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1. Conceito: É o ramo do direito patrimonial cujas regras tratam do poder dos homens sobre
as coisas apropriáveis.
2. Objeto: As coisas apropriáveis são aquelas que podem ser objeto de propriedade. A
princípio, todas as coisas úteis e raras podem ser objeto de propriedade, diante do interesse
econômico que elas despertam. Excluem-se os bens abundantes, sem valoração econômica
(ex: água do mar, o ar que se respira, luz do sol). A coisa pública não é apropriável. (revisar
bens públicos, arts 98 a 103)
Ex: Uma ilha pode ser particular, mas a praia sempre é pública (ex: ilha de Santo Aleixo, em
Sirinhaém-PE).
As coisas podem ser apropriadas devido a uma relação jurídica contratual (ex: A vende a B e B
se torna dono da coisa e A do dinheiro) ou pela captura ( = ocupação, onde não há relação com
pessoas, ex: pegar uma concha na praia, pescar um peixe).
Assim, as coisas apropriáveis são objeto de propriedade, que é o mais amplo direito real.
1
Pós-doutoranda pela Universidade Federal da Bahia – UFBA. Doutora em Direito Privado pela PUC
Minas. Mestre em Direito Privado pela PUC Minas. Professora de Direito Civil do Instituto J Andrade e da
Faculdade Del Rey. Tutora de Direito do Consumidor e de Temas de Propriedade Intelectual e Industrial
na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Especialista em Direito Processual Civil pela
Universidade Gama Filho. Especialista em Educação à distância pela PUC Minas. Especialista em Direito
Público – Ciências Criminais pelo Complexo Educacional Damásio de Jesus. Bacharel em Administração
de Empresas e Direito pela Universidade FUMEC. Assistente de Desembargador do TRT da 3ª Região. E-
mail: claudiamaraviegas@yahoo.com.br.
3. Características dos direitos reais:
a) direito de sequela
Sequela, por exemplo, é a reivindicação prevista no art. 1228 do CC/02. É o direito de reaver a
coisa de quem injustamente a detenha. Vem do verbo “seguir” a coisa. Dá-se quando o
proprietário persegue a coisa para recuperá-la, não importando com quem a coisa esteja.
Portanto, direito de seqüela se constitui no poder do titular do direito real de seguir a coisa
com o intuito de recuperá-la de quem injustamente a possua. É uma característica
fundamental dos direitos reais, não só da propriedade, mas do usufruto, superfície, hipoteca,
etc. Não existem nos direitos obrigacionais, e, justamente por isso, os direitos reais são
considerados, por muitos autores, mais fortes/poderosos do que os direitos pessoais.
b) direito de preferência
A preferência interessa aos direitos reais de garantia (penhor, hipoteca, e alienação fiduciária).
É uma grande vantagem sobre as garantias pessoais/obrigacionais como aval e fiança. VER
ARTS. 961, 1419 e 1422 (a título de curiosidade).
c) oponíveis erga omnes (absolutismo dos direitos reais). Mas há exceções: súmula 308 STJ.
Não obstante a maioria da doutrina reconheça a taxatividade dos Direitos Reais, há autores
defendendo a noção de que a lei vem criando novas espécies a fim de regularizar regiões
favelizadas. Ex: Lei 11.977/2009 – Minha casa minha vida – art. 59 – legitimação a posse
direta que devidamente registrada em cartório de imóveis dá direito ao possuidor para fins
de moradia. Há requisitos exigidos em lei, tais como, ser cadastrado pelo poder público,
não possuir outro imóvel, ser a área menor que 250m2.
Ainda há autores que afirmam que, mesmo presente a questão da tipicidade (numerus
clausus), a lei não afasta a AUTONOMIA PRIVADA, que permite a modelação expansiva dos
direitos reais já existentes. Assim, as partes, em conformidade com a lei, podem alterar
alguns dos conteúdos dos direitos reais, sem que, para isso seja necessária a criação de um
novo direito real.
Ex: MULTIPROPRIEDADE = Tepedino “relação jurídica de aproveitamento econômico de
uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de TEMPO, de modo que diversos
titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira
perpétua. Neste sistema todos os multiproprietários são condôminos, mas esse condomínio
somente será exclusivo na unidade autônoma no tempo fixado no pacto”. O DIREITO DE
FRUIÇÃO É EXERCITADO DE FORMA EXCLUSIVA E PERIÓDICA. O multiproprietário pode
registrar, gravar, transferir a sua parte, tal qual, um direito real.
Acontece que a multipropriedade não é um direito real existente no rol. Para a sua criação
é constituída uma sociedade por cotas multiproprietárias, na qual o número de cotas de
cada sócio corresponde ao período de desfrute. A convenção é registrada no registro de
imóveis. Regulada pela lei 4591/64 (lei do condomínio).
Para os autores adeptos da ideia da evolução dos direitos reais, ou seja, dos direitos reais
abertos, a autonomia privada pode se manifestar desde que não sejam criadas novas
figuras, não previstas em lei.
e) Regência pelo princípio da publicidade dos atos, o que se dá pela entrega da coisa ou
tradição (no caso de bens móveis) e pelo registro (no caso de bens imóveis). Observe que
os direitos pessoais são regidos pelo princípio da autonomia privada.
É atributivo; É cooperativo;
É permanente; É transitório;
Ex. se dois prédios são vizinhos um dos proprietários tem a obrigação de contribuir
para a construção do muro comum – isso é um direito real ou pessoal?
A) Posse
O devedor não se obriga por sua vontade, mas sim por ser proprietário do bem,
embora vincule pessoas (credor e devedor), adere a uma coisa acompanhando-a. Assim se
renunciar ou abandonar a coisa não terá mais essa obrigação.
Pelo fato de ter essa natureza real, a obrigação propter rem tem que estar prevista em
lei (a taxa condominial, por ex., tem previsão no CC).
Obs.: atenção – não se pode confundir obrigação propter rem com obrigação de
eficácia real. Esta última trata-se de uma obrigação que levada a registro, passa a ter eficácia
erga omnes (ex.: locação registrada no Cartório de Imóveis – art. 8º, Lei 8.245/91.
Propriedade
Propriedade superficiária
Propriedade fiduciária
Sabe-se que, de acordo com a corrente majoritária, as partes podem criar direitos
obrigacionais, por exemplo, por meio de contratos (art. 425 do CC), mas não podem inventar
direitos reais, mormente, porque os direitos reais são mais poderosos, juridicamente mais
fortes, mais seguros, por isso só a lei pode criá-los.
O art. 1225 tipifica os direitos reais em seus incisos. Além destes, devem ser observados o
direito de preferência do inquilino, previsto no art. 33 da lei 8245/91, e a alienação fiduciária,
prevista no DL 911/69 e no art.1361 do próprio CC.
E o que é posse? Bem, posse não é direito real, pois não está relacionado como tal pelo art.
1225. O legislador inclusive trata a posse em título anterior ao título dos Direitos reais. Alguns
juristas entendem que a posse é um direito, contudo, filio-me à corrente que considera a
posse um FATO e não um direito.
2 - a posse precisa ser estudada e protegida para evitar violência e manter a paz social;
assim se você não defende seus bens (§ 1o do 1210) e perde a posse deles, você não pode usar
a força para recuperá-los, precisa pedir à Justiça. Você continua proprietário dos seus bens,
mas para recuperar a posse da coisa esbulhada só através do Juiz, para evitar violência.
3 – a posse existe no mundo antes da propriedade, afinal a posse é um fato que está na
natureza, enquanto a propriedade é um direito criado pela sociedade; os homens primitivos
tinham a posse dos seus bens, a propriedade só surgiu com a organização da sociedade e o
desenvolvimento do direito.
TEORIAS DA POSSE:
Dois juristas alemães fizeram estudos profundos sobre a posse que merecem nosso
conhecimento:
1 – Teoria Subjetiva: elaborada por Friedrich Carl Von Savigny. O jurista publicou seu tratado
da posse em 1803, aos 24 anos de idade. A obra teve rápida aceitação em toda a Europa e é
estudada até hoje.
A posse para Savigny é o poder direto que a pessoa tem de dispor fisicamente de uma coisa; a
intenção de tê-lo para si e de defendê-lo contra a intervenção e ou agressão de quem quer que
seja.
Para Savigny se faltarem os elementos corpus e animus têm-se mera detenção. Assim, o
locatário, o usufrutuário, o comodatário não teriam posse, pois sabem que não são donos. Tais
pessoas não poderiam se utilizar dos interditos para proteger essa situação existente, sequer
se proteger como autoriza o 1210 § 1o do CC/02. (ex: o inquilino não poderia defender a casa
onde mora contra um ladrão, pois o inquilino seria mero detentor).
Vê-se, pois, que essa teoria admite absurdos como a atribuição da posse a um ladrão.
Conceito de posse de Savigny: posse é o poder que tem a pessoa de dispor fisicamente de
uma coisa (corpus) com a intenção de tê-la para si (animus).
Assim, a posse se fragmenta em posse indireta (do proprietário) e posse direta (do
locatário/usufrutuário/comodatário), sendo certo que ambos os possuidores têm direito a
exercer a proteção possessória do art. 1210.
Para Ihering para haver posse basta o elemento corpus, ou seja, o possuidor não precisa ter
intenção de ser dono, bastando à atitude externa do possuidor em relação à coisa, agindo
como dono, com visibilidade de dono – conduta de dono de modo objetivo, sem a análise de
intenção do agente.
Observa-se que Ihering não exige o poder físico da coisa, mas apenas que se disponha
fisicamente da coisa, que o possuidor aja de modo a explorar fisicamente a coisa.
Para Ihering a distinção entre posse e detenção se dará pela lei. Uma vez que a posse é a
exteriorização da propriedade, quando houver um obstáculo legal haverá mera detenção – é
uma posse degradada.
O nosso código civil adota a teoria objetiva de Ihering, na maior parte dos casos, como se vê
dos arts. 1196 e 1197.
Art. 1.196 do CC/02: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno
ou não, de algum dos poderes inerentes a propriedade”.
Na prática, a diferença entre as teorias é que para Ihering o proprietário e o possuidor direto
podem defender a posse, já que o proprietário permanece possuidor indireto (ex: o MST
invade uma fazenda alugada, então, tanto o proprietário como o arrendatário podem
defender as terras e/ou acionar a Justiça). Ihering desprezou o animus e deu importância à
fragmentação do corpus para uma melhor exploração econômica da coisa.
Conceito de posse de Ihering: posse é a relação de fato entre pessoa e coisa para fim de sua
utilização econômica, seja para si, seja cedendo-a para outrem.
Cuida-se de situação de fato em que uma pessoa, independentemente de ser ou não ser
proprietária, com ou sem intenção de dono, exerce sobre uma coisa poderes ostensivos,
conservando-a ou defendendo-a, ou seja, utilizando-a economicamente. É a exteriorização da
conduta de quem procede como dono. É a visibilidade do domínio. Art. 1196.
Art. 1238.
DETENÇÃO
Pode-se afirmar que a posse é menos do que propriedade, e, DETENÇÃO é menos do que
posse. Sim, existe um estado de fato inferior à posse que é a detenção.
Art. 1.198 do CC: “Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência
para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções
suas.
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em
relação ao bem e a outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário”.
O detentor pode ser chamado de fâmulo da posse, gestor da posse ou servidor da posse, ele
tem a posse em razão de uma mera custódia, exerce posse em nome de outrem e não em
nome próprio. Não pode, o detentor, invocar em nome próprio as ações possessórias.
O que irá diferenciar posse de detenção, segundo Ihering, é o dispositivo legal que torna a
detenção uma posse degradada.
Exemplo típico de detenção é o caseiro ou daqueles que zelam a propriedade em nome de
outro.
A detenção é mero estado de fato que não corresponde a nenhum direito (art. 1198 do CC).
Dessa forma, o detentor é o fâmulo, ou seja, aquele que possui a coisa em nome do
verdadeiro possuidor, obedecendo a ordens dele.
b) Atos de mera permissão ou tolerância. Art. 1208 do CC/02: “Não induzem a posse os
atos de mera permissão ou tolerância”. Ex. os alunos não possuem a sala de aula,
apesar de a estarem usando – há tolerância tácita.
Fazendeiro que deixa vizinho passar com gado em sua propriedade – há permissão.
Tais pessoas não têm posse, mas mera detenção por isso jamais podem adquirir a propriedade
pela usucapião dos bens que ocupam, pois só a posse prolongada enseja usucapião, a
detenção prolongada não enseja nenhum direito.
Observe que se o detentor for demandado em nome próprio em relação a essa situação deve
fazer NOMEAÇÃO À AUTORIA – art. 62 CPC.
Classificação da posse:
Posse direta ou imediata: é aquela que exercida por quem tem a coisa materialmente,
há um poder físico imediato sobre a coisa. Art. 1197 do CC/02. Como possuidores
diretos podem ser citados o locatário, o depositário, o comodatário e o usufrutuário.
Posse indireta ou mediata: é aquela em que há obstáculo que impede o contato físico
da coisa pelo proprietário, geralmente decorrente da propriedade. Exemplos: locador,
depositante, comodante e nu-proprietário.
OBSERVAÇÕES:
o Ambos os possuidores têm posse simultaneamente. Logo, ambos podem
proteger a posse, sem o auxílio do outro.
o Possuidor direto tem proteção possessória contra o indireto. Se o possuidor
direto oferecer resistência à devolução da coisa ao proprietário quando do
advento do prazo de restituição, pode manejar ação possessória contra aquele
que agora será convertido em possuidor precário. (Nelson Rosenvald e
Cristiano Farias, p. 63.)
Posse de boa-fé: o possuidor não tem ciência de defeitos que a maculam. Art. 1201 do
CC, ou seja, o possuidor ignora os vícios ou os obstáculos que lhe impedem a aquisição
da coisa. Ocorre, também, quando se tem um justo título que fundamente a sua
posse. Em geral, o possuidor de boa-fé terá justo título.
Posse de má-fé: situação em que alguém sabe do vício que acomete a coisa, mas
mesmo assim pretende exercer o domínio fático sobre esta, isto é, possuidor que
possui na consciência da ilegitimidade de seu direito. A posse de má-fé goza de defesa,
se não for nem violenta, nem clandestina, nem precária. Para a defesa da posse não é
essencial à boa-fé.
OBS: A posse de má-fé gera consequências em relação aos frutos e as benfeitorias. Não altera
as proteções possessórias (nessa seara, o que interessa é a posse justa e injusta).
Posse justa e injusta: art. 1.200 do CC: Determina-se com base em critérios objetivos.
o Posse violenta: é a obtida por meio de esbulho, por força física ou violência
moral (vis compulsiva) contra a pessoa do possuidor anterior. Exemplo:
movimento popular invade violentamente, expulsando a tapas o caseiro.
A violência é dirigida contra pessoas, e não contra a própria coisa. Ex: invasor
que arromba porta de imóvel vazio. Neste caso não há posse violenta.
Havendo posse violenta, ela o será desde sua aquisição.
“Justo título é causa hábil para constituir a posse.” (César Fiuza). Ex. contrato de
locação, de comodato, de compra e venda, de doação.
“Justo título é aquele que explica juridicamente o exercício da posse.” (Min. Ruy
Rosado de Aguiar, apud STJ, Resp 171204)
“Convém observar que o conceito de justo título para posse é mais amplo que o de
justo título para fins de usucapião. Para se alcançar a modalidade ordinária da
usucapião (art. 1.242 do CC), requer-se um ato jurídico em tese formalmente perfeito a
transferir a propriedade (v.g., escritura de compra e venda, formal de partilha). Já o
justo título para posse demanda apenas um título que aparenta ao possuidor que a
causa de sua posse é legítima (v.g., contrato de locação ou de cessão de direitos
hereditários)”. (Nelson e Cristiano, p. 83).
Posse ad interdicta é aquela passível de ser protegida pelas ações possessórias para
repelir ameaça, mantê-la ou recuperá-la. Ex. tanto o locador quanto o locatário podem
defender a posse de uma turbação ou esbulho praticado por um terceiro. Essa posse
não conduz a usucapião.
Posse ad usucapionem - exceção a regra, é a que se prolonga por determinado lapso
de tempo previsto na lei, admitindo-se a aquisição da propriedade pela usucapião,
desde que obedecidos os parâmetros legais.
Deve ser mansa, pacifica, duradoura por lapso temporal previsto em lei, ininterrupta e
com intenção de dono (animus domini - conceito de Savigny).
6. Quanto ao tempo:
Efeitos da Posse:
1. Efeitos da Posse:
a) o direito ao uso de interditos possessórios (ou defesa da posse em geral, em que se
inclui a autodefesa );
c) a percepção dos frutos;
d)o direito de retenção por benfeitorias;
e)a responsabilidade do possuidor por perdas ou deteriorações;
f)a usucapião;
2. Proteção da posse:
Incidência do art. 1.210 – 1.213
São direitos do possuidor:
Em caso de turbação – ser mantido na posse;
Em caso de esbulho – ser reintegrado na posse;
Em caso de ameaça iminente – ser segurado na posse.
2.1 AUTODEFESA:
Legítima Defesa da Posse: turbação
Desforço Imediato: esbulho
Preceitua o art. 1210, parágrafo primeiro do CC: "O possuidor turbado ou esbulhado
poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os
atos de defesa, ou de desforço não podem ir além do indispensável à manutenção ou
restituição da posse".
Para que o possuidor valha-se da defesa de mão própria, faz-se necessário a turbação
ou o esbulho e uma reação imediata: contanto que o faça logo. Passada a
oportunidade e a conveniência da autodefesa, cabe ao sujeito recorrer às vias judiciais,
sob pena de praticar ilícito penal. Trata-se, portanto, de remédio excepcional dentro
do sistema jurídico.
A retomada da coisa por mão própria obtém o mesmo efeito que teria a sentença de
reintegração, e os atos de defesa ou desforço não podem ir além do indispensável à
manutenção ou restituição da posse.
OBS – os tribunais têm entendido que em casos de invasão parcial da coisa a ação
cabível é a de reintegração da posse e não de manutenção de posse.
Observa-se que o art. 920 prevê o princípio da FUNGIBILIDADE das ações possessórias.
A propositura de uma ação possessória em vez de outra, não obstará que o juiz
conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente aquela, cujos
requisitos estejam provados, tudo em face da aplicação do princípio da
instrumentalidade das formas, o qual permite a transmutação das ações possessórias.
Natureza dúplice da ação – art. 922 do CPC – permite que o réu em sua contestação
também possa demandar proteção possessória. Ou seja, cabe pedido contraposto em
favor do réu para que a sua posse seja protegida no caso concreto. Esse pedido
contraposto pode ser de proibição, de manutenção ou mesmo de reintegração da
posse em seu favor.
Enunciado n. 238 do CJF/STJ: “Ainda que a ação possessória seja intentada além de
‘ano e dia’ da turbação ou esbulho, e, em razão disso, tenha seu tramite regido pelo
procedimento ordinário (CPC, art. 924), nada impede que o juiz conceda a tutela
possessória liminarmente, mediante antecipação de tutela, desde que presentes os
requisitos autorizadores do art. 273, I ou II, bem como aqueles previstos no art. 461-A
e §§, todos do CPC”.
Possuidor aparente – Art. 1211 CC - Quando mais de uma pessoa se disser possuidora,
manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve
de alguma das outras por modo vicioso.
Quanto à fonte:
a. Frutos naturais – são os que se desenvolvem e se renovam periodicamente;
b. Frutos civis – são as rendas produzidas pela coisa, em razão da utilização da coisa
por outrem que não o proprietário, a exemplo dos juros e aluguéis;
c. Frutos industriais – surgem em função da atuação do homem sobre a natureza,
como a produção de uma fábrica.
Quanto ao estado:
a) Pendentes: são os frutos quando ainda unidos à coisa que o produziu.
b) Percebidos ou colhidos: depois de separados.
c) Estantes: depois de separados e armazenados.
d) Percipiendos: os que deveriam ter sido colhidos e não o foram.
e) Consumidos: os frutos já utilizados, não mais existentes.
Art. 96 do CC.
a) Necessárias: as que têm por finalidade conservar a coisa ou evitar que deteriore. Ex:
reparos na coisa.
b) Úteis: são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa. Ex: pavimentação do
acesso a um edifício, o aumento da área de estacionamento.
c) Voluptuárias: são aquelas que redundam em acréscimo de mero deleite ou recreio,
que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável, ou de
elevado valor. Ex: colocação de um piso de mármore importado.
Art. 1219 do CC :
Possuidor de Boa- Fé : Direitos:
a) Tem direito à indenização e retenção das benfeitorias necessárias e úteis;
b) Tem direito às voluptuárias e se não lhe forem pagas a levantá-las sem destruir a
coisa
Art. 1.221 do CC
Indenização – Não decorre simplesmente da ofensa à posse, mas depende de efeitos
prejuízos sofridos e comprovados no processo.
O agente deve pedir a indenização e também comprovar o prejuízo.
Aquisição da posse - art. 1.204 do CC/2002 que “Adquire-se a posse desde o momento
em que se toma possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes
inerentes a propriedade”
Essa aquisição se pode dar de forma originária (contato direito entre a pessoa e a coisa) ou
derivada (há intermediação pessoal).
Ex. de aquisição originária – res nullius (coisa sem dono) e res derelictae (coisa abandonada).
Tradição simbólica – a entrega decorre de um ato representativo. Ex. entrega das chaves.
Tradição ficta - TRADITIO BREVI MANU - é aquela que se dá por presunção. O possuidor
possuía em nome alheio e passa a possuir em nome próprio. Ex. taxista que compra o taxi em
que trabalhava para outro. Pode ocorrer também esse tipo de tradição através da CLAUSULA
CONSTITUTI (constituo possessório) - em que o possuidor possuía em nome próprio e passa ' a
possuir em nome alheio (o caso do proprietário que vende o imóvel e nele permanece como
locatário).
A posse que é transmitida mantém, em regra, os mesmo atributos que possuía antes da
transmissão.
Ainda, segundo o art. 1.207 o sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor;
e ao sucessor singular é facultado unir sua posse a do antecessor, para os efeitos legais. ( essa
sucessão pode ser por ato inter vivos ou causa mortis)
Qual é a diferença da sucessão da posse e da união da posse? Na sucessão transmite-
se a posse com todos os seus defeitos e vantagens – os sucessores continuam a
mesma posse de seu antecessor. Na união de posse o sucessor tem a opção de
começar posse nova, podendo ou não adicionar à sua a posse de seu antecessor.
Ex. Locatário do imóvel que vende a terceiro. A venda contém defeito grave, pois o locatário
não pode vender o que é seu. Neste caso a sucessão é a título singular. Neste caso, passado o
tempo necessário, o terceiro pode usucapir o bem, já que não sucede na posse do locatário
que seria impossível de usucapir.
Ex. um invasor residiu em certo imóvel por 10 anos ininterruptos sem qualquer oposição do
dono. Decorrido esse tempo abandonou o imóvel. Imediatamente outro invasor o ocupou. O
segundo invasor começa posse nova e não há sucessão na posse. Mas passados 5 anos pode
usucapir o imóvel somando a sua posse a do antigo possuidor.
Posse do imóvel e das coisas móveis que ali se encontram – Art. 1209 – “A posse do imóvel
faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem”.
Perda da posse - art. 1.223: “Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade
do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196 (atributos da
propriedade).
Supressio - art. 1.224 do CC, “só se considera perdida a posse para quem não presenciou o
esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retomar a coisa, ou, tentando recuperá-la,
é violentamente repelido”
Composse
A composse ou composses são é a situação pela qual duas ou mais pessoas exercem,
simultaneamente, poderes possessórios sobre a mesma coisa (condomínio de posses), o que
pode ter origem inter vivos ou mortis causa. Cite-se a hipótese de doação conjuntiva, para dois
donatários, que terão a posse de um imóvel.
Art. 1.199 do CC: “ Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer
sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores. Cabe as
medidas dos interditos possessório de autotutela.
Classificação a composse:
Composse pro indiviso ou indivisível – cada compossuidor tem uma fração ideal da
coisa, já que no plano fático e corpóreo não há como dividir. Ex. dois irmão tem a
posse de uma fazenda.
Composse pro diviso ou divisível – cada possuidor sabe qual é a sua parte e tem como
se dividir no plano fático e corpóreo, havendo fração real da posse. Ex. dois irmão tem
a posse de uma fazenda que é dividida ao meio por uma cerca onde cada qual exerce
sua posse.
Cuida-se do mais importante e complexo direito real. É o único direito real sobre a coisa
própria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 são direitos reais
sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros.
A importância da propriedade é imensa na nossa vida, afinal, nosso principal interesse
na vida é no acúmulo de bens, na formação de um patrimônio faz sentido para vocês?
Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o trabalho e a produção de
riquezas em toda a sociedade; negar esse direito representaria uma atrofia no
desenvolvimento socioeconômico; É da natureza humana, desde o homem primitivo, de se
apoderar da caça, de peles, de armas e ferramentas.
Nosso ordenamento protege a propriedade a nível constitucional (arts. 5º, XXII e 170, II)
A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a posse, pois a posse está no
mundo da natureza, enquanto o domínio (= propriedade) está no mundo jurídico. Eu sei que
você tem a posse das roupas, livros e relógios que está usando agora, mas não tenho certeza
se realmente é dono desses objetos.
1. Conceitos de propriedade:
a) propriedade é o poder legítimo e pleno sobre a coisa, que pode sofrer limitações pela lei ou
pela vontade;
b) é a submissão de uma coisa a uma pessoa;
c) é o direito real sobre a coisa própria, etc.
d) Adotemos o conceito do código, que é muito bom e a lei está sempre ao nosso alcance: ver
art. 1228.
2. Características da propriedade:
a) É direito absoluto: dizer que o proprietário pode dispor não significa que este pode abusar
da coisa até destruí-la. Esse absolutismo não é mais pleno, pois o direito moderno exige que a
propriedade cumpra uma função social, exige um desenvolvimento sustentável do produzir
evitando poluir (ver § 1º do 1228 do CC/02).
Respeitar a função social é um limite ao direito de propriedade; outro limite são os direitos de
vizinhança.
É absoluto também porque se exerce contra todos, é direito erga omnes, todos aqueles que
não são donos têm que respeitar minha propriedade sobre meus bens e vice-versa.
c) Exclusividade: ver art. 1231; o proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do seu bem;
a presunção é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, mas nosso ordenamento admite
o condomínio (a lei facilita a extinção do condomínio justamente porque a propriedade é um
direito tão amplo e complexo que não é fácil ser exercido por duas pessoas sobre uma única
coisa).
a) direito de usar (jus utendi) - titular coloca o bem a seu serviço, ou seja, serve-se da coisa.
Uso – o proprietário pode usar a coisa, pode ocupá-la para o fim a que se destina. Ex:
morar numa casa; usar um carro para trabalho/lazer.
d) direito de reivindicar
Reivindicar nada mais é do que reclamar a coisa de quem a detenha injustamente.
Propriedade limitada: o possuidor tem pelo menos uma das faculdades supraelencadas (1196,
1204).
Subdivide-se em: 1) restrita: quando a propriedade está gravada com um ônus real, como a
hipoteca e o penhor (direitos reais de garantia que veremos no próximo semestre), ou quando
o proprietário, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto para outrem e ficou apenas com a
disposição e posse indireta do bem; 2 ) resolúvel: propriedade resolúvel é aquela que pode ser
resolvida, ou seja, que pode ser extinta, e só se tornará plena após certo tempo ou certa
condição. Como? Na hipótese de retrovenda do art. 505; na alienação fiduciária em garantia
do art. 1361; no fideicomisso do art. 1953. Ver ainda o art. 1359.
Além de ser a soma destas quatro faculdades, a propriedade produz um efeito, que é
justamente o direito de reaver a coisa (parte final do 1228). Como se faz isso, como se
recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros?
4. Proteção da Propriedade:
Através da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem posse contra o possuidor
sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor de má-fé ou
contra o detentor.
Não se pode confundir com a ação possessória. A possessória é a ação do possuidor contra o
invasor, que inclusive pode ser o proprietário (ex: locador quer entrar a qualquer hora na casa
do inquilino, alegando ser o dono; não pode (será estudada adiante). Mas o proprietário que
aluga uma fazenda também pode usar a possessória se o MST ameaça invadir e o arrendatário
não toma providências, afinal o proprietário tem posse indireta). A vantagem da possessória é
a possibilidade de concessão de liminar pelo Juiz. Na reivindicatória não cabe liminar.
Este direito de reaver a coisa é consequência da seqüela, aquela característica dos direitos
reais que vimos na primeira aula, e que permite que o titular do direito real o exerça contra
qualquer pessoa.
5. Extensão da propriedade:
b) art. 1230 CC c/C art. 20, IX e X da C.R./88. – limitações: recursos minerais e energias
encontradas no subsolo
Até onde se estende a propriedade? Até onde vai o poder do dono sobre a coisa? Se a coisa é
móvel, é mais fácil responder, pois o poder varia de acordo com o tamanho da coisa (ex: uma
caneta, um carro, uma lancha, o dono sabe perfeitamente onde começa e termina seu bem, é
fácil de identificá-lo no espaço).
Contudo, se a coisa é imóvel surgem alguns problemas quanto ao limite vertical. O limite
horizontal do terreno/fazenda será o muro, a cerca, o rio, etc. E o limite vertical? Até que
altura e profundidade do solo o proprietário é dono?
Diziam os romanos “qui dominus est soli dominus est usque ad caelum et usque ad inferos”
(quem é dono do solo é dono até o céu e até o inferior). Mas com a aviação e a importância
estratégica dos minerais, o espaço aéreo e o subsolo passaram a pertencer ao Estado, assim o
dono não pode impedir que um avião passe bem alto por cima de seu terreno, e nem pode
explorar os recursos minerais do subsolo (ver 1230 CC e 176 CF).
5. Restrições à propriedade:
b.1) Cláusulas:
- inalienabilidade – protege o bem do próprio titular; Significa ser seu, mas se torna alheio:
não pode alienar, ou seja, não pode vender , emprestar, doar, enfim, dispor.
A limitação não se estende aos frutos. Ex: posso doar a produção do bem inalienável.
Nas limitações privadas existe reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do outro
e vice-versa), já nas limitações públicas não há reciprocidade (o particular não pode
desapropriar bens do Estado), mas sempre se pode exigir indenização e brigar na Justiça
contra abusos dos governantes.
A aquisição é originária quando a propriedade é adquirida sem vínculo com o dono anterior,
de modo que o proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrição,
sem nenhum ônus (ex: acessão, usucapião e ocupação);
Pode ser a título universal, quando se transfere um quinhão aos sucessores e a título singular,
quando envolve um bem individualizado.
A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do país, mas o registro só pode ser
feito no cartório do lugar do imóvel, que é um só. Ver 1245 e §§.
No cartório de imóveis se registra não só a propriedade, mas qualquer direito real (ex:
hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato não há direito real,
não há propriedade, não há sequela ainda em favor do comprador (§ 1º do 1245), mas apenas
direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em perdas
e danos (art. 389 é a regra, e o 475 é a exceção)
Observação: carro tem registro no DETRAN, mas carro não é imóvel, mas bem móvel,
por isso para se tornar dono do carro não é necessário o registro. Voltaremos a esse assunto
quando formos estudar a aquisição da propriedade móvel através da tradição (1267).
Características do registro:
Ideia básica é que passa a pertencer ao proprietário tudo aquilo que foi incorporado a um
imóvel.
Assim, adquire-se por acessão tudo aquilo que adere ao solo e não pode ser retirado sem
danificação. Através da acessão a coisa imóvel vai aumentar por alguma das cinco hipóteses do
art. 1248. As quatro primeiras são acessões naturais e horizontais (dependem da natureza,
mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a
quinta é acessão humana e vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar e
construir).
Segundo este entendimento, aplica-se o art. 1249 do CC somente quanto às ilhas que surgirem
em represas particulares. A CF determina:
O Código de Águas (Dec. 24.643/34) dispõe que as ilhas podem ser do domínio público
ou do domínio particular, dependendo da natureza da água (ilha em água pública é bem
público e ilha em água particular é bem particular). Os rios navegáveis são considerados águas
públicas. A incorporação de ilha particular ocorre na proporção da testada do imóvel
ribeirinho, através de uma linha perpendicular até o meio do álveo.
Segundo o art. 9º do Código de Águas, álveo é a superfície que as águas cobrem sem
transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto. O rio que banha duas ou mais
propriedades é dividido por uma linha longitudinal mediana imaginária, que corta o álveo ao
meio.
B) As ilhas formadas entre o meio do rio e uma das margens consideram-se acréscimos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado:
a) Aluvião própria
Art. 1250, CC: depósito de materiais nas margens dos rios, que aumentam de
tamanho, outorgando ao dono das terras marginais a propriedade do acréscimo.
Aplica-se a águas particulares.
O parágrafo único deste artigo 1.251 traz disposição que permite ao beneficiário optar
por pagar indenização quando reclamada ou aquiescer que seja removida a porção de terra
acrescida.
d) álveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-se propriedade
do dono do terreno onde ele passava: art. 1252.
- Mudança de curso do rio, natural ou artificial, ou secagem definitiva do rio. Como regra,
os donos das terras marginais adquirem a propriedade. Em caso de desvio artificial do rio, os
proprietários dos imóveis onde for estabelecido o novo curso do rio deverão ser indenizados.
c) Requisitos:
c.1) capacidade do adquirente: o incapaz pode adquirir pela usucapião (art. 104, I), desde que
representado ou assistido, mas não pode perder pela usucapião, caso seu representante (pai,
tutor, curador) não defenda seus bens (198, I – a usucapião, como a prescrição, é também
efeito do tempo no direito; diz-se que a prescrição do art. 189 é prescrição extintiva, enquanto
a usucapião é prescrição aquisitiva). Ver art. 1244.
Lembre-se: não corre prescrição contra o absolutamente incapaz.
c.3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapião precisa ser mansa,
pacífica, pública, contínua e com intenção de dono da parte do possuidor; para a posse reunir
essas características, o proprietário precisa se omitir e colaborar com o amadurecimento desta
posse; como já vimos, a detenção violenta e clandestina pode convalescer e virar posse, mas a
detenção precária jamais; empregado, caseiro, também não tem posse, mas mera detenção
(1198); inquilino/comodatário, durante o contrato, tem posse mas não tem animus domini, e
depois do contrato, caso não desocupem a coisa, sua situação passa a ser de detentor, por isso
em nenhum caso inquilino/comodatário podem adquirir pela usucapião.
Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o
tempo exigido em lei para a usucapião, desde que as posses tenham as mesmas características
(art. 1243).
4) o tempo: o tempo varia de dois a quinze anos, conforme a espécie da usucapião que
veremos a seguir.
Espécies de Usucapião:
1) Usucapião Extraordinária:
o é a do art. 1238 do CC, ocorre mesmo que o possuidor esteja de má-fé; esta é a
usucapião que beneficia o ladrão e o invasor (ver p.único);
o não há limite para o tamanho do terreno e a pessoa pode já ter um imóvel e mesmo
assim usucapir outro;
o o tempo para esta espécie já foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora é de 15 ou
apenas 10 anos conforme p.único;
o exige posse mansa e pacífica e sem interrupção pelo prazo de 15 (quinze) anos,
independente do justo título ou boa fé. Isto é uma prova da importância da posse para
o direito;
o o artigo fala em “juiz declarar por sentença” pois o juiz não constitui a propriedade
para o autor, o juiz apenas reconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela
propriedade do tempo.
Art. 1.238 CC/02: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim
o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
Entretanto, o prazo será reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no
imóvel a sua moradia habitual, ou nele tiver sido realizados obras e serviços de caráter
produtivo.
Com a sentença, o autor fará o registro no cartório de imóveis, mas o autor terá adquirido pelo
tempo e não pelo registro. Contudo, o registro é importante para dar publicidade e para
permitir que o autor depois possa fazer uma hipoteca, servidão, superfície, vender o bem a
terceiros, etc. A sentença aqui é o título a que se refere o art. 1245 do CC, ao invés do
tradicional contrato mediante escritura pública.
2) Usucapião Ordinária: art. 1242 do CC; o prazo é menor, de dez anos, pois exige título e boa-
fé do possuidor.
o Exige posse mansa e pacífica e ininterrupta pelo prazo de 10 (dez) anos, sendo
necessário o justo título e boa fé;
o Entretanto, o prazo será reduzido para 5 (cinco) anos se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecidos a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Exemplos de título justo seria um contrato particular, um recibo, uma promessa de compra e
venda, etc.
o Urbano: exige posse ininterrupta e sem oposição, de imóvel urbano utilizado como
moradia, pelo prazo de cinco anos em área não superior a 250 metros quadrados.
(artigo 183 da CR/88 e 1.240 CC). art. 1240 do CC; semelhante ao rural; beneficia os
sem teto.
Observação processual: o Ministério Público deve ser ouvido pelo Juiz na ação de usucapião; é
um dos poucos temas de direito patrimonial privado que o MP participa.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher,
ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário
de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher,
ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
o Rural: Exige posse ininterrupta e sem oposição, de imóvel rural tornando-o produtivo
por seu trabalho, pelo prazo de 5 anos em área não superior a 50 hectares (artigo:
191/CF e 1.239/CC).
Vê-se, pois, que o prazo é de apenas cinco anos, contudo, existe um limite para o
tamanho do terreno usucapiendo e o proprietário lá têm que trabalhar e não pode ter
outro imóvel; beneficia os sem terra.
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona
rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho
ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona
rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho
ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Em ambos os casos, o requerente deve comprovar que não possui outro imóvel e que dele
retira a subsistência, quando rural.
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados,
ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente,
desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar
sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de
acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo
deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de
execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por
maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes
ou ausentes.
5. A Usucapião Familiar: foi inserida no nosso Código Civil através da lei 12.424/2011, que
regulamenta o programa Minha Casa, Minha Vida. Através dessa inclusão, criou-se a
possibilidade de um cônjuge usucapir do outro e pleitear o domínio integral do bem imóvel
que compartilhavam. Essa inclusão é verificada no Art. 1240- A do Código Civil:
Art. 1240-A: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até
250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida
com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
Essa possibilidade foi inserida em atenção aos problemas sociais, pois o cônjuge que
permanece no lar, o qual foi abandonado, sofre com a instabilidade financeira e a insegurança
social. Por esse motivo, o legislador pretendeu proteger essas pessoas, regularizando a posse
do bem imóvel, ocupado exclusivamente por um dos cônjuges, em face do abandono do lar,
integralizando o domínio. Esse foi o objetivo da função social da usucapião familiar.
Para que isso seja possível, é necessário que sejam observadas algumas condições:
o prazo de 2 (dois) anos de habitação ininterrupta e de forma mansa e pacífica,
o a posse precisa ser direta e exclusiva do cônjuge residente, imóvel com área inferior a
250m²,
o o requerente não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel,
o que não tenha sido beneficiado outra vez pelo mesmo instituto e
o é necessário que exista o requisito subjetivo do abandono efetivo do lar, ou seja, que o
cônjuge saia do lar de forma espontânea e sem justificativa.
Apesar de muitos requisitos, a lei restringiu muito o direito de usucapir nessa forma, pois, não
abrange imóveis rurais, nem imóveis superiores a 250m², portanto, não condiz muito com
nossa realidade. Contudo, para o fim que se destina, embora contenha algumas restrições, visa
a proteção patrimonial do cônjuge residente e é um meio eficaz e seguro de garantia de
propriedade do bem de família.
Observações:
Outro requisito legal da usucapião familiar que merece atenção é da “posse direta”
sobre o bem, que não se confunde com aquela definida no art. 1.197 do Código Civil.
Enunciado 502 – “O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do Código Civil
não coincide com a acepção empregada no art. 1.197 do mesmo Código”
Além dos pressupostos genéricos da usucapião pro moradia, esta nova modalidade de
prescrição aquisitiva estabelece como requisitos específicos que o ex-cônjuge ou ex-
companheiro exerça posse com exclusividade durante dois anos sobre imóvel que
tenha em condomínio com o ex-consorte que abandonando o lar conjugal acabará por
possibilitar que o abandonado adquira a propriedade na sua integralidade.
a) coisa sem dono (res nulius), como a concha na praia ou o peixe no mar(1263).
b) coisa abandonada (res derelictae), como o sofá deixado na calçada (1275, III)
Atenção para não confundir estas duas espécies de coisas com uma terceira espécie, a coisa
perdida (res amissa), pois as coisas perdidas não podem ser apropriadas pela ocupação, mas
sim devem ser devolvidas ao dono.
A perda da coisa não implica perda da propriedade. O ditado popular "achado não é roubado"
é falso, e a coisa perdida não pode ser ocupada pelo descobridor sob pena de crime (art. 169,
pú, II do CP).
O descobridor deve agir conforme art. 1233, mas tem direito a uma recompensa do 1234
(achádego é o nome dessa recompensa), salvo se o dono da coisa preferir abandoná-la,
hipótese em que o descobridor pode ocupar a coisa por se tratar, agora, de res derelictae. Este
art. 1234 consagra uma obrigação facultativa do dono da coisa/devedor da recompensa. Agora
é evidente que se o descobridor passar a usar a coisa terminará adquirindo-a pela usucapião e
o passar do tempo irá também beneficiá-lo com a prescrição do aludido crime do CP.
4 - Especificação: ocorre quando alguém manipulando matéria prima de outrem (ex: pedra,
madeira, couro, barro, ferro) obtém espécie nova (ex: escultura, carranca, sapato, boneco,
ferramenta).
Conceito
Transformação de coisa em espécie nova em virtude de trabalho / indústria do especificador,
desde que não seja possível reduzi-la a sua forma primitiva
Observação
A capacidade criadora do homem é fundamental.
Exemplo: Atividades artesanais, artísticas e industrial
Se possível redução ao estado anterior o bem volta ao dono, paga-se apenas as expensas do
especificador
a) Propriedade de coisa nova, é do especificador, com isso o dono da outra parte da matéria
prima deve ser indenizado.
Quando o especificador:
a) Agir de boa-fé
A coisa nova lhe pertence
b) Agir de má-fé
A coisa nova pertence ao dono da matéria-prima
A confusão é a mistura de coisas líquidas (ex: vinho com refrigerante, álcool com água - obs:
não confundir com a confusão de direitos do 381 pois aqui a confusão é de coisas).
A comistão é a mistura de coisas sólidas (ex: sal com açúcar; sal com areia, grãos).
E a adjunção é a união de coisas, não seria a mistura, mas a união, a justaposição de coisas
que não podem ser separadas sem estragar (ex: selo colado num álbum, peça soldada num
motor, diamante incrustado num anel, vaso adesivado).
b) Separação impossível
Exemplo :Condomínio fechado
Cabendo cada um ser dono da “nova” coisa no quinhão que lhe cabe (cabe compra do
quinhão)
Observação
Má-fé (mescla)
Paga-se pela coisa como se não fosse sua, menos o valor de indenização = abatimento.
Renunciar à parte que lhe pertence, mais pagamento , indenização, perdas e danos e
recebimento do valor da coisa perdida.
6 - Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis e também aos semoventes (bens
suscetíveis de movimento próprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta usucapião de móveis
mantem os mesmos fundamentos e requisitos da usucapião de imóveis.
A usucapião de móveis é mais rara e é menor o tempo previsto em lei para sua aquisição tendo
em vista a maior importância econômica dos imóveis na nossa vida. Para os imóveis a
usucapião se dá entre cinco e quinze anos, já para os móveis se dá entre três e cinco anos.
Espécies de usucapião móvel:
a) ordinária: 1260: exige posse, então não é possível a mera detenção do 1198 ou a tolerância
do 1208; exige animus domini, o que corresponde ao “como sua” do 1260;
“incontestadamente”, que significa mansa, pacífica e pública; também exige justo título e boa-
fé, pois o prazo é menor, apenas três anos.
b) extraordinária: tem as mesmas exigências da ordinária (posse mansa, pacífica e pública com
animus domini) , só que o prazo é maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-fé -1261; esta é a
usucapião de móveis que beneficia o ladrão e o descobridor de coisa perdida.
O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos imóveis (capítulo 2) da aquisição dos
móveis (cap. 3), mas a perda da propriedade é tratada num único capítulo, tanto para os
móveis como para os imóveis.
Em geral, aos modos de aquisição, correspondem modos de perda, pois enquanto uns
adquirem, outros perdem (ex: A perde pelo abandono um sofá velho, B pega este sofá e
adquire pela ocupação: é o mesmo fenômeno visto de lados opostos). Vejamos os casos:
a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, que automaticamente se transferem
para seus herdeiros; 1784
d) a alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação pode ser gratuita (ex: doação) ou
onerosa (ex: compra e venda, troca, dação em pagamento).
e) renúncia: não confundir com abandono que veremos adiante; a renúncia é uma declaração
de vontade expressa onde o proprietário afirma que não mais quer aquele bem, mas sem
transferi-lo a outrem; a renúncia de imóveis exige escritura pública (108) e registro em cartório
(pú do 1275); vide renúncia de herança no 1806 (veremos no 1813 que a renúncia da herança
não prejudicar o credor do herdeiro); a renúncia é rara, o mais comum é o simples abandono.
g) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o objeto do direito real é a coisa; se a
coisa se extingue, perece também o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno que é
invadido pelo mar; carro que sofre um incêndio); o perecimento pode ser voluntário (ex: o
dono destruir seu relógio).
i) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da propriedade, pois o Juiz retira bens do
devedor e os vende em leilão para satisfazer o credor; é perda involuntária.
j) advento da condução resolutiva: extingue a propriedade resolúvel (1359); ex: compro uma
casa com cláusula de retrovenda, então se o vendedor exercer a opção de recompra, eu
perderei a casa (505); outro ex: o fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 1953); o titular
da propriedade resolúvel sabe que sua propriedade pode extinguir-se por uma cláusula no
título aquisitivo.
Vide art. 1275, que é apenas exemplificativo (não é taxativo/exaustivo), pois vimos acima que
há outros casos além dos cinco casos do 1275.
CONDOMÍNIO
Ocorre condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada
uma igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é
atribuído a cada condômino sobre a coisa em sua integralidade.
1. Classificação do condomínio:
a) Quanto à origem:
o - convencional (ou voluntário): nasce do contrato. Ex: duas pessoas adquirem bem em
condomínio.
o Acidental, incidente ou eventual: não resulta de acordo de vontades. Ex: vários
herdeiros recebem coisa indivisa. Doação a várias pessoas.
o legal: decorre da lei. Ex: muro e vala divisória.
b) Quanto ao objeto:
o universal: relativo a toda a coisa. Abrange todos os bens. Ex: comunhão hereditária.
o singular: incidente sobre coisa determinada: ex. muro divisório.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da
divisão.
o
§ 1 Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por
prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
o
§ 2 Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador
ou pelo testador.
o
§ 3 A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o
aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do
prazo.
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la
de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-
la.
o Se houver condomínio pro diviso, isto é, cada condômino se localiza em gleba certa e
determinada, sem que exista título a este respeito, o condômino poderá vender esta
porção a terceiros, sem consentimento dos demais?
“Se há condomínio pro diviso, o consorte é livre para alienar sua quota, como na
hipótese de unidade autônoma no condomínio de apartamentos ou similares. Há
necessidade, porém, que essa situação fique bem clara. Há ainda o problema
registrário que somente poderá ser dirimido com a divisão do imóvel”. (Venosa, p.
305).
“Como nessa situação é admitido o usucapião, que não é obstado perante os demais
condôminos pela divisibilidade da coisa, se já decorrido seu prazo, a resposta
certamente, a nosso ver, será afirmativa.” (Venosa, p. 305/306). Nelson Rosenvald e
Cristiano Chaves têm o mesmo entendimento.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a
quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço,
haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e
oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver
benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior.
Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que
a quiserem, depositando previamente o preço.
o Cada condômino tem direito de gravar (hipotecar, empenhar ou dar em anticrese) sua
quota-parte, mesmo se a coisa for indivisível, mesmo sem a anuência dos demais. Mas,
se a garantia recair sobre a totalidade do bem, será necessária a anuência dos demais
(art. 1.420, § 2º).
o Cada condômino tem a faculdade de reivindicar de terceiro toda a coisa comum,
independentemente da anuência dos demais.
o Cada condômino tem a faculdade de defender a posse, seja de terceiros, seja de outro
condômino. Art. 1199.
o Dever de concorrer para as despesas comuns, na proporção das respectivas partes.
Art. 1315.
o Se um dos condôminos se recusar a concorrer nas despesas, libera-se renunciando à
sua parte. 1.316 c.c. 1275, II. Se os demais condôminos pagarem as despesas,
adquirirão o quinhão renunciado. 1.316, § 1º. Se não pagarem, a coisa deve ser
dividida. 1.316, § 2º.
o Responsabilidade pelas dívidas contraídas sem proveito da comunhão: dívida
proporcional ao quinhão de cada um.
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos,
sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular
solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao
seu quinhão na coisa comum.
4. Administração do condomínio:
Administração pode ser expressa ou tácita - art. 1324. Se um administra e os outros não se
opõem, há administração tácita.
Administração pode ser fixada a priori ou a posteriori, em caso de necessidade.
5. Extinção do condomínio:
Art. 1320. Lei facilita a extinção e divisão do condomínio.
Mas condôminos podem acordar que a coisa fique indivisa, bem como o doador ou testador
pode assim determinar.
Em ambos os casos, o prazo máximo é de 5 anos, sendo que condôminos podem ajustar
prorrogação. O testador não pode.
Com esta ressalva, condôminos podem exigir a divisão a qualquer tempo.
1.320 § 3º: excepcionalmente, juiz pode extinguir antecipadamente o condomínio, em casos
especiais.
Divisão: sendo a coisa divisível, qualquer um dos condôminos pode exigir a divisão,
independentemente do tamanho de sua cota ou da oposição dos demais.
Pode ser amigável ou judicial.
Divisão amigável de bem imóvel se dá por escritura pública.
Divisão judicial: ação de divisão: arts. 967 e segs. do CPC. O imóvel será medido e dividido.
Se a coisa comum for indivisível (ex. apartamento, carro etc): art. 1322: havendo acordo, um
dos condôminos adjudicará a coisa.
Não havendo interessado, ou havendo vários interessados em condições idênticas (art. 504
par. único), restará a venda a estranhos: qualquer condômino poderá exigir a extinção do
condomínio, seja pela venda amigável do bem, seja pela venda judicial, regida pelos arts. 1113
e segs. do CPC.
Instituição do condomínio por unidades independentes: art. 1332: pode se dar inter vivos ou
causa mortis, mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Primeiro ato: ato de instituição, por escritura pública registrada no CRI – 1.332.
Conteúdo da Convenção de condomínio: arts. 1332 e 1334, c.c. art. 7º da Lei 4.591/64.
A alteração da Convenção depende da aprovação de 2/3 dos votos – 1.351.
Enunciado 504 V Jornada de Direito Civil CJF:
A escritura declaratória de instituição e convenção firmada pelo titular único de edificação
composta por unidades autônomas é título hábil para registro da propriedade horizontal no
competente registro de imóveis...
Terceiro ato: Regulamento ou Regimento Interno: deve ser aprovado em assembléia, pelo voto
de 2/3 dos condôminos (Nelson e Cristiano, 2007, p. 511). Já Tartuce entende que deve ser por
maioria simples (p. 282), interpretando o 1351. Também pelo 1351, a alteração o regimento
depende da maioria simples, a não ser que a Convenção estabeleça diversamente. Enunciado
248 da III Jornada de Direito Civil:
O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente
fixado na convenção.
2. Natureza das despesas do condomínio: obrigações propter rem – art. 1.345. Logo, o
adquirente responde por débitos do alienante.
Um imóvel é registrado no CRI em nome de A, que celebra promessa de venda do imóvel para
B, que toma posse do bem e deixa de pagar as despesas do condomínio. A é responsável?
“Uma vez comprovada a posse e uso do imóvel pelo promissário-comprador, sobre ele deve
recair a responsabilidade pelas cotas condominiais, independentemente do registro da
promessa de compra e venda no Cartório de Imóveis.” (STJ, Resp. 247.288/MG, Relator Min.
Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 19.6.00.)
Art. 1.334, § 2º.
A fração ideal de cada unidade é, em princípio, a cota adotada como base para cálculo das
despesas: art. 1331 § 3º e art. 1.336, I.
Supressio: situação do direito que, caso exercitado, geraria uma situação de desequilíbrio
inadmissível entre as partes, com base na confiança da contraparte e da situação de aparência
que iludiu alguém, diante do não exercício do direito.
Supressio e surrectio são desdobramentos da própria regra proibitiva do venire contra factum
proprium, segundo o princípio da confiança.
Como sabemos, o “venire” veda o comportamento contraditório e as noções de supressio e
surrectio assentam-se nessa base.
Supressio se caracteriza quando determinado direito ou faculdade permanece inerte ao longo
do tempo, gerando para a outra parte, via surrectio, a consolidação de um direito
correspondente.
Tenho um direito contra você, posso exercê-lo, não exerço. Ao longo do tempo você vai
exercendo um direito contrário ao meu. A supressio faz que eu perca meu direito. A outra
parte, via surrectio, adquire um direito.
Ex: art. 330 CC –Celebramos contrato. Você mora em BH e o contrato fala que eu devo pagar
em BH. Mas eu vou pagando em Uberlândia e você vai recebendo.
Supressio aplicada aos Direitos Reais: um condômino tem direito a duas vagas de
estacionamento na garagem do prédio. Há uma área comum inutilizada. Ele começa a parar
um terceiro carro ali. Há uma paredinha que complica o acesso à terceira vaga. Ele pede à
síndica para retirar a paredinha e ela autoriza. Depois de anos assim, o condomínio perdeu, via
supressio, o direito de cobrar aluguéis retroativos da área comum ocupada.
O condomínio pode pedir para não mais ocupar a área, dali para frente?
Entendemos que sim, com Pablo Stolze.
Já Nelson e Cristiano (2007, p. 513), com respaldo nos Resp’s 356821 e 214680, entendem que
a situação deve ser mantida. Ou seja, se o condomínio quisesse a desocupação do local, não
teria êxito e o condômino teria direito de continuar usando a área, mesmo sem poder usucapi-
la.
5. Vaga de garagem:
Pode ser unidade autônoma, quando a ela corresponde fração ideal e matrícula própria –
1.331, § 1º.
Ou pode ser acessória da unidade, a ela vinculada.
Ou pode ser simplesmente utilização de área comum, facultada a todos os condôminos.
Há ainda outra multa possível: 1337 - por deliberação de ¾ dos condôminos, eles poderão
impor multa de até 5 vezes o valor da contribuição mensal, ao condômino que não cumpre
reiteradamente com seus deveres perante o condomínio. Ou seja, em caso de infração aplica-
se a multa do 1336 § 2º. Em caso de reiteração aplica-se a multa do 1337.
Há quem entenda que aplica-se a multa do 1337 no caso de condômino inadimplente (Tartuce,
p. 292).
Há, ainda, penalidade ao condômino antissocial. 1337 parágrafo único, que dá a entender que
o síndico deverá aplicar a multa, que depois deverá ser confirmada pela assembleia.
A multa é de até 10 vezes o valor da contribuição mensal.
O art. 1.341, do Código Civil, trata com especificidade da realização de obras no condomínio,
dele apurando-se que:
a) as obras destinadas á realização de benfeitorias voluptuárias, consideradas "as que têm por
escopo tão-somente dar comodidade áquele que as fez, não tendo qualquer utilidade por
serem obras para embelezar a coisa dependendo do voto de aprovação de 2/3 dos
condôminos, no mínimo";
b) a realização de obras denominadas úteis, ou seja, "as que visam aumentar ou facilitar o uso
do bem, apesar de não serem necessárias, dependem de voto de aprovação da maioria dos
condôminos";
Quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o art. 1.342 faz exigir duas
condições: aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, e que as obras não sejam passíveis de
causar obstáculos á livre utilização, por qualquer dos condôminos, das partes de propriedade
exclusiva, ou das que pertencerem á comunhão.
Dispõe, enfim, o §4º, do citado dispositivo legal que, aquele que ás suas próprias expensas
tiver suportado as despesas com a execução das obras ou reparos necessários no condomínio,
tem o direito de exigir o reembolso do respectivo numerário, na proporção ajustada na
convenção. Se, no entanto, essas obras não se reputarem, propriamente, como necessárias, a
restituição não será devida, mesmo que em benefício de todo o condomínio.
11. Assembléias
11.1 Espécies:
a) assembléia geral ordinária - exige a lei que seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao
ano, por convocação do síndico, ou, se assim não proceder, por um quarto dos condôminos.
Havendo omissão destes, poderá qualquer dos condôminos denunciar esse fato ao Judiciário, a
quem incumbirá decidir quanto a esta questão. A finalidade precípua dessa assembléia
consiste na aprovação do orçamento das despesas do condomínio, das contribuições dos
condôminos, da prestação de contas do administrador, de eventual eleição de seu substituto
e, ainda, na eventual deliberação para fins de alteração do regimento interno.
Alude o art. 1.350, do CC, que a convocação para a assembléia que ali especifica, portanto, a
assembléia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na convenção. E para a
assembléia geral extraordinária, deve ser obedecida á mesma regra, em razão de que o inciso
III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assembléias sem distinção em deferência á espécie, como
acima se procurou identificar, para fins de melhor compreensão das competências de cada
uma delas.
Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa determinado quorum para a sua aprovação,
dela apurando-se a exigência de:
a) subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para
aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;
e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;
f) votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum,
de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;
j) votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no
mínimo, para as deliberações da assembléia, em primeira convocação, salvo quando exigido
quorum especial;
l) votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto á
reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando
ameace ruína.
Nesse aspecto, aborda LOPES, com propriedade que, "assim, o condômino titular de frações
ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das
assembléias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina" maioria de
um só ". Para solução desse impasse, sugere o autor o recurso á via judicial para "pôr cobro á
situação anômala como essa".
6 Extinção do Condomínio
Bem como toda realidade fática, o condomínio horizontal pode perecer-se, ainda que seja
criado sem prazo determinado.
No art. 1.357 do Código Civil, assinala que, se a edificação for total ou respeitosamente
destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberação em assembléia sobre a reconstrução
ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. A solução é mais
realista do que a lei anterior, pois, dependendo dos danos, os reparos podem ser inviáveis
nessa situação trágica. O código traduz de forma mais eficiente o direito das minorias. Como a
reconstrução, dar a entender, investimento considerável para cada condômino, ele poderá
eximir-se do pagamento, cedendo seu direito a outros condôminos, mediante avaliação
judicial. A preferência na aquisição será dos outros condôminos, e na falta de interesse deles,
poderá adquirir a quota um estranho. O valor apurado será dividido entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor de suas unidades. Poderá, contudo, a assembléia dar outro
destino a essa verba. Na hipótese de desapropriação, a indenização será racionada também a
cada condômino, na proporção de sua respectiva unidade.[32]
O Condomínio Edilício, além disso, extingue-se pela deliberação dos condôminos, cuja
unanimidade decidiu decompor o prédio num condomínio de forma tradicional, cada
proprietário tornando-se senhor de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de
Imóveis a autonomia dos apartamentos; anula-se a Convenção Condominial, e desaparece o
Regime de Condomínio Edilício.
O efeito primeiro é a imediato caso do principio de que ninguém pode ser forçado a continuar
em condomínio. Claro que o prédio continuara a ser indivisível, por força de sua natureza, não
mais da lei. Mas, tendo em vista tal circunstância, qualquer condômino pode requerer a venda
da coisa e divisão do preço, nos arts. 1.322, caput, do Código Civil. Essa hipótese, todavia, será
extremamente incomum.
DIREITOS DE VIZINHANÇA
Critérios para definir o que é uso anormal da propriedade: art. 1277, par. único. Inovação do
NCC. Nas relações vizinhança sempre haverá algum incômodo que deverá ser tolerado entre
vizinhos como meio mínimo de convivência.
Uso anormal: desrespeito ao sossego, segurança e saúde dos confinantes. Ex: ruídos
excessivos, festas noturnas, emissão de fumaça ou fuligem, gases tóxicos, poluição de águas,
criação de animais que exalem mau cheiro etc.
Vizinhos não são somente os imóveis contíguos, mas também aqueles mais distantes, mas
atingidos pelo distúrbio. Não precisa haver contiguidade.
Art. 1279. Ainda que por determinação judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o
vizinho exigir sua redução quando possível, se, por exemplo, o desenvolvimento tecnológico o
permitir. Sempre que for possível cessar as interferências, assim deve ser feito. Trata-se de um
caso de exceção à regra da coisa julgada (idem, p. 365).
Segundo Caio Mário, o artigo quer dizer que a sentença que decide conflito de vizinhança deve
impor medidas que reduzam as interferências (ex: filtro em chaminé, definição de horário de
trabalho de fábrica etc) ou as eliminem.
Pode ser que haja indenização exclusivamente moral decorrente do mau uso da propriedade
(Venosa, p. 365.)
Teoria da pré-ocupação: muito utilizada no passado, determina que aquele que se instala
depois de estabelecido certo uso pelo proprietário vizinho não tem o direito de alterar o
estado de coisas preexistente.
Atualmente entende-se que não é absoluta, mas influi sobre o grau de tolerância sobre a
utilização preexistente. “Não é o fato de uma indústria ter-se instalado em local ermo,
posteriormente urbanizado, que lhe dará o direito de emitir gases poluentes, sem a devida
filtragem, por exemplo.” (Venosa, p. 367.)
1280: o proprietário ou possuidor não precisa aguardar que se concretize o dano, mas pode se
resguardar do dano ainda não ocorrido (dano infecto ou iminente).
Ou seja, há três ações à disposição do vizinho prejudicado:
2 - Ação de nunciação de obra nova ou embargo de obra nova: art. 934 e seguintes do CPC.
Ação que visa combater a ofensa à posse por obras vizinhas, visando interromper a obra que
causa dano. Depende do exame de posturas municipais, regras de direito de vizinhança, de
direito de construir etc. É ação real, pois em princípio visa proteger a propriedade. Mas pode
ter a posse como fundamento.
A ação deve ser ajuizada no curso da obra. Se já terminada, não é mais cabível a ação. Caberá
ação para desfazer a coisa, ação comum de obrigação de fazer com preceito cominatório (ex:
art. 461 do CPC) – ação demolitória.
O imóvel vizinho não precisa ser necessariamente o contíguo.
Pedidos: liminarmente, a suspensão da obra (937 CPC), e, ao final, a reconstituição,
modificação ou demolição do que tiver sido feito em detrimento do prédio prejudicado, mais
pena pela inobservância do preceito.
Embargo extrajudicial: art. 935. Para casos de obras iniciadas à noite, em feriados etc, de
pouca aplicabilidade prática.
Possibilidade do réu retomar a obra, por sua conta e risco: 940.
3 - Ação Indenizatória: em caso de conduta ilícita, dano, nexo de causalidade e culpa ou dolo
do agente.
Art. 1281, CC: o proprietário ou possuidor, ainda que não tenha direito de impedir a realização
de obras no prédio vizinho quando legalmente admissíveis, pode impor ao que as realizar as
medidas hábeis a evitar prejuízo eventual (ex: muros de arrimo, telas de proteção,
escoramentos etc.). Segundo Tartuce e Simão, o artigo refere-se a garantias jurídicas e
financeiras contra o prejuízo eventual - cabimento de ação de dano infecto (2013, p. 226).
Árvores limítrofes:
Art. 1282: árvore cujo tronco esteja na linha divisória de dois prédios presume-se em
condomínio. Presunção juris tantum. Logo, nenhum dos confinantes poderá cortá-la sem a
anuência do outro.
Árvore frutífera pertencente a um confinante que estende galhos e dá frutos sobre a linha
divisória. Enquanto pendentes, os frutos são do dono da árvore e somente ele pode colhê-los.
Mas somente pode entrar no terreno do vizinho com autorização. Se os frutos se
desprenderem, pertencerão ao proprietário do terreno onde caírem. Art. 1284 do CC.
Se os frutos caírem em solo público, pertencem ao dono da árvore, incorrendo no crime de
furto quem os colher.
Art. 1283 do CC: Árvore cujos ramos ou raízes transponham os limites do prédio, causando
dano ou incômodo à propriedade vizinha. Dono do prédio invadido pode cortar, se a invasão
estiver causando prejuízo; e se o proprietário da planta quiser evitar que o vizinho corte, ele
mesmo deverá cortar.
Fundamento na solidariedade social. Utilizada para dar passagem a imóvel encravado, ou sem
abastecimento de água, ou sem acesso a porto, mediante pagamento de indenização ao
vizinho compelido a dar passagem.
Segundo Caio Mário, se houver qualquer saída do prédio vizinho, não haverá direito de
passagem forçada, pois o imóvel não será encravado.
Nelson Rosenvald (p. 462), Venosa (p. 377) e Arnaldo Rizzardo entendem que, se a passagem
for longa, penosa, estreita, perigosa e insuficiente para a utilização econômica e social do
imóvel justifica-se a passagem forçada.
Art. 1286 do CC: utilizada no caso de se necessitar atravessar o subterrâneo de um imóvel com
cabos e tubulações. A instalação deve ser feita da forma menos gravosa à propriedade
onerada, mas o proprietário é obrigado a tolerar a passagem de transmissões elétricas, cabos
de telefonia, gás etc.
Dá direito a indenização ampla, que envolve o incômodo sofrido, o dano emergente (perda
efetivamente sofrida) no local atravessado e a desvalorização da área remanescente.
Será cabível quando não houver outro modo de passagem dos cabos, ou quando o outro modo
for excessivamente oneroso.
O proprietário do imóvel pode exigir a remoção dos cabos para outro local, arcando com as
despesas. Art. 1286 par. único, in fine.
1287 do CC. Não somente em caso de grave risco, mas em qualquer caso de risco deve se
aplicar o artigo.
Águas.
Tratadas pelo Código de Águas (Decreto nº 24.643/34). A matéria tratada no Código Civil diz
respeito exclusivamente às questões relativas ao direito de vizinhança.
O morador do prédio inferior não pode realizar obras que impeçam ou restrinjam o fluxo
normal do escoamento das águas, mas pode realizar obras que aliviem seu terreno de danos
causados pelo escoamento.
O morador do prédio inferior pode exigir a realização de obras no prédio superior, para reduzir
o impacto da passagem das águas. O proprietário do prédio superior pode realizar drenos,
sulcos etc para escoamento das águas, mas não pode proceder de modo a agravar a primitiva
condição do prédio inferior, ou seja, não pode fazer obras que aniquilem a funcionalidade do
inferior. Art. 1288.
Art. 1289 do CC: qualquer atuação humana que resulte em curso de águas ao prédio superior
(cultura de arroz, uso de máquinas, bombas, cisternas etc) dá direito ao morador inferior de
exigir que elas sejam desviadas, ou, caso as aceite, receba indenização pelos prejuízos e
desvalorização do imóvel. O dono do prédio inferior não é obrigado a suportar o fluxo de água
do prédio superior que para ali não tenha ido por força da natureza. Dispositivo individualista,
criticado por Marco Aurélio Bezerra de Melo e Tartuce, pois pode impedir a melhor exploração
do prédio superior em nome do conforto do inferior (Tartuce, 2013, p. 233).
O proprietário do prédio superior tem direito de utilizar as águas pluviais e nascentes que
brotam em seu terreno, mas não pode impedir o curso das águas remanescentes ao terreno
inferior. Art. 1290 do CC. O dono do prédio inferior tem direito de receber as águas supérfluas.
Imóvel superior não pode poluir o curso d’água destinado ao prédio inferior, qualquer que seja
a origem das águas (ex: esgoto). Art. 1291 do CC. Não apenas as águas essenciais devem ser
mantidas limpas, mas todas as águas, segundo o art. 225 da CF.
Art. 1292 do CC: Proprietário pode represar água (barragens, açudes etc), mas se as águas
represadas invadirem o prédio vizinho, ele responde, deduzido eventual benefício que o
vizinho invadido tenha tido.
Arts. 1293 a 1296 do CC: “servidão” de aqueduto: direito de canalizar e levar águas através de
prédios alheios, indenizando os prédios por onde passaram os canos, e, se for o caso,
indenizando os prejudicados (infiltração, vazamentos etc).
Independe do consentimento dos proprietários dos prédios alheios. Enunciado 245 III Jornada
Direito Civil:
Muito embora omisso acerca da possibilidade de canalização forçada de águas por prédios
alheios, para fins da agricultura ou indústria, o art. 1.293 não exclui a possibilidade da
canalização forçada pelo vizinho, com prévia indenização dos proprietários prejudicados.
Segundo o art. 1297 do CC, todo proprietário tem direito de tapagem, que consiste na
faculdade de cercar, murar ou tapar (colocar tapume, vedação) o seu prédio.
Todo proprietário tem a faculdade de obrigar seu confinante a proceder com ele à demarcação
entre dois prédios, estabelecendo por onde deve passar a linha divisória: ação demarcatória
(art. 946, I CPC). Cabível quando entre os prédios não há nem nunca houve a fixação da linha
demarcatória; ou quando as partes definiram o traçado da linha, e um deles removeu ou
alterou; ou no caso dos marcos terem sido destruídos, desapareceram ou se tornaram
confusos. Neste caso, trata-se de ação para aviventação de marcos divisórios.
CPC, arts. 950 e segs.
Art. 1297 do CC: árvores e plantas que servem de marco divisório só podem ser cortadas ou
arrancadas de comum acordo entre os proprietários.
§ 3º - cercas para conter animais de pequeno porte.
Art. 1298 do CC: critérios para definir os conflitos de limites. Posse justa: 1200 CC.
Direito de construir.
Permite que se ergam paredes de vidro translúcido a menos de metro e meio, pois não
permitem que a privacidade seja devassada.
Art. 1301 § 1º do CC- para janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como
janelas perpendiculares, o recuo necessário não é de 1,5 metros, mas sim de 75 cm.
Já com o NCC, “... a incidência da súmula é relativizada, no que tange à visão oblíqua, pois o §
1º do art. 1.301...” (Nelson e Cristiano, p. 479.)
Art. 1302 do CC: se o vizinho prejudicado, durante o prazo decadencial de ano e dia a contar
da conclusão da obra (expedição do “habite-se”), fica inerte e não move a ação demolitória,
firma-se o direito do dono da obra, que se transforma em verdadeira servidão de continuar
com a janela no estado em que a colocou.
E o vizinho prejudicado, depois do prazo, se quiser construir, deverá obedecer as distâncias
previstas no 1301, apesar de o dono da obra não ter obedecido, ou seja, o vizinho prejudicado
terá que respeitar as normas de construção em relação à nova construção irregular.
Mas, se um imóvel tem vãos, aberturas para luz etc, o vizinho pode, a qualquer momento,
erguer sua edificação ou contramuro, mesmo que vede a claridade do outro. Art. 1302 par.
único.
Se a edificação for rural, não pode ser erguida a menos de 3 metros do terreno vizinho. Art.
1303.
Além das normas previstas no Código Civil, leis de natureza de direito administrativo e até
mesmo normas determinadas pelo loteador, registradas no Cartório de Registro de Imóveis,
podem trazer exigências que deverão ser obedecidas, mesmo que não estejam no Código.
Art. 1304 a 1308 do CC– regulação das paredes compartilhadas por mais de uma construção
(parede-meia). Hoje em dia tem pouca utilidade.
Aplicável nas cidades, vilas e povoados onde a construção é adstrita a alinhamento (1304).
Ideia básica é a divisão do custo da parede entre os dois proprietários. Se um constrói primeiro
e o outro pretende construir posteriormente, utilizando este muro como estrutura, ou seja,
travejar a parede previamente construída, o segundo que construiu deve indenizar o primeiro
pela metade do valor da parede – 1.305.
Se a parede não suporta ser travejada, o segundo a construir deverá prestar caução ao
primeiro. 1305 par. único.
A parede-meia pode ser utilizada por ambos, mas, em caso de utilização que possa
comprometê-la, o interessado deverá ter a autorização do outro.
PROTEÇÃO DA PROPRIEDADE.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 25.nov.2015.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 4: Direito das Coisas. São
Paulo: Editora Saraiva, 2011.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais, 7ª ed. Rio de Janeiro:
Editora Lumen Juris, 2011.
FIÚZA, César. Direito Civil: curso completo/César Fiuza. 17 ed. São Paulo: Editora
Revista dos Tribunais; Belo Horizonte: Del Rey Editora, 2014
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, 10ª ed. São Paulo: Editora Atlas,
2010.