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urbanismo

15 de Noviembre del 2009 | Sin Comentarios | Publicado en Comercio

Como reflexión previa se expresa la necesidad de acuñar una denominación clara a esta temática del
urbanismo versus los equipamientos comerciales, o “Los equipamientos comerciales y el planeamiento
urbanístico”, más acertadas que el título de urbanismo comercial, que puede inducir a error.

El Taller parte, como base para su desarrollo, de la exposición teórica realizada previamente por D. Ángel
Ballesteros Fernández en el ámbito del Encuentro, sobre “Los equipamientos comerciales: su impacto
en el planeamiento. ¿Existe un urbanismo comercial?”. Dentro del análisis riguroso que se realiza de
las legislaciones de las distintas Comunidades Autónomas, y sin expresar aquí todo el contenido de dicha
exposición, se desprenden tres modelos, que emanan de la experiencia previa europea:

§ Modelo exclusivamente planificador, a través del planeamiento territorial-comercial derivado de la

Ordenación Territorial. Esto supone el control desde el planeamiento de las actuaciones comerciales, así
como la ordenación espacial del equipamiento comercial. Las directrices sectoriales y territoriales

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vinculan al planeamiento urbanístico y a las implantaciones comerciales. Este es el modelo de las

legislaciones de Asturias, Baleares, Cataluña y Navarra.

§ Modelo exclusivamente comercial. Se basa en el control desde el procedimiento comercial (leyes

económicas del mercado) de las actuaciones comerciales, con el establecimiento de la licencia comercial
específica. Toma de referencia el concepto de que “la utilización legítima del suelo para la instalación de
establecimientos comerciales constituye una facultad que se ampara en el principio de libertad de
empresa”. Es el modelo de Andalucía, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Madrid, Valencia y País
Vasco.

§ Modelo mixto de planificación comercial coordinada con la planificación territorial-urbanística. Este es

el que se considera más adecuado, y se realiza a través de los Planes Directores y sectoriales de
equipamientos comerciales, donde se aúnan todos los factores implicados, y que se ejecutan a través
del planeamiento urbanístico y la licencia comercial. Es el modelo de Aragón, Extremadura,
Castilla-León, y, en cierto modo Valencia, aunque parcialmente esté encuadrado en el anterior.

En el taller participaron urbanistas de las Comunidades Autónomas de Madrid, Comunidad Valenciana,

Castilla-León, Castilla-La Mancha y Andalucía. Las reflexiones sobre la temática del taller llegaron a ser
tan profundas que derivaron en algún momento en las bases fundacionales del urbanismo en España, así
como en las implicaciones del factor suelo en el urbanismo.

CONCLUSIONES DEL TALLER:

1. La implantación de grandes centros comerciales debe apoyarse en la ordenación del territorio, el

urbanismo y la sostenibilidad.

La reflexión de partida debe producirse desde el urbanismo y la ordenación del territorio. Con la
ubicación y ordenación de estas implantaciones comerciales se trataría de producir, realmente, ciudad y
territorio sostenible y cohesionado, garantizando las dotaciones y servicios adecuados, y garantizando un
impacto socioeconómico positivo en el entorno. Respecto a las superficies máximas para considerar un
gran establecimiento comercial o gran superficie comercial, es más conveniente apostar por una escala
diferenciada de valores en función del tamaño poblacional, situación, …

2. El uso comercial debe configurarse como elemento estructurante de la ordenación urbana y territorial.

Las nuevas tipologías comerciales (grandes establecimientos comerciales), están provocando una
disgregación de los usos y actividades tradicionales de la ciudad, así como una afección a los sistemas
generales de comunicaciones e infraestructuras. Se está produciendo un vaciado de los centros de las
ciudades y de su comercio tradicional, en beneficio de la actividad que aglutinan los grandes centros
comerciales y de ocio en la periferia de nuestras ciudades. Esto se produce dado que estos
establecimientos funcionan como los nuevos foros, lugares de reunión y estancia…, derivando incluso en
la congregación, en su entorno, de barrios residenciales-dormitorio. En definitiva, se debe procurar un
nuevo modelo, potenciando la necesaria mezcla de actividades en la ciudad, y controlando la
monofuncionalidad zonal.

3. Convenio urbanístico como garantía para la implantación comercial.

Se esgrime la necesidad de establecer, previamente a la aprobación e implantación de estos

establecimientos comerciales, un Convenio urbanístico, que garantice las inversiones necesarias en
sistemas generales y locales en la zona, que actúen como vertebradoras del futuro desarrollo urbanístico
del entorno, garantizando que las dotaciones estén previamente a la implantación del sector residencial.
Por otro lado, sería interesante que se articularan las implantaciones de estos establecimientos desde el
planeamiento territorial y urbanístico, o en todo cado, de sus modificaciones coetáneas y cualificadas, y se
establecieran dentro de ámbitos de suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado, para que se aplicaran
las reservas de dotaciones adecuadas, de espacios libres y equipamientos. No parece adecuado su
implantación en suelo no urbanizable y tramitación a través del procedimiento de interés público, dado

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que son implantaciones que requieren un importante grado de urbanización.

4. Complementariedad y especialización entre los grandes establecimientos comerciales y los centros

comerciales abiertos.

Uno de los temas fundamentales es la falacia competitiva esgrimida normalmente entre los dos
grandes ámbitos del sector comercial en la ciudad: los grandes establecimientos comerciales
periféricos, frente a los centros comerciales abiertos, que aúnan el comercio tradicional en el centro
de las ciudades. Estos dos grandes entes pueden coexistir y complementarse adecuadamente,
especializándose cada uno. Así tendríamos:

§ Los grandes establecimientos comerciales, a los que se debe establecer un control para garantizar una
adecuada implantación y coordinación territorial en la ciudad, previéndose los sistemas generales y locales
adecuados, así como una mezcla de usos, que garantice su configuración como gran sistema dotacional de
la ciudad y del ámbito donde se implementa.

§ Los centros comerciales abiertos, que deben articular el pequeño y mediano comercio de las zonas
centrales de nuestras ciudades, aunando la regeneración de los establecimientos y la elaboración de
un Plan de comercio, ocio y turismo, en base a que esta interrelación suponga un factor de atracción
importante. Esta simbiosis de usos, provocará la recuperación del sector central de nuestras
ciudades. El comercio tradicional debe asumir la libre competencia y especializarse, para mantenerse,
desde la unión de empresas y la apuesta por la originalidad en su estrategia comercial. Las ventajas
del centro comercial abierto son: orden, variedad, entramado de la escena urbana, centralidad en la
ciudad, atractivo comercial, diversidad de la oferta comercial y de ocio y entretenimiento, atracción
turística e imagen de la ciudad. La base fundamental es el centro urbano de la ciudad como recurso,
siempre que se establezcan estrategias comunes de publicidad y promoción, imagen de marca común
y coordinación de las actividades.

§ Finalmente, habría que planificar la actividad comercial en la ciudad para intentar cubrir todas las
escalas, desde la de barrio a la de ciudad y de ésta a la escala metropolitana, así como actuaciones de
geomarketing, dirigidas al diagnóstico y mejora de los centros comerciales.

5. Planes especiales como figura adecuada para la tramitación de centros comerciales.

Como figura más importante que aglutine la tramitación de los expedientes de los equipamientos
comerciales, apostamos por los Planes Especiales, que aunarán la documentación correspondiente a la
evaluación o informe de impacto ambiental, con las medidas correctoras y programa de seguimiento y
control adecuados; el informe en relación al impacto territorial y los planes de ordenación del territorio
(incidencia en la ordenación del territorio, sistema de ciudades, sistema de comunicaciones…), la
justificación de la viabilidad urbanística y en relación a los flujos circulatorios en la ciudad, previsión de
accesibilidad y de aparcamientos y de infraestructuras de abastecimiento, saneamiento, electricidad…; y
el informe sobre la incidencia en el sector comercial (integración en el tejido comercial, incidencia en la
racionalización de la distribución comercial, mejora de las estructuras comerciales existentes y renovación
de los equipamientos comerciales, protección y defensa de los intereses de los consumidores, superficie
máxima de venta…; y finalmente, un estudio económico-financiero adecuado.

Como indicador técnico comercial más adecuado para la planificación territorial, tendríamos la cuota de
mercado, como capacidad de consumo comparativa de los municipios, en función de un promedio
respecto a distintos índices. Esta cuota de mercado nos serviría para valorar y ponderar la cantidad de
productos y servicios que, en un mercado teóricamente perfecto, pudieran absorber los municipios, en una
distribución homogénea. También nos serviría para el análisis del potencial comercial y cuantificación de
la capacidad de atracción y potencial comercial de cada ciudad.

En definitiva, habría que seguir avanzando en la búsqueda de modelos óptimos de implantación y

establecimiento del sector comercial en el territorio urbano de nuestro ámbito, siempre aunando los
intereses del sector privado comercial con los del interés público.

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(Autor: José Manuel Ojeda García.Presidente de ATUA y secretario de la Agrupación de

Arquitectos Urbanistas del Colegio de Sevilla

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