Formulários: ficha de agenciamento com

ou sem exclusividade e autorização de

venda
Agenciar imóveis será uma rotina para os corretores autônomos e para
os profissionais que forem trabalhar em uma imobiliária. Para o
desenvolvimento dessa atividade, são necessários diversos tipos de
formulários - utilizados no agenciamento de imóveis – e diferentes tipos de
contratos de intermediação.

Além disso, é necessário possuir uma autorização para que o corretor/

imobiliária possa intermediar um negócio imobiliário. Desta forma, o
corretor/ imobiliária estará cumprindo a Lei 6.530/78, do Decreto Nº
81.871/78, que regulamenta a profissão do corretor de imóveis. Na lei está
estabelecido que, para a divulgação da comercialização de um imóvel, é
necessária uma autorização por escrito do proprietário ou do representante
legal deste. A captação informal, por não estar atendendo à legislação, não
traz transparência e segurança jurídica, necessárias tanto para o cliente
proprietário (vendedor) quanto para o corretor/ imobiliária. A autorização
escrita é o documento formal em que está expresso se o processo será com
ou sem exclusividade, o preço que o imóvel para a venda/ locação e os
honorários de corretagem.

Ficha de agenciamento com ou sem exclusividade

A chamada ficha de agenciamento, em muitas imobiliárias, é, na
prática, utilizada como autorização de vendas ou como contrato de
intermediação imobiliária. Trata-se de um formulário, de rápido
preenchimento, no qual são detalhadas as características do imóvel e as
condições do negócio (valor e forma de pagamento). No final desse
documento, há um breve texto de autorização de venda. A ficha de
agenciamento deve conter a data e as assinaturas do corretor e do(s)
proprietário(s).

Em imobiliárias maiores, que possuem um sistema de gerenciamento,

esta ficha é composta por todos os dados que são requisitados para
cadastrar o imóvel, o que muda de empresa para empresa. Às vezes, é o
próprio corretor quem deve inserir estes dados no sistema; em outros
lugares, uma pessoa é a responsável por realizar este cadastro, e o
documento físico original, com a assinatura do corretor e do proprietário, fica
arquivado, podendo ser consultado sempre que necessário. Já em
imobiliárias pequenas ou para aquele corretor que irá trabalhar como
autônomo e não possui recursos tecnológicos, esta ficha fica arquivada
como documento para consulta.

As fichas de agenciamento podem dar ou não exclusividade ao

corretor de imóveis autônomo ou à imobiliária. Uma ficha sem exclusividade
significa que o proprietário poderá colocar o imóvel em outras imobiliárias
para a comercialização, podendo realizar o negócio com qualquer
imobiliária/ corretor. Geralmente é o modo mais contratado pelos
proprietários, pois entendem que, quanto maior for o número de
imobiliárias/corretores que estiverem oferecendo o seu imóvel, maior será a
possibilidade de venda. Ocorre que o imóvel acaba sendo disponibilizado
em diversos sites e em diversas imobiliárias, sem uma força extra de
divulgação e oferta por uma única imobiliária/ corretor. O risco para o
corretor, ao se dedicar na oferta deste imóvel, é a de que este poderá ser
vendido por qualquer outra imobiliária / corretor, sendo o seu esforço
dispendido e sem retorno.

Todo o tempo do corretor tem um custo, e perder a venda de um

agenciamento significa muito em termos de recursos financeiros. Recursos
estes investidos na gasolina para visitar o imóvel, no tempo para ajustar as
fotos, no custo de confecção de uma placa ou faixa (que em muitos casos
são pagas pelo corretor), mas também no tempo dedicado ao
cadastramento deste imóvel. Este é o modo de ação de praticamente 90%
dos agenciamentos, muito em função do despreparo do corretor em buscar
um agenciamento com exclusividade e saber qual é a sua responsabilidade.

Já uma ficha com exclusividade significa que somente aquela

imobiliária ou somente aquele corretor autônomo será responsável por
divulgar e obter o negócio dentro do período negociado, o que geralmente
em torno de 90 dias. Este tipo de agenciamento permite que a
imobiliária/corretor invistam mais em divulgação, usem a rede de
relacionamento (por exemplo: Rede Morar) e a divulgação até em outros
sites pagos, como o Viva Real, por exemplo. Desta forma, ampliando a
visualização do imóvel e acelerando bastante o processo de
comercialização.

Abaixo disponibilizamos alguns modelos para venda e outros para

locação, considerados diferenciados.

Mas, antes de falarmos dos modelos, que podem ser agenciamentos

com ou sem exclusividade, vamos ver as vantagens de um agenciamento
com exclusividade.

Abaixo veremos as fichas de agenciamento/captação de imóvel com a

possibilidade de ser com/sem exclusividade, estando segmentada em
blocos como:
 Dados do Imóvel – informando sobre dados gerais, dados de
acabamento, áreas de serviços, área social e dormitórios. Além
desses, é neste campo que consta a informação da finalidade,
venda, aluguel etc. Além do tipo de contrato e se é com
exclusividade ou não.

Lazer – informa dados sobre as áreas de lazer, principalmente

em condomínios com áreas de churrasqueira, salão de festas,
área fitness entre outras.

Dados do proprietário – dados como nome completo, endereço,

RG e CPF, entre outros. É importante que no agenciamento
todos os dados sobre o proprietário e sobre o imóvel sejam
preenchidos corretamente pelo corretor agenciador. É
importante também solicitar uma cópia do RG do proprietário a
ser anexada junto à ficha de agenciamento.

Dados da imobiliária e do corretor e com um contrato no final

no mesmo formulário – na ficha de agenciamento é importante
constar os dados da imobiliária ou do corretor que irá
intermediar o negócio, incluindo a autorização dada pelo
proprietário para que ele realize o agenciamento.

 
No primeiro bloco da ficha de cadastro destacamos a inclusão da
origem da captação, que é importante para o gestor da imobiliária e para o
corretor de imóveis autônomo, para que possam verificar e conhecer
estatisticamente qual modo/origem está sendo mais eficaz na captação de
imóveis: Indicação? Internet? Placa? Porta a Porta? etc. desta forma
poderão direcionar melhor a força de vendas.

Na parte de endereço do imóvel temos a inclusão do nome do

condomínio, número de andares e unidade por andar. Destacamos que um
dos dados importantes para o corretor de imóveis, é o ano de construção.
Esta é uma pergunta frequente dos clientes, que surge antes de
demostrarem interesse em fazer uma visita.
 Nos dados do imóvel destacamos a informação sobre a posição do
imóvel: frente, lateral, ou fundos, e a orientação solar: norte, sul, leste e
oeste. São dados fundamentais para mostrar ao cliente que você domina o
seu negócio, conseguindo repassar informações precisas e não dedicando
tempo na realização de visitas a imóveis que não interessariam ao cliente,
às vezes por ser de uma posição que não interessa ou numa posição solar
que o cliente não quer de maneira nenhuma. Se estas informações não
constarem no cadastro do imóvel da imobiliária, como outros corretores
poderão oferecê-lo com segurança? Algumas vezes não oferecem o seu
agenciamento por falta de informações mais completas. Observe que,
apesar de parecerem informações desnecessárias, o corretor poderá perder
a confiança do cliente ao mostrar imóveis em desacordo com as suas
necessidades, como também perder a comissão de venda do seu AG
(agenciamento). Neste mesmo bloco encontramos uma outra informação
imprescindível que é o nº da matrícula, e a zona de registro de imóveis.
Conforme abordado no material Documentação Imobiliária. A matrícula é
um documento fundamental para concretizar o agenciamento, sendo que
deverá ter o seu número registrado no cadastro do imóvel e, se possível,
deverá ser anexada na ficha física ou no sistema de banco de cadastro do
imóvel.

A parte da infraestrutura está dividida em infraestrutura interna e

infraestrutura condominial, o que facilita e agiliza a pesquisa do imóvel no
sistema.

A descrição para o site deve ser muito bem redigida, cuidando sempre
para destacar o que o imóvel tem de diferencial, sendo que o texto não deve
ser muito extenso.

Na parte de observações do imóvel é importante registrar tudo que não

estiver dentro da normalidade, como: condomínio e/ou IPTU em atraso, não
aceite de financiamento, necessidade de pequenas e/ou grandes reformas
etc.
 Uma outra forma de encontrar
formulários, durante o agenciamento, é
de forma separada. Ou seja, fichas
separadas para cada tipo de imóvel ou
segmentação. Fichas para: apartamento,
casas, terrenos, chácaras, sítios,
cobertura, loft, sala, prédio, box, conjunto,
laje, edícula etc. Porém, é importante
salientar que todas elas devem possuir o
texto de autorização no final, assim como
a possibilidade de ser sem ou com
exclusividade.

Vejamos, como exemplo, a ficha de agenciamento de uma casa com

exclusividade.

Contrato de intermediação imobiliária

O contrato de intermediação imobiliária é um contrato de prestação de
serviço estabelecido entre o proprietário e o corretor de imóveis/ imobiliária
no momento da captação/ agenciamento do imóvel e está previsto no nosso
Código Civil no art. 722 . É o documento oficial e formal que estabelece a
natureza jurídica, neste tipo prestação de serviço. Apesar da Ficha de
Agenciamento com autorização ser o modo mais usual e com grande prática
no mercado, toda Imobiliária/ Corretor deve ter o seu Contrato de
Intermediação, pois muitas vezes os proprietários exigem este contrato e
não aceitam somente a autorização da Ficha de Agenciamento. Vamos
entender bem este art.722:
 Art. 722 do Código Civil- Pelo
contrato de Corretagem, uma pessoa não
ligada a outra em virtude de mandato, de
prestação de serviço ou por qualquer
relação de dependência, obriga-se a obter
para a segunda um ou mais negócios,
conforme as instruções recebidas.

Por “pessoa não ligada a outra em virtude de mandato” compreende-

se que seja prestado por pessoa sem vínculo de mandato (não é
procurador), que objetive a obtenção de negócio, conforme instruções
dadas pelos clientes, estes são os aspectos básicos.

Desde a regulamentação da profissão, Lei 6.530/78, o contrato de

intermediação é obrigatório e o COFECI, na sua Resolução nº 5/78,
estabeleceu normas específicas para um Contrato Padrão, este que deve
conter os seguintes dados: nome e qualificação das partes; individualização
e caracterização do objeto do contrato; preço e condições de pagamento da
alienação ou da locação; dados do título de propriedade declarados pelo
proprietário; menção da exclusividade ou não; remuneração do corretor,
forma de pagamento e prazo de validade do instrumento. Observe que
sempre houve uma preocupação dos órgãos competentes em relação à
necessidade de formalização das obrigações e direitos de cada uma das
partes, procurando evitar assim conflitos e frustrações, sendo fundamental a
elaboração de um contrato e/ou uma autorização por escrito com todas as
cláusulas e condições do serviço que será prestado.

Ou seja, para garantir a segurança profissional/ contratual e criar um

vínculo jurídico com o cliente (proprietário), deve-se realizar um contrato de
prestação de serviço por escrito, com o estabelecimento dos direitos e
obrigações recíprocas entre as partes envolvidas. Este contrato é simples,
de natureza aleatória , em função da prestação de uma das partes não ser
conhecida com exatidão, no momento da assinatura do contrato,
dependendo de um risco futuro e incerto. O risco de perder ou ganhar pode
sujeitar um ou ambos os contratantes (exemplo: seguro e apostas).
Portanto, não existirá obrigação do contratante em remunerar o corrtetor de
imóveis ou a imobiliária, se não houver sucesso do que foi contratado.
Visualize abaixo quatro modelos de contratos de intermediação imobiliária.

Contrato de intermediação imobiliária para fins de

locação
No modelo exemplificado, atenção para a cláusula 8: ficando a
administração da locação por conta do PROPRIETÁRIO. Para fins de
administração haverá outro contrato que poderá ser contrato de locação
comercial, ou por temporada, ou residencial com fiador ou residencial sem
fiador etc.

Outra característica presente neste exemplo, de contrato de

intermediação de locação é mencionada no parágrafo único da cláusula 7ª,
que trata do Laudo de Vistoria devendo este ser parte deste contrato, como
anexo.

O laudo de vistoria do imóvel é realizado préviamente para registrar o

estado de conservação do imóvel, este que será alugado mediante um
contrato de locação. Esta vistoria também poderá fazer parte dos imóveis
que serão colocados à venda, porém é pouco utilizado neste segmento.

Neste laudo são registradas todas as condições - inclusive mobiliário

existente – e ele é apresentado, posteriormente, para o locatário, com o
objetivo de controle do estado do imóvel, fazendo um comparativo do final
com o início da locação. Sendo que o laudo descreve como o imóvel deverá
ser entregue pelo locatário no final do contrato. Muitas imobiliárias também
anexam as fotografias do imóvel para que sirvam de comprovação do
estado de conservação.

Como foi possível observar, a partir da análise destes exemplos de

contrato, existem muitas formas, cláusulas e tipos que podem ser utilizados
na prática dos profissionais corretores de imóveis, conforme o objeto do
contrato/ autorização: venda com ou sem exclusividade, locação com laudo
de vistoria, autorização etc. O importante é atender as determinações
legais, quanto à formalização escrita e devidamente assinada pelo
proprietário do imóvel, para que seja possível realizar ações de
intemediação imobiliária. A ficha de agenciamento, conforme estudado
anteriormente, é a mais utilizada na prática, mas é preciso estar preparado
para atender a uma formalização via contrato de intermediação, tendo um
modelo à disposição do cliente.

Quanto aos contrato é preciso seguir as normas do COFECI –

resolução nº 5/78 - cujo padrão de contrato deve conter os seguintes dados:
nome e qualificação das partes; individualização e caracterização do objeto
do contrato; preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
dados do título de propriedade declarados pelo proprietário; menção da
exclusividade ou não; prazo de validade do instrumento; remuneração do
corretor e forma de pagamento.