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PARECER JURÍDICO

DATA: 06/08/2008

ASSUNTO: COTA CONDOMINIAL DEVIDA PELA


COBERTURA

Cumpre esclarecer, prefacialmente, que o assunto


é bastante controverso. Em pesquisa feita na internet, é grande a
discussão sobre o tema, muitos defendem a posição de que os
proprietários de cobertura devem pagar valor igual aos valores
pagos pelos moradores de apartamentos tipo. Por sua vez, do
outro lado da discussão, muitos defendem que o valor pago pela
cobertura deve ser equivalente à sua área.

Diante de tal quadro, necessário perquirir, então, o


que a lei diz a respeito.

Neste sentido, o Código Civil de 2002 determina


que:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na


proporção de sua parte, a concorrer para as
despesas de conservação ou divisão da coisa,
e a suportar o ônus a que está sujeita.
Assim, não existindo nada previsto em convenção
de condomínio, as regras quanto ao rateio das despesas de
conservação ou divisão da coisa comum, são reguladas pelo Novo
Código Civil.

Segundo o Código Civil, portanto, dois


apartamentos comuns devem pagar valores iguais de condomínio.
E um apartamento com área igual ao dobro do apartamento
comum, deve pagar o valor em dobro do condomínio. A regra
estabelecida pela lei civilista, por conseguinte, estabelece a
proporção de 1 para 2.

Aplicada a regra: Para um apartamento tipo que


pague uma taxa condominial de R$ 400,00, uma cobertura, com o
dobro da área privada construída, deverá pagar,
proporcionalmente, R$ 800,00.

Segundo o civilista CAIO MÁRIO, "é de princípio que a


todos os condôminos compete concorrer na proporção de sua parte para as
respectivas despesas. Assim, já dispunha o Código Civil (art. 624), quanto ao
condomínio tradicional e assim, continuou sendo, no tocante ao especial, a
antiga como a vigente." (Condomínio e Incorporações, Editora Forense, 7o
Ed. página 142).

No mesmo sentido a recente jurisprudência do Tribunal de


Justiça de São Paulo:

Ementa: DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA -


PROPRIETÁRIO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO REGISTRADO - LEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM DESTE. Nas ações de cobrança de
despesas condominiais sobre imóvel alienado, mas não
registrado no respectivo cartório, o antigo proprietário
também é parte legítima para integrar o pólo passivo da
ação. COBRANÇA. O proprietário da unidade autônoma
responde, na proporção de sua parte, pelas respectivas
despesas condominiais. RECURSO PROVIDO. (grifei)

Relator(a): Emanuel Oliveira Comarca: Guarulhos Órgão


julgador: 34ª Câmara de Direito Privado Data do
julgamento: 23/07/2008 Data de registro: 29/07/2008
Vale lembrar que atualmente, no edifício Siyahga, a taxa
de condomínio paga a mais pela cobertura foi estabelecida no valor fixo de
R$ 148,00 e não segundo dispõe o código civil.

Diante da lei e do dissenso dos moradores, o


caminho melhor a ser adotado é a realização de uma reunião,
onde juntos, os moradores poderão, através de consenso ou
votação, chegar a uma solução diferente do que determina a lei,
pois estabelecida convenção entre os condôminos esta é que
passará a reger a matéria, em outras palavras, fará lei entre as
partes. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça:

Recurso Especial - Ação de Cobrança - Taxas


condominiais - Critério de rateio expresso na
Convenção - Conformidade com a lei 4.591/64 -
Validade - Recurso não conhecido. 1 - A teor da
jurisprudência desta Corte, havendo disposição
expressa na Convenção Condominial a respeito do
critério de rateio das despesas comuns, em
conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei
4.591/64, aquela deve ser observada. 2 - Recurso não
conhecido."(STJ, 4ª. Turma, REsp 763607/SP, Min.
JORGE SCARTEZZINI, Julg. 16/02/2006, Publ. DJ
13.03.2006, p. 333) (grifei)

Vale lembrar, por fim, que, quem mora em


cobertura com fração ideal maior tem direito a voto proporcional
nas decisões do condomínio. No caso do Edificio Siyhaga, como a
cobertura tem área, de uso privativo, dobrada, o seu voto sempre
valerá o dobro do voto dado por um apartamento comum.

Termos em que, com a devida vênia, subscrevo o presente


parecer.
Jaqueline Stein
OAB/PR 41978

Segue, jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná,


prolatada em 2008.

0458040-9
Processo:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 458.040-9 DA 21ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL


DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA
APELANTE: CLÍNICA DENTÁRIA PINHAIS S/C.
APELADOS: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SOM JOSÉ.
RELATOR: DES. MARCOS DE LUCA FANCHIN¨

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. LOJAS COMERCIAIS. AÇÃO


DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONDOMINIAL C/C
REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. EMPRESA
AUTORA, LOCATÁRIA DE SALA COMERCIAL, QUE PRETENDE A
DISPENSA DO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS SOB O
FUNDAMENTO DE QUE NÃO FAZ USO DAS ÁREAS COMUNS DA
EDIFICAÇÃO. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO.
APELAÇÃO.
1. ALEGAÇÃO DE QUE É NECESSÁRIA A DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA
PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL, A FIM DE QUE SE DEMONSTRE A
AUTONOMIA DAS INSTALAÇÕES DA AUTORA, EM RELAÇÃO ÀS ÁREAS
COMUNS DO EDIFÍCIO. ALEGAÇÃO AFASTADA. MATÉRIA MERAMENTE
DE DIREITO. DEMANDA DEVIDAMENTE INSTRUÍDA COM A
CONVENÇÃO CONDOMINIAL, LEI INTERNA QUE ESTABELECE AS
DIRETRIZES BÁSICAS DAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS. RECURSO
DESPROVIDO NESTE ASPECTO.
2. ALEGAÇÃO DE QUE É DESCABIDA A COBRANÇA DE QUOTAS
CONDOMINIAIS À AUTORA, UMA VEZ QUE NÃO FAZ USO DAS ÁREAS
COMUNS DO PRÉDIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE ESTABELECE
EXPRESSAMENTE QUE A LOJA OCUPADA PELA EMPRESA AUTORA DEVE
CONTRIBUIR MENSALMENTE COM SUA COTA PARTE NO RATEIO DAS
DESPESAS DO CONDOMÍNIO, ALÉM DE ESTABELECER CONCESSÃO À
AUTORA, POSSIBILITANDO QUE A MESMA EFETUE O LANÇAMENTO DO
EQUIVALENTE A TRÊS VEZES A TAXA CONDOMINIAL, AO INVÉS DE 6,8
TAXAS CONDOMINIAIS, QUE CORRESPONDERIAM À SUA COTA PARTE,
EM RAZÃO DA FRAÇÃO IDEAL OCUPADA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL
QUE DEVE SER OBSERVADA. RECURSO DESPROVIDO NESTE ASPECTO.
3. PLEITO DE REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. DESCABIMENTO.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM R$ 1.000,00 (MIL REAIS) QUE
ATENDEM AO DISPOSTO NAS ALÍNEAS "a", "b" E "c", DO § 3º DO ART. 20
DO CPC, AO QUAL FAZ REMISSÃO O § 4º DO MESMO ARTIGO. RECURSO
DESPROVIDO NESTE ASPECTO.
APELAÇÃO DESPROVIDA.

I - RELATÓRIO:
CLÍNICA DENTÁRIA PINHAIS S/C ajuizou ação declaratória de inexistência de
relação condominial cumulada com ação de repetição de indébito e obrigação de não
fazer com pedido de tutela antecipada, narrando a autora, na inicial, que é locatária
desde 01/09/00 de uma sala comercial onde presta serviços de clínica dentária, e
vem pagando a taxa de condomínio desde a data de início da locação, aduzindo, no
entanto, que referida cobrança é indevida.
Isto porque, disse que referida sala, localizada sobre o subsolo, possui entrada
independente, através de uma porta de vidro frontal, de sorte que não utiliza as áreas
comuns do condomínio, nem faz uso dos serviços dos empregados, nem dos
materiais de limpeza utilizados pelo réu para a manutenção do condomínio,
possuindo despesas individualizadas.
Requereu a antecipação de tutela para que fosse determinada ao condomínio a
suspensão da exigibilidade das taxas condominiais, ou, alternativamente, a
consignação dos valores em juízo. Requereu, ainda, a declaração de inexistência de
relação condominial, suspensão das cobranças além da restituição dos valores pagos
indevidamente no importe de R$ 28.608,22 (vinte e oito mil seiscentos e oito reais e
vinte e dois centavos).
Às fls.44 a tutela antecipada foi indeferida.
Contestação às fls. 74/80 onde o réu alega preliminar de ilegitimidade ativa, tendo
em vista que a autora é locatária, e não proprietária do imóvel em questão, e também
por que o contrato de locação acostado aos autos não pode ser considerado válido
perante terceiros, já que conforme certidões anexadas, o legítimo proprietário seria a
empresa Irmãos Thá. No mérito, disse que o espaço ocupado pela autora possui
acesso pela entrada principal do edifício, e que a mesma faz uso do serviço de
portaria do prédio, inclusive o letreiro da autora está afixado na marquise da
edificação, cujo sistema de iluminação provém do condomínio. Alegou que ao locar
o imóvel a autora estava ciente de sua obrigação de arcar com as taxas condominiais
e impugnou o pedido de restituição do indébito, pois não foram apresentados os
comprovantes de pagamento, e os valores constantes da planilha estão equivocados.
Ressaltou que sempre se pautou de acordo com a boa-fé, tanto que, considerando a
fração ideal ocupada pela autora, a unidade condominial deveria contribuir com
cota parte de 6,8 taxas condominiais, conforme determina a convenção, todavia,
restou acordado que a autora pagaria apenas três vezes o valor da taxa condominial.
Por fim, citou posicionamento do STJ no sentido da soberania da convenção
condominial, especialmente quanto ao modo de rateio das despesas.
Às fls. 99/102 a autora impugnou a contestação.
Sentença às fls. 110/111 onde o Juiz julgou improcedente o pedido, condenando a
autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em
R$ 1.000,00 (mil reais).
Apelação às fls. 112/121 pela empresa autora onde sustenta que o fato de haver
previsão na convenção condominial, não é suficiente para permitir a cobrança das
taxas condominiais da empresa, uma vez que esta não faz uso das áreas comuns do
prédio, e considerando que quando se estabelece uma obrigação há necessidade de
haver uma contraprestação, o que não ocorre no presente caso. Alega, ainda, a
necessidade de produção de prova pericial, para demonstrar a independência, em
relação ao condomínio, das instalações da autora, insurgindo-se contra o julgamento
antecipado da lide, e pugna pela redução da verba honorária.
Contra-razões fls. 130/136.
Pelo despacho de fl. 137 o recurso adesivo não foi recebido por encontrar-se deserto.
É O RELATÓRIO.
II - VOTO:
As matérias devolvidas a esta Corte foram as seguintes:
1) necessidade de dilação probatória;
2) descabimento da imposição da taxa condominial;
3) pleito de redução da verba honorária.
Passemos a analisar as matérias devolvidas, na seguinte ordem:
1) necessidade de dilação probatória
Não assiste razão a apelante.
É que não se mostra necessária a produção de prova pericial para demonstrar que as
instalações da empresa são independentes das áreas comuns do condomínio, mesmo
por que, o relevante, efetivamente, é o que consta na convenção condominial, que
rege as relações entre as partes.
A Convenção Condominial estabelece as diretrizes básicas que regerão o
condomínio, bem como a sua administração. É a lei interna que todos os
condôminos devem seguir.
Assim, tratando-se de matéria meramente de direito e estando a demanda instruída
com os documentos indispensáveis para a apreciação da matéria, mormente a
convenção condominial, não há óbice no julgamento antecipado da lide, conforme
decidiu o juiz.
Por isso, o recurso deve ser desprovido neste aspecto.
2) descabimento da imposição da taxa condominial
Sustenta autora apelante que não faz uso das áreas comuns do prédio e, portanto, não
havendo contraprestação por parte do condomínio, não pode ser obrigada ao
pagamento das taxas.
Ocorre que, consta expressamente na Convenção Condominial, que a loja ocupada
pela empresa autora (Loja G, Sobre-loja G e terraço da loja G) "deve
obrigatoriamente contribuir mensalmente com sua cota parte no rateio das despesas,
incluindo aqui as despesas relativas à conservação e manutenção do terraço da
edificação, que é de uso exclusivo da loja G e sobreloja G" (fl. 84).
Ainda consta da referida convenção que o valor a ser rateado pela autora seria de 6,8
taxas condominiais, mas que "deverá ser efetuado o lançamento de 3 (três) vezes o
valor da taxa condominial para a unidade tipo, por tratar-se de loja" (fl. 84).
Isto é, além de estar previsto expressamente na convenção que a autora deverá
participar do rateio das despesas, ainda foi feita, pelo condomínio, uma concessão à
mesma, consignada também na convenção, possibilitando que pague apenas 3 e não
6,8 taxas condominiais, sendo que estas últimas que corresponderiam à sua cota
parte, em razão da fração ideal ocupada.
Considerando que, como visto no tópico acima, é a convenção a lei interna das
relações condominiais, e havendo disposição expressa quanto a participação da
autora no rateio das despesas, aquela deverá ser devidamente observada.
Nesse sentido é a orientação do Superior Tribunal de Justiça:

Recurso Especial - Ação de Cobrança - Taxas condominiais - Critério de rateio


expresso na Convenção - Conformidade com a lei 4.591/64 - Validade - Recurso não
conhecido. 1 - A teor da jurisprudência desta Corte, havendo disposição expressa na
Convenção Condominial a respeito do critério de rateio das despesas comuns, em
conformidade com o disposto no artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, aquela deve ser
observada. 2 - Recurso não conhecido."(STJ, 4ª. Turma, REsp 763607/SP, Min.
JORGE SCARTEZZINI, Julg. 16/02/2006, Publ. DJ 13.03.2006, p. 333)

Por essas razões não há como a autora se esquivar de participar do rateio das
despesas, devendo o recurso ser desprovido, também neste aspecto.
3) pleito de redução da verba honorária
Também não assiste razão a apelante.
É que, apesar da simplicidade da matéria, a demanda tramita desde abril de 2006,
isto é, há cerca de um ano e meio, de sorte que os honorários arbitrados em R$
1.000,00 (mil reais), atendem ao disposto nas alíneas "a", "b" e "c", do § 3º do CPC,
ao qual faz remissão o § 4º do mesmo artigo.
Observe-se, por fim, que o recurso adesivo interposto pelo réu não foi recebido por
encontrar-se deserto (fl. 137), razão pela qual não será apreciado.
Diante disso, meu voto é pelo desprovimento da apelação.
ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Câmara Cível do Tribunal
de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em NEGAR
PROVIMENTO a apelação, nos termos do voto.
Participaram do julgamento os Desembargadores Ronald Schulman, Presidente, com
voto e Luiz Lopes.

Curitiba, 17 de abril de 2008.

DES. MARCOS DE LUCA FANCHIN


Relator

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