Você está na página 1de 6

manutencao predial.

qxd 23/1/2006 11:37 Page 38

MANUTENÇÃO PREDIAL

Cuidados contra o tempo


Indispensável à valorização e funcionamento do imóvel, reparos devem
seguir diretrizes de normas técnicas. Manuais auxiliam os administradores a
saber o que e quando consertar

odo mundo sabe como manter um


T carro em bom estado. O manual do
veículo recomenda verificar água e
óleo com freqüência determinada, tro-
car filtros, pastilhas e efetuar revisões
programadas pela montadora. Esses
serviços estão incluídos no termo de
garantia do automóvel, instrumento
de proteção de ambas as partes. Assim
como no caso do automóvel, quando
uma construtora entrega um imóvel
ela deve repassar ao proprietário carac-
terísticas técnicas e prazos de garantia
específicos de cada sistema ou material
empregado, por meio da entrega de
manuais de uso da edificação e conser-
vação. De posse dessas informações, é
possível à administradora ou síndico
montar um plano de manutenção pre-
ventiva do imóvel.
Para melhor definir as responsabi-
lidades das construtoras e condomí-
nios e evitar complicações futuras com
os proprietários, o Secovi (Sindicato da
Habitação), em parceria com o Sindus-
Con-SP, editou no início de 2003 ma-
nuais de manutenção das áreas co-
muns e unidades privativas do imóvel.
"Essa iniciativa pretende conscientizar
condôminos e administradores da im-
portância da elaboração de um pro-
grama de manutenção preventiva", es-
clarece o engenheiro Carlos Alberto de
Moraes Borges, do Secovi. Os manuais
pretendem ser um instrumento para a
implantação da Norma Técnica 5674,
Fernando Ferreira

de 1999, que obriga os empreendimen-


tos imobiliários a elaborarem e im-
plantarem programas de manutenção

38 TÉCHNE 85 | ABRIL DE 2004


manutencao predial.qxd 23/1/2006 11:37 Page 39

preventiva. "O papel das construtoras


em relação à manutenção é orientar os Inspeção
responsáveis pela gestão da edificação
para implantarem um programa da  Determinação das características corredores externos, jardins, muros
do imóvel: número de blocos, tipo de divisórios, piscinas, quadras, salão de
melhor maneira possível", explica.
uso, área de unidades/total, área do festas, jogos e de ginástica, saunas,
Para tanto, os manuais definem a
subsolo, número de vagas por depósito de lixo e garagens
construtora como uma empresa que
presta assistência técnica. Ou seja, a
unidade/total, etc.  Análise da conservação de áreas
construtora assessora e repara even-  Caracterização das relações comuns internas: cobertura, barrilete,
trabalhistas: número de funcionários; casa de máquinas, antecâmaras,
tuais falhas nos imóveis no período
condições de trabalho e atendimento escadarias, hall social térreo/subsolo,
determinado pelas garantias específi-
à legislação trabalhista halls de serviço/corredores internos,
cas de cada sistema e material citado
no manual. As garantias são calcula-  Identificação de atestados: fachadas, caixilhos, unidade do zelador

das de acordo com o tempo de vida


comprovante de desinfecção de caixas  Análise das instalações: antenas
d'água e análise microbiológica da água; coletivas, quadro de antenas,
útil dos materiais empregados, dado
dedetização/desratização; atestado de troca TV a cabo/satélite, luz-piloto, pára-raios
fornecido pelos fabricantes, e pela
ou não utilização de pára-raio radioativo (conservação), elevadores, quadro elétrico
qualidade do sistema construtivo em-
pregado. "Mas não adianta a constru-  Projetos: combate a incêndio, auto de e sinalização dos elevadores, iluminação
vistoria do Corpo de Bombeiros, (minuteria) e sensores de presença
tora oferecer uma boa assistência téc-
certificado de treinamento de brigada de e instalações de gás
nica se o nível dos problemas de sis-
temas construtivos adotados for acima
incêndio e cadastro de manutenção;  Segurança contra incêndios:
relatório de inspeção anual de elevadores; alarme de incêndio, bombas, chuveiros
de um patamar aceitável", explica Bor-
projetos estrutural, elétrico, hidráulico automáticos, corrimãos da escadaria,
ges. De acordo com o engenheiro, as
e de segurança patrimonial detectores de incêndio, extintores,
melhores empresas do mercado gas-
tam apenas 1% do orçamento total da  Análise da conservação das áreas hidrantes e mangueiras, iluminação de
comuns externas: calçadas, gradis, emergência, porta corta-fogo
obra com assistências técnicas.
acesso de pedestres, acesso de veículos, e sinalização de incêndio

Manual de utilização Fonte: Velloso Engenharia


Ao assinar o contrato de venda e
compra do imóvel, o cliente já recebe um plano de manutenção preventiva. aguarda a finalização de uma norma
um termo de garantia provisório e um Para tanto os manuais contêm suges- de desempenho para edifícios habita-
manual do proprietário genérico. O tões de planos de manutenção, descri- cionais. Já o gerente geral de obras da
termo de garantia definitivo referente ção e utilização dos principais siste- construtora Gafisa, Gerson Chaluppe,
aos materiais e sistemas construtivos mas da edificação, condições em que também considera indispensável a as-
efetivamente empregados e os ma- pode haver perda das garantias e sistência ao cliente após a entrega do
nuais de áreas comuns completos e ex- orientações em caso de emergência. imóvel e a clareza na relação. Dentro
plicativos só são entregues no mo- Também definem responsabilidades e da construtora foi criado um departa-
mento da entrega da unidade ao pro- relacionam os documentos legais que mento de assistência aos proprietários
prietário. Nesses documentos cons- precisam ser arquivados e renovados. que além das vistorias e trabalhos de
tam todos os prazos de garantia com De acordo com a engenheira Lílian manutenção contratual auxilia o mo-
vigência a partir do habite-se expedi- Sarrouf, coordenadora técnica dos rador na especificação de serviços e
do pela prefeitura. O manual editado trabalhos de edição do manual, é fun- contratação de empresas adequadas.
pelo Secovi recomenda prazos de damental a definição das responsabili- "Esses serviços não dispensam a ma-
garantia que variam entre seis meses e dades das construtoras e dos proprie- nutenção preventiva, que vai garantir
cinco anos, garantia referente à solidez tários na manutenção do imóvel. De maior vida útil ao funcionamento do
e segurança das edificações estipulada acordo com Lílian o item mais polê- imóvel como um todo", explica. De
pela legislação brasileira. Também mico na relação entre proprietário e acordo com Chaluppe, reparos em
será efetuada pela construtora em construtora é a fachada (veja tabela 1). instalações elétricas e hidráulicas, tra-
conjunto com o síndico ou represen- Problemas na pintura, descolamento tamento de fissuras e impermeabiliza-
tante legal do imóvel uma vistoria nas de revestimento e fissuras muitas vezes ção são os principais serviços executa-
áreas comuns para identificar possí- ocorrem devido a manutenções ina- dos pelas construtoras após a entrega
veis falhas de execução ou danos nos dequadas. "Repinturas tardias e servi- do imóvel.
materiais. Após a vistoria valem os ços malfeitos podem gerar problemas
prazos de garantia descritos nos ma- maiores", adverte. Com relação às fis- Prevenir é melhor que remediar
nuais. Ou seja, a construtora só repara suras, Lílian considera muito subjetivo No universo da manutenção dos
o que estiver dentro da garantia e de o conjunto de análises existentes e imóveis existem as figuras da constru-

39
manutencao predial.qxd 23/1/2006 11:37 Page 40

MANUTENÇÃO PREDIAL

Principais serviços
 Pintura barriletes e tubulações aéreas em periódica e quando, na inspeção visual,
Verificação visual. Abertura das fissuras, garagem, é necessário remover a for detectada muita sujeira nas
tratamento, lixamento da área tubulação deteriorada e trocar por uma superfícies. Não é aconselhável a limpeza
e aplicação de duas a três demãos de nova. Dentro das unidades é necessário com o uso de limpa-pedras, produtos que
tinta. Em fachadas, aplicar uma demão detectar a tubulação, quebrar a parede contêm ácidos na sua composição
de selador acrílico antes da aplicação da de banheiros/cozinhas para troca e danificam a impermeabilização
tinta. A manutenção deve ser feita da tubulação e devido fechamento  Sistemas de combate a incêndio
a cada cinco anos e acabamento da área A manutenção de extintores e
 Recomposição  Limpeza de caixa d'água verificação das mangueiras devem ser
de impermeabilização O serviço deve ser efetuado a cada três efetuadas seguindo as normas do Corpo
Identificação de vazamentos em jardineiras, meses e a potabilidade da água deve ser de Bombeiros. Os extintores devem
lajes e reservatórios de água. verificada regularmente. Os reservatórios sempre ser recarregados antes
A impermeabilização, em geral, não aceita deverão ser esvaziados um a um e limpos do término da garantia
reparos, ou seja, é necessária que seja com escovas e cloro. Após a lavagem elas  Recomposição de
refeita toda a área atingida. Jardineiras: podem ser reabastecidas. É aconselhável argamassa/revestimento
remoção das plantas e da terra, quebra do azulejar as caixas para uma melhor Devem ser trocados ou reparados quando
acabamento interno e remoção da manta manutenção, apesar do encarecimento estiverem trincando ou soltos.Para
existente. Após a regularização da no custo de impermeabilização recompô-los é necessário a quebra das
superfície, aplica-se uma manta asfáltica  Troca de vidros de janelas áreas soltas, limpeza da área, preparação
anti-raiz e, após três dias de testes com Verificação visual. Em áreas comuns, da superfície e colocação do acabamento,
carga d'água, recobre-se com cimento responsabilidade do condomínio. seja ele cerâmico ou argamassa
e areia. Por fim, a terra e as plantas são Nas unidades a responsabilidades é do  Jardinagem/paisagismo
recolocadas. Lajes: quebra-se o morador. O serviço de troca deve ser feito (replantio/poda)
acabamento e remove-se a manta por uma vidraçaria A poda e o replantio devem ser feitos
existente. Após a regularização da superfície  Troca de fechaduras mensalmente. O replantio é uma opção
efetua-se a aplicação da manta asfáltica. Muito rara a troca nas áreas comuns. de cada condomínio. Na maioria das vezes
Após o teste de três dias com carga d'água, Nas unidades acontece com mais é efetuada apenas a poda.
recobre-se a superfície com cimento e areia freqüência para embelezamento  Manutenção em revestimentos
e aplica-se o acabamento desejado ou reforço na segurança e equipamentos de piscina
 Manutenção de instalações  Manutenção/avaliação de Os equipamentos e revestimentos de
elétricas elevadores piscina devem ser vistoriados a cada seis
Lâmpadas e luzes de emergência devem É efetuada mensalmente uma vistoria. No meses. A troca do revestimento só é
ser trocadas quando se queimam. caso de desgaste de peças o condomínio efetuada quando são identificadas muitas
Recomenda-se a utilização de lâmpadas deve ser avisado. A manutenção é feita peças quebradas que prejudicam
frias para economia de energia. O sistema por pessoal especializado sempre com a impermeabilização e afetam a segurança
de luz de emergência deve ser verificado o elevador desligado. dos usuários. Na troca é aconselhável
mensalmente. Quando inadequada,  Trincas e fissuras na estrutura reimpermeabilizar a área, pois no momento
a fiação deve ser trocada de acordo com e alvenaria de remoção do revestimento cerâmico
a garantia e normas de segurança do As trincas devem ser abertas, tratadas pode-se danificar a manta asfáltica
fabricante. Após dez anos de utilização e recuperado o acabamento da alvenaria.  Ar-condicionado
do imóvel, recomenda-se vistoria elétrica Problemas na estrutura são mais raros A limpeza dos dutos de ar-condicionado
por pessoal especializado de acontecer, porém não são impossíveis. deve ser feita semestralmente,
 Manutenção de instalações Quando se visualiza trincas que aumentam juntamente com a troca de filtros,
hidráulicas rapidamente de tamanho e se tornam por empresa especializada
Inspeção visual e identificação de louças grandes e profundas, é hora de chamar  Gesso acartonado
quebradas, falhas nos metais sanitários, um engenheiro de estruturas para efetuar Reparos em paredes de gesso acartonado
vazamentos ou entupimentos. Louças uma vistoria e emitir um laudo técnico são feitos apenas quando as paredes
e metais devem ser trocados.Na troca de  Limpeza de pedras naturais apresentam trincas e fissuras. Serviço
tubulações aéreas ou externas, como A limpeza deve ser feita de forma de ocorrência mais rara
Fonte: Constrap

tora/incorporadora, do síndico, da do pela administradora de condomí- soal treinado para efetuar avaliações
administradora de condomínio e das nio. No entanto, na maioria das vezes técnicas periódicas necessárias à im-
empresas especializadas em manu- os síndicos não são preparados para plantação de um programa preventi-
tenção predial. O síndico ou respon- gerir um imóvel com todas as suas vo. No caso é necessária a contratação
sável legal do empreendimento respon- particularidades e muitas soluções de empresa especializada em manu-
sabiliza-se pelo gerenciamento físico são adiadas. Além disso, grande parte tenção predial. De acordo com o en-
e pela manutenção do imóvel, auxilia- das administradoras não possui pes- genheiro Zeferino Velloso Neto, dire-

40 TÉCHNE 85 | ABRIL DE 2004


manutencao predial.qxd 23/1/2006 11:37 Page 41

Problemas mais comuns


Fotos: Fernando Ferreira

Bujões de gás sem base Caixilho com defeito de fabricação Escada de manutenção sem proteção

Caixa de distribuição de antena coletiva Cano de água de cor diferente Piso externo mais alto que o interno

Caixa de energia com fundo de madeira Eflorescência Portão se desprendendo

Fissura na proteçao mecânica Infiltração na parede da garagem Infiltração no teto da garagem

41
manutencao predial.qxd 23/1/2006 11:37 Page 42

MANUTENÇÃO PREDIAL

tor técnico da Velloso Engenharia, TABELA 1 – TIPOS DE MANUTENÇÃO


empresa especializada em manuten- Funcionais Peculiaridades técnicas dos espaços privados e
ção predial, é comum as administra- comuns, das instalações e dos equipamentos, de modo
doras efetuarem uma inspeção anual que estejam disponíveis pelo máximo de tempo, com
burocrática nos imóveis que adminis- baixo custo e alta confiabilidade
tram, sem levar em conta aspectos Higiene Asseio dos pisos, paredes, esquadrias, mobiliários,
técnicos importantes. Se fossem de- instalações e equipamentos de saneamento e defesa
tectados mais cedo, eventuais proble- da saúde dos usuários e terceiros
mas poderiam ser sanados com pouco Segurança Segurança e estabilidade da estrutura ao fogo, à chuva
ônus ao condomínio. É aí que entra a e demais intempéries que possam causar riscos à
figura do especialista, que realiza vis- integridade física de usuários e terceiros
torias técnicas, aponta falhas, indica Conforto Dispositivos construtivos de isolamento térmico,
soluções e elabora planos de manu- acústico, ventilação, refrigeração e aquecimento
tenção junto com a administradora. Visuais ou estéticas Pintura e paisagismo
"Quando a administradora é compe- Fonte: Velloso Engenharia
tente ela tem que oferecer aos condô-
minos ajuda especializada", afirma. TABELA 2 – PROBLEMAS RELATIVOS À LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Além desse suporte técnico, o enge- Localização Patologia
nheiro acredita que as construtoras Regiões com grande incidência de ventos Danos em telhados
deveriam efetuar revisões periódicas Terrenos arenosos Problemas estruturais
gratuitas nos imóveis que entregam. Vias de tráfego intenso Sujeira nas fachadas; trincas e fissuras
"Do segundo ao quinto ano surgem Litoral Oxidação de ferragens e pintura
grande parte dos problemas", afirma. Fonte: Constrap
O especialista considera o manual ela-
borado pelo Secovi muito genérico e
TABELA 3 – DADOS ESTATÍSTICOS
impossível de ser implantado pelo água, luz, telefone, impostos e manu-
DE ATENDIMENTO PÓS-OBRA DENTRO
leigo. "É um esboço da realidade da tenção de sistemas como o dos eleva-
DO PRAZO DE GARANTIA
manutenção mas ameaça os condô- dores e bombas, é indispensável ao
Itens %
minos com perdas de garantias", con- condomínio a criação de um fundo re-
Trincas e fissuras – 15,0
testa. O manual recomenda a manu- serva para eventuais reparos. O tipo de
revestimento
tenção de diversos itens. Caso esses manutenção pode ser preventivo,
Esquadrias de alumínio 9,8
serviços não sejam efetuados o con- quando realiza as intervenções previstas
Revestimentos externos 8,4
domínio pode perder as garantias es- no programa básico de utilização e pre-
Impermeabilizações 7,9
pecíficas. "É uma maneira de se des- ditivo, quando o responsável revê as
Esquadrias de madeira 4,8
vencilhar da responsabilidade, tudo previsões de operações e consegue de-
Trincas e fissuras na estrutura 4,5
passa a ser atribuição do condomí- tectar a evolução de um pequeno pro-
Azulejos 3,7
nio", conclui. Uma boa parte do tra- blema. "A criação de um sistema da
Louças e metais 3,7
balho das empresas especializadas qualidade na manutenção pode ser a
Banheiras de hidromassagem 2,5
consiste em servir de ponte entre a saída para gastos desnecessários", afir-
Instalações elétricas 2,5
construtora e o condomínio. Diferen- ma Velloso.A primeira inspeção técnica
Amostra média fornecida pela Velloso
te do papel de perito judicial, que ali- é visual e ajuda a verificar problemas de
Engenharia
menta processos judiciais interminá- infiltração, manutenção de fachada e
veis, esses especialistas conversam di- pintura interna. A partir daí devem ser
retamente com o engenheiro respon- muito esbeltas e flexíveis, em conjun- montados cronogramas de manuten-
sável da construtora e apontam os to com paredes rígidas e infiltrações ção que variam de imóvel para imóvel.
problemas de maneira técnica. "É uma de lajes de piso térreo, garagem e co- A região e localização do imóvel tam-
conversa entre especialistas, portanto bertura, bem como infiltrações na bém interferem no tipo de manutenção
não cabem distorções", explica Vello- própria fachada devido às trincas necessária (veja tabela 3). O conceito de
so. Dessa maneira é possível evitar que (veja tabela 2 e boxe). Para minorar o manutenção corretiva, "conserta quan-
uma solução seja adiada a ponto de problema, a especialista considera in- do quebra", é o primeiro conceito que
agravar ainda mais o problema. dispensável uma vistoria técnica com deve ser eliminado na implantação de
De acordo com Cristiane Montag- profissional qualificado que possa um programa preventivo. "Com geren-
na da Constrap Assessoria Técnica, os priorizar os itens de manutenção e aju- ciamento adequado os custos podem
problemas mais comuns de responsa- dar na elaboração de um relatório de ser controlados e até revertidos em be-
bilidade das construtoras são de trin- manutenção. Além dos custos periódi- nefícios", conclui.
cas e fissuras devido a estruturas cos operacionais, com funcionários, Simone Sayegh

42 TÉCHNE 85 | ABRIL DE 2004


manutencao predial.qxd 23/1/2006 11:37 Page 43