MINISTÉRIO PÚBLICO E MAGISTRATURA ESTADUAIS

Direito Civil
Aula 4

ROTEIRO DE AULA

Tema 1: Modalidades de Usucapião

Tema 2: Condomínio Edilício

3.4.2. Modalidades de Usucapião Imobiliário

a) Usucapião extraordinária (art. 1.238);

"Art. 1.238 do CC. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-
lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a
qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste
artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado
obras ou serviços de caráter produtivo".
Ao contrário da usucapião ordinária, aqui não temos o requisito formal do documento registrado e que,
posteriormente, ocorre o cancelamento desse registro.

Requisitos:
➢ Posse ad usucapionem por 15 anos. Não há necessidade de título e boa-fé porque, segundo a doutrina
majoritária (Maria Helena Diniz), há presunção absoluta (iure et de iure) da existência do justo título e da boa-fé.
➢ Esse prazo cai de 15 para 10 anos se houver posse-trabalho (moradia habitual ou realização de obras ou serviços
de caráter produtivo).

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"DIREITOS REAIS. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. POSSE PARCIALMENTE EXERCIDA NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE
1916. APLICAÇÃO IMEDIATA DO ART. 1.238, § ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. INTELIGÊNCIA DA REGRA DE
TRANSIÇÃO ESPECÍFICA CONFERIDA PELO ART. 2.029. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSÃO,
PROVIDO. 1. Ao usucapião extraordinário qualificado pela "posse-trabalho", previsto no art. 1.238, § único, do Código
Civil de 2002, a regra de transição aplicável não é a insculpida no art. 2.028 (regra geral), mas sim a do art. 2.029, que
prevê forma específica de transição dos prazos do usucapião dessa natureza. 2. O art. 1.238, § único, do CC/02, tem
aplicação imediata às posses ad usucapionem já iniciadas, "qualquer que seja o tempo transcorrido" na vigência do
Código anterior, devendo apenas ser respeitada a fórmula de transição, segundo a qual serão acrescidos dois anos ao
novo prazo, nos dois anos após a entrada em vigor do Código de 2002. 3. A citação realizada em ação possessória,
extinta sem resolução de mérito, não tem o condão de interromper o prazo da prescrição aquisitiva. Precedentes. 4. É
plenamente possível o reconhecimento do usucapião quando o prazo exigido por lei se exauriu no curso do processo,
por força do art. 462 do CPC, que privilegia o estado atual em que se encontram as coisas, evitando-se provimento
judicial de procedência quando já pereceu o direito do autor ou de improcedência quando o direito pleiteado na inicial,
delineado pela causa petendi narrada, é reforçado por fatos supervenientes. 5. Recurso especial parcialmente
conhecido e, na extensão, provido". (STJ, REsp 1.088.082/RJ, Relator Ministro Luís Felipe Salomão, j. 02/03/2010)

b) Usucapião constitucional agrária (especial rural ou pro labore) – art. 191 da CF, art. 1.239 do CC e Lei n.
6.969/81;

"Art. 191 da CF. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos
ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis
públicos não serão adquiridos por usucapião".
"Art. 1.239 do CC. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos
ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade".

Requisitos:
➢ Área rural não superior a 50 hectares (ha);
➢ Posse ad usucapionem por 5 anos ininterruptos;
➢ Desenvolvimento de atividade agrária (agricultura, pecuária, extrativismo, etc.) pelo próprio possuidor ou
alguém de sua família;
➢ Estabelecimento de moradia.
➢ O possuidor, que vai usucapir, não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

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ATENÇÃO: Cuidado com os seguintes pontos da Lei n. 6.969/1981!
"Art. 1º da Lei n. 6.989/81- Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, possuir como sua, por 5 (cinco)
anos ininterruptos, sem oposição, área rural contínua, não excedente de 25 (vinte e cinco) hectares, e a houver tornado
produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de justo título e boa-
fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para transcrição no Registro de
Imóveis. Parágrafo único. Prevalecerá a área do módulo rural aplicável à espécie, na forma da legislação específica, se
aquele for superior a 25 (vinte e cinco) hectares".
➢ Esse dispositivo é tido como não recepcionado pela CF/88, pois a CF/1988 menciona 50ha. .

"Art. 2º da Lei n. 6.989/81- A usucapião especial, a que se refere esta Lei, abrange as terras particulares e as terras
devolutas, em geral, sem prejuízo de outros direitos conferidos ao posseiro, pelo Estatuto da Terra ou pelas leis que
dispõem sobre processo discriminatório de terras devolutas".
➢ Esse dispositivo admite a usucapião de terras devolutas (terras sem dono). Entretanto, as terras devolutas são
bens públicos dominicais e, portanto, esse dispositivo também é tido como não recepcionado pela CF/88, pela
simples análise do parágrafo único do art. 191 da CF e Súmula n. 340 do STF. Ver também a Súmula n. 340 do
STF: Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser
adquiridos por usucapião.

Enunciados importantes das Jornadas de Direito Civil

IV Jornada de Direito Civil - Enunciado 312: "Observado o teto constitucional, a fixação da área máxima para fins de
usucapião especial rural levará em consideração o módulo rural e a atividade agrária regionalizada "
Portanto, devem ser levados em conta o módulo rural (pequena e média propriedade rural – Lei n. 8.629/93 – prevista
no art. 4º do Estatuto da Terra – Lei n. 4.504/1964 1) e a atividade agrária regionalizada.
A pequena propriedade rural é aquela de até 4 módulos fiscais (unidade de medida, em hectares, cujo valor é fixado
pelo INCRA para cada município – parâmetro para a fixação do módulo rural) e a média propriedade rural de 4 a 15
módulos fiscais. Já a grande propriedade que, em tese, não é otimizada para desenvolvimento de atividade agrária, é
aquela acima de 15 módulos fiscais.

IV Jornada de Direito Civil - Enunciado 313: "Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível
a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir". O
professor não concorda com esse enunciado, apesar de ser o entendimento majoritário. Segundo esse enunciado, não é

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Art. 4º do Estatuto da Terra: "Para os efeitos desta Lei, definem-se: I - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer
que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos
de valorização, quer através de iniciativa privada; II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado
pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico,
com área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros; III - "Módulo
Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior".

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possível a usucapião constitucional agrária (e a urbana) em áreas superiores aos limites legais, ainda que o pedido se
restrinja a dimensões inferiores. O professor remete à leitura do ponto da aula anterior acerca da accessio possessionis.

VII Jornada de Direito Civil - Enunciado 594: "É possível adquirir a propriedade de área menor do que o módulo rural
estabelecido para a região, por meio da usucapião especial rural." Seria o caso do minifúndio (imóvel rural de área e
possibilidades inferiores às da propriedade familiar, segundo definição trazida pelo art. 4º, IV, do Estatuto da Terra).
Nesse mesmo sentido, precedente do STJ:
"RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO RURAL CONSTITUCIONAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE RURAL. MÓDULO
RURAL. ÁREA MÍNIMA NECESSÁRIA AO APROVEITAMENTO ECONÔMICO DO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DA
NORMA. CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PREVISÃO DE ÁREA MÁXIMA A SER USUCAPIDA. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL
DE ÁREA MÍNIMA. IMPORTÂNCIA MAIOR AO CUMPRIMENTO DOS FINS A QUE SE DESTINA A NORMA. 1. A propriedade
privada e a função social da propriedade estão previstas na Constituição Federal de 1988 dentre os direitos e garantias
individuais (art. 5.º, XXIII), sendo pressupostos indispensáveis à promoção da política de desenvolvimento urbano (art.
182, § 2.º) e rural (art. 186, I a IV). 2. No caso da propriedade rural, sua função social é cumprida, nos termos do art.
186 da CF/1988, quando seu aproveitamento for racional e apropriado; quando a utilização dos recursos naturais
disponíveis for adequada e o meio ambiente preservado, assim como quando as disposições que regulam as relações de
trabalho forem observadas. 3. A usucapião prevista no art. 191 da Constituição (e art. 1.239 do Código Civil),
regulamentada pela Lei n. 6.969/1981, é caracterizada pelo elemento posse-trabalho. Serve a essa espécie tão somente
a posse marcada pela exploração econômica e racional da terra, que é pressuposto à aquisição do domínio do imóvel
rural, tendo em vista a intenção clara do legislador em prestigiar o possuidor que confere função social ao imóvel rural.
4. O módulo rural previsto no Estatuto da Terra foi pensado a partir da delimitação da área mínima necessária ao
aproveitamento econômico do imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de implementação do princípio
constitucional da função social da propriedade, importando sempre, e principalmente, que o imóvel sobre o qual se
exerce a posse trabalhada possua área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do agricultor e sua
família, mediante exploração direta e pessoal - com a absorção de toda a força de trabalho, eventualmente com a
ajuda de terceiros. 5. Com efeito, a regulamentação da usucapião, por toda legislação que cuida da matéria, sempre
delimitou apenas a área máxima passível de ser usucapida, não a área mínima, donde concluem os estudiosos do tema,
que mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede a ele, ou seja, o trabalho realizado pelo possuidor e
sua família, que torna a terra produtiva e lhe confere função social. 6. Assim, a partir de uma interpretação teleológica
da norma, que assegure a tutela do interesse para a qual foi criada, conclui-se que, assentando o legislador, no
ordenamento jurídico, o instituto da usucapião rural, prescrevendo um limite máximo de área a ser usucapida, sem
ressalva de um tamanho mínimo, estando presentes todos os requisitos exigidos pela legislação de regência, parece
evidenciado não haver impedimento à aquisição usucapicional de imóvel que guarde medida inferior ao módulo
previsto para a região em que se localize. 7. A premissa aqui assentada vai ao encontro do que foi decidido pelo
Plenário do Supremo Tribunal Federal, em conclusão de julgamento realizado em 29.4.2015, que proveu recurso
extraordinário, em que se discutia a possibilidade de usucapião de imóvel urbano em município que estabelece lote
mínimo para parcelamento do solo, para reconhecer aos recorrentes o domínio sobre o imóvel, dada a implementação

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da usucapião urbana prevista no art. 183 da CF. 8. Na oportunidade do Julgamento acima referido, a Suprema Corte
fixou a seguinte tese: Preenchidos os requisitos do art. 183 da CF, o reconhecimento do direito à usucapião especial
urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área
onde situado o imóvel (dimensão do lote) (RE 422.349/RS, rel. Min. Dias Toffoli, 29.4.2015) 9. Recurso especial provido".
(STJ, REsp 1.040.296/ES, Quarta Turma, Relator Ministro Luís Felipe Salomão, j. 14/08/2015)

c) Usucapião constitucional urbana (especial urbana individual ou pro misero) – art. 183 da CF, art. 1.240 do CC e
art. 9º do Estatuto da Cidade – Lei n. 10.257/01;

"Art. 183 da CF. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º Esse direito não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião".
"Art. 1.240 do CC. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco
anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º O direito previsto no
parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez" → não existe na usucapião agrária.

Requisitos:
➢ Área urbana não superior a 250m²;
➢ Posse ad usucapionem por pelo menos 5 anos;
➢ Imóvel destinado a moradia do próprio possuidor ou de sua família;
➢ O possuidor, que vai usucapir, não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
➢ Somente pode ser reconhecida essa modalidade de usucapião uma única vez → pro misero.

ATENÇÃO: art. 9º, § 3º da Lei n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade) traz regra específica sobre accessio possessionis (soma
de posses para fins de usucapião).
"Art. 9o do Estatuto da Cidade: Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (...). § 3o Para os efeitos
deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel
por ocasião da abertura da sucessão."

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Submodalidade → Usucapião especial urbana por abandono do lar (não é constitucional e foi incluída no CC/2002 no
art. 1.240-A - também chamada de USUCAPIÃO FAMILIAR). A competência para apreciá-la é da vara cível e não da vara
de família.
➢ Lar familiar ou lar convivencial, já que também se aplica à união estável.

"Art. 1.240-A do CC: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida
com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-
á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei n. 12.424/11,
publicada em 16/06/2011). § 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez".

Requisitos:
➢ Área urbana não superior a 250m²;
➢ Posse ad usucapionem por pelo menos 2 anos → posse direta a exclusiva.
➢ Propriedade deve ser dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro → qualquer regime de bens e inclusive
relações homoafetivas;
➢ Abandono do lar por parte do ex-cônjuge ou ex-companheiro;
➢ O possuidor, que vai usucapir, não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
➢ Somente pode ser reconhecida essa modalidade de usucapião uma única vez.

Enunciados importantes das Jornadas de Direito Civil

V Jornada de Direito Civil - Enunciado 498: "A fluência do prazo de 2 (dois) anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova
modalidade de usucapião nele contemplada tem início com a entrada em vigor da Lei n. 12.424/2011".
Regra de direito intertemporal → a fluência do prazo é a partir da entrada em vigor da Lei n. 12.424/2011 (16/06/2011).

V Jornada de Direito Civil - Enunciado 500: "A modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil
pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades familiares, inclusive
homoafetivas".

V Jornada de Direito Civil - Enunciado 501: "As expressões 'ex-cônjuge' e 'ex-companheiro', contidas no art. 1.240-A do
Código Civil, correspondem à situação fática da separação, independentemente de divórcio".

V Jornada de Direito Civil - Enunciado 502: "O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do Código Civil não
coincide com a acepção empregada no art. 1.197 do mesmo Código".

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A posse direta de que se trata o art. 1.240-A não coincide com a acepção do art. 1.197 2 (a posse pode ser exercida por
outra pessoa da família).

VII Jornada de Direito Civil - Enunciado 595: "O requisito 'abandono do lar' deve ser interpretado na ótica do instituto da
usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não
importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável. Revogado o Enunciado 499".
Esse enunciado afasta o debate da culpa pelo fim do casamento ou união estável para fins de usucapião familiar.

e) Usucapião especial urbana coletiva – art. 10 da Lei n. 10.257/11)

"Art. 10 do Estatuto da Cidade. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área
total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são
suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel
urbano ou rural. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017).; § 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo
exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas".
➢ Esse parágrafo prevê uma regra específica de accessio possessionis → é possível desde que as posses a serem
somadas sejam contínuas (menos de um ano e um dia).

"Art. 10. § 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá
de título para registro no cartório de registro de imóveis. § 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a
cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito
entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. § 4o O condomínio especial constituído é indivisível,
não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no
caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. § 5o As deliberações relativas à administração
do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais,
discordantes ou ausentes".

Requisitos com alterações dadas pela Lei n. 13.465/17:

➢ Presença de núcleo urbano informal = imóvel não regularizado;
➢ Área urbana = área total divida pelo número de possuidores tem que ser inferior a 250m² por possuidor;
➢ Posse ad usucapionem = 5 anos;
➢ O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Obs.: o Código de Processo Civil incluiu o artigo 216-A na Lei de Registro Públicos, tornando possível a usucapião
extrajudicial (diretamente no Cartório de Registro de Imóveis) desde que consensual para qualquer uma dessas

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Art. 1.197 do CC. "A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou
real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto".

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modalidades. "Art. 216-A da Lei n. 6.015/73 (Registros Públicos). Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido
de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de
imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por
advogado, instruído com".

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

3.5. Condomínio Edilício (art. 1.331 a 1.358 do CC)

3.5.1. Conceito, estrutura e natureza jurídica
O condomínio edilício é tido como uma modalidade especial de condomínio ou compropriedade, em que as unidades
são postas em posição horizontal, umas sobre as outras. Esse termo “edilício” foi importado da Itália por Miguel Reale.

Estrutura interna (art. 1.331):

As áreas de propriedade exclusiva são alienáveis, em regra, com a exceção das vagas de garagem que só poderão ser
vendidas ou locadas se existir autorização expressa na convenção de condomínio (que geralmente também proíbem),
sob pena de nulidade. Já as áreas de propriedade comum são inalienáveis e indivisíveis.

"Art. 1.331 do CC. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade
comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios,
salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para
veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa
na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012). § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado,
a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser
alienados separadamente, ou divididos. § 3º- A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004). § 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser
privada do acesso ao logradouro público. § 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da
escritura de constituição do condomínio".

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Natureza jurídica do condomínio edilício = Existe um debate doutrinário acerca do tema.
1ª Corrente (Clássica): é a que ainda prevalece para fins de concurso público. Afirma que o condomínio edilício é um
ente despersonalizado, não se tratando de pessoa jurídica (Maria Helena Diniz, Venosa, Carlos Roberto Gonçalves).
2ª Corrente (Contemporânea): vem ganhando força com novos precedentes dos tribunais superiores. Pode ser pessoa
jurídica de Direito Privado. Como os cartórios trabalham com o princípio da legalidade, não existe a possibilidade de
registrar os condomínios como se fossem pessoas jurídicas. É o que consta do Enunciado n. 90 da I Jornada de Direito
Civil (o professor, Gustavo Tepedino e Frederico Viegas).
I Jornada de Direito Civil - Enunciado 90: "Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas
relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse".
➢ Para entendermos o debate acima, imaginemos o inadimplemento das cotas condominiais de uma unidade.
Esse condomínio leva a unidade à leilão e não aparece ninguém para arrematar. Como não apareceu ninguém
para arrematar, pode o condomínio adjudicar essa unidade? Tecnicamente, só poderia adjudicar se fosse
reconhecido como pessoa jurídica, porque ente despersonalizado não pode adquirir bens.
Valorizando a segunda corrente, vide o novo artigo 1.358-S do Código Civil, quando trata acerca de multipropriedade
(ou time sharing) e traz a possibilidade de adjudicação da fração de tempo correspondente.
"Art. 1.358-S do CC. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das
despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício
da fração de tempo correspondente. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) . Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel
objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de
tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma
administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada
unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência: (Incluído pela Lei
nº 13.777, de 2018) . I - O inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; (Incluído
pela Lei nº 13.777, de 2018) . II - A fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora; (Incluído
pela Lei nº 13.777, de 2018) . III - A administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e
obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver
direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade,
até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário. (Incluído pela Lei
nº 13.777, de 2018)"

3.5.2. Instituição e Convenção de Condomínio

a) Instituição (art. 1.332) = ato de constituição ou de criação do condomínio, por ato inter vivos ou mortis causa,
devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Esse registro deve trazer:

- Discriminação das áreas (individualização do que é área comum e do que é área de propriedade exclusiva);
- Determinação de frações ideais;

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- Finalidade das unidades (residencial, comercial, etc.).

"Art. 1.332 do CC. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro
de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - A discriminação e individualização das
unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - A determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - O fim a que as unidades se destinam".

b) Convenção do Condomínio (art. 1.333 e 1.334): estatuto geral condominial, funciona como negócio jurídico
coletivo (alguns doutrinadores) ou contrato coletivo (outros doutrinadores) → pacta sunt servanda.

"Art. 1.333 do CC. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois
terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para
quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis".
"Art. 1.334 do CC. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a
convenção determinará: I – A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - Sua forma de administração; III - A competência das
assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV - As sanções a que estão sujeitos os
condôminos, ou possuidores; V - O regimento interno. § 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por
instrumento particular. § 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário,
os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas".

➢ Deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 dos condôminos → mesmo quórum para alterar a
convenção;
➢ Para ser oponível perante terceiros (erga omnes), deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
➢ Se não for registrada, será válida e eficaz entre as partes, como um contrato inter partes. Súmula n. 260 do STJ:
"A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os
condôminos".

Conteúdo da Convenção:
• Contribuições condominiais (quota proporcional e modo de pagamento);
• Forma de administração;
• Assembleias (competência, formas de convocação e os quóruns);
• Sanções, além das previstas em lei;
• Regimento Interno = regulamento do cotidiano condominial.

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Esse conteúdo tem que estar em escritura pública? Pode ser tanto por escritura pública quanto por instrumento
particular (art. 1.334, §1º, supra).

3.5.3. Direitos e Deveres dos Condôminos. Sanções – arts. 1.335 a 1.337.

"Art. 1.335 do CC. São DIREITOS do condômino: I - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - Usar das partes
comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - Votar nas
deliberações da assembleia e delas participar, estando quite".
➢ Havendo inadimplemento, não há o direito de votar nas deliberações das assembleias. Essa regra pode ser
afastada pela própria convenção de condomínio. Os locatários, geralmente, também podem votar.

"Art. 1.336 do CC. São DEVERES do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004); II - Não realizar
obras que comprometam a segurança da edificação; III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas; IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".

"Art. 1.345 do CC. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive
multas e juros moratórios" → obrigações propter rem ou ambulatórias.

➢ Exemplo 1: excesso de barulho é abuso de direito = independentemente do horário. Pode gerar

responsabilidade civil e penalidades (art. 187 e 1.228, § 2º do CC 3).
➢ Exemplo 2: trabalhar em unidade residencial, é possível em tempos de home office? Sim, desde que não
prejudique os 3 S’s (saúde, sossego e segurança).
➢ Exemplo 3: animais em apartamento. Tem se entendido que prevalece a regra dos 3 S’s.

VI Jornada de Direito Civil - Enunciado 566: "A cláusula convencional que restringe a permanência de animais em
unidades autônomas residenciais deve ser valorada à luz dos parâmetros legais de sossego, insalubridade e
periculosidade".
"RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ANIMAIS. CONVENÇÃO. REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO. FLEXIBILIZAÇÃO.
POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de
2015 (Enunciados Administrativos n.º 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode

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Art. 187 do CC. "Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos
pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes".
Art. 1.228 do CC. "O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer
que injustamente a possua ou detenha. (...). § 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem".

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impedir a criação de animais de qualquer espécie em unidades autônomas do condomínio. 3. Se a convenção não
regular a matéria, o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos
nos arts. 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei nº 4.591/1964. 4. Se a convenção veda apenas a permanência de animais
causadores de incômodos aos demais moradores, a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade.
5. Se a convenção proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar
desarrazoada, haja vista determinados animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais
moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio. 6. Na hipótese, a restrição imposta ao condômino não se
mostra legítima, visto que condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato)
provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores. 7. Recurso especial provido"
(STJ, REsp 1.783.076/DF, Quarta Turma, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14/05/2019).

SANÇÕES
"Art. 1.336 do CC: (...). § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito".

➢ Inadimplemento quanto às quotas condominiais → juros e multa moratória.

➢ Questão de Concurso da Magistratura do TJ/SP: quando da vigência da Lei n. 4.591/1964, em seu art. 12, a
multa moratória de 20% sobre o valor do débito. Houve uma redução legislativa para 2% → NÃO se aplica o
CDC. O STJ se posicionou no seguinte sentido:
"CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO.
MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO
A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL,
ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2º, § 1º. I.
Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais
propostos, apenas com conclusão desfavorável à parte. II. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que
tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as
prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a
partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil
atual. Precedentes. III. Recurso especial não conhecido” (REsp 746.589/RS, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR,
QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2006, DJ 18/09/2006, p. 327).
"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - MULTA CONDOMINIAL DE 20% PREVISTA
NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ARTIGO 12, § 3º, DA LEI 4.591/64 - REDUÇÃO PARA 2% QUANTO À DÍVIDA VENCIDA NA
VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVOGAÇÃO PELO ESTATUTO MATERIAL DE 2002 DO TETO ANTERIORMENTE
PREVISTO POR INCOMPATIBILIDADE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - In casu, a Convenção Condominial fixou a multa,
por atraso no pagamento das cotas, no patamar máximo de 20%, o que, à evidência, vale para os atrasos ocorridos
antes do advento do novo Código Civil. Isto porque, o novo Código trata, em capítulo específico, novas regras para os
condomínios. 2 - Assim, por tratar-se de obrigação periódica, renovando-se todo mês, a multa deve ser aplicada em

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observância à nova situação jurídica constituída sob a égide da lei substantiva atual, prevista em seu art. 1336, § 1º, em
observância ao art. 2º, § 1º, da LICC, porquanto há revogação, nesse particular, por incompatibilidade, do art. 12, §3º,
da Lei 4.591/64. Destarte, a regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os
efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor. 3 - Recurso não conhecido". (STJ, REsp 689.150/SP, Quarta Turma, Relator
Ministro Jorge Scartezzini, j. 16/02/2006)
➢ A multa de 2% tem aplicação imediata, mesmo aos condomínios anteriores, e havendo previsão em contrário na
convenção de condomínio, desde que o inadimplemento tenha ocorrido após 11/01/2003 (entrada em vigor do
Código Civil de 2002 – conforme seu art. 2.035) → preceito de ordem pública, no qual a convenção de
condomínio não poderia contrariar.

"Art. 2.035 do CC. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código,
obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045 , mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste
Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos
por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos".

Polêmica = desconto ou abono por pontualidade no pagamento. A doutrina e jurisprudência divergem nesse ponto.
Para quem atrasa, é uma multa disfarçada? Respondendo que sim, o enunciado n. 505 da V Jornada de Direito Civil (o
professor concorda com esse entendimento).
V Jornada de Direito Civil - Enunciado 505: "É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%,
confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil,
art. 1336, § 1º), e não redução por merecimento".
Respondendo que não se trata de multa disfarçada e sim uma premiação, uma bonificação ao condômino adimplente,
precedente do STJ (entendimento majoritário para fins de concurso):
"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - CONDOMÍNIO - DESCONTO-PONTUALIDADE - CONCESSÃO -
POSSIBILIDADE - ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE – RECURSO
IMPROVIDO".
(STJ, AgRg no REsp 1.217.181/DF, Terceira Turma, Relator Ministro Massami Uyeda, j. 04/10/2011).

"Art. 1.336. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa
prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à
assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa".
➢ 2/3 dos condôminos podem fixar multa 5x superior ao valor das contribuições mensais das quotas, sem prejuízo
das perdas e danos → não é a hipótese do condômino antissocial.

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"Art. 1337 do CC. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres (condômino
antissocial) perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido
a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".
➢ Caput: não cumprimento reiterado das obrigações: multa será aprovada por ¾ dos condôminos restantes, 5x o
valor da quota condominial;
➢ Pode ser aplicado ao condômino inadimplente? Sim. Nesse sentido:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS.

CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT,
DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO
INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. De acordo
com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o
débito. 2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais
poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser
obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a
gravidade da falta e a sua reiteração. 3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que
o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o
simples inadimplemento involuntário de alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém
natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório,
uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. 5. Recurso especial não
provido." (STJ, REsp 1.247.020/DF, Quarta Turma, Relator Ministro Luís Felipe Salomão, j. 15/10/2015)

"Art. 1.337. (...). Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da
assembleia".
➢ Reiterado comportamento antissocial: ¾ dos condôminos restantes, multa de até 10x o valor da quota
condominial, sem prejuízo das perdas e danos.
➢ Exemplo: condômino que faz muitas festas reiteradas e algazarra, se impõe as duas penalidades do art. 1.337,
conforme entendimento do STJ.
Essas penalidades do parágrafo único somente são possíveis se garantido o direito de ampla defesa ao condômino
nocivo. I Jornada de Direito Civil - Enunciado 92: "As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas
sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo".

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"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL. ATO ANTISSOCIAL
(ART. 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL). FALTA DE PRÉVIA COMUNICAÇÃO AO CONDÔMINO PUNIDO.
DIREITO DE DEFESA. NECESSIDADE. EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS. PENALIDADE ANULADA. 1. O
art. 1.337 do Código Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a violar seus
deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição extrema àquele que reitera
comportamento antissocial, verbis: 'O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial,
gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar
multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembleia'. 2. Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão
civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana
nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir
nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito,
buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice
axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares,
emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. 3. Também foi a conclusão tirada das
Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser
aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo. 4. Na hipótese, a assembleia extraordinária, com
quórum qualificado, apenou o recorrido pelo seu comportamento nocivo, sem, no entanto, notificá-lo para fins de
apresentação de defesa. Ocorre que a gravidade da punição do condômino antissocial, sem nenhuma garantia de
defesa, acaba por onerar consideravelmente o suposto infrator, o qual fica impossibilitado de demonstrar, por qualquer
motivo, que seu comportamento não era antijurídico nem afetou a harmonia, a qualidade de vida e o bem-estar geral,
sob pena de restringir o seu próprio direito de propriedade. 5. Recurso especial a que se nega provimento". (STJ, REsp
1.365.279/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Luís Felipe Salomão, j. 25/08/2015)

Obs. 1: Cabe “expulsão” do condômino antissocial ou nocivo? A lei não falou nada a respeito dessa hipótese. Portanto,
não, haja vista que esse tipo de penalidade deveria estar prevista em lei. Há doutrinadores que respondem que sim
(Marco Aurélio Bezerra e Enunciado n. 508 da V Jornada de Direito Civil)
V Jornada de Direito Civil - Enunciado 508: "Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia
fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do
direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia
prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse
fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal."
"APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE.INOCORRÊNCIA. APELO
INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO.DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO
NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE.POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA
ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO
CONTRADITÓRIO.QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO

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VALOR DO CONDOMÍNIO.MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE
CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA A DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA
CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E
INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE
SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE
OUTRAS ACUSAÇÕES.RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO.
PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL
INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO.CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA
PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO
DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS).
MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO CONCRETO.SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO". (TJPR, Apelação Cível
957.743-1, Décima Câmara, Relator Desembargador Arquelau Araújo Ribas, j. 13/12/2012)

Obs. 2: Cláusula de restrição pessoal para o inadimplente. Por exemplo, proibir o condômino inadimplente de acessar as
áreas comuns, cortar algum serviço essencial dele ou, ainda, desligar o elevador daquele andar. O STJ entendeu que
essa cláusula é nula porque viola a dignidade humana do condômino e considerando que o rol das penalidades é
taxativo na lei (o que dá a entender que o STJ se posicionará contrário à “expulsão” do condômino antissocial).
"RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO
LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO CONDÔMINO
DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO
DO CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES
PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE
COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA.
NECESSIDADE. 4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A
CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM.
DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL
IMPROVIDO. 1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não
decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a
unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria
unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio (§ 3º do art. 1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a
correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma
área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando,
indevidamente, o correlato direito de propriedade. 2. Para a específica hipótese de descumprimento do dever de
contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem
pecuniária, na medida de sua recalcitrância. 2.1 Sem prejuízo da sanção prevista no art. 1.336, §1º, do Código Civil, em
havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento

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involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o Código Civil estabelece a
possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor
contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição
dessa conduta (art. 1.337, caput e parágrafo único - multa pecuniária correspondente até o quíntuplo ou até o décuplo
do valor da respectiva cota condominial). 2.2 O art. 1.334, IV, do Código Civil apenas refere quais matérias devem ser
tratadas na convenção condominial, entre as quais, as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos. E nos artigos
subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as
despesas condominiais, a imposição das sanções pecuniárias acima delineadas. Inexiste, assim, margem discricionária
para outras sanções, que não as pecuniárias nos limites da lei. 3. Além das sanções pecuniárias, a lei adjetiva civil,
atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, estabelece a favor do
condomínio efetivas condições de obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio de procedimento que privilegia a
celeridade. 3.1 A Lei n. 8.009/90 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação dos débitos condominiais:
a própria unidade condominial pode ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir,
como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família. E, em reconhecimento à premência da
satisfação do crédito relativo às despesas condominiais, o Código de Processo Civil de 1973, estabelecia o rito mais
célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança. Na sistemática do novo Código de Processo Civil, aliás, as cotas
condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte, o
manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito, por meio da incursão no patrimônio do devedor
(possivelmente sobre a própria unidade imobiliária) ainda mais célere. Portanto, diante de todos esses instrumentos (de
coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o
condomínio dele se aparte. 4. A vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus
familiares, independentemente de sua destinação (se de uso essencial, recreativo, social, lazer, etc.), com o único e
ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem,
desborda dos ditames do princípio da dignidade humana. 5. Recurso especial improvido". (STJ, REsp 1.564.030/MG,
Terceira Turma, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, j. 09/08/2016)
"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM,
DESTINADA AO LAZER, POR CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES. IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES
PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 1. No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma,
cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à
regulamentação do exercício destes mesmos direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência em
coletividade (...) 3. Segundo a norma, é direito do condômino "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores" (CC, art. 1.335, II). Portanto, além do direito a
usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, já que a
propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de uso comum. 4. É ilícita
a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito à
disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas
condominiais. Em verdade, o próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal

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desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e dos demais moradores. 5. O
legislador, quando quis restringir ou condicionar o direito do condômino, em razão da ausência de pagamento, o fez
expressamente (CC, art. 1.335). Ademais, por questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos
devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa. 6. O Código Civil estabeleceu meios
legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do
condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336); b) o direito de
participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é
possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído
à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda
do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV). 7. Recurso
especial provido". (STJ, REsp 1.699.020/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Luís Felipe Salomão, j. 28/05/2019)

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