Você está na página 1de 13

Ala totalização

Parâmetros do Modelo soma ou


apartamento tipo 1 apartamento tipo 2 tipo 3 média pond
ÁreaTotal e Estoque a Venda
Área total 250.00 m² 2,040.00 m² 0.00 m² 2,290.00 m²
Número de unidades 5 12 0 17
Permuta no local (aquisição do terreno) 20.0% 0.0% 0.0% 2.2%
Estoque a venda para mercado 200.00 m² 2,040.00 m² 0.00 m² 2,240.00 m²
Área total do terreno Valor do terreno = f(área permutada) R$ 35,051
Parâmetros de custo de construção e preço de venda
0.762 CUB/m² 0.762 CUB/m² - 1,745 CUB
Custo unitário de construção
R$ 701.02/m² R$ 701.02/m² - R$ 1,605,329
Preço unitário de venda¹ e VGV do estoque a venda R$ 1,050.00/m² R$ 1,200.00/m² - R$ 2,658,000
Receita Bruta de Vendas R$ 210,000 R$ 2,448,000 R$ 0 R$ 2,658,000
Parâmetros globais para determinação das despesas % VGV valor [R$]
Comissão de Vendas 4.00% 106,320
Verba de Marketing (propaganda e publicidade) 2.00% 53,160
Tributos incidentes diretamente sobre a receita bruta 3.65% 97,017
Despesas administrativas 6.00% 159,480
Despesas comerciais, comunicação, tributos diretos e administrativas 15.65% 415,977
ITBI e FUNREJUS pagos na transferência (% do valor do terreno) 2.25% 0.03% 789
Outras despesas com terreno: comissão da venda do terreno, notariais, etc. R$ 1,500 0.06% 1,500
Despesas com a regularização do terreno R$ 2,289 0.09% 2,289
Despesas relacionadas à aprovação do projeto (taxas PMC, serviços, etc) R$ 3,000 0.11% 3,000
Despesas com o Registro da Incorporação Imobiliária (taxas do RI, etc.) R$ 2,000 0.08% 2,000
Despesas com obtenção do alvará e registro da incorporação R$ 5,000 0.19% 5,000
Total das despesas indiretas e pré-operacionais 15.92% 423,266
Parâmetros de evolução das vendas e de geração de encaixes
Velocidade de vendas 3.00% 3.00% 3.00% 3.00%
Sinal 25.0% 25.0% 25.0% 25.0%
Prazo de parcelamento³ 24 meses 24 meses 24 meses 24 meses
Mês da conclusão da Ala 18 º 18 º 18 º 18 meses
Prazo máximo para financiamento pós-entrega³ 6 meses 6 meses 6 meses 6 meses
Outros Parâmetros
Projeção do descolamento - preço de venda x CUB-PR 0.00% ao mês CUB-PR Mar-10 R$ 919.97
Data inicial do Fluxo Apr-06 limite modelo² 78 meses 58 º
IPTU unitário do estoque das alas R$ 1.50/m² R$ 1.50/m² - R$ 1.50
Taxa de condomínio unitária do estoque das alas R$ 4.00/m² R$ 4.00/m² - R$ 4.00

¹ Estimativa do preço unitário de venda efetivo (após concessão de desconto, eventual despesas para venda de bens que
entraram no negócio, entre outros).

² A soma dos prazos de conclusão de vendas e de parcelamento mais distante, deve ser inferior ao limite (horizonte) de análise
do modelo.

³ O prazo de parcelamento não poderá ultrapassar o número de meses indicado como tolerância de financiamento direto após
a entrega da obra. Após o mês de conclusão acrescido do prazo máximo de financiamento após entrega, a condição de
vendas passará a ser sinal + saldo em 30 dias.

Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. Página 1


Tributos incidentes sobre faturamento Navegação
PIS 0.65%
COFINS 3.00%
CPMF 0.00%
Construção, marketing e adm
Total 3.65%
Vendas (encaixes e desencaixes)

Parâmetros para apuração do Lucro Presumido Fluxo de Caixa Operacional


Atividade da PJ
Fluxo de Caixa Contábil
· Construção por empreitada, quando houver emprego de materiais próprios, em qualquer quantidade.
Sensibilidade
Base de cálculo IRPJ CSLL
% incidente sobre receita bruta 8.0% 12.0%
Lucro anual limite para não incidir acréscimo no IRPJ R$ 240,000
Alíquota IRPJ (função do Lucro Anual) até R$ 240000 maior que R$ 240000

% incidente sobre resultado presumido 15.0% 25.0%


Alíquota para CSLL 9.0%

Indicadores de Performance Financeira


Taxa mínima atratividade - TMA 12.00% a.a. 0.95% a.m. ATENÇÃO
Indicador Operacional Contábil
Os parâmetros em azul podem
Exposição máxima de caixa (VP) -R$ 869,394 -R$ 887,221
ser alterados para simular novos
mês de ocorrência 18 º 18 º cenários. Já, os parâmetros em
Taxa Interna de Retorno - TIR 42.17% a.a. 37.68% a.a. vermelho são resultantes de
operações e, portanto, NÃO
Valor Presente Líquido - VPL R$ 339,856 R$ 290,511 podem ser alterados.
Payback (mês de ocorrência) 27 º 28 º
Taxa de Rentabilidade - TR 18.2% 15.2%

Valor presente FCi acumulado - R$ 1.000


600,000

400,000 339,856

200,000 290,511

-200,000

-400,000

-600,000

-800,000
Operaciona
l
Contábil
-1,000,000
0 12 24 36

Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. Página 2


Parâmetros utilizados para Análise de Sensibilidade
Preço de venda apartamento tipo 1 apartamento tipo 2 tipo 3 Média Ponderada
Preço unitário de venda¹ R$ 1,050.00/m² R$ 1,200.00/m² - R$ 1,183.62/m²
Preço adotado no modelo R$ 1,050.00/m² R$ 1,200.00/m² -
Custo de construção apartamento tipo 1 apartamento tipo 2 tipo 3
Custo de construção unitário 0.762 CUB/m² 0.762 CUB/m² - 0.762 CUB/m²
Custo adotado no modelo 0.762 CUB/m² 0.762 CUB/m² -

Quadro de Áreas
Ala e Tipo área unitária nº de unds. área total % da área total
apartamento tipo 1 50.00 m² 5 250.00 m² 10.9%
apartamento tipo 2 170.00 m² 12 2,040.00 m² 89.1%
tipo 3 0.00 m² 0 0.00 m² 0.0%
Total Geral 17 2,290.00 m² 100.0%

apartamento tipo 1
10.9%

apartamento tipo 2
89.1%

Resultado estático e mark up do empreendimento % rec b valor


Receita bruta de vendas (apenas das unidades destinadas a venda) 100.0% R$ 2,658,000
Tributos incidentes diretamente sobre a receita bruta -3.7% (R$ 97,017)
Receita Líquida 96.4% R$ 2,560,983
Custo de construção -60.4% (R$ 1,605,329)
Despesas com a regularização do terreno -0.1% (R$ 2,289)
Despesas com obtenção do alvará e registro da incorporação -0.2% (R$ 5,000)
Despesas comerciais, comunicação e administrativas -12.0% (R$ 318,960)
Total de Custos e Despesas Operacionais -72.7% (R$ 1,931,578)
Resultado Operacional 23.7% R$ 629,405

Preço médio das unidades e tabela de vendas


Ala Preço médio Sinal Parcelas mensais
apartamento tipo 1 R$ 52,500 R$ 13,125 (24 x) R$ 1,641
apartamento tipo 2 R$ 204,000 R$ 51,000 (24 x) R$ 6,375
R$ - R$ - (24 x) R$ -
Valor médio ponderado R$ 192,030 R$ 48,008 (24 x) R$ 6,001

apartamento apartamento
Conclusão das vendas tipo 1 tipo 2
tipo 3 0
Prazo 33 meses 33 meses 33 meses 33 meses
Prazo final tolerável do financiamento 24 º 24 º 24 º 24 º

Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. Página 3


Cronograma de Desembolso: Custo de Construção. MKT e Adm
Voltar Custo de Construção ¹ Despesas MKT ²
Total de
Despesas Adm ³ desencaixes:
evolução [%]
Desencaixes [R$] Const, MKT
N % [R$]
[R$] e Adm [R$]
mês acum
0 0.0% 0.0% - 25.0% 13,290 - 13,290
1 4.5% 4.5% 72,240 15.0% 7,974 8,860 89,074
2 4.5% 9.0% 72,240 7.0% 3,721 8,860 84,821
3 4.5% 13.5% 72,240 3.0% 1,595 8,860 82,695
4 4.5% 18.0% 72,240 3.0% 1,595 8,860 82,695
5 4.5% 22.5% 72,240 3.0% 1,595 8,860 82,695
6 4.5% 27.0% 72,240 3.0% 1,595 8,860 82,695
7 5.5% 32.5% 88,293 3.0% 1,595 8,860 98,748
8 5.5% 38.0% 88,293 3.0% 1,595 8,860 98,748
9 5.5% 43.5% 88,293 3.0% 1,595 8,860 98,748
10 5.5% 49.0% 88,293 3.0% 1,595 8,860 98,748
11 5.5% 54.5% 88,293 3.0% 1,595 8,860 98,748
12 5.5% 60.0% 88,293 3.0% 1,595 8,860 98,748
13 6.5% 66.5% 104,346 3.0% 1,595 8,860 114,801
14 6.5% 73.0% 104,346 3.0% 1,595 8,860 114,801
15 6.5% 79.5% 104,346 3.0% 1,595 8,860 114,801
16 6.5% 86.0% 104,346 3.0% 1,595 8,860 114,801
17 6.5% 92.5% 104,346 3.0% 1,595 8,860 114,801
18 7.5% 100.0% 120,400 8.0% 4,253 8,860 133,512
19 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
20 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
21 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
22 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
23 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
24 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
25 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
26 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
27 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
28 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
29 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
30 0.0% 100.0% - 0.0% - - -
TOTAL 100.0% 100.0% 1,605,329 100.0% 53,160 159,480 1,817,969

validação OK OK OK OK OK OK OK

¹ Custo de construção inclui projetos, provisão para assistência técnica, impostos e taxas (IPTU,
energia elétrica, água e esgoto, Alvarás de demolição e de construção).
² Foi considerado um desembolso com marketing com base nos percentuais lançados e que
deverão ser aferidos quando da definição da estratégia a ser adotada.
³ Foi considerado um desembolso linear, apenas durante a construção da obra, embora possa
ultrapassar esse período.

4
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Const MKT adm
Encaixes (decorrentes de vendas) e Desencaixes (gerados por despesas de vendas e tributos sobre receita bruta)
Despesas sobre encaixes
Voltar Evolução das Vendas e da Geração de Encaixes
e faturamento [R$]

N velocidade de Total
Evolução do Estoque [m 2] Vendas [m²] Faturamento [R$] Encaixes [R$] Tributos
vendas [%] Comissão incidentes comissões
Sinal Sinal Carteira de vendas sobre e tributos
apartamento apartamento apartamento apartamento apartamento tipo Carteira faturamento
tipo 1 tipo 2
apartamento tipo 1
tipo 2 Total apartamento tipo 1
tipo 2 Total apartamento tipo 1
2 Total apartamento tipo
apartamento tipo 1
apartamento apartamento tipo Total diretos
1 tipo 2 2
0 3.00% 3.00% 200 2,040 2,240 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 18,360 19,935 3,190 728 3,917
1 3.00% 3.00% 194 1,979 2,173 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 197 18,360 2,295 22,427 3,190 819 4,008
2 3.00% 3.00% 188 1,918 2,106 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 402 18,360 4,690 25,027 3,190 913 4,103
3 3.00% 3.00% 182 1,856 2,038 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 617 18,360 7,193 27,746 3,190 1,013 4,202
4 3.00% 3.00% 176 1,795 1,971 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 842 18,360 9,816 30,593 3,190 1,117 4,306
5 3.00% 3.00% 170 1,734 1,904 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 1,078 18,360 12,570 33,584 3,190 1,226 4,415
6 3.00% 3.00% 164 1,673 1,837 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 1,327 18,360 15,469 36,731 3,190 1,341 4,530
7 3.00% 3.00% 158 1,612 1,770 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 1,590 18,360 18,529 40,054 3,190 1,462 4,652
8 3.00% 3.00% 152 1,550 1,702 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 1,867 18,360 21,769 43,572 3,190 1,590 4,780
9 3.00% 3.00% 146 1,489 1,635 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 2,163 18,360 25,212 47,309 3,190 1,727 4,916
10 3.00% 3.00% 140 1,428 1,568 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 2,478 18,360 28,884 51,296 3,190 1,872 5,062
11 3.00% 3.00% 134 1,367 1,501 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 2,815 18,360 32,818 55,568 3,190 2,028 5,218
12 3.00% 3.00% 128 1,306 1,434 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 3,179 18,360 37,055 60,169 3,190 2,196 5,386
13 3.00% 3.00% 122 1,244 1,366 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 3,572 18,360 41,645 65,152 3,190 2,378 5,568
14 3.00% 3.00% 116 1,183 1,299 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,002 18,360 46,652 70,589 3,190 2,577 5,766
15 3.00% 3.00% 110 1,122 1,232 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,475 18,360 52,160 76,570 3,190 2,795 5,984
16 3.00% 3.00% 104 1,061 1,165 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 5,000 18,360 58,280 83,215 3,190 3,037 6,227
17 3.00% 3.00% 98 1,000 1,098 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 5,590 18,360 65,165 90,690 3,190 3,310 6,500
18 3.00% 3.00% 92 938 1,030 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 6,265 18,360 73,034 99,234 3,190 3,622 6,812
19 3.00% 3.00% 86 877 963 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 7,053 18,360 82,214 109,201 3,190 3,986 7,175
20 3.00% 3.00% 80 816 896 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 7,998 18,360 93,230 121,162 3,190 4,422 7,612
21 3.00% 3.00% 74 755 829 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 9,179 18,360 107,000 136,114 3,190 4,968 8,158
22 3.00% 3.00% 68 694 762 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 10,754 18,360 125,360 156,049 3,190 5,696 8,885
23 3.00% 3.00% 62 632 694 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 13,116 18,360 152,900 185,951 3,190 6,787 9,977
24 3.00% 3.00% 56 571 627 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 17,841 18,360 207,980 245,756 3,190 8,970 12,160
25 3.00% 3.00% 50 510 560 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,725 18,360 55,080 79,740 3,190 2,911 6,100
26 3.00% 3.00% 44 449 493 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,725 18,360 55,080 79,740 3,190 2,911 6,100
27 3.00% 3.00% 38 388 426 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,725 18,360 55,080 79,740 3,190 2,911 6,100
28 3.00% 3.00% 32 326 358 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,725 18,360 55,080 79,740 3,190 2,911 6,100
29 3.00% 3.00% 26 265 291 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,725 18,360 55,080 79,740 3,190 2,911 6,100
30 3.00% 3.00% 20 204 224 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,725 18,360 55,080 79,740 3,190 2,911 6,100
31 3.00% 3.00% 14 143 157 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,725 18,360 55,080 79,740 3,190 2,911 6,100
32 3.00% 3.00% 8 82 90 6 61 67 6,300 73,440 79,740 1,575 4,725 18,360 55,080 79,740 3,190 2,911 6,100
33 1.00% 1.00% 2 20 22 2 20 22 2,100 24,480 26,580 525 4,725 6,120 55,080 66,450 1,063 2,425 3,489
34 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - 1,575 - 18,360 19,935 - 728 728
35 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
36 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
37 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
38 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
39 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
40 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -

5
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Vendas
Encaixes (decorrentes de vendas) e Desencaixes (gerados por despesas de vendas e tributos sobre receita bruta)
Despesas sobre encaixes
Voltar Evolução das Vendas e da Geração de Encaixes
e faturamento [R$]

N velocidade de Total
Evolução do Estoque [m 2] Vendas [m²] Faturamento [R$] Encaixes [R$] Tributos
vendas [%] Comissão incidentes comissões
Sinal Sinal Carteira de vendas sobre e tributos
apartamento apartamento apartamento apartamento apartamento tipo Carteira faturamento
tipo 1 tipo 2
apartamento tipo 1
tipo 2 Total apartamento tipo 1
tipo 2 Total apartamento tipo 1
2 Total apartamento tipo
apartamento tipo 1
apartamento apartamento tipo Total diretos
1 tipo 2 2
41 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
42 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
43 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
44 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
45 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
46 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
47 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
48 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
49 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
50 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
51 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
52 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
53 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
54 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
55 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
56 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
57 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
58 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
59 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
60 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
61 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
62 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
63 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
64 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
65 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
66 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
67 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
68 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
69 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
70 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
71 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
72 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
73 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
74 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
75 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
76 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
77 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
78 0.00% 0.00% - - - - - - - - - - - - - - - - -
100.0% 100.0% TOTAL 200 2,040 2,240 210,000 2,448,000 2,658,000 52,500 157,500 612,000 1,836,000 2,658,000 106,320 97,017 203,337
OK OK validação (OK ou erro) OK OK OK OK OK OK OK OK OK OK OK OK

6
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Vendas
Voltar Fluxo de Caixa Operacional Projetado
Encaixes Desencaixes [R$] Fluxo de Caixa [R$] Valor presente FC i [R$]

Mês Adicionais
Custo de IPTU e Tributos
Total [R$] Construção
relativas ao
Condomínio
Comerciais MKT
sobre RB
Adm Total mensal acumulado mensal acumulado payback
Terreno
0 19,935 - 7,289 3,190 13,290 728 - 24,496 (4,561) (4,561) (4,561) (4,561)
1 22,427 72,240 - 3,190 7,974 819 8,860 93,082 (70,655) (75,216) (69,991) (74,552) 0
2 25,027 72,240 - 3,190 3,721 913 8,860 88,924 (63,897) (139,113) (62,701) (137,253) 0
3 27,746 72,240 - 3,190 1,595 1,013 8,860 86,897 (59,151) (198,264) (57,499) (194,752) 0
4 30,593 72,240 - 3,190 1,595 1,117 8,860 87,001 (56,408) (254,672) (54,316) (249,069) 0
5 33,584 72,240 - 3,190 1,595 1,226 8,860 87,110 (53,526) (308,198) (51,058) (300,126) 0
6 36,731 72,240 - 3,190 1,595 1,341 8,860 87,225 (50,494) (358,692) (47,712) (347,838) 0
7 40,054 88,293 - 3,190 1,595 1,462 8,860 103,399 (63,346) (422,038) (59,293) (407,132) 0
8 43,572 88,293 - 3,190 1,595 1,590 8,860 103,528 (59,956) (481,994) (55,593) (462,725) 0
9 47,309 88,293 - 3,190 1,595 1,727 8,860 103,664 (56,355) (538,349) (51,763) (514,488) 0
10 51,296 88,293 - 3,190 1,595 1,872 8,860 103,810 (52,513) (590,862) (47,781) (562,269) 0
11 55,568 88,293 - 3,190 1,595 2,028 8,860 103,966 (48,397) (639,260) (43,622) (605,891) 0
12 60,169 88,293 - 3,190 1,595 2,196 8,860 104,134 (43,965) (683,225) (39,254) (645,145) 0
13 65,152 104,346 - 3,190 1,595 2,378 8,860 120,369 (55,216) (738,441) (48,837) (693,982) 0
14 70,589 104,346 - 3,190 1,595 2,577 8,860 120,567 (49,978) (788,419) (43,788) (737,771) 0
15 76,570 104,346 - 3,190 1,595 2,795 8,860 120,786 (44,216) (832,635) (38,376) (776,146) 0
16 83,215 104,346 - 3,190 1,595 3,037 8,860 121,028 (37,813) (870,448) (32,510) (808,657) 0
17 90,690 104,346 - 3,190 1,595 3,310 8,860 121,301 (30,611) (901,059) (26,070) (834,727) 0
18 99,234 120,400 - 3,190 4,253 3,622 8,860 140,324 (41,090) (942,149) (34,667) (869,394) 0
19 109,201 - 5,298 3,190 - 3,986 - 12,473 96,728 (845,421) 80,840 (788,554) 0
20 121,162 - 4,928 3,190 - 4,422 - 12,540 108,622 (736,798) 89,927 (698,627) 0
21 136,114 - 4,558 3,190 - 4,968 - 12,716 123,398 (613,401) 101,199 (597,428) 0
22 156,049 - 4,189 3,190 - 5,696 - 13,074 142,975 (470,426) 116,152 (481,277) 0
23 185,951 - 3,819 3,190 - 6,787 - 13,796 172,155 (298,271) 138,543 (342,733) 0
24 245,756 - 3,450 3,190 - 8,970 - 15,609 230,147 (68,124) 183,472 (159,262) 0
25 79,740 - 3,080 3,190 - 2,911 - 9,180 70,560 2,436 55,721 (103,540) 0
26 79,740 - 2,710 3,190 - 2,911 - 8,811 70,929 73,365 55,487 (48,054) 0
27 79,740 - 2,341 3,190 - 2,911 - 8,441 71,299 144,664 55,251 7,198 27
28 79,740 - 1,971 3,190 - 2,911 - 8,071 71,669 216,333 55,016 62,213 0
29 79,740 - 1,602 3,190 - 2,911 - 7,702 72,038 288,371 54,780 116,993 0
30 79,740 - 1,232 3,190 - 2,911 - 7,332 72,408 360,779 54,543 171,536 0
31 79,740 862 3,190 2,911 6,963 72,777 433,556 54,306 225,843 0
32 79,740 493 3,190 2,911 6,593 73,147 506,704 54,069 279,912 0
33 66,450 123 1,063 2,425 3,612 62,838 569,542 46,012 325,924 0
34 19,935 - - 728 728 19,207 588,749 13,932 339,856 0
35 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
36 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
37 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
38 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
39 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
40 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
41 - - - - - - 588,749 - 339,856 0

7
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Fl Cx Op
Voltar Fluxo de Caixa Operacional Projetado
Encaixes Desencaixes [R$] Fluxo de Caixa [R$] Valor presente FC i [R$]

Mês Adicionais
Custo de IPTU e Tributos
Total [R$] Construção
relativas ao
Condomínio
Comerciais MKT
sobre RB
Adm Total mensal acumulado mensal acumulado payback
Terreno
42 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
43 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
44 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
45 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
46 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
47 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
48 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
49 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
50 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
51 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
52 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
53 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
54 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
55 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
56 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
57 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
58 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
59 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
60 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
61 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
62 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
63 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
64 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
65 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
66 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
67 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
68 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
69 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
70 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
71 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
72 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
73 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
74 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
75 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
76 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
77 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
78 - - - - - - 588,749 - 339,856 0
TOTAL 2,658,000 1,605,329 7,289 40,656 106,320 53,160 97,017 159,480 2,069,251 588,749
validação
(OK/erro) OK OK OK OK OK OK OK OK OK OK 27

VPL 2,206,293 1,458,200 7,289 32,596 91,640 50,213 80,530 145,970 1,866,437 339,856

8
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Fl Cx Op
Voltar Fluxo de Caixa Após IRPJ e CSLL - Lucro Presumido
Resultado Operacional [R$] Base de cálculo - LP [R$] Valores a Recolher [R$] Resultado contab [R$] Valor presente FC i [R$]
Mês Data
Encaixes Desencaixes Resultado IRPJ CSL IRPJ CSLL Total FC mensal FC acum mensal acumulado payback

0 Apr-06 19,935 24,496 (4,561) - (4,561) (4,561) (4,561) (4,561)


1 May-06 22,427 93,082 (70,655) - - - - - (70,655) (75,216) (69,991) (74,552) 0
2 Jun-06 25,027 88,924 (63,897) - - - - - (63,897) (139,113) (62,701) (137,253) 0
3 Jul-06 27,746 86,897 (59,151) 5,391 8,087 809 728 1,536 (60,688) (199,801) (58,993) (196,246) 0
4 Aug-06 30,593 87,001 (56,408) - - - - - (56,408) (256,208) (54,316) (250,562) 0
5 Sep-06 33,584 87,110 (53,526) - - - - - (53,526) (309,735) (51,058) (301,620) 0
6 Oct-06 36,731 87,225 (50,494) 7,354 11,031 1,103 993 2,096 (52,589) (362,324) (49,692) (351,312) 0
7 Nov-06 40,054 103,399 (63,346) - - - - - (63,346) (425,670) (59,293) (410,606) 0
8 Dec-06 43,572 103,528 (59,956) - - - - - (59,956) (485,626) (55,593) (466,199) 0
9 Jan-07 47,309 103,664 (56,355) 9,629 14,443 1,444 1,300 2,744 (59,099) (544,725) (54,283) (520,482) 0
10 Feb-07 51,296 103,810 (52,513) - - - - - (52,513) (597,239) (47,781) (568,263) 0
11 Mar-07 55,568 103,966 (48,397) - - - - - (48,397) (645,636) (43,622) (611,885) 0
12 Apr-07 60,169 104,134 (43,965) 12,334 18,501 1,850 1,665 3,515 (47,480) (693,116) (42,393) (654,278) 0
13 May-07 65,152 120,369 (55,216) - - - - - (55,216) (748,333) (48,837) (703,115) 0
14 Jun-07 70,589 120,567 (49,978) - - - - - (49,978) (798,311) (43,788) (746,904) 0
15 Jul-07 76,570 120,786 (44,216) 15,673 23,509 2,351 2,116 4,467 (48,683) (846,993) (42,252) (789,156) 0
16 Aug-07 83,215 121,028 (37,813) - - - - - (37,813) (884,807) (32,510) (821,666) 0
17 Sep-07 90,690 121,301 (30,611) - - - - - (30,611) (915,417) (26,070) (847,737) 0
18 Oct-07 99,234 140,324 (41,090) 20,038 30,057 3,006 2,705 5,711 (46,801) (962,218) (39,485) (887,221) 0
19 Nov-07 109,201 12,473 96,728 - - - - - 96,728 (865,490) 80,840 (806,382) 0
20 Dec-07 121,162 12,540 108,622 - - - - - 108,622 (756,868) 89,927 (716,455) 0
21 Jan-08 136,114 12,716 123,398 26,368 39,552 3,955 3,560 7,515 115,883 (640,985) 95,036 (621,419) 0
22 Feb-08 156,049 13,074 142,975 - - - - - 142,975 (498,010) 116,152 (505,267) 0
23 Mar-08 185,951 13,796 172,155 - - - - - 172,155 (325,855) 138,543 (366,724) 0
24 Apr-08 245,756 15,609 230,147 38,249 57,374 5,737 5,164 10,901 219,246 (106,609) 174,781 (191,943) 0
25 May-08 79,740 9,180 70,560 - - - - - 70,560 (36,049) 55,721 (136,221) 0
26 Jun-08 79,740 8,811 70,929 - - - - - 70,929 34,880 55,487 (80,735) 0
27 Jul-08 79,740 8,441 71,299 32,419 48,628 4,863 4,377 9,239 62,060 96,940 48,092 (32,643) 0
28 Aug-08 79,740 8,071 71,669 - - - - - 71,669 168,608 55,016 22,373 28
29 Sep-08 79,740 7,702 72,038 - - - - - 72,038 240,647 54,780 77,152 0
30 Oct-08 79,740 7,332 72,408 19,138 28,706 2,871 2,584 5,454 66,954 307,600 50,435 127,587 0
31 Nov-08 79,740 6,963 72,777 - - - - - 72,777 380,378 54,306 181,893 0
32 Dec-08 79,740 6,593 73,147 - - - - - 73,147 453,525 54,069 235,962 0
33 Jan-09 66,450 3,612 62,838 19,138 28,706 2,871 2,584 5,454 57,384 510,909 42,019 277,981 0
34 Feb-09 19,935 728 19,207 - - - - - 19,207 530,116 13,932 291,913 0
35 Mar-09 - - - - - - - - - 530,116 - 291,913 0
36 Apr-09 - - - 6,911 10,366 1,037 933 1,970 (1,970) 528,147 (1,402) 290,511 0
37 May-09 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
38 Jun-09 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
39 Jul-09 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
40 Aug-09 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
41 Sep-09 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0

9
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Fl Cx Cont
Voltar Fluxo de Caixa Após IRPJ e CSLL - Lucro Presumido
Resultado Operacional [R$] Base de cálculo - LP [R$] Valores a Recolher [R$] Resultado contab [R$] Valor presente FC i [R$]
Mês Data
Encaixes Desencaixes Resultado IRPJ CSL IRPJ CSLL Total FC mensal FC acum mensal acumulado payback

42 Oct-09 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0

10
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Fl Cx Cont
Voltar Fluxo de Caixa Após IRPJ e CSLL - Lucro Presumido
Resultado Operacional [R$] Base de cálculo - LP [R$] Valores a Recolher [R$] Resultado contab [R$] Valor presente FC i [R$]
Mês Data
Encaixes Desencaixes Resultado IRPJ CSL IRPJ CSLL Total FC mensal FC acum mensal acumulado payback

43 Nov-09 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0


44 Dec-09 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
45 Jan-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
46 Feb-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
47 Mar-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
48 Apr-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
49 May-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
50 Jun-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
51 Jul-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
52 Aug-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
53 Sep-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
54 Oct-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
55 Nov-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
56 Dec-10 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
57 Jan-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
58 Feb-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
59 Mar-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
60 Apr-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
61 May-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
62 Jun-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
63 Jul-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
64 Aug-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
65 Sep-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
66 Oct-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
67 Nov-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
68 Dec-11 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
69 Jan-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
70 Feb-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
71 Mar-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
72 Apr-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
73 May-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
74 Jun-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
75 Jul-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
76 Aug-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
77 Sep-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
78 Oct-12 - - - - - - - - - 528,147 - 290,511 0
TOTAL 2,658,000 2,069,251 588,749 212,640 318,960 31,896 28,706 60,602 528,147 290,511
28
VPL 2,206,293 1,866,437 339,856 173,140 259,711 25,971 23,374 49,345 290,511

11
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Fl Cx Cont
Análise de Sensibilidade - VPL (R$ 1.000) Análise de Sensibilidade - TIR (% anual)
Parâmetros: Preço e Custo Parâmetro: Preço e Custo
1,200,000 200%

180%
1,119,965
181%
1,000,000
945,071
1,028,068 160%
888,153
831,234 936,171 157%
140%
774,316
800,000 844,274
717,398 137%
120% 131%
660,479 752,376
603,561 120% 117%
600,000 546,643 100%
105% 104%
489,725
568,582 92%
432,806 80%
476,685 375,888 80% 81%
400,000
60% 68% 71%
384,788 62%
57%
292,891 40%
45%
200,000
200,994 35%
20%

0 0%
-25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%

Análise de Sensibilidade - B/C (%) Análise de Sensibilidade - Exposição de Caixa (R$ 1.000)
Parâmetro: Preço e Custo Parâmetro: Preço e Custo
80% 0

75% -100,000
70%

67% 68%
-200,000
60% 63%
60% -287,147
58%
-300,000 -333,136
50% 54% 53% -381,420
48% 48% -400,000 -434,934
40% 43% -491,852
-4
-500,000 -459,928
37% 38% -489,161
30% 33% -518,966
-605,689
32% -548,770
-600,000
29% -578,575 -662,607
26% -608,380
20% 24% -638,185 -719,525
21% -700,000 -667,989
20%
-697,794 -7
10% 14% -800,000

0% -900,000
-25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%

12
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Sensib
Análise de Sensibilidade - TIR (% anual)
Parâmetro: Preço e Custo
200%

180%
181%
160%
157% 159%
140%
144%
137%
120% 131%
120% 117%
100%
105% 104%

80% 92%
80% 81%
60% 68% 71%
62%
57% 54%
40% 46%
45%
35%
20%

0%
-25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

Análise de Sensibilidade - Exposição de Caixa (R$ 1.000)


Parâmetro: Preço e Custo
0

-100,000

-200,000
-287,147
-300,000 -333,136
-381,420
-400,000 -434,934
-491,852 -414,794
-436,608
-500,000 -459,928
-489,161
-518,966
-605,689
-600,000 -548,770
-578,575 -662,607
-608,380
-638,185 -719,525
-700,000 -667,989
-697,794 -776,443

-800,000 -833,362

-900,000
-25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

13
09/09/2020
Elaborado por Capsi Consultoria Ltda. 490164293.xls
Sensib