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Casos Práticos Direito dos Registos (últimas 3 aulas de preparação para o teste)

A e B , casados pelo regime de comunhão de adquiridos são proprietários de um


prédio composto por 3 pisos destinado à habitação.

Fizeram obras de remodelação após as quais este ficou composto por 5 unidades de
ocupação:1 loja r/chão, duas habitações em cada um dos dois pisos superiores.

Ainda no decorrer das obras, apareceram C e D interessados respetivamente na compra


das habitações do 1º andar e uma habitação no 2º andar.

A e B têm todo o interesse em fazer esse negócio de imediato e querem fazer contrato-
promessa com cada um dos interessados só que estes antes da realização dos
contratos-promessa exigem a definição da composição e respetivas parte que integram
a fração.

A e B submetem ainda então o prédio ainda em obras ao regime de propriedade


horizontal, passando este a compor-se por 5 frações autónomas, identificadas sobre as
letras A, B, C, D e E.

Fundamentando, se possível, diga:

1) Se A e B podem submeter a registo o referido título de constituição da


propriedade horizontal. Em caso afirmativo, de que forma seria referida essa nova
realidade jurídica e material?

Artigo 1414º do Código Civil-Propriedade Horizontal

-Basta a aprovação do projeto para ser passível de PH


-Neste caso por negócio jurídico
-Artigo º 2, nº1 ali.b + 91,nº1 ali.b
-Inscrição provisória por natureza
-Nova realidade material e jurídica: Descrição Subordinada Artigo 81º e
83º CRP: decomposição do prédio em frações autónomas tendo cada uma a
respetiva descrição.
-Basta a aprovação do projeto para ser passível de Propriedade Horizontal.

2) Celebrados os contratos promessa por C, D e E nos termos dos quais os contratos


deveram ser celebrados no prazo de 18 meses a contar da data de celebração do
contrato promessa, como podem estes proteger o seu direito de propriedade?

Artigo 47º, nº4 CRP + 92, nº1, ali.g e 92º 14 CRP

-Legitimidade-Artigo 36º: Já não têm que ser por declaração do titular inscrito
3) Identifique os passos necessários à inscrição dos factos referidos, como a ele
sujeitos, e bem assim, qual o princípio ou princípios registrais que no seu
entender se aplicam.

Prédio em regime de PH

-O que está sujeito a registo?

Constituição da PH, Artigo 2º, nº1 ali.b


Facto sujeito a registo
Não é obrigatório submeter a registo-Artigo 8ºA, nº11, ali. a. e e.
Mesmo quando não sujeito a registo obrigatório e facto sujeito a registo,
levado a registo ao fim do prazo de 2 meses e pago emolumento como se fosse
de registo obrigatório
Ainda não têm materialmente a condição (5 frações)

-Inscrição

-provisoriedade por natureza Artigo 92º, nº 11, ali.b

-Registada a PH antes da conclusão das obras

Teste e pergunta que pode sair


A propriedade horizontal é um facto sujeito a registo nos termos do artigo nº 2, 1 ali.b ,
sendo certo que nos termos artigo 8ºA,nº1.al. a. e i, não é sujeito a registo obrigatório;
PH “princípio da tipicidade ou números clausus” é facto sujeito a registo, na medida em
que não estando ainda concluídas as obras do prédio o facto é registável, mas apenas
provisoriamente por natureza, artigo. 92º,nº1,al.b do CR Predial, não se aplicam desde
logo as obrigações decorrentes dos artigos 8º B, mas não estando as decorrentes do
8ºC e desde logo as do 8ºD,o registo devia ser pedido no prazo de 2 meses a contar da
titulação sob pena de pagamento de emolumento em dobro.

Assim sendo, de acordo com o princípio da instância, o registo inicia-se a pedido de


quem nele tenha interesse(legitimidade-art.41º), sendo que neste caso têm
legitimidade para pedir registo da PH, A e B, na qualidade de sujeitos ativos do facto a
inscrever.

O registo pode ser pedido pessoalmente, por via eletrónica ou correio de acordo com
o disposto no artigo 42º CR Predial e portaria 621/2008, de 18 de julho(artigos 2º.3º,4º
e 5º”o pedido do registo deve conter…” sendo certo que se fosse pedido por via
eletrónica, temos que atender ao que a esse respeito dispõe a portaria 1535/2008 de
30 de Dezembro, artigos 18º e ss, devendo ter-se sempre em conta que no que a
modalidade do pedido diz respeito, de acordo com o previsto no artigo 60º CRP, uma
vez que os pedidos apresentados no diário imediatamente e os registos por correio
apenas no final do expediente diário com as consequências dai advindas a nível da
prioridade do registo. O registo(PH) deve ser instruído com o respetivo titulo
constitutivo, no caso concreto a escritura pública ou DPA, sendo certo que ainda não
tendo sido concluída as obras , sendo por isso o registo lavrado provisoriamente , a
prova da situação matricial do prédio, de acordo com o artigoº 31é essencial ao registo
e deverá resumir-se a inscrição do prédio ainda que na sua composição primitiva e não
já da composição da qual resultam as obras ,uma vez que estas ainda não se
encontram concluídas. De acordo com o principio da especialização devem resultar do
registo a identificação fidedigna, quando possível, quer do prédio(descrição) quer dos
factos jurídicos sobre ele incidentes(inscrição).Assim, passando o prédio em causa por
força da submissão ao regime da PH a ser composto por 5 frações autónomas, esta
nova realidade jurídica e material, passará a refletir-se no registo através da abertura de
uma nova descrição subordinada para cada uma das frações, resultantes da divisão do
prédio, as quais deverão conter as menções do art.º 83º e não carecendo contudo de
conter todas as menções do art.82º,na medida em que estas constarão da descrição
genérica do prédio e da identificação da fração no registo e pela consulta conjugada
dos elementos genérica e subordinada.

Relativamente á inscrição da PH e não obstante à sua natureza provisória ela deve


conter além de todos os requisitos gerais previstos no artigo 93º, também os requisitos
especiais previstos na ali. i do artigo 95º.Esta inscrição nos termos do artigo 92º,nº3
vigorará pelo prazo de 5 anos renováveis ,caducando contudo se no prazo da vigência
não for convertida em definitiva, caso em que as descrições subordinadas de cada
fração seriam inutilizadas(artigo 87º nº2 ali.a, sendo certo contudo que da conversão
definitiva resultara que o registo produzirá os seus efeitos à data da respetiva
apresentação como se tivesse sido lavrado como definitivo desde o inicio.

Caso Prático

A e B são casados sob o regime de Comunhão Geral e pretendem vender a C, solteira,


o seu prédio urbano adquirido por contrato de compra e venda, celebrado com D em
15/05/1973.

No registo predial o prédio encontra-se ainda inscrito a favor de D, uma vez que A e B
não o registaram a seu favor.

Por outro lado, a descrição predial reflete a área de 600 m2 e a da inscrição matricial
550m2.

1.) Diga se A e B podem concretizar a venda nas condições constantes no enunciado.


Justifique.

De acordo com o princípios da legitimação dos direitos, os factos dos quais resulte
transmissão de direitos, não podem ser titulados sem que os bens estejam
definitivamente inscritos a favor da pessoa a de quem se adquire .(artigo 9º,nº1 CRP)

Neste caso, presumindo que se trata de um prédio situado numa área onde não
vigorava o registo obrigatório, e tratando-se do primeiro ato de transmissão posterior
a 1 de outubro de 1984,uma vez que A e B adquiriram em 1973 e desde ai não se
verificou qualquer alteração ao nível do direito de propriedade do prédio, poderá o
mesmo ser transmitido sem que esteja inscrito de A e B desde que exista documento
comprovativo ou feita a notificação simultânea do direito da pessoa a quem se
adquire(artigo 9º,nº3).

C para adquirir o prédio a A e B, terá que antes fazer a inscrição intermédia a favor de A
e B uma vez que o prédio encontra-se ainda inscrito a favor de D, sendo que no caso
de não ter sido apresentado perante o serviço de registo documento comprovativo do
direito de propriedade, o registo definitivo da aquisição depende da prévia inscrição
dos bens em nome de quem os transmite(artigo.34º,nº2),neste caso A e B, de acordo
com o principio do trato sucessivo e obrigação que impende sobre o adquirente.

Dois aspetos: Artigo 9º-Legitimação de direitos; neste caso há exceção-artigo 9ºnº3


CRP;1 de outubro de 1984

Desarmonia entre a matriz e a descrição-28º 2 e 3; Erro de medição; exceção 28ºA ali.c ;


Diferença de áreas cabe em 10% da área maior, dispensado harmonização

Por tudo isto o titulo podia ser feito, não obstante artigo 28º C,nº1

Artigo 28º-explicar a regra geral dos artigos 28º e ss e o que se aplica ao caso
concreto
2.) Admita que o prédio não tinha sido adquirido a D em 1973, mas antes em 1991
aos herdeiros de D. Manteria a sua resposta? Justifique.

Atenção, não é uma partilha, mas sim um compra

Artigo 54º e 55º bem como o ss.


Artigo 54º nº 2
Artigo 55º a.) sem inscrição a favor dos transmitentes
Artigo 35ºDispensa inscrição intermédia
Poderia.

3.) Completando o enunciado com os elementos em falta para a inscrição definitiva


do direito de propriedade do prédio a favor de C, indique os passos necessários
para tal finalidade considerando as regras registrais e procedimentos aplicáveis
bem como identificando os princípios do registo que se aplicam ao caso.

Artigo 2º

Legitimidade legitimação de direitos


Eventual averbamento para retificação da área
Legitimidade -arti. 38º mais estrita
-Regra geral artigo 36º
-Neste caso teria que ser pedido
-Descrição-princípio da especialidade
-Pedido-41º e ss + portaria
-Documentos 43º e ss + 31º (situação matricial) +72º

Pº Trato sucessivo 34º, nº2


Apresentação 60º e ss
Pº Qualificação 68º e ss
Obrigações fiscais 72º
Possibilidade de suprimir deficiências 73º

Caso Prático

H, proprietário de um prédio urbano composto por 2 casas de habitação descritas no


registo predial sobre o número de Vila Frescainha e inscrito na matriz sob os artigos 10
e 25.

O prédio foi adquirido por H por partilha da herança da sua mãe, formalizada em 1995,
a qual tinha por sua vez adquirido a A em 1981, que por sua vez tinha adquirido a J em
1963, encontrando-se o prédio inscrito no registo em nome deste

Após medição, apurou-se que a área total do prédio é de 4000 m2, produto da área
coberta de 500m2 do artigo 10 e da área coberta de 300m2 e descoberta de 3050m2
do artigo25, sendo que da descrição consta a área total de 6000m2, produto da soma
da área coberta de 550m2 e descoberta de 500m2 do artigo 10 e de área coberta de
300m2 e descoberta de 5050m2 do artigo 25.

Sendo certo que ainda tinha sido desanexada do prédio uma parcela de terreno de
área de 1000m2 para ampliação de outro prédio pertença de M, encontrando-se tal
desanexação anotada à descrição.

H pretende desanexar da referida descrição o prédio correspondente ao artigo 10 e


doa-lo a M.

1.) Pode M formalizar a pretendida doação de imediato? Justifique.

-É possível descrição sem operação urbanística prévia

-Prédio anterior à entrada em vigor do regime das operações urbanísticas(1º)


1971
-Descrição desanexação Artigo 85º
-Quanto ao Principio da Legitimação de Direitos-Artigo 9º,nº1:Factos de que
resultem transmissão de direitos não podem ser titulados sem que os bens
estejam definitivamente inscritos a favor das pessoas de quem se adquiriu o
direito.
-Mãe de H para M-Partilha 9º,nº2 ali.a;H para M(doação) necessário que o
prédio esteja inscrito a favor de H
-Não há prazos para inscrever no registo uma transmissão anterior a 2008
-Harmonização: Erro de medição 1; Alteração superveniente(desanexação)
28º,nº2 Facto sujeito a registo
28º,nº1
28º,C al.b
9º+34º

2.) Sendo possível a transmissão, descreva os passos necessários para a inscrição


da propriedade no registo a favor de M, referindo as regras registrais,
procedimentais e princípios aplicáveis.

Trato sucessivo 34º2

M para inscrever o seu direito no registo tinha que reconstruir todas as


transmissões anteriores
Nota: No teste se não houver pergunta especifica do trato sucessivo, falar
dele na legitimação de direitos
2º1;34º2;8 A , B , C e D ;41º;28º;60º;43º;31º;80º
Averbamento +abertura nova descrição+ atualização da área sobrante
Artigo 80º + 85º
Inscrição 93º + 95º
3.) Admitindo que o titulo da aquisição da mãe de H não aparece, como poderá
ser inscrito definitivamente o seu direito?
Não tendo titulo

34º 2 + 116º 2 + 90º CN


Sendo titulo anterior a 1984-Artigo 9º3
Ou tendo titulo-Justificação

4.) Imagine agora que o prédio tinha sido adquirido pela mãe de H não em 1981
mas em 1985.Mantinha a sua resposta à pergunta da aliena a? Justifique

Não está excecionado. H adquiriu depois de 1984

Caso Prático

A é dona de um prédio urbano situado na freguesia de vila boa ,concelho de Barcelos ,


descrito no registo predial sob o nº 3586 de vila boa e inscrito na matriz predial
respetiva sob o numero 154,com área coberta de 150m2 e descoberta de 600m2

A também é dono de um prédio rustico contiguo ao anterior ao anterior com a área de


7000m2 descrito sob o nº356 de vila e boa e inscrito na matriz predial respetiva sob o
nº625.

A, que explora a cave do prédio urbano uma pequena industria têxtil pretende ampliar
a construção apos a qual o prédio passará a ter a área coberta de 1300m2 e
logradouro, de estacionamento de cargas a descargas de 800m2.

Para aprovação do projeto licenciamento a CM exige que as obras sejam feitas numa
única unidade jurídica e material.

1.) Diga, justificando de acordo com as regras registrais que conhece, se pode
ajudar a realizar a referida operação.

Posso retirar de um prédio urbano com vista a anexar

Operação matricial

-Registo-Para anexar são necessários 3 requisitos cumulativos:

Contiguidade do prédio; Ser do mesmo dono; não sejam objetos de direito de


natureza diferente

Opera no Registo:

-85º,nº,ali. o
-Será aberta uma nova descrição, de anexação do prédio urbano à parcela
desanexado do prédio rústico

-Quando o proprietário for diferente é que se terá de promover a abertura de


uma nova descrição

-A descrição do prédio urbano é inutilizada-87º,1º, c

-A descrição do prédio rústico mantem-se, devendo ser atualizada por


averbamento-88º1º e 38º

-Uma vez que não há título e temos que levar os elementos do artigo 82º:

45º CRP-Declarações complementares ; Existem documento + 31º Prova de


alteração matricial