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UNIÃO DAS FACULDADES DOS GRANDES LAGOS

CURSO DE DIREITO

FRANCIELY BIELQUI BISIAQUI

O INSTITUTO DA FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO E


A EXONERAÇÃO DO FIADOR

SÃO JOSÉ DO RIO PRETO


2019
FRANCIELY BIELQUI BISIAQUI

O INSTITUTO DA FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO E


A EXONERAÇÃO DO FIADOR

Monografia apresentada ao Curso de Direito


da União das Faculdades dos Grandes
Lagos, para obtenção do Título de Bacharel
em Direito. Orientado pela Profª. Tatiane
Pereira Tsutsume de Medeiros.

SÃO JOSÉ DO RIO PRETO


2019
BISIAQUI, Franciely Bielqui.
O instituto da fiança no contrato de locação e a exoneração do
fiador / Franciely Bielqui Bisiaqui. Orientador: Tatiane Pereira
Tsutsume de Medeiros. São José do Rio Preto, SP, 2019.
47 p.

Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em Direito) –


União das Faculdades dos Grandes Lagos.
1. Fiador. 2. Exoneração. 3. Contrato.

CDD -346.015
UNIÃO DAS FACULDADES DOS GRANDES LAGOS

Trabalho de Conclusão de Curso elaborado por:

Franciely Bielqui Bisiaqui

Aprovado pela Banca Examinadora, aceito pela União das Faculdades dos Grandes
Lagos e homologado como requisito parcial à obtenção do título de Graduado em
Direito – Habilitação: Bacharelado.

Avaliação da Banca Examinadora: _____________

Membros da Banca Examinadora:

(Nome)___________________________ (ass) ___________________________

(Nome)___________________________ (ass) ___________________________

(Nome)___________________________ (ass) ___________________________

São José do Rio Preto, _________________________ de 2019.


Agradeço a Deus e a Nossa Senhora, que
ouviram as minhas preces nos momentos de
fraqueza. Aos meus amados pais Elmo e
Marilsa, que são a razão da minha vida; à
minha irmã e melhor amiga Nayara, que
sempre me aconselhou e ao meu namorado
Wesley que com toda paciência permaneceu
ao meu lado.
AGRADECIMENTOS

Primeiramente agradeço a Deus que sempre iluminou meu caminho com sua
luz e me protegeu com sua benção, ouvindo minhas orações. A minha Mãezinha
que com oração acalmou meu coração.
Meus sinceros agradecimentos a minha família. Em especial ao meu pai que
sempre será meu herói e a minha mãe a quem eu me espelho como mulher.
Também, a minha irmã, minha gêmea de coração que sempre me ajudou e esteve
do meu lado em todos os momentos da minha vida, ao meu cunhado por me
aconselhar e ao meu namorado que me incentivou nos momentos de angustia e
desanimo segurando na minha mão para não desistir.
Agradeço também a Drielle Carolina do Amaral, minha amiga que esteve
comigo desde o começo dessa jornada, obrigada por tudo. E por fim, agradeço a
minha orientadora Tatiane Tsusume, por todo apoio, orientação, paciência e ajuda
em cada página desse trabalho.
A todos vocês minha eterna gratidão!
“Não fui eu que ordenei a você? Seja forte e corajoso! Não se apavore nem
desanime, pois o Senhor, o seu Deus, estará com você por onde você andar.”

(Josué 1:9)
RESUMO

O presente estudo da pesquisa acadêmica relata o conflito de normas jurídicas no


embate sobre a exoneração do fiador no contrato de fiança através de uma
notificação extrajudicial com base na Lei 12.1129/09 que trouxe modificações para
aperfeiçoar e esclarecer algumas discussões adotadas na Lei do Inquilinato. Este
conflito foi ponderado e pacificado pelo Supremo Tribunal de Justiça e também
apresenta entendimentos dos Tribunais de Justiça brasileiros, após diversas
discussões. Fica expresso que a exoneração é um direito potestativo do fiador, não
podendo ficar eternamente refém do locador dentro do contrato de locação.

Palavras chaves: Fiador. Exoneração. Contrato.


ABSTRACT

The present academic research study reports the conflict of legal norms in the case
of a guarantor's waiver in the alliance agreement through an extrajudicial notification
based on Law 12.1129 / 09, which uses tests to refine and clarify some issues
adopted in the Tenant Law. . This conflict was pondered and pacified by the
Supreme Court and also presents developments by the Brazilian Courts of Justice,
after several discussions. It is expressly stated that exoneration is a potential
guarantor's right, cannot remain forever hostage to the locator within the lease
agreement.

Keyword: Guarantor. Dismissal. Contract.


SUMÁRIO

INTRODUÇÃO...........................................................................................................11

1. DIREITOS E GARANTIAS FUNDAMENTAIS........................................................12


1.1 Princípio da dignidade da pessoa humana..........................................................12
1.2 Direito à moradia..................................................................................................13
1.3 Direito de propriedade..........................................................................................14
1.4 Princípio da autonomia privada............................................................................16
1.5 Função social do contrato....................................................................................17

2. CONTRATO DE LOCAÇÃO DEIMÓVEL...............................................................18


2.1 Características do contrato...................................................................................20
2.2 Deveres do locador..............................................................................................21
2.3 Deveres do locatário.............................................................................................23
2.4 Garantias locatícias..............................................................................................25
2.5 Nulidade em mais de uma garantia......................................................................26

3. A FIANÇA...............................................................................................................28
3.1 Efeitos da fiança...................................................................................................29
3.2 Outorga Uxória.....................................................................................................30
3.3 Possibilidade de exoneração do fiador por notificação extrajudicial....................34
3.4 Renúncia ao direito de exoneração pelo fiador ...................................................36
3.5 Posicionamento dos Tribunais diante da exoneração do fiador...........................38

CONCLUSÃO.............................................................................................................42

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS...........................................................................44
11

INTRODUÇÃO

O objetivo do presente trabalho é examinar sobre a alteração que a Lei


12.112/09 incluiu em alguns artigos da Lei do Inquilinato, em especial a análise das
possibilidades de exoneração extrajudicial do fiador sob uma visão doutrinária e
jurisprudencial. Para isso, serão desenvolvidas considerações sobre o contrato de
locação, os deveres e direitos do locador e locatário, a modalidade de garantia mais
utilizada que é a fiança e, por fim, abordar o tema chave da pesquisa.
A metodologia foi utilizada de forma objetiva para elaboração e conclusão do
trabalho. Foram usadas doutrinas, jurisprudências e artigos relativos ao tema,
buscando conceitos e características para um melhor entendimento do assunto.
Para maiores esclarecimentos sobre o trabalho, a presente pesquisa será elaborada
e dividida em três capítulos contendo subtítulos.
O capitulo I adentrará ao tema a partir da Constituição Federal, com os
direitos fundamentais e a garantia de segurança e o que se pode exigir dentro das
relações que são dadas na esfera da sociedade.
Se ressaltará no capítulo II sobre o contrato de locação, adotando como sua
natureza jurídica as seguintes características: bilateral, consensual, oneroso, de
remuneração e comutativo. Além disso, serão citados os deveres e direitos das
figuras que fazem parte do contrato, que são o locador e locatário. Serão analisadas
as quatros garantias locatícias expressas no artigo 37 da Lei n° 8.245/91, sendo
elas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo
de investimento.
Já o capitulo III abordará o tema principal da pesquisa: a exoneração do fiador
através da notificação extrajudicial, onde constarão explanações acerca da fiança e
seus efeitos e sobre a outorga uxória, que é a fiança sem o consentimento do
cônjuge. Posteriormente, serão apresentadas as alterações que foram incluídas na
Lei do Inquilinato, que permite a exoneração extrajudicial do fiador perante o
contrato de fiança, por fim uma breve discussão sobre cláusula de renúncia ao
direito de exoneração e os julgados atuais do Superior Tribunal de Justiça e também
dos Tribunais de Justiça brasileiros relativos a este tema.
12

1 DIREITOS E GARANTIAS FUNDAMENTAIS

Os direitos e garantias fundamentais estão contemplados no artigo 5° da


Constituição Federal de 1988, sendo considerado um grande marco na história
brasileira, marcando o desenvolvimento da democracia em nosso país. Junto com
essa transição identificamos o primeiro passo para inclusão dos direitos humanos no
ordenamento jurídico, marcando assim uma nova forma de lidar com os cidadãos,
difundindo mais direitos e garantias para todos.
O termo “direitos fundamentais” é fonte do direito classificada em vários
princípios, sendo encontrado de forma diversificada no texto constitucional,
apresentado no capítulo II (Dos Direitos e Garantias Fundamentais), tais como:
direito à vida, à liberdade, à propriedade, direito sociais básicos, direito à segurança,
dentre outras.
O autor Cleyson de Moraes Mello (2017, p. 01) discorre:

A compreensão dos direitos fundamentais é vital para a superação do direito


positivo, já que pretende aproximá-lo da filosofia do direito. É uma espécie
de aproximação do direito com a moral. Daí a importância do estudo do
direito civil em harmonia com os direitos fundamentais, na busca de uma
fundamentação constitucional para as decisões dos casos concretos na
esfera interprivada.

As garantias fundamentais trazem um sentido assecuratório, onde o cidadão


pode exigir dos poderes públicos o cumprimento e resguardo de direitos.
Deste modo, os direitos fundamentais são aqueles apresentados na
Constituição Federal, e as garantias fundamentais é a segurança e o poder de exigi-
lo.

1.1 Princípio da dignidade da pessoa humana

A segunda guerra mundial foi um momento da história marcado por grandes


atrocidades, no qual o governo fascista cometeu atos de crueldade e muitas
13

violações a direitos individuais, fundamentado em questões ideológicas, religiosas e


raciais, resultando na morte de milhares de pessoas. Após esse período, a
sociedade, de forma internacional, passou por amplas mudanças, priorizando a
igualdade e o respeito.
Nesse contexto, surge a “Declaração dos Direitos dos Homens e Cidadão”,
que incentiva a proteção à dignidade da pessoa humana, dando início a um dos
princípios fundamentais, que é a Dignidade da Pessoa Humana, sendo desde então
o pilar de nosso ordenamento jurídico, sempre se moldando ao tempo e a evolução
da sociedade.
Dentre todos os princípios constitucionais do direito, a dignidade da pessoa
humana, elencado especificamente no artigo 1°, inciso III, da Constituição Federal
de 1988, é considerado um dos mais importantes.
Tal princípio, para Renata Paccola Mesquita (2013, p. 29), é definido como
um valor proeminente e, também, uma garantia que deve ser protegida, “a dignidade
humana passa a ser o grande objeto de tutela do direito, passando a ocupar posição
de destaque na escala normativa, como valor constitucional supremo. ”
Este princípio tem como objetivo principal proteger a pessoa humana para
que a mesma viva com dignidade, tendo a garantia do Estado de que a sociedade
tenha o mínimo existencial para sobreviver, não sendo tratado de forma degradante
ou discriminatória. Deste modo, cada cidadão tem o direito de decidir sobre sua
religião, orientação sexual, educação, opção política, sem intervenção externa,
devendo ser respeitado e tratado de forma digna.
Nesse sentido, a legislação brasileira traz formas de amparar esse princípio e
os direitos humanos, nos termos do artigo 5º da Constituição Federal, incluindo no
seu texto o direito à vida, à moradia, à saúde, à educação.
Baseando na ideia de que todos devemos viver dignamente e não de forma
desumana, concluímos que, a sociedade merece ser amparada pelo Estado, e
respeitada nos seus limites e desígnios.

1.2 Direito à moradia

O direito à moradia foi previsto de forma expressa como direito social pela
Emenda Constitucional número 26/2000. Este é avaliado como um direito
14

constitucional e, para a doutrina, é considerado essencial para o desenvolvimento e


para a dignidade da família.
Nesse contexto, Mesquita (2013, p. 97), discorre sobre a importância de se ter
a moradia e sua relação com a dignidade humana: “num primeiro momento, pode-se
defender que o direito fundamental à moradia deve ser preservado de modo
incondicional, sob pena de violar o princípio da dignidade humana.”
A moradia é considerada um dos bens mais importantes que o homem pode
possuir, pois é considerado um direito social da órbita constitucional, configurando
no rol das necessidades básicas do homem, assim como a segurança, a educação,
saúde, entre outros.
O doutrinador Pedro Lenza (2013, p. 1.154) relata sua opinião sobre este
direito:

Também, partindo da ideia de dignidade da pessoa humana (art. 1°, III),


direito a à intimidade e à privacidade (art. 5°, X) e de ser a casa asilo
inviolável (art. 5°, XI), não há dúvida de que o direito à moradia busca
consagrar o direito à habitação digna e adequada, tanto é assim que o art.
23, X, estabelece ser atribuição a todos os entes federativos combater as
causas da pobreza e os fatores de marginalização, promovendo a
integração social dos setores desfavorecidos.

Estes programas sociais são essenciais para a sociedade, pois ajudam


pessoas de baixa renda a conquistar sua casa própria dignamente. Deste modo,
verifica-se que a moradia é um direito de necessário à sobrevivência básica do ser
humano, sendo um dos requisitos do mínimo existencial para uma família viver
dignamente.

1.3 Direito de propriedade

O direito de propriedade configura um dos direitos mais antigos da civilização,


sendo desde a época feudal, até agora no atual direito brasileiro. Conforme a
sociedade passou por modificações, o direito à propriedade não tem mais o mesmo
conceito desde a sua origem, visto que na época do Liberalismo Clássico era
15

definido como um direito absoluto, solidado nos poderes de usar, fruir e dispor da
coisa. Porém, conforme a evolução da sociedade este direito foi se aprimorando.
Mesquita (2013, p. 52) discorre sobre a evolução sobre a propriedade e os
direitos fundamentais:

Fazendo-se uma conexão com os tópicos precedentes, ao inserirmos a


propriedade dentro das dimensões dos direitos fundamentais, percebemos
que, de uma visão individualista (1° dimensão), passou-se a exigir da
propriedade uma função social (2° dimensão), que respeitasse os interesses
da coletividade, como um bem- comum de todos.

Atualmente, o direito de propriedade se encontra inserido em diversos textos


constitucionais, sendo relevante citar o caput do artigo 5° da Constituição Federal,
onde fica evidenciado esse princípio: “todos são iguais perante a lei, sem distinção
de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no
País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à
propriedade”.
Os elementos principais da propriedade, definindo como a faculdade de usar,
gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha, disposto no artigo 1.228, do Código Civil de
2002. Todavia, o Código Civil também constitui limites ao direito de propriedade,
determinando que ele fosse desempenhado conforme sua função econômica e
social.
Nessa conjuntura, Marcelo Alexandrino e Paulo Vicente (2017, p. 146) opinam
sobre o fato de o direito de propriedade não ser absoluto:

Nossa constituição consagra o Brasil como um Estado Democrático Social


de Direito, o que implica afirmar que também a propriedade deve atender a
uma função social. Essa exigência está explicitada logo no inciso XXIII do
artigo 5°, e reiterada no inciso III do artigo 170 (que estabelece os princípios
fundamentais de nossa ordem econômica).
Por esse motivo, ao lado dos direitos assegurados ao proprietário, o
ordenamento constitucional impõe a ele deveres essencialmente
sintetizáveis como dever de uso adequado da propriedade (mormente no
que concerne a sua exploração econômica). Assim, não pode o proprietário
de terreno urbano mantê-lo não edificado ou subutilizado (CF, art. 182, §4°),
sob pena de sofrer severas sanções administrativas; não pode o proprietário
de imóvel rural mantê-lo improdutivo, devendo atender as condições
estabelecidas no art. 186 da Carta Política. O desatendimento da função
social da propriedade pode dar ensejo a uma das formas de intervenção do
Estado no domínio privado: a desapropriação (nesse caso dita
desapropriação por interesse social).
16

O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com os direitos


do proprietário, Estado, sociedade, e meio ambiente, sendo economicamente útil e,
de modo abrangente, não dar prejuízo a meio em que se encontra. Sendo assim, o
Estado deverá assegurar à sociedade de que este não será prejudicado, e que a
sociedade terá o amparo estatal para garantir o direito de propriedade.

1.4 Princípio da autonomia privada

O princípio da Autonomia Privada estabelece um limite do Estado em intervir


no negócio jurídico particular, para que possam negociar e estabelecer deveres,
obrigações e vontades, de forma que se ache necessário.
Neste sentido, é importante frisar a importância de se aplicar a boa-fé
contratual, mesmo com esse princípio que confere tanta liberdade. De modo algum o
contrato poderá prejudicar uma parte de forma proposital, atingindo os direitos que
são garantidos na norma constitucional. Nos casos de desigualdade contratual e
excessos, o juiz, em cada caso especifico, deverá preponderar sobre os direitos e
decidir conforme for mais benéfico para todas as partes.
Segundo alguns doutrinadores, a autonomia privada não deve ser confundida
com a autonomia da vontade. Mesquita (2013, p. 78) esclarece as diferenças dessas
duas autonomias citadas:

A autonomia da vontade possui conotação subjetiva, permitindo que os


indivíduos exteriorizem seus interesses na formação negocial. Trata-se,
portanto, de elemento relacionado ao psicológico do indivíduo, como
manifesto do estado de espírito do sujeito. A autonomia privada, por sua
vez, vai além, permitindo a criação de regras de condutas entre particulares
com valor normativo.

É dever das partes cumprir o contrato com boa fé e comprometimento


seguindo a livre manifestação da vontade que foi exercida no momento da
pactuação contratual, preservando o princípio da autonomia privada e atingindo os
efeitos jurídicos do contrato.
Destarte, o princípio da autonomia privada prevê que as partes de um
contrato hajam de forma livre, de modo que atendam melhor seus interesses, a luz
da boa-fé e conforme a reciprocidade do comprometimento das partes.
17

1.5 Função social do contrato

O artigo 421 do Código Civil de 2002 aborda da função social do contrato,


citando no seu caput que “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos
limites da função social do contrato, observado o disposto na Declaração de Direitos
de Liberdade Econômica. ”
Diante do que incide o artigo 421 do Código Civil de 2002, Mello (2017, p. 67)
manifesta-se da seguinte forma:

A liberdade de contratar, expressa no art. 42 do Código Civil, é fruto da


autonomia privada. Todavia ela é mitigada pelo princípio da função social do
contrato. Melhor dizendo: a liberdade de contratar deve estar em sintonia
com os valores sociais e fundantes de uma comunidade. Vale dizer que o
contrato não deve refletir os valores individuais e atomistas do século XIX,
mas sobretudo deve produzir seus efeitos jurídicos respeitando os princípios
e cânones constitucionais, especialmente, a existência digna e solidária
entre os membros da sociedade.

O princípio da função social do contrato evita que a liberdade contratual seja


exercida de forma abusiva, garantindo que as partes atinjam seus interesses sem
prejudicar a coletividade, sendo feito de forma digna e com respeito, sempre
priorizando a boa-fé.
18

2 CONTRATO DE LOCAÇÃO

O contrato de locação teve origem dos costumes romanos, que o


diferenciavam de três formas: a locação de coisas, a locação de serviços e a
locação de empreitada. Porém, na década de 1920, o governo notou o crescimento
econômico do contrato de locação urbano e com isso surgiu a necessidade de criar
uma lei especial para regulariza-la.
O artigo 1.188 do Código Civil de 1916 definia o contrato de locação de
coisas. Em 2002, quando houve a reforma do Código Civil, o artigo 565 manteve a
mesma redação do antigo artigo, no qual diz: “na locação de coisas, uma das partes
se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não
fungível, mediante certa retribuição”.
Essa modalidade de locação é considerada coisa infungível, pois no final
deve ser entregue ao locador o mesmo bem que foi locado no início do contrato e
não coisa distinta, ou seja, não poderá ser substituída por outra coisa.
Maria Helena Diniz (2014, p.31) conceitua o contrato de locação urbana da
seguinte forma:

É o contrato pelo qual uma das partes (locador), mediante remuneração


pega pela outra (locatária), se compromete a fornecer-lhe, durante certo
lapso de tempo, determinado ou não, o uso e gozo de imóvel destinado à
habitação, à temporada ou à atividade empresarial.

A locação de imóvel residencial possui uma legislação especial, a Lei de


Locação 8.245 de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, constituindo um
estatuto jurídico próprio. Além disso, foi promulgada a Lei 12.112 de 2010, que traz
alterações em alguns artigos da Lei de Locação. De forma subsidiaria, quando
necessário, será aplicado o Código Civil.
O contrato de locação, por entendimento majoritário, não tem a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor, conforme jurisprudência predominante.
Acordão n°1130834:

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO.


CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE.
PREVISÃO CONTRATUAL. PRINCIPIOS DO PACTA SUNT SERVANDA E
DA BOA-FÉ.
19

1. Aos contratos de locação não se aplicam as normas consumeristas, visto


que são regidos por legislação específica (Lei 8245/91)
2. As opções livremente aceitas pelas partes, no momento da celebração do
contrato, devem ser respeitadas, em observação ao princípio do pacta sunt
servanda, bem como a interpretação das cláusulas contratuais também
deve levar em consideração os princípios da boa-fé objetiva e da função
social do contrato.
3. Recurso conhecido e desprovido.
(BRASIL, Tribunal de Justiça, 2018)

Acordão n° 1175946:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO


COMERCIAL. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS.
INEXISTÊNCIA. PRIMEIRA PARTE DO ART. 35 DA LEI Nº 8.245/1991.
SENTENÇA MANTIDA.
1 - Em contrato de locação, é lícita a cláusula que, seguindo o que prevê a
primeira parte do art. 35 da Lei nº 8.245/1991, exclui o direito do locatário de
ser indenizado pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Se a locatária
considerava injusta a estipulação estabelecida, poderia ter negociado a
cláusula pretendida pelo locador, não podendo simplesmente eximir-se de
cumprir aquilo com o que concordou expressamente ao assinar o
instrumento.
2 - É totalmente descabido falar-se em aplicação do Código de Defesa do
Consumidor se locador e locatária não se amoldam aos conceitos de
consumidor e fornecedor estabelecidos nos artigos 2º e 3º do CDC,
respectivamente. Ademais, não se deve falar em enriquecimento sem causa
quando as modificações foram realizadas para que a própria locatária
auferisse melhor proveito do imóvel.
3. Apelação Cível desprovida.
(BRASIL, Tribunal de Justiça, 2019)

No entanto, atualmente, é utilizado de forma padrão pelas imobiliárias em


seus contratos de locação a Lei do Inquilinato, que traz aspectos mais específicos e
tem ampla aplicabilidade no âmbito jurídico.
A Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, também conhecido como Lei do
Inquilinato, regula sobre a locação de imóveis urbanos. A Lei do Inquilinato prevê os
direitos e deveres do locador e locatário, para que a locação seja justa e segura para
as partes do contrato de locação é bom seguirem as normas que estabelece a lei
juntamente com o Código Civil.
A Lei do Inquilinato continua em vigor, porém teve alguns de seus artigos
alterados pela Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009, com o intuito de aperfeiçoar
as regras e procedimentos sobre a locação de imóvel urbano.
20

2.1 Características do contrato

O contrato de locação tem como suas principais características: bilateral,


consensual, oneroso, remuneração, comutativo e execução continuada.
O contrato de locação é bilateral ou sinalagmático, pois constitui obrigações
reciprocas tanto para o locador (que cede para outrem o uso e gozo do bem), quanto
para o locatário (que recebe de outrem o bem e acrescenta a obrigação de cuidar e
zelar por este bem).
Além disso é considerado um contrato consensual, uma vez que sua
celebração se consuma com o simples consentimento ou declaração de vontade dos
interessados.
É um contrato a título oneroso, pois tem a existência de remuneração, sendo
acertado entre as partes um valor de aluguel pelo uso e gozo do bem. É imposto
ônus, uma obrigação entre as partes, ocorrendo assim o binômio prestação versus
contraprestação, onde os contraentes obtêm vantagem na utilização do bem. Desta
forma, essa característica deixa explicito que o contrato não poderá ser celebrado
gratuitamente, pois assim, deixaria de ser um contrato de locação e se modificaria
para comodato.
O contrato de locação é considerado comutativo por proceder de prestações
certas, determinadas e conhecidas desde sua celebração. As partes sabem o que
vai ocorrer no contrato, como por exemplo, valores, vencimentos, formas de
pagamento, entre outras disposições contratuais.
Por fim, é considerado de execução continuada, já que é prolongado o tempo
de duração do contrato. Maria Helena Diniz (2014, p.32) explica sobre essa
característica:

De execução continuada, pois sobrevive com a persistência da obrigação,


apesar de ocorrerem soluções periódicas, até que, pelo decurso de um
certo prazo, cessa o contrato. O pagamento de aluguel não libera os
contraentes senão da dívida relativa a certo período, de modo que o vínculo
contratual perdurará até o final do prazo avençado para o término do
contrato.

Diante disso, Silvio de Salvo Venosa (2015, p.143) esclarece seu ponto de
vista referente as características que o contrato de locação traz:
21

O contrato de locação é bilateral, oneroso, comutativo, típico, geralmente


consensual, não formal e de trato sucessivo. É bilateral em razão dele se
originarem as obrigações para ambas as partes, visto que ambos
contratantes têm obrigações e deveres. Oneroso, porque não há locação
gratuita, haja vista que, se houvesse, estaria caracterizando não um
contrato de locação, mas sim de comodato. Ademais, no contrato locatício,
a carga contratual está repartida entre as partes, muito embora nem sempre
em igual nível. O contrato também define-se como comutativo em virtude
das prestações das partes contratantes serem de plano conhecidas. É típico
porque é a forma contratual plenamente disciplinada em lei. Além disso,
ainda em relação a sua conceituação, em sua origem, é consensual, em
razão de se perfazer pelo simples consentimento das partes, seja formal ou
não. Ainda, cumpre dizer que não dependendo de forma preestabelecida, é
contrato não formal.

É essencial que exista consentimento válido entre os contraentes sobre a


coisa que está sendo locado.
Outros elementos essenciais do contrato de locação urbano são a
capacidade das partes, que visa a consciência dos atos de forma livre e espontânea,
a cessão de posse do imóvel e o preço estipulado para a coisa locada.

2.2 Deveres do locador

No contrato de locação de imóvel residencial, é de extrema importância o


locador e locatário identificarem seus direitos e deveres diante deste negócio
jurídico. A Lei do Inquilinato, no artigo 22, traz o rol de obrigações do locador, para
estabelecer uma forma pacifica de cumprirem com o contrato dentro dos limites e
comprometimentos, não deixando espaço para má-fé de nenhuma das partes.
O termo “locador” é usado para representar o proprietário do imóvel. Ele,
mediante a um aluguel, cede a outrem o uso do seu bem imóvel através de um
contrato de locação, Junior e Perez (2017, p. 94) esclarecem sobre a entrega do
bem:

Adicionalmente à obrigação estabelecida no inciso I, existe o dever geral de


o locador agir com boa-fé na entrega do imóvel ao locatário. Naturalmente,
na qualidade de proprietário, o locador tem amplo e detalhado
conhecimento sobre o estado e condição do bem. Portanto, além do dever
de entregar o imóvel em condições para que o locatário o utilize de acordo
com sua destinação, é dever do locador informar ao locatário acerca das
reais condições do imóvel.
22

Os defeitos que apareceram anteriormente à locação deverão ser reparados


pelo locador. Sylvio Capanema Souza (2012, p. 108) explica:

Nada impede, entretanto, que o imóvel seja entregue com defeitos ou vícios,
ou necessitando de obras de vulto, desde que o locatário o aceite, no
estado em que se encontra, e que deverá ser ressalvado no contrato.
Também é frequente que o locatário se obrigue a realizar obrar de
reparação e conservação, em troca de uma redução no valor do aluguel, ou
de um prazo de carência quanto ao seu pagamento.

O locador deverá manter a forma do imóvel, sendo proibido de realizar obras


para diminuição, aumento ou alteração da área construída, exceto, se o locatário
aprovar expressamente. Será permitido apenas as obras exigidas pelas autoridades
públicas.
É designado ao locador a obrigação de fornecer ao inquilino um laudo de
vistoria que conste o estado do imóvel, principalmente os defeitos que o bem
apresentar, se assim ele solicitar. Além disso, deverá fornecer os recibos de
pagamentos efetuados pelo locatário para que ele esteja ciente do que está sendo
cobrado.
Entretanto, o locador poderá requerer, os comprovantes de pagamentos
referente as parcelas que achar necessário exigir.
A realização dos pagamentos das taxas imobiliárias (administração do imóvel,
porcentagem da corretagem, despesas com a elaboração do contrato), se assim
houver, os impostos e o seguro contra incêndio serão de obrigação do locador,
salvo, se houver desejo contrário expresso no contrato.
As despesas extraordinárias são de obrigação do locador e estão elencadas
no artigo 22, inciso X e no parágrafo único, da Lei 8.245/91, juntamente com suas
alíneas que são enumeras de forma exemplificativa. Souza (2012, p. 122), esclarece
quais são as despesas extraordinárias:

Despesas extraordinárias são aquelas que fogem ao previsível, e que não


estejam elencadas no orçamento do condomínio, aprovado pelos
condôminos, quando da assembleia-geral. Decorrem, em geral, de casos
fortuitos, ou da necessidade de reparar danos imprevistos. Seria difícil, por
isto mesmo, elenca-las, casuisticamente.

Sobre o entendimento nos tribunais sobre a obrigação de pagamento de


despesas extraordinárias, segue Embargos de Declaração, nº 70081472706:
23

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO.


RECONVENÇÃO. CHAMADAS EXTRAS. DESPESAS
EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DO
LOCADOR. INCIDÊNCIA DO ART. 22, PARÁGRAFO ÚNICO, DA
LEI 8.245/91. DIREITO À RESTITUIÇÃO APENAS DOS VALORES
COMPROVADAMENTE PAGOS PELO AUTOR/RECONVINDO.
INVIABILIDADE DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE DOCUMENTOS
RELATIVOS À ALEGADA SUBSTITUIÇÃO DA FIADORA, ORA
EMBARGANTE, POR UM TERCEIRO FIADOR. OBSCURIDADE,
CONTRADIÇÃO, OMISSÃO OU ERRO MATERIAL NÃO
CONSTATADOS. PRETENSÃO VOLTADA À REDISCUSSÃO
DESCABIDA EM SEDE DE EMBARGOS. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO DESACOLHIDOS.
(BRASIL, Tribunal de Justiça, 2019)

Por fim, é importante ressaltar que, diferente das despesas previstas no artigo
22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, que se refere a impostos e seguro contra
incêndio, o locador não pode transferir a responsabilidade pelo pagamento ao
locatário, e, se houver, a clausula deve ser nula.

2.3 Deveres do locatário

É denominado “locatário” o indivíduo que recebe do locador o bem imóvel,


através de um contrato de locação, contraindo a obrigação de pagamento de aluguel
pelo benefício de uso do imóvel locado. O locatário, também conhecido como
inquilino, pode ser representado por mais de uma pessoa, como por exemplo,
quando o bem é locado para fins comerciais e há sociedade. Este poderá ser
pessoa física, como também, pessoa jurídica.
O artigo 23 da Lei nº 8.245/1991 apresenta um rol dos deveres legais do
locatário. Porém, nos contratos de locação estão previstas outras cláusulas imposta
pelo locador que, igualmente, devem ser cumpridas como deveres.
Uma das obrigações mais importantes está especificada no inciso I, que
discorre sobre ser realizado o pagamento do aluguel no prazo acordado no contrato,
permitindo que seja tolerado o prazo de até 06 (seis) dias úteis, contados do
vencimento do aluguel, podendo o locador ingressar com ação de despejo caso haja
inadimplência. Lembrando que esse prazo de tolerância não altera a data de
vencimento elencado em contrato.
24

O local do pagamento deverá ser no imóvel locado, quando as partes não


definir outro local expressamente em contrato, quando assim ocorrer será aplicado o
artigo 327 do Código Civil adotando o princípio da dívida quesível.
O locatário tem obrigação de utilizar o imóvel para uso convencionado,
conforme autorizado no contrato, tendo o dever de cuidar como se seu fosse, para
que, no fim da locação, o locatário entregue o imóvel no estado em que o recebeu.
É dever do locatário entregar ao locador os boletos, despesas condominiais,
intimação, multas e as notificações de autoridade pública e, ainda, deverá avisa-lo
dos danos que surgirem e for de competência deste a reparação.
Já os danos que forem causados pelo próprio locatário e as pessoas
mencionadas no inciso V do artigo 23 da referida lei, deverá ser reparado pelo
locatário. Este não poderá alterar as áreas do imóvel, tanto interna quanto externa,
sem o consentimento prévio e expresso do locador.
Além disso, é obrigação do locatário efetuar o pagamento referente as
despesas de telefone, consumo de energia, gás, água, esgoto, seguro fiança e
despesas ordinárias. As despesas que se refere o parágrafo 1° do artigo 23, Lei
8.245/91, estão especificadas especialmente nas alíneas seguintes de maneira
exemplificativa.
Diniz (2014, p. 151) expõe sua opinião acerca das despesas ordinárias:

Outras poderão aí ser incluídas, desde que destinadas à conservação,


manutenção do edifício, imprescindíveis ao seu uso. Assim, quem se utiliza
do edifício, sendo locatário da unidade autônoma, deverá pagar por estar
tirando proveito dessas despesas. O locatário apenas deverá pagar tais
despesas ordinárias condominiais se forem devidamente comprovadas não
só essas despesas, como também a previsão orçamentária e o rateio
mensal, podendo, a qualquer tempo, reclamar tal comprovação.

Se o locatário não cumprir os deveres acima citados, o locador poderá ajuizar


uma ação de despejo, rescindir o contrato e recuperar seu imóvel.

2.4 Garantias locatícias

O termo garantia é derivado do francês garantie. São normas


assecuratórias, pois protegem e asseguram o exercício de um direito. Ou seja, é a
25

proteção concedida ao credor de receber aquilo que é devido, reduzindo o risco do


não pagamento o qual é incumbido ao locatário, caracterizando um reforço jurídico.
Junior (2015, p. 124) traz se entendimento sobre definição de garantia:

A garantia pode ser definida como a declaração convencional ou legal que


se presta a proteção e acautelamento de uma obrigação pré-constituída,
de caráter pessoal ou real, e que beneficia o credor no caso de
inadimplemento do devedor. São exemplos: aval, penhor, hipoteca, fiança,
depósito, anticrese etc.

Ao locador, diante das garantias contratuais, é conferido uma segurança


quanto ao pagamento dos alugueis e também dos encargos, pois, se caso o
locatário ficar inadimplente perante a suas obrigações, o locador poderá gozar da
garantia que assim estiver estipulado no contrato de locação, diminuindo os ricos
de não receber o aluguel do imóvel locado.
O artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 estabeleceu taxativamente quais são as
modalidades de garantia que permite o locador exigir do locatário no contrato de
locação, quais são: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de
fundo de investimento.
As modalidades de garantias citadas acima, são classificadas como garantias
reais representadas pela caução e cessão fiduciária de quotas. Enquanto a fiança e
o seguro de fiança são considerados garantias fidejussória.
As garantias são obrigações acessórias, enquanto o contrato de locação é
obrigação principal. Porém, as garantias podem ser acordadas simultaneamente à
locação no mesmo contrato ou mais tarde em um instrumento separado.
Com a lei atual, a caução agora admite-se que seja feita em bens móveis e
imóveis e ainda em dinheiro, não podendo ultrapassar três meses de aluguel. A
quantia será depositada em poupança e o locador só pode retirar o valor por meio
de alvará judicial.
O seguro-fiança é um contrato de seguro. Nesse contrato, o Banco ou a
Seguradora assume a obrigação de garantia ao locador, através de um prêmio, a
indenizá-lo dos prejuízos que venha a sofrer mediante o inadimplemento do
locatário.
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento foi incluída pela Lei
11.196 de 2005 como nova modalidade de garantia. Junior e Perez (2017, p. 221),
explicam sobre essa modalidade de garantia real:
26

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma garantia real


em razão da qual o próprio locatário ou terceiro deverá transferir a
titularidade das quotas de determinado fundo de investimento ao locador,
em caráter resolúvel, enquanto o contrato de locação estiver em vigor,
quotas estas que ficarão sob a guarda de um agende fiduciário (instituição
financeira.

Já a fiança, que será um dos principais assuntos no capítulo seguinte, é


considerada a garantia mais utilizada nas imobiliárias e pelos particulares na hora de
elaborar o contrato de locação. Ela é caracterizada pelo fiador e seu patrimônio que
asseguram a obrigação que é dada ao devedor principal.

2.5 Nulidade em mais de uma garantia

O parágrafo único do artigo 37 da Lei nº 8.245/91 discorre que: “é vedada,


sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia, num mesmo
contrato de locação. ”
Como este artigo é taxativo, o locador não poderá exigir do locatário uma
modalidade de garantia que não estiver no rol do artigo acima, ou alguma espécie
mais vantajosa, isto é, garantir o pagamento do aluguel e encargos através da
caução e a conservação do bem imóvel através da fiança, se isso ocorrer será nula.
Portanto, será considerado nula a cláusula contratual, mesmo se o locatário
assinar o contrato concordando com as duas modalidades de garantias que
estiverem expressas no contrato, já que sua assinatura não produzirá nenhum efeito
jurídico.
A responsabilidade do locador quando pratica ato que viola a Lei do Inquilino,
se aproveitando da necessidade do outrem estão tipificadas no artigo 43, da Lei
8.245/91, que configura as contravenções penais, discorrendo no seu inciso II sobre
a duplicidade de garantia:

Artigo 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de


cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último
aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locação.
27

Porém, é importante ressaltar, que, mesmo não tolerando duas garantias em


um mesmo contrato, é válido que a fiança seja garantida por dois fiadores, assim
explica Souza (2012, p. 164):

Nada impede, por exemplo, que a fiança seja prestada por dois ou mais
fiadores, o que não importa a dualidade de garantia, e sim a multiplicidade
subjetiva dos devedores garantes. Além do mais, a pluralidade de fiadores
os favorece, na medida em que dilui, entre eles, a responsabilidade.

Por fim, as partes devem fazer a opção de apenas uma modalidade de


garantia, entretanto, o direito de escolher qual será a modalidade caberá apenas ao
locador.
.
28

3 Fiança

A fiança advém do termo em latim fidere, que tem como sinônimos as


palavras confiança e segurança, a qual é depositada ao fiador que garante seu
patrimônio em satisfação de um credor, caso o devedor não cumpra sua obrigação,
tornando o fiador responsável por sua dívida.
O artigo 818 do Código Civil dispõe sobre a fiança, que atualmente é a
modalidade de garantia mais utilizada na área de locação: “pelo contrato de fiança,
uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor,
caso este não a cumpra. ”
De acordo com o artigo acima, o locatário não poderá ser devedor-afiançado
e fiador ao mesmo tempo, já que o legislador presume que há uma terceira pessoa
existente no contrato. Logo, a relação de quem faz parte do contrato de fiança se
resume em três pessoas: devedor, credor e o fiador. Pois quando o devedor assume
também a figura do fiador, a relação fica desequilibrada, e eventualmente, permeada
por nulidades. A lógica da fiança, é ter a garantia de uma terceira parte que não está
diretamente envolvida no negócio.
A fiança, também conhecida por garantia pessoal ou caução fidejussória,
segundo Maria Helena Diniz (2014, p. 187) apresenta as características seguintes:

a) Acessoriedade, por ser contrato acessório, visto que não poderá existir
sem um contrato principal (locação), cujo adimplemento visa assegurar. Há
dois contratos: o principal, entre locador e locatário, e o acessório, entre
fiador e locador. Como o acessório segue o principal, a fiança seguira o
destino da locação; se esta for nula, nula ela será. Porem a reciproca não é
verdadeira, isto é, a nulidade da fiança não atingira o contrato principal
(RT,480:110). Se a obrigação principal extinguir-se, extinta estará a fiança
(CC, art.824).
b) Unilateralidade, pois apenas gera obrigações para o fiador em relação ao
locador, que só terá vantagem, não assumindo nenhum compromisso em
relação àquele.
c) Gratuidade, já que incidirá sobre o credito concedido ao devedor, pois,
em regra, o fiador não receberá uma remuneração, mas apenas procurará
ajudar o afiançado, pessoa que, espera, cumprirá a obrigação locatícia.
Todavia, a gratuidade é da natureza da fiança e não de sua essência; logo,
nada obsta a que o fiador reclame certa remuneração o que é muito comum
nas firmas especializadas em prestar fiança, mediante percentagem.
d) Subsidiariedade, pois o fiador só se obrigará se o afiançado não cumprir
prestação devida, a menos que se tenha estipulado solidariedade.
29

O artigo 819 do Código Civil, apresenta outra característica importante acerca


do contrato de fiança exigindo que seja feito de forma escrito e não permite
intepretação extensiva, isto é, o fiador será responsável apenas por aquilo que
estiver expresso no contrato.
Nesse seguimento, Diniz (2014, p. 188) esclarece que é permitido “que se
realize em documento à parte, podendo ser celebrada como em regra o é, no próprio
instrumento de locação. ”
A fiança só produzirá efeitos no momento em que o devedor deixa de cumprir
sua obrigação e se torna inadimplente. Nesse momento, o locador poderá procurar e
exigir do fiador que a dívida seja paga, porém antes de ocorrer a dívida, o credor
deverá solicitar ao devedor o pagamento do aluguel e encargos condominiais.

3.1 Efeitos da fiança

O dever do fiador, é, resumidamente, pagar a dívida do devedor, se este não


o fizer no tempo e na forma devidos. Tal obrigação gera um efeito para seus
herdeiros, pois se transmite para eles na morte do fiador, no entanto, continuarão
responsáveis apenas até a data da abertura da sucessão, e dentro dos valores de
herança. Nesse contexto, Caio Mario da Silva Pereira expõe (2017, p.363):

Com a morte do fiador, as obrigações oriundas da fiança, até aquela data,


passam aos herdeiros, que por elas podem ser demandados dentro das
forças da herança, e não mais. Responsabilidades que advenham após o
óbito, ainda que cobertas pela garantia fidejussória, não podem atingir os
sucessores: por exemplo, os herdeiros do fiador por alugueres respondem,
intra vires hereditatis, pelos que se vencerem até a data da abertura da
sucessão, mas não são obrigados pelos subsequentes.

É importante frisar que a fiança, em regra, não é limitada e tem efeito total,
conforme artigo 822 do Código Civil, que traz ainda a inclusão de cobrança de
despesas judiciais. Deste modo, o fiador fica responsável também pelas dividas
acessórias da locação, incluindo juros e multas que decorrem desde a data de
vencimento do aluguel.
O fiador tem a seu favor o benefício da ordem, sendo assim, este é um
devedor subsidiário. Dispõe o artigo 827, Código Civil:
30

Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir,
até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do
devedor.
Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere
este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres
e desembargados, quantos bastem para solver o débito.

Neste sentido, discorre Pereira (2017, p.361.):

A – Relações entre fiador e credor. O credor tem o direito de exigir do fiador


o pagamento da dívida garantida. Demandado, tem o fiador o benefício de
ordem, em virtude do qual lhe cabe exigir, até a contestação da lide, que
seja primeiramente executado o devedor, e, para que se efetive, deverá ele
nomear bens a este pertencentes, sitos no mesmo município, livres e
desembargados, suficientes para suportar a solução do débito (Código Civil,
art. 827). Este beneficium, que era desconhecido no Direito Romano antigo
e no período clássico, em que vigorava o princípio da solidariedade,
independentemente de convenção, somente veio a integrar-se no sistema,
ao tempo de Justiniano, que o introduziu no Corpus Júris. Irradiou-se
depois, sobrevivendo nos Códigos da atualidade. Mas a prática dos
negócios, generalizando a estipulação da fiança solidária, acabou por obter
a restauração convencional da primitiva concepção romana da fiança sem o
beneficium excussionis.

Entretanto, o benefício de ordem não pode ser invocado: I) se o fiador o


renunciou expressamente; II) se obrigou como principal pagador ou devedor
solidário; III) se o devedor for insolvente, ou falido, conforme artigo 828 e seus
incisos.

3.2 Outorga Uxória

Para a fiança ter efeito eficaz, é preciso o consentimento expresso do fiador


e, se este for casado, é preciso da sua companheira, também por escrito. Logo, a
outorga uxória nada mais é que uma exigência para quem pretende ser fiador,
sendo necessário que o cônjuge esteja de acordo e forneça a sua autorização. Isto
ocorre para que não haja dilapidação por um dos cônjuges do patrimônio que a
eles pertencem.
No Código Civil de 1916, era necessário que o cônjuge casado sob regime
de separação absoluta de bens concedesse sua anuência para os efeitos da
fiança, atualmente com a vigência do atual Código Civil e de acordo com o artigo
31

1.647 isso não se torna mais necessário, “ressalvando o disposto no art. 1.648,
nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime de
separação absoluta: III – prestar fiança ou aval. ”
Na hipótese do art. 1.648 do Código Civil/2002 que traz: “cabe ao juiz, nos
casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue
sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la”, isto é, quando a outorga
uxória é suprimida pelo juiz, a fiança prestada será válida, no entanto não vai
repercutir nos bens próprios do outro cônjuge.
Apesar disso, na ausência da autorização do outro cônjuge, segundo alguns
autores o negócio jurídico não estaria no todo prejudicado, pois, nesta hipótese, o
patrimônio do casal não seria dado em garantia a sua totalidade, mas apenas o
montante devido ao cônjuge fiador.
A ausência de consentimento do outro cônjuge só pode ser alegada pelo
cônjuge fiador ou pelos herdeiros.
É importante mencionar o artigo 1.649 do Código Civil, pois com sua
redação o legislador afirmou que o ato de não existir o consentimento do outro
cônjuge torna a fiança ineficaz. O prazo decadencial, ou seja, a perda do direito
pelo decurso de tempo se dá com dois anos a partir do desfazimento do vínculo da
sociedade conjugal.

Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária
(art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge
pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade
conjugal.
Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que feita por
instrumento público, ou particular, autenticado.

No que se refere o parágrafo único do artigo acima, caso o cônjuge do fiador


aprovar o ato este será considerado válido se essa autorização se deu por
instrumento público ou particular autenticado.
Nesse seguimento, a Súmula 332 do Supremo Tribunal de Justiça apresenta
que “a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total
da garantia”. Segundo Luiz Antonio Scavone Junior (2015, p. 134) é compreendido
que a súmula prevaleça, se a anulação for requerida pelo cônjuge que não
concordou. Contudo o Junior esclarece seu o outro lado:
32

Por outro lado, enquanto não pleiteada a anulação, válida – embora


anulável – a fiança, de tal sorte que a meação do cônjuge fiador subsiste
garantindo o débito até a sentença que anular.
Quando anular, nos termos da Súmula 332 do STJ, toda garantia será
considerada ineficaz. Contudo, pela característica determinada por lei, de
ato anulável, os seus efeitos foram produzidos até este momento, posto que
a sentença será constitutiva.
Em outras palavras, entendemos que a meação do cônjuge que concedeu a
fiança responde pelas obrigações não cumpridas até a sentença anulatória,
quando toda a fiança restará anulada.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais traz decisão neste sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA CARENTE DE


FUNDAMENTAÇÃO. NULIDADE NÃO VERIFICADA. AÇÃO DE
NULIDADE DE FIANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. REGIME DE
COMUNHÃO PARCIAL DE BENS. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA.
IMPOSIÇÃO LEGAL. INOBSERVÂNCIA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ
CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. GARANTIA NULA. REFORMA DA
SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I- Conforme exigência do art. 93, IX, da CF e dos artigos 11 e 489 do CPC,
a sentença deve conter fundamentação suficiente a demonstrar a análise
dos temas controvertidos. Verificado o requisito está afastada a apontada
nulidade. II- Nos termos da Súmula 332 do STJ e da atual jurisprudência
daquele Sodalício, a fiança prestada por um dos cônjuges sem anuência
do outro é totalmente ineficaz, sendo impossível reconhecer sua validade
parcial para resguardar a meação da parte prejudicada, salvo se o fiador
ocultar seu estado civil de casado, em violação à boa-fé objetiva que rege
os contratos. III- Se no ato da contratação a locadora sequer exigiu da
fiadora a informação acerca de seu estado civil, afastada está sua má-fé
ao deixar de indicar sua situação de casada, ao afiançar locação em favor
de seu irmão, sem outorga uxória de seu marido. IV- Recurso conhecido e
provido.
(BRASIL, Tribunal de Justiça, 2019)

Atualmente, as imobiliárias solicitam a certidão negativa de ônus do imóvel e


certidão de casamento atualizada, para evitar assim ser enganado pelo fiador que
esconde seu real estado civil. No caso de má-fé, quando o fiador evitando a
assinatura do cônjuge para se beneficiar posteriormente, a fiança poderá não ser
nula, pois isso favoreceria a parte que agiu com dolo.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE


LOCAÇÃO. FIANÇA SEM OUTORGA UXÓRIA. VALIDADE.
QUALIFICAÇÃO DO CÔNJUGE COMO SOLTEIRO. AUSÊNCIA DE BOA-
FÉ. ACÓRDÃO MANTIDO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. O entendimento desta Corte pacificou-se no sentido de que a fiança
prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da
garantia (Sumula 332/STJ), salvo se o fiador emitir declaração falsa,
ocultando seu estado civil de casado.
2. No caso dos autos, a Corte de origem, mediante análise do contexto
fático-probatório dos autos, concluiu que a fiança prestada no contrato de
locação em análise foi prestada mediante declaração falsa do fiador acerca
33

de seu estado civil, não sendo possível reconhecer a nulidade integral da


garantia, sob pena de o fiador ser beneficiado por sua própria torpeza.
Incidência da Sumula 83/STJ.
3. Agravo interno não provido.
(BRASIL, Superior Tribunal de Justiça, 2017)

Ainda nos tribunais, existe discussão acerca os casos de união estável, que
foi recentemente reconhecida perante a justiça brasileira. Deste modo, em relação a
fiança, resta a questionamento sobre a obrigatoriedade ou não da autorização do
companheiro ou convivente. Porém, definiu os tribunais que a sumula se aplica
somente no âmbito do casamento. Assim decidiu o Tribunal de Justiça de Minas
Gerais:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA


DE ALUGUÉIS E ENCARGOS
DA LOCAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - CLÁUSULA
EXPRESSA PREVENDO RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ
A ENTREGA DAS CHAVES - FIANÇA - GARANTIA ATÉ
ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL - UNIÃO ESTÁVEL -
OUTORGA UXÓRIA - INEXISTÊNCIA - DISPENSA - SÚMULA Nº
332/STJ - INAPLICABILIDADE AO CASO - VÍCIO DE
CONSENTIMENTO - INEXISTÊNCIA - VALIDADE DA GARANTIA
PESSOAL.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é
consolidada no sentido de que existindo cláusula expressa
no contrato de aluguel prevendo que a responsabilidade dos
fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel
objeto da locação, não há falar em desobrigação destes,
ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo
indeterminado ou que o locador não tenha sido comunicado
extrajudicialmente sobre a dívida do locatário. - Dessa forma,
há de ser considerado em vigor o pacto locatício em questão
até a efetiva entrega das chaves do imóvel em relação a
todos os garantidores.
O réu fiador não pode requerer a nulidade por ausência de
outorga uxória, pois nos termos do art. 1.650 do Código Civil:
"A decretação de inviabilidade dos atos praticados sem
outorga, sem consentimento, ou sem suprimento do juiz, só
poderá ser demandada pelo cônjuge a quem cabia concedê-
la, ou por seus herdeiros".
A jurisprudência do STJ e deste TJMG tem entendido que não
se aplica a orientação da Súmula 332 do STJ, no sentido de
que "A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges
implica a ineficácia total da garantia", quando o fiador vive
em união estável.
Não havendo vício na contratação, o negócio jurídico
entabulado entre as partes é válido e eficaz.
(BRASIL, Tribunal de Justiça, 2019)
34

Acerca do fiança prestada pelo cônjuge analfabeto, o contrato de fiança


também se tornará sem efeitos, ou seja, nulo.
Neste sentido, no mercado imobiliário atual, todas as medidas de precaução
são necessárias, de forma documental, para maior segurança do locador e de sua
garantia de fiança.

3.3 Possibilidade de exoneração do fiador por notificação extrajudicial

Ser fiador em contrato de locação pode causar transtorno nas relações


familiares e nas amizades, pois poucos se dispõe a aceitar este papel com receio de
ter que assumir as dívidas do devedor ou até mesmo perder seu bem imóvel por
conta desta inadimplência.
Contudo, o que poucos sabem, é que a Lei 12.112/09 trouxe alterações para
Lei do Inquilinato, incluindo a possibilidade de o fiador notificar de forma extrajudicial
sua exoneração das obrigações da fiança, já que é um direito potestativo do fiador.
Essa alteração surgiu para esclarecer as discussões que questionavam até
que ponto o fiador era obrigado a afiançar o locatário e quais eram as possibilidades
dele se exonerar deste cargo.
Uma das hipóteses esta previstas nos artigos 11 e 12 da Lei nº 8.245/91, que
foi incluída pela Lei nº 12.112/09. Os artigos preveem que, se houver substituição do
locatário por sub-rogação ou o seu falecimento, o fiador não terá mais obrigação de
permanecer no imóvel.
Diante disso, o fiador poderá notificar o locador no prazo de 30 dias, contados
da data da mudança de locatário, solicitando sua exoneração da fiança, uma vez
que o fiador prestou fiança ao locatário que sub-rogou. Porém, o fiador sendo ainda
será responsável pela fiança durante cento e vinte dias contados da data da
notificação.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e


obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas
que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes
no imóvel;
35

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso,


seu sucessor no negócio.
Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de
garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de
30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-
rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e
vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de
2009)

No entanto, o artigo 836 do Código Civil esclarece que se o fiador falecer, a


fiança será extinta por ser considerado intuitu personae. Entretanto a
responsabilidade do período da data que o fiador falecido assumiu a fiança até a
data da sua morte passará aos herdeiros que ficarão sub-rogados, contudo, o valor
da dívida deverá respeitar os limites da herança, ou seja, se o valor da dívida for
maior que a da herança o locador ficará no prejuízo. No cálculo da dívida, além do
valor do aluguel, deverão ser abrangidas todas as custas assumidas em contrato
pelo fiador, como por exemplo, IPTU, energia e água.
Se a fiança tiver prazo determinado, isto é, o locador elaborar uma clausula
discorrendo que a fiança perdurará por um período certo (exemplo por 30 meses)
findo este prazo o fiador será exonerado automaticamente. Porém, durante este
prazo determinado, o fiador deverá respeitar o princípio da obrigatoriedade do
contrato.
Quando tanto o contrato principal como a fiança não apresentar prazo de
duração será considerado como prazo indeterminado. Nesse caso, o fiador poderá
se exonerar a qualquer tempo, notificando o locador extrajudicialmente, sendo
preciso ingressar com ação judicial, já que o código Civil de 2002 facilitou ao fiador
de se exonerar desta obrigação apenas com a notificação. Porém, é mantido a
vinculação do fiador com o contrato de fiança durante os cento e vinte dias após a
notificação.
Nos contratos de locação, quando o contrato principal findar do prazo
determinado e se prorrogar por tempo indeterminado a fiança também será
prorrogada simultaneamente. Acontece que o fiador poderá solicitar sua exoneração
quando o prazo prorrogar para indeterminado.
36

O artigo 39 da Lei 8.245/91 diz que o contrato de locação está vinculado com
a entrega das chaves, que a responsabilidade do fiador ou qualquer modalidade de
garantia só termina quando o locatário devolver o imóvel, entretanto é concedido o
direito do fiador de requerer sua exoneração através do exercício do direito
potestativo que refere-se no artigo 40, inciso X:

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade


de garantia, nos seguintes casos:
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por
todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a
notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Diante disso, o fiador somente poderá requerer sua exoneração se a fiança


for fixada em prazo indeterminado, tendo que respeitar o prazo determinado do
contrato. Com isso, vale ressaltar que o fiador será ainda obrigado por todos os
efeitos da fiança durante cento e vinte dias após a notificação, de acordo com o
inciso acima.
Ficará para o locador o dever de notificar o locatário informando que seu
fiador está se exonerando da fiança. Para o locador não ficar desprovido de
garantia, deverá requerer uma nova garantia locatícia ou, se preferir permanecer na
modalidade de fiança, deverá solicitar outro fiador.
Como a fiança não admite interpretação extensiva, o fiador não será
responsável por aquilo que não anuiu, qualquer aditivo contratual deverá conter sua
anuência, de acordo com a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.
É importante que o fiador esteja sempre ciente se o locatário está cumprindo
com suas obrigações, assim como tomar conhecimento das cláusulas inseridas no
contrato que ele está assinando e também, das alterações contratuais que pode
ocorrer sem a presença e anuência dele, evitando qualquer surpresa futuramente.

3.4 Renúncia ao direito de exoneração pelo fiador


37

A exoneração é um direito potestativo do fiador, não admitindo contestação.


Com isso, o artigo 40, inciso X da Lei do Inquilinato, veio para proteger o fiador e o
liberando da fiança até mesmo antes da entrega das chaves.
Ocorre que em relação a clausula que alguns locadores inserem no contrato a
respeito do fiador renunciar ao direito de exoneração, é visto por alguns
doutrinadores como algo inaceitável, enquanto outros defendem que não há
qualquer ilegalidade.
Porém, se esta clausula for admitida, de nada serviria a alteração que a Lei
12.112/09 trouxe para a Lei do Inquilinato, logo não seria respeitado o princípio da
autonomia privada já que seria manifestado apenas a vontade do locador e locatário
em relação ao término da responsabilidade do fiador no contrato.
O artigo 45 da Lei do Inquilinato torna a cláusula de renúncia ao direito de
exoneração nula em pleno direito, já que contraria a redação redigida pelo
legislador.
A turma julgadora do Tribunal de Justiça considerou este fato inadmissível
(Acórdão n. 1139321):

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO


DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO.
EXONERAÇÃO DA FIANÇA PRESTADA. NOTIFICAÇÃO DO LOCADOR
NA FORMA PREVISTA NO ART. 835 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULA DE
RENÚNCIA AO DIREITO DE EXONERAÇÃO DA FIANÇA. APLICAÇÃO
LIMITADA AO PERÍODO DE VIGÊNCIA INICIAL DO CONTRATO.
1. Segundo o art. 1.014 do Código de Processo Civil, "As questões de fato,
não propostas no juízo inferior poderão ser suscitadas na apelação, se a
parte provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior".
2. Incabível a discussão a respeito da inexistência de notificação
extrajudicial a respeito da exoneração da fiança prestada, quando
constatado que a questão não foi suscitada no primeiro grau de jurisdição.
3. Prorrogado o contrato de locação por tempo indeterminado, torna-se
inexigível a cláusula que estabelece a renúncia do fiador ao direito de se
exonerar da garantia prestada.
4. Evidenciando que o fiador se exonerou da garantia prestada na forma
prevista no artigo 835 do Código Civil, tem-se por correto o acolhimento dos
Embargos à Execução, para tornar inexigível o débito exequendo em
relação ao embargante.
5. Recurso de Apelação conhecido e não provido.
(Brasil, Tribunal de Justiça, 2018).

Vejamos, o fiador só poderá notificar o seu desejo de se exonerar do cargo de


fiador quando o contrato vigorar por prazo indeterminado, consequentemente o
fiador não pode assinar o contrato que contem a renúncia antecipada ao direito de
exoneração enquanto o prazo for determinado, pois este seria um direito inexistente.
38

Para melhor entendimento, usamos o exemplo de um locatário que por crise


financeira deixa de pagar o aluguel e seu fiador passar a efetuar este pagamento
corriqueiramente, mesmo sabendo que não terá o reembolso. O locador, por sua
vez, ao invés de ingressar com a ação de despejo mantém o contrato de locação e
fiança, já que o fiador está pagando corretamente os alugueis e assinou a cláusula
de renúncia ao direito de exonerar-se. Com isso, o fiador torna-se um refém
fidejussória do locador.

3.5 Posicionamento dos Tribunais diante da exoneração do fiador

O ordenamento jurídico brasileiro traz o entendimento fixado das turmas


julgadoras do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais de Justiça referente a
possibilidade do fiador de se exonerar do contrato de fiança por notificação
extrajudicial.
Ainda assim, o STJ enfrenta casos apartados questionando sobre o leque de
informações trazidos neste sentido.
O fiador não poderá exigir a sua exoneração no caso em que o contrato de
fiança vigora com prazo determinado, conforme decisão do relator e ministro Raul
Araújo, acórdão n° 1772549:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE


DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. NOTIFICAÇÃO
EXTRAJUDICIAL DA LOCADORA. EXONERAÇÃO DA FIANÇA NA
VIGÊNCIA DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. GARANTIA QUE SE
ESTENDE ATÉ O FIM DO CONTRATO. ARTS. 39 DA LEI 8.245/91 E 835
DO CC/2002. RECURSO PROVIDO. 1."O fiador poderá exonerar-se da
fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier,
ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após
a notificação do credor" (CC/2002, art. 835). Tratando-se, contudo, de fiança
prestada por prazo determinado, não se cogita dessa liberalidade, sob pena
de causar insegurança jurídica aos negócios.
2. Na vigência do contrato de locação por prazo determinado, responde a
fiadora pela garantia dada. A notificação extrajudicial feita à locadora não
exonera a fiadora do compromisso, que se estende até o fim do contrato de
locação (art. 39 da Lei 8.245/91, combinado com o art. 835 do CC/2002).
3. Agravo interno a que se dá provimento, para conhecer do agravo e dar
provimento ao recurso especial.
(Brasil, Superior Tribunal de Justiça, 2018).
39

Qualquer alteração contratual ou termo aditivo apenas com a participação do


locador e do locatário sem anuência do fiador, dará ao fiador o direito de requerer
sua exoneração do contrato de fiança. Essa é uma questão muito debatida nos
tribunais brasileiros. Recurso Especial n° 131.459:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO


DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE GARANTIA FIDEJUSSÓRIA –
EXTINÇÃO DE FIANÇA PRESTADA NO TERMO DE CONFISSÃO DE
DÍVIDAS – VIABILIDADE – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO FIADOR –
EXONERAÇÃO – APLICABILIDADE DO ARTIGO 838, I, DO CÓDIGO
CIVIL – AUSÊNCIA DE ASSINATURA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
NEM NO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA NA QUALIDADE DE
CONTRATANTE DO NEGÓCIO – ADITIVO CONTRATUAL SEM CONDÃO
DE PRORROGAÇÃO DE PRAZO DE LOCAÇÃO – CONCESSÃO DE
MORATÓRIA AO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDAS – ALEGAÇÃO DE
INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 838, I, DO CÓDIGO CIVIL, EM RAZÃO
DE RENÚNCIA EXPRESSA DOS BENEFÍCIOS DO ARTIGO – INOVAÇÃO
RECURSAL – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – EMBARGOS
REJEITADOS.
“(...) - A concessão de moratória pelo locador, sem a anuência do FIADOR,
conduz à EXONERAÇÃO deste pelas obrigações assumidas anteriormente,
nos termos do artigo 838, inciso I do CC/02. (...)” (TJMG - Apelação Cível
1.0024.12.074495-8/001, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª
CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/02/2018, publicação da súmula em
09/03/2018)
Não há como agasalhar a tese de renúncia expressa dos benefícios do
artigo 838, I, do Código Civil, uma vez que se trata de inovação recursal, eis
que não houve qualquer menção de tal fato, até a prolação da sentença”.
Ainda que para fins de prequestionamento, não havendo erro, omissão,
contradição ou obscuridade no acórdão, mas mero inconformismo do
embargante com o julgamento que lhe foi desfavorável, apesar de
devidamente abordados todos os aspectos relevantes ao deslinde da causa,
a rejeição dos embargos de declaração é medida que se impõe.
(BRASIL, Tribunal de Justiça de Mato Grosso, 2019)

Acordão n° 1175465:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM


COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO SEM
ANUÊNCIA DO FIADOR. PERMANÊNCIA DA GARANTIA. EXPRESSA
PREVISÃO NO CONTRATO. PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA
COBRANÇA CUMULADA DE MULTA MORATÓRIA E DE CLÁUSULA
PENAL COMPENSATÓRIA. FALTA DE INTERESSE RECURSAL.
1. Evidenciado que, no contrato de locação, há expressa previsão de
eficácia da fiança prestada em caso de prorrogação do prazo de vigência,
não pode o fiador se eximir da responsabilidade pela garantia prestada, pois
inaplicável a Súmula nº 214 do colendo Superior Tribunal de Justiça no caso
concreto.
2. Não tendo sido imposta aos réus a condenação ao pagamento da multa
moratória de forma cumulada com a cláusula penal compensatória, tem-se
por evidenciada a falta de interesse recursal, quanto à discussão da
matéria.
3. Apelação Cível conhecida e não provida.
(Brasil, Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 2019)
40

Agravo em Recurso Especial nº 1076499:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL EMBARGOS


À EXECUÇÃO. ILEGITIMIDADE DOS FIADORES. INADIMPLEMENTO.
CONTRATO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA QUE IMPORTOU EM
MORATÓRIA DA DÍVIDA ANTERIOR (ART. 838 DO CÓDIGO CIVIL).
CAUSA DE EXTINÇÃO DA FIANÇA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7
DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A
JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A modificação da conclusão delineada no acórdão recorrido – a respeito
da celebração de moratória e da não anuência dos fiadores quanto ao ponto
- demandaria necessariamente a interpretação de cláusulas contratuais,
bem como o revolvimento dos fatos e das provas dos autos, atraindo, assim,
os óbices dispostos nas Súmulas 5 e 7 do STJ, não sendo o caso de sua
revaloração.
2. Ainda que se entenda pela inaplicabilidade dos supracitados verbetes
sumulares, não haveria como acolher a pretensão recursal formulada
pela agravante, uma vez que o acórdão recorrido encontra-se em
sintonia com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a transação
e a moratória têm o efeito de exonerar os fiadores que não anuíram com
o pacto (art. 838, I, e 844, § 1º, do Código Civil)" (REsp 1.711.800/RS, Rel.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/4/2018,
DJe 13/4/2018).
3. Agravo interno desprovido.
(BRASIL, Superior Tribunal de Justiçal, 2019)

Acordão n° 1207473:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.


CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE DA
MANUTENÇÃO DE GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. ACORDO. MORATÓRIA
CONCEDIDA DO CREDOR/LOCADOR AO DEVEDOR
PRINCIPAL/LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA EXPRESSA DO
FIADOR QUANTO À TRANSAÇÃO. EXTINÇÃO DA FIANÇA. APLICAÇÃO
DOS ARTIGOS 844, §1º E 838, INCISO I DO CÓDIGO CIVIL - CC.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Segundo o art. 819 do CC, a fiança dar-se-á por escrito, e não admite
interpretação extensiva. A forma escrita é essencial para a imposição de
limites à responsabilidade do fiador para o caso de o devedor não cumprir
com a obrigação principal, além de restringir a interpretação da garantia
fidejussória, uma vez que a responsabilidade do fiador deve estar bem
definida no contrato.
2. O instituto da fiança não se renova nem se prorroga automaticamente,
sendo exigido, para tanto, prova da explícita anuência do fiador nesse
sentido.
3. Por moratória, entende-se a ampliação do lapso temporal estipulado
originalmente para adimplemento da dívida entre credor e devedor, a fim de
que o devedor pague pelos valores em aberto. Já por transação, entende-se
aquela em que as partes convencionam a extinção de obrigações
anteriormente firmadas. O STJ dá à transação igual tratamento quanto ao
efeito da moratória, ou seja, desobriga o fiador que não anuiu ao acordo.
4. O fiador do contrato de locação não está obrigado a garantir o acordo
firmado entre a parte credora/locadora e o devedor principal/locatário
(transação/moratória), quando dele não participar/anuir, não sendo possível
entender, extensivamente, que também é garantidor da referida transação,
41

que visa quitar os débitos em aberto do negócio locatício, restando


caracterizada a extinção da fiança - artigos 838, inciso I (moratória) e 844,
§1º (transação), ambos do Código Civil - CC.
5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
(BRASIL, Tribunal de Justiça do Distrito Federal, 2019)

Recurso Especial n° 1660562:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO


ESPECIAL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONFISSÃO DE
DÍVIDA. MORATÓRIA CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DO FIADOR.
AUSÊNCIA. EXONERAÇÃO. FIANÇA. PRECEDENTES.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e
3/STJ).
2. Facultando o locador ao locatário a dilação do prazo além do vencimento
da dívida, resta caracterizado o instituto da moratória. No entanto, havendo
transação e moratória sem a anuência dos fiadores, estes não respondem
por obrigações resultantes de pacto adicional firmado entre locador e
locatário.
3. Agravo interno não provido.
(BRASIL, Superior Tribunal de Justiça, São Paulo)

Nesse âmbito, conclui-se que os Tribunais de Justiça brasileiros e o Superior


Tribunal de Justiça fixam o entendimento de forma pacificadora que o fiador tem o
direito de requerer sua exoneração através de uma notificação extrajudicial,
respeitando as normas jurídicas que a Lei do Inquilinato impõe.
42

CONCLUSÃO

Depois de pesquisas realizadas em doutrinas e acórdãos brasileiros, ao


término do presente trabalho, conclui-se que o fiador tem o direito de requerer sua
exoneração através de uma notificação extrajudicial de acordo com a Lei 12.112/09
que modificou a Lei do Inquilinato.
Neste trabalho, primeiro desenvolvemos sobre o direito à moradia, à
propriedade e o princípio da dignidade da pessoa humana que regem em relação
aos direitos e garantias da sociedade. Ainda, sobre princípios e interesses,
discorremos sobre a autonomia privada e a função social dos contratos.
Explicamos a respeito do contrato de locação e suas características mais
notáveis, bem como o papel do locatário e locador perante o contrato e as garantias
contratuais existentes. Sendo importante ressaltar que não é tolerado duas garantias
em um mesmo contrato, sendo a cláusula nula se assim for inserida no contrato.
Com a Lei 12.112/09 em vigência, foi incluída nova redação na Lei do
Inquilinato entrando em discussão sobre as possibilidades do fiador se exonerar
extrajudicialmente.
Umas das hipóteses inseridas é a sub-rogação, havendo a morte do locatário
ou a troca de inquilino sem a anuência do fiador, é passado a ele o direito de se
exonerar da fiança. Assim como, quando o locador e o locatário modificarem
cláusulas do contrato ou até mesmo anexar termos aditivos sem o fiador tomar
ciências garante a possibilidade do fiador de notificar seu desejo de exoneração.
Porém a notificação só terá efeitos após cento e vinte dias.
É admitida a exoneração do fiador após o termino do contrato de prazo
determinado, isto é, o contrato que for prorrogado por tempo indeterminado
assegura o fiador de se exonerar do cargo, sendo que os efeitos da notificação só
43

serão produzidos no período indeterminado do contrato. Ainda assim, ficará


obrigado por todos efeitos da fiança durante cento e vinte dias após a notificação ao
locador.
Finalmente, conclui-se que de acordo com os julgados apresentados do
Superior Tribunal de Justiça e os acórdãos dos Tribunais de Justiça brasileiros o
fiador tem o direito de se exonera respeitando a norma jurídica que assim impõe a
Lei do Inquilinato e, não será admitido a cláusula que o fizer renúncia de seu direito
de se exonerar da fiança.
44

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ALEXANDRINO, Marcelo; PAULO, Vicente. Direito Constitucional


Descomplicado. 16. ed. São Paulo: Método, 2017.

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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça, São Paulo. AgInt no AREsp 1076499 / SP


AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2017/0068827-7
Relator Ministro Marco Aurelio Bellizze. Data de Julgamento: 11/02/2019. Data de
Publicação: DJe 14/02/2019. 3ª Turma Cível Disponível em: <https://ww2.
stj.jus.br/processo/revista/inteiroteor/?
num_registro=201202009121&dt_publicacao=12/05/2017>. Data de acesso:
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RECURSO ESPECIAL 2016/0081624-3. Relator Ricardo Villas Boas Cueva. Data de
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Anterior=tjdf.sistj.acordaoeletronico.buscaindexada.apresentacao.VisaoBuscaAcorda
o&nomeDaPagina=resultado&comando=abrirDadosDoAcordao&enderecoDoServlet
=sistj&historicoDePaginas=buscaLivre&quantidadeDeRegistros=20&baseSelecionad
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rBuscaAcordao&visaoAnterior=tjdf.sistj.acordaoeletronico.buscaindexada.apresentac
ao.VisaoBuscaAcordao&nomeDaPagina=resultado&comando=abrirDadosDoAcorda
o&enderecoDoServlet=sistj&historicoDePaginas=buscaLivre&quantidadeDeRegistro
s=20&baseSelecionada=BASE_ACORDAOS&numeroDaUltimaPagina=1&buscaInde
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&numeroRegistro=14&totalLinhas=2183&paginaNumero=14&linhasPorPagina=1&pa
lavras=fian%E7a%20contrato%20loca
%E7%E3o&pesquisarPor=ementa&orderByData=2&referenciaLegislativa=Clique
%20na%20lupa%20para%20pesquisar%20as%20refer%EAncias
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