Pengenalan

Manajemen
Properti

Mata Kuliah Manajemen Properti

Pertemuan 1
Program Diploma III Penilai/PBB
Semester Ganjil 2019/2020
 Property Management
John M. Hutcheson,

The day Man decided that it was profitable for him to give
authority to another to take possession and occupy one of
his dwellings, he realised that there was a need for some
sort of action to ensure that the occupier complied with all
the provisions permitting his occupancy.

That form of action was management and the activity has

since then taken its place an important activity in
sustaining the value of operational property assets.

2
1. PENGENALAN DAN DEFINISI
Manajemen Properti mempunyai peran dalam
perekonomian, karena:
• Globalisasi dunia, menuntut keterbukaan dalam
transaksi bisnis
• Tata ekonomi baru Indonesia, sistem ekonomi
pasar bebas (misal Giant dan pasar modern
lainnya)
• Bisnis properti semakin berkembang;
- menuntut pengelolaan bangunan yang baik
- struktur bangunan yang lebih kompleks
- pembangunan pesat di daerah pinggiran
kota
- dibangunnya superblock multifungsi
Definisi Manajemen
Mary Parker Follet,
“The art of getting things done through people”

James Stoner,
“Suatu proses perencanaan (planning),
pengorganisasian (organising), Pengkoordinasian
(coordinating), pengarahan (leading), dan
pengkontrolan (controlling) terhadap manusia dan
sumber daya untuk mencapai tujuan tertentu dari
organisasi”
Definisi Manajemen… Cont’d
James Stoner,

Management

Planning Organising Coordinating Leading Controlling

Organisational Goals
Tujuan Organisasi
• Profit making
• To Provide social need/non-profit making
• Survival
• National interest

Arthur G. Bedeian,
“Proses of achieving desired result through efficient
utilization of human and material resources”
Skema Penggolongan Properti
Properti : Real Tanah, Bangunan &
Property Pengembangan Lainnya
Tangible

Personal - Machine & Equipment

PROPERTY Property - Fixtures & Furniture
- Moveable
- Operational Equipment
- Jewelry
Commercial Non Commercial
Property Property - Goodwill
- Hak Patent
Intangible - Franchises
Assets - Merek Dagang (Trade Mark)
- Hak Cipta (Copyright)
- Proprietary Processes

Surat-surat - Saham
Berharga - Investasi
- Deposito
- Piutang Dagang
Klasifikasi real properti:

• Properti perumahan (residential real estate),

• Properti komersial (real estate commercial),
• Properti industri (industrial real estate),
• Properti khusus (special purpose industry).
Definisi Manajemen Properti
Secara umum Manajemen Properti dapat
diterjemahkan sebagai :
• Pengelolaan harta kekayaan.
• Suatu cabang usaha real estate yang meliputi
penyewaan, pengawasan, penagihan sewa,
perawatan dan pengelolaan real estate untuk
pihak lain.
Menurut beberapa pakar
Scarret (1983), mendefinisikan:
“to seek to control property interest having regard to the
short and long term objectives of the property owner and
particularly to the purpose for which the interest is held”

Peter Tan Peng Khon (1994), mendefinisikan:

“strategic ideas formulated and scope of services
established to manage properties to meet the objectives of the
owner”

Michael Thorncorf, mendefinisikan:

“Ketentuan dan pengawasan mengenai suatu properti
dengan tujuan memperoleh keuntungan secara optimal tidak
selalu didasarkan semata-mata pada nilai uang tetapi
mencangkup juga persyaratan kepentingan masyarakat,
status, kewibawaan, peta politik, dengan berbagai ragam
kepentingan atau hasrat keinginan suatu golongan”
Menurut beberapa pakar… cont’d
Douglas Street, mendefinisikan:

“Manajemen properti bertujuan untuk mengawasi suatu

properti untuk tujuan jangka pendek atau jangka panjang
bagi pemilik properti terutama dalam kaitan kepemilikan
properti tersebut; yaitu melaksanakan penjagaan
sewa-menyewa, mengadakan negoisasi harga sewa dan
menilai kembali harga sewa ruang tersebut serta
perpanjangan sewa-menyewanya dikemudian hari, meneliti
pemeliharaan gedung secara fisik dan ketentuan sangsi
hukum dalam kontrak sewa-menyewa, melibatkan pada
kegiatan upgrading maupun kemungkinan terjadinya suatu
merger, jeli melihat peluang untuk pengembangan secara
potensial serta secara hukum mewakilipemilik serta
memenuhi kewajiban sosialnya terhadap masyarakat”.
Definisi Manajemen Properti
Real Estate Handbook,
The operation of property as a business, including rental, rent
collection, maintenance, etc. The following tasks are often
required in the ownership of property such as accounting and
reporting, leasing, maintenance and repair, paying taxes,
provision of utilities and insurance, remodeling, rent rate
setting and collection, acquisition and disposition,
development and rehabilitation feasibility, financing and
income tac accounting.

Others,
Tugas sekelompok orang atau organisasi dengan tujuan
mengelola harta kekayaan yang terbatas untuk barang
berwujud, dalam hal ini properti, yang dimiliki oleh perorangan
atau perusahaan guna mencapai tujuan yang telah di
tentukan.
2. PROFESI MANAJER PROPERTI
• Manajer Properti adalah orang yang mengelola
atau mengendalikan operasional sebuah gedung
atau bangunan.

• Pekerjaan seorang Manajer Properti beragam,

mulai dari negosiasi soal pengisian gedung, tagihan
bulanan, tata ruang dan tata lampu, iklan dan
promosi, mengurus satpam dan lainnya. Pekerjaan
besar dan kecil menyatu dalam satu kamar dan satu
kepala yang bernama Manajer Properti.
3. TUJUAN MANAJEMEN PROPERTI
• Mewakili kepentingan pemilik, dengan mengoptimalkan
keuntungan dalam bentuk:
o Meningkatkan nilai kontrak,
o Memperpanjang nilai kontrak,
o Memasarkan agar tingkat hunian 100%.

• Memelihara fisik bangunan:

o untuk pemanfaatan yang maksimal,
o pemeliharaan terencana akan mengurangi biaya
perbaikan,

• Mengelola investasi (pendapatan/modal) suatu properti.

• Mengelola dan melaksanakan kegiatan aspek

lingkungan properti agar mencapai hasil optimal secara
efisiensi dan ekonomis.
Contoh implementasinya

1. Tujuan Jangka Pendek (day to day management)

• Penjualan/sewa ruang, negosiasi sewa dan
perpanjangannya, memperhatikan pemeliharaan
fisik.
• Penagihan sewa dan menjaga keterlambatan
pembayaran dan melaksanakan ketentuan
hukum dalam perjanjian sewa.

2. Tujuan Jangka Panjang

Menata (up grading) properti, kepentingan merjer,
melihat perkembangan potensial dan
kemungkinan terjadinya suatu akuisisi dari properti
yang terletak bersebelahan.
4. KEGIATAN MANAJEMEN PROPERTI
• Mempersiapkan dan membuat kontrak manajemen.
• Menyusun rencana dan pengambilalihan manajemen
dari sebuah properti.
• Memelihara dan mengelola bangunan.
• Melakukan pemasaran dan negosiasi harga sewa
• Mengatur sistem penagihan dan pengelolaan uang
sewa.
• Mengatur sistem administrasi dan keuangan.
• Manajemen sistem informasi.
5. RUANG LINGKUP
MANAJEMEN PROPERTI
• Mengelola properti sebagai suatu investasi.
• Mengelola properti sebagai bisnis/usaha.
• Mengelola properti kaitannya dengan pajak dan
asuransi.
Mengelola properti sebagai suatu
investasi
• Indikator yang perlu di perhatikan untuk mencapai tujuan
manajemen properti sebagai suatu investasi, diantaranya
yaitu: total investasi, total rentable area, prediksi harga
sewa/jual, tingkat hunian/penjualan, biaya operasional
dan biaya lainnya.
• Sehingga diharapkan investasi memiliki kinerja yang baik
hal ini dapat di tunjukan dengan :
• Tingkat hasil pengembalian intern atau internal rate of
return (IRR).
• Nilai bersih sekarang/net present value (NPV).
• Periode pengembalian.
• Indikator penilaian investasi lainnya yang
memperlihatkan kinerja tersebut.
Mengelola Properti sebagai
bisnis/usaha
• memasarkan untuk memperoleh penawaran
terbaik,
• menagih sewa dan biaya pelayanan (service
charge),
• memelihara properti,
• mengelola keuangan dan melaporkan secara
berkala,
• memonitor nilai properti,
• melengkapi sarana dan fasilitas,
• memahami pentingnya komunikasi dan informasi.
Mengelola properti kaitannya dengan
pajak dan asuransi

• meneliti kewajaran dari nilai objek pajak,

• meneliti aspek legalitas yang berhubungan
dengan kepemilikan atau penguasaan properti,
• monitor peraturan berkaitan dengan pajak,
• keringanan pajak,
• asuransi kebakaran,
• polis asuransi dan penutupan asuransi.
6. PERANAN MANAJEMEN PROPERTI
• Manajemen properti sebagai bagian dari aktivitas
manajemen yang berhubungan dengan pengelolaan
properti (bangunan gedung, real estate dan industrial
estate) tentu merupakan hal yang penting agar fungsi dan
tujuan dari properti tersebut sesuai dengan rencana.

• Manajemen properti sendiri adalah bagaimana kita

melakukan pengelolaan properti secara tepat dengan
maksud agar dapat memelihara kondisi properti sesuai
spesifikasinya sehingga fungsi dari properti tersebut
dapat dipertahankan sebagaimana mestinya atau bahkan
ditingkatkan.
Tugas Manajemen Properti
Peranan utama dari manajemen properti adalah
sebagai pengendali dan pengelola investasi, yang
secara ringkas diklasifikasikan sebagai berikut :
• Mengawasi kepentingan pemilikan properti yang berkaitan
dengan tujuan jangka pendek dan jangka panjang.
• Negoisasi penyewaan, mengambil prakarsa, meninjau
harga sewa dan pembaharuan perjanjian sewa.
• Mengatur perawatan fisik dan pelaksanaan perjanjian sewa
beli.
• Memperimbangkan bagi up grading dan penggabungan
berbagai kepentingan sejauh ada kemungkinan.
• Mengetahui kesempatan-kesempatan pengembangan
potensi.
• Memenuhi kewajiban hukum dan sosial dari pemiliknya.
Tugas Manajemen Properti..
Untuk mencapai peranan tersebut, manajemen properti
mempunyai tugas :
1. Pengembangan Bisnis
2. Mengelola properti sebagai suatu investasi (Manajemen Operasional)
:
i. Melaksanakan rincian manajemen properti secara tepat.
ii. Pengelolaan accounting yang benar
3. Mengelola properti sebagai suatu bisnis/usaha :
i. Memasarkan ruangan untuk memperoleh penyewa dengan
harga sewa yang terbaik.
ii. Penagihan sewa dan biaya service.
iii. Pemeliharaan properti.
iv. Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara berkala.
v. memonitor nilai properti dan pajak yang sesuai.
vi. Memelihara jaminan asuransi yang layak.
vii. Pembelian peralatan pelengkap.
viii. Terjaminnya suatu komunikasi dan hubungan antar karyawan.
Fungsi Manajemen Properti
• Manajemen penyewaan;
- perjanjian sewa, mengawal sewa.
• Manajemen perawatan;
- pekerjaan harian, service, perbaikan dan
penggantian komponen bangunan.
• Manajemen keuangan;
- keseimbangan budget.
• Manajemen investasi;
• Manajemen sosial.
Aspek Investasi
Performance investasi dapat diukur melalui yield.
Semakin tinggi yield dari suatu investasi, maka
semakin tinggi risiko yang akan diperoleh, dimana
formulasi yield sebagai berikut :
YIELD (%) = (Actual Return/Purchase price) x 100%

Melalui valuation process :

Value = Net Operating Income p.a. x (1/i)

Dimana : NOI = Gross Income p.a. – Operating Cost
Aspek Investasi…cont’d
Dalam investasi properti, ada beberapa indikator
yang menjadi acuan untuk melakukan penilaian dan
evaluasi serta strategi investasi yang dilaksanakan,
yaitu :

❑ Total investasi
❑ Total rentable area
❑ Prediksi harga sewa atau harga jual
❑ Prediksi tingkat hunian atau tingkat penjualan
❑ Biaya operasional dan biaya lainnya
Properti Sebagai Aset & Strategi
Restrukturisasi Aset
Meliputi 3 aktivitas utama, yaitu :

•Inventarisasi aset
•Penilaian aset
•Analisis optimalisasi aset
7. PERKEMBANGAN PROFESI
MANAJEMEN PROPERTI
Dalam perkembangannya, manajemen properti
telah menspesialisasikan diri menjadi bisnis
tersendiri dengan berbagai sebutan, antara lain :
• Manajemen properti (property management),
• Manajemen gedung (building management),
• Manajemen fasilitas (facility management)
Perkembangan Profesi Manajemen
Properti
Pada skala internasional terdapat beberapa afiliasi dan
asosiasi profesional sebagai wadahnya :
• IREM (Institute of Real Estate Management),
• BOMA (Building’s Owners and Managers Association),
• NAR (National Association of Realtors),
• NAA (National Apartement Association).
Organisasi-organisasi ini juga mengeluarkan gelar dan
sertifikasi kompetensi seperti :
• CPM (Certified Property Manager),
• AMO (Accredited Management Organization),
• CAM (Certified Apartement Manager) dan
• CAPS (Certified Apartement Property Supervisor)
Perkembangan Profesi Manajemen
Properti
Di Indonesia profesi ini berkembang baik di sektor pribadi
maupun publik seperti:
• Asosiasi Manajemen Properti Indonesia (AMPRI). Asosiasi
nirlaba dari perusahaan dan profesional di Manajemen
Properti/Fasilitas di Indonesia. AMPRI adalah afiliasi dari
BOMA International.
• Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN) merupakan unit
organisasi non eselon di lingkungan Kementerian Keuangan
yang menerapkan pengelolaan keuangan badan layanan
umum yang berada di bawah dan bertanggung jawab
kepada Menteri Keuangan melalui Direktur Jenderal
Kekayaan Negara. (Video pembelajaran terkait LMAN di
Property Outlook 2020: Manajemen Properti Berbasis
Teknologi).
8. URGENSI BAGI PENILAI
Dalam melakukan penilaian properti, beberapa bidang ilmu saling
berkaitan, termasuk manajemen properti. Pemahaman mengenai
hubungan penilaian dengan manajemen properti sangat
penting dan diharapkan dapat menjawab pertanyaan-pertanyaan
seperti;
• apa yang dimaksud dengan manajemen properti?
• mengapa seorang penilai harus benar-benar dapat memahami
tentang manajamen properti?
• bagaimana peran manajer properti dalam meningkatkan nilai
suatu properti?

Manajemen properti saling berkaitan dengan ilmu penilaian. Sama

halnya dengan ilmu penilaian yang mencakup beberapa bidang ilmu
lainnya, manajemen properti selain mencakup ilmu penilaian juga
mencakup bidang ilmu lainnya.
Hubungan Manajemen Properti
Dengan Penilaian
• Manajemen properti adalah ilmu yang mengatur,
memelihara operasi dan melaksanakan tujuan dari real
properti seperti tanah, bangunan residensial ataupun
bangunan komersial dari pemilik properti dengan maksud
agar properti yang dimaksud dapat bermanfaat seoptimal
mungkin.

• Penilaian properti adalah suatu proses perhitungan secara

matematika dan kajian karakteristik dalam memberikan
suatu estimasi dan pendapatan atas nilai ekonomis suatu
properti baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan
hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan
dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian
yang berlaku.
Hubungan Manajemen Properti
Dengan Penilaian
• Nilai ekonomis atau manfaat ekonomi dapat dioptimalisasi
dengan melakukan pengelolaan properti, dan pengelolaan
terhadap properti tersebut dapat mempengaruhi nilainya.

• Pengetahuan akan ilmu penilaian dapat membantu seorang

manajer properti dalam melakukan kegiatannya untuk
mengoptimalisasi suatu properti sedangkan pengetahuan
akan manajemen properti, dapat membantu seorang
penilai dalam mengestimasi nilai dari suatu properti baik
komersil maupun residensial.
Hubungan Dengan Penilaian
Dalam hubungannya dengan penilaian properti, manajemen
properti mempunyai lingkup kegiatan berkenaan dengan:
a. Investasi
i. Analisis performance manajemen,
ii. Penilaian aset.
b. Riset pasar
i. Sewa,
ii. Penjualan.
c. Pajak properti
i. Meneliti kewajaran pajak dari nilai objek pajak,
ii. Keperluan untuk mengajukan keberatan terhadap nilai properti
yang dikenakan PBB.
d. Asuransi properti
i. Melindungi pemilik properti terhadap berbagai resiko,
ii. Memelihara data secara tepat mengenai polis asuransi dan
perpanjangannya,
iii. Menjamin bahwa asuransi tersebut telah ditutup dengan baik.
 Profesionalisme dalam
Manajemen Properti
Property Management Skill

Engineering/technology Economic Analyst

PROPERTY
Valuation Analyst MANAGEMENT Property Analyst
SKILL

Legal/Law Investment Analyst

Management
Selamat Belajar
Terima Kasih