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CÂMARA DOS DEPUTADOS Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO (Revisão

CÂMARA DOS DEPUTADOS

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

(Revisão da Lei n o 6.766/1979)

Íntegra das Audiências Públicas realiza- das pela Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior nos dias 16 de outu- bro e 4, 11 e 25 de novembro de 2003.

Centro de Documentação e Informação Coordenação de Publicações

BRASÍLIA – 2004

CÂMARA DOS DEPUTADOS

DIRETORIA LEGISLATIVA Diretor: Afrísio Vieira Lima Filho

CENTRO DE DOCUMENTAÇÃO E INFORMAÇÃO Diretora: Nelda Mendonça Raulino

COORDENAÇÃO DE PUBLICAÇÕES Diretora: Maria Clara Bicudo Cesar

DEPARTAMENTO DE COMISSÕES Diretor: Sílvio Avelino da Silva

Câmara dos Deputados

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Anexo II,

Praça dos Três Poderes 70160-900 – Brasília (DF) Telefone: (61) 216-5802; fax: (61) 216-5810

publicacoes.cedi@camara.gov.br

térreo

SÉRIE

Ação parlamentar

n. 268

Dados Internacionais de Catalogação-na-publicação (CIP) Coordenação de Biblioteca. Seção de Catalogação.

Brasil. Congresso. Câmara dos Deputados. Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior. O parcelamento do solo urbano : revisão da Lei n. 6.766/79. — Brasília : Câmara dos Deputados, Coordenação de Publicações, 2004. 243 p. — (Série ação parlamentar ; n. 268)

Íntegra das Audiências Públicas realizadas nos dias 16 de outubro e 4, 11 e 25 de novembro de 2003 e Lei n. 6.766/79.

1. Loteamento urbano, Brasil. 2. Condomínio, regulação, Brasil. I. Título. II. Série.

CDU 347.235(81)

SUMÁRIO

 

Pág.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

5

Apresentação

7

Audiências Públicas embasam reformulação de antiga lei

9

Primeira Audiência Pública realizada no dia 16-10-03 – Critérios

e

diretrizes para novos parcelamentos diante da Lei n o 6.766/79

e

do PL n o 3.057/00”

11

Novas diretrizes devem ser aprovadas com urgência

13

Programa gaúcho prevê compromisso de empreendedores

14

Professor defende parcelamento associado à edificação

14

Relator diz que está aberto para novas sugestões

15

Íntegra da primeira Audiência Pública, realizada no dia 16 de outubro de 2003

17

Segunda Audiência Pública realizada no dia dia 4-11-03 – Regulação

de condomínios urbanísticos e horizontais”

65

Processo de privatização das cidades é colocado em xeque

67

Debatedores condenam a volta às cidades medievais

68

Proposta CPI para investigar fechamento de praias

69

Loteadores têm participação discreta

70

Loteamentos irregulares chegam a 529 Íntegra da segunda Audiência Pública, realizada no dia 4 de novembro de

70

 

2003

71

Terceira Audiência Pública realizada no dia 11-11-03 – Regulari-

zação fundiária de assentamentos informais”

127

Participantes pedem menos burocracia e simplificação

129

Relator defende lei de responsabilidade territorial

130

Desmembramento é uma das alternativas sugeridas

131

Íntegra da terceira Audiência Pública, realizada no dia 11 de novembro de 2003

133

 

Pág.

Quarta Audiência Pública realizada no dia 25-11-03 – “Contratos

e registros

177

“É preciso desburocratizar, mas sem facilitar a fraude”

179

Empreendedores devem ser

180

Definição de Documentos

180

Ministério das Cidades quer fazer

181

Íntegra da quarta Audiência Pública, realizada no dia 25 der novembro de 2003

183

Lei n o 6.766, de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e dá outras

221

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Presidente: Deputada MARIA DO CARMO LARA (PT/MG)

Vice-Presidentes:

DeputadaTEREZINHA FERNANDES (PT/MA) Deputado PAULO GOUVÊA (PL/RS)

Membros titulares:

Deputado ARY VANAZZI (PT/RS) Deputado BARBOSA NETO (PSB/GO) Deputado CLÁUDIO CAJADO (PFL/BA) Deputado DEVANIR RIBEIRO (PT/SP) Deputado DR. EVILÁSIO (PSB/SP) Deputado DURVAL ORLATO (PT/SP) Deputado EDISON ANDRINO (PMDB/SC) Deputado JOÃO TOTA (PL/AC) Deputado JOAQUIM FRANCISCO (PTB/PE) Deputada MARIA DO CARMO LARA (PT/MG) Deputado PASTOR FRANKEMBERGEN (PTB/RR) Deputado PAULO GOUVÊA (PL/RS) Deputada PERPÉTUA ALMEIDA (PCdoB/AC) Deputado REGINALDO LOPES (PT/MG) Deputado ROBERTO GOUVEIA (PT/SP) Deputado ROGÉRIO SILVA (PPS/MT ) Deputado RONALDO VASCONCELLOS (PTB/MG) Deputado RONIVON SANTIAGO (PP/AC) Deputado TATICO (PTB/DF) Deputada TEREZINHA FERNANDES (PT/MA) Deputado WALTER FELDMAN (PSDB/SP) Deputado ZEZÉU RIBEIRO (PT/BA)

Membros suplentes:

Deputado ANTÔNIO CARLOS PANNUNZIO (PSDB/SP) Deputado CARLOS ALBERTO LERÉIA (PSDB/GO)

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Deputado CHICO DA PRINCESA (PL/PR) Deputado DR. PINOTTI (PMDB/SP) Deputado DR. RIBAMAR ALVES (PSB/MA) Deputado EDUARDO SCIARRA (PFL/ PR) Deputado GUSTAVO FRUET (PDT/PR) Deputada IARA BERNARDI (PT/SP) Deputado INÁCIO ARRUDA (PCDOB/CE) Deputado JACKSON BARRETO (PTB/SE) Deputada JANDIRA FEGHALI (PCdoB/RJ) Deputado JOSÉ ROBERTO ARRUDA (PFL/DF) Deputado LEODEGAR TISCOSKI (PP/SC) Deputado LUIZ CARREIRA (PFL/BA) Deputado MARCELLO SIQUEIRA (PMDB/MG) Deputada MARINHA RAUPP (PMDB/RO) Deputado MÁRIO NEGROMONTE (PP/BA) Deputado ORLANDO DESCONSI (PT/RS) Deputado PATRUS ANANIAS (PT/MG) Deputado PEDRO FERNANDES (PTB/MA) Deputado PHILEMON RODRIGUES (PTB/PB) Deputado SEBASTIÃO MADEIRA (PSDB/MA) Deputado WILSON SANTIAGO (PMDB/PB)

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

APRESENTAÇÃO

A necessidade urgente de revisão da Lei n o 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano em âmbito nacional – e que, neste ano de 2004, completará 25 anos de vigência – levou a Comissão de Desenvolvimento Urba- no e Interior a colocar o debate do tema entre as suas prioridades no ano passado.

Assim, por requerimento da Deputada Terezinha Fernandes (PT – MA), com o apoio do Deputado Dr. Evilásio (PSB – SP), a Comissão realizou, em outubro e novembro de 2003, uma série de quatro Audiências Públicas, cuja importância e profundidade motivaram esta publicação.

Embora tenha sido alvo de uma revisão em 1999 – por meio da Lei n o 9.785/1999, sancionada pela Presidência da República em janeiro da- quele ano. O referido diploma legal continuou a exibir inúmeros disposi- tivos flagrantemente anacrônicos, tendo em vista a profunda transformação da realidade de nossas cidades nas últimas duas déca- das.

Tanto é que, já no ano de 2000, o Deputado Bispo Wanderval (PL – SP) apresentou o Projeto de Lei n o 3.057/2000, alterando um dispositivo da lei de 1979, ao qual já foram apensadas diversas outras propostas, que vêm sendo exaustivamente discutidas na Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior.

Atualmente, a principal peça em debate é o Substitutivo do Deputado Dr. Evilásio, que reproduzimos nesta publicação e que foi aperfeiçoado como re- sultado das Audiências Públicas realizadas no ano passado. Apesar da urgên- cia na revisão da lei, era consenso na Comissão que o tema deveria passar por um amplo processo de debates.

Desse modo, as Audiências Públicas foram organizadas de forma a aten- der aos diversos temas e problemas que envolvem o parcelamento do solo nas nossas cidades. De início, discutimos com urbanistas, arquitetos, gestores e administradores, a questão dos “Critérios e diretrizes para novos parcelamentos”.

Na segunda Audiência Pública, o tema focalizou a questão dos condomí- nios. O pano de fundo foi a “Regulação de condomínios urbanísticos e horizon-

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

tais”, que contou com a participação de acadêmicos, representantes do Minis- tério Público, especialistas do Poder Executivo e pesquisadores.

A “Regularização fundiária de assentamentos informais”, tema da tercei- ra Audiência Pública, contou com a concorrência de representantes de movi- mentos populares, sindicatos empresariais do setor, notários e promotores. Por fim, a quarta Audiência Pública tratou do problema dos “Contratos e regis- tros”, abordando a questão da burocracia e a unificação de procedimentos cartoriais com especialistas em Direito dos consumidores, registradores, aca- dêmicos e arquitetos.

Acreditamos que a profundidade e amplitude dos debates realizados per- mitiram ao relator Dr. Evilásio elaborar um substitutivo que está pronto para votação na Câmara dos Deputados. Procuramos eliminar privilégios dos ricos e injustiças aos pobres, sempre sob o pano de fundo da inclusão social como forma de chegarmos a uma sociedade justa e igualitária, aprofundando a de- mocracia em nosso País.

Maria do Carmo Lara, Presidente da Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Audiências Públicas embasam reformulação de antiga lei

Audiências Públicas embasam reformulação de antiga lei Sob a presidência da Deputada Maria do Carmo Lara,

Sob a presidência da Deputada Maria do Carmo Lara, a CDUI ouviu, em quatro

Audiências Públicas,

A proliferação de loteamentos clan- destinos, o parcelamento do solo, as dificuldades para regularização dos lotes, a crescente privatização das ci- dades com a implantação de condo- mínios fechados, separando pobres e ricos e ferindo o direito de ir e vir, contratos e registros de imóveis, fo- ram os temas discutidos nas quatro Au- diências Públicas promovidas, em outubro e novembro de 2003, pela Co- missão de Desenvolvimento Urbano e Interior.

O ciclo de Audiências foi proposto pelos Deputados Terezinha Fernandes (PT – MA) e Dr. Evilásio (PSB – SP), relator do Projeto de Lei n o 3.057/00, de autoria do Deputado Bispo Wanderval (PL – SP), que altera a Lei n o 6.766/79, sobre o parcelamento do solo urbano. Trata-se de um desafio a ser vencido para se evitar a acelerada deteriora- ção da vida nas cidades e o desloca- mento da população de baixa renda para as periferias distantes, sem qual- quer infra-estrutura.

as periferias distantes, sem qual- quer infra-estrutura. os mais diferentes interessados na revisão da Lei n

os mais diferentes interessados na revisão da Lei n o 6.766/79, que estabelece as diretrizes de uso do solo urbano

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Ao abrir o ciclo de Audiências, a Deputada Maria do Carmo Lara (PT – MG), presidente da CDUI, disse que a aprovação da matéria é uma priori- dade, “devendo ter grande importân- cia para acabar com o caos no setor”. Ela elogiou a disposição do Dr. Evilásio em debater com representantes de movimentos populares, notários, em- preendedores, sindicatos de compra e venda de imóveis, loteadores, pre- feituras, ONG, juristas, procuradores de Justiça, Ministério das Cidades, ur- banistas e acadêmicos.

No final do ciclo, o Deputado Dr. Evilásio disse que analisará as suges- tões apresentadas para que o seu Substitutivo represente os anseios dos vários segmentos da sociedade e con- tribua para a criação de uma lei de responsabilidade territorial nos mol- des da já existente Lei de Responsa- bilidade Fiscal. O relator reconhece

a necessidade da atualização urgen-

te da lei que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, após seus 24 anos de vigência, período em que a realidade urbana mudou muito no País. Para o relator, é preciso defi- nir regras que obriguem o ajuste dos loteamentos à demanda e definam áreas públicas para equipamentos co- munitários.

O Deputado condenou a proliferação

dos condomínios fechados, que con- taminam o meio ambiente, oneram

a administração municipal e estimu-

lam a especulação imobiliária, sem garantir a segurança que seus mo- radores buscam.

A nova lei deve exigir o pagamento de

compensações tributárias, a entrega de espaço no entorno com a constru- ção de obras sociais em favor da vizi- nhança e o livre acesso aos equipamentos comunitários.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Primeira Audiência Pública, realizada no dia 16-10-2003 – “Critérios e diretrizes para novos parcelamentos diante da Lei n o 6.766/79 e do PL n o 3.057/00”

Convidados:

• RAQUEL ROLNIK – Urbanista e Secretária Nacional de Pro- gramas Urbanos do Ministério das Cidades.

• NELSON SAULE JÚNIOR – Coordenador do Fórum Nacio- nal de Reforma Urbana.

• BETÂNIA DE MORAES ALFONSIN – Urbanista e Assesso- ra Jurídica da Prefeitura de Porto Alegre, Estado do Rio Grande do Sul.

• RICARDO DE SOUSA MORETTI – Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da PUC de Campinas, Estado de São Paulo.

• NÍDIA INÊS ALBESA DE RABI – Representante do Instituto Brasileiro de Administração Municipal –IBAM.

• ANTÔNIO AUGUSTO VERÍSSIMO – Arquiteto e coordena- dor do Núcleo de Regularização de Loteamentos da Secre- taria Municipal de Habitação do Estado do Rio de Janeiro.

• PATRÍCIA GAZZOLA – Arquiteta e representante da Pre- feitura de Vitória, Estado do Espírito Santo.

• SANDRA SOARES DE MELLO – Assessora Técnica do Projeto de Gestão Ambiental Urbana e Regional da Secre- taria de Qualidade Ambiental nos Assentamentos Huma- nos do Ministério do Meio Ambiente.

• MILTON – Representante da Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Novas diretrizes devem ser aprovadas com urgência

Foi realizada, no dia 16 de outubro de 2003, a primeira Audiência Pública do ci- clo de debates destinado a embasar a revisão da Lei n o 6.766/79, sobre o parce- lamento do solo urbano.

A

pelo Substitutivo do Deputado- Relator Dr. Evilásio (PSB – SP) ao Projeto de Lei n o 3.057/00, de au- toria do Deputado Bispo Wanderval (PL – SP).

Ao abrir a Audiência, que abordou os “Cri- térios e diretrizes para novos par- celamentos diante

da Lei n o 6.766/79 e do PL n o 3.057/00”,

a Presidente da Comissão, Deputada

Maria do Carmo Lara (PT – MG), disse

que o seu objetivo é conseguir aprovar

a matéria, com urgência, pois ela é “da maior importância para acabar com o caos no setor”.

A Secretária de Programas Urbanos do

Ministério das Cidades, Raquel Rolnik, ao abordar o tema, advertiu que os no- vos critérios devem passar pelas leis ambientais e pelo Estatuto da Cidade. Ela manifestou a sua preocupação em relação à legalização de parcelamen-

tos irregulares e à proliferação dos condomínios. Além disso, para ela, os

novos loteamentos devem se ajustar ao Plano Diretor, previsto no Estatuto da Cidade. Raquel Rolnik tam- bém criticou a prática de se adotar um tipo de parcelamento para os ricos e outro, mais ba- rato, para o restante

revisão está sendo provocada

ba- rato, para o restante revisão está sendo provocada Deputado Dr. Evilásio: relator da população. O

Deputado Dr. Evilásio: relator

da

população.

O

Coordenador

do

Fórum Nacio-

nal de Reforma Urbana, Nelson

Saule Júnior, criti- cou o Substitutivo do Dr. Evilásio por não vincular o parcelamento ao Plano Diretor, por não estabelecer padrões máximos e por não esclarecer a com- petência legislativa sobre o assunto, que, segundo a Constituição, é do mu- nicípio. Para ele, a implantação de con- domínios deve ter módulo máximo de dois hectares e o empreendedor deve ser responsável pela implantação da infra-estrutura. Sugeriu ainda a su- pressão, no Substitutivo, do usucapião urbano, pois isto se choca com a Cons- tituição e o Estatuto da Cidade.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Programa gaúcho prevê compromisso de empreendedores

A Assessora Jurídica da Prefeitura de

Porto Alegre, Betânia Alfonsin, apre- sentou o programa “Urbanizador So- cial” e discordou da Secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades, Raquel Rolnik, sobre os con- ceitos em relação à diferenciação de tratamento para a classe média e as camadas mais populares.

Para Betânia Alfonsin, o Poder Público deve buscar o empreendedor clandes-

tino e tentar fazer parceria com ele, for- çando uma regularização controlada e incentivando a produção de lotes para

a população de baixa renda.

O programa “Urbanizador Social” pre-

vê o compromisso entre o Poder Públi- co e os empreendedores para a produção de lotes ou unidades habitacionais a preços compatíveis e a urbanização progressiva.

O programa também exige a apresen-

tação de planilha de custos, a doação de percentual de lotes ao município – ou desconto no preço final – e a re- serva de terrenos para finalidades pú- blicas.

Segundo Betânia Alfonsin, a experiên- cia foi aplicada com sucesso pelo go- verno petista na capital gaúcha.

Professor defende parcelamento associado à edificação

Ricardo Moretti, professor da Pontifícia Universidade Católica de Campinas, Estado de São Paulo, de-

fendeu o parcelamento do solo asso- ciado à edificação, e os condomínios urbanísticos de pequeno porte, como

a casa de frente-fundos, “que repre- sentam 36% das moradias da cidade de São Paulo e poderiam ser regula- rizadas”.

Para incentivar a construção e não deixar

o loteamento vazio e se deteriorando, a

responsabilidade pela manutenção deve ficar a cargo dos empreendedores, “pelo menos até que 50% dos lotes sejam edificados”. Sugeriu também a revisão das exigências de infra-estrutura e equipamen- tos em parceria com o Poder Público e con- cessionários.

Nídia Inês Albesa de Rabi, do Instituto Brasileiro de Administração Municipal, alertou para o incrível número de lo- tes vazios existentes de norte a sul do País.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

A

especialista apontou a proliferação de

para novas sugestões. “O parcelamento

loteamentos irregulares e recomendou

é

uma atividade econômica importante

o

não-engessamento dos processos mu-

e

uma prática fundamental na função

nicipais. O Relator diz que está aberto

social da cidade” – afirmou Nídia Inês.

Relator diz que está aberto para novas sugestões

O Deputado Ary Vanazzi (PT – RS) des-

tacou a importância da parceria entre Poder Público e iniciativa privada, do financiamento federal, da gestão pú- blica e de se produzirem lotes urba- nizados, “já que a cidade legal está ficando desabitada”.

Raquel Rolnik insistiu que não se pode construir dois sistemas paralelos, “di- zer que o lote mínimo é de 300 metros quadrados, mas para o pobre é só 100,

o problema é que sobram lotes e falta acesso a eles”.

A Audiência foi acompanhada por re-

presentantes de movimentos populares,

prefeituras, ONG e vereadores. Alguns apresentaram críticas e sugestões, como Antônio Veríssimo, do Núcleo de Regularização de Loteamentos da Prefeitura do Rio, Patrícia Gazzola, da Prefeitura de Vitória e Sandra Mello, do Ministério do Meio Ambiente.

Ao final da Audiência Pública, o relator, Deputado Dr. Evilásio (PSB – SP), dis- se que o seu Substitutivo ao Projeto de Lei n o 3.057/00 é um pré-projeto e que vai ouvir outros segmentos no ci- clo de Audiências Públicas, aproveitan- do muitas das sugestões que já foram

e que serão feitas.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Íntegra da primeira Audiência Pública, realizada no dia 16 de outubro de 2003

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Declaro aber- tos os trabalhos da reunião de audiência pública da Comissão de Desenvolvi- mento Urbano e Interior, para discutir os critérios e diretrizes para novos parcelamentos, diante da Lei n o 6.766, de 1979, e do PL n o 3.057, de 2000, atendendo ao requerimento da Deputada Terezinha Fernandes, aprovado nesta Comissão, para debate do relatório do PL n o 3.057, de 2000, do Deputado Dr. Evilásio.

Gostaria, inicialmente, de agradecer o comparecimento a todos os pre- sentes e convidar para compor a Mesa a Dr a Raquel Rolnik, Secretária Nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades; o Dr. Nelson Saule Júnior, Coordenador do Fórum Nacional de Reforma Urbana; a Dr a Betânia Moraes Alfonsin, urbanista e assessora jurídica da Prefeitura Municipal de Porto Ale- gre; a Dr a Nídia Inês Albesa de Rabi, representante do Instituto Brasileiro de Administração Municipal; o Dr. Ricardo Moretti, Professor da PUC de Campinas, homenageando todos os professores pelo Dia do Professor, comemorado on- tem, 15 de outubro.

Todos estão recebendo o substitutivo apresentado pelo Relator, Deputado Dr. Evilásio. Vamos fazer o debate em cima das audiências públicas. Serão quatro audiências públicas, com início hoje, e teremos várias em novembro. A pedido da Deputada Terezinha Fernandes, em consonância com o Deputado Dr. Evilásio, que não estava presente no dia da apresentação do requerimento – estava em viagem –, vamos debater o substitutivo apresentado pelo Deputado Dr. Evilásio. Essa lei é antiga, de 1979, e importante para todos nós que nos preocupamos com a questão das cidades.

Na gestão passada, vários projetos de lei começaram a chegar nesta Comissão com o intuito de mudar a lei, emendá-la, substituir partes dela. Os membros da Comissão, à época, propuseram a constituição de um grupo de trabalho para tratar do assunto. Foram realizadas duas ou três audiências pú- blicas, e houve a produção de um livro sobre o que foi debatido. Neste manda- to, passamos ao Deputado Dr. Evilásio a relatoria do projeto.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

A construção do substitutivo foi feita pelo Deputado Dr. Evilásio, que quis

discuti-lo não só com a Câmara dos Deputados, mas com toda a sociedade. A intenção de S. Ex a e da Comissão é constituir esse projeto de lei e aprová-lo ainda este ano. Queremos trabalhar para isso.

Acreditamos que a participação de todos é fundamental nesse processo não só no sentido de subsidiar o Relator, mas também de fazer um trabalho

conjunto. Esta Comissão tem trabalhado conjuntamente com o Executivo, com

a sociedade civil, com o Fórum de Reforma Urbana e com a universidade. Não

queremos entregar à sociedade uma lei cheia de emendas, como estava ocor- rendo, mas um substitutivo que aborde a questão do solo urbano.

Vamos passar a palavra aos debatedores. Concedo a palavra, em primei- ro lugar, à Dr a Raquel Rolnik, Secretária de Programas Urbanos do Ministério das Cidades e estudiosa do assunto.

A SRA. RAQUEL ROLNIK – Bom-dia a todos. É extremamente impor-

tante a oportunidade e a iniciativa de se trabalhar a Lei n o 6.766/1979, ab- solutamente central para os processos de desenvolvimento urbano. Sinto que existe enorme descontentamento em relação à sua formulação e à re- visão feita, que modificou alguns de seus aspectos. Sentimos que essa revi- são acabou não resolvendo uma série de questões que ainda estão pendentes. Portanto, é fundamental que elas possam ser enfrentadas agora, conside- rando – acho que essa é a primeira grande questão – que vamos proceder

a um processo de revisão da Lei n o 6.766/1979 em novo contexto, o de pós- aprovação do Estatuto das Cidades, que estabelece, de forma clara e ine-

quívoca, uma nova ordem urbanística para o País. Tudo isso significa repensar

o próprio instrumento da Lei de Parcelamento à luz desse novo contexto

jurídico e institucional que é o Estatuto das Cidades e do fortalecimento e revisão dos processos de planejamento urbano e controle do uso e ocupa- ção do solo dele decorrentes.

Portanto, a oportunidade de revisão dessa lei é fundamental. Na verdade, temos de trabalhar três vertentes, cujas abordagens vão se dar nas audiências públicas já marcadas. Vamos tratar hoje de apenas uma dessas vertentes, mas acho muito importante dizer que é nossa missão, nesse processo de revisão da Lei n o 6.766/1979, abordar os três temas que precisam ser enfrentados.

O primeiro, objeto desta audiência, diz respeito à regulação dos novos

parcelamentos, ou seja, tudo aquilo que vai ser parcelado a partir de agora, com a instituição de uma nova legalidade. Como será? Quais serão os crité-

rios? Quais serão os parâmetros? Serão flexíveis? Não serão flexíveis? De-

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

terminarão, em âmbito nacional, algumas questões ou deixarão para o âm- bito local a maior parte das suas determinações? Como se relacionam essas determinações com as leis ambientais e com todo o conjunto do ordenamento ambiental existente? Essa questão precisa ser enfrentada também. Qual a relação entre a produção de novos parcelamentos e os novos instrumentos presentes no Estatuto das Cidades, a nova ordem urbanística ali presente? Como trataremos a questão da baixa renda e dos loteamentos populares no contexto dessa lei? Enfim, há uma série de questões importantes a serem trabalhadas.

Vou me concentrar nesses temas, mas não posso deixar de mencionar que a Lei n o 6.766/1979, renovada à luz do Estatuto das Cidades, precisa também traba- lhar com outras duas dimensões. Uma delas é a regularização dos loteamentos e parcelamentos irregulares que já estão produzidos. Hoje, no âmbito do Governo Federal, estamos priorizando. Temos um programa nacional de regularização fundiária, de apoio à regularização fundiária sustentável – quem fará efetivamente a regularização serão os Governos locais, com o apoio dos Governos Estaduais e do Governo Federal. Existe uma série de obstáculos e impedimentos para a execução dos programas locais de regularização que atendem às diretrizes do Estatutos das Cidades, os quais precisam ser enfrentados e removidos.

A outra questão diz respeito aos condomínios. Tenho absoluta certeza de que essa figura não existe no nosso ordenamento jurídico e urbanístico. Por- tanto, tudo o que é feito sob o nome de condomínio fechado, seja em zona urbana seja em zona rural, é totalmente irregular. Vamos ter de enfrentar esse problema. Ou vamos trazer o tema para dentro da nossa ordem urbanística ou vamos parar de fazer condomínio – uma ficção jurídica, na minha opinião. Esse assunto será objeto da próxima audiência pública, e a nova Lei n o 6.766/1979 vai ter de tratar da questão.

Vamos entrar, então, no problema dos novos loteamentos, dos novos parcelamentos. A primeira grande questão, que atualiza a Lei n o 6.766/1979, diz respeito ao Estatuto das Cidades. Quando ele estabelece que é o plano diretor que define todo o arcabouço e a nova ordem urbanística do País, traduzindo-a em termos locais, e diz que o plano diretor abrange a totalidade do Município, ou seja, inclui a área urbana e rural, coloca-nos diante de um desafio, porque, ao tratar da questão do parcelamento do solo, não podemos falar única e exclusivamente em parcelamento do solo para fins urbanos. Creio que temos de tratar da questão do parcelamento do solo.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Além de estarmos lidando com um processo de planejamento que trata da totalidade do território do município e não apenas da sede ou da área urba- na, estamos falando também de uma dinâmica de uso e ocupação do solo no País, segundo a qual a zona rural não se resume à produção agrícola, à agropecuária e à preservação de recursos naturais intocáveis. Hoje, a quanti- dade de atividades presentes na zona rural é bem grande, vai muito além da produção agropecuária. Portanto, a zona rural é local de moradia, de assenta- mentos humanos, de produção, porque a própria produção agropecuária tam- bém se verticalizou e se industrializou, é local de turismo, de preservação de patrimônio histórico, de uma infinidade de atividades e de usos. Esses usos e atividades também devem ser regulados. Essa questão é importante. Então, defendemos que temos de trabalhar a noção de parcelamento do solo de for- ma mais ampla e não apenas restrita ao perímetro urbano ou mesmo a ativida- des de natureza urbana.

A segunda questão diz respeito aos critérios. Deve haver um grande debate quanto aos parâmetros e critérios a que o parcelamento do solo deve obedecer. Devem ser parâmetros e critérios gerais para o País como um todo ou devem ser absolutamente particularizados em função da especificidade do território local e, portanto, definidos em âmbito municipal e local?

Passamos por uma dupla experiência. De 1979 em diante, definimos igual- mente para o País inteiro o lote mínimo, a porcentagem e os parâmetros ge- rais. Depois, passamos pela experiência da revisão dessa diretriz, com a simples omissão da lei e com parâmetros específicos, deixando tudo isso para o âmbito municipal.

Temos de entender que quando falamos em cidades brasileiras estamos nos referindo a muitas cidades e não apenas a uma, a situações absolutamente ricas e diversificadas. Em muitos municípios a lei nacional é a única que existe, porque não há legislação municipal própria. Não há código de obras, planos diretores, lei de uso e ocupação do solo. Isso é totalmente diferente do que ocorre em municípios maiores e nas cidades médias e grandes, que têm legis- lação própria, absolutamente detalhada.

Temos de pensar o que deve ser uma lei nacional que consiga ser a única onde nenhuma outra existe e suficientemente flexível para que nos municípios que têm arcabouços próprios não se constitua em uma camisa- de-força. Acho absolutamente irresponsável delegar para o nível local, dizen- do a ele que se vire. Da mesma forma, fechar parâmetros rígidos de lotes

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

mínimos que são iguais para contextos de densidades e de estruturação de territórios absolutamente distintos também não é adequado. Vamos precisar procurar o caminho do meio em que determinados parâmetros e performances sejam garantidos.

Particularmente, considero muito importante o tema sobre a existência de loteamentos em áreas públicas e a relação entre a densidade dos assenta- mentos com as cidades existentes, bem como os parâmetros que podem ser utilizados.

Gostaria de fazer uma indagação. Não tenho posição rígida sobre o as- sunto. Essa indagação é fruto da prática cotidiana de vários companheiros que lidam com a questão de loteamentos em nosso País. Na verdade, principalmen- te nas cidades médias e grandes, quando falamos das percentagens fixas e dos tamanhos mínimos de lote, do tamanho de rua etc. Sentimos que muitas vezes essas percentagens e esses tamanhos não significam nada, não produzem uma boa qualidade na ponta.

Vou dar um exemplo proveniente da experiência de São Paulo, que acom- panhei mais intensamente. Às vezes, em relação a parâmetro mínimo, fala- mos em 5% para a área verde, em 10% para usos institucionais, e por aí vai. Porém, caminhando pelas periferias da cidade, percebemos que há um mon- te de pequenas áreas institucionais encravadinhas, totalmente inúteis e ina- dequadas para a instalação de equipamento público decente: Uma escola, um posto de saúde etc. E quando vamos buscar junto à Prefeitura um terreno para instalar um equipamento, um parque, por exemplo, não encontramos, porque as áreas estão todas fragmentadas. São infinitas as situações em que temos um pedaço da cidade cheio de área pública e sem demanda para ins- talar equipamentos e outro em que falta área e com enorme demanda para instalar equipamento.

Então, a simples matemática não resolve o problema, porque não pro- duz o resultado esperado. Existência de áreas públicas adequadas para a implantação de equipamentos e de áreas verdes, de acordo com a demanda específica daqueles assentamentos. Apesar da promoção imobiliária se dar por loteamentos, as cidades são bairros, e os bairros são conjuntos de loteamentos. Quando eles são pensados isoladamente, acabam não constitu- indo o que deveria ser o produto final: um bairro. O que quero dizer é que a soma de um monte de loteamentos que obedecem a parâmetros quase nun- ca resulta num bairro, num conjunto adequado. Como resolver essa questão? Por outro lado, podem dizer também: “Então, vamos abandonar todos os

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percentuais; como são inúteis e não têm produzido coisa boa, vamos tentar trabalhar isso de outra forma”.

Gostaria de lembrar que antes do planejamento urbano, a partir princi- palmente das décadas de 40 e 50, nosso País trabalhava com índices urbanís- ticos. O urbanismo e toda a área de projeto urbano da cidade faziam os planos de arruamento e de expansão urbana. Esse era o urbanismo praticado no sé- culo XIX, começo do século XX. O que significa isso? Que os planos, na verda- de, definiam arruamentos e traçados no processo de expansão das cidades previamente à ocupação e loteamento dessas áreas pelos privados. Ou seja, no momento em que o privado resolvesse usar a sua gleba para implementar um parcelamento, o desenho já estava predefinido no plano. Eram os famosos planos de arruamento ou de expansão urbana. Estou dizendo isso porque, no fundo, precisávamos de parâmetros de projetos, de desenho e de diretrizes que realmente pensassem a cidade como um todo e não como um fragmento, um pedaço. Considero um grande desafio traduzir isso em lei, garantir que tenha boa qualidade, que esteja em planos diretores ou em planos locais, pla- nos de bairros, que se desdobram a partir de planos diretores. Creio que pode- remos fazer um esforço coletivo para avançar nessa direção, porque nós não vamos sair do imbróglio se continuarmos pensando que deve haver generalida- de, um parâmetro a ser obedecido.

Finalmente a última questão, referente ao parcelamento. Como podemos ter formas de dizer “não” aos parcelamentos? Acredito que só por meio de diretrizes muito claras sobre determinadas áreas e sua destinação nos planos diretores. Dizer “não” deve ser uma das hipóteses possíveis.

Embora meu tempo se tenha esgotado, acho importante ressaltar uma posição bastante pessoal. Devemos acabar de vez com a idéia de que temos de ter duas cidades: a de classe média e a popular. Sou radicalmente contra a idéia de dois sistemas de parcelamento do solo: um para pobre e outro para o restante. No fundo é mais ou menos isso. Para a classe média seria o normal, com os parâmetros que consideramos ideais. E haveria outro para os pobres, para sair barato. Nesse caso seriam os parâmetros normais diminuídos, como se os humanos tivessem dimensões e necessidades diferentes.

Sou absolutamente favorável à flexibilização dos padrões de parcelamento, mas ela tem de ser única. O conjunto do território se flexibiliza para atender às maiorias e não a um pedaço do território, diferenciando e demarcando duas cidades: uma para a classe média e outra para os pobres. Temos de ter uma cidade só. Não tenho a menor dúvida de que exigências excessivas encarecem

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e atrapalham. Essas exigências e esses procedimentos têm de ser revistos, mas tem de ser numa revisão global, com a construção de um parâmetro adequado e universal e não particular.

A destinação específica para os setores populares vai se dar muito mais

através das parcerias com o setor público, num processo de gestão dos incen- tivos do setor privado para conseguir produzir, do que propriamente da monta- gem de uma nova categoria, lançamento popular que não precisa obedecer a nenhum dos critérios ambientais nem urbanísticos para poder sair mais barato. Isso também é um grande desafio.

O Estatuto das Cidades preconiza a idéia de cidade para todos, includente.

Acho que uma cidade includente é uma cidade convivente, em que a totalidade do território abriga pobres, ricos, médios, todos enfim, e não que demarca

uma diferença radical entre os dois segmentos.

Essas eram as minhas contribuições para o debate. Agradeço-lhes o con- vite para participar desta reunião. Nós, da Secretaria de Programas Urbanos do Ministério das Cidades, nos colocamos à disposição da Comissão e do De- putado Dr. Evilásio para contribuir com essa importantíssima iniciativa.

Obrigada.

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Obrigada, Dr a Raquel Rolnik, pela contribuição e pela observação do tempo.

Concedo a palavra ao Sr. Nelson Saule Júnior, Coordenador do Fórum Nacional de Reforma Urbana, também parceiro permanente desta Comissão, em todos os debates sobre a questão urbana.

O SR. NELSON SAULE JÚNIOR – Bom-dia a todos. Quero agradecer o convite à Deputada Maria do Carmo Lara, ao Deputado Dr. Evilásio, Relator do projeto sobre parcelamento do solo urbano, ao Deputado Ary Vanazzi e a todos os membros da Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior.

O Fórum Nacional de Desenvolvimento Urbano congrega várias organiza-

ções que estão atuando na questão urbana, no campo dos movimentos popula- res, como: Movimento Nacional de Luta por Moradia; Central de Movimentos Populares; União Nacional por Moradia Popular; Confederação Nacional das Associações de Moradores – CONAM; Federação Nacional dos Arquitetos; Fe- deração Nacional dos Engenheiros; Federação Nacional das Associações do Pessoal da Caixa Econômica Federal – FENAE; várias organizações não-gover- namentais, como é o caso do Instituto Polis, da Fase, do Ibam, do Ibase. Estamos todos na luta pela reforma urbana há muitos anos, em parceria com a Comis-

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são de Desenvolvimento Urbano, principalmente pela aprovação do Estatuto das Cidades e do Fundo Nacional de Luta pela Moradia, cujo Relator na Comis- são de Economia foi o Deputado Dr. Evilásio. E agora também estamos na luta pela revisão da Lei n o 6.766/1979.

Considerando avaliação inicial que fizemos a respeito do projeto de lei, queremos abordar algumas questões importantes a serem contempladas pela lei, até levando em conta a exposição da Raquel.

Primeiramente, sentimos falta dos princípios. Quais são os princípios que devem nortear qualquer perspectiva de parcelamento do solo? O Estatuto das Cidades, baseado na Constituição Federal, enfatiza muito a questão dos princí- pios da função social da propriedade, das funções sociais da cidade, do direito à cidade e da gestão democrática da cidade.

Considerando que é sempre bom que os princípios estejam na lei, enten- demos ser importante que se levem os princípios norteadores para o campo do parcelamento do solo.

Uma das questões mencionadas pela Raquel foi quanto a dizer não à abertura de novas possibilidades de loteamentos. Isso vai ter que ser baseado em critérios e diretrizes. Quer dizer, pensar-se que um determinado empreen- dimento atende à função social da propriedade, às funções sociais da cidade, como critério fundamental para verificar se aquele empreendimento ou se aquela proposta apresentada a respeito de uma atividade de uso de uma cidade deve ser desenvolvida. Aí, vincula-se à questão do plano diretor, que é o principal instrumento da política urbana. Então, tem que fazer, como estava previsto na Lei n o 9.785/1999, que alterou a Lei n o 6.766/1979, uma vinculação do plano diretor, o que o substitutivo de certa maneira esqueceu.

Parece que não existe mais Estatuto das Cidades, não há plano diretor como instrumento fundamental da política urbana. Acho que tem que ser reincorporada essa vinculação de plano diretor com o parcelamento do solo, é um ponto importante nessa questão.

Será que o município tem que acatar proposta de qualquer pessoa que tenha propriedade no município? Esse é um ponto. Outro ponto seria o tama- nho dessa propriedade. Então, com relação a uma pessoa que tem grande gleba na cidade fazer grandes empreendimentos, há uma grande dificuldade na legislação brasileira de estabelecermos padrões máximos, porque estabele- cer padrões mínimos é sempre bonito, é tranqüilo, legal. Todo o mundo acha bom. É ótimo. Mas na hora em que falarmos em padrão máximo é que vamos estar mexendo mesmo na questão da propriedade.

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Então, esse é um desafio que temos de trabalhar com a perspectiva de pelo menos estabelecer algumas diretrizes que possam resultar, de fato, numa indução para que essas grandes propriedades, se for o caso, não tenham sem- pre a necessidade de se transformar em grandes negócios nas cidades. Que sejam, sim, uma grande parte da parcela do território que esteja destinada a atender aos interesses dos habitantes da cidade. Esse é um desafio que temos.

Outro ponto que também acho que é um desafio trabalharmos é a ques- tão das competências. Desde a Lei n o 6.766/1979, fica sempre esta questão:

quem é que legisla sobre essa matéria? É a União, o Estado ou o Município?

Não tenho a intenção de ser municipalista, mas tenho de dizer que a Constituição, em seu art. 30, inciso VIII, deixou bem claro que parcelamento do solo, ordenamento do território é competência do Município.

Poderíamos até questionar: então, por que a União está fazendo legis- lação sobre parcelamento de solo se é competência do município? Acho que na verdade essa lei é importante para neste momento disciplinar parcelamento do solo do território do Município, e não parcelamento do solo urbano, porque o do solo urbano já é competência do município. A grande dificuldade que há hoje é de o município querer disciplinar parcelamento do solo no território rural. Fica aquela discussão no sentido de que é de com- petência da União, de que só o Incra pode estabelecer regras – por resolu- ção, nem é por lei, o que é um absurdo. Fica esse impasse de que ninguém do município pode tratar do seu território rural e vira terra de ninguém, porque a União não disciplina, não regula, e o município fica com medo de regular, e todo mundo faz o que quer, faz indústria, loteamento no território rural, sem nenhuma gestão.

A lei é fundamental, principalmente para esse aspecto de disciplinamento do solo, pensando em todo o território, compreendendo o componente ambiental. Esse é um ponto fundamental para a lei.

Outros pontos que são importantes e que devemos enfrentar na lei dizem respeito às competências entre estados e municípios. A Lei n o 6.766/1979 diz que tudo que tem de ser feito no município, na maioria das vezes, tem de ser aprovado pelo estado. Essa relação com o estado tem sido um grande proble- ma para os municípios, porque quem faz a gestão é o município, mas a aprova- ção depende de um órgão que nunca está dentro das condições adequadas para estabelecer a aprovação desses parcelamentos e de certa maneira res- tringe a atividade do município. É claro que existe a questão da região metro- politana, do parcelamento do solo em dois municípios ao mesmo tempo.

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A nossa proposta é que se tire do Estado a competência para aprovar

parcelamentos e se estabeleçam diretrizes que tenham de ser observadas nos assuntos de interesse metropolitano ou de mais de dois municípios, ou que envolvam questão de grande impacto de interesse do Estado. Estabelecem-se diretrizes. É claro que têm de ser condicionadas também aos planos diretores. Isso precisa estar amarrado, mas não se deve dar ao Estado a competência de ficar promovendo o parcelamento de solo nos municípios. Esse é um ponto que trazemos para a discussão.

A lei trata de modalidades de parcelamentos, responsabilidades e critéri-

os para parcelamentos. No campo modalidades de parcelamento, está-se in- troduzindo a figura do condomínio urbanístico. Se verificarmos a redação do art. 3 o , inciso III, notaremos que praticamente não há diferença entre o concei- to de condomínio urbanístico e desmembramento. Acho que o Deputado já deve ter observado isso. A única possibilidade é a revisão desse conceito, ten- do em vista que qualquer parcelamento do solo que resulte no condomínio irá ter a abertura de novas vias, que são consideradas tecnicamente como ruas, e elas não vão ser doadas ao Poder Público, pelo conceito estabelecido na lei.

Qual o módulo máximo para a implantação desses condomínios? Essa é uma questão que precisa estar na lei. Estamos propondo pelo menos um módulo de 2 hectares, 20 mil metros quadrados, que é um parâmetro trabalhado na Lei n o 6.766/1979.

Quanto às responsabilidades, o art. 10 estabelece a responsabilidade do Poder Público com a infra-estrutura básica nos loteamentos – não exige isso dos empreendedores –, como rede de água potável, sistema de esgoto sanitá- rio, rede de energia elétrica, iluminação pública. Abre-se um parcelamento do solo e se estabelece toda a responsabilidade para o Poder Público, isentando- se o empreendedor. Hoje, segundo a Lei n o 6.766, essa tarefa é de responsabi- lidade do empreendedor. Estamos propondo que se mantenha essa responsabilidade na lei.

Quanto aos condomínios fechados, há uma contradição. Ao mesmo tem- po em que se quer estabelecer que é uma responsabilidade dos condôminos,

estabelece-se que é o Poder Público que tem de colocar os canos d’água, botar

Então, ou é realmente assumido pelas pessoas que

a luz no condomínio

farão o empreendimento ou é responsabilidade de um loteamento normal, de um parcelamento do solo. Há responsabilidade do Poder Público com um em- preendimento fechado. Este é um ponto bem complicado que estamos identifi-

cando no projeto de lei.

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Quanto à regularização fundiária, a lei estabelece muitas exigências e critérios para o parcelamento do solo. Praticamente não se diferenciam os procedimentos, as exigências, os critérios, o que dificulta a regularização de qualquer parcelamento do solo, das áreas já consolidadas, principal- mente dos loteamentos populares, dos assentamentos informais existentes nas cidades.

Propomos parâmetros mais simplificados para efeito da regularização. A Lei n o 9.785/1999 tinha sido apresentada como possibilidade de o Município definir critérios para viabilizar a regularização desses assentamentos. A lei está retroagindo, voltando a uma concepção anterior. A lei federal estabelece muitas exigências, impedindo que qualquer município regularize seus assenta- mentos informais para efeito de regularização fundiária. Esse é outro ponto preocupante.

Verificamos que o usucapião urbano está sendo tratado na Lei n o 6.766/1979. Nos termos do Estatuto das Cidades, há regulamentação principalmente no caso de serem utilizados os assentamentos informais, as favelas, por meio do usucapião coletivo.

A proposta do substitutivo estabelece critérios para efeito da aplicação do usucapião que não foram estabelecidos no Estatuto das Cidades. Em nosso entendimento, a lei que tem competência para tratar da matéria do usucapião urbano é a Lei Federal de Desenvolvimento Urbano, isto é, o Estatuto das Cida- des. Não deveria ser estabelecido nesta lei tratamento que entre em choque com o que já foi previsto no Estatuto das Cidades, por exemplo, com restrições sobre onde incide usucapião urbano, uma vez que na Constituição há critérios para se utilizar esse instrumento.

Propomos a supressão desse dispositivo que está tratando do usucapião urbano, porque ele criará restrições à aplicação do usucapião que não estavam previstas na Constituição, nem no Estatuto das Cidades.

Quanto à proposta estabelecida no art. 93, é muito preocupante a possi- bilidade de se estabelecer fechamento por parte de proprietários de imóveis. O art. 93 estabelece o seguinte:

“Art. 93. Nas áreas previstas pelo plano diretor, os loteamentos implantados até a entrada em vigor desta lei, na forma da Lei n o 6.766, podem ter o seu perímetro cercado ou murado, no todo ou em parte, obedecidos os seguintes requisitos: aprovação da totali- dade dos proprietários dos imóveis localizados na área fechada; outorga pelo município ou pelo Distrito Federal, quando for o caso,

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da permissão de uso das vias de circulação e outros espaços públi- cos localizados na área fechada à uma associação constituída pelos moradores para esse fim específico”.

Quer dizer, essa proposta está privatizando bairros, de certa maneira, porque já existe o parcelamento, já existem as vias de circulação. E o que está se propondo aqui é que esses bairros passem a ser fechados e os moradores fiquem com todos os investimentos feitos pelo Poder Público, que foram as vias de circulação e todos os equipamentos instituídos. E privatiza, porque aqui só vão ter acesso a esses espaços, aos equipamentos, os moradores daquela quadra, daquela região ou de uma determinada área.

Entendemos que esse dispositivo está contrariando as exigências refe- rentes principalmente aos usos institucionais previstos para qualquer parcelamento do solo, que tem que ser de caráter público. Aqui está se fazen- do uma privatização. Esse é também um ponto preocupante da lei.

Depois vamos trabalhar uma visão mais geral, principalmente consi- derando todas as audiências públicas, para pensar em emendas de altera- ção desses dispositivos. Nossa compreensão é principalmente que haja a necessidade de estabelecer esses princípios norteadores da política urbana na lei; que se estabeleça tratamento igual para as modalidades de parcelamento quanto à responsabilidade do empreendedor, à questão de infra-estrutura e equipamentos; que se estabeleçam critérios sobre a regu- larização fundiária, atribuindo-se, principalmente, a competência para o Mu- nicípio ter a responsabilidade quanto à regularização dos seus assentamentos; que se estabeleça a abrangência do parcelamento do solo, estendendo também para todo o território do município. Portanto, algumas diretrizes gerais para o parcelamento do solo nas áreas rurais, e não só nas áreas urbanas. E que se definam as modalidades de parcelamento do solo possíveis de serem estabelecidas nesse território rural, considerando a re- alidade dos municípios. Que se estabeleça também, acho que é um ponto importante que a lei não estabelece, a gestão. Muitas vezes se colocam autoridades competentes, mas não se estabelece a gestão para esse plane- jamento e parcelamento do solo. Entendemos que deveria ser vinculado ao processo instituído no Estatuto da Cidade de gestão democrática, quer di- zer, que haja vinculação de qualquer parcelamento do solo e empreendi- mentos ao processo de definição do plano e ordenamento do território instituído nos mecanismos de gestão democrática, como, por exemplo, os conselhos que são instituídos no Estatuto das Cidades como um instrumento

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de gestão da cidade. Com isso, pode-se pensar na perspectiva de estabele- cer unidades de gestão, sempre com participação popular, para definir no plano da cidade as estratégias baseadas já no plano diretor. Acho que esse ponto da gestão está faltando na lei.

Seriam essas as observações iniciais sobre a lei. Estamos totalmente compromissados em contribuir com esse processo, para que tenhamos uma lei adequada à realidade dos Municípios.

Obrigado.

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Obrigada, Nelson.

Só para esclarecer, informo que este debate é sobre o que já foi apre- sentado à Comissão, mas podemos nos reportar ao trabalho anterior. Estou dizendo que os artigos citados são do trabalho anterior, então, não coincidem com o atual.

Com a palavra a Sra. Betânia Moraes Alfonsin, urbanista e assessora jurídica da Prefeitura Municipal de Porto Alegre.

A SRA. BETÂNIA MORAES ALFONSIN – Bom-dia a todos. Agradeço à Comissão o convite, especialmente à Deputada Maria do Carmo Lara e ao Deputado Dr. Evilásio.

Espero contribuir dividindo com V. Ex as , neste debate sobre a revisão da Lei n o 6.766/1979, um pouco da experiência do Município de Porto Alegre e da tentativa de implementação de um instrumento novo em que estamos traba- lhando, a partir da promulgação do nosso Plano Diretor, de 1999, que veio a se chamar Urbanizador Social. Penso que será um debate interessante.

Esse instrumento se chama Urbanizador Social. Podermos ter um de- bate rico por causa das questões levantadas por Raquel Rolnik, entre elas a discussão sobre se devemos ou não admitir algum tipo de regulação dife- renciada para o parcelamento do solo e qual o sentido desse tipo de autori- zação legal.

A reflexão que estou trazendo é esta: qual o sentido de incluirmos, em lei

federal de parcelamento de solo, um instrumento de política urbana e

habitacional como o Urbanizador Social?

O pressuposto para entendermos isso é exatamente pensar que a maior

parte das nossas cidades cresce de forma irregular. O Poder Público não está atendendo às necessidades da população de baixa renda, ofertando lotes por intermédio do Estado. O mercado tem feito muito menos, ou seja,

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tem oferecido lotes muito caros à população de baixa renda, que não con- segue comprá-los.

Devemos ter muito cuidado ao discutir este assunto. Uma regulação igual para todos pode produzir mais desigualdade. Na verdade, há certa hipocrisia na afirmação de que a regra é igual para todos em atenção à qualidade de vida das pessoas. O problema é que o empreendedor privado está interessado no lucro e não na igualdade, nem no direito de moradia das pessoas. O Poder Público deve se preocupar em garantir à população de baixa renda acesso a lotes com condições mínimas de habitabilidade. E mais: que sejam regulares, que a gestão pública conheça e tenha autorizado e participado da sua implan- tação. Esta é a discussão.

Quando falamos de igualdade e desigualdade, devemos ter muito cuida- do. Esse é um caso em que – parece-me – uma política de ação afirmativa não tem equívoco algum. Ela visa justamente garantir à população acesso a um lote regular e, é claro, de acordo com os critérios de qualidade de vida, de habitabilidade do assentamento, de integração do parcelamento do solo no tecido urbano.

Este é um primeiro pressuposto que temos de trabalhar e requer um giro na nossa estratégia tradicional de política urbana, que estabelece regulação idêntica para todos, mas acaba sendo cúmplice do crescimento irregular da cidade e tendo como efeito a aplicação tradicional da Lei n o 6.766/1979. Peque- na parcela do parcelamento do solo é produzida de forma regular e atende a uma camada da população de renda média. Há muitos parcelamentos irregula- res e clandestinos aos quais a população consegue ter acesso.

O que o Poder Público deve fazer em relação ao loteador clandestino e irregular? Pela Lei n o 6.766/1979, a Procuradoria deve entrar com uma ação para puni-lo. Tais ações não dão em nada, e o Ministério Público considera um crime de bagatela. Ocorre a impunidade absoluta, e enorme parcela da cidade é habitada de forma irregular.

Propomos ao Poder Público, com o Urbanizador Social, que obrigue esse empreendedor clandestino a trabalhar de acordo com as regras urbanísticas da cidade. Esta é a mudança. Pretende-se adotar estratégia diferente, a da cooptação, da parceria, palavra-chave do Plano Urbanizador Social. Trata-se da integração daqueles que usam irregularmente o solo a uma regulação con- trolada pelo Poder Público. A idéia é de parceira público-privada. O objetivo seria a oferta de lotes regulares, em atendimento à demanda da população de baixa renda. Ela encontra lotes em áreas de risco, clandestinos, na periferia da

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cidade. A idéia é oferecer lotes regulares na área urbana, de uso intensivo e com qualidade de vida para essa população.

Estamos trabalhando com três agentes que seriam o nosso público- alvo. A beneficiária seria a população de baixa renda que hoje compra o lote no mercado ilegal, no mercado pirata. Vamos atrair para essa parce- ria o empreendedor irregular conhecido na cidade, a fim de que ofereça loteamentos regulares, com base em contratos e pactos realizados com o Poder Público. Em segundo lugar, os empreendedores regulares, que nor- malmente oferecem loteamentos para a população de classe média e alta. Em terceiro lugar, as cooperativas habitacionais autogestionárias, que, no nosso município, são muito importantes e têm sido, pela ausência de regulação e pela ineficiência da gestão, maltratadas e empurradas para a ilegalidade, embora, ironicamente, constituam uma forma de acesso à terra, incentivada pelo Poder Público. Só que não há regulação nem ges- tão para atender à demanda. A idéia é atender esse segmento por meio do Urbanizador Social.

Na proposta que trazemos como contribuição para a legislação federal, tanto o Poder Público quanto o empreendedor privado assumirão compromis- sos. Será necessário um processo de gestão muito eficiente, porque haverá análise caso a caso e um pacto para cada situação. Na lei, haverá um pacote de possibilidades de incentivos dados pelo Poder Público e de contrapartidas ofe- recidas pelo empreendedor privado.

Basicamente, os compromissos do setor público seriam vistoriar a gleba; se necessário, propor a alteração do regime urbanístico; emitir parecer sobre a conveniência e a oportunidade daquele projeto para a ordem urbanística, para o planejamento urbano da cidade; e analisar as planilhas de custos do empreendimento e do perfil socioeconômico dos adquirentes.

O Poder Público se comprometeria a diminuir a exigência de garantias oferecidas pelo empreendedor privado ao município; a priorizar a tramitação administrativa desses projetos; e a admitir a urbanização progressiva do parcelamento. Da mesma forma, será adotado em todos os casos um gravame de área especial de interesse social para os loteamentos produzidos via Urbanizador Social.

Por sua vez, o empreendedor se comprometeria a oferecer lotes ou uni- dades habitacionais a preço compatível com a urbanização social. Esta, na verdade, é a grande questão. Muitos municípios dispõem de regulação que permite padrões diferenciados para empreendimentos de interesse social, mas

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não há controle sobre o preço final do lote. Por isso, flexibiliza-se o padrão e, no final, o preço é absurdo, incompatível com a faixa de renda da população à qual se destina. O empreendedor também se comprometeria a apresentar a planilha de custo do empreendimento com o perfil socioeconômico dos adquirentes, a implantar a urbanização progressiva e a destinar uma contrapartida ao município por ter admitido uma série de facilidades nessa tramitação.

No caso de Porto Alegre, poderemos utilizar a transferência de poten- cial construtivo, autorizada pelo Estatuto das Cidades, como uma possibili- dade de incentivo ao empreendedor. Nessas contrapartidas do empreendedor, previstas no pacote de facilidades que recebe, ocorre eventualmente a mu- dança do regime do terreno, que lhe agrega mais-valia. Só com a alteração do regime rural para urbano é agregado enorme valor. Se o município está fazendo esse movimento, se está admitindo a urbanização progressiva, se está alterando o regime urbanístico, que o empreendedor dê sua contrapartida. Pode ser reservado um percentual dos lotes ao Poder Públi-

co; pode ser feita a comercialização direta de parte dos lotes com adquirentes indicados pelo Poder Público, ou seja, um terreno pode ser destinado a outras finalidades públicas, com a construção de equipamentos públicos urbanos ou comunitários. No caso de Porto Alegre, o objetivo central é que

a contrapartida seja um acordo sobre o preço final do lote.

Essa negociação será registrada em documento, um termo de compro- misso no qual se definem as obrigações previstas para o município e para o empreendedor privado; as etapas da urbanização progressiva; o cronograma de implementação da urbanização; os prazos e as condições para o cumpri- mento dessas obrigações; as penalidades para a hipótese de descumprimento do acordo; as medidas mitigadoras e compensatórias, quando necessárias; e a previsão de notificação do empreendedor nos casos em que atrase ou descumpra as obrigações assumidas no termo de compromisso.

Trata-se de outra fórmula da nossa política urbana e habitacional. Nos

municípios, principalmente após a promulgação da nova Constituição Federal –

e mais ainda após a promulgação do Estatuto das Cidades –, temos apostado

na regularização fundiária como principal política habitacional, a ser acelerada pelos processos coletivos após a promulgação do Estatuto das Cidades. Ela

prevê a possibilidade de prevenção do crescimento irregular da cidade pela oferta regular de lotes para a população de baixa renda e pela inclusão do

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empreendedor outrora clandestino na produção regular e controlada de lotes pelo Poder Público.

Aqui entra a principal questão apresentada, na nossa opinião: a revisão do nosso processo de gestão municipal, com a qual não conseguiremos admi- nistrar esse tipo de situação. A grande meta seria aumentar a oferta de lotes e unidades habitacionais disponíveis no mercado regular para a população de baixa renda, diminuir ou frear o crescimento irregular das cidades e promover maior justiça social.

Por último, quero chamar a atenção de todos para alguns cuidados e recomendações para a inclusão dessa proposta em lei federal. A primeira tarefa é conceituar claramente esse instrumento, se a opção for incluir na lei federal essa legislação. Isso porque qualquer conceito – entre aspas –

“frouxo” permitirá que a sua utilização seja mal conduzida pelos municípios

e até pelos empreendedores privados. O público-alvo deverá estar clara-

mente delimitado, a definição de população de baixa renda deverá estar evidente, e poderá ser remetida para o município. Quem estamos atenden- do com essa política de ação afirmativa? Quem é o cliente que queremos atender? Qual o público-alvo? A população com renda de até três salários mínimos, de até cinco salários mínimos? Devemos defini-lo claramente. De- vemos ter cuidado com a autonomia dos municípios, com a competência municipal, que respeito. Critérios devem ser definidos, nem que sejam ela- borados pelo município, para que haja qualidade de vida nos parcelamentos do solo feitos por essa via, para que não tenhamos – como eu disse – uma cidade bacana e legal e outra cidade muito parecida com a irregular. Deve haver controle da qualidade do projeto a ser encaminhado por essa via.

Por fim, que haja grande articulação entre as políticas habitacional e ur- bana. Estou convencida de que, para esse tipo de proposta se tornar realidade, teremos de revolucionar o nosso processo de gestão municipal, muito literal na aplicação da lei. Precisamos valorizar as especificidades e costurar um pacto com o empreendedor, para que assuma os compromissos, que não serão idên- ticos em todos os casos.

O Poder Público não deverá ficar a reboque da iniciativa privada, mas ter

a iniciativa de induzir e indicar as áreas de parcelamento, para que não seja

feito só nas franjas das cidades, na periferia, como normalmente acontece, e a população seja incluída no tecido intra-urbano.

Muito obrigada.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Obrigada, Betânia.

Quero agradecer a todos que já falaram e obedeceram rigorosamente ao tempo. Esta é a Casa dos pronunciamentos, mas a disciplina ajuda o debate.

Com a palavra o Prof. Ricardo de Sousa Moretti, da PUC de Campinas.

O SR. RICARDO DE SOUSA MORETTI – Bom-dia a todos. Agradeço à

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior, à Deputada Maria do Carmo Lara e ao Deputado Dr. Evilásio o convite.

Vou iniciar a apresentação com proposições de complementação, de mo- dificação da lei e depois vou justificá-las.

A proposta é que haja a inclusão de uma categoria do parcelamento do solo na produção da edificação. Basicamente o que se pretende com isso é criar uma legislação urbanística com facilidades e critérios especiais nos casos em que haverá parcelamento do solo e edificação.

Em seguida, deve-se criar uma categoria, bastante diferente do que está proposto até então, que é a do condomínio urbanístico de pequeno porte. Quando falo em pequeno porte, refiro-me a áreas de um hectare para baixo, de 10 mil metros quadrados para baixo. Eventualmente poderá ser da dimensão citada por Nelson, mas estamos falando da possibilidade de adensar terrenos já loteados

à cidade.

Também se propõe que seja dada a responsabilidade da manutenção do loteamento ao empreendedor, até que parcela significativa de lotes tenha edificação. Em seguida, deverá haver a revisão das regências de infra-estrutu- ra e equipamentos com a possibilidade de implantação em parceria com o Poder Público e com as concessionárias. Estou muito preocupado com a exi- gência de infra-estrutura. É muito arriscado permitir novos loteamentos sem infra-estrutura.

Pedi para inverter a ordem de apresentação, justamente, porque tenho uma grande admiração pela Raquel e pela Betânia, e estou entendendo que as duas falam de coisas parecidas e quero fazer justamente essa ponte.

Por último, sistematicamente se aponta para a necessidade de termos critérios sociais. E cada vez está mais claro que essa forma é por meio de estímulo a loteamento e empreendimentos que tenham habitações para as

várias faixas de renda. Temos de criar uma forma de parceira público-privada

e estimular empreendimentos com diversas faixas de renda. Precisamos ter o

estímulo social, só que, na minha opinião, mesclado dentro do mesmo empre- endimento.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Justificarei essas proposições.

Gostemos ou não da autoconstrução, o fato objetivo é que infelizmente ela predomina no País, e dificilmente será totalmente revertida. Temos uma realidade de informalidade no emprego, de esvaziamento populacional de área bem servida e inchaço nos bairros periféricos. O que antigamente era uma situação regular, a pessoa ter um contracheque, hoje é uma situação excepcional. A informalidade está levando à total modificação na estrutura habitacional. Não podemos acreditar que a situação normal é as pessoas terem contracheque.

Há um paradoxo habitacional fortíssimo. Ao mesmo tempo em que temos grande carência habitacional, há seis milhões de unidades vazias. Ao mesmo tempo em que precisamos desesperadamente de lotes urbanos, temos gigan- tesca quantidade de lotes vazios nas periferias. Devemos ter claro que, todas as propostas que partirem Brasil afora têm de levar em conta a necessidade de geração de emprego e renda. Basicamente, o problema habitacional é um pro- blema da estrutura de distribuição de renda, da ausência de emprego e de renda. Se todos tivessem dinheiro não estaríamos preocupados. Bastaria com- prar um imóvel. Está cheio de imóveis para vender, há seis milhões de imóveis vazios. Então, todas as análises devem ter enfoque muito cuidadoso com rela- ção à geração de emprego e renda.

Nesse sentido, pergunto: a súbita ampliação de ofertas de lotes com ur- banização incompleta nos bairros periféricos pode solucionar o problema da habitação social neste País? A não ser que imaginássemos que, num passe de mágica, rapidamente em função de uma nova legislação, aumentássemos dras- ticamente a oferta de lotes populares neste País. Eu pergunto: a urbanização incompleta resolveria nosso problema habitacional na faixa de até três salários mínimos?

Citarei alguns dados da Região Metropolitana do Distrito Federal em rela- ção a lotes vazios.

Inicialmente, a Cidade Ocidental tem 8 mil prédios e 32 mil lotes cadas- trados na Prefeitura. Com o padrão unifamiliar – eu diria que tem 24 mil lotes vazios –, é possível construir três cidades como a Cidade Ocidental sem fazer novo loteamento. Em Santo Antônio do Descoberto, 9 mil edifícios e 40 mil lotes. Novo Gama, em Goiás, 32 mil edifícios e 50 mil lotes. Em várias cidades há um lote para cada pessoa e o número de pessoas coincide com o número de lotes disponíveis. Objetivamente, não acredito que a oferta de lotes com urba- nização precária seja o problema da habitação social.

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Vou mostrar algumas imagens para V. Ex as .

Urbanizar sem infra-estrutura deflagra um processo de degradação que custa muito para todas as cidades. De uma forma ou de outra, temos de garan- tir que os novos empreendimentos sejam feitos com infra-estrutura. Quem pagará pela infra-estrutura e como serão as parcerias são outra discussão, mas não podemos aceitar que se produzam lotes sem infra-estrutura.

Lote é produto ou insumo? Para o empreendedor, ao lotear e vender o lote o ciclo se completou, mas não para a cidade. Há loteamentos completa- mente vendidos há 20 anos e que têm apenas 10% dos lotes ocupados. Quem paga a conta? A cidade toda. Ao sobrevoarmos Brasília vemos milhares de lotes vazios. Passando à noite nessas áreas vemos a iluminação pública es- perando alguém. Todos estamos pagando a conta dos lotes produzidos em excesso.

Precisamos de nova realidade, precisamos que os loteadores se articulem com a produção da edificação. Pergunto: hoje, algum produtor de edificação trabalha sozinho? Ele tem o proprietário do lote, o incorporador, quem faz o marketing, não apenas o construtor. Da mesma forma, não podemos ter o loteador sozinho nessa altura, temos de estimular o loteador que atua com quem produz a edificação, temos de oferecer facilidades para isso, até mesmo para a geração de emprego e renda. E precisamos garantir que o loteador deixe de ser visto como inimigo, ele é aliado, só que terá de mudar de postura, mudar o figurino. Não podemos aceitar um loteador da década de 70 ou 80, os tempos mudaram.

Por que defendo aliar os loteadores aos edificadores? Porque um lote de 125 metros quadrados em área de elevada declividade, apenas um lote é uma barbárie. Vários dos que estão presentes conseguiriam desenhar excelente conjunto de casas com lotes menores do que 125 metros quadrados em área de alta declividade. Se a edificação for feita junto com o parcelamento, a situ- ação será completamente diferente. Temos de oferecer facilidades urbanísti- cas quando se edificar ao mesmo tempo.

Por exemplo, no projeto de lei que tive oportunidade de ler, foi retirado o impedimento do parcelamento em área com mais de 30%. Em nenhum dos dois projetos há essa exigência. Para mim, hoje essa questão está clara: sou a favor do loteamento em áreas com mais de 30%, desde que seja feita a edificação. Não há problema, mas apenas um lote de 125 metros quadrados em uma área de 30% é risco na certa. Vou mostrar os eslaides.

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Em seguida, é possível mudar o tamanho de lote, mudar recursos, mudar vários parâmetros. Há um estímulo à geração de emprego e renda. Recente- mente, a Caixa Econômica mudou a regra para o financiamento de imóveis usados. Fico imaginando a dor no coração da direção da Caixa ao limitar o financiamento para imóvel usado, já que temos seis milhões de imóveis preci- sando ser financiados, mas entendo que é preciso gerar emprego e renda na construção de imóveis. Temos de estimular que nos novos loteamentos seja feita a edificação.

O tipo habitacional mais comum em vários locais do País não é a casa isolada, não é o apartamento, não é a favela nem o cortiço, é o que se chama de casa de frente e fundos. O tipo habitacional mais comum da Grande São Paulo é a casa de frente e fundos, que pode ser entendida como um condomí- nio. É um condomínio, mais de uma pessoa é dona do mesmo espaço; 36% dos imóveis na Grande São Paulo são casas de frente e fundos. No Estado de São Paulo são 30% de casas de frente e fundos completamente à margem da legis- lação. É como se não existissem. O tipo habitacional mais comum não existe na lei, não existe na cabeça de ninguém. Não há como regularizar no cartório de imóveis essa tipologia. Ninguém pensou nisso até agora! Não é possível!

A criação de condomínios urbanísticos de pequeno porte vem para legiti- mar uma implantação habitacional que acontece de forma precária, mas que pode acontecer de forma ordenada. Podemos considerar pequenos lotes urba- nos de 300, 500, mil metros quadrados e permitir que neles sejam construídas meia dúzia de casas. Isso pode ser de excelente qualidade, poderemos permi- tir uma solução muito mais barata e uma forma de utilizar esse lotes vazios que temos aos milhares nas nossas cidades.

Por último, é fundamental que se consiga garantir a manutenção dos empreendimentos depois de loteados. O caso do Riviera de São Lourenço foi paradigmático, porque eles exigiam a entrada na venda dos lotes, mas, se a pessoa edificasse dentro de certo prazo, ficaria dispensada do pagamento das demais prestações. Eram 50 prestações, vamos supor. Seriam pagas as 24 iniciais e, construída a edificação, a pessoa ficaria dispensada das restantes. O loteador dava um forte estímulo para que o comprador do lote edificasse. Te- mos de criar situação semelhante. Não podemos permitir que se criem novos loteamentos sem que haja pressão para nele se edificar. Umas das formas de fazer isso é exigir a manutenção dos lotes por parte do empreendedor até que uma parcela seja edificada. Ou o loteador edifica nos lotes, ou pressiona os compradores a fazê-lo.

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Conforme eu disse, são necessárias obras de infra-estrutura. Para ilus- trar a afirmação, mostrarei os eslaides. Temos de criar mecanismos de parce- ria legal entre o Poder Público e a iniciativa privada, exatamente a ponte referida nas exposições das Sr as Betânia Alfonsin e Raquel Rolnik.

Por último, temos de prever empreendimentos em que parte das unida- des seja de interesse social. Não podemos aceitar os riscos sociais dos empre- endimentos tipo gueto. Não podemos produzir conjuntos habitacionais apenas para a classe pobre. Isso não está sendo feito em nenhum lugar no mundo. Precisamos mesclar as obras, porque isso vai gerar a cidade. Considerar solu- ção habitacional a produção de conjunto de apenas uma faixa de renda é con- denar ao gueto. Basta lembrar as cenas iniciais do filme Cidade de Deus, que mostra aquele conjunto degradado, real, no Rio Janeiro. Não são imagens de ficção. As cenas iniciais do filme Cidade de Deus passam-se em um conjunto habitacional promovido por um órgão público. Não podemos aceitar criação de novos guetos dentro das cidades.

Mostro alguns eslaides sobre os quais vou comentar muito pouco, porque são auto-explicativos. Estas são imagens de loteamentos regulares, sem infra- estrutura, na periferia de São Paulo.

Permitir loteamentos sem infra-estrutura ocasiona esse tipo de risco, que está sendo exposto em São Paulo, mas tenho oportunidade de vê-lo em diver- sos municípios do País. Os problemas não estão apenas nos loteamentos. Estamos procurando estudar também os conjuntos habitacionais. A terra gera- da por esse processo, nos loteamentos sem infra-estrutura, é levada pela água de chuva. Neste caso – não sei se todos estão conseguindo ver –, em um ano de chuva, a terra chega à metade da janela da edificação. Os nossos rios estão deixando de ser rios; transformam-se em mares de lama, por causa não só da terra, como também pelos esgotos, sem falar no impacto ambiental. A erosão nos bairros periféricos sem infra-estrutura leva a terra dos rios e traz enchen- tes nas cidades.

Não posso perder a oportunidade de dizer que estou absolutamente cho- cado com o risco que corremos dia-a-dia de iniciar um sério problema de saú- de pública por causa da infra-estrutura. Apresento imagens dos córregos que abastecem o manancial de São Paulo.

Esta é a cabeceira de um dos córregos, que está a 300 metros de Guarapiranga. A situação em tela ocorre em São Paulo, mas esclareço que Campinas se abastece em uma área que recebe os esgotos da cidade de Valinhos, praticamente ligada àquela cidade, que, por sua vez, joga seus esgo-

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tos nos rios, inclusive os hospitalares. Estamos jogando qualquer coisa nos rios. Em alguns quilômetros abaixo, essa é a água que as pessoas usam para beber.

A carência de infra-estrutura está saindo da raia técnica e caminhando definitivamente para a saúde pública. Qualquer permissão de novos empreen- dimentos sem infra-estrutura provoca sério impacto, que precisa ser revisto com cuidado. Sou radicalmente contra a flexibilização da exigência de infra- estrutura. Devemos discutir quem vai pagar pela infra-estrutura e como a usa- remos melhor, mas aceitar loteamentos com pouca infra-estrutura é o mesmo que dar um tiro no próprio pé.

Esta imagem é um pouco caricata, mas é próxima do real. Aceitar que as cidades se expandam nesse modelo do Parque das Gaivotas — seja lá o que tenha acontecido – não é aconselhável. Tenho certeza de que ninguém acredita que a oferta de lotes sem infra-estrutura, em larga escala, possa ser solução de habitação no País. Muito obrigado.

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Agradecemos a contribuição ao Sr. Ricardo Moretti.

Ouviremos a última convidada, a Sr a Nídia Inês e depois passaremos a palavra aos Deputados. Em seguida, algumas pessoas participarão do debate. Não há condições de inscrevermos todos os interessados, mas alguns poderão contribuir para o debate.

Passo a palavra à Sr a Nídia Inês, do Instituto Brasileiro de Administração Municipal. S. S a contribuiu conosco, na gestão passada, tratando desse assun- to. Agradeço a V. S a por estar conosco.

A SRA. NÍDIA INÊS ALBESA DE RABI – Boa-tarde a todos, estou real- mente agradecida por participar deste debate, fundamental para a gestão do território municipal, já que estou representando o Instituto Brasileiro de Ad- ministração Municipal. Este é um momento especial, pois que, como já foi mencionado, estamos entrando numa nova ordem urbanística, que nos permi- tirá adequar os instrumentos e meios para atuar nas cidades de maneira dife- rente. Sem dúvida, as cidades se fazem a partir da prática do parcelamento.

Sendo a última a falar, consegui identificar-me com as proposições de todos os participantes. Fico bastante à vontade para ilustrar informações re- passadas aqui.

Em primeiro lugar, apresentarei rapidamente imagens de cidades nas quais trabalhamos na assessoria de planos diretores ou no levantamento de

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cadastros técnicos, a fim de verificar a situação dos loteamentos ou a condição do uso do solo.

Antes, esclareço que há grande dificuldade para os municípios conhece- rem a representação, o compartimento do seu território no conjunto com loteamentos aprovados, implantados ou irregulares. Na verdade, as informa- ções de que dispõem são primitivas em alguns casos.

Os critérios aplicados em cada município diferem uns dos outros. Uma comparação nos mesmos termos é bastante difícil.

Em Manaus, por exemplo, há separação por setor fiscal. A área toda representa a cidade. O rio Amazonas está na parte de baixo.

Os setores fiscais representam a potencialidade de ocupação das áreas por cada um dos setores. Como vemos, os lotes vagos estão praticamen- te distribuídos em toda a área urbana. Nesse caso, apresentam-se as particularidades das dimensões dos lotes em cada um dos setores, mos- trando que há uma diferenciação em cada um dos bairros, dos setores da cidade.

Por último, mostramos, por setor fiscal, o total de lotes cadastrados na cidade. Para se ter uma idéia, dos 148 mil 206 lotes cadastrados, 20% estão vagos.

Na próxima imagem, aparece uma cidade um pouco menor que Manaus, Piracicaba, onde, dos 105 mil lotes cadastrados, 32.906 estão vagos – 31% dos lotes cadastrados nas cidades.

Esta imagem ilustra a ocorrência dos parcelamentos, dos loteamentos nas áreas periféricas, porque traduz com realidade a desestruturação das áre- as urbanas ocorrida pela prática do loteamento sem uma gestão mais integra- da do território.

No próximo eslaide, passando de uma população de 329 mil, de Piracicaba, a 104 mil, de Resende, ocorre a mesma situação: 34.327 lotes cadastrados, com 14.731 ¾ 43% de lotes vagos.

Essa situação se apresenta em cidades completamente diferentes, locali- zadas geograficamente em áreas muito variadas, com tamanhos diferentes e grau de despavimento municipal e práticas de loteamento também muito dife- rentes. Em Manaus, por exemplo, encontramos dois tipos de ocupação de ter- ritório muito diferenciada. O primeiro se dá em relação à população de baixa renda, que, na prática, é a devastação, o desmatamento que atualmente estão tentando conter. O outro tipo é a realização de construção de condomínios, o

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que preocupou a população. Essa foi uma das discussões que fizemos du- rante a elaboração do plano diretor, porque há interesse de considerar os condomínios de acordo com um tamanho máximo que permitisse a articula- ção da cidade, a extensão das vias urbanas, a integração desses condomí- nios de uma maneira mais harmônica com o conjunto das cidades.

O próximo eslaide refere-se a outro tipo de situação que realmente leva o

município a observar, com preocupação e detalhe, a própria dinâmica da pro- dução imobiliária. Aqui, no caso, apresentamos a imagem da cidade de Macapá, na qual, além do sítio geográfico muito particular, temos, na parte amarela mais clara, o centro mais tradicional da cidade, e, na parte superior, encon- tram-se os parcelamentos que se desenvolveram nas décadas de 80 e 90,

principalmente.

A novidade é o fato de que as ações são promovidas pelo Estado e pelo

município em grandes extensões em áreas sem infra-estrutura — o Sr. Ricardo Moretti mencionou esse ponto; por um lado, oferece-se acesso bastante amplo à terra, mas com infra-estrutura deplorável.

É interessante observar esse fenômeno, porque as particularidades de cada cidade são muito diferentes.

Nesta outra imagem, temos as áreas indicadas no processo do plano diretor como de especial interesse social, as que correspondem a situações mais precárias. Na próxima imagem, esta grande área em vermelho, mostra as áreas que não possuem infra-estrutura; são áreas prioritárias para implan- tação de infra-estrutura.

Como se vê, essa questão transcende a regularização de um loteamento ou de um conjunto de loteamentos; são várias áreas urbanas que precisam ser beneficiadas por um programa de qualificação de todos os equipamentos e infra-estrutura.

No próximo eslaide apresentamos outro exemplo, o do município de Colombo, na Região Metropolitana de Curitiba, onde vemos a seqüência de implantação de loteamento. Trata-se de um município que tem grande influên- cia na região metropolitana de Curitiba. Nesse município, verificamos um gran- de desenvolvimento ocorrido antes da década de 70 e, posteriormente, um adensamento que foge à escala do município e corresponde a um processo difícil de gerenciar.

Apesar da grande ocorrência de loteamentos, em vermelho estão repre- sentadas as habitações precárias, localizadas em áreas de alto risco ambiental.

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A realidade dos municípios nos indicam que a questão do parcelamento

¾ e do parcelamento novo também ¾ tem de ser trabalhada em relação à dinâmica que já existe na cidade.

Com o Estatuto das Cidades, surgiu uma série de instrumentos que permitirão atuar sobre esse estoque de lotes vagos, se forem bem utiliza- dos.

A demanda por loteamentos tem a ver com esse estoque atualmente

disponível e, às vezes, localizados em áreas com alguma infra-estrutura.

Paralelamente a isso – não está expresso nestas imagens –, existem os loteamentos irregulares. Por exemplo, no Município do Rio de Janeiro, temos 939 loteamentos irregulares que precisam de infra-estrutura, que precisam ser introduzidos no sistema de regularização de propriedade, o que demanda pro- cesso muito complicado.

O que podemos concluir dessa situação tão variada e, ao mesmo tempo,

tão constante em vários pontos do País? Em primeiro lugar, concordo plena- mente com as posições do Sr. Nelson em relação à competência do município para autorização de parcelamentos. O licenciador precisa ter uma visão do seu conjunto de necessidades muito bem definida. Essa visão leva à necessidade de julgar as áreas onde é possível fazer a implantação de parcelamentos, quando será necessário tal parcelamento e a inserção, a utilidade pública, a função social nesse determinado momento do desenvolvimento urbano, além de defi- nir os procedimentos.

A Sr a Betânia Alfonsin expôs uma formatação de procedimentos absoluta-

mente enquadrada em nível local e com intencionalidade definida. A questão de quando, onde, como e quantos lotes são necessários para esse determina- do município condiz com a inserção do parcelamento dentro do conjunto das condicionantes de gestão urbana. Nesse caso, ocorrem as relações com o pla- no diretor, com o Estatuto das Cidades. Neste momento, particularmente, essa inserção parece fundamental.

Um ponto que não foi mencionado, mas que é muito importante, diz respeito ao parcelamento compulsório. Da mesma forma como o parcelamento compulsório foi definido no Estatuto das Cidades como competência do muni- cípio, a questão de não autorizar o loteamento também deve ser considerada dentro dos mesmos princípios. O município compatibilizar, conduzir o proces- so da implantação mobiliária do seu território, decidir para quem, como e com quais parâmetros é um tema que defendemos a partir da nossa experiência de vida.

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A grande questão se relaciona à regulamentação dessa prática. Na ver- dade, a Lei n o 6.766/1979 se refere à regulamentação da atividade do empre- endedor privado. Essa articulação pública ou privada, qual o momento em que esse tipo de negociação se viabiliza mostram uma nova face do Estatuto das Cidades, na qual o Poder Público pode negociar de forma adequada com os empreendedores privados os princípios que ainda estão faltando nos esboços da lei, para saber do que o município precisa.

Deixo como recomendação – estou sendo cobrada quanto ao meu tempo de exposição –, para contemplar a lei federal, o não-engessamento dos pro- cessos municipais. É lógico que existem muitas deficiências nos municípios, no caso até de empreendedores municipais, como vimos na cidade de Manaus, em que os parcelamentos implantados são deficientes. Mas eles terão de mu- dar a cultura, rever esse instrumento isoladamente.

Considerar que o parcelamento é um empreendimento econômico bom para o município, que uma obra a mais que o empreendedor vai desenvolver numa determinada área mesmo distante dos equipamentos, dos acessos ne- cessários, é um erro muito grande. O Estatuto define uma série de elementos que integrarão o parcelamento nessa questão. Assim como se fala da função social da propriedade, a Constituição fala também da função social da cidade. E eu enquadraria o parcelamento como uma das práticas fundamentais da função social das cidades, que deve ser avaliado nesse sentido.

Sendo assim, temos de pensar seriamente nessa prática e começar- mos a ousar na combinação de todos os meios e de todos os instrumentos, sem pensar exclusivamente em um parcelamento com procedimentos tradi- cionais.

Em relação à articulação do município com os outros níveis de Governo – neste caso, as leis federal e dos estados –, é necessário haver flexibilidade e, claro, também de apoio para que os municípios possam compreender e mudar essas culturas.

No substitutivo, chamou-me a atenção a obrigação de o município disponibilizar informações estaduais. A nossa posição é no sentido de inverter esse conceito. Os estados também têm a responsabilidade de informar os municípios e apresentar os elementos a serem considerados na gestão do seu território. Um exemplo específico foi por nós vivenciado em um trabalho que realizamos em Búzios, onde existiam várias áreas estaduais de preservação desconhecidas pelo Município – não conhece o mapeamento, e as restrições não estão delimitadas e/ou especificadas.

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Vou parar por aqui. Fico à disposição para o debate. Muito obrigada a todos.

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Agradecemos à

Sr a Nídia Inês a contribuição.

Antes de passar a palavra ao Deputado Dr. Evilásio, Relator do projeto, informo que na terça-feira, dia 21 de outubro, às 14h, no Plenário n o 14, será realizada audiência pública sobre o Estatuto do Desarmamento, que está sendo debatido na Comissão de Constituição e Justiça. Querendo ou não, a violência é um dos grandes problemas das nossas cidades.

Concedo a palavra ao Deputado Dr. Evilásio, Relator do projeto de lei.

O SR. DEPUTADO DR. EVILÁSIO – Deputada Maria do Carmo Lara, Pre-

sidente desta Comissão, senhoras e senhores convidados, dignos expositores, quinta-feira é um dia meio complicado na vida dos deputados. Como estou aqui exclusivamente por causa desta audiência pública, tenho mais tempo disponí- vel e gostaria que V. Ex a franqueasse a palavra aos outros deputados, permitin- do-me ficar por último.

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – O Deputado Dr.

Evilásio estava com viagem marcada, mas cancelou para participar desta audi-

ência.

Com a palavra o Deputado Ary Vanazzi.

O SR. DEPUTADO ARY VANAZZI – Sr a Presidente, os expositores que

se apresentaram têm longa história na construção da nossa legislação e largas experiências vividas no decorrer da história do nosso País, sendo muito ricos os dados e os elementos trazidos por eles. Particularmente, tenho tido oportuni- dade de partilhar alguns momentos dessa experiência com vários dos exposito- res aqui presentes.

Aproveito esta audiência para expor duas questões que me têm deixado muito preocupado, e acho importante reafirmá-las.

Principalmente nos últimos dias, tenho ouvido a reafirmação da impor- tância da parceria entre Poder Público e iniciativa privada. Tenho acompanhado esse assunto e vejo que ele tem sido manchete de jornais por muitos dias.

Tenho certa preocupação sobre esse assunto e, evidentemente, precisa- mos avançar nesse campo. Precisamos aprofundar essa relação, mas antes é necessário fazermos o dever de casa. E qual é o dever de casa? Na última década, no Brasil, não construímos condições para que os agentes públicos – Governos Estaduais e Municipais – elaborassem suas políticas a partir de recur-

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sos disponíveis para a solução dos problemas. Por exemplo: não temos finan- ciamentos públicos para os agentes públicos – municípios, Governos Estaduais, cooperativas habitacionais, antigas companhias de habitação, às quais poderí- amos dar outra denominação. Se não fizermos esse dever de casa no próximo período, vai-se tornar ineficaz qualquer tipo de iniciativa do Governo Federal do ponto de vista da legislação fundiária e da política nacional de habitação, por- que o elemento fundamental e estruturante dessa política são os agentes públi- cos que convivem diretamente com a nossa realidade e com ações na base social, na sua base local.

Hoje, em nosso País, a política pública na área urbana é feita a partir de emendas parlamentares. Aqui se discutem projetos de política habitacional e há briga de prefeitos com parlamentares sobre que tipo e quantidade de emen- das terão para seus municípios. Não existe uma história dessa hierarquia. Po- demos ter grandes legislações, grandes norteadores, grandes méritos do ponto de vista estruturante e jurídico, mas a execução da política é ineficaz. É duro, mas é real.

Tenho debatido nesta Comissão que precisamos pensar um modelo de gestão pública com outra característica, do ponto de vista dos recursos públi- cos. Temos muito que avançar na relação público/privado, mas se não fizer- mos o dever de casa, ficaremos mancando por muito tempo. Se tivermos essa condição, poderemos exigir muito mais dos poderes públicos municipal e esta- dual, dos entes públicos constituídos, exigir colaboração, participação e, inclu- sive, compromisso.

Hoje, a relação é a seguinte: a população que vive no município exige do Governo Municipal solução para o problema urbano. Como o município não a tem, encaminha o problema para o Governo Estadual, que também não a tem, que a solicita do Governo Federal.

Estamos vivendo uma experiência inédita no Rio Grande do Sul. No nosso Governo anterior, construímos a Secretaria Estadual de Habitação como órgão executor da política urbana, mas o Governo atual a transformou em gestora. Tirando-lhe a responsabilidade de execução da política, transformou-a em gestora e retirou a participação da sociedade civil organizada do Conselho Es- tadual da Habitação. Essa é uma mentalidade ultrapassada, porque ou há avanço e envolvimento na construção ou não vamos ter nenhum tipo de legislação aplicada em nosso País. Concordo com a relação, mas temos, primeiro, de fazer o dever de casa; caso contrário ficaremos mancando por muito tempo, repito. Esta é a minha primeira ponderação.

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Por muitos anos tenho feito esse debate e considero duas coisas im- portantes na legislação. Cito um episódio muito marcante: a ocupação de 4 mil famílias em uma área de São Bernardo do Campo. Da noite para o dia, apareceram 4 mil famílias acampadas em uma área privada. Fico me per- guntando: de onde vem esse povo? E, depois que desmontaram o acampa- mento, para onde foi? Esse povo reside em algum lugar. E, com certeza,

80% vivem em favelas, em situação difícil, sem trabalho, sem infra-estrutu-

ra urbana e vão tentar externar sua indignação buscando melhorar a quali-

dade de vida.

Quanto à legislação, temos muitos instrumentos que não são cumpridos nem fiscalizados.

Uma das grandes necessidades é trabalhar a regulação fundiária, a reurbanização. Muitas vezes, os recursos exigidos para se fazer os investimen- tos não são elevados, mas o elemento central é melhorar a condição de vida da nossa população. Isso diminui muito o problema e vale também para a questão da irregularidade. Dois terços da cidade estão irregulares, não existem no mapa do Estado.

Para mim, um dos pontos mais importantes da aplicação da legislação é

o investimento na qualidade de vida do povo. Hoje, a cidade legal está

desabitada, e os dados não são meus: temos seis milhões de casas vazias no País. É muita casa! Esses números, querendo ou não, dizem respeito à cidade legal, e ela está desabitada, e empurramos o povo para a cidade ilegal. Por trás disso está a especulação imobiliária.

É preciso uma legislação que obrigue esse setor a transformar a cidade

legal, cuja estrutura é construída com dinheiro público, com investimento públi-

co. Precisamos construir, a partir do Ministério da Cidade, a partir dessa nova mentalidade, a partir das experiências das prefeituras, dos institutos que têm grandes pesquisas nas universidades, um pouco esse tripé. Fazer o dever de casa é fazer com que a cidade legal volte a ser povoada.

A legislação tem de garantir essa possibilidade concreta e melhor qua-

lidade de vida onde o povo mora hoje. Quer dizer, não se pode construir à

beira de um manancial, em áreas de risco, mas hoje milhares de famílias moram em áreas que são fruto de ocupação clandestina, com o mínimo de infra-estrutura.

Vi centenas de empreendimentos feitos pelo Poder Público para a popula-

ção de baixa renda que hoje são de propriedade da classe média, porque ela

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também não tem política habitacional que possa resolver seu problema e aca- ba buscando resolver o problema a partir de investimento público.

No Rio Grande do Sul, vários empreendimentos feitos há cinco anos para a população de baixa renda, hoje, não são mais para o cidadão que ganha três salários mínimos, porque ele também não teve condição de buscar outra alter- nativa.

A produção do lote urbanizado é elemento central da política da inclusão social, porque a classe média/baixa não tem condições financeiras, não tem financiamento, por isso vai buscar o empreendimento feito para a população de baixa renda.

Eram essas as questões que queria abordar a partir deste debate na Comissão.

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Obrigada, Deputado Ary Vanazzi.

Convido o Deputado Dr. Evilásio para coordenar os trabalhos da Co- missão.

Concedo a palavra à Dra. Raquel Rolnik.

A SRA. RAQUEL ROLNIK – Sr a Presidente, gostaria de esclarecer a ques- tão apresentada pela Dr a Betânia Alfonsin em relação ao loteamento popular ou da oferta para a população de baixa renda. É evidente que uma ação afirmativa que privilegie a produção para as maiorias tem de ser feita. Mas essa ação tem de ser feita no sentido de abrir os procedimentos da produção e da destinação como um todo para a lógica da produção popular e não construir dois sistemas paralelos. Monitoramento, gestão, parceria, priorização, admissão de números de garantias e contrato com preços são muito importantes. Não cabe dizer que nessa cidade o lote mínimo tem 300 metros quadrados e para pobre, 100 metros quadrados.

Se nessa cidade achamos adequado e conveniente que haja um lote mí- nimo de 100 metros quadrados, então um lote mínimo será de 100 metros quadrados. Esse é o ponto crucial em relação a este debate. O monitoramento, em termos de gestão, é fundamental, até porque, no dado levantado pelo Dr. Moretti e pela Dr a Nídia, além de sobrar domicílio vago, também sobra lote no Brasil. Não está faltando, mas sobrando. O problema é que não está nas mãos de quem precisa. A grande questão é como se vai abrir a possibilidade de acesso àquele lote produzido, e a construção de uma categoria diferenciada de

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lote não resolverá o problema nem da qualidade, nem do acesso. O Dr. Moretti abordou muito bem o assunto.

A idéia do dízimo, apresentada pelo Dr. Moretti, de que nos empreendi-

mentos sempre deveria ter a destinação de um percentual para a população de baixa renda em parceria com o Poder Público é fundamental. Gostaria de lembrar que as legislações espanhola, holandesa e inglesa já há muito tempo determinam a destinação de 15%, 20% dos empreendimentos, e está na linha da mistura e da inclusão. Acho que poderíamos trabalhar melhor essa idéia.

Agradeço a todos, e gostaria de dizer que este debate foi muito rico.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilásio) – Consulto o Deputado Walter Feldman se quer fazer a revisão.

Dizem que toda obra de Deus é bem feita. E, dentre as obras divinas, dizem que o ser humano é a mais perfeita. Se Deus tivesse me dado quatro ouvidos e meia boca, para o lado esquerdo de preferência, eu me sentiria o homem mais perfeito do mundo, tal a importância das exposições apresenta- das nesta audiência. Dois ouvidos foram pouco para ouvir tudo isso.

Ao apresentar a esta Comissão um projeto substitutivo à Lei n o 6.766/1979, não tivemos, longe disso, a pretensão de trazer uma obra elaborada, mas apresentá- lo na condição de pré-projeto. Depois da Constituição Federal e do Estatuto das Cidades, nessa área é esta a lei mais importante do País.

Sei que isso é mister desta Casa, de forma particular desta Comissão, mas queremos dividir o peso dessa responsabilidade não apenas com a Câ- mara dos Deputados, mas buscar em todos os rincões deste País contribui- ções para elaborarmos uma lei que possa perpassar o tempo e que venha nortear institucionalmente as cidades brasileiras, que hoje não passam de verdadeiros aglomerados mal organizados de seres humanos, áreas de ex- clusão territorial e social. Essa lei é um instrumento para ajudar a resolver esse problema.

É importante termos em mente que o Brasil é um dos países campeões

em leis, mas também não as cumpre. Não podemos emprestar ao País uma lei bem elaborada, com a colaboração de muita gente que tenha condições de contribuir, para depois passar a ser apenas mais uma lei. Precisamos de alguns instrumentos, alguns diplomas e de responsabilidade para que consigamos sua execução.

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Não tenho a pretensão de debater com os expositores. Muito pelo contrá- rio, cogitamos de ouvir e, com certeza, iremos acatar várias das sugestões propostas. Fico realmente feliz ao saber que demos o pontapé inicial em alto estilo. Esta é a primeira de uma série de pelo menos quatro, e poderão advir outras.

A minha idéia, preliminarmente, era trabalharmos um ano nesse pro- jeto, mas, infelizmente, temos que compatibilizar algumas situações, inclu- sive política. Daqui a dois meses, estaremos encerrando o nosso período parlamentar nesta Casa e entendemos que hoje o momento é muito oportu- no para aprovarmos na Comissão este projeto. Então, queremos dar celeridade aos trabalhos durante esses dois meses e propiciar o maior nú- mero de participação possível. Ao término do exercício parlamentar, dia 15 de dezembro, queremos a aprovação deste projeto nesta Comissão, por- que, como eu disse anteriormente, politicamente ele é muito oportuno, e aqui não podemos perder as oportunidades.

Para abrilhantar esta reunião e obter mais contribuições para esta audiência pública, não vou tecer comentários, a fim de dar oportunidade a que outras pessoas o façam. Obter participação maciça numa audiência pública, na quinta-feira, não é fácil. Quero propiciar aos presentes a oportu- nidade de participar com idéias, propostas, sugestões e, também, pergun- tas aos expositores.

Vamos comunicar o site desta Comissão para que em qualquer lugar des- te País as pessoas tenham um canal de comunicação conosco e possam contri- buir com esse projeto.

Inicialmente, temos três pessoas inscritas, mas quem quiser falar pode se habilitar. Vou encaminhar essas três perguntas e depois abriremos novas inscrições.

Com a palavra o Sr. Antônio Augusto Veríssimo, da Prefeitura do Rio de Janeiro.

O SR. ANTÔNIO AUGUSTO VERÍSSIMO – Meu nome é Antônio Augusto Veríssimo. Sou arquiteto e funcionário da Secretaria Municipal de Habitação do Rio de Janeiro, e há 10 anos coordeno o Núcleo de Regularização de Loteamentos da cidade do Rio de Janeiro.

Quero saudar a iniciativa do Deputado Bispo Wanderval de propor esse substitutivo ao projeto de lei, porque realmente a Lei n o 6.766/1979, como bem expôs o Deputado Dr. Evilásio, é extremamente importante para o desenvolvi-

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mento da nossa cidade. Portanto, deve haver uma discussão ampla e profunda sobre os instrumentos que ela propõe.

As falas foram extremamente ricas. Teríamos assuntos para debatermos durante muito tempo, porém, quero destacar um aspecto que me parece ex- tremamente importante – a questão dos condomínios. Se pegarmos a história do Rio de Janeiro, veremos que no Decreto n o 6.000, publicado em 1937, havia

a figura popular da vila, que era basicamente um tipo de parcelamento em que os logradouros eram considerados privados, e cabia aos seus moradores a manutenção.

Ao longo do tempo o que aconteceu? Produziram-se vilas de grande porte nas cidades voltadas para a população de baixa renda. Com o tempo,

o que se verificou foi a total incapacidade de essas pessoas arcarem finan-

ceiramente com a manutenção desses logradouros, o que fez com que o município, em alguns casos, tivesse que reverter esse processo de privatização de logradouros públicos, lançando PA (Projetos de Alinhamen- to) sobre muitas dessas vilas para que estas fossem integradas ao sistema de manutenção da própria cidade. Muitas delas caíram em situação de irre- gularidade, e hoje, no Núcleo de Regularização, estamos regularizando as vilas como se loteamentos fossem, para que sejam incluídas no sistema de gestão da cidade como um todo.

Preocupa-me muito uma legislação que estenda essa questão do condo- mínio, pois pode ser a morte do loteamento. Por quê? Porque o condomínio cria uma falsa ilusão de segurança para os moradores. Na verdade, ele vai criar uma seqüência de guetos na cidade, onde a insegurança geral vai ser maior do que se tivéssemos todos os logradouros com franco acesso e circulação.

Cria-se também para o Poder Público a falsa ilusão de que os seus custos com manutenção de infra-estrutura serão reduzidos, porque esses custos vão ser absorvidos por essa população. Ao longo do tempo, sabemos que vai haver pressão da população para que o Poder Público volte a assumir esses custos, porque enquanto as instalações são novas, o custo de manu- tenção é baixo, mas, com o passar do tempo, principalmente em regiões de alta pluviosidade, com problemas de assoreamento de galerias e uma série de outras questões, os custos com manutenção dessas infra-estruturas vão se elevar.

Cria-se também para o morador uma base legal para que ele tente a redução de IPTU. Já que ele absorve parte do custo de manutenção, vão come- çar surgir ações na Justiça questionando o IPTU em relação àqueles que vivem

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em loteamentos normais, em que a infra-estrutura é de responsabilidade do Poder Público. Além disso, há a questão do aspecto urbanístico e da criação de uma série de guetos.

Por exemplo, o Programa de Arrendamento Residencial, feito pela Caixa Econômica Federal, já está produzindo esse tipo de fenômeno. Quer dizer, os conjuntos financiados pelo Programa de Arrendamento Residencial já estão gerando, mesmo em regiões extremamente carentes, uma tipologia de assen- tamento que reproduz o perfil do condomínio de classe média: guarita, muros, portões automáticos e privatização da manutenção dos logradouros, da infra- estrutura.

Isso faz com que sejam acrescidas à prestação paga pelo mutuário à Caixa Econômica 30% ou 40% da cota de condomínio que hoje sustenta a manutenção, porque as redes são novas, mas, daqui a alguns anos, se tiverem que trocar tubulações e refazer pavimentações e uma série de outras coisas, essas pessoas de baixa renda terão capacidade de suportar esse custo?

Portanto, é muito questionável o modelo que o PAR está implantando:

reproduzir um modelo de classe média em comunidades de baixa renda, e que

a legislação também corre o risco de reproduzir.

Teria uma lista imensa de questões a considerar, mas pretendo apresen- tar por escrito as contribuições da equipe técnica do Rio de Janeiro. Quero apenas destacar esse aspecto da questão do condomínio.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilásio) – A segunda inscrita é a Sr a Patrícia Gazzola, da Prefeitura de Vitória, Espírito Santo.

A SRA. PATRÍCIA GAZZOLA – Faço minhas as palavras do colega sobre

a iniciativa e a qualidade dos palestrantes. Com certeza, voltaremos diferentes de quando aqui chegamos, ou seja, com novas idéias. Já havia mandado uma proposta inicial, mas, com certeza, já temos várias outras idéias.

Quero suscitar quatro questões básicas que têm de ser analisadas com bastante cuidado na hora de tratar da modificação da Lei n o 6.766/1979. A primei- ra diz respeito à competência privativa. Em que tipo de situação posso legislar sem ferir a competência privativa dos municípios? Num primeiro momento, peguei duas situações em que houve invasão de competência. Uma seria o art. 85, que diz que se a pessoa preencher os requisitos, fecha a cidade, e o muni- cípio nem opina, é obrigado a fazer. Isso é complicado, porque cria uma cidade excludente, ferindo também os princípios do próprio Estatuto das Cidades. Ou- tra é sobre o art. 6 o , inciso I, que fala do lote mínimo. Olhando detalhadamente,

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vamos ter que tomar cuidado quando dissermos ao Município “é assim que se faz” ou quando apresentarmos diretrizes, porque a competência da União nes- sas questões se dá mais no âmbito das diretrizes ou é suplementar, na ausên- cia de lei local.

A outra questão, à qual é importante prestarmos atenção, é a ambiental.

Por exemplo, o art. 5 o , inciso I, simplesmente repetiu a Lei n o 6.766, de 1979. Naquela época, não tínhamos lei ambiental. O inciso I falava o seguinte sobre os lugares alagadiços: “desde que asseguradas providências para assegurar o escoamento das águas”. Pela lei ambiental isso é crime. Então, não posso colo- car na lei federal autorização para se cometer um crime ambiental.

Outra coisa que ficou suprimida, porque era polêmica, foi a fixação dos metros de curso de rio: 15, 30, 200, 500? Precisaríamos também dar uma olhada no Código Florestal e Código das Águas para compatibilizar as normas ambientais com as normas urbanísticas, e esta é uma boa oportunidade de se fazer isso.

A questão do planejamento urbano também é importante, pois os condo-

mínios fechados podem detonar o planejamento viário da cidade. Então, o art. ”

6 o , § 2 o , inciso II diz o seguinte: “

não, deve. É obrigação dele, é dever dele, porque o interesse público é superi- or ao interesse do proprietário. Então, não é “pode”, mas “deve”.

Também dever-se-ia verificar a necessidade de um estudo de impacto viário para poder aprovar esse tipo de lei, sem um estudo de impacto de vizi- nhança, que é um instituto do Estatuto das Cidades que também não está contemplado, e todo e qualquer loteamento vai gerar um impacto na cidade.

Porto Alegre apresenta – e Betânia sabe bem disso – a necessidade de gerenciamento das redes de infra-estrutura e como isso vai ser trabalhado no direito de superfície das áreas que vão ser públicas. Então, quanto aos equipa- mentos urbanos, além de não sabermos quem vai instalar o quê, estão sendo usados de graça, e são bem público, e cobrando para fazer a iluminação. O uso gratuito por concessionárias de logradouros públicos também já é uma ques- tão discutível. O município precisa ter o poder de gerenciar essas redes subter- râneas ou no espaço aéreo, sob pena de a cidade virar um caos. Isso também tem que ser analisado.

Pode,

o município pode desmembrar

Deputado, outra questão que também poderíamos explicar melhor é o art. 84 do projeto, que é uma repetição do 53, a, da Lei n o 6.766/1979, em que fala que você tem que trabalhar a simplificação de procedimentos, sendo veda- do exigir dos municípios exigências relativas a particulares, assim como certi-

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dões, visando prevenir questões de domínio. Cada cartório interpreta isso de uma forma. Se falarmos em dispensa de certidões, então vamos dispensar a certidão de ônus reais, as certidões previdenciárias e aquele monte de buro- cracia que o cartório exige. Vamos escrever para deixar claro, para não depen- dermos do bom humor do cara do cartório.

Outra questão é que as metragens de antigamente eram “Siga pelo Córrego, Passe pela Árvore”. Era uma coisa meio louca. Temos hoje medidas milimétricas. Não existe, via de regra, nenhuma possibilidade de compatibilizar a escritura com a situação real, aceita pelos confrontantes. A lei fala: “vedadas as exigências, visando prevenir questões de domínio”, não é isso? Então, quan- do eu estiver fazendo uma regularização de um loteamento e os confrontantes estiverem de acordo com aquela metragem, o cartório não pode falar: “Não pode, só com uma ação de retificação de área”. Isso atrasa tudo, porque de- mora muito.

Então, poderíamos desdobrar o art. 84, colocando o seguinte: “Eventuais discrepâncias, desde que com a assinatura de todos os confrontantes, serão registradas e eventuais discussões posteriores serão arcadas pelo Poder Públi- co respectivo”. Estaremos, assim, trabalhando o instituto da desapropriação indireta, que já existe, simplificando a questão da regularização fundiária.

Outra questão: por que a Caixa Econômica Federal, que é entidade de direito privado, não precisa fazer escritura e o município, que é entidade de direito público, precisa? Devemos dispensar o município de fazer a escritura pública e reconhecimento de firma, porque somos entidade de direito público, produzimos documentos públicos e temos fé pública. Isso também simplifica e barateia os nossos procedimentos.

Outro ponto: na hora da análise, deveria ter sido colocado no planeja- mento urbano a questão de evitar a descontinuidade na malha urbana. Na última apresentação, vimos claramente a aprovação de loteamentos em áreas muito distantes. Poderíamos ter algum tipo de regra que viabilizasse a otimização dos equipamentos públicos, pois levar água e esgoto para longa distância fica muito mais caro também.

Era só isso. Obrigada.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilásio) – A terceira inscrita é a Sr a

Sandra Mello, do Ministério do Meio Ambiente.

A SRA. SANDRA SOARES DE MELLO – Primeiramente, não consigo

deixar de citar algo que considero básico com relação ao instrumento em si.

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Hoje, temos no Brasil uma defasagem tão grande entre a cidade que queremos e a que temos que sinceramente acho extremamente complicado tratar os dois temas, novos loteamentos e regularização fundiária, num único instrumento legal.

Se formos tratar no mesmo instrumento as questões de regularização para regulamentar a maior parte da situação que temos, elas são tão diferen- tes daquilo que desejaríamos para novos loteamentos que vamos ter embutido no corpo da lei exceções e brechas muito complicadas para serem trabalhadas com outro tema.

Sei que a questão é estratégica porque, como o Deputado bem disse, temos um período até o final do ano. Então, é difícil trabalhar isso, mas seria muito importante se fosse possível termos instrumentos distintos. Este é um problema que vamos ter: carregar no bojo da lei fundiária agora com abertura para exceções. Então, como você vai tratar de novos parcelamentos com data determinada, se você abre uma brecha na lei muito difícil de se trabalhar pos- teriormente?

Achei realmente brilhante a apresentação que o Ricardo Moretti fez, pois apresenta outro paradigma que coloca em questionamento o próprio título dessa lei. Se fôssemos tratar essa questão de forma mais aprofundada, veríamos que não se trata de uma lei de parcelamento do solo urbano, a questão é muito mais abrangente do que o simples parcelamento, e não apenas do solo urbano, como muito bem citou a Raquel. Hoje temos outra abordagem para isso.

Apresentar a infra-estrutura como o cerne do problema que temos hoje é essencial. Tenho trabalhado ultimamente com a interface das matérias. A mi- nha área é de urbanismo, mas estou no Ministério do Meio Ambiente há quatro anos e trabalho exatamente com essas interfaces. Faço parte da Comissão Intersetorial de Saneamento e Meio Ambiente vinculada ao Conselho Nacional da Saúde. Essas questões têm realmente de ser abordadas de forma integrada para que consigamos ter políticas minimamente consistentes. Tenho convivido muito com as discussões sobre saneamento versus saúde, e até está sendo criado o termo “saúde ambiental”.

Betânia, apesar de achar brilhantes a proposta e o trabalho do urbanizador social de Porto Alegre, precisamos juntar a discussão do PPP – Parceria Público-Privada – com o pessoal do saneamento. Hoje, esse assunto está na ordem do dia da política nacional de saneamento e é seriíssimo, porque trazer para uma lei federal definições relativas à parceria público-privada é extrema-

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mente complicado. Sabemos que o caminho passa por aí, mas, como fazer isso é algo muito grave e mais sério, precisamos nos juntar ao pessoal que está trabalhando com a política nacional de saneamento. Esse é um conflito muito grande que está havendo lá dentro. Existe uma extensa defesa do pessoal, que trabalha na linha de municipalização dos serviços, em confrontar definições federais que comprometam a questão da privatização necessária. Quer dizer, precisamos juntar estrategicamente como fazer isso com a luta da área do saneamento ambiental.

Muito obrigada.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilásio) – Passo a palavra aos debatedores. Não houve pergunta específica dirigida a nenhum deles, então, os debatedores podem ficar à vontade para fazer suas explanações.

O SR. NELSON SAULE JÚNIOR – Sr. Presidente, serei breve. Acho que há dois aspectos importantes, considerando-se principalmente essa rodada de intervenções. De fato, entendo que seria importante – e não foi possível trabalhar isso na exposição – adotar alguns critérios quanto ao registro. Buscar algumas mudanças na Lei de Registros Públicos para efeito da aplica- ção dos instrumentos ligados ao problema de parcelamento do solo, instru- mentos como direito de superfície, transferência do direito de construir, alteração, a outorga onerosa para parcelamento do solo, é assunto para ser trabalhado na questão do registro, como todo o aspecto da regularização fundiária, para evitar o problema de cada cartório interpretar de forma dife- rente como tem que ser o empreendimento, o parcelamento do solo de áreas que estão irregulares. Então, é importante trabalhar esse ponto e o desenvol- vimento do projeto.

Segundo ponto que entendo que também precisamos compatibilizar. Acho que está havendo um problema sério no fato de resoluções do Conama legisla- rem para os municípios. Isso é um absurdo, uma aberração jurídica e legal, mas é o que está acontecendo. Então, temos que colocar na Lei de Parcelamento do Solo as regras de parcelamento do solo considerando esse componente ambiental, porque não dá para um órgão administrativo ficar legislando para um município, um ente federado.

Temos que tratar disso claramente nessa lei e entrar efetivamente nas disposições que estão no Código Florestal que emperram e dificultam a regula- rização. Também temos de tratar da questão ambiental na legislação, tentar compatibilizar no que for possível as normas ambientais que não estão consi- derando a realidade dos municípios. Isso é fundamental.

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Por fim, entendo ser fundamental a proposta relativa ao padrão do em- preendimento, abordada pela Raquel, que seria desenvolvido para a cidade, contemplando os diversos segmentos sociais. Iria um pouco além de estimular, porque acho que sempre se estimula e se flexibiliza. Temos que pensar um pouco como ação afirmativa mesmo. Quer dizer, ao se fazer um empreendi- mento, que ele esteja vinculado a cotas para os diversos segmentos sociais, principalmente para habitação da população de baixa renda, em áreas que normalmente são apenas para ricos. É o único jeito, na minha opinião, de isso ser revertido, porque estímulos são dados, há a outorga onerosa gratuita, mas ninguém efetiva. Então, além do estímulo, temos que pensar um critério que estabeleça mesmos percentuais, cotas, e a defesa seria a ação afirmativa no sentido de combater a segregação social e territorial existente nas cidades, da mesma forma que se trabalha com cotas de ação afirmativa em outras situa- ções, como na educação, por exemplo. Neste caso trata-se de moradia. É essa a defesa que podemos fazer.

Seriam esses pontos, rapidamente, que queria observar. Durante as au- diências, vamos continuar a contribuir para o processo.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilásio) – Está facultada a palavra aos

outros membros da Mesa, se quiserem comentar as intervenções.

A SRA. BETÂNIA DE MORAES ALFONSIN – Em relação aos padrões e

ao que admitimos, realmente temos de ter uma proposta que seja capaz de oferecer lotes baratos no mercado. Se for o caso de incorporarmos a sugestão de um instrumento como urbanizador social, por exemplo, acho que isso deve- ria ser feito com todo o cuidado para não se invadir a competência municipal, mas é preciso que haja na lei dispositivo que ressalte a importância da gestão para esses casos, porque, na verdade, trata-se de uma ação afirmativa, e isso tem que ser tutelado pelo Poder Público. Na verdade, deixa de ser aquela ope- ração matemática: a lei diz isso, o empreendedor está propondo aquilo, é ou não é possível.

Trata-se de uma solução caso a caso, na qual vai se ver o que é ou não possível, como se está atendendo à demanda da população de baixa renda em cada situação. É nesse sentido que digo que se trata de uma espécie de ação afirmativa, e tanto pode ser o caso de cotas como de uma fórmula por meio da qual se chegue a um preço final em que 100% dos lotes sejam acessíveis às camadas de baixa renda.

A grande questão é que não temos lotes regulares acessíveis à população de baixa renda. A preocupação externada pelo Moretti sobre a miscigenação é

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importante, mas temos de nos dar conta de que hoje não temos oferta regular para essa camada. É essa a preocupação que temos que ter, e casá-la com as políticas de planejamento urbano é questão que a complementa.

Em relação ao ponto abordado pela Sandra, sobre a lei tratar da regula- rização, vou um pouco na linha do que o Deputado Evilásio disse aqui: sou favorável, temos que ver este momento como uma oportunidade.

Temos um passivo de loteamentos irregulares e clandestinos no País, assunto que precisa ser tratado, porque hoje a esquizofrenia da nossa regulação

é tal que quem os ocupa tem instrumentos para regularizá-los, há usucapião

coletivo, concessão coletiva, mas quem paga pelo lote não dispõe de regulação que o ampare. Portanto, a legislação que trata do parcelamento do solo tem que regular a admissão de novos parcelamentos, mas, na minha opinião, tem que se ocupar também da regularização. Deveríamos aproveitar a oportunida- de para tratar também desse assunto.

Por fim, Sandra, não conheço a fundo o debate que é feito pelo setor de saneamento, mas acho que essa discussão sobre a parceria público-privada é distinta da que está sendo feita no saneamento, que passa pela privatização, e temos que ter todo o cuidado, todo o zelo para que não haja essa confusão.

O que se está propondo aqui é que o Poder Público trabalhe com um

menu, um cardápio de possibilidades de incentivo ao empreendedor privado para que ele ofereça lotes para a população de baixa renda, não apenas para

a de alta renda. Aí, sim, teríamos como resultado uma cidade partida, na qual uma parte da população, a que tem renda, consegue comprar lotes regulares;

a outra parte não consegue e vai morar no manancial, no loteamento clandes- tino, na pirambeira.

Esta é a questão: para além de se ter, como afirmou o Deputado Ary Vanazzi, uma política que capacite o Poder Público a oferecer a possibilidade de financiamento e lotes baratos, como é que se faz parceria com a iniciativa privada, e também, de forma subsidiária para produzir habitação de interesse social para a população de baixa renda, o que não se faz hoje no País de forma regular, nem pelo setor público nem pelo setor privado. A tentativa é se buscar colocar debaixo da asa esse empreendedor que hoje está produzindo à revelia da regulação existente.

A SRA. NÍDIA INÊS ALBESA DE RABI – Queria comentar rapidamente sobre os condomínios. A introdução da figura do condomínio em termos de unidades autônomas realmente combina uma questão de Direito Civil com Di- reito Urbanístico. Essa transformação dos condomínios se aproxima muito do

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loteamento mesmo, e a transformação da figura da fração ideal de unidades autônomas se aproxima ainda mais do parcelamento, e não se trata apenas da manutenção.

O custo da manutenção da infra-estrutura; a inviabilidade de os condôminos tomarem conta da infra-estrutura; a própria mudança do morador ao longo do tempo; o envelhecimento da família são fatores que acarretam a inviabilidade da manutenção futura do condomínio, o que irá levar à sua transformação em loteamento, em parcelamento, ou abrir como loteamento a transformação dessa figura.

Nesse sentido, a exigência de observação dos mesmos parâmetros do loteamento para os condomínios já previne, ou pode vir a prevenir, essa situa- ção futura. Em vários casos, em várias cidades, estamos exigindo isso por meio das leis de uso do solo – a figura do condomínio aparece muito nas leis de uso do solo, mas também por exigência das diretrizes da prefeitura em relação ao sistema viário e aos índices e parâmetros do loteamento. É uma maneira de se prevenir isso.

Ainda em relação a esse assunto, seria interessante pensar que pode- mos estar criando a figura dos condomínios de interesse social a partir da regularização fundiária, da concessão coletiva condominial do uso e do usucapião coletivo. Seriam outras formas de condomínios, que poderiam ser ou não contemplados dentro da mesma figura. E aí vem a questão de ser um documento separado ou incluído na lei de parcelamento, que, na verdade, são coisas diferentes, mas vai se criar nas cidades condomínios de diversas naturezas.

Sobre a diversidade, a necessidade de se incluir classes de rendas dife- rentes, integrá-las às cidades, uma das exigências nesse caso seria a diversi- dade de padrões de lotes dentro do mesmo parcelamento, o que pode ser também estendido aos códigos de obras nas construções de condomínios ver- ticais. Há uma tendência à construção de unidades habitacionais com um pa- drão de renda exclusivo, ou de um mesmo tamanho. Portanto, a variedade de tipologias habitacionais dentro de conjuntos habitacionais, a variedade de di- mensões e padrões de lotes dentro de parcelamentos e até de preços poderi- am ser mecanismos utilizados.

Realmente, será um período de muita experimentação na combinação, na articulação dos instrumentos do Estatuto das Cidades, acho que até na trans- ferência dos direitos de construir, que está aplicado a várias situações de pre- servação ambiental, conservação de áreas, a possível transferência ou

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negociação do direito de parcelar, se é que existe esse direito. Até agora apa- rentemente existe, porque as cidades estão aprovando os loteamentos que aparecem por iniciativa dos parceladores. Então, talvez seja interessante o estabelecimento de mecanismos que possam utilizar esses instrumentos para a reestruturação, reorganização do espaço urbano.

O

SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilásio) – Com a palavra o Prof. Ricardo

Moretti.

O

SR. RICARDO DE SOUSA MORETTI – Sei que teremos uma audiência

específica sobre condomínios urbanísticos, mas como não sei se terei a oportu- nidade de falar na ocasião, queria deixar registrado alguns comentários.

Campinas é uma das cidades que mais tem loteamentos fechados no Brasil. Mais do que isso, Campinas hoje tem uma legislação que é o registro da barbárie: ela permite que se transforme um bairro aberto em loteamento fe- chado. Isso é um absurdo, não há outra expressão.

O que tem acontecido? Existem equipamentos públicos dentro de áreas que antes eram loteamentos abertos. Chegamos a uma situação em que, nos loteamentos abertos que foram transformados em condomínios urbanísticos, se pede às crianças que vão às escolas públicas situadas em bairro onde não moram que usem tarjas. Vocês lembram do período que antecedeu a 2 a Guerra Mundial?

Então, acho que neste momento é muito importante explicitar a proibi- ção de que loteamentos abertos sejam transformados em condomínios ur- banísticos.

Segundo, este livro que trata das audiências públicas anteriores cita o caso de um conjunto habitacional da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Estado de São Paulo – CDHU, cujos moradores querem agora fechá-lo. Naturalmente, vocês já leram os registros de que as favelas estão se fechando, os bairros populares estão se fechando.

Campinas é um reflexo disso; o futuro pode ser visto lá. Naquela cida- de, a sucessão de loteamentos e empreendimentos fechados fez com que a rua se transformasse em passagem. A rua deixou de existir como parte da vida urbana. O que está acontecendo? Os moradores dos condomínios urba- nísticos são assaltados nas ruas, que passaram a ser locais perigosos. Então, agora temos comboios em Campinas: para chegar a seu loteamento fechado, os moradores saem da área central em comboios, com um carro de seguran- ça na frente e um atrás.

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Essa idéia de que condomínio urbanístico pode ser uma solução é completamente enganosa. Minha opinião relativa a isso é muito clara: sou franco defensor de condomínio urbanístico de pequeno porte, de muito pequeno porte. Acho errado se permitir grandes condomínios, loteamentos fechados.

Tivemos a oportunidade de analisar loteamentos fechados de 6 milhões de metros quadrados, o que é completamente indecoroso. Não tenho qualquer dúvida: sou franco defensor de condomínios urbanísticos pequenos e um radi- cal opositor aos grandes loteamentos fechados, aos grandes condomínios. Isso é um risco.

Sempre cito o que o pessoal fala, que o loteamento está afastando as pessoas da área central da cidade. Fico imaginando o caso de São Paulo, que tem os bairros-jardins, os quais eram loteamentos afastadíssimos da cidade na década de 30. Vocês podem imaginar o que seria hoje a cidade se todos os bairros-jardins de São Paulo fossem loteamentos fechados desde aquela épo- ca? Esses bairros fechados que hoje estão sendo feitos daqui a pouco estarão dentro das cidades.

Quero deixar registrado que é importante haver uma proibição clara de transformação de loteamentos que foram executados em bairros fechados, senão teremos municípios que podem copiar essa péssima idéia de Campinas. Aliás, já temos alguns municípios que adotaram esse mesmo procedimento, como São José, que já tem legislação a respeito.

Por último, cumprimento a Patrícia pela idéia de simplificação dos pro- cedimentos de escritura, especialmente no caso das casas de frente-fundo, que eu chamo de condomínios. Casas que já foram até anistiadas pelas pre- feituras devem ter uma regularidade de edificação. É preciso haver uma re- gularização disso do ponto de vista fundiário. Acho que prever a simplificação na forma de registro, inclusive aceitando um documento particular, não preci- sando de escritura pública, poderia ser um instrumento para facilitar esse processo.

Puxando para essa facilitação de procedimentos, por último, queria comentar, Betânia, que acho fundamental conseguirmos garantir à popu- lação de baixa renda o acesso à terra. Mas o que estou vendo? Em vários municípios, existe lote regular disponível a baixo custo, só que, vamos supor que se ofereça esse lote popular a 2.000 reais a vista. Se não hou- ver financiamento, mesmo que o lote esteja disponível a baixo custo, ele não é acessível. Então, o que acontece? Hoje, a única linha de crédito para

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comprar lote é a carta de crédito da Caixa Econômica, mas aqui mesmo está registrada a grande dificuldade de alguém que, por exemplo, tem vínculo informal de trabalho conseguir acesso a esse crédito. Portanto, a questão não é só ampliar a oferta. Em Campinas temos lote regular em grande quantidade.

O que vejo como ponto comum é o seguinte: acho que o urbanizador

social é muito importante, só que isso não significa que, necessariamente, ele precise ter parâmetros urbanísticos especiais.

O que é preciso, o que poderíamos criar são instrumentos facilitadores da

tramitação, instrumentos na linha do dízimo, a compulsoriedade de haver um certo parâmetro, de vender dentro daquele parâmetro.

Poderíamos caminhar por aí. Urbanização social não necessariamente significa ser um empreendimento onde só haja uma faixa social. Podemos tra- balhar no sentido de que o empreendimento social seja aquele que tem um certo percentual de unidades dentro de certa faixa de preços, dentro de certa condição. Assim, atendemos os dois lados, quer dizer, na verdade, há um de- nominador comum nisso. Acho fácil resolver.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilásio) – O último inscrito, Sr. Milton, representante da Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades, tem a palavra.

O SR. MILTON – Faço uma sugestão: precisamos prever no projeto a dissolução do condomínio urbanístico. Isso implica questões que já foram men- cionadas, como incorporar critérios de sistema viário. Na minha opinião, estes deveriam ser os mesmos adotados para a cidade formal, para os loteamentos regulares, e não os adotados para condomínios urbanísticos na legislação mu- nicipal.

Este é um fato real, com o qual me deparei em Pernambuco: lá, condo- mínios horizontais, principalmente em regiões litorâneas, foram criados e, pos- teriormente, foram dissolvidos, mesmo que informalmente, e o município teve de arcar com a manutenção e adequação de um sistema viário feito sem obe- decer às regras.

Teríamos de adotar critérios de sistema viário para os condomínios urba- nísticos e prever a sua dissolução, porque essas áreas e logradouros retornariam ao domínio público.

Raquel falou em não diferenciar ricos e pobres no parcelamento e simplesmente estabelecer um lote mínimo. Acho que isso fica meio esca-

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moteado. O lote mínimo será sempre utilizado para o pobre e, para mim, essa questão fica desfocada. Foi algo que perdemos na última revisão da Lei n o 6.766/1979, que é o percentual de logradouro. Estamos na iminência de disseminar os planos diretores pelo Brasil inteiro sem que tenhamos um critério de logradouro que garanta qualidade ambiental para futuros parcelamentos.

Claro que sempre incorreremos na questão da irregularidade, que tere- mos de ter mecanismos alternativos de áreas especiais e juntarmos tudo isso com os instrumentos urbanizadores. Não sei como isso será, mas o que ocorre hoje é justamente o contrário: as áreas populares, as que têm lotes menores, têm sempre menos áreas públicas, demandam justamente o contrário e dei-

xam de ser interesse da manutenção, o que considero seria de fato a qualidade de vida e acesso ao solo urbano de qualidade. Onde se tem mais área pública

é onde os loteamentos são maiores e onde, de fato, há manutenção, porque são as elites que demandam isso.

Acho que devemos recuperar de alguma forma a qualidade ambiental. Quando os lotes são menores, eles dispõem de menos áreas verdes e normal- mente têm ocupação maior dentro das áreas populares. Deveríamos compen- sar isso com as áreas externas. As áreas ricas deveriam ter menos áreas públicas, porque, do ponto de vista ambiental do verde urbano, dispõem de mais área verde privada, mas no meio ambiente urbano temos de olhar a quantidade de verde distribuído.

Para finalizar, há mais uma questão: o limite máximo para as áreas dos

condomínios, não apenas como questão social em áreas urbanas consolidadas.

A experiência que temos em Pernambuco é que esses condomínios são áreas

periféricas de expansão metropolitana, são condomínios de elite. Eles têm de ter uma dimensão não para se disponibilizar o solo urbano para reforma urba- na, mas para possibilitar a sensibilidade. O Estado de Pernambuco criou uma lei, e acho que é necessária a intervenção do Estado ao longo das rodovias estaduais e das áreas de interesse, como é no litoral pernambucano, onde qualquer parcelamento tem de ter extensão máxima de 250 metros, porque estávamos entrando numa situação em que ninguém podia mais ter acesso às praias porque elas estavam privatizadas. Nas áreas que não são rurais, tere- mos situações semelhantes. Precisamos ter um limite para desmembrarmos a gleba para um novo condomínio, porque condomínios extensos são administra- tivamente inviáveis e passam sempre a ser dissolvidos informalmente e o mu- nicípio acaba arcando com isso.

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Por último levanto uma situação que não sei como unificar. No trabalho de apoio aos municípios para os planos diretores de Pernambuco, equiparamos toda a área rural ao zoneamento como zona ambiental, incorporando isso ao zoneamento da cidade para que o município pudesse ficar sem aquela separa- ção de que a área urbana é atribuição municipal e a rural, federal. Usamos o artifício de expandir.

Para poder legislar sobre aglomerados que seriam rurais, facultamos aos municípios a análise à luz do Código Tributário Federal, que são aque- les cinco itens que podem satisfazer a dois e, com isso, propor algum tipo de regulação desses assentamentos. Não sei de que maneira, mas seria interessante procurarmos em várias leis uma forma de incorporar isso a essa lei.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilásio) – Passo a palavra aos exposi-

tores que queiram comentar a intervenção do companheiro, aproveitando para fazer suas considerações finais.

O SR. NELSON SAULE JÚNIOR – Sobre esse último ponto, é fundamental

que tratemos essa lei como uma lei de parcelamento do solo sem caracterizar esse componente de ser somente o solo urbano, justamente para estabelecer- mos critérios sobre as diversas situações que existem nos municípios, conside-

rando os aspectos rural, ambiental, de patrimônio histórico, lazer.

Há uma série de diversidades que temos de tratar. Esse é o caminho em que temos que trabalhar, porque todos os municípios estão tendo essa dificul- dade na elaboração de seus programas diretores, todos eles, e daríamos uma contribuição muito grande se disciplinássemos isso agora, nesta legislação. Essa é uma diretriz fundamental da lei.

Era o comentário que tinha a fazer.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Dr. Evilásio) – Dizem que errar é humano,

mas o erro político é desumano. Por isso, vivemos essa realidade cruel neste País. Queremos fazer tudo para errar o mínimo possível, daí a necessidade de continuarmos recebendo contribuições. Os debatedores e expositores podem nos mandar suas propostas por escrito, as quais, com certeza, serão acatadas porque são grandes contribuições.

Agradeço penhoradamente a presença ao Dr. Nelson Saule Júnior, do Fórum Nacional de Reforma Urbana; à Profa. Raquel Rolnik, Secretária Na- cional de Programas Urbanos, que, por necessidade imperiosa, precisou se ausentar; à Dr a Betânia Alfonsin, Assessora Jurídica da Prefeitura de Porto

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Alegre; à Sr a Nídia Inês Albesa de Rabi; e ao Prof. Ricardo Moretti. Quero dizer-lhes que não estão prestando serviço apenas ao Relator, que prefiro chamar de sistematizador a partir de agora, nem apenas a esta Comissão e a esta Casa, mas ao País.

Muito obrigado.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Segunda Audiência Pública, realizada no dia 4-11-2003 “Regulação de Condomínios Urbanísticos e Horizontais”

Convidados:

• JOSÉ CARLOS FREITAS – Representante do Ministério Público do Estado de São Paulo.

• FERNANDA CAROLINA COSTA – Representante do Instituto Pólis.

• JOSÉ ROBERTO BASSUL – Membro do Conselho da Terracap.

• LUIZ EDUARDO CAMARGO – Representante da Associação de Empresas de Loteamento.

• MARCELO LOPES DE SOUZA – Prof. da Universidade Federal do Rio de Janeiro.

ERMÍNIA MARICATO – Secretária-Executiva do Ministé-

rio

das Cidades.

• MARCELO MACHADO – Representante do Instituto Horizontes.

• IVAN ERMANO FILHO – Presidente da Associação Brasileira dos Condomínios Fechados.

• LUIZ FERNANDO TEIXEIRA – Co-autor do Plano Diretor de Palmas (TO).

• DIANA MOTA – Representante do Instituto de Pesqui- sas Econômicas Aplicadas.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Processo de “privatização” das cidades é colocado em xeque

de “privatização” das cidades é colocado em xeque Maioria dos participantes da segunda Audiência Pública

Maioria dos participantes da segunda Audiência Pública sobre parcelamento do solo urbano, presidida pela Deputada Maria do Carmo Lara, condena a proliferação de condomínios fechados nas cidades

A “Regularização de Condomínios Urbanísticos e Horizontais” foi o tema da segunda Audiência Pública promo- vida pela CDUI, no dia 4 de novem- bro de 2003, dentro da série de debates sobre o Substitutivo do De- putado Dr. Evilásio (PSB – SP), relator do Projeto de Lei n o 3.057/00, de au- toria do Deputado Bispo Wanderval (PL – SP), que altera a Lei n o 6.766/ 79, sobre o parcelamento do solo ur- bano. As maiores críticas foram

dirigidas aos condomínios fechados, também chamados de ‘blindados’.

De acordo com a maioria dos partici- pantes, os condomínios fechados se- gregam pobres e ricos, ferem o direito de ir e vir ao privatizar o espaço urba- no, não preservam e contaminam o meio ambiente, isolam áreas públicas, oneram a administração municipal e estimulam a especulação imobiliária, “sem dar a tão sonhada segurança que seus moradores buscam”.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Debatedores condenam a volta às cidades medievais

A Secretária Executiva do Ministério das Cidades, Ermínia Maricato, desta- cou a importância do debate promovi- do pela Comissão, reconhecendo que

o tema é complexo: “É preciso dese-

jar muita felicidade e bons fluidos ao Dr. Evilásio no seu relatório. Nós que- remos colaborar e apresentar suges- tões”. Para ela, o Brasil tem capacidade regulatória do discurso, mas é incapaz de controlar o solo. “Não devemos chegar com normas muito rígidas, mas encurtar a distância entre lei e prática”.

se eles são possíveis, onde e qual o ta- manho. Não podemos admitir uma ci- dade como a soma de loteamentos murados. E a eleição de Lula é a opor- tunidade de recuperar o espaço público urbano perdido”.

O debate foi movimentado e envolveu representantes dos condomínios, IPEA, Prefeitura de Palmas, Instituto Horizon- te e outras entidades.

de Palmas, Instituto Horizon- te e outras entidades. Ermínia Maricato: incapacidade O Relator reconheceu que a

Ermínia Maricato: incapacidade

O Relator reconheceu que a nova lei é um grande de- safio, “mas com as discus- sões e sugestões vamos procurar errar o mínimo possível, sem es- quecer que a ci- dade é obra dos homens, não de Deus”.

Ele disse que é preciso mudar a tendência de se voltar à Idade Média, para o

conceito de uma cidade dentro de outra, “onde as pes- soas se enclausuram atrás de altos mu- ros, como se fossem proprietárias do município”.

Ermínia comentou

que tranqüilidade e segurança todos querem, mas não fechando as comu- nidades. “A água e

a energia vêm de

fora, o esgoto vai

para fora, então não é o caso de

que tudo se resol- ve ali”. A Secretária disse que não se pode fechar o que é público e está con- solidado: “Os loteamentos fechados têm de passar por lei municipal, que dirá

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Proposta CPI para investigar fechamento de praias

O representante do Ministério Pú- blico de São Paulo, José Carlos Freitas, na Audiência Pública que discutiu a Lei n o 6.766/79, sobre o parcelamento do solo urbano, condenou os loteamentos que ocupam área urbana despro- porcionalmente grandes em relação à área do muni- cípio, que fica sem con- dições de assumir seus serviços públi- cos.

“Isto propicia a cri-

Paulista citou casos de pessoas que moravam em ruas abertas, que foram

fechadas posteriormante, obrigando-as a pagar taxa de condomínio. “Trata-se de uma ilegalidade, porque o aces- so é um direito, é livre”, defen- deu. Ele sugeriu que os condomínios sejam obrigados a pagar compensação tributária, entregar o es- paço em seu entorno, construir obras sociais em favor da vizinhança,

proteger o meio ambien- te e dar acesso aos bens públicos.

Fernanda Carolina Costa, do Ins- tituto Pólis, propôs a revisão da Lei dos Condomínios (4.591/64) e a capacitação dos municípios para re- gularem áreas rurais, em que a Lei n o 6.766/79 não pode ser aplicada.

Ela defendeu a busca de so- luções nos condomínios

já criados. “Não se pode

violar o direito de ir e vir

e de circulação que é

estabelecido pela Cons- tituição”, afirmou.

que é estabelecido pela Cons- tituição”, afirmou. Freitas: Constituição violada ação de verdadeiros

Freitas: Constituição violada

ação de verdadeiros guetos, enquan-

to os lotes não vendidos ficam isentos

de IPTU e os retomados também”, ar-

gumentou o Procurador.

Freitas apontou a existência de loteamentos no Guarujá, na Baixada Santista, e outros bal- neários, “que estão privatizando as praias e já merecem a criação de CPI para investigar esta fla- grante violação da Constituição”.

O representante do Mi-

nistério

da Constituição”. O representante do Mi- nistério Fernanda: direito de ir e vir Público O parcelamento

Fernanda: direito de ir e vir

Público

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Loteadores têm participação discreta

O representante da Associação

participação discreta O representante da Associação Camargo: controle no acesso te os populares”. Concor- dou

Camargo: controle no acesso

te os populares”. Concor- dou com a fixação de parâmetros urbanísticos para não degradar as ci- dades e que os servi- ços públicos sejam instalados pelos em-preendedores e mantidos pelo

condomínio. Mas ele considera muito difícil para popula- ção de baixa renda.

das Empresas de Loteamento, Luiz Eduardo Camargo, teve participa- ção discreta nos deba- tes, sugerindo que o PL

n o 3.057/00 deve prever formas de controle de acesso, o papel das as- sociações de moradores

e os critérios de continui-

dade dos lotea-mentos, “principalmen-

Loteamentos irregulares chegam a 529

O representante da União no Conse-

lho da Terracap, José Roberto Bassul, informou que o Distrito Federal já tem 529 loteamentos clandestinos. Suge-

riu que a extensão territorial contínua máxima de um condomínio não supe-

re três hectares, enquanto a distância

mínima entre condomínios seja de cin- co hectares.

Ele quer que os empreendedores ins- talem sistemas de drenagem e ilumi-

nação, fazendo a manutenção das áreas comuns, ruas e equipamentos comunitários, até a edificação de 50% das unidades autônomas. Sugeriu que

a legislação estabeleça que, nos ca-

sos de parcelamento ilegal, a justa in- denização implique a avaliação da gleba como rural e o ressarcimento das per- das do Poder Público.

Para o professor da UFRJ, Marcelo Lopes de Souza, “o loteamento fecha- do fere totalmente a legislação e não deve ter anistia.

Lembrou que os condomínios horizon- tais proliferam ao arrepio da legisla- ção ambiental e do planejamento urbano. Comentou que os loteamentos fechados e condomínios horizontais são uma solução individual, parcial e ineficiente para o desafio da violência urbana.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Íntegra da segunda Audiência Pública, rea- lizada no dia 4 de novembro de 2003

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Declaro aber-

tos os trabalhos da presente reunião da Comissão de Desenvolvimento Urba- no e Interior, que tratará da regularização de condomínios urbanísticos e horizontais.

Agradeço a presença de todos.

O Deputado Dr. Evilásio, Relator do Projeto de Lei n o 6.766/79, colocará seu substitutivo em debate. Esta é a segunda audiência pública que trata do tema.

Convido para fazer parte da Mesa o Sr. José Carlos Freitas, do Ministério Público de São Paulo; a Dra. Fernanda Carolina Costa, do Instituto Pólis; o Dr. José Roberto Bassul, membro do Conselho da Terracap; o Dr. Luís Eduardo Camargo, da Associação de Empresas de Loteamento; Marcelo Lopes de Sou- za, professor da Universidade Federal do Rio de Janeiro; nossa querida amiga Secretária-Executiva do Ministério das Cidades, Ermínia Maricato.

Registro ainda a presença dos Srs. Deputados Tatico e Walter Feldman.

Tem a palavra o Sr. José Carlos Freitas, do Ministério Público de São Paulo.

O SR. JOSÉ CARLOS FREITAS – Boa-tarde. Exma. Sr a Deputada Maria

do Carmo Lara, em nome de quem saúdo os componentes desta Mesa e demais presentes, gostaria de externar a todos o meu agradecimento por ter sido franqueado ao Ministério Público brasileiro espaço para falar de assunto

com o qual tem trato imediato, lidando com questões que gravitam em torno da habitação.

Por estarmos tratando de reedição da Lei de Parcelamento do Solo, que está sendo reescrita, e de um assunto mais específico, os condomínios, eu me restringirei ao tema. Se houver possibilidade de o Ministério Público futura- mente também se manifestar sobre outros temas da lei, gostaria de apresen- tar à Comissão e aos Srs. Deputados esse braço amigo para que possamos também debater questões outras tão importantes quanto a dos condomínios.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Para que não percamos tempo, em vez de tratar dos condomínios no plano das idéias, gostaria de apresentar aos senhores algumas situações que de certa forma acabaram moldando nosso entendimento a respeito do assunto.

Nesse substitutivo, há duas figuras: o condomínio urbanístico, criação desse projeto, e, a partir do art. 85, o loteamento fechado. Em primeiro plano, pensa-se na criação de uma figura diferenciada dos moldes de parcelamento do solo, de loteamento e desmembramento, inserindo-se nesse contexto a figura do condomínio urbanístico. Gostaria, porém, de reservar minha fala so- bre o condomínio urbanístico para a parte final e deixar o tratamento para os loteamentos fechados para uma análise um pouco mais prolongada.

Sobre o aspecto de fato, e é isso que interessa ao Ministério Público, porque essas questões vão parar na mesa do Promotor de Justiça quando o fato já está consumado, temos lidado com uma série de conflitos que geram esses chamados loteamentos fechados, ou loteamentos em condomínio, ou loteamentos com acesso controlado, ou loteamentos blindados, como queiram. Prefiro a expressão loteamento blindado, porque loteamento fechado ou loteamento com acesso controlado são expressões um pouco mais surradas.

O que nos preocupa sobre essa figura, que não é tão nova assim, pois proliferou no Estado de São Paulo, diz respeito ao impacto que esses empreen- dimentos causam no entorno em termos urbanísticos, aos reflexos sociais e de interesse público e ao que acontece dentro desses chamados loteamentos blin- dados.

Temos recebido reclamações nas promotorias. A reclamação de primeira ordem é das pessoas que, de um momento para outro, se acham inibidas de circular por vias internas, que são vias públicas. Ruas, praças, áreas verdes, áreas institucionais, de uma hora para outra, passam a ser privatizadas.

Nessa figura do loteamento fechado ou blindado, há duas situações: o loteamento novo, que se inicia com esse perfil, numa gleba na franja da zona urbana, já nasce fechado, e o loteamento que acaba sendo fechado, ou seja, um bairro já constituído e consolidado. Baseadas nesse modelo do loteamento novo, as pessoas resolvem fechar um bairro, com o beneplácito da administra- ção municipal, que se utiliza do instrumento da concessão de direito de uso a uma associação de moradores. Essa associação de moradores assume o con- trole de entrada, colocando ali vigilantes particulares, a manutenção das vias públicas, a limpeza urbana, a coleta de lixo etc. Ou seja, o serviço público prestado pelo município é substituído pela associação de moradores. O modelo

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

do loteamento fechado novo acabou sendo importado pelos bairros já consoli- dados, e hoje vemos o fechamento desses bairros. Ao anistiar essas situações,

o projeto estará anistiando fatos que passarei a relatar aos senhores.

Em determinada cidade ao longo da Rodovia Castelo Branco, no Estado de São Paulo, certa empresa simplesmente tem por hábito fazer loteamentos cuja área é superior à área urbana do Município. Portanto, torna-se impraticá- vel ao Município assumir todos as obras desse loteamento. Na verdade, temos ali a criação de uma nova comunidade, como se fosse outra cidade, com, repi- to, área superior à da própria zona urbana do Município, que fica impossibilita- do de assumir os custos.

Cria-se situação para que a empresa que loteou a área domine aquele mercado, assuma a administração, e não haja condições de o Município assu- mir esses serviços ou essa prestação de serviço público. Mas não pára por aí. Na impossibilidade de assumir, existe a contrapartida. Os lotes não vendidos pela empresa loteadora estão isentos do pagamento do IPTU. Os que são ven- didos e depois tomados porque o cidadão não consegue pagar por qualquer

motivo voltam para a carteira de lotes com isenção do IPTU. Portanto, são lotes

a que não se dá destinação social, que não cumprem a ação social da proprie-

dade, estão numa carteira reservada para venda. Enquanto não vendidos, não estão sujeitos à incidência do IPTU. Esse é um fato grave, porque o Município deixa de arrecadar, de ter divisas e recursos para bancar serviços públicos de primeira grandeza.

Todos devem ter ouvido falar dos empreendimentos Alphaville, que se estabeleceram ao longo da Rodovia Castelo Branco. Esses empreendimentos

nasceram com a idéia diferenciada de proporcionar conforto e sossego a uma população que não queria viver nos centros urbanos e foi viver nas franjas das cidades. Só que os empreendimentos se multiplicaram de tal forma que hoje temos mais de três dezenas de etapas deles. Causaram no entorno da Rodovia Castelo Branco, nos seus 20 quilômetros iniciais, transtorno para o trânsito, congestionamento. O Governo Estadual foi obrigado a realizar obra pública, com dinheiro público, e não dinheiro dos moradores ou dos empreendedores. Construiu uma marginal paralela à rodovia e sobre ela cobra pedágio. A via é utilizada quase que basicamente pelos moradores, que se revoltam com a co- brança do pedágio. Mas esses empreendimentos geraram situação caótica para

o trânsito nos seus 20 quilômetros iniciais, e o problema não é só dos morado-

res, mas dos caminhoneiros que utilizam as marginais da cidade de São Paulo

e

que, para atingirem outro município, precisam circular por essa rodovia. Daí

o

congestionamento, a perda de tempo, de combustível. Enfim, o transtorno foi

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gerado não só para os moradores que também precisam circular pela rodovia, mas para as pessoas que se valem dela. As cidades vizinhas também são atin- gidas por esse problema.

A gravidade não pára por aí. Na cidade de Guarujá, quatro loteamentos

privatizaram o uso de praias, exemplificando com a maior gravidade um caso de violação ao direito público de ir e vir. Temos quatro loteamentos cuja confor- mação arquitetônica foi moldada de tal maneira que as ruas são estreitas. Passam por elas, quando muito, um carro para ir e outro para voltar. Não há local para estacionamento. Há um bolsão de estacionamento muito próximo da praia que comporta poucos carros. Esses loteamentos estão localizados entre a estrada e a praia. Qualquer pessoa que quiser circular por dentro do loteamento para ter acesso à praia é barrado na portaria. É solicitado das pessoas identifi- cação. Perguntam se têm algum conhecido que seja proprietário, se têm auto- rização de alguém para circular e atingir a praia, que acabou sendo privatizada. Isso não acontece só na cidade do Guarujá. Várias cidades da orla marítima do Estado de São Paulo e, acredito, do Nordeste brasileiro passam pela mesma complicação. Que se dizer de alguns hotéis de luxo que se instalaram no litoral do Nordeste e que acabaram privatizando espaços de praia, com vista para contemplação somente dos turistas? Poucas pessoas têm acesso a esses espa- ços, o acesso é muito limitado.

A justificativa para a privatização do uso das praias é a proteção ao meio

ambiente. Dizem que os compradores dos lotes – aliás, diga-se de passagem, lotes com valores elevados, porque há vegetação nativa – têm condições de proteger o meio ambiente. Pobre não tem nem o direito de aprender a proteger o meio ambiente. Não tem acesso a essas praias. No verão, para não utilizarem outras praias poluídas, as pessoas às vezes recorrem a essas praias, como vál- vula de escape, mas não têm condições de acesso. Quando muito, permite-se a entrada, desde que deixem o carro lá fora. A pessoa é obrigada a caminhar, com esposa, filhos, material de praia etc., três ou quatro quilômetros para chegar à praia.

Esse fato é grave e tem acontecido com certa freqüência. Há uma viola- ção frontal à Constituição Federal, porque as praias marítimas são bens da União, de acordo com o art. 20, inciso IV. Além disso, a Lei n o 7.661/88, de Gerenciamento Costeiro, no seu art. 10, dispõe que as praias são bens de uso comum do povo, o que garante o acesso ilimitado, sem qualquer restrição. Esse dispositivo da lei federal foi simplesmente abandonado.

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

Acho que a questão da privatização de praias, por envolver interesses da União, comportaria até uma Comissão Parlamentar de Inquérito, para se apu- rar em que medida se autorizou o fechamento dessas praias, em que medida se impede o acesso de qualquer um do povo a essas localidades.

Em Campinas, temos um exemplo mais crítico do que o caso da privatização de praias. Como disse aos senhores, existem loteamentos novos que são formados numa gleba no canto da cidade, sobre cujo respeito não há tanto atrito pelo fato de as pessoas não precisarem circular por ali. Mas há casos de bairros consolidados, e é o caso que ocorre em Campinas. Lá temos um bairro com nada mais nada menos que 1,5 milhão de metros quadrados de área que foram privatizados. Números dessa privatização: cinco avenidas, 46 vielas, 32 praças públicas, 69 ruas, que totalizam 534 mil metros quadrados de área de uso comum do povo privatizados pelos moradores. Mas não são todos os proprietários de lotes moradores desse bairro. Isso significa que de um total de 2.006 lotes – números de 2001 – apenas 862 casas foram construídas, para comportar 3.500 moradores. Para os senhores terem uma idéia, pelo censo do IBGE de 2000, a cidade de Campinas tinha 968 mil habitantes. O número de ocupantes desse loteamento chegava a 0,4%. Portanto, a população de Campi- nas, que tem 98% dos seus moradores morando na zona urbana, não pode desfrutar de 32 praças, 69 vielas e cinco avenidas.

Vejam os senhores a gravidade dos fatos que estou trazendo para a nos- sa ponderação. Se a proposta do substitutivo for anistiar os loteamentos fecha- dos da forma como foram implementados, estaremos permitindo a violação de alguns direitos, de alguns princípios da Constituição Federal.

O art. 1 o , inciso III, da Constituição diz que se deve garantir a dignidade da pessoa humana. E a dignidade não é respeitada nesses chamados condomí- nios residenciais, porque os faxineiros, as faxineiras, os jardineiros e os pe- dreiros que trabalham lá dentro são revistados diariamente na portaria quando de sua saída. As pessoas são obstadas de entrar e circular por essas áreas.

Vejam os senhores a que ponto chegamos. O cidadão que morava numa casa num bairro com ruas abertas de repente se vê diante de uma associação de moradores que postula o fechamento das ruas e obtém a autorização da prefeitura. Também de repente, esse cidadão, que mora numa casa, passa a ser condômino, porque a associação vai exigir dele o rateio de verbas para pagar despesas com coleta de lixo, manutenção e limpeza das vias públicas, bem como serviço se segurança privada. Ele será obrigado a pagar, embora a Constituição Federal garanta que não é obrigatória a associação, muito menos

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se manter associado. A associação é livre. Ninguém pode ser obrigado a se associar, muito menos a se manter associado.

Mas, para acender uma luz no final do túnel, o nosso Superior Tribunal de Justiça, num acórdão recente, disse o seguinte: o comprador de lote que não pediu por aquele serviço não é obrigado a pagá-lo – Recurso Especial n o 444.931, de São Paulo.

O que estou expondo aos senhores é uma série de violações ao art. 3 o da Constituição Federal. Viola-se, por exemplo, o princípio de se construir uma sociedade justa, livre e solidária; o princípio da erradicação da pobreza e da marginalização e da redução das desigualdades sociais; o princípio da promo- ção do bem-estar de todos, sem preconceito de origem, raça, cor, idade, sem quaisquer formas de discriminação.

Se anistiarmos esses projetos de loteamento fechado, feitos dessa for- ma, da maneira como o substitutivo propõe, talvez tenhamos que apresentar uma emenda à Constituição Federal para dizer que esses princípios não se aplicam nessa situação. Ou então vamos ter que enfrentar um sério questionamento constitucional, na nossa Suprema Corte, que é o Supremo Tribunal Federal, a respeito dessa situação.

Eu tinha muito ainda por dizer, mas, para não dizer que não falei das flores, tenho bons exemplos para apresentar aos senhores, porque São Paulo não tem só maus exemplos, também tem bons exemplos. Nós temos um loteamento na cidade de Bertioga chamado de Riviera de São Lourenço. Ele foi concebido originalmente para ser fechado. Mas as pessoas não são obstadas de freqüentar a praia. Existe um acesso controlado, sim. Um cidadão fica con- trolando o fluxo de veículos. Há um afunilamento da via, com cones de sinaliza- ção de trânsito, de modo a que só um carro passe por vez. Ao término desse afunilamento, há uma lombada. O veículo é obrigado a reduzir sua marcha. O cidadão que está lá controlando anota a placa do veículo. O motorista não sabe, mas está sendo filmado. Porém, independentemente disso, ele pode entrar, estacionar seu carro debaixo de uma árvore numa praça pública e freqüentar a praia. Esse é um exemplo de algo que dá certo.

Outro exemplo interessante de algo que talvez possa dar certo encontrei na cidade de Palmas, Estado do Tocantins – não sou urbanista para afirmar isso. Lá, existem quadras que foram formatadas de modo a conceber a idéia de loteamento fechado, mas que na verdade não é. Imaginem os senhores uma quadra, no formato retangular, com uma entrada e uma saída. Nesse ambien- te, na parte central, há uma área verde. Num dos desenhos, encontrei ruas que

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têm acesso, com balão de retorno. Nesse meio, há uma área verde. Não me pareceu que fosse área pública, mas pela conformação dessa quadra, em seu entorno, há áreas verdes, sendo que numa delas há uma escola municipal e em outra um comércio para a subsistência dessa comunidade, para que não haja a necessidade de fazer compras fora. Há uma atuação conjugada com a comunidade, todos podem usufruir desse espaço.

Então, naturalmente, formou-se uma quadra em que há a tutela do direi- to das pessoas de se proteger, porque o direito à segurança é o que motiva a formação dos loteamentos fechados. Se bem que segurança é um problema não só de quem mora lá dentro, mas dos que ficam fora também, porque vamos represar a marginalidade e fechar os olhos. Há necessidade de se en- contrar uma fórmula para isso. Sei, é claro, que é uma realidade, que as pes- soas estão, ao que parece, à procura dessa forma de ocupação do solo. Esse híbrido, essa figura de loteamento em condomínio é transgênica, porque há o mapa genético do condomínio dentro da figura do loteamento. E parece que as pessoas pedem isso. Pelo menos é o que o setor imobiliário tem transmitido. É tão procurado que me parece que até favela no Rio de Janeiro tem acesso controlado. As pessoas querem proteger-se de alguma coisa, não sabemos de quê. Mas não podemos fechar os olhos e esconder a cabeça na terra. Há ne- cessidade de uma proposta alternativa.

Quero finalizar minha participação com uma proposta positiva, e uma crítica construtiva seria nos seguintes termos. Se for impossível resistir a essa figura da anistia desses loteamentos – coisa que vai sofrer questionamento judicial, e espero que não seja incluída essa figura sem um estudo prévio, sem uma conversa com os urbanistas, com as pessoas que lidam com essa questão

e principalmente com os moradores dessas áreas que não querem pagar mas

são obrigados a fazê-lo , se for irresistível deixar de lado essa figura transgênica, sugeriria o seguinte. Para os loteamentos já existentes, além da anuência de todos os moradores, conforme a proposta do substitutivo, mas essa anuência não é suficiente, porque ela resolve um problema intramuros, mas há também

o que está fora do loteamento, proponho uma audiência pública para que a

população discuta esses loteamentos e dê seu referendo. Não me refiro ape- nas à população do entorno, mas a todos aqueles que sofrem o impacto desses empreendimentos. Também sugiro estudo de impacto de vizinhança e de im- pacto ambiental, porque em alguns desses empreendimentos há área de pro- teção ambiental. Proponho uma compensação tributária, urbanística e social.

Quanto à tributária. As pessoas que moram nessas áreas não pagam IPTU por essas ruas. Os senhores imaginem o caso de Campinas, com mais de

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534 mil metros quadrados de área sobre os quais não se paga IPTU. Quem mora em condomínio paga, mas as pessoas que moram nessas áreas não pagam. Com a compensação tributária, as pessoas pagariam IPTU diferencia- do, a maior, cuja arrecadação poderia reverter-se, por exemplo, para a regula- rização de habitações subnormais.

Proponho também uma contrapartida urbanística, uma compensação com o fim de realizar obras ou serviços ou espaços comunitários no entorno e em locais não servidos por essas áreas, inclusive naquelas comunidades mais ca- rentes.

E ainda sugiro uma compensação social, com atividades, obras altruístas em favor dessas comunidades carentes. Seria uma contrapartida que essas pessoas teriam que suportar por terem privatizado espaço público.

Eu excluiria, na minha proposta, a dispensa de licitação, porque me pare- ce que o dispositivo cria uma reserva de mercado. Aliás, nos artigos iniciais da proposta, diz-se o seguinte: só esses serão admitidos, os próximos projetos a serem feitos o serão na forma de condomínio urbanístico. Parece-me que uma reserva de mercado está fechando essa situação num grupo determinado. Neste caso, o princípio da impessoalidade pode ser questionado em termos constitu- cionais, porque o legislador não pode legislar em benefício ou prejuízo de de- terminadas pessoas, e sim em favor de todos.

Proponho a possibilidade de abertura de grandes empreendimentos para facilitar a circulação do sistema viário e a fruição dos bens de uso comum por qualquer pessoa do povo. Proponho que a associação dos moradores assuma uma responsabilidade solidária junto com seus associados, porque essas asso- ciações não têm patrimônio e se causarem dano interno ou externo não têm com o que responder. Então, a responsabilidade deveria ser solidária com os associados.

Proponho também a garantia de acessibilidade a esses bens públicos, em áreas em que haja interesse ambiental. Isso para os que vão ser regulariza- dos. Para os novos, são idênticas as propostas, sendo que muda um pouco a figura. Para os novos, se é que essa figura vai ser aceita, porque acho que tem que ser aceita com reservas, o projeto tem que contemplar uma contrapartida urbanística, com áreas públicas projetadas para fora do empreendimento. É lógico que aqui não há contradição, porque a rua também é área pública. En- tão, loteamento com rua para fora não é loteamento. Mas me refiro às áreas principais, às áreas de interesse comunitário, praças, áreas institucionais, elas ficariam para fora.

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Proponho, repito, interferência no sistema viário, com obras suportadas pelo empreendedor; contrapartida tributária, com IPTU maior sendo pago pelos

moradores; pagamento facultativo das taxas condominiais, a exemplo do que diz

o citado acórdão do STJ; audiência pública; estudo de impacto de vizinhança;

estudo de impacto ambiental; observação da precariedade na concessão dessas áreas, porque de uma hora para outra a população pode não querer mais se utilizar dessas áreas, e o instrumento adequado é o da permissão.

Acho grave dispensar licitação, que tem que ser observada em todas as

hipóteses, seja para a associação prestar serviços públicos internamente, seja para contratar terceiros. Se contratar terceiros sem licitação, estará burlando

a Lei de Licitações por interposta pessoa. Por último, proponho, repito, a res- ponsabilidade solidária das associações.

Se me sobrar tempo depois dos debates, apresentarei algumas pro- postas sobre os condomínios urbanísticos, que também, a meu ver, com todo o respeito, são outra figura transgênica, porque de parcelamento não têm nada. Seria mais ou menos, grosso modo, colocarmos um gatinho numa criação de cachorros. O gatinho também é animal de quatro patas, tem bigode, caminha, mas não é cachorro, é gato. É um elemento estranho àquele grupo. Então, parece-me diferente criarmos uma figura dentro da Lei de Parcelamento do Solo que tem tudo a ver com a Lei n o 4.591/64, art. 8 o . Aquele dispositivo, na verdade, quis dar uma regulamentação urbanísti-

ca ao art. 8 o da Lei n o 4.591/64. Se é essa a proposta, a meu ver, ou se faz outro projeto de lei ou que haja uma preocupação urbanística fundamental.

E esses empreendimentos, esses condomínios urbanísticos – o projeto si-

naliza isso –, terão áreas públicas internas. Que nessas áreas seu sistema viário interno seja compatível com a malha viária projetada ou existente no entorno, porque essa comunidade, se for condomínio, se for pagar verba condominial amanhã ou depois, não terá condições de suportar o custo des- sas áreas e vai doá-las ao Poder Público. Se forem repassadas, essas áreas devem estar com sua conformação viária de acordo com a largura da via oficial, para o caminhão de lixo poder ali chegar e trafegar livremente, sem nenhum transtorno.

Os senhores me desculpem a rapidez na fala e talvez a ênfase nas afir- mações. Gostaria de voltar a conversar com os senhores, espero que as provo- cações me tragam retorno. Agradeço novamente a todos a presença, a oportunidade de estar revendo amigos, colegas e companheiros de trabalho, tanto do Ministério Público quanto do nosso Ministério das Cidades, com estre-

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las de primeira grandeza aqui presentes. Tenho certeza de que o Ministério está muito bem representado.

Muito obrigado a todos.

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Muito obrigada, Dr. José Carlos. Com certeza, sua exposição é bem polêmica e interessante para todos nós, que queremos pensar uma cidade para todos, uma cidade onde todos sejam cidadãos respeitados.

Passo a palavra à Dr a Fernanda Carolina Costa, do Instituto Pólis.

A SRA. FERNANDA CAROLINA COSTA – Agradeço o convite feito pela Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior da Câmara dos Deputados e cumprimento todos os presentes na pessoa da Deputada Maria do Carmo Lara.

Tentarei trabalhar na mesma direção do Freitas, tentando não ser repetitiva. Embora ele tenha falado rapidamente, abordou um campo vasto.

É interessante fazermos uma retrospectiva histórica. Temos uma cultura de ocupação muito parecida com a dos portugueses, uma ocupação espontânea, desordenada. O instituto da propriedade é algo relativamente recente na socie- dade brasileira, surgiu com a Lei de Terras, de 1850. A figura da terra e do loteador passa a existir a partir de então. Antes, todos eram concessionários da Coroa, e a detenção do bem imóvel estava condicionada à sua efetiva utilização.

Essa discussão vem à tona na perspectiva da revisão da Lei n o 6.766/1979. Houve uma revisão recente, ocorrida em 1999, que resultou na Lei n o 9.785/1999. Temos observado sempre uma leitura bastante negativa da Lei n o 6.766/1979. Pre- cisamos jogar a água do banho fora, mas evitando que o bebê vá junto. Essa lei surgiu para proteger os adquirentes de lotes, que antes não tinham qualquer prote- ção, e também para estabelecer algumas diretrizes urbanísticas para o empreende- dor, resguardando o adquirente. O objetivo da lei é proteger um lote que, muitas vezes, representa a poupança de uma vida inteira. Por isso, ele deve ter infra- estrutura necessária e acesso que viabilize a ida e a vinda dos seus moradores.

Quando analisamos o Projeto de Lei n o 3.057/2000, observamos algumas inovações que devem ser discutidas com atenção especial. Primeiro, acho que mereceria uma análise a possibilidade de compromissar os compradores ou de superficiários poderem atuar como empreendedores. Temos de ter muito cui- dado em relação às situações de vulnerabilidade que podem ser geradas por esses casos, especialmente no tocante ao superficiário e aos futuros adquirentes.

Há a intenção de diminuir o percentual de áreas públicas, fato já previsto na Lei n o 9.785/1999, de diminuir a responsabilidade do parcelador em relação

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a obras de infra-estrutura e, em contrapartida, a intenção de onerar o Poder

Público no momento em que repassa para ele a responsabilidade de arcar com parte dessa infra-estrutura. Temos de discutir isso atentamente, porque o que temos observado em todo o País são administrações municipais e Governos Estaduais com baixíssima capacidade de investimento. Assim, devemos discutir

a questão da obrigatoriedade de o Poder Público investir para viabilizar empre- endimentos privados.

Além disso, o projeto de lei traz a possibilidade de instituição de condomí- nios horizontais ou urbanísticos, como foi citado, e a possibilidade de privatização de espaços públicos. Talvez essas idéias não devam ser discutidas nesse local.

Um condomínio não é modalidade de parcelamento. O projeto de lei em tela busca fazer algumas propostas de revisão na lei federal de parcelamento do solo. Condomínio é um sistema de propriedade que acontecerá de forma coletiva. Não podemos – acredito ser um equívoco – inserir um condomínio como modalidade de parcelamento. É uma figura transgênica, alienígena, en- fim, não sei que nome dar. Trata-se de um erro de origem e jurídico que tem que ser trabalhado com bastante atenção.

Mais interessante que inserir de forma artificial a regulação do condomí- nio urbanístico numa lei de parcelamento, seria fazermos uma revisão da Lei dos Condomínios, a Lei n o 4.591/1964. Seria, talvez, o caminho mais indicado para trabalharmos o assunto.

Outra coisa que merece ser discutida com atenção é a capacidade ou não

de o município regular áreas rurais. Não podemos esquecer que muitas vezes

a intenção do empreendedor em viabilizar essa forma de ocupação do solo –

não estou falando de modalidade de parcelamento, mas de ocupação – recai no fato de que esses empreendimentos estavam em áreas rurais do município ou buscavam burlar a Lei n o 6.766/1979. Ou seja, porque as áreas não aten- dem aos requisitos de áreas públicas que deveriam ser reservadas e transferidas para a municipalidade ou porque estavam em área rural, não podendo ser aplicada a Lei n o 6.766/1979. Não podemos esquecer que, muitas vezes, as unidades produzidas funcionam como segunda residência. Em alguns casos, como primeira.

Portanto, nesta discussão, não podemos dissociar a possibilidade ou não de o município regular sobre áreas rurais. Fazendo uma ponte com o Estatuto das Cidades, recentemente aprovado, temos bem claro que plano diretor deve regular todo o território do município, tanto a área urbana quanto a rural.

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Entendemos que o município tem essa competência, mas tem que observar e resguardar as características do território rural e do território urbano.

Embora alguns condomínios tenham surgido com a intenção de burlar a lei, sua regularização tem de ser trabalhada com limites de áreas onde poderi- am ser estabelecidos condomínios fechados. A partir de uma determinada área, obrigatoriamente, deveria ocorrer o parcelamento do solo. Isso para garantir uma integração maior com o entorno e melhor acessibilidade.

Conforme o caso citado pelo Freitas, em São Paulo há uma faixa de mais de trinta condomínios contíguos, o que forma um grande paredão de inacessibilidade. Repito, é interessante observarmos os limites para os condomínios fechados. A partir de determinado tamanho, deve existir a obrigatoriedade do parcelamento. Com isso evitaríamos situações constrangedoras, como a de um condomínio fe- chado com área maior do que a área urbana do município, o que gera à adminis- tração municipal uma situação de total incapacidade de gestão.

Uma coisa que me chamou muito a atenção no projeto de lei foi a inten- ção de permitir que loteamentos regularmente aprovados passem a se consti- tuir como áreas exclusivas de um determinado grupo de moradores. Acho isso bastante preocupante. Há a violação do preceito constitucional do direito de ir e vir e total comprometimento do sistema de circulação.

Em relação ao exemplo aqui apresentado, o que me chamou muito a atenção também foi o caso das cinco avenidas. Não podemos perder de vista que todo o sistema viário de um loteamento não é pensado exclusivamente para aquele loteamento. Ele tem toda uma articulação com o sistema do muni- cípio, e sua limitação pode apresentar sérios comprometimentos. Além do mais, áreas resguardadas, como praças, por exemplo, são reservadas para o lazer de toda a coletividade, não são exclusivas dos moradores daquela área. O interesse que vai além do dos moradores não é atendido, e isso pode trazer sérios problemas, além de ser flagrantemente uma privatização de espaços públicos. As ruas e praças integram o patrimônio municipal na categoria de bem de uso comum do povo, bem esse cujo acesso não pode ser vedado a qualquer cidadão. Qualquer cidadão tem o direito de acessar essas áreas sem qualquer tipo de restrição ou constrangimento.

Portanto, é bastante preocupante o fato de que, a requerimento de um núme- ro restrito de pessoas, seja dada destinação privada a um bem público que deveria ser acessado por toda a coletividade. Penso que isso merece muita atenção.

Em relação a situações já existentes e consolidadas, particularmente sou favorável a que sejam revertidas na medida do possível aquelas que geram

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impacto negativo no seu entorno e para o sistema viário da cidade. Gostaria muito de chamar a atenção para isso.

Por fim, para deixarmos tempo suficiente para o debate, quero apenas dizer que se faz necessário levarmos os temas para serem tratados nos seus locais específicos. Sugiro novamente que esse assunto de condomínio urbanís- tico seja tratado dentro do condomínio e que se façam os necessários ajustes na legislação. Sugiro também que tratemos do que efetivamente significa o parcelamento do solo e o loteamento fechado, esse instituto que identificamos em algumas cidades. É um loteamento regularmente aprovado, com uma destinação de áreas, sendo facultado aos proprietários fechar ou não essas áreas e ter usufruto exclusivo. Não acredito que isso seja algo legal nem inte- ressante para a coletividade. Seria importante a realização dessa discussão, porque, apesar de não estar previsto na nossa legislação de parcelamento, temos identificado o fato em alguns municípios.

Buscou-se viabilizar os condomínios fechados, os condomínios urbanísti-

cos, dando a eles uma roupagem de loteamento, o que permitiu sua privatização. Isso tem ocorrido com bastante incidência. Portanto, penso que deveríamos trabalhar com bastante profundidade esse assunto, ampliando o mais possível

a discussão, a fim de que outras pessoas, ou melhor, a população diretamente envolvida também se manifeste.

Temos uma série de condomínios fechados clandestinos implantados e

ainda em fase de implantação em várias áreas, principalmente nas rurais. Faz- se necessária discussão acerca da capacidade ou não de os municípios regula- rem o parcelamento do solo nas áreas rurais, de se definirem alguns critérios

e de se buscar promover a regularização desses condomínios, garantindo to-

das as compensações abordadas pelo Freitas. Também defendemos a suges- tão de que sejam feitos estudos de impacto de vizinhança não só para os novos empreendimentos, mas também buscando dimensionar prejuízos e constran- gimentos gerados na implantação dos empreendimentos existentes, a fim de minimizar os impactos.

Obrigada.

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Obrigada, Sra. Fernanda Carolina Costa, do Instituto Pólis.

Registro a presença dos Deputados Wasny de Roure, Pastor Frankembergen, Devanir Ribeiro e Ronaldo Vasconcellos.

Concedo a palavra ao Sr. José Roberto Bassul, membro do Conselho da Terracap.

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O SR. JOSÉ ROBERTO BASSUL – Inicialmente, agradeço à Deputada Maria do Carmo Lara o convite para participar da Comissão de Desenvolvimen- to Urbano e Interior da Câmara dos Deputados e ao Ministério das Cidades a oportunidade de estar aqui.

Ao receber este convite, fiquei em dúvida entre duas exposições. Uma delas é a respeito do Distrito Federal, que talvez interesse aos Deputados Fe- derais e aos que não moram em Brasília ou não acompanham o problema. No Distrito Federal, onde aparentemente reina a ordem urbanística, temos 529 loteamentos clandestinos implantados sob o apelido de condomínios – não são condomínios do ponto de vista jurídico. A outra seria no sentido de fazer um discurso de resistência ao que se vai tornando uma espécie de negação da cidade, pela simples razão de que a cidade é por definição a polis, o espaço público. Se esse espaço público vai se conformando em feudos inexpugnáveis e sucessivos, não só há problemas de relações sociais e espaciais, como tam- bém há a negação da cidade como expressão cultural.

Num imenso esforço contributivo, que espero seja útil, passei a entender que é melhor reconhecermos que há um ânimo no sentido de constituição de condomínios e que ele pode e deve ser, já que existe e na prática se impõe, trazido para o contexto do interesse público e conformado a ele. É neste senti- do que me expressarei, entendendo que há essa demanda social em certos segmentos da sociedade e sobretudo de mercado, cuja orientação deve ser feita em função do interesse público.

Então, devido exatamente a essa avaliação, partimos de alguns princípi- os. Primeiro, o excesso de rigidez costuma ser parteiro da licenciosidade, ou seja, o nada-pode costuma virar o vale-tudo. E melhor do que impedir a im- plantação desses condomínios e ver prosperar a clandestinidade, como vemos, parece se fixar regras culturalmente adequadas, economicamente viáveis e socialmente justas. Os loteadores vão se animando. Mas acalmem-se.

Alguns conceitos parecem-me aplicáveis, e não os podemos perder de vista. Primeiro, a idéia de patrimônio privado ou público está muito ligada – sobretudo o público – a bens, porém patrimônio é mais do que isso: são bens e direitos. Do ponto de vista do patrimônio público, os bens são imóveis, tangí- veis. Mas há direitos de imenso valor patrimonial, por exemplo, o de urbanizar, parcelar e construir. São direitos que pertencem à esfera patrimonial pública. No entanto, se um prefeito – e a República já evoluiu o suficiente para isto – resolver dar um imóvel da prefeitura para alguém, a sociedade se rebela. Mas se ele resolve dar um direito de construir a mais para alguém, a sociedade não

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se rebela. E estamos tratando de patrimônio público igualmente. É uma obviedade, mas às vezes o óbvio precisa ser enfatizado.

Outro conceito que acho importante é o trazido para a ordem jurídica pelo Estatuto das Cidades: a outorga onerosa de alteração de uso. Por que trago esse conceito para o contexto de parcelamento? Porque, na verdade, em geral – a Lei n o 6.766/1979 faz isto, sua alteração e o substitutivo também –, o parcelador é instado a compensar o Poder Público. Quando há, há a idéia da compensação. E, na verdade, não é disso que se trata, no meu entendi- mento. Trata-se de alienação de um patrimônio público, o do direito de urbanizar, que não pertence ao particular. Esse direito pertence ao Poder Pú- blico. O direito de plantar milho, de fazer uma lavoura ou um pasto pertence ao particular. O direito de urbanizar, não. Esse direito, ao ser outorgado, deve ser feito onerosamente. Quando o Estatuto das Cidades diz que o plano dire- tor pode fixar áreas em que a alteração do uso do solo ocorra mediante contrapartida, e sendo alteração de uso do solo de rural para urbano matéria do plano diretor, a competência e a abrangência desse instituto me parece configurada para os casos de parcelamento. Desse modo, acho que nossa idéia em relação ao parcelamento deve migrar dos institutos compensatórios para o da outorga onerosa de alteração de uso. E, aí sim, fixar que contrapartidas são exigíveis.

A partir, então, desses princípios gerais e desses conceitos, tento fazer sugestões. Evidentemente, como quaisquer sugestões, são sujeitas a aceita- ções, repugnâncias e entusiasmos – quem sabe, não é? No art. 7 o , inciso V, do substitutivo, há uma sugestão. Primeiro, quero dizer que essa idéia do condo- mínio frankenstein, do transgênico, tal, é um pouco isso, porque é uma frontei- ra entre a instituição do condomínio, a Lei n o 4.591/1964, e a legislação do parcelamento. No fundo, são lotes, pode ser até um “lotão”, ocupados na forma condominial. Como a lei de incorporações se preocupou mais com o condomínio vertical, é evidente que há uma preocupação urbanística quando essa forma de condomínio se dá horizontalmente, até porque o impacto urbanístico é maior pela condição de ser horizontal, de ocupar mais espaço e de ter mais relações efetivas, social e fisicamente falando, com a cidade. Então, acho que em ambas as normas é possível e conveniente tratar se vamos por aí.

Agora, ele não pode ficar ao bel-prazer do parcelador, como está, so- bretudo em relação aos municípios, porque a União não pode abdicar dessa sua condição de estabelecer diretrizes gerais. São diretrizes gerais, mas são diretrizes. As diretrizes gerais não podem ser nada, ou muito pouco. Também não podem ser tudo.

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É nesse sentido que acho que, nos requisitos urbanísticos, algumas condi-

ções têm que ficar. Primeiro, é óbvio que a sucessão infindável de condomínios

conspurca a idéia da cidade e não pode ser tolerada. Então, é preciso que isso tenha dimensões. O lote mínimo não tem dimensão de 125 metros quadrados? Alguém podia dizer: por que não 80 metros quadrados? Eu vi um lote em Tó- quio que tem 32 metros quadrados, e é um lote. Então, para os nossos padrões culturais e sociais, etc., é preciso que haja limites.

A idéia é não só dizer se é possível essa forma de ocupação no município,

mas onde é possível. E também definir uma máxima extensão territorial contí- nua. O que quero dizer com isso? É que, seja um condomínio só, seja um somatório de condomínios pequenos, eles não podem exceder uma dada ex- tensão territorial. Que extensão é essa? Um quarteirão, por exemplo. Se for um

quarteirão, é razoável que a idéia de cidade permanece, desde que o quartei- rão seguinte também não seja condomínio. Aí eu diria até os dois seguintes, ou seja, a extensão territorial mínima em que esse intervalo tenha que prevalecer, em que a tentativa de negar a cidade tenha que coexistir harmonicamente com

a cidade. Então, são elementos nesse sentido. Se são os melhores, se as di- mensões são essas, não sei.

Outro aspecto é a medida inversa. Há situações em que é conveniente para o interesse urbanístico que haja o remembramento de pequenos lotes individualizados que tornam a cidade muito rarefeita. Até no sentido de adensamento, de melhor aproveitamento da infra-estrutura urbanística, é inte- ressante que haja a formação de pequenos condomínios, sejam verticais, se- jam horizontais. Então, são previstos critérios para que o remembramento de unidades possa ocorrer, formando-se os condomínios. É a velha história de

casa de frente e fundo, formação de vilas, tipologias diferentes, que não sejam

a casa isolada ou o prédio. Há um universo entre esses dois aspectos que a legislação pode e deve prever.

Quanto ao problema da infra-estrutura, ficou extremamente reduzida a exigência de infra-estrutura como responsabilidade do empreendedor. Minima- mente ele faz sistemas de drenagem e iluminação – nem isso está lá –, além de outras obras que o município fixa. No entanto, como norma geral, não é possí- vel que seja menos que isso. Faz o asfalto, todos sabem que é barato, bonito e chama a atenção, mas depois a drenagem fica pesada.

Se o lote for ocupado na forma condominial, o empreendedor, que nesse caso deve ser equiparado à figura do incorporador – no fundo é um condomínio –, deve ser responsabilizado até que pelo menos metade dessas unidades au-

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tônomas estejam ocupadas, porque não basta fazer o condomínio como se loteamento fosse – essa é a inversão –, vender as unidades autônomas como se lotes fossem e deixar a responsabilidade para uma instituição civil, o con- domínio, que não se formou ainda, não tem capacidade de pagamento. O pro- blema vai cair no colo de quem? Do Poder Público. Esse empreendedor tem que ser equiparado ao incorporador. Senão 100%, pelo menos 50% dessas unida- des autônomas devem estar efetivamente ocupadas para que possa ocorrer a passagem da responsabilidade para o condomínio.

O art. 13 estabelece obrigações. A figura da compensação deve ser subs- tituída pela da outorga onerosa, inclusive para harmonizar-se com o Estatuto das Cidades e deixar claro que não é um direito que pertence àquele proprietá- rio, mas que está sendo outorgado a ele pelo Poder Público mediante contrapartida. Não é o direito do proprietário, cujo exercício, em função dos ônus que acarretam, precisa ser compensado, é outra figura. É um direito que não lhe assiste na condição de proprietário, porque se trata de área rural – se não estiver parcelada não é área urbana. Para que seja parcelada, é um direito que pertence à municipalidade, outorgado. Nesse sentido, há que se exigir uma contrapartida. Quais seriam essas contrapartidas? Os casos de regularização fundiária são extremamente importantes não só para condomínios e licitações, mas de modo geral. O art. 15 diz o seguinte: quando a regularização fundiária ocorre por iniciativa do Poder Público, o Poder Público é responsável pelo pro- vimento da infra-estrutura e pode compartilhar os encargos com os beneficiários, dependendo do poder aquisitivo. Há de se supor que, se os beneficiários forem pobres, o Poder Público arca com os ônus, mas se tiverem alguma capacidade de pagamento, será compartilhado. E sendo irregular o parcelamento e o em- preendedor identificado – muitas vezes não o é, são laranjas, sabemos como isso ocorre –, o Poder Público deve ser por este ressarcido. Trata-se de uma idealidade, um comando inaplicável. Como o empreendedor ressarcirá o Poder Público desses ônus?

Essa é a grande questão, já que existe 30% ou 40% de informalidade, de clandestinidade na conformação das cidades. A lei não pode deixar de dotar o Poder Público de meios para enfrentar a situação da regularização fundiária. É uma oportunidade que não se pode perder. Então, a sugestão que trago é a seguinte: vivemos uma esquizofrenia jurídica – perdoem-me os advogados se falo besteira – porque a Lei n o 6.766/1979 tipifica o parcelamento irregular ou ilegal do solo como crime. Como esse crime é apenado? Com a reclusão. Do ponto de vista penal, o loteador comete crime e paga por ele com a privação da liberdade. Qual o resultado do crime? Um problema para a

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municipalidade. Qual é a melhor maneira para a municipalidade enfrentar o problema? Trazendo para ela a propriedade dessa terra para poder inseri-la no contexto urbanístico.

Hoje, se um prefeito fizer isso, ele quebrará o orçamento. Por quê? Porque a jurisprudência tem fixado as indenizações pelo valor de terra urbanizada. Ou seja, aquele que cometeu crime e por isso foi preso recebe prêmio, do ponto de vista do Direito Civil. Pode fazer sentido jurídico, mas isso me parece esquizofrênico como conceito. Não posso premiar quem cometeu crime. Ou é crime no Direito Penal ou é direito altamente vantajoso no Direito Civil? É assim? Então, é a oportunidade que temos para fazer com que essas duas situações confluam em alguns institutos.

Posso não ter as melhores idéias, mas trouxe duas. Consultei alguns ad- vogados e comecei a perceber que a jurisprudência se formou pela idéia da justa indenização. No entanto, a justa indenização é conceito que não está preenchido positivamente, como os senhores dizem. E aí o juiz arbitra, entende lá o que é justo, baseia-se em outra sentença etc. Não é isso?

Ora, a norma poderá dizer que em parcelamento irregular, já que é caso de cometimento de crime, a justa indenização é não considerar a terra urbana nem urbanizável, é descontar da indenização o dispêndio que incidir sobre o Poder Público, seja para desconstituir ou regularizar etc., seja para preencher objetiva e positivamente essa idéia, esse conceito de justa indenização nos casos de parcelamento irregular de terra. A norma que altera a Lei n o 6.766/ 1979, alteraria a legislação de desapropriação para esse efeito, já que é com- petência exclusiva da União legislar sobre desapropriação.

Não sei se ficou claro. Qual é a idéia? Não é crime? Vai preso e, além disso, não vai ter o prêmio indenizatório. E a prefeitura passa a ter meios de trazer para o domínio público o que interessa a ela regularizar.

Outro ponto. Esse problema apareceu quando eu exercia a presidência da Terracap no Governo Cristovam Buarque. Ficou muito claro. E aqui as terras são públicas. Então, seja por meio de desapropriação, seja do parcelamento irregular incidindo em terra pública, seja até mesmo quando o Poder Público promove o parcelamento regularmente em terra desimpedida, esse problema tende a aparecer. Como a Lei n o 6.766/1979 não discrimina o loteador sendo ele ente público ou particular, o que acontece? No momento em que o projeto, com todas as exigências cumpridas, é depositado em cartório para fins de registro, há o período de 15 dias, se não me engano, para impugnação. Haven- do a impugnação, o oficial do registro cita a dúvida perante o juiz, que teria de decidir de plano. Sabemos como estão as varas de registros públicos. De plano,

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às vezes levam 3, 5 anos. Enfim, há demandas, litígios que se constituem. Ora,

o que me ocorre nesse sentido? Por que essa impugnação deve prevalecer?

Porque João não pode parcelar a terra de Maria, apenas se Maria concordar. E se João alegar, para parcelar a terra, que a terra de Maria é dele, é justo que Maria impugne essa tentativa. No entanto, em se tratando de ente público, este pode parcelar a terra de Maria e ela não pode impedir que isso ocorra. Qual o direito que ela tem? À indenização. E isso tem de estar preservado e não o direito de impedir que o interesse público de parcelamento prevaleça. Cons- truir isso juridicamente é um exercício, mas a idéia é de que, quando o promo- tor do parcelamento for ente público, a impugnação deve resguardar o direito indenizatório se provada a propriedade alegada. E a indenização é plena, justa, etc., como tem de ser, uma espécie de desapropriação indireta, mas que a impugnação não impeça a prevalência do interesse público. Caso contrário, a estrada da legalidade fica tão penosa e sujeita a tantas transgressões e oposi- ções que o atalho do ilícito vai ficando cada vez mais fácil de trilhar. É uma oportunidade para mexermos nessa fase da impugnação e reservarmos o di- reito indenizatório para o particular, mas não o impedimento do registro.

Vou comentar a demanda da polêmica em relação aos loteamentos fecha-

dos. O art. 85 realmente não pode ficar. Não sei se repararam, mas o caput do artigo não fala de loteamentos fechados, mas de todos. Ou seja, em qualquer loteamento aprovado se os interessados se harmonizarem e decidirem, fecham

e ninguém entra. Não acredito que seja essa a intenção. Mesmo que seja a de

regularizar loteamento fechado, também não pode ser. O interesse – repito – não é apenas de quem está lá dentro, mas de quem está dentro e fora.

Como enfrentar isso? Como sugestão, primeiro, se eles tiverem nascido como condomínios, aprovados como lotes e ocupados na forma condominial, regularmente implantados e assim registrados, serão mantidos. Se forem ile- gais ou irregulares, terão de se adaptar à regra geral com aquelas limitações, extensão máxima, intervalo mínimo. Se se adaptarem àquilo e promoverem a regularização fundiária, são regularizados. O que exceder dessas duas linhas, nasceu e ficou correto, não pode ser a vontade de quem está lá dentro. E aí vou adiante, Freitas, não é o caso apenas de audiência pública e referendo. Eu faria um plebiscito. E audiência pública haveria no contexto dos estudos de impacto ambiental e de impacto de vizinhança que já exigem audiência pública, mas alimentados por esses estudos haveria plebiscito. Precisamos vulgarizar um pouco mais a consulta plebiscitária. Esse exercício precisa acontecer.

Os últimos três pontos. O consórcio imobiliário não foi considerado no substitutivo – e ele está à disposição no Estatuto das Cidades. Onde incidir a

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obrigação de parcelar pode haver a formação de consórcio imobiliário, em que

o proprietário transfere a gleba para o Poder Público e recebe em pagamento lotes parcelados. Há essa previsão.

A outra questão – essa é um pouco mais polêmica – que merece discussão é o

combate à ociosidade do solo urbano. Vimos, sobretudo no painel anterior, a quanti- dade de lotes e loteamentos aprovados, lotes nus, Brasil afora. O caso de Anápolis, aqui perto, é um deles. O Luís Fernando talvez conheça bem. Tenho certeza de que sim. O que há de loteamentos aprovados em Anápolis é suficiente para fazer duas Anápolis. E não pára aqui. Não é possível que essa atividade se dê apenas pela idéia de comprar um lote e quando houver urbanização começa a construção, um dia vai dar certo, vai valorizar mesmo. E assim as coisas se dão. Tanto o edifício de aparta- mentos que está ocioso, como o IBGE demonstra, mais de 5 milhões de unidades vazias, quanto os lotes vazios demonstram que não estamos mais voltados para atender à demanda habitacional efetiva. Estamos construindo um ativo financeiro como qualquer outro. E a nossa legislação não se pode prestar a isso.

O instituto constitucional da obrigação de construir, agora regulado pelo Estatuto das Cidades, deve ser aplicado. Os loteamentos aprovados a partir da lei já devem nascer com a obrigação de construir e a incidência daquelas três penalidades sucessivas. É claro que com tempo razoável, não vamos falar em dois anos, mas que sejam seis anos. Que já nasçam com a incidência dessa obrigação. Isso fará o parcelador ficar um pouco mais comedido, o adquirente um pouco menos animado, e as cidades vão ganhar com isso em termos de economicidade dos recursos.

Por fim, vou falar de idéia que não é minha, que ouvi pela primeira vez de um colega aqui presente, o Dr. Vítor Carvalho Pinto. Em vez de apenarmos quem comete crime de parcelamento irregular ou ilegal do solo com a reclu- são, que já dá essa discussão, agora de pena alternativa, aumentar-se-á o

prazo para não incidir a pena alternativa etc., poderíamos pensar na perda de bens, que está prevista constitucionalmente como pena. Se o crime está tipificado,

a pena poderia deixar de ser reclusão e passar a ser simplesmente perda do

bem que se utilizou para parcelar para o cometimento do crime, e o art. 5 o , inciso XLVI, prevê essa possibilidade.

É essa a contribuição que trago aos senhores. Muito obrigado. (Palmas)

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Dr. José Roberto, obrigada pela importante contribuição, não apenas por ser membro do Conse- lho da Terracap, mas por ter vivido de perto o fato, com experiências anteriores dos problemas sobre terra nesta capital – se todos os estados os têm, sabemos que na capital o problema é bem mais gritante.

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Concedo a palavra ao Sr. Luiz Eduardo Camargo, da Associação de Em- presas de Loteamento.

O SR. LUIZ EDUARDO CAMARGO – Meus cumprimentos à Deputada Maria do Carmo Lara e a todos os presentes. Vamos direto ao assunto, porque parece bem palpitante e interessante.

Primeiramente, o relatório do Projeto de Lei n o 3.057/2000, apresentado pelo Dr. Evilásio, veio numa oportunidade muito interessante, pois o setor em- preendedor, loteador tem necessidade de rejuvenescimento, de modernização, de atualização da Lei n o 6.766/1979. O relacionamento entre todos os agentes, os Poderes Públicos, os órgãos de Defesa do Consumidor e os empreendedo- res, precisam ser melhor regrados de acordo com a atualidade que o País vive.

Hoje vamos tratar do loteamento fechado e do condomínio. O setor atua como agente de loteamento – não vou usar a expressão loteamento fechado, preferimos usar o termo “loteamento com controle de acesso”, até porque o loteamento fechado acaba trazendo essas deformações, deturpações, que o Dr. Freitas muito bem abordou –, com o qual não concordamos. Gostaria de deixar isso bem claro. O setor não concorda com esses constrangimentos, até porque temos conhecimento do que ocorre nos ditos loteamentos fechados. Não concordamos também e não podemos aceitar muito menos o que hoje existe aí de irregularidade em termos de condomínio, de lotes disfarçados do que quer que seja. Nós, na condição de agentes operadores de mercado, de- tectamos obviamente a necessidade de segurança que a população tem.

Acreditamos, esperamos e torcemos que seja uma necessidade passa- geira, e que, num prazo razoável, os órgãos públicos consigam controlar o problema de segurança e devolver a paz e a tranqüilidade às nossas cidades. No entanto, enquanto isso não acontece, o mundo lá fora continua andando. Todo mundo continua com a necessidade de morar e de comprar lotes. Quanto ao loteamento com controle de acesso, gostaríamos de deixar bem pontuado que há demanda cada vez mais crescente, principalmente nas camadas mais pobres da população, a exemplo da Grande São Paulo. Nas cidades ao redor da Grande São Paulo há hoje uma demanda bastante grande dos loteamentos populares.

As pessoas hoje saem para trabalhar, deixam suas casas completamen- te sozinhas, por isso têm necessidade de ter segurança, de ter controle de acesso.

Concordamos com o que foi colocado pelo Dr. Freitas, com grande propri- edade, que um dos melhores exemplos disso é o loteamento Riviera de São

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Lourenço, lá em Bertioga, no litoral paulista, onde o acesso é controlado. Nin- guém tem qualquer constrangimento de acesso, ninguém é impedido de ir e vir. Os bens públicos lá – ruas, praças, áreas institucionais – estão todos abertas ao acesso público. E é isso que o setor gostaria de ver melhor regrado. Enten- demos que a Lei n o 6.766/1979 deixa em aberto a necessidade da população.

O novo Projeto de Lei n o 3.057/2000 deve prever a continuidade do loteamento com controle de acesso, a associação de moradores – instituição necessária para esse tipo de loteamento – e a continuidade da possibilidade desses loteamentos.

Vemos como necessidade importante a continuidade do loteamento com controle de acesso, principalmente nos loteamentos populares, porque o con- domínio urbanístico é uma inovação muito interessante. É preciso haver parâmetros urbanísticos para não degradar as cidades. Ele deve ter parâmetros de área de uso comum, de área verde, ficando a cargo do condomínio cuidar de tudo.

Isso, contudo, não é a única solução daqui por diante. Faço questão de dizer que o controle de acesso deve continuar a existir, principalmente para o loteamento popular. E por que isso? Uma vez que há necessidade do controle de acesso, ele estaria atendido plenamente no condomínio urbanístico. No en- tanto, a manutenção dos serviços públicos no condomínio urbanístico passaria

a ser gerido pelo morador. O loteador ou incorporador, no caso, instalaria os

serviços públicos – redes de água, esgoto, iluminação, pavimentação etc. No entanto, a manutenção ficaria a cargo do condomínio. Apesar de este ser um instituto novo, no nosso entender, vai levar grandes dificuldades aos loteamentos

populares. Não acreditamos, a priori, que as pessoas – constituídas em condo- mínio – consigam suportar os encargos dessa manutenção.

Minha participação será muito curta, Sra. Presidente, apenas para trazer

a mensagem da continuidade do loteamento fechado. Isso é para nós bastante

importante. Temos de definir melhor o condomínio urbanístico. Ele está muito

bem colocado, mas precisaria ser um pouco melhor discutido e regrado.

Gostaria de cumprimentar o Deputado Dr. Evilásio, autor desse relatório,

e sua equipe de assessores. O relatório é muito interessante, bastante comple- to, complexo, mas muito bem regrado. Ele trará vida nova ao setor loteador.

Estamos à disposição para trabalhar ou para detalhar o que for necessá- rio daqui por diante. (Palmas)

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Agradecemos ao Dr. Luiz Eduardo Camargo a participação.

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Passo a palavra ao Prof. Marcelo Lopes de Souza, da Universidade Fede- ral do Rio de Janeiro.

O SR. MARCELO LOPES DE SOUZA – Boa-tarde. Saúdo os colegas par- ticipantes da Mesa, particularmente a Deputada Maria do Carmo Lara, e agra- deço pelo convite para aqui estar.

Serei bastante objetivo. Distinguirei três níveis de análise que precisamos considerar ao nos depararmos com o problema que envolve duas entidades distintas extremamente perniciosas, mas que têm suas diferenças: o loteamento fechado e os condomínios horizontais, chamados de condomínios urbanísticos.

Num primeiro nível, quero registrar minha posição. Os loteamentos fe- chados ferem a Lei n o 6.766/1979, e não se deve ter nenhuma condescendên- cia para com eles. Portanto, concordo com a idéia de que não pode, pura e simplesmente, haver qualquer tipo de anistia. O que passou, passou, e vamos ser complacentes com isso. Tal atitude é inaceitável.

O segundo nível é com relação aos condomínios horizontais. Se estiverem de acordo com a legislação pertinente dos condomínios não estão sujeitos à Lei n o 6.766/1979. Isso é truísmo. É evidente que em não sendo loteamentos, não estão, em princípio, sujeitos à lei que os rege. Parece-me, concordando com o que foi dito anteriormente, que o melhor local para se tratar dessa matéria seria no âmbito da legislação sobre condomínios.

De qualquer maneira, o fato é que eles proliferam com muita freqüên- cia, na esmagadora maioria dos casos, ao arrepio da legislação ambiental e ao bom senso em matéria de planejamento urbano, o que vem ocasionando vários tipos de transtornos. Alguns exemplos foram trazidos pelo represen- tante do Ministério Público. A lista dos tipos de problemas seria infindável. Por exemplo: risco de contaminação do lençol freático em função da multiplica- ção desenfreada de poços e fossas, e desmatamento de áreas de preserva- ção permanente etc.

Terceiro nível. Os loteamentos fechados e condomínios horizontais repre- sentam solução escapista, individualista e extremamente parcial para o desafio da violência urbana, como já foi dito, que é o grande fator de motivação desses processos de auto-enclausuramento envolvendo fechamento ilegal de loteamentos ou constituição dos ditos condomínios horizontais.

Do ponto de vista coletivo, considerando-se a cidade como um todo, a longo prazo isso não seria solução, mas sim problema para as nossas cidades. Está sendo usada aqui a metáfora simpática dos transgênicos. Com relação a esses produtos há fortíssima suspeita de que causem mal à saúde. Nesse caso,

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demonstra-se que esse tipo de “modelo” – entre aspas – vem causando muito mal à saúde das nossas cidades. Então, diria que são transgênicos carregados de agrotóxicos.

Com relação aos loteamentos fechados, vou abordar alguns pontos. Fiz um esboço de recomendações. Primeiro ponto, devem ser rechaçadas tentati- vas de interpretação que sugerem que por meio de lei municipal se legalizem os loteamentos fechados, desafetando os bens de uso comum do povo e con- vertendo o loteamento num condomínio. Ou seja, desmoralizando, na prática, a legislação, a Lei n o 6.766/1979.

Segundo ponto. A interdição dos loteamentos fechados deve ser mantida na legislação federal com todo o rigor.

Terceiro ponto. O espaço público deve permanecer enquanto espaço pú- blico. A privatização dos espaços públicos – dois colegas que me precederam já falaram sobre eles – fragmenta a cidade e fere direitos espaciais básicos de seus moradores. E isso em nome de quê? Do corporativismo territorial alimen- tado constantemente pelo medo da violência que se difunde em grande parte, inclusive como histeria, ao mesmo tempo acobertado pelo individualismo, que também se dissemina pelo escapismo.

É uma solução escapista, uma pseudo-solução, uma falsa solução, e, pela desatenção às causas profundas da criminalidade violenta, somos convidados a refletir sobre a possibilidade de regulação de algo que não é uma solução definitiva, apenas parcial, mas que causa mais problemas – fazendo um balan- ço final, ou certamente mais problemas do que traria de positivo porque é apenas parcial – aos setores mais diretamente interessados, empresariado e parcelas da classe média, que equivocadamente acreditam ser o auto- enclausuramento uma solução razoável. Não é. Até porque os fatos vêm de- monstrando que os condomínios nem são tão blindados assim, na medida em que não são inexpugnáveis. Casos de assaltos em condomínios de torres ou de mansões de casas têm-se multiplicado.

Portanto, nem mesmo nessa microescala isso na verdade se mostra como solução para os que partem para essa saída, o que dirá quando saem dos seus condomínios e sofrem assalto, seqüestro etc. Enfim, significa que a realidade das cidades brasileiras passa um rolo compressor nesse tipo de situação, mesmo naqueles que pagam alto preço partindo para esse tipo de solução escapista.

Com relação aos condomínios horizontais, colocaria o seguinte: em pri- meiro lugar, o nome condomínios urbanísticos é vago e confunde mais do que

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esclarece. Não vejo o que se ganha com esse nome. Parece-me ele inadequa- do, com características de eufemismo.

Segundo ponto. Embora não firam a Lei n o 6.766/1979, eles vêm se pro- liferando ao arrepio de leis, das normas ambientais e às expensas do bom senso de planejamento urbano, ferindo direitos básicos dos citadinos e cida- dãos.

Terceiro ponto. Embora eles não se constituam em exemplos de apropri- ações privadas de espaços públicos, portanto ilícitas, também contribuem para fragmentar a cidade. Precisamos nos afastar da idéia de que os loteamentos fechados são maus, e os condomínios horizontais seriam bons. Não. Eles tam- bém são maus. Há uma diferença que talvez seja apenas de grau, embora obviamente o caso de “apropriação”, entre aspas, privada de logradouros pú- blicos seja particularmente aberrante, mas os efeitos a longo prazo de ambas as situações são nefastos. Portanto, eles também contribuem para fragmentar a cidade.

As propagandas, frases e slogans, como vida de interior e sentido de comunidade abundam na mesma proporção em que proliferam os condomínios horizontais. Isso são eufemismos e construções ideológico-publicitárias que mas- caram o seu sentido essencialmente negativo na escala da cidade como um todo e a longo prazo.

O controle de acesso também é um eufemismo. Na verdade, controle de acesso é um constrangimento, uma restrição.

No caso dos parcelamentos populares vou aproveitar o momento para fazer um adendo.

Não me parece razoável ou correta a utilização disso como uma espécie de álibi. Ou seja, o fato de que em função inclusive de demonstração em áreas populares comecemos a encontrar situações desse tipo. Na verdade, isso é basicamente efeito demonstração.

Consideremos o seguinte: trata-se de fatos amplamente documentados pela pesquisa urbana no Brasil. A violência nessas áreas periféricas de loteamentos irregulares ou está ligada à própria polícia ou às forças da ordem. Enfim, está ligada à banda podre, atuando de maneira atrabiliária etc. Não vou estender- me nesse ponto, ou mesmo no caso do Rio de Janeiro, da periferia de São Paulo, onde há tráfico de drogas. Pensar ou falar em controle de acesso a esse respeito é ingenuidade ou piada.

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Vou falar de outro ponto, ainda com relação aos condomínios horizontais. Muito se tem falado sobre as chamadas vantagens urbanísticas dos condomíni- os horizontais sob o ângulo da densidade. Parece-me que isso precisa ser mui- to relativizado, sobretudo porque se empalidece, à luz do que comentei antes, com os malefícios que eles acarretam a longo prazo e na escala da cidade.

Portanto, os condomínios devem ser o máximo possível desestimulados e sempre fortemente regulados por meio de lei. As exigências devem ser feitas.

Cito alguns singelos exemplos. A área construída total não deve exceder à do lote; a taxa de ocupação não deve ultrapassar 50%; a taxa de permeabilidade, que é muito séria, não deve ser inferior a 20%, considerando a área total do condomí- nio. Além disso, as sugestões do Bassul, com relação a evitar a sucessão ininterrupta de condomínios, pareceu-me extremamente pertinente, algo a ser incorporado. Eu até radicalizaria um pouco a proposta dele. Temos de evitar essa verdadeira frag- mentação da cidade. Basta pensarmos nisso e já acontece. Vamos fazer um exer- cício de imaginação, pensando nesse modelo continuando daqui a 5, 10 anos com essa velocidade. Na verdade, como ele tinha dito, e como eu venho argumentando há bastante tempo, é a própria idéia de cidade que, no sentido bastante profundo, se perde. Vai ser uma miríade, uma coleção enorme de microguetos ensimesmados, auto-enclausurados, onde, por exemplo, o direito de locomoção e uma série de coisas, como a fruição da cidade, tudo vai escorrendo pelo ralo.

Tem de haver equilíbrio no sentido de evitar a ingerência abusiva do nível federal em assuntos de competência municipal com relação ao planejamento urbano. Por outro lado, a omissão pura e simples da legislação federal é extre- mamente perigosa se considerarmos com realismo o quadro político-social dos municípios brasileiros.

Vou deter-me a apenas um exemplo com relação a isso, comparando o art. 7 o do substitutivo do Projeto de Lei n o 3.057/2000 com o art. 12.

O que diz o art. 7 o ?

“Art. 7 o Respeitando o disposto nos incisos I a IV do art. 6 o , cabe à legislação municipal definir para cada zona em que se divida a área urbana ou de expansão urbana do município os usos permi- tidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, os quais devem incluir pelo menos:

§1 o as áreas mínimas e máximas dos lotes e das unidades autônomas;

§ 2 o os percentuais mínimos de áreas destinadas ao uso público ou

ao uso comum dos condôminos;

§ 3 o os coeficientes máximos de aproveitamento;

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§ 4 o os coeficientes básicos de aproveitamento, no caso de aplica-

ção da outorga onerosa do direito de construir;

§5 o a possibilidade ou não de implantação de condomínios urbanísticos.”

A esses pontos mencionados não se associa nenhum parâmetro quantitativo.

Isso é preocupante. Aí concordo com o que disse o Bassul. Não se pode deixar a coisa tão frouxa assim. Não estamos na Alemanha, nem no Reino Unido. Por um lado, há de se preservar a autonomia municipal ao máximo dentro do bom senso no que se refere ao planejamento; por outro, um balizamento que garanta um minimo minimorum. Isso também deve ser garantido.

O parágrafo único do art. 7 o , quem vem logo a seguir, é interessante.

“Art. 7 o

Parágrafo Unico. Inexistindo a definição de que trata o inciso II, o percentual mínimo de áreas destinadas ao uso público ou uso co- mum dos condôminos deve ser, no mínimo, de 25% para empreen- dimentos habitacionais ou comerciais, e de 15% para empreendi- mentos exclusivamente industriais.”

Vejam: apenas no caso de inexistir. Se existir e os parâmetros forem ridículos, fica valendo aquilo que o município define. Parece-me que isso é um convite para que tenhamos inúmeras soluções ruins pelo Brasil afora.

Vamos comparar o que está disposto no art. 7 o – estou dando apenas um exemplo com relação à margem de manobra do município, que me parece enorme na medida em que não se parametrizou minimamente em âmbito fe- deral – com o art. 12.

“Art. 12. Além das obrigações previstas nos arts. 10 e 11, a legisla- ção municipal pode exigir do empreendedor contrapartida pelo ônus em termos de infra-estrutura e serviços públicos decorrentes da implantação do parcelamento.

§ 1 o A contrapartida prevista no caput pode envolver:

I – a doação ao Poder Público municipal de imóvel urbano localizado

na mesma área do empreendimento ou não;

II – a doação de recursos financeiros a fundos setoriais relacio- nados a desenvolvimento urbano e vinculados ao Poder Público municipal;

III – a realização de obra ou serviço de interesse da comunidade.”

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Se juntarmos de um lado a enorme margem de manobra do poder local e de outro a questão das contrapartidas também colocada de maneira vaga, corremos o risco de ter o famoso balcão, como ao que assistimos em cidades brasileiras.

As operações interligadas no Rio de Janeiro são exemplos extremamente didáticos disso. Desmoraliza-se a lei, o planejamento e paga-se pelo direito de transgredir a lei pontualmente, ou, no caso, alguma coisa até um pouco mais grave com amparo na lei.

Farei agora algumas observações finais.

Como primeiro ponto, diria que qualquer complementação ou alteração da Lei n o 6.766/1979, à luz do espírito, do Estatuto das Cidades, que não deve- mos perder no horizonte, deve ser rigorosa no que se refere aos condomínios horizontais.

Segundo ponto: colaborar para construir uma cidade melhor e mais justa não significa, ou não deveria significar, em hipótese alguma, ceder ao apelo fácil de flexibilizar – isso evidentemente é um eufemismo — a legislação com o objetivo de atender às expectativas que são em parte extremamente falsas de parcela da classe média, que é envolvida e induzida a acreditar que esse tipo de solução seja o auto-enclausuramento e o prosseguimento desse modelo e particularmente dos empresários do setor.

Para terminar, enfatizaria que de nada adiantam as leis, por melhores que sejam, sem que o seu cumprimento seja garantido.

A parceria com o Ministério Público tem-se mostrado essencial – e isso deve ser valorizado. Agora não menos essencial do que isso é a participação popular por meio de conselhos de desenvolvimento urbano dentro do que prevê

o Estatuto das Cidades.

Falaram aqui em audiência pública, em referendo e em plebiscito. Há participação popular consistente, não apenas maquiagem como vemos normal- mente. A regra é a maquiagem e não a participação consistente e sistemática. Isso, inclusive, é algo previsto na Lei n o 10.257/2001, Estatuto das Cidades, e deve ser enfatizado, pois pode ajudar a fortalecer – digamos assim, permane- cendo nas metáforas, passando de uma metáfora agronômica para uma orgâ- nica – o sistema imunológico de que necessitamos, porque só com leis ou só com o Ministério Público realmente não é possível. É preciso que procuremos envolver a sociedade civil organizada o mais possível no esforço de fiscalização

e de bloqueio desse tipo de aberração.

Obrigado.(Palmas)

Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior

A SRA. PRESIDENTE (Deputada Maria do Carmo Lara) – Obrigada, Prof. Marcelo.

Como última debatedora inscrita, passo a palavra à professora e Secretária-Executiva Ermínia Maricato, do Ministério das Cidades.

A SRA. ERMÍNIA MARICATO – Obrigada. Tinha preparado uma transpa- rência mas não consegui passar no ministério antes de vir para cá. Era uma transparência sobre a cidade de Campinas.

Trouxe uma dissertação de mestrado que gostaria de ler. É do Cristiano Ferrari Maciel. Nessa dissertação, ele traz um mapa que mostra o que é favela, o que são ocupações do ponto de vista jurídico, o que no fundo é o mesmo, e o que são loteamentos com fechamento indeferido, fechamento em análise, fechamento aprovado e condo- mínios. E é muito engraçada a cara da cidade quando se começa a somar esses guetos todos, guetos de ricos e de pobres. Mas eu não trouxe, infelizmente.

Cumprimento a Maria do Carmo e agradeço ao Edésio Fernandes, do Ministério das Cidades, que ajudou a montar esses debates, ajudou a Comis- são de Desenvolvimento Urbano.

Desejo realmente muita felicidade ao Deputado Evilásio na redação do substitutivo. Que todos os bons fluidos do mundo estejam ao seu lado, porque é muito importante para nós esse projeto de lei.

Quero falar de três itens basicamente. Um é em relação ao fechamento de áreas consolidadas; o outro é em relação ao condomínio de lotes ou como queiram chamar – nós estamos em dúvida sobre isso; e o outro é em relação aos loteamentos populares.

Já que estamos numa mesa de debates, eu queria dizer que acho que o Brasil tem muita lei rígida que não é cumprida e tem muita flexibilidade no cumprimento da lei. Temos uma capacidade regulatória de texto, de discurso, e uma absoluta incapacidade de controle sobre uso e ocupação do solo.

Então, eu queria fazer um apelo para que achemos a melhor saída para tudo isso. Por quê? Houve um episódio em que um medicamento falsificado que foi tomado, era uma pílula anticoncepcional. O que acontece no Congresso Nacional diante de todo episódio semelhante a esse? A lei fica mais rígida. Mas não seria preciso mudar a lei se ela tivesse sido cumprida.

Estamos diante de uma flagrante situação em que a lei não está sendo cumprida quanto ao uso e à ocupação do solo no Brasil. E não é só em relação aos loteamentos fechados, ela não está sendo cumprida porque metade das nossas maiores cidades, para tomar dois exemplos, é de ocupação ilegal do solo.

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Não podemos chegar aqui com fórmulas muito rígidas. Vamos ter que enfrentar algo que a sociedade nunca enfrentou: a distância entre o discurso e a prática, a distância entre lei e aplicação. E para isso vamos ter, sim, que quebrar os nichos e as tribos onde estamos vivendo e onde fazemos discursos muito cômodos. Eu digo “tribos” no bom sentido.

(Não identificado) – Ah, bom! Senão acabaríamos com o resto dos índios.

A SRA. ERMÍNIA MARICATO – Esse é outro problema ligado ao uso do solo e à demarcação das terras.

(Não identificado) – Com certeza.

A SRA. ERMÍNIA MARICATO – Concordo com o Bassul, que aliás fez uma leitura perfeita. Trouxe-nos uma contribuição impressionante – quando nada pode, tudo pode. Nossa legislação é assim. Costumo lembrar muito o Código de Obras de São Paulo. Quando era Secretária de Habitação, consegui- mos aprovar um novo código na Câmara Municipal; porém, o resultado alcan- çado ficou muito longe do que pretendíamos. Por exemplo, ele fixava até o tamanho do canil de uma casa, mas para metade da cidade era totalmente flexibilizado, para neoliberal nenhum botar defeito. Então, precisamos tomar muito cuidado quando falamos em flexibilizar certos parâmetros. Senão, vão achar que estamos sendo neoliberais. E mais do que em nossas cidades, é impossível – na realidade, não na lei.