CÁLCULO DE COMPENSACION POR SERVIDUMBRE

PARA AMPLIAR UNA RED DE ACUEDUCTO

NOMBRE: FAJAS NECESARIAS PARA EL PROYECTO CASTILLA, CASTILLA-BELLO Y

POTRERITOS.
 1. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE M.I 178380 Y 178393

DEPARTAMENTO: 05 – Antioquia.
MUNICIPIO: 001 – Medellín.
COMUNA: 05 – Castilla.
BARRIO: 0510 – Tricentenario.
LOTE: 0029.
DESTINACIÓN ACTUAL: Uso Público.

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

TIPO DE INMUEBLE ZONA VERDE

INSPECCIÓN OCULAR: El 12 de Septiembre de 2016 se efectuó la visita técnica por parte de

funcionarios adscritos a la unidad de avalúos de la Subsecretaría de Gestión de Bienes.
 2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE M.I 178380 Y 178382

DEPARTAMENTO: 05 – Antioquia.
MUNICIPIO: 001 – Medellín.
COMUNA: 05 – Castilla.
BARRIO: 0510 – Tricentenario.
LOTE: 0003.
DESTINACIÓN ACTUAL: Uso Público.

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

TIPO DE INMUEBLE ZONA VERDE

INSPECCIÓN OCULAR: El 12 de Septiembre de 2016 se efectuó la visita técnica por parte de

funcionarios adscritos a la unidad de avalúos de la Subsecretaría de Gestión de Bienes.
 3. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE M.I 178382

DEPARTAMENTO: 05 – Antioquia.
MUNICIPIO: 001 – Medellín.
COMUNA: 05 – Castilla.
BARRIO: 0510 – Tricentenario.
LOTE: 0026.
DESTINACIÓN ACTUAL: Uso Público.

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

TIPO DE INMUEBLE ZONA VERDE

INSPECCIÓN OCULAR: El 12 de Septiembre de 2016 se efectuó la visita técnica por parte de

funcionarios adscritos a la unidad de avalúos de la Subsecretaría de Gestión de Bienes.
 4. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE M.I 5248640

DEPARTAMENTO: 05 – Antioquia.
MUNICIPIO: 001 – Medellín.
COMUNA: 05 – Castilla.
BARRIO: 0509– Girardot.
LOTE: 0053.
DESTINACIÓN ACTUAL: Recreacional.

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

TIPO DE INMUEBLE UNIDAD DEPORTIVA

INSPECCIÓN OCULAR: El 12 de Septiembre de 2016 se efectuó la visita técnica por parte de

funcionarios adscritos a la unidad de avalúos de la Subsecretaría de Gestión de Bienes.
 5. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE M.I 108830

DEPARTAMENTO: 05 – Antioquia.
MUNICIPIO: 001 – Medellín.
COMUNA: 05 – Castilla.
BARRIO: 0509– Girardot.
LOTE: 0003.
DESTINACIÓN ACTUAL: Uso Público.

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

TIPO DE INMUEBLE ZONA VERDE

INSPECCIÓN OCULAR: El 12 de Septiembre de 2016 se efectuó la visita técnica por parte de

funcionarios adscritos a la unidad de avalúos de la Subsecretaría de Gestión de Bienes.
 6. REFERENCIAS NORMATIVAS

 Ley 388 de 1997.

 Decreto 1420 de 1988 Desarrollo Económico.
 Resolución 0620 de 2008 del IGAC.
 Fichas Normativas del Acuerdo 048 de 2014. Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Medellín, Antioquia.
 Ley 56 de 1981 Normatividad sobre generación de servidumbres
 Decreto 2024 de 1982 Reglamentación sobre la determinación de compensaciones por
servidumbre.
 Código Civil Colombiano Título XI.

7. USOS DEL AVALÚO

Este informe se elabora para la Unidad Administración de Bienes Inmuebles de la

Subsecretaría de Gestión de Bienes del Municipio de Medellín, con el fin de dar a conocer el
valor a indeminar por la constitucion de servidumbres en los predios en propiedad del
municipio.

8. RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR

Los conceptos aquí emitidos se dan con imparcialidad y no comprometen la responsabilidad

de quien los emite, ni son de obligatorio cumplimiento o ejecución (Artículo 25 del código
Contencioso Administrativo).
El avaluador no es responsable por los aspectos de orden jurídico de ninguna índole tales
como titulación, que puedan afectar el inmueble ni de la escritura pública. Igualmente se
abstiene de revelar información, solo a la persona natural o jurídica que solicita el avalúo o a
una auditoria competente.
VIGENCIA DEL AVALÚO: De acuerdo con el numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de
marzo 8 de 2000 y el Articulo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio
de Desarrollo Económico, y la Resolución 620 de 2008 del IGAC, el presente avalúo tendrá
una vigencia de un (1) año a partir de la expedición de este informe, siempre y cuando las
condiciones nuevas, externas o internas al inmueble de suficiente validez y peso no modifiquen
su valor.
 9. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR

La actividad económica del sector en el cual se

ubica el inmueble es vivienda unifamiliar de uno
ACTIVIDAD ESPECÍFICA
y dos pisos, con presencial de comercio local en
algunas de ellas principalmente las esquineras
El inmueble objeto de avalúo se encuentra en una
zona de actividad económica con sub-
ACTIVIDAD COMPLEMENTARIA
predominancia de otras actividades de servicios,
y presencia de la Unidad Deportiva René Higuita
El inmueble no posee estratificación
socioeconómica dado que su destinación es
ESTRATO SOCIOECONÓMICO diferente de vivienda, según la Ley 142 de julio
de 1994. No obstante, tiene proximidad con un
sector de estrato tres (3)
Se tiene acceso al inmueble por la Carrera 69 y
72 con Calle 100, 101 B, y 102 el estado de
conservación de las vías es bueno, pese a que la
superficie asfáltica evidencia leve deterioro; no
VÍAS DE ACCESO
obstante, cuenta con andenes que permiten el
flujo peatonal, cruces y semaforización, aunque
la demarcación de los cruces se observa
desgastada.

TRANSPORTE PÚBLICO
PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN
SERVICIOS PÚBLICOS
El transporte en el sector en el cual se ubica el
predio se considera bueno debido a la afluencia
de rutas de buses del SITVA (Sistema Integrado
de Transporte del Valle de Aburrá), y cercano al
Metrocable de Transferencia con su parada
Intermedio 1.
Para el presente informe valuatorio las
características relevantes del sector y propias del
bien inmueble, permiten definir si el inmueble
cuenta con servicios públicos, de transporte, y de
servicios básicos de calidad y frecuencia altos;
que le dan particularidades positivas o negativas
al valor final del bien inmueble objeto de avalúo.
El sector cuenta con la infraestructura en
servicios públicos de energía, acueducto,
alcantarillado, gas y telefonía.

10. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

FOTOGRAFÍA GENERAL DEL BIEN

El bien inmueble objeto del presente avalúo es la Unidad Deportiva denominada Castilla, y
cuatro zonas verdes ubicadas en el barrio Tricentenario, los cuales son terreno irregulares,
y con topografía ligeramente inclinada (3-7%).
 ÁREA DE TERRENO
FMI Área de lote m2
108830 827,84
178380 16.700,00
178382 5.768,49
178393 20.145,42
5248640 56.075,32
ÁREA TOTAL DE TERRENO
Fuente: Catastro Medellín, Las áreas de terreno corresponden a las corroboradas durante la visita técnica realizada por
prediación.

ÁREAS DE TERRENO EN SERVIDUMBRE

FMI Área de lote verificada en campo m2
108830 186,81
178380 201,90
178382 38,70
178393 229,79
5248640 628,09
TOTAL

Fuente: Las áreas de terreno corresponden a las remitidas en la planimetría de la Empresa de Acueducto y corroboradas
durante la visita técnica realizada por prediación.

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN
Descripción Área Área m2
5248640 Vía 21,00
5248640 Placa dura parqueadero 58,29
5248640 Placa dura 168,88
5248640 Cancha de tejo 74,64
TOTAL 322,81
Fuente: Las áreas de construcción corresponden a las remitidas en la planimetría de la Empresa de Acueducto y
corroboradas durante la visita técnica realizada por prediación.

CARACTERÍSTICAS GENERALES

Destinación Superficie de
FMI Ubicación Topografía Forma
Actual terreno m2
108830 Zona Verde Esquinero Inclinada Irregular 827,84
178380 Zona Verde Esquinero Inclinada Irregular 16.700,00
178382 Zona Verde Esquinero Inclinada Irregular 5.768,49
178393 Zona Verde Esquinero Inclinada Irregular 20.145,42
5248640 Zona Verde Esquinero Inclinada Irregular 56.075,32
 11. MÉTODO DE AVALÚO

Para la determinación del valor comercial del inmueble se realizó una visita formal, con el fin
de realizar el análisis correspondiente de los factores físicos que intervienen en el proceso y
de esa manera ejecutar los análisis pertinentes. Dentro de este proceso se tuvo en cuenta los
siguientes aspectos:
FACTORES DE CARÁCTER GENERAL: Se identifican todos los factores que afectan al
inmueble de manera física y jurídica, los cuales permiten determinar los procesos de
valorización o desvalorización que inciden sobre el bien avaluado.

FACTORES DE CARÁCTER ESPECÍFICO: Permiten conocer y analizar los aspectos

específicos de los inmuebles, tales como ubicación, construcciones, áreas, cultivos, vías de
acceso, aguas, afectaciones y demás.
MÉTODO DE ANTES Y DESPÚES: Dado que no existe una metodología reglamentada por
ley para la determinación de compensaciones por graven de servidumbre a los bienes
inmuebles, se hará uso de las metodlogías planteadas por los autores y avaluadores Francisco
Ochoa y Oscar Borrero Ochoa en el libro “Avalúos de Inmuebles y Garantías”. De este modo,
se hará uso de la metodología antes y después en donde se valorará el inmueble sin el
gravamen teniendo en cuenta el método de mercado contemplado en la resolución 620 de
2008 para el valor del terreno y el método de resposición contemplado en la misma resolución
para la determinamción de los valores de construcción sobre del inmueble.
Posteriormente es valorada la servidumbre afectada por parámetros de categoría definidos en
la tabla relacionada a continuación:
PARÁMETROS DE AFECTACIÓN
CATEGORÍA DESCRIPCIÓN PORCENTAJE
AFECTACIIÓN %
Las servidumbres que se han
clasificado en esta categoría, son las
que no se observan a simple vista y no
BAJA presentan un riesgo destructivo 30% - 40%
(líneas telefónicas y eléctricas).
Pueden utilizarse para cierto tipo de
cultivos y ganadería.
Se clasifican aquellas líneas aéreas
MEDIA que deterioran el paisaje y que 45% - 70%
afectan zonas de fumigación.
 PARÁMETROS DE AFECTACIÓN
CATEGORÍA DESCRIPCIÓN PORCENTAJE
AFECTACIIÓN %
Se consideran las que pasan por
zonas urbanas, lo que obliga a que
predios con alto grado de
deseabilidad para el desarrollo de
proyectos civiles, tengan que ser
ALTA 75% - 100%
modificados. Casos de líneas de alta
tensión, tuberías para oleoductos y
vías de acceso tanto sobre el terreno
como subterráneas con el riesgo de
explosiones e incendios.

Teniendo en cuenta la tabla anterior, se define la categoría de Baja de un 30% para los terrenos
y de un 40% para el predio que presenta construcciones.
Una vez valorada la servidumbre, se tasa el predio asumiendo el gravamen por servidumbre
para posteriormente realizar la suma de los dos valores y determinar el valor del inmueble
afectado.
Por último, se realiza la diferencia entre el valor del predio sin gravamen impuesto y el valor
del predio asumido el gravamen; de este modo, dicha diferencia corresponde con el valor de
la compensación por servidumbre o daño económico causado.
Debe aclararse que el valor de las construcciones que hagan parte de la servidumbre se
calcularán como valor a nuevo, y que sobre las mismas, la responsabilidad de mantenimiento
será del predio dominante con servidumbre positiva.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO: “Resolución 0620 de 2008, IGAC” ARTÍCULO 1°
MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO - “Es la técnica valuatoria que busca establecer
el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones
deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.”
Para estimar el valor del terreno se consideró el estudio de mercado realizado por el OIME
(Observatorio inmobiliario de Medellín) con el cual se elabora el Mapa de Zonas
Geoeconómicas en vigencia para el año 2019, reglamentado bajo la Resolución 002 de 2016
"Por medio de la cual se actualizan los valores de zonas geoeconómicas homogéneas
adoptados mediante los Decretos Municipales N°1760 de 2016”.
Teniendo en cuenta este instrumento, se asigna un valor de por m2, encontrando tres valores
determinados así: Para la matrícula 108830 un valor de $602.877,00/m2 (Código 465); Para
las matrículas 178380, 178382, y 178393 un valor de $663.177,00/m2 (Código 470); y Para la
matrícula 5248640 un valor de $281.318,00/m2 (Código 424)
MÉTODO DE REPOSICIÓN: “Resolución 620 de 2008: Artículo 3º MÉTODO DE COSTO DE
REPOSICIÓN”. El desarrollo de este método se debe entender por costo total de la
construcción la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia
del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra, a los cuales se resta el valor
de la depreciación acumulada. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridos
para la construcción, se debe tener especial atención con los costos propios del sitio donde se
desarrolla la actividad y localiza el inmueble.
Para asignar los valores de las diferentes áreas construidas que no se encuentran incluidas en
la resolución mencionada anteriormente, se tomó como referencia el valor de los costos de
construcción, tomados de la Revista Construdata Edición 162 septiembre - noviembre de 2016.
De modo tal que el costo directo de la construcción a nuevo según las estimaciones
consideradas para las Vías asfalticas es de $181.229 y aplicando un AIU del 15,00% el costo
final por m² es de $208.414; y para las Placas duras $157.253 y aplicando un AIU del 15,00%
el costo final por m² es de $180.840.

OBSERVACIÓN Y ANÁLISIS SOBRE EL VALOR A ADOPTAR

 El equipo de reconocimiento predial realizó la visita al sector y sus alrededores para
establecer las características que influyen en el valor del inmueble y de esta manera
determinar de manera objetiva el valor razonable del predio.
 Los valores de terreno y de construcción fueron adoptados bajo la supervisión del área
de avalúos de la subdirección de catastro.
 Se asigna categoría de afectación Baja de un 30% a todos los terrenos, y de un 40% al
que presenta construcciones, ya que las afecta cada una de las servidumbres por sus
características físicas.
CONSIDERACIONES TÉCNICAS
Para la fijación del avalúo se tuvo en cuenta, entre otros:
 Grado de desarrollo urbanístico del sector y Localización del inmueble.
 La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos
domiciliarios.
 Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio.
 Tamaño, forma, topografía, tipo de suelo y demás afectaciones.
 El estado de conservación física.
 La vida útil económica y técnica remanente.
 La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.
 Materiales de construcción, acabados, edad y estado de conservación.
NOTA: Se deja constancia que el perito no tiene intereses comerciales o de otra índole en el
inmueble analizado, salvo la ejecución del presente estudio.
 12. COMPENSACIÓN POR SERVIDUMBRE

Valor Razonable “ANTES” - Predio sin Gravamen -

ITEM Área m2 Valor $/m2 Valor Total
F.M.I. No. 108830 Lote 827,84 $602.877 $ 499.086.000,00
F.M.I. No. 178380 Lote 16.700 $663.177 $ 11.075.056.000,00
F.M.I. No. 178382 Lote 5.768,49 $663.177 $ 3.825.530.000,00
F.M.I. No. 178393 Lote 20.145,42 $663.177 $ 13.359.979.000,00
F.M.I. No. 5248640 Lote 56.075,32 $281.318 $ 15.774.997.000,00
VALOR RAZONABLE AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016 $ 44.534.648.000,00

CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO

SON:
MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL PESOS M/CTE.

Valor Construcciones Afectadas a Nuevo 5248640-

ITEM Área m2 Valor $/m2 Valor Total
Vía Placa Parqueadero 21,00 $208.414 $ 4.377.000,00
Parqueadero Placa Dura 58,29 $180.840 $ 10.541.000,00
Placa Dura 168,88 $180.840 $ 30.540.000,00
Cancha de Tejo 74,64 $180.840 $ 13.498.000,00
VALOR RAZONABLE AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016 $ 58.956.000,00

CINCUENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y

SON:
SEIS MIL PESOS M/CTE.

Valor Razonable Terreno Gravado con Servidumbre

Afectació Valor
ITEM Área m2 Valor $/m2 Valor Total
n% adoptado $/m2
F.M.I. No. 108830 186,81 $602.877 30% $ 422.014 $ 78.836.000
F.M.I. No. 178380 201,90 $663.177 30% $ 464.224 $ 93.727.000
F.M.I. No. 178382 38,70 $663.177 30% $ 464.224 $ 17.965.000
F.M.I. No. 178393 229,79 $663.177 30% $ 464.224 $ 106.674.000
F.M.I. No. 5248640 628,09 $281.318 40% $ 168.791 $ 106.016.000
VALOR RAZONABLE AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016 $ 403.218.000

CUATROCIENTOS TRES MILLONES DOSCIENTOS DIECIOCHO

SON:
MIL PESOS M/CTE.
 Valor Razonable “DESPUÉS” - Predio con Gravamen -
ITEM Área m2 Valor $/m2 Valor Total
F.M.I. No. 108830 LOTE 641,03 $ 602.877 $ 386.462.000
F.M.I. No. 178380 LOTE 16.498,10 $ 663.177 $ 10.941.160.000
F.M.I. No. 178382 LOTE 5.729.79 $ 663.177 $ 3.799.865.000
F.M.I. No. 178393 LOTE 19.915,63 $ 663.177 $ 13.207.588.000
F.M.I. No. 5248640 LOTE 55.447,23 $ 281.318 $ 15.598.304.000
Servidumbre F.M.I. No. 108830 186,81 $ 422.014 $ 78.836.000
Servidumbre F.M.I. No. 178380 201,90 $ 464.224 $ 93.727.000
Servidumbre F.M.I. No. 178382 38,70 $ 464.224 $ 17.965.000
Servidumbre F.M.I. No. 178393 229,79 $ 464.224 $ 106.674.000
Servidumbre F.M.I. No. 5248640 628,09 $ 168.791 $ 106.016.000
VALOR RAZONABLE AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016 $ 44.337.000.000

CÁLCULO DEL VALOR DE COMPENSACIÓN POR AFECTACIÓN DE SERVIDUMBRE

Valor razonable predio sin gravamen “ANTES” $ 44.534.648.000
Valor razonable del predio con gravamen “DESPUÉS” $ 44.337.000.000
VALOR COMPENSACIÓN AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2016 $ 197.648.000

CIENTO NOVENTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA

SON:
Y OCHO MIL PESOS M/CTE.

Nota: En caso tal en el que las construcciones que se encuentran sobre el predio y dentro del
área gravada por servidumbre, se vean afectadas en su estructura o se vea disminuida su
funcionalidad debido al gravamen impuesto, las mismas deberán ser pagadas por su valor de
reposición a nuevo de manera adicional al costo de la compensación por servidumbre
calculado.