,4 6 7,5 0,9
LF 296.111.184 6 6,3 5 7,8 -1,5
Total 4.695.556.866 100,0 3.796.289.087 100,0

Tabela 32 - Ranking das Agências de Classificação de Risco por Número de Títulos de CRI Classificado – Consolidado

1/1/1999 - 31/12/2009 1/1/1999 - 31/12/2008


Agência de Mudança na
Classificação Número de participação (%)
Posição Participação (%) Posição Participação (%)
Títulos
Fitch 40 1 34,8 1 32,7 2,1
Austin 27 2 23,5 2 24,0 -0,5
LF 19 3 16,5 3 18,3 -1,8
SR 11 4 9,6 4 9,6 0,0
Moody's 10 5 8,7 5 8,7 0,0
S&P 8 6 7,0 6 6,7 0,3
Total 115 100,0 104 100,0

Critério: Ordena as agências de classificação de risco com base no montante e no número de atribuições de classificações de
risco emitidas por cada uma delas aos CRI. O valor considerado no ranking das agências de classificação de risco é o montante
total de títulos aos quais foi atribuída uma classificação e não o valor de toda a operação. Os rankings consideram atribuições
feitas durante o período sob análise para operações novas (registradas ou em processo de registro) ou antigas (realizadas
em períodos anteriores, mas classificadas pelas agências em questão pela primeira vez durante o ano). As atividades de
monitoramento das agências não são contabilizadas para suas posições no ranking. Uma classificação, seja ela preliminar
ou não, é contabilizada uma única vez. Contudo, somente são consideradas classificações nas quais os montantes dos títulos
classificados são informados nos relatórios ou em comunicados formais das próprias agências de classificação de risco.
Quando um título recebe classificações de duas ou mais agências, o montante objeto da classificação é atribuído a ambas as
agências. Os rankings são calculados de forma consolidada e para o ano de 2009.

82
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Agentes Fiduciários
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
Tabela 33 - Ranking dos Agentes Fiduciários por Montante Emitido de CRI em 2009

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008


Mudança na
Agente Fiduciário Participação Participação
Montante (R$) Posição Posição participação (%)
(%) (%)
Oliveira Trust DTVM 1.690.239.992 1 49,1 1 72,0 -22,9
Pentágono DTVM 1.150.738.657 2 33,4 4 4,3 29,1
Pavarini DTVM 558.911.674 3 16,2 3 9,0 7,2
GDC DTVM 45.000.000 4 1,3 - - 1,3
Total 3.444.890.323 100,0 4.606.527.076 100,0

Tabela 34 - Ranking dos Agentes Fiduciários por Número de Operações de CRI em 2009

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008


Mudança na
Agente Fiduciário Número de Participação
Posição Participação (%) Posição participação (%)
Operações (%)
Oliveira Trust DTVM 57 1 62,6 1 83,1 -20,5
Pentágono DTVM 26 2 28,6 4 1,4 27,2
Pavarini DTVM 7 3 7,7 3 7,0 0,7
GDC DTVM 1 4 1,1 - - 1,1
Total 91 100,0 35 100,0

Tabela 35 - Ranking dos Agentes Fiduciários por Montante Emitido de CRI – Consolidado

1/1/1999 - 31/12/2009 1/1/1999 - 31/12/2008 Mudança na


Agente Fiduciário Participação participação
Montante (R$) Posição Participação (%) Posição (%)
(%)
Oliveira Trust DTVM 9.655.169.595 1 69,9 1 76,7 -6,8
Pentágono DTVM 1.976.872.772 2 14,3 2 8,0 6,3
Pavarini DTVM 1.372.858.044 3 9,9 3 7,9 2,0
SLW Corretora 670.000.000 4 4,8 4 6,5 -1,7
Planner Corretora 84.070.893 5 0,6 5 0,8 -0,2
GDC DTVM 45.000.000 6 0,3 - - 0,3
Equipe DTVM 8.009.000 7 0,1 6 0,1 0,0
C&D DTVM 5.978.497 8 0,0 7 0,1 -0,1
Total 13.817.958.801 100,0 10.314.261.080 100,0

83
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Tabela 36 - Ranking dos Agentes Fiduciários por Número de Operações de CRI – Consolidado

1/1/1999 - 31/12/2009 1/1/1999 - 31/12/2008 Mudança na


Agente Fiduciário Número de Participação participação
Posição Participação (%) Posição (%)
Operações (%)
Oliveira Trust DTVM 254 1 72,8 1 76,3 -3,5
Pavarini DTVM 50 2 14,3 2 16,7 -2,4
Pentágono DTVM 35 3 10,0 3 3,5 6,5
SLW Corretora 5 4 1,4 4 2,0 -0,6
Planner Corretora 2 5 0,6 5 0,8 -0,2
GDC DTVM 1 6 0,3 - - 0,3
Equipe DTVM 1 7 0,3 6 0,4 -0,1
C&D DTVM 1 8 0,3 7 0,4 -0,1
Total 349 100,0 257 100,0

Critério: Ordena os agentes fiduciários com base no montante e no número total de operações realizadas durante o ano
de 2009 e consolidado, desde 1999. O ranking anual considera apenas as operações efetivamente realizadas, a através
de sua primeira emissão, durante o ano de 2009.

Auditores
Securitizadoras Imobiliárias
Tabela 37 - Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobiliárias por Montante Emitido de CRI em 2009

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008 Mudança na


Auditor participação
Montante (R$) Posição Participação (%) Posição Participação (%) (%)
Deloitte Touche Tohmatsu 1.435.616.492 1 38,4 - - 38,4
KPMG 845.628.134 2 22,6 1 57,1 -34,5
Moore Stephens Lima 652.576.333 3 17,4 2 18,4 -1,0
Lucchesi
BDO Trevisan 517.508.397 4 13,8 3 12,4 1,4
PricewaterhouseCoopers 190.202.356 5 5,1 4 11,9 -6,8
Terco Grant Thornton 100.008.612 6 2,7 - - 2,7
Total 3.741.540.323 100,0 4.642.347.516 100,0

Tabela 38 - Ranking dos Auditores de Securitizadoras Imobiliárias por Número de Operações de CRI em 2009

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008 Mudança na


Auditor Número de participação
Posição Participação (%) Posição Participação (%) (%)
Operações
KPMG 33 1 35,1 1 37,3 -2,2
Deloitte Touche Tohmatsu 24 2 25,5 - - 25,5
Moore Stephens Lima Lucchesi 16 3 17,0 2 29,3 -12,3
BDO Trevisan 14 4 14,9 3 22,7 -7,8
PricewaterhouseCoopers 4 5 4,3 4 9,3 -5,0
Terco Grant Thornton 3 6 3,2 - - 3,2
Total 94 100,0 75 100,0

84
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Critério: Como forma de aproximar o montante total de ativos em 31 de dezembro de 2009, ordena os auditores com
base no montante de CRI emitido pelas securitizadoras imobiliárias auditadas por estes e no número total de operações
realizadas pelas securitizadoras imobiliárias. Para cada auditor foram atribuídas as emissões das securitizadoras
imobiliárias que estes estavam auditando em 31 de dezembro de 2009. O ranking considera apenas as operações
efetivamente realizadas, através de sua primeira emissão, durante o ano de 2009.

Fundos de Investimento Imobiliário (FII)


Tabela 39 - Ranking dos Auditores de FII por Montante de PL – Consolidado

1/1/1995 - 31/12/2009 1/1/1995 - 31/12/2008 Mudança na


Auditor Participação Participação participação
Montante (R$) Posição Posição (%)
(%) (%)
PricewaterhouseCoopers 3.542.698.058 1 66,0 1 60,0 6,0
BDO Trevisan 716.925.841 2 13,4 2 16,5 -3,1
Terco Grant Thornton 472.207.192 3 8,8 3 11,3 -2,5
Performance 277.181.590 4 5,2 4 4,3 0,9
Moore Stephens Lima Lucchesi 131.348.550 5 2,4 6 3,1 -0,7
HLB Audilink 128.522.735 6 2,4 5 3,1 -0,7
KPMG 40.990.031 7 0,8 11 0,0 0,8
Horwath Tufani, Reis & Soares 23.935.744 8 0,4 8 0,6 -0,2
Ernst & Young 20.543.313 9 0,4 7 0,6 -0,2
Müller Auditores Independentes 7.536.450 10 0,1 9 0,2 -0,1
Dez Maiores 5.361.889.504 99,9 3.935.715.819 100,0 -0,1
Montante Total 5.366.340.323 100,0 4.041.918.550 100,0

Tabela 40 - Ranking dos Auditores de FII por Número de Operações - Consolidado

1/1/1995 - 31/12/2009 1/1/1995 - 31/12/2008


Mudança na
Auditor Número de Participação
Posição Participação (%) Posição participação (%)
Operações (%)
PricewaterhouseCoopers 31 1 38,3 2 30,1 8,2
BDO Trevisan 23 2 28,4 1 34,3 -5,9
Terco Grant Thornton 10 3 12,3 3 13,7 -1,4
KPMG 4 4 4,9 6 2,7 2,2
Horwath Bendoraytes Aizenman 3 5 3,7 - - 3,7
Deloitte Touche Tohmatsu 3 6 3,7 5 5,5 -1,8
Performance 1 7 1,2 7 1,4 -0,2
Moore Stephens Lima Lucchesi 1 8 1,2 9 1,4 -0,2
HLB Audilink 1 9 1,2 8 1,4 -0,2
Horwath Tufani, Reis & Soares 1 10 1,2 10 1,4 -0,2
Dez Maiores 78 96,3 70 97,3 -1,0
Total 81 100,0 73 100,0

Critério: Ordena os auditores de FII com base no número e no montante agregado de PL dos fundos no último dia útil do
ano de 2009. O fundo cujo valor de PL no último dia útil do ano de 2009 não tenha sido divulgado, não é considerado
para os rankings. Valores negativos de PL não são considerados para o cálculo do montante agregado de PL.

85
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RANKINGS DE 2009

Estruturadores
Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
Tabela 41 - Ranking dos Estruturadores de FII por Montante Emitido em 2009

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008 Mudança na


Estruturador Montante (em Participação participação
Posição Participação (%) Posição (%)
R$) (%)
Brazilian Mortgages 456.568.928 1 82,4 1 46,9 35,5
Companhia Hipotecária
Credit Suisse Hedging Griffo CV 70.000.000 2 12,6 2 38,7 -26,1
Rio Bravo Investimentos DTVM 17.669.000 3 3,2 3 14,4 -11,2
Oliveira Trust DTVM 9.999.700 4 1,8 - - 1,8
Total 554.237.628 100,0 206.714.720 100,0

Tabela 42 - Ranking dos Estruturadores de FII por Número de Operações em 2009

1/1/2009 - 31/12/2009 1/1/2008 - 31/12/2008 Mudança na


Estruturador Número de participação
Posição Participação (%) Posição Participação (%) (%)
Operações
Brazilian Mortgages Companhia 7 1 70,0 1 50,0 20,0
Hipotecária
Credit Suisse Hedging Griffo CV 1 2 10,0 3 16,7 -6,7
Rio Bravo Investimentos DTVM 1 3 10,0 2 33,3 -23,3
Oliveira Trust DTVM 1 4 10,0 - - 10,0
Total 10 100,0 6 100,0

Critério: Ordena os estruturadores de FII com base no montante emitido e no número de operações durante o ano.
Quando duas ou mais instituições estruturaram conjuntamente um mesmo FII, o crédito é atribuído integralmente
a ambos estruturadores. O ranking considera apenas as operações efetivamente realizadas, através de sua primeira
emissão, durante o ano de 2009.

86
CAPÍTULO IiI

Termos & Condições


de Financiamento de
Pessoa Física

Este capítulo reúne informações sobre os principais fornecedores de


crédito imobiliário para pessoas físicas, apresentando informações de
instituições financeiras que oferecem crédito imobiliário dentre seus
produtos financeiros.
CAPÍTULO IIi - Termos & Condições
de Financiamento de Pessoa Física

Bancos Comerciais, Múltiplos, Caixas


e Cias Hipotecárias

Esta seção apresenta os principais termos e condições de


financiamento imobiliário oferecidos a pessoas físicas para a compra
de residências no país.

A metodologia utilizada:
Constam deste levantamento os dados obtidos durante os meses de
novembro e dezembro de 2009, a partir dos sites dos 158 maiores
bancos comerciais, múltiplos e caixas econômicas, de acordo com o
Banco Central do Brasil em 15 de novembro de 2009.

Somente foram consideradas as instituições que oferecem produtos


para pessoas físicas para a compra de residências.

Para maior clareza, os dados são apresentados de forma padronizada,


permitindo uma comparação direta entre os produtos das diversas
instituições financeiras. Porém, os sites, fontes da maior parte destes
dados, apresentam as informações de formas variadas. A Uqbar
empregou seus melhores esforços na obtenção dos dados dos sites
destas instituições financeiras e na reprodução dos mesmos nesta
tabela, mas sua exatidão não está garantida.
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO Termos & Condições de Financiamento de Pessoa Física

Tabela 43 - Termos e Condições de Financiamento Imobiliário de Bancos Comerciais, Múltiplos, Caixas e Companhias Hipotecárias

Valor do Imóvel (R$) Comprometimento de Financiamento do Saldo


Instituição Entrada Mínima Renda
(% do valor do (% máxima de renda Prazo Sistema de Tipo de
Financeira Mínimo Máximo Taxa de Juros (% ao ano) Máximo
imóvel) líquida, bruta ou sem
(anos) Amortização Garantia
indicação)

40.000 120.000 20,0 27,0 da renda bruta TR + 9,00 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária
TR + 10,95 por 120 meses
BANCO ABN AMRO REAL S.A. 120.001 500.000 20,0 27,0 da renda bruta 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária
e depois TR + 8,95
500.001 sem limite 20,0 27,0 da renda bruta TR + 11,95 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

não informado 120.000 20,0 30,0 da renda líquida pré-fixada em 12,23 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária
TR + 7,80 por 36 meses e
não informado 120.000 20,0 30,0 da renda líquida 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária
depois TR + 9,50

BANCO BRADESCO S.A. não informado 120.000 20,0 30,0 da renda líquida TR + 8,90 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

120.001 500.000 20,0 30,0 da renda líquida pré-fixada em 12,23 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

120.001 500.000 20,0 30,0 da renda líquida TR + 10,50 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

500.001 3.000.000 20,0 30,0 da renda líquida TR + 11,50 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

não informado 150.000 10,0 30,0 da renda líquida pré-fixada em 13,00 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

não informado 150.000 10,0 30,0 da renda líquida TR + 11,00 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

não informado 150.000 10,0 30,0 da renda líquida pré-fixada em 12,23 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

não informado 150.000 10,0 30,0 da renda líquida TR + 8,90 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

150.001 500.000 10,0 30,0 da renda líquida pré-fixada em 13,00 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária
BANCO DO BRASIL S.A.
150.001 500.000 10,0 30,0 da renda líquida TR + 11,00 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

150.001 500.000 10,0 30,0 da renda líquida pré-fixada em 12,23 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

150.001 500.000 10,0 30,0 da renda líquida TR + 8,90 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

500.001 5.000.000 10,0 30,0 da renda líquida pré-fixada em 13,00 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

500.001 5.000.000 10,0 30,0 da renda líquida TR + 11,00 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

89
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO Termos & Condições de Financiamento de Pessoa Física

Tabela 43 - Termos e Condições de Financiamento Imobiliário de Bancos Comerciais, Múltiplos, Caixas e Companhias Hipotecárias (cont.)

não informado 150.000 10,0 25,0 da renda bruta TR + 8,50 30 SAC alienação fiduciária
BANCO DO ESTADO DO RIO
GRANDE DO SUL S.A. 150.001 500.000 10,0 25,0 da renda bruta TR + 9,50 30 SAC alienação fiduciária

BANCO INTERMEDIUM S/A não informado 400.000 40,0 não informado não informado 5 não informado não informado

62.500 sem limite 20,0 35,0 da renda líquida TR + 11,00 30 SAC alienação fiduciária
BANCO ITAÚ S.A. TR + 11,50 para 36 meses
62.500 sem limite 20,0 35,0 da renda líquida 30 SAC alienação fiduciária
e depois TR + 10,35
não informado 150.000 20,0 não informado TR + 8,90 30 SAC alienação fiduciária

150.001 500.000 20,0 não informado TR + 10,00 30 SAC alienação fiduciária

BANCO NOSSA CAIXA S.A. 500.001 sem limite 20,0 não informado TR + 11,00 30 SAC alienação fiduciária

não informado 500.000 20,0 não informado pré-fixada em 12,23 30 PRICE alienação fiduciária

500.001 sem limite 20,0 não informado pré-fixada em 13,00 30 PRICE alienação fiduciária

40.000 120.000 20,0 27,0 da renda bruta TR + 8,90 30 SAC alienação fiduciária

120.001 500.000 20,0 27,0 da renda bruta TR + 10,50 30 SAC alienação fiduciária

BANCO SANTANDER S.A. 500.001 sem limite 20,0 27,0 da renda bruta TR + 11,00 30 SAC alienação fiduciária

não informado 500.000 20,0 27,0 da renda bruta pré-fixada em 12,20 30 PRICE alienação fiduciária

500.001 sem limite 20,0 27,0 da renda bruta pré-fixada em 13,00 30 PRICE alienação fiduciária

50.000 1.000.000 20,0 30,0 da renda bruta pré-fixada em 11,48 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária
Brazilian Mortgages
50.000 500.000 20,0 30,0 da renda bruta pré-fixada em 11,22 30 SAC ou PRICE alienação fiduciária

50.000 195.000 33,3 30,0 da renda bruta TR + 7,95 15 SAC ou PRICE alienação fiduciária

não informado 150.000 10,0 30,0 da renda bruta TR + 8,90 30 SAC não informado

150.001 500.000 10,0 30,0 da renda bruta TR + 10,50 30 SAC não informado

CAIXA ECONOMICA FEDERAL 500.001 sem limite 10,0 30,0 da renda bruta TR + 11,50 30 SAC não informado

não informado 130.000 30,0 30,0 da renda bruta pré-fixada em 12,86 15 SAC não informado

130.001 500.000 30,0 30,0 da renda bruta pré-fixada em 12,36 15 SAC não informado

90
ANUÁRIO 2010 - SECURITIZAÇÃO E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO Termos & Condições de Financiamento de Pessoa Física

Tabela 43 - Termos e Condições de Financiamento Imobiliário de Bancos Comerciais, Múltiplos, Caixas e Companhias Hipotecárias (cont.)

TR + 7,90 por 36 meses


60.000 120.000 20,0 30,0 da renda bruta 30 não informado não informado
e depois TR +10,95

CITIBANK N.A. 60.000 150.000 20,0 30,0 da renda bruta TR + 9,95 30 não informado não informado

150.000 500.000 20,0 30,0 da renda bruta TR +10,95 30 não informado não informado

500.001 sem limite 20,0 30,0 da renda bruta TR + 11,95 30 não informado não informado

100.000 sem limite 20,0 30,0 TR + 12,68 10 SAC alienação fiduciária

50.000 500.000 20,0 30,0 TR + 10,00 25 SAC alienação fiduciária

50.000 sem limite 20,0 30,0 TR + 12,00 25 SAC alienação fiduciária


HSBC BANK BRASIL S.A.
60.000 sem limite 50,0 30,0 TR + 12,00 5 SAC alienação fiduciária
TR + 7,90 por 36 meses
50.000 500.000 20,0 30,0 25 SAC alienação fiduciária
e depois TR + 10,98
62.500 sem limite 20,0 35,0 da renda líquida TR + 11,00 30 SAC não informado
UNIBANCO-UNIAO DE BANCOS
TR + 11,50 por 36 meses
BRASILEIROS S.A. 62.500 sem limite 20,0 35,0 da renda líquida 30 SAC não informado
e depois TR + 10,35

91
CAPÍTULO IV

Regulamentação
e Legislação

Por Eduardo Herszkowicz e Igor Rêgo

O objetivo deste capítulo é apresentar um breve panorama das


principais alterações ocorridas entre janeiro de 2009 e janeiro de 2010
na regulamentação e legislação aplicáveis aos mercados de Fundos de
Investimento em Direitos Creditórios, Fundos de Investimento Imobiliário
e Certificados de Recebíveis Imobiliários.
UM ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA COMPLETO

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CAPÍTULO IV- Regulamentação e Legislação

Desde o início da década, o mercado de capitais brasileiro vem


dando verdadeiros saltos qualitativos no desenvolvimento do seu
arcabouço legal e regulatório, o que tem contribuído decisivamente
para a criação e manutenção de um ambiente de negócios favorável
no país.

Pode-se dizer que esse ciclo teve início em 2001, com a regulamentação
dos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC). O ano de
2003 foi ainda mais produtivo, com a regulamentação dos fundos
de participações (também chamados FIP) e a adoção pela Comissão
de Valores Mobiliários (CVM) da norma mãe reguladora das ofertas
públicas de valores mobiliários, a Instrução CVM nº 400. O ano de
2004 não ficou para trás. Nele a CVM regulamentou o registro das
companhias securitizadoras de créditos imobiliários e a emissão dos
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Em 2006, mais uma
novidade com a criação dos FIDC Não-Padronizados (FIDC-NP) e a
uniformização de certas normas atinentes aos FIDC e aos CRI. Em
2007, outro grande passo com a reformulação profunda da norma
sobre fundos de investimentos, a Instrução CVM nº 409, com a
adoção da Instrução CVM nº 450. Na sequência, 2008 ficou marcado
como o ano da tão esperada reformulação da norma sobre Fundos
de Investimento Imobiliários (FII).

Embora o ano de 2009 não tenha mostrado o mesmo vigor que


alguns dos seus predecessores em termos de inovações normativas,
algumas normas certamente merecem destaque.

Este artigo resume as principais inovações legislativas e normativas


relacionadas aos FIDC, aos FII e aos CRI, introduzidas ao longo do
ano de 2009 e início de 2010. Também são abordadas neste trabalho
as audiências públicas promovidas pela CVM e as principais decisões
do colegiado da referida autarquia ocorridas no referido período a
respeito dos temas supracitados.
ANUÁRIO 2009 - Securitização e Financiamento Imobiliário Regulamentação e Legislação

PRINCIPAIS ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS E NORMATIVAS


LEI Nº 12.024/09 – CONCEDE ISENÇÃO DE IRF SOBRE APLICAÇÕES POR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS

Em 27 de agosto de 2009 foi publicada a Lei nº 12.024, exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de
alterando a forma de tributação de determinadas aplicações balcão organizado.
financeiras efetuadas pelos FII, que até então estavam Essa mudança legislativa decorreu de um pleito do
sujeitas às mesmas regras de incidência do imposto de mercado para garantir que não houvesse um maior ônus
renda na fonte (IRF) aplicáveis às pessoas jurídicas. fiscal para investidores pessoas físicas que aplicassem
A nova lei isentou do IRF o rendimento decorrente das nesses títulos imobiliários por meio de um FII, tendo em
aplicações efetuadas pelos FII em (i) CRI; (ii) Letras vista que, quando pessoas físicas aplicam diretamente
hipotecárias; (iii) Letras de crédito imobiliário e (iv) nesses títulos, os rendimentos auferidos pelas pessoas
cotas de outros FII, desde que admitidas à negociação físicas são isentos do IRF.

MEDIDA PROVISÓRIA Nº 472/09 - OBRIGA A ADOÇÃO DO LUCRO REAL PELAS COMPANHIAS SECURITIZADORAS

A Medida Provisória nº 472/09 (MP 472/09) entrou em livremente entre os regimes de tributação com base no
vigor e passou a produzir efeitos no dia 16/12/2009, lucro real ou no lucro presumido (desde que observados
data em que foi publicada, e, dentre as inúmeras os demais requisitos), entendimento esse que vinha sendo
alterações que promoveu na legislação tributária vigente, confirmado pelo Fisco por meio de Soluções de Consulta
modificou o regime de tributação das companhias (Processos de Consulta nºs 33/09, 47/08, dentre outros).
securitizadoras. A alteração foi baseada na similaridade das atividades
O artigo 22 da MP 472/09 acrescentou as companhias das securitizadoras com as atividades de intermediação
que exploram as atividades de securitização de créditos realizadas pelas instituições financeiras, o que já era
imobiliários ao rol das pessoas jurídicas obrigadas à reconhecido pela legislação do PIS e COFINS (Lei nº
apuração do imposto de renda sob o regime do lucro real. 9.718/98), que permite a dedução das despesas de
Até então, as companhias securitizadoras podiam optar captação na base de cálculo dessas contribuições.

INSTRUÇÃO CVM Nº 476, DE 16 DE JANEIRO DE 2009 – ESTABELECE O PROCEDIMENTO DE OFERTA PÚBLICA COM ESFORÇOS RESTRITOS PARA
A DISTRIBUIÇÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

A CVM editou, em 16 de janeiro de 2009, a Instrução CVM CVM 476, não se aplicam ao procedimento da Oferta
nº 476 (Instrução CVM 476), que dispõe sobre as ofertas com Esforços Restritos as disposições relativas à oferta
públicas de valores mobiliários distribuídas com esforços pública de valores mobiliários previstas na Instrução CVM
restritos e a negociação desses valores mobiliários em nº 400, bem como as demais normas da CVM relativas
mercados regulamentados (Oferta com Esforços Restritos). ao procedimento de distribuição de valores mobiliários
A Instrução CVM 476, apesar de não ter o objetivo específicos.
específico de regulamentar a emissão de CRI e de cotas As Ofertas com Esforços Restritos serão destinadas
de FIDC ou FII, demonstrou-se ao longo do ano de 2009 exclusivamente a investidores qualificados, sendo limitada
como um importante instrumento de acesso ao mercado (i) a oferta a, no máximo, 50 investidores qualificados, e
pelos estruturadores de tais valores mobiliários. (ii) a subscrição de cotas a, no máximo, 20 investidores
O principal objetivo da CVM com a edição da Instrução CVM qualificados. Os fundos de investimento cujas decisões de
476 foi tornar mais simples e célere o acesso ao mercado investimento sejam tomadas pelo mesmo gestor deverão
de valores mobiliários, contribuindo para a redução dos ser considerados como um único investidor para o cálculo
custos de captação de fundos e facilitando às companhias de tais limites.
brasileiras o aproveitamento de oportunidades de mercado Para os fins da Instrução CVM 476, são considerados
para a obtenção de financiamentos, tendo em vista que, investidores qualificados: (i) as pessoas naturais e jurídicas
exceto quando expressamente previsto na Instrução mencionadas no artigo 109 da Instrução CVM 409, sendo

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ANUÁRIO 2009 - Securitização e Financiamento Imobiliário Regulamentação e Legislação

que as descritas especificamente no inciso IV de tal artigo da data em que ocorrer, por meio da página da CVM na
deverão subscrever ou adquirir, no âmbito da Oferta com internet e deverá conter as informações constantes do
Esforços Restritos, valores mobiliários no montante mínimo Anexo da Instrução CVM 476, e, após o encerramento,
de R$1.000.000,00; e (ii) todos os fundos de investimento, o ofertante não poderá realizar outra oferta pública da
mesmo que se destinem a investidores não-qualificados. mesma espécie de valores mobiliários do mesmo emissor
A Instrução CVM 476 não permitiu a busca de investidores dentro do prazo de 04 meses, contados da data do
por meio de estabelecimentos abertos ao público, ou a encerramento da oferta, a não ser que (i) a nova oferta
utilização de serviços públicos de comunicação, tais como, seja submetida a registro na CVM; ou (ii) sejam ofertas de
imprensa, rádio, televisão e páginas abertas localizadas certificados de recebíveis imobiliários ou do agronegócio
na rede mundial de computadores. de uma mesma companhia securitizadoras, lastreados em
O encerramento da Oferta com Esforços Restritos deverá créditos segregados em diferentes patrimônios por meio
ser informado pela instituição líder à CVM, em até 05 dias de regime fiduciário.

INSTRUÇÃO CVM Nº 478/09 - ALTERA A INSTRUÇÃO CVM Nº 472/08, QUE REGULAMENTA OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

A CVM publicou, em 11 de setembro de 2009, a Instrução Instrução CVM 472, com o objetivo de dispensar a
CVM nº 478 (Instrução CVM 478), alterando a Instrução apreciação pela assembleia geral de cotistas do laudo
CVM n° 472, de 31 de outubro de 2008 (Instrução CVM de avaliação de bens e direitos adquiridos pelos FII. A
472) que dispõe sobre a constituição, a administração, o norma aumentou a autonomia dos administradores e
funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e gestores destes fundos, desburocratizando e tornando
a divulgação de informações dos FII. A minuta da Instrução mais célere o procedimento de aquisição de ativos
CVM 478 foi objeto de audiência pública realizada entre por tais fundos. Vale notar que continuam sujeitos à
julho e agosto de 2009. apreciação da assembleia geral de cotistas os laudos
Com a adoção da Instrução CVM 478, atendendo a pleitos de avaliação de ativos conferidos ao fundo por meio de
dos agentes de mercado, a CVM alterou o Artigo 18 da subscrição de cotas.

RESOLUÇÃO CMN Nº 3.792 – INTRODUZ NOVAS DIRETRIZES PARA APLICAÇÃO DE RECURSOS PELOS FUNDOS DE PENSÃO

O CMN promulgou, em 24 de setembro de 2009, a Resolução de registro na CVM; (v) o fim da exclusividade das agências
nº 3.792 (Resolução CMN 3.792), que estabeleceu novas de classificação de risco na elaboração de avaliações de risco
diretrizes de investimento para as entidades fechadas de dos ativos a serem adquiridos pelas EFPC; e (vi) a extinção
previdência complementar (EFPC), permitindo uma maior do limite para investimentos da EFPC em conjunto com a
diversificação e ampliando a possibilidade de alocação patrocinadora.
em ativos de maior risco, de forma a possibilitar a tais Com relação ao limite de alocação de recursos para
entidades maiores retornos em um cenário de queda na as EFPC a Resolução CMN 3.792 estabeleceu que: (i)
taxa de juros. Apesar de não se destinar especificamente todos os investimentos em cotas de FIDC e em cotas de
ao mercado de securitização ou de títulos de lastro Fundos de Investimentos em cotas de FIDC (FICFIDC)
imobiliário, a Resolução CMN 3.792 poderá fomentar o ficarão limitados a 20% dos recursos de cada plano, não
mercado de securitização, na medida em que as novidades havendo mais o limite de 10% para os investimentos em
que introduz conferem às EFPC maior acesso à aquisição cotas de FIDC e FICFIDC que fossem classificados como
de cotas de FIDC, de cotas de FII e de CRI. de médio e alto risco; e (ii) os investimentos em cotas de
A Resolução CMN 3.792 revogou a antiga Resolução do CMN FII ficarão limitados a 10% dos recursos de cada plano,
nº 3.456, de 05 de junho de 2007 (Resolução CMN 3.456), e não mais a 8%.
e em linhas gerais promoveu: (i) o aumento de limite para Adicionalmente, em resposta ao anseio de grande parte
aplicações em renda variável; (ii) a criação de novos segmentos dos agentes de mercado, a Resolução CMN 3.792 permitiu
de investimentos passíveis de aplicação pelas EFPC; (iii) a às EFPC a aquisição de valores mobiliários nas chamadas
inclusão de novos ativos financeiros no rol de investimentos ofertas públicas com esforços restritos de distribuição,
permitidos às EFPC; (iv) a possibilidade de aquisição pelas regulamentadas pela Instrução CVM 476, as quais não
EFPC de valores mobiliários em ofertas públicas dispensadas estão sujeitas a registro na CVM.

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ANUÁRIO 2009 - Securitização e Financiamento Imobiliário Regulamentação e Legislação

Com a exclusão do texto existente na Resolução anterior, agências de classificação de risco na avaliação dos riscos de
que limitava a participação das EFPC a ofertas que crédito eventualmente existentes no momento da aquisição
obtivessem prévio registro na CVM, a nova Resolução de ativos de renda fixa pelas EFPC, conforme anteriormente
CMN 3.792 dá um importante passo no fortalecimento estabelecido na revogada Resolução CMN 3.456. A partir da
do mercado de securitização brasileiro, ao autorizar adição da nova norma, essas avaliações também poderão
a participação dessas entidades em ofertas públicas ser aprovadas pelos comitês de investimento das respectivas
com esforços restritos, contribuindo para a redução dos EFPC, sendo, pois, facultativa a contratação de uma agência
custos de distribuição dos FIDC, FII e CRI, e permitindo classificadora de risco para tanto. Essa medida encontra-se em
que estruturadores, securitizadoras e demais agentes de linha com as recentes discussões nos fóruns financeiros globais
mercado aproveitem as janelas de mercado. acerca dos deveres e responsabilidades de tais instituições
Por fim, a Resolução CMN 3.792 pôs fim à exclusividade das avaliadoras no desenvolvimento de suas atividades.

OFÍCIO-CIRCULAR CVM/SIN/SNC/Nº 003/09 – CONSTITUIÇÃO DE PROVISÃO PARA DIREITOS CREDITÓRIOS DE LIQUIDAÇÃO DUVIDOSA EM
CARTEIRAS DE FIDC

Em 8 de outubro de 2009, as Superintendências de provisão para créditos de liquidação duvidosa já a partir


Relações com Investidores e de Normas Contábeis e de da aquisição do direito creditório, com base em seu nível
Auditoria da CVM divulgaram o Ofício-Circular/CVM/ de risco, e não somente em decorrência de efetivos atrasos
SIN/SNC/nº 003/09 (Ofício), que trata da constituição de em seu pagamento.
provisão para direitos creditórios de liquidação duvidosa Conforme o Ofício, os administradores de FIDC
em carteiras de FIDC. determinarão o nível de risco atribuído aos direitos
O principal objetivo do Ofício é, em linhas gerais, orientar creditórios com base em critérios consistentes e
os administradores de FIDC no que se refere à correta verificáveis, amparados por informações internas e
aplicação da Resolução CMN nº 2.682/99, que dispõe externas, sendo que tal nível de risco deverá ser revisto
sobre os critérios de classificação das operações de crédito em periodicidade: (i) mensal, no caso de atraso no
e regras para constituição de provisão para créditos de pagamento dos direitos creditórios, (ii) semestral, para
liquidação duvidosa. Essa Resolução é parte integrante direitos creditórios originados de um mesmo devedor
do Plano Contábil das Instituições do Sistema Financeiro ou de grupo econômico cujo montante seja superior
Nacional – COSIF, tratando-se, portanto, de norma aplicável a 5% do patrimônio do FIDC; e (iii) anual, em todas as
aos FIDC, nos termos do artigo 44 da Instrução CVM nº situações, exceto no que se refere aos direitos creditórios
356, de 17 de dezembro de 2001, conforme alterada. originados por devedor cuja responsabilidade seja
A orientação veiculada pelo Ofício consiste, em resumo, inferior a R$50 mil, caso em que a revisão poderá ser
em determinar que os administradores de FIDC façam a unicamente em função da ocorrência de atrasos.

AUDIÊNCIA PÚBLICA SNC FUNDOS Nº 01/09 - NORMAS CONTÁBEIS APLICÁVEIS AOS FIDC

A CVM colocou em audiência pública, em 12 de dezembro (i) dados estatísticos sobre inadimplementos, perdas ou
de 2009, minuta de Instrução contendo propostas pré-pagamento de créditos; (ii) dados sobre as recompras
de regulamentação da elaboração e divulgação das realizadas pelo cedente ou pessoa a ele ligada, ainda
demonstrações financeiras dos FIDC, conforme dispõe que voluntariamente, e o impacto de uma possível
o Artigo 44 da Instrução CVM 356. A proposta busca descontinuidade dessa prática; (iii) fatos que possam
dar maior transparência às operações com a carteira de afetar a regularidade dos fluxos de pagamento previstos;
direitos creditórios do fundo, em especial às operações e (iv) informações sobre eventuais taxas de desconto
de recompra e substituição de créditos. praticadas pelos administradores de FIDC na aquisição
A minuta propõe a divulgação de um informe mensal e alienação dos direitos creditórios no trimestre
pelos FIDC, contendo, dentre outras, informações sobre o correspondente.
comportamento da carteira de direitos creditórios detida O envio de comentários e sugestões à CVM com relação
pelos FIDC. Adicionalmente, a minuta propõe a inclusão, à referida minuta será encerrado, conforme pedido de
nos demonstrativos trimestrais dos FIDC, de informações prorrogação formulado pela ANBIMA, no dia 26 de março
sobre as operações efetuadas, incluindo, dentre outras, de 2010.

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ANUÁRIO 2009 - Securitização e Financiamento Imobiliário Regulamentação e Legislação

DECISÕES DO COLEGIADO DA CVM


As decisões do Colegiado da CVM caracterizam-se como ferramenta imprescindível aos participantes do mercado na
interpretação da legislação relativa aos títulos e valores mobiliários. Baseando-se em tal premissa, descrevemos a seguir
as principais decisões do Colegiado da CVM que foram proferidas ao longo do ano de 2009.

PROC. RJ2008/11194 - PEDIDO DE DISPENSA DE REQUISITOS DAS INSTRUÇÕES CVM Nº 356/03 E 444/06

No processo RJ2008/11194, o Colegiado discutiu a do respectivo parecer de auditoria independente.


dispensa de requisitos estabelecidos na Instrução CVM O Colegiado se manifestou favoravelmente às dispensas de
356 e na Instrução CVM nº 444, de 08 de dezembro de requisitos solicitadas, com exceção do requisito referente
2006, conforme alterada (Instrução CVM 444) relativos à apresentação de classificação de risco das cotas, tendo
a: (i) apresentação de parecer legal de advogado e de em vista que (i) no caso em exame, o público-alvo da
parecer do órgão de assessoramento jurídico competente; oferta era composto única e exclusivamente por até 20
(ii) apresentação da autorização prevista na Lei investidores institucionais, (ii) o Regulamento do fundo
Complementar 101/01; (iii) apresentação de Prospecto; vedava expressamente a negociação de cotas em mercado
(iv) apresentação de classificação de risco para as cotas; secundário, e (iii) o investidor tinha que manifestar
(v) análise da documentação que evidencie o lastro expressamente sua concordância com a dispensa dos
dos direitos creditórios; (vi) inclusão dos processos requisitos no Termo de Adesão.
de origem e descrição de mecanismos de cobrança Com relação à apresentação de classificação de risco das
no Regulamento; e (vii) observância do limite de cotas, o Colegiado não concedeu a dispensa pleiteada
concentração por devedor de 20% do patrimônio por concluir que, mediante alterações pontuais no
líquido do fundo e apresentação de demonstrações Regulamento, seria possível fazer com que o dispositivo
financeiras do devedor ou coobrigado, acompanhadas fosse automaticamente dispensado.

PROC. RJ2009/2034 - CONSULTA ACERCA DA POSSIBILIDADE DE FUNDOS DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO-PADRONIZADOS
APLICAREM RECURSOS DIRETAMENTE NO EXTERIOR

Importante discussão ocorreu no âmbito do Processo decidiu que, diante da vedação expressa estabelecida
RJ2009/2034, sobre a possibilidade de FIDC-NP aplicar pelo Artigo 36, inciso III, da Instrução CVM 356, o
recursos diretamente no exterior, com a argumentação FIDC-NP que desejar aplicar recursos no exterior
de que tais fundos são direcionados a investidores deverá solicitar, para o caso concreto, a dispensa de
capazes de analisar os riscos do investimento pretendido dispositivos da Instrução CVM 356, nos termos de seu
e que são destinados à aquisição de direitos creditórios art. 9º, sem prejuízo do estudo, por parte da CVM, de
que possuem acentuados fatores de risco. eventual alteração da Instrução CVM 356 e da Instrução
Tendo em vista a consulta formulada, o Colegiado CVM 444 com relação a tal questão.

PROC. RJ2009/6205 - DISPENSA DO CUMPRIMENTO DO ART. 15 DA INSTRUÇÃO CVM 356

Pelo Processo RJ2009/6205 foi solicitada à CVM a dispensa em atendimento ao interesse público, do cumprimento de
do cumprimento do requisito disposto no Artigo 15 da dispositivos da Instrução CVM 356, e teve como objetivo
Instrução CVM 356, que estabelece que a “integralização permitir que as cotas do fundo sejam integralizadas com
de cotas do fundo pode ser efetuada em cheque, ordem de títulos públicos (LFT e LTN).
pagamento, débito e crédito em conta corrente, documento O Colegiado, mediante a análise do caso concreto,
de ordem de crédito, ou outro mecanismo de transferência deliberou conceder a dispensa requerida, tendo em vista
de recursos autorizado pelo Banco Central do Brasil”. o seu entendimento de que o pedido encontra amparo
A solicitação de dispensa do cumprimento de tal artigo nos termos do Artigo 9º da Instrução CVM 444 e que não
foi fundamentada no Artigo 9º da Instrução CVM 444, vislumbra prejuízos à adequada informação e à proteção
que estabelece a possibilidade de dispensa pela CVM, do público investidor.

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ANUÁRIO 2009 - Securitização e Financiamento Imobiliário Regulamentação e Legislação

PROC. RJ2009/7903 - CONSULTA ACERCA DA INTERPRETAÇÃO DO CONCEITO DE INVESTIDOR QUALIFICADO

No âmbito do Processo RJ2009/7903, a CVM foi consultada capacidade de adquirir cotas de FIDC e de FICFIDC é
sobre a possibilidade de fundos de investimento que tem estabelecido pelo Artigo 109 da Instrução CVM 409, (ii)
como público alvo investidores não-qualificados (“Fundos o Artigo 4º, inciso I, da Instrução CVM 476 tem apenas
de Varejo”) realizarem a aquisição de cotas de FIDC ou de a finalidade específica de delimitar os investidores que
FICFIDC, emitidas por meio de oferta pública com esforços podem ser procurados e adquirir valores mobiliários no
restritos, conforme estabelece a Instrução CVM 476. âmbito das ofertas públicas distribuídas com esforços
A consulta foi formulada tendo em vista que o Artigo restritos, mas não o de reformular o conceito de investidor
4º, inciso I, da Instrução CVM 476 estabelece que são qualificado estabelecido pelo Artigo 109 da Instrução
considerados como investidores qualificados todos fundos CVM 409, e, (iii) à luz do Artigo 109 da Instrução CVM
de investimento, mesmo quando tais fundos se destinem a 409, bem como da Instrução CVM 356, que disciplina
investidores não-qualificados, enquanto que o Artigo 109 especificamente os FIDC e os FICFIDC, Fundos de Varejo
da Instrução CVM nº 409, de 18 agosto de 2004, conforme não são considerados como investidores qualificados.
alterada (“Instrução CVM 409”), não considera tais fundos Em decorrência do exposto acima, o Colegiado concluiu,
como investidores qualificados. por fim, que Fundos de Varejo não estão autorizados a
Em resposta à consulta formulada o Colegiado entendeu adquirir cotas de FIDC ou FICFIDC emitidas no âmbito de
que (i) o conceito de investidor qualificado com a uma oferta pública com esforços restritos.

99
Uqbar

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