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Cirlene Mendes da Silva

Arquiteta e Urbanista CAU/BR nº A19491-3


IBAPE/SP nº 1033

LAUDO PERICIAL

Determinação do Valor de Venda


Residencial - Apartamento

2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE DIADEMA/SP


PROCESSO Nº: 0021768-04.2011.8.26.0161
AÇÃO: PROCEDIMENTO ORDINÁRIO
REQUERENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PLAZA DIADEMA
REQUERIDA: CAENGE S. A. CONSTRUÇÃO AMINISTRAÇÃO E ENGENHARIA
DATA AVALIAÇÃO: NOVEMBRO DE 2017

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SUMÁRIO

1. PRELIMINARES............................................................................................... 3

1.1. RESSALVAS, PRESSUPOSTOS E FATORES LIMITANTES DA PERÍCIA ......... 4

2. VISTORIA ...................................................................................................... 6

2.1. LOCALIZAÇÃO ....................................................................................... 6

2.2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO .............................................................. 8

2.3. CARACTERÍSTICAS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PLAZA DIADEMA ...... 9

2.4. CARACTERÍSTICAS DO APARTAMENTO AVALIANDO .............................. 18

2.5. CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO ....................................................... 19

2.6. ESTADO DE CONSERVAÇÃO E FOC ....................................................... 19

3. AVALIAÇÃO .................................................................................................. 21

3.1. METODOLOGIA ADOTADA .................................................................... 21

3.2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................... 22

3.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ........................................................... 24

3.4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO ............................................................... 24

4. CONCLUSÃO .................................................................................................... 25

ENCERRAMENTO .................................................................................................. 26

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1. PRELIMINARES

O objetivo do presente trabalho é a determinação do valor de mercado de


venda do apartamento nº 45 do Bloco C do Condomínio Residencial Plaza
Diadema, situado na Avenida Dom Pedro I nº 1.157, Diadema, SP, para a data
de novembro de 2017, para fins de penhora judicial.

Através do R. Despacho de fl. 275 dos Autos, a signatária é nomeada para a


realização da perícia avaliatória, não tendo as Partes indicado Assistentes
Técnicos e nem formulado quesitos.

À fl. 232 é juntado Termo de Penhora e Depósito relativo ao imóvel da


matrícula acima citada.

A vistoria foi realizada no dia 07 de novembro de 2017, com o


acompanhamento pelo Subsíndico, Sr. Walmir Onofre Moreira.

Para a realização da presente Perícia avaliatória foi considerada pela signatária


a Matrícula n.º 44.140 do Oficial de Registro de Imóveis de Diadema, juntada
às fls. 238 e 239 dos Autos, na qual se verifica que o título de domínio do
imóvel penhorado encontra-se em nome da construtora, CAENGE S/A -
Construção, Administração e Engenharia, apesar do então promitente
comprador Sergio Correia do Nascimento estar na respectiva posse, segundo
informações obtidas nos Autos e em vistoria.

A presente avaliação está de acordo com as Normas ABNT NBR 14653-1: 2001
“Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais”; ABNT NBR 14653-2:
2011, “Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos”, em especial seu item
8.2.1.4.2; “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011” e

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estudos consagrados na Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto


Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.

O IBAPE/SP, instituto no qual a signatária é membro efetivo, é Entidade de


Classe com representação no CREA/SP e CAU/SP, integrada por engenheiros,
arquitetos, agrônomos e empresas dedicados às áreas de Avaliações de Bens,
Perícias e Inspeções de Engenharia e Arquitetura no Estado de São Paulo.
Dentre seus objetivos destacam-se, primordialmente, o aprimoramento, a
divulgação e a transmissão do conhecimento técnico nas áreas de atuação de
seus associados.

O instituto é filiado ao IBAPE Entidade Federativa Nacional, que em âmbito


internacional mantém filiação ao IVSC – Internacional Valuation Standards
Council, organismo responsável pela elaboração e revisão das normas
internacionais de avaliação – IVS – e à UPAV – União Panamericana de
Associações de Avaliação, entidade que congrega avaliadores em todo o
continente americano.

1.1. Ressalvas, Pressupostos e Fatores Limitantes da Perícia

Apesar da signatária ter informado os advogados das partes a data e horário da


vistoria (conforme comprovado no Apêndice C deste Laudo), o imóvel avaliando
encontrava-se fechado, tendo a signatária realizado a vistoria nas áreas comuns
do Condomínio e no apartamento nº 35 do Bloco C, apartamento localizado no
mesmo bloco e prumada do objeto avaliando, portanto, com a mesma
configuração e área privativa.

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Apesar da impossibilidade da vistoria interna, a realização da perícia avaliatória


foi efetivada com respaldo no item 7.3.5.2 da ABNT1 NBR 14.653-2 – “Avaliação
de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos”.

Em caso de necessidade de vistoria interna, a signatária se coloca a disposição


para a realização de nova vistoria, com agendamento e citação do Requerido
via Judicial.

A signatária considera os documentos, informações e dados constantes nos


Autos, obtidos em vistoria e os fornecidos à signatária como verídicos e cópias
fieis aos originais, tendo sido o imóvel considerado na avaliação na condição de
livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer
natureza, incluindo dívidas fiscais e de condomínio.

A signatária declara que não possui nenhum vínculo de parentesco sanguíneo,


por afinidade ou civil por linha ascendente, descendente ou colateral, com o
Meritíssimo Juiz de Direito da 2ª Vara Cível do Fórum da Comarca de Diadema,
bem como com os servidores da respectiva unidade judiciária, nem com as
partes e respectivas bancas de advogados que as representam, não possuindo
nenhum interesse na presente Lide.

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2. VISTORIA

2.1. Localização

O Condomínio Residencial Plaza Diadema, no qual se situa o apartamento


avaliando, sob nº 45, situa-se na Avenida Dom Pedro I nº 1.157, Bairro
Condeição, Município Diadema, Estado de São Paulo.

Imagem 01: Município de Diadema, com demarcação da localização do


Condomínio Plaza Diadema.
(Fonte: GoogleMaps)

Encontra-se classificado junto à Prefeitura Municipal de Diadema sob


contribuinte nº 2002812900.
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Mapas de Localização

Imagem 02: Região em análise com demarcação do Condomínio Plaza Diadema.


(Fonte: GoogleMaps).

Imagem 03: Imagem de satélite da região em análise com demarcação do


Condomínio Plaza Diadema. (Fonte: GoogleMaps)

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Imagem 04: Detalhe da implantação do Condomínio Residencial Plaza Diadema,


estando demarcado o Bloco C, relativo ao imóvel avaliando.
(Fonte: Google Earth)

2.2. Características da Região

O Condomínio Residencial Plaza Diadema se situa em região de uso misto,


residencial (unifamiliar e multifamiliar), comercial, industrial e serviços,
apresentando os melhoramentos públicos essenciais, tais como, redes de
água; luz; esgoto; gás, telefonia; iluminação pública; pavimentação;
arborização; transporte público próximo através de rede de ônibus, além de
equipamentos comunitários de segurança, educação, saúde e cultura.

Situa-se aproximadamente 650m da Rodovia Imigrantes e a 700m do Foro


de Diadema, em linha resta.
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Não se verificou na região muitos edifícios residenciais, sendo o Condomínio


Residencial Plaza Diadema, no seu entorno próximo, o único com suas
características edilícias.

2.3. Características do Condomínio Residencial Plaza Diadema

O Condomínio Residencial Plaza Diadema é composto por quatro blocos


edificantes de usos residenciais denominados A, B, C e D, sendo os blocos A
e B edificados há aproximadamente 20 anos e os C e D, há 12 anos, segundo
informações obtidas em vistoria.

Os blocos são edificados em estrutura de concreto armado, vedação em


alvenaria, revestimento externo em argamassa com pintura acrílica e piso
externo em cimentado, implantados em terreno de topografia plana e
formato praticamente regular, situado em meio de quadra e no nível da via
pública para a qual faz frente e solo aparentemente seco e firme.

Segundo planta obtida com o advogado do Requerente e segundo vistoria,


os blocos possuem configurações e áreas distintas entre si, alguns com 3
dormitórios e outros com 2 dormitórios, com ou sem suíte, áreas variando de
51,37m2 a 68,00m2, aproximadamente.

Os blocos A e B possuem 9 pavimentos-tipo e térreo e os blocos C e D, 10


pavimentos-tipo e térreo, com 6 apartamentos por andar. A área de lazer do
condomínio é composta por área coberta com churrasqueira, quadra
poliesportiva, salão de festas e sala de jogos. Possui um subsolo para
estacionamento de automóveis, além de área externa, tendo cada
condômino direito a uma vaga.

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Imagem 05: Fachadas frontal e lateral esquerda dos blocos A e B do Condomínio


Plaza Diadema.

Imagem 06: Fachada frontal parcial do bloco A.

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Imagem 07: Vista da Avenida Dom Pedro I em direção à Rodovia dos Imigrantes,
estando o Condomínio Plaza Diadema à esquerda da fotografia.

Imagem 08: Outra vista da Avenida Dom Pedro I em direção contrária a da


imagem da fotografia 07, estando o Condomínio Plaza Diadema à direita da
fotografia.

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Imagem 09: Vista parcial das fachadas posteriores dos blocos C e D.

Imagem 10: Vista parcial da fachada posterior do bloco C.

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Imagem 11: Vista parcial das fachadas frontal e lateral direita do bloco C.

Imagem 12: Playground.

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Imagem 13: Quadra poliesportiva.

Imagem 14: Churrasqueira.

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Imagem 15: Sala de jogos.

Imagem 16: Entrada ao subsolo.

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Imagem 17: Vista do subsolo.

Imagem 18: Vista do recuo lateral, em direção à via pública.

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Imagem 19: Vista do corredor de circulação e de acesso aos blocos, em direção à


via pública.

Imagem 20: Vista da entrada ao bloco C.

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Em geral, os acabamentos da área comum, em geral, são: Pisos revestidos


em pedra e cimentado (área externa), placas cerâmicas; Paredes revestidas
em massa fina com pintura látex e/ou acrílica; Forros em laje revestida em
massa fina com pintura látex; Esquadrias:alumínio e madeira.

2.4. Características do apartamento avaliando

Segundo Matrícula nº 44.140 do Oficial de Registro de Imóveis de


Diadema, o imóvel possui a seguinte descrição:
APARTAMENTO Nº. 45 (quarenta e cinco), localizado no 4º andar do
Edifício “C” (bloco 3), do “RESIDENCIAL PLAZA DIADEMA”, na
Avenida Dom Pedro I n. 1.157, neste distrito município e comarca,
com a área privativa de 51,370m2, a área comum de 41,360m2,
sendo 10,00m2 de área de garagem e 31,360m2 de área comum de
apartamento, totalizando a área construída de 92,730m2, cabendo-
lhe a fração ideal de 0,4919% no terreno do condomínio, com direito
a uma vaga indeterminada no estacionamento localizado no andar
térreo ou no subsolo do condomínio.

Trata-se de apartamento situado no Bloco C, contendo sala com terraço, 2


dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada.

Conforme exposto no capítulo 1 deste Laudo, diante da impossibilidade de


vistoria no apartamento avaliando, a signatária teve acesso ao
apartamento nº 35, imediatamente abaixo do avaliando, sendo que este
possui os acabamentos originais conforme entregues pela construtora,
provavelmente os mesmos do apartamento avaliando.

Os acabamentos verificados na unidade vistoriada são:


Piso: Placa cerâmica;
Paredes: Massa fina com pintura latex; placa cerâmica até o forro nas
áreas molhadas.
Forro: Laje revestida em massa fina com pintura látex;
Esquadrias: Alumínio com veneziana e madeira.

Segundo Matrícula, o apartamento possui área privativa de 51,37m2.


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2.5. Classificação da Construção

A signatária adotará para a classificação da construção o estudo “Valores


de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2002, revisado em 2007, estudo
realizado pelo IBAPE/SP.

O imóvel avaliando será classificado como “Apartamento padrão médio”,


no intervalo médio, com elevador, item 1.3.3 do citado estudo, padrão
equivalente a [1,926 x R8N], sendo R8N o valor do Custo Básico da
Construção Civil – CUB, divulgado mensalmente pelo SINDUSCON/SP.

2.6. Estado de Conservação e Foc

Verificou-se em vistoria que as áreas comuns do Condomínio Residencial


Plaza Diadema se encontram de bom a regular estado de conservação, que
aliado à idade de 12 anos da construção do Bloco C, a signatária
extrapolará o estado de conservação do imóvel avaliando como
“necessitando de reparos simples”, item “e” do Quadro A do estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP.
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Consoante o citado estudo, considerando a classificação adotada –


“apartamento padrão médio”, a idade de 12 anos, estado de conservação
“necessitando de reparos simples”, Vida Referencial de 60 anos e Valor
Residual de 20%, o Foc – “Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado
de Conservação” resulta em 0,7768.

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3. AVALIAÇÃO

3.1. Metodologia adotada

De acordo com a Norma ABNT NBR 14653-1, “Avaliação de Bens. Parte 1:


Procedimentos Gerais”, item 8.1.1, conceito ratificado pela "Norma para
Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011”:
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem
avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser
justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como
nas demais partes que compõe a NBR 14653, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de modelos que suportem
racionalmente o convencimento do valor.

Face à inexistência de condomínios análogos ao Plaza Diadema no entorno


detes, a signatária limitou a pesquisa de imóveis comparativos no próprio
condomínio, tendo obtido ofertas de apartamentos com características físicas e
construtivas análogas ou idênticas ao avaliando. A pesquisa encontra-se
apresentada no Apêndice A deste Laudo.

Diante do exposto, a avaliação será realizada a partir do melhor método


aplicável ao presente caso, ou seja, Método Comparativo Direto, pela
técnica de Tratamento por Fatores, com a utilização do software
“GeoAvaliarPro”.

De acordo com item 8.5 da Norma 2011 do IBAPE/SP, o Método


Comparativo Direto de Dados de Mercado é o
Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas
padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros,
sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. (Grifou-se)

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Também de acordo com a citada Norma, item 9.2, este método


Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo
de encontrar a tendência de formação de seus preços.
A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o
uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por
fatores e a inferência estatística.

Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de venda do imóvel é


obtido através da homogeneização das características próprias dos imóveis
comparativos em relação à situação paradigma pré-estabelecida pelas
normas avaliatórias e pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando
as valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando a
homogeneidade da avaliação.

Por todos os elementos comparativos situarem-se no mesmo condomínio,


possuindo todos o mesmo padrão e nº de vagas, foi estudada apenas a
variável “Fator de Obsolescência”, através da adoção de coeficientes
apresentados no estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do
IBAPE/SP, considerando a idade real /estimada dos imóveis e o estado de
conservação.

3.2. Avaliação do Imóvel

3.2.1. Valor Unitário Paradigma

O valor unitário paradigma homogeneizado, incluindo a vaga de garagem,


calculado e apresentado nos Apêndices A e B deste Laudo, resultou para
novembro de 2017 em:

Valor Unitário Paradigma = R$ 3.925,58/m2


Desvio padrão da amostra = R$ 115,67/m2
Coeficiente de variação = 2,95%
Intervalo de Confiança (80%)= Min. = R$ 3.855,88/m2
Max. = R$ 3.995,28/m2
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Em atendimento ao item 8.2.1.4.1 da ANBT NBR 14653-2, segue abaixo o gráfico


de análise do poder de predição do modelo estudado, valores observados x
valores estimados, confirmando o atendimento à citada Norma tendo em vista
que os elementos comparativos se encontram próximos da bissetriz do primeiro
quadrante, representando a homogeneidade da amostra utilizada.

3.2.2. Cálculo do Valor do Imóvel (Vi)

O valor unitário do imóvel resultou em:

Valor imóvel avaliando = Valor unitário paradigma x Área privativa


Valor imóvel avaliando = R$ 3.925,58/m2 x 51,37m2
Valor imóvel avaliando =R$ 201.657,00

Será adotado:

Vi = R$ 201.700,00 (duzentos e um mil e setecentos reais), para


novembro de 2017.
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3.3. Especificação da Avaliação

De acordo com a “Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011”:


A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das
disponibilidades de dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do
tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis.
Podem ser definidas quanto à fundamentação e/ou precisão.
A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o
aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que
possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho. (...)
O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede
o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação. Depende das
características do mercado e da amostra coletada e não é passível de
fixação a priori.

Portanto, aplicando as tabelas 3, 4, 7 e 8 da referida Norma, a avaliação


ora realizada se enquadra no Grau II de Fundamentação e, em função
da amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central
da estimativa ter resultado inferior a 30% (3,5%), a Precisão se
enquadra no Grau III, grau máximo de especificação da ABNT NBR
14.653-2 e da Norma IBAPESP/2011.

3.4. Diagnóstico do Mercado

O imóvel avaliando situa-se em região de uso misto, menos valorizada


mercadologicamente, tendo sido verificado poucos lançamentos de edifícios
residenciais, o que para o apartamento avaliando pode acarretar em boa liquidez.

Entretanto, como o mercado imobiliário acompanha a economia e a política,


a atual conjuntura econômica brasileira recessiva e as incertezas políticas do
atual governo, refletem negativamente no mercado imobiliário de forma
geral, com estagnação imobiliária, baixa demanda devido à restrição ao
financiamento de imóveis, instabilidade das taxas de inflação e do
desemprego, consequentemente, a tendência dos preços de imóveis se
mantém estável ou até mesmo em queda, mas havendo expectativas em
médio prazo de melhorias desse contexto.
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4. CONCLUSÃO

A signatária conclui o valor de mercado de venda do apartamento nº 45, Bloco


C do “Condomínio Residencial Plaza Diadema”, situado na Avenida Dom Pedro I
nº 1.157, Bairro Conceição, Município de Diadema, SP, em R$ 201.700,00
(duzentos e um mil e setecentos reais), para novembro de 2017, incluindo a
respectiva vaga de garagem.

O imóvel é de propriedade de CAENGE S/A Construção, Administração e


Engenharia, tendo como promitente comprador e detentor da posse, Sergio
Correia do Nascimento.

Cabe destacar que de acordo com a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
IBAPE/SP – 2011”, valor de mercado é a
“Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em uma data de
referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no
negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, dentro das
condições mercadológicas. ”

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ENCERRAMENTO

A signatária dá por encerrado o presente Laudo, que possui 26 (vinte e seis) folhas
impressas nos anversos e rubricadas, estando a última datada e assinada e os
seguintes Apêndices, que totalizam o trabalho em 48 (quarenta e oito) folhas:

Apêndice A – Homogeneização dos Elementos Comparativos, com 13 (treze) folhas


impressas e rubricadas;

Apêndice B – Determinação do Valor Unitário Médio Padrão de Apartamento, com 7


(sete) folhas impressas e rubricadas.

São Paulo, 04 de dezembro de 2017.

_________________________________
Arq. Cirlene Mendes da Silva MRICS2
CAU/BR Nº A19491-3
Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações
e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP - sob nº 1033
Especialista em Perícias de Engenharia e Avaliações
pela FAAP / IBAPE-SP
Certificada em Engenharia de Avaliações pelo
IBAPE – Entidade Federativa Nacional
MRICS nº 6577376

Professional Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS


2

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Cirlene Mendes da Silva
Arquiteta e Urbanista CAU/BR nº A19491-3
IBAPE/SP nº 1033

APÊNDICES

Homogeneização dos Elementos Comparativos


Determinação do Valor Unitário Médio Padrão de Apartamento

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