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Apostila 2- Análise

de Projetos de
Investimentos
Valor Presente Líquido – VPL, Taxa Interna
de Retorno – TIR, Payback Simples e
Payback Descontado e o Fluxo de Caixa

6º Semestre de Administração
Módulo: Projetos de Investimentos e Financiamentos
Temática: Decisões de Investimentos e Financiamentos
Emerson Bisco
1

Valor Presente Líquido - VPL


O Valor Presente Líquido, também conhecido como Valor Atual Líquido, é o método matemático-financeiro
de se determinar o valor presente de pagamentos futuros descontados à uma taxa de juros menos o custo inicial do
investimento. O VPL nada mais é que a descapitalização do fluxo gerado por cada período de um projeto, subtraído o
valor inicial aplicado. Logo o resultado do VPL irá demonstrar o retorno que excedeu ou não o valor do investimento
inicial levando em consideração o valor do dinheiro no tempo. Caso o VPL seja positivo está demonstrando o valor
que o investimento trouxe a mais do que tivesse, por exemplo, ficado aplicado em uma aplicação financeira.
Para se calcular o VPL é necessária a aplicação do que chamamos de Taxa Mínima de Atratividade – TMA. A
TMA funcionará como uma base comparativa para o resultado do VPL, trazendo o valor dos Fluxos futuros a valor
presente para que assim, seja possível fazer uma comparação de valores dentro do mesmo tempo, ou seja, no
presente. Exemplo: Vamos supor que um investimento inicial de 10.000,00 é feito em um projeto que irá gerar 4
anos de Fluxos de Caixa líquidos:

Ano 1: 2.000,00 Ano 2: 2.500,00 Ano 3: 3.000,00 Ano 4: 3.500,00


Esquematicamente, este fluxo ficaria desta maneira:

2.000 2.500 3.000 3.500


0
ano 1 ano 2 ano 3 ano 4

10.000,00

Supondo que uma aplicação financeira está pagando 12% ao ano, vamos calcular o valor presente deste
fluxo, ou seja, vamos descapitalizar os valores que vão se acontecer no futuro e trazê-los a valor presente para que
os valores estejam na mesma base de tempo do investimento inicial de 10.000,00, que é a data presente. Para isto
–n
basta utilizar a fórmula inversa do Montante, onde encontraremos o Capital: C = M (1 + i) :

Ano 1: 2.000 (1+0,12)-1 = 1.785,71


Ano 2: 2.500 (1+0,12)-2 = 1.992,98
Ano 3: 3.000 (1+0,12)-3 = 2.135,34
Ano 4: 3.500 (1+0,12)-4 = 2.224,31

E porque fazemos isto? Porque o dinheiro tem valor diferente no tempo. Se você tem 1.000,00, daqui um
ano este valor deveria ser corrigido e não valeria apenas 1.000,00, valeria mais. E inversamente 1.000,00 lá no
futuro, no final de um ano não deve valer 1.000,00 hoje e sim menos. Se o Fluxo de Caixa está estimando ganhos
futuros, estes valores quando trazidos para os dias atuais deve ser ajustado à nova realidade. Isto porque em
Projetos de Investimentos e Financiamentos as estimativas futuras de um projeto devem refletir resultados
ajustados ao futuro e por isto é necessário que estes ajustes, no momento de estudar os resultados obtidos com
técnicas matemáticas financeiras, sejam reajustados para refletir a data em que está sendo feito o estudo.

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Assim o Fluxo ajustado a valor presente ficaria:

Utilizando a TMA de 12% ao ano para o Fluxo Presente


Investimento: 10.000 Fluxos (Futuro) Fluxo (presente)
Ano 1 2.000 1.785,71
Ano 2 2.500 1.992,98
Ano 3 3.000 2.135,34
Ano 4 3.500 2.224,31
Total Descapitalização 4 anos 8.138,35
Investimento Inicial -10.000,00
VPL -1.861,65

Calculando na HP 12C:

10.000,00 CHS g Cfo


g CFj
2.000,00
2.500,00 g CFj
3.000,00 g CFj
3.500,00 g CFj
12 i
Apertar f NPV
Resultado - 1.861,65

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O resultado negativo indica que o projeto trará um prejuízo, ou seja, os valores futuros de 2.000,00,
2.500,00, 3.000,00 e 3.500,00 que totalizariam 11.000,00 quanto trazidos a valor presente à taxa de 12% ao ano
representam apenas 8.138,35. Este valor quando comparado ao valor investido de 10.000,00 é um valor menor e sto
indica que seria mais vantajoso deixar o dinheiro aplicado rendendo 12% ao ano do que investir neste projeto, pois o
dinheiro aplicado renderia 1.861,65 a mais do que se fosse investido no projeto.
Na teoria, quando o método VPL é aplicado, deve-se analisar seu resultado desta maneira: valores iguais ou
superiores a zero indicam que o projeto é viável, indicando que o projeto deve ser aceito. Valores de VPL menor que
zero ou negativos, indicam que o projeto não é viável ou não deve ser aceito, pois o retorno proporcionado é inferior
ao que a empresa já conseguiria com a TMA.

Taxa Interna de Retorno - TIR


A Taxa Interna de Retorno - TIR é um coeficiente resultante de um cálculo matemático-financeiro sobre um
Fluxo de Caixa. Este coeficiente de análise de investimentos serve para avaliar a viabilidade de projetos de
investimentos, comparar a rentabilidade entre 2 ou mais projetos de investimento ou ainda comparar o resultado
com a TMA, ficando mais fácil observar o quanto o projeto trouxe de rentabilidade superior ou inferior à TMA em
termos percentuais. Mas pode-se resumir que a TIR nada mais é do que a rentabilidade explícita em percentual que
determinado projeto ou projetos possam render ao investidor.
Um detalhe importante é que a TIR acompanha o VPL. Na verdade quando se calcular a TIR provavelmente o
VPL já foi calculado, proporcionando duas opções de análise com base nos resultados: 1 – Com base no resultado do
VPL se tem a rentabilidade do projeto em termos monetários (valor em dinheiro). 2 – Com base no resultado da TIR
se tem a rentabilidade do projeto em termos percentuais (taxa).
Assim com o resultado da TIR fica mais fácil, por exemplo, comparar os resultados dela com a TMA,
proporcionando uma visão de quanto o projeto trouxe de rentabilidade em termos percentuais que superou ou não
a TMA. Imagine que um estudo de um determinado projeto tenha obtido uma TIR de 9% ao ano. Neste estudo foi
aplicada uma TMA de 12% ao ano para calcular o VPL e que estes 12% ao ano seria a rentabilidade de uma aplicação
financeira no qual o dinheiro que seria investido no projeto está aplicado. Neste caso a rentabilidade do projeto é
menor (9%) do que a TMA (12%), ou seja, deixar o dinheiro aplicado renderá mais do que retirar ele da aplicação e
investir neste projeto. Neste caso, obviamente deve-se rejeitar a opção de investir no projeto, sendo melhor
continuar com o dinheiro aplicado rendendo 12% ao ano.
Um fato que ocorre quando você calcula o VPL e a TIR e observando os resultados destes dois
índices em diversos projetos tem-se as correlações que podemos encontrar entre os dóis índices:
1 – Quando o VPL for maior que zero, a TIR será obrigatoriamente maior que a TMA adotada no
cálculo;
2 - Quando o VPL for menor que zero (negativo), a TIR será obrigatoriamente menor que a TMA
adotada no cálculo, e;
3 - Quando o VPL for igual a zero, a TIR será obrigatoriamente igual TMA adotada no cálculo.

Para calcular a TIR é necessário uma HP 12C ou um computador para utilizar o Excel. Até é possível calcular a
TIR “manualmente”, como foi demonstrado no exemplo do VPL, mas diferente do VPL o cálculo da TIR é bem mais
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complexo e trabalhoso, se tornando inviável ser demonstrado aqui para fins didáticos. Então para calculá-la, é
necessário que você tenha, pelo menos, a calculadora HP 12 C em mãos. Para nosso exemplo, vamos utilizar os
mesmos dados que foram aplicados no exemplo do VPL:
Exemplo: Vamos supor que um investimento inicial de 10.000,00 é feito em um projeto que irá gerar 4 anos
de Fluxos de Caixa líquidos:

Ano 1: 2.000,00 Ano 2: 2.500,00 Ano 3: 3.000,00 Ano 4: 3.500,00

Com a TIR é possível descobrir qual foi a rentabilidade deste projeto em percentual. Calculando na HP isto é
bem fácil: basta utilizar a mesma sistemática que aplicamos no VPL para colocar os dados na HP 12C, com a
diferença que não preciso digitar taxa nenhuma e no final apertar f IRR. Faça assim:

Calculando na HP 12C:

10.000,00 CHS g Cfo


g CFj
2.000,00
2.500,00 g CFj
3.000,00 g CFj
3.500,00 g CFj
Apertar f IRR
Resultado 3,58%
Isto significa que este projeto renderá 3,58% ao ano.

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Quando se calcula o VPL, na sequência já se calcula a TIR, sem a necessidade de inserir


novamente todos os dados. Então depois que se inserem todos os dados e se calcula o VPL apertando as
teclas f NPV (anote o valor do VPL antes de dar prosseguimento), na sequência já se aperta a tecla f IRR e
se obtém o resultado da TIR.
Não é necessário digitar todo o Fluxo de Caixa novamente para se calcular a TIR, uma vez que isto
já foi feito no VPL. A calculadora HP 12C já é programada para isto visto que estes dois índices “andam
juntos”.

Payback Simples
É o tempo necessário para a recuperação das opções de investimento e financiamento. Ele é utilizado como
referência para julgar a atratividade relativa das opções de investimento, devendo ser encarado apenas como um
indicador, não servindo para a seleção entre as alternativas de investimento.
Em uma série uniforme de pagamentos, o cálculo do Payback é fácil. Veja um exemplo:
Vamos supor que o investimento de 18 milhões de reais gerou um fluxo de caixa de 6 milhões durante 5
anos. Assim o período de payback é calculado pela razão entre o investimento e as receitas anuais geradas por este:

Payback = 18 milhões / 6 milhões = 3 anos

Para ficar mais fácil de entender:


Tempo 0 1 2 3 4 5
Fluxo de Caixa -18 6 6 6 6 6
Fluxo de Caixa Acumulado -18 -12 -6 0 6 12

Agora vamos supor que o fluxo de caixa gerado não seja regular:

2.000 2.500 3.000 3.500


0
ano 1 ano 2 ano 3 ano 4

10.000,00
Podemos notar abaixo, que entre o período 3 e 4 o Fluxo de Caixa Acumulado deixa de ser “negativo” e
passa a ser positivo. Mas quando exatamente isso ocorre?
Ano 0 1 2 3 4
Fluxo de Caixa (10.000) 2.000 2.500 3.000 3.500

Fluxo de Caixa Acumulado (10.000) (8.000) (5.500) (2.500) 1.000

Para conseguir descobri com precisão quando o valor de 10.000,00 é totalmente recuperado, basta fazer
uma regra de três. Olhando para a tabela acima o último ano negativo do Fluxo de Caixa Acumulado foi o Ano 3.

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Então já sabemos que este projeto irá demorar 3 anos para trazer o retorno do investimento. Mas também
precisamos calcular o valor exato deste retorno, já que os meses e dias não podem ser desprezados nesta conta.
Para zerar o valor negativo do Ano 3 seria necessário o valor de 2.500,00, mas do ano 3 para o 4 (1 ano) a
empresa obteve um Fluxo de Caixa líquido de 3.500,00. Ou seja, em um ano sobrou 3.500,00. Então se em um ano
sobrou 3.500,00, em quanto tempo ela teria recuperado somente 2.500,00? Então basta calcular:

3.500,00 1 ano
2.500,00 X ano

Então, resolvendo a regra de três, temos:


3.500,00X = 2.500,00 X 1
X = 2.500,00 / 3.500,00
X = 0,714285714 ano
Como o resultado de 0,714285714 é inferior à um (ano), basta converter na próxima unidade de tempo
inferior, que é mês. Assim você deve multiplicar por 12 este resultado:

0,714285714 X 12 = 8,571428572
A parte inteira (8) é a quantidade de meses. Então são 8 meses. Como já foi utilizada a parte inteira, ainda
sobrou uma parte de um mês que é a parte decimal da conta acima: 0,571428572. Para converter este número em
uma unidade de tempo inferior, que são dias, basta fazer a conta multiplicando por 30:

0,571428572X 30 = 17,14285716 ou arredondando para 17 dias, pois dias é a última unidade de


tempo a ser aplicada em projetos. Não teria sentido calcular a quantidade de horas, minutos, segundos.
Então o Payback Simples deste projeto é de 3 anos, 8 meses e 17 dias.

Payback Descontado
O Payback Descontado é a maneira que avaliamos o tempo de retorno com base não no seu Fluxo de Caixa
gerado, mas sim no valor deste fluxo descontado à uma taxa mínima de atratividade (TMA). A diferença básica entre
o Payback Simples e o Descontado é justamente esta: o Payback Descontado leva em consideração o valor do
dinheiro no tempo para se calcular o tempo de recuperação do investimento e o Payback Simples, não. Na prática o
Payback Descontado é o que deve ser utilizado para se ter o tempo de recuperação do investimento. O Payback
Simples é apenas um indicador de tempo que serve para quantificar a diferença de tempo na recuperação do
investimento quando comparado com o Payback Descontado.
Para calcular o Payback Descontado tem-se que fazer a descapitalização de cada valor do Fluxo de Caixa com
base em uma Taxa Mínima de Atratividade – TMA e assim calcular o valor presente para então se ter um novo Fluxo
de Caixa, mas com valores descontados (descapitalizados). A partir daí, a metodologia de cálculo do Payback
Descontado fica exatamente igual ao que foi feito no Payback Simples.

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Exemplo:

2.000 2.500 3.000 3.500


0
ano 1 ano 2 ano 3 ano 4

10.000,00

Vamos tomar como exemplo, uma TMA de 12% ao ano. O que tem que ser feito agora é descapitalização
deste Fluxo, trazendo cada uma dos valores acima a valor presente. Para fazer isto basta utilizar a fórmula da
descapitalização (já vista anteriormente) ou, muito mais fácil, na HP 12C.
Vamos construir este Fluxo:
Para fazer isto na HP 12C, basta ir digitando os dados nas devidas teclas financeiras da calculadora, conforme
abaixo, e ir anotando o resultado:

FV i n Apertar Resultado
2.000 12 1 PV 1.785,71
2.500 12 2 PV 1.992,98
3.000 12 3 PV 2.135,34

3.500 12 4 PV 2.224,31

Com isto se obtém os novos valores que irão compor o Fluxo de Caixa Descontado (não é necessário colocar
os centavos, pois estes não impactam na conta do Payback):
Ano 0 1 2 3 4
Fluxo de Caixa (10.000) 1.786 1.993 2.135 2.224
Fluxo de Caixa Acumulado (10.000) (8.214) (6.221) (4.086) (1.862)
Note que neste novo Fluxo de Caixa não foi possível recuperar o investimento dentro do prazo de 4 anos.
Neste caso não se tem como fazer as contas de regra de três para saber com precisão quanto tempo demorará em
recuperar o investimento no Payback Descontado. A única base de tempo que este projeto permite saber é que
demorará mais que 4 anos para recuperar o investimento. O quanto a mais de 4 anos somente seria possível calcular
se existisse uma continuidade do Fluxo de Caixa, mas como não existe é impossível saber.

Mas para não ficar sem um exemplo completo, vamos utilizar outros valores de Fluxo de Caixa para
calcular o Payback Descontado. Então supondo que um determinado projeto qualquer tenha sido estimado com
os seguintes valores para seu Fluxo de Caixa:
Ano 0 1 2 3 4
Fluxo de Caixa (10.000) 2.000 2.500 3.000 3.500
Fluxo de Caixa Acumulado (10.000) (8.000) (5.500) (2.500) 1.000
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Vamos utilizar neste exemplo, outra taxa diferente do exemplo anterior, justamente para você
não achar que é o mesmo exemplo: uma TMA de 15% ao ano. O que tem que ser feito agora é
descapitalização deste Fluxo, trazendo cada uma das receitas a valor presente. Para fazer isto basta
utilizar a sua HP 12C. Vamos construir este Fluxo:
FV i n Apertar Resultado
3.000 15 1 PV 2.608,70
3.500 15 2 PV 2.646,50
4.000 15 3 PV 2.630,06
4.500 15 4 PV 2.572,89

A HP 12C é uma ferramenta que otimiza tempo. Logo toda vez que você for utilizar os mesmo
dados para fazer uma conta, não é necessário digitá-lo novamente. No quadro acima, podemos notar
que a taxa se repete em todas as contas, logo não se faz necessário a cada conta inserir a taxa
novamente. Só que para isto tome cuidado em não utilizar as teclas de limpar registros financeiros (f
FIN), pois se fizer isto a HP 12C não terá mais a taxa que havia sido digitada e apresentará um erro, e
provavelmente você não entenderá porque ela está lhe mostrando esta mensagem!

Como os centavos calculados não impactam no resultado final, vamos arredondar os valores para ficar mais
prático a montagem do Fluxo de Caixa:
Ano 0 1 2 3 4
Fluxo de Caixa (10.000) 2.609 2.647 2.630 2.573
Fluxo de Caixa Acumulado (10.000) (7.391) (4.744) (2.114) 461

O cálculo do tempo é feito da mesma maneira que no Payback Simples:


Tempo em ano: 3 anos
Tempo em meses: 2.114 : 2.573 = 0,821609017 x 12 meses = 9,8593082. Retira-se a somente a parte
inteira, tem-se 9 meses.
Tempo em dias: retiro o 9 do resultado anterior, fico com 0,8593082 x 30 dias = arredondando para 26
dias.
Então o tempo de recuperação deste projeto pelo Payback Descontado é de 3 anos, 9 meses e 26 dias

Quando comparamos o tempo de recuperação entre Payback Simples e Descontado podemos notar que no
Payback Simples o tempo de recuperação do investimento é mais rápido. Isto porque o Fluxo de Caixa gerado por
este investimento não leva em consideração o valor do dinheiro no tempo, logo como no Payback Descontado o
valor do Fluxo de Caixa é trazido a valor presente e o valor presente do dinheiro é menor do que futuro, a
recuperação do investimento será mais lenta e consequentemente demorará mais.

Exercício: Calcule o Valor Presente Líquido (VPL), a Taxa Interna de Retorno (TIR) e os Payback’s Simples e
Descontado do Fluxo a seguir:

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70.000,00 85.000,00 95.000,00

Ano 1 Ano 2 Ano 3

150.000,00 Taxa Mínima de Atratividade (TMA) : 1,5% ao mês

Ano 0 1 2 3
Fluxo de Caixa Final

Fluxo de Caixa Acumulado

Fluxo de Caixa Descontado

Fluxo Caixa Descontado Acumulado

VPL

TIR

Payback Simples Ano: Mês: Dia:

Payback Descontado Ano: Mês: Dia:

O Fluxo de Caixa em decisões de investimentos e financiamentos


O Fluxo de Caixa é uma ferramenta dinâmica. Ele pode ser utilizado para o controle do dinheiro da empresa e
também para fazer estudos de viabilidades. Em decisões de investimento e financiamento ele será utilizado
basicamente para se estudar a viabilidade e planejamento de projetos que a empresa pretende colocar em prática,
além de obviamente, dar um panorama geral acerca dos gastos e dos investimentos feitos no projeto a ser
desenvolvido pela empresa.
Um Fluxo de Caixa faz o controle de entradas e saídas de dinheiro. Em projetos de investimentos e
financiamentos ele tem o mesmo papel, mas com a diferença de que as entradas e saídas de dinheiro são simulações
que irão acontecer. Para ficar mais claro, vamos verificar um exemplo:
Vamos supor que você tenha 170.000,00 guardados em uma poupança. Você está recebendo em média uma
remuneração de 8% ao ano de juros desta poupança, sem dores de cabeça ou outras despesas. Em um certo dia,
sua tia comenta que pretende vender o apartamento dela e você se interessa, Se você comprar o apartamento da
sua tia, que está pedindo 150.000,00 nele consegue aluga-lo por 2.000,00 por mês que será corrigido anualmente a
10%. Isto parece tentador. Mas o apartamento está precisando de uma boa reforma que está estimada em
15.000,00. Além disto, a estimativa de que a cada vez que cada inquilino sair do apartamento será necessário uma
reforma. Pesquisando um pouco você descobre que em média um inquilino permanece em uma casa alugada
durante 2 anos completos e que cada uma dessas reformas que terá de fazer quando o inquilino sair (ano seguinte),
vai lhe custar por volta de uns 5.000,00. Com todas estas informações já é possível efetuar a montagem de um Fluxo
de Caixa para estimar as entradas e saídas de dinheiro, projetando a situação que você ficaria caso optasse em
comprar o apartamento de sua tia.

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Para facilitar, vamos construir o Fluxo de Caixa ao ano, já que não precisamos de uma estimativa de
movimentação diária de dinheiro, pois neste projeto a movimentação de dinheiro ocorre poucas vezes e então
podemos simplificar e montá-lo com prazos anuais:

Fluxo de Caixa
Dias Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6
Entradas 24.000 26.400 29.040 31.944 35.138 38.652
Aluguel 24.000 26.400 29.040 31.944 35.138 38.652
Outros
Saídas 165.000 - 5.000 - 5.000
Compra do Apartamento 150.000
Reformas 15.000 5.000 5.000
Outras Despesas
Saldo Inicial de Caixa 200.000 200.000 36.000 75.600 119.160 164.076 216.784
Saldo Final de Caixa 200.000 36.000 75.600 119.160 164.076 216.784 274.762

Quando vamos construir o Fluxo de Caixa em Decisões de Investimentos e Financiamentos, incluímos uma
coluna com o momento “zero”, ou seja, o início do estudo deste projeto. Neste momento zero, é colocado o valor
que será investido no projeto, para que assim se possa gastar este investimento inicial no que o projeto necessita.
Veja que em nosso exemplo, o investimento inicial foi de 165.000,00, no qual 150.000,00 é o valor do apartamento e
15.000,00 o valor da reforma. Todos estes gastos devem ser lançados no Ano 1, que é quando o projeto realmente
começaria.
Como não detalhamos o Fluxo de Caixa em meses, considerei que no primeiro ano fiz o desembolso e na
sequência já aluguei o apartamento por 1.000,00 mensais. Para estimar a receita que teria com o aluguei em um
ano, multipliquei por 12 e chegua-se ao valor de 12.000,00. Talvez se o Fluxo de Caixa estivesse em meses, o mês 1
poderia ficar sem receita, pois seria o mês que estaria reformando o apartamento. Também poderia deixar o mês
dois sem receber aluguel, pois seria o tempo que o apartamento estaria disponível para aluguel, já que raramente
vou alugar logo que coloca-lo disponível. Tudo vai depender do foco dado por quem está montando o Fluxo de
Caixa.
Depois de feito isto, podemos adaptar esta última linha, que se tornará exatamente o Fluxo que utilizamos nos
cálculos de VPL, TIR e Paybacks para analisar investimentos e financiamentos. Então precisamos separar o valor do
investimento inicial de 165.000,00 que será negativo, pois é o valor que saiu para a compra do apartamento e para a
reforma e os valores que sobraram a cada ano no Caixa, que é a diferença entre o total de entradas e o total de
saídas, sem considerar o saldo anterior. Então se tem o seguinte Fluxo de Caixa Final:

Saldo Final de Caixa -165.000 24.000 26.400 24.040 31.944 30.138 38.652
Este resultado de Fluxo de Caixa Final é o que foi exposto nos exemplos anteriores de VOL, TIR e Paybacks,
no qual estavam representados graficamente assim:

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24.000 26.400 24.040 31.944 30.138 38.652

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6

165.000,00 Taxa Mínima de Atratividade (TMA) : 8% ao ano

Agora basta calcular os índices para analisar a viabilidade de investir na compra deste apartamento:
Ano 0 1 2 3 4 5 6
Fluxo de Caixa
-165.000 24.000 26.400 24.040 31.944 30.138 38.652
Final
Fluxo de Caixa
-165.000 -141.000 -114.600 -90.560 -58.616 -28.478 10.175
Acumulado
Fluxo de Caixa
-165.000 22.222 22.634 19.084 23.480 20.512 24.357
Descontado
Fluxo Caixa Desc.
-165.000 -142.778 -120.144 -101.060 -77.581 -57.069 -32.711
Acumulado

VPL -32.711,36

TIR 1,61%

Payback Simples 5 anos 8 meses 25 dias


Payback + que 6
Descontado anos

Exercício:
Vamos supor que você tenha 220.000,00 guardados em uma aplicação financeira. Você está recebendo em
média uma remuneração de 8% ao ano de juros desta aplicação, sem dores de cabeça ou outras despesas. Em certo
dia, sua tia comenta que pretende vender o apartamento dela e você se interessa.
Se você comprar o apartamento da sua tia, que está pedindo 190.000,00 nele consegue aluga-lo por
3.000,00 por mês que será corrigido anualmente a 10%. Isto parece tentador. Mas o apartamento está precisando
de uma boa reforma que está estimada em 10.000,00.
Além disto, a estimativa de que a cada vez que cada inquilino sair do apartamento será necessário uma
reforma. Pesquisando um pouco você descobre que em média um inquilino permanece em uma casa alugada
durante 3 anos completos e que cada uma dessas reformas que terá de fazer quando o inquilino sair (reforma será
feita no ano seguinte a saída), vai lhe custar por volta de uns 3.000,00. Pede-se:

a) Efetue a montagem do Fluxo de Caixa:

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Fluxo de Caixa
Dias Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6
Entradas
Aluguel
Outros
Saídas
Compra do Apartamento
Reformas
Outras Despesas
Saldo Inicial de Caixa
Saldo Final de Caixa

b) Calcule o saldo Final de Caixa para ser utilizado na Conta do VPL, TIR e Paybacks (lembre-se que aqui é
necessário apenas apurar os valores que restaram no caixa sem efeito do saldo anterior e do investimento):
Saldo Final de Caixa

c) Calcule o Valor Presente Líquido – VPL, a Taxa Interna de Retorno – TIR e os Paybacks Simples e Descontado
deste Fluxo:
Ano 0 1 2 3 4 5 6
Fluxo de Caixa
Final
Fluxo de Caixa
Acumulado
Fluxo de Caixa
Descontado
Fluxo Caixa Desc.
Acumulado

VPL

TIR

Payback Simples anos meses dias


Payback
anos meses dias
Descontado

d) Vale a pena investir neste projeto? Porquê?


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Referências Bibliográficas:
BRANCO, Anísio Costa Castelo. Matemática Financeira Aplicada. São Paulo: Thomson-Pioneira, 2002.
BRIGHAM, Eugene F.; HOUSTON, Joel F. Fundamentos da Moderna Administração Financeira. Rio de Janeiro:
Campus, 1999.
GITMAN, Lawrence J. Princípios de Administração Financeira. São Paulo: Harbra, 1997.

Decisões de Investimentos e Financiamentos – Prof.: Emerson Bisco