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1.      Vivo em condomínio.

Isso me dá mais
direitos ou mais deveres?

Tanto direitos, quanto deveres. O equilíbrio


garante igualdade a todos os condô minos.
Conviver em conjunto nã o é fá cil, mesmo dentro
da família, nã o é? Agora, imagine dividir espaços
com pessoas à s vezes estranhas e de perfil
diferente do nosso! É claro que podem existir
conflitos. Por isso, existem leis e regras que
regem as questõ es que envolvem esta
convivência, com o objetivo de evitar conflitos ou
resolvê-los, caso surjam.
Caso haja conflitos, procure resolvê-los
pacificamente com o vizinho. Se o problema
persistir, procure o síndico.
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2.      Qual lei regula as questões em


condomínio?

A lei bá sica é a nº 4.561, a chamada Lei do


Condomínio, mas também existe uma
regulamentaçã o na Lei 10.406, o Có digo Civil
Brasileiro, que altera vá rias questõ es
importantes, como multas, destituiçã o do síndico,
entre outros. Assuntos que nã o estã o previstos
no Có digo Civil, como direito de propriedade,
como convocar e fazer assembleias, despesas do
condomínio, utilizaçã o da edificaçã o por parte
dos condô minos, além de outros assuntos, sã o
definidos pela lei 4.561. Ainda pode ser usada,
para assuntos relativos a locaçõ es residenciais,
a Lei 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato.
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3.      Além das leis, existem outras normas que


os condôminos devem seguir?

Sim, a Convençã o do condomínio e o seu


Regimento Interno. Estes dois dispositivos devem
ser elaborados em conformidade com as leis que
regulam as questõ es em condomínio.  Todas as
clá usulas das convençõ es que contrariam o
Có digo Civil perdem a validade,
automaticamente, desde que ele começou a valer.
4.      Não entendi a diferença entre leis,
regimento e convenção.

A lei é bem ampla e estabelece as


responsabilidades civis dos condô minos e dos
condomínios. Abrange todos os condomínios
existentes no Brasil. Já a convençã o estabelece as
regras para a administraçã o de cada condomínio
específico. O regimento interno regulamenta as
regras de convivências e assuntos relativos ao
comportamento das pessoas que vivem,
trabalham e frequentam o condomínio.

5. O que é convenção?
É um documento que determinará algumas
regras: taxa de condomínio e o modo de
pagamento das contribuiçõ es para atender à s
despesas ordiná rias e extraordiná rias do
condomínio; sua forma de administraçã o; a
competência das assembleias, sua forma de
convocaçã o e quó rum exigido para as
deliberaçõ es; as sançõ es a que estã o sujeitos
os condô minos ou possuidores; como será
elaborado o Regimento Interno e outras
questõ es que os condô minos julgarem
necessá rias.

A convençã o deve ser elaborada por escrito,


aprovada por 2/3 dos condô minos e registrada
em um Cartó rio de Registro de Imó veis. Para
mudá -la, sã o necessá rios 2/3 dos votos. Agora, se
quiserem mudar a destinaçã o do edifício, a
votaçã o tem que ser por unanimidade.

IMPORTANTE: Em Três Lagoas, têm direito à isenção do


IPTU:

- Aposentados e pensionistas, com renda de até dois


salários mínimos, proprietários de apenas um imóvel
com até 90 m² de área construída e onde residam.

- Pessoas portadoras de câncer, com renda de até três


salários mínimos e imóvel único de até 90m², com laudo
médico.
- Pessoas com renda até dois salários mínimos e imóveis
de até 80m²

- A isenção deve ser requerida na prefeitura,


anualmente, entre novembro e dezembro do ano
anterior ao benefício.

 
6.      O que é regimento interno?

O regimento interno também deve ser


aprovado pelos condô minos e deve ser
seguido por funcioná rios e visitantes, além
dos ocupantes dos imó veis. É um acordo entre
todos os moradores sobre as regras do dia-a-
dia, dentro da realidade de cada condomínio.
Por exemplo: horá rios e dias para mudanças,
como usar á rea de lazer, etc.

7. Quem garante que as leis, o regimento


interno e a convenção sejam cumpridos?

Primeiramente, você, que é o maior interessado


em ter uma convivência tranquila e seus direitos
respeitados. Por isso, deve lutar para que tudo
seja cumprido, tanto por você e sua família,
quanto pelos outros.
Além disso, o condomínio tem um síndico que é o
representante legal da administraçã o e
responsá vel a mediar os conflitos, buscando o
cumprimento das regras. Ele pode ser auxiliado
por um sub-síndico.
Alguns condomínios contam ainda com um
conselho fiscal, formado por três membros eleitos
pela assembleia para fiscalizar as contas pagas
pelo síndico(a).
Uma empresa administradora de condomínio
também fará bastante diferença, pois vai dar um
auxílio profissional nas questõ es burocrá ticas e
legais propriamente ditas. Também oferece
segurança na parte contá bil, confeccionando
balancetes, registro de funcioná rios, por exemplo,
e na parte jurídica, com serviços como cobrança
dos inadimplentes, processos contra o
condomínio, aná lise de contratos, etc.
Quando há descumprimento das leis, convençã o
ou regimento, o síndico poderá fazer uma
advertência ou multa. Se nã o houver acordo entre
as partes, o caso pode ser resolvido
judicialmente, garantindo o cumprimento das leis
e regras.

8.      Quem pode ser síndico? O condomínio


pode destituí-lo?

Pode ser um morador da edificaçã o ou nã o,


pessoa jurídica ou física. Ele será escolhido em
assembleia para administrar o condomínio, por
prazo de até dois anos, tendo direito à reeleiçã o.

Pela lei, o síndico que praticar irregularidades,


que nã o prestar contas ou nã o administrar o
condomínio satisfatoriamente pode ser
destituído em assembleia específica para este fim
e com voto da maioria absoluta de seus membros.

9.      Quais as funções do síndico?

Sã o vá rias, definidas pelo artigo 1.348 do


Có digo Civil: convocar a assembleia dos
condô minos; representar, ativa e
passivamente, o condomínio, sempre em
defesa dos interesses comuns; informar,
imediatamente, à assembleia, da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de
interesse do condomínio; cumprir e fazer
cumprir a Convençã o, o Regimento Interno e
as determinaçõ es da assembleia; gerir a
conservaçã o das partes comuns e zelar pela
prestaçã o dos serviços que interessem aos
possuidores; elaborar o orçamento da receita
e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos
condô minos as suas contribuiçõ es, bem como
impor e cobrar as multas devidas; prestar
contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas; realizar o seguro da edificaçã o.

Por decisã o da assembleia e se estiver


previsto na convençã o, outra pessoa poderá
ter poderes para representar o condomínio ou
exercer as funçõ es administrativas.
10.  Qualquer morador tem direito a voto na
assembleia?

Os condô minos proprietá rios que estã o com


as contas em dia podem votar em qualquer
matéria, como despesas ordiná rias e
extraordiná rias, assim como em situaçõ es
especiais, como obras de demoliçã o,
reconstruçã o, etc.

Já o locatá rio poderá votar nas assembleias,


que envolvam despesas ordiná rias e, em casos
especiais, nas situaçõ es extraordiná rias,
quando o locador estiver ausente, desde que
tenha procuraçã o do proprietá rio.

11.  O que são despesas ordinárias e


extraordinárias?

Despesas ordiná rias sã o aquelas do dia-a-dia,


referentes a limpeza, manutençã o e
conservaçã o dos equipamentos e á reas
comuns, incluindo pintura destas á reas. Esta
despesa cabe ao morador das unidades, seja
inquilino ou proprietá rio.

Despesas extraordiná rias, que cabem


exclusivamente ao proprietá rio do imó vel, sã o
aquelas referentes a obras de estrutura no
edifício e nas á reas comuns, como pintura
lateral e de fachada, esquadrias de portõ es e
portas de acesso, poços de ventilaçã o e
iluminaçã o, reformas de piso, instalaçã o de
equipamentos de segurança e lazer, processos
contra o condomínio, quando este perde,
decoraçã o e paisagismo de á reas comuns e
ainda a constituiçã o do fundo de reserva.

12.  O que é fundo de reserva?

É uma parcela do valor do condomínio,


arrecadada entre os proprietá rios, que
funciona como uma poupança para atender
despesas urgentes e inadiá veis, nã o previstas
no orçamento. Sua arrecadaçã o é estabelecida
pela convençã o. Caso falte dinheiro para as
despesas ordiná rias, devido à inadimplência
de alguém, este fundo pode ser usado, mas a
reposiçã o tem que ser feita pelo inadimplente.
Se o condomínio nã o contar com o fundo de
reserva e ocorram despesas extraordiná rias, o
síndico poderá estabelecer um aumento
provisó rio na taxa, para pagamentos de
despesas imprevistas, como de açõ es judiciais,
rescisõ es contratuais e sinistros que nã o
constam na lista de cobertura do seguro.

13. Como é definido o valor do condomínio


que devo pagar?

O valor do condomínio é calculado com base nos


serviços que o condomínio dispõ e. A maior parte
– de 40% a 50% - corresponde ao salá rio dos
funcioná rios,  dependendo de quantas pessoas
trabalham no condomínio. Á gua e luz estã o em
segundo lugar, com 12 a 15% das despesas. O
resto da taxa, geralmente é utilizado para
material de limpeza, seguro, conservaçã o e
manutençã o dos prédios e ambientes, honorá rios
da administradora e eventuais despesas com
reparos.

14. O valor definido pode ser reajustado?

Anualmente, sã o passíveis de reajuste. A


atualizaçã o monetá ria da taxa de condomínio,
geralmente uma vez por ano segue o índice IGP-M
(ou qualquer outro índice) ou pode ser de acordo
com os custos/despesas do condomínio variando
de 10% á 20%

Por exemplo, quando as contas de á gua e luz


aumentam, é necessá rio repassar o custo aos
moradores. Os funcioná rios também poderã o ter
salá rios reajustados. A porcentagem de aumento
da taxa será combinada em assembleia geral
ordiná ria, para que todos os moradores tenham
acesso à s finanças e possam concordar ou
discordar de custos extras, como reformas,
pintura de fachada, etc.
15. É obrigatório pagar a taxa de condomínio?

Sim e isso está previsto em lei. É esta taxa que


possibilita a manutençã o do condomínio. Ela é
um dever, mas pode ser considerada um
privilégio, porque é justa na divisã o dos custos de
limpeza, segurança, reparos e contrataçã o de
funcioná rios que atuam.

Segundo o Art. 1336 do Có digo Civil, sã o deveres


do condô mino contribuir para as despesas do
condomínio na proporçã o das suas fraçõ es ideais,
salvo disposiçã o em contrá rio na convençã o. O
pará grafo primeiro ainda estabelece que o
condô mino que nã o pagar sua contribuiçã o ficará
sujeito aos juros morató rios convencionados ou,
nã o sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de
até 2% sobre o débito.”

16. É verdade que o novo Código de Processo


Civil ficou mais exigente contra os
inadimplentes?

Sim, a lei é bastante rigorosa quanto ao


pagamento da taxa de condomínio, porque sem
ela fica inviabilizada a administraçã o. Como ela é
prevista em lei, quando alguém deixa de pagar,
está descumprindo a lei, ou seja, pode ser
considerado infrator e, como tal, é passível de
penalidades.

O síndico ou a administradora podem fazer essa


cobrança, verbalmente ou por carta. Dá para
resolver tudo amigavelmente, basta boa vontade
e senso comunitá rio e de legalidade.

Caso o condô mino nã o pague essa dívida, uma


das mudanças do novo Có digo de Processo Civil é
que ele pode sofrer uma açã o judicial, já apó s o
terceiro dia de atraso. O problema pode ser
resolvido na primeira instâ ncia, com um acordo
verbal entre as partes.
Se a inadimplência persistir, a situaçã o pode ir
para segunda instâ ncia, podendo os bens do
inadimplente, como carro ou outros imó veis, ser
penhorados. Se a açã o percorrer todas as
instâ ncias e houver condenaçã o, o morador terá
um prazo de 15 dias para acertar suas contas,
caso contrá rio, será aplicada uma multa judicial
de até 10% e custas advocatícias de 20% sobre o
débito que ele adquiriu com o condomínio e seus
bens, que cubram a dívida, serã o arrestados.

O devedor também por ter alguns direitos de uso


suspensos, como acessos, á rea de lazer e até
fornecimento de á gua.

17. Quais as regras mais comuns para uso de


garagem?

Uma das maiores causas de conflito entre


condô minos é o uso de vagas na garagem. Para
evitar essas situaçõ es e manter uma boa
convivência, é preciso respeitar regras, como
estacionar sempre dentro da faixa (para evitar o
efeito cascata, quando todos estacionam de forma
errada por falta de espaço), nã o andar acima da
velocidade permitida, nã o estacionar em vagas de
terceiros e nã o estacionar mais veículos do que a
quantidade de vagas a que você tenha direito.
Mantenha seu veículo sempre revisado, para
evitar vazamento de ó leo. Recusar-se a seguir as
regras estabelecidas para o uso da garagem é
passível de multa. Além dessas regras, algumas
gentilezas sã o muito bem-vindas, como tomar
cuidado ao abrir a porta do carro, para nã o bater
no carro ao lado, nã o colocar entulhos na sua
vaga e nã o manter o há bito de buzinar para o
porteiro, pois isso pode incomodar quem está nos
andares mais baixos. Se houver carrinhos para
conduzir volumes, retorne-os ao lugar onde
pegou. Também é muito importante cuidar para
que crianças nã o brinquem nesse local, pois pode
ser muito perigoso tanto para elas quanto para os
veículos: o motorista pode acidentá -las sem ver
ou elas podem danificar algum veículo durante as
brincadeiras.
18. Meu condomínio tem área de lazer. Como
usar?

É muito importante nã o confundir “á rea comum”


com “á rea de lazer”.  Á reas comuns sã o locais
onde todos podem transitar, como corredores,
hall de entrada, á reas de passagem, etc. Á reas de
lazer sã o parquinhos, piscinas, salõ es de festa ou
churrasqueira, ou seja, á reas destinadas ao
divertimento. Se no seu condomínio nã o houver
á rea de lazer para as crianças brincarem, é
possível autorizar as brincadeiras em alguma
á rea comum, porém isso terá que ser votado.

19. Quais meus direitos e deveres quanto ao


uso da área de lazer?

É direito do condô mino utilizar a á rea de lazer


dentro do horá rio especificado no Regulamento
Interno, que geralmente vai das 10h à s 22h,
mediante agendamento.
Alguns regulamentos exigem exame médico para
uso da piscina. Usar protetor solar quando entrar
na á gua algumas vezes também nã o é permitido,
pois alguns moradores podem ter reaçõ es
alérgicas a esses produtos, que também
dificultam a limpeza da piscina e podem
deteriorar equipamentos.
Na churrasqueira, nã o deixe restos de alimentos e
bebidas, pois podem trazer ratos e insetos para o
ambiente.
Seja consciente com aparelhos sonoros, nã o ouça
com volume muito alto e desligue-os no horá rio
estipulado pelo condomínio.
Quando utilizar o salã o de festas, oriente os
convidados para que nã o transitem em outras
á reas e que obedeçam as regras do local, para nã o
incomodar os moradores.

20. Quais medidas estão previstas em lei no


caso de vizinhos antissociais?

O condô mino ou possuidor que tem repetido


comportamento antissocial e, por isso,
provoca incompatibilidade de convivência,
deverá sofrer “advertência” e, caso persista na
prá tica, poderá pagar multa correspondente a
até dez vezes o valor atribuído para as
despesas condominiais. Isso é previsto no
artigo 1337 do Có digo Civil.

21. Aliás, o que pode ser considerado ato


antissocial?

Cada pessoa tem um temperamento e muitas sã o


de pouca conversa, à s vezes nem cumprimentam.
Isso nã o é ser antissocial. Mas xingamentos,
fofocas, injú rias e difamaçã o contra os vizinhos e
administradores; brigas; atos libidinosos ou de
baixo calã o; descumprimento repetido de normas
e regras de forma a prejudicar o coletivo, como
festas fora de horá rio e com muito barulho,
frequentemente, ou nã o pagamento da taxa de
condomínio por vá rios meses e ainda uso de
espaços comuns como se fossem exclusivamente
seus; ameaças a funcioná rios, danos ao espaço
pú blico, entre outros, podem ser casos de
antissociabilidade.

Já atitudes criminosas, devem ser alvos de um


boletim de ocorrência e estã o submetidas ao
Có digo Penal.

Brigas entre vizinhos nã o é problema do síndico,


desde que nã o provoque danos a outros ou ao
local.

22.  Quais são as regras para obras no meu


apartamento e para alterações na fachada?

Segundo o Có digo Civil, o condô mino pode


realizar obras no apartamento, desde que
atendam a Convençã o e as leis municipais e nã o
comprometam a estrutura do prédio. Para
realizar qualquer obra, que nã o sejam reformas
bá sicas como piso e pintura, pode ser preciso
entregar um alvará ao síndico, assinado pelo
engenheiro ou arquiteto responsá vel pela obra.
Agende visitas com o síndico para que possa
haver a fiscalizaçã o, segundo a planta ou projeto.

Quanto a mudanças de fachada ou outras á reas de


uso comum, em regra, sã o proibidas, a nã o ser
que sejam aprovadas por todos os condô minos,
tendo a Convençã o como referência para tais
mudanças.

23.  O que posso reclamar com o síndico? Ele


tem que atender a qualquer hora?

É possível reclamar acerca de qualquer distú rbio


ou desrespeito ao Regulamento Interno. O síndico
deverá especificar aos moradores os horá rios em
que pode atendê-los e recusar atendimento fora
do especificado, desde que nã o seja algo de
iminente risco. Respeite a privacidade e hora de
descanso do síndico. Alguns regimentos até
preveem multa em caso de incô modo fora do
horá rio especificado.

24.   É melhor ter um síndico morador ou um


profissional?

 Contratar um síndico morador ou profissional


depende do perfil do seu condomínio. Em alguns,
muitas pessoas se candidatam ao cargo e têm
propostas concretas de administraçã o. Já em
outros, ninguém tem tempo ou interesse. A
vantagem de um síndico morador seria a de que,
como ele está inserido nos problemas cotidianos,
resolveria os problemas por comprometimento.
O profissional traria a vantagem de ver os
problemas com algum distanciamento e muitas
vezes já terá experiência no ramo.

25. Qual o papel da empresa administradora e


quais vantagens de ter uma?

A grande vantagem de contar com uma


administradora de condomínio é a maior
tranquilidade para condô minos e mais qualidade
na administraçã o, pois tal empresa auxiliará o
síndico, tirando dele a sobrecarga ou resolvendo
questõ es que nã o estã o ao seu alcance. Além
disso, a empresa traz para o condomínio, serviços
mais profissionais e especializados, atuando em
vá rias á reas:

Á rea Administrativa: fazer assembleias, registro e


confecçã o de atas, tirar as dú vidas do síndico,
quando este nã o sabe se posicionar perante uma
determinada situaçã o, gerenciar emissã o e baixa
de boletos, disponibilizando os relató rios de
inadimplentes e outros.

Á rea Contá bil: Admissã o e demissã o de


funcioná rios, aná lise de contratos com empresas
terceirizadas, emissã o de guias (GPS, GFIP, DARF,
FGTS, etc)

Á rea Jurídica: Aná lise de contratos, cobranças


judiciais de inadimplentes, defesa judicial do
condomínio quando recebe processo, etc

26. Até para uso do elevador existe lei?

Existem leis municipais com regras de segurança.


Além disso, cada Regimento Interno regulamenta
o uso, como em casos de mudanças ou subida e
descida de materiais de construçã o, mesmo em
elevadores de serviço. Cada equipamento
também possui sua carga má xima. Usar os
elevadores com racionalidade – nã o chamar
todos de uma vez e respeitar a carga, por
exemplo – representa economia de energia e de
manutençã o.

27. O que podemos e não podemos fazer em


áreas comuns?

Corredores, acessos, jardins, garagens, á reas de


lazer, hall, escadas, elevadores e outras á reas que
nã o sã o particulares, sã o de todos e devem ser
utilizadas como tal, respeitando-se as
determinaçõ es do Regimento Interno e o bom
senso. Por exemplo, nã o é possível deixar objetos
pessoais nesses espaços, como mó veis, bicicletas,
malas ou outros. Nem é permitido comportar-se
de forma lesiva e abusiva neles, como pichar,
depredar, por exemplo, ou tocar instrumentos,
namorar, brincar e fazer algazarras. Sã o á reas
para passagem, acesso e de uso combinado entre
todos.

28. Existem multas em condomínios?

Sim, de acordo com o Có digo Civil, quando


realizar obras que comprometam a segurança da
edificaçã o ou alterem a forma e a cor da fachada e
esquadrias externas, quando usar seu imó vel
para fins diferentes da destinaçã o que tem a
edificaçã o e as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, saú de e segurança, ou ferir os bons
costumes, pagará multa prevista na convençã o.
Nã o havendo nada especificado, a assembleia
poderá , por voto de 2/3, deliberar sobre
cobrança de multas.

O morador ou possuidor que descumprir,


frequentemente, as normas e seus deveres (como
contribuiçã o),  poderá ser constrangido a pagar
multa de até dez vezes o valor da contribuiçã o,
conforme a gravidade das faltas e reiteraçã o,
independentemente das perdas e danos que se
apurem. Para isso, sã o necessá rios 75% dos
votos. O descumprimento da Convençã o ou do
Regimento Interno também é passivo de multas.

29. Amamos animais. Podemos ter no


condomínio?

Mais um assunto definido no Regimento Interno,


o qual pode especificar desde o tipo de animal
permitido, como cã es, gatos, pá ssaros e répteis,
até as regras que se deve cumprir para mantê-los.

Mas fica a dica: dê preferência a animais de


pequeno porte e sempre cuide da vacinaçã o e da
higiene do mesmo, para que pulgas e carrapatos
nã o se tornem um problema; nunca saia de casa
sem coleira, também nã o passeie em á reas
comuns como jardim, garagem, playground e
piscina, a nã o ser que seja permitido; se por acaso
ele deixar algum dejeto nas á reas de entrada e
saída, você deve limpá -lo; use sempre o elevador
de serviço (caso tenha); coloque sempre a
focinheira se for de alguma raça considerada
perigosa, como rotweiller, doberman, pitbull e
fila brasileiro;  em viagens ou saídas longas, nã o
deixe seu animal sozinho, isso pode deixá -lo
nervoso e poderá incomodar os vizinhos; se seu
cã o for agressivo com outros moradores ou latir o
dia todo, isso pode ser considerado um
comportamento antissocial e o condomínio pode
proibir que ele continue no local.

Obs.: Animais castrados sã o mais dó ceis e de fá cil


convivência.

30. E crianças, como elas podem viver no


condomínio?

Criança é uma alegria, mas o principal é garantir


a segurança, educaçã o, saú de e bem-estar dela.
Nã o as deixem circular sozinhas, em qualquer
á rea pú blica. Já no apartamento, instale redes de
proteçã o nas janelas e sacadas, deixe objetos e
equipamentos que possam provocar acidentes,
como incêndios e explosõ es, fora do alcance.
Ensine-as a viverem em comunidade, incluindo
outras crianças, respeitando os outros, desde
pequenas. Procure entender e buscar resoluçã o
para comportamentos fora do padrã o, pois isso
pode estar acontecendo porque ela está vivendo
alguma necessidade ou medo e reage de forma
diferente, podendo, inclusive, incomodar os
outros moradores. Mantenha o programa de
vacinaçã o em dia para protegê-la de doenças
contagiosas.

31. As regras e leis valem para condomínios


horizontais também?

Sim todas as leis valem para condomínios


horizontais (casas) ou verticais (prédio de
apartamentos), assim como é necessá ria a
existência de Regimento Interno e Convençã o
pró prios. Mas é preciso destacar que, por ser um
condomínio com algumas diferenças, no
horizontal existem regras específicas: respeito de
velocidade nas ruas; crianças nã o podem ficar
soltas; festas devem ser preferencialmente no
salã o social; recebimento de convidados deve ser
avisado previamente; entregas de mercadorias,
coleta de lixo e prestaçã o de serviços também sã o
definidos no regimento.

32. Existem regras de segurança?

O Regimento Interno pode estabelecer estas


regras que devem ser cumpridas à risca.
Condomínios também podem ser alvo de
marginais e, o pior, pode vitimar muitas pessoas
ao mesmo tempo. Por isso, sempre respeite o
trabalho do profissional de segurança do seu
condomínio: a suposta ‘chatice’ pode ser apenas
cumprimento dos procedimentos do treinamento,
visando segurança de todos. Sempre se
identifique ao segurança na guarita e, quando for
receber visitantes, avise antes e deixe o nome do
seu convidado com o porteiro. Alguns outros
cuidados sã o necessá rios: nunca permita a
entrada de desconhecidos, como entregadores,
vendedores, funcioná rios de instituiçõ es de
caridade ou prestadores de serviço nã o
contratados previamente; nã o deixe
desconhecidos entrarem no seu apartamento,
mesmo acompanhado de um funcioná rio. Quando
for contratar algum serviço, como diarista, babá e
empregados em geral, receba-os na portaria e
sempre procure referências de seus serviços. Ao
entrar ou sair da garagem, verifique se nã o há
ninguém suspeito em volta do condomínio e
tenha sempre em mã os o telefone do síndico ou
da portaria para contatá -los nesses momentos.
Quando entrar e for estacionar, dê algumas voltas
para verificar se nã o há algum suspeito e
mantenha seu carro trancado, sem pacotes ou
objetos à vista.

33. E se ocorrer um roubo na garagem ou no


apartamento? O condomínio arca com os
prejuízos?

Em caso de roubos e furtos na garagem, vale a


regra jurisprudencial: o condomínio só é
responsá vel se há um funcioná rio ou empresa
terceirizada destacados para fazer a vigilâ ncia
no local. Isso vale para carros, motocicletas e
bicicletas. É conveniente que na Convençã o
exista um item que deixa claro que o
condomínio nã o se responsabiliza por roubos
de  veículos e furtos de objetos deixados em
seus interiores. No entanto, a maior parte dos
condô minos pode ser a favor que o condomínio
se responsabilize por prejuízos desta natureza.
Neste caso, pode-se contratar um serviço de
vigilâ ncia 24 horas para a garagem, e uma
cobertura de seguro para roubos e furtos. Se o
condomínio contratar este tipo de cobertura, o
síndico é obrigado a acionar a seguradora
quando ocorre um sinistro.

34. Quais os principais conflitos entre


moradores?

Geralmente, acontecem quando alguém fere o


direito do outro. A tolerâ ncia para viver em
condomínio deve ser um exercício diá rio. Se
procurar nã o fazer aos outros aquilo que nã o
quer para você e sua família, a chance de
sucesso é grande. Pela lista de reclamaçõ es,
podemos ver que os conflitos poderiam ser
evitados: Uso de vagas na garagem, som alto e
festas até altas horas que provocam ruídos no
apartamento de baixo, barulho de obras e
mudanças, defeitos ou falta de manutençã o no
apartamento que impactam a vizinhança,
latidos ou sujeiras de animais, crianças
correndo, brincando ou gritando, objetos
pessoais deixados em á reas de uso comum,
intolerâ ncia a situaçõ es inesperadas, fofocas,
agressõ es verbais ou físicas,
desentendimentos durante as assembleias,
além de comportamentos invasivos e
desrespeitosos sã o as principais reclamaçõ es
que chegam ao síndico. 

35 . Quais são as regras para o pagamento do


Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)?
Durante a construçã o do edifício, o imposto é
ú nico e pago pela totalidade do terreno. Apó s a
emissã o do “Habite-se” (ato administrativo que
autoriza a efetiva habitaçã o), é necessá rio
solicitar à prefeitura o desmembramento do
IPTU, para que cada unidade receba o seu
lançamento fiscal e, consequentemente, tenha
que pagar o tributo de acordo com a fraçã o ideal
correspondente. Neste ponto, o IPTU já nã o é
cobrado apenas sobre o terreno, mas também é
relativo à á rea construída.
Mas, como este processo pode demorar na
prefeitura, o síndico e/ou administradora têm
que lidar com a situaçã o, pois o contribuinte pode
ser um só , o condomínio. Assim, o condomínio é
quem tem que assumir o encargo de fazer o
rateio entre os condô minos para o pagamento do
imposto.
 Apó s a municipalidade concluir o
desmembramento, há uma nova complicaçã o:
cada nova unidade tem que pagar sua parte
individual, de forma retroativa, desde o início do
processo de divisã o, ou seja, pode parecer que o
condomínio nã o quitou os débitos conjuntos.
 De qualquer forma, o IPTU deverá ser pago, à s
vezes duas vezes, infelizmente. Primeiro como
forma de rateio e, posteriormente, de forma
individual. Para nã o haver dú vidas, é possível
requisitar o comprovante de pagamento feito na
época do rateio.

IMPORTANTE: Vá rios municípios concedem


isençã o, em casos específicos. Em Três Lagoas,
têm direito pessoas aposentadas, com mais de 60
anos e renda de até dois salá rios mínimos,
proprietá rias de apenas um imó vel com até 70 m²
de á rea construída. Pessoas portadoras de câ ncer
e com deficiência, com renda de até três salá rios
mínimos e imó vel ú nico de até 70m² também
podem ser isentas. Porém, a isençã o deve ser
requerida, anualmente, antes de 31 de dezembro,
valendo para o pró ximo ano.

36. Devo pagar o IPTU mesmo que não receba


o carnê ou que ele esteja em outro nome?

Sim. Anualmente, nos primeiros meses, a


prefeitura emite as cobranças do IPTU e distribui
os carnês pelos Correios. Desta forma, eles devem
chegar aos apartamentos, como outras
correspondências. Mas cada condô mino deve
procurar o setor pró prio da prefeitura local,
geralmente o departamento de arrecadaçã o ou
tributaçã o, para requisitar o carnê, caso ele nã o
seja entregue ou se extravie, pois a data de
vencimento será mantida. Algumas prefeituras
emitem a segunda via em seus portais e sites
oficiais.
Quanto ao segundo item, mesmo que seja lançado
em nome de outra pessoa – de ex-proprietá rio,
locatá rio ou construtora – deve ser pago, porque
ele incide sobre o imó vel e nã o sobre a pessoa. Ou
seja, quando vier para seu nome, há riscos de que
a dívida esteja grande. Além disso, as prefeituras
costumam mandar as contas nã o pagas para
cobrança judicial, com risco inclusive de execuçã o
e perda do imó vel, a médio e longo prazos.
Para evitar surpresas, sempre exija a certidã o
negativa de débito, seja na saída de um inquilino
ou na compra do imó vel.

37. O que fazer quanto o valor do IPTU está


errado, pois se baseia em área lançada bem
maior do que o imóvel?
 
Nestes casos, o condô mino deve observar a
certidã o de propriedade, pois a á rea considerada
no IPTU é a á rea total, que corresponde à á rea do
seu apartamento, somada a outras á reas
correlatadas, como vaga de garagem, depó sito,
por exemplo, e ao percentual da á rea comum a
que cada um tem direito.
Mas, se mesmo assim achar que há erros, o
condô mino deve procurar a prefeitura,
solicitando a revisã o do valor venal e,
consequentemente, do imposto.

38. O salão de festas pode ser utilizado para


cultos religiosos ou para práticas
profissionais?

As convençõ es autorizam ou vedam estes usos. A


maioria proíbe, totalmente, levando em conta que
todos os condô minos teriam os mesmos direitos.
Se você pode usar o salã o para expor e
comercializar cosméticos ou atender seus clientes
da consultoria, seu vizinho que trabalha com pet
shop poderia expor raçã o ou filhotes de gatos e
cachorros, certo? Se você promove cultos
evangélicos ou espíritas, sua vizinha adepta ao
candomblé também poderá realizar trabalhos
religiosos no local. Com tanta diversidade de
pensamento e atividades profissionais,
certamente haveria incô modos e conflitos. Além
disso, com estes eventos permitidos, a agenda
poderia ser tã o cheia que nã o sobraria espaço
para a finalidade, que é realizar festas.

39. Como evitar fraudes na administração?

Um bom modo de evitar fraudes é a presença do


demonstrativo (receitas e despesas) no boleto da
taxa de condomínio. O ideal evitar as fraudes ou
para freá -las a tempo, quando ocorrem. Os
condô minos e o conselho devem estar atentos e
têm o direito de analisar as notas de produtos e
serviços para confirmar que nã o sã o as chamadas
“notas frias”, todos os meses. Para ver a pasta de
demonstrativos e comprovantes de entrada e
saída, é necessá rio marcar hora com o síndico ou
administradora e se deve fazê-lo na presença do
responsá vel, nunca levando os documentos para
seu apartamento.
Especialistas ainda recomendam uma auditoria
anual externa, feita por empresa ou um contador.
O síndico deve evitar misturar gastos pessoais
com as finanças do condomínio, mesmo que faça
a devoluçã o, para que haja confiança em seu
trabalho. Também é preciso cuidado ao contratar
familiares e amigos, assim como é ideal que
procure preços que sejam justos e iguais aos
praticados no mercado, para evitar prejuízos.

40. O que fazer em caso de suspeita de


fraudes?

Caso o ex-síndico ou o atual seja o suspeito, o


ideal é fazer uma reuniã o com o Conselho Fiscal
para analisar os documentos de todos os meses e,
se houver indício, chamar uma empresa de
auditoria. Só dessa forma se tem o embasamento
necessá rio para uma açã o judicial. Caso fique
provado, o responsá vel deverá reembolsar os
cofres do condomínio, além de poder sofrer
sançõ es cíveis e criminais.
Já se a administradora for suspeita, além da
auditoria, o condomínio pode trocar de empresa
prestadora de serviços, de acordo com cada
contrato. E, é claro, se ficar comprovada  fraude
ou qualquer outro dano ao condomínio, é
possível pedir ressarcimento na Justiça.
Porém tenha muito cuidado para nã o incorrer
nos crimes de calú nia, injú ria ou difamaçã o
contra o síndico ou a empresa administradora,
pois você poderá ser processado.
 
41. Quais são as fraudes mais comuns?
Nã o lançar acordos ou recebimentos de
inadimplentes, feitos diretamente com o síndico
ou a administradora; saques da conta do
condomínio sem justificativa; superfaturamento
em compras/serviços; contrataçã o de serviços
desnecessá rios; nã o pagamento à Receita Federal,
à prefeitura e ao INSS de impostos devidos;
desvio de materiais do condomínio para uso
particular e uso de notas falsas sã o as fraudes
mais comuns.

42. É possível economizar água?


Claro que é possível, aliá s, é necessá rio, nã o só
por questõ es ambientais, mas também para
reduzir as contas do condomínio e de cada
morador. Se o consumo está alto, é necessá rio
programar uma vistoria em cada apartamento e
fazer os reparos necessá rios. Existem
experiências que mostram queda de 20%
somente com esta açã o. Além disso, a rede geral
também pode ser vistoriada e incluídos novos
há bitos na limpeza das á reas comuns, na
manutençã o de jardins e de piscinas pode reduzir
o consumo e, em consequência, as contas.
Uma campanha de conscientizaçã o entre todos
também pode auxiliar neste propó sito em prol
deste recurso.

43. Quem é responsá vel por danos no


condomínio?

Bens danificados no condomínio, tanto de


terceiros quanto do pró prio condomínio, sã o de
responsabilidade de quem causou o dano. Se o
problema foi causado por um visitante, a
responsabilidade de arcar com os prejuízos é do
dono da unidade que esta pessoa foi visitar.

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