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UNIVERSIDADE FEDERAL DE PELOTAS

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo


Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo

Dissertação

Avaliação do estado de conservação das fachadas de habitações de interesse


social do PAR em Pelotas/RS:
Residencial Regente, Jardins da Baronesa e Estrela Gaúcha

Tais Marini Brandelli

Pelotas, 2019
Tais Marini Brandelli

Avaliação do estado de conservação das fachadas de habitações de interesse


social do PAR em Pelotas/RS:
Residencial Regente, Jardins da Baronesa e Estrela Gaúcha

Dissertação apresentada ao Programa de


Pós-Graduação em Arquitetura e
Urbanismo da Universidade Federal de
Pelotas, como requisito parcial à obtenção
do título de Mestre em Arquitetura e
Urbanismo

Orientador: Profa. Dra. Ariela da Silva Torres


Coorientador: Prof. Dr. Charlei Marcelo Paliga

Pelotas, 2019
Tais Marini Brandelli

Avaliação do estado de conservação das fachadas de habitações de interesse social


do PAR em Pelotas/RS: Residencial Regente, Jardins da Baronesa e Estrela
Gaúcha

Dissertação aprovada, como requisito parcial, para obtenção do grau de Mestre em


Arquitetura e Urbanismo, Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo,
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal de Pelotas.

Data da Defesa: 01 de outubro de 2019.

Banca examinadora:

............................................................................................................................. ...........
Profª. Drª. Ariela da Silva Torres (Orientadora)
Doutora em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul

............................................................................................................................. ...........
Prof. Dr. Charlei Marcelo Paliga (Coorientador)
Doutor em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul

........................................................................................................................................
Profa. Dra. Celina Maria Britto Correa
Doutora em Arquitetura pela Universidade Politécnica de Madrid

.......................................................................................................................................
Profa. Dra. Rosilena Martins Peres
Doutora em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul

........................................................................................................................................
Prof. Dr. Fabio Costa Magalhães
Doutor em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul
Ao meu afilhado Antonio
Agradecimentos

Aos meus orientadores, Ariela da Silva Torres e Charlei Marcelo Paliga, pela
disponibilidade, confiança e apoio em todas as etapas deste trabalho.
Aos colegas do Núcleo de Estudo de Materiais e Patologia pelo apoio e
companhia durante essa trajetória.
Aos meus pais, Ademir José Brandelli e Adriana Marini Brandelli, por me
incentivarem desde sempre a buscar o que almejo.
Às minhas irmãs Talita Marini Brandelli e Taiane Marini Brandelli, por terem me
apoiado em todos os momentos da minha vida.
Aos meus amigos que me acompanharam nesta fase e torceram pelo meu
êxito, especialmente ao meu colega e amigo Fernando.
Ao meu namorado Pedro pela companhia nas etapas finais deste trabalho.
Por fim, agradeço à Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível
Superior, pelo apoio financeiro recebido para a execução desde trabalho.
Resumo

BRANDELLI, Tais Marini. Avaliação do estado de conservação das fachadas de


habitações de interesse social do PAR em Pelotas/RS: Residencial Regente,
Jardins da Baronesa e Estrela Gaúcha. 2019. 159f. Dissertação (Mestrado em
Arquitetura e Urbanismo) – Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e
Urbanismo, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal de
Pelotas, Pelotas, 2019.

A produção de conjuntos habitacionais é a forma mais utilizada pelo governo federal


para atender à demanda de moradias da população de baixa renda. Porém, a baixa
qualidade no processo produtivo acarreta maior necessidade de manutenção, que se
torna crítica, devido a limitação de disponibilidade de recursos dos moradores,
influenciando na satisfação do usuário. Neste contexto, esta pesquisa avaliou, através
de procedimentos metodológicos de Avaliação Pós-Ocupação, as fachadas de três
conjuntos habitacionais de interesse social do PAR, na cidade de Pelotas/RS. Os
empreendimentos estudos de caso desta pesquisa foram: Residencial Regente,
Residencial Jardins da Baronesa e Residencial Estrela Gaúcha. A fim de avaliar o
estado de conservação das fachadas foi realizado o levantamento de manifestações
patológicas em cada conjunto, verificando a influência da modalidade do PAR no
estado de conservação. Também foi realizada a avaliação da satisfação do usuário
quanto ao estado de conservação das fachadas, através da aplicação de formulários
aos moradores. Foi alvo de discussão a influência da orientação solar das fachadas e
do pavimento da edificação no estado de conservação dos conjuntos habitacionais.
Os resultados foram comparados aos dados obtidos no projeto INQUALHIS
(MEDVEDOVSKI, 2010), onde foi identificada uma tendência no aparecimento de
manifestações patológicas nos levantamentos realizados nos conjuntos recém
construídos. Mas que, além das falhas de projeto, execução ou seleção de materiais,
as manifestações patológicas incidentes nos objetos de estudo são originadas pela
falta de manutenção. Quanto a modalidade do PAR, foi observado que a modalidade
do PAR não tem influência no aparecimento de manifestações patológicas nos
revestimentos de argamassa. Verificou-se que os pavimentos térreos dos três
residenciais possuem maior incidência de manifestações patológicas por metro
quadrado, e esta decresce com o aumento da altura do pavimento. Quanto a posição
geográfica dos blocos, observou-se maior incidência de umidade nas fachadas
sudoeste e sudeste e maior incidência de fissuras e trincas nas fachadas noroeste e
nordeste. Para finalizar, foi possível verificar que a degradação das fachadas, indicado
pela incidência de manifestações patológicas, acarreta maior insatisfação dos
moradores com aparência das fachadas devido ao seu mau aspecto.

Palavras-chave: manifestações patológicas; avaliação pós-ocupação; habitação de


interesse social; Programa de Arrendamento Residencial; uso, operação e
manutenção; tecnologia da arquitetura.
Abstract

BRANDELLI, Tais Marini. Evaluation of the conservation status of PAR social


housing façades in the city of Pelotas/ RS: Regente Residential, Jardins da
Baronesa and Estrela Gaúcha. 2019. 159f. Thesis (Master Program in Architecture
and Urbanism) – Graduate Program in Architecture and Urbanism, Faculty of
Architecture and Urbanism, Federal University of Pelotas, 2019.

The development of housing complex is the most used practice by the Brazilian
government in order to supply the needs for housing for the low-income population.
However, the low quality during the process of production of this housing complex
entails greater needs of maintenance – becoming critic due to the limitations of
resident’s resources availability, influencing directly in the users’ satisfaction. In this
context, this research evaluated the façades of three social housing complex of PAR
located in the city of Pelotas/ RS, Brazil, through the methodological procedures of
Post-Occupancy evaluation. The buildings chosen as a case of study for this research
were: Regent Residential, Jardins da Baronesa Residential and Estrela Gaúcha
Residential. In order to evaluate the conservation status of the façades, a pathological
manifestation survey was done in each housing complex to verify the influence of PAR
models in the preservation state. Users’ satisfaction evaluation was also performed
regarding the status of conservation of the façades through a questionnaire applied to
the residents. The influence of the solar orientation of the façades and the building
pavement in the conservation status of the target housing complex were a discussion
point through the research. The results were compared to the gathered data in the
INQUALHIS project (MEDVEDOVSKI, 2010). With this comparison, it was identified
as a tendency in the onset of pathological manifestations in the survey done in the
newly built housing complex. Besides the project, execution or material selection
failures, the pathological manifestation founded in the study objects has their origin
due to the lack of maintenance. Regarding the PAR modality, it was observed that the
PAR modality has no influence on the appearance of pathological manifestations in
the mortar coatings. With this research, it was verified that the first story of all the three
residential buildings have greater incidence of pathological manifestations per square
meter, and it decreases when increased the story height. About the geographic
position of the building blocks, it was observed a greater incidence of humidity in the
southwest and southeast façades, and greater incidence of fissures and cracks in the
northwest and northeast façades. Finally, it was possible to verify that the degradation
of the façades, indicated by the incidence of pathological manifestations, causes
greater dissatisfaction of the residents with the appearance of the façades due to their
bad aspect.

Keywords: pathological manifestation; post-occupancy evaluation; social housing;


Programa de Arrendamento Residencial; use, occupation and maintenance;
architectural technology.
Lista de Figuras

Figura 1 - Cortiço Vaticano....................................................................................... 27


Figura 2 - Vila em Santa Cecília ............................................................................... 28
Figura 3 - Localização dos conjuntos PAR no município de Pelotas ........................ 34
Figura 4 - Manchas de bolor. ................................................................................... 46
Figura 5 – Eflorescência. ......................................................................................... 47
Figura 6 - Descolamento por empolamento. ............................................................ 49
Figura 7 - Fissuras mapeadas .................................................................................. 50
Figura 8 - Fissuras horizontais ................................................................................. 51
Figura 9 – Sujidade. ................................................................................................. 53
Figura 10 - Delineamento da pesquisa ..................................................................... 63
Figura 11 - Conjunto habitacional de tipologia de edifício ........................................ 65
Figura 12 - Residencial Regente .............................................................................. 66
Figura 13 - Residencial Jardins da Baronesa ........................................................... 66
Figura 14 - Residencial Estrela Gaúcha ................................................................... 66
Figura 15 - Localização do Residencial Regente ..................................................... 68
Figura 16 - Implantação do Residencial Regente ..................................................... 69
Figura 17 - Pátio central do Residencial Regente .................................................... 70
Figura 18 - Acesso ao bloco A e ao salão de festas do Residencial Regente .......... 70
Figura 19 - Fachada do Residencial Regente .......................................................... 71
Figura 20 - Detalhe do beiral do Residencial Regente ............................................. 72
Figura 21 - Detalhe da pingadeira e da esquadria do Residencial Regente ............. 72
Figura 22 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Regente ......... 73
Figura 23 - Localização do Residencial Jardins da Baronesa .................................. 74
Figura 24 - Implantação do Residencial Jardins da Baronesa .................................. 74
Figura 25 - Portão de acesso do Residencial Jardins da Baronesa.......................... 75
Figura 26 - Marcação dos acessos aos blocos em cinza claro do Residencial Jardins
da Baronesa............................................................................................................. 76
Figura 27 - Detalhe do beiral do Residencial Jardins da Baronesa .......................... 76
Figura 28 - Detalhe da pingadeira e da esquadria do Residencial Jardins da Baronesa
................................................................................................................................. 77
Figura 29 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Jardins da
Baronesa ................................................................................................................. 77
Figura 30 - Localização do Residencial Estrela Gaúcha .......................................... 78
Figura 31 - Implantação Residencial Estrela Gaúcha ............................................... 79
Figura 32 - Corredor de acesso ao Residencial Estrela Gaúcha .............................. 80
Figura 33 - Blocos do Residencial Estrela Gaúcha .................................................. 80
Figura 34 - Quadras de esportes e salão de festas ao fundo do terreno do Residencial
Estrela Gaúcha ........................................................................................................ 81
Figura 35 - Marcação dos acessos aos blocos em cinza claro do Residencial Estrela
Gaúcha .................................................................................................................... 81
Figura 36 - Detalhe das calhas e do tubo de queda do Residencial Estrela Gaúcha 82
Figura 37 - Detalhe da laje de cobertura do acesso dos blocos do Residencial Estrela
Gaúcha .................................................................................................................... 82
Figura 38 - Detalhe da pingadeira e da esquadria do Residencial Estrela Gaúcha .. 83
Figura 39 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Estrela Gaúcha
................................................................................................................................. 83
Figura 40 - Localização dos blocos do Residencial Regente.................................... 85
Figura 41 - Localização dos blocos do Residencial Jardins da Baronesa ................ 86
Figura 42 - Localização dos blocos do Residencial Estrela Gaúcha......................... 87
Figura 43 - Ficha de levantamento utilizada por Silva (2016) ................................... 88
Figura 44 - Exemplo de ficha de levantamento deste estudo ................................... 90
Figura 45 - Exemplo de levantamento em fachada .................................................. 91
Figura 46 - Exemplo de levantamento em fachada .................................................. 92
Figura 47 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Regente quanto
a classificação .......................................................................................................... 96
Figura 48 - Incidência por tipo de fissuras e trincas no Residencial Regente ........... 97
Figura 49 - Fissuras horizontais nas arestas vivas das paredes no Residencial
Regente ................................................................................................................... 97
Figura 50 - Fissuras nos cantos das janelas no Residencial Regente ...................... 98
Figura 51 - Fissura vertical localizada na fachada de fundos do Edifício 4 do
Residencial Regente ................................................................................................ 99
Figura 52 - Fissura vertical localizada na fachada frontal do Edifício 4 do Residencial
Regente ................................................................................................................... 99
Figura 53 – Recalque de fundação de edificação sobre seção mista ..................... 100
Figura 54 - Fissuras e trincas por pavimento no Residencial Regente ................... 100
Figura 55 - Incidência por tipo de descolamento de revestimento no Residencial
Regente ................................................................................................................. 101
Figura 56 - Descolamento de revestimento por pavimento no Residencial Regente
............................................................................................................................... 102
Figura 57 - Descolamento de revestimento no Residencial Regente ..................... 102
Figura 58 - Incidência por tipo de umidade no Residencial Regente ...................... 103
Figura 59 - Fungos no Residencial Regente .......................................................... 103
Figura 60 - Musgos nas paredes do reservatório do Residencial Regente ............. 104
Figura 61 - Musgos na viga de fundação do Residencial Regente ......................... 104
Figura 62 - Umidade por pavimento no Residencial Regente................................. 104
Figura 63 - Fungos no pavimento térreo do Residencial Regente .......................... 105
Figura 64 - Sujidade na viga de fundação no Residencial Regente........................ 105
Figura 65 - Suporte de condicionador de ar em processo de corrosão no Residencial
Regente ................................................................................................................. 106
Figura 66 - Sujidade por pavimento no Residencial Regente ................................. 106
Figura 67 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Jardins da
Baronesa quanto a classificação ............................................................................ 107
Figura 68 - Incidência por tipo de fissuras e trincas no Residencial Jardins da Baronesa
............................................................................................................................... 108
Figura 69 - Fissuras ao redor das janelas no Residencial Jardins da Baronesa ..... 108
Figura 70 - Fissuras e trincas por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa 109
Figura 71 - Incidência por tipo de descolamento de revestimento no Residencial
Jardins da Baronesa .............................................................................................. 109
Figura 72 - Descolamento de revestimento por pavimento no Residencial Jardins da
Baronesa ............................................................................................................... 110
Figura 73 - Descolamento de revestimento no Residencial Jardins da Baronesa .. 111
Figura 74 - Incidência por tipo de umidade no Residencial Jardins da Baronesa ... 111
Figura 75 - Fungos no Residencial Jardins da Baronesa ....................................... 112
Figura 76 - Umidade por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa.............. 112
Figura 77 - Fungos no pavimento térreo do Residencial Jardins da Baronesa ....... 113
Figura 78 - Sujidade por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa .............. 113
Figura 79 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Estrela Gaúcha
quanto a classificação ............................................................................................ 114
Figura 80 - Incidência por tipo de fissuras e trincas no Residencial Estrela Gaúcha
............................................................................................................................... 114
Figura 81 - Fissuras e trincas por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha ........ 115
Figura 82 - Incidência por tipo de descolamento de revestimento no Residencial
Estrela Gaúcha ...................................................................................................... 116
Figura 83 - Furos de instalação de condicionador de ar no Residencial Estrela Gaúcha
............................................................................................................................... 116
Figura 84 - Descolamento de revestimento por pavimento no Residencial Estrela
Gaúcha .................................................................................................................. 117
Figura 85 - Descolamento de revestimento no Residencial Estrela Gaúcha .......... 117
Figura 86 - Incidência por tipo de umidade no Residencial Estrela Gaúcha ........... 118
Figura 87 - Vegetação parasitária e musgos na viga de fundação no Residencial
Estrela Gaúcha ...................................................................................................... 118
Figura 88 - Umidade por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha ...................... 119
Figura 89 - Umidade no revestimento do Residencial Estrela Gaúcha ................... 119
Figura 90 - Vegetação do terreno vizinho do Residencial Estrela Gaúcha ............. 120
Figura 91 - Ninhos nas empenas do Residencial Estrela Gaúcha .......................... 120
Figura 92 - Pichação no Residencial Estrela Gaúcha ............................................ 121
Figura 93 - Instalação de venezianas e condicionadores de ar no Residencial Estrela
Gaúcha .................................................................................................................. 121
Figura 94 - Sujidade por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha ...................... 122
Figura 95 - Comparativo da incidência de manifestações patológicas do levantamento
atual com o levantamento INQUALHIS do Residencial Regente ............................ 123
Figura 96 - Comparativo da incidência de manifestações patológicas do levantamento
atual com o levantamento INQUALHIS do Residencial Jardins da Baronesa ......... 123
Figura 97 - Comparativo da incidência de manifestações patológicas do levantamento
atual com o levantamento INQUALHIS do Residencial Estrela Gaúcha ................. 124
Figura 98 - Comparativo entre a incidência por metro quadrado nos três conjuntos
habitacionais dos dois levantamentos .................................................................... 125
Figura 99 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado ............. 126
Figura 100 - Incidência por classificação de manifestações patológicas por metro
quadrado................................................................................................................ 126
Figura 101 - Incidência total de manifestações patológicas por metro quadrado ... 127
Figura 102 – Incidência por conjunto de manifestações patológicas por metro
quadrado ................................................................................................................ 127
Figura 103 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em cada
orientação solar no Residencial Regente ............................................................... 128
Figura 104 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em cada
orientação solar no Residencial Jardins da Baronesa ............................................ 129
Figura 105 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em cada
orientação solar no Residencial Estrela Gaúcha .................................................... 129
Figura 106 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado por
orientação solar nos três conjuntos ........................................................................ 130
Figura 107 - Incidência de manifestações patológicas por pavimento no Residencial
Regente ................................................................................................................. 131
Figura 108 - Incidência de manifestações patológicas por pavimento no Residencial
Jardins da Baronesa .............................................................................................. 131
Figura 109 - Incidência de manifestações patológicas por pavimento no Residencial
Estrela Gaúcha ...................................................................................................... 131
Figura 110 - Manifestação patológica mais relevante no Residencial Regente ...... 133
Figura 111 - Relevância das manifestações patológicas no Residencial Regente . 133
Figura 112 - Necessidade das ações de manutenção do Residencial Regente ..... 134
Figura 113 - Prioridade de manutenção das fachadas do Residencial Regente ..... 134
Figura 114 - Avaliação da situação atual dos prédios do Residencial Regente ...... 135
Figura 115 - Manifestação patológica mais relevante no Residencial Jardins da
Baronesa. .............................................................................................................. 136
Figura 116 - Relevância das manifestações patológicas no Residencial Jardins da
Baronesa ............................................................................................................... 136
Figura 117 - Necessidade das ações de manutenção do Residencial Jardins da
Baronesa ............................................................................................................... 137
Figura 118 - Prioridade de manutenção das fachadas do Residencial Jardins da
Baronesa ............................................................................................................... 137
Figura 119 - Avaliação da situação atual dos prédios do Residencial Jardins da
Baronesa ............................................................................................................... 138
Figura 120 - Manifestação patológica mais relevante no Residencial Estrela Gaúcha
............................................................................................................................... 139
Figura 121 - Relevância das manifestações patológicas no Residencial Estrela
Gaúcha .................................................................................................................. 139
Figura 122 - Necessidade das ações de manutenção do Residencial Estrela Gaúcha
............................................................................................................................... 140
Figura 123 - Prioridade de manutenção das fachadas do Residencial Estrela Gaúcha
............................................................................................................................... 140
Figura 124 - Avaliação da situação atual dos prédios do Residencial Estrela Gaúcha
............................................................................................................................... 141
Figura 125 - Avaliação da situação atual dos três conjuntos habitacionais ............ 141
Figura 126 - Incidência de manifestações patológicas x Satisfação do usuário ..... 142
Lista de Tabelas

Tabela 1 - Adaptação do histórico da política habitacional brasileira para cidade de


Pelotas ..................................................................................................................... 32
Tabela 2 - Empreendimentos do PAR na cidade de Pelotas .................................... 35
Tabela 3 - Especificações técnicas iniciais e após gestão do Ministério das Cidades
................................................................................................................................. 36
Lista de Quadros

Quadro 1 - Estudos realizados sobre manifestações patológicas em HIS ................ 55


Quadro 2 - Estudos realizados sobre manifestações patológicas em Pelotas .......... 59
Quadro 3 - Empreendimentos do PAR analisados no INQUALHIS .......................... 64
Quadro 4 - Apresentação geral dos estudos de caso ............................................... 67
Lista de Siglas

APO Avaliação Pós-Ocupação


BNH Banco Nacional de Habitação
COHAB Companhia de Habitação Estadual
FAR Fundo de Arrendamento Residencial
FAUrb Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FHC Fernando Henrique Cardoso
FINEP Financiadora de Estudos e Projetos
HIS Habitações de Interesse Social
IAP Institutos de Aposentadoria e Pensões
INQUALHIS Geração de Indicadores de Qualidade dos Espaços Coletivos em
Empreendimentos de Habitação de Interesse Social
IPASE Instituto de Aposentadoria e Pensões dos Servidores do Estado
NAURB Núcleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo
PAC Programa de Aceleração do Crescimento
PAR Programa de Arrendamento Residencial
PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida
SFH Sistema Financeiro de Habitação
UFPel Universidade Federal de Pelotas
Sumário

1 Introdução .......................................................................................................... 19
1.1 Problema de pesquisa............................................................................... 21
1.2 Questões de pesquisa............................................................................... 23
1.3 Objetivos da pesquisa............................................................................... 23
1.4 Delimitações da pesquisa ......................................................................... 24
1.5 Limitações da pesquisa ............................................................................ 24
1.6 Estrutura do trabalho ................................................................................ 25
2 Revisão Bibliográfica ........................................................................................ 26
2.1 Breve histórico da habitação social no Brasil ......................................... 26
2.2 Breve histórico da habitação social em Pelotas/RS ............................... 32
2.3 Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ...................................... 33
2.4 Revestimentos de argamassa .................................................................. 39
2.5 Manifestações patológicas em revestimentos de argamassa ................ 41
2.5.1 Umidade ..................................................................................................... 44
2.5.2 Fissuras e trincas ...................................................................................... 49
2.5.3 Descolamento de revestimento ................................................................ 51
2.5.4 Sujidade ..................................................................................................... 52
2.6 Estudos realizados sobre o tema ............................................................. 54
3 Método de pesquisa .......................................................................................... 61
3.1 Estratégia de pesquisa.............................................................................. 61
3.2 Delineamento da pesquisa ....................................................................... 62
3.3 Caracterização dos objetos de estudo .................................................... 63
3.3.1 Residencial Regente ................................................................................. 67
3.3.2 Residencial Jardins da Baronesa ............................................................. 73
3.3.3 Residencial Estrela Gaúcha ...................................................................... 77
3.4 Avaliação técnica do estado de conservação ......................................... 84
3.5 Avaliação da satisfação do usuário quanto ao estado de conservação 93
4 Resultados ......................................................................................................... 95
4.1 Estado de conservação ............................................................................. 95
4.1.1 Levantamento de manifestações patológicas ......................................... 95
4.1.1.1 Residencial Regente .................................................................................. 95
4.1.1.2 Residencial Jardins da Baronesa ........................................................... 107
4.1.1.3 Residencial Estrela Gaúcha .................................................................... 113
4.1.2 Comparação com INQUALHIS ................................................................ 122
4.1.3 Influência da modalidade ........................................................................ 125
4.1.4 Influência da orientação solar ................................................................ 128
4.1.5 Influência do pavimento .......................................................................... 130
4.2 Satisfação do usuário ............................................................................. 132
4.2.1 Residencial Regente ............................................................................... 132
4.2.2 Residencial Jardins da Baronesa ........................................................... 135
4.2.3 Residencial Estrela Gaúcha .................................................................... 138
4.3 Discussões .............................................................................................. 141
5 Conclusões ...................................................................................................... 144
5.1 Sugestões para trabalhos futuros .......................................................... 146
Referências........................................................................................................... 147
Apêndices ............................................................................................................. 156
Apêndice A – Residencial Regente ..................................................................... 157
Apêndice B – Residencial Jardins da Baronesa ................................................ 158
Apêndice C – Residencial Estrela Gaúcha ......................................................... 159
1 Introdução

A indústria da construção civil tem significativo impacto ambiental, social e


econômico numa sociedade. As atividades de construção fornecem ao ser humano
edificações e instalações que satisfazem suas necessidades, além de proporcionar
oportunidades de emprego e contribuir para a economia nacional. Entretanto, junto às
vantagens, decorrem o consumo de recursos naturais e energéticos e a geração de
poluentes e resíduos durante as atividades de produção, de manutenção e de
demolição das edificações (ZUO; ZHAO, 2014; JOHN, 2001).
Como grande consumidora de recursos naturais e geradora de resíduos, a
indústria da construção civil busca, cada vez mais, a utilização de estratégias de
sustentabilidade, fazendo-se necessária uma análise crítica do impacto de suas
atividades e uma reformulação dos seus processos de produção e de consumo
(JOHN, 2001). Diante disso, o aperfeiçoamento do setor deve ser tomado como
prioridade, empregando estratégias que objetivem reduzir o impacto ambiental, como
a utilização de recursos renováveis, recicláveis e de resíduos, bem como estratégias
que possibilitem aumentar a qualidade do ambiente construído, ou seja, das
edificações, colaborando na preservação do meio ambiente (KHATIB, 2016; KIBERT,
1994).
A durabilidade é entendida como a capacidade de um edifício cumprir sua
função durante um tempo especificado sob a influência dos agentes previstos em
serviço (JERNBERG et al., 2004). Diante disso, a durabilidade é uma importante
estratégia sustentável, pois quanto maior o tempo em que o edifício é usado, menor é
a parcela anual de energia incorporada na sua construção (CELADYN, 2014;
KESTNER; WEBSTER, 2010). Entretanto, apesar da notável evolução tecnológica na
indústria da construção civil, tem se observado que, na busca pela máxima economia,
a racionalização e a ausência do controle de qualidade na construção comprometem
o desempenho das edificações, aumentando a ocorrência de problemas (DAL MOLIN,
2016; IANTAS, 2010; PERES, 2004).
20

É comum encontrar construção com alto nível de degradação, com problemas


relacionados à qualidade e à durabilidade, que afeta a estética, a segurança, a
durabilidade e a vida útil das edificações (DAL MOLIN, 2016).
Num edifício, as fachadas, além de definirem a aparência, funcionam
simultaneamente como uma barreira às agressões externas e um elemento de
comunicação entre o interior e o exterior. Umidade, radiação, temperaturas extremas,
sujeira, sais, plantas, pássaros e deformações, por exemplo, podem afetar
significativamente o desempenho das fachadas, portanto a fachada de um edifício
requer manutenção periódica, assim como os outros sistemas (MADUREIRA et al.,
2017).
De acordo com a NBR 5674 (ABNT, 2012), para garantir uma maior vida útil,
desde o início do uso de uma edificação devem ser realizados serviços de
manutenção, sejam eles de caráter rotineiro, corretivo ou preventivo, e que, apesar do
custo relevante na fase de uso, devem ser entendidos como investimento na
preservação da mesma.
No entanto, no Brasil, as ações de manutenção predial são culturalmente vistas
como despesas inconvenientes. As ações normalmente são realizadas somente para
correção de falhas ou anomalias, desconhecendo a necessidade de periodicidades
das atividades de manutenção preventivas, contribuindo significativamente para a
depreciação prematura das edificações (VIEIRA, 2015).
Shimbo e Martins (2002) destacam que, no caso de habitações de interesse
social (HIS), os serviços de manutenção não são priorizados pelos programas
habitacionais, por objetivar atender critérios mais quantitativos do que qualitativos,
simplesmente voltados ao número de unidades habitacionais produzidas. Além disso,
a minimização de custos e prazos de construção fazem surgir problemas quanto ao
desempenho e durabilidade dos empreendimentos (STUCKERT; SOBRINHO
JUNIOR, 2016).
Ademais, a aparência externa das edificações e dos espaços abertos de
conjuntos habitacionais de interesse social influencia na satisfação dos moradores.
Reis e Lay (2010) observaram maior insatisfação dos moradores em conjuntos
habitacionais que apresentaram sérios problemas na aparência.
21

1.1 Problema de pesquisa

Após um histórico de tentativas de suprir a grande demanda de habitações para


a população de baixa renda no Brasil, através de políticas habitacionais públicas, em
1999 o Governo Brasileiro criou o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), um
programa de financiamento habitacional (Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001),
que propunha conceder a posse do imóvel ao arrendatário mediante pagamento de
taxas mensais, oferecendo, através da Lei da Compra Antecipada, a opção de compra
após um período de 5 anos. Porém, até a quitação do imóvel, a CAIXA é mantida
proprietária e destina a gestão condominial a empresas terceirizadas (CHIARELLI,
2014).
Na cidade de Pelotas, no Rio Grande do Sul, foram implantados 21 conjuntos
habitacionais pelo PAR entre os anos de 2002 a 2008, de duas tipologias diferentes,
sendo casas geminadas de dois pavimentos e edifícios de apartamentos de quatro ou
cinco pavimentos. Até 2004, o PAR funcionava na modalidade Normal, atendendo
moradores na faixa entre três a seis salários mínimos. Porém, objetivando atender
uma faixa de renda mais baixa, de dois a quatro salários mínimos, foi criado o PAR
na modalidade Especial, reduzindo as especificações mínimas de projeto e execução.
Tal fato alterou a legislação da cidade de Pelotas, permitindo a construção de
edificações de até cinco pavimentos sem elevador, que até então eram de no máximo
de quatro pavimentos (CHIARELLI, 2014).
Com o objetivo de avaliar os empreendimentos habitacionais de interesse
social do PAR, em 2010 foi publicado o Relatório do Projeto INQUALHIS (Geração de
Indicadores de Qualidade dos Espaços Coletivos em Empreendimentos de Habitação
de Interesse Social) (MEDVEDOVSKI, 2010), resultado de uma pesquisa executada
pelo Núcleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo (NAURB), na Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo (FAUrb), da Universidade Federal de Pelotas (UFPel). A
pesquisa INQUALHIS, financiada pelo FINEP (Financiadora de Estudos e Projetos),
investigou onze conjuntos habitacionais construídos entre os anos de 2005 a 2008 em
Pelotas pelo Programa de Arrendamento Residencial, visando melhorar a qualidade
das futuras habitações através da retroalimentação do processo de projeto,
construção, gestão e uso. Entre os onze conjuntos habitacionais analisados pela
pesquisa, seis são de tipologia de casas geminadas e cinco de edifícios, sendo dois
da modalidade Normal e três da modalidade Especial.
22

O INQUALHIS abrangeu três grandes áreas de estudo: gestão condominial,


manifestações patológicas e espaços coletivos, e utilizou estratégias de Avaliação
Pós-Ocupação (APO), priorizando os aspectos relacionados à satisfação do usuário,
principalmente no espaço condominial. No que diz respeito às manifestações
patológicas, foram realizados levantamentos quantitativos e qualitativos nas áreas
condominiais das edificações (fachadas, circulação interna e salão de festas), a fim
de serem utilizados como indicadores de qualidade dos empreendimentos
(MEDVEDOVSKI, 2010).
Através do diagnóstico realizado no INQUALHIS, cujos levantamentos foram
realizados nos empreendimentos recém construídos, num período máximo de dois
anos entre a data da entrega do conjunto habitacional e a data do levantamento,
Medvedovski (2010) verificou que a incidência de manifestações patológicas
constatada foi de falhas construtivas, originadas principalmente pela falta de
detalhamento dos projetos e de controle de qualidade durante a execução da obra.
Em dois dos empreendimentos do PAR, o Residencial Solar das Palmeiras e o
Residencial Paraíso, ambos de tipologia de edifício com cinco pavimentos, da
modalidade PAR Especial, foi realizado um novo levantamento de manifestações
patológicas por Silva (2016), aproximadamente oito anos após o levantamento
realizado pelo INQUALHIS.
Silva (2016) comparou ambos os levantamentos e verificou um considerável
aumento na incidência de manifestações patológicas durante o período entre os
levantamentos. A incidência foi significativamente maior no Residencial Paraíso pois
não foi realizada nenhuma intervenção de reparo desde a sua construção, e no
Residencial Solar das Palmeiras foi realizado reparo no revestimento, lavagem e
pintura em todas as fachadas do Residencial. Porém, Silva (2016) destaca que tal
resultado também pode ter sido influenciado pelas construtoras responsáveis pela
execução dos empreendimentos serem diferentes.
Ainda no estudo, Silva (2016) por meio da aplicação de formulários com os
moradores, analisou a percepção do usuário sobre as manifestações patológicas
presentes nas fachadas dos conjuntos. Na análise foi reconhecida a necessidade de
manutenção nos conjuntos habitacionais, apesar da maioria dos entrevistados
considerar as fachadas em condição razoável e boa.
23

1.2 Questões de pesquisa

Além de contribuir para o entendimento do processo de produção de


habitações, de maneira a minimizar a incidência de problemas em futuras edificações,
torna-se importante a investigação das manifestações patológicas incidentes em
habitações de interesse social, para subsidiar trabalhos de recuperação e permitir a
criação de um plano de manutenção a ser gestado pelo condomínio (IOSHIMOTO,
1988).
Diante disso, dando prosseguimento aos estudos desenvolvidos nos
empreendimentos PAR na cidade de Pelotas pela FAUrb/UFPel, e visando contribuir
para melhorar a qualidade das habitações de interesse social a seguinte questão de
pesquisa foi elaborada:
• Qual o estado de conservação das fachadas de habitações de interesse
social de diferentes modalidades do PAR em Pelotas/RS?

A partir da questão principal, as seguintes questões secundárias foram


definidas:
• Qual o nível de degradação dos empreendimentos em comparação com os
dados produzidos durante o Projeto INQUALHIS?
• Qual a influência da modalidade do PAR no estado de conservação das
fachadas de HIS?
• Qual a influência da orientação solar no estado de conservação das
fachadas de HIS do PAR?
• Qual a influência do pavimento da edificação no estado de conservação das
fachadas de HIS do PAR?
• Qual o nível de satisfação dos moradores dos conjuntos habitacionais quanto
ao estado de conservação das fachadas de habitações de interesse social de
diferentes modalidades do PAR?

1.3 Objetivos da pesquisa

Este trabalho tem como objetivo principal avaliar o estado de conservação das
fachadas de habitações de interesse social do Programa de Arrendamento
Residencial de diferentes modalidades, especificamente dos estudos de caso:
24

Residencial Regente, Jardins da Baronesa e Estrela Gaúcha, construídos na cidade


de Pelotas/RS entre os anos de 2005 e 2007.
De acordo com o objetivo principal, foram definidos os seguintes objetivos
específicos:
a) Caracterizar a incidência de manifestações patológicas nas fachadas dos
empreendimentos, observando o nível de degradação em comparação com os
dados produzidos durante o Projeto INQUALHIS;
b) Verificar a influência da modalidade do PAR, Normal ou Especial, no estado
de conservação das fachadas dos empreendimentos;
c) Verificar a influência da orientação solar das fachadas dos empreendimentos
no estado de conservação;
d) Verificar a influência do pavimento da edificação no estado de conservação
das fachadas dos empreendimentos;
e) Analisar a satisfação do usuário dos empreendimentos de diferentes
modalidades quanto ao estado de conservação das fachadas dos
empreendimentos.

1.4 Delimitações da pesquisa

Este trabalho apresenta as seguintes delimitações:


a) A pesquisa utiliza como objeto de estudo as habitações de interesse social
promovidas pelo Programa de Arrendamento Residencial na cidade de Pelotas
que foram analisadas pela Pesquisa INQUALHIS (MEDVEDOVSKI, 2010).
b) A avaliação do estado de conservação dos empreendimentos delimita-se a
análise de manifestações patológicas dos revestimentos de argamassa das
fachadas externas, devido a inviabilidade de estudo de todas as partes
componentes de um edifício devido ao grande número de variáveis.

1.5 Limitações da pesquisa

Seguindo o mesmo método do INQUALHIS (Medvedovski, 2010), o


levantamento de manifestações patológicas foi realizado através de inspeção visual,
contabilizando o número incidências por área de fachada, não foram aplicados outros
métodos exploratórios.
25

1.6 Estrutura do trabalho

Este trabalho está estruturado em cinco capítulos. No presente capítulo foram


apresentados o tema, o problema, as questões, as delimitações, as limitações, os
objetivos e o contexto da pesquisa.
O capítulo 2 apresenta uma revisão bibliográfica sobre os temas pertinentes
para a construção da pesquisa, trazendo um breve histórico sobre as políticas
habitacionais no Brasil e fazendo uma abordagem acerca da habitação social no Brasil
e na cidade de Pelotas. O capítulo também trata sobre a construção da habitação de
interesse social, a gestão condominial de conjuntos habitacionais, os revestimentos
de argamassa e as principais manifestações patológicas incidentes nos revestimentos
de argamassa. Por fim, é apresentado um levantamento de trabalhos recentes
realizados sobre o tema e de trabalhos existentes realizados na cidade de Pelotas.
No terceiro capítulo está apresentado o método de pesquisa utilizado,
apresentando as estratégias adotadas, o delineamento da pesquisa, a caracterização
dos objetos de estudo e as etapas de desenvolvimento do trabalho.
O capítulo 4 descreve e discute os resultados da pesquisa, comparando e
relacionando os dados obtidos.
No capítulo 5 são apresentadas as principais conclusões do trabalho,
sintetizando as principais contribuições, bem como são recomendadas as sugestões
para o desenvolvimento de futuros trabalhos relacionados ao tema.
Após o quinto capítulo, estão expostas as referências bibliográficas.
Por fim, estão expostos os apêndices.
2 Revisão Bibliográfica

A revisão bibliográfica aborda sobre os principais assuntos referentes a este


estudo, tais como: habitação de interesse social no Brasil e na cidade de Pelotas/RS;
gestão e manutenção condominial, revestimentos argamassados e manifestações
patológicas em fachadas. Além de contar com uma breve revisão dos trabalhos já
desenvolvidos na área.

2.1 Breve histórico da habitação social no Brasil

O grande crescimento das cidades brasileiras no final do século 19,


principalmente na região Sudeste do país, como Rio de Janeiro e São Paulo, foi
ocasionado, sobretudo, pelo avanço da economia de exportação, constituindo um
núcleo de operários na zona urbana, onde as oportunidades de ascensão eram
maiores (FAUSTO, 2016).
Na necessidade de alojar uma grande população nos centros urbanos, são
edificados, pela iniciativa privada, diferentes tipos de construção, de forma precária e
apressada (BONDUKI, 2011). Surgem inúmeras soluções habitacionais, sendo, a
maior parte, alojamentos formados por aposentos mínimos, com alta densidade
populacional, construídos em fundos de terreno com materiais precários ou advindos
da transformação de sobrados com a utilização de divisórias, os cortiços, como
ilustrado na Figura 1 (MOTTA, 1894 apud BONDUKI, 2011).
27

Figura 1 - Cortiço Vaticano


Fonte: Bonduki (2011).

A produção desse tipo de moradia de locação se torna muito comum pela alta
rentabilidade oferecida aos proprietários das habitações. Entretanto, a irracionalidade
capitalista da produção de habitações, o loteamento indiscriminado e a precariedade
das condições sanitárias passam a constituir séria ameaça à saúde pública. À vista
disso, o Estado liberal, durante a Primeira República, que resistia ao máximo à
interferência na esfera privada, é obrigado a intervir, atuando em três diferentes
frentes: no controle sanitário das habitações, na criação de legislação e códigos de
posturas e na participação nas obras de saneamento e urbanização das cidades
(BONDUKI, 2011).
Deste modo, devido a ameaça que os surtos epidêmicos representavam para
a economia, o controle sanitário das habitações torna-se prioridade para o governo,
realizando visitas de inspeção sanitária e desinfecções domiciliares, executadas por
sanitaristas higienistas, que examinavam e inspecionavam as habitações operárias e
cortiços. Além disso, são executadas obras de saneamento, distribuição de água e
coleta de esgoto, e passa a ser regulamentada, através da criação de legislação de
controle do uso do solo, a construção de moradias (BONDUKI, 2011).
Porém, em razão da postura repressiva do governo sobre a produção de
habitação, foi necessário estimular a produção de novas moradias pelos particulares
através da concessão de favores ao setor privado, como a isenção de impostos
municipais, e pela proposição de leis de estímulo à construção de vilas operárias, que,
28

baseando-se na casa unifamiliar, apresentavam-se como um modelo ideal de


habitação econômica e higiênica, exemplificada na Figura 2 (BONDUKI, 2011).

Figura 2 - Vila em Santa Cecília


Fonte: Bonduki (2011).

Desta forma, a produção de moradia popular se solidifica como uma forma


segura de investimento à iniciativa privada, acentuada pelo fato que o direito absoluto
de propriedade, garantido pelas disposições liberais da constituição e do código civil
da primeira república, permitia que os valores dos aluguéis fossem regulados pelo
mercado, variando de acordo com a demanda de habitações. À exceção de um curto
período, entre 1921 a 1927, quando, em resposta à crise de moradia e ao exagero
dos valores locativos, vigora uma primeira lei do inquilinato, que congela os aluguéis
na tentativa de regulamentar a relação entre locador e inquilino, porém pouco
significativa (BONDUKI, 1994, 2011).
Assim como o Estado não assumia a responsabilidade de prover moradias, a
sociedade não lhe atribuía tal função, portanto as primeiras intervenções estatais na
habitação se limitaram apenas a uma questão de higiene (FARAH, 1984; BONDUKI,
1994, 2011). Em suma, o autoritarismo sanitário presente sobre as habitações, bem
como a expansão das redes de água e esgoto contiveram as epidemias, mas não
resolveram de modo efetivo o problema da carência habitacional (BONDUKI, 1994,
2011).
Após a Revolução de 30, o Governo Vargas implementa um processo de
centralização político-administrativa no governo federal (BARBOSA, 2008). A base de
sustentação política do novo regime se modifica com a incorporação de novos setores
sociais emergentes, como a moradia, pois Vargas, pela necessidade de legitimação
de poder, estabelece compromisso com as massas populares (BONDUKI, 1994).
29

Além disso, a moradia popular surge como condição básica de reprodução de força
de trabalho e, portanto, como fator econômico na estratégia da industrialização do
país (FARAH, 1984; BONDUKI, 1994, 2011).
Em 1937 é iniciada a produção estatal de habitação social em larga escala, na
criação das carteiras prediais dos Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAPs), que
é seguida por outra iniciativa relevante, a Fundação da Casa Popular (FCP), em 1946
(FARAH, 1984; BONDUKI, 1994; BARBOSA, 2008).
A produção de edificações das IAPs era uma ação secundária, apenas uma
forma de garantir rentabilidade à associação no investimento de seus fundos, pois seu
objetivo principal era aplicar os recursos acumulados destinados às aposentadorias e
pensões dos associados (FARAH, 1984; BONDUKI, 2011). Dessa forma, pode-se
afirmar que a produção estatal de habitações no Brasil surgiu no princípio da
autossustentação financeira, com a utilização de fundos previdenciários, somente
para indivíduos empregados (BARBOSA, 2008).
Construiu-se, através dos institutos, uma série de conjuntos residenciais em
vários pontos do país, os quais eram, de modo geral, alugados a associados (FARAH,
1984). Porém, devido ao retorno financeiro irrisório, com os congelamentos dos
aluguéis, os IAPs passam a investir majoritariamente na produção para média e alta
renda, acabando com a ação social (BONDUKI, 1994, 2011).
Em 1942, Getúlio Vargas estabelece o congelamento dos aluguéis, através da
Lei do Inquilinato, objetivando melhores condições habitacionais aos trabalhadores,
desestímulo a produção rentista de moradia e redução da parcela do salário
comprometida com o pagamento da habitação. Dessa forma, os proprietários,
proibidos de aumentar os aluguéis, abandonam o mercado de locação habitacional
para a população de baixa renda, o que provoca escassez de habitações (BONDUKI,
2011).
Com a queda do Estado Novo em 1945, o Brasil volta a ser uma democracia
(BARBOSA, 2008). A crise habitacional estabelecida nos anos 40 torna politicamente
importante a intervenção do Estado na resolução do problema habitacional, pois
atende as demandas populares e empresariais. Devido a isso, em 1946, Eurico
Gaspar Dutra, recém-eleito, cria a Fundação da Casa Popular (FCP), o primeiro órgão
federal criado com a atribuição exclusiva de solucionar o problema habitacional, cujo
único objetivo era produzir moradia para a população de baixa renda (BONDUKI,
2011).
30

Entretanto, apesar da alta produção habitacional, a firme oposição da indústria


da construção civil, combinada a falta de apoio dos próprios beneficiários e a
transformação do projeto original da Fundação em um órgão secundário desprovido
de poder e recursos, extingue seu potencial como órgão de implementação da política
de habitação social e inviabiliza sua capacidade de ação (MELO, 1987).
Como consequência da incapacidade do Estado em promover moradias, os
trabalhadores começam a erguer seus próprios alojamentos em loteamentos de
periferia, o que, consequentemente, consolida o crescimento urbano nas periferias,
na formação de assentamentos informais carentes de infraestrutura urbana, como as
favelas, e estimula a criação de novas alternativas de moradia, como a casa própria
autoconstruída (BONDUKI, 1994).
A partir desse movimento e devido à preocupação dos militares com o problema
habitacional durante o governo militar, iniciado após o Golpe de Estado em 1964, é
instituída a Lei 4380 de 1964, que cria o Banco Nacional de Habitação (BNH),
marcando o retorno da intervenção do Estado na produção de habitação social
(BARBOSA, 2008). Foi implementado o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), um
sistema de produção de habitação que, em parceria com a iniciativa privada, se
propunha a ser autofinanciável, liberando os recursos da união para investimentos em
outras áreas (BARBOSA, 2008).
O SFH se dividia em dois subsistemas, baseados em diferentes fontes de
recursos: o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, composto por uma
poupança voluntária que repassava capital diretamente ao incorporador imobiliário
para a execução do empreendimento, cujo assumia responsabilidade pela venda dos
imóveis; e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), voltado à produção de
habitações de interesse social, ambos gerenciados pelo BNH (BARBOSA, 2008).
A utilização do FGTS, uma fonte de recursos permanente vinculada aos
salários para a produção de moradias, e a introdução de correção monetária nos
financiamentos habitacionais possibilitou a estruturação de uma verdadeira política
habitacional. Porém, seu modelo ser baseado no financiamento ao produtor, e não ao
usuário final, encarece o produto e exclui a parcela da população de baixa renda.
Como solução, o BNH buscou reduzir o custo da moradia para atender essa demanda,
rebaixando a qualidade da construção e o tamanho da unidade, ao invés de alterar o
processo de gestão. Apesar do grande alcance, a produção do BNH foi marcada pela
gestão centralizada, ausência de participação comunitária, com ênfase na produção
31

de casas prontas por empreiteiras, localizadas em zonas periféricas e executadas com


projetos medíocres (BONDUKI, 2011).
Após o encerramento da ditadura em 1985, inicia-se a Nova República
(BARBOSA, 2008). O período que se estende do fechamento do BNH, em 1986, até
1994 é caracterizado como um período no qual inexiste política habitacional
(CARDOSO JUNIOR; JACCOUD, 2005).
Em 1994, durante o governo de Fernando Henrique Cardoso (FHC), se
consolida o fim da exclusividade da autossustentação na política habitacional,
utilizando além dos recursos do FGTS também de recursos oriundos do Orçamento
Geral da União para a produção de habitações destinadas às populações de baixa-
renda. Nesse período são elaborados diferentes programas adequados para cada
faixa de renda, voltados à melhoria do mercado de habitações, a recuperação de
áreas habitacionais degradadas ou ao financiamento para construção ou compra de
imóvel (BARBOSA, 2008).
Entre eles, no ano de 1999, é criado o Programa de Arrendamento Residencial
(PAR), voltado inicialmente à população com renda familiar entre três e seis salários
mínimos, utilizando recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O
programa é destinado a construção de novos empreendimentos habitacionais e à
reforma de edifícios existentes (BARBOSA, 2008).
Após a extinção do PAR em 2008, a produção de conjuntos habitacionais de
interesse social passa a ser realizada através do Programa Minha Casa Minha Vida
(PMCMV), iniciado em 2009, como parte do Programa de Aceleração do Crescimento
(PAC), promovido no segundo mandato de Lula com o objetivo de promover a
retomada do desenvolvimento do país. O PMCMV é criado como uma estratégia
anticrise, no qual mobiliza o setor da construção civil por meio de incentivos à
produção de moradia (CUNHA, 2014).
Depois de dois anos de funcionamento, em junho de 2011, a Fase 2 do
programa é lançada com algumas modificações. A segunda fase contou com a revisão
dos limites de cada faixa de renda, aumento dos custos máximos das unidades e
incorporação de especificações mínimas, aumentando as dimensões dos ambientes
e os padrões mínimos de acabamento e incluindo a exigência de acessibilidade
universal. O sucesso perante a população fez o programa se consolidar
nacionalmente na política, garantindo sua continuidade (AMORE, 2015).
32

Atualmente o programa se encontra na terceira fase, iniciada em março de


2016. Nessa fase houve aumento dos limites financeiros das faixas de renda
contemplada e foi acrescentada uma nova faixa de categorização intermediária, além
do aumento do preço máximo do imóvel para cada faixa (ABREU, 2018).

2.2 Breve histórico da habitação social em Pelotas/RS

Considerando a localização e o desenvolvimento urbano da cidade de Pelotas,


localizada no sul do Estado do Rio Grande do Sul, Chiarelli (2014), a partir de uma
extensa pesquisa sobre a produção de conjuntos habitacionais na cidade, sistematiza
as políticas habitacionais realizadas em Pelotas até o ano de 2010, relacionando-as
com o histórico brasileiro. As políticas habitacionais da cidade foram divididas em
quatro períodos, enumerando os conjuntos de habitação social produzidos a cada
período, conforme Tabela 1.

Tabela 1 - Adaptação do histórico da política habitacional brasileira para cidade de Pelotas


Periodização das políticas habitacionais de Pelotas Número de conjuntos produzidos
1º Período 1822-1955. Autoritarismo Sanitário (134 anos) 0
2º Período: 1956-1965. Período PRÉ-BNH (10 anos) 3
3º Período: 1966-1986. Período BNH (21 anos) 46
4º Período: 1987-2010. Período Pós-BNH (24 anos) 43
Total 92
Fonte: Chiarelli (2014).

No final do século XIX, a presença de indústrias, atividades comerciais e


serviços no município de Pelotas ocasionou um grande crescimento populacional.
Diante disso, para atender a demanda habitacional, áreas poucos ocupadas passaram
a ser povoadas com contrafeitos, chalés de madeira e outras soluções, denominadas
cortiços. Portanto, devido ao agravamento das condições sanitárias surtos
epidêmicos, pelo aumento da população urbana, algumas medidas foram tomadas,
como a proibição da colocação de lixo nas ruas e praças, realização de visitas
domiciliares semanais para fiscalizar os quintais, e proibição de algumas atividades
nos limites urbanos, efetivando um zoneamento funcional (MOURA, 2006).
Em 1881, devido à preocupação com a precariedade das habitações,
genericamente chamadas de cortiços, foi proibida sua construção dentro de um
perímetro central do município, cujo perímetro foi ampliado, em 1888, na criação do
33

novo Código de Posturas. Pelotas, além da taxação através de impostos, reproduzia


a mesma prática adotada por outros centros urbanos, a realização de visitas de
fiscalização sanitária (MOURA, 2006).
No início do século XX o governo concentrou esforços na realização das redes
públicas de infraestrutura. Entre as décadas de 1920 e 1940, com incentivo do Poder
Público, as vilas operárias se tornaram alternativas de moradia popular, que,
construídas em grupos e comercializadas através de aluguel, ajudaram a configurar
as novas áreas de expansão da cidade (MOURA, 2006).
Somente no ano de 1956 foi realizada a implantação do primeiro conjunto
habitacional multifamiliar, promovido pelo Instituto de Aposentadoria e Pensões dos
Servidores do Estado (IPASE), e até o início do BNH, foram realizados somente mais
dois conjuntos. A produção habitacional passa a ser significativa entre os anos de
1966 a 1986, basicamente financiada pelo BNH, cujos recursos eram captados
basicamente por cooperativas habitacionais locais, através da Companhia de
Habitação Estadual (COHAB/RS) ou pela iniciativa privada (CHIARELLI, 2014).
O período pós-BNH em Pelotas, que se estende até os dias atuais, é marcado
por três momentos distintos em relação a habitação social: a fase entre 1987 a 2000,
fase na qual não foi criada nenhuma política habitacional, o período entre 2001 e 2008
foi a fase do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), e o terceiro momento,
iniciado a partir de 2009, na implantação do Programa Minha Casa Minha Vida
(CHIARELLI, 2014).

2.3 Programa de Arrendamento Residencial (PAR)

O Programa de Arrendamento Residencial surgiu de uma grande pressão


popular por moradia e trouxe uma mudança no paradigma do sistema de acesso
habitacional implantado pelo Estado desde o BNH, programa centrado na propriedade
da moradia (MEDVEDOVSKI; BRITO; COSWIG, 2006).
O programa, criado com o objetivo de fornecer moradia à população de baixa
renda, se desenvolveu no formato de arrendamento e se apresentou como uma
prática inovadora no país. O arrendatário realiza o pagamento de parcelas mensais,
como um aluguel, durante um período de quinze anos, enquanto a CAIXA permanece
proprietária do imóvel, e, no fim do processo, o proponente tem o direito de ser
proprietário (CHIARELLI, 2014).
34

A Lei 10188/01 estabelece que a Caixa Econômica Federal fica encarregada


de gerir o Programa e administrar o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR),
destinado a sustentar o Programa, arcando com despesas de administração,
conservação e manutenção dos empreendimentos, bem como cobertura do risco de
inadimplência (CHAIGAR, 2008; MEDVEDOVSKI, 2010; CHIARELLI, 2014).
O pagamento às empresas construtoras era realizado em parcelas,
dependentes do cumprimento das etapas do cronograma físico-financeiro,
comprovado através de fiscalização. É importante destacar que a CAIXA exigia das
construtoras certificações de qualidade, embora a racionalização dos custos, o que
limitou o número de empresas atuantes e exigiu das empresas do mercado pelotense
modernização e adaptação aos padrões exigidos (CHIARELLI, 2014).
Na cidade de Pelotas, o Programa PAR implantou entre 2001 e 2008 dezoito
empreendimentos, tornando-se a cidade com maior produção de habitações no Rio
Grande do Sul (CHIARELLI, 2014). A Figura 3 mostra a localização dos conjuntos
habitacionais na cidade financiados pelo programa. Foram executados quinze
conjuntos habitacionais em forma de blocos de apartamentos e três em forma de
casas geminadas, listados na Tabela 2.

Figura 3 - Localização dos conjuntos PAR no município de Pelotas


Fonte: Autora
35

Tabela 2 - Empreendimentos do PAR na cidade de Pelotas


Nome do Data da Nº de unidades Nº de
Nº Bairro Modalidade
Conjunto entrega habitacionais pav.
1 Guerreiro Três Vendas 24/01/2003 160 4 Normal
2 Marcílio Dias Centro 01/08/2003 160 4 Normal
3 Solar do Sul Fragata 16/06/2003 160 4 Normal
4 Bairro Cidade Fragata 26/01/2004 136 4 Normal
5 Alta Vista Três Vendas 30/12/2003 132 3e4 Normal
6 Laçador Areal 06/03/2004 120 4 Normal
7 Duque de Caxias Fragata 15/06/2004 112 4 Normal
8 Cruzeiro Areal 17/08/2004 112 4 Normal
9 Porto Centro 30/12/2004 140 4 Normal
10 Princesa do Sul Areal 25/12/2005 260 2
11 Regente Areal 19/01/2006 124 4 Normal
Jardins da
12 Areal 09/12/2005 96 4 Normal
Baronesa
1 Três Vendas 02/10/2006 74 2 Especial
13 Querência 2 Três Vendas 02/10/2006 75 2 Especial
3 Três Vendas 13/06/2008 69 2 Especial
1 Três Vendas 02/10/2006 69 2 Especial
14 Charqueadas 2 Três Vendas 13/06/2008 80 2 Especial
3 Três Vendas 02/10/2006 79 2 Especial
Solar das
15 Fragata 19/09/2006 300 5 Especial
Palmeiras
16 Paraíso Três Vendas 15/08/2007 240 5 Especial
17 Estrela Gaúcha Fragata 01/03/2007 300 5 Especial
18 Terra Sul Areal 2008 180 5 Especial
Fonte: Medvedovski (2010) e Chiarelli (2014).

De acordo com Chaigar (2008) e Chiarelli (2014), o PAR se destacou na cidade


de Pelotas, apresentando soluções qualificadas e inovadoras, diferente das outras
cidades, onde acabou sendo continuidade dos processos implantados no BNH.
Inicialmente, denominado como PAR Normal, foi destinado à produção de
habitações à população pertencente à faixa salarial de três a seis salários mínimos.
Em 2004, com a criação do Ministério das Cidades, que passou a gerir o Programa,
foram introduzidas algumas adaptações para reduzir o custo das obras e facilitar as
formas de pagamento, objetivando atender a população pertencente a faixa de renda
até quatro salários mínimos (MEDVEDOVSKI, 2010; CHIARELLI, 2014).
Essa nova modalidade, denominada PAR Especial, admitia a redução da área
dos apartamentos de 37m² para 33m² e o aumento do número de unidades
habitacionais por condomínio de 160 para 500, bem como permitia o aumento do
número de pavimentos de quatro para cinco. Além disso, foram flexibilizadas as
especificações dos acabamentos, deixando de ser exigidas instalação de pisos nas
áreas de uso noturno e a colocação de portas nos dois dormitórios, por exemplo
(CHIARELLI, 2014). Na Tabela 3 fica evidenciada a redução do padrão de qualidade
do PAR Especial.
36

Tabela 3 - Especificações técnicas iniciais e após gestão do Ministério das Cidades


Até 2004 - Nacional Após 2004, para a Região Sul
1 quarto, sala/cozinha/área de serviço e
2 quartos, sala, cozinha e
Tipologia mínima banheiro, obedecendo ao perfil efetivo
banheiro
da demanda.
Faixa de renda 3 a 6 Salários Mínimos 2 a 4 Salários Mínimos
Edificação de até 04 pavimentos Edificação de até 05 pavimentos sem
Padrão
sem elevador elevador
Área útil privativa 37 m² 33 m²
Pé direito 2,40 m
Pé direito banheiro 2,20 m
Vãos de porta com folha em Vãos de porta com folha em apenas um
Vão da porta
todos os cômodos dos dormitórios
Piso pronto para receber carpete ou
Piso Piso cerâmico ou ardósia outro revestimento a ser colocado pelo
arrendatário
Piso na circulação Piso cerâmico Acabamento alisado direto na laje
Banheiro e cozinha Piso cerâmico Piso Cerâmico
Cobertura em telha cerâmica ou
Telha cerâmica fibrocimento sobre estrutura de madeira
Cobertura Forro em laje em todos os ou metálica, ou laje de forro, ou
cômodos diretamente sobre laje quando houver;
no beiral, telhas amarradas
Chapisco e massa única nos painéis
Revestimento e pintura, internos
Revestimento das paredes do banheiro e hidráulica da
e externos, compatíveis com o
Interno cozinha
padrão da unidade
Demais paredes sem revestimento.
Parede na
Textura pigmentada sobre cerâmica
circulação, quartos Reboco e pintura PVA látex
aparente
e sala
Parede no
Cerâmica até 1,50m de altura Cerâmica até 1,60m de altura
banheiro e cozinha
Revestimento em azulejo/cerâmica: Nas
Revestimento Azulejo nas paredes molhadas paredes do box do banheiro até o teto e
Áreas Molhadas de box, pia, lavatório e tanque faixa de 0,45 m de altura sobre a pia da
cozinha, lavatório e tanque
Revestimento e pintura, internos
Revestimento
e externos, compatíveis com o Chapisco e massa única
Externo
padrão da unidade
Calçada em todo perímetro da
Calçada
edificação
Janelas Alumínio e vidro com persiana Alumínio e vidro
De madeira. Vãos de porta com De madeira em todos os ambientes,
Portas
folha em todos os cômodos exceto o quarto social (sem porta)
Vagas no
100% do número de unidades Atendimento à legislação local
estacionamento
Taxa de
0,7% do valor do arrendamento 0,5% do valor do arrendamento
arrendamento
Fonte: Chiarelli (2014).

Na Tabela 3 pode-se observar duas alterações importantes nas especificações,


a primeira quanto a cobertura, começou a ser admitido o uso de telhas de fibrocimento
na cobertura, que até 2004 era especificado uso de telhas cerâmica. A segunda
alteração é referente a especificação dos revestimentos, a descrição genérica do
revestimento e pintura, internos e externos, compatíveis com o padrão da unidade, foi
37

alterada em 2004 para chapisco e massa única como especificação do revestimento


externo e uso de chapisco e massa única nos revestimentos internos das paredes do
banheiro e cozinha, com demais paredes sem revestimento.
Chaigar (2008) verificou que a aquisição de terrenos de menor valor e
simplificação no uso de materiais com maior peso no custo da construção, como
revestimentos cerâmicos, foram determinantes na redução de custos em Pelotas.
Algumas das mudanças do programa exigiram alterações na legislação local,
como no caso da Lei 5.116/05, que altera a redação do Plano Diretor de 1980, vigente
na época, passando a permitir a construção de conjuntos habitacionais de até cinco
pavimentos sem a necessidade de elevador (MEDVEDOVSKI, 2010; CHIARELLI,
2014).
No ano de 2007 ocorre uma importante mudança no programa, é lançada a Lei
da Compra Antecipada, pela Medida Provisória 350/07, transformada na Lei nº
11.474/07, na qual dispõe a alienação do imóvel adquirido pelo PAR após cinco anos
de contrato, permitindo a utilização do FGTS para quitação. O objetivo era desonerar
o PAR das despesas futuras com a administração e manutenção das operações de
arrendamento, pois, como proprietária dos imóveis durante o período de
arrendamento, a CAIXA era responsável por lidar com as reclamações dos usuários
advindas das empresas de gestão condominial e pelos gastos de manutenção, que
tendem ao aumentar ao longo do tempo com o envelhecimento dos prédios e
agravamento dos defeitos de obra (CHIARELLI, 2014).
Em 2009, quando foi lançado o PMCMV pelo Governo Federal, três conjuntos,
que já haviam sido contratados pelo PAR na cidade de Pelotas migraram para o
PMCMV, no qual apresenta grande similaridade em várias questões de funcionamento
com o PAR (CHIARELLI, 2014).
A questão da habitação social vem sendo focalizada como necessidade de
abrigo, mas é preciso entender que existem outras necessidades inerentes a
cidadania do homem e de sua vida em sociedade. Portanto, mesmo que propiciando
desenvolvimento e moradia, a oferta habitacional deve suprir as reais necessidades
da população, onde o conjunto deve oferecer condições ambientais de qualidade aos
seus usuários (ROMÉRO; VIANNA, 2002).
Tal qualidade sobre a unidade habitacional ou sobre o conjunto em si refere-se
a questões de drenagem e insolação dos conjuntos, bem como tratamento de espaços
abertos e detalhes construtivos (ROMÉRO, VIANNA, 2002). Os requisitos mínimos de
38

qualidade também estão associados com a capacidade que o envelope da edificação


apresenta em garantir durabilidade e resistência a agentes externos, conduzindo
baixos custos com manutenção (RODRIGUES; TEIXEIRA; CARDOSO, 2011).
Um grande problema, sobre o qual pesquisadores tem se debruçado desde os
anos 60, está na dificuldade em produzir unidades e assentamentos habitacionais
populares de baixo custo e de boa qualidade (MALARD, 2002). Por esse motivo,
apesar dos esforços das políticas habitacionais em prol de maior oferta habitacional,
ainda existe grande exclusão da população mais pobre (MONTEIRO; VERAS, 2017;
ROMÉRO; VIANNA, 2002).
Além da utilização de materiais de baixo custo, que leva a uma rápida
deterioração, outro fator que contribui significativamente para a baixa qualidade da
habitação de interesse social é a ausência de manutenção (ROMÉRO, VIANNA,
2002).
O provimento da habitação deve ser interpretado como um serviço social,
necessitando ser fornecido num fluxo contínuo, com evolução gradual para uma maior
quantidade de pessoas, podendo se materializar em elementos habitacionais tais
como: acesso a agua potável, regularização de assentamentos informais,
melhoramento parcial das moradias existentes e das vias públicas de acesso, entre
outros (PELLI et al., 2006). Do mesmo modo, Medvedovski, Brito e Coswig (2006)
afirmam que o surgimento das habitações multifamiliares, juntamente com a oferta de
vida comunitária, demanda a criação de procedimentos para a gestão dos espaços,
equipamentos e serviços comuns.
No entanto, o crescimento da construção civil observado nas últimas décadas
se restringe a produção de novas edificações, não havendo avanço nos serviços de
manutenção. Tal fato pode ser justificado pois os programas habitacionais existentes
no país são pautados por indicadores quantitativos e não qualitativos, portanto não há
motivos para priorizar a questão da manutenção (SHIMBO; MARTINS, 2002).
Medvedovski (2010) destaca que não basta a habitação social ser entregue ao
usuário final, ela deve ser mantida e operada adequadamente. Nas etapas anteriores
ao uso dos conjuntos habitacionais de interesse social deve ocorrer a valorização dos
fatores de manutenção, a fim de promover melhor desempenho físico da edificação e
permitir tarifas condominiais acessíveis para a população de baixa renda (SANCHES;
FABRICIO, 2009).
39

As fachadas dos edifícios são fundamentais para sua habitabilidade e estética,


visto que promovem a proteção contra os agentes de degradação (RESENDE, 2004).
Devido a isso são necessárias de ações de manutenção que objetivem melhoria no
desempenho funcional e na aparência (CARVALHO, 2014).
No PAR, de acordo com a cartilha fornecida pela CAIXA, a operacionalização
dos arrendamentos dos imóveis, bem como a administração dos imóveis e dos
condomínios ficava a cargo de empresa administradora de imóveis contratada, cuja
empresa exercia o papel de síndico do condomínio. A cartilha ainda destaca que é
responsabilidade do arrendatário manter o móvel em perfeitas condições de
habitabilidade e conservação, dessa forma, a CAIXA se exime de quaisquer
responsabilidades (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, 2008).

2.4 Revestimentos de argamassa

De acordo com Polisseni (1986), o revestimento pode ser entendido como o


recobrimento da superfície da parede, o qual pode ser aplicado em uma ou mais
camadas. Os revestimentos são classificados de acordo com seu material
predominante, tais como argamassa, cerâmica, pedra e pintura.
O uso de revestimento de argamassa em fachadas de edificações é uma
prática tradicional no Brasil (CRESCENCIO; BARROS, 2005). A NBR 13529 (ABNT,
2013) define revestimento de argamassa como o cobrimento de uma superfície,
paredes, muros ou estruturas de concreto armado, interna ou externamente, com uma
ou mais camadas superpostas.
Argamassas são materiais muito empregados na construção civil, com
propriedades de aderência e endurecimento, utilizadas, principalmente, no
assentamento de alvenarias e no revestimento de paredes e tetos (CARASEK, 2010).
De acordo com a NBR 13529 (ABNT, 2013), a argamassa utilizada nos
revestimentos é composta por uma mistura homogênea de agregado miúdo,
aglomerante e água, podendo conter aditivos ou adições. Como pode haver uma
grande variedade de composições, as características de uma argamassa dependem
da natureza e da proporção entre os componentes (VERÇOSA, 1975).
As argamassas mais antigas eram compostas somente de cal e areia, porém,
objetivando melhora nas suas propriedades, passaram a receber cimento Portland e
outros aditivos em sua composição (CARASEK, 2010). Devido a velocidade exigida
40

na execução das obras e a natural evolução ocorrida na construção civil, a argamassa


produzida no canteiro de obras vem sendo substituída pela argamassa industrializada,
sendo ela uma mistura pronta, dosada na indústria, na qual, para sua utilização, só é
necessária a adição de água (RECENA, 2012; CARASEK, 2010).
Levando em consideração sua interação com a superfície e com o ambiente,
as argamassas de revestimento têm como principais funções: impermeabilizar,
regularizar e proteger o substrato, absorver as deformações naturais da estrutura,
principalmente as térmicas, e garantir bom aspecto e acabamento ao paramento,
assumindo importância estética nas edificações. Além disso, a argamassa empregada
nos revestimentos contribui para a impermeabilidade e pode atuar como isolante
térmico e acústico. Portanto, o bom desempenho deve ser associado a estabilidade
volumétrica, pois o aparecimento de fissuras ou demais problemas pode contribuir
para que o revestimento não cumpra suas funções (RECENA, 2012).
Para apresentar bom desempenho, as argamassas devem possuir as seguintes
propriedades (RECENA, 2012):
• Trabalhabilidade adequada à função a que se destinam;
• Eficiente capacidade de retenção de água;
• Durabilidade compatível com a vida útil prevista para a edificação;
• Estabilidade química frente aos agentes de deterioração e sem a ocorrência
de alterações em seus constituintes representadas por reações retardadas;
• Estabilidade física a partir de uma resistência mecânica compatível com as
solicitações determinadas por ciclos alternados de molhagem e secagem;
• Capacidade de aderir ao substrato formando um sistema com resistência de
aderência compatível com as solicitações;
• Módulo de elasticidade tão baixo quanto o necessário para dotar as
argamassas de capacidade de absorver deformações geradas pela
movimentação da estrutura e/ou dos materiais que a compõem.
O revestimento de argamassa pode ser constituído por diversas camadas com
características e funções específicas (CARASEK, 2010). A técnica tradicional de
produção de revestimentos de argamassa até o final da década de 1970 consistia na
utilização de três camadas: chapisco, emboço e reboco (CRESCENCIO; BARROS,
2005). Nesse sistema, o chapisco é empregado como uma camada de preparo da
base, com a finalidade de uniformizar a superfície quanto a absorção e potencializar
41

a aderência da camada de revestimento à base. O emboço é executado para


regularizar a superfície para receber a camada de acabamento, suportando as
tensões de movimentação da base. Por fim, o reboco é a camada de revestimento
utilizada para o cobrimento do emboço, propiciando uma superfície que permita
receber o revestimento decorativo, como pintura e papel de parede. Em substituição
a camada de reboco podem ser aplicados diretamente sobre o emboço placas
cerâmicas e pedras naturais (CAPORRINO, 2018; CRESCENCIO; BARROS, 2005).
A fim de diminuir o consumo de materiais, aumentar a produtividade e, por
consequência, reduzir os custos, o tradicional revestimento argamassado passou a
sofrer alterações, dando lugar ao revestimento de camada única, que mantém o
chapisco e substitui o emboço e o reboco por uma só camada de argamassa
(CRESCENCIO; BARROS, 2005).
Para além, o avanço tecnológico introduziu um novo produto industrializado,
chamado revestimento decorativo monocamada, que consiste em uma camada única
aplicada diretamente sobre o substrato com função de regularização e decorativa, a
qual permite suprimir mais uma etapa de obra, a pintura do revestimento
(CRESCENCIO; BARROS, 2005; CARASEK, 2010).
Junto as lacunas das normas brasileiras quanto a especificação de parâmetros
de controle das argamassas, está a falta de critério na produção, relacionada a
diversidade de traços e a qualidade dos insumos empregados, que, focada na
minimização de custos, reduzem seu desempenho, favorecendo o aparecimento de
manifestações patológicas. Segundo a NBR 7200 (ABNT, 1998), a etapa de execução
do revestimento de argamassa é a principal responsável por fenômenos patológicos.
Terra (2001) comenta que antes de tomar qualquer medida de recuperação
deve-se determinar as causas, pois as falhas podem voltar a aparecer se não for
corrigida a fonte dos problemas.

2.5 Manifestações patológicas em revestimentos de argamassa

As edificações podem apresentar, ao longo da sua vida útil, manifestações


patológicas, tais como fissuras, manchas, descolamentos, deformações, rupturas,
entre outros. A Patologia das Edificações é a ciência que estuda esses defeitos,
identificando suas origens e causas (VERÇOSA, 1991).
42

O estudo sistemático dos problemas a partir de suas manifestações


características permite maior conhecimento de suas causas e subsidia trabalhos de
recuperação e manutenção, contribuindo para o processo de produção de habitações,
de modo a minimizar a incidência total de problemas (IOSHIMOTO, 1988).
As manifestações patológicas podem ter origem em uma das fases de
produção ou de utilização da edificação, no planejamento, no projeto, na especificação
de materiais e componentes, durante a execução ou na manutenção e na operação.
Portanto, é importante o controle de qualidade em cada uma das etapas e a
compatibilidade entre elas (IOSHIMOTO, 1988).
Devido a isso, Ioshimoto (1988) destaca que devem ser levantadas as variáveis
que podem influenciar no surgimento de problemas, como por exemplo: o órgão
construtor, o tipo de construção, o sistema construtivo, a idade da construção, a região
do estado e a faixa de renda do usuário.
A vida útil de um edifício está diretamente relacionada ao desempenho do
revestimento de fachadas. Portanto, é necessário ter conhecimento dos fatores de
degradação a qual estará submetido para o desenvolvimento de um revestimento com
materiais e especificações que apresentem maior durabilidade em determinadas
condições de exposição (RESENDE; BARROS; MEDEIROS, 2001).
A deterioração dos revestimentos de argamassa e decorrente de diversas
formas de ataque, que podem ser classificadas em físicas, mecânicas, químicas e
biológicas (CARASEK, 2011).
Cincotto (1988) descreve as principais causas do aparecimento de
manifestações patológicas em revestimento de argamassa:
• Qualidade dos materiais constituintes:
o Agregados: Impurezas na areia natural, como matéria orgânica e torrões
argilosos podem ocasionar a formação de vesículas, desagregação e perda
de aderência.
o Cimento: A finura do cimento influencia na retração inicial da argamassa
pois é controlada pela retenção de água. A adição de cal hidratada aumenta
o teor de finos melhorando a retenção de água e a trabalhabilidade do
conjunto.
o Cal: A hidratação retardada da cal pode aumentar seu volume na
argamassa causando danos ao revestimento, como formação de vesículas
ou reboco descolando do emboço.
43

• Traço da argamassa:
o Argamassa de cimento: A camada de emboço deve ser suficientemente
elástica para evitar fissuramento e descolamento, portanto deve conter cal
e cimento em proporções adequadas.
o Argamassa de cal: A carbonatação da cal é favorecida em camadas com
pequena espessura, mas desfavorecida pela baixa porosidade dos finos.
Portanto, deve ser utilizada em proporção adequada na camada de reboco,
e na camada de emboço indica-se a utilização de argamassa de cimento e
cal.
• Processo de execução:
o Aderência à base: É essencial que existam condições de aderência do
revestimento à base, que são dependentes da rugosidade e da capacidade
de absorção da base.
o Espessura de revestimento: O descolamento de revestimento pode ser
causado devido à sua grande espessura.
o Aplicação da argamassa: O tempo de endurecimento entre a aplicação
das camadas deve ser observado para a camada superior não acompanhar
a retração da inferior, bem como deve ser evitado o alisamento intenso da
camada de reboco, pois pode impedir o fenômeno da carbonatação.
o Do tipo de pintura: A aplicação prematura da pintura pode tornar o
revestimento impermeável antes de carbonatar.
• Fatores externos:
o Umidade: A infiltração de água se manifesta por manchas de umidade
acompanhadas de eflorescência, desagregação e pulverulência.
o Expansão da argamassa de assentamento: Pode provocar fissuras
horizontais no revestimento.
Todos os fatores são importantes e quase sempre as causas de deterioração
são provenientes de associação de mais de um fator (CARASEK, 2010).
Cincotto (1988) destaca que a prevenção dos problemas de revestimento pode
ser realizada em duas frentes: a retomada de conceitos básicos sobre argamassa,
preparo, aplicação e seus materiais constituintes; implantação de uma política de
qualidade dos materiais e o julgamento de responsabilidade, do fabricante, pela má
qualidade do produto, ou do construtor, pela má utilização do material escolhido, seja
inadequação ao projeto ou erro de execução.
44

De acordo com Thomaz (1988), a execução de obra realizada apressadamente


e as medidas pretensamente econômicas tomadas pelos construtores e agentes
promotores contribuem intensamente para a má qualidade final do produto. Durante a
obra, é comum a adição indiscriminada de cimento e água nas argamassas, o que
agrava a incidência de danos, principalmente nos revestimentos (RECENA, 2012).
Contudo, apesar da durabilidade estar relacionada às decisões tomadas
durante a fase de desenvolvimento, projeto e execução do revestimento, é importante
realizar ações de manutenção preventiva, objetivando evitar a incidência de danos e
adiar a deterioração prematura do revestimento. Deve ser elaborado um programa de
manutenção e nele deve ser descrito como realizar a manutenção dos revestimentos,
a periodicidade de limpeza e inspeção e os indicadores de degradação, as
manifestações patológicas (RESENDE; BARROS; MEDEIROS, 2001).
Os reparos das manifestações patológicas dependem do tipo e da extensão do
dano existente. Porém, observa-se que a mais frequente solução de reparo é a
renovação do revestimento, o que é economicamente preocupante (CINCOTTO,
1988). Além de difíceis e dispendiosas, as obras de reparo nem sempre resolvem os
problemas em definitivo (THOMAZ, 1988).
Para definir a melhor solução de reparo é necessária a identificação do dano,
suas causas e extensão (CINCOTTO, 1988). Cada autor classifica as manifestações
patológicas de maneira diferente. Neste estudo, será utilizada a classificação
estabelecida por Ioshimoto (1988), o qual as classifica em: umidade; fissuras e trincas
e descolamento de revestimento. Porém, devido a observação de sujidade nas
fachadas dos empreendimentos, foi adicionada a classe sujidade.

2.5.1 Umidade

Segundo Carvalho e Pinto (2018), a água se comporta como o maior agente


degradante para edificações. A umidade nas construções representa um dos
problemas mais difíceis de serem resolvidos, devido à complexidade dos fenômenos
envolvidos. Normalmente os problemas de umidade na edificação acarretam grande
desconforto, degradam a construção rapidamente e possuem soluções dispendiosas
(PEREZ, 1988).
45

CDT (2012) e Perez (1988) classificam os problemas de umidade de acordo


com a sua natureza: umidade de obra, umidade de absorção e capilaridade, umidade
de infiltração, umidade de condensação e umidade acidental.
CDT (2012) define cada problema de umidade: a umidade infiltrada por chuva,
granizo ou neve e ajudadas por ventos, penetra pelos poros dos materiais gerando
eflorescências, mofos, fungos e outros danos; a umidade acidental é aquela causada
por alguma situação imprevista, como a ruptura de tubulações ou defeitos de
construção ou de falta de manutenção; a umidade de capilaridade é produzida quando
a umidade do solo é absorvida por elementos que estão em contato com o solo,
normalmente causada por erros nas impermeabilizações das fundações; a umidade
de obra é produzida pela água utilizada nos processos de construção e que ainda não
foi evaporada; por fim, a umidade de condensação é o fenômeno pelo qual o vapor de
água da atmosfera esfria e se transforma em água líquida.
As tecnologias construtivas adotadas têm grande influência no aparecimento
de problemas de umidade, sendo que a maioria dos problemas pode ser evitada desde
que haja compatibilidade entre as soluções construtivas, os materiais, os fatores
degradantes e o desempenho e durabilidade esperados (PEREZ, 1988).
Ripper (1985) aponta que não são tomados os cuidados necessários nas obras
para evitar a umidade, por falta de conhecimento das soluções construtivas corretas
ou por falta de senso de responsabilidade, quando se parte para soluções mais
baratas.
A umidade pode atacar as estruturas, tais como concreto e alvenarias, e os
acabamentos, como pinturas e revestimentos (CDT, 2012).Segundo Bauer (1997), os
problemas de umidade se manifestam através de manchas de umidade, bolor, fungos,
algas, corrosão, eflorescências, descolamentos de revestimentos, fiabilidade de
argamassas, fissuras e mudanças de tonalidade dos revestimentos.

2.5.1.1 Bolor

Também chamados de mofo, bolores são microrganismos pertencentes ao


reino dos fungos (AFONSO, 2018). O emboloramento de uma superfície é
consequência do desenvolvimento de microrganismos que se alimentam de materiais
orgânicos componentes dos revestimentos ou depositado sobre estes nas edificações
(ALUCCI; FLAUZINO; MILANO, 1988). De acordo com Cincotto (1988), o problema é
46

caracterizado por manchas esverdeadas ou escuras e desagregação do revestimento,


exemplificado na Figura 4.

Figura 4 - Manchas de bolor.


Fonte: Silva (2016).

A umidade é fundamental para o seu desenvolvimento, seja teor de umidade


na superfície ou umidade relativa do ambiente. Entretanto, outros fatores, como
temperatura, iluminação e oxigênio, ou características da película também são
relevantes. Além disso, o crescimento de fungos pode se intensificar sobre trincas
devido a maior retenção de material orgânico (ALUCCI; FLAUZINO; MILANO, 1988;
PEREZ, 1988).
As alterações provocadas na superfície pelo mofo podem exigir recuperação
ou reaplicação dos revestimentos e, além do aspecto econômico, o bolor pode
interferir na habitabilidade de uma edificação, principalmente quando o problema
atinge uma edificação de forma generalizada, resultando em problemas de saúde dos
moradores e usuários (ALUCCI; FLAUZINO; MILANO, 1988; RIPPER, 1985).
Alucci, Flauzino e Milano (1988) indica algumas medidas a serem tomadas para
evitar a incidência de mofo e bolor nas edificações, podendo ser preventivas ou
curativas. As medidas preventivas devem ser tomadas na fase de projeto ou
execução, na garantia de iluminação, ventilação e insolação adequada nos ambientes,
na diminuição dos riscos de infiltração e condensação, bem como na adição de
fungicidas nos materiais de revestimento. Como medidas curativas, aplicadas para a
47

resolução do problema, deve-se, primeiramente, eliminar a infiltração de umidade,


para a execução da limpeza da superfície contaminada e aplicação de fungicidas. Se
o revestimento apresentar pulverulência, o mesmo deve ser renovado (CINCOTTO,
1988; ALUCCI; FLAUZINO; MILANO, 1988).

2.5.1.2 Eflorescência

A manifestação caracteriza-se pelo aparecimento de manchas de umidade e


depósito de sal, de cor branca, em pó ou com um aspecto de escorrimento, sobre a
superfície do revestimento, reproduzindo uma intensa modificação no aspecto visual
da edificação pelo contraste entre o sal e a base, como ilustrado na Figura 5
(CARASEK, 2011; CINCOTTO, 1988; UEMOTO, 1988). Em algumas ocasiões, o sal
formado pode acarretar lesões como o descolamento de revestimento ou pintura
(VERÇOSA, 1991). Uemoto (1988) e Carasek (2011) destacam que o aparecimento
de eflorescência ocorre somente pela coexistência de três condições igualmente
importantes: teor de sais solúveis, normalmente de sódio, potássio, cálcio ou
magnésio, presença de água e de pressão hidrostática.

Figura 5 – Eflorescência.
Fonte: Lannes (2011).

A presença de umidade constante, resultado da ação de intempéries ou


infiltrações, provoca a eflorescência de sais, os quais podem estar presentes nos
componentes da alvenaria e da argamassa, ser advindos das águas de infiltração ou
ser resultantes de reações entre a argamassa e o tijolo ou de reações entre o hidróxido
de cálcio, presente no cimento e na cal, com o gás carbônico da atmosfera. A
48

formação do depósito salino sobre a superfície das alvenarias é resultado da migração


desses sais para a superfície pela evaporação (CINCOTTO, 1988; UEMOTO, 1988;
VERÇOSA, 1991). De acordo com Uemoto (1988), maior quantidade de água,
aumento do tempo de contato, elevação da temperatura e alta porosidade dos
componentes são fatores que favorecem o fenômeno.
De maneira geral, a eflorescência não causa danos com exceção do mau
aspecto estético, porém, além de indicar presença de umidade, os sais presentes
podem ser agressivos e degradar profundamente a edificação (UEMOTO, 1988).
O surgimento da eflorescência pode ser evitado tomando-se alguns cuidados
durante o processo de produção da edificação: não utilizar materiais com elevado teor
de sais solúveis ou tijolos com elevado teor de sulfatos, impermeabilizar alvenarias de
tijolo aparente, proteger a alvenaria de intempéries e infiltrações, evitar a reação tijolo-
cimento com a utilização de argamassas de cal e cimento, entre outros (UEMOTO,
1988).
Para a solução do problema deve ser realizada a eliminação da infiltração de
umidade e a remoção dos sais pela lavagem e escovamento da superfície. Para
eliminação total, pode ser realizada, como último recurso, a limpeza da superfície com
uma solução de ácido muriático a 10%, que deve estar previamente saturada com
água para evitar a penetração profunda da solução e que deve ser posteriormente
removida por lavagem abundante com água pura. Quando o revestimento se
apresentar danificado ou pulverulento, deve ser realizado seu reparo ou renovação
(CINCOTTO, 1988; UEMOTO, 1988; VERÇOSA, 1991).

2.5.1.3 Descolamento por empolamento

No descolamento por empolamento ocorre a formação de bolhas que


aumentam gradativamente com o tempo até descolarem, conforme exemplificado na
Figura 6. Esse tipo de defeito pode ocorrer por infiltração de umidade que produz
pressão ou pela expansão da argamassa provocada pela hidratação retardada do
óxido de magnésio da cal. Como solução de reparo deve-se eliminar a infiltração de
umidade, caso existente, e realizar a renovação da camada de reboco (VERÇOSA,
1991; CINCOTTO, 1988; BAUER, 1997).
49

Figura 6 - Descolamento por empolamento.


Fonte: Lannes (2011).

2.5.2 Fissuras e trincas

As fissuras são um tipo comum de manifestação patológica nas edificações e


podem interferir na estética, na durabilidade e nas características estruturais da obra
(CORSINI, 2010). Peres (2004) define fissuras e trincas como pequenas aberturas na
estrutura ou no revestimento de uma edificação, definindo como fissura uma abertura
com até 0,5mm de espessura e como trinca com espessura de 0,5 a 1,5mm, ao
contrário de Verçosa (1991), Thomaz (1989) e Bauer (1997), que desconsideram a
espessura das aberturas, generalizando o uso dos termos fissuras, trincas e
rachaduras para todos os problemas.
Thomaz (1988, 1989) define que as fissuras são manifestações patológicas
particularmente importantes devido a três fatores: aviso de eventual problema
estrutural, comprometimento do desempenho em serviço da edificação e
constrangimento psicológico na qual submetem os usuários. O aparecimento de
fissuras pode ocorrer por movimentações térmicas, por variação do teor de umidade
de materiais, pela atuação de sobrecargas ou impactos mecânicos, pela
deformabilidade excessiva das estruturas de concreto armado, por recalque
diferenciado de fundação, por retração de produtos à base de cimento ou por
alterações químicas dos materiais.
Majoritariamente, as fissuras nos revestimentos de argamassa são
consequência de problemas como rachaduras nas paredes ou descolamentos de
revestimentos. Para se constatar a causa da fissuração visualizada no revestimento é
50

necessário verificar se a base não está fissurada, removendo a argamassa da área


de entorno da fissura (VERÇOSA, 1991).
Quando não há movimentação ou fissuração da base, as fissurações ocorrem
devido à execução do revestimento de argamassa, às solicitações hidrotérmicas ou
devido à retração hidráulica da argamassa (BAUER, 1997). Nesses casos, as fissuras
afetam somente a aparência da edificação, e tendem a aparecer logo após o término
da secagem ou da expansão da argamassa (VERÇOSA, 1991).
De acordo com Bauer (1997) e Thomaz (1989), alguns fatores da argamassa
podem causar a fissuração do revestimento: alto consumo de cimento, elevado
consumo de água de amassamento, alto teor de finos, baixa retenção de água, falta
de cura, número de camadas aplicadas, espessura das camadas, aplicação das
camadas de argamassa com resistências inadequadas interpostas, entre outros.
As fissuras mais comuns nos revestimentos são as fissuras mapeadas, sendo
que estas se apresentam de forma variada, formando desenhos irregulares através
de linhas finas, e se distribuem normalmente por toda a superfície, como ilustrado na
Figura 7. Esse tipo de manifestação acontece devido à retração da argamassa durante
seu endurecimento e é provocada pela rápida perda de água de amassamento por
sucção da base ou pela ação de agentes atmosféricos, insolação e ventilação, quando
a argamassa é submetida às tensões de secagem antes de adquirir resistência
(CINCOTTO, 1988; VERÇOSA, 1991; THOMAZ, 1989).

Figura 7 - Fissuras mapeadas


Fonte: Thomaz (1989).

Outro tipo presente nos revestimentos são as fissuras horizontais ao longo de


todo o paramento, exemplificadas na Figura 8. São causadas pela expansão da
argamassa de assentamento por hidratação retardada da cal, por reação cimento-
51

sulfatos ou pela presença de argilominerais expansivos no agregado (CINCOTTO,


1988). A fissuração do revestimento também pode ocorrer pela expansão da
argamassa, formando vesículas (VERÇOSA, 1991).

Figura 8 - Fissuras horizontais


Fonte: Thomaz (1989).

Cincotto (1988) define como solução de reparo a renovação no revestimento,


porém Verçosa (1991) indica que uma fissura estabilizada pode ser preenchida com
material e método dependentes da sua espessura.

2.5.3 Descolamento de revestimento

O descolamento de revestimento é caracterizado pela separação da


argamassa de reboco da alvenaria ou das camadas do reboco entre si (VERÇOSA,
1991). Os descolamentos apresentam extensões variáveis, de áreas restritas à
totalidade de uma alvenaria, e se manifestam com empolamento, em placas ou com
pulverulência. É possível identificar o descolamento quando sob percussão o
revestimento apresenta som cavo (BAUER, 1997; CINCOTTO, 1988).
De acordo com Ioshimoto (1988), esse fenômeno pode ser causado por:
movimentação da estrutura, deficiência do material, falta de aderência, ação de
intempéries e agentes agressivos ou expansão.
O descolamento em placas inicia-se com a formação de vazios em grandes
áreas e em diversos locais, que sucede para o descolamento do revestimento
(VERÇOSA, 1991). De acordo com Bauer (1997), ocorre a deficiência de aderência
entre as camadas de argamassa ou das mesmas com a base. Cincotto (1988) define
as causas mais prováveis: incorreto traço da argamassa, ausência da camada de
chapisco, argamassa aplicada em camada muito espessa e defeito na superfície da
52

base, muito lisa, com presença de mica ou contaminada por substâncias hidrófugas
que reduzem a porosidade. Também podem ser causadas pela molhagem deficiente
da base que compromete a hidratação do cimento da argamassa, chapisco preparado
com areia fina, acabamento superficial inadequado de camada intermediária e
aplicação de camadas com resistência inadequadas interpostas (BAUER, 1997). Para
correção do problema deve ser realizada a renovação do revestimento, observando a
aderência à base, realizando o apicoamento da base, remoção da base hidrófuga e
aplicação de chapisco (CINCOTTO, 1988).
Outro tipo de descolamento é o que apresenta a desagregação e esfarelamento
da argamassa. O descolamento com pulverulência pode ser resultante do excesso de
finos no agregado, da ausência de carbonatação da cal, do traço da argamassa pobre
ou com cal excessiva ou reboco aplicado em camada muito espessa (CINCOTTO,
1988). Sendo, de acordo com Verçosa (1991), mais frequente o emprego de
argamassa fraca, sem aglomerante suficiente para colar todos os grãos do agregado.
Bauer (1997) acrescenta algumas outras causas recorrentes, como a utilização da
argamassa após o tempo de pega do cimento, hidratação inadequada do cimento e a
execução da pintura antes de ocorrer a carbonatação da cal. Cincotto (1988)
recomenda a renovação da camada de reboco, porém Verçosa (1991) aponta que é
possível no início corrigir o esfarelamento com a aplicação de vernizes de alta
coletividade, caso o descolamento não apareça nas camadas mais profundas.

2.5.4 Sujidade

De acordo com Resende (2004), a sujidade deve ser considerada uma


manifestação patológica pois decorre da uma falha na especificação dos materiais ou
de execução. Os principais tipos de sujidades aos quais os revestimentos de fachadas
estão submetidos são: os agentes atmosféricos, os agentes biológicos e o
vandalismo, como ilustrado na Figura 9.
53

Figura 9 – Sujidade.
Fonte: Silva (2016).

Resende (2004) afirma que a ação dos diferentes tipos de agentes pode
provocar deterioração dos sistemas do edifício, principalmente do revestimento das
fachadas. Visto que, para Teles (2010), o revestimento de argamassa das fachadas
atua como uma camada de sacrifício para proteger a alvenaria.
A poluição atmosférica pode ser considerada uma das principais responsáveis
pelo aparecimento de sujidades em fachadas de edifícios, principalmente nas grandes
metrópoles e centros industriais (RESENDE, 2004). Partículas de carbono superfinas,
principalmente de queima de combustíveis fósseis se depositam nos revestimentos
(TELES, 2010).
De acordo com Bauer (1997), é muito comum o recobrimento por pó, fuligem e
partículas contaminantes dos revestimentos externos de edificações, e os fatores que
contribuem para o manchamento das fachadas por contaminação atmosférica são:
ação dos ventos, chuvas e temperatura, textura e porosidade do revestimento, bem
como a forma e a cor da fachada. Resende (2004) afirma que fachadas que recebem
maior quantidade de chuva possuem maior aderência das sujidades e
desenvolvimento de microrganismos.
Carvalho (2014) destaca que o acúmulo de sujidades ou materiais orgânicos
nas superfícies facilita o desenvolvimento de vegetação parasitária e fungos. Guerra
(2012) aponta que microrganismos, como fungos e algas, crescem se utilizando da
sujeira acumulada, e mesmo não afetando o desempenho dos materiais resultam em
manchas na superfície que provocam uma aparência desagradável.
A estratégia a ser adotada como intervenção e manutenção das fachadas é
manter limpas as trincas, reentrâncias, cantos de paredes, superfícies lisas,
54

eliminando acúmulo de sujeira para evitar retenção de umidade e desenvolvimento de


microrganismos (GUERRA, 2012). A eliminação das partículas aderidas pode ser
executada por uma simples varrição ou por limpeza mecânica, necessária quando as
partículas estão aglutinadas no revestimento (BAUER, 1997).

2.6 Estudos realizados sobre o tema

Muitos estudos vêm sendo realizados sobre a incidência de manifestações


patológicas em HIS, realizando análises e investigações e desenvolvendo métodos.
No Quadro 1 são apresentados alguns estudos recentes relevantes, entre
dissertações de mestrado e teses de doutorado, sobre o tema.
55

Quadro 1 - Estudos realizados sobre manifestações patológicas em HIS


Autor Ano Tipo Tema Informações relevantes Estado - Cidade
Segat 2005 Dissertação Manifestações patológicas No objeto de estudo, os problemas de fissuração compreenderam Rio Grande do
de mestrado em revestimentos de a maioria das incidências de manifestações patológicas. Sul – Caxias do
argamassa nas fachadas As fissuras disseminadas apresentam maior frequência e Sul
externas de um conjunto quantidade de ocorrência, são decorrentes do emprego de
habitacional popular argamassa com alto módulo de deformação, da ausência de
composto por 300 sobrados detalhes construtivos como revestimento de peitoris, da
geminados, na cidade de insuficiência de vergas e contravergas, das movimentações
Caxias do Sul (RS) higrotérmicas dos revestimentos, acentuadas em condições de
pintura desgastada, e das paredes caracterizadas como de baixa
rigidez.
O estudo constatou reincidência das fissuras disseminadas após a
renovação da pintura superficial em alguns planos de fachada
repintados. Porém, foi observado que a repintura é relevante na
conservação do desempenho e no aspecto superficial dos
revestimentos externos.

Richter 2007 Dissertação Análise da confiabilidade e da Constatou que o diagnóstico de manifestações patológicas Rio Grande do
de mestrado conformidade da alvenaria percebidas pelo usuário é diferente do percebido pelo pesquisador. Sul - Canoas,
estrutural em habitações de Principais manifestações patológicas identificadas: fissuras Novo Hamburgo,
interesse social mapeadas, umidade e fissuras. Foi constatada que a maioria das Santa Maria e
manifestações patológicas possui mais de uma causa e que a Pelotas
ineficácia pode estar relacionada ao controle de qualidade da
alvenaria ineficiente pela empresa construtora e pela CAIXA.
Foram identificadas barreiras de melhoria no processo construído
de alvenaria estrutural em empreendimentos habitacionais de baixa
renda, são eles: falta de qualificação das empresas, ineficácia dos
sistemas de qualidade das empresas, falta de treinamento de mão
de obra e falhas no processo de avaliação da qualidade da CAIXA.
Alexandre 2008 Dissertação Análise das manifestações Foi observado que cada ocorrência de falha pode estar relacionada Rio Grande do
de mestrado patológicas de habitações de a múltiplas causas, sejam elas provenientes de projeto, execução, Sul - Porto
interesse social executadas nos materiais ou falhas gerenciais. Através da identificação das Alegre, Esteio,
em alvenaria estrutural com o principais causas de falhas no processo de construção foi Santa Maria,
objetivo de desenvolver um sistematizado um conjunto de recomendações técnicas na fase de Canoas, Passo
método para analisar as projeto, execução e algumas ações gerenciais. Também foram Fundo, Pelotas,
relações causa e efeito entre sistematizadas boas práticas adotadas pelas empresas Gravataí e
fissuras de empreendimentos construtoras analisadas. Garibaldi
do PAR.
56

Carraro 2010 Dissertação Análise de manifestações Maior incidência de manifestações patológicas de fissuras e trincas, Minas Gerais -
de mestrado patológicas no pós-obra de seguida por descolamento de revestimento, irregularidades de Uberlândia
habitações de interesse acabamento e umidade. Foram identificadas possíveis causas da
social ocorrência das manifestações patológicas nas unidades do
conjunto habitacional, são elas: projeto com falhas ou falta de
detalhamento, memoriais incompletos e ausência de assistência
aos moradores.
Braga 2010 Dissertação Análise da degradação das Aparecimento de manifestações patológicas dos três conjuntos Pernambuco –
de mestrado fachadas em conjuntos habitacionais é decorrente do projeto, execução e qualidade dos Recife
habitacionais materiais. Foi constatado que o projeto detalha e especifica os
materiais de construção, que, no caso dos revestimentos externos,
devem ser compatíveis com o ambiente no qual ficarão expostos.
O acompanhamento da obra é de suma importância para elevar a
qualidade.
Costa 2010 Dissertação Manifestações patológicas Foi constatado que as fissuras foram a manifestação patológica Minas Gerais -
de mestrado em edificações do PAR mais encontrada, causada por falta de contravergas, por presença Belo Horizonte
de umidade nas paredes, por deformações excessivas da estrutura
ou por dilatação térmica da laje. Também foi observado a presença
de umidade vinda do solo e do telhado por falta de
impermeabilização dos baldrames e por falta de manutenção dos
telhados.
Antunes 2011 Dissertação Análise de manifestações Foi verificado que problemas mais comuns foram umidade e Santa Catarina –
de mestrado patológicas em edifícios de fissuras e que a maioria das manifestações patológicas poderiam Criciíuma,
alvenaria estrutural com ter sido prevenidas durante a fase de projeto. As fissuras foram Joinville e
blocos cerâmicos em ocasionadas principalmente devido a movimentação térmica da laje Jaguará do Sul
empreendimentos de de cobertura e pela inexistência ou má execução das vergas e
interesse social de Santa contravergas. As manchas de umidade foram ocasionadas pela
Catarina impermeabilização deficiente das vigas de baldrame. Foi
constatado que deve haver controle mais rigoroso dos projetos pela
CAIXA para financiamentos de empreendimentos.
Weber 2012 Tese de Estudo acerca da gestão da Foi constatado um elevado grau de insatisfação dos moradores Rio Grande do
doutorado operação e manutenção de com o trabalho das empresas administradores, os custos Sul – Canoas,
empreendimentos condominiais e com o atendimento das solicitações dos moradores. Cachoeirinha,
habitacionais de interesse Porto Alegre,
social, utilizando como Novo Hamburgo
estudo de caso um conjunto
do PAR.
57

Vidal 2012 Dissertação Avaliação de manifestações Verificou que os conjuntos analisados possuem alguma São Paulo -
de mestrado patológicas em conjuntos manifestação patológica oriunda de problemas de fundações. Bauru
habitacionais, com enfoque Também foi observada irregularidades na cobertura.
em anomalias de fundações
e de coberturas, em Bauru -
SP
Waldhelm 2014 Dissertação Manifestações patológicas As construções avaliadas apresentaram baixa qualidade final, Paraná –
de mestrado em unidades habitacionais de decorrentes de problemas de projeto, execução e manutenção, Londrina
baixo padrão em Londrina - porém que não comprometem a segurança dos usuários. Foram
PR propostas diretrizes para etapas de projeto, execução e uso, como
por exemplo que as agências financiadoras sejam mais exigentes
nos requisitos de desempenho e incentivar, através de políticas
públicas, a cultura de preservação e manutenção dos bens.
Mattos 2015 Dissertação Manutenção e desempenho Nos empreendimentos do estudo, a maioria das solicitações de Minas Gerais –
Junior de mestrado de habitações de interesse manutenção dos usuários referem-se às instalações hidráulicas, Juiz de Fora
social seguida por manutenção de telhado e pintura dos residenciais
recém construídos.
Berr 2016 Tese de Desenvolvimento de uma Foi constatado que as áreas condominiais representam uma Rio Grande do
doutorado metodologia de avaliação grande demanda de solicitações de reparos para os moradores, Sul – Pelotas,
sistemática da qualidade de pois a ausência de manutenção e as dificuldades de gerenciar Rio Grande, São
empreendimentos implicam ao empreendimento um mau aspecto. Observou-se Leopoldo, Porto
habitacionais de interesse também que o morador percebe a entrevista como uma Alegre, Sapucaia
social, baseado em uma oportunidade de apresentar ao técnico as suas preocupações do Sul, Canoas e
análise técnica dos edifícios e acerca da qualidade do empreendimento. Portão
na percepção dos
moradores.
Abrahão 2017 Dissertação Investigação, através da Foi constatado que as moradias apresentam problemas que Paraná – União
de mestrado avaliação pós-ocupação, poderiam ser solucionados com a adoção de padrões de qualidade da Vitória
questões voltadas à mais rigorosos. A APO permitiu identificar pontos vulneráveis ao
qualidade urbana, a unidade bem-estar do usuário, traçando recomendações de curto, médio e
habitacional, ao conforto longo prazo para o objeto de estudo, a fim de contribuir com a
ambiental e a satisfação do qualidade do habitar.
usuário de conjuntos
habitacionais do PMCMV.
Perini 2017 Dissertação Estudo das manifestações Verificou a incidência de manifestações patológicas em oito Minas Gerais –
de mestrado patológicas em Habitação de residenciais nas alvenarias, coberturas, revestimentos de paredes, Uberlândia
Interesse Social construídas pintura, entre outros. Também foi observado que a falta de projeto
em alvenaria de blocos mais detalhado, uso de materiais de baixa qualidade e possíveis
falhas na mão de obra pela deficiência no gerenciamento da
58

cerâmicas em Uberlândia – execução de obra são as origens ou causas das manifestações


MG. patológicas.
Silva 2018 Dissertação Impacto da manutenção no Foi apontado que no estudo de caso as manutenções ocorrem em São Paulo – São
de mestrado ciclo de vida da habitação de caráter corretivo, emergenciais. Paulo
interesse social no Conjunto
Habitacional Heliópolis I
Oliveira 2018 Dissertação Análise de manifestações Foi identificado a carência de trabalhos que abordam o tema de Pará –Moju,
de mestrado patológicas em residenciais pesquisa. Foi observado a incidência de falhas por erros de Abaetetuba,
do PMCMV no Pará e execução intoleráveis. Paragominas e
aplicação do método FMEA Ananindeua
Fonte: Autora.
59

Na cidade de Pelotas/RS foram realizados diversos estudos acerca das


manifestações patológicas, apresentados no Quadro 2.

Quadro 2 - Estudos realizados sobre manifestações patológicas em Pelotas


Autor Ano Tema Informações relevantes
Peres 2001 Levantamento e identificação das A maioria das manifestações
manifestações patológicas de um patológicas se origina pela falta de
prédio histórico situado no centro manutenção, e as manifestações de
de Pelotas, a Casa Eliseu Antunes umidade estão presentes em quase
Maciel todos os locais externos.
Terra 2001 Levantamento de manifestações A análise, que levava em conta
patológicas em fachadas de materiais e elementos construtivos, o
edificações localizadas no centro tipo de lesões e a quantidade de
da cidade de Pelotas incidências, constatou que as
manifestações mais frequentes foram:
manchas de sujeira ou vegetação
parasitária, fissuras, umidade e
descolamentos.
Azevedo e 2008 Análise comparativa do Observando a origem das anomalias,
Guerra aparecimento de manifestações na comparação entre os dois conjuntos,
patológicas entre dois conjuntos foi possível identificar melhorias ou
habitacionais do PAR na cidade de pioras nas etapas de produção da
Pelotas, executados em períodos edificação através do número de
diferentes pela mesma construtora incidências das manifestações.
Azevedo, 2008 Levantamento e análise de No residencial recém construído, a
Rota, manifestações patológicas no PAR manifestação patológica com maior
Salvador e Regente em Pelotas/RS incidência foi a irregularidade do
Lamego acabamento, seguida por trincas entre
diferentes materiais e por
descolamento de tinta por problemas
de aderência.
Lannes 2011 Análise da reincidência de danos Foi identificada a importância do
em uma edificação histórica que diagnóstico antes de uma intervenção a
havia sido recentemente fim de possibilitar a eficácia da obra
revitalizada, a Escola Eliseu Maciel quando à solução de danos. As
manifestações incidentes das fachadas
e ambientes internos eram, em sua
maioria, decorrentes de umidade e falta
de manutenção.
Guerra 2012 Estudo acerca da ocorrência de Foi constatado que para o controle
fungos filamentosos em edificações eficiente do desenvolvimento de fungos
históricas são necessárias medidas de limpeza e
manutenção constantes.
Silva 2016 Levantamento de manifestações A fissura apresenta-se como a
patológicas em fachadas de manifestação patológica de maior
empreendimentos do PAR na incidência nas habitações de interesse
cidade de Pelotas/RS: Residenciais social do estudo. Foi verificada a
Solar das Palmeiras e Paraíso eficácia dos métodos de Avaliação Pós-
Ocupação, obtendo-se a percepção do
usuário sobre o estado de conservação
das edificações
Rodrigues 2016 Metodologia para identificação de Foi verificada que houve influência da
manifestações patológicas estação do ano e hora do dia para
baseada em estudo de caso na realização de imagens fotográficas de
cidade de Pelotas/RS, aplicada ao cada tipo de manifestação patológicas
desenvolvimento de banco de identificado no estudo.
dados
60

Torres, Silva 2016 Análise de manifestações Foi constatada falta de manutenção


e Paliga patológicas em reservatórios dos reservatórios acarretando
elevados em Pelotas degradação da estrutura e falha no
abastecimento de água dos bairros.
Al Alam 2016 Potencialidade da termografia na A termografia se apresentou como um
detecção de manifestações método eficaz na detecção de umidade
patológicas associadas à umidade acidental em alvenarias antes do seu
acidental aparecimento nas superfícies.
Fonte: Autora.
3 Método de pesquisa

O presente capítulo descreve o método segundo o qual a pesquisa foi


desenvolvida. O capítulo apresenta a estratégia da pesquisa, o delineamento da
pesquisa, a caracterização dos objetos de estudo e descreve os métodos e técnicas
utilizados na coleta de dados.
Considerando o objetivo deste estudo, foram aplicados procedimentos
metodológicos de APO, foram realizadas vistorias técnicas para caracterizar a
incidência de manifestações patológicas nas fachadas dos conjuntos habitacionais e
entrevistas acerca da satisfação do usuário em relação as fachadas.

3.1 Estratégia de pesquisa

O termo “qualidade” é conceituado quando um produto ou serviço satisfaz as


necessidades do usuário, apresentando desempenho satisfatório. No Brasil, os
programas de qualidade estão mais voltados à execução e à fabricação de materiais
e componentes, visando apenas aumento da produtividade e redução de
desperdícios, desconsiderando pontos importantes, como manutenção e defesa do
consumidor, pelo desconhecimento do que ocorre no ambiente construído no decorrer
do uso, quanto ao desempenho físico e à satisfação do usuário (ROMÉRO;
ORNSTEIN, 2003).
De acordo com Roméro e Ornstein (2003), a APO utiliza uma série de métodos
e técnicas que diagnosticam fatores positivos e negativos do ambiente no decorrer do
uso, levando em consideração o ponto de vista dos avaliadores técnicos bem como
dos usuários. Propõe-se, portanto, aferir o nível de satisfação dos usuários sem
minimizar a importância da avaliação do desempenho físico, realizando análises,
diagnósticos e recomendações a partir de objetos reais. Tais informações, extraídas
em pesquisas aplicadas a estudos de caso, visam, além de realimentar o próprio
estudo de caso, minimizando ou corrigindo os problemas detectados e estabelecendo
programas de manutenção e conscientização de usuários, embasar os futuros
62

projetos semelhantes, com a formulação de diretrizes, agindo como um instrumento


de controle de qualidade.
Segundo Gil (2002), o estudo de caso consiste no estudo profundo sobre um
ou poucos objetos. Para Yin (2010), o estudo de caso é uma estratégia de pesquisa
escolhida quando se deseja examinar acontecimentos contemporâneos, objetivando
explanação dos acontecimentos. Porém, apesar da fragilidade para a generalização
ocorrida pela análise de um ou poucos casos, o estudo de caso pode proporcionar
uma visão global do problema, identificando os possíveis fatores que o influenciam
(GIL, 2002).

3.2 Delineamento da pesquisa

A pesquisa foi dividida em etapas, conforme apresentado na Figura 10.


63

Revisão bibliográfica

Habitação de interesse social

Manifestações patológicas em revestimentos de argamassa

Estudos de caso

Seleção dos empreendimentos PAR

Solicitação de autorização e caracterização dos empreendimentos

Visitas de reconhecimento nos empreendimentos

Avaliação Pós-Ocupação

Levantamento de manifestações patológicas

Aplicação de formulários

Análise de dados e resultados

Caracterização da incidência de manifestações patológicas,


observando o nível de degradação dos empreendimentos em
comparação com os dados coletados no INQUALHIS

Análise da influência da modalidade do PAR, da orientação solar e do


pavimento da edificação no estado de conservação das fachadas

Análise da satisfação do usuário frente ao estado de conservação das


fachadas

Figura 10 - Delineamento da pesquisa


Fonte: Autora.

3.3 Caracterização dos objetos de estudo

A presente pesquisa de mestrado foi desenvolvida em três conjuntos


habitacionais do PAR localizados em Pelotas/RS: Residencial Regente, Residencial
Jardins da Baronesa e o Residencial Estrela Gaúcha.
A escolha destes conjuntos buscou atender aos seguintes critérios:
• Habitações de interesse social do PAR, que tenham sido analisados pelo
INQUALHIS (MEDVEDOSKI, 2010);
64

• Tipologia construtiva e arquitetônica semelhante, tipologia edifício, adotada


pelo número de pavimentos;
• Edificações nas quais não foram realizadas ações de manutenção e
intervenções, como, por exemplo, lavagem e pintura;
• Incidência de manifestações patológicas nos revestimentos de argamassa
das fachadas.
A avaliação realizada por Medvedovski (2010), no Projeto INQUALHIS, se
sucedeu em onze conjuntos habitacionais do PAR localizados na cidade de
Pelotas/RS, no qual foi realizado o levantamento das manifestações patológicas dos
conjuntos e aferida a satisfação dos seus usuários. Os empreendimentos avaliados
pelo INQUALHIS estão listados no Quadro 3.

Quadro 3 - Empreendimentos do PAR analisados no INQUALHIS


Nome do Residencial Tipologia Modalidade Ano de Entrega
Regente Edifícios de 4 pavimentos Normal 19/01/2006
Jardins da Baronesa Edifícios de 4 pavimentos Normal 09/12/2005
Querência 1 Casas de 2 pavimentos 02/10/2006
Querência 2 Casas de 2 pavimentos 02/10/2006
Querência 3 Casas de 2 pavimentos 13/06/2008
Charqueada 1 Casas de 2 pavimentos 02/10/2006
Charqueada 2 Casas de 2 pavimentos 13/06/2008
Charqueada 3 Casas de 2 pavimentos 02/10/2006
Solar das palmeiras Edifícios de 5 pavimentos Especial 19/09/2006
Paraíso Edifícios de 5 pavimentos Especial 15/08/2007
Estrela Gaúcha Edifícios de 5 pavimentos Especial 01/03/2007
Fonte: Medvedovski (2010).

O INQUALHIS analisou empreendimentos do PAR entregues entre os anos de


2005 a 2008, de tipologia de casas de dois pavimentos e de tipologia de edifícios de
4 pavimentos, da modalidade Normal, e de 5 pavimentos, da modalidade Especial.
Neste estudo foram utilizados somente os conjuntos habitacionais de tipologia
construtiva de edifícios, conforme Figura 11, pois é objetivo deste estudo verificar a
influência do pavimento no estado de conservação da edificação. Dessa forma, foram
excluídos deste estudo os conjuntos habitacionais Residencial Charqueada e
Residencial Querência, por apresentarem uma tipologia construtiva de casas
geminadas de dois pavimentos.
65

Figura 11 - Conjunto habitacional de tipologia de edifício


Fonte: Medvedoski (2010).

O Residencial Solar das Palmeiras e o Residencial Paraíso, ambos de tipologia


edifício e pertencentes à modalidade PAR Especial, de cinco pavimentos, foram objeto
de estudo na pesquisa de Silva (2016), na qual foram realizados levantamentos das
manifestações patológicas e avaliações da satisfação do usuário quanto às fachadas
dos conjuntos.
A partir disso, foram selecionados para este estudo os conjuntos: Residencial
Regente, Residencial Jardins da Baronesa e o Residencial Estrela Gaúcha. Os
residenciais Regente e Jardins da Baronesa são conjuntos habitacionais de quatro
pavimentos, pertencentes à modalidade do PAR Normal, apresentados nas Figuras
12 e 13, e o Residencial Estrela Gaúcha, com cinco pavimentos, pertence à
modalidade do PAR Especial e está apresentado na Figura 14.
66

Figura 12 - Residencial Regente


Fonte: Autora.

Figura 13 - Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

Figura 14 - Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.
67

Antes de iniciar as avaliações, foram obtidas autorizações dos síndicos e


gestores condominiais para a realização da pesquisa. Nos dias 04/05/2018 e dia
06/06/2018 foram realizadas visitas de reconhecimento dos residenciais. Durante as
visitas de reconhecimento, foi constatado que os conjuntos são semelhantes em
técnicas construtivas e não sofreram ações de manutenção. Observou-se também,
nos três conjuntos, a presença de manifestações patológicas nos revestimentos de
argamassa das fachadas, obedecendo os critérios de escolha dos objetos de estudo.
O Quadro 4 mostra um panorama geral sobre os estudos de caso.

Quadro 4 - Apresentação geral dos estudos de caso


Estudo de caso 1 2 3
Nome Regente Jardins da Baronesa Estrela Gaúcha
Endereço Rua Blau Nunes, 275 Rua Rafael Pinto Avenida Duque de
Bandeira, 789 Caxias, 947
Construtora Conkretus Labore Engenharia Labore Engenharia
Data da entrega 19/01/2006 07/12/2005 01/03/2007
Modalidade par Normal Normal Especial
Nº de pavimentos 4 4 5
Nº de blocos 4 2 4
Orientação solar das NE / SO / SE / NO NE / SO SE / NO
fachadas principais
Administração Síndica moradora Imobiliária Vila Rica Imobiliária Vila Rica
condominial
Área construída total 6.078,88 m² 4709,19 m² 12.819,59 m²
Nº de habitações 124 96 300
Identificação PARSPE 11 PARSPE 12 PARSPE 21
INQUALHIS
Data levantamento 07/2007 a 09/2007 10/2007 a 11/2007 03/2008
INQUALHIS
Nº do processo na 440/2003 122/2004 460/2005
Prefeitura
Fonte: Autora.

As características de cada residencial serão explanadas a seguir.

3.3.1 Residencial Regente

O Residencial Regente se localiza num terreno de esquina no Bairro Areal na


cidade de Pelotas/RS, na Rua Blau Nunes, 275, conforme registro municipal,
conforme Figura 15.
68

Figura 15 - Localização do Residencial Regente


Fonte: Google Earth (2018).

Como é possível observar, o conjunto habitacional se localiza numa área


urbana consolidada, na qual as edificações vizinhas ao conjunto são majoritariamente
de pequeno porte, térreas ou com dois pavimentos. Entretanto, ao sul do conjunto,
existem outros conjuntos habitacionais.
O conjunto habitacional pertence a modalidade do PAR Normal e foi entregue
aos arrendatários em janeiro de 2006. Apesar do endereço, o acesso de veículos e
de pedestres ao condomínio se dá pela Rua Dr. Vitor Russomano, à oeste do conjunto,
conforme Figura 16.
69

Figura 16 - Implantação do Residencial Regente


Fonte: Medvedovski (2010).

O conjunto possui 124 unidades habitacionais e é constituído por quatro


edifícios de quatro pavimentos cada, organizados de forma periférica no lote, ao redor
de um pátio central, composto pela quadra de esportes e pelo playground, mostrados
na Figura 17.
70

Figura 17 - Pátio central do Residencial Regente


Fonte: Autora.

Cada edifício é composto por dois blocos de apartamentos, totalizando oito


blocos, cuja circulação vertical é realizada por escadas. Os acessos dos blocos
ocorrem pelo pátio central, conforme Figura 18. O condomínio possui dois salões de
festas com churrasqueira localizados no pavimento térreo de um dos edifícios.

Figura 18 - Acesso ao bloco A e ao salão de festas do Residencial Regente


Fonte: Autora.

O sistema construtivo do conjunto é constituído de alvenaria estrutural de


blocos cerâmicos. Os entrepisos foram executados em lajes pré-moldadas apoiadas
sobre a cinta de amarração realizada com bloco cerâmico do tipo canaleta preenchido
com graute e as fundações são estacas escavadas de concreto. O conjunto possui
revestimento de argamassa e foi pintado em duas cores, laranja nas circulações
71

verticais, marcando os acessos, e amarelo claro no restante, como mostra a Figura


19.

Figura 19 - Fachada do Residencial Regente


Fonte: Autora.

A cobertura é composta por telhas cerâmicas sobre uma estrutura de madeira


apoiada por pontaletes de alvenaria sobre a laje de cobertura. O conjunto possui um
beiral de 15cm e não possui calha para recolhimento de água da chuva, ilustrado na
Figura 20. Os reservatórios superiores se localizam sobre as circulações verticais e
seu acesso ocorre por alçapão.
72

Figura 20 - Detalhe do beiral do Residencial Regente


Fonte: Autora.

As esquadrias externas são de alumínio, cujo fechamento é realizado com vidro


transparente encaixilhado nos perfis de alumínio. As janelas não possuem fechamento
opaco. As pingadeiras foram executadas em concreto e pintadas com a mesma tinta
das alvenarias, conforme Figura 21.

Figura 21 - Detalhe da pingadeira e da esquadria do Residencial Regente


Fonte: Autora.
73

Nas visitas realizadas foi possível constatar a incidência de manifestações


patológicas nas fachadas, obedecendo os critérios de escolha dos objetos de estudo,
como mostra a Figura 22.

Figura 22 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Regente


Fonte: Autora.

3.3.2 Residencial Jardins da Baronesa

O Residencial Jardins da Baronesa se localiza no Bairro Areal na cidade de


Pelotas/RS, ilustrado na Figura 23, num terreno de esquina, no cruzamento da Rua
Rafael Pinto Bandeira e da Rua Armando Fagundes.
74

Figura 23 - Localização do Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Google Earth (2018).

Assim como no Residencial Regente, o entorno é composto por uma área


urbana consolidada, cercado por edificações de pequeno porte.
O residencial, pertencente a modalidade PAR Normal, foi entregue aos
arrendatários em dezembro de 2005. Totalizando apenas 96 unidades habitacionais,
o conjunto é constituído por dois edifícios de quatro pavimentos, conforme
implantação ilustrada na Figura 24.

QUADRA DE ESPORTES ESTACIONAMENTOS


BLOCOS 1, 2 e 3

PLAYGROUND
A
EIR
ND
BA
O
INT
LP
AE
AF
AR
RU

RUA ARMANDO FAGUNDES ACESSO

BLOCOS 4, 5 e 6

SALÃO DE FESTAS GUARITA

Figura 24 - Implantação do Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Medvedovski (2010).
75

Entre as fitas estão localizados a quadra esportiva, o playground e o salão de


festas, formado por uma edificação térrea. Cada edifício é composto por três blocos
de apartamentos, totalizando seis blocos, cujos acessos ocorrem pelo pátio central.
Observa-se, na Figura 25, o portão de acesso dos veículos ao conjunto.

Figura 25 - Portão de acesso do Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

Assim como o Residencial Regente, o residencial foi construído em alvenaria


estrutural de blocos cerâmicos revestidos por argamassa. Os entrepisos foram
executados em lajes pré-moldadas apoiadas sobre a cinta de amarração realizada
com bloco cerâmico do tipo canaleta preenchido com graute e as fundações são
estacas escavadas de concreto.
O conjunto foi pintado em sua maior parte de amarelo claro, com exceção de
algumas partes pintadas em cinza claro, conforme a Figura 26.
76

Figura 26 - Marcação dos acessos aos blocos em cinza claro do Residencial Jardins da Baronesa
Fonte: Autora.

A cobertura é composta por telhas cerâmicas sobre uma estrutura de madeira


apoiada por pontaletes de alvenaria sobre a laje de cobertura. O conjunto possui um
beiral de 15cm sem calha para recolhimento de água da chuva, ilustrado na Figura
27. Os reservatórios superiores se localizam abaixo do telhado sobre as circulações
verticais e são acessados por alçapão.

Figura 27 - Detalhe do beiral do Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

Assim como o Residencial Regente, as esquadrias externas são de alumínio,


com fechamento realizado com vidro transparente, sem fechamento opaco. As
pingadeiras também foram executadas em concreto e pintadas na mesma cor das
alvenarias, conforme Figura 28.
77

Figura 28 - Detalhe da pingadeira e da esquadria do Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

Além disso, foi possível notar, nas visitas de reconhecimento realizadas no


conjunto, uma grande incidência de manifestações patológicas nos revestimentos das
fachadas, como fissuras e manchas de umidade, exemplificadas na Figura 29,
atendendo aos critérios definidos para escolha dos objetos de estudo.

Figura 29 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

3.3.3 Residencial Estrela Gaúcha

O Residencial Estrela Gaúcha foi entregue aos arrendatários em março de


2007. O conjunto se localiza no Bairro Fragata, na Avenida Duque de Caxias, 947, na
cidade de Pelotas/RS.
78

O terreno possui grande extensão longitudinal do terreno em relação a


transversal e está localizado em uma área pouco consolidada da cidade, com uma
vizinhança formada por lotes não edificados, conforme mostra Figura 30.

Figura 30 - Localização do Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Google Earth (2018).

Diferente dos dois residenciais apresentados anteriormente, esse faz parte da


modalidade PAR Especial, portanto apresenta algumas características construtivas
diferentes. O conjunto é composto por quatro edifícios de cinco pavimentos que
somam um total de 300 unidades habitacionais, conforme implantação ilustrada na
Figura 31.
79

PLAYGROUND

QUADRA DE ESPORTES

BLOCOS 5, 6 e 7

BLOCOS 12, 13, 14 e 15 PLAYGROUND

SALÃO DE FESTAS

QUADRA DE ESPORTES
ESTACIONAMENTOS

BLOCOS 1, 2, 3 e 4 ESTACIONAMENTOS

BLOCOS 8, 9, 10 e 11 ÁREA DE PRESERVAÇÃO


AMBIENTAL

PLAYGROUND

ESTACIONAMENTOS

ACESSO

AVENIDA DUQUE DE CAXIAS

Figura 31 - Implantação Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Medvedovski (2010).

É possível observar que os edifícios foram implantados distante da via pública,


mais ao fundo do terreno, conforme Figura 32, que mostra o corredor de acesso aos
blocos.
80

Figura 32 - Corredor de acesso ao Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Cada edifício é formado por quatro blocos de apartamentos, com exceção de


um, que é formado somente por três blocos, totalizando 15 blocos, cujos acessos
ocorrem pelo corredor central, apresentado na Figura 33.

Figura 33 - Blocos do Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

O condomínio possui dois salões de festas, um junto ao acesso do terreno e


outro no fundo do terreno, adjacente aos equipamentos de uso coletivo, playground e
quadras de esportes, apresentados na Figura 34.
81

Figura 34 - Quadras de esportes e salão de festas ao fundo do terreno do Residencial Estrela Gaúcha
Fonte: Autora.

Assim como os outros conjuntos, este residencial também foi construído em


alvenaria estrutural de blocos cerâmicos com entrepisos executados em lajes pré-
moldadas, apoiadas sobre a cinta de amarração realizada com bloco cerâmico do tipo
canaleta preenchido com graute e as fundações são estacas escavadas de concreto.
As paredes foram revestidas por argamassa e o conjunto foi pintado na cor
amarelo claro. O 2º, 3º e 4º pavimentos foram pintados em um tom mais claro em
algumas partes, e o acesso aos blocos foi destacado pela cor cinza claro, conforme
Figura 35, bem semelhante ao Residencial Jardins da Baronesa, executado pela
mesma construtora.

Figura 35 - Marcação dos acessos aos blocos em cinza claro do Residencial Estrela Gaúcha
Fonte: Autora.
82

No entanto, diferente dos dois conjuntos anteriores, o Residencial Estrela


Gaúcha possui cobertura com telhas de fibrocimento e calhas para recolhimento de
água da chuva, ilustrado na Figura 36. Os reservatórios superiores se localizam sobre
as circulações verticais e são acessados por alçapão.

Figura 36 - Detalhe das calhas e do tubo de queda do Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Neste conjunto, as portas de acesso aos blocos e as circulações verticais são


cobertas por uma laje inclinada, conforme Figura 37.

Figura 37 - Detalhe da laje de cobertura do acesso dos blocos do Residencial Estrela Gaúcha
Fonte: Autora.
83

Assim como nos outros conjuntos, as esquadrias externas são de alumínio,


com fechamento realizado com vidro transparente, sem fechamento opaco. As
pingadeiras também foram executadas em concreto e pintadas na mesma cor das
alvenarias, conforme Figura 38.

Figura 38 - Detalhe da pingadeira e da esquadria do Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Durante as visitas de reconhecimento foi possível observar a incidência de


manifestações patológicas nas fachadas, como umidade, exemplificada na Figura 39,
atendendo aos critérios de seleção dos objetos de estudo.

Figura 39 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.
84

3.4 Avaliação técnica do estado de conservação

A avaliação técnica dos conjuntos habitacionais foi efetuada através de


vistorias, nas quais foram realizados os levantamentos de manifestações patológicas
construtivas existentes nos revestimentos de fachadas dos conjuntos através de
inspeção visual. A avaliação a olho nu, para verificação de trincas, fissuras, umidades
e outras manifestações patológicas em qualquer sistema ou componente de
construção, é um método utilizado na Avaliação Pós-Ocupação que propicia baixo
custo e alta confiabilidade (ROMÉRO; ORNSTEIN, 2003).
O levantamento foi realizado conforme o método de Lichtenstein (1986), CIB
(1993) e HELENE (2005), sendo a mesma utilizada na pesquisa do Núcleo de
Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo da UFPEL, durante o Projeto INQUALHIS,
realizado por Medvedovski (2010), permitindo a comparação e o cruzamento dos
dados dos levantamentos. Cabe salientar que, além da consulta à metodologia
documentada em relatório técnico e artigos publicados (AZEVEDO; GUERRA, 2008;
AZEVEDO et al., 2008), foram realizados diálogos com os colaboradores que
realizaram os levantamentos durante o INQUALHIS, assegurando a compatibilidade
do método de levantamento.
No projeto INQUALHIS as manifestações patológicas foram classificadas em
quatro tipos: umidade, descolamento de revestimento, fissuras/trincas e irregularidade
do acabamento. Porém, assim como no trabalho de Silva (2016), o problema de
irregularidade do acabamento não foi levantado, por ser irrelevante apontar uma
manifestação decorrente do período de construção. Em contrapartida foi adicionada a
categoria de sujidade, pois as fachadas observadas apresentavam alterações
significativas desta anomalia. Portanto, no levantamento realizado neste estudo, as
manifestações patológicas foram classificadas em: umidade, fissuras/trincas,
descolamento de revestimento e sujidade.
Durante os levantamentos foi apontada a localização e o tipo de cada
manifestação patológica incidente nas representações gráficas das fachadas de cada
conjunto, as quais foram contabilizadas para realizar a análise quantitativa.
No Residencial Regente, o levantamento foi realizado nas fachadas externas
de cada um dos quatro edifícios. As fachadas dos edifícios do Residencial Regente
têm orientações solares variando entre nordeste (NE), noroeste (NO), sudeste (SE) e
sudoeste (SO), conforme Figura 40.
85

Figura 40 - Localização dos blocos do Residencial Regente


Fonte: Autora.

No Residencial Jardins da Baronesa o levantamento foi realizado nas fachadas


externas de cada um dos dois edifícios, que possuem a mesma posição geográfica,
alinhados. As fachadas dos edifícios têm orientações solares variando entre nordeste
(NE), noroeste (NO), sudeste (SE) e sudoeste (SO), como mostra a Figura 41.
86

Figura 41 - Localização dos blocos do Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

No Residencial Estrela Gaúcha o levantamento também foi realizado nas


fachadas externas de cada um dos seus quatro edifícios. As fachadas dos edifícios
têm as orientações solares nordeste (NE), noroeste (NO), sudeste (SE) e sudoeste
(SO), conforme Figura 42.
87

Figura 42 - Localização dos blocos do Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.
88

Durante o levantamento, cada tipo diferente de manifestação patológica


identificado foi classificado em uma ficha e criado um código. A ficha de levantamento,
produzida e utilizada por Silva (2016), exibida na Figura 43, permite registrar o
diagnóstico das origens e causas de cada manifestação, além de quantificara
incidência em cada fachada de cada bloco do conjunto.

Figura 43 - Ficha de levantamento utilizada por Silva (2016)


Fonte: Silva (2016).
89

Pode-se observar que a ficha é dividida em duas colunas, a primeira possui


uma lista de referência com opções predefinidas a serem assinaladas para a
identificação do tipo, das origens e das causas de cada manifestação patológica. A
ficha permite a adição de um novo tipo de manifestação caso necessário através da
opção “outro”, assim como uma causa diferentes das predeterminadas. Na segunda
coluna estão localizados os quadros para a quantificação da incidência da
manifestação patológica em cada fachada de edifício do conjunto.
Para este estudo, a ficha produzida por Silva (2016) foi modificada, pois além
da quantificação por fachadas em diferentes orientações solares tem-se o objetivo
aferir o número de incidências por pavimento. Para isso a quantificação da incidência
de manifestações patológicas dos quadros da segunda coluna, foi subdividida pelo
número de pavimentos da edificação, acrescida das empenas de cobertura e
reservatórios, permitindo analisar a incidência a cada pavimento. Na Figura 44 está
apresentada a ficha utilizada neste estudo.
90

Figura 44 - Exemplo de ficha de levantamento deste estudo


Fonte: Autora.

Para facilitar a localização e quantificação das manifestações patológicas nas


fichas, foram utilizadas representações gráficas das fachadas, conforme realizado por
Silva (2016). Durante os levantamentos, nas representações gráficas das fachadas,
foram assinaladas as manifestações de descolamento de revestimento, umidade e
sujidade através da utilização dos códigos para cada tipo diferente de manifestação
patológica, conforme Figura 45.
91

Figura 45 - Exemplo de levantamento em fachada


Fonte: Silva (2016).

As manifestações de fissuras e trincas, assim como utilizado por Silva (2016),


foram representadas com uma simbologia diferente, devido a sua complexidade,
visando facilitar sua posterior identificação e quantificação, como ilustrado na Figura
46.
92

Figura 46 - Exemplo de levantamento em fachada


Fonte: Silva (2016).

Os levantamentos foram realizados nos turnos da manhã ou da tarde, em dias


ensolarados ou com pouca nebulosidade. Durante os levantamentos foram realizados
alguns registros fotográficos de cada tipo de manifestação encontrada, mas, visto que
servem somente como exemplificação dos problemas, não foram utilizadas técnicas
específicas na realização das fotografias.
Para as análises, objetivos deste estudo, os dados foram manipulados no
aplicativo Excel versão número 1907 do software Microsoft Office
365.Inicialmenteforam quantificados o número de incidência de cada tipo de
manifestação patológica em cada pavimento de cada conjunto, permitindo a
comparação da quantidade de incidências em cada pavimento da edificação.
Para comparação de incidências entre os conjuntos habitacionais objetos deste
estudo, o número de incidências nas fachadas foi dividido pelas áreas das fachadas
correspondentes, por apresentarem tamanhos diferentes, possibilitando a criação de
93

um fator de comparação, definido por número de incidências de manifestações


patológicas por metro quadrado de área de fachada.

3.5 Avaliação da satisfação do usuário quanto ao estado de conservação

Como método de avaliação da satisfação do usuário foi realizada a aplicação


de formulários com os moradores, sendo eles proprietários, arrendatários ou
locatários, aplicados nas áreas condominiais.
O questionário é o método mais utilizado para obter informações sobre relações
entre usuários e ambientes construídos (ROMÉRO; ORNSTEIN, 2003). Porém, o
formulário é aplicado em situações não muito favoráveis para a aplicação do
questionário, como, por exemplo: junto a uma fila de ônibus, à porta de uma
residência, pois diferente da aplicação do questionário, o pesquisador está presente
e é ele que registra as respostas (GIL, 2002).
Ademais, conforme explica Ornstein, Ono e Oliveira (2017), durante a aplicação
do formulário, quando o preenchimento é realizado pelo pesquisador, lendo o
enunciado de cada questão e as alternativas de respostas ao morador e podendo
esclarecer eventuais dúvidas, existe maior clareza e inteligibilidade das questões.
Neste estudo foi utilizado o mesmo formulário produzido e empregado por Silva
(2016). O formulário contempla apenas treze perguntas, sendo as seis primeiras
referentes ao morador e as seguintes acerca da situação atual das fachadas, das
atividades de manutenção e gestão condominial. Foram adaptadas somente as
informações específicas de cada estudo de caso nos formulários, como os blocos e o
número de pavimentos do conjunto. Os formulários utilizados em cada conjunto
habitacional estão disponíveis nos Apêndices A, B e C.
Os formulários foram aplicados a uma amostra de 30 pessoas por conjunto
habitacional, pois, de acordo com Roméro e Ornstein (2003), num estudo de Avaliação
Pós-Ocupação, para os questionários cumprirem satisfatoriamente seus objetivos,
não devem ser feitos questionários com amostras inferiores a 30 pessoas.
Após a tabulação dos dados dos formulários no Excel, foi realizado o
cruzamento dos resultados, executando uma análise comparativa entre a percepção
do usuário eo levantamento de manifestações patológicas que possibilitou avaliar a
satisfação dos moradores sobre o atual estado de conservação das fachadas.
94

Conforme realizado por Silva (2016), para análise dos dados foram conferidos
pesos para as respostas dos usuários. Para obter o grau de visibilidade do usuário em
relação a cada manifestação patológica foram colocados pesos para cada resposta,
para “muito” foi utilizado peso 4, para “mais” peso 3, para “mais ou menos” peso 2 e
para “menos” peso 1, resultando na porcentagem de relevância de cada dano para o
morador. A fim de obter a porcentagem da necessidade das ações de manutenção
por ordem de prioridade, os pesos foram para “mais” peso 3, para “mais ou menos”
peso 2 e para “menos” peso 1. Por fim, para o cálculo da satisfação, foi atribuído para
“bom” peso 3, “razoável” peso 2 e “ruim” peso 1, obtendo-se a porcentagem de cada
categoria.
4 Resultados

Este capítulo descreve os resultados da pesquisa. Primeiramente são


apresentados os resultados da avaliação pós-ocupação, apresentando os resultados
dos levantamentos de manifestações patológicas de cada conjunto habitacional.
Posteriormente, os dados dos levantamentos atuais dos três residenciais objetos
deste estudo são comparados aos dados do projeto INQUALHIS, buscando identificar
o nível de degradação dos conjuntos.
A seguir, é apresentada a comparação entre os conjuntos quanto ao estado de
conservação das fachadas, buscando discutir a influência da modalidade do PAR, da
orientação solar e do pavimento da edificação no aparecimento de manifestações
patológicas.
O capítulo finaliza apresentando os resultados da avaliação da satisfação do
usuário frente à conservação das fachadas dos conjuntos para finalizar a avaliação
pós-ocupação dos empreendimentos.

4.1 Estado de conservação

4.1.1 Levantamento de manifestações patológicas

Foram realizados os levantamentos de manifestações patológicas das


fachadas externas dos três conjuntos habitacionais objetos deste estudo. Para tais
foram preenchidas fichas, apresentadas no capítulo anterior, para cada manifestação
patológica identificada em cada conjunto.
Conforme explicitado no capítulo anterior, as manifestações patológicas
identificadas foram divididas em quatro agrupamentos: umidade, fissuras/trincas,
descolamento de revestimento e sujidade.

4.1.1.1 Residencial Regente

O residencial foi entregue aos moradores em 19/01/2006, e os levantamentos


96

das manifestações patológicas nas fachadas do mesmo, neste estudo, ocorreram de


outubro a dezembro de 2018.
No total foram identificadas 9549 manifestações patológicas no Residencial
Regente, resultando em uma incidência de 2,32 manifestações por metro quadrado.
As principais manifestações patológicas diagnosticadas foram fissuras e trincas
(53%), seguida de descolamento de revestimento (29%), umidade (10%) e sujidade
(8%), conforme Figura 47. Silva (2016), em seu estudo, identificou as fissuras e as
trincas como a manifestação patológica de maior frequência nos empreendimentos.

8%
10% Fissuras/Trincas
Descolamento
53% Umidade
29%
Sujidade

Figura 47 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Regente quanto a classificação


Fonte: Autora.

A Figura 48 expõe o número de incidências de cada tipo de fissura. Observa-


se maior incidência de fissuras horizontais nas arestas vivas das paredes (F4),
seguida de fissuras verticais aleatórias (F7), fissuras horizontais entre janelas (F2) e
fissuras inclinadas nos cantos das janelas (F10). Segundo Cincotto (1988) e Thomaz
(1989), as fissuras horizontais ao longo das paredes são causadas provavelmente por
expansão retardada de óxidos presentes na argamassa de assentamento.
97

1200

1000

800
Incidências

600
1048
400
698 695
200 478 458 456
270 274
60 144 132 113
0

Figura 48 - Incidência por tipo de fissuras e trincas no Residencial Regente


Fonte: Autora.

As fissuras horizontais nas arestas vivas das paredes, ilustrada na Figura 49,
foram o tipo de fissuras de maior incidência no residencial, um total de 1048
incidências.

Figura 49 - Fissuras horizontais nas arestas vivas das paredes no Residencial Regente
Fonte: Autora.

Foi observada a incidência de fissuras horizontais (F2), inclinadas (F10) e


verticais (F8) ao redor das janelas nas fachadas do Residencial Regente, ilustrada na
98

Figura 50. Segundo Thomaz (1988), a presença de aberturas de portas e janelas é


um fator importante na fissuração das alvenarias. As fissuras inclinadas (F10) podem
ser decorrentes da concentração de tensões nos vértices das aberturas, ocasionadas
pelo mal dimensionamento ou ausência de vergas e contravergas (THOMAZ, 1988).

Figura 50 - Fissuras nos cantos das janelas no Residencial Regente


Fonte: Autora.

As fissuras verticais aleatórias (F7) foram a terceira maior incidência de


fissuras, e, de acordo com Thomaz (1988) são típicas de excessiva sobrecarga. Em
especial, neste conjunto habitacional, foi observada uma fissura vertical (F5) próxima
a escada do Bloco C, estando presente nos quatro pavimentos e sendo visível pela
fachada frontal e de fundos do Edifício 4, como mostrado na Figuras 51 e 52.
99

Figura 51 - Fissura vertical localizada na fachada de fundos do Edifício 4 do Residencial Regente


Fonte: Autora.

Figura 52 - Fissura vertical localizada na fachada frontal do Edifício 4 do Residencial Regente


Fonte: Autora.

Em agosto de 2019, depois de realizado o levantamento no conjunto, o Corpo


de Bombeiros interditou os 16 apartamentos do bloco C do Residencial pela
probabilidade de colapso após a denúncia de um ex-morador. O condomínio contratou
profissionais para uma avaliação e emissão de um laudo técnico (GAUCHA, 2019).
A fissura vertical observada entre a escada e os apartamentos é provavelmente
decorrente de recalque diferencial das fundações da extremidade. O bloco C do
Edifício 4 é o único bloco assentado sobre seção mista, de aterro e corte. Segundo
100

Thomaz (1988), os casos mais frequentes de trincas por recalque diferencial ocorrem
em edificações assentadas sobre seções mistas, de corte e aterro, conforme ilustrado
na Figura 53.

Figura 53 – Recalque de fundação de edificação sobre seção mista


Fonte: Thomaz (1988).

Quanto a incidência de fissuras por pavimento, a Figura 54 mostra a quantidade


total em cada pavimento. As empenas do telhado e as paredes do reservatório foram
excluídas da comparação devido as diferentes solicitações.

2000
F12 - Mapeada
1800
F11 - Inclinada aleatória
1600 F10 - Inclinada no canto das janelas

1400 F9 - Inclinada no canto das paredes

1200 F8 - Vertical nas janelas


Incidências

F7 - Vertical aleatória
1000
F6 - Vertical em cima da viga de
800 fundação
F5 - Vertical próxima a paredes
internas
600 F4 - Horizontal nas arestas vivas das
paredes
400 F3 - Horizontal aleatória

200 F2 - Horizontal entre janelas

F1 - Horizontal próxima a laje


0
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav.

Figura 54 - Fissuras e trincas por pavimento no Residencial Regente


Fonte: Autora.
101

Neste conjunto habitacional nota-se maior incidência de manifestações


patológicas no 1º pavimento, o pavimento térreo, e que a incidência diminui conforme
aumenta a altura.
Os descolamentos de revestimento representam 29% das manifestações
patológicas incidentes nos revestimentos de argamassa das fachadas do Residencial
Regente. A Figura 55 apresenta o gráfico com o número de incidências de cada tipo
de descolamento de revestimento do Residencial.

1400
1200
1000
Incidências

800
600 1294
977
400
200 445

0 0
D1 - D2 - D3 - D4 - Furos
Descolamento Descolamento Descascamento
em placas com de pintura
pulverulência

Figura 55 - Incidência por tipo de descolamento de revestimento no Residencial Regente


Fonte: Autora.

Pode-se observar a inexistência de descolamento com pulverulência (D2) e a


alta incidência de descolamento de pintura (D3) e de descolamento de argamassa em
placas (D1). Em todo o residencial foram contabilizados 445 furos sem uso realizados
pelos moradores (D4).
A Figura 56 mostra a incidência total de descolamentos de revestimento por
pavimento, excluindo-se as empenas. É possível notar a alta incidência de
descolamento de revestimento no pavimento térreo, principalmente de descolamento
em placas (D1) e descolamento de pintura (D3), ocasionados pelos choques e
impactos acidentais dos moradores com a edificação, principalmente nas arestas
vivas do revestimento em esquinas entre paramentos, em reentrâncias ou em vãos,
conforme mostrado na Figura 57.
102

2500

2000
156 D4 - Furos
Incidências

1500
D3 - Descascamento de
919 pintura

1000 D2 - Descolamento com


pulverulência
D1 - Descolamento em
500 placas
832 132
54 103
166 124 85
0 62 53 30
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav.

Figura 56 - Descolamento de revestimento por pavimento no Residencial Regente


Fonte: Autora.

Figura 57 - Descolamento de revestimento no Residencial Regente


Fonte: Autora.

Quanto a manifestação patológica umidade, a mesma representa 10% das


manifestações patológicas incidentes nos revestimentos de argamassa das fachadas
do Residencial Regente, com um total de 954 incidências. A Figura 58 apresenta a
incidência dos tipos de umidade no residencial.
103

900
800
700

Incidências
600
500
400
300
200
100 856 0 70 25 3
0
U1 - Fungo U2 - U3 - Musgo U4 - Limo U5 -
Empolamento Vegetação
parasitária

Figura 58 - Incidência por tipo de umidade no Residencial Regente


Fonte: Autora.

É possível observar grande incidência de fungos no revestimento (U1) das


fachadas do Residencial Regente, conforme Figura 59. Observa-se também a
inexistência de empolamento (U2) no residencial, bem como apenas três incidências
de vegetação parasitária (U5), que pode estar relacionado eficiente limpeza na
circulação externa. Foi observada a incidência de musgos (U3) em todas as paredes
dos reservatórios, conforme Figura 60. Assim como foi observada a incidência de
musgos nas vigas de fundação, como mostra a Figura 61.

Figura 59 - Fungos no Residencial Regente


Fonte: Autora.
104

Figura 60 - Musgos nas paredes do reservatório do Residencial Regente


Fonte: Autora.

Figura 61 - Musgos na viga de fundação do Residencial Regente


Fonte: Autora.

A incidência de umidade por pavimento está apresentada na Figura 62.

600

500 3
24
40
400 U5 - Vegetação parasitária
Incidências

U4 - Limo
300
U3 - Musgo

429 U2 - Empolamento
200
U1 - Fungo

100 1
152 140 112
0
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav.

Figura 62 - Umidade por pavimento no Residencial Regente


Fonte: Autora.
105

Nota-se maior incidência de fungo no pavimento térreo, que pode ser justificada
pela incidência de umidade próximo ao chão por respingos ou também por ascensão
de umidade por capilaridade, além da menor incidência solar por possíveis
sombreamentos. A incidência de fungos no térreo está apresentada na Figura 63.

Figura 63 - Fungos no pavimento térreo do Residencial Regente


Fonte: Autora.

Para finalizar, a sujidade representa a menor incidência nos revestimentos de


argamassa das fachadas do Residencial Regente, apenas 8%, um total de 797
incidências. Foi identificada incidência de sujidade (S1) em praticamente todas as
vigas de fundação, ilustrada na Figura 64.

Figura 64 - Sujidade na viga de fundação no Residencial Regente


Fonte: Autora.

Observa-se a grande incidência de manchas de corrosão (S2) nos


revestimentos de argamassa das fachadas dos prédios, ocasionados pela instalação
106

de componentes inadequados como varais de roupas, suportes para condicionadores


de ar e grades, ilustrada na Figura 65.

Figura 65 - Suporte de condicionador de ar em processo de corrosão no Residencial Regente


Fonte: Autora.

Na Figura 66, o gráfico apresenta a incidência total de sujidades por cada um


dos quatro pavimentos, onde é possível observar maior incidência de sujidade no
pavimento térreo.

600

500

400
Incidências

244
300 S1 - Sujidade
S2 - Corrosão
200
250 33
100
19 15
100 68 66
0
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav.

Figura 66 - Sujidade por pavimento no Residencial Regente


Fonte: Autora.
107

A maior incidência de corrosão (S2) provavelmente devido a maior quantidade


de grades neste pavimento, bem como maior facilidade de instalação de varais de
roupa.

4.1.1.2 Residencial Jardins da Baronesa

Os levantamentos das manifestações patológicas nas fachadas do Residencial


Jardins da Baronesa ocorreram entre janeiro e fevereiro de 2019, sendo que o
conjunto foi entregue aos moradores em 09/12/2005. Neste residencial foram
identificadas 7861 manifestações patológicas, resultando em uma incidência de 3,39
manifestações por metro quadrado. Assim como no Residencial Regente, as
principais manifestações patológicas diagnosticadas foram fissuras e trincas (65%),
seguida de descolamento de revestimento (20%), umidade (9%) e sujidade (6%),
conforme Figura 67.

6%
9%
Fissuras/Trincas
Descolamento
20%
Umidade
65% Sujidade

Figura 67 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Jardins da Baronesa quanto a


classificação
Fonte: Autora.

Assim como no Residencial Regente, as fissuras e trincas representam a


maioria das manifestações patológicas incidentes nos revestimentos de argamassa
das fachadas do Residencial Jardins da Baronesa. A Figura 68 apresenta o gráfico
com o número de incidências de cada tipo de fissura do residencial.
Observa-se maior incidência de fissuras horizontais nas arestas vivas das
paredes (F4), seguida de fissuras verticais e horizontais no entorno das janelas (F8 e
F2) e fissuras inclinadas nos cantos das janelas (F10).
108

1200

1000

800
Incidências

600
1110
400 827 889
643
200 474
365
204 169 177
107 89 72
0

Figura 68 - Incidência por tipo de fissuras e trincas no Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

Conforme dito anteriormente, as fissuras ao redor das janelas podem ser


ocasionadas pelo mal dimensionamento nas vergas e contravergas, ilustrada na
Figura 69.

Figura 69 - Fissuras ao redor das janelas no Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

A incidência total de fissuras por pavimento está apresentada na Figura 70, na


qual cada cor representa um tipo de fissura diferente.
109

1800
F12 - Mapeada
1600 F11 - Inclinada aleatória

1400 F10 - Inclinada no canto das janelas


F9 - Inclinada no canto das paredes
1200
F8 - Vertical nas janelas
Incidências

1000 F7 - Vertical aleatória

800 F6 - Vertical em cima da viga de


fundação
F5 - Vertical próxima a paredes
600 internas
F4 - Horizontal nas arestas vivas das
400 paredes
F3 - Horizontal aleatória

200 F2 - Horizontal entre janelas


F1 - Horizontal próxima a laje
0
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav.

Figura 70 - Fissuras e trincas por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

Assim como no Residencial Regente, é possível identificar que, quanto maior a


altura do pavimento, menor a incidência de fissuras e trincas no Residencial Jardins
da Baronesa, tendo, o 1º pavimento a maior incidência.
Os descolamentos de revestimento representam 20% das manifestações
patológicas incidentes nos revestimentos de argamassa das fachadas do Residencial
Jardins da Baronesa. Na Figura 71 é apresentado o gráfico com o número de
incidências de cada tipo de descolamento de revestimento nas fachadas do
residencial.

1000
900
800
700
Incidências

600
500
400 889
300
200 415
100 295
0 0
D1 - D2 - D3 - D4 - Furos
Descolamento Descolamento Descascamento
em placas com de pintura
pulverulência
Figura 71 - Incidência por tipo de descolamento de revestimento no Residencial Jardins da Baronesa
Fonte: Autora.
110

Pode-se observar a inexistência de descolamento com pulverulência (D2) no


Residencial Jardins da Baronesa, assim como no Residencial Regente apresentado
anteriormente. O tipo de descolamento de revestimento mais incidente é o
descolamento de pintura (D3).
A quantidade total de descolamentos de revestimento em cada um dos quatro
pavimentos está apresentada na Figura 72. Foram excluídas as incidências nas
empenas e das paredes do reservatório dos dois edifícios do conjunto.

800
700
120 D4 - Furos
600
Incidências

500 D3 - Descascamento de
400 295 pintura
300 109 D2 - Descolamento com
75
pulverulência
200
273 109 D1 - Descolamento em
100 238 246
placas
88
0 8 7 7
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav.
Figura 72 - Descolamento de revestimento por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa
Fonte: Autora.

Pode-se observar que o descolamento de revestimento de argamassa em


placas (D1) tem maior incidência no 1º pavimento, provavelmente por ser originado
pelos choques e impactos dos moradores principalmente nas arestas vivas das
paredes, ilustrado na Figura 73, assim como no Residencial Regente.
111

Figura 73 - Descolamento de revestimento no Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

Neste conjunto foi observada maior incidência de descolamento de pintura, tal


fato pode ser causado pelo preparo inadequado do substrato, que no momento da
aplicação pode ter sido contaminada por sujeira, poeira, óleo (UEMOTO, 1988).
Nas fachadas do Residencial Jardins da Baronesa a umidade representa 11%
das manifestações patológicas incidentes nos revestimentos de argamassa. A Figura
74 mostra a incidência de cada tipo de umidade no revestimento das fachadas do
conjunto habitacional.

600
500
Incidências

400
300 562
200
100
0 48 59
0 0
U1 - Fungo U2 - U3 - Musgo U4 - Limo U5 -
Empolamento Vegetação
parasitária
Figura 74 - Incidência por tipo de umidade no Residencial Jardins da Baronesa
Fonte: Autora.

Pode-se observar a grande incidência de fungos (U1) no revestimento do


conjunto, ilustrado na Figura 75, e que não foram identificadas no levantamento
112

incidências de empolamento (U2) e de limo (U4). Nota-se a grande incidência de


corrosão (U6) de grades, suportes de condicionadores de ar e varais de roupa.

Figura 75 - Fungos no Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

Na Figura 76 está representada a incidência total de umidade em cada um dos


quatro pavimentos do Residencial Jardins da Baronesa.

350

300 U5 - Vegetação
59 parasitária
250 U4 - Limo
Incidências

48
200
197 U3 - Musgo
150

100 U2 - Empolamento
111 117
92
50 U1 - Fungo
0
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav.

Figura 76 - Umidade por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

É possível notar a maior incidência de umidade no 1º pavimento das


edificações, como mostra a Figura 77.
113

.
Figura 77 - Fungos no pavimento térreo do Residencial Jardins da Baronesa
Fonte: Autora.

Quanto à sujidade, ela representa 4% das manifestações patológicas


incidentes nos revestimentos de argamassa das fachadas do Residencial Jardins da
Baronesa, com um total de 307 incidências. No gráfico a seguir, apresentado na Figura
78, está disposta a incidência total de sujidade por cada pavimento, sendo notável a
maior incidência de sujidade no pavimento térreo.

250

200
Incidências

150
180 S1 - Sujidade
100 S2 - Corrosão

47 28
50 42
42 37 52
29
0
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav.
Figura 78 - Sujidade por pavimento no Residencial Jardins da Baronesa
Fonte: Autora.

4.1.1.3 Residencial Estrela Gaúcha

Os levantamentos das manifestações patológicas nas fachadas do Residencial


Estrela Gaúcha ocorreram em julho e agosto de 2019. O residencial foi entregue aos
moradores em 01/03/2007.
No Residencial Estrela Gaúcha foram identificadas 7316 manifestações
patológicas, resultando em uma incidência de 1,02 manifestações por metro
114

quadrado. As principais manifestações patológicas diagnosticadas foram umidade


(32%) e descolamento de revestimento (29%), seguida de sujidade (24%) e fissuras
e trincas (15%) conforme Figura 79.

15%
24% Fissuras/Trincas
Descolamento
29% Umidade
32% Sujidade

Figura 79 - Incidência de manifestações patológicas no Residencial Estrela Gaúcha quanto a


classificação
Fonte: Autora.

As fissuras e trincas representam a menor porcentagem de incidência de


manifestações patológicas nos revestimentos de argamassa das fachadas do
Residencial Estrela Gaúcha, apenas 15% do total de problemas encontrados. O
gráfico da Figura 80, apresenta o número de incidências de cada tipo de fissura no
Residencial.

250

200
Incidências

150

227
100
164
143 135
50 87 80 76
60
35 19 18
0 14

Figura 80 - Incidência por tipo de fissuras e trincas no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.
115

No Residencial Estrela Gaúcha as fissuras com maior incidência são: fissura


horizontal entre janelas (F2), fissuras horizontais aleatórias (F3) e fissuras horizontais
nas arestas vivas das paredes (F4). Nota-se, portanto, maior incidência de fissuras
horizontais neste conjunto. Como discutido anteriormente, as fissuras horizontais ao
longo das paredes são causadas provavelmente por expansão retardada de óxidos
presentes na argamassa de assentamento (THOMAZ, 1988).
Diferente do Residencial Regente e do Residencial Jardins da Baronesa, o
Residencial Estrela Gaúcha é da modalidade Especial, dessa forma os edifícios do
conjunto apresentam 5 pavimentos. A incidência de manifestação por pavimento está
apresentada na Figura 81. Foram excluídas as empenas e paredes do reservatório.

300
F12 - Mapeada

F11 - Inclinada aleatória


250
F10 - Inclinada no canto das janelas

F9 - Inclinada no canto das paredes


200
F8 - Vertical nas janelas
Incidências

F7 - Vertical aleatória
150
F6 - Vertical em cima da viga de
fundação
F5 - Vertical próxima a paredes internas
100
F4 - Horizontal nas arestas vivas das
paredes
F3 - Horizontal aleatória
50
F2 - Horizontal entre janelas

F1 - Horizontal próxima a laje


0
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav. 5º pav.

Figura 81 - Fissuras e trincas por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Pode-se observar, assim como nos outros conjuntos habitacionais, o


decréscimo na incidência de fissuras com o aumento da altura da edificação, porém
nota-se que praticamente não existe diferença entre os dois últimos pavimentos.
A incidência de descolamento de revestimento das fachadas do Residencial
Estrela Gaúcha representa 29% da incidência total de manifestações patológicas, e
está apresentada na Figura 82.
116

1000
900
800
700
Incidências 600
500 947
400
708
300
200 480
100 18
0
D1 - D2 - D3 - D4 - Furos
Descolamento Descolamento Descascamento
em placas com de pintura
pulverulência

Figura 82 - Incidência por tipo de descolamento de revestimento no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Neste conjunto, observa-se que a incidência de furos (D4), causados pela ação
do homem na instalação de equipamentos na fachada, é o tipo de manifestação de
descolamento de revestimento de maior incidência no Residencial Estrela Gaúcha,
ilustrado na Figura 83, ultrapassando a incidência de descolamento de revestimento
(D1) ou de pintura (D3). Também é observado a incidência de descolamento com
empolamento (D2), ainda que pouco significativa, e que não foi observada nos
conjuntos anteriores.

Figura 83 - Furos de instalação de condicionador de ar no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

O gráfico a seguir, apresentado na Figura 84, mostra a incidência total de


descolamento de revestimento em cada um dos cinco pavimentos, excluindo as
empenas e as paredes do reservatório.
117

1400

1200
248
D4 - Furos
1000
Incidências

800 380 D3 - Descascamento de


pintura
600 18
D2 - Descolamento com
pulverulência
400
630 D1 - Descolamento em
200 placas
184 166 159 190
60 17 18 5
0 42 14 18 4
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav. 5º pav.

Figura 84 - Descolamento de revestimento por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Nota-se que, a maior incidência de descolamento de revestimento em placas


(D1) e descolamento de pintura (D3) encontra-se no pavimento térreo, devido ao
trânsito de pessoas, que, diferente dos conjuntos anteriores, ocorre de forma
adjacente a fachada dos prédios, conforme Figura 85.

Figura 85 - Descolamento de revestimento no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

A Figura 86 mostra a incidência de cada tipo de umidade no revestimento das


fachadas do Residencial Estrela Gaúcha.
118

2500

2000

Incidências 1500

1000

500
2080 16 92 32 117
0
U1 - Fungo U2 - U3 - Musgo U4 - Limo U5 -
Empolamento Vegetação
parasitária

Figura 86 - Incidência por tipo de umidade no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Diferente dos outros conjuntos, observa-se a incidência de empolamento no


revestimento (U2), e uma maior incidência de vegetação parasitária (U5) e musgos
(U3) nas vigas de fundação, como mostra a Figura 87.

Figura 87 - Vegetação parasitária e musgos na viga de fundação no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

A incidência total de umidade nos cinco pavimentos está apresentada na Figura


88.
119

1000
900
800 117
32
700 82
16 U5 - Vegetação parasitária
Incidências

600
U4 - Limo
500
U3 - Musgo
400 U2 - Empolamento
300 623 U1 - Fungo
200 393 343 310 349
100
0
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav. 5º pav.

Figura 88 - Umidade por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Neste conjunto, os fungos (U1) são mais incidentes no 1º pavimento, conforme


Figura 89.

Figura 89 - Umidade no revestimento do Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Para finalizar, a sujidade representa 24% das manifestações patológicas


incidentes nos revestimentos de argamassa das fachadas do Residencial Estrela
Gaúcha, um total de 1768 incidências.
Neste residencial foi possível identificar maior incidência de sujidade no
revestimento (S1) em relação aos outros residenciais, talvez explicado pelo fato de se
120

localizar em meio a terrenos não utilizados com uma extensa vegetação, ilustrada na
Figura 90, como também pela circulação principal de acesso aos blocos ser rente as
fachadas dos mesmos.

Figura 90 - Vegetação do terreno vizinho do Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Deve-se destacar que parte da sujidade no revestimento também foi acarretada


pela formação de ninhos próximos a cobertura e por pichação, conforme Figuras 91 e
92.

Figura 91 - Ninhos nas empenas do Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.
121

Figura 92 - Pichação no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Pode-se notar que a corrosão (S2) está presente em todos os pavimentos e é


originada na instalação de componentes inadequados nas fachadas, como a
colocação de grades, a instalação de venezianas, condicionadores de ar e varais de
roupa, ilustrado na Figura 93.

Figura 93 - Instalação de venezianas e condicionadores de ar no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

A Figura 94 apresenta o gráfico com a incidência total de sujidade em cada um


dos cinco pavimentos do Residencial Estrela Gaúcha.
122

1000
900
800
700
Incidências

600
500 S1 - Sujidade
877
400 S2 - Corrosão

300
200
198 155
100 92 84
47 66 83 67 73
0
1º pav. 2º pav. 3º pav. 4º pav. 5º pav.

Figura 94 - Sujidade por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Foi possível observar que o 1º pavimento apresenta maior incidência de


sujidade, que diminui conforme aumenta a altura.

4.1.2 Comparação com INQUALHIS

Para a verificação da evolução das manifestações patológicas foram


comparados os dados deste trabalho aos dados do levantamento de manifestações
patológicas do Projeto INQUALHIS.
O levantamento realizado neste trabalho não contempla os problemas de
irregularidade de acabamento, portanto no estudo comparativo foram
desconsiderados tais problemas. As manifestações patológicas de sujidade não foram
identificadas no levantamento do INQUALHIS, o que é esperado em edificações
recém construídas.
No Residencial Regente, o levantamento INQUALHIS foi realizado de julho a
setembro de 2007. O gráfico a seguir, apresentado na Figura 95, mostra a incidência
de cada grupo de manifestação patológica no levantamento INQUALHIS e no
levantamento atual do Residencial Regente.
123

6000
5082
5000 Fissuras e trincas
Incidências 4000
Descolamento de
2716 revestimento
3000
Umidade
2000
954
1000 452 Sujidade
446 797
56
0 0
INQUALHIS ATUAL

Figura 95 - Comparativo da incidência de manifestações patológicas do levantamento atual com o


levantamento INQUALHIS do Residencial Regente
Fonte: Autora.

No levantamento INQUALHIS foram diagnosticadas 954 manifestações


patológicas e no levantamento atual 9549 incidências, um crescimento de 1000,94%
no número de incidências em um período de 11 anos e 3 meses.
No Residencial Jardins da Baronesa, o levantamento INQUALHIS foi realizado
de outubro a novembro de 2007. A Figura 96 mostra a incidência de cada grupo de
manifestação patológica no levantamento INQUALHIS e no levantamento atual do
Residencial Jardins da Baronesa.

6000 5126
5000 Fissuras e trincas
Incidências

4000
Descolamento de
3000 revestimento

2000 1599 Umidade


384 669
1000 237
467 Sujidade
0 52
0
INQUALHIS ATUAL

Figura 96 - Comparativo da incidência de manifestações patológicas do levantamento atual com o


levantamento INQUALHIS do Residencial Jardins da Baronesa
Fonte: Autora.

No levantamento INQUALHIS foram contabilizadas 673 manifestações


enquanto no levantamento atual 7861 ocorrências, resultando num aumento de
1168,05% em 11 anos e 3 meses.
124

Observa-se, no Residencial Regente e no Residencial Jardins da Baronesa que


a manifestação fissuras e trincas já era a mais incidente no levantamento do projeto
INQUALHIS.
No Residencial Estrela Gaúcha, o levantamento INQUALHIS foi realizado em
março de 2008. A incidência de manifestações patológicas nos dois levantamentos
está apresentada na Figura 97.

2500 2337
2153
2000 Fissuras e trincas
1768
Incidências

1500 Descolamento de
1058 revestimento
1000 Umidade

500 Sujidade
140
52
0 20 0
INQUALHIS ATUAL
Figura 97 - Comparativo da incidência de manifestações patológicas do levantamento atual com o
levantamento INQUALHIS do Residencial Estrela Gaúcha
Fonte: Autora.

Houve um crescimento entre os dois levantamentos de 3450,94%, aumentando


de 212 manifestações para 7316 em um período de 11 anos e 4 meses.
Observa-se que a manifestação mais incidente no INQUALHIS, umidade,
também se manteve a mais incidente no levantamento atual no Residencial Estrela
Gaúcha. Dessa forma, pode-se afirmar que o levantamento do projeto INQUALHIS já
apresentava a tendência de aparecimento de manifestações patológicas dos
conjuntos habitacionais.
A Figura 98 mostra a comparação da incidência de manifestações patológicas
totais por metro quadrado dos residenciais Regente, Jardins da Baronesa e Estrela
Gaúcha em dois períodos, no levantamento do projeto INQUALHIS e no levantamento
atual.
125

4
3,39
3,5

Incidência por m²
3
2,32
2,5 Regente
2
Jardins da Baronesa
1,5 1,02
Estrela Gaúcha
1
0,29
0,5 0,23
0 0,03
INQUALHIS ATUAL

Figura 98 - Comparativo entre a incidência por metro quadrado nos três conjuntos habitacionais dos
dois levantamentos
Fonte: Autora.

Observa-se que o Residencial Jardins da Baronesa se manteve como o


residencial com maior aparecimento de manifestações patológicas por metro
quadrado, seguido pelo Residencial Regente e pelo Residencial Estrela Gaúcha.
Portanto, a incidência observada logo após as construções dos conjuntos
habitacionais, pelo levantamento do projeto INQUALHIS, já indicava a tendência de
degradação das construções.

4.1.3 Influência da modalidade

Entre os objetos de estudo, o conjunto com maior incidência de manifestações


patológicas por metro quadrado é o Residencial Jardins da Baronesa, da modalidade
Normal, executado pela mesma construtora do Residencial Estrela Gaúcha, da
modalidade Especial, que apresentou a menor incidência, conforme Figura 99.
Acredita-se, portanto que a construtora e a modalidade, normal ou especial,
não são as principais influências no aparecimento de manifestações patológicas das
habitações de interesse social do PAR, pois não houve semelhança entre a incidência
por metro quadrado entre os residenciais de mesma construtora e de modalidade.
126

4
3,5

Incidências por m²
3 3,39
2,5
2 2,32
1,5
1
0,5 1,02
0
Regente Jardins da Estrela Gaúcha
Baronesa

Figura 99 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado


Fonte: Autora.

A Figura 100 apresenta a incidência de manifestações por metro quadrado de


cada conjunto habitacional, por manifestação patológica.

2,5

2
Incidências por m²

1,5
Regente
1 Jardins da Baronesa
Estrela Gaúcha
0,5

0
Fissuras e Descolamento Umidade Sujidade
trincas

Figura 100 - Incidência por classificação de manifestações patológicas por metro quadrado
Fonte: Autora.

Observa-se que os residenciais Regente e Jardins da Baronesa, da mesma


modalidade, apresentam maior similaridade na incidência de manifestações
patológicas, com mais fissuras e descolamentos, mesmo que o Residencial Jardins
da Baronesa se destaque na incidência de fissuras e trincas.
Na Figura 101 está apresentado o total de incidência de cada manifestação
patológica por metro quadrado nos três conjuntos, sendo dessa forma possível
analisar qual manifestação patológica é mais incidente nos três conjuntos
habitacionais.
127

4
Incidências por m² 3,5
3
2,5
2 Estrela Gaúcha
1,5 Jardins da Baronesa
1 Regente
0,5
0
Fissuras e Descolamento Umidade Sujidade
trincas

Figura 101 - Incidência total de manifestações patológicas por metro quadrado


Fonte: Autora.

A figura mostra que a manifestação patológica de maior incidência por metro


quadrado é fissuras e trincas, seguida dos descolamentos de revestimento. Tais
resultados corroboram com outros estudos, como de Machado (2017), que constatou
que as manifestações patológicas de maior incidência foram fissuras e umidade e
Alexandre (2008), que afirmou que a fissuração é a principal manifestação patológica
em empreendimentos habitacionais.
A Figura 102 mostra o comportamento de cada residencial frente ao
aparecimento de cada tipo de manifestações patológicas.

2,5

2
Incidência por m²

1,5 Fissuras e trincas


Descolamento
1
Umidade
0,5 Sujidade

0
Regente Jardins da Estrela Gaúcha
Baronesa

Figura 102 – Incidência por conjunto de manifestações patológicas por metro quadrado
Fonte: Autora.

Nos três conjuntos habitacionais a maior parte da incidência de fissuras e


trincas não ocorre no revestimento de argamassa, são causadas por sobrecarga ou
deformações da alvenaria de blocos estruturais.
128

4.1.4 Influência da orientação solar

A incidência de manifestações patológicas pode ser influenciada pela posição


geográfica das fachadas. Para tanto, a fim de quantificar tal influência, o número de
incidências foi dividido pelas áreas das fachadas em cada orientação solar. A Figura
103 apresenta a incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em
cada orientação solar no Residencial Regente.

1,6

1,4

1,2 Fissuras e trincas


Incidências por m²

1
Descolamento de
0,8 revestimento
Umidade
0,6

0,4 Sujidade

0,2

0
SO NE NO SE
Figura 103 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em cada orientação solar
no Residencial Regente
Fonte: Autora.

É possível observar maior aparecimento de fissuras e trincas nas orientações


solares noroeste e nordeste, ocasionada pela incidência solar, demonstrando que a
fissuração é provocada por movimentação térmica. Também, pode-se observar maior
incidência de umidade nas orientações sudoeste e sudeste, explicada pois o bolor se
manifesta em fachadas que não expostas ao sol (CINCOTTO, 1988).
A Figura 104 apresenta a incidência de manifestações patológicas por metro
quadrado em cada orientação solar no Residencial Jardins da Baronesa.
129

3,5

3
Incidências por m²
2,5 Fissuras e trincas

2 Descolamento de
revestimento
1,5 Umidade

1 Sujidade

0,5

0
SO NE NO SE

Figura 104 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em cada orientação solar
no Residencial Jardins da Baronesa
Fonte: Autora.

Pode-se observar maior incidência de fissuras nas orientações solares das


fachadas principais dos conjuntos, fachada onde estão localizadas as esquadrias dos
apartamentos, onde existem maiores pontos de tensão. Além disso, observa-se maior
incidência de fissuras na orientação solar nordeste, que devido a incidência solar pode
ocasionar variação térmica.
A Figura 105 apresenta a incidência de manifestações patológicas por metro
quadrado em cada orientação solar no Residencial Estrela Gaúcha.

0,5

0,4
Fissuras e trincas
Incidências por m²

0,3 Descolamento de
revestimento
0,2 Umidade

Sujidade
0,1

0
SO NE NO SE
Figura 105 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado em cada orientação solar
no Residencial Estrela Gaúcha
Fonte: Autora.
130

Pode-se observar maior incidência de descolamento de revestimentos nas


fachadas principais dos conjuntos, noroeste e sudoeste, portanto provavelmente
ocasionados por choques e impactos dos moradores durante o acesso aos blocos.
Apesar de observar a olho nu maior incidência de manchas de umidade nas
fachadas sudoeste e sudeste, estas não aparecem nos gráficos pois o método de
levantamento é limitado a quantificar as incidências, mas não qualifica a manifestação
patológica, seja pela sua extensão ou gravidade.
A Figura 106 apresenta a incidência de manifestações patológicas por metro
quadrado dos três conjuntos habitacionais em cada orientação solar.

9
8
7
Incidências por m²

6
5 Estrela Gaúcha
4 Jardins da Baronesa
3 Regente
2
1
0
SO NE NO SE
Figura 106 - Incidência de manifestações patológicas por metro quadrado por orientação solar nos
três conjuntos
Fonte: Autora.

Observa-se maior incidência de manifestações patológicas na fachada NE,


talvez provocada pela grande incidência de fissuras no revestimento do Residencial
Jardins da Baronesa, que deve ter relação com a orientação solar, pois a variação de
temperatura pela exposição à radiação solar pode provocar a retração da argamassa
de revestimento.

4.1.5 Influência do pavimento

As Figuras 107, 108 e 109 apresentam a incidência de manifestações


patológicas de cada Residencial por pavimento. Como os pavimentos apresentam a
mesma área não foi necessário calcular a quantidade de incidências por metro
quadrado.
131

5000
4500
4000
Sujidade
3500
Incidências
3000
2500 Umidade
2000
1500 Descolamento de
1000 revestimento
500 Fissuras e trincas
0
1 2 3 4
Pavimento

Figura 107 - Incidência de manifestações patológicas por pavimento no Residencial Regente


Fonte: Autora.

3000

2500
Sujidade
2000
Incidências

1500 Umidade

1000 Descolamento de
revestimento
500
Fissuras e trincas
0
1 2 3 4
Pavimento

Figura 108 - Incidência de manifestações patológicas por pavimento no Residencial Jardins da


Baronesa
Fonte: Autora.

4000
3500
3000 Sujidade
Incidências

2500
2000 Umidade
1500
Descolamento de
1000 revestimento
500
Fissuras e trincas
0
1 2 3 4 5
Pavimento

Figura 109 - Incidência de manifestações patológicas por pavimento no Residencial Estrela Gaúcha
Fonte: Autora.
132

É possível observar a maior incidência de manifestações patológicas no


pavimento térreo dos três conjuntos habitacionais e que, conforme a altura aumenta,
a incidência de manifestações patológicas diminui. Tal fato pode ser explicado devido
a maior sobrecarga da alvenaria estrutural nos pavimentos inferiores ocasionando
maior ocorrência de fissuras, também pelos choques e impactos dos moradores com
as fachadas, ocasionando maior descolamento de revestimento e sujidade, bem como
maior incidência de umidade, ocasionada por respingos ou por capilaridade.

4.2 Satisfação do usuário

Em cada conjunto habitacional objeto deste estudo foram aplicados


30formulários com os moradores que se encontravam nas áreas comuns dos
residenciais.

4.2.1 Residencial Regente

No Residencial Regente, a maioria dos respondentes foram do sexo feminino


(80%) entre 25 e 39 anos (40%) e 40 a 59 anos (30%). A maioria dos respondentes,
67%, é arrendatário do apartamento, outros 27% são proprietários e 6% inquilinos.
Foram aplicados formulários com moradores dos quatro edifícios do
Residencial Regente, sendo 34% dos respondentes dos Blocos G ou H, 30% dos
Blocos C ou D, 23% dos Blocos A ou B e 13% dos Blocos E ou F, espalhados entre
os quatro pavimentos do conjunto, sendo 30% do 3º pavimento, 30% do 1º pavimento,
27% do 2º pavimento e 13% do 4º pavimento.
Quanto à quantidade de moradores por unidade habitacional, 40% dos
apartamentos dos moradores respondentes são habitados por duas pessoas,
seguidos de 20% por quatro ou mais pessoas, 20% por três pessoas e 20% por uma
pessoa.
Quanto a satisfação do usuário em relação as manifestações patológicas, os
moradores foram questionados se já haviam reparado nos problemas existentes nas
fachadas dos prédios, sendo que a maioria dos respondentes afirmaram que sim
(90%), e quando questionados se estes problemas lhe incomodavam, 90% dos
moradores responderam que sim.
133

Os moradores foram questionados sobre qual manifestação patológica


chamava mais sua atenção. As respostas estão apresentadas na Figura 110.

18 17

16

14 13

12 11 11
Moradores

10 9 9 Muito
8 8 8 Mais
8 7
6 Mais ou Menos
6 5 Menos
4 3
2 2
2 1

0
Umidade Fissuras e Descolamento Sujidade
Trincas

Figura 110 - Manifestação patológica mais relevante no Residencial Regente


Fonte: Autora.

Para cada grau de visibilidade do usuário em relação a cada manifestação


patológica foram colocados pesos a fim de obter a porcentagem de relevância de cada
dano para o morador. As porcentagens estão apresentadas na Figura 111.

Umidade

23%
30% Fissuras e
trincas

16% Descolamento

31% Sujidade

Figura 111 - Relevância das manifestações patológicas no Residencial Regente


Fonte: Autora.

As manifestações patológicas que mais chamam a atenção dos moradores são


as fissuras e trincas (31%) e a umidade (30%), seguido da sujidade (23%), sendo o
descolamento de revestimento a manifestação patológica que chama menos atenção
(16%).
134

A manifestação que mais chama a atenção dos moradores coincide com a


manifestação patológica mais incidente, fissuras e trincas. De acordo com Thomaz
(1988), os moradores são submetidos ao constrangimento psicológico, com medo de
conviver com uma anomalia que pode significar a ruína do seu abrigo.
Sobre a manutenção das fachadas, todos os respondentes consideraram
necessárias atividades de manutenção, inclusive os que não haviam reparado nos
problemas. Porém, 77% nunca realizaram algum tipo de reclamação com a imobiliária
sobre os problemas das fachadas. Os moradores foram perguntados qual
manutenção, entre lavagem, pintura e reparo no revestimento, eles achavam mais
necessário, sendo as respostas apresentadas na Figura 112.

25
21
20
15 15
Moradores

15 14
Mais
10 8 Mais ou menos
7 7
Menos
5
1 2
0
Lavagem Pintura Reparo no
revestimento

Figura 112 - Necessidade das ações de manutenção do Residencial Regente


Fonte: Autora.

Observa-se que a maioria dos respondentes acham mais necessário o reparo


do revestimento. Para melhor compilação dos dados foram colocados pesos a fim de
obter a porcentagem da necessidade das ações de manutenção. As porcentagens
estão apresentadas na Figura 113.

Lavagem
34%
40%
Pintura

Reparo no
revestimento
26%

Figura 113 - Prioridade de manutenção das fachadas do Residencial Regente


Fonte: Autora.
135

Para finalizar, foi requerido aos moradores que avaliassem a situação atual dos
prédios. As respostas estão mostradas na Figura 114.

0%

33% Boa
Razoável
67% Ruim

Figura 114 - Avaliação da situação atual dos prédios do Residencial Regente


Fonte: Autora.

Conforme o gráfico, 67% dos respondentes consideram a situação atual das


fachadas dos prédios ruim, contra 33% que consideram como razoável. Nenhum
respondente qualificou as fachadas como boas.

4.2.2 Residencial Jardins da Baronesa

As primeiras perguntas do formulário permitem traçar um perfil do usuário


respondente. A maioria dos respondentes foram do sexo feminino (63%), 50% entre
25 e 39 anos e 27% entre 40 a 59 anos. A maioria dos respondentes (50%) é
proprietário do apartamento, seguido pelos arrendatários, que representam 47% dos
moradores, o restante são inquilinos (3%).
Foram aplicados formulários com moradores dos dois edifícios do Residencial
Jardins da Baronesa, sendo 57% dos respondentes dos Blocos 4, 5 ou 6 e 43% dos
Blocos 1, 2 ou 3, espalhados entre os quatro pavimentos do conjunto, sendo 37% do
1º pavimento, 20% do 2º pavimento, 23% do 3º pavimento e 20% do 4º pavimento.
Quanto à quantidade de moradores por unidade habitacional, 47% dos
apartamentos dos moradores respondentes são habitados por duas pessoas,
seguidos de 23% por quatro ou mais pessoas, 20% por uma pessoa e 10% por três
pessoas.
Quanto a satisfação do usuário em relação as manifestações patológicas, os
moradores foram questionados se já haviam reparado nos problemas existentes nas
fachadas dos prédios. A maioria dos respondentes afirmaram que sim (93%), e
136

quando questionados se estes problemas lhe incomodavam, 90% dos moradores


responderam que sim.
Os moradores foram questionados sobre qual manifestação patológica
chamava mais sua atenção, sendo as respostas apresentadas na Figura 115.

20
18
18
16
14
14
Moradores

12 11
10 Muito
10 9 Mais
8 8 8
8 7 7 Mais ou Menos
6
6 5 Menos
4 3 3
2
2 1
0
Umidade Fissuras e Descolamento Sujidade
trincas
Figura 115 - Manifestação patológica mais relevante no Residencial Jardins da Baronesa.
Fonte: Autora.

Para cada grau de visibilidade do usuário em relação a cada manifestação


patológica foi obtida a porcentagem de relevância de cada dano para o morador,
apresentadas na Figura 116.

Umidade

27% 31% Fissuras e


trincas
Descolamento
16%
26% Sujidade

Figura 116 - Relevância das manifestações patológicas no Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

As manifestações patológicas que mais chamam a atenção dos moradores é a


umidade (31%), seguida pela sujidade (27%), fissuras e trincas (26%) e descolamento
de revestimento (16%). Apesar da alta incidência de fissuras e trincas no residencial,
137

sua maior parte fica na fachada de fundos do Edifício A, portanto não é visualizada
pela maioria dos moradores.
Sobre a manutenção das fachadas, todos os respondentes consideraram ações
necessárias de manutenção, inclusive os que não haviam reparado nos problemas.
Porém, 70% nunca realizaram algum tipo de reclamação com a imobiliária sobre os
problemas das fachadas. Os moradores foram perguntados qual manutenção, entre
lavagem, pintura e reparo no revestimento, eles achavam mais necessário. As
respostas estão na Figura 117.

25
22

20
16
Moradores

15 13 13
Mais
10
10 Mais ou menos
7
6 Menos
5
2
1
0
Lavagem Pintura Reparo no
revestimento

Figura 117 - Necessidade das ações de manutenção do Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.

Observa-se que a maioria dos respondentes acham menos necessário a


pintura. Para melhor compilação dos dados foram colocados pesos, a fim de obter a
porcentagem da necessidade das ações de manutenção, apresentadas na Figura 118.

Lavagem
36% 42%
Pintura

Reparo no
revestimento
22%

Figura 118 - Prioridade de manutenção das fachadas do Residencial Jardins da Baronesa


Fonte: Autora.
138

Para finalizar, foi requerido aos moradores que avaliassem a situação atual dos
prédios, onde as respostas estão mostradas na Figura 119.

0%

30% Boa
Razoável
70% Ruim

Figura 119 - Avaliação da situação atual dos prédios do Residencial Jardins da Baronesa
Fonte: Autora.

Conforme o gráfico, 70% dos respondentes consideram a situação atual das


fachadas dos prédios ruim, contra 30% que consideram como razoável. Assim como
no Residencial Regente, nenhum respondente qualificou as fachadas como boas.

4.2.3 Residencial Estrela Gaúcha

No Residencial Estrela Gaúcha, a maioria dos respondentes foram do sexo


feminino (73%) entre 10 e 59 anos (33%) e até 24 anos (30%). Maior parte dos
respondentes (57%) é arrendatário do apartamento, seguido pelos proprietários
(30%), sendo o restante inquilinos (13%).
Foram aplicados formulários com moradores dos quatro edifícios do
Residencial Estrela Gaúcha, sendo 33% dos respondentes dos Blocos 1, 2, 3 ou 4,
30% dos Blocos 12, 13, 14 ou 15, 20% dos Blocos 8, 9, 10 ou 11 e 17% dos Blocos
5, 6 ou 7, espalhados entre os cinco pavimentos do conjunto, sendo 33% do 2º
pavimento, 27% do 3º pavimento, 17% do 1º pavimento, 13% do 4º pavimento e 10%
do 5º pavimento.
Quanto à quantidade de moradores por unidade habitacional, 43% dos
apartamentos dos moradores respondentes são habitados por três pessoas, seguidos
de 27% por uma pessoa, 17% por quatro ou mais pessoas e 13% por duas pessoas.
Quanto a satisfação do usuário em relação as manifestações patológicas, os
moradores foram questionados se já haviam reparado nos problemas existentes nas
fachadas dos prédios. A maioria dos respondentes afirmaram que sim (80%), e
139

quando questionados se estes problemas lhe incomodavam, 73% dos moradores


responderam que sim.
Os moradores foram questionados sobre qual manifestação patológica
chamava mais sua atenção, estando as respostas apresentadas na Figura 120.

20 19
18
16
14 13
Moradores

12 11 Muito
10
10 9 9 Mais
8 7 7 7 7 7 Mais ou Menos
6
6 Menos
4 3 3
2 1 1
0
Umidade Fissuras e Descolamento Sujidade
trincas
Figura 120 - Manifestação patológica mais relevante no Residencial Estrela Gaúcha
Fonte: Autora.

Para o grau de visibilidade do usuário em relação a cada manifestação


patológica foram colocados pesos a fim de obter a porcentagem de relevância de cada
dano para o morador. As porcentagens estão apresentadas na Figura 121.

Umidade

23% Fissuras e
34%
trincas

18% Descolamento

25% Sujidade

Figura 121 - Relevância das manifestações patológicas no Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

As manifestações patológicas que mais chamam a atenção dos moradores é a


umidade (34%), seguida pela sujidade (23%), fissuras e trincas (25%) e descolamento
de revestimento (18%). No Residencial Estrela Gaúcha, a manifestação patológica
mais incidente é a umidade, portanto os moradores conseguem observar tal fato.
140

Sobre a manutenção das fachadas, todos os respondentes consideraram


necessárias atividades de manutenção, inclusive os que não haviam reparado nos
problemas. Porém, 70% nunca realizaram algum tipo de reclamação com a imobiliária
sobre os problemas das fachadas. Os moradores foram perguntados qual
manutenção, entre lavagem, pintura e reparo no revestimento, eles achavam mais
necessário, sendo as respostas apresentadas na Figura 122.

18
16
16
14 13 13
12
12
Moradores

10 10
10 Mais
8 7
Mais ou menos
6 5
4 Menos
4
2
0
Lavagem Pintura Reparo no
revestimento
Figura 122 - Necessidade das ações de manutenção do Residencial Estrela Gaúcha
Fonte: Autora.

Observa-se que a maioria dos respondentes acham menos necessário a


pintura, e se dividem entre lavagem e reparo no revestimento como ação de
manutenção mais necessária. Para melhor compilação dos dados foram colocados
pesos a fim de obter a porcentagem da necessidade das ações de manutenção, as
quais estão apresentadas na Figura 123.

Lavagem
35% 38%
Pintura

Reparo no
27% revestimento

Figura 123 - Prioridade de manutenção das fachadas do Residencial Estrela Gaúcha


Fonte: Autora.

Para finalizar, foi requerido aos moradores que avaliassem a situação atual dos
prédios, estando as respostas mostradas na Figura 124.
141

7%

40% Boa
Razoável
53% Ruim

Figura 124 - Avaliação da situação atual dos prédios do Residencial Estrela Gaúcha
Fonte: Autora.

Conforme o gráfico, 53% dos respondentes consideram a situação atual das


fachadas dos prédios como razoável, contra 40% que consideram como ruim. Entre
os três conjuntos habitacionais objetos deste estudo, o Residencial Estrela Gaúcha,
da modalidade Especial, foi o único com alguma avaliação positiva das fachadas,
conforme Figura 125.

25
21
20
20
16
Moradores

15 Regente
12
10 Jardins da Baronesa
10 9
Estrela Gaúcha
5
2
0 0
0
Boa Razoável Ruim

Figura 125 - Avaliação da situação atual dos três conjuntos habitacionais


Fonte: Autora.

Tal fato pode ser justificado por ser o conjunto habitacional com menor
incidência de manifestações por metro quadrado.

4.3 Discussões

A satisfação dos moradores com o conjunto habitacional está totalmente


relacionada a aparências das edificações (REIS; LAY, 2010). Os resultados indicam
que a aparência externa dos residenciais é importante para a satisfação do usuário.
O conjunto habitacional com melhor avaliação das fachadas pelos usuários é o
142

Residencial Estrela Gaúcha, residencial com menor incidência de manifestações


patológicas por metro quadrado, como mostra a Figura 126.

4 45

Incidências por metro quadrado


40

Porcentagem de satisfação
3,5
3 35
30
2,5
25
2
20
1,5
15
1 10
0,5 5
0 0
Regente Jardins da Estrela Gaúcha
Baronesa

Incidência p/ m² Satisfação dos usuários

Figura 126 - Incidência de manifestações patológicas x Satisfação do usuário


Fonte: Autora.

Nota-se que o conjunto com maior insatisfação com a situação atual das
fachadas dos prédios é o conjunto com maior incidência de manifestações patológicas
por metro quadrado.
De acordo com Reis e Lay (2010), a avaliação da aparência das edificações
pode ser afetada pelo nível de manutenção do conjunto. O grande número de
moradores insatisfeitos de um conjunto habitacional pode ser explicado pela falta de
conservação dos prédios, sem pintura, com queda de reboco ou existência de
rachaduras, que denota problemas estruturais.
Medvedovski (2010) comenta que a unidade habitacional é um sistema
complexo que agrega bens e serviços, portando não basta a casa ser entregue ao
usuário final, deve ser operada e mantida adequadamente.
A incidência de manifestações patológicas nos revestimentos das fachadas
externas, mesmo que originadas no projeto ou execução, podem ser solucionadas
com atividades de manutenção, como reparo, lavagem e pintura. Agravada pelo fato
que segundo Uemoto (1988), todas as pinturas se deterioram rapidamente ao longo
do tempo e sua durabilidade está ligada ao tipo da tinta, do substrato e à exposição a
qual é submetida e presença de agentes biológicos, como fungos, algas, mofo e limo,
agrava a deterioração da pintura.
Porém, segundo Sanches e Fabricio (2009) é crítica a execução de ações de
143

manutenção em habitações de interesse social, pois a disponibilidade de recursos dos


moradores para reformas é limitada. Dessa forma, durante o projeto de novas
habitações deve ser considerada a manutenibilidade das edificações.
5 Conclusões

Este capítulo apresenta as conclusões obtidas neste trabalho e, ao final, são


sugeridos temas de trabalhos futuros que possam contribuir para esta área de
pesquisa.
Os métodos utilizados neste estudo permitiram avaliar o estado de conservação
dos residenciais objetos deste estudo pois permitiu a quantificação das incidências de
manifestações patológicas, bem como a satisfação do usuário em relação ao estado
de conservação dos empreendimentos, possibilitando a tomada de ações corretivas.
Neste contexto, a realização da Avaliação Pós-Ocupação não serviu apenas
para a detecção de problemas dos objetos de estudo, mas para retroalimentação do
processo de produção e uso das edificações. Os resultados devem ser levados em
consideração em novas habitações de interesse social, propositando eliminar
possíveis falhas e problemas, mas como também nas habitações existentes,
possibilitando agregar informações que colaborem com a criação de planos de
manutenção.
De acordo com os resultados, foi possível observar nos conjuntos habitacionais
do Programa de Arrendamento Residencial na cidade de Pelotas/RS de diferentes
modalidade, Normal e Especial, um notável aumento no número de incidências de
manifestações patológicas nas fachadas externas dos conjuntos na comparação do
levantamento atual com o do projeto INQUALHIS, realizado logo após a construção
dos conjuntos habitacionais. Notou-se um crescimento proporcional de cada tipo de
manifestação patológica, fissuras e trincas, umidade, sujidade e descolamento de
revestimento, incidente nas fachadas dos conjuntos, apresentando uma tendência de
aparecimento de manifestações patológicas dos conjuntos habitacionais.
Um fator que deve ser evidenciado é que grande parte das manifestações
patológicas incidentes nas fachadas dos conjuntos habitacionais deste estudo são
problemas relacionados à manutenção.
Apesar de serem destinados a diferentes faixas de renda salarial e de
apresentarem alguns requisitos mínimos diferentes, pode-se relatar que, apesar da
pequena amostra, a modalidade do PAR não tem influência no aparecimento de
145

manifestações patológicas nos revestimentos de argamassa, pois o Residencial


Regente e o Residencial Jardins da Baronesa, da modalidade Normal, e o Residencial
Estrela Gaúcha, da modalidade Especial, tiveram diferentes incidências de
manifestações patológicas.
A comparação entre o levantamento atual e o levantamento INQUALHIS,
realizados nos três conjuntos habitacionais, permitiu constatar, através da incidência
de manifestações patológicas por metro quadrado em cada conjunto observada nos
primeiros anos após a construção e atualmente, uma tendência de degradação das
edificações o Residencial Jardins da Baronesa se manteve como o residencial com
maior aparecimento de manifestações patológicas por metro quadrado, seguido pelo
Residencial Regente e pelo Residencial Estrela Gaúcha nos dois levantamentos.
Pode-se, portanto, evidenciar que a degradação dos conjuntos habitacionais também
é originada na fase de projeto e/ou construção, e que a qualidade construtiva da
edificação se revela nos primeiros anos de construção.
Nos três residenciais objetos deste estudo foi observada maior incidência de
manifestações patológicas no pavimento térreo, e esta decresce com o aumento da
altura. O aparecimento de manifestações patológicas ocorreu de forma diferente a
cada pavimento, devido aos fatores influentes, sobrecarga, umidade, choques e
impactos, a qual o pavimento é submetido.
Acerca da orientação solar, observou-se que a orientação da fachada do
conjunto tem influência sobre o tipo de manifestação incidente, ocorrendo maior
incidência de fissuras e trincas nas fachadas com posições geográficas noroeste e
nordeste, devido a exposição à radiação solar, com maiores variações de
temperatura. As posições sudoeste e sudeste apresenta maior incidência de umidade,
devido a pouca radiação solar incidente nas fachadas.
A aplicação dos formulários possibilitou verificar que a degradação das
fachadas, indicado pela incidência de manifestações patológicas, acarreta maior
insatisfação dos moradores com as fachadas dos prédios devido ao seu mau aspecto.
Contudo, além da importância de ações de manutenção nos residenciais para
evitar o aumento dos problemas, os residenciais apresentaram problemas que
poderiam ter sidos evitados com a adoção de padrões de qualidade mais rigorosos,
como por exemplo, melhorias na produção de argamassas, vergas e contravergas,
pois as falhas no projeto, execução de obra e qualidade dos materiais também
contribuem para a degradação das edificações.
146

Percebe-se, portanto, a necessidade de melhoria nas fases de projeto e


construção das habitações de interesse social, mas também na fase de uso, com a
gestão das atividades de manutenção.

5.1 Sugestões para trabalhos futuros

Considerando a importância do registro e divulgação de dados sobre o estado


de conservação das habitações de interesse social é importante a continuidade dos
estudos na área. Abaixo seguem algumas sugestões de trabalhos futuros:
a) Realizar um levantamento após um novo período a fim de analisar a curva
de degradação dos conjuntos objetos deste estudo;
b) Continuar o levantamento de manifestações patológicas incidentes em
outros elementos construtivos dos conjuntos, objetos deste estudo;
c) Realizar estudos socioeconômicos verificando a viabilidade de atividades de
manutenção em habitação de interesse social;
d) Investigar a incidência de manifestações patológicas em habitações de
interesse social do PAR em outras cidades;
e) Investigar a incidência de manifestações patológicas em habitações de
interesse social de outras tipologias arquitetônicas e construtivas e de outros
programas habitacionais.
147

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ZUO, J.; ZHAO, Z. Green building research–current status and future agenda: A
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156

Apêndices
157

Apêndice A – Residencial Regente


158

Apêndice B – Residencial Jardins da Baronesa


159

Apêndice C – Residencial Estrela Gaúcha

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