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Id Cendoj: 28079110012010100667
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1485/2006
Nº de Resolución: 719/2010
Procedimiento: Casación
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Tipo de Resolución: Sentencia

Resumen:
Interpretación de cláusula contractual. Arras penales. Negativa del vendedor a recibir parte del
importe de las arras, según lo pactado. Consignación por el comprador.

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a once de Noviembre de dos mil diez.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el
recurso de casación que con el número 1485/2006 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la
representación procesal de la entidad Construcciones Serrano Segura, S.L., aquí representada por el
procurador D. Carmelo Olmos Gómez, contra la sentencia de fecha 4 de abril de 2006, dictada en grado de
apelación, rollo número 509/2005, por la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4.ª, dimanante de
procedimiento de juicio de ordinario número 1309/2004, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia
número 2 de Zaragoza. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida la procuradora D.ª María Isabel
Torres Ruiz en nombre y representación de la entidad ACR Promociones, S.L.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Zaragoza dictó sentencia de 13 de junio de

2005, en el juicio ordinario número 1309/2004 , cuyo fallo dice:

«Fallo.

»Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de ACR2
Promociones, S.L. contra Construcciones Segura-Serrano 2002, S.L., sin hacerse una especial imposición
de las costas causadas, debiendo asumir cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad».

SEGUNDO.- La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

«Primero. La cuestión litigiosa es de naturaleza estrictamente jurídica y consiste en determinar si en

el contrato de 29 de octubre de 2004 (documentos 1 y 2 de la demanda) se pactó la voluntad contractual
recíproca de poder dejar sin eficacia el compromiso de venta por cualquiera de las dos partes (cláusula 7 .ª)
y, en su caso, si las arras son penales o penitenciales, aunque en este caso el efecto económico es el
mismo en el supuesto de incumplimiento y en el de resolución unilateral de comprador o vendedor,
consistente en que el comprador debe abonar el doble de lo recibido y el vendedor retendrá el precio de lo
pagado en concepto de señal o aval (cláusula 7 .ª).

»Segundo. Compartimos la tesis de la demandada de que el contrato es un compromiso de venta con

arras penitenciales. No estamos ante una compraventa perfeccionada porque en el contrato -antecedente II-
se menciona "contrato de señal o arras de la compraventa que en su día formalicen", porque la identidad del
comprador es difusa "persona física o jurídica que ACR 2 Promociones, S.L. designe en el momento de la
formalización", y el precio no es cierto sino calculado provisionalmente, pendiente de la medición definitiva
de la superficie final del terreno.

»Tercero. En el tema de la naturaleza jurídica de las arras, las dudas en la auténtica voluntad de las

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partes se despeja cuando la cláusula 7.ª se remite "[...] todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 1454
del CC " que regula las arras penitenciales como medio lícito para que las partes puedan desistir del
contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

»Cuarto. Por tanto, lo decisivo es si en este caso el comprador frustrado había pagado en concepto
de arras el 12 de noviembre de 2004 la suma pacífica de 100 000 # o la controvertida de 500 000 #, objeto
de reclamación, por cierto no doblada, que interesa la parte demandante.

»En derecho, los principios de buena fe y ejercicio no abusivo del derecho (artículo 7 CC ) son
esenciales y para este juzgador ha quedado probado que los representantes legales de la actora el 12 de
noviembre de 2004 conocían por conversaciones telefónicas de la voluntad de resolver el contrato de
compromiso de venta y por eso, acuden con un notario a la sede social de la demandada para entregar un
cheque de 580 000 #, por cierto no conformado bancariamente, que era el resto de arras establecido en el
contrato de 29 de octubre de 2005.

»La demandante basa su reclamación (hecho 3.° de la demanda) en considerar que en caso de
incumplimiento la vendedora debía indemnizar con el "doble de la cantidad señalada para arras", pero en la
cláusula 7 .ª no se indica eso, sino "el doble de lo recibido". Y no es lo mismo porque se fraccionó el pago
en 2 fechas (29 de octubre de 2004 y antes del 12 de noviembre de 2004) y el 12 de noviembre de 2004 la
compradora sabía de la facultad de desistimiento unilateral de la vendedora y el ofrecimiento de pago con
un cheque no conformado estaba dirigido a preconstituir prueba del actual proceso y no a una real voluntad
de abonar el resto de arras y perfeccionar la compraventa.

»Por tanto, la suma de 216 000 # abonada por la demandada en concepto de arras penitenciales o
por incumplimiento, a estos efectos es lo mismo, es la adecuada según lo pactado.

»Quinto. Costas procesales.

»De conformidad con el artículo 394.1.° LEC y existiendo dudas de hecho por la deficiente redacción
del contrato de 29 de octubre de 2004, imputable a ambas partes, no procede aplicar el principio objetivo del
vencimiento y no se imponen las costas procesales a la actora».

TERCERO.- La Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza dictó sentencia de 4 de abril de

2006, en el rollo de apelación número 509/2005, cuyo fallo dice:

«Fallo.

»Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la

demandante, entidad mercantil ACR2 Promociones, S.L., contra la sentencia de 13 de junio de 2005 dictada
por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de esta ciudad en el
referido procedimiento de juicio ordinario núm. 1309/04, revocamos dicha resolución y, en su lugar,
acogiendo íntegramente los pedimentos de la demanda formulada por la recurrente contra la mercantil
Construcciones Segura-Serrano 2002, S.L., condenamos a ésta a que abone a la citada demandante la
suma de quinientos mil euros (500 000 #), más los intereses legales correspondientes desde la fecha de
interpelación judicial, así como al pago de las costas de la primera instancia.

»No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes, debiendo cada
una de las mismas satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad».

CUARTO.- La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

«Se aceptan los correlativos de la sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los de la presente, y

»Primero. La mercantil ACR2 Promociones, S.L. formuló demanda contra la también mercantil
Construcciones Segura-Serrano 2002, S.L. instando la condena de ésta última a abonarle la suma de 500
000 #, junto con los intereses legales desde la interposición de aquélla, como indemnización por
incumplimiento por dicha demandada del contrato de 29 de octubre de 2004 suscrito por ambas, contrato
que pese a la denominación dada al mismo como de "señal o arras de la compraventa que en su día
formalicen", constituía en realidad un verdadero contrato de compraventa que tenía por objeto las fincas
descritas en su expositivo primero, las cuales se transmitían por la demandada libre de cargas, gravámenes
y arrendatarios, siendo el precio de venta el resultante de aplicar a la superficie final el de 165 # por metro
cuadrado, por lo que se establecía provisionalmente el total de dicha compraventa en la cantidad de 16 867

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732,20 #, más el IVA, que habría de abonarse por la compradora en la forma establecida en la estipulación
o cláusula tercera , habiéndose convenido como precio de la señal o arras el de 600 000 # más IVA, que la
compradora había de entregar de la siguiente forma:

»A) La cantidad de 100 000 # más IVA correspondiente a dicha cantidad, es entregada en el acto de
suscripción del referido contrato mediante cheque bancario de Caja Navarra n.º 3650578/1, sirviendo dicho
documento como eficaz carta de pago. B) La cantidad de 500 000 # más IVA sería abonada antes del día
13 de noviembre de 2004, señal o arras que era considerada como parte del precio a satisfacer por la
compradora, según la cláusula tercera del contrato, que establecía como plazo para el otorgamiento de la
correspondiente escritura pública de compraventa la fecha que indicase el comprador con posterioridad al
día 1 de enero de 2005 y con anterioridad al día 30 de dicho mes, habiéndose estipulado por las partes en
la cláusula séptima del referido contrato lo siguiente: "EI incumplimiento de este contrato llevará aparejado,
para la parte incumplidora, las siguientes consecuencias: Si la incumplidora fuera Construcciones Segura
Serrano 2002, S.L., deberá indemnizar al comprador con el doble de lo recibido por señal o arras; si la parte
incumplidora fuera el comprador, Construcciones Segura Serrano 2002, S.L. retendrá el precio de lo pagado
en concepto de señal o arras, quedando tanto en un caso como en otro el contrato resuelto a todos los
efectos. Todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil ".

»Alegaba la actora que la demandada incumplió dicho contrato al desistir unilateralmente del mismo,
otorgando escritura pública de compraventa de las referidas fincas a favor de tercero, y ello con antelación a
que venciera el plazo convenido entre las partes litigantes para elevarlo a público, por lo que resultaba
plenamente operativa la citada cláusula séptima del mismo, sin que a ello obstara la negativa de la
demandada a recibir de la actora el segundo plazo de las arras o señal que, por importe de 500 000 # más
el correspondiente IVA, fue puesto a su disposición en su domicilio social y por conducto notarial el 12 de
noviembre de 2004 , mediante cheque nominativo de la entidad Caja de Navarra n.° 36505803 a favor de la
mercantil demandada y por importe de 580 000 #.

»La mercantil demandada se opuso a tal pretensión de la actora, argumentando que conforme al
contenido literal de la citada estipulación contractual sólo venía obligada a reintegrar a la actora el doble de
lo recibido de la misma en concepto de arras o señal al momento del incumplimiento por su parte de dicho
contrato, y dado que la parte de arras recibida ascendía a 100 000 #, solo quedaba obligada a abonar el
doble de la misma con su IVA, suma que ya había puesto a disposición de la demandante.

»EI juzgador de instancia resuelve en su sentencia desestimar la demanda formulada por ACR2
Promociones, S.L., acogiendo las alegaciones de la demandada, sentencia contra la que se alza la parte
actora por medio del recurso de apelación, ahora analizado, al considerarla no ajustada a derecho por
incurrir en errónea interpretación del clausulado del citado contrato celebrado entre ambas partes y en la
determinación de la naturaleza del mismo, y de las arras o señal como parte anticipada del precio de la
compraventa estipulada en el contrato.

»Es de acoger dicho recurso de apelación en atención a las siguientes consideraciones.

»Segundo. Como tiene establecido la doctrina jurisprudencial ( STS n.º 323/2005, de 26 de abril , y
las que en ella se reseñan) la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes
y de las declaraciones de voluntad que la integran y no de la denominación que le hayan atribuido las
partes, siendo el contenido real del contrato el que determina su calificación.

»Pues bien, examinado el total contenido del contrato de fecha 29 de octubre de 2004, concertado
por las mercantiles hoy litigantes y plasmado en el documento privado de tal fecha suscrito por las mismas
(folios 21 a 28 de los autos) y modificado parcialmente por otro posterior de la misma fecha (folios 30 a 32),
ha de calificarse como contrato de compromiso o promesa de venta a favor de la mercantil ACR2
Promociones, S.L., como compradora, de las fincas registrales y parcelas catastrales reseñadas en el
antecedente primero del referido contrato, propiedad de la mercantil Construcciones Segura Serrano 2002,
S.L., quien se obligaba a transmitírselas mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de
compraventa, por el precio y en las condiciones determinadas en las estipulaciones tercera a quinta del
referido contrato, estableciéndose en garantía del cumplimiento del citado compromiso de venta arras o
señal por importe de 600 000 #, más el IVA correspondiente, que la compradora había de entregar a la
vendedora en la forma especificada en la estipulación primera, arras penales, por cuanto que su finalidad
era la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, como claramente se deduce de la literalidad
misma de la cláusula o estipulación tercera y de las consecuencias anudadas al incumplimiento del mismo.

»Tercero. Es un hecho incontrovertido que la mercantil Construcciones Segura-Serrano 2002, S.L.

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incumplió el referido compromiso de venta de las aludidas fincas contraído con ACR2 Promociones, S.L. al
vender las mismas a un tercero antes de que venciera el plazo que para la formalización de la
correspondiente escritura pública de compraventa a favor de la hoy actora se había establecido en el
referido contrato de promesa de venta con señal o arras.

»En tal tesitura y conforme a lo estipulado por las partes litigantes en la cláusula séptima de dicho
contrato, que obliga a las mismas conforme preceptúan los artículos 1091, 1255, 1257 y 1258 CC, la
demandada viene obligada, como parte incumplidora, a indemnizar a la actora "con el doble de lo recibido
por señal o arras", bien entendido que el hecho de que se negase a recibir de aquélla la segunda parte del
total del precio de dicha señal o arras, que ACR2 Promociones S.L. quiso entregarle el 12 de noviembre de
2004, según queda acreditado por el acta notarial de notificación y depósito extendida a su instancia en tal
fecha (folios 34 a 40), no le exonera en modo alguno de indemnizar a la actora en el total de dicha suma, ya
que, frente a lo argüido erróneamente en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia apelada, la no
recepción por la demandada de la suma de 580 000 #, cuya entrega intentó llevar a cabo la actora,
constituye un caso evidente de mora accipiendi o mora del acreedor, que permite tener por cumplimentado
por la actora el pago de la totalidad del precio de las arras penales establecidas contractualmente. Sostener
lo contrario, como hace la sentencia apelada, sería tanto como permitir dejar al arbitrio de uno de los
contratantes, en concreto de la demandada vendedora, las consecuencias derivadas del incumplimiento
contractual, en flagrante infracción del artículo 1256 CC y ello mediante el simple expediente de determinar
la vendedora el importe de la señal a recibir de la compradora, privando así de eficacia a dicha medida
garantizadora del cumplimiento del contrato y de preservación del equilibrio de los intereses en juego de
ambos partes para caso de incumplimiento contractual.

»Como quiera que la demandada hizo ya entrega a la actora de la suma de 216 000 #,
correspondiente al doble de los 100 000 # que le entregó como primer plazo del precio de la señal o arras
estipulada, más el IVA, y la actora recuperó los 580 000 # que depositó a favor de la demandada y que ésta
se negó a recibir, procede, con acogimiento de la demanda rectora de este proceso, condenar a la mercantil
Construcciones Segura-Serrano 2002, S.L. a que abone a la actora-apelante la suma de 500 000 #, más los
intereses legales desde la fecha de interpelación judicial.

»Cuarto. Por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.1 LEC, procede imponer las costas de la
primera instancia a la parte demandada, ante el acogimiento íntegro de la demanda, no habiendo lugar, por
el contrario, a realizar especial pronunciamiento respecto de las de esta alzada al estimarse el recurso de
apelación formulado contra la sentencia de primera instancia, y ello de conformidad con lo preceptuado en
el artículo 398.2 LEC ».

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación

procesal de la entidad Construcciones Serrano Segura 2002, S.L., se formulan el siguiente motivo de
casación:

Motivo único. «Al amparo del artículo 477.1 LEC por infracción de las normas aplicables para resolver
las cuestiones objeto de debate».

Motivo único A. «Se considera infringido el párrafo primero del artículo 1281.1 y 1284 , en relación al
artículo 1454, todos del Código Civil , ya que siendo claros los términos del documento privado de fecha 29
de octubre de 2004 que no dejan duda sobre la intención de los contratantes, ha de estarse al sentido literal
de sus cláusulas no hallándose ajustada a derecho la interpretación de la sentencia recurrida».

En el motivo se efectúan las siguientes alegaciones:

Cita las SSTS 18 de enero y 9 de abril de 1991 , sobre el planteamiento en el recurso de casación de
cuestiones relativas a la interpretación y calificación de los contratos.

La Audiencia Provincial no tiene en cuenta la literalidad del documento de 29 de octubre de 2004 y su

anexo, en el que resulta expresada la voluntad de las partes de establecer la figura de las arras
penitenciales. La sentencia recurrida incurre en la incongruencia de considerar que la voluntad unilateral de
desistimiento del contrato de mi representado está incardinada en un incumplimiento contractual y no en la
facultad que le concede el artículo 1454 CC , ajustada a la voluntad contractual establecida por las partes
en la cláusula séptima del contrato.

Se transcribe la cláusula séptima del contrato.

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La sentencia impugnada declara que el contrato de 29 de octubre de 2004 es un compromiso o

promesa de venta, en contra de lo pretendido por la contraparte que en su escrito de demanda defendía su
consideración como un contrato de compraventa perfeccionado, y para determinar la naturaleza de las arras
es de suma importancia la cualidad del contrato al que se unen.

Reiterada jurisprudencia establece como criterio de la determinación de la arras que cuando se

acredite, como es el caso, que el contrato principal es una promesa de venta -no irrevocable o contrato no
perfecto- se presumirá, salvo pacto en contra, que las arras son penitenciales.

Cita al respecto las SSTS de 6 de febrero de 1992 y 22 de octubre de 1992 .

Además del sometimiento expreso reflejado en la cláusula del contrato, la calificación jurídica del
contrato principal excluye que las cantidades dadas en dicho concepto tuviesen la consideración de
confirmatorias y se plantea la discusión de su consideración entre penales, como garantía del cumplimiento
del contrato del que derivan, o penitenciales, reguladas en el artículo 1454 CC , que constituye un medio
lícito para que las partes puedan desistir del contrato mediante la pérdida o la restitución doblada.

De la literalidad del contrato y su anexo resulta que nos encontramos ante unas arras penitenciales,
concebidas a manera de multa, que otorgan el derecho a desistir del contrato y consta la intención de las
partes de someterse a las consecuencias del artículo 1454 CC .

Cita las SSTS de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1933 , 05 de junio de 1945 , 12 de

diciembre de 1991 , 20 de octubre de 1981 , 17 de febrero de 1982 , 10 de marzo de 1986 , 1 de abril de
1988 , 30 de abril de 1988 , 3 de marzo de 1991 , 4 de noviembre de 1991 , 3 de octubre de 1992 , 31 de
julio de 1992 , 11 de diciembre de 1993 , 11 de abril de 1994 , 21 de junio de 1994 , 23 de noviembre de
1994 , 24 y 25 de marzo de 1995 , 4 de marzo de 1996 , 28 de marzo de 1996 , 18 de octubre de 1996 , 10
de febrero de 1997 y 17 de octubre de 1997 .

Las arras penitenciales permiten desistir, no incumplir. Pues ante el incumplimiento resultará de
aplicación el régimen general del artículo 1124 CC .

Cita las SSTS de 26 de octubre de 1948 y 30 de marzo de 1953 .

Las arras penitenciales, contempladas en el artículo 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar
concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 CC a
desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza.

Cita la STS de 25 de marzo1995.

La sentencia apelada no resuelve con coherencia la calificación que se hace de las arras. Es clara la
intención de los contratantes de poder desligarse de la convención por dicho medio resolutorio.

Cita la STS de 10 de noviembre de 1983 ).

Establecido como carácter esencial del pacto de arras su carácter accesorio, la doctrina del Tribunal
Supremo declara que la eficacia de esta estipulación presupone siempre la perfección de un contrato, y
operan como confirmación del contrato, como garantía de la indemnización que originará el incumplimiento,
o como previsión de un posible desistimiento o retracción, como es el caso.

Cita las SSTS de 24 de abril de 1956 , 7 de julio de 1978 , 17 de febrero de 1982 , 12 de julio de 1986
y 31 de julio de 1.992 .

Motivo único B. «Se considera infringido el artículo 1283 CC , en relación a los artículos 1258 y 1255
y el 1454 CC en cuanto a la interpretación errónea que realiza del pacto primero del mentado contrato en
relación al séptimo».

En el motivo se efectúan las siguientes alegaciones:

Se predica del pacto de arras su naturaleza real, en la medida que su constitución y eficacia de
garantía exige la efectiva entrega del objeto en que consiste una suma de dinero. Premisa ineludible
relatada en la doctrina jurisprudencial y que exige la efectiva entrega de una prestación dineraria.

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Esta parte mantiene que en ejercicio de la facultad de desistimiento del contrato contractualmente
admitida, en el esquema de la entrega libremente fijada en dos partes de dicha señal penitencial y en la
literalidad del contrato, la recurrente cumplió escrupulosamente con sus obligaciones contractuales, dado
que había percibido el día de la firma del contrato la cantidad de 100 000 # más IVA, y abonó, poniéndolo a
disposición de la contraparte, la cantidad de 216 000 #.

La eficacia garantizadora de las arras pactadas se situó por las partes, coincidiendo con su
naturaleza de pacto real, en la recepción de la cantidad dineraria en ese concepto y cuando mi
representado manifestó su voluntad de apartarse de la ejecución del contrato y someterse a lo pactado
había recibido la cantidad de 100 000 # más IVA de la contraparte.

Motivo único C. «Por infracción de los artículos. 1278, 3, 7 CC y aplicación errónea del artículo 1256
CC ».

En el motivo se efectúan las siguientes alegaciones:

La no recepción por mi representada de la suma de 580 000 #, cuya entrega intentó llevar a cabo la
contraparte, no se puede considerar, como recoge la sentencia impugnada, como un caso de mora del
acreedor.

Según lo convenido libremente por las partes, la recurrente ejerció la facultad de desistimiento del
contrato según lo pactado y para ello, con suficiente antelación, depositó en correos, el 11 de noviembre de
2005, burofax en el que comunicó dicha intención, formalizando depósito por la cantidad recibida en
concepto de señal y en cuantía de 216 000 #, conforme a la literalidad del reiterado pacto séptimo del
contrato suscrito. Dicha cláusula obligaba a ambas partes en lo literalmente recogido, por ser un pacto lícito,
dotado de bilateralidad, que no representa situación de desequilibrio contractual.

No se trató, como recoge la sentencia que se recurre, de una resolución arbitraria, abusiva ni
impuesta por una parte a otra, sino el ejercicio de un derecho libremente convenido entre los interesados,
que no se condicionó de forma alguna y permitía la resolución unilateral de la venta proyectada que la futura
vendedora llevó a cabo, lo que también pudieron efectuar los recurrentes en tanto estuviera vigente el
pacto, sometiéndose a las condiciones económicas del mismo.

Conforme con el pacto séptimo del contrato se puso a disposición el doble de lo recibido por señal o
arras, manifestando esa voluntad antes del día límite y con suficiente antelación al día en el que estaba
fijada la entrega de la segunda parte de la señal pactada y en todo caso con mucha más antelación de la
fecha de perfección del precontrato, señalada entre los días 1 y 17 de enero del año 2005, según la cláusula
quinta del mencionado contrato.

Cita la STS de 22 de diciembre de 1999 , sobre la posibilidad de desistir del contrato.

La recurrente exteriorizó su voluntad de apartarse lícitamente del cumplimiento del contrato y la unió
al acto de entrega del doble de lo percibido, realizando además el depósito de un cheque conformado en la
notaría y con antelación suficiente para que pudiera llegar al conocimiento de la contraparte dentro del
plazo, sin que ello sucediera por causas no imputables al mismo al ser recibido el día 15 de igual mes y año.

Dicha cantidad fue retirada por la contraparte como reconoce en su propia demanda en fechas
posteriores.

En cuanto a la forma que ha de revestir la comunicación del desistimiento a la otra parte contratante
rige el principio de libertad de forma del artículo 1278 CC porque nada dice el legislador, lo que permite
afirmar que la elección del medio más idóneo para garantizar su conocimiento por el otro contratante se deja
al arbitrio de la parte que desiste, bastando a esos efectos con que la parte interesada manifieste por
hechos concluyentes su voluntad de apartarse del contrato.

Cita al respecto la STS de 14 de mayo 1993 .

Esta parte acoge en su totalidad la valoración de la prueba que se recoge con las consecuencias
jurídicas que constan en la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia.

La Audiencia Provincial, en la sentencia que se recurre, no valora, ni recoge lo que en la sentencia de

primera instancia consta como probado y no define con la debida extensión y profundidad la historia

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circunstanciada de los hechos. No valora lo que por actos concluyentes apoya la tesis de la sentencia de
primera instancia sobre el conocimiento de los representantes legales de ACR 2 Promociones, S.L. de la
facultad de desistimiento unilateral de la vendedora antes del día 12 de noviembre de 2004 y que fueran a
un fedatario público con un talón nominativo por importe de 580 000 # con la clara y objetiva intención, en
abuso de derecho y mala fe, de reclamar doblada dicha cantidad, con la finalidad espuria, no de cumplir,
sino de preconstituir prueba, como declara el Juzgado de Primera Instancia, para una reclamación
desproporcionada y no acorde con la buena fe. Actitud que está alejada además del estricto compromiso
que asumía en el anexo de 29 de octubre de 2004, modificador en la redacción del contrato principal.

La contraparte no ofreció, ni redactó, ni acudió con un nuevo contrato que incorporase las
modificaciones pactadas, ni mi representado fue citado para su entrega ni requerido para su suscripción.

Circunstancia objetiva que se cita por la sentencia de primera instancia, es el hecho de que el talón
que fue depositado por importe de 580 000 # fuera nominativo y no conformado, sin perjuicio, de que por sí
no tiene eficacia liberatoria.

Cita al respecto las SSTS de 6 de mayo 1991 y 11 de julio de 1996 .

Derivada de la maniobra de la contraparte y de la estimación de sus pretensiones, al margen de la

buena fe contractual, se produce un claro enriquecimiento injusto.

Termina la parte recurrente solicitando de la Sala que «dicte sentencia en la que dé lugar al recurso
de casación interpuesto, por el motivo invocado, casando y anulando la sentencia recurrida y resolviendo lo
que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate. Con los demás
pronunciamientos que correspondan conforme a Derecho».

SEXTO.- Mediante auto de 11 de noviembre de 2008 se acordó admitir el recurso de casación.

SÉPTIMO.- En el escrito de impugnación presentado por la representación procesal de la entidad

ACR2 Promociones, S.L., en resumen, las siguientes alegaciones:

Al motivo único apartado A.

No cabe acumular la denuncia de preceptos heterogéneos pues no pueden ser objeto de infracción
conjunta y, por consiguiente, no cabe una respuesta unitaria.

Debe tenerse presente la doctrina sentada por el Tribunal Supremo acerca del alcance y finalidad del
recurso de casación en general y en particular en relación con la interpretación de los contratos.

Cita el ATS de 7 noviembre de 2006 , sobre la naturaleza y función del recurso de casación y sobre el
planteamiento de cuestiones relativas a la interpretación de los contratos.

La aplicación de la doctrina contenida en este auto supone el apartado A del motivo incurre en la
causa de inadmisión prevista en el artículo 483.2.2 .°, en relación con los artículos 481.1 y 477.1 LEC .

La recurrente al desarrollar este motivo concentra sus esfuerzos en afirmar que la cláusula séptima
del contrato contiene un pacto de arras penitenciales, frente a la calificación que la sentencia efectúa de
arras penales, sin indicar ni fundamentar las supuestas infracciones en las que la sentencia incurre.

Se prescinde del hecho, declarado probado por la sentencia impugnada, del incumplimiento en el que
incurrió la mercantil recurrente al vender las mismas fincas a tercero. La determinación de la existencia de
incumplimiento del contrato es una cuestión de orden fáctico y su apreciación incumbe a los tribunales de
instancia.

La recurrente sostiene que, mediando arras penitenciales, la conducta observada por la misma, al
negarse a proseguir con la ejecución de lo convenido, no fue un incumplimiento contractual, sino el uso de
la facultad prevista en el contrato de desistir del mismo pagando las arras. De este modo la recurrente,
alegando la errónea interpretación del contrato basada en la vulneración de los preceptos sustantivos
relativos a la interpretación de los contratos, pretende revisar los hechos declarados probados, lo que no es
factible a través del recurso de casación.

Cita el ATS de 30 de diciembre de 2002 .

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Sobre el fondo de las alegaciones efectuadas por la entidad recurrente.

1. Sobre la infracción de los artículos 1281.1 y 1284 CC :

La recurrente trata de imponer una interpretación ajustada a sus intereses, olvidando que la
interpretación de los contratos es facultad de los tribunales de instancia y ha de respetarse en casación,
salvo que sea ilógica, contraria a las normas legales, absurda, irrazonable o incurra en arbitrariedad, lo que
no se imputa a la sentencia.

Cita la STS de 20 de febrero de 2008 , sobre el planteamiento en casación de cuestiones relativas a

la interpretación de los contratos.

La formulación del motivo no se ajusta a la doctrina del Tribunal Supremo sobre la alegación de la
infracción de las normas sobre interpretación de los contratos.

Cita sobre esta cuestión la STS de 21 diciembre de 2007 .

Se acumulan distintas reglas hermenéuticas que, por ser subordinadas entre sí, han de ser objeto de
motivos independientes.

Cita al respecto la STS de 15 diciembre 2000 .

No existe infracción de precepto alguno interpretativo de los contratos. Lo que subyace en el motivo
es la pretensión de la recurrente de imponer la interpretación que mejor se aviene a la actuación llevada por
la misma después de concluir el contrato, para continuar negociando con terceros sobre el mismo objeto
hasta convenir otro contrato más ventajoso, desistiendo del primero bajo la alegación de supuestas
desavenencias con mi representada.

2. Sobre la infracción del artículo 1454 CC :

En la sentencia recurrida se califica el contrato objeto de los autos como contrato de compromiso o
promesa de venta, aunque los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no
pueden diferenciarse, en esencia, de los que produce la compraventa. Sus efectos son los mismos que los
del contrato perfecto, si consta la verdadera intención de los contratantes.

Cita las SSTS de 26 de junio de 1973 y 6 junio de 2000 .

La Audiencia Provincial, a los efectos de la calificación de las arras, toma en consideración la

literalidad de los términos del contrato, concretamente:

a) Que en virtud de la estipulación 1.ª el importe de las arras ascendía a 600 000 # más IVA, que la
compradora debía entregar a la vendedora en la forma establecida en la citada cláusula.

b) Que en virtud de la estipulación tercera la señal o arras se entrega en garantía de cumplimiento del
compromiso de compraventa.

c) La estipulación séptima regula el incumplimiento del contrato y las consecuencias aparejadas al

mismo, de tal forma que si incumplía la vendedora debería indemnizar a la compradora con el doble de lo
recibido por arras, y si le incumplía la compradora, ésta perdía a favor de la vendedora lo entregado en
concepto de arras.

Por ello concluye que las arras son penales, dada la función garantizadora que el propio contrato
expresamente les atribuye.

Cita la STS de 24 octubre de 2002 , sobre los distintos tipos de arras.

Cita la STS de 25 octubre de 2006 , sobre las arras penales.

De la estipulación séptima del contrato no puede deducirse que las partes pactaran la facultad de
desistir del contrato pagando a la otra parte las arras. No es óbice para ello, que en la citada estipulación en
su último párrafo se efectúe la mención «todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código
Civil », pues tal mención se efectúa en una estipulación dedicada al incumplimiento en la que se establecen

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las indemnizaciones a satisfacer por cada una de las partes a la otra.

Sólo podría acogerse la interpretación que efectúa la recurrente si se equiparase la facultad de

desistimiento del contrato voluntariamente convenida por las partes, con el incumplimiento. Tal equiparación
no es posible técnicamente, ni porque dicha equiparación haya sido pactada a través de la estipulación
mencionada.

En definitiva, los términos del contrato permiten concluir que las arras pactadas tienen la
consideración de penales, no habiendo vulnerado la sentencia recurrida el artículo 1454 CC .

Al motivo único apartado B.

Transcribe las estipulaciones primera y séptima del contrato.

El motivo debe ser rechazado por las siguientes razones:

1. La recurrente acumula la denuncia de diversos preceptos heterogéneos pese a que no pueden ser
objeto de infracción conjunta, por lo que no es atendible esta impugnación puesto que no es posible una
respuesta unitaria.

2. En materia de interpretación contractual, la Audiencia Provincial tiene plenas facultades sobre los
elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician,
función juzgadora que sólo es revisable en casación cuando de la misma se desprenden conclusiones que
pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de
ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia
decisoria de las contiendas litigiosas.

Cita la STS de 1 de diciembre de 2007 , sobre el planteamiento en casación de cuestiones relativas a

la interpretación de los contratos.

3. No guarda coherencia la invocación del artículo 1281.1 CC con la búsqueda de la intención que
supone la utilización del canon del artículo 1283 CC .

4. Trata de revisar los hechos declarados probados por la sentencia, función que excede el ámbito del
recurso de casación.

5. No se llega a explicitar el sentido en que cada uno de los preceptos que se denuncia ha podido ser
infringido por la interpretación y calificación impugnada, contra lo exigido por una correcta técnica
casacional.

6. Alega la naturaleza real de las arras, -alegación nueva-, para sostener que el importe de la
indemnización a satisfacer ascendía a 216 000 #, despreciando el hecho de que mi representada, dentro del
plazo estipulado, puso a su disposición la cantidad de 580 000 #, primero mediante el ofrecimiento de pago
y, tras su negativa a recibirlo, mediante su depósito notarial, actos que son equiparables a la entrega tal y
como señala la sentencia impugnada.

Al motivo único apartado C:

Debe ser rechazado por las siguientes razones:

a) Se acumulan en un solo motivo preceptos cuya heterogeneidad reclama un examen separado.

Cita las SSTS de 18 septiembre 1997 , 15 octubre 1999 , 1 de abril de 1995 , 13 de mayo de1997 , 9
de octubre de 2000 , 18 de diciembre de 2001 y 12 de diciembre de 2002 .

b) Se hace supuesto de la cuestión.

Cita las SSTS de 6 de abril de 2000 , 5 de diciembre de 2001 , 13 de noviembre de 2003 y 11 de junio
de 2004 ).

La sentencia recurrida declara como hecho probado el incumplimiento de la recurrente, hecho que se
pretende revisar, proponiendo en su lugar que la venta de los inmuebles a terceros que, previamente,
habían sido objeto del contrato de promesa de venta concluido con mi representada, constituía ejercicio de

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la facultad de desistimiento prevista en el contrato.

Paralelamente a ello, la recurrente niega el hecho del ofrecimiento de pago de mi representada y el

cumplimiento por parte de mi representada de la obligación de pago. La sentencia recurrida aprecia la
existencia de la figura jurídica de la mora del acreedor señalando que permite tener por cumplimentado por
la actora el pago de la totalidad del precio de las arras penales establecidas.

Cita la STS de 30 de mayo de 1986 , sobre la mora del acreedor.

Mi representada debía satisfacer la cantidad de 580 000 # antes del día 13 de noviembre de 2004, sin
embargo no pudo hace entrega a la recurrente de la citada cantidad ante la negativa de ésta a recibirla,
procediendo a su depósito notarial tal y como obra en el acta notarial.

Cita la STS de 15 de junio de 1987 .

Concurren los presupuestos para la apreciación de la mora del acreedor.

La recurrente pretende transformar lo que fue un incumplimiento del contrato en facultad de

desistimiento, cuando no había sido pactado, y que le resulte lo menos costoso posible. De acceder a ello
se vulneraría el artículo 1256 CC , puesto que se dejaría no sólo la interpretación del contrato, sino también
la ejecución y cumplimiento del mismo, al arbitrio de una de las partes.

Es incorrecta la cita jurisprudencial relativa al artículo 1256 , pues además de encontrarse mal
referenciada al corresponder a la STS de 22 de septiembre de 1999 - y no a la de 22 de diciembre de 1992 ,
indicada en el escrito-, la cita es incompleta, circunstancia que priva del sentido que pretende darle la
entidad recurrente.

c) No se fundamenta la vulneración de los preceptos alegados y especialmente de los artículos 3 y 7

CC .

No es posible proyectar al caso presente la equidad acogida en el artículo 3.2 CC , la violación de

esta norma no permite su cita a efectos de casación.

Cita las SSTS de 26 febrero de 2004 , 21 de noviembre de 2003 .

La recurrente continuó negociando con terceros la venta de las mismas fincas y cuando cerró la
negociación con ellos, en escasos doce días, incumplió sus compromisos negándose a proseguir con la
ejecución del contrato y frustrando las legítimas expectativas de mi representada.

d) La recurrente pretende que se imponga la valoración probatoria y las consecuencias jurídicas de la

sentencia de primera instancia confrontando la sentencia de primera instancia con la de apelación,
defendiendo la valoración probatoria realizada por el Juzgado frente a la divergente de la Audiencia
Provincial, tratando una vez más de revisar la valoración de la prueba. Con tal planteamiento, la recurrente
olvida que la revisión casacional se refiere a la sentencia de apelación y no a la de primera instancia.

Cita las SSTS de 28 de septiembre de 2005 , 26 de octubre de 2006 y 5 de febrero de 2007 .

El recurso de casación no puede tener por objeto el examen comparativo de las sentencias de
primera y segunda instancia.

Cita al respecto las SSTS de 1 de abril de 1997 , 17 de mayo de 2002 , 6 de junio de 1997 , 29 de
septiembre de 1997 , 30 de octubre de 2000 , 13 de julio de 2004 , 5 de febrero de 2007 , 30 de diciembre
de 1991 , 1 de junio de 2006 , 8 de noviembre de 2006 , 30 de marzo de 2007 , 1 de junio de 2006 y 25
octubre 2006 .

En el recurso se censura a la sentencia recurrida la desvinculación de la apreciación probatoria de

primer grado sin motivar el carácter ilógico o absurdo de la valoración y deducción realizadas por el
Juzgado. Tal planteamiento incurre en el error de aplicar al recurso de apelación, que es un recurso
ordinario, y a la Audiencia Provincial, que es tribunal de instancia, la doctrina sentada por el Tribunal
Supremo con referencia al recurso de casación.

Cita las SSTS de 21 de septiembre de 2005 , 26 de enero de 2006 , 15 de junio de 2006 , 20 de julio

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de 2006 , 29 de octubre de 2004 y 17 de noviembre de 2006 .

La apelación confiere al tribunal ad quem plenas facultades para resolver cuantas cuestiones se
planteen, sean de derecho o de hecho.

Cita las SSTC 21/1993, de 18 enero , 272/1994, de 17 octubre , 21/2003, de 10 febrero , 206/1999,
de 8 noviembre y 250/2004, de 20 diciembre , y las SSTS de 22 de junio de 1983 , 23 de octubre de 2003 ,
13 de mayo de 1992 y 20 de julio de 2006 y las SSTC 152/1998, de 13 de julio y 21/2003, de 10 de febrero .

Termina la parte recurrida solicitando de la Sala «que, teniendo por presentado este escrito, se sirva
admitirlo, tenga por impugnado el recurso de casación formulado de adverso, y en su día, con cumplimiento
de los trámites legales de rigor, dicte sentencia en la que se desestime el recurso formulado y se confirme la
sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas que se causen a la recurrente».

OCTAVO.- Las estipulaciones primera, tercera y séptima del contrato celebrado entre las partes son
del siguiente tenor literal:

«Primera. Precio de la señal. EI precio de la señal o arras es de seiscientos mil euros (600 000,00 #),
más el IVA correspondiente, que el comprador hará entrega de la siguiente manera:

»A) La cantidad de cien mil euros (100 000,00 #), más el IVA correspondiente a esta cantidad, es
entregada en este acto mediante cheque bancario de Caja Navarra número 3650578/1 sirviendo el presente
documento como la más eficaz carta de pago.

»B) La cantidad de quinientos mil euros (500 000,00 #) más el IVA correspondiente a esta cantidad,
será abonada antes del día 13 de noviembre de 2004».

«Tercera. Condiciones de la compraventa. La señal o arras se entrega en garantía de cumplimiento

del compromiso de compraventa, cuyas condiciones se establecen en este documento de la siguiente forma
[siguen las condiciones de la compraventa]»

«Séptima. Incumplimiento. EI incumplimiento de este contrato llevará aparejado, para la parte

incumplidora, las siguientes consecuencias:

»Si la incumplidora fuera Construcciones Segura Serrano 2002, S.L., deberá indemnizar al comprador
con el doble de lo recibido por señal o arras; si la parte incumplidora fuera el comprador, Construcciones
Segura Serrano 2002, S.L. retendrá el precio de lo pagado en concepto de señal o arras, quedando tanto en
un caso como en otro el contrato resuelto a todos los efectos. Todo ello conforme a lo dispuesto en el
artículo 1454 del Código Civil ».

NOVENO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 26 de octubre de 2010, en que tuvo
lugar.

DÉCIMO.- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

AATS, autos del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

CC, código Civil.

IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, recurso de casación.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la
Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.º Las entidades en litigio celebraron un contrato que denominaron de «señal o arras» de la
compraventa de unos terrenos que en su día debían formalizar. Se fijó el objeto de la compraventa, el precio
y su forma de pago, se estableció el término para el otorgamiento de escritura, se reguló el pago de gastos
y la resolución por incumplimiento del comprador.

2.º Sobre la señal o arras: a) se fijó el precio en 600 000 # más IVA, de los que 100 000 # más IVA
fueron pagados a la firma del contrato y 500 000 # más IVA debían pagarse antes del 13 de noviembre de
2004, b) se acordó que se entregaba en garantía del cumplimiento del compromiso de compraventa, y c) se
establecieron las consecuencias del incumplimiento del contrato por la vendedora o por la compradora, en
los términos que han quedado expuestos en el antecedente de hecho octavo de esta resolución.

3.º El 12 de noviembre de 2004 la compradora intentó el pago del segundo plazo de las arras en las
dependencias de la vendedora. Le fue rechazado.

4.º El 12 de noviembre de 2004 la compradora consignó en la notaría el importe del segundo plazo de
las arras, mediante cheque nominativo, para su ofrecimiento a la vendedora.

5.º El notario efectuó el ofrecimiento quedando el cheque a disposición de la vendedora en la notaría.

6.º El 16 de noviembre de 2004, compareció en la notaría la vendedora y manifestó que no aceptaba

el pago del segundo plazo de las arras porque antes del ofrecimiento del depósito envió burofax a la
compradora, el 11 de noviembre de 2004, notificándole su voluntad de desistir de la compraventa por las
discrepancias surgidas entre las partes, y depositó en la notaría a disposición de la compradora un cheque
por importe de 216 000 # como importe doblado de lo que había percibido como primer plazo de las arras.
Este burofax no se recibió por la compradora hasta el 15 de noviembre de 2004.

7.º La compradora retiró de la notaría el talón por el que la vendedora le devuelve el doble del primer
plazo de las arras y el talón que la compradora consignó en la notaría por el importe del segundo plazo de
las arras.

8.º La entidad compradora interpuso demanda contra la entidad vendedora reclamando la cantidad
que falta hasta completar el doble del importe total de las arras pactadas en el contrato.

9.º En la contestación a la demanda se alegó, en lo que ahora interesa, el carácter penitencial de las
arras, lo que permitía a cualquiera de las partes desistir del contrato.

10.º La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Declaró: a) la mala fe de la

compradora al consignar el resto del importe de las arras, porque conocía la voluntad de desistimiento de la
vendedora, b) que la interpretación literal de lo pactado solo obliga a la vendedora a devolver el doble de lo
recibido, y c) que la consignación en la notaría del segundo plazo de las arras iba dirigido a preconstituir una
prueba para la reclamación y no a una voluntad real de abonar el resto de las arras y perfeccionar la
compraventa.

11.º La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación interpuesto por la actora y
estimó la demanda. Declaró que: a) el contrato es un compromiso o promesa de venta, b) se pactaron arras
penales porque su finalidad era establecer una garantía de cumplimento del contrato, según la literalidad de
lo pactado, c) la vendedora incumplió el contrato porque vendió las mismas fincas a un tercero antes de
vencer el plazo para la formalización de la escritura, d) lo convenido por las partes obliga a la vendedora a
devolver el doble de las arras pactadas, e) es irrelevante que no aceptara el segundo plazo de las arras,
porque hay mora del acreedor que permite dar por cumplido por parte del comprador el compromiso de
pago del segundo plazo de las arras, e) otra decisión supondría dejar al arbitrio de la compradora las
consecuencias del incumplimiento contractual.

12.º Contra esta sentencia, la entidad demandada ha interpuesto recurso de casación, al amparo del
artículo 477.2.2.º LEC , que ha sido admitido.

SEGUNDO.- Admisibilidad del recurso .

Vistas las cuestiones planteadas, deben ser rechazadas las alegaciones de la parte recurrida sobre el
carácter no admisible del motivo único A.

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TERCERO.- Enunciación del motivo único A.

El motivo único A se introduce con la siguiente fórmula:

«Se considera infringido el párrafo primero de los artículos 1281.1 y 1284 , en relación al artículo
1454, todos del Código Civil , ya que siendo claros los términos del documento privado de fecha 29 de
octubre de 2004 que no dejan duda sobre la intención de los contratantes, ha de estarse al sentido literal de
sus cláusulas no hallándose ajustada a derecho la interpretación de la sentencia recurrida».

El motivo se basa, en síntesis, en que la Audiencia Provincial no ha tenido en cuenta la literalidad del
pacto del que resulta la voluntad de las partes de establecer arras penitenciales y no penales. La sentencia
ha incurrido en incongruencia al considerar que la voluntad de desistimiento de la venta por parte de la
entidad recurrente es un incumplimiento contractual y no el ejercicio de la facultad que le otorga el artículo
1454 CC , que se ajusta a lo pactado.

El motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- Interpretación del pacto de arras que no es arbitraria.

A) La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a
reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien
representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del
cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c)
penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o
restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de
2002 , 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ).

La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado que su contenido no

tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente
constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la
convención ( SSTS de 17 de octubre de 1996, RC n.º 13/1993 , 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ). El
empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser
entendida como anticipo del precio ( STS 24 de diciembre de 1992, RC n.º 1266/1990 ), y es posible que las
partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como
penales ante la previsión del incumplimiento ( STS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/2004 ), pues las arras
siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( STS 20 de febrero de 1996, RC
n.º 2597/1992 ).

B) La interpretación de los contratos realizada por la sentencia impugnada no puede ser revisada en
casación, en cuanto es consecuencia de la valoración de la prueba que es función exclusiva de los
tribunales de instancia, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con
ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y la vulneración del derecho
a la tutela judicial efectiva. La alegación como infringidos de los preceptos del CC sobre interpretación de los
contratos está sujeta a este límite, por lo cual la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que, en
principio, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a la interpretación formulada en la instancia ( SSTS
21 de diciembre de 2007 , RC n.º 4800 / 2000, 17 de junio de 2008, RC n.º 1201/2001 , 20 de marzo de
2009, RC n.º 128/2004 ).

La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley

y la jurisprudencia, es también función propia del tribunal de instancia y ha de ser mantenida en casación,
salvo que la misma sea arbitraria o absurda ( SSTS 20 de diciembre de 2007, RC n.º 4626/2000 , 14 de
febrero de 2008, RC n.º 5110/2000 , 17 de junio de 2008, RC n.º 1201/2001 ).

C) La interpretación efectuada por la Audiencia Provincial para calificar el pacto de arras, que medió
en la relación contractual, como arras penales y no como arras penitenciales, no es ilógica ni arbitraria,
único juicio que ahora procede realizar, por las siguientes razones: (i) la literalidad de la rúbrica y del
contenido de la cláusula controvertida -estipulación séptima del contrato que ha sido transcrita en el
antecedente de hecho octavo de esta resolución- no contradice, por ilógica, la conclusión de la sentencia
impugnada, (ii) que la Audiencia Provincial no haya tenido en consideración la referencia al artículo 1454 CC
, que se hace en el último inciso de la cláusula, no puede ser tachada de arbitraria pues está integrada en
una estipulación relativa al incumplimiento del contrato, (iii) la calificación como arras penitenciales no
contradice lo pactado en las demás cláusulas del contrato ni se opone a elemento fáctico alguno, declarado

13
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por la sentencia impugnada, que sirva de apoyo para afirmar que la voluntad de las partes fue otorgarse
recíprocamente la facultad de desistir del contrato (iv) el precio de las arras se entregó a cuenta del precio
total de la compraventa -estipulación tercera A) del contrato que ha sido transcrita en el antecedente de
hecho octavo de esta resolución- lo que les otorga la característica de las arras confirmatorias que no es
incompatible con que, a la vez, se constituyan como arras penales.

D) La jurisprudencia invocada en el motivo no se opone a lo dicho y la naturaleza de la promesa de

venta no impide la calificación efectuada por la sentencia impugnada ya que las partes se obligaron a
establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica nacida del precontrato, por lo que podían
reclamar su cumplimiento ( STS de 17 de junio de 2008 , RC n.º 1201 / 2001), de manera que el carácter de
la obligación contraída no permite presumir, sin más elementos, que las arras pactadas sean penitenciales.

E) No procede examinar las alegaciones efectuadas por la entidad recurrente sobre la incongruencia
de la sentencia, pues -al margen de que el fundamento de dicha alegación en nada se refiere al requisito de
congruencia- es una cuestión ajena al recurso de casación que debe plantearse a través del recurso
extraordinario por infracción procesal, dado el diferente ámbito de estos recursos al que esta Sala se ha
referido con reiteración (STS de 1 de octubre de 2009, RC n-º 284/2005 , AATS de 18 de mayo de 2010, RC
351/2009 , 25 de mayo de 2010, RC 420/2009 ).

QUINTO.- Enunciación de los motivos único B y único C.

El motivo único B se introduce con la siguiente fórmula:

«Se considera infringido el artículo 1283 CC , en relación a los artículos 1258 y 1255 y el 1454 CC en
cuanto a la interpretación errónea que realiza del pacto primero del mentado contrato en relación al
séptimo».

Se alega, en síntesis, que la naturaleza real del pacto de arras exige la efectiva entrega de la suma
de dinero en que consisten las arras y solo se entregó la cantidad de 100 000,00 # más el IVA
correspondiente a esta cantidad, por lo que, ejercitada la facultad pactada de desistimiento del contrato,
procede indemnizar al comprador con el doble de la cantidad entregada como arras y no con el doble de la
cantidad pactada como arras.

El motivo único C se introduce con la siguiente fórmula:

«Por infracción de los artículos 1278, 3, 7 CC y aplicación errónea del artículo 1256 CC ».

Se alega, en síntesis, que: a) la no recepción por parte de la recurrente de la suma correspondiente al

segundo plazo de entrega de las arras, no es un caso de mora accipiendi [de recibir], sino que la recurrente
ejercitó la facultad de desistir libremente pactada, se lo comunicó a la compradora y consignó a su
disposición el doble del importe recibido como primer plazo de las arras, por lo no puede considerarse que
hubo por parte de la recurrente una resolución contractual arbitraria, b) la consignación del segundo plazo
del importe de las arras se hizo mediante un talón no conformado que no tiene eficacia liberatoria y que no
se ajusta a lo pactado, y c) en la conducta de la compradora hay mala fe y la condena al pago del doble del
importe de la totalidad de las arras pactadas produce el enriquecimiento injusto de la parte recurrida.

Los motivos deben ser desestimados.

SEXTO.- Efectos del pago de la consignación del resto del importe de las arras.

La finalidad última de ambos motivos es que se declare que la recurrente solo tiene la obligación de
reintegrar a la parte recurrida el doble del importe del primer plazo de las arras, cuestión que exige examinar
si la consignación en la notaría del segundo plazo del importe de las arras produjo los efectos del pago.

Esta Sala no va a tener en consideración las alegaciones de los motivos cuyo fundamento esté en la
existencia de la facultad de desistimiento del contrato y su conocimiento por la parte recurrida, puesto que
ha sido desestimado el motivo único A, por lo que el análisis de los motivos que ahora se examinan parte de
la premisa de que los contratantes no pactaron la facultad de desistimiento del contrato.

A) Son requisitos para la equiparación de la consignación al pago, los siguientes: a) que preceda el
ofrecimiento de pago, en el caso de que haya lugar a la consignación por negarse el acreedor a admitirlo,
según impone el artículo 1176.I CC ), b) que sea la consignación previamente anunciada a las personas
interesadas en el cumplimiento de la obligación, conforme establece el artículo 1177.I CC , c) que la

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consignación se ajuste a las disposiciones que regulan el pago, como exige el artículo 1177.II CC ( SSTS de
14 de marzo de 2006, RC. n.º 2872/1999 , 18 de octubre de 2006, RC n.º 4873/1999 ) y d) que la
consignación se notifique a los interesados según dispone el artículo 1178.II CC .

El sometimiento de la consignación a las normas que rigen el pago implica que le son aplicables los
requisitos de identidad e integridad de la prestación ( STS de 9 de mayo de 2008, RC n.º 104/2001 ) y de
adecuación entre lo pactado y lo realizado que exige el artículo 1169 CC ( STS 12 de febrero de 1993, RC
n.º 2420/1990 ).

B) Esta Sala considera que la consignación, ante la notaría, del segundo plazo de las arras por la
entidad compradora produjo los efectos del pago, por las siguientes razones: i) existía una obligación
exigible a la compradora consistente en el pago del segundo plazo del importe de las arras que debía ser
abonado antes de un término, para cuyo cumplimiento era necesario el concurso de la vendedora
-estipulación primera B, del contrato, que ha sido transcrita en el antecedente de hecho octavo de esta
resolución-, ii) el acta notarial aportada con la demanda, permite afirmar que se hizo ofrecimiento de pago,
anuncio de la consignación y se puso a disposición de la vendedora el depósito del importe debido en la
notaría, iii ) la consignación se ajustó a las reglas del pago, pues se hizo antes de concluir el término, por el
importe acordado, en el domicilio de la recurrente, circunstancias cuya adecuación a lo pactado no fueron
discutidas por la recurrente, iv) la circunstancia de que el cheque con el que se efectuó la consignación no
fuera un cheche conformado es irrelevante, pues no se pactó una concreta forma de pago para hacer
efectivo el importe de las arras -estipulación primera B, del contrato, que ha sido transcrita en el
antecedente de hecho octavo de esta resolución- ni fue la duda de la recurrente sobre la efectividad del
cheque la razón por la que no fue aceptada la consignación.

C) Vigente el contrato y reconocidos los efectos del pago a la consignación del segundo plazo del
importe de las arras, la declaración hecha por la sentencia impugnada es ajustada a derecho y es obligación
de la recurrente la devolución del doble del importe de las arras, conforme a lo pactado.

D) Resta por precisar: a) en la conducta de la compradora no hay mala fe, puesto que al ofrecer el
pago y efectuar la consignación llevó a cabo un acto de cumplimiento de lo pactado, b) la invocación de la
doctrina del enriquecimiento injusto es inviable cuando el desplazamiento patrimonial se halla determinado o
viene justificado por una norma o por un negocio jurídico válido y eficaz. ( SSTS 29-02-2008, RC. n.º
5374/2000 , 17 de julio de 2009, RC n.º 727/2005 ), como es el caso.

SÉPTIMO.- Desestimación del recurso .

La desestimación del recurso de casación comporta la procedencia de confirmar la sentencia

impugnada de acuerdo con el artículo 487 LEC y de imponer las costas a la parte recurrente, en virtud de lo
dispuesto en el artículo 394.1 LEC , por remisión del artículo 398.1 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1. Se desestima el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad

Construcciones Segura Serrano 2002, S.L., contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de
Zaragoza, Sección 4.ª, en el rollo de apelación número 509/2005, de 4 de abril de 2006, dimanante del juicio
de ordinario número 1309/2004, del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Zaragoza, cuyo fallo dice
literalmente:

«Fallo.

»Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la

demandante, entidad mercantil ACR2 Promociones, S.L., contra la sentencia de 13 de junio de 2005 dictada
por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de esta ciudad en el
referido procedimiento de juicio ordinaria núm. 1309/04, revocamos dicha resolución y, en su lugar,
acogiendo íntegramente los pedimentos de la demanda formulada por la recurrente contra la mercantil
Construcciones Segura-Serrano 2002, S.L., condenamos a ésta a que abone a la citada demandante la
suma de quinientos mil euros (500 000 #), más los intereses legales correspondientes desde la fecha de
interpelación judicial, así como al pago de las costas de la primera instancia.

»No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes, debiendo cada
una de las mismas satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad».

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2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con
este alcance.

3. Se imponen las costas de este recurso la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al
efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Jesus Corbal
Fernandez, Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Antonio Salas Carceller. RUBRICADO PUBLICACIÓN.- Leída y
publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el
trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo,
en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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