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GUIA:

Fundos de Investimentos Imobiliários

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ÍN Introdução

DI
1. O que são Fundos de Investimentos Imobiliários

2. Como investir em Fundos de Investimentos Imobiliários

3. Benefícios de investir em Fundos de Investimentos Imobiliários

4. Riscos dos Fundos de Investimentos Imobiliários

CE
5. Erros que o investidor de Fundos de Investimentos Imobiliários deve evitar

6. Mais dicas para investir bem em FIIs

Conclusão
1. INTRODUÇÃO

Algum tempo atrás, falar em investimento era falar em Para ajudar você, vamos responder algumas questões principais:
poupança. Hoje, cada vez mais brasileiros estão descobrindo outras
formas de fazer seu dinheiro render mais. Um dos investimentos • O que são FIIs?
que mais ganharam a atenção dos investidores nos últimos • Como investir?
tempos são os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). • Quais são seus benefícios? 
• Quais erros o investidor de FIIs deve evitar?
Em 2018, fez 25 anos desde que o primeiro FII foi registrado no
mercado brasileiro. Em junho de 2018, eram 365 fundos registrados Além disso, também vamos apresentar algumas dicas
na CVM e 150 listados em Bolsa. Entre 2017 e 2018, houve um importantes para você começar na direção certa.
crescimento de 63% no número de cotistas. Entre 2009 e 2019, o
número de investidores em FIIs foi de 20 mil para 290 mil. Então, leia este guia do começo ao fim!
(Fontes: Exame; InfoMoney; Valor Investe).

Os números que você acabou de ver mostram que os Fundos de


Investimentos Imobiliários já se consolidaram como uma boa
alternativa para quem deseja investir. No entanto, como qualquer
outro investimento, primeiro, é preciso entender sobre as principais
questões que envolvem os FIIs para então investir com segurança.
1. O QUE SÃO FUNDOS
DE INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS Fundos de Tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis,
geralmente shoppings, hospitais, prédios comerciais e galpões
industriais. Seu objetivo principal ao adquirir esses imóveis é obter
Você saberia dizer o que são Fundos de Investimentos Imobiliários rentabilidade a partir de contratos de aluguel.
e qual a diferença entre eles e outras formas de investimento
imobiliário? Se a resposta for não, temos nosso ponto de partida Fundos de Papel são aqueles que investem principalmente em
para explorar os FIIs. títulos relacionados à dividas do setor imobiliário. Os títulos
mais comuns são as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que
Os FIIs (fundos de investimentos imobiliários) são fundos de são emitidas por instituições financeiras e os Certificados de
investimentos que investem em propriedades físicas ou ativos Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são emitidas por instituições não
relacionados ao setor imobiliário. Abaixo vamos explorar um pouco financeiras. Estes fundos possuem contratos, geralmente indexados
mais essa diferença. aos IGP-M ou IPCA e recebem os juros dessa operação.

1.1. TIPOS DE FIIS O outro tipo é o Fundo de Fundo. Essa modalidade consiste
em fundos imobiliários que possuem cotas de outros fundos
Pelo que acabamos de ver, você já deve imaginar que não existe imobiliários. Destacamos a importância dos gestores do fundo,
apenas um único grupo de Fundos de Investimentos Imobiliários, nesta modalidade a gestão do FII será responsável por definir as
certo? Na verdade, são três tipos principais de FIIs: os Fundos de alocações e quando necessário realizar movimentações na carteira
Tijolo, Fundos de Papel e os Fundos de Fundos. para otimizar os resultados.
1. O QUE SÃO FUNDOS Já o administrador é uma empresa, que fica responsável por
manter o FII em funcionamento. Ele cuida da burocracia, incluindo

DE INVESTIMENTOS o registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a contratação


do gestor, a aprovação do regulamento, a prestação de contas aos

IMOBILIÁRIOS cotistas e a resolução de questões legais.

O auditor, no entanto, é uma empresa independente que deve


auditar todas as contas e documentos do FII, para confirmar que os
1.2. OS “PERSONAGENS” DOS FIIS relatórios financeiros e a situação legal do Fundo estão em ordem. A
figura do auditor, além de ser muito importante para a segurança do
O principal personagem de um FII é o cotista que investe seu capital cotista, é um requisito obrigatório para que o FII possa existir.
em troca de uma cota de participação no fundo. Porém, existem
outros personagens importantes que você deve conhecer: o gestor, o
administrador e o auditor.

O gestor é um profissional que deve ser preparado, qualificado e


certificado para tomar as decisões de investimentos que envolvem
o fundo. Isso significa que ele é responsável por decidir quais
ativos serão comprados ou vendidos, quando e em qual proporção.
Naturalmente, ele carrega uma imensa responsabilidade, já que são
as suas decisões são determinantes para definir quanto rendimento
os cotistas vão obter através dos alugueis (no caso dos fundos de
tijolo) ou dos juros (no caso dos fundos de papel).
2. COMO INVESTIR EM
FUNDOS DE INVESTI-
MENTOS IMOBILIÁRIOS
2.2. ANALISE AS OPÇÕES DE FUNDOS DISPONÍVEIS
Agora que você já sabe o que há por trás dos Fundos de
Investimentos Imobiliários. Está na hora de avançar para Você já viu lá na introdução desse guia, que existem centenas de
a questão que, certamente, você estava esperando: como investir Fundos de Investimentos Imobiliários registrados. Cada um tem sua
nos FIIs? A resposta está no passo a passo que vamos mostrar a própria carteira de ativos, montada conforme uma estratégia única,
seguir. e as performances de cada um refletem isso. Portanto, não basta
colocar dinheiro em qualquer FII: é preciso analisar as opções,
2.1. ABRA UMA CONTA EM UMA CORRETORA DE VALORES observando as diferenças entre eles.

Não é possível comprar cotas de um Fundo Imobiliário sem a 2.3. DEFINA SUA ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTO
intermediação de uma corretora de valores. Por isso, se você ainda
não tem uma conta, chegou a hora de abrir. A própria escolha Depois de ficar mais familiarizado com as opções de fundos, você
da corretora de valores ideal precisa ser feita com cuidado: As deve definir sua estratégia. Em quais fundos pretende investir?
taxas de corretagem variam e isso pode afetar seus lucros com Qual será a representatividade de cada FII em sua carteira de
qualquer investimento. investimentos? Qual é o seu objetivo com o investimento? Essas são
considerações essenciais para o passo final.
2. COMO INVESTIR EM
Hoje os 10 fundos com maior Índice de Negociabilidade, ou seja,
maior facilidade de comprar ou vender, são:

FUNDOS DE INVESTI- 1)KNRI11

MENTOS IMOBILIÁRIOS 2)KNCR11


3)KNIP11
4)BBPO11
5)BRCR11
2.4. POR FIM, COMO INVESTIR! 6)HGLG11
7)HGBS11
Hoje em dia você pode investir nos fundos de investimentos
8)ABCP11
imobiliários diretamente através da plataforma da sua
9)HGRE11
corretora (conhecida como home broker). Geralmente as
10)XPML11
operações são bem rápidas e acontecem em poucos minutos,
(Fonte: Trademap)
mas isso pode depender da liquidez que o fundo escolhido
têm na Bolsa de Valores. Portanto, dê sempre preferência aos
Os FIIs são negociados através de um código representado
fundos de maior liquidez. Uma forma prática de identificar
por quatro letras, que remetem ao nome do fundo, seguido do
os fundos mais negociados é através do IFIX, que é o Índice
número 11.
de Fundos Imobiliários. Na composição desse índice, quanto
mais negócios saem daquele FII, maior o peso que aquele
ativo terá.
3. BENEFÍCIOS DE INVESTIR EM
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Nesse momento, você provavelmente está se rendimentos que antes só teriam acesso os grandes investidores
preguntando: Quais são os benefícios e porque incluir FIIs na institucionais.
minha carteira? Bom, existem muitas vantagens de colocar Os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% do seu
uma parcela de Fundos de Investimentos Imobiliários na sua resultado em forma de dividendos.
carteira de investimentos.
3.2. ISENÇÃO DE IR NOS RENDIMENTOS
Vamos conhecer algumas delas:
Os FIIs também são uma boa alternativa de investimento para
3.1. PERMITE INVESTIR EM EMPREENDIMENTOS quem busca investir com isenção de Imposto de Renda sobre os
IMOBILIÁRIOS DE GRANDE PORTE COM POUCO CAPITAL. rendimentos. Os dividendos mensais recebidos pelo cotista do
fundo contam com isenção de IR que é um excelente aliado do
Os FIIs são a porta de entrada para o investidor que deseja investidor que deseja se benficiar dos juros compostos no longo
investir em imóveis de grande porte com bons contratos prazo. Para isso, no entanto, existem alguns critérios: o Fundo
de alugueis. Geralmente o investidor pessoa física não deve ter ao menos 50 cotistas e você não pode deter mais de
possui recursos suficientes para investir diretamente 10% das cotas (investidores pessoa física geralmente atendem à
em lajes comerciais, Shoppings Centers ou outros todos esses critérios).
imóveis de alto padrão. No entando, através dos FIIs o
pequeno investidor tem a possibilidade de se benficiar de
3. BENEFÍCIOS DE INVESTIR EM
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

3.3. BAIXO INVESTIMENTO INICIAL 3.5. ALTA LIQUIDEZ

Você não poderia comprar um imóvel por menos do que O mecanismo de negociação dos Fundos de Investimentos
algumas dezenas de milhares de reais. O custo de uma cota Imobiliários é a Bolsa de Valores. As negociações acontecem
em um FII é infinitamente menor, existem fundos com cotas a no ambiente da B3, e além de ser muito rápidas, promovem ao
partir de R$100,00. Portanto é, sem nenhuma dúvida, a forma investidor total segurança nas transações e alta liquidez. Em
mais “barata” de se investir em imóveis.  outras palavras: você pode transformar seu investimento em
dinheiro rapidamente se precisar. Diferentemente de um imóvel,
3.4. DIVERSIFICAÇÃO DE ATIVOS que pode ficar meses ou até anos no mercado sem ser vendido,
os FIIs podem ser negociados em poucos minutos.
Investir em FII é uma excelente opção para quem busca
diversificar a sua carteira de investimentos. Além de incluir 3.6. PROTEÇÃO CONTRA INFLAÇÃO
em seu portfólio uma nova categoria de ativo, o investidor
ainda terá a possibilidade de pesquisar por fundos bem Quando você investe em um FII, você investe também em
diversificados em seus imóveis e papéis e naturalmente proteção. Por terem contratos geralmente reajustados com
conseguir uma boa diversificação dentro do próprio base nos índices IGP-M ou IPCA, os valores recebidos de aluguel
fundo. Portanto, os FIIs são uma maneira de seguir com nos contratos de locação ficam protegidos contra aumentos
uma estratégia de diversificação com menos esforço. nos índices de inflação. O que torna o investimento também,
uma excelente alternativa para momentos de incerteza político-
econômica com expectativas de aumentos nas taxas de juros.
3. BENEFÍCIOS DE INVESTIR EM
FUNDOS DE INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS

3.7. SEM DORES DE CABEÇA

Em comparação com quem investe diretamente


em imóveis, um cotista de FII ainda evita alguns
problemas: Não necessita administrar os contratos
de aluguéis e a manutenção dos imóveis, por
exemplo. que pode ficar meses ou até anos no
mercado sem ser vendido, os FIIs podem ser
negociados em poucos minutos.
4. RISCOS DOS FUNDOS
DE INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS

Antes de prosseguir, é muito importante esclarecer que, mesmo empresas e com boa geração de caixa, existe a possibilidade dessas
com vários benefícios, os Fundos de Investimentos Imobiliários empresas não honrarem com seus compromissos de pagamento. É
(assim como qualquer alternativa de investimento) têm seus riscos.  importante garantir, nesses casos, que os contratos possuam boas
garantias reais para cobrir eventuais problemas de insolvência do
Um exemplo simples de risco ao qual os Fundos de Tijolo estão devedor.
sujeitos é a inadimplência do locatário. Se as empresas que alugam
os imóveis pararem de pagar o aluguel, os rendimentos do fundo Já o risco de mercado, por exemplo, diz respeito à flutuação do
ficarão comprometidos, comprometendo também os rendimentos preço das cotas. Como qualquer investidor de renda variável, quem
dos investidores. Outro risco comum nesse tipo de FII é o de investe em FII’s também está sujeito às oscilações do mercado.
vacância, ou seja, de não conseguir empresas interessadas em Os preços das cotas dos fundos oscilam diariamente conforme as
alugar os imóveis investidos. Existe ainda o risco de sinistro, pressões entre a oferta e a demanda pelo fundo.
relacionado a algum incidente que danifique os imóveis, como
incêndios ou desabamentos. Acima de tudo, também é importante lembrar que resultados
passados não são garantia de resultados futuros. Por isso é
Mesmo os Fundos de Papel, que não lidam com imóveis físicos, importante avaliar se o fundo corresponde aos seus objetivos e
também estão expostos a riscos. Embora os contratos dos Fundos manter-se sempre bem informado.
de Papel geralmente sirvam para financiar operações de grandes
5. ERROS QUE O INVESTIDOR DE FUNDOS DE
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS DEVE EVITAR

5.1. USAR FIIS COMO RESERVA DE EMERGÊNCIA 5.3. INVESTIR APENAS EM FUNDOS

Já que o preço das cotas dos FIIs oscila diariamente conforme o Quando você investe apenas em FIIs, todo o seu investimento
mercado, os FIIs não são uma boa opção para manter uma reserva fica suscetível às oscilações do mercado imobiliário. Para se
de emergência. Caso você precise se desfazer das suas cotas proteger busque sempre por diversificação, além de aumentar
inesperadamente poderá sofrer com períodos em que os preços das a segurança dos seus investimentos, aumentará também a sua
cotas estejam desfavoráveis ao seu investimento. confiança como investidor. Isso pode ser decisivo para alavancar
seus resultados.
5.2. COMPRAR COTAS DE UM FII SEM CONHECER
SUA CARTEIRA DE ATIVOS 5.4. NÃO REINVESTIR A RENTABILIDADE

Só porque alguém disse que a rentabilidade de um Fundo está alta, Quando os Fundos distribuem dividendos entre os cotistas e esse
não significa que você deva investir sem analisar. dinheiro entra na sua conta, reinvista o máximo que puder o quanto
antes. Os efeitos dos juros compostos ao reinvestir os dividendos
É indispensável investigar a carteira de ativos imobiliários de cada aumentará exponencialmente seu resultado.
FII antes de se tornar um cotista. 
6. MAIS DICAS PARA
6.2. ANALISE OS CONTRATOS DO FUNDO
INVESTIR BEM EM FIIS
Um Fundo de Tijolo deve ter todos os contratos dos imóveis
disponíveis para o investidor. Observar os vencimentos desses
contratos é uma boa. Imóveis com contratos próximos do seu
Chegamos à parte final do nosso guia. Neste ponto, você já
vencimento pedem mais atenção.
aprendeu todos os aspectos básicos do funcionamento de Fundos
de Investimentos Imobiliários. Porém, para que você possa ter ainda
6.3. PROCURE FUNDOS COM ESTRATÉGIAS DIFERENTES
mais confiança nos seus primeiros passos, separamos quatro dicas
para investir direito.
Cada Fundo monta sua carteira de ativos imobiliários de acordo
com uma estratégia particular. Para ter mais segurança no seu
6.1. EVITE FIIS COM UMA ÚNICA EMISSÃO
investimento, é interessante investir em cotas de Fundos com
estratégias diferentes e que atuam em diferentes setores.
Se o Fundo fez uma única emissão de cotas ele pode não
estar aumentando seu patrimônio. Lembre-se: é por meio da
emissão de novas cotas que ele obtém mais investimentos, ou seja,
mais recursos para ampliar a carteira de ativos imobiliários. Além
disso, quanto menos cotas, menos cotistas e menor a liquidez do
FII.
6. MAIS DICAS PARA
INVESTIR BEM EM FIIS
O Pit Money é investidor da Inside e não investe em nenhum fundo
mono-inquilino (com apenas 1 locatário). Ele ainda diversifica
seus investimentos nos FIIs entre classes de fundos. Para isso, ele
possui em carteira um fundo de cada setor:*

- XPML11, que é um fundo de Shoppings Centers

- BCFF11, fundo de fundos

- KNRI11, fundo híbrido

- BRCR11, fundo de lajes comerciais

- XPLG11, fundo de galpões logísticos.

Investindo desta forma, enquanto investidor, você não fica


dependente da rentabilidade de um único setor da economia, nem
de um único inquilino. Lembre-se que investimentos em FIIs são
investimentos de Renda Variável e atentando-se à diversificação,
o riscos de sofrer com as oscilações dos mercados serão muito
menores.

*as citações de investimentos neste material não configuram sugestões de investimento em ativos


específicos, mas sim uma exemplificação de cunho meramente informativo.
CON Neste Guia sobre Fundos de Investimentos Imobiliários você aprendeu
o que são FIIs, como investir, quais são seus benefícios e riscos, os
principais erros dos investidores e, ainda, algumas dicas para investir
bem. Naturalmente, nós não esgotamos o assunto e você tem a missão

CLU
de expandir ainda mais seus conhecimentos para ser um investidor de
sucesso. Nós da Inside estamos constantemente aprimorando nosso
conhecimento sobre esses e outros investimentos para poder transmitir a
você educação financeira de qualidade.

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