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O novo conceito de lote no Brasil

José Roberto Fernandes Castilho

“O terceiro [preceito era] o de conduzir por ordem


meus pensamentos, a começar pelos objetos mais
simples e mais fáceis de serem conhecidos, para subir,
pouco a pouco, como por degraus, até o conhecimento
dos mais complexos e, inclusive, pressupondo uma
ordem entre os que naturalmente não se precedem
naturalmente uns aos outros”.

Descartes, Discurso do Método

Sumário. 1. Introdução; 2. Da clareza dos conceitos; 3. Lote e terreno; 4. As formas de


produção do novo lote; 5. O risco de desordenação; 6. Como conclusão: o lote e o
núcleo urbano

1. Introdução

Há um velho e um novo conceito de lote no Brasil e uma nova forma de


produzi-lo que não era antes permitida. A proposta deste texto é, pois, a de apresentar e
discutir o novo conceito de lote vigente entre nós a partir de 2017, e que pode causar
perplexidades.

Com efeito, o tema tem relevância porque tal conceito nuclear - fundamental
para se pensar a cidade e a morfologia urbana - foi substancialmente modificado em
2017, por força da Lei nº 13465, de 11 de julho de 2017, que dispõe sobre a
regularização fundiária urbana e rural, além de modificar muitas outras leis. Dentre elas
está a Lei nº 6766/79, conhecida lei federal que disciplina o parcelamento do solo
urbano e o próprio Código Civil de 2002, introduzindo neste o conceito de “condomínio
de lotes” (art. 1358-A) que vulgarmente se conhece como “condomínio deitado” por
oposição ao condomínio edilício – “em pé” - que é seu modelo jurídico direto. Este é a
origem daquele.

Esta modificação ocorreu de modo articulado: como modalidade de


fracionamento urbanístico da propriedade, foi criada a espécie de condomínio chamada
condomínio de lotes no Código Civil, era preciso modificar o conceito de lote na lei do
parcelamento, tal como foi feito. Ademais, com a criação desta nova figura, foi extinta a
possibilidade do loteamento fechado que, ilegal, nunca teve regulamentação federal mas
era previsto em diversas leis municipais (e, por isso, tolerado). Agora a lei federal
permite apenas o loteamento com controle de acesso às áreas públicas internas, que será
caracterizado em seguida.

Foto 1 – Imagem do fracionamento da propriedade

2. Da clareza dos conceitos

Desde o século XVI, desde o racionalismo de René Descartes se sabe que as


ideias – assim como os conceitos que elas cristalizam e veiculam – devem ser claras e
distintas. Assim, é de uma evidência solar a afirmação de que todos os ramos do
conhecimento precisam da formação de conceitos próprios para caracterizar seus
objetos e institutos. Descartes postula a ordem dos conceitos na terceira regra do
Discurso do Método (1637): conduzir por ordem os pensamentos, “começando pelos
objetos mais simples e mais fáceis de serem conhecidos, para subir, pouco a pouco,
como por degraus, até o conhecimento dos mais complexos”, constituindo uma série,
um movimento unidirecional (pensamento que tem por base a geometria).

Com efeito, a regra da síntese evidencia que a ciência só avança na medida


em que se solidificam núcleos conceituais explícitos em torno dos quais se ergue o
discurso científico e o debate acadêmico. Isto ocorre também no Direito Urbanístico.
Não é possível avançar no conhecimento sem que sejam estabelecidos, antes, alguns
conceitos elementares e fundamentais que servirão de apoio e sustentação para a
discussão que se fará depois sobre a ordenação urbana, o direito à cidade, a função
social da propriedade.

Cumpre ressaltar que este é um aspecto bastante curioso sobre o urbanismo


e o Direito Urbanístico no Brasil. De um lado, os debates costumam ficar no nível do
senso comum, confundindo-se as ideias, com raros recursos às fontes documentais,
notadamente as legais. De outro, como não estão solidificados os conceitos, não poucas
vezes o debate se torna estéril ou equivocado – conversa de surdos – porque se percebe
que não há a identificação de sentido dos termos significantes. Não há um mínimo
denominador teórico comum, que seja formado a partir da leitura da realidade.

A respeito disso, deve-se lembrar de Descartes, que nos Princípios de


filosofia (1644), observou que os homens prestam mais atenção às palavras do que às
coisas: “Donde resulta, com freqüência, darem o seu consentimento a termos que não
entendem, e nem mesmo se preocupam muito em entender, ou porque crêem tê-los já
ouvido, ou por se lhes afigurar que aqueles que lhos ensinaram lhes conheciam o
significado, e que assim o apreenderam por igual meio”.

Então, para permitir o aprofundamento dos temas e dos problemas do


Direito Urbanístico, de grande envergadura – tal como o desordenamento -, este texto
pretende fazer distinções (“idea clara et distincta”, como diz Renatus Cartesius) entre
termos nucleares, observando que, por óbvio, não são sinônimos como o senso comum
poderia indicar. São conceitos técnicos determinados que precisam ser atualizados e
apartados de realidades outras, inconfundíveis, estando na base de todo e qualquer
conhecimento relativo à ordenação do solo urbano. São eles: a) lote e terreno; b)
loteamentos e condomínios de lotes. Dentre eles, o conceito de lote, como dito antes,
ganhou novos contornos que ensejam nova sistematização na ordem urbanística
brasileira.

Foto 2 – Modelo de fracionamento da propriedade

3. Lote e terreno

O lote estrutura a cidade que se forma com áreas públicas e privadas. Na verdade, (a) o
lote, a agregação de lotes chamada (b) quadra e (c) a via pública circundante são aquilo
que se denomina elementos estruturantes do espaço urbano, num modelo tradicional
que agora se encontra alterado e não se sabe ainda qual impacto terá. Lote ou parcela é
um conceito central e fundamental do Direito Urbanístico porque a partir dele é que se
aplicam as regras urbanísticas de uso e ocupação do soldeo. Em outras palavras, é a
partir da parcela que se determina o aproveitamento urbanístico do solo (os índices
urbanísticos de ocupação, por exemplo).

Formado de acordo com as normas urbanísticas, o lote não se confunde,


absolutamente, com “terreno”, termo vulgar e impreciso. É considerado “terreno”
qualquer área de terra delimitada, uma certa porção do solo natural. Já o lote não:
formado pelo parcelamento do solo, processo complexo e regido sempre por normas de
ordem pública, o lote é parcela que integra o espaço urbano e se conecta com as redes
infraestrutura urbana, o que lhe dá sentido e função definidos. Com efeito, tal como diz
a lei, não é possível existir lote sem a disponibilização da infraestrutura (rede de
distribuição de água, de coleta de esgoto, de drenagem, etc) que caracteriza a própria
cidade, espaço denso de infraestrutura urbana e comunitária para permitir a qualidade
de vida de seus habitantes. Mas não é tudo.

Numa análise estrutural, pode-se afirmar que o lote é a unidade edilícia que
faz divisa com a via pública e que se liga aos sistemas urbanos de serviços públicos.
São, assim, três características que o identificam (fins edilícios, divisa com espaço de
circulação e conexão com as redes públicas). Quanto a ser unidade edilícia, é evidente
que o lote existe, é formado, é constituído para receber a futura edificação que fará com
que ele cumpra o seu destino. Neste sentido, o art. L442-1 do Código de Urbanismo da
França fixa que a parcelas são “destinés à être bâtis” ou, na redação anterior do artigo,
as propriedades imobiliárias se formam “en vue de l’implantation de bâtiments”. O lote
é resultado da chamada “urbanização primária” e a edificação será, então,
posteriormente, a “urbanização secundária”, completando o processo anterior. Assim,
uma área onde a edificação seja vedada pela lei (área non aedificandi por diversos
motivos como o ambiental, por exemplo) não será lote, mas terreno. Neste aspecto o
lote pode estar vazio – aguardando a edificação, o que deve constituir situação
transitória – ou ocupado, quando ela já existe: em qualquer caso, edificação pressupõe
lote (salvo núcleos urbanos informais que merecem tratamento diferenciado).

Nos dois casos, a urbanização só se completará com a edificação e posterior


uso dela, sem o quê o proprietário poderá sofrer as sanções estabelecidas no art. 182/§
4º da CF e regulamentadas pelo Estatuto da Cidade. O lote é criado para cumprir sua
função dentro do sistema da cidade. Assim, o lote vazio, sem ocupação, assim como o
lote edificado mas não utilizado caracterizam exercício antissocial do direito de
propriedade e atraem aplicação das sanções previstas na Constituição e que são de
competência do Município desde que previstas no plano diretor.

A divisa com a via pública – segunda característica – se chama tecnicamente


de testada (ou frente do lote). Testada não é fachada: aquela é atributo do lote e esta da
edificação. O Código de Obras paulistano “Arthur Saboya”, de 1929 – que se projetou
por décadas -, definia lote como “a porção de terreno situada ao lado de uma via
pública”1. Neste mesmo sentido, José Afonso da Silva considera que o loteamento “é
um tipo de parcelamento do solo que se configura no retalhamento das quadras para a
formação de unidades edificáveis (lotes) com frente para a via oficial de circulação de
veículos”2.

Na cidade não poderá existir “lote encravado” ou seja, que não confine com
via pública e, se existir, não será propriamente lote porque é necessário que os
moradores ingressem nele pela via de circulação que o serve3. Etimologicamente,
“encravado” significa estar enfiado no interior – como o cravo na madeira -, ou seja,
sem saída e, mesmo entre nós, aquela determinação urbanística é bem antiga (no Rio,
decreto de1914 já proibia a “construção de prédios que não tenham entrada direta por
logradouro público”4). No meio urbano, a servidão de passagem ou mesmo o instituto
da passagem forçada (art. 1285 do CC) são quase impraticáveis porque a realidade
aponta que inutilizariam a propriedade lindeira, mormente se ela for edificada, e isto
geraria indenizações desproporcionais. Então, se, por algum motivo, a Prefeitura impede
o acesso ao lote terá de indenizar os proprietários pela perda da propriedade. Isto pode
ocorrer, por exemplo, na implantação de uma via de trânsito rápido que, na forma do
disposto no Código de Trânsito Brasileiro, fica “sem acessibilidade direta aos lotes
lindeiros” (Anexo 1 desta lei). Caso discutível é os “calçadões” dos centros urbanos que
só restringem o acesso de veículos automotores aos lotes neles situados, não bloqueando
propriamente o lote.

Segmento do alinhamento da via, a testada será, portanto, a divisa do lote


que se volta para a via pública, dita divisa externa, considerando que ele terá as outras
(duas ou mais conforme o desenho do lote), que são internas. Esta distinção é
fundamental porquanto há índices diferentes que se aplicam conforme a espécie de
divisa: os recuos frontais, por exemplo, serão diferentes dos laterais; a abertura da
edificação na divisa frontal é permitida enquanto que as demais devem levar em conta o
afastamento do corpo do edifício para não devassar as propriedades lindeiras, etc.

A terceira característica do lote - que o “terreno” não tem - diz com a


infraestrutura urbana que precisa ser disponibilizada pelo loteador, quando o lote for
produzido, distinguindo-o do “terreno”. Neste último não se pode edificar e, assim, fica
a Prefeitura impedida de conceder a licença edilícia em face de “terrenos”. A Lei nº
6766/79 deixa claro este aspecto no art. 2º/§ 4º, introduzido em 1999, ao enunciar uma

1
No Rio de Janeiro, o Código de Obras de 1937 entendia por lote “a porção de terreno situada ao lado de
um logradouro público, descrita e assegurada pelo título de propriedade”. Veja-se a confusão, neste caso,
do aspecto urbanístico com o aspecto dominial.
2
Direito urbanístico brasileiro, p. 318
3
Quanto aos condomínios edilícios, a lei de incorporações imobiliárias, Lei nº 4.519/64, preocupa-se com
o tema do acesso no art. 2º: “Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de
passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número
de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe
imponham”.
4
É o Decreto nº 1.594, de 15 de abril de 1914, promulgado pelo presidente do Conselho Municipal, o
engenheiro Gabriel Osório de Almeida.
definição: “considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas
dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei
municipal para a área em que se situe”. Portanto, a lei define lote como terreno
aparelhado porque servido de infraestrutura básica que o conecta, diretamente, à cidade.
Qual será ela? Bem, a própria lei responde no parágrafo imediatamente posterior: a
infraestrutura básica é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas
pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável,
energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Não haverá lote sem infraestrutura disponível porque, afinal, a dignidade de


vida dos moradores da futura edificação precisa ser garantida e resguardada pelo Poder
Público. Assim, é impossível, nos tempos atuais, que uma residência não tenha água
encanada ou sistema para afastamento de dejetos. Os dois únicos casos de lote sem
infraestrutura ou são transitórios (caso em que o loteamento foi devidamente aprovado e
ainda não ultrapassado o prazo máximo de quatro anos para realização das obras, como
previsto no art. 18/V da Lei nº 6766/79) ou criminoso (caso de loteamento ilegal que é
crime punido na forma do art. 50 da mesma lei, embora com penas muito brandas
considerando os efeitos permanentes desse crime contra a cidade). No primeiro caso,
reitere-se, é certo que a Prefeitura não poderá conceder licença para edificar enquanto
todas as obras exigidas não tiverem sido entregues pelo loteador e fiscalizadas pela
Municipalidade porque não haverá lote e sim “terreno”.

Delas, a segunda característica do lote – referente à divisa com a via pública


– é que sofreu uma modificação profunda em 2017, com a Lei nº 13465, que instituiu os
condomínios de lotes e, para isso, ela teve que inserir o art. 2º/§ 7º na Lei nº 6766/79.
Para entendermos melhor esta modificação, temos antes que, ampliando o foco,
distinguir loteamento e condomínio de lotes, sendo este uma nova configuração de
empreendimento com destino urbano5. Permanecem sem qualquer modificação as duas
outras características do lote, a saber, finalidade edilícia e infraestrutura. Quanto a esta,
o art. 1358-A/§ 3º do Código Civil passou a dispor: “Para fins de incorporação
imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”.

5
Há longa decisão da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, de 2015, que considerou “temerário”
permitir o registro do condomínio de lotes na falta da lei federal que o regulasse e considerando os riscos
urbanísticos - não se devendo “colocar nas mãos dos Municípios um poder desvinculado de qualquer
legislação federal, possibilitando que interesses econômicos interfiram de maneira casuística” (Autos
2014/000141294). Esta decisão proibitiva, que afastava a possibilidade de registro do condomínio de
lotes, restou, agora, superada.
Foto 3 - Condomínio de casas assobradadas
com larga via de acesso privada (foto do autor)

4. As formas de produção do novo lote

O lote, agora, pode ser produzido por via de loteamento ou de condomínio,


o que antes não era admitido pela lei porque não existia o condomínio de lotes vazios,
apenas de casas, ou seja, de lotes ocupados. Loteamentos não são condomínios e nunca
foram, ao contrário do que muitas vezes o senso comum afirma. A mesma confusão
ocorre, aliás, com lote e terreno, termos usados indistintamente, necessitando o
esclarecimento feito acima.

Fracionando a propriedade e urbanizando espaços com destino urbano


dentro do território municipal, loteamentos e condomínios de lotes são modelos
juridico-urbanísticos que integram o chamado “sistema de fracionamento jurídico-
urbanístico da propriedade” (Wilson de Souza Campos Batalha 6) e não podem ser
confundidos porque são coisa diversa e com disciplina apartada no Brasil. Assim, a
expressão “condomínio fechado” é totalmente equivocada quando se refere a
loteamento de acesso controlado porque este nunca será “fechado”. Condomínio de
lotes não será jamais loteamento. Existirão, a partir da Lei nº 13.465/17, que mudou o
Código Civil, verdadeiros condomínios fechados (sem aspas) que são os condomínios
de lotes que podem ser cercados por muralhas produzindo a sensação de segurança nos
moradores.

Loteamento, como diz o art. 2º/§ 1º da Lei nº 6766/79, é espécie de


parcelamento do solo urbano que consiste na subdivisão da gleba em lotes destinados à
edificação, com abertura de vias, de praças e instalação de infraestrutura urbana. Todo
loteamento envolve, necessariamente, a doação de áreas ao Poder Público local e, em
linha de classificação, ele pode ser (i) aberto para trânsito e/ou permanência de todos os

6
Escrevendo no começo dos anos, 1950, este autor identificava um “sistema jurídico da propriedade
fracionada”, que envolvia, segundo ele, loteamentos e condomínios, que é o nome do seu livro.
cidadãos, indistintamente, ou (ii) ter seu acesso controlado. Não poderá jamais ser
fechado, vedando o ingresso do cidadão não residente.

Mesmo que previsto, eventualmente, na lei local, o loteamento


fechado - que juridicamente era algo ilícito e, como tal, inexistia no mundo jurídico 7 -,
acabou de vez no Brasil. Sobretudo agora, diante da disposição expressa do art. 2º/§8º
da Lei 6766/79, incluído em 2017, que, em relação a eles “veda o impedimento” de
ingresso de qualquer pessoa, desde que devidamente identificada. Ora, “vedar o
impedimento” significa, no sentido positivo, “garantir o acesso”, embora controlado.
Daí a denominação nova: loteamento de acesso controlado (LAC), que conviverá na
cidade com o loteamento convencional, aberto a todos. Então, foi revertido o processo
de privatização do uso das áreas públicas inseridas nos antigos loteamentos fechados,
vocacionadas que são para o uso público, coletivo, geral.

Então, neste caso de LAC, haverá as muralhas cercando o


empreendimento mas a qualquer do povo é permitido o acesso às áreas públicas situadas
dentro do loteamento - que apenas terá seu ingresso controlado pela associação de
moradores que administra o empreendimento. Isto significa que o não morador terá de
ser identificado na portaria e poderá nele ingressar depois disso para gozo e fruição das
áreas públicas lá existentes, que são, ainda assim, logradouros públicos (até as áreas de
uso institucional podem estar, absurdamente, inseridas dentro das muralhas).

Na nossa lei, doravante, o condomínio - domínio plural sobre certo


bem - pode ser edilício ou de lotes, isto é, com casas construídas ou não, importando
ressaltar que o imóvel neste caso não perderá sua “individualidade objetiva, conquanto
sofra profunda transformação jurídica” (José Afonso da Silva). Transformação jurídica
e urbanística profundas. Neste condomínio conjugam-se partes comuns e partes
privativas. Isto porque, dentro da mesma gleba, haverá diversos proprietários com
domínios exclusivos de certas áreas e com domínio de fração ideal (a) do solo total e (b)
das outras partes do solo destinadas, no projeto, para as áreas comuns de circulação e
lazer - que não são públicas mas de uso geral dos condôminos. Haverá, pois,
verdadeiramente, “aproveitamento condominial do espaço” (id.) que não gera a
propriedade de lote independente, como ocorre no loteamento.

No condomínio, o lote, mesmo sendo unidade autônoma, vincula-se


aos demais, em conjunto, de modo permanente e inseparável, do que deriva a ideia de
forma-se um tipo de condomínio forçado. O modelo próximo será o edifício
multifamiliar: a etimologia do termo “apartamento”, deixa claro tratar-se de parte de um
todo. A escrita original de Pontes de Miranda é clara a respeito: “O apartamento aparta,
sem deixar de ser parte integrante do terreno”. A coexistência de áreas privativas e

7
V., por todos, o influente texto do promotor José Carlos de Freitas, sobre a legalidade dos loteamentos
fechados, publicado em 2002. O texto defende a ilegalidade deles. Em resumo, esta ilegalidade se liga à
violação do art. 4º/IV da Lei nº 6766/79 no que tange à articulação das vias, dos arts. 17 e 22 que proíbem
a alteração do destino dos espaços públicos (áreas de lazer, áreas verdes), do art. 180/VII da Constituição
paulista que reitera a proibição, e, afinal, da insustentável concessão de uso privado desses espaços que
são bens de uso comum do povo.
áreas comuns, ambas privadas, é que caracteriza tanto o condomínio edilício quanto o
condomínio de lotes.

De fato, neste condomínio horizontal, seja de lotes (permitido agora


pelo art. 1358-A do Código Civil, pela lei de 2017), seja de casas (que já existia
materializado nas famosas “vilas”, com disciplina da Lei nº 4.591/64 8), não há áreas
públicas, pertencentes ao Poder Público, embora deva existir, forçosamente, espaços de
circulação interna para permitir o acesso ao lote. Logo não há falar no direito de
ingresso de pessoas de fora – do que deriva serem eles, hoje, a única alternativa para
quem quiser total segregação total da cidade real9. Porque o lote em nenhum caso
poderá ser encravado, sem acesso, haverá áreas de circulação e lazer, comuns e
indivisíveis, e áreas privativas, como ocorre nos condomínios “verticais” (ou, melhor,
em planos horizontais superpostos), edilícios, cujo modelo é aplicado subsidiariamente
conforme a lei (art. 1358-A/§ 2º). Mas as áreas comuns são de propriedade privada e
não pública, tal como corredores ou entrada (“hall”) nas edificações.

E quais são estas áreas comuns, ou seja, as partes de propriedade


privada de uso comum? Quanto ao condomínio edilício, o art. 1331 do Código Civil
determina que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e
partes que são propriedade comum dos condôminos” e seu § 2º explicita: “o solo, a
estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive
o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não
podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. No entanto, a lei brasileira nada
diz a respeito delas nos condomínios de lotes, deixando sua definição para o legislador
local. Na Argentina, ao contrário, o Código Civil de 2014 elenca as partes comuns dos
“conjuntos imobiliários”, que é o instituto similar naquele país: “son necesariamente
comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de
circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de
actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo
otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento
de propiedad horizontal que regula el emprendimiento” (art. 2076).

Trata-se, pois, de figura que, no malogrado projeto de lei 3.057/00, de


revisão da lei do parcelamento, chamava de “condomínio urbanístico”. E o definia: “a
divisão de imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais

8
Esta lei, no art. 8º, refere-se não a lotes mas a casas, “térreas ou assobradadas”, como unidades
autônomas. Daí porque não existia previsão de condomínio de lotes sem edificação. As vilas, que
recebem alguma disciplina em diversos Municípios (v. art. 64 da Lei paulistana nº 16.402/16 – LPUOS),
têm origem na habitação para operários – o modelo das vilas operárias – e normalmente eram compostas
por casas geminadas, levantadas fora do perímetro urbano e que tinham isenção de impostos do Poder
Público (cf. Lei municipal paulistana nº 498, de 1900, que estabelece prescrições para construção de casas
de habitação operária. Seu art. 3º determinava que as “casas unidas” tivessem parede divisória com
espessura mínima de 0,30m, indo até o telhado).
9
Do que decorre a possível intenção de transformação, no futuro, de loteamentos de acesso controlado em
condomínios de lotes, o que parece impossível em razão da própria forma de constituição do
empreendimento.
correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida
a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos
internamente ao perímetro do condomínio”. Esta é uma definição que se ajusta
perfeitamente ao condomínio de lotes cujas características são apresentadas, hoje, na lei
civil, de forma sintética: “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são
propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos” (cabeça
do art. 1358-A). Dois elementos a destacar nela: a impropriedade do termo “terreno”
para designar a gleba, área bruta que será urbanizada pelo condomínio, e a total
similitude com a definição de condomínio edilício (antes transcrita, art. 1331).

Em conseqüência, a partir de 2017 são dois os conceitos de lote no


Brasil: o lote pode ser a unidade edilícia que confronta com a via pública, bem de uso
comum do povo (o que é o modelo tradicional de morfologia urbana), ou, então,
unidade imobiliária condominial, caso em que o lote confrontará com área de uso
comum mas privada, ou seja, com vias ou caminhos internos de domínio privado10. O
modo de acesso ao lote, então, será o ponto de dessemelhança: por via pública ou por
via interna privada. Contemplando as duas hipóteses, o art. 2º/§ 7º da Lei 6766/79 diz
que “o lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade
imobiliária integrante de condomínio de lotes”. Nos dois casos, ele estará sujeito às
normas urbanísticas municipais (de uso e ocupação do solo, sobretudo) acrescidas, no
último, das convenções condominiais. 

No condomínio de lotes, o condômino será titular da fração ideal da


gleba proporcional, em extensão, à área de seu domínio exclusivo11. Desse modo,
haverá domínio não demarcável das vias de acesso, áreas de lazer, piscinas, jardins, etc.
Estas são áreas comuns (rectius = dos condôminos) não são bens públicos de uso
comum do povo (rectius = de todos os cidadãos) incidindo, portanto, sobre aquelas o
IPTU. Contribuinte do IPTU – imposto predial e territorial urbano - é o proprietário
privado ou possuidor de bem imóvel, seja ele individual ou plúrimo. Por evidente, não
há incidência de IPTU nas áreas públicas, com os mesmos fins, dos loteamentos de
acesso controlado (LAC) exatamente porque elas são públicas, pertencentes ao
Município, que não poderá cobrar imposto dele próprio - mesmo que as áreas sejam
cedidas, por concessão, para a associação de moradores.

Além do IPTU, as taxas e as despesas condominiais (calculadas


proporcionalmente e não de valor igual, já que pode haver lotes e casas de diversos
tamanhos) são de pagamento obrigatório porque o modelo do empreendimento exige as

10
O Código Brasileiro de Trânsito, de 1997, no art. 2º/Parágrafo único, equiparava, para efeito de sua
aplicação, as vias públicas às “vias terrestres as praias abertas à circulação pública, as vias internas
pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e as vias e áreas de estacionamento
de estabelecimentos privados de uso coletivo”.
11
Ao contrário do condomínio edilício em que a lei exige que cada unidade imobiliária corresponda uma
fração ideal no solo e nas partes comuns, a lei deu várias opções para o empreendedor de condomínio de
lotes: “A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade
autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição” (art.
1358-A/§1º). O potencial construtivo, referido neste texto, será aquele definido no ato de constituição do
condomínio, desde que não afronte a lei local.
áreas particulares usufruídas por todos. Já o rateio das despesas nos LACs é um tema
antigo que continua em discussão judicial porque há norma constitucional prevendo que
ninguém pode ser compelido a associar-se ou a manter-se associado (art. 5º/XX). Esta
norma é que tornava o chamado “imposto sindical” inconstitucional. Em 2017, por força
mesma fonte, a lei do parcelamento passou a conter norma que, aparentemente,
determina que as despesas do loteamento de acesso controlado devem ser pagas por
todos os proprietários, vinculados ou não à associação de moradores (art. 36-A). Porém,
a norma é polissêmica, tem sentido obscuro e, além disso, encontra a barreira
constitucional que garante a referida liberdade de associação. A questão deve ser
decidida pelo Supremo Tribunal Federal porque o Superior Tribunal de Justiça, em
2015, no REsp 1.280.871/SP, decidiu por maioria que “As taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas
não anuíram” – mas houve recurso extraordinário.

Apesar da distinção feita, um dos grandes males do LAC se prolonga


no condomínio de lotes: é o bloqueio das cidades, o crescimento desarmônico que eles
provocam. Daí porque cumpre aos Municípios, por lei, pelo menos impedir que tais
empreendimentos urbanísticos interrompam vias arteriais12, existentes ou projetadas, e,
além disso, façam, às suas expensas, via de contorno para que não sejam transformados
em grandes “quistos”, fragmentando a cidade e de difícil transposição, dentre outros
requisitos que os Municípios exigirão em suas leis. No entanto, para evitar a elevação
das despesas dos proprietários que buscam a autossegregação, é certo que os
condomínios de lotes tenderão a ter dimensões bem menores que os loteamentos de
acesso controlado.

12
Segundo o Código de Trânsito Brasileiro, via arterial é “aquela caracterizada por interseções em nível,
geralmente controlada por semáforo, com acessibilidade aos lotes lindeiros e às vias secundárias e locais,
possibilitando o trânsito entre as regiões da cidade” (Anexo 1).
Foto 4 - Um condomínio de 19 casas assobradadas
(foto do autor)

5. O risco de desordenação

Este é o ponto polêmico no novo modelo de lote derivado de


propriedade condominial: a “urbanización cerrada” - que desconhecíamos porque há
áreas públicas em qualquer loteamento - o impacto da inserção inadequada, conflituosa
ou lesiva do condomínio no tecido urbano. O risco do condomínio de lotes é,
evidentemente, aumentar o crescimento desarmônico das cidades (ou partes dela) em
escala muito mais acentuada haja vista que os Municípios podem entender que a
legislação urbanística não se aplica a eles, o que é um grosso equívoco. E aumentar
também a apropriação puramente privada do solo, afastando controles públicos do
urbanismo.

Cabe lembrar, a respeito, o que ocorreu com o Decreto-lei nº 58, de 10


de dezembro de 1937. Esta foi a primeira lei nacional sobre loteamento que, cautelosa,
não o regia sob o aspecto urbanístico deixando a questão urbanística para os entes
locais. Respeitando a autonomia municipal, o art. 1º/§ 1º dizia que, para ingresso no
Registro de Imóveis, “tratando-se de propriedade urbana, o plano e a planta de
loteamento devem ser prèviamente aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas,
quanto ao que lhes disser respeito, as autoridades sanitárias, militares”. Portanto
exigia obtenção da devida autorização do ente local que, em grande maioria, não tinham
disciplina própria a respeito.

Ocorre que, na falta de parâmetros urbanísticos nacionais, os


Municípios – mais próximos e mais sujeitos aos interesses econômicos - passaram a
aprovar projetos de loteamento (que aquele decreto denominava “plano”, como faz a
legislação estrangeira) completamente inconvenientes e danosos para a cidade,
beneficiando apenas os empreendedores. Foi preciso transcorrer mais de 40 anos – até o
advento da Lei nº 6766/79 – para que houvesse tanto a fixação de requisitos urbanísticos
mínimos nacionais (art. 4º) quanto a criação de crimes contra a Administração Pública
(art. 50) referentes ao parcelamento para que diminuísse o largo abuso e a ilicitude
vitimando sobretudo as pessoas mais simples, que, como a maioria, desconhecem a
complexa mecânica imobiliária. E aqueles foram anos de intensa urbanização, quando o
Brasil deixou de ser um país rural e transformou-se em país urbano com o ponto de
mutação captado no censo de 1970.

No caso do condomínio de lotes as possibilidades de ilicitude são


evidentes pelo possível distanciamento do Poder Público de espaços que podem ser
considerados, equivocadamente, privados, particulares, fora da órbita pública. Como
ressalta a Corregedoria de Justiça de São Paulo na decisão antes citada, “basta imaginar
a hipótese, nada acadêmica, de um empreendedor inescrupuloso lançar um
‘condomínio de lotes’ popular, em terreno perigo, sem qualquer infraestrutura, com
vias estreitas e lotes em tamanhos ínfimos” (citação do juiz Francisco Eduardo
Loureiro). O risco existe porém parece muito mais o risco da indisciplina urbanística,
que se refere à falta de exercício de controle por parte do poder local que, no Brasil, é o
ente federativo com competência para promover o adequado ordenamento do solo com
destino urbano (art. 30/VIII). Após a Constituição de 1988, o ambiente normativo
mudou muito, e positivamente, o que significa dizer que o Município tem hoje
instrumentos de controle da produção do condomínio de lotes. E, mais do que
competência, tem a determinação constitucional de fazê-lo porque a dicção
constitucional sugere comando impositivo, sugere dever: o Município tem de promover
o ordenamento do solo urbano, interesse coletivo que transcende o interesse subjetivo
dos proprietários de glebas ou lotes.

Assim, a superação do risco será a adequação do condomínio de lotes


a um duplo modelo: o do condomínio edilício, que é sua fonte primeira e direta (até pela
topografia do tema no Código Civil), e o do parcelamento urbanístico do solo, cuja
normativa se aplica subsidiariamente, além do respeito integral à legislação de uso e
ocupação do solo. Aliás, o condomínio edilício já foi chamado de “parcelamento cúbico
da propriedade” (Navarro Azpeitia, citado por Wilson Batalha). Desse modo, as ruas do
novo condomínio serão ruas particulares mas mesmo assim, desde o projeto, elas terão
de obedecer à normativa pública, que é farta a respeito do tema determinando largura,
declividade transversal e longitudinal, etc13. Tudo conforme a legislação urbanística
local, que irá regulamentar o instituto, determinar, dentro do quadro da ordem nacional.

13
Isto nada tem de novo. Do ponto de vista da legislação histórica, o famoso regulamento para abertura de
ruas e divisão de lotes do Rio de Janeiro (Decreto nº 3.549/31), normas pioneira de diretrizes para o
parcelamento do solo urbano (embora restrita ao Distrito Federal de então), dizia no art. 1º/§ 7º: “Os
projetos de ruas particulares ou não, criados pela iniciativa privada, devem se conformar com os
regulamentos que regem as ruas dos loteamentos, no que respeita à relação que existem entre as ruas e os
lotes”.
A respeito das limitações urbanísticas - derivadas das normas
urbanísticas locais - diz agora o art.4º/§4º da Lei nº 6766/79 que “no caso de lotes
integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e
direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral
e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e
restrições à construção de muros”. As limitações urbanísticas da propriedade privada,
instituídas por lei local, condicionam o uso e ocupação do lote. É o conceito de Maria
Sylvia Zanella Di Pietro: as limitações administrativas (gênero do qual a outra é
espécie) são medidas de caráter geral, previstas em lei, “gerando para os proprietários
obrigações positivas ou negativas, com o fim de condicionar o exercício do direito de
propriedade ao bem-estar social”14. A lei dá três exemplos e, no último, fala de restrição
a muro/muralha porque pode haver a determinação municipal de que uma grade fixa
demarque o limite da gleba com a via pública, permitindo a vista do interior e com isto
atenuando o aspecto opressor das muralhas - o que não parece algo muito relevante.
Mas isto se coloca como servidão em face do valor público referente à proteção da
paisagem. Outro caso de servidão urbanística seria a permissão de fluxo de pedestres ou
bicicletas por certa área do condomínio, cuja manutenção lhe incumbiria.

Ponto especial, de grande relevância, será o destino do conjunto, ou


seja, seu uso. A lei civil absolutamente não o define (e nem poderia) - o que fica a cargo
da lei local por força do dispositivo constitucional antes referido. Muitos Municípios
definem as vilas como sendo conjunto de casas destinadas exclusivamente à habitação.
Porém, agora, a lei municipal pode ter outro entendimento e estabelecer o condomínio
de lotes também destinados a uso não residencial (nR)15.

Foto 5 – Loteamento demarcado com grade fixa por determinação do


Ministério Público, antes de 2017. Veja-se a cerca elétrica e a concertina,

14
Direito administrativo, p. 172
15
Lembre-se que o próprio Código Civil admite o condomínio edilício para finalidades não residenciais
quando cogita de partes de propriedade exclusiva com “escritórios, salas, lojas e sobrelojas”, além de
apartamentos (art. 1331/§ 1º).
de origem militar. (foto do autor)

Em todo caso, é certo e inquestionável que a própria disciplina geral


do condomínio de lotes no Código Civil reclama o respeito à legislação urbanística, o
que parece afastar também o risco de incremento da desordenação, que, nada obstante,
sempre existirá (porque o ilícito não se elimina de todo), como persiste até hoje, em ato,
nos impropriamente chamados “condomínios fechados” nos quais a elite costuma se
concentrar (v. supra). Embora tolerado, o ordenamento jurídico nacional nunca permitiu
o loteamento fechado porque o art. 4º/IV da Lei nº 6766/79 exigia a articulação das vias
do entorno com as vias projetadas dentro do perímetro do loteamento. Esta articulação é
impedida pelas muralhas, como é evidente, criando barreira que secciona a cidade. Nada
obstante, esta ilegalidade era aceita e consagrada, antes de 2017, como configuração
urbanística que ingressava no Registro de Imóveis.

Ora, maior risco de desorganização não pode haver porquanto se


criaram grandes “quistos” dentro das cidades mediante a concentração de vários
loteamentos deste tipo numa mesma região da cidade. Nela, as vias quase se
transformam em estranhas rodovias urbanas (contradição nos termos) porque,
monofuncionais, só têm a função de deslocamento haja vista as altas muralhas: tornam-
se, pois, muito mais desertas do que a ideia de rua corredor 16 que surge no começo do
século XX por força do veículo automotor. As pessoas nada têm a fazer ali senão
passarem rápido, dentro dos seus veículos, sendo que mesmo esta passagem é vigiada
por câmeras (v. foto abaixo).

Como um fenômeno não exclusivamente brasileiro, o fato é que os


“barrios privados” - tradução do inglês “gated communities” - constituem uma
realidade em diversos países e, no Brasil, curiosamente, foram criados na mesma lei que
abriu os loteamentos fechados, transformando-os em loteamentos de acesso controlado
(LAC). Um empreendimento se abriu (loteamento fechado) e o outro se fechou ainda
mais (condomínio de lotes), transformando-se em barreira inexpugnável. Mas, como já
ressaltado, quem preferir residir com nível de segregação mais intensa vai ter arcar com
as conseqüências notadamente financeiras disso - o que quer dizer, aumento no valor do
IPTU (e outras taxas de base territorial17), além de todas as despesas condominiais de
limpeza, manutenção e conservação sobre as quais não cabe nenhuma discussão. De
outro lado, não haverá nenhuma área pública dentro do condomínio de lotes, a permitir
o acesso ou a pretensão de acesso de visitantes não residentes: todo o empreendimento
será privado ainda que haja interesse público no processo de sua criação e

16
Contra a qual se batia Le Corbusier: “A rua corredor deve deixar de ser tolerada já que envenena as
casas que a ladeiam e provoca a construção de pátios fechados” (Urbanismo, p. 158). “Il faut tuer la ‘rue-
corridor’”, dirá ele em 1929, numa conferência em Buenos Aires.
17
Como, por exemplo, a taxa de coleta de lixo na interpretação jurisprudencial do STF (v. Súmula
Vinculante nº 19). Para a formulação da base de cálculo da taxa, o Supremo Tribunal Federal já entendeu,
de forma reiterada, que não ocorre inconstitucionalidade na utilização, pela lei local, de um dado também
utilizado para a formulação da base de cálculo do IPTU como a metragem da testada do terreno ou a área
do imóvel do contribuinte (v. RE 971511, j. em junho de 2016, dentre muitos). 
implantação uma vez que ele se insere no espaço urbano, cuja ordenação é prioritária
em face do interesse do proprietário (princípio da supremacia do interesse público).

Declara solenemente o art. 1º da lei francesa sobre arquitetura (Lei 77-


2, de 3 de janeiro de 1977): “A criação arquitetônica, a qualidade das construções, sua
inserção harmoniosa no meio ambiente, o respeito pelas paisagens naturais ou urbanas
assim como pelo patrimônio histórico são de interesse público”. E determina, em
seguida, que as permissões para construir e para lotear – requeridas pelos principais
agentes da edificação que são os arquitetos - devem assegurar o respeito a este
interesse. No Brasil, definindo as obrigações profissionais com o interesse público, o
Código de Ética e Disciplina dos Arquitetos, de 2013, estabelece que devem eles
considerar o “impacto social e ambiental de suas atividades profissionais” (Resolução
CAU 52/13, item 2.2.1).

Foto 6 – Via pública entre dois loteamentos controlados (LAC) de Presidente Prudente:
“rodovia urbana” (foto do autor)

6. Como conclusão: o lote e o núcleo urbano

Em face do que ficou exposto, conclui-se basicamente que em 2017 houve


modificação significativa em nossos modelos jurídicos de arranjos territoriais urbanos
que determinaram um conceito novo de lote. Independentemente da avaliação que se
faça acerca do potencial desordenador de cada modelo – e, portanto, sua inconveniência
sob o ponto de vista do interesse público - temos que concluir o seguinte:

a) O sistema de fracionamento da propriedade urbana no Brasil, que é um


modo de transformação do solo (art. 30/VIII da CF 18), envolve os seguintes
empreendimentos urbanísticos, cada um com perfil próprio e distinto: (1) loteamentos
abertos, (2) loteamentos de acesso controlado, (3) conjuntos habitacionais (loteamento
integrado à construção de habitação unifamiliar), (4) condomínios de lotes; (5)
18
Conforme a doutrina do Direito Urbanístico, os aproveitamentos urbanísticos do solo são a ocupação, o
uso e a transformação dele. Na Constituição, o dispositivo citado fala em uso, ocupação e parcelamento.
Parcelamento é modo de transformação, ou seja, toma-se a espécie pelo gênero.
condomínio de casas; (6) condomínios edilícios. Para aplicar a lição clássica de
Descartes, tais “nomes” não significam a mesma realidade nem jurídica e nem
urbanística e, portanto, seu conceito é diverso. Mas, em todos eles (salvo o último, que
pressupõe a parcela), há a constituição de lotes e, portanto, todos são submetidos às
normas urbanísticas sobre aproveitamento do solo porque se inserem no meio urbano e
se projetam sobre a cidade, adensando-a. Às normas urbanísticas de ordenação devem
ser acrescidas as restrições convencionais ou condominiais, inclusive as regras das
associações de moradores não discrepantes do ordenamento jurídico.

Um quadro talvez facilite a compreensão ao demonstrar o que forma cada


um daqueles modelos de fracionamento da propriedade – com permissão legal de venda
antecipada -, em termos de resultado do processo urbanístico de transformação e
ocupação do solo, ou seja, lote e edificação nele levantada:

Quadro 1 – Modelo/resultado
Lote Edificação
1. Loteamento aberto X
2. Loteamento de acesso controlado X
3. Conjuntos habitacionais X X
4. Condomínio de lotes X
5. Condomínio de casas X X
6. Condomínios edilícios X
Nota: O desmembramento é espécie de parcelamento (como é também o
loteamento) mas o desdobro pressupõe o lote constituído.

b) Assim, depois de 2017, o lote, no Brasil será a unidade edilícia


conectada à infraestrutura urbana fazendo divisa com a via pública, no loteamento, ou
a unidade imobiliária condominial conectada a espaços de uso comum, no condomínio
de lotes. Em ambos os casos ele será unidade autônoma porque gozará de registro
próprio e autônomo no Registro de Imóveis, correspondendo a matrícula específica e a
cadastro específico na Municipalidade. A diferença fundamental estará no contexto em
que ele se insere: o lote fruto do loteamento é propriedade imobiliária independente
enquanto o lote do condomínio de lotes constituirá fração ideal de um empreendimento
de compropriedade, ou seja, de propriedade comum - e o “arruamento”, isto é, o meio
de acesso ao lote, irá exteriorizar o ponto principal da diferença.

O condomínio de lotes - que num certo sentido matou a rua como queria Le
Corbusier - é algo que existe há muito tempo em outros países. Na Argentina, recebeu
regulamentação e o nome de “conjuntos imobiliários”, no novo Código Civil de 2014,
mas pré-existia na legislação provincial para fins de constituição de “clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico” (art. 2073). Neste tipo de empreendimento,
haverá lote mas não haverá rua entendida como bem de uso comum do povo por
excelência.
c) Os modelos principais de produção são o loteamento e o condomínio de
lotes, baseando-se este no condomínio edilício do qual será uma extensão. A analogia
entre espaço de circulação nos condomínios edilícios e vias públicas urbanas não é nova
e mostra-se mesmo recorrente na literatura. Descrevendo um bulevar noturno, Zola, em
1871, compara: “O ciciar que corria de certas conversas, os grupos parados num recanto
de sombra, faziam do passeio o corredor de alguma grande hospedaria à hora em que os
viajantes enfiam pelo seu leito” (O regabofe, Cap. IV; o título original do romance é La
Curée). Veja-se a comparação entre o passeio da via pública e o corredor de um
hotel:“trottoir le corridor”.

Para reforçar tal analogia do ponto de vista urbanístico, é curioso observar


que os estudiosos da obra de Le Corbusier dizem que ele criou a rua vertical nos
grandes edifícios que formariam “vilas superpostas” (v., especialmente, Ville
Contemporaine, 1922): “o que Corbu se propôs a fazer foi, essencialmente colocar essa
tradicional rua francesa em posição vertical. A rua passava a ter uma circulação vertical
(elevadores, escadas de incêndio e assim por diante)” (Peter Blake). Ora, não será difícil
concluir que a expressão “rua” constituirá, no caso, apenas uma metáfora para designar
o espaço interno de circulação e serviço do condomínio edilício, por mais amplo e
“urbanizado” que ele seja. Embora espaço comum, não será, de fato, via pública,
elemento estruturante do espaço urbano. Em suma, ruas e casas não se confundem,
definitivamente, com corredores e apartamentos, mesmo que estes mudem de nome e
passem a se chamar “células”.

Juridicamente, as vias de circulação, bens coletivos por definição, de uso


comum do povo, não têm nenhuma relação com aqueles elementos próprios dos
condomínios edilícios – ainda que sejam os referentes ao sistema de circulação -, que
são as vias internas privadas. Se fisicamente eles podem até guardar alguma analogia
funcional como áreas de trânsito que são, do ponto de vista estritamente jurídico nada os
aproxima. Assim, parcela e via pública formam-se a partir das determinações públicas
do Direito Urbanístico relativas ao parcelamento do solo.

d) No Brasil, o condomínio edilício constituía, até julho do ano passado,


tema de preponderante interesse privado, disciplinado principalmente pelo Direito Civil,
haja vista constituir o arranjo jurídico da propriedade multifamiliar. O condomínio de
lotes, derivação da ideia anterior, não existia na lei e não era admitido no Registro
Imobiliário: havia no Brasil apenas o parcelamento do solo e o condomínio de casas
como modelos espaciais urbanos. Isto mudou em 2017 e o Código Civil passou a exigir
regulamentação municipal urbanística desta nova forma de arranjo da propriedade, tal
como dispõe o art. 1358-A do Código Civil: “Aplica-se, no que couber, ao condomínio
de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação
urbanística”. E também o novo art. 4º/§ 4º da Lei nº 6766/79 refere as limitações
urbanísticas: o proprietário, portanto, não será livre para conceber o condomínio de lotes
como quiser.
Então, hoje, deixou de haver uma mera analogia entre espaços de circulação
urbanos e espaços de circulação condominiais: passou a existir modos diferentes de
organização de empreendimentos urbanísticos, alguns com lotes confrontando com vias
públicas e, nos outros, os lotes confrontam com vias internas que são propriedade
privada comum dos condôminos. Mas, para evitar o risco da desordenação, a legislação
de uso e ocupação do solo deve vigorar para ambos os casos – e, efetivamente, ser
“respeitada” - até porque o conceito básico de lote básico os une. E, assim, sua
dimensão mínima (fixada já no art. 4º/II da Lei nº 6766/79) e máxima (estabelecida pela
lei local), o desenho do condomínio considerando a necessária continuidade do sistema
viário urbano, o coeficiente de aproveitamento, etc, tudo para evitar lesão aos padrões
de desenvolvimento urbano do Município. Afinal, o urbanismo é uma política ou, mais
do que isso, é uma função pública por excelência da qual o Município, em virtude de
norma constitucional expressa, não poderá abrir mão.

Referências bibliográficas –

1. BATALHA, Wilson de Souza Campos. Loteamentos e condomínios – sistema jurídico da propriedade


fracionada. São Paulo: Max Limonad, 1953 (2 vols.)
2. BLAKE, Peter. Le Corbusier e o domínio da forma (Os grandes arquitetos, vol. 1). Tradução de
Pinheiro de Lemos. Rio: Record, 1966
3. CASTILHO, José Roberto Fernandes; MANCINI, Marcelo Tadeu. Legislação urbanística básica –
coletânea de legislação de direito urbanístico. 3ª ed. São Paulo: Pillares, 2018 (A 2ª ed. desse livro, de
2013, reproduz o projeto de lei 3057/00, citado no texto)
4. DESCARTES. Discurso do Método. Comentários de Denis Huisman. Tradução de Elza Marcelina.
Brasília: Editora da UNB, 1985
5. DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. 30ª ed. São Paulo: Forense, 2017
6. FREITAS, José Carlos de. Da legalidade dos loteamentos fechados in Boletim do IRIB – Instituto de
Registro Imobiliário do Brasil, nº 304, setembro de 2002, p. 12-25 (O texto, publicado também em outras
revistas, está disponível na Internet)
7. LE CORBUSIER. Urbanismo. Tradução de Maria Ermantina Galvão. São Paulo: Martins Fontes, 2000
(A obra foi originalmente publicada em 1925)
8. SILVA, José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro. 3ª ed. São Paulo: Malheiros, 2000

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