Publicado em 18.10.

2019
23.04.2020

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O Vinci Logística (VILG11) é um fundo imobiliário do tipo tijolo, ou seja,
seus investimentos têm como base empreendimentos imobiliários físicos.

O fundo tem foco em galpões logísticos, buscando uma renda constante

com potencial de valorização e reajuste de aluguéis. Tem como gestor o
Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. e administrador a BRL Trust
Distribuidora de Títulos e Valores mobiliários S.A.

A taxa de administração varia de acordo com o valor de mercado do fundo.

Caso o valor seja de até R$ 500 milhões, a taxa é de 0,95% ao ano. Se
exceder R$ 500 milhões e for até R$ 1 bilhão, a taxa é de 0,85% ao ano e,
caso o fundo seja avaliado em mais de R$ 1 bilhão, será de 0,75% ao ano.

Já a taxa de performance é de 20% da soma dos rendimentos efetivamente

distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE + 6%.

O VILG11 possui um patrimônio líquido de R$ 788 milhões, sendo que,

devido a uma emissão recente, há R$ 325 milhões em caixa. Com isso, faz
sentido o fato de o Fundo ter R$ 554,8 milhões em aplicações imobiliárias.

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 Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

Do total das aplicações em imóveis:

▪ R$ 483,8 milhões estão em Participações Diretas em Imóveis

▪ R$ 71 milhões estão em Participações via ações de SPE’s (Sociedade
de Propósito Específico).

Das obrigações do fundo, R$ 93,7 milhões são a prazo e R$ 39,8 milhões

estão dentro da SPE Eldoca. Com isso, as obrigações de curto prazo somam
R$ 57,9 milhões e as de longo prazo, R$ 75,6 milhões. Dada a posição de
caixa e as obrigações, pode-se notar que, do ponto de vista de solvência, a
posição de caixa do fundo é suficiente para superar essa crise.

De acordo com o relatório gerencial, no fim de março, o portfólio do fundo

era composto por participação em oito imóveis, em quatro estados
brasileiros, totalizando mais de 195 mil m² em Área Bruta Locável (ABL).

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Os ativos estão localizados apenas nas regiões Sudeste (77%) e Sul (23%).
Há forte presença em Minas Gerais (53%), Rio Grande do Sul (23%), São
Paulo (15%) e Espírito Santo (9%). Veja a seguir a diversificação da receita
de aluguel por locatário:

Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

Observe também a diversificação de receita por segmento de atuação:

Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

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Dada a distribuição, é possível perceber uma boa diversificação dos
segmentos e uma alta exposição ao setor de varejo. Na visão dos gestores,
essa exposição é um fator positivo na atual crise, pois eles acreditam que o
segmento sofrerá menos impactos.

“Este é um segmento que, no entendimento da gestão, tem o potencial de

sofrer menos com os impactos da crise devido ao cenário atual de limitação
do varejo físico e, por consequência, é maior a necessidade desses locatários
manter seus centros de distribuição em funcionamento”, afirmou a gestão.

Em relação aos contratos dos ativos do fundo, 57% são atípicos e 43% são
típicos. A grande concentração de contratos atípicos (aqueles em que o
prazo de locação é mais extenso – 10 anos ou mais – e negociados sob
condições personalizadas para atender a necessidade do locatário) dá mais
proteção ao fundo em caso de negociação com locatários.

O fundo encerrou março com mais de 30 mil cotistas e um valor de

mercado de R$ 774,3 milhões. Esteve presente em 100% dos pregões e
auferiu liquidez média diária de R$ 4,3 milhões, o que representa um giro
equivalente a 12% de suas cotas.

Um ponto importante a se observar é que este fundo imobiliário tem

performado melhor do que o IFIX, o Ibovespa e o CDI desde fevereiro do

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ano passado. Enquanto a rentabilidade do IFIX, em março, foi de -15,8%, a
do VILG11 foi de -10,7%.

Fonte: Bloomberg

No que diz respeito ao vencimento dos contratos, cerca de 22% da receita

do fundo corresponde a contratos com vencimento ainda em 2020, sendo
que os demais possuem vencimentos entre 2021 e 2029.

Recentemente, o fundo anunciou a renovação do contrato com a Netshoes

– 28,7 mil m² do imóvel Fernão Dias Business Park, em Minas Gerais. Tal
contrato tinha previsão de vencimento para outubro de 2020 e representa
16% da sua receita imobiliária. Renovado, vigorará por mais 36 meses.

Neste mesmo imóvel, foram iniciadas as obras para a expansão em 3,3 mil
m² de ABL (Área Bruta Locável), com previsão de entrega em outubro deste
ano. O objetivo da expansão é atender não apenas a Netshoes, mas
também outros possíveis locatários.

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 Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

Tanto a renovação quanto a receita de locação previstas para a expansão

do imóvel não mudarão as distribuições futuras do fundo. No entanto, a
renovação aumentará o prazo médio de vencimentos contratuais do
portfólio de 2,9 para 3,3 anos.

Em março, dois locatários do ativo Airport Town não fizeram o pagamento

do aluguel até a data do vencimento. Com isso, o fundo teve sua taxa de
inadimplência elevada para 2,6%.

Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

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 Fonte: Relatório Gerencial VILG11 – Março 2020

Por fim, o resultado do fundo em março foi equivalente a R$ 0,62 por cota,
enquanto a distribuição de rendimentos referentes ao mês foi de R$ 0,60
por cota. Portanto, o fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado
não distribuído de R$ 139 mil.

Diante da crise do coronavírus, o fundo espera uma maior inadimplência de

seus locatários de pequeno porte. Isso não representa grande parte do
fundo, mas deve ser observado. Além disso, o fundo possui uma grande
diversificação nos segmentos de seus locatários e grande exposição ao e-
commerce, o que é um fator positivo no momento, segundo os gestores.

A recente renovação de contrato com a Netshoes traz bastante conforto ao

fundo, dado que o contrato representa 16% da sua receita e, com ele, o

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tempo médio de vencimento de seus contratos subiu para 3,3 anos. Ainda
sobre os ativos no portfólio, é importante destacar a grande quantidade de
contratos atípicos, que dão mais proteção ao fundo em caso de negociação
com os locatários.

Com a última emissão, a posição de caixa do VILG11 é bem elevada. Assim,

do ponto de vista de solvência, o fundo não terá problemas com a crise. Os
gestores têm a intenção de utilizar essa posição para reduzir a alavancagem.
Quanto aos rendimentos, os gestores acompanharão mensalmente os
impactos sobre o fundo e deliberarão sobre as distribuições.

Por fim, o investimento em VILG11 é muito interessante no momento, pois

as perspectivas para lidar com a crise são muito boas, além de possuir solidez
para o longo prazo e estar sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial.

*Plano atrelado a renovação automática para o plano Suno Premium Mensal (R$ 62.90)
após 15 dias. Cancelamento possível em até 14 dias após a renovação.

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