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AVISO IMPORTANTE

O autor não tem nenhum vínculo com as pessoas,


instituições financeiras e produtos, citados, utilizando-os
apenas para ilustrações. Toda e qualquer decisão tomada
após a leitura desse relatório é de única e exclusiva
responsabilidade do leitor.
Olá, seja muito bem-vindo ao Método Red Box.

Neste material você irá aprender como eu rastreio todo o mercado de


Fundos Imobiliários e seleciono as melhores opções para investir em imóveis
de forma muito mais simples e eficaz. Este método, desenvolvido pela nossa
equipe, faz parte do treinamento Red Box para Fundos Imobiliários.

Todas as informações do método (gráficos e tabelas plotadas) estarão


liberadas exclusivamente para os assinantes do GI PRO e compradores do
métod RB. Iremos atualizar as informações Mensalmente, assim
acompanharemos com maior frequência sua estrutura de pagamento de
dividendos e os contratos dos locatários.

O Método Red Box apresenta visualmente todos os fundos imobiliários em


um só gráfico, e permite avalia-los rapidamente utilizando três critérios
diferentes de uma só vez.

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Quando você olhar a caixa vermelha, saberá que todos os fundos
imobiliários que estiverem dentro dela atendem aos três mais rigorosos
critérios que consideramos fundamentais para realização de um bom
investimento.

Você poderá fazer um comparativo histórico de todos os fundos disponíveis


e selecionar apenas as melhores opções do mercado financeiro.

Importante destacar que este método não é infalível. Ele é um mapa dos
retornos dos últimos 12 meses, resultado do balanço patrimonial e o valor
de cota do primeiro dia do mês. Estes valores podem ser alterados durante a
cada relatório do método, porém temos ótimos motivos para acreditar que
as boas gestões irão se manter ao longo do tempo e que os preços do
mercado irão refletir isso. O mercado imobiliário é menos dinâmico que o
mercado de ações, e para o investidor de longo prazo uma mudança
abrupta nas cotações não interfere na sua tomada de decisão.

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Essa técnica foi criada com o objetivo de facilitar a sua tomada de decisão e
também a análise dos nossos usuários GI PRO. Porém, se você quiser mudar
algum dos indicadores utilizados, segmentos analisados ou critério de
seleção, não há problema nenhum. Esta é a forma que nós, aqui do
GuiaInvest, olhamos o mercado e não uma recomendação de investimento.
Acessando as páginas dos fundos ou da B3, como apresentado no
treinamento de FIIs, você pode recriar o seu próprio gráfico, conforme a
classe de ativos e classificação que você quiser.

Mas agora, vamos direto para os parâmetros do Método Red Box:

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Criando gráficos Bolha, conseguimos apresentar visualmente todos os
fundos imobiliários que existem no mercado financeiro utilizando três
indicadores diferentes em uma só imagem. Os indicadores utilizados em
todos os gráficos são:

Preço Atual / Valor Patrimonial (P/VP)

o qual encontra-se no eixo vertical.

Dividend Yield histórico dos últimos 12 meses (DY)

o qual está no eixo horizontal.

O Preço (Cotação)

é tamanho da bolha no gráfico.

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Serão plotados cinco gráficos com todos os fundos imobiliários separados
por cada segmento. A lista de segmentos é:

Fundos de Fundos / Recebíveis Imobiliários ou FIC de FI

Fundos Corporativos

Fundos de Logística e Shoppings

Fundos de Agências e Hotéis

Fundos de Hospitais e Universidades

Esta é a lista de segmentos que foi apresentada durante o treinamento do


GuiaInvest de fundos imobiliários. Ela facilita na hora de comparar os FIIs
com seus pares. Você poderá visualizar também qual é o padrão geral de
valor patrimonial médio e o dividendo de cada um dos segmentos.

Depois de criados os cinco gráficos com os três principais indicadores para


fundos imobiliários, você poderá ter uma boa noção de quais são os
melhores fundos para investir com base no seu histórico passado.

Para refinar quais são as melhores opções, decidimos criar uma caixa
vermelha no melhor quadrante para se investir. Este quadrante é onde estão
as maiores oportunidades com base nos indicadores comentados.

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Para se tornarem elegíveis ao investimento, os fundos imobiliários precisam
estar dentro da Red Box plotada no gráfico. Os critérios utilizados para
estarem dentro da caixa são:

a) Dividendo histórico de 12 meses (DY) maior que 8% ao ano - para


que o investidor receba mais que a taxa básica de juros ao longo do
ano;

b) Preço dividido por valor patrimonial de no máximo 120% - para não


comprar imóveis muito caros perto do seu valor de face.

A grande vantagem deste método é que ele seleciona apenas FIIs que não
estão caros na bolsa, comparando a cotação com o valor patrimonial, e que
possuem um dividendo médio histórico superior a taxa básica de juros.

Obviamente que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade


futura. Os contratos podem mudar, as cotações podem cair por motivos
diferentes ao valor patrimonial, mas esta metodologia de estudo é o melhor
meio para auxiliar o investidor na tomada de decisão.

E, também, os fundos imobiliários tendem a não mudar muito, visto que


seus contratos são revisados poucas vezes por ano, talvez até por décadas.
Então caso as cotações estejam muito diferentes do visto no gráfico, você
pode ter uma noção de qual a média histórica.

Tendo entendido o método, vamos para os gráficos e as oportunidades de


cada segmento de fundos imobiliários.

Serão desconsiderados para efeitos de filtragem:


- FII com RMG
- FII Mono Inquilino próximo do vencimento do contrato de aluguel
- FII exclusivo para Investidores Qualificados
- FII com menos de 12 meses de existência

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Os fundos com a classificação de fundo de papel têm como objetivo investir,
no mínimo, ⅔ do patrimônio em Títulos e Valores Mobiliários ou em contas
de outros. A ideia aqui é que você tenha acesso a investimentos como LCI,
CRI, FIC de FI que apenas os grandes investidores poderiam comprar.

Além disso, você tem uma equipe de analistas cuidando do risco de crédito
de cada instituição dos papeis investidos e um gestor preocupado em
procurar as melhores oportunidades de investimento que gerem cada vez
mais renda para você. Este é um setor que os retornos são mais
concentrados, visto que grande parte deles possuem os mesmos ativos que
os demais.

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Vamos visualizar os ativos que estão elegíveis dentro do método Red Box.

Dentre os fundos elegíveis pelo método Red Box estão:

Código do FII Nome do FII

BCRI11 Banestes Rec. Imobiliários

IRDM11 Iridium Recebíveis Imobiliários

MGFF11 Mogno FoF

OUJP11 Ourinvest JPP

RBRF11 RBR Fundo de Fundos

UBSR11 UBS Recebíveis Imobiliários

VRTA11 Fator Verità

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Os fundos com a classificação de Lajes Corporativas têm no seu regulamento
o objetivo de investir a maior parte do seu patrimônio em imóveis de
escritórios. Este é o segmento mais popular - de longe - dentre os fundos
imobiliários. A ideia aqui é que você vai ser cotista de FIIs donos de grandes
prédios de escritórios.

Esses prédios costumam ser do mais elevado padrão construtivo, e contam


com inquilinos de grande porte - geralmente grandes empresas. Importante
saber que não são salas pequenas alugadas para profissionais liberais que,
por definição, correm maiores riscos de ficarem inadimplentes.

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Visualizando graficamente segundo o método Red Box:

Dentre os fundos elegíveis pelo método Red Box estão:

*Nenhum fundo imobiliário se destacou neste segmento.

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Os fundos com a classificação de logística têm no seu regulamento o
objetivo de investir a maioria do seu patrimônio em imóveis do segmento de
logística, como centros de distribuição e de armazenamento. A ideia aqui é
que você vai ser cotista de um FII dono de grandes galpões industriais,
usados principalmente como armazéns e centros de distribuição,
principalmente.

Já os FIIs de Shoppings têm no seu regulamento o objetivo de investir a


maioria do seu patrimônio em Shopping Centers. Os Fundos Imobiliários
deste ramo costumam fazer contratos com os lojistas que preveem uma
participação no faturamento. Assim, é muito comum que o fundo receba um
aluguel mínimo ou o percentual do faturamento, o que for maior. Além
disso, estes mesmos fundos costumam receber receitas de quiosques e
estacionamentos dos shoppings.

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Visualizando graficamente segundo o método Red Box:

Dentre os fundos elegíveis pelo método Red Box estão:

*Nenhum fundo imobiliário se destacou neste segmento.

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Os fundos com a classificação de Hospitais têm no seu regulamento o
objetivo de investir a maioria do seu patrimônio em imóveis destinados a
receber instalações hospitalares. Basicamente, o FII adquire o imóvel onde
funcionará um hospital, e uma rede de hospitais toca a operação,
compartilhando com o fundo os resultados do negócio. Já os fundos com a
classificação de Educação têm no seu regulamento o objetivo de investir a
maioria do seu patrimônio em imóveis destinados a atividades educacionais.

Estes dois segmentos são bastante restritos, e na época de geração deste


relatório só existiam 5 FIIs com essa classificação possíveis de se investir
devido a liquidez.

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Visualizando graficamente segundo o método Red Box:

Dentre os fundos elegíveis pelo método Red Box estão:

*Nenhum
Códigofundo
do FII imobiliário se destacou neste
Nome segmento.
do FII
RBED11 Rio Bravo Renda Educacional

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Os fundos com a classificação de Hotel têm no seu regulamento o objetivo
de investir a maioria do seu patrimônio em imóveis destinados a atividades
hoteleiras. Basicamente, o fundo adquire o imóvel onde está localizado o
hotel e uma rede hoteleira toca a operação, compartilhando a receita da
operação com o FII. Já os fundos com a classificação de Agências têm no seu
regulamento o objetivo de investir a maioria do seu patrimônio em imóveis
destinados a agências bancárias. Existem FIIs de agências do Banco do Brasil,
Santander, Caixa e Banrisul.

Estes dois segmentos são bastante restritos, e na época de gravação deste


treinamento só existiam 6 FIIs com essa classificação possíveis de se investir
devido a liquidez.

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Visualizando graficamente segundo o método Red Box:

Dentre os fundos elegíveis pelo método Red Box estão:

*Nenhum fundo imobiliário se destacou neste segmento.

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Conforme comentado, segue abaixo a lista dos fundos imobiliários elegíveis
para investimento segundo o método Red Box.

Código Nome do FII R$ / Cota 12 meses P/VP


BCRI11 Banestes Rec. Imobiliários R$ 118,85 9,52% 114,42%

IRDM11 Iridium Recebíveis Imobiliários R$ 117,60 8,45% 116,88%

MGFF11 Mogno FoF R$ 108,99 8,28% 114,00%

OUJP11 Ourinvest JPP R$ 105,97 10,22% 103,65%

RBRF11 RBR Fundo de Fundos R$ 104,99 8,34% 104,17%

UBSR11 UBS Recebíveis Imobiliários R$ 108,00 9,67% 111,42%

VRTA11 Fator Verità R$ 126,99 9,24% 118,38%

RBED11 Rio Bravo Renda Educacional R$ 162,02 8,54% 108,76%

8 Fundos Total: R$ 953,41

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Seguindo essa metodologia e o preço médio das cotas visto em Outubro de
2019 na bolsa de valores, é possível criar uma carteira de fundos imobiliários
com aproximadamente R$ 953,41 na qual é comprado apenas uma cota de
cada fundo.

Assim você poderia investir em diferentes imóveis, todos de alta qualidade,


espalhados por todo o Brasil, com pouco capital.

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Agora, vamos recapitular os pontos mais importantes do método Red Box:

1- Você pode replicar este método você mesmo, alterando qualquer


regra que você ache conveniente;

2- Utilizamos os critérios de Dividend Yield histórico, Preço dividido


por valor patrimonial e cotação da cota do FII para criar o gráfico;

3- Separamos a lista de fundos em 5 segmentos diferentes;

4- Os critérios da Red Box são: dividendos acima de 8% ao ano e P/VP


menor que 120% do preço do patrimônio;

5- Ao final sobrará uma lista com os melhores fundos para investir


segundo o método Red Box!

Serão desconsiderados para efeitos de filtragem:


- FII com RMG
- FII Mono Inquilino próximo do vencimento do contrato de aluguel
- FII exclusivo para Investidores Qualificados
- FII com menos de 12 meses de existência

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Veja graficamente como ficaria a carteira com todos os ativos listados como
elegíveis para investimento. A ponderação da carteira foi pelo preço de uma
cota de cada fundo. Para evitar excesso de concentração, excluímos fundos
com valor de cota acima de mil reais.

Lembrando que, dependendo da sua corretora, podem ocorrer custos de


corretagem, taxas e emolumentos sobre a compra, então tenha cuidado na
hora de escolher qual fundo imobiliário irá investir ou opte por um corretora
que ofereça isenção de taxas.

A próxima atualização do método Red Box será no mês de Dezembro


de 2019, então fique de olho nos nossos emails!

Um grande abraço,

GuiaInvest

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Guia de
Dados Cadastrais Preço
FIIs

Tipo de Tx de
Código Nome Característica Adm. Gestor R$/Cota
Gestão Adm (%)
Banestes
BCRI11
Banestes Rec. Imobiliários Ativa Recebíveis Fator DTVM 1,00% 118,85
Iridium
IRDM11 Iridium Recebíveis Gestão de
Imobiliários Ativa Recebíveis BTG Pactual Recursos 1,00% 117,6
MGFF11
Mogno FoF Ativa Fundo de Fundos BTG Pactual Mogno 1,00% 108,99
OUJP11
Ourinvest JPP Ativa Recebíveis Finaxis JPP Capital 1,15% 105,97
RBRF11
RBR Fundo de Fundos Ativa Fundo de Fundos BTG Pactual RBR Asset 1,00% 104,99
UBSR11
UBS Recebíveis Imobiliários Ativa Recebíveis BRL Trust Rec 1,15% 108
VRTA11
Fator Verità Ativa Recebíveis Fator Fator 1,00% 126,99
RBED11
Rio Bravo Renda Educacional Passiva Educacional Rio Bravo Rio Bravo 0,70% 162,02

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Guia de FIIs Performance Dividend Yield Dividend Yield Gross UP (15%)

Em % Em % Em %

Em 3
Código No mês No Ano Em 12 Meses 1 Mês 3 Meses 12 Meses 1 Mês 3 Meses 12 Meses
meses

BCRI11 -5,23% -2,33% 29,46% 32,82% 0,61% 2,05% 9,52% 0,71% 2,42% 11,21%

IRDM11 1,13% 15,90% 41,68% 56,60% 0,67% 2,20% 8,45% 0,79% 2,59% 9,95%

MGFF11 5,19% 13,03% 30,89% 42,73% 0,64% 1,97% 8,28% 0,76% 2,32% 9,74%

OUJP11 0,02% -7,91% 16,80% 24,31% 0,61% 1,72% 10,22% 0,72% 2,02% 12,02%

RBRF11 0,52% 0,90% 16,15% 18,78% 0,62% 1,86% 8,34% 0,73% 2,19% 9,81%

UBSR11 -2,24% 2,71% 17,13% 23,74% 0,48% 2,09% 9,67% 0,57% 2,46% 11,37%

VRTA11 4,70% -4,45% 29,69% 40,46% 0,56% 1,97% 9,24% 0,66% 2,32% 10,88%

RBED11 3,86% 1,49% 17,44% 24,38% 0,62% 1,85% 8,54% 0,73% 2,18% 10,05%

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Valor de Mercado Patrimônio Líquido
Volume Último Provento
(VM) (PL)
Mil % % R$ M² R$ R$ % R$ % Data
Médi
Yield
a Giro na Peso Em Preço
Código ABL¹ Em Milhares VM/PL Por cota Anualiz Ex Proventos
diária Semana no IFIX Milhares do M ²
ado
3M

BCRI11 921 7,73% 0,51% 205.611 - - 179.705 114,4% 0,72 7,3% 30/09/2019

IRDM11 1.609 2,92% 1,00% 360.797 - - 308.685 116,9% 0,79 8,1% 09/10/2019

MGFF11 2.737 3,87% 0,79% 466.804 - - 409.472 114,0% 0,70 7,7% 07/10/2019

OUJP11 792 2,12% 0,35% 203.462 - - 196.293 103,7% 0,65 7,4% 30/09/2019

RBRF11 2.144 2,29% 0,95% 552.142 - - 530.039 104,2% 0,65 7,4% 09/10/2019

UBSR11 2.432 1,32% 1,09% 632.448 - - 567.608 111,4% 0,52 5,8% 07/10/2019

VRTA11 3.335 1,41% 1,05% 615.902 - - 520.280 118,4% 0,71 6,7% 30/09/2019

RBED11 390 1,10% 0,21% 122.001 39.946 3.054 112.170 108,8% 1,00 7,4% 30/09/2019

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Preço

Preço de fechamento do último dia do período de referência

Performance

Variação da cota no período + (soma dos proventos no período)/cota

Dividend Yield

Média dos proventos pagos no período, multiplicado por 12 e dividido


pelo valor da cota

Dividend Yield Gross UP

Dividend Yield dividido pelo fator de 85%

Volume Médio Diário

Média de volume diário negociado nos últimos noventa dias

Giro da Semana

Volume negociado no período/valor de mercado do fundo

Peso no IFIX

Participação do fundo no índice de fundos imobiliários

Valor de Mercado (VM)

Último Preço x Quantidade de cotas

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ABL

Área Bruta Locável

PL

Patrimônio Líquido

VM/PL

(Valor de Mercado/Patrimônio Líquido) - 1

Último Provento

Último provento declarado

* Os números de cotas e os valores patrimoniais estão arredondados.

** Todos os dados provêm da Economática e da XP Investimentos.

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Disclaimer

O método Red Box tem propósitos informativos e didáticos. Nenhuma


decisão de investimento deve ser tomada exclusivamente com o exposto no
método.

O presente texto não constitui recomendação ou aconselhamento de


nenhuma espécie, não projeta, não garante nenhum lucro, não valida
nenhuma decisão, tampouco ou autor ou o www.guiainvest.com pode ser
responsabilizada por eventuais ganhos ou perdas financeiras de quem dela
se utilizar.

O presente texto tem apenas a intenção de retratar um momento específico


de um ativo do mercado financeiro e expor, didaticamente uma possível
estratégia operacional.

Consulte seu operador, principalmente se não souberes interpretar os


resultados / utilizar o presente texto. O operador é a pessoa habilitada a
ajudá-lo na tomada de qualquer decisão de investimento e esclarecer os
propósitos desse artigo.

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