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FUNDOS IMOBILIÁRIOS

COMO
ESCOLHER OS

MELHORES

FRED PEREIRA
01

I N T R O D U Ç Ã O

01
Investir em imóveis é um negócio tão
tradicional em qualquer parte do mundo,
que não tem como não falar disso. Mas esse
e-book fala de uma forma de investir nos
melhores imóveis do país e fazer isso com
pouquíssimo capital.

O que permite isso são os FUNDOS


IMOBILIÁRIOS, que possuem cotas bem
baratas e nos permitem ser sócios em
imóveis de alto padrão, localizados nas
regiões mais ricas do país, o que permite a
qualquer investidor a possibilidade de ter
rendimentos melhores e muito mais
flexibilidade do que se comprassem imóveis
inteiros.

Mas nem tudo são flores, é claro! No


mercado "não existe almoço grátis"!

3
Então esse e-book busca apresentar os
FUNDOS IMOBILIÁRIOS, abordando:

- porque investir;
- como investir;
= qual a metodologia ideal para escolher;
- a metodologia na prática.

Ou seja, ao longo do e-book você perceberá


quão interessante pode ser investir em
fundos imobiliários, aprenderá como fazer
isso da melhor forma e, mais importante,
conhecerá uma metodologia simples e eficaz
para escolher fundos imobiliários mais
rentáveis.

O mercado é grande, mas com a


metodologia certa você pode escolher os
melhores, faremos um exercício prático
para que você possa ser um bom investidor!

4
DICAS DE LEITURA

- se você for ler pela primeira vez, leia tudo


de uma vez, para ter uma boa ideia do todo;

- leia a parte "como investir" antes de


qualquer investimento em fundos
imobiliários, porque não vai adiantar
escolher os melhores se a estratégia não for
adequada a esse tipo de investimento.

- a atividade de colocar a metodologia em


prática não é uma recomendação de
investimento, é apenas um exercício, forme
a sua própria carteira ou procure um
assessor para isso, principalmente para a
análise qualitativa.

- salve esse e-book ou fique atento às novas


edições, para nunca ficar desatualizado.

5
02

P O R Q U E

02
POR QUE INVESTIR EM FUNDOS
IMOBILIÁRIOS NO BRASIL?

1 - Investir em imóveis de alto padrão, com


pouco dinheiro.
2 - Investir nos imóveis mais bem localizados
do país, com pouco dinheiro.
3 - Isenção de IR sobre os rendimentos.

Ainda não é suficiente? Considere essas


vantagens e some-as aos motivos pelos quais
a maioria dos brasileiros investiria em
imóveis, como:

1 - rendimentos mensais.
2 - valorização que protege da inflação.
3 - segurança

Ainda não está convencido? Então não


invista em imóveis e pare de ler esse livro!
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É sério, se você não se convenceu ainda, você
não tem perfil para investir em imóveis,
procure outras coisas.

Porque o investidor que tem perfil para


investimentos imobiliários gosta da
segurança que os imóveis proporcionam e da
expectativa de que eles sempre se
valorizarão.

Um investidor de imóveis adora os


rendimentos mensais que ele recebe, porque
vê isso como uma renda extra e, jamais,
deixaria passar a oportunidade de ser sócio,
por exemplo, de um prédio de alto padrão
na Faria Lima, que aluga várias salas para
diversos clientes ricos do mercado
financeiro.

Então, para você que é investidor de

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imóveis, não é preciso mais do que esses 6
motivos, o que você precisa é saber como
investir em fundos imobiliários.

Porque investir em imóveis é diferente de


investir em fundos imobiliários em alguns
aspectos, então você precisa entender do
mercado e planejar sua estratégia, antes de
entrar nesse mercado.

É isso que faremos na próxima parte!

9
03

C O M O

03
Todo e qualquer investimento precisa ser
pensado e planejado com antecedência, para
que os riscos sejam minimizados e evite-se
surpresas desagradáveis. Isso é saber como
investir.

Então imagine que você ganhou na loteria


(mas não se perca nesse sonho) e é um
investidor apaixonado por imóveis, então
resolve que investirá tudo no mercado
imobiliário.

Como uma pessoa inteligente, você não


sairia comprando qualquer coisa, você teria
algumas ideias em mente, que seriam a base
da sua estratégia:

- comprar pelo melhor preço possível;


- comprar imóveis bem localizados;

11
- comprar aqueles que tivessem um bom
aluguel;
- comprar os mais bem construídos;
- comprar com o menor custo possível;
- comprar imóveis que você teria por um
longo prazo;

Mas ao refletir sobre todo o trabalho que


você teria para lidar com documentação,
com advogados, com inquilinos e etc, você
reflete: "Será que há uma forma mais fácil e
rentável de investir em imóveis?".

SIM! Investir em fundos imobiliários, então


você investiria seus milhões nesses fundos,
mas como fazer isso?

1 - abra conta em uma corretora de valores.

12
Não preciso comentar sobre abrir uma conta
em corretora, se você está lendo aqui,
acredito que já tem uma, se não, procure no
google pode "fundos imobiliários".

2 - escolha os fundos que deseja comprar.

Nós vamos aprender uma metodologia


simples e eficaz para escolher fundos
imobiliários na próxima parte deste e-book.

3 - invista em vários fundos, para formar


uma carteira diversificada de fundos.

É inteligente, em qualquer investimento,


não colocar "todos os ovos numa cesta só",
então diversifique, como temos mais
de 100 fundos imobiliários disponíveis, uma
carteira com 10 a 15 está de bom tamanho.

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Antes de começarmos com a metodologia,
reflitamos sobre a estratégia:

- é um investimento de longo prazo, não se


compra imóvel para vender em meses ou
anos, compra-se para se ter por décadas;

- compra-se no melhor preço possível os


melhores imóveis, para ter acesso aos
melhores aluguéis possíveis pelo maior
tempo possível;

- se você comprar um imóvel físico não fica


todo dia perguntando o preço para o
corretor, raramente faz isso, então não fique
olhando a cotação do fundo imobiliário todo
dia, ela vai oscilar porque é um ativo de
bolsa, mas o imóvel vai manter o valor.

Agora vamos aprender a metodologia!

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04

M E T O D O L O G I A

04
Atualmente temos mais de 100 fundos
imobiliários negociados na bolsa de valores,
então o investidor tem muitas opções para
diversificar. Esses fundos são classificados
pelos segmentos em que atuam, podem ser:

- Shoppings;
- Agencias Bancárias;
- Hospitais;
= Lajes Comerciais (offices);
- Logísticos;
- Educacional;
- Hotéis;
- Recebíveis Imobiliários (papéis);
- entre outros.

A primeira etapa da metodologia é filtrar os


melhores segmentos, fazemos isso com a
seguinte ideia:

16
"Vamos selecionar aqueles fundos que
oferecem os menores riscos".

Partindo dessa ideia, não queremos


segmentos em que o aluguel depende de um
só inquilino ou que as perspectivas sejam de
não renovação de aluguéis, como hospitais e
agencias bamcárias, por exemplo. Então
escolhemos os segmentos abaixo:

- shoppings;
- papéis;
- offices;
- logísticos.

Então a primeira ação é listar os fundos que


estão nesses segmentos, uma lista para cada
segmento.

A segunda ideia implementada é:


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"Filtrar os melhores fundos de cada
segmento selecionado em 5 criterios:
melhores pagadores de rendimentos em 1
mês, 3 meses, 6 meses e 12 meses, e mais
bem avaliado pelo mercado".

Então fazemos um ranking para cada


segmento em cada criterio, para identificar
quem são os melhores. De acordo com a
quantidade de fundos que tiver em cada
segmento, selecione a metade dos fundos de
cada um, em cada criterio.

Ou seja, se o segmento de shoppings tiver 10


fundos, você seleciona os 5 melhores fundos
desse segmento para cada critério.

Então a segunda ação é separar esses


rankings para você saber quais são os
melhores por segmento.
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A terceira ideia da metodologia, a mais
importante, é:

"Selecionar os fundos que estão em mais


rankings em cada segmento".

Aqui está a grande sacada, se você


selecionar aqueles fundos que mais marcam
presença nos rankings dos seus segmentos,
você selecionará aqueles fundos que vem:

- pagando bons rendimentos no curto prazo


(1 mês e 3 meses);
- pagando bons rendimentos no médio prazo
(6 meses e 1 ano);
- com boas perspectivas de longo prazo,
segundo os profissionais de mercado
(valorização).

Dessa forma você evitará erros como:


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- escolher fundos sem boas perspectivas de
longo prazo, pois você não comprará fundos
mal avaliados;

- escolher fundos que não tem um bom


histórico de pagamentos de rendimentos, ou
que tem muita oscilação nesses pagamentos.

Isso fará com que só escolha os melhores


fundos ao longo do tempo e possa formar a
melhor carteira de fundos imobiliários de
uma maneira simples e eficaz.

COMO FAZER O RANKING?

Para identificar o rendimento do período,


pegue o valor distribuído e divida pelo valor
da cota.

Para identificar os mais bem avaliados


20
divida o valor do patrimônio pelo valor da
cota, e multiplique por 100.

No intuito de demonstrar como a


metodologia funciona e como você deve
aplicá-la quando estiver pesquisando pelos
melhores fundos imobiliários, na próxima
parte eu aplico a metodologia ao mercado
atual, em setembro de 2018.

Vamos praticar!

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05

S H O P P I N G S

05
Os melhores pagadores de rendimentos no
setembro/2018, último mês, foram:

1 - FIGS11: General Shopping - 1,26%


2 - MALL11: Mall BR Plural - 0,65%
3 - JRDM11: Shopping Jardim - 0,62%
4 - VISC11: Vinci Shoppings - 0,62%
5 - HGBS11: CSHG BR Shoppings - 0,58%

Os melhores no acumulado dos últimos 3


meses:

1 - FIGS11: General Shopping - 5,05%


2 - MALL11: Mall BR Plural - 2,58%
3 - VICS11: Vinci Shoppings - 2,46%
4 - HGBS11: CSHG Brasil Shopping - 2,37%
5 - WPLZ11: West Plaza Shopping - 2,17%

5
Os melhores no acumulado de 6 meses:

1 - FIGS11: General Shopping - 8,8%


2 - MALL11: Mall BR Plural - 4,4%
3 - VICS11: Vinci Shoppings - 4,3%
4 - HGBS11: CSHG BR Shoppings - 4,2%
5 - ABCP11: Grand Plaza Shopping - 3,6%

Os melhores no acumulado dos últimos 12


meses:

1 - FIGS11: General Shoppin - 16,41%


2 - HGBS11: CSHG Brasil Shopping - 7,66%
3 - ABCP11: Grand Plaza Shopping - 6,77%
4 - PQDP11: Pq D Pedro Shopping - 6,32%
5 - JRDM11: Shopping Jardim Sul - 6,27%

5
Os shoppings mais valorizados são:

1 - SHPH11 - Shopping Patio Higien - 132%


2 - ABCP11 - Grand Plaza Shopping - 126%
3 - PQDP11 - Pq D Pedro Shopping - 100%
4 - MALL11 - Mall BR Plural - 100%
5 - VISC11 - Vinci Shoppings - 100%

Agora façamos uma reflexão sobre esses


rankings.

- o FIGS11 lidera na questão distribuição,


mas não aparece na lista de mais valorizado,
isso porque esse rendimento só durará até
abril de 2019, o que faz com que a cota seja
negociada hoje a apenas 71% do valor
patrimonial, você corre o risco da cota
desvalorizar mais até abril do próximo ano.

- os fundos MALL11 e VISC11 só não

5
aparecem na lista do acumulado dos últimos
12 meses, o que significa que pagam bons
lucros e são bem vistos pelo mercado.

- SHPH11 aparece apenas como mais


valorizado, o que indica que a distribuição é
regular e com menos risco, mas que fica
abaixo dos demais.

- ABCP11 e PQDP11 aparecem em mais de


uma lista, o que indica que são bem
administrados e tem lucros que oscilam mas
são bons.

Sendo assim, entendemos que MALL11,


VISC11, SHPH11, ABCP11 e PQDP11, são
boas opções para uma carteira de fundos
imobiliários.

5
06

O F F I C E S

06
Os melhores pagadores de rendimentos no
setembro/2018, último mês, foram:

1 - CEOC11: CEO Cyrela Prop - 0,72%


2 - CNES11: BM Cenesp - 0,71%
3 - CBOP11: Castello B Office - 0,69%
4 - RNGO11: Rio Negro - 0,67%
5 - HGRE11: CSHG Real State - 0,65%
6 - RBRD11: RB Capital Renda II - 0,57%
7 - HGJH11: CSHG Prime Offices - 0,54%
8 - BMLC11B: Brascan Lajes - 0,52%
9 - THRH11: BM Cyrela Thera - 0,52%
10 - ONEF11: The One Office - 0,52%

Os melhores no acumulado dos últimos 3


meses:

1 - CBOP11: Castello B Office - 2,76%

28
2 - RNGO11: Rio Negro - 2,62%
3 - HGRE11: CSHG Real State - 2,58%
4 - RBRD11: RB Capital Renda II - 2,34%
5 - HGJH11: CSHG Prime Offices - 2,14%
6 - CEOC11: CEO Cyrela Prop - 2,08%
7 - FVBI11: VBI FL 4440 - 1,83%
8 - VLOL11: Vila Olimpica Corp - 1,71%
9 - THRH11: BM Cyrela Thera - 1,59%
10 - ONEF11: The One Office - 1,57%

Os melhores no acumulado dos últimos 6


meses:

1 - CBOP11: Castello B Office - 4,84%


2 - RNGO11: Rio Negro - 2,62%
3 - HGRE11: CSHG Real State - 2,58%
4 - CEOC11: CEO Cyrela Prop - 2,08%

29
5 - RBRD11: RB Capital Renda II - 4,03%
6 - HGJH11: CSHG Prime Offices - 3,75%
7 - ONEF11: The One Office - 3,14%
8 - VLOL11: Vila Olimpica Corp - 3,04%
9 - FVBI11: VBI FL 4440 - 3,01%
10 - BMLC11B: Brascan Lajes - 2,94%

Os melhores no acumulado dos últimos 12


meses:

1 - RBRD11: RB Capital Renda II - 10,25%


2 - CBOP11: Castello B Office - 9,04%
3 - HGRE11: CSHG Real State - 8,95%
4 - RNGO11: Rio Negro - 8,79%
5 - CEOC11: CEO Cyrela Prop - 7,71%
6 - HGJH11: CSHG Prime Offices - 6,96%
7 - FFCI11: Rio Bravo Renda Corp - 6,72%
8 - BMLC11B: Brascan Lajes - 6,37%

30
9 - ONEF11: The One Office - 6,22%
10 - VLOL11: Vila Olímpica Corp - 5,74%

Os offices mais valorizados são:

1 - HGJH11: CSHG Prime Offices - 122%


2 - ONEF11: The One Offices - 119%
3 - RBRD11: RB Capital Renda II - 117%
4 - THRH11: BM Cyrela Thera - 112%
5 - VLOL11: Vila Olímpica Corp - 109%
6 - FVBI11: VBI FL 4440 - 106%
7 - CBOP11: Castello B Office Park - 94%
8 - CEOC11: CEO Cyrela Prop - 94%
9 - TBOF11: TB Office - 94%
10 - BMLC11B: Brascan Lajes - 92%

Perceba que HGJH11, ONEF11, RBRD11,


CBOP11, CEOC11 e BMLC11B aparecem
entre os 10 mais bem colocados em todas

31
as listas, ou seja, apresentam boa
distribuições de lucros em todos os períodos
e também estão entre os mais bem avaliados
pelo mercado.

Vale mencionar também que THRH11.


VLOL11, FVBI11 e TBOF11 aparecem em
mais de 2 rankings, o que também é
relevante.

Então, pela metodologia de seleção de


fundos que nós apresentamos, esses fundos
são boas escolhas para uma carteira de
fundos imobiliários.

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07

P A P É I S

07
Os melhores pagadores de rendimentos em
setembro/2018:

1 - PORD11: Polo CRI - 5,21%


2 - FEXC11: BTG para CRI - 0,94%
3 - VRTA11: Fator Verita - 0,92%
4 - BCRI11: Banestes Rec Imob - 0,86%
5 - CPTS11B: Capitania - 0,81%
6 - KNIP11: Kinea Indice de Preços - 0,79%
7 - HGCR11: CSHG Rec Imob - 0,73%

Não se espante com o PORD11, lembre-se do


FIGS11.

Os melhores no acumulado dos últimos 3


meses:

1 - PORD11: Polo CRI - 5,21%


2 - MXRF11: Maxi Renda - 3,30%
3 - CPTS11B: Capitania - 3,18%

34
4 - HGCR11: CSHG Rec Imob - 3,18%
5 - BCRI11: Banestes Rec Imob - 3,02%
6 - KNIP11: Kinea Indice de Preços - 2,76%
7 - FEXC11: BTG para CRI - 2,56%

Os melhores no acumulado dos últimos 6


meses:

1 - CPTS11B: Capitania - 5,45%


2 - HGCR11: CSHG Rec Imob - 5,34%
3 - PORD11: Polo CRI - 5,21%
4 - MXRF11: Maxi Renda - 5,20
5 - BCRI11: Banestes Rec Imob - 4,80%
6 - FEXC11: BTG para CRI - 4,75%
7 - KNIP11: Kinea Indice de Preços - 4,70%

Os melhores no acumulado dos últimos 12


meses:

1 - RBVO11: Rio Bravo Cred Im - 26,31%

35
2 - CPTS11B: Capitania - 9,98%
3 - HGCR11: CSHG Rec Imob - 9,46%
4 - MXRF11: Maxi Renda - 8,80%
5 - PORD11: Polo CRI - 8,69%
6 - OUJP11: Ouroinvest JPP - 8,63%
7 - BCRI11: Banestes Rec Imob - 8,56%

Os fundos de papéis mais valorizados:

1 - RNDP11: BB renda de papéis - 110%


2 - PORD11: Polo CRI - 108%
3 - OUJP11: Ouroinvest JPP - 107%
4 - JSRE11: JS Real Estate - 107%
5 - BCFF11: BTG FIC Imobiliário - 105%
6 - RBVO11: Rio Bravo Cred Imob - 102%
7 - KNRC11: Kinea Renda Imob - 98%

PORD11 é o único que está em todas as lista


s, mas esse fundo distribui rendimentos sem
estralmente, então esse rendimento que

36
aparece é preciso ser dividido por 6 para ter
uma ideia do que rende mensal.

CPTS11B, MXRF11, OUJP11, KNIP11 e


BCRI11 aparecem em 3 ou mais rankings e
não negociam com grandes descontos, o que
faz deles interessantes para qualquer
carteira de investimentos em fundos
imobiliários.

37
08

L O G Í S T I C A

08
Os melhores pagagores de rendimentos em
setembro/2018:

1 - GGBRC11: GGBR COPEVI - 0,72%


2 - SDIL11: SDI Logística Rio - 0,71%
3 - FIIP11B: RB Capital Renda I - 0,69%
4 - FIIB11: Industrial do Brasil - 0,68%

Os melhores no acumulado dos últimos 3


meses:

1 - SDIL11: SDI Logística Rio - 2,82%


2 - FIIP11B: RB Capital Renda I - 2,77%
3 - FIIB11: Industrial do Brasil - 2,60%
4 - GRVL11: CSHG GR Louveira - 2,52%

Os melhores no acumulado dos últimos 6


meses:

1 - FIIP11B: RB Capital Renda I - 4,92%

38
2 - SDIL11: SDI Logística Rio - 4,89%
3 - HGLG11: CSHG Logística - 4,55%
4 - FIIB11: Industrial do Brasil - 4,45%

Os melhores no acumulado dos últimos 12


meses:

1 - FIIP11B: RB Capital Renda I - 11%


2 - SDIL11: SDI Logística Rio - 8,91%
3 - HGLG11: CSHG Logística - 8,69%
4 - EURO11: Europar - 8,13%

Os fundos de logística mais valorizados

1 - HGLG11: CSHG Logística - 110%


2 - FIIB11: Industrial do Brasil - 102%
3 - GRLV11: CSHG GR Louveira - 101%
4 - GGBRC11: GGBR COPEVI - 100%

SDLI11, FIIB11, FIIP11B e HGLG11 estão

39
em pelo menos 3 rankings, o que é um bom
sinal, já que mesmo em questão de
valorização não são depreciados pelo
mercado.

Então esses fundos poderiam facilmente


entrar em uma boa carteira de
investimentos de fundos imobiliários.

Agora que já colocamos a metodologia em


prática para todos os segmentos
selecionados, já identificamos os fundos que
costumam pagar os melhores rendimentos e
que tem boas perspectivas de longo prazo,
segundo os profissionais de mercado, só falta
montar uma carteira de investimentos
diversificada e bem estruturada.

Vamos fazer isso na próxima parte!

40
09

C A R T E I R A

09
Volte ao sonho de ganhar na loteria, ou
receber uma herança, quem sabe. Imagine
que você recebeu R$ 10 milhões e quisesse
investir em imóveis físicos, você compraria
um só imóvel? Eu acho que não, seria mais
interessante ter vários imóveis em
excelentes localizações.

Com os fundos imobiliários funciona da


mesma forma, o ideal é ter vários,
comprando tudo de uma vez, ou ainda
melhor, comprando aos poucos e ao longo de
vários meses.

Vamos relembrar os fundos que


selecionamos nos rankings:

Shoppings: MALL11, VISC11, SHPH11,


ABCP11 e PQDP11

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Offices: HGJH11, ONEF11, RBRD11,
CBOP11, CEOC11, BMLC11B, THRH11,
VLOL11, FVBI11 e TBOF11.

Papéis: PORD11, CPTS11B, MXRF11,


OUJP11, KNIP11 e BCRI11.

Logística: SDLI11, FIIB11, FIIP11B e


HGLG11.

São 25 fundos imobiliários que se destacam


em seus segmentos como os melhores
pagadores de rendimentos e mais bem
avaliados pelo mercado. Agora você pode
formar uma carteira com esses fundos de
várias maneiras:

1 - sendo passivo em relação à escolha e


dividindo seu capital proporcionalmente em
cada fundo imobiliários.

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2 - sendo ativo e analisando sozinho, ou com
seu assessor, os 10 ou 15 melhores, de
acordo com critérios qualitativos de sua
preferência.

É sua escolha, pois o investimento é seu, nós


entendemos que o ideal é saber em que está
colocando seu dinheiro, então
recomendamos que seja ativo e pesquisa
sobre os fundos que tem interesse em
investir, avaliando pelo menos os seguintes
pontos:

- tempo de contratos de aluguel;


- localização;
- quais as perspectivas para a localização;
- a qualidade da construção do imóvel;
- a qualidade da administração e da gestão.

Isso fará com que você evite riscos que

44
podem estar escondidos nos números.

Por fim, cuide da sua carteira de


investimentos, seja muito cuidadoso para
investir para longo prazo, para que você não
tenha que vender investimentos que não
dêem certo. Isso evitará custos, tanto
operacionais, quanto de impostos, e custos
baixos são fundamentais para o sucesso de
qualquer investidor.

Não hesite em entrar em contato comigo se


precisar de ajuda e obrigado por ler meu
livro.

BOA SORTE!

45
F I M

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