Você está na página 1de 10

Publicado em 18.10.

2019
23.04.2020

1
O Vinci Logística (VILG11) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, ou seja,
seus investimentos têm como base empreendimentos imobiliários físicos.

O fundo tem foco em galpões logísticos, buscando uma renda constante


com potencial de valorização e reajuste de aluguéis. Tem como gestor o
Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. e administrador a BRL Trust
Distribuidora de Títulos e Valores mobiliários S.A.

A taxa de administração varia de acordo com o valor de mercado do fundo.


Caso o valor seja de até R$ 500 milhões, a taxa é de 0,95% ao ano. Se
exceder R$ 500 milhões e for até R$ 1 bilhão, a taxa é de 0,85% ao ano e,
caso o fundo seja avaliado em mais de R$ 1 bilhão, será de 0,75% ao ano.

Já a taxa de performance é de 20% da soma dos rendimentos efetivamente


distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE + 6%.

O VILG11 possui um patrimônio líquido de R$ 788 milhões, sendo que,


devido a uma emissão recente, há R$ 325 milhões em caixa. Com isso, faz
sentido o fato de o Fundo ter R$ 554,8 milhões em aplicações imobiliárias.

2
Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

Do total das aplicações em imóveis:

▪ R$ 483,8 milhões estão em Participações Diretas em Imóveis


▪ R$ 71 milhões estão em Participações via ações de SPE’s (Sociedade
de Propósito Específico).

Das obrigações do fundo, R$ 93,7 milhões são a prazo e R$ 39,8 milhões


estão dentro da SPE Eldoca. Com isso, as obrigações de curto prazo somam
R$ 57,9 milhões e as de longo prazo, R$ 75,6 milhões. Dada a posição de
caixa e as obrigações, pode-se notar que, do ponto de vista de solvência, a
posição de caixa do fundo é suficiente para superar essa crise.

De acordo com o relatório gerencial, no fim de março, o portfólio do fundo


era composto por participação em oito imóveis, em quatro estados
brasileiros, totalizando mais de 195 mil m² em Área Bruta Locável (ABL).

3
Os ativos estão localizados apenas nas regiões Sudeste (77%) e Sul (23%).
Há forte presença em Minas Gerais (53%), Rio Grande do Sul (23%), São
Paulo (15%) e Espírito Santo (9%). Veja a seguir a diversificação da receita
de aluguel por locatário:

Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

Observe também a diversificação de receita por segmento de atuação:

Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

4
Dada a distribuição, é possível perceber uma boa diversificação dos
segmentos e uma alta exposição ao setor de varejo. Na visão dos gestores,
essa exposição é um fator positivo na atual crise, pois eles acreditam que o
segmento sofrerá menos impactos.

“Este é um segmento que, no entendimento da gestão, tem o potencial de


sofrer menos com os impactos da crise devido ao cenário atual de limitação
do varejo físico e, por consequência, é maior a necessidade desses locatários
manter seus centros de distribuição em funcionamento”, afirmou a gestão.

Em relação aos contratos dos ativos do fundo, 57% são atípicos e 43% são
típicos. A grande concentração de contratos atípicos (aqueles em que o
prazo de locação é mais extenso – 10 anos ou mais – e negociados sob
condições personalizadas para atender a necessidade do locatário) dá mais
proteção ao fundo em caso de negociação com locatários.

O fundo encerrou março com mais de 30 mil cotistas e um valor de


mercado de R$ 774,3 milhões. Esteve presente em 100% dos pregões e
auferiu liquidez média diária de R$ 4,3 milhões, o que representa um giro
equivalente a 12% de suas cotas.

Um ponto importante a se observar é que este fundo imobiliário tem


performado melhor do que o IFIX, o Ibovespa e o CDI desde fevereiro do

5
ano passado. Enquanto a rentabilidade do IFIX, em março, foi de -15,8%, a
do VILG11 foi de -10,7%.

Fonte: Bloomberg

No que diz respeito ao vencimento dos contratos, cerca de 22% da receita


do fundo corresponde a contratos com vencimento ainda em 2020, sendo
que os demais possuem vencimentos entre 2021 e 2029.

Recentemente, o fundo anunciou a renovação do contrato com a Netshoes


– 28,7 mil m² do imóvel Fernão Dias Business Park, em Minas Gerais. Tal
contrato tinha previsão de vencimento para outubro de 2020 e representa
16% da sua receita imobiliária. Renovado, vigorará por mais 36 meses.

Neste mesmo imóvel, foram iniciadas as obras para a expansão em 3,3 mil
m² de ABL (Área Bruta Locável), com previsão de entrega em outubro deste
ano. O objetivo da expansão é atender não apenas a Netshoes, mas
também outros possíveis locatários.

6
Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

Tanto a renovação quanto a receita de locação previstas para a expansão


do imóvel não mudarão as distribuições futuras do fundo. No entanto, a
renovação aumentará o prazo médio de vencimentos contratuais do
portfólio de 2,9 para 3,3 anos.

Em março, dois locatários do ativo Airport Town não fizeram o pagamento


do aluguel até a data do vencimento. Com isso, o fundo teve sua taxa de
inadimplência elevada para 2,6%.

Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

7
Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

Por fim, o resultado do fundo em março foi equivalente a R$ 0,62 por cota,
enquanto a distribuição de rendimentos referentes ao mês foi de R$ 0,60
por cota. Portanto, o fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado
não distribuído de R$ 139 mil.

Diante da crise do coronavírus, o fundo espera uma maior inadimplência de


seus locatários de pequeno porte. Isso não representa grande parte do
fundo, mas deve ser observado. Além disso, o fundo possui uma grande
diversificação nos segmentos de seus locatários e grande exposição ao e-
commerce, o que é um fator positivo no momento, segundo os gestores.

A recente renovação de contrato com a Netshoes traz bastante conforto ao


fundo, dado que o contrato representa 16% da sua receita e, com ele, o

8
tempo médio de vencimento de seus contratos subiu para 3,3 anos. Ainda
sobre os ativos no portfólio, é importante destacar a grande quantidade de
contratos atípicos, que dão mais proteção ao fundo em caso de negociação
com os locatários.

Com a última emissão, a posição de caixa do VILG11 é bem elevada. Assim,


do ponto de vista de solvência, o fundo não terá problemas com a crise. Os
gestores têm a intenção de utilizar essa posição para reduzir a alavancagem.
Quanto aos rendimentos, os gestores acompanharão mensalmente os
impactos sobre o fundo e deliberarão sobre as distribuições.

Por fim, o investimento em VILG11 é muito interessante no momento, pois


as perspectivas para lidar com a crise são muito boas, além de possuir solidez
para o longo prazo e estar sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial.

*Plano atrelado a renovação automática para o plano Suno Premium Mensal (R$ 62.90)
após 15 dias. Cancelamento possível em até 14 dias após a renovação.

9
Disclaimer
As informações constantes deste material podem auxiliar o
investidor em suas decisões de investimento; porém o
investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação
da conveniência e oportunidade da movimentação de sua
carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à
efetivação de operações de compra e/ou venda de títulos e/ou
valores mobiliários.

Este material apresenta informações para diversos perfis de


investimento e o investidor deverá verificar e atentar para as
informações próprias ao seu perfil de investimento, uma vez
que as informações constantes deste material não são
adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de
risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e,
portanto, não são e não devem ser interpretadas pelo investidor
como previsão de eventos futuros e/ou garantia de resultados.

Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui


contidas e recomendamos ao investidor que não utilize este
relatório como única fonte para embasar suas decisões de
investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para
sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos
mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem
limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez,
risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital
investido e de disponibilização de recursos adicionais, entre
outros.

Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório


declaram, nos termos da Instrução CVM nº 598/18, que as
recomendações do relatório de análise refletem única e
exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de
forma independente.

Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes


da Suno Research. Sua cópia ou distribuição, integral ou parcial,
sem a expressa autorização, acarretará multa de até 2.000 vezes
o valor deste relatório, apreensão das cópias ilegais, além de
responsabilização em processo civil.

10