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Fernando Sarian Altounian

Perito Judicial
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 13a VARA


CÍVEL DO FORO DA COMARCA DA CAPITAL – RJ

Processo: XXXXXXXXXXXXXXX

Fernando Sarian Altounian, Engenheiro


Civil, CREA 060.189.615-8, perito judicial
indicado e aprovado por V. Exa. na Ação
de Execução, na qual a
__________________ move contra
________________, e após ter colhido
todos os elementos que julgou necessário,
vem respeitosamente apresentar o laudo
de avaliação para compra e venda de um
apartamento residencial discriminado a
seguir, embasado pela ABNT, NBR-
14.653-1 e 14.653-2.

1.Objetivo e finalidade do trabalho

O objetivo do trabalho é estimar o valor de mercado para efeito de compra e


venda de um apartamento de padrão médio-alto, situado na Rua ___________

Para isto foi adotada a NBR 14.653-1 e 14.653-2, para a verificação do valor de
venda, segundo a metodologia que melhor se aplica ao mercado de inserção do
bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se:

a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não


varie mais de 1% do valor estimado;
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b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável


em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.

2. Metodologia Adotada

2.1) Definição

Foi adotado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que identifica o custo


do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra em acordo com NBR-14.653-1, no seu artigo 8.3.1.

2.2) Desenvolvimento

2.2.1) Vistoria

2.2.1.1) Características da Região

A vistoria é uma importante fase do processo avaliatório que visa


proporcionar ao Engenheiro conhecer da melhor forma possível tanto o
imóvel que será avaliado, bem como a região na qual ele se encontra,
inclusive trazendo informações importantíssimas para o laudo, conforme
discriminadas abaixo:

No caso em tela, a região é servida dos principais melhoramentos urbanos,


tais como:

Guias; Sarjeta; Pavimentação; Rede de água; Rede telefônica; Rede de


energia elétrica; Iluminação a vapor de mercúrio; Coleta de lixo; Transporte
coletivo; TV a cabo, entre outros.

O bairro é residencial e servido de um comércio bem variado, no qual


podemos encontrar quatro (4) farmácias, três (3) supermercados, dois (2)
clubes, três (3) agências bancárias, cinco (5) hotéis e diversos restaurantes.
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2.2.1.2) Características do Imóvel Avaliando

Trata-se de um apartamento residencial, em bom estado de conservação,


com área de cento e trinta e nove metros quadrados (139 m2), composto
por três (3) dormitórios, sendo uma suíte, com sala de estar e jantar no
formato em "L", cozinha, área de serviço, dormitório de empregada e três
banheiros, sendo dois sociais e um de empregada.

Dormitórios: As paredes e teto são revestidas em pintura látex e o piso em


taco de madeira.

Banheiros: As paredes e piso em cerâmica e o teto pintado em látex.

Salas e corredor: As paredes são revestidas em pintura látex, o teto em


forro de gesso, com pintura látex e o piso em taco de madeira.

Cozinha e Área de Serviço: As paredes são revestidas em azulejo, o piso


em cerâmica branca e o forro pintado em látex.

O edifício foi construído em 1957, possui 12 andares, com 2 apartamentos


por andar e necessita de pequenas reformas, como pintura e manutenção
das áreas comuns.

O Hall de entrada do prédio é composto de mármore travertino e espelhos,


sendo que a entrada social e a de serviços são separadas e suportadas
cada uma por um elevador, os quais também necessitam de reforma.

É constituído de portaria 24 horas, com garagem sem vaga marcada, mas


com manobrista. A fachada do edifício é revestida por pastilhas na cor azul
piscina e necessita de uma complementação e uniformização de pastilhas,
haja vista alguns apartamentos terem aberto buracos para ar-
condicionados, sem respeitarem um padrão comum.
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FICHA DE CAPTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO

PLANILHA PARA VISTORIA


ENG. FERNANDO SARIAN ALTOUNIAN

DATA: MAIO/2016
RESPONSÁVEL: __________________________

1. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

CLIENTE: RAIMUNDO DONATO

ENDEREÇO:

BAIRRO: LEME RIO DE JANEIRO/RJ CEP: 22010-010

2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

USO PREDOMINATE

RESIDENCIAL COMERCIAL INDUSTRIAL MISTO

INFRAESTRUTURA URBANA

ÁGUA COLETA DE LIXO

ESGOTO PAVIMENTAÇÃO

ÁGUAS PLUVIAIS CALÇADA

GÁS MEI-FIO

TELEFONE TRANSPORTE COLETIVO

ENERGIA ÉLETRICA _________________________________

SERVIÇOS

ESCOLA

HOSPITAL

SEGURANÇA

LAZER

COMÉRCIO
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3. TERRENO

Formato: RETANGULAR

Topografia: PLANA

4. EDIFICAÇÃO

Utilização: RESIDENCIAL

Padrão Acabamento: alto normal baixo

Estado de Conservação bom regular péssimo

Idade Real: 60 ANOS Idade Aparente: 30 ANOS

Número de pavimentos: 12

Estrutura: CONCRETO ARMADO

Revestimento Fachada: PASTILHAS AZUL PISCINA

Esquadrias Externas: MADEIRA

Cobertura: LAJE EM CONCRETO COM CAIXA D´ÁGUA SUPERIOR

Circulação vertical: escadas elevadores

Caixas d´água: SIM Cisternas: __________ Pára-raios: SIM

Áreas ou equipamentos de lazer: UM PEQUENO PLAY PARA CRIANÇAS

_______________________________________________________________________________

Descrição da edificação: NOS AUTOS

5. UNIDADEPRIVATIVA

Tipo: RESIDENCIAL Localização na edificação: FRENTE

Padrão de Acabamento alto normal baixo

Estado de Conservação bom regular péssimo

Idade Real: 60 Idade Aparente: 15

Descrição da unidade: NOS AUTOS


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FOTOS DO IMÓVEL AVALIADO


1. Entrada do Edifício

2. Fachada do Edifício
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3. Hall de Entrada do Edifício

4. SUÍTE DO CASAL
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5. BANHEIRO SUITE

6. BANHEIRO
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7. CORREDOR

8. DORMITÓRIO 1
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9. DORMITÓRIO 2

10. SALA JANTAR


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11. SALA ESTAR

12. COZINHA
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2.2.2) Coleta de Dados


Para Coleta de Dados, foram utilizados os sites, "http://www.zapimoveis.com.br/" e
"http://www.imovelweb.com.br/", bem como Imobiliárias da região, verificando
pessoalmente cada item, os quais totalizaram vinte e uma (21) amostras de
padrão similar, sendo que todas estão situadas no bairro do ______ e a uma
distância máxima de 500 m do imóvel avaliado.

POSICIONAMENTO DAS AMOSTRAS COLETADAS MÊS MAIO/16


Dado Valor Area R$/m2 Código ZAP Posição Posição Conservação Fone Contato Endereço
1 R$ 1.250.000,00 160,00 R$ 7.812,50 IM18343908 Frente 1 2 2187-4250 Julio Bogoricin Rua General Ribeiro da Costa, 150
2 R$ 1.100.000,00 131,00 R$ 8.396,95 IM08537690 Fundos 0 1 2303-1879 Real UP Rua General Ribeiro da Costa, 35
3 R$ 1.100.000,00 130,00 R$ 8.461,54 IM08092274 Fundos 0 1 2303-1863 CEMA Consultoria Rua Gustavo Sampaio, 336
4 R$ 1.275.000,00 140,00 R$ 9.107,14 IM08337839 Fundos 0 1 2523-0102 Girão Imóveis Rua Gustavo Sampaio, 411
5 R$ 1.250.000,00 132,00 R$ 9.469,70 IM19094262 Fundos 0 2 99570-7497 Milton (Pacheco Imóveis) Rua Gustavo Sampaio, 521
6 R$ 1.260.000,00 132,00 R$ 9.545,45 IM09039462 Fundos 0 2 3873-0044 Orla Rio Imóveis Rua Gustavo Sampaio, 426
7 R$ 1.340.000,00 140,00 R$ 9.571,43 IM04171553 Fundos 0 1 2303-1927 Figueiredo (Nova Aliança) Rua Gustavo Sampaio, 710
8 R$ 1.260.000,00 131,00 R$ 9.618,32 IM16503365 Frente 1 1 99776-6989 BNIRJ Rua Gustavo Sampaio, 441
9 R$ 1.115.000,00 115,00 R$ 9.695,65 IM19341172 Fundos 0 2 99662-5660 RIO PRIVILEGE Rua General Ribeiro da Costa, 93
10 R$ 1.200.000,00 120,00 R$ 10.000,00 IM09244888 Fundos 0 1 3179-5200 J Tavares Rua General Ribeiro da Costa, 100
11 R$ 1.150.000,00 115,00 R$ 10.000,00 IM18473572 Frente 1 2 99662-5660 RIO PRIVILEGE Rua General Ribeiro da Costa, 74
12 R$ 1.400.000,00 130,00 R$ 10.769,23 IM08505829 Fundos 0 1 2303-1879 Real UP Rua Gustavo Sampaio, 559
13 R$ 1.275.000,00 118,00 R$ 10.805,08 IM04267800 Frente 1 1 3179-5200 J Tavares Rua Gustavo Sampaio, 358
14 R$ 1.200.000,00 107,00 R$ 11.214,95 IM07908977 Frente 1 2 3873-0044 Orla Rio Imóveis Rua General Ribeiro da Costa, 80
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15 R$ 1.490.000,00 132,00 R$ 11.287,88 IM19135056 Frente 1 2 2227-6606 Geny Klarnet Rua Gustavo Sampaio, 438
16 R$ 1.300.000,00 110,00 R$ 11.818,18 IM06133742 Fundos 0 2 3179-5200 J Tavares Rua Gustavo Sampaio, 377
17 R$ 1.550.000,00 130,00 R$ 11.923,08 IM06349778 Frente 1 1 99996-3581 Sérgio Bouco Rua Gustavo Sampaio, 374
18 R$ 1.350.000,00 110,00 R$ 12.272,73 IM08951629 Frente 1 2 2303-1927 Nova Aliança Rua General Ribeiro da Costa, 84
19 R$ 1.500.000,00 110,00 R$ 13.636,36 IM19258947 Frente 1 3 2187-4100 Julio Bogoricin Rua Antonio Vieira, 19
20 R$ 1.500.000,00 110,00 R$ 13.636,36 IM08785902 Frente 1 3 3215-4542 Privilégio Imóveis Rua Gustavo Sampaio, 692
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21 R$ 1.500.000,00 109,00 R$ 13.761,47 IM16099824 Frente 1 3 3873-0044 Orla Rio Imóveis Rua Antonio Vieira, 25
DADOS DAS AMOSTRAS COLETADAS MÊS MAIO/16
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FOTOS DAS AMOSTRAS COLETADAS MÊS MAIO/16


Amostra 1: Rua General Ribeiro da Costa, 150

Amostra 2: Rua General Ribeiro da Costa, 35

Amostra 3: Rua Gustavo Sampaio, 336


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Amostra 4: Rua Gustavo Sampaio, 411

Amostra 5: Rua Gustavo Sampaio, 521

Amostra 6: Rua Gustavo Sampaio, 426


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Amostra 7: Rua Gustavo Sampaio, 710

Amostra 8: Rua Gustavo Sampaio, 441

Amostra 9: Rua General Ribeiro da Costa, 93


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Amostra 10: Rua General Ribeiro da Costa, 100

Amostra 11: Rua General Ribeiro da Costa, 74

Amostra 12: Rua Gustavo Sampaio, 559


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Amostra 13: Rua Gustavo Sampaio, 358

Amostra 14: Rua General Ribeiro da Costa, 80


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Amostra 15: Rua Gustavo Sampaio, 438

Amostra 16: Rua Gustavo Sampaio, 377

Amostra 17: Rua Gustavo Sampaio, 374


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Amostra 18: Rua General Ribeiro da Costa, 84


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Amostra 19: Rua Antônio Vieira, 19

Amostra 20: Rua Gustavo Sampaio, 692


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Amostra 21: Rua Antônio Vieira, 25


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2.2.3) Tratamento Estatístico Inferencial

2.2.3.1) Análise exploratória dos dados

Nesta Análise Exploratória, percebe-se claramente a tendência da


diminuição do preços em contrapartida ao aumento das áreas, assim,
quanto maior a área do imóvel no Bairro do Leme, menor será seu valor
total. (Anexo - Gráfico Área(ln) x Pu (ln)).

No caso da variável Posição, percebe-se que todos os apartamentos


voltados para frente da rua, possuem acréscimo de valor em relação aos
voltados para os fundos.

E por fim, sobre a variável conservação, ficou comprovado que quanto mais
conservado, maior o valor do imóvel.
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2.2.3.2) Escolha de Variáveis Explicativas e explicada

No trabalho em questão, definiu-se com variável dependente, o Preço


Unitário que está discriminado em R$/m2 em escala logarítmica.

No caso das variáveis independentes, escolheram-se três (3) variáveis que


seguem abaixo:

A - Área (m2)  em escala logarítmica (Ln)

B - Conservação  variável qualitativa com códigos alocados, neste


caso temos:

A.1. Excelente Conservação: 3

A.2. Boa Conservação : 2

A.3. Conservação Ruim : 1

B - Apartamentos diferenciados por  Frente ou Fundos para a Rua, na


qual definiu-se variáveis dicotômicas, conforme abaixo:

B.1. Frente : 1

B.2. Fundos: 0

2.2.3.3) Testes de significância global e individual

É possível verificar no Modelo Anexado, com as variáveis logarítmicas Pu e


Área, rodados no SAB, que o desvio padrão é de 0,099 com 17 Graus de
Liberdade.

A variância explicada é 12,26 vezes maior que a variância não explicada.


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E quanto a Significância do Modelo, podemos afirmar com 99,9% de


certeza que ele passa na origem e que é melhor do que o modelo nulo.

Assim, o modelo atende ao Grau III, quanto ao Nível de significância


máximo, admitindo-se a rejeição da hipótese nula do modelo através do
teste F de Snedecor - NBR 14653-2, que é de 1%.

No caso das variáveis, a Área possui 0,21% de significância atendendo o


Grau III, mas as variáveis Posição, com 11,37% e Conservação com
26,04%, atendem o Grau II.

Número de observações 21

Número de variáveis 4

Desvio-padrão 0,099

Verosemelhança 20,781

Akaike -33,562

Schwartz -29,384

R quadrado 0,684

R ajustado 0,628

Estatística Fc 12,264

Significância do Modelo 0,000


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Coeficiente Coeficiente Estatística Probabilidade

Padrão T

Interseção 13,3702 1,2008 11,1349 0,0000

Área -0,8783 0,2423 -3,6254 0,0021

Posição 0,0800 0,0480 1,6678 0,1137

Conservação 0,0447 0,0384 1,1642 0,2604


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2.2.3.4) Análise dos resíduos para verificação dos pressupostos básicos

Analisando o Gráfico de Resíduos Padronizados versus Valores Ajustados,


pode-se afirmar que os dados foram captados aleatoriamente e não se
constatou a presença de pontos atípicos como Outliers, nem Pontos
Influentes, nem mesmo a formação de clustres, estando todas as amostras
dentro do parâmetro +2 e -2.
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2.2.3.5) Análise de Multicolinearidade e possíveis restrições

Pode-se constatar que a correlação entre o Pu x Area é forte, mas abaixo


de 0,80 , ou seja, não existe restrições para utilização do modelo.

A maioria das correlações entre as variáveis explicativas é média, exceção


para correlação entre Area e Posição que o coeficiente é menor que 0,30,
ou seja é fraca.

Assim entende-se que o modelo não possui Multicolinearidade.

Area PosiQ ‹o Conservação R$/m2


Area 1
Posição -0,286 1
Conservarvação -0,518 0,428 1
R$/m2 -0,754 0,503 0,606 1
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2.2.3.6) Gráfico dos Preços Observados versus Valores Ajustados

Entende-se que a curva de tendência se aproxima de uma reta, ou seja, o


grau de correlação é alto e chega a 82,70% de precisão, assim pode-se
afirmar que temos amostras homogêneas e que refletem com grande
precisão a situação mercadológica de apartamentos de três dormitórios no
Bairro do LEME.
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2.2.3.7) Equação do modelo com a devida interpretação

Pu = 640630,31 * (Area ^ -0,8784) * (1,0834 ^Posição) * (1,0457 ^


Conservação)

 Para os parâmetros: Área = 139,0 M2 ; Posição = 1 ; Conservação = 2,

a MEDIANA é de R$ 9.949,90/m2 (representado pelo asterisco *)

1. Assim, podemos concluir primeiramente que quanto maior a área dos


imóveis, menor é seu valor por m2.

Como exemplo, pode-se destacar:

Área: 140m2  Valor = R$ 9.887,45/m2 (-62,45)

139m2  Valor = R$ 9.949,90/m2 (-63,31) *

138m2  Valor = R$ 10.013,21/m2

2. No caso da variável Posição (Frente e Fundos), pode-se destacar que o


imóvel de frente para a rua, tem uma valorização de R$ 765,55/m2, em
relação ao de fundos:

Posição: 1 (frente)  Valor = R$ 9.949,90/m2 (+765,55) *

0 (fundo)  Valor = R$ 9.184,35/m2

3. Por fim, na variável Conservação, pode-se destacar de ruim para boa,


existe uma valorização de R$ 433,62/m2 e de boa para excelente, existe
uma valorização de R$ 454,48/m2, conforme abaixo:

Conservação: 1 (ruim)  Valor = R$ 9.515,28/m2 *

2 (boa)  Valor = R$ 9.949,90/m2 (+433,62)


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3 (exc.)  Valor = R$ 10.404,38/m2 (+454,48)

2.2.3.8) Poder de Explicação do Modelo

Após a análise dos resultados obtidos pelo SAB, determinaou-se que o


Poder de Explicação do Modelo, definido pelo Coeficiente de determinação
(R2) é igual a 0,684, ou seja, 68,4% da variabilidade observada nos preços
de mercado é explicada pelo modelo adotado.

R quadrado 0,684 = 68,40%

R ajustado 0,628 = 62,80%

3) Avaliação do Objeto

3.1) Estimativa do valor central

Para a análise de estimativa do valor central do m2 do imóvel, objeto deste


laudo, vamos utilizar o modelo abaixo, com os seguintes dados, a fim de
encontraremos a MEDIANA do Modelo, e geraremos o resultado com o
sistema SAB. (Anexo - Análise Individual)

Área = 139,0 m2- Posição = 1 (frente)- Conservação = 2 (boa conservação)

Pu (Mediana) = 640630,31 * (Area ^ -0,8784) * (1,0834 ^ Posição) * (1,0457 ^


Conservação)

Pu (Mediana) =640630,31 * (140 ^ -0,8784) * (1,0834 ^ 1) * (1,0457 ^ 2)

Pu (Mediana) = R$ 9.949,90/m2

Pu (Moda) = R$ 9.852,98/m2

Pu (Média) = R$ 9.998,72/m2
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3.2) Intervalo de confiança ao nível de 80% :

Para determinarmos o Intervalo de Confiança ao nível 80%, utilizamos o


sistema SAB, conforme abaixo:

Estimativa Intervalo de confiança de 80%, valores em R$/m2.

Inferior Central Superior

Moda 9.265,26 9.852,98 10.477,99

Mediana 9.356,39 9.949,90 10.581,06

Média 9.402,30 9.998,72 10.632,97

3.3) Campo de arbítrio:

Para estimarmos o Campo de arbítrio, utilizamos o sistema SAB, e


encontraram-se os resultados que seguem abaixo:

Campo de Arbítrio, valores em R$/m2.

Inferior Central Superior

Moda 8.375,04 9.852,98 11.330,93

Mediana 8.457,42 9.949,90 11.442,39

Média 8.498,91 9.998,72 11.498,53


Fernando Sarian Altounian
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4) Especificação da avaliação:

4.1) Fundamentação

O grau de fundamentação, quando se utiliza os modelos de regressão,


devem ser determinados conforme a Tabela 1 da NBR-14.653-2, assim, no
caso em tela podemos comprovar os fatos demonstrados abaixo, que neste
laudo de avaliação atingiu-se o GRAU III de fundamentação, senão
vejamos:

Item 1 - Caracterização do Imóvel Avaliando - GRAU III

Item 2 - Quantidade mínima de dados de mercado - 21 amostras - GRAU III

Item 3 - Identificação dos dados de mercado - Grau III.

Item 4 - Extrapolação não foi admitida - GRAU III

Item 5 - Nível de significância máximo – GRAU II

Item 6 - Nível de significância do modelo - menor que 1% - GRAU III

PONTUAÇÃO:

ITEM 1 (3) + ITEM 2 (3) + ITEM 3 (3) + ITEM 4 (3) + ITEM 5 (2) + ITEM 6 (3) = 17

4.2) Precisão

Para encontrarmos o Grau de precisão do Modelo devemos dividir a


amplitude do intervalo de confiança de 80% pela estimativa de tendência
central, assim teremos:

Precisão = (10.581,06 - 9.356,39)/ 9.949,90 = 0,1231, ou seja, 12%.

Neste caso, atingimos o GRAU III de precisão, pois o Grau de Precisão do


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modelo é menor que 30%.

5) Diagnóstico do Mercado

O mercado imobiliário brasileiro viveu a última década de muito dinamismo


e passou por duas fases bastante distintas. Primeiro, acompanhando o ciclo
econômico do país em alta, experimentou um forte crescimento e registrou
o auge da prosperidade. Porém, com a desaceleração da economia
brasileira nos anos mais recentes, entrou em uma curva descendente
significativa.

Assim, constatamos que em 2015, houve um agravamento na situação do


mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia
nacional, além das incertezas políticas.

O resultado disso é que, os preços dos imóveis no Brasil tiveram um queda


real, já que teve valorização de 1,32%, aumento que ficou abaixo da
inflação registrada no ano.

Isso significa que a dinâmica econômica é um termômetro de como será o


mercado imobiliário. No entanto, percebe-se que o cenário ainda se mostra
adverso a curto prazo.

A perspectiva é que haja mais queda no Produto Interno Bruto (PIB) do


Brasil em 2016, ou seja, menos dinheiro no mercado para se investir em
imóveis e os preços ainda continuam baixando.
Fernando Sarian Altounian
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6) Conclusão

Após o levantamento de todas as amostras, bem como a lapidação dos


dados encontrados por inferência estatística, entendo que deveremos
aplicar um desconto no valor encontrado, primeiro, pois estas amostras se
tratam de "ofertas" e segundo porque o mercado está recessivo, ou seja,
instável para venda.

Assim, respeitando o Campo de Arbítrio, defino que o valor por m2 de área


construída é de R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), e para um imóvel
de 139,00 m2, teremos a seguinte avaliação:

VALOR = R$ 8.500,00 x 139,00 = R$ 1.181.500,00 (Um milhão, cento e


oitenta e um mil e quinhentos reais.)

7) Documentação do imóvel avaliando

Desde já, me coloco à disposição para dirimir eventuais dúvidas.

Termos em que
Peço deferimento,

Rio de Janeiro, 31 de Maio de 2016.

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Fernando Sarian Altounian
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