GUIA SOBRE

IMPLANTAÇÃO DE

CONDOMÍNIOS
 3

O QUE É IMPLANTAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO

Capítulo 1

A fase de implantação de um condomínio ocorre entre a entrega do Habite-se

do condomínio até um ano após a assembleia de instalação, aproximadamente.
É durante esse período que o condomínio vai desenvolver sua identidade e
dinâmica própria– afinal, nada nasce pronto, e condomínios não são exceção.

Durante a fase de implantação é extremamente importante que o síndico tome

diversos cuidados de forma a preservar o patrimônio de todos, e que também

busque empresas parceiras que colaborem no sentido de que sua gestão seja
bem sucedida: seja no aspecto de manutenção, financeiro ou no trato com os
condôminos.
Como todos são novos no local, as dúvidas são mais numerosas nesse período
de vida do condomínio. O objetivo desse e-book é ajudar os síndicos eleitos
durante esse tempo chamado “implantação do condomínio”.
 5 ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO
Capítulo 2

A assembleia de instalação deve ocorrer apenas após a liberação do habite-se

por parte da prefeitura, que, assim, sinaliza que o condomínio está apto para
ser usado com segurança.

O habite-se é um documento expedido pelo município do condomínio e atesta

que aquele local está apto para ser habitado. Geralmente é a
construtora/incorporadora que cuida de providenciar essa documentação.

Esse documento é fundamental, já que é a prova que o condomínio foi

finalizado pela construtora. Sem ele, não é possível registrar o imóvel no nome
do proprietário, e nem ter a certeza de que a edificação está pronta para ser
habitada.

É na assembleia de instalação que ocorre a chamada “instalação do

condomínio”. Com a eleição do novo síndico e do conselho consultivo, que
 6 ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO
Capítulo 2

passam a representar legalmente o condomínio, se dá por encerrada a fase de

obras no local.

QUEM PODE SER SÍNDICO?

Depende do que consta na convenção de cada condomínio. Se não constar

nada, significa que o representante do condomínio pode ser qualquer pessoa
escolhida em assembleia. Então, além de condôminos, inquilinos,
funcionários e até profissionais de fora (como um síndico profissional) podem
se candidatar e tomar posse do cargo. Saiba mais sobre eleições para síndico,
aqui.

Nesse encontro também deve ser votada e aprovada uma previsão

orçamentária e a taxa condominial a ser paga mensalmente. Geralmente, quem
elabora esse ponto é uma administradora de condomínios, empresa parceira
que ajuda o síndico a gerir o empreendimento, que foi escolhida pela
construtora.

Enxoval

Além da previsão orçamentária, deve-se também aprovar uma verba para o

chamado “enxoval” do condomínio, ou seja, lixeiras, tapetes, carrinhos,
equipamentos de uso e convivência nas área comuns.

Esse item também pode ser orçado pela administradora, uma vez que a
empresa pode, devido a sua experiência, oferecer um bom parâmetro de
 7 ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO
Capítulo 2

quanto será gasto com isso. Vale lembrar que aqui o correto é orçar sempre o
mesmo serviço ou produto com, no mínimo, três empresas.

DICA: no SíndicoNet é possível realizar cotações online com fornecedores

catalogados e avaliados por outros síndicos. Veja aqui.

Previsão orçamentária

No orçamento para o primeiro ano do condomínio devem constar os seguintes

itens:

• Mão-de-obra utilizada no condomínio

• Contas de água, luz e gás

• Contratos de prestação de serviço. A manutenção correta de

equipamentos como elevadores, bombas, geradores, etc. evita que esses
itens percam a garantia oferecida pela construtora

• Despesas diversas, como seguro do condomínio, despesas bancárias,

cópias, pequenos reparos, etc.

• Porcentagem do investido com a administradora

DICA: veja aqui um Guia completo sobre Previsão Orçamentária em

Condomínios.

Assembleia de Instalação:
8 ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO
Capítulo 2

• instalação do condomínio nos moldes da lei

4.591 e NCC/2002

• aprovação da previsão orçamentária

• apresentação da administradora
 9 REGULARIZAÇÃO
Capítulo 3

Obtendo o CNPJ

A primeira coisa que o síndico eleito deve fazer é adquirir o CNPJ (Cadastro
Nacional das Pessoas Jurídicas). O trâmite deve ser feito no site da Receita
Federal. Para tirar o CNPJ, entre outros documentos, deve-se ter em mãos o
DBE (Documento Básico de Entrada) assinado pelo síndico, a ata da assembleia

que o elegeu, e a convenção geral do condomínio registrada em cartório. A

administradora contratada, geralmente, auxilia na burocracia e providencia o
registro e emissão do CNPJ para o síndico. Só após ter o CNPJ o condomínio
consegue firmar contratos de longo prazo, contratar funcionários próprios e
empresas para manutenção dos equipamentos.
 10 REGULARIZAÇÃO
Capítulo 3

É também apenas com o CNPJ do condomínio, e com a seu certificado digital

próprio, que o síndico consegue se inscrever no e-Social. Assim, trâmites
trabalhistas dos futuros funcionários também conseguirão se desenrolar sem
problemas.

DICA: saiba mais sobre certificação digital e conectividade e-Social, aqui.

• Seguro: outro ponto importante da regularização do empreendimento é a

contratação do seguro para o condomínio, que, segundo o artigo 1.346
do Código Civil, é obrigatório por lei.

DICA: veja aqui um Guia completo sobre Seguros Condominiais

Desdobro do IPTU

Enquanto o imóvel não está dividido em apartamentos ou unidades imobiliárias

no registro municipal, o IPTU é cobrado de forma integral. A partir do
desdobramento do empreendimento em imóveis independentes para cada
titular, o síndico, com a ajuda da administradora, pede o desdobro do IPTU, de
forma a ficar também individualizado em conformidade com a lei de cada
município.
 1 REGULARIZAÇÃO
1
Capítulo 3

O cadastro por economias é um sistema que a empresa utiliza para calcular o

consumo de água por meio da divisão do metro cúbico (m³) pela quantidade de
unidades imobiliárias, fazendo com que o escalonamento de consumo saia
mais barato para cada condômino.

No caso, o síndico pode pedir à administradora que entre em contato com a

companhia para providenciar a mudança.
12 ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Capítulo 4

Com a assembleia de instalação realizada, o condomínio regularizado e

começando a tomar vida, dessa vez, uma assembleia geral extraordinária
(convocada de acordo com a convenção do condomínio) pode ser útil para que
se decida sobre os seguintes temas:

• Envidraçamento de sacadas: se essa possibilidade existir, é muito

importante aprovar um padrão a ser seguido por todos. Em alguns

condomínios, deve-se fazer com fornecedores cadastrados. Em outros,

basta seguir o que foi aprovado em assembleia. Quórum necessário: dois
terços dos condôminos. Outros itens como a instalação correta de ar
condicionado e modelo de tela de segurança a serem usados no
condomínio também podem ser debatidos aqui.
Saiba mais sobre alteração de fachada, aqui.
13 ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Capítulo 4

• Cobrança dos inadimplentes: É fundamental que as regras sejam claras

nesse quesito. Deve-se decidir pontos como quanto tempo esperar para
entrar com ação judicial, se o condomínio pode protestar o devedor (se
na região assim for possível), etc.. Quórum necessário: dois terços (caso
altere algo que esteja na convenção). Se for para adicionar decisões,
maioria simples.
Saiba mais sobre cobrança de inadimplentes, aqui.

• Individualização de medição de água e gás: Quando possível, aprovar

investimentos que trazem economia e valorização para o condomínio.
Quórum necessário: 50% de todos os condôminos, mais um.
Saiba mais sobre individualização de hidrômetros, aqui.
14 ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Capítulo 4

ATUALIZAÇÃO DO REGULAMENTO INTERNO E CONVENÇÃO:

Após alguns meses de uso das áreas comuns fica mais fácil observar como
a comunidade deve se comportar nesses locais, e ainda identificar pontos
importantes a serem adequados na convenção.

• Q uórum necessário para alteração da Convenção: dois terços

dos condôminos.

• Q uórum necessário para alteração do Regulamento interno:

Maioria simples* (50% + 1) dos presentes na assembleia.
• V ídeo: saiba mais sobre alteração de Convenção e
Regulamento Interno, aqui.
(*) O Código Civil não é claro quanto ao quórum para alteração do RI, mas segundo
especialistas consultados, o documento pode ser alterado pela maioria simples dos
presentes na assembleia, salvo disposição contrataria na Convenção.

• Sorteio de vagas de garagem: em empreendimento onde as vagas não são

determinadas para os moradores, é fundamental que seja decidido como
o sorteio será feito - e qual a sua periodicidade. Para decidir esse critério,
maioria simples.

Saiba mais sobre sorteio e vagas, aqui.

• Procedimentos de segurança: decidir como será a entrada e saída no

condomínio é fundamental para a segurança de todos, além de outros
procedimentos básicos, como entregas no local e autorização da entrada
de visitantes e prestadores de serviço. Quais dados serão coletados dos
visitantes também devem ser decididos em assembleia.
15 ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Capítulo 4

Saiba mais: Guia completo sobre segurança condominial, aqui.

16 O PAPEL DE CADA UM
Capítulo 5

Construtora, síndico, administradora, zelador ou gerente predial, conselho,

subsíndico e comissões:

• Construtora/incorporadora: Constrói e vende o empreendimento. Deve

oferecer aos compradores o chamado “manual do proprietário”, onde
constam informações sobre o imóvel, como os materiais utilizados na
construção e uma planta elétrica e hidráulica. Também é seu papel a
confecção da “maleta do síndico”, com as notas fiscais dos equipamentos

Das áreas comuns do condomínio (como bombas e elevadores) e como

deve ser feita a manutenção. Explicita também como deve ser feita a
assistência técnica às áreas comuns, caso algo não esteja com defeito

• Síndico: Após eleito, é ele quem representa o condomínio em diversas

esferas judiciais: civil, criminal, trabalhista, tributária e ambiental.
17 O PAPEL DE CADA UM
Capítulo 5

Também deve conhecer os artigos do Código Civil que versam sobre a

atividade. Seu principal papel no condomínio é ser um intermediador das
demandas internas e necessidades dos condôminos, fornecedores e
parceiros. É o síndico o principal responsável na construção de um
ambiente com boa qualidade de vida no condomínio.

Saiba mais sobre as atribuições do síndico, aqui.

• Administradora de condomínio: É uma empresa que presta serviços

administrativos para o condomínio. Sua contratação é recorrente, pois
administrar um condomínio, mesmo que de pequeno porte, envolve
muitos pormenores. Tanto é que a administração condominial é muito
comparada a de uma empresa, graças à complexidade do seu dia-a-dia.
Elabora itens como prestação de contas mensal, folha de pagamento, faz
o gerenciamento contábil e financeiro e organiza assembleias Atende
síndico e corpo diretivo, orientando com relação ao dia a dia do
condomínio, atende condôminos e funcionários.

Saiba mais sobre as atribuições da administradora, aqui.

• Gerente predial ou Zelador : É o braço operacional do condomínio e do

síndico, responsável por fazer todas as engrenagens do local se moverem
na cadência certa. Acompanha o trabalho dos colaboradores do
condomínio e o de prestadores de serviço, checa os equipamentos das
áreas comuns e filtra as demandas de moradores, passando para o síndico
aquelas que realmente dependem dele. Muitas vezes, o zelador ou
gerente predial é considerado “ os olhos e ouvidos do síndico”, uma vez
18 O PAPEL DE CADA UM
Capítulo 5

que passa mais horas no condomínio, lidando com as pessoas, do que o

síndico.

Saiba mais sobre as atribuições do zelador, aqui.

• Subsíndico e conselho: Ter alguém com quem dividir as

responsabilidades da vida em condomínio é fundamental. A figura do
conselho fiscal existe na lei e serve para colaborar com o síndico,
principalmente nas questões relacionadas às contas do condomínio. O
papel do conselho é fiscalizar as contas do condomínio. Três pessoas
podem compor o conselho, conforme preconiza o Código Civil. Os
integrantes são escolhidos por votação em assembleia.

O que a Lei diz:

Novo Código Civil: “ Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal,
composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a
dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.“ Dessa
forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a
convenção prever isso, torna-se obrigatória. O subsíndico pode existir em
condomínios e deve atuar em conjunto com o síndico, auxiliando-o no que for
necessário e quando solicitado. A figura do subsíndico, porém, não está
descrita na lei, e geralmente há subsíndicos em condomínios cuja convenção
faça menção ao cargo – principalmente em empreendimentos com diversas
torres.

Saiba mais sobre subsíndico e conselho, aqui.

19 O PAPEL DE CADA UM
Capítulo 5

• Comissões de moradores : Formar comissões de moradores no início da

vida condominial é ótimo, pois integra os moradores,

dá mais transparência à gestão e ainda ajuda o síndico em temas

específicos. No momento da implantação, uma comissão de obras, aliada
a um engenheiro que trabalhe com inspeção predial, podem vistoriar o
prédio para saber se as áreas comuns estão de acordo com o que foi
prometido no memorial descritivo. As comissões devem ser aprovadas
em assembleia, com quórum simples (maioria dos presentes).

Saiba mais como delegar tarefas e criar comissões de moradores, aqui.

 20

LEIS E REGRAS
Capítulo 6

Há diversas leis que regem a vida em condomínio. As principais estão no Código

Civil (2003), do artigo 1331 ao 1355. Há também a lei 4.591, de 1964. Como o
novo Código Civil não abordou todos os temas da antiga lei, ela ainda serve
como base para alguns assuntos.

Essas leis são federais e, portanto, devem ser obedecidas em todo o território
nacional. Há leis estaduais e municipais que os condomínios também devem

seguir. As últimas leis a que os condomínios devem obedecer são as suas

próprias: a convenção e o regulamento interno. Importante destacar que
regulamento interno e convenção não podem ir contra nenhuma lei, seja
municipal, estadual ou federal.
 21

Código Civil / Capítulo sobre Condomínios

Lei 4.591, de 1964

LEIS E REGRAS
Capítulo 6

Convenção e Regulamento Interno

A convenção geral do condomínio é o documento onde estão estipuladas regras

que garantem a vida em condomínio. A convenção acerta desde como será feito
o rateio das taxas condominiais, formas de cobrar a inadimplência, até as
próprias regras de administração e convocação de assembleias e reuniões, por
exemplo.

O documento é necessário para o condomínio começar a ser construído e, por

isso, é desenvolvido pela construtora – sendo possível alterá-lo futuramente de
acordo com os desejos dos moradores.

Dentro deste instrumento há, ainda, o Regulamento Interno, que abrange as

regras de utilização das áreas comuns do edifício, na rotina do condomínio, e a
conduta dos moradores, funcionários e visitantes.

Tanto o Regulamento Interno quanto a convenção podem, e devem, ser

alterados futuramente. Mas para alteração da convenção, é necessária a
aprovação de dois terços de todos os condôminos – uma votação expressiva em
condomínios comuns. E Como dito anteriormente, para a alteração do
 22

regulamento interno é necessário quórum com maioria simples dos

condôminos presentes na assembleia*. Saiba mais aqui.

(*) O Código Civil não é claro quanto ao quórum para alteração do RI, mas segundo especialistas
consultados, o documento pode ser alterado pela maioria simples dos presentes na assembleia,
salvo disposição contrataria na Convenção.

GARANTIA DA CONSTRUTORA
Capítulo 7

Geralmente a construtora dá cinco anos de garantia para vícios ocultos. São

defeitos que só são descobertos com o tempo e com o uso do local. A garantia
passa a valer ou depois do habite-se ou depois da entrega do condomínio – o
que ocorrer por último. Problemas estruturais, de mais difíceis correções,
podem ter prazo maior de garantia, e acabamentos, por ficarem mais expostos,
durarem menos. É importantíssimo que o síndico se familiarize com as
manutenções previstas pela construtora e faça as contratações das
 23

manutenções recomendadas a fim de preservar a garantia. Caso as mesmas não

sejam executadas, o condomínio pode perder a garantia do local ou dos
equipamentos em questão.

Com relação às unidades os condôminos devem consultar e seguir o que

determina o manual do proprietário entregue pela construtora para assegurar
as garantias previstas em lei.

GARANTIA DA CONSTRUTORA
Capítulo 7

A construtora entrega a documentação completa para manutenção das áreas

comuns e das unidades autônomas. Estas informações estão presentes no
Manual do Proprietário entregue ao condômino e no Manual das Áreas Comuns
entregue ao síndico.

Estes documentos devem nortear as ações e a utilização destas áreas.

Saiba mais sobre garantia da construtora, aqui.

 24

REFORMAS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS – NBR 16.280 / ABNT

Capítulo 8

O momento da implantação é também escolhido para a execução de diversas

benfeitorias nas unidades privativas. Por isso é fundamental que o síndico

acompanhe de perto essas alterações, para evitar a diminuição precoce da vida

útil da edificação e manter a segurança de todos que ali habitam e trabalham.

Em condomínios verticais, a NBR 16.280 da ABNT (Associação Brasileira de

Normas Técnicas) fala, principalmente, sobre a responsabilidade do síndico

quando há uma reforma no local.

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Por isso, todas as obras dentro das unidades devem ser aprovadas pelo síndico,
ou pela construtora, caso a edificação ainda esteja na garantia. Se necessário, o
síndico pode contar com um profissional

REFORMAS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS – NBR 16.280 / ABNT

Capítulo 8

(engenheiro ou arquiteto) contratado pelo condomínio para auxiliá-lo nas

aprovações ou reprovações das reformas.

Apesar de pouco prática, a norma visa garantir a segurança e durabilidade da

edificação. Dessa forma, qualquer projeto a ser executado dentro do
empreendimento deve ter sido apresentado, e ter recebido o aval do síndico ou
da empresa.

A mesma norma pede que as obras contem sempre com um responsável

técnico, seja engenheiro ou arquiteto, assinando as modificações com seu ART
ou RRT. Dessa forma fica assegurado que as alterações feitas respeitam a
edificação como um todo.

Outro ponto da norma refere-se aos prestadores de serviço da obra: os mesmos

deverão ser cadastrados no condomínio. O morador deve fornecer dados
como: empresa em que trabalha, nome completo, RG e período da
permanência.

Veja aqui um Guia completo, incluindo downloads de formulários, sobre a

Norma 16.280 da ABNT
26 FIQUE ATENTO!
Capítulo 9

Veja abaixo temas aos quais o síndico deve prestar atenção especial:

Recrutar e treinar a mão de obra interna

Já com parte da burocracia vencida, é hora de recrutar os funcionários que vão

trabalhar no condomínio, como porteiros, faxineiros e zeladores – caso o local

prefira ter funcionários próprios. Há também a possibilidade do

empreendimento optar por mão de obra terceirizada.

Assim, caso um funcionário falte ou entre em férias, o síndico não precisa se

preocupar com substituir o colaborador, uma vez que o posto deverá estar
sempre coberto pela empresa em questão. Em ambos os casos, a
27 FIQUE ATENTO!
Capítulo 9

administradora pode colaborar indicando empresas parceiras que prestem

serviços compatíveis com aqueles procurados pelo condomínio.

Preservação da vocação do empreendimento

Outro ponto que o síndico deve sempre prestar atenção é quanto à vocação do
condomínio. Isso quer dizer que, se o espaço é residencial, por exemplo, deve-
se evitar qualquer iniciativa comercial mais ampla nos ambientes comuns do
local.

Alteração de titularidade nas concessionárias

Após a entrega do condomínio, o síndico deve solicitar à administradora as

providências referente a alteração de titularidade nas concessionárias e órgãos
legais. Durante a obra, a titularidade está em nome da construtora/
incorporadora e assim que o condomínio for instalado deve passar para o nome
do condomínio.

Gestão de contratos

É extremamente importante ainda que o síndico tome cuidado com os contratos

que serão feitos no longo prazo, como os de manutenção de elevadores, e até
a contratação de mão de obra para reformas e construções mais demoradas.
Nesses casos é importante verificar muitos detalhes, desde a boa reputação das
empresas no mercado. Por isso, é importante que o síndico, apoiado em seu
28 FIQUE ATENTO!
Capítulo 9

conselho consultivo, aposte em empresas parceiras confiáveis – e não opte

apenas pelo fornecedor com o melhor preço. A administradora também pode
colaborar, oferecendo prestadores de serviços que já conhece e que sabe que
trabalham bem.

Contratação de serviços diversos

Dependo do tamanho das áreas comuns, o síndico também será responsável

por gerir os contratos com empresas que explorem o local, como os setores de
lavanderia, limpeza, estacionamentos pagos, etc.. Toda a parte de cotação de
preços e de contratação deverá ser intermediada pelo síndico e conselheiros ou
com a ajuda da administradora. A grande vantagem aqui é que existem ótimos
serviços na internet que facilitam a verificação de preços cobrados, como o
mecanismo de buscas de fornecedores prestado pelo portal SíndicoNet Acesse
aqui o sistema de cotações online do SíndicoNet.

Como controlar e gerir empresas que exploram as áreas comuns

A preferência é que sejam feitos contratos por um período mais curto,

inicialmente, para que seja possível saber se o local está sendo gerido de forma
adequada – e se está sendo útil para a massa condominial. O síndico também
deve ficar de olho ao término do contrato. Vale até discutir com os moradores,
em assembleia, quais serviços estão sendo mais usados, e quais poderiam ser
substituídos.
 PERFIL DO SÍNDICO
Capítulo 10

Mesmo que uma administradora seja um recurso bem-vindo para lidar com
a gestão direta do condomínio, cuidando do planejamento financeiro, da
contratação de funcionários e de outros detalhes da burocracia do
condomínio, um síndico precisa ter boas noções de gestão.

Isso poderá até mesmo ser adquirido no contato com a administradora do

condomínio, de onde você poderá obter muito conhecimento.

Mas, além disso, o síndico precisa ter excelente habilidade conciliadora,

porque estará à frente de vizinhos que têm diferentes hábitos e visões de
mundo, de forma que será necessário mediar os ajustes entre os moradores
e não arranhar a satisfação coletiva do condomínio.
Seu foco deve ser o bom convívio e a manutenção, dentro do possível, dos
relacionamentos, não só com os outros moradores, destes entre si,

PERFIL DO SÍNDICO
Capítulo 10

e de todos com os funcionários. Dentro da área condominial, o síndico precisa

ser um líder, o que não significa mandar e desmandar, mas se colocar como
um exemplo e servir a todos de maneira equânime.

Também deve lembrar que quem “manda” no condomínio são as decisões

tomadas em assembleia – e que essas devem ser cumpridas com o maior
rigor possível.

Outro ponto positivo que o síndico deverá trazer é a boa organização, de

modo que sempre lhe sobre tempo para atender eventuais
desentendimentos, dar atenção para os funcionários, nunca perder
documentos e estar presente em todas as assembleias.

Além disso, você deverá estar bastante atento à conservação das áreas
comuns, e conservar o respeito às individualidades nas frações ideais de cada
condômino, desde que se sejam respeitadas as regras harmonicamente
estabelecidas na convenção.

Para um bom síndico, a comunicação deve ser uma prioridade. Por isso,
organizar esse lado da gestão é fundamental. Ter um horário por semana ou
a cada 15 dias, no máximo, para conversar com os moradores ajuda a manter
a sua gestão transparente. Oferecer outros canais, como e-mail ou uma
plataforma online, também ajuda a canalizar solicitações e sugestões. É
importante, porém, responder a quem escreve.

CONCLUSÃO

O período de implantação em condomínios costuma exigir bastante do

síndico, uma vez que todos os moradores são novos e ainda não estarão
familiarizados com as regras do local, além de terem que lidar com mudança,
reformas, etc.

As demandas e problemas costumam ser bastante comuns nesse período.

Por isso, é fundamental que o síndico conte com um suporte adequado.

Com o auxílio de uma administradora, o gestor pode focar sua atenção no

relacionamento com os outros moradores, mas sem deixar de acompanhar o
trabalho da administradora.