F Vila Augusta Bancoop

VILA AUGUSTA
Cumprimento do Acordo
Judicial com o MP
Cláusula sexta
Apuração, demonstração
e rateio de custo
Bancoop 1 VILA AUGUSTA

Cumprindo o Acordo Judicial
E
ste material foi levantado a partir da documentação que se encontra à disposição
dos cooperados e tem a finalidade de demonstrar as cobranças a título de rateio
de custo da construção a preço de custo do empreendimento, em cumprimento
da cláusula sexta do Acordo Judicial celebrado entre a Cooperativa Habitacional dos
Bancários de São Paulo (Bancoop) e o Ministério Público do Estado de São Paulo para aten-
der aos pedidos formulados pelo Ministério Público do Estado de São Paulo nos autos da
Ação Civil Pública n. 583.00.2007.245877-1, homologado pela 37ª Vara Civil do Foro Central
da Comarca da Capital do Estado de São Paulo.
Em seu primeiro capítulo, encontram-se as informações sobre a APURAÇÃO dos custos

do empreendimento. A seguir, o documento apresenta os procedimentos utilizados para a
DEMONSTRAÇÃO de tal apuração e para a efetivação do RATEIO entre os cooperados.
Por fim, traz respostas a perguntas realizadas pelos cooperados por ocasião da apresentação
dos estudos que embasam os resultados apresentados na reunião técnica realizada com os
cooperados do empreendimento.
Para o melhor entendimento das informações, sugere-se que a leitura do material siga a
sequência ora apresentada.
Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo (Bancoop)
Cláusula Sexta do Acordo entre a Bancoop e o MP

A cláusula sexta do Acordo Judicial firmado entre a Bancoop e o Ministério Público do Estado de São Paulo tem a
seguinte redação:
“CLÁUSULA SEXTA – DA DEMONSTRAÇÃO, POR MEIO DE INFORMAÇÕES DISPONIBILIZADAS EM PÁGINAS PRÓ-

PRIAS DEVIDAMENTE INDICADAS NO SÍTIO DA BANCOOP NA INTERNET, DA NECESSIDADE DE COBRANÇAS A
TÍTULO DE REFORÇO DE CAIXA OU APURAÇÃO FINAL.”
“A Bancoop se obriga a disponibilizar e manter à disposição dos interessados em páginas próprias devidamente indica-
das de seu sítio na Internet (www.bancoop.com.br), no prazo de 90 (noventa) dias a contar da homologação do acordo
judicial estabelecido por meio do presente instrumento, informações explicativas e comprobatórias dos seguintes eventos,
concernentes a cada uma de suas seccionais.”
a) “do procedimento adotado em cada seccional, no curso ou após a conclusão da construção do res-
pectivo empreendimento, para apuração de eventual alteração do custo estimado inicialmente
para o respectivo empreendimento e respectivos valores.”
b) “do procedimento adotado, no caso de identificação da elevação do custo inicialmente estimado para
cada empreendimento, para demonstração aos cooperados vinculados à respectiva
seccional dos resultados decorrentes do procedimento de apuração e respectivos valores.”
c) “do procedimento adotado, para rateio do custo adicional do empreendimento entre
os respectivos cooperados, com indicação dos valores resultantes do rateio, e para efetivação da co-
brança de valores a título de “apuração final” (no caso de empreendimentos cujas obras de constru-
ção já se encontram concluídas” ou de “reforço de caixa” (no caso de empreendimentos cujas obras
de construção se encontram em curso).”

Índice
Capítulo I - Apuração 4
1. Resumo geral de gastos da obra 5
2. Previsão de receitas e despesas a realizar 5
3. Demonstrativos financeiros 6
Capítulo II - Demonstração aos cooperados 21

1. Correspondência de comunicação do rateio 21
2. Informativo do empreendimento 22
Capítulo III - Rateio do custo adicional (apuração final) 28

1. Rateio do custo 28
2. Quadro demonstrativo de frações ideais 28
3. Quadro demonstrativo do rateio 28
Capítulo IV - Perguntas e respostas 29

Capítulo I - Apuração
FORMA DE APURAÇÃO
Um informativo com dados específicos do empreendimento foi enviado aos cooperados. Neste informativo, a
Bancoop informou detalhadamente a forma de apuração do rateio. Este informativo está totalmente reproduzido neste
material, na parte que aponta os procedimentos adotados para a demonstração dos resultados da apuração.
Resumidamente, podemos dizer que a apuração baseia-se no princípio geral de que a Bancoop é uma cooperativa,
sem fins lucrativos e que produz unidades habitacionais em regime de construção a preço de custo. A operação deste
processo se estabelece segundo premissas básicas.
1) Os ingressos que suportarão os custos da construção do imóvel são provenientes dos valores acumulados pelos
cooperados de cada um dos grupos, por meio de contribuições;
2) As contribuições dos cooperados são sempre mensais em planos com prazos de pagamento variáveis;
3) Deve haver equilíbrio entre ingressos e dispêndios de forma a obter-se saldo contábil final igual a zero, ou seja,
todos os ingressos quitarão todos os dispêndios.
4) Aos valores mensais de arrecadação se contrapõem aos valores mensais de dispêndios;
5) Pode ocorrer “descasamento” entre a velocidade da entrada dos recursos versus o gasto efetivo nas obras,
refletindo-se no fluxo de caixa do Empreendimento, o qual não pode apresentar saldo negativo, a princípio;
6) É fácil concluir que as receitas podem ocorrer de forma relativamente linear, porém, as despesas não. Foi justa-
mente por isso que foi realizado o “empréstimo solidário”:
- Em alguns períodos de tempo, durante o prazo de construção, em que o cooperado está contribuindo, os
ingressos são maiores que os dispêndios – “empreendimento cedente”;
- Assim como o contrário, quando os dispêndios são maiores que os ingressos – normalmente durante a
execução das obras – “empreendimento tomador”.
7) Ao final faz-se a apuração de todos os ingressos e dos dispêndios ocorridos, com a finalidade de apurar-se o
saldo existente. Se este saldo é positivo, o valor é revertido proporcionalmente aos cooperados que aderiram a
ele. Mas, se é negativo deve ser promovido um “rateio”, denominação que se deu à distribuição do déficit, entre
estes mesmos cooperados de forma a equilibrar o fluxo de caixa;
8) Se o saldo final do empreendimento, do ponto de vista contábil, é negativo significa que os dispêndios incorridos
foram maiores que os ingressos, e aí está a causa dos rateios.
Em resumo, o rateio, que é previsto em lei (Lei do Cooperativismo, 5.764/71) e no Termo de Adesão, é o meca-
nismo que permite à cooperativa ajustar os ingressos projetados anteriormente, no início da formação do grupo de
cooperados. Sua metodologia é muito simples de ser conceituada, a saber:
- Procedimento contábil de apuração do saldo do empreendimento, levando em consideração todos os ingressos

realizados e a realizar e todos os dispêndios realizados e a realizar;
- Distribuição do valor do saldo para cada cooperado, proporcionalmente à fração ideal de sua unidade no em-
preendimento;
- Fração ideal da unidade é o percentual em que a unidade contribui no total do empreendimento do ponto de
vista de custos;
- O fator de proporção, calculado a partir da fração ideal da unidade, é aplicado sobre o saldo contábil apurado
para determinar se a parcela do custo correspondente à unidade;
- Através do mecanismo do rateio a cooperativa corrige eventuais distorções entre o ingresso projetado e o dis-
pêndio incorrido;
- O “auto-financiamento” é um processo financeiro para viabilização econômica de empreendimentos imobiliários
baseado em um “tripé”:
· Equilíbrio contábil dos ingressos e dispêndios (balancete);
· E quilíbrio do fluxo de caixa do empreendimento (distribuição dos valores ao longo do prazo do empreendi-
mento);
· Mecanismo de ajuste para promover estes “equilíbrios” (rateio do saldo apurado).

1) Resumo geral de gastos da obra
Demonstrativo do resultado previsto do empreendimento considerando-se todos os dispêndios efetuados e aque-
les a efetuar versus os ingressos recebidos e aqueles a receber, na data de apuração deste resultado. Esta planilha
comprova os saldos da obra realizado, a realizar e total, indicando o valor total a ser rateado entre os cooperados
participantes do empreendimento.
VILA AUGUSTA
DESCRIÇÃO REALIZADO A REALIZAR TOTAL

1 Custo de Construção 5.982.360,12 116.923,27 6.099.283,39
Dispêndios incorridos até Dezembro/2005 5.982.360,12 - 5.982.360,12
Dispêndios a Realizar 116.923,27 116.923,27

2 Terreno, Escrtituras e Encargos Diversos 465.490,29 393.661,82 859.152,11
Terreno- Pagamento em Unidades 255.500,00 - 255.500,00
Terreno- Pagamento em moeda corrente 209.990,29 - 209.990,29
Escritura e Encargos Diversos a Realizar * - 393.661,82 393.661,82

3 Receita total 5.439.562,15 889.003,41 6.328.565,56
Ingressos realizados até Dezembro/2005 5.439.562,15 - 5.439.562,15
Receita a Realizar - 889.003,41 889.003,41

4 Soma (1.008.288,26) 378.418,32 (629.869,94)

5 DOação em pagamento de Terreno 255.500,00 - 255.500,00

6 Saldo da Obra = [(3+5) - (1+2)] (752.788,26) 378.418,32 (374.369,94)
Resultado Previsto a Ratear (R$) (374.369,94)

Valores em Reais (R$) Bancoop - Cooperativa Habitacional dos Bancários de SP
Notas: * Encargos diversos a realizar:
Retificação e Unificação de Matrículas no CRI
Obtenção de CND - INSS / Habite-se
Averbação / Especificação de Unidades
Taxas do Graphohab
Taxas diversas ( Func. Elevador/AVCB/habite-se)
Juros s/ Fundo de Aplicação
Custos Cartoriais - Escritura Unidades Permutadas
IPTU -PMSP / Desdobro
2) Previsão de receitas e despesas a realizar
Na ocasião da apuração do rateio final de obra é necessário estimar os valores de ingressos a receber e de
dispêndios a efetuar. Portanto, trata-se de uma estimativa dos ingressos futuros que serão encaixados no empre-
endimento e dos dispêndios necessários à conclusão de todas as operações previstas para a conclusão das obras,
obtenção de licenças, alvarás e certidões negativas, legalização e regularização do empreendimento junto aos ór-
gãos competentes, instituição do condomínio, averbação e individualização das unidades. Note-se que os valores
apurados estão indicados como “a realizar” na planilha (Item 1– Resumo geral de gastos da obra).

3) Demonstrativo financeiro
Este relatório traz as informações individualizadas sobre todos ingressos e dispêndios realizados no empre-
endimento desde o início até a apuração do rateio, devidamente suportadas por documentação contábil.
DEMONSTRATIVO FINANCEIRO CONSOLIDADO (JuLHO / 1998 até Dezembro/1998)
Jul/1998 Ago/1998 Set/1998 Out/1998 Nov/1998 Dez/1998 Saldo Final

DESCRIÇÃO 1998

INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 32.768,00 15.664,00 30.541,19 25.469,00 13.402,90 75.547,71 193.392,80
Ingressos até 31/12/2003 32.768,00 15.664,00 30.541,19 25.469,00 13.402,90 75.547,71 193.392,80

Ingressos a partir Jan/2004 - - - - - - -
(-) Transferência
Cooperado - - - - - - -
(-) Devolução -
Cooperado - - - - - -
(-) FGQ - - - - - - -

- FINANCEIRAS: 34,69 109,14 460,45 799,57 504,76 1.179,75 3.088,36
- OUTRAS: - - - - - - -

32.802,69 15.773,14 31.001,64 26.268,57 13.907,66 76.727,46
TOTAL DAS RECEITAS 196.481,16

DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 48,00 63,11 93,35 508,04 50.580,46 6.037,04 57.330,00
Terreno - - - - 50.000,00 - 50.000,00
Construção Geral até
31/12/2003 - - (0,00) 382,62 457,92 5.748,41 6.588,95
Construção Geral a partir
Jan/ 2004 - - - - - - -
Financeiro 48,00 63,11 93,35 125,42 122,54 288,63 741,05

TOTAL DAS DESPESAS 48,00 63,11 93,35 508,04 50.580,46 6.037,04 57.330,00

RESUMO

Saldo Mês Anterior - 32.754,69 48.464,72 79.373,01 105.133,54 68.460,74 -
Ingressos 32.802,69 15.773,14 31.001,64 26.268,57 13.907,66 76.727,46 196.481,16
Dispêndios 48,00 63,11 93,35 508,04 50.580,46 6.037,04 57.330,00

Saldo do Período 32.754,69 48.464,72 79.373,01 105.133,54 68.460,74 139.151,16 139.151,16

Adiantamento - - - - - - -

Imobilizado - - - - - - -

Valores a Receber - - - - - - -

Valores a Pagar - - - - - - -

Saldo em Caixa/Banco: 32.754,69 48.464,72 79.373,01 105.133,54 68.460,74 139.151,16 139.151,16

Saldo do Período 32.754,69 48.464,72 79.373,01 105.133,54 68.460,74 39.151,16 139.151,16

DEMONSTRATIVO FINANCEIRO CONSOLIDADO (JANEIRO/1999 até JUNHO/1999)
DESCRIÇÃO Jan/1999 Fev/1999 Mar/1999 Abr/1999 Mai/1999 Jun/1999

INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 25.746,67 27.470,24 44.762,76 33.812,01 58.885,97 33.371,72
Ingressos até 31/12/2003 26.259,64 28.097,67 45.391,86 34.465,17 59.611,31 34.400,57

Ingressos a partir Jan/2004 - - - - - -
(-) Transferência
(-) Devolução Cooperado - - - - - -
(-) FGQ (512,97) (627,43) (629,10) (653,16) (725,34) (1.028,85)

- FINANCEIRAS: 2.069,09 2.238,14 1.588,27 2.205,71 2.565,45 433,74
- OUTRAS: - - - - - -

TOTAL DAS RECEITAS 27.815,76 29.708,38 46.351,03 36.017,72 61.451,42 33.805,46

DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 1.556,52 71.613,90 58.983,37 36.358,38 46.706,32 24.462,26
Terreno - 30.000,00 18.326,18 10.877,63 10.880,89 10.663,27
31/12/2003 1.413,51 41.574,00 40.538,00 25.448,20 35.701,08 13.673,17
Jan/ 2004 - - - - -
Financeiro 143,01 39,90 119,19 32,55 124,35 125,82

TOTAL DAS DESPESAS 1.556,52 71.613,90 58.983,37 36.358,38 46.706,32 24.462,26

RESUMO
Saldo Mês Anterior 139.151,16 165.410,40 123.504,88 110.872,54 110.531,88 125.276,98
Ingressos 27.815,76 29.708,38 46.351,03 36.017,72 61.451,42 33.805,46
Dispêndios 1.556,52 71.613,90 58.983,37 36.358,38 46.706,32 24.462,26

Saldo do Período 165.410,40 123.504,88 110.872,54 110.531,88 125.276,98 134.620,18

Adiantamento - - - - - -

Imobilizado - - - - - -

Valores a Receber - 5.871,07 1.039,17 13.262,38 10.004,64 14.924,77

Valores a Pagar - (189,00) (73,50) (73,50) (73,50) (1.110,00)

Saldo em Caixa/Banco: 165.410,40 117.822,81 109.906,87 97.343,00 115.345,84 120.805,41

Saldo do Período 165.410,40 123.504,88 110.872,54 110.531,88 125.276,98 134.620,18

DEMONSTRATIVO FINANCEIRO CONSOLIDADO (JuLHO/1999 até Dezembro/1999)

DESCRIÇÃO 1999

INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES:
79.455,08 44.205,72 39.614,75 21.761,43 57.669,16 92.238,17 752.386,48
Ingressos até 31/12/2003 80.276,28 45.015,02 40.424,05 22.570,73 58.549,30 93.118,31 761.572,71
(-) Transferência
Cooperado - - - - - - -
(-) Devolução
Cooperado - - - - - - -
(-) FGQ (821,20) (809,30) (809,30) (809,30) (880,14) (880,14) (9.186,23)

- FINANCEIRAS:
1.258,66 3.839,89 2.824,08 2.869,08 3.335,43 4.281,60 32.597,50
- OUTRAS:
- - - - - - -

TOTAL DAS
RECEITAS 80.713,74 48.045,61 42.438,83 24.630,51 61.004,59 96.519,77 784.983,98

DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS
31.538,30 20.680,47 3.101,58 13.184,04 16.761,33 22.091,36 404.367,83
Terreno 10.772,04 10.943,32 - 11.101,98 11.265,18 11.478,09 186.308,58
31/12/2003
20.466,29 9.590,15 3.049,08 2.025,36 5.414,25 10.482,52 215.964,56
Construção
Geral a partir - - -
Jan/ 2004
299,97 147,00 52,50 56,70 81,90 130,75 2.094,69
Financeiro

TOTAL DAS
DESPESAS 31.538,30 20.680,47 3.101,58 13.184,04 16.761,33 22.091,36 404.367,83

RESUMO
Saldo Mês Anterior 134.620,18 183.795,62 211.160,76 250.498,01 261.944,48 306.187,74 -
Ingressos 80.713,74 48.045,61 42.438,83 24.630,51 61.004,59 96.519,77 784.983,98
Dispêndios
31.538,30 20.680,47 3.101,58 13.184,04 16.761,33 22.091,36 404.367,83

Saldo do Período 183.795,62 211.160,76 250.498,01 261.944,48 306.187,74 380.616,15 380.616,15

Adiantamento
- - - - - - -

Imobilizado
- - - - - - -

Valores a Receber 43.302,43 471,09 15.341,69 7.937,53 15.698,50 25.875,59 25.875,59

Valores a Pagar (1.183,50) (1.112,59) (1.115,18) (1.118,64) (1.122,10) (1.125,56) (1.125,56)


Saldo do Período 183.795,62 211.160,76 250.498,01 261.944,48 306.187,74 380.616,15 380.616,15


INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 37.712,38 55.196,73 50.472,37 64.989,74 74.836,98 50.449,75
Ingressos até 31/12/2003 38.592,80 56.091,07 51.358,48 65.863,04 75.731,00 51.343,77
(-) Transferência
(-) FGQ (880,42) (894,34) (886,11) (873,30) (894,02) (894,02)

- FINANCEIRAS: 4.774,29 5.216,68 5.889,35 5.189,61 6.330,69 5.697,36
- OUTRAS: - - - - - -


DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 31.239,07 13.937,86 41.569,76 44.245,09 96.752,91 80.834,67
Terreno 23.681,71 - - - - -
31/12/2003 6.922,08 13.707,75 41.214,93 43.849,35 96.060,03 80.048,77
Jan/ 2004 - - - - - -
Financeiro 635,28 230,11 354,83 395,74 692,88 785,90


RESUMO
Saldo Mês Anterior 380.616,15 391.863,75 438.339,30 453.131,26 479.065,52 463.480,28
Ingressos 42.486,67 60.413,41 56.361,72 70.179,35 81.167,67 56.147,11
Dispêndios 31.239,07 13.937,86 41.569,76 44.245,09 96.752,91 80.834,67

Saldo do Período 391.863,75 438.339,30 453.131,26 479.065,52 463.480,28 438.792,72



Valores a Receber 12.699,97 - - - -

Valores a Pagar (1.118,64) (12,10) (15,56) (156,68) (220,95) (36,68)


Saldo do Período 391.863,75 438.339,30 453.131,26 479.065,52 463.480,28 438.792,72


DESCRIÇÃO 2000

INGRESSOS

- ARRECADAÇÕES: 106.940,00 104.575,15 32.170,13 95.368,76 82.167,70 116.245,57 1.623.511,74
Ingressos até 31/12/2003 107.833,30 105.468,45 33.092,90 96.290,93 83.107,25 117.172,17 1.643.517,87
(-) Transferência
Cooperado - - - - - - -

(-) Devolução Cooperado - - - - - - -
(-) FGQ (893,30) (893,30) (922,77) (922,17) (939,55) (926,60) (20.006,13)

- FINANCEIRAS: 4.597,37 4.070,04 3.112,36 2.095,78 1.585,11 814,67 81.970,81

- OUTRAS: - - - - - - -

RECEITAS
TOTAL DAS 111.537,37 108.645,19 35.282,49 97.464,54 83.752,81 117.060,24 1.705.482,55

DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO

DIRETAS 157.463,78 131.253,23 162.856,19 151.440,31 116.383,62 203.367,26 1.635.711,58
Terreno - - - - - - 209.990,29
31/12/2003
156.998,30 130.386,05 162.133,93 150.848,02 114.802,38 202.551,58 1.415.487,73
Jan/ 2004
- - - - - - -

Financeiro 465,48 867,18 722,26 592,29 1.581,24 815,68 10.233,56

TOTAL DAS DESPESAS 157.463,78 131.253,23 162.856,19 151.440,31 116.383,62 203.367,26 1.635.711,58

RESUMO
Saldo Mês Anterior 438.792,72 392.866,31 370.258,27 242.684,57 188.708,80 156.077,99 -
Ingressos 111.537,37 108.645,19 35.282,49 97.464,54 83.752,81 117.060,24 1.705.482,55

Dispêndios 157.463,78 131.253,23 162.856,19 151.440,31 116.383,62 203.367,26 1.635.711,58

Saldo do Período 392.866,31 370.258,27 242.684,57 188.708,80 156.077,99 69.770,97 69.770,97

Adiantamento - - - - - - -


Valores a Receber - - 950,00 2.100,00 5.200,00 - -

Valores a Pagar (36,68) (40,54) (34,46) (11,12) - (15,88) (15,88)


Saldo do Período 392.866,31 370.258,27 242.684,57 188.708,80 156.077,99 69.770,97 69.770,97


INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 362.231,70 68.479,41 115.217,86 58.822,36 48.355,71 69.122,88
Ingressos até 31/12/2003 363.182,38 69.382,68 116.114,20 59.791,01 49.314,82 70.109,99
Ingressos a partir Jan/2004
- - - - - -
(-) Transferência
(-) FGQ (950,68) (903,27) (896,34) (968,65) (959,11) (987,11)

- FINANCEIRAS: 173,30 575,75 1.177,58 212,59 - -
- OUTRAS: - - - - - -


DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 178.261,80 138.270,52 147.639,32 201.252,66 94.182,66 171.833,21
Terreno - - - -
31/12/2003 177.410,71 137.500,71 146.968,04 200.394,34 93.423,41 171.071,16
Jan/ 2004 - - - - - -
Financeiro 851,09 769,81 671,28 858,32 759,25 762,05


RESUMO
Saldo Mês Anterior 69.770,97 253.914,17 184.698,81 153.454,93 11.237,22 (34.589,73)
Ingressos 362.405,00 69.055,16 116.395,44 59.034,95 48.355,71 69.122,88
Dispêndios 178.261,80 138.270,52 147.639,32 201.252,66 94.182,66 171.833,21

Saldo do Período 253.914,17 184.698,81 153.454,93 11.237,22 (34.589,73) (137.300,06)



Valores a Receber 550,00 12.000,00 19.300,00 22.904,39 50.326,48 62.726,48

Valores a Pagar (15,88) (15,88) (15,88) (45.015,88) (145.000,00) (240.150,00)


Saldo do Período 253.914,17 184.698,81 153.454,93 11.237,22 (34.589,73) (137.300,06)

Jul/2001 Ago/2001
Set/2001 Out/2001 Nov/2001 Dez/2001 Saldo Final
DESCRIÇÃO 2001

INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 123.940,48 95.708,91 53.191,33 93.228,03 62.841,38 80.480,82 2.855.132,61
Ingressos até 31/12/2003 124.891,40 96.659,83 54.176,87 94.213,37 63.826,72 81.466,16 2.886.647,30

(-) Transferência
Cooperado - - - - - - -
Cooperado
(-) Devolução - - - - - - -
(-) FGQ (950,92) (950,92) (985,54) (985,34) (985,34) (985,34) (31.514,69)

- FINANCEIRAS: - - - - - - 84.110,03
- OUTRAS: - - - - - - -

TOTAL DAS RECEITAS 123.940,48 95.708,91 53.191,33 93.228,03 62.841,38 80.480,82 2.939.242,64

DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 154.978,52 109.855,71 42.170,01 28.239,00 30.573,25 36.245,97 2.969.214,21
Terreno - - - - - - 209.990,29
31/12/2003
154.251,17 109.430,54 41.948,04 28.026,37 30.444,15 36.026,82 2.742.383,19
Jan/ 2004 - - - - - - -
Financeiro 727,35 425,17 221,97 212,63 129,10 219,15 16.840,73
-

RESUMO

Saldo Mês Anterior (137.300,06) (168.338,10) (182.484,90) (171.463,58) (106.474,55) (74.206,42) -
Ingressos 123.940,48 95.708,91 53.191,33 93.228,03 62.841,38 80.480,82 2.939.242,64
Dispêndios 154.978,52 109.855,71 42.170,01 28.239,00 30.573,25 36.245,97 2.969.214,21

Saldo do Período (168.338,10) (182.484,90) (171.463,58) (106.474,55) (74.206,42) (29.971,57) (29.971,57)

Adiantamento - - - - - 31.817,10 31.817,10


Valores a Receber (237.473,52) 26.826,48 28.317,10 28.317,10 28.317,10 - -

Valores a Pagar - (260.000,00) (260.000,00) (180.000,00) (180.000,00) (140.000,00) (140.000,00)


Saldo do Período (168.338,10) (182.484,90) (171.463,58) (106.474,55) (74.206,42) (29.971,57) (29.971,57)


INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 150.717,53 110.348,63 60.147,85 83.346,92 46.015,20 47.125,04
Ingressos até 31/12/2003 151.689,99 111.321,09 61.137,39 84.336,46 47.020,65 48.130,49
(-) Transferência
(-) FGQ (972,46) (972,46) (989,54) (989,54) (1.005,45) (1.005,45)

- FINANCEIRAS: - - 2,12 387,65 (1.599,51) 397,93
- OUTRAS: - - - - - -


DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 72.802,61 47.230,26 76.963,68 69.765,04 40.916,19 62.435,69
Terreno - - - - - -
31/12/2003 72.454,52 47.028,06 76.304,48 69.413,37 40.603,83 62.106,85
Jan/ 2004 - - - - - -
Financeiro 348,09 202,20 659,20 351,67 312,36 328,84


RESUMO
Saldo Mês Anterior (29.971,57) 47.943,35 111.061,72 94.248,01 108.217,54 111.717,04
Ingressos 150.717,53 110.348,63 60.149,97 83.734,57 44.415,69 47.522,97
Dispêndios 72.802,61 47.230,26 76.963,68 69.765,04 40.916,19 62.435,69

Saldo do Período 47.943,35 111.061,72 94.248,01 108.217,54 111.717,04 96.804,32

Adiantamento 28.317,10 28.317,10 28.317,10 28.317,10 28.317,10 28.317,10


Valores a Receber - - 3.000,00 3.000,00 3.029,96 1.529,96

Valores a Pagar (40.000,00) - - - (1.500,00) (1.500,00)


Saldo do Período 47.943,35 111.061,72 94.248,01 108.217,54 111.717,04 96.804,32


DESCRIÇÃO 2002

INGRESSOS

- ARRECADAÇÕES: 86.933,27 61.072,58 38.768,97 24.886,35 20.563,03 96.359,65 3.681.417,63
Ingressos até 31/12/2003 87.938,72 62.078,03 39.714,89 25.798,44 21.475,12 97.271,74 3.724.560,31
(-) Transferência
Cooperado - - - - - - -

(-) FGQ (1.005,45) (1.005,45) (945,92) (912,09) (912,09) (912,09) (43.142,68)

- FINANCEIRAS: 791,52 282,74 64,06 - - 19,87 84.456,41

- OUTRAS: - - - - - - -


DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO

DIRETAS 70.618,09 79.517,48 79.119,31 72.718,02 68.051,26 80.038,21 3.789.390,05
Terreno - - - - - - 209.990,29
31/12/2003
70.273,30 79.109,19 78.738,62 72.119,10 66.902,93 76.874,72 3.554.312,16
Jan/ 2004
- - - - - - -

Financeiro 344,79 408,29 380,69 598,92 1.148,33 3.163,49 25.087,60


RESUMO
Anterior
Saldo Mês 96.804,32 113.911,02 95.748,86 55.462,58 7.630,91 (39.857,32) (23.516,01)

Ingressos 87.724,79 61.355,32 38.833,03 24.886,35 20.563,03 96.379,52 3.765.874,04

Dispêndios 70.618,09 79.517,48 79.119,31 72.718,02 68.051,26 80.038,21 3.789.390,05

Saldo do Período 113.911,02 95.748,86 55.462,58 7.630,91 (39.857,32) (23.516,01) (23.516,01)

Adiantamento 28.317,10 28.317,10 28.317,10 28.317,10 28.317,10 28.317,10 28.317,10


Valores a Receber 1.529,96 29,96 29,96 29,96 29,96 29,96 29,96

Valores a Pagar (1.500,00) - - (25.192,55) (73.178,74) (117.675,07) (117.675,07)


Saldo do Período 113.911,02 95.748,86 55.462,58 7.630,91 (39.857,32) (23.516,01) (23.516,01)


INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 36.485,61 44.067,10 57.824,53 38.346,72 53.338,99 127.867,01

Ingressos até 31/12/2003 37.401,71 44.987,78 58.745,21 39.266,75 54.259,02 128.802,39

(-) Transferência

(-) FGQ (916,10) (920,68) (920,68) (920,03) (920,03) (935,38)

- FINANCEIRAS: 263,54 50,57 56,94 60,40 26,45 11,04
- OUTRAS: - - - - - -


DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 114.432,19 110.930,45 125.309,03 103.702,51 110.474,39 149.575,12
Terreno - - - - - -
31/12/2003 110.519,97 106.047,63 118.940,36 96.017,17 99.614,35 141.083,75
Jan/ 2004 - - - - - -
Financeiro 3.912,22 4.882,82 6.368,67 7.685,34 10.860,04 8.491,37


RESUMO

Saldo Mês Anterior (23.516,01) (101.199,05) (168.011,83) (235.439,39) (300.734,78) (357.843,73)
Ingressos 36.749,15 44.117,67 57.881,47 38.407,12 53.365,44 127.878,05
Dispêndios 114.432,19 110.930,45 125.309,03 103.702,51 110.474,39 149.575,12

Saldo do Período (101.199,05) (168.011,83) (235.439,39) (300.734,78) (357.843,73) (379.540,80)

Adiantamento 30.492,98 28.317,10 28.317,10 28.317,10 28.317,10 29.397,10


Valores a Receber 29,96 29,96 29,96 - - -

Valores a Pagar (149.338,75) (218.138,37) (282.416,33) (123,59) (22,94) -

Saldo em Caixa/Banco: 17.616,76 21.779,48 18.629,88 (328.928,29) (386.137,89) (408.937,90)

Saldo do Período (101.199,05) (168.011,83) (235.439,39) (300.734,78) (357.843,73) (379.540,80)

DEMONSTRATIVO FINANCEIRO CONSOLIDADO (JULHO/2003 até DEZEMBRO/2003)

DESCRIÇÃO 2003

INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 91.784,06 13.176,05 34.802,90 39.789,20 8.142,71 56.479,18 4.283.521,69

Ingressos até 31/12/2003 92.728,98 14.091,29 35.718,14 40.693,84 9.035,65 57.361,52 4.337.652,59
Ingressos a partir Jan/2004
- - - - - - -
(-) Transferência
Cooperado - - - - - - -
(-) Devolução Cooperado
- - - - - - -
(-) FGQ (944,92) (915,24) (915,24) (904,64) (892,94) (882,34) (54.130,90)

- FINANCEIRAS: 0,16 - 0,21 0,65 0,59 3,98 84.930,94
- OUTRAS: - - - - - - -

TOTAL DAS RECEITAS
91.784,22 13.176,05 34.803,11 39.789,85 8.143,30 56.483,16 4.368.452,63

DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 119.113,83 104.003,46 112.129,52 143.864,77 138.924,68 209.228,31 5.331.078,31
Terreno - - - - - - 209.990,29
31/12/2003 111.804,64 95.990,35 102.825,42 133.135,33 126.047,92 202.137,07 4.998.476,12
-
Jan/ 2004 - - - - - -
Financeiro 7.309,19 8.013,11 9.304,10 10.729,44 12.876,76 7.091,24 122.611,90
-
TOTAL DAS DESPESAS
119.113,83 104.003,46 112.129,52 143.864,77 138.924,68 209.228,31 5.331.078,31

RESUMO
Saldo Mês Anterior (379.540,80) (406.870,41) (497.697,82) (575.024,23) (679.099,15) (809.880,53) (962.625,68)
Ingressos 91.784,22 13.176,05 34.803,11 39.789,85 8.143,30 56.483,16 4.368.452,63
Dispêndios 119.113,83 104.003,46 112.129,52 143.864,77 138.924,68 209.228,31 5.331.078,31

Saldo do Período (406.870,41) (497.697,82) (575.024,23) (679.099,15) (809.880,53) (962.625,68) (962.625,68)

Adiantamento 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10



Valores a Pagar - - - (22,41) (22,41) (22,41) (22,41)

Saldo em Caixa/Banco: (436.267,51) (527.094,92) (604.421,33) (708.473,84) (839.255,22) (992.000,37) (992.000,37)

Saldo do Período (406.870,41) (497.697,82) (575.024,23) (679.099,15) (809.880,53) (962.625,68) (962.625,68)


INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 21.310,23 16.543,68 20.263,20 10.950,57 13.217,12 17.273,71
Ingressos até 31/12/2003 - - - - - -
Ingressos a partir Jan/2004 28.043,13 17.376,31 21.095,83 11.776,82 14.043,37 18.090,42
(-) Transferência
(-) FGQ (6.732,90) (832,63) (832,63) (826,25) (826,25) (816,71)

- FINANCEIRAS: 0,44 0,03 0,06 0,01 - 1,34
- OUTRAS: - - - - - -


DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 204.829,34 102.549,32 54.262,71 55.512,13 44.306,37 34.982,77
Terreno - - - - - -
31/12/2003 - - - - - -
Jan/ 2004 196.369,59 94.807,14 45.006,65 46.981,51 35.053,83 26.088,57
Financeiro 8.459,75 7.742,18 9.256,06 8.530,62 9.252,54 8.894,20


RESUMO
Saldo Mês Anterior (962.625,68) (1.146.144,35) (1.232.149,96) (1.266.149,41) (1.310.710,96) (1.341.800,21)
Ingressos 21.310,67 16.543,71 20.263,26 10.950,58 13.217,12 17.275,05
Dispêndios 204.829,34 102.549,32 54.262,71 55.512,13 44.306,37 34.982,77

Saldo do Período (1.146.144,35) (1.232.149,96) (1.266.149,41) (1.310.710,96) (1.341.800,21) (1.359.507,93)

Adiantamento 29.397,10 29.397,10 29.307,23 29.307,23 29.307,23 29.307,23


Valores a Receber - - - - - -

Valores a Pagar (6.086,05) (4.442,23) (1.485,29) (4.225,12) (4.452,29) (4.929,40)

Saldo em Caixa/Banco: (1.169.455,40) (1.257.104,83) (1.293.971,35) (1.335.793,07) (1.366.655,15) (1.383.885,76)

Saldo do Período (1.146.144,35) (1.232.149,96) (1.266.149,41) (1.310.710,96) (1.341.800,21) (1.359.507,93)

DEMONSTRATIVO FINANCEIRO CONSOLIDADO (JULHO/2004 até DEZEMBRO/2004)
DESCRIÇÃO Jul/2004 Ago/2004 Set/2004 Out/2004 Nov/2004 Dez/2004 Saldo Final

2004

INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 19.398,97 27.404,86 15.822,70 8.561,48 9.001,29 18.178,21 4.481.447,71

Ingressos até 31/12/2003 - - - - - - 4.337.652,59

Ingressos a partir Jan/2004 20.215,68 28.186,45 16.531,38 9.253,66 9.804,52 18.870,39 213.287,96
(-) Transferência
Cooperado - - - - - - -

(-) FGQ (816,71) (781,59) (708,68) (692,18) (803,23) (692,18) (69.492,84)

- FINANCEIRAS: 0,01 0,06 0,76 0,05 0,03 0,03 84.933,76
- OUTRAS: - - - - - - -


DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 51.008,88 22.815,33 31.135,41 15.050,57 15.712,91 24.785,55 5.988.029,60
Terreno - - - - - - 209.990,29
31/12/2003 - - - - - - 4.998.476,12
Jan/ 2004 41.162,42 14.160,31 21.054,24 6.302,93 7.534,44 9.202,03 543.723,66
Financeiro 9.846,46 8.655,02 10.081,17 8.747,64 8.178,47 15.583,52 235.839,53


RESUMO
Saldo Mês Anterior (1.359.507,93) (1.391.117,83) (1.386.528,24) (1.401.840,19) (1.408.329,23) (1.415.040,82) -
Ingressos 19.398,98 27.404,92 15.823,46 8.561,53 9.001,32 18.178,24 4.566.381,47
Dispêndios 51.008,88 22.815,33 31.135,41 15.050,57 15.712,91 24.785,55 5.988.029,60

Saldo do Período (1.391.117,83) (1.386.528,24) (1.401.840,19) (1.408.329,23) (1.415.040,82) (1.421.648,13) (1.421.648,13)

Adiantamento 29.307,23 29.307,23 29.307,23 29.307,23 29.307,23 29.307,23 29.307,23



Valores a Pagar (11.484,06) (15.283,86) (15.960,16) (18.506,31) (19.521,07) (26.484,78) (26.484,78)

Saldo em Caixa/Banco: (1.408.941,00) (1.400.551,61) (1.415.187,26) (1.419.130,15) (1.424.826,98) (1.424.470,58) (1.424.470,58)

Saldo do Período (1.391.117,83) (1.386.528,24) (1.401.840,19) (1.408.329,23) (1.415.040,82) (1.421.648,13) (1.421.648,13)

DEMONSTRATIVO FINANCEIRO CONSOLIDADO (Janeiro/2005 até junho/2005)

INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 7.198,83 8.419,64 13.195,61 417.474,08 13.187,63 6.294,56
Ingressos até 31/12/2003 - - - - -
Ingressos a partir Jan/2004 7.280,72 9.167,44 13.277,50 417.573,64 13.281,54 6.402,85
(-) Transferência
(-) FGQ (81,89) (747,80) (81,89) (99,56) (93,91) (108,29)

- FINANCEIRAS: - 0,25 0,11 0,08 0,08 -
- OUTRAS: 335,26 - - - -


DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 535,35 64.080,66 9.951,57 18.373,11 603,22 4.792,96
Terreno - - - - - -
31/12/2003 - - - - - -
Jan/ 2004 535,35 64.080,66 9.951,57 18.373,11 603,22 4.792,96
Financeiro - - - - - -

TOTAL DAS DESPESAS 535,35 64.080,66 9.951,57 18.373,11 603,22 4.792,96

RESUMO
Saldo Mês Anterior (1.421.648,13) (1.414.984,65) (1.470.310,16) (1.467.066,01) (1.067.964,96) (1.055.380,47)
Ingressos 7.198,83 8.755,15 13.195,72 417.474,16 13.187,71 6.294,56
Dispêndios 535,35 64.080,66 9.951,57 18.373,11 603,22 4.792,96

Saldo do Período (1.414.984,65) (1.470.310,16) (1.467.066,01) (1.067.964,96) (1.055.380,47) (1.053.878,87)

Adiantamento 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10


Valores a Receber - - 590,15 1.186,43 1.186,43 2.311,46

Valores a Pagar (26.566,67) (25.858,40) (24.658,40) (24.682,20) (24.776,11) (24.702,95)

Saldo em Caixa/Banco: (1.417.815,08) (1.473.848,86) (1.472.394,86) (1.073.866,29) (1.061.187,89) (1.060.884,48)

Saldo do Período (1.414.984,65) (1.470.310,16) (1.467.066,01) (1.067.964,96) (1.055.380,47) (1.053.878,87)

DEMONSTRATIVO FINANCEIRO CONSOLIDADO (Julho/2005 até dezembro/2005)

DESCRIÇÃO 2005

INGRESSOS
- ARRECADAÇÕES: 7.676,49 13.211,17 (5.678,02) 1.852,15 251.030,61 118.582,54 5.333.893,00
Ingressos até 31/12/2003 - - - - - - 4.337.652,59
Ingressos a partir Jan/2004 7.702,89 13.325,06 173,73 1.937,23 251.054,85 118.582,54 1.073.047,95
(-) Transferência
Cooperado - - - - - - -
(-) Devolução Cooperado - - (5.842,21) - - - (5.842,21)
(-) FGQ (26,40) (113,89) (9,54) (85,08) (24,24) - (70.965,33)
-
- FINANCEIRAS: - 0,05 0,04 0,04 0,11 - 84.934,52
- OUTRAS: - - - - - 20.399,37 20.734,63

TOTAL DAS RECEITAS 7.676,49 13.211,22 (5.677,98) 1.852,19 251.030,72 138.981,91 5.439.562,15

DISPÊNDIOS
- CONSTRUÇÃO
DIRETAS 1.059,31 3.220,61 336,69 239,39 5.903,38 95.224,56 6.192.350,41
Terreno - - - - - - 209.990,29
31/12/2003 - - - - - - 4.998.476,12
Jan/ 2004 1.059,31 3.220,61 336,69 239,39 5.903,38 95.224,56 748.044,47
Financeiro - - - - - - 235.839,53

TOTAL DAS DESPESAS 1.059,31 3.220,61 336,69 239,39 5.903,38 95.224,56 6.192.350,41

RESUMO
Saldo Mês Anterior (1.053.878,87) (1.047.261,69) (1.037.271,08) (1.043.285,75) (1.041.672,95) (796.545,61) -
Ingressos 7.676,49 13.211,22 (5.677,98) 1.852,19 251.030,72 138.981,91 5.439.562,15
Dispêndios 1.059,31 3.220,61 336,69 239,39 5.903,38 95.224,56 6.192.350,41

Saldo do Período (1.047.261,69) (1.037.271,08) (1.043.285,75) (1.041.672,95) (796.545,61) (752.788,26) (752.788,26)

Adiantamento 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10 29.397,10


Valores a Receber 2.844,36 2.844,36 2.844,36 2.844,36 83.942,06 83.942,06 83.942,06

Valores a Pagar (24.635,44) (24.749,33) (24.758,87) (24.730,06) (24.610,07) (24.500,75) (24.500,75)

Saldo em Caixa/Banco: (1.054.867,71) (1.044.763,21) (1.050.768,34) (1.049.184,35) (885.274,70) (841.626,67) (841.626,67)

Saldo do Período (1.047.261,69) (1.037.271,08) (1.043.285,75) (1.041.672,95) (796.545,61) (752.788,26) (752.788,26)

Capítulo II - Demonstração aos Cooperados
1) Correspondência de comunicação do rateio
Finalizadas as apurações contábeis, uma correspon- mentos para obtenção da escritura definitiva de suas
dência foi enviada aos cooperados para dar-lhes ciên- unidades.
cia do assunto e, ao mesmo tempo, indicar-lhes os va- Por fim, é informado que a documentação pertinente
lores adicionais de rateio final de obra, de acordo com a estes procedimentos e toda aquela de que se compõe
as características da unidade, valores tais que deverão o processo de apuração final está colocada à disposição
ser aportados para a finalização de todas as operações dos cooperados participantes da referida seccional para, a
previstas na seccional. Também são demonstrados nes- partir desta data, procederem às verificações que se fize-
ta correspondência: o plano de pagamentos, possibili- rem necessárias ao completo entendimento do conteúdo
dades de financiamento do saldo devedor e procedi- dos relatórios.

2) Informativo do empreendimento
Mas, além enviar uma correspondência a cada um dos cooperados para dar-lhes ciência do assunto, a Bancoop
elaborou um informativo com diversos dados específicos do empreendimento. A intenção foi demonstrar a forma com
que se apurou o rateio, os resultados obtidos com essa apuração e os valores a serem aportados pelos cooperados
para que os custos do empreendimento fossem cobertos, possibilitando o acerto do déficit, a continuidade das obras
nas seccionais nas quais elas ainda não haviam sido concluídas e a regularização documental do empreendimento.
O informativo em questão é reproduzido em sua íntegra a seguir.
cooperativa habitacional dos bancários de São Paulo outubro de 2006 www.bancoop.com.br
VILA AUGUSTA Bancoop 22 VILA AUGUSTA

■ editorial
Você e seu empreendimento

N
a primeira quinzena de julho você recebeu uma re- Desde que foi enviada a primeira carta com os valores do
vista com o Balanço Social da Bancoop. Ali, pôde ser rateio, a Bancoop colocou todas as contas do empreendimen-
conferido tudo o que a atual gestão mudou na coo- to à disposição dos cooperados e comissões para verificação e
perativa para trazer mais segurança para o conjunto auditoria, se assim o desejassem. Também foi criada uma agenda
dos cooperados. Também foi possível analisar as Demonstrações de atendimentos, individuais ou com comissões, com o departa-
Financeiras do Exercício 2005. Para esclarecer as dúvidas, foram mento de Contabilidade da entidade.
realizadas reuniões todas as quartas-feiras, sempre das 18h às Aqueles que quitaram seus débitos, inclusive da apuração final,
20h, no Auditório Azul do Sindicato dos Bancários. A primeira já podem outorgar a escritura da sua unidade, desde que o pro-
reunião foi no dia 19 de julho e a última em 30 de agosto. cesso de averbação do empreendimento esteja concluído. Outros
Agora, você recebe um material específico sobre o seu em- optaram pela via judicial para não efetuarem o pagamento do valor
preendimento. O texto traz os demonstrativos financeiros com que todos sabem ser devido. É importante que se faça uma leitura
as receitas e despesas de sua obra, incluindo o histórico e uma atenta do material, reflita, veja como pegar sua escritura e cumprir
explicação detalhada sobre o encerramento final. o que é justo e com o qual foi concordado no ato de adesão ao
Será agendada assembléia para o encerramento da seccional grupo. Afinal, a Bancoop e seus empreendimentos são de todos e
em data a ser definida. O encerramento é a formalização nos de cada um dos cooperados. Só haverá uma solução definitiva para
controles da cooperativa da atribuição definitiva da fração ideal nossos problemas com a participação e o compromisso de todos.
da unidade que coube a cada cooperado quites com suas obri-
gações, bem como o desligamento dos mesmos dos quadros da Tenha uma boa leitura!
entidade em razão do cumprimento do objetivo inicial. Neste
caso, os cooperados devedores permanecerão devendo para a João Vaccari Neto
cooperativa e para as demais Seccionais. Presidente
■ histórico
Um dos primeiros na Grande São Paulo

A
Seccional Vila Augusta, em das escrituras em nome do cooperado e, te lembrar que para iniciar o processo jun-
Guarulhos, foi o 9º empreen- desta maneira, segurando-o em relação ao to ao Cartório é pré-condição que a ma-
dimento lançado pela Banco- seu maior bem: a casa própria. trícula do terreno esteja unificada – nos
op. À época, em abril de 1998, São vários os documentos necessários até casos em que o empreendimento utilizou
era o segundo da cooperativa na Grande chegar até a averbação. Os principais são mais de um terreno – e em nome da co-
São Paulo e em uma das melhores regi- o Auto de Vistoria do Corpo de Bombei- operativa.
ões de Guarulhos e próximo a escolas e ros, os alvarás de Instalação e Funciona- Escrituras liberadas – O processo de
shopping center. O lançamento na região mento de Elevadores e o Certificado de averbação está concluído na Seccional Vila
veio atender a inúmeros pedidos de coo- Quitação do ISS e que são necessários Augusta e, desta maneira, todas as unida-
perados. O preço estimado para os apar- para a obtenção do Habite-se das unidades estão aptas a receber a escritura em
tamentos de dois dormitórios partia de des. A próxima etapa é reunir a Certidão nome do cooperado. Para tanto, o coo-
R$ 29.900,00 e,para o de três dormitórios,de Negativa de Débito junto ao INSS. Com perado quite com suas obrigações junto
R$ 33.800,00. O projeto e localização fo- todos estes documentos, monta-se o pro- a Bancoop, inclusive os valores do rateio
ram pensados para que se adequassem ao cesso para enviar ao Cartório de Registro de apuração final, deverá solicitar o Termo
esforço e necessidade de cada cooperado. de Imóveis que tem prazo de 20 dias para de Quitação Financeira e Obrigações e ir
Em uma área de 8.498 m², foram ergui- analisar a documentação e informar se até o cartório.
das duas torres. A primeira torre foi en- será necessária a apresentação de mais al- Alienação Fiduciária – Quem estiver pa-
tregue em agosto/2001 e a segunda, em gum documento/certidão ou não. Estando gando o rateio parcelado, poderá, por meio
julho/2004, totalizando 96 apartamentos. tudo correto, será informado pelo Cartó- da Alienação Fiduciária, passar a escritura
A área social conta com piscina, play- rio o valor a ser pago de custas e taxas e antes mesmo do término das parcelas. Veja
ground e churrasqueira. após um prazo médio de 30 a 45 dias, a as regras no site www.bancoop.com.br, no
Para pegar sua escritura – A averbação averbação estará concluída e as unidades SAC (sac@bancoop.com.br ou 11-3291-
do empreendimento é a última etapa para com as matrículas individualizadas e aptas 1800 e 1855) ou consulte o 8º Cartório
que as unidades estejam aptas a outorga para a outorga das escrituras. É importan- pelo telefone 3104-0530, com Cleide.
Bancoop Notícias é uma publicação da Bancoop - Cooperativa Habitacional dos Bancários, Rua Líbero Badaró, 152,
5º andar.,Tel. 11-3291-1800, sac@bancoop.com.br, www.bancoop.com.br, Presidente: João Vaccari Neto,
Diretora administrativa-financeira: Ana Érnica, Projeto Editorial: Studio de Comunicação
(www.studiodecomunicacao.com.br), Redação: Paulo Flores, Produção gráfica: Urbania (www.urbania.com.br).
■ morando na casa própria
E o sonho virou realidade

S
e não fosse o sistema coope- para deixar o empreendimento apto a associados não pudessem pagar mes-
rativista, muita gente não teria outorga das escrituras das unidades e mo com este parcelamento, seriam
conseguido realizar o sonho encargos diversos, menos as entradas analisados individualmente, podendo
da casa própria. Acontece que, previstas, o saldo negativo chega a R$ ser ampliado para até 36 meses, desde
no lançamento, o valor do imóvel na 374.369,94. que comprovada a real necessidade.
Seccional Vila Augusta estava baixo. Seguindo o que determinam o Ter- Assim que os cooperados com
Assim, as cifras estimadas inicialmente mo de Adesão e Compromisso de apartamentos de dois dormitórios
não foram suficientes para concluir as Participação, assim como a Lei do e uma vaga de garagem quitarem o
obras e providenciar os documentos Cooperativismo, segundo os quais os valor do rateio de R$ 3.962,32 (base
necessários à averbação, que possibili- apartamentos devem ser ofertados março/2006), poderão solicitar o
ta a cada um dos cooperados obter a a preço de custo aos cooperados, a Termo de Quitação Financeira e de
escritura de seu imóvel. atual gestão da Bancoop promoveu a Obrigações, e então providenciar a es-
Uma vez que os valores que entra- apuração final das contas e rateou o critura. No caso de apartamento de
ram por meio das parcelas pagas pelos déficit entre os associados do grupo, três dormitórios e uma vaga de gara-
cooperados não cobriram os custos, de acordo com regras específicas. No gem, o valor é de R$ 4.483,10 (base
os cooperados realizaram um refor- dia 2 de março de 2006, a Bancoop março/2006). O valor é calculado de
ço de caixa ainda durante as obras. enviou uma carta explicativa sobre o acordo com a fração ideal de cada co-
Mesmo assim, em 2004 o empreen- rateio, na qual também colocava todos operado.
dimento encerrou o ano com déficit os documentos à disposição dos co- Considerando o valor de lançamen-
de R$ 1.421.648,13. O déficit diminuiu operados ou de seus representantes to, o apartamento com custo mais alto
um pouco com as entradas de recei- para conferência e análise. em função da área útil maior que é
ta e fechou 2005 ainda negativo em Sabendo das possíveis dificuldades de, aproximadamente, 67 m², em caso
R$ 752.788,26. Somados os gastos a que alguns cooperados poderiam ter, de pagamento à vista, saiu por R$
serem realizados em 2006 com os va- a Bancoop optou por facilitar o paga- 38.283,10. Ou seja, o negócio continua
lores para a documentação necessária mento em 24 vezes. Os casos em que sendo muito bom para o cooperado
■ acertando as contas
Entenda o motivo do rateio

A
lguns cooperados não enten- unidade. O procedimento está previs- ceberá o Termo de Quitação Financei-
dem por que precisam pagar to na Cláusula de Apuração Final, que ra e de Obrigações e, com ele, poderá
um valor excedente pelo consta no contrato de adesão de to- comparecer ao cartório para obter a
seu apartamento, mesmo já dos os associados. escritura, desde que o empreendimen-
tendo quitado as parcelas estipuladas A atual gestão da Bancoop realizou a to já esteja averbado. Também é possí-
inicialmente. Isso acontece porque to- apuração final das unidades entregues vel lavrar a escritura antes do término
das as unidades dos empreendimentos para, assim, tornar os cooperados des- dos pagamentos desde que seja reali-
são repassadas a preço de custo. E, no ses grupos aptos à outorga das escri- zada a alienação fiduciária (Veja maté-
lançamento, seu valor é estimado. Ao turas. Os cooperados que não pude- ria sobre as escrituras).
final das obras, concluídas as áreas de rem arcar com os valores do rateio na Sempre é bom lembrar que os do-
lazer e a documentação, é feita a apu- quantidade de parcelas propostas (até cumentos referentes ao empreendi-
ração final para se verificar se o total 24 prestações) devem enviar a Banco- mento estão à disposição de todos os
arrecadado foi suficiente para cobrir as op uma proposta alternativa de paga- associados. Para analisá-los, o coopera-
despesas. Em caso positivo e havendo mento por escrito com o máximo de do ou a comissão do empreendimen-
sobras, elas devem ser devolvidas aos 36 parcelas, desde que comprovada a to deverá marcar data e horário para
cooperados. Se houver déficit, os coo- real necessidade. que a verificação ocorra de maneira
perados devem fazer o aporte (rateio) Após a liquidação de todos os valo- organizada.
de acordo com a fração ideal da sua res junto à Bancoop, o cooperado re-

vila augusta - Demonstrativo financeiro
DESCRIÇÃO Saldo 2004 Saldo Final 2005
RECEITAS
- ARRECADAÇÕES 4.481.447,71 5.333.893,00
Receita de Adesões (parcelas + multas) 213.287,96 285.408,51
Créditos de Permutas - Vila Mariana - 407.678,10
Créditos de Permutas - Morada Inglesa 256.756,87
Créditos de Permutas - Piazza di Roma - 106.839,81
Créditos de Parcelas FGTS - 16.514,66
Ingressos até 31/12/2003 4.337.652,59 4.337.652,59
(-) Estorno Créditos de Parcela FGTS - 150,00
(-) Transferência de Cooperado - -
(-) Devolução a Cooperados - 5.842,21
(-) FGQ 69.492,84 70.965,33
- FINANCEIRAS 84.933,76 84.934,52
Rendimento Fundo de Aplicação 84.930,94 84.931,70
Rendimento Aplicação Financeira 2,82 2,82
Descontos Obtidos - -
- OUTRAS - 335,26
Remuneração s/ Depósito Identificado - -
Estorno de Taxa Administrativa Exercício 2005 -
Devolução Pagto. Em duplc. Tx. Gerenciamento 09/2004 - 335,26
TOTAL DAS RECEITAS 4.566.381,47 5.419.162,78
DESPESAS
- CONSTRUÇÃ0 - INDIRETAS 285.801,44 400.594,86
Cooperativa - Taxa de administração 26.736,49 49.639,29
Cooperativa - Taxa de gerenciamento de obra - 215,11
Cooperativa - Taxa de adesão 3.207,15 3.207,15
Condução e Transporte - 18,00
Despesas Postais 837,15 1.335,86
Fotocópias/Fotos/reproduções 423,14 423,14
IPTU 974,47 974,47
Juros s/Atrasos Pagamentos 80,94 80,94
Serviços de Segurança 14.623,32 14.623,32
Taxas e Emolumentos - 25,41
Telefone 3.079,25 3.079,25
Juros Fundo de Aplicação 232.984,61 323.436,09
Tarifa bancária 792,89 887,63
CPMF 2.062,03 2.649,20
- CONSTRUÇÃO - DIRETAS 5.702.228,16 5.791.755,55
Assistência Técnica - 10.009,71
Projetos - -
Terreno 209.990,29 209.990,29
Água e Esgoto 2.280,00 2.280,00
Comissão - Terreno - -
Construção 480.494,02 559.202,50
Diversos (IR/ISS/INSS/PIS/COFINS/CSLL) - 809,20
Elevadores 2.400,00 2.400,00
Energia Elétrica 8.587,73 8.587,73
Dispêndios Gerais até 31/12/2003 4.998.476,12 4.998.476,12
TOTAL DAS DESPESAS 5.988.029,60 6.192.350,41
RESUMO
Saldo Mês Anterior - -
Receitas 4.566.381,47 5.439.562,15
Despesas 5.988.029,60 6.192.350,41
Saldo do Período (1.421.648,13) (752.788,26)

Resumo Geral de Gastos da Obra vila augusta
DESCRIÇÃO REALIZADO A REALIZAR TOTAL
31.12.05 2006
1 Custo de Construção 5.982.360,12 116.923,27 6.099.283,39
Custo de Construção Realizado 5.982.360,12 - 5.982.360,12
Custo de Construção a Realizar* - 116.923,27 116.923,27
-
2 Terreno, Escritura e Encagos Diversos 465.490,29 393.661,82 859.152,11
Terreno - Pagamento em unidades 255.500,00 - 255.500,00
Terreno - Pagamento em moeda corrente 209.990,29 - 209.990,29
Escritura e Encargos Diversos a Realizar - 393.661,82 393.661,82
-
3 Receita Total 5.439.562,15 889.003,41 6.328.565,56
Receita Realizada 5.439.562,15 5.439.562,15
Receita a Realizar 889.003,41 889.003,41

4 Soma (1.008.288,26) 378.418,32 (629.869,94)
Troca de Área 255.500,00 - 255.500,00
3+4-1-2 Saldo da Obra (752.788,26) 378.418,32 (374.369,94)

Resultado Previsto a Ratear (374.369,94)
■ notas explicativas
Rateio: origem e metodologia de cálculo

A Bancoop é uma cooperativa, entidade sem fins lucrativos que se utiliza do distribuição do déficit, entre os mesmos cooperados de forma a equilibrar o
autofinanciamento para cumprir seu objetivo. Isto é, construir unidades habita- fluxo de caixa.
cionais a preço de custo. 10) Se o saldo final do empreendimento, do ponto de vista contábil, é negativo,
Desta forma, todas as receitas que sustentam os custos da construção do imó- significa que as despesas incorridas foram maiores que as receitas estimadas. E
vel são provenientes dos aportes dos cooperados de cada um dos grupos, aí está a principal causa dos rateios.
como segue: ■ Trabalhamos com custos reais, efetivos, apurados sob técnicas contábeis
e tributárias rígidas, com controle também rigoroso.
1) As contribuições dos cooperados são sempre mensais em planos variáveis, ■ Mas trabalhamos com receitas estimadas, projetadas ao longo de 64 meses
em torno de 64 meses, reajustadas pela inflação até a entrega da unidade e com sob influência de diversos fatores externos, como inflação, conjuntura econô-
juros (Tabela Price) de 1% ao mês após a entrega da unidade. mica, problemas na obra, greves, dissídios, nível de oferta de recursos etc.
2) A viabilidade econô- 11) O rateio, previsto em lei e no Termo de Adesão, é o mecanismo que per-
mica dos empreendi- mite à cooperativa ajustar as receitas projetadas anteriormente, no início da
mentos depende do formação do grupo de cooperados. A metodologia é muito simples:
equilíbrio entre receitas ■ Procedimento contábil de apuração do saldo do empreendimento le-
e despesas, de forma a vando em consideração todas as receitas realizadas e a realizar, assim como
obter-se saldo contábil o conjunto das despesas realizadas e a realizar.
final igual a zero. ■ Distribuição do valor do saldo para cada cooperado, proporcionalmente
3) A outra premissa de viabilidade econômica do empreendimento se refere à à fração ideal de sua unidade no empreendimento.
distribuição do fluxo de caixa ao longo do tempo. Ou seja, os valores mensais ■ Fração ideal da unidade é o percentual com que a sua unidade contri-
de arrecadação não se adequam às despesas de cada mês. A conseqüência é bui no total do empreendimento do ponto de vista de custos, conforme
um balanço contábil saudável, do ponto de vista de saldo final. Mas ocorre um prescrito pela norma de orçamentação da ABNT (NBR 12.721). A fração
descompasso receitas e despesas. é calculada por meio de procedimento padrão aceito pelos cartórios de
4) O parâmetro financeiro que mede este descompasso entre a velocidade da registro de imóveis em todo o Brasil. Esse procedimento consta de um
entrada dos recursos e o gasto efetivo nas obras, é o fluxo de caixa do empre- documento chamado de Quadro de Áreas do empreendimento.
endimento. Em princípio, ele não pode apresentar saldo negativo. ■ Assim, o percentual de fração ideal da unidade é aplicado sobre o saldo
5) Como não podemos demorar 64 meses ou mais para concluir um empre- contábil apurado para determinar se a parcela do custo correspondente
endimento, porque isso o tornaria inviável do ponto de vista de custos, sempre a esta unidade.
as despesas são antecipadas em relação às receitas, gerando fluxo de caixa com ■ Como a Bancoop entende que alguns cooperados podem encontrar
altos saldos negativos. dificuldades para o pagamento do rateio, a decisão foi parcelá-lo em 24
6) Para sanar este problema é realizado um planejamento de receitas e despe- vezes. A cooperativa também analisa caso a caso, a situação dos associados
sas de forma consolidada, envolvendo todos os empreendimentos constituídos que necessitem de prazo maior, limitado a 36 parcelas. É, também, possível
na cooperativa, de maneira a determinar o momento adequado à realização criar parcelas intermediárias próximas ao 13º salário, férias, PLR etc.
das obras. ■ Como o empreendimento já tem suas obras concluídas, assim como
7) Este planejamento leva em conta que, em certo momento, dado empreendi- todas as suas legalizações, a arrecadação desta seccional é contabilizada
mento está numa fase de compra de terreno, outro está na fase de confecção nela, uma vez que ela é “tomadora”. Porém, o recurso obtido vai para as
de projetos, um terceiro, na execução de obra, e outro ainda já finalizado. seccionais “cedentes”, que “emprestaram” os valores.
8) É fácil concluir que as receitas vão entrar de forma relativamente linear. Mas ■ Através do mecanismo do rateio, a cooperativa corrige eventuais dis-
as despesas, não! É justamente neste momento que o empréstimo solidário torções entre a receita projetada e a despesa incorrida. Isso porque, se
acontece: acertássemos com exatidão o valor desta receita, ao final não teríamos
■ Em alguns períodos, durante os 64 meses em que o cooperado está rateio. Trata-se de algo praticamente impossível, face ao longo período que
contribuindo, as receitas são maiores que as despesas – temos o “empre- existe entre o lançamento e o fechamento.
endimento cedente”. 12) O autofinanciamento é um processo financeiro para viabilização econômica
■ Na mão oposta, quando as despesas são maiores que as receitas – de empreendimentos imobiliários, que se baseia no seguinte tripé:
normalmente, durante a execução das obras – há o “empreendimento ■ Equilíbrio contábil das receitas e despesas (balancete)
tomador”. ■ Equilíbrio do fluxo de caixa do empreendimento (distribuição dos valo-
9) Ao final do empreendimento se faz a apuração de todas as receitas e des- res ao longo do prazo da obra)
pesas com a finalidade de apurar o saldo existente. Se este saldo é positivo, o ■ Mecanismo de ajuste para promover estes equilíbrios (rateio do saldo
valor reverte proporcionalmente aos cooperados que aderiram a ele. Mas se apurado).
o saldo é negativo, deve ser promovido um rateio, denominação que se deu à Por fim, cabe ressaltar, que apesar de este modelo de financiamento ser legal, a

■ empréstimo solidário
Agora chegou sua vez de ajudar
P
ara ser concluído, seu empreen- em menos de 36 meses após o lança- cooperados dos empreendimentos
dimento utilizou recursos não mento. Mas as prestações destes mes- deficitários é necessário para dar con-
provenientes do pagamento das mos imóveis terminariam de ser pagas tinuidade às outras obras. A atual ges-
parcelas do grupo. Os recursos somente dois anos depois do término tão reafirma que é importante que os
financeiros vieram de outros empreen- das obras. Com isso, ocorre o descasa- cooperados e as comissões, de forma
dimentos e da própria Bancoop. O que mento entre a receita e as despesas. organizada, fiscalizem o destino de seus
é? Como funciona? Por que é feito? Sai- No lançamento da obra, até que aportes, bem como, as contas do seu
ba melhor a partir de agora. o grupo seja fechado e toda a docu- empreendimento, visto que as mesmas
A Bancoop é uma entidade sem mentação necessária esteja pronta estão à disposição de todos os coope-
fins lucrativos e que tem como obje- para o início da construção, a receita rados que fazem parte da seccional.
tivo social oferecer imóveis em regime é utilizada no pagamento de terreno Verificadas as contas e constatado
de construção a preço de custo, por e projetos, aprovações, constituição do o déficit, é preciso quitá-lo porque os
meio de autofinanciamento. Este re- caixa para as obras e, por isso, às vezes, valores estimados pagos pelas unida-
gime deve ter apuração contábil das pode ficar superavitária. Para agilizar des estavam abaixo do preço de custo.
despesas e receitas ocorridas, visando as obras em andamento, realizou-se o Construir a preço de custo é a missão
um fluxo de caixa adequado. Assim, “empréstimo solidário” entre os em- da Bancoop e das cooperativas habi-
ao final da obra, a receita proveniente preendimentos. Assim, os cooperados tacionais. No entanto, construir abai-
das parcelas pagas deve ser suficiente da obra que recebeu o empréstimo xo do custo é impossível. Não é justo
para cobrir os custos correspondentes puderam ter seus imóveis entregues que os cooperados que já estão em
à operação. Resta aos participantes a mais rapidamente. Porém, para que os suas moradias não paguem, enquanto
responsabilidade pelo custeio efetivo cooperados do empreendimento cre- aqueles que ainda não receberam seu
das obras e demais obrigações decor- dor não tenham prejuízo, os morado- imóvel continuem pagando aluguel.
rentes da construção. res beneficiados devem pagar o valor A Bancoop e seus empreendimentos
Acontece que o tempo de execu- devido. Note que, em alguns casos, o são de todos e de cada um dos coope-
ção de uma obra não é o mesmo do valor estimado no lançamento não foi rados. Só haverá uma solução definitiva
vencimento das parcelas. A Bancoop suficiente para cobrir os custos. para nossos problemas com a partici-
chegou a entregar empreendimentos O pagamento do empréstimo pelos pação e o compromisso de todos.
■ DOCUMENTO NA MÃO
O caminho para sua escritura

A
lguns cooperados têm en- acumulados multas e juros e a cada dia Não tome atitudes impensadas.
trado com ações na Justiça que passa ficará mais difícil de pagar. É Analise todas as hipóteses antes de
para não pagar o rateio, pre- arriscar um bem que, com certeza, foi qualquer iniciativa. Lembre-se: sua
visto na Lei do Cooperati- conquistado com muito suor e que é escritura pode estar esperando no
vismo e na Cláusula de Apuração Final a segurança de que toda a família tem cartório. Entre em contato com a
do Termo de Adesão e Compromisso um lugar agradável para morar. Bancoop e busque os esclarecimen-
de Participação, que foi assinado por Enquanto isso, muitos cooperados tos corretos sobre o seu empreen-
todos os associados no ato de sua estão pagando o rateio, inclusive à vis- dimento. Não se deixe levar por in-
adesão a seccional. Eles têm todo o ta. Isso lhes dá o direito de solicitar o formações de pessoas que possuem
direito de tomar esta atitude. É pre- Termo de Quitação Financeira e de outros interesses e prometem solu-
ciso ter claro que tais processos são Obrigações e dar entrada na escritura, ção fácil. Converse com seus familia-
caros e demorados, porque tramitam caso a averbação esteja concluída. Com res, amigos e com quem já pagou o
em vários tribunais até a decisão final a escritura em mãos, além de terem a rateio. Entenda as razões e converse,
da ação. As liminares são decisões posse definitiva, o imóvel se valoriza. E, também, com aqueles que o ajuda-
provisórias e que podem ser cassa- caso haja interesse em vendê-lo, o re- ram no passado e que, agora, depen-
das e, conseqüentemente, perdem torno será muito melhor. A escritura é, dem que você cumpra sua parte para
seu valor. E, enquanto isso, os valores na verdade, a única maneira de garantir que ele possa receber a tão sonhada
devidos vão aumentando, já que são seu maior bem: a casa própria. casa própria.
Capítulo III - Rateio do custo adicional
1) Rateio do custo adicional
Finalizadas as apurações contábeis e determinando-se o valor do custo adicional remanescente é procedida a dis-
tribuição dos valores segundo os preceitos da Lei Federal que define a política nacional de cooperativismo, a saber Lei
nº 5.764, de 16/12/1971.
Em caso de imóveis produzidos em cooperativa habitacional, a preço de custo e em regime de autofinanciamento,
é aquela descrita na Norma Brasileira nº 12.721, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), citada pela Lei
Federal nº 4.591, de 16/12/1964, a qual dispões sobre o condomínio em edificações, com as alterações introduzidas pela
Lei Federal 4.864, de 29/11/1965, que dispõe sobre medidas de incentivo à construção civil e alterações posteriores.
A partir dos preceitos indicados na NBR 12.721, a participação de cada unidade residencial é fixada através da sua
fração ideal (fração expressa de forma decimal ou ordinária, que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso
comum atribuídas à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta) e do seu coeficiente de proporcionalidade (pro-
porção entre a área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de
custo padrão global da edificação).
Os cálculos podem ser verificados nas duas planilhas de cálculo seguintes, a saber:
2) QUADRO DEMONSTRATIVO DE FRAÇÕES IDEAIS ( NBR 12.721/1.999 )
Nesta planilha estão discriminadas, por tipo de unidade residencial ou vaga autônoma de garagem, as respectivas
áreas e frações ideais que indicam a proporcionalidade no rateio dos valores adicionais apurados pelos cálculos contá-
beis. É importante frisar que, em caso de ter ocorrido permuta de unidades no próprio empreendimento por terreno,
tais unidades não entram na distribuição do rateio de custos. Neste caso, não se trata de relação de cooperação, mas
sim de relação de compra e venda com a chamada “dação em pagamento”, ato correspondente ao processo de aquisi-
ção do terreno do empreendimento.
DESCRIÇÃO ÁREA(m2) FRAÇÃO IDEAL PERMUTAS ADESÕES TOTAL

APTOS.

UNIDADE TIPO ( 2Q - 1gar.) ( 1º ao 3º Pavto. ) 80,058 0,9853% 2 10 12




TOTAIS: 8.125,032 100,0000% 7 89 96
3) QUADRO DEMONSTRATIVO DE RATEIO
Nesta planilha também estão discriminadas, por tipo de unidade residencial ou vaga autônoma de garagem, as
respectivas áreas e frações ideais que indicam a proporcionalidade no rateio dos valores adicionais apurados pelos
cálculos contábeis. Estes dados servem então para calcular o valor do rateio do custo adicional apurado, por tipo de
unidade residencial ou vaga autônoma de garagem, levando-se em conta os respectivos coeficientes de proporcio-
nalidade calculados conforme as prescrições da NBR 12.721, de forma que o somatório dos produtos dos valores
unitários pelo total de unidades resulta coincidente com o valor apurado pelos cálculos contábeis como o total do
rateio do custo adicional. (já indicado no Quadro do Resumo Geral de Gastos da Obra, no item I da “Apuração”).
DESCRIÇÃO ÁREA(m2) FRAÇÃO IDEAL UNIDADES VALOR (R$)

UNIDADE TIPO ( 2Q - 1gar.) ( 1º ao 3º Pavto. ) 80,058 1,0653% 10 3.988,22




TOTAIS: 7.514,956 100,0000% 89 374.369,94

Capítulo IV -
Perguntas e respostas
A partir do ano fiscal de 2005, depois de submeter Um dos exemplos é a não necessidade de as coope-
seus balanços a auditoria de empresas independentes, rativas incorporarem os empreendimentos, pois elas não
a Bancoop elabora revistas com tais informações, inclu- desenvolvem nenhum tipo de relação comercial e lucra-
sive com o parecer da auditoria, e as remete aos seus tiva com as unidades, que são repassadas pelo preço de
cooperados. custo. Os cooperados são associados que investem seus
Além de enviar esses materiais aos cooperados, tem- recursos no grupo, que tem a finalidade social comum de
pos depois desse envio, a cooperativa realiza reuniões para obter a casa própria.
apresentação dos dados e esclarecimentos das informa-
ções, de forma que todos que queiram quaisquer esclare-
cimentos sobre as informações contábeis e fiscais da Ban- Preço de custo X preço de mercado
coop e quanto ao relatório de atividades da diretoria e ao
parecer do Conselho Fiscal, podem sanar suas dúvidas. O preço de mercado de um imóvel é aquele esta-
Iniciando-se em 2006, a Bancoop também passou a belecido pelas regras de compra e venda estabelecidas
elaborar um boletim com informações específicas de pelo sistema capitalista de demanda e oferta. Nesse tipo
cada seccional, contendo desde o histórico até informa- de sistema existe um investidor que aplica os recursos
ções dos projetos, regularização documental e os balan- para a construção do empreendimento e que, com a
cetes do empreendimento. venda das unidades, arrecada os lucros se o mesmo for
Durante as reuniões de esclarecimentos sobre os bem sucedido, ou arca com os prejuízos no caso de
balanços sociais da Bancoop dos anos de 2005 a 2008 insucesso.
e sobre as informações específicas dos empreendimen- No cooperativismo, o sistema utilizado é o preço de
tos, os cooperados fizeram diversas perguntas sobre os custo. Não existe um investidor que aplica os recursos
mais distintos assuntos relacionados às suas seccionais e para obter lucro com a venda das unidades. Os próprios
à cooperativa de uma forma geral. Grande parte delas se cooperados são os investidores que arcam com os custos
repetia a cada reunião. do empreendimento e se beneficiam do sistema.
Seguindo sua política de ampla transparência, a Ban- Considerados os custos de financiamento e somados os
coop respondeu todas as perguntas durante as reuniões lucros da incorporadora/construtora, os imóveis construídos
de esclarecimentos, independentemente de ela já ter por uma cooperativa habitacional costumam ser mais em
sido respondida anteriormente e mesmo aquelas cujas conta para o beneficiário final. Mas, não se deve comparar o
respostas estavam presentes nos boletins e nas revistas preço de mercado com o preço de custo porque um sofre
sobre os balanços sociais da cooperativa, enviados aos oscilação de acordo com as regras de oferta e de demanda e
cooperados antecipadamente, para que estes chegassem outro conforme variação dos custos de construção.
às reuniões já com o material lido e as dúvidas anotadas. Ao aderir ao sistema, o cooperado assina um Termo de
Mas, para que fique ainda mais claro, o texto abaixo Adesão que informa que o custo é estimado e pode sofrer
traz as respostas para as perguntas realizadas alterações.
Prazo de construção
Cooperativismo
A construção pelo sistema cooperativista segue o princí-
A Bancoop é uma cooperativa habitacional e não pio de que os dispêndios nunca devem ser maiores do que
uma incorporadora, nem uma construtora. No coope- os ingressos de recursos. Por isso, as obras são realizadas de
rativismo, as decisões são coletivas. Por isso, apesar de acordo com o fluxo de caixa. Se existem recursos elas são
ter profissionais capacitados que gerem a cooperativa e realizadas, se não existem elas têm que esperar recompor o
administram as seccionais, a participação dos cooperados fluxo de caixa.
é fundamental. Somente por meio dela é possível haver o Apesar de haver um planejamento de execução de
Ato Cooperativo. Ela também amplia a transparência das acordo com a entrada dos recursos, se há atraso nos pa-
ações, os mecanismos de fiscalização e a comunicação gamentos de parcelas, ou se a adesão de cooperados ao
com o conjunto dos cooperados, por isso a Bancoop tem grupo é lenta, o planejamento pode ser alterado, indepen-
incentivado a criação dos Conselhos Fiscais e de Obras. dentemente da vontade da gestão da cooperativa.
Como cooperativa, a Bancoop segue as regulamenta- O alongamento do prazo de construção, que não de-
ções da Lei do Cooperativismo (Lei 5.764/71), que traz pende da vontade da gestão da cooperativa, também faz
diversas especificidades desse sistema de construção. oscilar para mais o valor de custo estimado na formação
da seccional. Isso porque existem custos fixos que, mes- de cobrança, passando pela eliminação de coopera-
mo se as obras pararem, não deixam de existir. Quanto dos, ações judiciais, de reintegração de posse e até
maior é esse prazo, mais elevado é o custo. mesmo o bloqueio e confisco de bens, de acordo com
É por isso que se utilizam os mais variados mecanis- cada caso específico.
mos como forma de agilizar as construções e reduzir
esses custos que aumentam proporcionalmente com o
Restituição de recursos
prazo de entrega. E foi por isso, que, para os empre-
endimentos em construção, sugeriu-se a antecipação de
A mesma forma que cumpre todas regras previstas no
recebíveis e o empréstimo solidário. Apesar de haver a
Termo de Adesão e Compromisso de Participação e no
necessidade de se arcar com o custo do capital, há a
Regimento Interno, a Bancoop também cumpre aquelas
redução do custo que seria gerado em decorrência do
que estipulam as formas de devolução de haveres dos co-
maior prazo de entrega.
operados que solicitaram a demissão (desistiram), foram
excluídos, ou eliminados do quadro de associados da co-
Proposta de continuidade das obras operativa. Além de estabelecer prazos para início e tér-
mino dessas restituições, as regras preveem a devolução
Muitos cooperados de empreendimentos em construção no caso da existência de recursos do caixa do empreen-
perguntaram o que aconteceria se a proposta, que prevê o dimento. Se não há recursos a devolução se dá somente
reforço de caixa e a antecipação de recebíveis, não fosse acei- quando eles existirem.
ta. A resposta é muito simples: a obra continua sendo execu- Mas, no Acordo Judicial estabelecido com o Ministé-
tada de acordo com o fluxo de caixa (ingressos = dispêndios). rio Público do Estado de São Paulo, foram estipuladas
No entanto, como os custos fixos passam a onerar o empre- regras mais benéficas aos cooperados das obras des-
endimento por muito mais tempo, além de os cooperados continuadas, que podem ser conferidas na íntegra do
terem que aguardar suas unidades por um prazo ainda maior, acordo.
em alguns os valores a serem arcados podem ser ainda mais
elevados do que se fossem pagos os custos pela antecipação “Empréstimo solidário”
dos recebíveis e gera um novo rateio ao final.
O “empréstimo solidário” refere-se a uma opera-
ção administrativo-financeira, realizada por uma anti-
Rateio X Reforço de caixa ga gestão da Bancoop, pela qual recursos disponíveis
de uma seccional eram utilizados em outra seccional,
E muitas das perguntas havia uma confusão entre ra- com a finalidade de agilizar as obras nas seccionais em
teio e reforço de caixa. construção. Geralmente, as obras ainda não haviam
O rateio acontece no encerramento contábil do em- sido iniciadas nas seccionais que “emprestaram” os
preendimento, quando não há mais incidência de dispên- recursos, pois estava em fase de elaboração de pro-
dios, e os valores de ingressos foram menores do que os jetos/aprovação nos órgãos competentes, pagamento
custos apurados. O rateio é a divisão de acordo com a do terreno etc.
fração ideal da unidade entre os cooperados. Em alguns A seccional que “emprestou” os recursos passou a
casos, e que faltavam poucas etapas a serem realizadas, ser credora das seccionais que tomaram os recursos.
a Bancoop realizou o cálculo dos dispêndios restantes e As tomadoras de recursos passaram a ser deficitárias e
considerados os custos no rateio. devem pagar os déficits referentes ao “empréstimo soli-
O reforço de caixa é uma forma de aumentar o fluxo dário” corrigidos por uma taxa de 80% do valor do CDI
de caixa da seccional para que a mesma seja construída no período em questão. Tais recursos serão creditados
mais rapidamente e haja a redução do custo fixo. Esse nas contas das seccionais em construção.
mecanismo foi utilizado depois de terem sido realizados Metade dos valores de ingressos das seccionais
estudos que apontavam que os recursos a serem arreca- ainda em construção que tomaram os recursos “em-
dados não seriam suficientes para cobrir todos os cus- prestados” será destinada à composição do fluxo de
tos do empreendimento. Quando os valores de reforço caixa para a continuidade das obras e a outra meta-
de caixa foram estipulados, o orçamento previu recur- de ao pagamento do “empréstimo”, até que o mesmo
sos para a conclusão da seccional. Mas, apesar de haver seja quitado.
essa antecipação, como, nesses casos, havia muitas etapas Na medida em que as seccionais tomadoras se ne-
de construção a serem realizadas e muitas premissas a gam a pagar os “empréstimos”, como esses recursos
serem cumpridas, tanto pelos cooperados quanto pela são provenientes de outras seccionais em construção, as
Bancoop, pode haver diferenças no momento do encer- tomadoras prejudicam o fluxo de caixa das credoras e
ramento contábil. atrapalham o cronograma de execução.
Por esse motivo, a Bancoop tem tomado todas as
Regras de cobrança medidas cabíveis, inclusive judiciais, para a recupera-
ção desses recursos, tendo ocorrido penhora de bens
Todas as regras de cobrança de valores dos coo- de cooperados e reintegração de posse de unidades e
perados estão previstas no Termo de Adesão e Com- campanhas de negociação. Os resultados estão apare-
promisso de Participação e no Regimento Interno da cendo, mas, como se trata de operações que dependem
Bancoop e a cooperativa tem tomado todas as me- do trâmite judicial, que prevê o direito de defesa e de
didas cabíveis e legais para que seus cooperados não contestação das partes envolvidas, a devolução dos re-
sejam prejudicados. Tais medidas vão desde as cartas cursos acaba sendo mais demorada.
E, atualmente, além de ser mantida a contabiliza-
Permutas
ção separada, cada empreendimento em construção
possui sua própria conta bancária.
Em alguns casos, a Bancoop utilizou o sistema de
permuta para efetuar o pagamento dos terrenos onde
foram construídos os empreendimentos. Tal mecanis- Processos trabalhistas
mo é largamente utilizado pelo segmento imobiliário e
trata-se de uma operação comercial estabelecida por Os cooperados perguntaram se é verdadeira a
meio de contrato. Ao invés de receber o valor do ter- informação de que existem centenas de processos
reno no momento da transação, o proprietário recebe trabalhistas contra a Bancoop. Toda instituição está
em unidades no encerramento das obras. Isso permite sujeita a esse tipo de processo, mas o fato é que “as
que os cooperados paguem pelo valor do terreno no centenas” processos mencionados são contrários a
decorrer das obras e permite que o dinheiro seja apli- empresas contratadas pela Bancoop. Quando há ga-
cado diretamente nas etapas de execução. nho de causa da parte processante, ao buscar tais
Como a transação é efetuada em número de unida- empresas para o pagamento dos valores das ações e
des, não é possível reduzir a quantidade da dação em não ter êxito, a Bancoop é citada como sendo cor-
caso de os custos destas sofrerem oscilação. responsável pelos trabalhadores. Em todos os caso
Também existem casos em que se efetuaram o paga- a Bancoop recorre da decisão e tem obtido êxito e,
mento de serviços com a permuta de unidades. quando não obtêm, desconta os valores da retenção
técnica e busca mecanismos judiciais de recuperação
dos valores.
Juros
Os juros são cobrados sobre o capital e não são esta- FIDC

belecidos pela Bancoop. Os índices variam de acordo com
a instituição financeira. O Fundo de Investimento em Direitos Credi-
tórios (FIDC) é uma operação legal, administrado
por uma corretora de valores e regulamentada pela
Taxas Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Tal opera-
ção foi realizada em 2004 por uma antiga gestão da
Todas as taxas cobradas pela Bancoop estão esta- cooperativa.
belecidas em seu Termo de Adesão e Compromisso de O total do fundo na negociação foi de aproxi-
Participação e/ou em seu Regimento Interno. Cada uma madamente R$ 43 milhões, mas desse volume, R$
delas tem sua finalidade e geralmente seus nomes são 9 milhões foram integralizados pela Bancoop como
auto-explicativos, como a taxa de administração, que é cotas subordinadas. É uma espécie de seguro para
cobrada para manter a administração da seccional. o pagamento.
Na época, a Bancoop tinha diversas obras em
andamento e muitas outras já tinham sido conclu-
FGTS ídas com recursos de outras obras. Os R$ 34 mi-
lhões foram utilizados para concluir alguns empre-
A utilização dos recursos de Fundo de Garantia do endimentos, inclusive documentalmente, e agilizar a
Tempo de Serviço (FGTS) é permitida, mas devem obe- construção de outros.
decer as regras do Sistema Financeiro de Habitação es-
tabelecidas pela Caixa Econômica Federal. No momento
em que o cooperado faz a solicitação da liberação de re- Conselhos Fiscais e de Obras
cursos na CEF, esses são retirados de sua conta para que
sejam reservados, mas a entrada na conta da Bancoop Os Conselhos Fiscais e de Obras são formados
não é imediata. A empresa conveniada com a Caixa que por cooperados do próprio empreendimento, elei-
faz a intermediação da liberação dos recursos exige uma tos em Assembléia Seccional convocada para tal fi-
série de documentos e libera o dinheiro na medida em nalidade. Têm como principal objetivo a verificação
que as obras são executadas. dos relatórios e documentos do empreendimento,
assim como o acompanhamento da execução das
obras.
Conta bancária X Conta contábil Para tanto, realizam reuniões mensais com a coo-
perativa, recebem relatórios e cópias de documentos
Muitos cooperados apresentaram dúvidas pelo fato que lhes permite acompanhar o ingresso de recur-
de uma gestão anterior ter centralizado por um período sos na conta individual do empreendimento, assim
as contas bancárias em uma conta “Pool”. Mas, o fato é como em que os mesmo foram utilizados. Também
que em nenhum momento a contabilização foi unificada. realizam visitas ao canteiro de obras para constatar
Todos os ingressos provenientes das parcelas pagas pelos a real aplicação dos recursos na construção.
cooperados e quaisquer outros eram creditados na conta Outra função dos Conselhos é a divulgação das
contábil da seccional, assim como os dispêndios referen- informações entre os demais cooperados da seccio-
tes aos custos do empreendimento eram debitados nesta nal e a convocação de visitas dos demais coopera-
mesma conta contábil. dos à obra.
Por tudo isso, esses Conselhos se constituem revistas publicadas e enviadas a cada um dos coopera-
em uma excelente ferramenta do cooperativismo dos, com a finalidade específica de tornar transparentes
habitacional realizado pela Bancoop. Contribuem todas as informações sobre a cooperativa.
para o aumento da transparência, da fiscalização e Inclusive, no Acordo Judicial estabelecido com o Mi-
da participação dos cooperados no cotidiano da co- nistério Público do Estado de São Paulo, a Bancoop se
operativa. compromete a promover sempre a auditoria de seus
balanços e divulgar balanço e pareceres em material
Auditoria específico a ser enviado aos cooperados.
Consciente de que as ressalvas são formas utilizadas
Desde o ano fiscal de 2005, todas as contas da Ban- pelos auditores para apontar onde existem procedi-
coop são auditadas por empresa independente com mentos que ainda podem ser melhorados, a cada ano,
grande reconhecimento no mercado e experiência no a Bancoop trabalha sobre os pareceres dos auditores
segmento imobiliário. independentes para melhorar sua forma de contabiliza-
Os pareceres emitidos pela auditoria são publicados ção e controles, deixando as informações mais claras e
juntamente com as informações do balanço social em precisas.

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VILA AUGUSTA

Bancoop 1 VILA AUGUSTA

Em seu primeiro capítulo, encontram-se as informações sobre a APURAÇÃO dos custos

Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo (Bancoop)

Cláusula Sexta do Acordo entre a Bancoop e o MP

“CLÁUSULA SEXTA – DA DEMONSTRAÇÃO, POR MEIO DE INFORMAÇÕES DISPONIBILIZADAS EM PÁGINAS PRÓ-

Bancoop 2 VILA AUGUSTA

Capítulo II - Demonstração aos cooperados 21

Capítulo III - Rateio do custo adicional (apuração final) 28

Capítulo IV - Perguntas e respostas 29

Bancoop 3 VILA AUGUSTA

- Procedimento contábil de apuração do saldo do empreendimento, levando em consideração todos os ingressos

Bancoop 4 VILA AUGUSTA

DESCRIÇÃO REALIZADO A REALIZAR TOTAL

Resultado Previsto a Ratear (R$) (374.369,94)

2) Previsão de receitas e despesas a realizar

Bancoop 5 VILA AUGUSTA

DEMONSTRATIVO FINANCEIRO CONSOLIDADO (JuLHO / 1998 até Dezembro/1998)

Jul/1998 Ago/1998 Set/1998 Out/1998 Nov/1998 Dez/1998 Saldo Final

Bancoop 6 VILA AUGUSTA

DESCRIÇÃO Jan/1999 Fev/1999 Mar/1999 Abr/1999 Mai/1999 Jun/1999

Bancoop 7 VILA AUGUSTA

Jul/1999 Ago/1999 Set/1999 Out/1999 Nov/1999 Dez/1999 Saldo Final

Bancoop 8 VILA AUGUSTA

DESCRIÇÃO Jan/2000 Fev/2000 Mar/2000 Abr/2000 Mai/2000 Jun/2000

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Jul/2000 Ago/2000 Set/2000 Out/2000 Nov/2000 Dez/2000 Saldo Final

Bancoop 10 VILA AUGUSTA

DESCRIÇÃO Jan/2001 Fev/2001 Mar/2001 Abr/2001 Mai/2001 Jun/2001

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Bancoop 12 VILA AUGUSTA

DESCRIÇÃO Jan/2002 Fev/2001 Mar/2002 Abr/2002 Mai/2002 Jun/2002

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Jul/2002 Ago/2002 Set/2002 Out/2002 Nov/2002 Dez/2002 Saldo Final

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DESCRIÇÃO Jan/2003 Fev/2003 Mar/2003 Abr/2003 Mai/2003 Jun/2003

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Jul/2003 Ago/2003 Set/2003 Out/2003 Nov/2003 Dez/2003 Saldo Final

Bancoop 16 VILA AUGUSTA

DESCRIÇÃO Jan/2004 Fev/2004 Mar/2004 Abr/2004 Mai/2004 Jun/2004

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DESCRIÇÃO Jul/2004 Ago/2004 Set/2004 Out/2004 Nov/2004 Dez/2004 Saldo Final

Bancoop 18 VILA AUGUSTA

DESCRIÇÃO Jan/2005 Fev/2005 Mar/2005 Abr/2005 Mai/2005 Jun/2005

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Jul/2005 Ago/2005 Set/2005 Out/2005 Nov/2005 Dez/2005 Saldo Final

Bancoop 20 VILA AUGUSTA

Bancoop 21 VILA AUGUSTA

O informativo em questão é reproduzido em sua íntegra a seguir.

cooperativa habitacional dos bancários de São Paulo outubro de 2006 www.bancoop.com.br

VILA AUGUSTA Bancoop 22 VILA AUGUSTA

Você e seu empreendimento

Um dos primeiros na Grande São Paulo

E o sonho virou realidade

Entenda o motivo do rateio

Bancoop 24 VILA AUGUSTA

Bancoop 25 VILA AUGUSTA

3+4-1-2 Saldo da Obra (752.788,26) 378.418,32 (374.369,94)

Rateio: origem e metodologia de cálculo

Bancoop 26 VILA AUGUSTA

Agora chegou sua vez de ajudar

O caminho para sua escritura

2) QUADRO DEMONSTRATIVO DE FRAÇÕES IDEAIS ( NBR 12.721/1.999 )

- Procedimento contábil de apuração do saldo do empreendimento, levando em consideração todos os ingressos