120 Perguntas e Respostas sobre Leiloes de imoveis “Hugo Rocha é um das maiores autoridades em, como TN) Olt Coil eM (nae eRe 5) e‘Outros livros escritos por Hugo Rocha Lees de Imévels para Iniciantes Editora PROL Visite.o. site do. ProLeildes! (© Protelies divulga periodicamente veriadas informagies sobre como investir em lellbes de iméveis, E uma comunidade fechada, mas vooé pode participar de varias formas: Fazendo parte da lista de emails, ‘Acessanco 0 blog de videos Participando das aulas web a0 vivo Fique por dentro do que acontece no underground des leldes de iméveis Visite o nosso site: WWW.proleiloes.comDirettos Autorals @ ProLelides Publicado pela primeira vez no Brasil em 2010 pela Eultore PROL Qa 13 Lbs Brasla OF Email infomproleies.com Esse livro possul o cddigo de catalogacto ISBN 1000000000000 Ecitado por Laissa Soares Repense antes de imprimir Digitado por Laissa Soares Termo De Nao Responsabilidade Todas as informacées aqui contidas sobre leles de Imdvels representam visSes ou opinides que o autor tem sobre o mercado de lelloes de imévels. De maneira alguma as informagies contidas nesse livro devem ser consideradas ‘como categoricamente corretes. Toda cdo financera de investimento ou juridica tomada pelo letor € de responsablidede exclusive do proprio leltor, O autor, 2 produtore ¢ 2 edtore nfo so responsévels peles corsequencias das decisdes de investimento do leitor. © autor desselvro no € um advogado. Antes de comprar oU vender um imével em Leiléo consulte um advogedo especialsta no assunto,indice PORQUE LEILGES.. Mercado. QUAIS 0S TIPOS DE LEILES E NEGOCIOS.. Lelloes TRT € 73. 8 Lelloes INSS 8 Lelloes da Caixa Econémica Federal 9 Lelléo Aberto x Fechado. 9 Lelibes Judiciais 9 Leilbes Extra-dudiciais 40 Feirdo de Iméveis e Venda direta. 10 Leides de Iméveis do Estado (falecidos) 1 Concorréncia Piblica au Licitagées, a2 ‘COMO AVALIAR UM IMOVEL Iméveis Residenciais e Comerciais. a2 Valor veral 13 Documentacio 43 Outras pendéncias. a4 AS DIVIDAS DO IMOVEL Condominio Atrasado 45 Meu imével a leiléo. 45 Imével Hipotecado ou Penhorado 16 PARTICIPANDO DE UM LEILAO.. Come comecer. a Como ganhar experiéncia 48 Estratégia 18 Presenca 19 Cadastro. 19 Disputa de lances 20 E 0 CAPITAL PARA INVESTIR Quanto & necessério? 20 Carta de credito 21Investir sem capital proprio. 21 Finenciamento 23 0 QUE ACONTECE APOS 0 ARREMATE Pagamento. 23 Custos. 23 Compra Em Pessoa Juridica Ou Fisica 2a Carta de Arrematacdo 24 Registro De Imével 2a Revenda 24 Liguidez 25 Imposto De Renda 25 IMOVEL OCUPADO Como Desocupar. 26 Garantia 2 Acordes. 27 Imével com pessoas doentes. 28 Quanto tempo 28 Unico Imével © Uso de Familia 28 ANULAGAO DO LEILAO Perco 0 dinheiro? 29 Embargo. 30 Herdeiros. 30 Margem de seguranca contra preco vil 31 Usucapiso. 31 ONDE VAI ACONTECER UM LETLAO.. Fontes. 32 © ProLelloes. 32PORQUE LEILOES Mercado pa. Por que partir para investimento em leildes de iméveis se 0 mercado jé é dominado pelos corretores de iméveis, totais conhecedores do mesmo? Resp: Boa Perguntal Para eu responder na integra eu iria precisar de um video de uns 120 minutos, mas ai vai uma palhinha: 3é fui pessoalmente a mais de 200 leildes e posso te afirmar que neles encontrei_ muito poucos.corretores- de_—_—iméveis. ‘Ainda mais 0s poucos corretores de iméveis que eu conheco, sabem bem pouco dos processos de leildes. ‘Agora se 2 pergunta € por que investir iméveis, a minha resposta 1+ E possivel comprar iméveis AVM (abaixo do valor de mercado). Isso por exemplo nao € possivel com agies no mercado de bolsas, 2- E possivel aumentar o valor do imével mesmo que o mercado no se mexa (como por exemplo, fazendo uma reforma) 3+ Iméveis so investimentos sdlidos e representam um isco relativamente baixo. 4- Se vocé for pessoalmente a alguns lees, vai perceber que o mercado esté longe de ser saturado ou dominado. P2. Quais as diferencas, quanto ao levantamento de informacées, sobre o imével de lei ‘em comparacao a compra ¢ venda tradicional? Quando se compra um imével em leil8o ele pode vir com uma série de pendéncias que néo necessariamente estargo descritas no edital e que passarSo 2 ser de responsabilidade de quem arrematar, como dividas de condominio ¢ IPTU, por exemple, isso é algo que se deve checar ao comprar um imével da forma tradicional também. O mais importante é que, além disso, pode haver também 15 no processo que levou um imével a leilBo, e isso pode fazer com que voc# demore mais do para ter as chaves do imével na mo. Portanto é importante que vocé entenda sobre o tipo de lel que ird participar (judicial, extrajudicial, concorréncia publica) e ter um advogado para te au 2 verificar se ha grandes pendéncias no processo que levou aquele imével do seu interesse a leil80. Por fim € necessério também checar 0 estado de ocupacio do imével, jé que em boas partes das vezes se compra um imdvel ocupado e a desocupacéo fica como responsabilidade do arrematante. Numa viséo mais aprofundada do negécio, 0 que ‘vocés acham da questéo dos credores, principalmente a CEF estarem dando muita facilidade para a quitacdo da divida por parte do mutuario, evitando assim que o Imével sea leiloado? Existe a possibilidade de saturacao desse tipo de negécio, diminuindo a oferta e aumentando a procura? Resp: Eu considero que o credor negociar a divida com mutuério exaustivemente € uma coise boa. Afinal, se 0 credor tenta 20 maximo negociar divida toma a ida do imével a leildo aindamais legitima, porque todas as possibilidades de pagamento foram realmente esgotadas. Quanto a0 mercado, nfo acho que vai saturar, pelo menos nfo num futuro préximo. Isso porque hoje 0 crédito imobilidrio sé cresce no Brasil, o que significa que mais pessoas estZo pegando financiamento, portanto mais pessoas se comprometem com um contrato que prevé realizacio do leilfo em caso de inadimpléncia grave, Acredito no desenvolvimento econémico do pais, mas por mais que a economia melhore a inadimpléncia € algo que sempre vai existir por diferentes razées, ent&o considerando o nimero absoluto de financiamentos aumentando, 0 nimero de iméveis indo a leiifo tende, na verdade, em aumentar se ‘seguir esse raciocinio, Isso sem falar nos leildes judiciais que independem desses fatores que comentei Riscos P4. Qual o risco de participar de leildes? Resp: Em um dos meus videos, que voc8 pode acessar aqui, | falei um pouco sobre isso. Eu particularmente resumiria a 2 principals riscos: = risco financeiro, ou seja, 20 final da transaco acabar com menos dinheiro que quando comecou, Esse isco pode ser reduzido a quase zero fazendo bem o dever de casa antes do leil80 para garentir que © valor pago somado 8s eventuais divides © comiss50 do leilociro seja inferior ao velor de mercado e/ou de venda do imével. ~ isco de liquidez, isto é, 0 seu dinheiro ficar parado num negécio por mais tempo que o desejado, levando mais tempo que © previsto para ser revendide, ou por alguma dispute judicial, por exemeolo. Ps. Qual é 0 risco de comprar um imével ocupado pelo antigo proprietario? Resp: A chance de arrematar um imével ocupado é alta. Pela minha experiencia, acredito que mais de 90% dos iméveis que véo a leildo estejam oficialmente ocupados. Eu mesmo j& arrematei um imével “ocupado”, mas que na pratica estava abandonado, s6 que isso foi uma feliz excecdo. Independente dessa alta probabilidade, no acho a ocupacio por si um fator para excluir automaticamente a opcao de arremate de um determinado imével, caso contrério as opcées de investimento ficam muito mais restritas, QUAIS OS TIPOS DE LEILOES E NEGOCIOS P6. Quais os melhores leildes, em sua opiniao? sso depende muito da estratégia que 2 pessoa tenha. Por exemplo, leildes judiciais oferecem maior margem de lucro, mas demandam mais cuidado com o processo @ trabalho anterior além da chance potencialmente maior de que leve mais tempo pare ter 2 posse do imével. Os extrajudiciais em geral oferecem menos margem, mais € 2 principio mais simples de averiguar pendéncias, Entio néo existe melhor leilZo, vai depender de quanto capital vocé tem disponivel e quanto quer ganhar de margem. € preciso estudar cade leldo para decidir se ele se encaixa no que voc# deseja. P?. Além dos leildes da CEF, que outros vocd recomenda? Resp: Na real recomendo qualquer leilZ0 publico que tenha bom desconto no valor de mercado, Os leilbes da 9.514 s80 particularmente atrativos para mim pela maior clareza no edital e aparente acilidade do processo,Ps. Eu estava interessada em um imével, mas quando peguel a certidao, vi que havia muitas pessoas envolvidas, e pelo que entendi, estava sendo leiloado sé uma parte do Imével. Como funciona quando mats pessoas tem direito ao imével? Acabel nem indo participar do leilao, pois fiquei com medo, de nao conseguir o imével total, ter que ficar brigando, set la. RESP: Nesse caso realmente voc8 sé esté arrematando uma parte do imével, portanto se quiser vender (ou usufruir voce $6 tera direito de fazé-lo na sua respectiva percentagem. Essa situacdo pode ser tornar bastante delicada dependendo do tipo de imdvel que se esté arrematando. Por exemplo, se for um apartamento, fica quase invidvel vocé arrematar somente 50% dele, pois como que voce faria para dividr-lo a0 meio? Construiria uma parede no meio? E se quisesse revende-lo, acho que dificlmente alguém compratia metade de um apartamento. No entanto se o imével fosse um terreno poderia ser mais vidvel, mais fécil delimitar 2 sua parte de comum acordo com os outros proprietérios, mas nesse caso ainda teria a questo dos impostes como IPTU/TLP que recaem sobre 0 imével como um todo, portanto © pagamento teria também que ser acordado com os outros proprietérios. Enfim depende da situacio e do tipo de imével. Lellées TRIE TS Ps. Ja participei de alguns leilées, em dois fui bem sucedido, ambos do TRT, Quero saber se os iméveis do TJ tem mais seguranca ou no? Resp: A garantia de sucesso na arrematacdo de um bem em leilf0 no pode ser aferids em relagéo 2 este ou aquele drgéo do poder judicisrio responsdvel pelo processo. Pode haver um processo que, da forma que foi conduzide pelo juiz do TJ, representa mais seguranca do que um processo conduzido de forma descuidada pelo juiz do TRT, e vice versa (© que se deve levar em consideracéo € 2 regularidade do proceso. Estando regular, mais chances de sucesso. P10. _Vocas indicam lelloes do TRT? Ou os processos so muito enrolados? Resp: Recomendo com certeza os leildes da justica do trabalho que tende até ser mais agilizada, j8 que (05 prazos para encaminhamentos dos processos so mais répidos o que faz o processo desenrolar mais rapido. Lelloes INSS P11. Gostaria que me esclarecessem acerca de leildes do INSS, porque me parece que so ‘ocorréncia ainda mais favoraveis para se fazer dinheiro. Resp: A execucao fiscal do INSS nao difere da execucdo fiscal da Fazenda Nacional ou mesmo de um particular contra © outro, Entendo que 2 forma mais favorével de se “fazer dinheiro” consiste em arrematar o imével pelo, no minimo, 50% a 60 % do valor de avaliacio. Ou seja, nao importa quem é 0 credor ou 0 devedor, 0 que importa é o valor do imével que esté sendo oferecido. P12, Os leildes do INSS sao divulgados onde? Apenas em edital? Resp: Assim como qualquer outro leo publico, os do INSS necessariamente precisam ser publicados em imidia impressa de grande circulacdo. Hoje as versées online dessas midias por vezes também trazem cessas informactes. Eu vim observando que os leildes de iméveis do INSS, em particular, costumam receber cobertura de reportagens também, ou seja, midia esponténea, Resumindo, € possivel encontrar artigos divuigando esses leiiées, mas como no d& para afirmar que isso acontece sempre, o melhor € procurar pelos aniincios oficiaisLelioces da Caixa Econémica Federal P13, Tenho notado precos de imévels da Caixa indo a leildo 30% mais em conta que do mercado. Se vocé considerar custos pra tirar 0 morador, mais a reforma, ainda compensai Resp: Isso € bem relativo, Vai depender muito de qual margem de lucro voc# espera desse negécio e do quo profunda € a reforma necesséria no imével. Por isso € to importante visitar 0 imével para poder estimar esses gastos antes de errematé-lo, No caso de gastos de desocupacio, esses jé slo mais féceis de estimar baseado nos honorérios do seu advogado e/ou o tipo de acordo voc# esta disposto a oferecer para que o morador deixe o imével. 14, _No caso dos leildes da Caixa, 0 imével, além da possibilidade de estar ocupado, pode ter problemas ‘como dividas de IPTU, agua ou condominio? Resp: Sim, é o mais provavel que aconteca. A tnica excecio para arrematacio em Segundo leilfo de processes regidos pela lei 9.514/97. Nesse caso 0 valor das dividas do imével jé esta inserido no lance inicial. Nos outros casos o arrematante assume responsabilidade de pagamento de todas as dividas pendentes daquele imével. Para descobrir por quel lei é regido 0 processo de um leliéo, basta consultar o edit. P15. No sistema da venda direta corro o risco do atual morador do imével entrar na justica ‘anulando a venda? Resp: Sim, motivo pelo qual se deve ter sempre conhecimento do imével, de como foi arrematado, para evitar que 0 morador seja vitorioso e a sua aquisicio desfeita, Lelldo Aberto x Fechado P16. Quala diferenca entre leildes aberto e fechado. Resp: A forma de um leilao estabelece a caracteristica que determina como séo realizados os lances. A divisio quanto & forma dase entre leilf0 aberto ou fechado. O leilfo aberto, mais comum, consiste naquele em que os interessados declaram abertamente seus lances, acompanhando o registro do maior lance pelo Lelioeiro © assim por diante, No leilio fechado, 0 lances so apresentados simultaneamente © uma Unica vez ao leiloeiro em envelopes fechados. Ganham os participantes que fizeram os melhores lances, desde que o preco de reserva tenha sido alcancado, Lellées Judiciais 17. Em contato com um lelloeiro, ele me informou que 0 lello judicial de iméveis da Caixa Econémica Federal nao deve ser realizado, pois a Justica Federal ¢ muito lenta e nao vale a pena participacao neste tipo de Leilao. Isso procede’ Resp: N&o. Tudo € uma questo de custo x beneficio. Em certas arrematacées, haverd dificuldade em finalizar o investimento no [ello em razdo de acées judiciais na Justica Federal, em outras nfo. Naquelas em que este problema ocorrer, vale analisar se 0 ganho visiumbrado compensa diante do tempo de paralisacio na Justica, Pode ser que sim,pode ser que nao. Se o imével iré te render bons ganhos, compensa aguardar o desfecho judicial. Em Felacdo ao conselho recebido, no mercado em Brasilia e em Goidnia, os lelloeiros recomendam o contrério. P18, Como avaliar o risco de um imével demorar a ser liberado definitivamente em um Leilao Judicial? Resp: O seu advogado precisa olhar processo © checar, por exemplo, se faltou alguma intimacdo, se os prazos para recurso e julgamento foram cumpridos entre outras coisas. Infelizmente ndo tem uma receita nesse caso, € 0 advogado olhar o processo e identificar alguma irregularidade que possa ser usada para tentar embargaro lela. P19, No leilio judicial quando existem outras dividas no imével além daqueles provenientes da execugo, como fica o imével arrematado? O juiz entrega o bem desembaracado ou tenho que arcar com todas as demais dividas? E se as dividas nao constarem do edital de leiléo? Resp: Todas as questdes referente &s divides mencionadas devem ser esclarecidas na ocasito do leo. A regra geral é que o bem é entregue desembaracado. A excecéo deve ser vir expressa no edital, como por exemplo: “o arrematante seré responsével pelas dividas de IPTU bem como pelas despesas de desocupagio do imével”. Recomendo no arrematar o bem se pairar divida que, fatalmente, 6 seré resolvida com a intervengSo do juiz, acarretando desgaste e perda de tempo. Leilées Extra Judiciais P20, Os imévels arrematados em leildes extrajudiciais da CEF ou outros érgios financiadores podem ser financiados ou sempre serdo pagos & vista como num leilio judicial? Resp, Em sua grande maioria os lellées devem ser pagos a vista, mas existem alguns que podem ser financiados. No caso do CEF, por exemplo, boa parte dos leiloes permite que vocé efetue o pagamento com carta de crédito, mas vocé ja deve estar com ela pré-aprovada em maos no ato do leilgo. Feirao de Iméveis e Venda direta P21, —_ Avenda direta apresenta boas opcées AVM ou os leildes so melhor opcéo? Os melhores negécios estao na ocasigo do primeiro e segundo leilées, antes de o imével pertencer & CAIXA. Isto porque, nessa ocasido, voc8 pode arrematar o imével por 60% do prego de aveliacio. Quando os iméveis j& so de propriedade da CAIXA, o banco, como empresa pibblica que é, tem que zelar pelo patriménio e no pode admitir 2 venda por preco inferior & avaliacdo. P22, Toda venda direta se da obrigatoriamente apés o primeiro e segundo leildes? A CAIXA primeiramente sé detém a garantia (hipoteca) do imével financiado. Com a inadimpléncia do mutuario, ela executa a divida em procedimento especifico que finaliza com a realizado do primeiro € segundo lellio. Se nenhum interessado comparecer, ela prépria arremata o bem. $6 a partir dai que a CAIXA se torna proprietéria do imével. Agora sim, a CAIXA pode oferecer 0 bem que € seu, € a chamada venda direta, P23. Como & definido o valor do imével na venda | direta? ‘Como a CAIXA é um banco péblico, a lei determina que os bens piblicos devam seguir o rito de venda da Lei de Licitacdes, que exige 0 oferecimento do imével em leiléo. A primeira providéncia que a CAIXArealiza é a avaliacio do imével no mercado. € esse o valor minimo que seré apresentado em venda direta para qualquer interessado arrematar no lell8o, em dia e hora marcado. P24, No caso de venda direta o valor a ser pago pelo imével é aquele J8 estipulado no site ‘ou pode haver uma negociacao, como, digamos, uma oferta vista por valor inferior? ‘Acaba sendo valor do préprio site mesmo, sem abertura para negociacéo. Afinal eles j8 estdo considerando a resoluco de todos as pendéncias financeiras e juridicas do imével. P25. Quando a CEF diz que o imével X ficaré disponivel para venda direta até data tal, se no vendido 0 que acontece? No havendo interessado algum, 0 imével retorna para o “estoque” de iméveis, podendo qualquer interessado procurar a CAIXA e, respeitado o valor da avaliagdo, efetuar a compra no balcio mesmo. corre que tal valor nfo pode se mantiver durante muito tempo, porque o mercado imobiligrio esta em constante modificagio. Assim, passado 0 prazo, a CAIKA “recolhe” o imével, efetua nova avaliagéo do bem, e recomeca todo 0 procedimento jé descrito, P26. Onde acessar os editais dos iméveis em venda direta? Os editais dos iméveis em venda direta podem ser acessados no site da caixa, hhttp://mw.caixa.gov.br. no icone “Feirio", depois “Iméveis da Caixa”, depois "iméveis 2 vende” e “download lista completa”. Alguns iméveis contam com foto. Z P27. Olhei no site da CEF e nio vi informagdes sobre novas datas para leildes no RJ. Porém, visualizei nos iméveis da CEF que ficam disponiveis no site, varias oportunidades de iméveis que estao bem abaixo do valor de mercado. Mas, estes iméveis geralmente esto ocupados, neste caso, como fazer para adquiri-los? Resp: Venda direta ¢ também uma forma de se adquirir um imével AVM, entre em contato com a Caixa e ela te direcionaré para a entidade parceira que efetua essas vendas, Note que se 0 imével estiver ‘ocupado vocé seré responsével pela desocupacéo, Lellées de Imévels do Estado (falecidos) P28, — Gostaria de saber onde encontrar os leiloes de imévels que estéo nas maos do municipio, Estados ou de pessoas falecidas e sem herdeiros. Resp: Os Estados Municipios, por foca da Lei de Licitacdes, sé podem vender bens com autorizecéo legislativa e através de concorréncia publica, Basta procurar a CPL Comissdo Permanente de Licitacio des secretarias dos Estados ou da Prefeitura dos Municipios para informar sobre a existéncia ou previsto de alguma venda nesse sentido. Em relacio a iméveis de pessoas falecidas e sem herdeiros, posso ‘penas imaginar a busca pelo nome do proprietério de um imével que o interesse junto aos nos Cartério de Registro de Pessoas Naturais nos quais ficam registrados as certidSes de dito, esse cartorio poderd informar se o proprietério faleceu € se deixou ou nao herdeiros, Concorréncia Publica 29. __ Lellao da Caixa e concorréncia publica séo a mesma coisa? Resp: Nio. A Caixa geralmente promove leildes extrajudiciais. A concorréncia pilblica € uma das modalidades de licitag3o que, na pratica, se parece com 0 leilio, mas tem suas préprias eculiaridades. Na licitago @ pessoa sé pode fazer um lance por "bem, Esse lance € feito em um envelope fechado que € entregue acomissio ate certa hora estipulade. A partir daquela hora comeca a abertura dos envelopes ¢ nenhuma proposta nova pode ser entregue. Entio todos os envelopes so abertos e vence a proposta com o prego mais alto para um determinado imével. Nesse tipo de lictacao também ¢ comum 0 depésito de um sinal de 5% 0 valor do lance inicial para cada proposta. Se 0 seu lance nao for o vencedor, 0 sinal é devolvido. Caso vocé seja 0 dono do lance mais alto, precisa efetuar o pagamento do lance, caso contrério, perde o sinal. Licitagoes P30. A respeito do sinal de 5% que se oferta em uma licitacdo. Como funciona essa garantia? Resp: Voc8 tira um boleto bancério da forma estipulada no edital e paga o sinal. Esse sinal fica numa conta caucdo para aquela lictacdo, aberta somente com o objetivo de receber esses valores, O sinal fica Is parado até 0 lelifo. Depois do leilfo quem nfo teve sua proposta vencedora recebe de volta o sinal dentro do prazo também estioulado no ecital. COMO AVALIAR UM IMOVEL Iméveis Residenciais e Comerciais P31, Como verificar/conhecer o imével antes do leilo? Resp: Em grande parte dos editals, 2 descricdo do imével se faz presente. No entanto, aproveite a visita que vocé faré para checar as divides de condominio, analisando também as caracteristicas do imével como rea privativa e comum, numero de quartos, salas, banheiros, condigées de uso, reformas anteriores, etc, Isso porque 2 descrigo do imével ¢ feita baseado no que consta na escritura € por incrivel que pareca, as vezes hd divergéncias entre o papel e 2 realidade em decorréncia de melhorias ou reformas feitas ao longo do tempo. Se 0 imével estiver desocupado vocé pode visité-lo. Verifique no ecital 5e j8 esta explicito horétios © procedimentos para visitar o imével, ou ainda entre em contato direto com 0 leiloeiro pra saber com quem festd a chave, horarios, enfim, como fazer para visitar o local. Caso 0 imével esteja ocupado, vocé néo poderé entrar no imével em si. Mas as caracteristicas mais importantes podem ser checadas conversando com 0 préprio sindico, vizinhos ou até mesmo com o porteiro do prédio do condominio. Nesses casos, sempre assuma “o pior’, ou seja, que o imével néo teve nenhuma reforma. ‘Como essas caracteristicas s8o essenciais para se estimar o valor de Mercado, quanto mais voo8 souber sobre aquele imével melhor. E geralmente, as pessoas s8o bem mais abertas e solicitas para fornecer informacées, do que vocé pode imaginar. 32. Quis os principais cuidados que devo ter ao comprar um bem em leilao, para evitar longas disputas para obter a posse do mesmo? Resp: O segredo esté praticamente todo na avaliagio ANTES do leilo. Os pontos essenciais para se checar, falando especificamente para agilzar 2 tomada de posse sao: © Ezital, 38 que nele hd as regras da disputa naquele leildo, especificacdes de pagamento, por exemplo, esto presentes,‘As pendéncias juridicas, verificéveis no CRI (Cartério de Registro de Iméveis) onde o imével esta registrado, esto presentes na Certid’o de Onus Reais, que € 0 documento que apresenta todo o histérico juridico do imével. O processo que levou o imével a lell&o. Em leildes extrajudiciais, basta verificar se © processo de leildo em si foi bem conduzido, por exemplo, a publicacdo do edital (geralmente 3 vezes) foi feita, se 0 mutuério fol devidamente notificado, se 0 processo segulu os prazos corretos. No caso de lell8o judicial € extremamente importante que vocé tenha um advogado ou assessor que entenda bem do assunto para dar uma olhada no processo judicial que ensejou o leildo do imével. Isto porque se ni tiver sido executado de forma devida, deixando vérias “brechas” no meio do caminho, bem provavel que vocé tenha que lidar com tentativas de embargo (cancelamento) do leildo, o que pode atrasar bastante a entrega da carta de arremataco a vocé (documento que tem poder judicial para que vocé registre o imével em seu nome). P33, Como saber se o imével realmente esta com 0 preco abaixo do mercado para que possa ter lucro no ato da venda? Resp: Voc8 pode consultar algumas fontes simples para estimar o valor real de mercado de um imével. Em sua visita prévia ao imével pergunte também 20 porteiro e sindico por iméveis similares que foram vendidos, qual foi o valor da venda, quanto tempo demorou a ser vendido. Além disto, pergunte a corretores que trabalham naquela area por um valor estimado do imével. Intmeras vezes, imével estaré ocupado © voc no poderé conhecer o seu interior. Neste caso, eu gosto de trabalhar de forma conservadora, assumindo que o imével no possui qualquer reforma, ou seja, 0 pior caso possivel. Mesmo se sou informado em uma conversa com um sindico ou vizinho, que o imével esté reformado dessa e daquela forma. Para mim, o que vier acima da minha estimativa é um lucro extra. Valor venal P34, Como saber o valor maximo que posso oferecer para aquisic¢go do bem, pols tenho receio de pagar acima do valor venal, quo desvantajoso 6 isso? Resp: O valor Venal é um valor determinado pela prefeitura em relacéo 20 imével especifico, sobre tal valor incide os impostos. € o valor limpo da coisa, sem considerar a valorizacto ou desvalorizacio do mercado. Sendo assim, desconsidera-se a localizagéo, a época da "venda", aofertae a procura, 0 seu valor histérco, caso haja, 0 cenario imobiligrio como um todo. Geralmente um valor muito abaixo do que realmente vale o imével. Portanto, pagar um preco acima do valor venal do imével néo necessariamente representa um mau negécio. O valor referéncia para o seu lance deve ser 0 valor REAL de mercado, ou seja, o que ele vale hoje, por quanto poderia ser vendido considerando todo 0 cenério imobilirio que ele se insere agora, Para um negécio rentével, € preciso garantir que 0 valor real de mercado seja maior que a soma do lance, dividas do imével e comisséo do leiloeiro. Documentacao P35, Quanto a informacées burocréticas apenas a certidéo de Snus reais é suficiente para obter todas as informacées de que necesito? Quals os pontos relevantes a serem observados nessa certidéo?Resp: A certidéo de Gnus traz que ocorreu com a propriedade do imével. Nao traz, por exemplo, se 0 imével deve IPTU ou taxa de condominio. Assim, € um documento importante, mas ngo suficiente, para ‘se decidir pela aquisicéo do bem em leildo, Os pontos relevantes a serem observados sdo: se @ localizacdo confere com o imével visitado, se a metragem confere com o tamanho do lete, s€ a drea construida € a mesma averbada de certidao, a existncia de hipoteca e penhora de outro credor que nao aquele que levou 0 bem a leiléo, a existéncia de algum outro énus capaz de evitar a posterior revenda pelo arrematante, se todos os proprietarios e suas esposas - constantes da certidéo - foram réus tiveram ciéncia dos atos do processo de retomada do imével. P36. Qual a diferenca entre a Certidao de Onus Reais e Certidao Vintenaria? Resp: So dois tipos de certidées expedidas pelos Cartirios. A de nus reais ¢ a mais comum, que retrata quem € 0 proprietério € 0 que ocorreu (as vendas, as arrematacdes) com o imével a partir da “abertura de matricula’, suficente pare se conhecer a situaco de um apartamento ou casa residencial. 18 a Vintendria traz as mesmas informacdes, mas desde a abertura da primeira matricula, ou digamos, desde © “nascimento” do imével até os dias atuais e € requerida para aferir a situago de fazendas muito antigas, cuja drea foi remembrada ¢/ou desmembrada € cujo registro era de responsabilidade do cartorio de certa cidade © depois migrou com nova matriculs para outro cartério de outra cidade. Assim, nesses casos a Vintendria busca desde o primeiro registro conhecido até os dias atuais. P37. Como saber a situacao legal do imével: escritura, impostos, ‘outras penhoras? Resp: Para verificar dividas de IPTU, basta entrar em contato com a Secretaria de Estado da Fazenda local com o CPF do proprietério do imével ‘em maos (que deve constar no edital ou no processo judicial), explicar que © imével esté indo a leilo publica e que voc8 gostaria de verificar os débitos em atraso de IPTU/TLP, Quanto @ penhoras e outras acies das quais 0 imével 4 alvo, basta ir a0 CRI (Cartério de Registro de Iméveis) ws onde o imével esté registrado e solictar a CERTIDAO DE ONUS REAIS. P38. —_Estou interessada numa casa que vai a leiléo a um bom preco, mas n3o possui registro no cartério de imévels, em nome de ninguém. Apos arrematar eu posse registré-In no meu nome sé com o auto de arrematagao? Resp: A situacdo € complicada, Nao recomendo @ arrematacdo de um imével sem registro no cartério de iméveis. Juridicamente, isto quer dizer que o imével n&o existe. Enquanto no houver matricula certa e definida do imével no Cartério de Registro de Imévels, ndo hé seguranca na arrematacio, Caso tenha ainda interesse em arrematé-lo, sugiro procurar um advogado para detalhar o caso e obter a orientacdo correta, Outras pendéncias 39. Como saber 100% certeza se esse imével ja nao foi arrematado em outro leildo (judicial ou nao). Resp: Nao ha como ter 100% de certeza. A busca de informacées visa rminimizar os riscas do investimento em leilées, mas nenhuma certilha de procedimento € capaz de afastar 100% o risco, Uma vez ou outra haverd um caso t80 complicado que mesmo o mais precavido dos investidores poderé ter aborrecimento. Para tentar buscar essa certeza, a certidao de Snus do imovel traz quais as dividas que pairam sobre 0 mesmo. Ainda estando a certidlo de énus do imével sem divida nenhuma, sugerimos uma busca junto aos drades do poder judiciério local (Tribunal do Trabalho, Justica Federal, Tribunal de Justia) pelo nome do proprietério para descobrir se existe algumcredor que jé 0 esteja processando. Pode ser que o imével se localize numa cidade e haja um processo de execucfo que o retomou em outro Estado. Para minimizar, poder-se efetuar uma busca nos Tribunais de cada Estado do pais. De tal forma, vocé pode chegar perto da certeza almejade, AS DiVIDAS DO IMOVEL P40, Quem paga a divida deixada pelos proprietarios anteriores, quais as despesas devo pesquisar e como fazer para resolver este impasse? Resp: O arrematante automaticamente assume as dividas condominiais € tributérias do imével. As principais dividas financeiras possiveis s8o IPTU ¢ condominio. AAs dividas de condominio podem e devem ser negociadas com 0 sindico ou ‘administradora. Afinal muito provavel que essas dividas jé sejam antigas, daquelas que eles nem téo cedo esperavam ver a cor do dinheiro facil Entio eles geralmente esto abertos a negociacdes para abatimento de multas juros e/ou de parcelamento para facilitar seu pagamento, No caso do IPTU, no € possivel diminuir © valor da divida. No entanto, é possivel utilizar precatérios para pagar a divida, o que na pratica, pode custar_ menos. Atencio, € extremamente importante estudar bem essa possibilidade e tomar todos os cuidados especificos desse tipo de transacio. A excecio sobre responsabilidade sobre o pagamento de dividas existe quando 0 imével est indo ao seu segundo leil8o sendo regido pela lei 9514/97. Nesse caso essas dividas jé esto embutidas no valor do lance inicial. Condominio Atrasado P41, Como vocés identificam, no caso de apartamento, se consta pendéncia de condominio? (quando nao aparece nada no edital). Resp. a forma mais simples € consultar o sindico ou administradora do condominio, Essa € uma prética ‘comum em qualquer tipo de compra de imével. © sindico ou a administradora t8m o maior interesse no pagamento dessa divida, entio dificimente vai difcultar 0 acesso a essa informacéo se voc# exalicar que ‘esté considerando comprar o imével, seja por leildo ou no, Mesmo antes do leil80 voc® j& pode comecar 2 "negociar” a divide de condominio, se colocando como interessado em quiter a divida Meu imével a lellao P42, Moro em uma casa em Paranagué ha 5 anos, ela esté em nome de outra pessoa no financiamento da Caixa. Parece que a casa esta indo a leildo, gostaria de saber qual e as minhas chances de compré-la Resp: Se 0 imével for a leilfo vocé tem as mesmas chances de qualquer outra pessoa, O que vocé pode fazer antes é, juntamente com o mutuario, negociar a divida com a EMGEA de tal forma que 0 preco figue abaixo do que provavelmente o imével seria arrematado em leilfo. Com o pagamento da divida negociada, o mutuério passa ento 0 imével para 0 seu nome e tudo se acerta. Esse tipo de acordo pode ser interessante para o mutuario porque “limpa” seu nome o quanto antes e, na negociacio, pode ser até que vocés negociem algum ganho financeiro para ele, o que ele ro teria ao simplesmente desocupar o imével depois do leilfo. Para a EMGEA, ou o credor em questdo, essa negociacdo também & interessante para evitar gastos com 0 leiléo em siP43. Peco a vocés se possivel uma orientacao. Moro no imével ha mais de 10 (dez anos), paguel pelo mesmo sé que ful lesado até esta data nao recebi cobranca, ha possibilidades do mesmo ser leiloado sem que eu saiba? Resp: Sim. O leil8o do imével pressupde a comunicacio apenas do proprietario. O proprietatio é aquele ‘que consta no Cartério de Registro de Iméveis, que muitas vezes nao € a pessoa que mora no imdvel € possui um contrato particular ou de gaveta que nao esté registrado. Nesse caso, pode ocorrer 0 leilfo do imével sem que o morador saiba, P44. Quero saber como eu faco para legalizar o imével que eu estou morando. Aluguei 0 imével agora essa mulher ndo apareceu mais. Comecei a ir a prefeitura puxei o IPTU para pagar e parcelei, estou colocando a conta de luz em meu nome e estou fazendo alguns reparos na casa guardando a nota fiscal. Inscrevi-me no Minha Casa Minha Vida, como eu posso proceder com isso? Resp: Primeiramente, na pergunta no restou claro qual o motivo que impede a normal transferéncia do imével. © que eu posso adiantar € que vocé, morando no imével, consegue apenas comprovar @ posse (ccupacdo) através de comprovantes de ITPU e energia em seu nome, além de comprovantes de gastos ‘com material de construcio etc. Para ser a proprietiria do bem, voc8 necesita entrar em contato com 0 verdadeiro proprietério (aquele que consta no Cartério de Registro de Iméveis) para que este Ihe transfira a propriedade através de escritura publica. Caso o imével esteja hipotecedo para uma instituicSo financeira, a transferéncia também é possivel, basta o proprietdrio te apresente para o gerente do banco ¢ informar que pretende transferir o imével e a divida para voc8, que assumiré os pagamentos. A iltima hipétese seria aguardar que a divide hipotecéria do imével seja executada e, no leiléo, arrematar 0 imével. Assim, seré expedido 0 documento capaz de ser levado ao Registro de Iméveis, transferindo-o para o seu nome. Vale lembrar que @ inscrigéo no Programa "Minha Casa Minha Vida", da Caixa Econémica Federal, tem como objetivo faciitar 0 financiamento de imével que esteja livre @ sem impedimentos para ser adauirido. Dificilmente 0 programa ira aprovar a compra e venda de um imével j8 hipotecado, ou penhorado, com divida pendente ou objeto de execucdo, seja judicial, seja extrajudicial imével inctecado ou Penhorado "45, Como baixar penhoras de outros processos em um bem arrematado em processo judicial? Resp: Se, num lell8o judicial, a penhora ndo constava no edital e voc descobriu depois, voc8 tem direito a desistir da arrematacio se quiser. Caso prefira manter 0 imével, vai precisar de um advogado para pedir a baixe dessas penhores... 46. As outras hipotecas que prendem o imével sio canceladas quando ocorre a venda em leiléo? Resp: Quando um imével possui varias hipoteces ¢ 0 credor hipotecsrio daquela que esté registrada em 1.9 lugar decide alienar (0 bem, & seu dever comunicar os demais detentores da hipoteca Do valor obtido no leilo, deverd ser paga a primeira hipoteca, depois a segunda, e assim por diante, até que acabe 0 dinheiro da venda. Mesmo se 0 dinhelro néo der para pagar todas as hipotecas, nesse caso como foi narrado, 2 pessoa que arrematou o bem iré receber © imével com todas as hipotecas canceladas. P47. _ Gostaria de saber quando o imével j& possui outras penhoras, como por ex: leilio pela fazenda publica de Séo Paulo, ja existindo penhora para a justica federal, 0 que acontece nestes casos? Quando um imével possui vérias penhoras e algum credor decide alienar o bem, é seu dever comunicar os demais detentores das penhoras. Do valor obtido no lelido, deverd ser paga a primeira penhora registrada, depois a segunda, e assim por diante, até que acabe o dinheiro da venda. Vale notar que essa‘ordem de pagamento néo serve para a Fazenda Piiblica, que tem preferéncia para receber primeiro. Mesmo se 0 dinheiro no der para pagar todas as penhoras, nesse caso como foi narrado, @ pessoa que arrematou 0 bem iré receber o imével com todas as penhoras canceladas. PARTICIPANDO DE UM LElLAO de iméveis, leiga no assunto, pois sempre ouco falar que para desembaracar os iméveis de leilao é complicado. Qual rimeiro passo? Resp! Vi eo maler nimero de lelles possvels pra ver na prétien como funciona. Nos leildes vocé também tem oportunidade de tirar varias dividas com 0 lelloeiro e agente fiduciério. Além disso, continue acompanhando o ProLeilées porque estou sempre pensando em novos conteudes para disponibizar e ajudar quem tem interesse em lellées imobilirios. P49, Como comecar, sem perder 0 capital por desconhecimento do sistema? Resp. Ter a assessoria de um advogado conhecedor da érea ¢ importante tanto para iniciantes quanto para pessoas experientes na érea, Hé também consultores de investimentos que podem te auxiliar nos primeiros negécios em leil5es caso voc# deseje. Logicamente eles esperam também ganhar uma margem do lucro, 50, Gostaria de saber qual 0 motivo de sempre comecar pelos leildes extrajudiciais ao invés de comecar pelos lelloes judiciais, pois sou iniciante e gostaria de saber se tem algum risco maior ou coisa do tipo, RESP. pela minha experiéncia em leiloes, os leiloes judiciais possuem maior imbréglio maior do que os leiloes extrajudiciais, pois séo oriundos de algum tipo de acéo (podem ser milhares de situacdes) ¢ que podem acarretar um maior desgaste 20 arrematante, mesmo apos @ arrematacio do imével e © pagamento. Nao quer dizer ue todos sdo assim. Portanto, recomenda-se comecar pelo extrajudicial. Mas mesmo assim atentando a varias questdes como liquidez do imével, dividas de IPTU, condominio etc, pois apos arrematado essa divida passa & ser sua, P51, Como posso comecar a investir neste ramo? Empréstimo bancério é uma boa alternativa? A principio, o empréstime bancério ndo me soa uma possibilidade muito atrative pela burocracia e tempo que leva para ter um empréstimo liberado. Geralmente vocé fica sabendo de um leilg muito "em cima da hora” para comecar 0 processo de empréstimo bancétio, Aliado a isso, € preciso observar a taxa de Jjuros desse empréstimo e outras condigdes especificas da linha de crédito pela qual consegue o dinheiro, Eu particularmente nunca fiz empréstimos bancérios com esse fim, entio no tenho tantas condicdes de colocar os fatores na balance.Como ganhar experiéncia P52. _E possivel participar de leiles sem dar lances? Resp: Sim. 0 leil8o public é aberto @ qualquer pessoa que queira participar, independente de dar lances ou nao. Na verdade eu recomendo visitar alguns lsilées como parte do aprendizado sobre como funcionam. Voc perceberé que ndo é um bicho de sete cabecas. P53. adorei suas explicacdes, tenho vontade de participar dos leilées mais meu capital e pouco e nao posso errar, De quantos leildes é recomendavel visitar antes de dar lances? Resp: Nao hé uma regra fechada, na pratica voce deve ir @ quantos leildes forem necessérios para te dar @ confianca para arrematar um imével, Se for para colocar um numero que funcionou para mim, uma ‘vez que jé tinha 2 certeza e capital para arrematar um imével eu quis ir 2 Uns 10 leilées do mesmo tipo, no caso o extrajudicial, Inclusive fiz 0 exercicio de visitar os locals, descobrir dividas mesmo sebendo que ainda no seria aquele o que eu arremateria, E no se preocupe, mesmo quando vocé vai a um leilfo pronto para arremater, pode ser que voce saia de |d sem o imével caso os lances subam além do que vocé esté disposto a pagar, por exemplo, Entlo, ndo hé um némero ideal, P54, Qual e a melhor hora de comprar? Sei que me dizem que tem que ser no segundo leildo. Quando eu sei que é o segundo Leila0? 2 Resp: O segundo leilo € 0 que tem maior chance de oferecer uma margem de lucro maior, quando comparado ao primeiro leildo. Por outro lado, eu nunca dispenso o primeiro lelléo, afinal o negécio ja pode ser vvantajoso ao ponto do imével ser arrematado logo no inicio ¢ af se perde 2 chance de arremati-lo. A melhor hora esta muito mais ligada a quantas pessoas esto interessadas € a0 preco maximo que vocé est disposto 2 dar pelo imével. Por exemplo, se no primeiro leldo os lances do imdvel estao acima do que vocé quer pagar ou nao existe concorréncia pelo imével, pode valer a pena esperar 0 segundo leli8o. Mas caso j& no primeira lell8o h& concorréncia e com lances que estejam dentro da sua margem, ou seja, vocé tem chance de arrematar ainda por um preco alinhado ao seu objetivo, entdo arrematar em primeiro lell8o pode ser um étimo negécio. No edital do lelldo € possivel descobrir se €00 primeiro ou segundo. E, por vezes, essa informagéo jé ver até mesmo explicita na publicaco nos jornais. P55. _ Vocés sempre aguardam o segundo leilo para tentar arrematar com melhor preco j& ‘que no tem lance minimo? Resp: Nao necessariamente. Eu j8 arrematei imével em primeiro lello sem arrependimentos. A vantagem do segundo leildo € que dependendo da lei pelo qual € regido, ou ele ni tem lance inicial ou © lance inicial j8 engloba o valor de suas dividas, o que é uma preocupacio a menos para o arrematante. No meu caso, mesmo sendo primeiro lello, o imével j& estava a um valor muito abaixo do valor de mercado, bem dentro da minha expectativa de arremate com poucas dividas, ¢ $6 tinha o meu lance concorrendo. Ento, naquele caso no compensava muito “arriscar” uma concorréncia maior por uma diminuige minima no lance inicial de um segundo leildo. Assim arrematei logo no primeiro leil8o mesmo e fiz um bom negécio.P56. — Quais as estratégias de arrematacao possiveis e até onde ¢ um bom preco para arrematar? Resp: A melhor estratégia ¢ aquela que tenha o maior potencial de alcancar 0 seu objetivo ao investir em leilbes de iméveis. Voce pode tracar um objetivo ligado & quantidade de iméveis que voc quer arrematar ‘em determinado periodo, qual margem de lucro quer atingir para cada imével, em quanto tempo deseja obter retorno sobre o investimento, que tipo de imével tem a liquidez que vocé deseja, etc. Cada um desses fatores infiuencia em quais oportunidades de lell8o voc8 deve investir dinheiro, energia e tempo. E por isso que recomendo semore ter um objetivo maior de médio prazo € quebré-lo em objetivos menores e mais préximos de se realizarem para no se perder no caminho. Ha algumas dicas pontuais que pode ajudé-lo aplicar sua estratécia. Por exemplo, casas € apartamentos geralmente tém maior liquidez, ou seja, geralmente séo vendidos mais rapidamente que iméveis comerciais maiores. Por outro lado, hd chance muito maior que o mutuério realmente more no imével enquanto 0 imével comercial pode estar ocupado por inqullino somente, o que toma a venda mais, simples, talvez nem precisando de desocupacao propriamente dita, mas pode levar bem mais tempo para ser vendido. Sobre 0 prego maximo a se pagar, eu geralmente busco uma margem de pelo menos 30% de lucro, ou ‘seja, planejo no gastar mais que 70% do valor real do imével na transacéo toda de arremate, pagamento de dividas e desocupaciio. Presenga ‘57. Nem todo mundo sabe negociar em leiloes. Ha pessoas com profunda experiéncia em leilées conseguindo barganhar por precos baixos para o interessado comprador, ficando em acordo com o comprador em uma taxa pelo servico prestado? Resp: Olha, eu particularmente nunca conheci quem face isso “profissionalmente” para um comprador que tem condigdes de estar E u O presente. O que ja vi é alguém detendo procuracio do comprador real para arrematar por ele, geralmente porque este nao pode comparecer 4 disputa pessoalmente. Acontece muito quando o leiléo € em outra cidade, por exemplo, Mas certamente voc pode encontrar até mesmo em seu convivio pessoas dispostas a participar da disputa contigo ou para vocé, se for o caso. Desde que essa pessoa tenha uma procuracio ‘sua, ela pode fazer isso tranquilamente, Quanto ao acorde sobre o que essa pessoa ganha de comisséo, no ha regras fechadas, € um acordo entre vocés. P58. E necessario participar pessoalmente ou ha a possibilidade de fazé-lo através de um site? Caso a participacio tenha que ser pessoal, posso enviar um representante legal com procuracao? Resp, Sel de alguns sites e lelloeiros que realizar leilbes de carros © bens por sites, mas se ha lelldes de iméveis por site j& so bem raros. Eu particularmente nunca participei de um. Para participar de um leilo presencial vocé pode sim enviar alguém portando uma procuracdo nominal sua lavrada e registrada em ‘artério dando poderes de te representar, dar lances e arrematar em seu nome. Cadastro P59. _E necessario fazer cadastro antes para participar de um leiléo? Resp: Com excecdo das licitacdes onde o préprio pagamento de sinal acaba funcionando como cadastro para ter proposta valida, rarissimos leildes demandam algum tipo de cadastro anterior, e se demandam est especificado no edital. Mesmo nos que demandam, esse cadastro é aberto a0 publico como um todo. Pode ser que vocd encontre necessidade de cadastro para iméveis bem caros, para evitar quepessoas sem condigdo de arrematar tumuituem processo dando lances infimos. Por exemplo, 0 leilo do hotel Nacional no Rio demandou cadastro prévio para de quem queria dar lances. Disputa de lances P60. Como se comportar no leiléo quando muitos candidatos querem o mesmo lote? Ha alguma forma de “intimidar” meus concorrentes durante a disputa? Resp: Eu néo acredito em nenhuma “técnica de intimidacdo” na hora de um leo, Para mim ¢ melhor “tEcnica” saber 0 seu lance limite e se manter dentro daquilo. Para arrematar um imével com as caracteristicas que vocé deseja vocé deve estar disposto a ire 10 leildes parecides se for preciso até de fato ter 0 seu lance como sendo o que finalmente arremata o imével. 0 leildo no € uma competicio, vvoed no perde nada por no arrematar um imével acima do preco que estipulou para si. P61. Quando ha outras pessoas dando lance, até que ponto compensa arrematar o imével que vai ficando cada vez mais caro a cada lance. J4 perdi oportunidades por parar em dar lance quando o valor desses lances ultrapassou 70% do valor do imével. Resp: Eu pessoalmente no faco questdo de me envolver, nas. disputas logo no inicio. Gosto de observar o interesse dos outros concorrentes. Quando a disputa diminui, s¢ 0 valor do lance ainda estiver dentro do meu limite maximo eu dou o meu primeiro lance e continuo ofertando até, no maximo, © valor que coloquei como limite pare mim. Nenhum’centavo a mais! Se o meu valor maximo for o lance que arremata, bem, se n8o, ‘tudo trangiiio também. © controle sobre 0 preco maximo que pode oferecer € extrernamente importante. © ‘eilgo em si, ali na hora, € realmente muito emocionante, mexe com os nervos mesmo. Eu jé vi iméveis sendo arrematados até mesmo acima do seu valor de mercado no calor da emogio da disputa. Vocé no quer fazer isso, portanto estude e estipule tum valor maximo € no ultrapasse nem um real 2 mais daquilo, porque se voc€ passar, jé é a demonstracdo de que a adrenalina esta tomando conta. Dali a fazer um mau negécio € um pulo. P62. Qual o melhor momento para realizar a arrematagao do imével? Resp: Em poucas palavras? No momento que estiver pelo menor preco possivel. Se néo, entre o menor lance e 0 seu maior lance. Absolutamente nunca depois disso. EO CAPITAL PARA INVESTIR Quanto é necessario? P63. Quanto de dinheiro preciso ter para entrar num leilao? Depende do tipo de leiléo e possibilidades de pegamento de cada leilfo. Hé iméveis leiloados nos mais diversos valores. Além disso, em leildes de bancos privados em geral possivel financiar o imével arrematado com o proprio banco. Se voce quiser usar a iniciativa do peixe assado, em teoria no precisa de nenhum dinheiro inicial. Cada caso € um aso,P64, Para entrar nesse ramo de leildes eu teria que ter um dinheiro na mo, pols leildo feito com dinheiro a vista? Resp: N&o. Caso o pagamento seja realizado & vista no necessariamente precisa ser em dinheiro. Além disso, hé outras possibilidades de pagamento por carta de crédito, financiamento ou mesmo FGTS. Voc® também pode aproveitar essa oportunidade com o dinheiro de outros investidores cobrando uma boa taxa de servico sobre o lucro final. Carta de crédito P65. No momento que vocé arremata um imével 0 pagamento é feito a vista é a ceita carta de crédito de consércio? RESP. Os lelloes da CEF devem ser pagos a vista, no entanto boa parte deles permitem que vocé utilize carta de crédito para efetuar © pagamento, desde que vocé ja a tenha em mo no ato do leilgo. Mas para isso eu recomendo que vocé ligue para o leiloeiro que promovers o leildo (seu contato sempre consta no edital), € se informe sobre o procedimento de se usar carta de crédito para aquele leli8o especifico. P66. _E possivel conseguir uma carta de crédito para comprar imével lelloado de outra cidade? Resp: A principio SIM. Por exemplo: Se é a CEF que esta leiloando 0 imével, a mesma recebe carta de crédito emitida por qualquer agéncia do mesmo banco, CEF, mesmo sendo de outra cidade, bastando que esteja com o valor pré-aprovado e com a data de validade n&o expirada. Mas para no ter nenhuma ‘surpresa, prudente obter a informaco junto ao leiloeiro antes do inicio do leilao. Investir sem Capital préprio P67. __ Gostaria de participar e saber como € possivel comesar um negécio em leildes sem ter NENHUM capital inicial. € sonhar muito? Resp: Definitivamente no sonhar alto. Pela minha experiéncia muita gente tem dinheiro disponivel para investir, mas no sabe em que e nem tem tempo ou disposicSo para buscar esse aprendizado. Essas pessoas ficariam felizes se achassem alguém de confianca © competente para fazer seu dinheiro render, Como eu costumo, dizer, muita gente no quer aprender 2 pescar, ela quer que alguém jé traga 0 peixe assado pra ela. E af que surge oportunidade de arrematar um imével sem nenhum real seu Para conseguir que outras pessoas coloquem dinheiro na sua mao vocd vai precisar basicamente de duas coisas: credibilidade e uma oferta tentadora, Credibilidade esté ligada & confianca que @ pessoa tem em voc e na percepco dela de que voce & competente para realizar o que esté prometendo. Mostrar sua competéncia ou experiéncia nao é necessariamente ter arrematado varios iméveis de fato, afinal qualquer um vai a um leil8o € pode dar um lance alto ¢ arrematar o imSvel. Conseguir fitrar © selecionar quais so as melhores oportunidades com as melhores margens de lucro que € para poucos. Sua experiéncia pode ser medida pelo quanto as pessoas percebem que vocé conhece ¢ esta seguro sobre leildes, Essa seguranca vem de quantas vezesvocd fez toda a pesquisa necessaria como se realmente fosse arrematar o imével e teria arrematado se tivesse 0 dinheiro, em quantas boas oportunidades viu passer. (© segundo passo para fisgar um investidor ¢ ter uma oferta tentadora. Nos leildes isso no é tao dificil, voc s6 precisa esclarecer as informactes mais relevantes © mostrar por A + 8 na proposta porque colocar dinheiro naquele negécio € um bom investimento. P68. Como vender oportunidade de um “peixe assado” a investidores? Existem ferramentas ou programas operacionais para melhorar a possibilidade de venda da Idéia e produto? \Vocé néo precisa ser um étimo vendedor para conseguir investidores, se a oferta € boa, muitas vezes ela fala por si s6. Uma vez que voc j& conhega a pessoa, basta colocar de forma simples e direta as informagées que vo fazer-la perceber que aguilo € um negécio muito vantajoso, ¢ ela vai querer investir. Algumas informacées relevantes para se colocar numa proposta de investimento so: liquidez do imével (em quanto tempo estima vender o imével), prego atual de mercado, dividas pendentes, eventuais Gnus e pendéncias, despesas de compra ¢ venda, tempo de desocupacio, lance maximo que seré oferecido pelo imével, sua taxa de servigo (por ter encontrado a oportunidade e fazer tudo) e, pra resumir, 2 estimativa de lucro final pro investider em quanto tempo. Para cada uma dessas informagées € interessante ainda embasar, dizer 0 porqué —_ dessas estimativas. Ex: 0 imével deve ser vendido em aproximadamente 2 meses. Pesquisei com sindicos © imobiliérias da regio 10 iméveis parecidos vendidos recentemente e esse ¢ o tempo médio de venda. t P69. 0 método do peixe assado ¢ bem interessante, mas como é feita uma abordagem para alavancar de dinheiro de pessoas fora do seu circulo de amizade e familiar? Existe a possibilidade de parceria e um contrato especifico para agregar um grupo de pessoas com objetivo de arrematacdo de iméveis? qual seria 0 risco? Resp: Mesmo que no seu circulo mais préximo no tenha alguém com ‘capital disponivel para investir, € muito dificil ninguém conhecer alguém que tenha. Até o seu chefe & zlguém que pode sugerir essa oportunidade para amigos. A no ser que vocé more isolado numa bolha, basta parar pare pensar que vocé vai encontrar potenciais investidores, Quanto ao aspecto prético, voce pode tanto arrematar o imével j& no nome de todos os investidores, ou seja, cada um comprando uma parte do imével. A parte chata dessa opcdo ¢ que para absolutemente tudo vocé vei precisar da zssinatura de todos com relaco ao imével. Voc8 também pode fazer um contrato que cumpra o papel de distinguir 2 parte de cada um na trensacso € no lucro € te autorizendo a gerenciar o negécio, assim ‘como voc pode fazer um contrato individual com cada um dos investidores. Se quiser, pode até abrir uma emprese destinada a esse tipo de transacéo. P70, _ Para representar um investidor é necessario ter um contrato assinado pelo mesmo? Resp: No necessariamente, Vai da sua relacdo com o investidor e do tipo de negécio... O contrato mais pra te respaldar contra qualquer reclamacdo, mas ele no é necessério para arrematacdo em si P71, Quando vocé oferece uma proposta de investimento relativa a um leildo judicial, voc8 inclui as despesas com a consultoria do advogado na proposta? Resp: Com certeza. Eu me sinto muito mais seguro tendo um advogado ajudando na pesquisa no caso de leildes judiciais e também reporto esse gasto ao meu possivel parceiro de investimento, P72, _ Na exposicdo da proposta vocé nao contabiliza também o Imposto sobre o lucro imobiliério (ganho de capital) de 15% sobre a diferenca entre o preco de compra eo de venda do imével? Isso nao tem um impacto grande sobre o lucro do negécio?Depende muito do contrato. Como vai ser feita a compra, se vai ser sé no seu nome ou de todos, se voce pretende usar o lucro pra comprar outro imével logo em seguida € dependendo ter isencio.. Se for comprar no meu nome, eu discrimino sim que a minha comissao € por exemplo 30% do lucro apés (95 impostes. Hinanciamento P73, Que tipos de financiamentos so aceitos para pagar um arremate? Resp: Da pra financiar um imével feito em lelifo, mas vvoct jé deve estar ali na hora do leildo com a carta de credito aprovade em mos, entéo se vocé arrematou, a carta de credito aprovada é um dos documentos que @ leiloeiro pede ali na hora. Existe, por exemplo, principalmente em lelloes de bancos privados, Ita, Bradesco, Santander, volte € meia tem leiloes desses bancos que permitem a voce arrematar o imével e financiar © imével no préprio banco, Mas a maioria acontece mesmo a vista, em dinheiro ou cheque, Outra particularidade existem lelloes que voc pode pagar a comissio do leiloeiros © 20% do valor ali na hora ¢ os outros 80% daqui a ito dias, dez dias, vinte dias, Existem lelloes que permitem fazer isso, se isso for possivel jé estaré previsto no edital daquele leildo as regras para a forma de pagamento. © QUE ACONTECE APOS O ARREMATE Pagamento P74, Como ¢ efetuado o pagamento do arremate? Resp: E 0 edital do leiléo que fixa como pode ser efetuado o pagamento do lance vencedor. Em alguns leilées o edital prevé o egamento integrel, @ viste, logo apés a declaraco da venda, Outros editsis de leildo autorizam © pagamento em duas parcelas. Existe _sinda editeis que determinam um depésits prévio com condigo de patticipacao do leildo, devendo o valor do lence ser complementado apés a arrematacio, Assim, 0 pagamento seré sempre efetuado conforme a regra contida no edital do lelléo. Custos P75. Qual a média de preco do trabalho de um advogado para me assessorar na compra e desocupacio de um imével? Resp: Os honorérios advocaticios dependem do grau de especialidade do advogado escolhido, do tempo que ir durar a assessoria e costuma ser fixado tendo como base o valor do imével e sua localidade. Dependendo do caso, apenas para assessoria, poderé ser cobrando entre 1% até 3% do valor o imével pretendido.Compra Em Pessoa Juridica Ou Fisica P76. E melhor comprar como pessoa fisica ou juridica? Quais as vantagens de uma e de outra? Resp: Em linhas gerais, no ha diferenca entre ser o arrematante pessoa fisica ou juridica, no que diz, respeito a dispute de lances do leiléo ou demais atos da alienacéo do imével em si. Existe, entretanto, uma vantagem tributéria para pessoas juridicas que atuam no ramo imabiliério, que podem deduzir, dos lucros obtides na posterior venda, algumas despesas que a pessoa fisica ndo pode deduzir, como 0 pagamento de IPTU e ITBI Carta de Arrematacao P77. Que documentac&o obter depois da arrematacio? 78. Qual _o tempo de expedicéo da carta de arrematacao? Como fazer para acelerar este processo? —\ Resp: Ela depende do processo do leilo ser finalizado, judicial SS ou extrajudicial. Se alguém tentar embargar o leiléo, por ke? <7 exemple, até a resolucéo disso a carta de arrematecio no sai Se eu fosse colocar uma estimativa, se tudo correr bem, dentro de um més quem arrematou recebe a carta, em um leildo extrajudicial? Resp: Vocé se dirige para a mesa do leiloeiro ou o lugar que ele reservou para isso, para que ele recolha o valor a ser pago e os documentos necessérios. No caso se vocé arrematou um bem € ainda quer dar outro lance basta voc8 conversar com o lelloeiro para “acertar tudo” ao final. E perfeitamente aceitével enfim, ele quer mais que tenha gente interessado em arrematar os bens. Os documentos necessérios sdo: a sua identidade e o seu CPF ‘ou CNPI caso voc8 esteja arrematando em nome de uma empresa, Caso seja no nome de uma empresa voeé vai precisar também do contrato social. Por que eles pedem o contrato social? Porque precisam confirmar que voce € @ pessoa responsével daquela empresa, que vocé tem @ autoridade de efetuar aquela compra. Pedem 0 contrato social porque lé ver discriminado sécio administrative. E por fim uma procuracdo caso voce esteja arrematando em nome de terceiros, e aqui essa procuragéo tem que ser aquela procuracdo feita no cartério com a pessoa, no pode ser uma procuracdo simples, entio vooé tem {que estar com a procuraco para poder arrematar em nome de outra pessoa. a 79. Qual 0 process a ser seguido apés 0 arremate Registro De Imével P80, —_Apés o arremate do imével que tenha 1 ou mais processos contra ele, 0 que e como fazer para desembaracar totalmente esse imével dos processos judiciais? Contratar um bom advogado para intervir nos processes judiciais ¢ agilizar 0 desembarace para a revenda do imével, visando 0 retorno mais répido do investimento. Revenda 81, Como pretendo investir em leildes, e comigo levar mais outros com o mesmo propésito — como fica a documentagao (sou obrigado a passar para o meu nome e vender ou posso de repente vender e passar direto para o comprador) etc. RNS. .Resp: Vocé & obrigado a passar para o seu nome vender posteriormente. So pode arrematar em leilo aquele que estiver presente no lel0, No h8 como arrematar, deixar pendente a carta de arrematacio, arrumar um comprador, © pedir para o lelioeiro passar a carta de arremateggo em nome do seu ‘comprador. Entretanto, € permitido que vocé represente alguém no lell8o. Assim, vocé j8 precisa levar uma procuracéo dessa pessoa com poderes expressos que te autorizem a participar daquele ello espectfico, podendo vocé arrematar algum imével no nome dela P82, Em quanto tempo médlo poderel vender o imével? Resp: depende bastante do tipo e da situacio do imével. Eu jé tive um imével que comprei por lell8o que demorou quase dois anos pra ser vendido, 0 que no desejo acontecer a ninguém. Nesse caso, 0 fator decisivo foi a liquidez do imével Liquidez P83, Como faco para gerar um bom fluxo de caixa com os comprados em leilo? Resp: Procure iméveis com maior liquidez, que s80 vendidos mais rapidamente. A liquidez sofre interferéncia do tipo de imével e também de quanto tempo o processo de posse leva, A liquidez de um imével também depende muito do mercado onde voc8 mora. Em Brasilia, por exemplo, é possivel dizer que apartamentos médios de dois quartos tém alta liquidez enquanto iméveis comerciais grandes tém baixa liquidez. Em outras cidades em crescimento comercial e industrial, essa afirmacdo pode no se aplicar, vestimentos em iméveis posto De Renda P84, No Imposto de Renda. Sé declarar a compra ‘quando tiver 0 parecer do juiz? Resp: Vocé sé declara esse imével como parte dos seus bens se © imével estiver no seu nome no periodo da declaracéo. P85. _IR- E como fazer com a percentagem dada ao leiloeiro, colocar no IR? Eu imagino que a maneira mais simples seja incorporar a comissio do leiloeiro como parte do valor total do imével.. P86. _IR- E quando for vender o imével e obtiver lucro, © IR ficaré com alguma percentagem do meu lucro? Em via de regra sim, 15% do lucro com a venda, ou seja, a diferenca entre 0 preco de aquisi¢do e 0 preco de venda. Isso 4 conhecido como tributagio sobre lucro imobilidtio © tem até um programa especifico no IR para ser declarado. Hé uma série de casos que podem ser isentos dessa tributacio, de acordo com o valor dos imévels em questo, periodo entre ‘compra e 2 venda entre outras coisas, Vale realmente a pena uma pesquisa eprofundada sobre o assunto com seu contador. P87, No ano passado vendi um imével que comprei em leil3o por R$ 200 mil e nunca declarei, ‘Como lango? Resposta: Retifique as iitimas declaragies desde a compra informando a existéncia do bem. Na declaracio do ano passado, informe a venda P88, Comprei em leilao 50% de um imével, Vendi o mesmo no ano passado, Como declarar a _venda? Declaro 0s = 50% = ou) o—Ssvalor~—_—integral? Resposta: Declare apenas a parte que Ihe corresponde,P89. Como faco para declarar imével residencial que adquiri em leilao com financiamento pelo banco: declaro o valor total do imével ou sé o que paguel? Resposta: Deverd lancar apenas as parcelas pages 90. Como faco para declarar uma casa que comprei em leildo e vendi no ano passado. Ouvi dizer que quando for o tinico e primeiro imével, voce é isento. é verdade? Resposta: O proprietério de um tinico imével, de valor abaixo de RS 440 mil e que ndo tiver feito nenhuma negociacdo durante o perfodo de cinco anos esté isento do pagamento do imposto sobre ganho de capital. P91. Comprei_um imével financiado em leildo. O que devo declarar? © valor do principal ou o valor do principal mais os juros? Declare tudo 0 que foi pago (principal mais juros) P92. _Uma brasileira esté morando no exterior e trabalhando com rendimentos naquele pais. Ela enviou dinheiro para o Brasil e deseja comprar diversos iméveis aqui. Como se deve declarar estes iméveis e valores, visto que j4 houve retengdes no pais de origem? Resp: A pessoa fisica que se ausentou do Brasil, em caréter temporério, tem seus rendimentos tributados como ndo-residente a partir do dia seguinte aquele em que completou doze meses consecutivos de auséncia Em decorréncia, como ja houve retencio no pais de origem, deve ser observado se o referido pais tem firmado com o Brasil tratado de reciprocidade para evitar a bitributacio, ou seja, se haverd possibilidade de descontar 0 imposto ja retido na origem. IMOVEL OCUPADO 93. Sabemos que a lei do inquilinato sofreu recentemente algumas alteracdes, que vieram a beneficiar 0 proprietario, e para os leildes onde o imével em questo esta ocupado, sabemos que esse tipo ocorre com freqiiéncia, e entao o arrematante tem mais um custo com advogados para ter a posse do imével, existe, ou cogita-se alguma medida futura para que o imével sé possa ser leiloado vazio? Resp: Nao. A legislacdo continua permitindo que os iméveis ‘sejam leiloados independentemente de estarem ocupados ou desocupados. Também no hé noticias de projetos de lei no poder legisiativo em sentido contrario. Como Desocupar P94, Qual a forma mais répida de retirar o morador? Resp: Com certeza entrar em acordo com © mutuério é a forma mals répida de desocupar o imével. Vood pode propor, por exemplo, um prazo justo para ele se organizer e sair e/ou pager a ele o que apagaria a uma advogado para fazer a desocupacio judicialmente. O importante é que vocé se posicione como uma pessoa que quer resolver 0 problema dela na medida do possivel. Vocé entende que a situagao é delicada fe que voc quer ajudar a resolver da melhor maneira possivel, de forma amigavel. E bem diferente de jachegar ameacando a retirada forcada. Por vezes o mutudrio sai tranguilamente para evitar o constrangiment. P95, 0 direito protege mais quem perde o imével em leildes ou quem compra o imével em leiloes? Resp: O direito protege tanto um quanto 0 outro. A lei nio faz distinc&o. Se a lei garante que o devedor 36 iré perder o imével apés garentida sua ampla defesa, todos os atos devem ser realizados nesse sentido, sob pena de nulidade. Da mesma fora, se a lei garante que o arrematante possui direito de arrematar em hasta pablica, todos os ates fielmente praticados com base na lei deverdo ser respeitados € no poderéo sero anulados. P96. Por qual razdo a Caixa nao se responsabiliza em ti quando ele é arrematado? Porque a retirada do ocupante do imével pressupée gastos que a CAIXA néo pretende arcar. €arantia F a pessoa que esta no imével P97, Ha perigo do ocupante nao sair e eu correr risco de perder todo o dinheiro invastido no negécio? Resp: No hé esse risco. Se 0 mutuério no conseguir embargar 0 lell8o, ele necessariamente deve desocupar o imdvel. Por esponténes vontade ou, num fextremo, & forca. 1850 porque se 0 leli8o no for cancelado, quando se entra com a ordem de imisséo de posse 0 juiz ordena a desocupacéo do imével e, para fazer cumprir essa determinacdo, em iltimo caso até a policia € acionada P98, _Existem muitos golpes com este tipo de investimento? Como faco para me proteger? Resp: Eu no conhego nenhum golpe. A vinica coisa que me passa pela cabega seria alguém forjar um leo, fazer um leilBo falso. Mas isso € tho simples de desmascarar que acho pouguissimo provavel. Basta averiguar se 0 leiloeiro é cadastrado na junta comercial estadual, ou ainda verificar se 0 agente fiduciétio € autorizedo pelo Banco Central, ou até liger no credor pare confirmar, nada que uma ligagdo ou consulta a um site no resolva. Outra possiblidade seria sair mal em um dos acordos de cavalheiros” que acontecem com frequéncia no lee, onde um oferece dinheiro ou alguma vantagem para o outro no oferecer lances em um imével que o primeiro quer arrematar. Exemplo, pode acontecer de alguém te oferecer mil reais para voc# parar de dar lances no imével ¢, depois que essa pessoa arremata o imével decide no te pagar o combinado. Mas isso também ¢ pouco provével porque, primeiro vocé 6 vai concordar com isso com 0 minimo de garantia ou confianca na pessoa, depois porque provavelmente n&o 0 primeiro nem o ultimo lelldo em que vocés podem se encontrar, geralmente ninguém quer inimizades no negécio, afinal o mundo dé voltas, Acordos P99, Que tipos de acordos pode-se fazer com o mutuario para desocupacao? Pode me dar exemplos? Exemplo 01: Oferecer ao ocupante o pagamento dos gastos com @ mudanga para outro enderencp. Exemplo 02, Oferecer ao ocupante 0 prazo de 60 dias para @ desocupacio do imével, sem cobranca de aluguel. Exemplo 03, Oferecer, além do gasto com # mudanca, 0 prazo de 30 dias para 2 desocupagio sem cobranca de aluguel € mais uma quantia em dinheiro,P100. _Acordo com o ocupante funciona determinando um prazo para desocupacao? Resp: Por vezes funciona sim. O que as vezes a gente esquece € que o mutuério que perdeu o imével por vezes tem interesse em evitar 0 constrangimento de ser intimado pela justica @ deixar o imével muito menos o de ter uma forca policial fazendo valer essa deciséo. Por isso que um simples acordo de uma data plausivel para ele sair €/ou um acordo financeiro pode sim evitar que 0 novo proprietério precise recorrer a justica contra o ocupante Imdével com pessoas d ites P101, _ E dificil tirar ex-mutuario do imével oriundo de leiléo ou compra de imével da caixa, ‘quando tem criancas e pessoas doentes na familia? Resp: A grosso modo nao. Nao ha lei que permita que uma pessoa doente, mae de 02 criangas, possa ter © direito de permanecer mais tempo em um imével arrematado do que um casal normal, por exemplo. Entretanto, como o juiz € quem decide sobre a liminar de desocupacéo do imével, pode ser que 0 magistrado conceda um prazo maior, sensibiizado pela situacdo exposta, Mas 2 lei, em si, n8o faz distingéo. Quanto tempo P102. _ £ verdade que a desocupacao pode durar meses ou até anos? Resp: E verdade sim. E um processo judicial, e como tal, pode sim demorar, em especial quando o elo é judicial. Se 0 2 desocupacio for feita judicialmente, alguns meses com certeza levard, estimo uma média de 3 pelo menos. Agora, se for feita por acordo com 0 mutuario, em questdo de semanas isso ja pode ser resolvido. Unico imével e Uso de Familia P103. Se eu arremato um imével em Execucdo Judicial e o executado comprovar que aquele era 0 tinico imével e moradia da familia (por lei ndo pode ir a lello), ele embarga 0 lello e ganha com certeza. 0 valor pelo bem fica em conta judicial é devolvido corrigido, mas e a ‘comissao do leiloeiro? Vocé é quem tem que ir atras ou 0 Juiz j4 expede uma notificacdo (?) também para o leiloeiro solicitando o reembolso ao arrematante? Resp: A comisséo do lelloeiro possui caréter de salério © tem natureza alimentar. Ndo seré reembolsada no caso narrado, pois 0 desfazimento da arrematac&o no se deu por culpa do leiloeiro. P104, Se 0 imével foi o unico imével daquela fa for 0 tinico imével, é mais fécil tomar posse? Como? Resp: © bem de familia possui excegies. Quando o devedor concede a hipoteca de seu dnico imével residencial, no poderd depois alegar que era bem de familia e a venda em hasta piblica poders se realizar. Uma vez arrematado e apés 0 registro no cartério de registro de iméveis, o arrematante é 0 ‘tual proprietério © deve entrar com uma aco de imisséo de posse contra quem estiver ocupande 0 bem. Se 0 devedor for proprietério de outros iméveis, fice mais fécil de 0 arrematante impedir que o mesmo alegue na justica que o bem vendido era “bem de famfla’, faciitando por conseguinte 2 retomads da posse. , como posso garantir a posse? E se noANULAGAO DO LEILAO Perco © dinheiro? P.105, Uma amiga minha comprou um imével em um leildo trabalhista e registrou no registro de Imévels e anos depols perdeu porque o Imével ja tinha sido lelloado em outro lelldo de faléncia, Como a gente faz para saber se o imével 4 fol lelloado em outro leildo 44 que fazer 0 registro de iméveis nao garante a propriedade? Resp: Nio se pode afirmar que o registro de iméveis no é capaz de garantir a propriedade. Nesse caso concreto, 2 sua amiga no tomou os cuidados necessérios para adquirr o imével no lei trabalhiste. Ter experiéncia em leiiées ou obter informacdo através de uma boa assessoria seria capaz de alertar 0 arrematante que 2 devedora jé estava em estado de faléncia decretada (que toma nula 2 venda do imével senfo pelo juiz da faléncia), ou que o imével jé foi a leilfo em outro proceso, ou que o imével € bem de familia, ete. P106, Como nos prevenir para ndo entrarmos numa fria com aquisicéo via leiléo judicial com problemas gerados por vicios juridicos no processo que invalidem ou déem brechas para futuras demandas por parte de quem perdeu o imével; iméveis ocupados; diversas penhoras e etc. Resp: Além dos cuidados essenciais, como averiguar a Certidao de Onus Reais, especialmente pare esse tipo de leildo, ¢ essencial 0 suporte de um advogado para analisar 1ndo 56 0 proceso do ello em si, mas principalmente o processo que levou 0 imével a. ser lelloado. 56 um ‘dvogado ou alguém realmente conhecedor do tipo de proceso em questo, pode avaliar se o ele foi bem conduzido @ avaliar quals as chances do imével ficar “emperrado” em impasses judicias. P107. Caso eu compre um imével que jé foi arrematado em outro leilo, eu perco o dinheiro ‘ou tem como reavé-lo de maneira segura e rapida? Uma vez anulado 0 leil8o no qual voc# foi o arrematante, seja pelo fato de ter sidoo imével jé leiloado, ‘ou que o imével foi considerado bem de familia, caberd exercer seu direito de devolugéo do preco pago de quem recebeu o dinheiro, Se for uma instituicSo financeira, a devoluc8o pode ser mais répida. Mas cada caso tem sua peculiaridade. Muitas vezes 0 préprio banco propée a devolugio do dinheiro com uma corregio que voc8 no concorda, ou entio concorde em efetuar a devolugéo num espaco de tempo longo, do qual vocé também no concorda. Nesses casos, 36 o judiciério poderd solucionar a questi. P108. Um determinado imével vai a leiléo Judicial, mas, para além do proceso em questo, 18 esto listados outros processos que recaem sobre o imével e hd penhoras registradas em cartério, Exemplo: 0 leilao do imével que esta sendo executado é pela Receita Federal, mas no edital diz que existem outros processos... no Min. do Trabalho de SP, no tribunal tal, processo tal e assim vai.... Penhorado nos autos lé e acola. Como ficam os demais processos? -continuam? -Qual meu risco? Resp: O risco sempre vai existir. Mas voc tem a possibilidade de diminuir os riscos se informando, por exemplo, que 2 Receita Federal intimou todos os outros credores das penhoras, informando nos outros processos que aquele imével sera levando & hasta publica. Caso contrério, a venda pode ser anulada. Se © procedimento foi observado, 0 valor do seu lance seré depositado em juizo € o juiz iré determinar 0 pagamento dos credores na ordem cronolégica de registro das penhoras ©, a0 mesmo tempo, determinaré a expedic8o da sua carta de arrematacdo, As outras penhoras dos outros processos tornam, ‘sem efeito, os juizes certamente iréo determinar o cancelamento delas no cartirio de registro de iméveis,mas esses outros processos continuam, sendo que os respectivos credores irdo tentar encontrar outros bens do devedor para satisfazer 0 crédito. P109, _ E possivel a arrematacao do imével ocupado vocé perde-lo por alguma acio judicial ‘em cima do agente financeiro (CEF) movida pelo antigo dono? Resp: Sim. Caso tenha havido alguma violacdo do direito do devedor, seja por parte da CAIXA ou por parte da prépria justica, a arrematacio poderd ser anulada. Por outro lado, no tendo havido nenhuma afronta & lei que determina a forma e a maneira com a qual deve ser feita o leildo, a arrematacdo néo poderd ser anulada Embargo P 110. — Comecei a ir a leildes ¢ a pesquisé-los em maio de 2009. Arrematei 2 iméveis, mas os devedores embargaram e os juizes cederam. Isso é muito comum? Resp: N&o desanime, pois leilées judiciais estéo sujeitos a embargos mesmo, para os préximos tenha um bom advegedo pera analisaro processo antes de srrematar, pois eesim voc$ diinul osc de ter seu imével embargado. 111, Estou tentando comprar um imével para morar e meu capital e pouco. Tenho em vista um imével que esta para Ir a lelldo, mas a pessoa ndo recebeu nenhuma notificagao. Ela pode embargar o imével? Resp: se, de fato ela nfo recebeu absolutamente nenhum aviso, ela pode sim tentar embargar 0 lell8o. Mas no geral o credor coloca grande esforco em contacter o mutuario, afinal fem boa parte dos casos ¢ mais interessante renegociar a divide que lever 0 imével a leila © também para eviter exatamente 0 embargo do lell8o, que também tem custos para 0 credor. Herdelros P112, Seo imével esta em leilo é porque a pessoa no conseguiu pagar em dia. Como fica ‘a questo dos herdeiros desse imével q foi para o leil30? No futuro terao direito de reclamar alguma coisa? Resp: A grosso modo no. © proprietério do imével, enquanto estiver vivo, é 0 tinico responsével pelo pagamento das prestacies, ¢ no seus filhos. Tendo perdido o imével em hasta publica, o devedor sofreu, em vida, @ reducéo de seu patriménio. Entretanto, 2 partir da perda do imével, o devedor possui ‘0 prazo de 10 (dez) anos para reverter na justica a situaclo, caso tenha havido alguma nulidade. Nesse espaco de tempo, caso 0 devedor venha a felecer, podem os herdeiros, dentro desse mesmo prazo © em nome do pai felecido, entrar com uma aco de nulidade do leilgo. Mas devem provar que o pai falecido, naquela época da arrematacéo, teve algum direito de defesa violado, e néo eles préprios. P113, Um imével de heranca que esté com 0 IPTU muitos anos, praticamente 15 anos atrasado, também vai para leil30? Onde consigo ter estas informacées? Moro neste imével, se por acaso o mesmo for para o leilao, posso ter prioridade para arremata-lo? A partir do primeiro ano de atraso, a Fazenda Piblica Municipal j& poderia ter ajuizado a acdo de execucéio fiscal para efetuar 2 venda judicial do imével. Lago, 0 atraso de 15 anos também autorize a fisco & fazé-lo, Para ter informacdes sobra a existéncia ou no de acéo de execucdo fiscal de ITPU, bastaprocurar a segio do “protocolo distribuicdo” do Forum da Cidade na qual o imével esté localizado, levando o nome e CPF que consta no tals do ITPU, Mareem de seguranga contra prego vil 114. Comprar um imével em leilao cujo valor esta abaixo de 50% do valor real é um problema? Resp: Nao é um problema por si sd, vai depender do julz que analisa a arrematacéo se aceita 0 lance como valido ou nao. Quanto mais baixo 0 valor do lance comparado com o valor de mercado do imével, maiores as chances dele considerar o lance como vil e anular 0 arremate. P4115. Como comprou um imével a 48% do valor de mercado, sem que tenha sido considerado preso vil? Resp: Preco vil é algo relativo, por exemplo ele € calculado em relacko a avaliacfo que pode nao ter sido feita de forma correta dando um valor de avaliaco menor que o valor real de mercado, Também muitas vezes mesmo 0 prego sendo abaixo dos 60% ele paga toda a divida do mutuario, ¢ por causa disso 0 juiz acaba aceitando 0 valor que voc8 deu, pare resolver o problema dele. Resumindo, isso vai da interpretacdo do juiz, 60% do valor de avaliacdo € o valor para garantir que no seja considerade prego vil mas isso no significa que abaixo disso necessariamente vai ser considerado. P4116. Existe alguma consequencia para mim se um lance meu for considerado preco vil ou recebo todo dinheiro de volta? Resp: Vocé recebe sim o dinheiro do lance de volta caso o seu lance seja considerado vil. Quanto & comissio leiloeiro, © mais garantide € perguntar isso ao préprio leiloeiro antes ou durante 0 leildo, © tinico risco que é mais complicado de calcular nesse caso é o tempo durante o qual voc néo vai dispor do dinheiro pago entre 0 pagamento, o juiz julgar o lance como vil e finalmente vocé ter dinheiro de volta, Usucaplao 117. — Compret um imével no segundo lello em janeiro/2010 da EMGEA. 0 mesmo esta ‘ocupado mais nao pelo ex-mutudrio/devedor. O ocupante entrou com uma aco de usucapiao contra mim. Entrei com uma acdo de imissio de posse contra 0 ex- mutuario/devedor. Porem gostaria de saber do amigo se aca de usucapiao do ocupante vai prosperar. 0 q devo fazer? RESP: A sua atitude esté correta. Assim que se registra a carta de arrematacdo, se deve providenciar 2 desocupacao do imével, através da aco de imiss8o de posse. Como voc# afirma que ingressou em face do ex-mutuério, fatalmente o juiz da causa deveré intimé-lo para alterar o nome da parte Ré, pois essa acdo possesséria € sempre direcionada contra quem efetivamente ocupa o imével, sendo ele ex-mutuério ou gaveteiro ou invasor. Todos os réus em aco possesséria possuem defesa ¢, a grande maioria, levanta a tese de usucapi8o. Ou como tese de defesa da imisso, ou mesmo se antecipam a sua atitude, e ajuizam logo a famosa ac3o de usucapio. Como voc8 jé deve saber, a aco de Usucapiao consiste no decurso de certo lapso de tempo através do qual o possuidor acaba adquirindo a propriedade do imével que ocupa. Entretanto, deve o ocupante provar uma série de requisitos no curso do processo judicial para ter direito de usucapir 0 bem. Em nossa opiniao, as chances de isso ocorrer no 80 provaveis. Isto porque, existe um requisito em especial que é dificl de ser comprovado pelo ‘ocupante, qual seja, que a sua permanéncia se deu sem a oposic’o de ninguém, de forma mansa,pacifica e de boa-fé. Outro fator que pode te deixar mais confiante consiste no fato de que o ocupante do pode pedir usucapiao de imével com area superior & 250m2. Da mesma forma, néo pode ser concedido nenhum direito de usucapido pessoa que jé € proprietaria de imével. Pesquise nos cartérios. da sua cidade, se houver um imével qualquer de propriedade do ocupante, a tese de usucapiio também no sera aceita pelo juiz. Por fim, busque informacses com o advogado que jé cuida da sua acéo de imissdo de posse. Ele deve ter uma visio melhor da situaco para poder te indicar 0 melhor caminho. P118, Ese arrematar um Imével e descobrir que tem acdo de usucaplao sobre 0 mesmo, é possivel? Caso positive, como levantar esses dados? Resp: E possivel arrematar um imével € descobrir posteriormente que existe uma acio de usucapitio sobre 0 bem. Isso ocorre quando no se buscou todas as informacdes sobre o imével € sobre os devedores, Para levantar esses dados, sugerimos que faca uma pesquisa extensa nos Féruns, comum & trabalhista, sobre o imével, sobre os devedores, sobre os ocupantes € etc. COMO SABER ONDE VAI ACONTECER UM LEILAO Essa é a pergunta que mais recebemos no ProLeiloes, Abaixo somente 2 das dezenas de perguntas que 5 li sobre o assunto. Fontes 119, _ Estou iniclando no ramo dos leiloes, mas comecei nos judiciais, pols tenho contato com bons advogados que me assessoram nos processos. Fiquel intrigado ao ver que vocs elege os da Caixa como sendo mais simples e de maior oportunidades!! Ja estou a 2 semanas procurando datas de leiloes da caixa e ndo consegui, ful em 2 agencias, liguei pra caixa e no sel se estou abordando de forma errada, mas nao obtive nenhuma informacéo concreta!Sempre me indicam o site com os imévels de venda direta, mas is so so imévels, que ja passaram pelo leildo, pelo que eu entendi. Se puder me dar uma luz nessa busca seria muito valido! Os aniincios de leildes publicos necessariamente devem ser divulgados em midia impressa de grande circulacdo, geraimente jomais e diérios oficiais, E aqui eu queria atentar para esse conceito de grande circulagéo. A lei diz que tem que ser de grande circulacdo, mas ela no define grande circulagao. Entio 0 que acontece, muitas vezes, pelo fato do credor limitar’o orgamento de divulgacdo, esse leildo acaba sendo divulgado em um jornal de menor circulacdo. Ne pratica esse tipo de leléo ¢ divulgado em diversos tipos de jornais. Além disso, cada leiloeiro tem o interesse de promover seus leildes, entéo dé para encontrar essas informacdes em seus sites e listas de e-mail. O fato € que a informacio esta ‘sempre muito espalhada em diferentes fontes, o que torna o acesso e filtragem um trabalho pouco ail. © Proteliées 120. Ao assinar o ProLeiloes, a que tipo de informagées tenho ‘acesso? Voc8 tem acesso ao edital © todas as informagées mais importantes de cada lelléo. Tipo de leil&o, local, data, hora, tipo de imével, localizacdo, toda a informagSo do edital de forma direta, alguns tm até foto. ‘Além disso, voc pode faciImente fitrar a busca dos leildes por filtros que te ajudam a encontrar exatamente 0 tipo de imével e leil8o pelo ‘qual vocé tem interesse, Para assinar o ProLeilées, basta ficar atento & sua caixa de e-mail para a préxima oportunidade