Seminario - Desapropriacoes - Publicacao

SLIDES DO SEMINÁRIO DE AVALIAÇÕES PARA DESAPROPRIAÇÕES
Realizado no CREA – SP – 16 de maio de 2018 – com cerca de 300 inscritos

Apresentação
Engº Octavio Galvão Neto

NORMAS TÉCNICAS
AVALIAÇÃO EM
DESAPROPRIAÇÕES
Octavio Galvão Neto
Engenheiro civil 1
Engenheiro civil 2
Constituição Federal art. 182 - § 3º
As desapropriações de imóveis
urbanos serão feitas com prévia e
justa indenização em dinheiro.
3
Código de Processo Civil art. 156
“O juiz será assistido por perito

quando a prova do fato depender de
conhecimento técnico ou científico”.
4
Papel do Perito nos Processos
Compete ao perito, com imparcialidade

e impessoalidade, fornecer subsídios
para que o julgador possa decidir a
controvérsia apoiado em bons
fundamentos técnicos e de acordo com
seu convencimento jurídico.
5
“As avaliações (em desapropriação),
embora genericamente se pautem pelos
princípio básicos que regem as gerais,
precisam observar certas peculiaridades
decorrentes do próprio conceito do que é
uma desapropriação e da forma como
elas afetam os bens atingidos.”
(Joaquim da Rocha Medeiros Júnior e Osvaldo Luiz Annunziato em Engenharia de
Avaliações – Capítulo 9 Desapropriações de Imóveis Urbanos)
6
Hely Lopes Meirelles
“(Desapropriação) é a transferência
compulsória da propriedade particular
para o Poder Público ou seus delegados,
por necessidade ou utilidade pública ou por
interesse social, mediante prévia e justa
indenização....”
7
A avaliação da indenização, “para ser justa”,
pode objetivamente cogitar de dois valores:
Valor de mercado
Valor de reposição

8
Valor de mercado: quantia mais provável pela
qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado
vigente. (ABNT NBR 14.653-2 alinhada com IVS)
Valor de reposição: o que permitiria ao
expropriado reconstituir seu patrimônio, por
valor equivalente à reprodução do imóvel no
estado. (Joaquim da Rocha Medeiros Júnior e Osvaldo Luiz Annunziato em
Engenharia de Avaliações – Capítulo 9 Desapropriações de Imóveis Urbanos)
9
ABNT NBR 14.653 Avaliação de Bens
Parte 1 Procedimentos Gerais

Parte 2 Imóveis Urbanos
Parte 3 Imóveis Rurais
10
DNIT, SPU, VALE e Outras
ANO NORMA ENTIDADE
(Sugestões de) Normas Comissão de Peritos

1968 - 1973 (Gerais) para Avaliações nomeada pelos Juízes
em Desapropriações da Fazenda Municipal
Norma
1977 NB 502 Avaliação de ABNT
Imóveis Urbanos
Norma para
1995 Avaliação de Imóveis IBAPE/SP
Urbanos
2001 – 2004 Avaliação de Bens ABNT
11
A normalização foi introduzida no
ordenamento jurídico pela lei no 5.966/73:
Sistema Nacional de Metrologia, Normalização e
Qualidade Industrial - SINMETRO:
o CONMETRO (Atos normativos e regulamentos)
o INMETRO (Coordenação das atividades)
Fonte: Direito na Construção Civil – Carlos Pinto Del Mar Ed. PINI / LEUD 12
Tipicamente, as normas são de uso voluntário, isto
é, não são obrigatórias por lei, e então é possível
fornecer um produto ou serviço que não siga a
norma aplicável no mercado determinado.
Em diversos países há obrigatoriedade de segui-
las, pelo menos em algumas áreas (para o caso
brasileiro, é o Código de Defesa do
Consumidor).
www.abnt.org.br
13
É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços dentre
outras práticas abusivas:
VIII – Colocar, no mercado de consumo, qualquer

produto ou serviço em desacordo com as normas
expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se
normas específicas não existirem, pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade
credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia,
Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.
Artigo 39 do CDC
14
ABNT
Associação Brasileira de Normas Técnicas
Foro Nacional de Normalização
(Resolução no 7 do CONMETRO de 24 de agosto de 1992)
15
Código de Ética CONFEA
No exercício da profissão são deveres do
profissional:
Nas relações com os clientes, empregadores e

colaboradores:
g) adequar sua forma de expressão técnica às

necessidades do cliente e às normas vigentes
aplicáveis
16
No exercício da profissão são deveres do
profissional:
Nas relações com os demais profissionais:
g) manter-se informado sobre as normas que

regulamentam o exercício da profissão
17
ABNT NBR 14.653-2 AVALIAÇÃO DE BENS
PARTE 2 IMÓVEIS URBANOS – CRITÉRIOS
Nas desapropriações totais, as avaliações
devem ser realizadas com a utilização dos
métodos previstos nesta Norma.
O engenheiro de avaliações deverá apresentar, a

título de subsídio, o custo de reedição, o de
reprodução e o valor de mercado.
18
PARTE 1 PROCEDIMENTOS GERAIS
custo de reprodução
custo necessário para reproduzir um bem idêntico,
com a consideração dos seus insumos
pertinentes, sem considerar eventual depreciação
custo de reedição
custo de reprodução, descontada a depreciação
do bem, tendo em vista o estado em que se
encontra.
19
(Norma Básica para Perícias de
Engenharia do IBAPE/SP)
Quando as análises conduzirem ou comportarem

duas ou mais hipóteses, o perito deverá explicitá-
las com justificativas técnicas que permitam ao
julgador decidir as questões de mérito.
20
Código de Processo Civil – Art. 473
§ 2o É vedado ao perito ultrapassar os limites

de sua designação, bem como emitir opiniões
pessoais que excedam o exame técnico ou
científico do objeto da perícia.
21
O laudo pericial deverá conter:
II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e

demonstrando ser predominantemente aceito pelos
especialistas da área do conhecimento da qual se
originou;
22
§ 2o É vedado ao perito ultrapassar os limites

de sua designação, bem como emitir opiniões
pessoais que excedam o exame técnico ou
científico do objeto da perícia.
23
Despacho em
processo judicial
recente:
“Este Juízo determinou a realização de perícia técnica para

avaliação dos referidos imóveis.
Indicou ao Jurisperito a avaliação por dois critérios:
pelo método comparativo bem como método involutivo.”
24
25
São reconhecidos os direitos individuais universais
inerentes aos profissionais, facultados para o
pleno exercício de sua profissão, destacadamente:
b) À liberdade de escolha de métodos,

procedimentos e formas de expressão
26
MÉTODO PARA IDENTIFICAR VALOR
Escolha da Metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatível com a
natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação
e os dados de mercado disponíveis. Para a
identificação do valor de mercado, sempre que
possível preferir o método comparativo direto de
dados de mercado, conforme definido no item 8.3.1..
27
MÉTODO PARA IDENTIFICAR VALOR
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de

tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.
28
Na aplicação deste método para a avaliação
imobiliária, a natureza dos bens (ver o item
“Particularidades do Mercado Imobiliário”, na
Introdução), a indisponibilidade dos dados e de suas
características, bem como os prazos limitados para a
concepção da avaliação, podem levar à coleta de
amostras que não atendem na íntegra aos
pressupostos formais das amostras aleatórias
simples exigidos pelos modelos de estatística
inferencial. 29
Assim, as amostras utilizadas nesse tipo de avaliação

são mais bem descritas como “amostras acidentais” e
o avaliador deve se esforçar para que elas
contenham a maior representatividade possível em
relação à população, mesmo que não sejam
utilizadas as técnicas tradicionais para a coleta de
amostras aleatórias simples.
30
O profissional da engenharia de avaliações, para

alcançar o máximo de representatividade da amostra,
deve especificar claramente as características dos
imóveis que compõem a população pesquisada,
tomando como referência as características do
imóvel avaliando, além de levar em consideração os
aspectos citados em 6.4. Com a utilização desses
cuidados, torna-se viável a aplicação de estatística
inferencial.
31
PARTE 2 IMÓVEIS URBANOS – ANEXO B
32
PARTE 2 IMÓVEIS URBANOS – ANEXO B
AUGUSTA
Elemento Área (m²)
Áreas dos Elementos Comparativos
25000
Avaliando 23.733,00
20000
1 490,00
2 260,00 15000
3 177,00
4 700,00 10000
5 765,00
6 360,00 5000
7 320,00
0
8 1.492,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
9 638,00
Série1 Série2
33
34
35
Método Involutivo
Identifica o valor do bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de
estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se
cenários viáveis para execução e comercialização do
produto. O método involutivo pode identificar o valor
de mercado. No caso da utilização de premissas
especiais, o resultado é um valor especial. 36
Método Involutivo
Identifica o valor do bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de
estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se
cenários viáveis para execução e comercialização do
produto. O método involutivo pode identificar o valor
de mercado. No caso da utilização de premissas
especiais, o resultado é um valor especial. 37
Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores

de seus componentes. Caso a finalidade seja a
identificação do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercialização.
38
Método da Capitalização da Renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização

presente da sua renda líquida prevista, considerando-
se cenários viáveis. O método da capitalização da
renda pode identificar o valor de mercado. No caso
da utilização de premissas especiais, o resultado é
um valor especial.
39
MÉTODO PARA IDENTIFICAR CUSTO
Método Comparativo Direto de Custo
Identifica o custo do bem por meio de tratamento

técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra.
40
Método da Quantificação de Custo
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio

de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das
quantidades de serviços e respectivos custos diretos
e indiretos.
41
MÉTODO PARA IDENTIFICAR VIABILIDADE
Os procedimentos avaliatórios usuais, com a

finalidade de determinar indicadores de viabilidade da
utilização econômica de um empreendimento, são
baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do
qual são determinados indicadores de decisão
baseados no valor presente líquido, taxas internas de
retorno, tempos de retorno, entre outros.
42
PARTE 2 IMÓVEIS URBANOS
CRITÉRIOS
Nas desapropriações parciais, o critério básico é o

da diferença entre as avaliações do imóvel original
e do imóvel remanescente, na mesma data de
referência:
43
(critério “antes e depois”).
44
(critério “antes e depois”).
45
CRITÉRIOS
Devem ser apreciadas circunstâncias especiais,

quando relevantes, tais como alterações de forma,
uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento.
46
CRITÉRIOS
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser
previstas verbas relativas ao custo de obras de
adaptação do remanescente, possível desvalia
acarretada por perda de funcionalidade e eventual
lucro cessante, no caso de ser necessária
desocupação temporária para a execução dos
serviços.
47
CRITÉRIOS
Se o engenheiro de avaliações considerar como

inaproveitável o remanescente do imóvel, esta
condição deve ser explicitada e seu valor
apresentado em separado.
48
CRITÉRIOS
Nas desapropriações temporárias, as

indenizações devem considerar a renda que seria
auferida pelo imóvel, durante o período
correspondente, bem como eventuais perdas
adicionais.
49
ABNT NBR 14.653-2 PARTE 1
50
51
52
53
CONCLUSÃO
A Justa Indenização somente poderá vir a ser
alcançada se os trabalhos técnicos
avaliatórios forem elaborados, com
imparcialidade, impessoalidade,
independência, e em plena consonância com
as prescrições estabelecidas pelas normas
técnicas que devem ser observadas pelos
profissionais da área.
54
MUITO
OBRIGADO
Joaquim da Rocha Medeiros Júnior
29/06/1926 – 16/04/2017

Engenheiro civil
ogalvao@contactoconsultores.com.br
11 3085-6141
11 99898-9846
55
www.ibape-sp.com.br
eventos@ibape-sp.org.br
(11) 3105-4112
Rua Dona Maria Paula, 122

1º andar | Conj. 104/106 – Bela Vista
São Paulo – SP
56
Apresentação
Engº Antonio Sérgio Liporoni

Anderson Tambara
Desapropriação
Planta de Valores | Impacto Ambiental | Fundo

de Comércio | Cases
Antonio Sérgio Liporoni

Anderson Tambara
I. Avaliação em Massa com
ênfase em Planta de Valores
Conceitos e variáveis utilizadas | Zonas

Homogêneas | Enchentes | Feiras Livres |
Assentamentos Irregulares
Planta de Valores | Conceito
• Segundo ABNT:NBR
14653-2/2011 Avaliação
de Bens – Imóveis
Urbanos:
Planta de Valores:
“Representação Gráfica ou
listagem dos valores genéricos de
metro quadrado do terreno ou do
imóvel em uma mesma data”
Planta de Valores | Importância
A Avaliação em Massa através da
elaboração de uma Planta de Valores
para desapropriação só traz benefícios
aos órgãos expropriantes, como, por
exemplo, a celeridade dos processos
expropriatórios, que exigem
embasamento no valor de mercado dos
imóveis desapropriados, além de auxiliar
os próprios Peritos Judiciais na
elaboração dos trabalhos de comissão
e/ou laudos individuais.
Planta de Valores | Escolha de Variáveis
• No Capítulo 16 – Avaliações em
Massa com ênfase em planta de
valores: Engenharia de Avaliações,
Vol. 2, IBAPE/LEUD, 2014:
“A escolha das variáveis torna-se
uma das fases mais importantes de
qualquer avaliação, e, mais ainda, na
elaboração de uma avaliação em
massa...”
Ressalta-se que essa citação já
constava em publicações datadas
de 2006, devido sua importância e
atualidade.
Planta de Valores | Fatores influenciantes
no valor do índice fiscal
• Sugestão desta publicação
o Zona homogênea (zoneamento:
sobre conjunto de variáveis que coeficiente de aproveitamento e taxa de
influenciam numa Planta de ocupação)
Valores e consequentemente o Feira livre;
o Assentamento Irregular (área pública ou
no índice fiscal: particular);
o Forma: o Enchentes;
o área de terreno,
o frente, o Adicionais:
o profundidade, o Natureza (oferta/transação);
o esquina; o Topografia.
o Localização:
o Distância à polo de influência (centro, o Outros inerentes à região.
praia, polo valorizante/desvalorizante)
o Tipo de via;
Planta de Valores | Elaboração/Planejamento
2.
3.
1. Identificação 4.
Identificação do
Vistoria das Regiões Pesquisas
Zoneamento
local geoeconômi- de campo
local
cas
6.
5.
Definição das 7. 8.
Tabulação e
Situações Definição das Determinação
Georreferencia-
Paradigmas Variáveis do modelo
mento das
através das Influenciantes matemático
amostras
Z.H.
Planta de Valores | Zonas Homogêneas (ZH)
São regiões que possuem,
genericamente, a mesma
valorização imobiliária,
determinadas, quer seja por polos
que provocam valorizações ou
desvalorizações sistêmicas,
quer seja pelo padrão construtivo
das edificações que nela se Exemplo de Planta de Valores por face de
encontram aliado com o zoneamento quadra.
determinado em Lei Municipal

Planta de Valores | Situação Paradigma / ZH
Normalmente, zonas homogêneas caracterizam-se por
apresentar, sobre toda sua extensão a(o) mesma(o):
Uso e
Intensidade Ocupação
ocupação Padrão
de valor Tipologia
do solo construtivo (área)
unitário
(zoneamento)
Contribuem com a determinação da: S I T U A Ç Ã O PA R A D I G M A

Planta de Valores | Determinação das ZH
Uma interessante forma de
identificação das Zonas
Homogêneas se dá por:
• análise do padrão
construtivo local,
• cruzamento de informa-
ções socioeconômicas,
• preços de imóveis, Exemplo de Zonas Homogêneas.
• uso do solo (zoneamento) e • Zona Industrial
• Zona Urbana Mista – Popular
• delimitação original de • Zona Urbana Mista – Média
loteamento • Zona Urbana Resid. – Condomínio
• Zona Rural
Planta de Valores | Favelas: Área de Influência
Ortofoto (2014)
demonstrando ocupações
irregulares
Assentamento irregular DER e Zona de alagamento
VILA DER
ZONA DE ALAGAMENTO
Assentamento irregular DER e Zona de alagamento
VILA
DER
Zoneamento Local (São Bernardo do Campo)
ZER 1 ZUD 1
ZUD 1
ZEIS 2
ZEIS 1 ZUD 1
ZEIS 1
ZER 1 ALAGAMENTO
Índices locais | Corredores separadores
ZER 1 ZUD 1
VILA
ZUD 1
DER
261,64 400,61 526,79
261,64
188,80
ZEIS 2
ZEIS 1 ZUD 1
188,80
ZEIS 1 198,40 198,40 360,03 360,03 360,03
ZER 1 ALAGAMENTO
Área de Influência do Fator Favela
Planta de Valores | Áreas de Enchentes
Feira Livre
2018,50 3999,70
1945,30
Feira Livre
1738,70
2152,20
1980,20
1820,00
II. Desapropriação em Áreas
Ambientais
Conceitos | Análise Individual | Cases

Desapropriação em Áreas Ambientais | Conceito
APA APP
A Área de Proteção Ambiental (APA) é A Área de Proteção Permanente (APP)
uma extensa área natural destinada à é uma área protegida, coberta ou não
proteção e conservação dos atributos por vegetação nativa, com a função
bióticos (fauna e flora), estéticos ou ambiental de preservar os recursos
culturais ali existentes, importantes para hídricos, a paisagem, a estabilidade
a qualidade de vida da população local e geológica e a biodiversidade, facilitar o
para a proteção dos ecossistemas fluxo gênico de fauna e flora, proteger
regionais. o solo e assegurar o bem-estar
das populações humanas.
APA – Tamoios
Projeto da rodovia previu desvios e curvas para minimizar o impacto ambiental da APA
Tamoios.
Áreas Ambientais | Classes de Resíduos
Classe 1 - Resíduos Perigosos: Classe 3 - Resíduos Inertes: são
apresentam riscos à saúde pública e aqueles que, ao serem submetidos
ao meio ambiente, exige tratamento aos testes de solubilização
(ABNT:NBR-10.007), mantém a
especial. exemplos: inflamáveis,
água potável, mesmo quando em
corrosivos, reativos, tóxicos e contato ao resíduo.
patogênicos.
Muitos são recicláveis.
Se degradam muito lentamente no
Classe 2 - Resíduos Não-inertes:
contato com o solo.
não apresentam periculosidade,
Exemplos: os entulhos de
porém não são inertes; exemplos:
demolição, pedras e areias retirados
combustíveis, biodegradáveis ou
de escavações, turfas, resíduos
solúveis em água.
vegetais.
Desapropriação em Áreas Ambientais | Zoneamento
• Sabe-se da desvalorização da área • Sugestões:
por zoneamento, ex.: ZPDS/ZEPAM, é  Elementos de pesquisa
comum aplicar fatores diretamente, preferencialmente com o mesmo
sem análise do potencial construtivo zoneamento;
do imóvel
• Quanto aos parâmetros, temos:  Se não for possível, análise da
o ZPDS-u: (preservação e relação entre os zoneamentos da
desenvolvimento sustentável) amostra angariada na mesma
região geoeconômica;
o C.A. = 1,0
o T.O. = 0,5
 Utilizar variáveis CA ou TO
o ZEPAM: (especial de conforme vocação local.
preservação ambiental)  Ocupações verticais = CA
o C.A. = 0,1  Ocupações horizontais = TO
o T.O. = 0,2
Áreas Ambientais | Indícios de passivos ambientais
Uma situação que pode comprometer
as Avaliações para fins de
desapropriação são os Indícios de
Passivo Ambiental. É importante
Diferentemente das Avaliações para salientar: O que é de
Garantia, a Avaliação para fins de
origem natural
Desapropriação deve certificar-se que o
passivo ambiental existe de fato, para normalmente não gera
poder desvalorizar a área, para não passivo ambiental
incorrer contra a Justa Indenização,
como preconiza a Constituição Federal.
Áreas Ambientais | Case: Rodoanel Norte
Foto 1
• Área situada em um dos trechos do
Rodoanel – Norte;
– Foto 1 indica a situação quando da visita
para fins de Avaliação Administrativa,
sem indícios de passivos ambientais;
– Foto 2 indica a situação após a imissão
na posse e início das obras no local;
Foto 2
• Por ser desapropriação para construção
de rodovia classe 0 (zero), qualquer
fragilidade no solo causa impacto na
obra;
• Mas, não significa que solo ruim possui
passivo ambiental – cuidado nas
vistorias “in loco”.
15/07/2011
22/08/2012
Descaracterização APP
• Situação do imóvel em dez/13 (foto 1):
Terreno vago;
• Situação da via em dez/13 (foto 2):

Córrego canalizado, via implantada
(Av. Peri Ronchetti, SBC);
Foto 1
• Intenção de desapropriação para

construção de creche;
• Planta original, a seguir, apresentava

córrego no interior da área, como era
antigamente;
Foto 2
Descaracterização APP
• Com a canalização do córrego e
retificação do seu curso para a
Avenida Peri Ronchetti, o imóvel
deixou de possuir lâmina d’água no
seu interior;
• Mesmo assim, a distância entre o
córrego canalizado e o imóvel era
inferior aos 30 m, desvalorizado
como praxe de mercado em área de
mata ciliar de córrego (APP);
• Decisão judicial por
descaracterização da APP por
urbanização de onde estaria a mata
ciliar em sua concepção original
Descaracterização APP | Jurisprudência
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. Imóvel localizado Mata ciliar. Área de preservação
à margem de córrego em área urbana. permanente. Zona urbana. Função.
Região antropizada. Curso d´água “Não vejo como atribuir à faixa ao longo do
canalizado e em cujas margens há córrego canalizado, isolado da natureza, a
forte urbanização, sendo que parte função ecológica primitiva. A mata protetora
dele foi inclusive coberto por via nada protegerá, uma vez que as águas foram
pública. Laudo pericial que atesta a isoladas e não têm, nesse trecho, contato
descaracterização da área de algum com a natureza; e não há sentido
preservação. Perda da função maior em impedir a ocupação que se amolde
protetora. Precedentes. Sentença ao Plano Diretor e às posturas urbanas dos
reformada. Recurso conhecido e provido. terrenos localizados depois da rua, se esta
(Relator(a): Vera Angrisani; Comarca: própria permanece onde está com o impacto
Bragança Paulista; Órgão julgador: 2ª ambiental que lhe é próprio. São
Câmara Reservada ao Meio Ambiente; circunstâncias que levam a uma flexibilidade
Data do julgamento: 18/02/2016; do uso das áreas de preservação permanente
Data de registro: 19/02/2016) na área urbana, conforme a Câmara Ambiental
reconheceu em ocasião anterior.
Descaracterização APP | Parecer CETESB
• Posto de Serviço situado na Avenida
dos Estados (Santo André), solicitou
renovação das licenças junto à
CETESB;
• Resposta da CETESB:
“Em atenção à intenção de renovação

das licenças, temos a informar:
• As licenças permanecem em vigor;
• A APP do Rio Tamanduateí encontra-
se descaracterizada por intensa
ocupação urbana, por via ampla
pavimentada e por corpo d’água
canalizado”
Descaracterização APP | Parecer CETESB
• Tabela normalmente usada,

sem verificar se o contexto
urbano descaracterizou APP
• Antigo depósito de reciclagem;
• Separava os resíduos reciclados dos demais;
• Ao ser informado da desapropriação, não destinou os resíduos, mantendo 14.483,68 m³ de
resíduos.
III. Análise de Áreas
Remanescentes - Cases
Casos práticos
Cases | I. Impactos na Área Remanescente
Seccionamento Faixas “non
da área, aedificandi”
causando novo
aproveitamento
Inviabilidade de
urbanização da
gleba
Cases | I. Impactos na Área Remanescente
Área de
Preservação
Permanente
• Altura média da pista: 10 m
Dispositivo
/ Viaduto
Cases | I. Valores propostos para a gleba
120.000.000 450
100.000.000
400
80.000.000
350
60.000.000
300
40.000.000
250
20.000.000
0 200
Assist.
Laudo Dersa Assist. Dersa Perito Judicial
Expropriado
Valor Total 23.800.000 18.762.000 95.261.536 80.580.000
Valor Unitário 230,75 230,75 395,37 334,34
Cases | II. Aqueduto SABESP (área encravada)
• Desapropriação:
3.603m²;
• Área Remanescente
encravada:
10.389m²
• Não há acesso a
área encravada;
• Laudo
Administrativo: Área
atingida;
• Perito: área atingida
+ área
remanescente
encravada.
Detalhe fotográfico
A seta corresponde à posição do observador “in loco”, quando do registro

fotográfico
Cases | III. Servidões e Caminhos de Serviços
Empreendimento realizado Desapropriação
em local de difícil acesso.
temporária para
Nova Tamoios – Contornos.
servidão de passagem
de veículos de grande
porte para obra.
A avaliação neste caso,

contemplou o custo
dessa servidão pelo
tempo de uso (aluguel
por tempo determinado,
pelo método da
Para acesso de veículos remuneração dos
pesados, foi instituída a
servidão temporária. capitais).
Cases | IV. Lucro Cessante
• Monotrilho elevado passa sobre
um estacionamento, com a
inclusão e dois pilares na
extremidade.
• Proprietário do estacionamento
possui projeto em aprovação de
construção de edifício garagem.
• Ente expropriante impõe servidão
temporária para guardar
equipamentos e área para
logística da obra.
Cases | IV. Lucro Cessante
• Impactos:
o 508 vagas impactadas entre expropriação, projeto
interrompido e servidão temporária;
o Remoção e reinstalação das coberturas;
o Perda operacional (15%) na retirada e reinstalação
das coberturas;
o Perda de clientes ou ressarcimento de lavagem por
pó da obra depositada nos veículos estacionados.
Jurisprudência | Fundo de comércio
STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO Cumpre destacar que, na hipótese em
RECURSO ESPECIAL: 1199990 SP análise, o detentor do fundo do
2010/0118499-2 (STJ). comércio é o próprio proprietário do
imóvel expropriado. Assim, a identidade
Ementa: PROCESSUAL CIVIL E de titularidade torna possível a
ADMINISTRATIVO. RECURSO indenização simultânea na
ESPECIAL. AUSÊNCIA desapropriação. Ademais, o processo
DEPREQUESTIONAMENTO. SÚMULA ainda se encontra na fase inicial, o que
211 /STJ. DESAPROPRIAÇÃO. permite seja apurado o valor de bens
IMÓVELCOMERCIAL. FUNDO DE intangíveis, representados pelo fundo
COMÉRCIO. INDENIZABILIDADE. de comércio, na própria perícia a ser
MATÉRIA PACIFICADA realizada para fixação do valor do
imóvel, dispensando posterior liquidação
de sentença. Agravo regimental não
provido.
Cases | V. Desvalorização Remanescente
• Instituição de Servidão de passagem
subterrânea totalizando 659,24m²;
• Imóvel possui área total de
28.302,50m²;
o Laudo Administrativo apresenta avaliação
apenas da faixa expropriada:
R$37.125,00;
o Avaliação do Laudo Judicial, considerou:
R$19.870,00 (1/3 – servidão + 1/3 – APP,
ou seja, 11% do valor da faixa);
• Área com córrego com projeto interno de • São 02 (duas) caixas de inspeção não
canalização. calculadas em ambos os laudos;
• Depreciação do Remanescente. • Projeto de Urbanização da Gleba
prevendo: 400 unidades habitacionais
antes da implantação da servidão;
Cases | V. Desvalorização Remanescente
• Zoneamento local permite:
o Edifícios de 04 pavimentos acima do
nível da rua;
o Pisos abaixo do nível da rua (subsolos);
o CA: 2,00
o TX: 0,65
•Na Assistência Técnica incluiu-se:
o As perdas inerentes ao projeto,
o Depreciação do remanescente pelo
acesso comprometido nos fundos,
o Desapropriação das caixas de inspeção,
instituição da servidão e restrição pela
implantação da faixa “non aedificandi”
o Totalizou: R$ 1.390.000,00
Instituição de Servidão | Alíquota
O ponto principal na instituição de uma servidão está na
quantificação do grau da limitação administrativa imposta de
forma que não se camufle uma verdadeira desapropriação.
Assim, a análise da alíquota da servidão, em nosso

entendimento, deve ser justificado caso a caso
Cases | VI. Desapropriação área encravada
• Área 1 = 47.000,00m²
• Área 2 = 217.000,00 m²
• Área da Faixa de Domínio = 50.891,52 m²
• Unitário Comissão 2007 = R$20,00/m²
• VI = R$4.204.184,82
• Unitário Parecer = R$81,17/m² (02/2009)
• VI = R$17.600.000,00
• Segundo Perito = R$74,84/m²
Área 2
• VI = R$16.066.680,00
Área 1
Cases | VI. Sentença
Após a desapropriação e execução do A afirmação isolada do assistente da ré
projeto de implantação do Rodoanel, a não se sustenta.
área da autora deixou de ser acessada
pela Rua Miracema e passou a ter
Guardadas as devidas proporções,
“acesso através de uma faixa de
seria o mesmo que obrigar o
servidão, constituída no interior de
faixa de domínio, através de acesso proprietário de um veículo a
por galeria”, sofrendo, pois, profunda e ingressar pelo porta-malas para
prejudicial alteração, posto que além dirigi-lo e dizer que nada se
dos transtornos, experimentou sensível alterou, posto que ele continua a
restrição de acesso por intermédio de ter um automóvel.
passagem precária.
Grifei
Cases | VII. Valorização Imobiliária
Avanço da Valorização Imobiliária por Fase de Obra
Rodoanel Sul Rodoanel Norte/Leste Inflação Em Rodovia de
classe isolada, os
valores imobiliários
(devido as
experiências
PERÍODO DE
passadas), tem o
OBRA
fenômeno da
especulação
imobiliária, durante
o período de obra.
Antes do Início Início da Obra Término da Obra Fim da Valorização Continuidade
da obra Especulação imobiliária real
Obrigado
Equipe CTA
Sérgio Liporoni
Anderson Tambara
Apresentação
Engº Osório Accioly Gatto

Apresentação Casos Práticos
Engº Osório Accioly Gatto

CASOS PRÁTICOS
✓ Homogeneização – fatores arbitrários

✓ Ajuste de zoneamento e localização
✓ Avaliação de grandes áreas e sua compatibilidade com as
pesquisas
✓ Áreas remanescentes
✓ Depreciação pela servidão em ambientes urbanos
✓ Laudos prévios e administrativos
Nos casos aqui expostos os valores foram alterados pois o objetivo é

discutir as extrapolações normativas, sem identificar os exemplos
Engº Osorio Accioly Gatto

HOMOGENEIZAÇÃO COM FATORES ARBITRADOS
Num determinado laudo pericial, o

adotou-se o fator localização a
partir do estudo elaborado pela
Prefeitura Municipal de São Paulo
- DESAP5 (lembrando que o
imóvel está em Guarulhos!).
Resultando em um fator
transposição de localização
próximo a:
Ft =0,30
• Observa-se que o zoneamento e os fatores de localização tem forte
O Fator do slide anterior foi calculado com base nos índices da TABELA do DESAP
PARÂMETROS PARA COMPOSIÇÃO DOS ÍNDICES DE FATORES GEO-ECONÔMICOS (MULTIPLICATIVOS)
LOCALIZAÇÃO (COMPONENTES DO MODELO f) Fator Comércio
MELHORAMENTOS DO LOGRADOURO (ACUMULATIVOS) comércio distante_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 1,00

Acesso
comércio próximo, mas ausente no logradouro _ _ 1,10
rua aberta _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 8 comércio no logradouro, com_forme densidade de lotes
rua sem saída _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 5 ocupados para a atividade comercial
rua não aberta _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 0 até 20%_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 1,10 e 1,20
Pavimentação de 20% a 40% _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 1,20 e 1,40
de 40% a 60% _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 1,40 e 1,60
asfalto ou concreto liso _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 20
paralelepípedo ou similar _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 15 de 60% a 80% _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 1,60 e 1,80
cascalho_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 5 de 80% a 100% _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 1,80 e 2,00
sem pavimentação _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 0 Padrão Econômico
Guias e Sarjetas 4
Largura da Rua
de 0 a 4 metros _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 2
padrão baixo _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 0,70 e 0,85
de 4 a 8 metros _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 4 padrão médio baixo _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 0,85 e 1,00
de 8 a 12 metros _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 6 padrão médio_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 1,00 e 1,25
de 12 a 20 metros _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 8 padrão médio alto _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 1,25 e 1,50
maior que 20 metros_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 10
padrão alto _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ entre 1,50 e 2,00
Transporte Coletivo
no local_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 20 Densidade de lotes construídos
até 300 metros _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 15 até 40% _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 0,90
de 300 a 1.000 metros _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ _ _10 entre 40% e 70% _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _0,95
entre 1.000 a 2.500 metros_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 5
maior que 70% _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _1,00
mais de 2.500 metros_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 0
Rede de Energia 8
Declividade da Rua
Rede de Água 10 Plana _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 1,00
Rede de Esgoto 6 Declive moderado_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _0,95
Rede de Gás 1 Declive acentuado _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 0,90
Iluminação Pública 11 Outros Fatores - Eventuais fatores valorizantes ou desvalorizantes
Telefone 2
Uma breve pesquisa no loteamento contíguo à área desapropriada resultou em 28 elementos:

Nº REFERENCIA AREA TERRENO VALOR FONTE CONSULTA ANUNCIO VUT (R$/m²)
1 LOTE 28 175,00 m² R$ 133.737,00 NILSON IMOVEIS - SR. ANTONIO - (11) 2279-9672 R$ 764,21
5 287,50 m² R$ 220.000,00 NILSON IMOVEIS - SR. ANTONIO - (11) 2279-9672 1237 R$ 765,22
6 175,00 m² R$ 120.000,00 SYLMAR IMÓVEIS - SRA. HAYLA (11) 2413-0202 868 R$ 685,71
AVALIANDO 11 180,39 m² R$ 165.000,00 SYLMAR IMÓVEIS - SRA. HAYLA (11) 2413-0202 869 R$ 914,68
NOVA CARMELA
17 199,00 m² R$ 205.000,00 SYLMAR IMÓVEIS - SRA. HAYLA (11) 2413-0202 866 R$ 1.030,15
19 188,00 m² R$ 140.000,00 IMOBILIÁRIA NOVA GALVÃO - SRA. LAURA (11) 2451-9055 5369 R$ 744,68
20 LOTE 22 185,00 m² R$ 115.000,00 IMOBILIÁRIA STEINER - SRA. LUCI (11) 2463-2626 30465 R$ 621,62
21 LOTE 23 175,00 m² R$ 135.000,00 IMOBILIÁRIA STEINER - SRA. LUCI (11) 2463-2626 29998 R$ 771,43
22 LOTES 1/2/3 756,00 m² R$ 510.000,00 MAREVER IMÓVEIS - SRA. CIDA (11) 4116-2586 19 R$ 674,60
23 186,00 m² R$ 135.000,00 SANDRO NOVELLI CORRETOR - SR. SANDRO (11) 4215-6375 TE0039 R$ 725,81
27 263,00 m² R$ 220.000,00 IMOBILIÁRIA FOCO - SRA. PRISCILA (11) 3437-1185 TE0086 R$ 836,50
28 190,00 m² R$ 125.000,00 PRIVATE IMÓVEIS - SR.ALEXANDRE (11) 97103-1979 PC1032 R$ 657,89
MÉDIA 217,22 m² R$ 761,02
Os lotes em áreas próximas ao avaliando confirmam que existe uma inversão de desvalorização,
pois o entorno é mais valorizado do que a região da pesquisa do Perito
Adoção de fatores de transposição arbitrados e equivocados

SOBREPOSIÇÃO DE ZONEAMENTO E ÍNDICE FISCAL
Equívoco na adoção do “fator zoneamento”
Para ponderar as condições legais impostas pela legislação de uso e ocupação do solo, alguns Peritos
tem utilizado, de forma equivocada, no tratamento por fatores, da taxa de ocupação do imóvel como um
fator, dado que a situação paradigma do Relatório da Comissão de Peritos CAJUFA – Trecho Norte,
encontra-se em ZM – Zona Mista (T.O. = 0,70).
Neste ponto verifica-se a confusão da utilização da taxa de ocupação que não deve ser adotada nos
laudos como um “fator zoneamento” em conjunto com os índices fiscais, para homogeneização pelo
método comparativo, como comprovado pelos modelos a seguir.
Abaixo verifica-se que a relação não é diretamente proporcional, na medida em que se dobra a taxa de ocupação cresce apenas
27% o valor unitário e no caso à esquerda quando se cresce 40% a taxa de ocupação o valor unitário incrementa 11%.
Modelo com 41 elementos terrenos - ZS/ZO de São Paulo (Morumbi e entorno) Modelo com 20 elementos terrenos - Guarulhos
VUT = 35,82+0,3855*IF 2012 +1000,2*CAmax VUT = EXP(10,836-(24,438 /AT)-(0,3509*LN(IF 2012))-(0,17878/TOmax))

IF 2014 = indice fiscal conforme PGV SP 2014 AT = área do terreno
CAmax = Coeficiente de aproveitameno máximo conforme zoneamento IF 2012 = indice fiscal conforme PGV Guarulhos 2012
TOmax = Taxa de ocupação máxima conforme zoneamento
SITUACAO 1: INDICE FISCAL DE 50% DO PARADIGMA SITUACAO 1: INDICE FISCAL 40% MAIOR QUE PARADIGMA
PARADIGMA SITUACAO1 DIF PARADIGMA SITUACAO1 DIF

VUT R$ 1.421,52 R$ 1.228,77 -14% VUT R$ 416,24 R$ 467,61 12%
IF 2014 1.000,00 500,00 -50% AT 100.000,00 100.000,00
CA max 1,00 1,00 0% IF 2012 60,00 84,00 40%
TO max 0,50 0,50 0%
SITUACAO 2: INDICE FISCAL DOBRO DO PARADIGMA
SITUACAO 2: TO 40% MAIOR QUE PARADIGMA
PARADIGMA SITUACAO2 DIF
VUT R$ 1.421,52 R$ 1.807,02 27% PARADIGMA SITUACAO2 DIF
IF 2014 1.000,00 2.000,00 100% VUT R$ 416,24 R$ 461,01 11%
CA max 1,00 1,00 0% AT 100.000,00 100.000,00
IF 2012 60,00 60,00 0%
TO max 0,50 0,70 40%
SITUACAO 3: C.A.MAX DOBRO DO PARADIGMA

VUT R$ 1.421,52 R$ 2.421,72 70%
IF 2014 1.000,00 1.000,00 0%
CA max 1,00 2,00 100%
• Fatores • Regressão
TO: 0,5 0,7 TO: 0,5 0,7
ÍNDICE: 60 84 ÍNDICE: 60 84
• O ajuste dos fatores resulta em: PARADIGMA SITUACAO3 DIF

VUT R$ 416,24 R$ 517,90 24%
Se multiplicativo = 1,40 x 1,40 = AT 100.000,00 100.000,00
1,96 IF 2012 60,00 84,00 40%
TO max 0,50 0,70 40%
Se somatório = 1,80
Observa-se que o zoneamento e os fatores de localização tem forte

correlação, desta forma se utilizarmos como fatores isolados, sem
analisar a correlação entre eles ocasiona uma dupla contagem
OUTRAS CONSIDERAÇÕES SOBRE ZONEAMENTO
Outro caso em que fica evidente que o “fator zoneamento” não pode ser utilizado de forma direta por
fatores, refere-se a um imóvel localizado em São Paulo, nas proximidades da Rodovia Fernão Dias,
cujo zoneamento é ZPDS* - Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável.
A partir de pesquisa com 21 elementos comparativos, deduz-se o gráfico com valores unitários a
seguir:
*ZPDS: porções do território destinadas à conservação da paisagem e à implantação de atividades econômicas compatíveis com a manutenção e
recuperação dos serviços ambientais por elas prestados, em especial os relacionados às cadeias produtivas da agricultura e do turismo, de densidades
demográfica e construtiva baixas
AJUSTES QUANTO AO ZONEAMENTO E AO ÍNDICE FISCAL
LEI Nº 16.402, DE 22 DE MARÇO DE 2016

Quadro 3 – Parâmetros de ocupação dos lotes, exceto de Quota Ambiental
Os 21 elementos comparativos, tratados pela inferência estatística, resultaram no seguinte modelo para avaliação do
imóvel, cujas variáveis independentes são: AT (área do terreno), TO (taxa de ocupação), FERNAO (frente ou não para
referida Rodovia) e ADENSAMENTO (região adensada ou não).
Substituindo no modelo acima os dados do avaliando e simulando situações hipotéticas, evidencia-se que o “fator
zoneamento” não pode ser aplicado diretamente sobre o valor unitário:
SITUACAO 1: T.O. MENOR QUE A DO AVALIANDO
SITUACAO 2: T.O. MAIOR QUE A DO AVALIANDO
VUT R$ 357,79 R$ 301,01 -16% PARADIGMA SITUACAO2 DIF
AT 65.000,00 65.000,00 0% VUT R$ 357,79 R$ 411,38 15%
T.O. 0,25 0,15 -42% AT 65.000,00 65.000,00 0%
FERNAO 0,00 0,00 0% T.O. 0,25 0,50 100%
ADENSAMENTO 1,00 1,00 0% FERNAO 0,00 0,00 0%
ADENSAMENTO 1,00 1,00 0%
Observa-se que na medida em que se dobra a taxa de ocupação o valor observado na

regressão cresce apenas 15% - ou seja as relações não são lineares
Superposição de fatores, quando usado fator de transposição conjuntamente com o “fator de

zoneamento”, em tratamento por fatores, existe um “bis in idem” no ajuste, uma vez que a
depreciação por restrições ao uso e aproveitamento definidos na Lei de Zoneamento em cenário e
contexto ocupacional e socioeconômico, também é considerado na determinação do Índice Fiscal ou
Índice Local, que guarda uma relação direta e constitutiva do potencial construtivo e o
aproveitamento econômico de cada localidade – apresentação do Engenheiro Sérgio Liporoni.
Recente manifestação sobre o assunto de um Ilustre Perito ...

“Outro fator, é que quando se faz a transposição com índices fiscais, é evidente que a diferença entre
eles, é devida entre outros fatores, aos coeficientes técnicos de zoneamento, pois quanto maior a
capacidade construtiva ou aproveitamento dos terrenos, maior o índice fiscal. Este fato é lógico.
A própria Municipalidade já aplica esta desvalorização na formação dos índices fiscais, e caso se utilize
novamente esta homogeneização, estará se aplicando duas vezes a desvalorização, uma questão
quando a municipalidade efetua os cálculos do índice fiscal e outra na avaliação, o que seria aplicar
duas vezes o mesmo fator desvalorizante.”
ÁREAS DO IMÓVEL AVALIANDO INCOMPATÍVEIS COM AS PESQUISAS
Não é admissível a utilização de pesquisas de lotes urbanos como elementos comparativos na

avaliação de glebas de grande porte, adotando um método que denominam equivocadamente de
“comparativo direto”.
• Utilização do fator área “Abunahman”, para comparar área de 200,00m2 (da pesquisa da Comissão
da CAJUFA) com a área total do avaliando com cerca de 400.000,00m2; ( na palestra foi passado
um vídeo do próprio Abunahman criticando a utilização do fator para grandes diferenças de
área e que a fórmula não foi elaborada para terrenos)
• Tratam-se de áreas incomparáveis!!!
• Calculando o fator área sobre a área primitiva e não sobre a área avalianda (esta também é uma
grande polêmica nas avaliações)
• Não se justifica a não adoção de métodos comparativos quando no entorno existem elementos
comparativos com áreas de porte similares
EXEMPLO DE EXTRAPOLAÇÃO - 1
sendo:
o Fator área: pela fórmula de Abunahman
o Fator transposição: pela relação de infraestrutura entre locais
o Fator zoneamento: em função do zoneamento da área avalianda
Exemplo de extrapolação com números aproximados
Fator área : (2000/400.000)0,125 : 0,515 *
Fator transposição : 0,25**
Fator zoneamento : 0,3/1,00 : 0,3***
*No caso acima extrapola-se a utilização da fórmula de Abunahman para terrenos – como afirma o próprio
autor a fórmula não foi elaborada para terrenos e muito menos para uma diferença tão grande de áreas.
**Extrapola a transposição em números arbitrários.
***Considera o zoneamento partindo de 1,00
EXTRAPOLAÇÃO – 1 (ÁREA)
Curvas de área
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000
Caires Martins Abunahman 1/8 - 300 m²
A discussão neste slide é a adoção da área primitiva ou da área expropriada para o cálculo do valor de
indenização
Foi feita uma consulta ao
Abunahman sobre duas *
inconsistências em um **
determinado Laudo – Utilização
da fórmula para uma área
expropriada superior a 100.000
m² a partir de elementos
comparativos com área de 300
m² com um agravante: o
expoente da fórmula utilizada foi
¼
*Transposição próximo a 0,25

**Área superior a 100.000 m²
SERVIDÃO ADMINISTRATIVA
Imóveis rurais
• Fatores de servidão
• Áreas remanescentes
• Extinção da cultura e lucros cessantes

Materiais elaborados por importantes concessionárias de serviço público, destacam o que se pode ou
não fazer nas proximidades e dentro da faixa de servidão:
Restrições se agravam em região com

predominância de cana-de-açúcar:
Fator de depreciação pela servidão ?
• Engº José Carlos Pellegrino (1969) • Engº Philippe Westin Vasconcelos (década de
70)
• CAJUFA (2013)
www.ibape-sp.com.br
eventos@ibape-sp.org.br
(11) 3105-4112
Rua Dona Maria Paula, 122

1º andar | Conj. 104/106 – Bela Vista
São Paulo – SP
Apresentação
Arq. Urb. Ana Maria de Biazzi

Dias de Oliveira
Aspectos técnicos e metodológicos (polêmicos) para
a determinação do valor da indenização
Arq. Urb. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira anabiazzi@uol.com.br

ASPECTOS polêmicos
Resumo dos itens abordados
• Método Comparativo - erros recorrentes em casos onde os dados da pesquisa
disponíveis de mercado (ou o valor unitário recomendado em Comissões de Peritos das
varas da fazenda) não são compatíveis com o avaliando
• Tratamento dos dados por Fatores – inconsistências em ajustes utilizando-se
fatores correlacionados (tais como, por exemplo, efeito de localização ponderados
com índice fiscal e também do zoneamento; efeitos de forma equalizados com área e
também a frente e a profundidade)
• Fatores de Ajuste pela Área - Uso indiscriminado com fórmulas determinísticas,
tais como a “fórmula Abunahman”, sem testar a validade da aplicação
• Desapropriações Parciais - escolha do critério apropriado:

“antes e depois” (comparação do valor do terreno primitivo com o do remanescente), do
“metro quadrado médio” (aplicação do valor médio do lote primitivo à área desapropriada);
ou valor de mercado da fração desapropriada 2
1º aspecto polêmico Método Comparativo
pesquisa de mercado não compatível com o avaliando
Tendência dos laudos apresentados em periciais judiciais associar o valor de indenização ao
“valor de mercado”, por sua vez, calculado pelo método comparativo direto de dados de
mercado
As Normas Técnicas priorizam o método comparativo na determinação do

valor de mercado, porém nem sempre é viabilizado, mas há uma certa resistência
em explorar outro método recomendados pelas mesmas normas.
Se o mercado imobiliário analisado na região geo econômica o mercado disponibiliza

apenas Lotes e ao avaliando é uma gleba, com dados existentes, não seria o caso do
método involutivo?
3
Método Comparativo - pesquisa de mercado não compatível com o avaliando
Sempre verificar se os procedimentos (quando adotados fatores de ajustes) atendem aos
requisitos normativos mínimos do método comparativo de dados de mercado
Verificação importante: Especificação do Laudo - exigências da (ABNT- NBR
14653) –níveis de fundamentação e níveis de precisão.
INTERVALO ADMISSÍVEL de
4 III II I
ajuste para o conjunto de 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
fatores
Se não atende no mínimo Grau I – não é

método comparativo
As normas técnicas da ABNT, evoluíram no sentido de consolidar metodologias e critérios técnicos

e propiciar formas de avaliação com a menor subjetividade possível, a fim garantir a justa
indenização aos expropriados.
4
2º aspecto polêmico Inconsistências em “ajustes por fatores”
correlacionados entre si
Fator forma ponderado com Fator área e fator frente fator localização ponderados com índice fiscal e
zoneamento
No processo que utiliza a Regressão Linear
O Processo homogeneizar os dados (Método dos Mínimos Quadrados) como os
com fatores, arbitrados/empíricos, a fatores se "auto-corrigem" entre si pelos
fim de “ajustá-los” e torná-los parâmetros da equação que constituem um
semelhantes ao avaliando ocorre o modelo, as correlações são com influencia (ou
efeito cumulativo de variáveis parciais)
correlacionadas aplicadas “isoladas”.
V Unitário = b0
- b1 * Área
V Unitário = R$/m2 + b2 * Melhoramentos existentes(%)
+ b3 * Taxa de Ocupação ) (%)
+ Fárea ( )
+ Ftransposiçao ( )
Peso dos coeficientes ponderados na
+ Fzoneamento ( )
equação e (compartilhados) o efeito no valor
unitário
Incidência pode ser cumulativa – (para
mais ou para menos)
5
Homogeneização fatores – incidência Regressão linear correlação múltipla
com correlação isolada incidência das variáveis – mesmo que
efeito soma / multiplicação de fatores correlacionados se auto ajustam
(variáveis) correlacionados aplicados de
forma “isoladas”
Valor de Y
Influência Influência
de X1 de X2
6
3º aspecto polêmico - Fatores de Ajuste pela Área
Considerações acerca da fórmula Abunahman
O “fator área” apresentado pelo Engo. Sérgio Antônio Abunahman, no livro “Curso Básico de
Engenharia Legal e de Avaliações” (2008), tem sido utilizado pelos profissionais da Engenharia
de Avaliações para as mais diversas tipologias de imóveis, como solução simplificada para
compatibilizar diferenças entre áreas dos elementos amostrais e a do imóvel avaliando.
A fórmula, tem em sua essência, representar o conceito genérico e conhecido por todos de que
“dentro da mesma região geo-econômica, os valores unitários aumentam na medida em que a
área é menor”. Para aplicar este conceito, a fórmula é apresentada em duas equações:
1/4
Área do Elemento Pesquisado
𝐅𝐚 = Quando a diferença de áreas for inferior à 30%
Area do Avalliando
1/8
Área do Elemento Pesquisado
𝐅𝐚 = Quando a diferença de áreas for superior à 30%
Area do Avalliando
Esta mudança de expoente sugerida na formula em duas equações, tem explicação lógica em
adaptar à uma função exponencial, onde o expoente é reduzido quando as diferenças de áreas
em relação ao avaliando aumentarem (no caso, arbitrado pelo autor da formula em 30%) com
intuito de atenuar o fator resultante.
7
Representação Fórmula Abunahman
1,3000
1,2000
1,1000
1,0000
0,9000
0,8000
0,7000
Exemplo – Imóvel avaliando
10.000m2
0,6000
Expoente 1/8 Expoente 1/4

0,5000
0,4000
0,3000
- 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000
8
1,3000
1,2000
1,1000
1,0000
0,9000
0,8000
0,7000
0,6000
Expoente 1/8
0,5000 Expoente 1/4
Fórmula
0,4000
0,3000
- 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000
9
1,2000
1,1000
1,0000
0,9000
0,8000
0,7000
Figura – evidencia necessidade de
alterar o expoente para amenizar o efeito
0,6000
0,5000
Fórmula
0,4000
0,3000
- 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000
10
Equívocos na aplicação da fórmula Abunahman
▪ Utilizar a fórmula sem verificar a sua validade de aplicação
• Simplificação dos passos recomendados - aplicação direta do expoente

na relação entre áreas, sem deduzir, primeiro, as diferenças de área em termos
percentuais - a divisão de uma área pela outra, resulta no quociente
e não representa a diferença % entre duas áreas
• Fazer uso da formula para ajustar valor de lote à valor de gleba –

não é método comparativo - obtém-se um resultados similares às
antigas “tabelas de glebas correção de áreas” elaboradas por outros autores em
desuso e simplificação do método involutivo – laudo não fundamento pelas normas
da ABNT 14.653-2 (Tabela 8 do item 9.4 Grau de fundamentação no caso da
utilização do método involutivo
11
4º aspecto polêmico Desapropriações Parciais
Na desapropriação, a negociação não ocorre voluntariamente e nem sempre em condições
normais de mercado. Por isso, possibilidade da utilização do valor especial, definido na ABNT
NBR 14653-1, item 11.1 (texto aprovado e em tramite de publicação):
Nas desapropriações, convém que as avaliações apresentem como resultados os

valores que possam ser adotados para a justa indenização, como o valor de
mercado, o valor econômico, o custo de reedição, o custo de
reprodução, entre outros.
Devem como alterações de
ser apreciadas circunstâncias especiais, quando cabíveis,
vocação, forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento.
Nas desapropriações parciais, deve utilizar critério que permita mensurar
prejuízos, visando à recomposição do patrimônio do expropriado, considerando, inclusive,
eventual desvalorização do remanescente.
12
Desapropriações Parciais - Critérios
ABNT NBR 14653-1, (texto aprovado e em tramite de publicação):
➢ estimar a diferença entre os valores do bem para verificar e indenizar eventuais

na sua condição original e na condição desvalorizações dos remanescentes, p.ex. perda
resultante do ato expropriatório, considerada de testada ou profundidade, acessibilidade
a mesma data de referência (critério “antes e prejudicada, perda de potencial construtivo ou
restrição de uso e ocupação do solo.
depois”);
➢ utilizar o valor unitário médio do imóvel quando é evidente que não haverá diferença
primitivo para a área desapropriada entre o valor do metro unitário da área original e
da área remanescente ou que esta será
valorizada.
➢ estimar o valor da parte do bem atingida pela Aplicada em área maiores, quando o percentual
desapropriação da fração desapropriada for pequena em
relação à área total do imóvel.
Verificada discrepância, em princípio, a indenização justa seria a que representasse o máximo

valor, devendo ser ressalvado, porém, que por se tratar de matéria mais jurídica que técnica, é
recomendável que apresente ao Juiz as opções para decisão.
13

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