Câmara dos Solicitadores

Manual de Boas Práticas

A Venda Executiva
(Parte I)

Lisboa, Abril de 2012

 I
Introdução
Metodologia

A Câmara dos Solicitadores tem por missão, inter alia, a

formação dos agentes de execução. Esta formação profissional
deverá ser, tanto quanto possível, uma formação contínua.
De resto, o artigo 4.º, alínea f), do Estatuto da Câmara dos
Solicitadores, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 88/2003, de 26 de Abril,
na redacção do Decreto-Lei n.º 226/2008, de 20 de Novembro,
determina que esta Câmara deverá “promover o aperfeiçoamento
profissional dos solicitadores”.
Esta formação profissional traduz a necessidade de aperfeiçoar
os conhecimentos teórico-práticos dos solicitadores agentes de na
prática dos actos, diligências e operações da acção executiva,
atenta a responsabilidade (civil, disciplinar e criminal) que sobre estes
profissionais pode recair na decorrência da delegação de poderes
públicos em que são investidos para a prática de actos, diligências e
operações da acção executiva, que atingem o património dos
executados.
Nas execuções para pagamento de quantia certa, a venda
executiva dos bens penhorados — tal como a penhora — é uma fase
essencial deste tipo de execuções. Ela importa a transmissão para
terceiros (ou para o exequente ou credor reclamante) dos bens ou
direitos que foram objecto de anterior penhora.
A preparação e a efectivação da venda executiva é atribuída
ao agente de execução — no modelo desjudicalizado de acção
executiva instituído em 2003 —, embora possa haver a intervenção
incidental do juiz no seu iter processual (p. ex., assistir à abertura das

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propostas em carta fechada; autorizar a venda antecipada dos bens
penhorados, ordenar que a venda seja efectuada no tribunal da
situação dos bens etc.).
A fase processual da venda executiva implica, por
conseguinte, a realização de actos preparatórios (v.g., avaliação dos
bens penhorados, publicitação dos anúncios; acesso aos bens
penhorados por parte de interessados na venda executiva), do acto
de transmissão propriamente dito (v.g., abertura das propostas,
deliberação sobre as propostas; aceitação da proposta) e actos
subsequentes ou, noutra perspectiva, actos de conclusão do
procedimento complexo de integração e perfeccionamento (v.g.,
cumprimento das obrigações tributárias a que a transmissão dê lugar;
emissão do título de transmissão, pedido de remição dos bens;
cancelamento dos registos dos direitos que caducam com a venda
executiva).
Tal como nas outras fases da acção executiva, a sequência
dos actos conducentes à venda é susceptível de gerar eventuais
irregularidades e, inclusivamente, nulidades processuais com
consequências desastrosas para todos os intervenientes no processo,
bem como para o agente de execução: p. ex., anulação da venda,
responsabilidade disciplinar, civil e/ou criminal do agente de
execução.
O presente “Manual de Boas Práticas” pretende apenas
iluminar e esclarecer alguns pontos específicos controvertidos do
regime jurídico aplicável à alienação executiva de bens ou direitos
penhorados em execuções comuns, relativamente aos quais se
constata existir uma total ou insuficiente falta de tratamento
jurisprudencial ou doutrinal.

O método utilizado consiste na formulação e resposta a

quesitos sobre a temática da alienação executiva, os quais foram

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previamente seleccionados pelo Colégio da Especialidade da
Câmara dos Solicitadores.
A formulação de tais quesitos têm na sua origem, tanto a
preocupação dos actuais agentes de execução — que os
postularam precipuamente à Câmara dos Solicitadores —, na
sequência dos problemas que enfrentam no diuturno exercício da
sua actividade, quanto a preocupação do Colégio da Especialidade
em fornecer aos agentes de execução informações e
esclarecimentos sobre pontos controvertidos atinentes a esta fase da
acção executiva.
A discussão sobre tais quesitos teve lugar em duas Conferências
organizadas pela Câmara dos Solicitares, sobre a temática da venda
executiva, que tiveram lugar no grande Porto, no dia 26 de
Novembro de 2011 e em Lisboa, no dia 10 de Dezembro de 2011, em
cujos debates, para além do público, formado maioritariamente por
agentes de execução, participaram:
- O Dr. Virgínio da Costa Ribeiro, Juiz nos Juízos de Execução do
Porto;
- O Dr. Orlando Sérgio Rebelo, Juiz nos Juízos de Execução do
Porto;
- A Prof. Doutora Elizabeth Fernandez, Professora da Escola de
Direito da Universidade do Minho,;
- O Dr. Armando A. Oliveira, do Colégio da Especialidade;
- A Dra. Maria João Calado, Juíza nos Juízos de Execução de
Lisboa;
- A Dra. Ana Paula Albuquerque, Juíza nos Juízos de Execução
de Lisboa, e
- O Prof. Doutor João Paulo Remédio Marques, Professor da
Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra.
A síntese, a sistematização, o enquadramento jurídico-
dogmático e a redacção das respostas a estes quesitos foi efectuada

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pelo Prof. Doutor João Paulo Remédio Marques, com base num texto
disponibilizado pelo Colégio da Especialidade, tendo em conta os
debates e as sínteses resultantes das referidas conferências.
Por forma a contemplar todas as opiniões e por existirem
entendimentos diversos sobre algumas das respostas dadas, serão
apresentadas as posições do Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro e do Dr.
Juiz Orlando Sérgio Rebelo, respectivamente.

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 II
Questionário e respostas
aos quesitos

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 1. Tendo-se frustrado a venda por propostas em carta
fechada e requerendo o exequente (ou credor reclamante) a
adjudicação do bem, deve ser dada publicidade ao
requerimento de adjudicação?

A publicidade do requerimento de adjudicação tem um momento

próprio: ele deve ser apresentado até à abertura de propostas em
carta fechada.
Uma vez frustrada a venda através de proposta em carta
fechada a venda deverá, em regra, ser feita por negociação
particular.
Pretendendo o exequente ou um credor a adjudicação de um
bem para pagamento da divida e encontrando-se a venda a ser
feita por negociação particular, o pedido deve ser atendido como
uma proposta de compra, notificando-se as partes da proposta,
adjudicando-se o bem se, no prazo de 10 dias não for apresentada
proposta de valor superior. Se já tiver sido acordada a venda por
negociação particular, antes da respetiva formalização pode ser
considerado o pedido de adjudicação se exceder o preço
acordado com o proposto pelo adquirente por negociação
particular.
A venda não é sustada até que se encontre proposta superior à
oferecida pelo exequente (ou credor reclamante).
Todavia, deve atender-se à existência de preferente legal ou
convencional — neste último caso, com eficácia real —, que se
apresente a exercer este direito, bem como um remidor (artigo 912.º
do CPC). Ainda que a adjudicação seja efetuada, isso não impede
que o titular de direito de uma destas preferências deduza ação de

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preferência, se a sua notificação tiver sido preterida (artigo 892.º, n.º
4, do CPC).
Se o valor for superior a 70% do valor base, o agente de
execução está em condições de fazer a imediata adjudicação, nos
termos da última parte do n.º 3 do artigo 877.º do CPC. É, porém,
duvidoso, se a adjudicação tem, nestes casos, que respeitar a
percentagem de 70% do valor base dos bens.
Observe-se, por outro lado, que, de harmonia com a proposta
de revisão do Código de Processo Civil — que se encontra,
atualmente, em discussão pública —, na venda por propostas em
carta fechada, prevê-se que o exequente, se estiver presente no
acto de abertura das ditas propostas, pode manifestar vontade de
adquirir os bens a vender, abrindo-se logo licitação entre si e
proponente do maior preço; se o proponente do maior preço não
estiver presente, o exequente pode cobrir a proposta daquele (artigo
893.º, n.º 5 da proposta de revisão do CPC), aplicando-se as regras
gerais de caução e depósito, sem prejuízo das regras de dispensa do
depósito aos credores do artigo 887.º (artigo 893.º, n.º 6 da proposta
de revisão do CPC).

O Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro, em “As Funções do Agente

de Execução”, Almedina, Coimbra, 2011, p. 150-151, sustenta que
“deverá ainda entender-se, por interpretação extensiva do disposto
no artigo 877º, nº 3, que o pedido de adjudicação poderá ser
apresentado depois de frustrada a venda por meio de propostas em
carta fechada, sem necessidade de nova publicitação, desde que o
proponente ofereça montante igual ou superior ao fixado no artigo
875º, nº 2” do CPC. Neste caso haverá apenas que observar o
respetivo contraditório. Justifica ainda esta posição em obediência
ao princípio da economia processual: a venda já foi publicitada por
aquele valor e não obteve qualquer proposta. Por outro lado, a

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referida posição não contraria o disposto no artigo 875º, nº 4 do CPC,
segunda parte, uma vez que neste apenas se impõe que se aguarde
pela data para a abertura de propostas já designada.

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 2. Inexistindo depósitos públicos e leilão eletrónico, deve
a venda dos bens móveis ser feita, em primeira mão, através
de propostas em carta fechada?

Só aos bens imóveis é imposta a venda por carta fechada (n.º 1

do artigo 889.º do CPC), podendo ainda esta ser imposta quando se
trate de venda de empresa de valor superior a 500 UC (n.º 1 do artigo
901.º, idem), cabendo, nestes casos, ao Juiz determinar se a abertura
de propostas é feita perante este, ou só perante o agente de
execução.
No que aos bens móveis diz respeito, a venda deverá ocorrer
em depósito público ou equiparado, sempre que os bens tenham
para ai sido removidos (n.º 1 do artigo 907.º-A do CPC).
Não tendo os bens sido removidos para depósito público ou
equiparado, designadamente, atenta a não existência de depósitos
públicos ou equipados, a venda poderá ser feita:
a) Por proposta em carta fechada;
b) Negociação particular;
c) Estabelecimento de leilão;
d) Leilão eletrónico.

Refira-se na proposta de revisão do CPC, a venda por

negociação particular passa a ser a modalidade regra quando o
bem a vender tenha valor inferior a 4 UC (artigo 904.º, alínea g), da
referida proposta de revisão).

A venda em estabelecimento de leilão só deverá ocorrer se o

agente de execução assim o entender, atentas as características do

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bem, no sentido de dever ser preterida a venda por negociação
particular (alínea b) do nº 1 do artigo 906.º do CPC).
Se, porém, o exequente, o executado ou um credor
reclamante com garantia real sobre os bens a vender propuser a
venda em estabelecimento de leilão e não houver oposição dos
restantes interessados (artigo 906.º, n.º 1, alínea a), do CPC), deve
seguir-se esta modalidade de venda executiva, pois a venda pode
ser efetuada nos termos acordados entre estes sujeitos processuais,
incluindo a venda por negociação particular (artigo 904.º, alíneas a)
e b), idem)1.
A venda do bem móvel por negociação particular é imposta,
tornando-se obrigatória, quando todos estiverem de acordo nessa
modalidade de venda executiva (artigo 904.º, alíneas a) e b), idem).
A venda em leilão eletrónico deverá ser realizada quando se
frustra a venda em carta fechada, em depósito público, ou quando
o agente de execução entenda preferível à venda em por
negociação particular ou à venda por carta fechada (artigo 907.º-B
do CPC).

Não existindo depósito público e leilão eletrónicos, restam assim

duas hipóteses para a venda de bens móveis:
a) Venda por carta fechada;
b) Negociação particular;
c) Venda em estabelecimento de leilão.

Não sendo a venda por propostas em carta fechada

imperativa, poderá o agente de execução decidir pela venda dos
bens por negociação particular.

1
Tb., neste sentido, VIRGÍNIO DA COSTA RIBEIRO, As Funções do Agente de Execução,
Coimbra, Almedina, 2011, p. 154.

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 Caso opte pela venda por propostas em carta fechada,
importa decidir se esta tem lugar no tribunal (perante o Juiz) ou no
escritório do agente de execução.
Sendo a lei omissa quanto a esta, devemos apelar ao sentido
que o legislador pretendeu dar, sendo para tal relevante:
a) A venda de estabelecimento comercial (de valor superior
a 500 UC) só ocorre perante o juiz se este assim o
determinar (artigo 901.º-A do CPC);
b) A abertura de propostas em resultado de requerimento
de adjudicação (quando não se trate de imóvel ou
estabelecimento comercial de valor superior a 500 UC) é
sempre feita perante o agente de execução, que
desempenha as funções reservadas ao juiz (n.º 3 do artigo 876.º
do CPC).

Devemos, assim, entender que a abertura de propostas na

venda de bens móveis é feita perante o agente de execução.

Vale dizer, em resumo:

Quando não se aplique o artigo 903.º do CPC (venda direta),
nem o artigo 906.º, n.º 1, nem, enfim, o artigo 901.º-A, todos do CPC,
não existe modalidade legalmente determinada para a venda de
direitos ou de bens móveis.
Na venda de bens móveis que não hajam sido removidos para
depósito público e inexistindo leilão eletrónico, o agente de
execução poderá decidir por uma das seguintes modalidades (artigo
886.º-A, n.º 2, do CPC):
 Venda por propostas em carta fechada, a ser efetuada
perante o agente de execução;
 Venda por negociação particular;
 Estabelecimento de leilão.

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 3. Se no momento da abertura de propostas, o
executado efetuar o pagamento da divida, procede-se à
abertura das propostas ou susta-se de imediato a execução?

O artigo 916.º do CPC estatui que “Em qualquer estado do

processo pode o executado ou qualquer outra pessoa fazer cessar a
execução, pagando as custas e a dívida”; e efetuado o depósito
…“susta-se a execução, a menos que ele seja manifestamente
insuficiente, e tem lugar a liquidação de toda a responsabilidade do
executado”.
Por sua vez o artigo 917.º refere que “Se o requerimento for feito
antes da venda ou adjudicação de bens, liquidar-se-ão unicamente
as custas e o que faltar do crédito do exequente”…e ” Se já tiverem
sido vendidos ou adjudicados bens, a liquidação tem de abranger
também os créditos reclamados para serem pagos pelo produto
desses bens”
Dispõem, ainda, o n.º 4 do artigo 917.º do CPC que: “O
requerente deposita o saldo que for liquidado, sob pena de ser
condenado nas custas a que deu causa e de a execução prosseguir,
não podendo tornar a suspender-se sem prévio depósito da quantia
já liquidada”
Importa, pois, considerar três momentos:
 A data da abertura das propostas;
 A apresentação do requerimento nos termos do artigo 916.º.
 A liquidação da responsabilidade;
 O prazo para ser feito o depósito do valor liquidado.

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 Parece não restar dúvidas que o pedido de liquidação de
responsabilidade suspende de imediato a execução. O legislador,
consciente de esta figura pode ser usada com carácter meramente
dilatório, só permite a sua aplicação uma única vez (n.º 4 do artigo
917.º do CPC).
Assim, surgindo este o pedido de liquidação (ou verificando o
pagamento) no acto da abertura de propostas, ou mesmo após a
publicidade da venda, deverão ser suspensas todas as diligências,
sendo certo que, com vista a não tornar absolutamente inúteis os
actos praticados, bem como a minimizar os efeitos de uma utilização
abusiva deste expediente, a diligência de abertura de propostas
deverá ser adiada até que se verifique se foi ou não pago o valor
liquidado.
As propostas que tenham sido apresentadas ficarão a
aguardar o termo do prazo, procedendo-se à abertura de propostas
caso não se venha a verificar o pagamento, ou restituindo-se estas
aos proponentes caso a execução se venha a extinguir pelo
pagamento.
De referir que nos termos do n.º 4 do artigo 893.º do CPC as
propostas apresentadas só poderão ser retiradas se a abertura for
adiada por mais de 90 dias.
Deverá, no entanto, distinguir-se consoante seja o exequente a
informar que o executado (ou alguém em seu nome) já lhe pagou,
ou seja o executado (ou outrem, em seu nome) a apresentar-se ao
agente de execução ou à Secretaria a fim de pagar o montante
exequendo.
Neste último caso, a obrigação exequenda deverá ser paga na
totalidade, bem como as custas. No primeiro caso, a execução
deverá ser sustada e deve liquidar-se a responsabilidade do
executado. Se este não pagar as custas, a venda deverá prosseguir.

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 O Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro, pondera ainda que, para a
resposta a esta questão interessa considerar se o pagamento foi feito
diretamente ao exequente ou se no âmbito do processo. No primeiro
caso, junto o requerimento, observar-se-á o disposto no artigo 916º, nº
5 e 917º, nº 1: apesar de apenas estar paga a dívida exequenda, a
execução deverá ser sustada (dando-se sem efeito a venda) e
liquidar-se-á a responsabilidade do executado. No segundo caso,
aplicar-se-á o disposto no artigo 916º, nºs 1, 3 e 4: apresentando-se o
executado (ou outra pessoa) na secretaria do tribunal ou perante o
AE, para obstar à realização da venda terá o mesmo de proceder ao
pagamento da dívida e das custas, pelo que estas deverão ser
calculadas e depositadas de imediato, sem o que a venda não
deverá ser sustada.

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 4. E se o executado efetuar o pagamento da dívida antes de
ser emitido o título de transmissão?

Tratando-se de venda por proposta em carta fechada (seja por

venda ou por requerimento de adjudicação), importa apurar o
alcance do disposto no artigo 917.º do CPC, quando este refere “Se o
requerimento for feito antes da venda ou adjudicação de bens”.
Pergunta-se assim se deve ser considerado que o bem se acha
vendido após a abertura de propostas (e respetiva aceitação), ou se
somente deve considerar-se vendido após a emissão do título de
transmissão, sendo o momento que marca a transferência do direito
de propriedade (ou de outro direito real de gozo).
Poderá conceber-se que a venda ou adjudicação só se pode
considerar efetuada após a emissão do título de transmissão,
relevando para tal as seguintes circunstâncias:
a) Abertas as propostas, tem as partes a possibilidade de
reclamar de qualquer irregularidade (a exercer no acto, se
presentes, ou no prazo geral de 10 dias contados da
notificação da ata).
b) O proponente está obrigado ao depósito do preço ou,
estando deste dispensado, a efetuar o pagamento dos créditos
reclamados e custas;
c) Tem o proponente que fazer prova do cumprimento das
obrigações fiscais;
d) Pode ainda o proponente não cumprir com o
pagamento, procedendo-se a nova venda (com
consequências para o proponente faltoso);

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 e) Existe uma consequência quando o pedido de
liquidação é feito “após a venda”, no caso “a liquidação tem
de abranger também os créditos reclamados para serem
pagos pelo produto desses bens” (artigo 917.º, n.º 2 CPC).

Assim, sendo efetuado o requerimento previsto no artigo 916.º

do CPC após a abertura de propostas e antes de emitido o título,
poderá julgar-se que o agente de execução deverá sustar a
execução, liquidando a responsabilidade do executado – incluindo a
quantia exequenda, custas e créditos reclamados.
Esta decisão de sustação deverá ser notificada a todas as
partes (incluindo o proponente), juntando desde logo liquidação da
responsabilidade do executado.
Se decorrido o prazo de 10 dias para proceder ao depósito do
valor liquidado o executado não o fizer, o agente de execução
deverá então emitir o título de transmissão. Sendo pago o valor
liquidado e não havendo outros valores a ser pagos, o agente de
execução deverá extinguir a execução, restituindo ao proponente os
montantes que hajam sido por estes entregues.
Todavia, é também legítimo objetar dizendo que a venda já se
considera efetuada após a aceitação de alguma proposta (a de
maior preço ou a que for votada nos termos do artigo 894.º, n.º 2, do
CPC). Por outro lado, mesmo antes da aceitação da proposta já
existe um negócio jurídico preliminar, que a antecede, o qual pode
ser sujeito a execução específica (art.º 898.º, n.º 1, alínea c) do CPC).
Na verdade, o proponente (ou preferente) deverá depositar a
totalidade ou a parte do preço em falta (artigo 897.º, n.º 2), sob pena
da aplicação das sanções previstas no artigo 898.º (caducidade da
venda e sua substituição pela aceitação da proposta de valor inferior
ou efetuá-la através de modalidade mais adequada; em alternativa,
liquidar a responsabilidade do proponente ou preferente remisso,

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16
arrestando os bens suficientes para garantir o pagamento do valor
em dívida).
Não se esqueça., igualmente, que este auto de abertura e
aceitação da proposta permite logo efetuar o registo provisório da
transmissão (artigos 48.º, n.º 2, e 92.º, n.º 1, alínea h), ambos do
Código do Registo Predial), impedindo uma transmissão “paralela”
em sede de execução fiscal. O título de transmissão permite, por
outro lado, efetuar a conversão do registo provisório no registo
definitivo da aquisição.
Além de que este auto de abertura e aceitação de proposta
serve de título executivo pela dívida do preço em falta e pelas
despesas resultantes do seu não pagamento.
Vale isto por dizer que os momentos subsequentes à aceitação
da proposta são, quanto muito, momentos extrínsecos de um
procedimento complexo de alienação executiva. Mas o depósito do
preço é aquele momento que marca a data em que os bens são
adjudicados ao proponente ou ao preferente (artigo 900.º, n.º 1, do
CPC), ainda que o título de transmissão somente seja emitido após o
pagamento dos impostos s que houver lugar.
Sendo assim — ao ser concebido que o pagamento voluntário
da obrigação exequenda e as custas, num momento em que os bens
já se encontram vendidos (ou seja, após a aceitação de alguma
proposta ou exercício do direito de preferência) — aplicar-se-á o
disposto no n.º 2 do artigo 917.º do CPC: a liquidação abrange as
custas e os créditos reclamados para serem pagos pelo produto dos
bens vendidos. Nesta outra perspetiva não se susta a execução. Faz-
se a referida liquidação e emite-se o título de transmissão. Quer dizer:
nesta outra maneira de ver o problema o agente de execução não
deve restituir ao proponente (ou ao preferente) os montantes que
tenham sido por este entregues.

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 5. Na venda por propostas em carta fechada verifica-se que
a proposta mais alta não vem acompanhada do valor devido
(cheque ou garantia bancária). Deve ser concedido prazo para o
proponente juntar o pagamento?

Importa neste caso saber a falta de “caução” consubstancia

uma mera irregularidade processual ou se se trata de um formalidade
insanável.
A imposição de junção de caução às propostas foi introduzida
pelo Decreto-Lei n.º 38/2003, de 8 de Março, e resultou, como refere,
como refere LEBRE DE FREITAS “da frequência da apresentação de
propostas aceites, mas não seguidas do depósito determinado”.
Refere ainda o mesmo professor que o “DL 38/2003,
desdobrando em dois números o artigo anterior, passou a exigir, no
n.º l, a entrega dum cheque visado no valor correspondente a 20%
do valor base dos bens (art.º 886.º-A-2b) ou uma garantia bancária
no mesmo valor e a referir, no n° 2, que o depósito a fazer nos 15 dias
subsequentes (...) é em parte ou na totalidade consoante a opção
(cheque ou garantia) tomada", salientado que “o cheque visado
constitui, ao mesmo tempo, à semelhança do sinal do contrato-
promessa (art.440.º Código Civil 2442-2 Código Civil) garantia do
preço e, para o proponente aceite, início do seu pagamento, a ter
em conta no cálculo de remanescente a depositar”.
Igualmente escreve LOPES DO REGO, que “o n.º1 reinstitui a
exigência de prestação imediata, pelo proponente (ou preferente)
de uma garantia pecuniária, que assegure a seriedade na

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consumação da proposta apresentada (que a reforma de 1995/96
havia eliminado)”2 .
A apresentação (juntamente com a proposta) da caução
mostra-se assim um requisito indispensável, não devendo assim ser
aceite qualquer proposta que a apresente, não devendo sequer
fazer-se constar da ata qual o valor proposta, mas tão só a indicação
do proponente e dos motivos da rejeição da proposta (o
proponente, não estando presente no acto da abertura), terá
necessariamente que também ser notificado da decisão.
Todavia, se todos os interessados estiverem presentes e
ninguém suscitar a questão — ou se todos concordarem em aceitar
assim a proposta —, julga-se que não haverá nulidade processual,
conforme decorre (“ … a totalidade ou a parte do preço em falta” —
o itálico é nosso)3. No mais, admite-se que, nesta hipótese, o juiz
suspenda a diligência por um curto período (p. ex., uma hora),
permitindo que o proponente ou preferente diligenciem a junção do
cheque em falta ou a constituição imediata da garantia bancária.
Observe-se que, tendo sido aceite alguma proposta, o
proponente é notificado para, no prazo de quinze dias, depositar o
preço devido.
Quando o depósito não seja realizado nesse prazo, ou bem
que: (a) a secretaria procede à liquidação da responsabilidade do
proponente, é ordenado o arresto de bens deste e ele é executado
no próprio processo, conferindo-se, assim, ao tribunal um meio mais
célere para a cobrança do que é devido; ou bem que (b) o tribunal,
ouvidos os interessados, determina que a venda fique sem efeito e
que se realize nova venda, à qual não é admitido o proponente

2
Conferir Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães proc. n.º 2206/04.4TBFAF-D.G1
(http://www.dgsi.pt/jtrg.nsf/0/9b89dd07b9e54c93802575f40038eef3?OpenDocument)
3
No mesmo sentido, VIRGÍNIO DA COSTA RIBEIRO, As Funções do Agente de Execução, cit.,
2011, p. 155.

Página
19
relapso, que fica responsável por cobrir a diferença do preço e por
pagar as despesas que originou4.
Por conseguinte, a ineficácia da venda executiva não decorre
automaticamente da falta de depósito do preço no prazo legal de
quinze dias5.
Não pode, porém, adotar-se tertio genus, não previsto na lei,
qual seja a de rejeitar uma proposta que já havia sido aceite e
aceitar outra, sem audição dos interessados na venda6.
A proposta de revisão do CPC — que está, atualmente, em
discussão pública — determina, porém, no proposto n.º 1 do artigo
897.º, que “os proponentes devem juntar obrigatoriamente com a sua
proposta, como caução, um cheque visado, à ordem do agente de
execução ou, nos casos em que as diligências de execução são
realizadas por oficial de justiça, da secretaria, no montante
correspondente a 5% do valor anunciado ou garantia bancária no
mesmo valor” — o itálico é nosso.

O Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro, sustenta que o legislador

não estabeleceu qualquer sanção para a falta de apresentação do
cheque caução, assim como não o impôs como condição da sua
admissão (artigo 894º, nº 3, “a contrário”. Atendendo ao estatuído na
parte final do nº 2 do artigo 897º, deverá concluir-se que a falta de
apresentação de cheque visado não constitui fundamento para a
recusa liminar da respetiva proposta, devendo a mesma ser
submetida à apreciação dos interessados nos termos gerais (artigo
894º). Tratando-se da proposta mais elevada, deverá o AE proceder

4
No mesmo sentido, cfr. T EIXEIRA DE SOUSA, Miguel, Acção Executiva Singular, Lisboa,
Lex, 1998, p. 371.
5
Cfr. o acórdão da Relação do Porto, de 1/6/2006, proferido no processo n.º 0632700,
disponível in http:// www.dgsi.pt.
6
Neste sentido, veja-se, também, o acórdão da Relação do Porto, de 6/12/2011 (F ERNANDO
SAMÕES), proc. n.º 4486/05.9TBSTS-A.P1, in http://www.dgsi.pt.

Página
20
de acordo com o estabelecido no artigo 897º, nº 2 (notificar o
proponente para proceder ao depósito no prazo de 15 dias) ou 898º.
(aceitar outra proposta, dar sem efeito a venda ou liquidar a
responsabilidade do proponente).

Página
21
 6. Após a abertura de propostas, o proponente vem declarar que
pretende que o título de transmissão seja emitido a favor de uma terceira
entidade. Pode o agente de execução aceitar este pedido?

Sem prejuízo das questões fiscais que possam estar subjacentes,

designadamente em sede de liquidação de IMT7, IS e IRS (mais valias)
e no que respeita ao exercício do direito de preferência, parece-nos
que é admissível a substituição do adquirente no título de transmissão.
Em primeiro lugar, e numa certa perspetiva, uma vez aceita a
proposta, passa o adquirente a beneficiar do direito de adquirir, ou
seja, passa a ter uma expectativa de aquisição de determinado
bem, expectativa essa que é transmissível8 ou mesmo passível de ser
objeto de penhora (artigo 860.º-A CPC). Na verdade, ainda que se
entenda que o proponente desfruta de um direito de adquirir que
apenas se perfecciona com a passagem do título de transmissão,
não deixa de ser verdade que ele já goza do direito de alienar essa
posição jurídica subjetiva.

7
Refira-se que, face ao teor do n.º 1 do artigo 8.º do Código do Imposto Municipal sobre as
Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) — nos termos do qual “são ainda isentas do IMT as
aquisições de imóveis por instituições de crédito ou por sociedades comerciais cujo capital seja
directa ou indirectamente por aquelas dominado, em processo de execução movido por essas
instituições ou por outro credor, bem como efectuadas em processo de falência ou de insolvência e
ainda, as que derivem de actos de dação em cumprimento, desde que, em qualquer caso, se destinem
à realização de créditos resultantes de empréstimos feitos ou fianças prestadas” —, é o juiz do
processo executivo a entidade competente a quem compete declarar a isenção de IMT por parte do
adquirente de imóvel que dela goze, nos termos dos arts. 8.º, n.º 1, e 10.º, n.º 6, alínea b), do referido
Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), pois que "o
tribunal competente para a acção é também competente para conhecer dos incidentes que nela se
levantem" (artigo 96.º, n.º 1, do CPC) — neste sentido, veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de
Justiça, de 26/01/2006 (ARAÚJO DE BARROS), proc. n.º 05B3448, in: http://www.dgsi.pt.
8
Coloque-se por hipótese o falecimento do proponente. O direito em causa transmite-se aos
herdeiros e pode mesmo ser objecto de partilha.

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22
 Sendo requerida a emissão do título de transmissão a favor de
pessoa diversa do proponente, deverá o agente de execução
notificar as partes do respectivo pedido, bem assim notificar os
proponentes para comprovarem a liquidação das obrigações fiscais,
designadamente pela transmissão do direito, em moldes idênticos
aos aplicáveis à transmissão de posição em contrato de promessa de
compra e venda.
As coisas passam-se da mesma forma à luz de uma outra
perspetiva dogmática de ver a questão. Vale dizer, se for entendido
que o proponente já é o adquirente após a aceitação da proposta,
por maioria de razão (a fortiori) poderá ser emitido o título de
transmissão a favor de uma outra pessoa indicada por esse
proponente.
Isto dito para além dos casos de ocorrência do falecimento ou
da reorganização societária (p. ex., fusões, cisões, constituição de
Sociedade Gestora de Participação Social em favor de quem o
proponente pede que seja emitido o título de transmissão) do
adquirente, ocorrida entre a data da aceitação da proposta e a
data da emissão do título de transmissão. Pois, também nesses casos
parece perfeitamente justificável que este título seja emitido em favor
dos adquirentes inter vivos ou mortis causa do proponente ou
preferente. Veja-se o “lugar paralelo” do artigo 56.º, n. 1, do CPC,
sendo certo que o título executivo for subscrito por alguém que não
irá ser o concreto executado.
Por outro lado, se a venda for efetuada por negociação
particular, nada parece obstar a que o agente de execução ou a
pessoa que ficar incumbida de a realizar, — incluindo um media dor
oficial na venda de imóveis (art.º 905.º, n.ºs 1, 2 e 3 do CPC) —
combine com o potencial adquirente que este se reserva na
faculdade de designar uma outra pessoa que assuma a sua posição
contratual, como se o contrato tivesse celebrado com esta última

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23
(contrato para pessoa a nomear: artigo 452.º e segs. do Código Civil;
sendo que, após a designação pelo proposto, efetuada no
convencionado ou prazo de cinco dias subsequentes à celebração
da compra e venda) os efeitos da venda processam-se como se a
pessoa nomeada fosse o contraente originário, adquirindo este
nomeado todos os direitos e obrigações emergentes do contrato.
E nada também afasta a possibilidade de a pessoa
encarregada de realizar a venda combinar com o proposto
adquirente que o negócio é feito em nome de pessoa que
posteriormente será designada: neste caso, a venda só produzirá
efeitos em relação à pessoa prevista se esta a ratificar ou se o
interveniente (proposto adquirente) tiver poderes de representação.

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 7. Tendo o exequente requerido a adjudicação do bem e feita a
devida publicidade, verificou-se que não foram apresentadas propostas
de valor superior. No entanto, o exequente não apresenta os
comprovativos de liquidação das obrigações fiscais nem efetua o
pagamento das custas. Como deve atuar o agente de execução?

Não concorrendo no processo outros credores, cabe

exclusivamente ao exequente impulsionar o processo, podendo o
executado requerer o levantamento da penhora decorrido seis
meses (veja-se o disposto no artigo 847.º do CPC) da inércia do
exequente.
Se no entanto existirem outros credores reclamantes, poderá o
exequente ver-se confrontado com a obrigação de indemnizar, uma
vez que o bem poderá ser vendido ficando este obrigado ao
pagamento do diferencial do preço, nos termos do disposto no artigo
898.º do CPC.
Assim, numa primeira via de solução, deve o agente de
execução manifestar no processo a falta de impulso processual,
notificando todas as partes de tal facto, ficando o processo a
aguardar o decurso dos prazos de interrupção e deserção da
instância.
Todavia, crê-se que o cumprimento das obrigações fiscais não
é elemento constitutivo da factis specie complexa (e de formação
sucessiva) da alienação executiva. Ora, uma vez pago o preço dos
bens devem-se ter estes por transmitidos, transferindo-se a sua
propriedade para o adquirente.
Porém, o título de transmissão não pode ser emitido e o registo
da aquisição não pode ser efetuado definitivamente enquanto não
forem cumpridas as obrigações fiscais. Isto porque o artigo 900.º do
CPC aplica-se à adjudicação dos bens (artigo 878.º).

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 Pode, no mais, admitir-se que, em sede de venda por
negociação particular, mesmo que a lei não exija a forma escrita,
esta externação das declarações de vontade deve ser observada,
cabendo a elaboração de documento particular.

O Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro, entende que a venda judicial

deverá ser considerada um ato complexo, integrada por várias
circunstâncias, só devendo ter-se por concluída no momento em que
se procede à adjudicação (artigo 900º), sendo que esta só deverá ter
lugar depois de pagas as custas (neste caso, as custas também são
preço) e satisfeitas as obrigações fiscais. A falta de pagamento das
custas (que, como se disse, neste caso, fazem parte do “preço”),
parece não obstar a que se proceda de acordo com o estabelecido
no artigo 898º, devidamente adaptado. Já no caso de faltar a
observância das obrigações fiscais, esta circunstância poderá ser um
obstáculo à adjudicação, mas também não repugna que o impasse
seja ultrapassado com a participação do facto à Administração
Tributária.

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 8. Estando pendente oposição podem prosseguir-se as diligências
de venda?

Se a oposição recebida não tiver efeito suspensivo — cf. art.º

818.º do CPC — o agente de execução pode continuar a praticar
todos os actos na ação executiva e prosseguir com as diligências de
venda.
De acordo com o disposto no n.º 4 do art.º 818.º “Quando a
execução prossiga, nem o exequente nem qualquer outro credor
pode obter pagamento, na pendência da oposição, sem prestar
caução”.
Assim, pode o agente de execução prosseguir com as
diligências de venda, mas não pode proceder ao pagamento ao
exequente ou a qualquer outro credor sem o comprovativo de que
estes prestaram caução.
A prestação de caução terá de observar ao regime
estabelecido nos artigos 981.º e seguintes do CPC, cabendo ao juiz
julgar os termos do incidente apresentado. Este incidente tem
carácter urgente.
O n.º 5 do artigo 890.º do CPC esclarece qualquer dúvida
remanescente, pois dispõe que “se a sentença que se executa estiver
pendente de recurso ou estiver pendente oposição à execução ou à
penhora, faz-se menção do facto no edital e no anúncio”. Regime,
este, que deverá ser articulado com o do artigo 909.º, n.º 1, alínea a),
de harmonia com o qual a venda fica sem efeito se for anulada ou
revogada a sentença que se executou ou se a oposição à execução
ou à penhora for julgada procedente.

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 A Comissão de Revisão do Processo Civil propôs a modificação
dos n.ºs 3 e 4 do artigo 693.º-A, nos termos que seguem:

“3. Sendo a caução prestada por fiança, garantia bancária ou

seguro-caução, a mesma manter-se-á até ao trânsito em julgado
da decisão final proferida no último recurso interposto, só podendo
ser libertada em caso de absolvição do pedido ou, tendo a parte
sido condenada, provando que cumpriu a obrigação no prazo de
trinta dias a contar do trânsito em julgado.
4. No caso previsto na segunda parte do número anterior, se não
tiver sido feita a prova do cumprimento da obrigação no prazo aí
referido, será notificada a entidade que prestou a caução para
entregar o montante da mesma à parte beneficiária, aplicando-se,
em caso de incumprimento e com as necessárias adaptações, o
disposto no artigo 860.º, servindo de título executivo a notificação
efectuada pelo tribunal”.

Este proposto regime aplica-se à prestação de caução no

quadro da oposição à execução, pois adita-se, igualmente, um novo
n.º 6 ao artigo 818.º do CPC, segundo o qual: “Quando seja prestada
caução nos termos do n.º 1, aplica-se, com as necessárias
adaptações, o disposto nos números 3 e 4 do artigo 693.º-A”;
outrossim, se aplica este regime da prestação de caução à
execução na pendência de recurso, já que o legislador também se
propõe alterar o previsto no n.º 5 do artigo 47.º do CPC, de acordo
com a seguinte redação: “Quando se execute sentença da qual
haja sido interposto recurso com efeito meramente devolutivo, sem
que a parte vencida haja requerido a atribuição do efeito suspensivo,
nos termos do n.º 4 do artigo 692.º, nem a parte vencedora haja
requerido a prestação de caução, nos termos do n.º 2 do artigo 693.º,
o executado pode obter a suspensão da execução, mediante

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prestação de caução, aplicando-se, devidamente adaptado, o n.º 3
do artigo 818.º e os n.os 3 e 4 do artigo 693.º- A”.

Em termos gerais, o Dr. Juiz Orlando Sérgio Rebelo concorda com a

resposta apresentada pelo Colégio da Especialidade.
Entende no entanto ser de precisar que, nesta matéria, se distinga
entre as diligências da venda propriamente ditas das diligências com
vista ao pagamento ( vide arts. 872º e seguintes, do CPC).
Apenas em face do pagamento é que há que atender ao
disposto no art.º 818º, nº 4, do CPC: para obter pagamento, estando
pendente a oposição (ou seja, sem que tenha ocorrido o trânsito em
julgado da sentença proferida no processo de oposição à
execução), o exequente ou qualquer outro credor tem de prestar
caução.
No demais, há que atentar na regra prevista nos nºs 1 e 2 do
art.º 818º, do CPC – casos em que a execução fica suspensa seja
pela via da alegação da impugnação da genuinidade da falsidade
da assinatura, acompanhado de elemento que constitua princípio de
prova; prestação de caução pelo executado no apenso respetivo,
através do incidente respetivo e só após a respetiva decisão final a
proferir pelo Tribunal e a demonstração da efetiva prestação da
caução (vide art.º 988º a 990º, do CPC) – o que exige a sua
prestação e não a mera oferta -; e os casos previstos no citado nº 2.

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29
 9. Estando a execução baseada em sentença não transitada em
julgado (pendente de recurso com efeitos meramente devolutivos),
podem prosseguir-se com as diligências de venda?

Sim. Se o recurso interposto tiver efeito meramente devolutivo a

execução não se suspende, podendo o agente de execução
praticar todos os actos de natureza executiva, nomeadamente
procedendo à venda do bem penhorado.
Acresce que o artigo 47.º n.º 3 determina que “enquanto a
sentença estiver pendente de recurso, não o pode o executado ou
qualquer credor ser pago sem prestar caução”.
Resulta, portanto que, pode o agente de execução praticar o
acto de venda e com o produto dela pagar ao executado ou
qualquer credor, desde que estes prestem caução. E como o fazem?
Através do incidente de caução previsto no art.º 981.º, cabendo ao
juiz julgar os termos do incidente apresentado.
Se o bem penhorado for vendido por negociação particular
aplicar-se-á o disposto no artigo 905.º. E resulta do n.º 5 que “Estando
pendente recurso da sentença que se executa ou oposição do
executado à execução ou à penhora, faz-se menção disso no acto
de venda”, sendo que da venda pode ser encarregado o agente de
execução (vide n.º 2), sem prejuízo da venda efetuada ficar sem
efeito se for anulada ou revogada a sentença que se executou – cf.
o artigo 909.º n.1 alínea a), do CPC.
Em conclusão, sendo o título executivo uma sentença contra a
qual foi interposto recurso ordinário com efeito meramente devolutivo
pode um bem nela penhorado ser vendido nos termos acima
expostos.

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 Se ao recurso da sentença proferida, tivesse sido atribuído
efeito suspensivo, a sentença proferida não constituiria título
executivo, não podendo propor-se ação executiva por inexistência
de um pressupostos específicos da ação executiva – cf. artigo 47.º n.º
1, do CPC.
O Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro, considera que a resposta a
esta questão é idêntica à da resposta anterior (1.8). Porém, importa
distinguir as diligências destinadas à venda daquelas que têm por
finalidade proceder à adjudicação, uma vez que esta, constituindo
um meio de pagamento (cfr. artigo 872º), executando-se sentença
ainda em recurso ou estando pendente oposição à execução, não
deverá ser efetuada, sobrestando-se na prática do ato até que a
sentença exequenda transite em julgado ou seja proferida sentença
no apenso de oposição, transitada em julgado, a não ser que o
adjudicatário preste caução nos termos já referidos.

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 10. Tratando-se de uma execução movida exclusivamente contra
um dos cônjuges, tendo sido penhorado um imóvel bem comum do casal
e não tendo sido requerida a separação de meações, o produto da venda
é dividido entre o processo e o cônjuge não executado?

Não. Diferentemente do que ocorre, por exemplo, no CPC

brasileiro — ao abrigo do qual metade do produto da venda dos
bens comuns penhorados é entregue ao cônjuge do executado —,
no CPC português, o valor é todo afeto ao processo. Daí que,
coerentemente, o artigo 1797.º, n.º 2 do Código Civil preveja que, por
dívidas de um dos cônjuges relativamente às quais tenham
respondido bens comuns, é a respetiva importância levada a crédito
do património comum no momento da partilha destes bens comuns.
Se ao cônjuge do executado não fosse atribuída esta
compensação, isso só poderia significar que, uma vez penhorados e
vendidos bens comuns (em execução movida apenas contra um
deles), o produto da venda executiva seria dividido entre o processo
(exequente e/ou credores reclamantes) e o cônjuge do executado.
O cônjuge não executado, caso pretenda proteger (ou
“salvar”) os bens que integram a sua meação nos bens comuns,
deverá, isso sim, requerer a separação dos bens comuns nos termos
do artigo 825.º, n.º 1 do CPC, aplicando-se o trâmite previsto no artigo
1406.º do mesmo Código.
Nesta hipótese, o cônjuge do executado tem, nesse outro
processo de natureza declarativa — que corre por apenso à
execução se não estiver pendente, em outro tribunal ou juízo, na
data da citação deste cônjuge do executado — o direito de
escolher os bens que pretende lhe sejam adjudicados, mas o
exequente (e outros credores reclamantes) desfrutam do direito de,

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nesse processo destinado à separação de bens comuns, reclamar
contra a escolha efetuada (artigo 1406.º, n.º 1, alínea c), do CPC).
Porém, extinta a execução (p. ex., por causa do pagamento
da obrigação exequenda), deve extinguir-se, por inutilidade
superveniente da lide, o processo de inventário dirigido à separação
dos bens comuns, já que cessa o motivo de tutela dos interesses
jurídicos do cônjuge do executado, no que tange à proteção da sua
meação nos bens comuns9.
Na verdade, se o cônjuge do executado não tiver requerido a
separação dos bens comuns, nem apresentado certidão de ação
pendente, a execução prossegue sobre os bens comuns penhorados
(artigo 825.º, n.º 4 do CPC), pois que é ónus do cônjuge do
executado “salvar” a sua metade nos bens comuns precisamente
através do processo “paralelo” de separação de meações.

9
Tb., neste sentido, veja-se o acórdão da Relação de Coimbra, de 23/11/2010 (GREGÓRIO
SILVA JESUS), proc. n.º 825/05.0TBOHP-A.C1, in http://www.dgsi.pt.

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 11. Tendo sido declarada a insolvência de um dos cônjuges e
encontrando-se penhorado um bem comum, deve o agente de execução
prosseguir com a venda do bem penhorado?

Não. Nos termos do artigo 88.º do Código da Insolvência e da

Recuperação de empresa (CIRE) — segundo o qual, a declaração
de insolvência determina a suspensão de quaisquer diligências
executivas ou providências requeridas pelos credores da insolvência
que atinjam os bens integrantes da massa insolvente e obsta à
instauração ou ao prosseguimento de qualquer ação executiva
intentada pelos credores da insolvência — esta declaração de
insolvência faz suspender as diligências executivas até ao
encerramento do processo (ou segundo outro entendimento, até ao
trânsito em julgado da declaração de insolvência), e pressupõe a
apreensão imediata da totalidade dos bens do insolvente e sua
entrega ao Administrador da Insolvência; isto é assim mesmo quanto
aos bens anteriormente arrestados e penhorados (artigo 149.º do
CIRE), incluindo-se, necessariamente, nesses bens os que sejam
comuns do casal.
Resta assim ao agente de execução procurar identificar bens
próprios do cônjuge que seja executado e não haja sido declarado
insolvente, aguardando o termo do processo de insolvência,
designadamente quanto ao eventual pedido de separação de
meações e partilha a ser requerida pelo cônjuge não insolvente.
Ocorrendo a separação de meações — no próprio processo
de insolvência — e ficando o bem penhorado adjudicado ao
cônjuge não insolvente, poderá então prosseguir quanto a esse bem.

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 Se houver outros executados não declarados insolventes, a
execução prossegue contra estes. Com efeito, o artigo 88.º, n.º 1, do
CIRE esclarece que a declaração de insolvência (artigo 36.º, idem)
determina a suspensão de quaisquer diligências executivas ou
providências requeridas pelos credores (artigo 47.º, ibidem) que
atinjam bens integrantes da massa insolvente (artigo 46.º, ibidem) e
também impede a instauração ou prosseguimento de qualquer
execução intentada pelos credores da insolvência.
Assim se vê que esta declaração não impede o
prosseguimento da execução relativamente aos restantes
executados não atingidos pela declaração de insolvência10. Isto
pode ser importante relativamente às diligências de venda (ou
adjudicação) de certos bens na ação executiva, que não são
atingidos pela apreensão para a massa da insolvência; ou, por
exemplo, quando se questiona se a execução prossegue contra os
avalistas do executado que tiver sido declarado insolvente.
Se, por outro lado, ambos os cônjuges forem executados o
agente de execução pode identificar, localizar, penhorar e transmitir
os bens próprios do cônjuge executado que não tenha sido
declarado insolvente.
Observe-se, no entanto que o artigo 870.° do CPC pretende
apenas impedir os pagamentos, e não os demais actos (p. ex.,
penhoras, citações, vendas, etc.).
Se a venda do bem penhorado foi efetuada antes do pedido
de insolvência do executado e da respetiva declaração de
insolvência, já tendo o comprador na venda executiva depositado o
valor que ofereceu pelo bem, cumpre apenas suspender os
pagamentos a realizar à conta de tal depósito.

10
Também, neste sentido, veja-se o acórdão da Relação de Coimbra, de 9/11/2010 (JOSÉ
EUSÉBIO ALMEIDA), proc. n.º 4651/07.4TBVIS-B.C1, in http://www.dgsi.pt.

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35
 Além disso, a suspensão da execução, nos termos do artigo
870.° do CPC, não suspende a entrega do bem comprado,
contrariamente ao que ocorria antes da reforma de 1995/1996, aí
onde a então redação do n.º 2 do artigo 870.º mandava suspender
toda a execução: atualmente, faz-se mister, isso sim, proceder-se à
emissão do título de transmissão do imóvel cuja venda teve lugar11.
Isto porque a emissão deste título de transmissão é uma mera
formalidade, que culmina o processo de transmissão da propriedade,
mas não é com essa emissão que se conclui a venda12.

11
Neste sentido, veja-se, igualmente, o acórdão da Relação do Porto, de 18/10/2011 (MÁRCIA
PORTELA), proc. n.º 4010/07.9YYPRT.P1, in http://www.dgsi.pt.
12
Para AMÂNCIO FERREIRA, Curso e Processo de Execução, 11.ª, Coimbra, Almedina, 2009,
p. 399: “São assim as vendas sobre que nos debruçamos de classificar como vendas sujeitas a
condição suspensiva do pagamento do preço. Realizada a compra, defere-se a aquisição para o
momento da satisfação do preço”. Já, porém, LEBRE DE FREITAS/ RIBEIRO MENDES, Código de
Processo Civil Anotado, Coimbra Editora, vol. III, Coimbra, Coimbra Editora, 2003, p. 582, após
sublinharem que a venda não fica concluída com a aceitação da proposta em carta fechada, referem
que: “…o depósito do preço não constitui uma simples condicio juris (condição de eficácia dum
negócio já perfeito), mas um elemento constitutivo da venda executiva por propostas em carta
fechada. Até ele ter lugar, o proponente está ligado ao tribunal por um contrato preliminar (…)
constituído com os elementos já verificados da fatispecie complexa do contrato definitivo em
formação, com eficácia semelhante à do contrato-promessa e, como e, susceptível de execução
específica (art. 898-1) ou de resolução com perda valor da caução prestada (art. 897-1), a título de
indemnização (art. 898-3). Só com a conclusão da venda se produzem os efeitos desta (art . 824 CC)”.
No sentido em que a aceitação de alguma proposta, para produzir os efeitos concretizadores do
negócio, tem que ser formalizada por um despacho judicial de adjudicação, o qual só deverá ser
proferido depois de se mostrar integralmente pago o preço e satisfeitas as obrigações inerentes à
transmissão, conforme determina o artigo 900.º, veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de
23/09/2004 (FERREIRA GIRÃO), proc.n.º 04B2283, in http://www.dgsi.pt.; no mesmo sentido, cfr.,
também, o acórdão do STJ, de 14/4/99, in: Colectânea de Jurisprudência, Acórdãos do STJ, ano VII,
1999, Tomo II, p. 51).
No sentido, porém, de que o contrato se acha concluído com a aceitação da proposta, ficando
a transmissão da propriedade condicionada ao pagamento do preço e cumprimento das obrigações
fiscais se pronunciou REMÉDIO MARQUES, J. P., Curso de Processo Executivo Comum à Face do
Código Revisto, Coimbra, Almedina, 2000, p. 404. Se tal não suceder, a venda fica “sem efeito”
(artigo 898.º, n.º 1, alínea a), do CPC), o que significa que esta ocorreu, conquanto não tenha sido
passado o título de transmissão, e que, posteriormente, pode ser resolvida pelo agente de execução, se
não for efectuado o depósito do preço — não se trata de uma situação de caducidade da venda (como
pretende LOPES DO REGO, Comentários ao Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, 1999,
anotação I ao artigo 898), pois este efeito decorre automaticamente da lei, uma verificado o
condicionalismo nela previstas, o que não acontece nestes casos, já que se atribui ao agente de
execução o poder de decidir torná-la “sem efeito”.

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36
 Porém, não é líquido que o proponente na venda executiva
possa adquirir a propriedade do bem, se a declaração de
insolvência for emitida antes da passagem do título de transmissão (id
est, se a declaração de insolvência for posterior ao pagamento do
preço e ao cumprimento das obrigações fiscais a que a venda
executiva tenha dado lugar). Pois pode suceder que o tribunal da
execução suspenda a instância e remeta todos os interessados e os
bens penhorados (e cujo domínio ainda não se tenha transferido
para os proponentes) para os autos da insolvência.
Isto só não será assim no caso da compra e venda sem
entrega, em que já tenha ocorrido a transmissão da propriedade (na
ação executiva): no caso de insolvência do vendedor (in casu, do
executado), mesmo que o contrato não esteja cumprido, o
administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento
(artigo 105.º, n.º 1, alínea a), do CIRE, na sequência das diretrizes
constantes do artigo 3.º do Regulamento (CE) n.º 1346/2000, do
Conselho, de 29 de Maio, relativo aos processos de insolvência, o
qual determina, expressamente, que o direito de um terceiro a
reivindicar um bem nunca é afetado pelos processos de insolvência.
Decisivo é, por conseguinte, saber quando é que, no âmbito de um
processo executivo pendente, se opera a transmissão da
propriedade do bem penhorado em benefício do proponente cuja
proposta foi aceita.

O Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro, considerou apenas que,

após a declaração de insolvência de um dos cônjuges, os bens
comuns deverão ser apreendidos para a respetiva massa, pelo que a
venda não deverá ser efetuada.

Página
37
 12. Notificadas as partes para se pronunciarem quanto à venda, a
quem devem ser dirigidas as respostas a tal notificação?

Sendo a decisão da venda um acto da competência do

agente de execução é a este de que devem as partes comunicar a
sua posição sobre a venda, que não à secretaria ou ao juiz.
Já no que respeita à reclamação da decisão que haja de ser
tomada pelo agente de execução, essa sim deverá ser dirigida ao
Juiz do processo.
Porém, se ocorrer a situação prevista no artigo 886.º-C (venda
antecipada de bens), sobre o requerimento de antecipação, a
decidir pelo juiz, são ouvidos o exequente, o executado e o eventual
terceiro depositário dos bens penhorados.
Observe-se, ainda, que a falta de notificação ao executado e
seu mandatário do despacho judicial (artigo 890.º, n.º 1, do CPC))
que fixa a data, hora e local designados para a abertura de
propostas em carta fechada e que fixa o valor base dos bens a
vender (em ação executiva) consubstancia nulidade — no caso,
trata-se de uma nulidade atípica —, nos termos do disposto no artigo
201.º do mesmo Código, o que importa a anulação dos termos
subsequentes ao acto omitido13.
Todavia, deve o interessado na prática do acto omitido
reclamar dessa nulidade (artigos 202.º, 2.ª parte, 203.º, 205º, n.º 1, e

13
Cfr., recentemente, neste sentido, o acórdão da Relação de Guimarães, de 29/11/2011
(JORGE TEIXEIRA), proc. n.º 98/06.8TBAVV-B.G1, in http://www.dgsi.pt.

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38
153.º, n.º 1, todos do CPC), sob pena de aquela ser sanada nos 10
dias posteriores à data em que dela teve conhecimento14.

O Dr. Orlando Sérgio Orlando entende que, sendo o agente de

execução quem decide a modalidade da venda e demais aspetos a
ela atinentes - valor-base e formação ou não de lotes (vide art.º 886º-
A, do CPC) – parece óbvio ser ao mesmo a quem as partes devem
dirigir as respostas a tal notificação.
Contudo, antes dessa decisão deverá o agente de execução
ouvir as partes – exequente, executado e credores reclamantes.
No entanto, caso as partes dirijam as referidas respostas ao juiz
do processo não deverá essa desconformidade meramente formal
ser obstáculo a quem não sejam atendidas. Em tais situações,
entende que deverá ser dado conhecimento das respostas ao
agente de execução.
Caso se tratem de reclamações, aí sim, terão de ser apreciadas
pelo juiz do processo e não havendo recurso dessas decisões.
O que o agente de execução deverá fazer, para que não se
suscitem dúvidas nos autos, é demonstrar que efetuou tais
notificações às partes – quando dirige ao processo requerimento a
fim de ser designada data para a abertura de propostas ( logo,
apenas quando se tratem de bens imóveis ou estabelecimento
comercial, sendo que nesta situação apenas decorrerá perante o juiz
caso este assim o decida – vide arts. 876º, nº 3, 1ª parte e 901ºA, do
CPC) -, juntando as respetivas notificações, por forma a que o juiz do
processo possa decidir da tempestividade ou não dessas
reclamações.
Nada dizendo o legislador, O Dr. Orlando Sérgio Orlando
entende ser de aplicar o prazo geral de 10 dias a contar dessas

14
Neste sentido, cf., igualmente, o acórdão da Relação de Coimbra, de 15/03/2011 (FALCÃO
DE MAGALHÃES), proc. n.º 3113/03.3TBLRA-C.C1, in http://www.dgsi.pt.

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39
notificações para que as partes possam tempestivamente apresentar
reclamações quanto à decisão tomada pelo agente de execução
em sede de venda – vide art.º 153º, ex vi art.º 466º, nº 1, do CPC.
Destaca ainda que, em sede de venda, o que o legislador
pretende é que seja garantida a publicidade da venda e de forma a
que possam ficar os potenciais interessados esclarecidos sobre o bem
a vender, seu valor e ainda o seu estado.
Essa omissão ou deficiência na publicitação da venda pode
mesmo, posteriormente, conduzir à anulação da venda por erro
sobre a coisa transmitida, na veste de desconformidade com o que
tiver sido anunciado – vide art.º 908º, do CPC.

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40
 13. Requerendo o exequente a adjudicação de um bem
penhorado, antes do agente de execução ter tomado a decisão da venda,
deve de imediato ser marcado dia e hora para abertura de propostas?

A venda está dependente da decisão do agente de

execução, decisão esta que será tomada após as partes se
pronunciarem,
A decisão incide sobre vários aspetos:
 Modalidade;
 Valor;
 Eventual formação de lotes;
E ainda, se bem que em circunstância mais especificas
 Eventual divisão do bem (nos termos do artigo 842.º-A).

Pelo facto do exequente (ou um credor) requerer a

adjudicação, tal não pode diminuir o direito em, não só pronunciar-
se, como também de reclamar, muito em especial no que respeita
ao valor de venda dos bens.
Ora, tendo as partes a possibilidade de, por exemplo, requerer
a avaliação de um bem, não faria qualquer sentido que lhes ficasse
vedada tal oportunidade, pelo simples facto do ser requerida a
adjudicação.
Assim, só após a decisão da venda é que se poderá apurar da
viabilidade do pedido de adjudicação, muito particularmente se este
pedido colidir com algumas das questões sobreditas.
Coloquemos por hipótese a venda de imóvel penhorado, com
um valor patrimonial atualizado (nos termos do CIMI) em 130.000,00 €.

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41
Dispõe a alínea a) do nº 3 do artigo 886ºA do CPC que o valor base
dos bens a vender é “Igual ao seu valor patrimonial tributário, nos
termos de avaliação efetuada há menos de três anos”. Seria legítimo
ultrapassar este princípio pelo simples facto de ser requerida a
adjudicação? Certamente que não.
Assim, sendo requerida a adjudicação antes de tomada a
decisão da venda, o agente de execução, depois de terminado o
prazo para audição das partes, deverá tomar a sua decisão,
efetuando a publicidade do requerimento de adjudicação, se e só se
não contrariar os pressupostos quanto ao valor base e eventual
constituição de lotes. O valor base dos bens já deve encontrar-se
fixado. Se assim for, deverá logo designar-se dia para a abertura das
propostas.
Caberá às partes, não se conformando com a decisão do
agente de execução, reclamar para o Juiz.

O Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro, considerada que, neste

caso, o único obstáculo poderá estar relacionado com a falta de
fixação do valor base dos bens, para efeito do disposto no artigos
875º, nº 3 e 889º, nº 2, pelo que importa considerar:
a) Se o valor base dos bens já estiver previamente fixado (p. ex.
tratando-se de imóvel avaliado para efeitos tributários há menos de 3
anos – artigo 886º-A, nº 3, alínea a) ou no caso de bens móveis aos
quais foi atribuído valor aquando da realização da penhora), deverá
proceder-se à publicitação da adjudicação de acordo com o
disposto nos artigos 875º a 877º.
b) Se o valor base dos bens ainda não estiver fixado, deverá o
AE proceder à sua fixação, permitindo-se ao exequente, caso o
preço proposto seja inferior ao legalmente fixado, a reformulação do
requerimento de adjudicação para que respeite os limites legais.

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 14. Devem os executados que não sejam proprietários dos bens
penhorados ser notificados para se pronunciarem quanto à venda e
podem estes reclamar da decisão?

A questão vertente cura, designadamente, das situações

previstas nos artigos 56.º, n.º 2 e 4 (dívida provida de garantia real
constituída sobre bens de terceiro, que se torna executado; penhora
de bens do devedor possuídos por terceiro, que se torna executado)
e 828.º (execução do devedor subsidiário com benefício de excussão
prévia: v.g., fiador).
Apesar de, aparentemente, não serem diretamente
interessados, devem estes executados tomar conhecimento do
andamento do processo. Não nos parece que, em termos imediatos,
possam os executados (a quem não foram penhorados bens),
pronunciar-se quanto à venda de bens de terceiro, nem tão pouco
reclamar da decisão do agente de execução, nos termos do n.º 7 do
artigo 886.º-A, do CPC, sem prejuízo de o poderem fazer nos termos
gerais, ou seja, pelo direito que têm de reclamar ou impugnar as
decisões do agente de execução.
Assim, parece-nos se razoável que tais executados não
proprietários dos bens penhorados sejam notificados, não para se
pronunciarem quanto à venda destes bens, mas deve-lhes ser dado
conhecimento da decisão da venda, bem assim da data de
abertura de propostas. Nesta notificação não tem o agente de
execução que fixar o prazo para os interessados se pronunciarem,
pois vale o prazo supletivo geral de dez dias previsto no artigo 153.º,
n.º 1, do CPC. Pode, no entanto, fixar um prazo superior, desde que

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seja razoável, suscetível de permitir a estes interessados o exercício do
direito de audição sobre a venda.
Alguns destes executados não proprietários dos bens a vender
devem, inclusivamente, ficar salvos de reclamar da decisão do
agente de execução respeitante à modalidade da venda, ao valor
base dos bens a vender ou sobre a oportunidade de vender outro
bem penhorado. Na verdade, alguns destes executados, pese
embora não sejam os proprietários do bem penhorado (ou titulares,
por exemplo, de outro direito real de gozo menor sobre este), podem
ficar prejudicados com a oportunidade dos bens a bens a vender,
modalidade da venda ou, sobretudo, o valor base dos bens a
vender, pois que a definição destas circunstâncias pode implicar a
penhora e alienação de bens destes executados. Por exemplo, a
fixação de um valor base alegadamente baixo dos bens do devedor
principal pode importar a penhora e/ou venda dos bens do fiador,
uma vez constatada a insuficiência dos bens do devedor principal ou
excutido, desse modo, os seu património.
Surpreendem-se, inclusivamente, situações particulares em que
o cônjuge executado deve ser notificado da decisão sobre a venda
de bem próprio do outro cônjuge, também executado.
De facto, se o artigo 864.º, n.º 3, alínea a), do CPC, manda citar
o cônjuge do executado quando a penhora tenha recaído sobre
bens imóveis ou estabelecimento comercial que o executado não
possa alienar livremente, por maioria de razão (a fortiori) —
adquirindo este cônjuge do executado um estatuto processual cujas
faculdades jurídicas são idênticas às do executado (artigo 864.º-A, n.º
1, parte final, do CPC) —, o cônjuge executado deve ser notificado
da decisão sobre a venda de bens próprios do outro executado
(subsidiariamente penhorados, uma vez que a execução terá
seguido o regime das dívidas da responsabilidade de ambos os
cônjuges), que este outro não possa alienar livremente.

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44
 Por exemplo, se ambos, casados sob o regime de comunhão
de adquiridos ou comunhão geral, são executados e for,
subsidiariamente, penhorado um imóvel próprio de um deles cfr. o
artigo 1682.º-A, n.º 1, alínea a), do Código Civil, o outro deve ser
notificado para se pronunciar quanto à venda e reclamar desta
decisão do agente de execução.

Em tese geral, o Dr. Juiz Orlando Sérgio Rebelo concordo com a

resposta enunciada pelo Colégio da Especialidade com a seguinte
nuance: caso o executado que não seja proprietário do bem ou
direito a vender reclamar da decisão tomada quanto à venda pelo
agente de execução, tal reclamação deverá ser apreciada e
decidida pelo juiz.
Supondo, por exemplo, no caso de um titular de um direito real
menor sobre o imóvel o vender (p. ex., o usufrutuário) em que a
decisão da venda e os seus aspetos poderá influenciar no seu direito
sobre o imóvel. E isto apesar do mesmo não o proprietário de raiz do
imóvel penhorado.
Ou seja, nesta sede, como noutras, não se pode adiantar uma
resposta que seja válida para toda e qualquer hipótese.
Aliás, neste caminho apontam até os princípios gerais do
contraditório e da boa fé processual – vide Arts. 3º e 265º-A do CPC.

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45
 15. Como se procede à venda de um crédito litigioso?

A venda do crédito litigioso é feita como se um bem móvel se

tratasse (artigo 205.º, n.º 1, do Código Civil; artigo 863.º do CPC),
publicitando-se a venda do direito de crédito (litigioso), fazendo-se
expressa advertência da sua natureza.
Corre, todavia, pelo adquirente (terceiro ou o próprio
exequente ou credor munido de garantia real sobre o direito de
crédito, maxime, um penhor do crédito) o risco da não existência do
crédito.
Donde, se for verificado, posteriormente, que o crédito não
existe (ou se, por exemplo, o executado impugnar a declaração do
terceiro devedor, segundo a qual a exigibilidade da obrigação
depende de prestação a efetuar por esse executado: artigo 858.º, ex
vi do artigo 859.º, n.º 3, do CPC), esse facto não conduz à anulação
da transmissão executiva do direito de crédito.
Também nos parece possível a adjudicação pro solvendo
desse crédito (artigo 875.º, n.º 6, do CPC; cfr. os artigos 579.º a 581.º
do Código Civil), no sentido em que se o crédito não existir ou não
puder ser cobrado pelo adquirente, o executado continuará a ser
responsável pela sua satisfação. Isto porque as normas reguladoras
da transmissão convencional de créditos são aplicáveis, ao abrigo do
artigo 588.º do Código Civil, aos casos de transferência legal (ope
legis) ou judicial de créditos, como, neste última hipótese, ocorre com
a alienação de crédito penhorado.

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46
 O Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro, considera que a
adjudicação ou transmissão de um crédito ou direito litigioso efetua-
se nos termos gerais (artigo 858º), devendo na publicitação da venda
fazer-se alusão a esse facto.

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 16. Pode-se proceder à venda de produtos contrafeitos (por
exemplo vestuário)?

Esta questão deve ser apreciada num momento anterior, ou

seja, no momento da penhora. Poderão ou não ser penhorados bens
que, à partida, se sabe tratar-se de contrafações a direitos de
propriedade intelectual (direitos de autor, direitos conexos e direitos
de propriedade industrial)?
Para tanto importa atender ao artigo 822º do CPC, onde são
identificados os bens absolutamente ou totalmente impenhoráveis e,
perante esta norma perceber se estes se podem enquadrar em bens
“isentos de penhora por disposição especial” ou na alínea a), quanto
o legislador proíbe a penhora de bens inalienáveis.
Um produto cuja comercialização seja proibida ou
condicionada (por exemplo uma arma ou estupefacientes) constitui
um bem inalienável ou cuja alienação (mesmo na sequência de
penhora) está dependente de consentimento de terceiro (p. ex.,
transmissão do direito resultante de uma concessão de exploração
de bens do domínio público).
No caso dos produtos contrafeitos, dispõe o artigo 303.º do
Código da Propriedade Industrial o seguinte:
“1- São declarados perdidos a favor do Estado os objetos em
que se manifeste um crime previsto neste Código, bem como os
materiais ou instrumentos que tenham sido predominantemente
utilizados para a prática desse crime, exceto se o titular do direito
ofendido der o seu consentimento expresso para que tais objetos

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voltem a ser introduzidos nos circuitos comerciais ou para que lhes
seja dada outra finalidade.

2- Os objetos declarados perdidos a que se refere o número

anterior são total ou parcialmente destruídos sempre que,
nomeadamente, não seja possível eliminar a parte dos mesmos ou o
sinal distintivo nele aposto que constitua violação do direito.”
Resulta assim que a impossibilidade de venda não é absoluta
ou definitiva, pois, por um lado, há a possibilidade do “titular do
direito ofendido der o seu consentimento expresso para que tais
objetos voltem a ser introduzidos nos circuitos comerciais ou para que
lhes seja dada outra finalidade”, sem prejuízo de, não sendo possível
eliminar a parte distintiva, se impor a destruição dos bens.
Confrontado com bens que se constate serem contrafeitos (p.
ex., penhora de CD, cujo conteúdo consiste em filmes ou gravações
musicais) poderão estes ser penhorados, devendo no entanto fazer-
se constar do auto de penhora tal suspeita e comunicar tal facto às
autoridades competentes. Isto porque, independentemente de
queixa apresentada pelo ofendido, as autoridades judiciárias
competentes, através dos órgãos de polícia criminal, ordenam
oficiosamente as diligências de prova (exames periciais) a objetos
apreendidos (artigo 342.º, n.º 3, do Código da Propriedade Industrial)
A venda desses bens vai depender do enquadramento que
vier a resultar da aplicação do Código da Propriedade Industrial, ou
seja, não sendo os bens declarados perdidos a favor do estado nos
termos do artigo 330.º do atual Código da Propriedade Industrial de
2003, poderão os bens ser vendidos, desde que sejam retiradas as
partes distintivas.
A questão é, no entanto, mais complexa. Vejamos.
Se não for apresentada queixa-crime, o procedimento criminal
extingue-se, pois os crimes previstos no Código do Direito de Autor e

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49
no Código da Propriedade Industrial revestem uma natureza
semipúblico.
Se o titular (ou o licenciado) do direito de autor ou de direito de
propriedade industrial (v.g., patente, marca, desenho ou modelo)
tiver instaurado uma ação civil destinada a fazer reconhecer a
ilicitude da conduta e a peticionar uma indemnização ou perdas e
danos, o juiz pode fixar medidas relativas ao destino dos bens (artigo
338.º-M, n.º 1, do Código da Propriedade Industrial), o que pode
conflituar com o destino dos bens apreendidos na execução.
Se ocorrer queixa-crime e os bens em violação destes direitos
intelectuais e industriais forem apreendidos no quadro dessa ação
penal, a penhora na ação executiva comum somente deverá ser
efetuada (ou mantida) se e quando o titular do direito ofendido der o
seu consentimento expresso para que tais bens voltem a ser
introduzidos nos circuitos comerciais.
Repare-se, por outro lado, que a norma do artigo 330.º do
Código da Propriedade Industrial não é aplicável aos ilícitos
contraordenacionais ocorridos neste domínio. Este regime da
declaração de perda a favor do Estado encontra-se, na verdade,
restringida aos ilícitos criminais. Ora, só o artigo 22.º do Regime Geral
das Contraordenações (decreto-lei n.º 433/82, de 27 de Outubro)
determina, em certos casos, a perda dos objetos ou mercadorias a
favor do Estado (ou seja, quando tais objetos representem, pela sua
natureza ou pelas circunstâncias do caso, grave perigo para a
comunidade ou exista sério risco da sua utilização para a prática de
um crime ou de outra contraordenação).
Assim, notificado o titular do direito intelectual ou industrial, este
poderá vir a declarar que não se opõe a que tais bens penhorados
sejam vendidos; regime que, por maioria de razão, deve ser aplicado
ao caso de os bens penhorados constituírem ilícito

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50
contraordenacional, na falta de uma norma idêntica constante do
regime geral das contraordenações.

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51
 17. Encontrando-se, sobre um bem imóvel, pendente um registo
de ação que coloca em causa o direito de propriedade do executado,
pode o bem ser vendido?

Nada impede a venda de um bem imóvel sobre o qual

impenda registo de ação destinada a alterar as relações de domínio
que sobre alegam os litigantes. Deverá no entanto fazer-se constar do
auto de penhora, do edital, do anúncio de venda e do título de
transmissão, a pendência da ação, sendo o bem vendido e
adjudicado com esse ónus.
Porém, deverá observar-se que o titular do registo da ação
deve, igualmente, ser notificado, pois ele poderá deduzir embargos
de terceiro e requerer a suspensão da instância nesses embargos — o
que, igualmente, desencadeia a suspensão da execução
relativamente ao bem objeto dos embargos de terceiro (artigo 356.º
do CPC) — até ao trânsito em julgado da ação onde pretende que
lhe seja reconhecida a titularidade sobre o bem penhorado.
Com efeito, se o registo da ação de reivindicação ou de
execução específica (mesmo em contrato-promessa dotado de
eficácia meramente obrigacional) respeitante ao bem penhorado for
anterior ao registo desta penhora a procedência destas ações
declarativas amplia os efeitos das respetivas sentenças, tornando-as
oponíveis, não apenas às partes, mas também a terceiros (p. ex.,
exequente penhorante, credores reclamantes que tenham obtido
garantia real após o registo desta ação) que tenham adquirido
direitos sobre a coisa na pendência do litígio. O direito à execução
específica é assegurado sempre que a oneração resultante da
penhora é posterior à propositura e ao registo, por parte do

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52
promitente-comprador (ou do reivindicante), da ação de execução
específica (ou da ação de revindicação).
Tão logo que estas ações sejam julgadas procedentes, deve
entender-se que as sentenças delas resultantes são oponíveis a
terceiros desde o momento do registo provisório destas ações
declarativas: todos os actos posteriores a este registo praticado pelo
promitente-comprador (ou pelo reivindicante) são inoponíveis em
relação ao promitente-comprador (ou ao reivindicante). Se este
promitente-comprador (ou o reivindicante), estando já pendente
ação de execução específica (ou de reivindicação), vierem a
deduzir embargos de terceiro contra uma penhora que tenha
atingido, no ínterim, o objeto do contrato prometido (ou da aquisição
não registada pelo terceiro), deve entender-se que os embargos de
terceiro têm fundamento legal. Assim, feita a prova de que esta ação
de execução específica (ou de reivindicação) se encontra pendente
(causa prejudicial), os embargos de terceiro (causa dependente)
devem ser recebidos e deve ser ordenada a suspensão da instância
a que dizem respeito.
Se, por outro lado, o direito do contrato-promessa estiver
dotado de eficácia real, este terceiro é titular, desde o registo da
cláusula que atribui eficácia real ao contrato-promessa, de um direito
que é insuscetível de ser inviabilizado por qualquer alienação ou
oneração do bem, maxime, a sua penhora. Isto independentemente
do exercício de uma ação de execução específica. Não obstante
esta última circunstância, o bem poderá ser vendido, contanto que
se faça esta advertência no anúncio da alienação, qual seja a de
que existe um registo sobre o referido bem que é oponível erga
omnes, e que o adquirente poderá ser obrigado a restituir o bem a
esse terceiro (ou a entregar-lhe, novamente, a soma correspondente
ao preço pago ao agente de execução, caso o terceiro assim o
admita.

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 O Dr. Juiz Virgínio da Costa Ribeiro, entende que se trata de um
caso de venda de um direito litigioso. Nada obsta a que se proceda
à venda de imóvel com registo de ação anterior ao registo da
penhora. Porém, atendendo à prioridade do registo, se a ação foi
julgada procedente, os seus efeitos retroagem à data do registo,
fazendo desaparecer os registos posteriores que forem incompatíveis
e ficando a venda sem efeito, nos termos do artigo 909º, nº 1, alínea
d).

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