DERECHOS REALES – UBP

MÓDULO 1: TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

UNIDAD 1: CONCEPTO, ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES

El nuevo Código Civil y Comercial está organizado con un Título Preliminar y seis libros. El Libro IV (cuarto) está
dedicado a los Derechos Reales y se divide en 13 títulos. Además, en el Libro Sexto se establece disposiciones
comunes a los derechos personales y a los derechos reales.

 El título I contiene Disposiciones Generales: son aquellas que, salvo casos especialmente establecidos, se
aplicarán a todos los derechos reales.
 El título II desarrolla la posesión y la tenencia: trata estas dos relaciones de poder, relaciones reales, de
hecho, entre una persona y una cosa.

A partir del título III son legislados los derechos reales “en particular”:

 El título III al dominio.

 El título IV se ocupa del condominio.
 El título V trata la propiedad horizontal.
 El título VI a los conjuntos inmobiliarios (clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales,
empresariales o náuticos, etc.) Este título incluye tiempo compartido y cementerios privados.
 El título VII se refiere al derecho real de superficie.
 El título VIII trata al usufructo.
 Los títulos IX, X, y XI se refieren a los derechos reales de uso, habitación y servidumbre respectivamente.
 El título XII hace mención a los derechos reales de garantía: hipoteca, anticresis y prenda.
 Y, por último, el título XIII trata a las acciones posesorias y a las acciones reales.

DERECHO REAL

Absolutos

Oponibilidad
Subjetivos Relativos

Patrimonial
Derechos
Contenido

Extrapatrimonial
Objetivos

El derecho real es un derecho SUBJETIVO ya que integra una serie de facultades y atribuciones otorgadas por el
ordenamiento jurídico a favor de una persona. En cambio, el derecho OBJETIVO es el conjunto de normas que
regulan la conducta, al ordenamiento jurídico impuesto por el Estado.
Los derechos reales conceden a su titular facultades sobre una cosa, y que estas están protegidas por el
ordenamiento jurídico. El titular tiene la facultad de hacer respetar el derecho, como por ejemplo, el dueño defenderse
ante la turbación ilegitima.

Los derechos SUBJETIVOS se clasifican, en cuanto a su oponibilidad, en ABSOLUTOS y RELATIVOS, según pueda
hacérselos valer indeterminadamente o frente a sujetos determinados.

Los derechos reales son una especie de los derechos ABSOLUTOS (erga omnes), en tanto que los personales son
RELATIVOS, al igual que los derechos creditorios. En los derechos absolutos el sujeto tiene una potestad sobre un
objeto determinado, para cuyo ejercicio no requiere la concurrencia de otra persona: no hay persona obligada a
cumplir una prestación (ejemplos: derechos reales, de familia puros)
El otro criterio clasificatorio es el que apunta al contenido de los derechos subjetivos. Si el objeto se traduce en un
valor económico, es PATRIMONIAL; en caso contrario, es EXTRAPATRIMONIAL. Cabe tener presente que, según el
art. 16 de CCCN, las cosas son bienes materiales susceptibles de tener valor económico. Tanto los derechos reales
como los personales son patrimoniales por su contenido.

En síntesis, los derechos reales son absolutos y patrimoniales, y los personales son relativos y también
patrimoniales. El efecto erga omnes de los derechos reales se aprecia claramente cuando se ejercen las
facultades de PERSECUCIÓN y de PREFERENCIA.

CONCEPTO DE DERECHO REAL

Describe el derecho real por oposición al personal, en base a la

existencia o no de un sujeto pasivo determinado. Desde tiempos
romanos, el derecho REAL es un poder directo sobre una cosa y para
CLÁSICA
asegurar la eficacia de ese poder, surgen las acciones reales erga
omnes. El derecho PERSONAL se asienta en una relación jurídica
entre dos personas.
- Personalista: Describe al D. Real como una obligación
pasivamente universal, siendo su objeto una prestación de
abstenerse u omitir que pesa sobre toda la comunidad. Fue
rechazada ya que confunde conceptos, no es una obligación y
UNITARIA
no tiene contenido económico.
- Realista: Reduce todo a una relación entre patrimonio, no hay
sujeto pasivo; basado en la premisa “el patrimonio del D es
prenda común de sus A”
Clasifica a los derechos por su contenido institucional. Aplicando el
TEORÍA DE LA
derecho disciplinario a aquellos de mayor contenido, y normas
INSTITUCIÓN
estatutarias a los de menor contenido. No es útil.
Se advierte la existencia de un sujeto pasivo determinado y concreto
TEORÍA DEL (no como el pasivo universal de Planiol), este sujeto es el propietario
SUJETO PASIVO de la cosa gravada por el derecho real, por ejemplo, el vendedor de la
DETERMINADO cosa, ya que existe garantía de evicción. Doctrina rechazada dado que
NO hay obligación.
El aspecto interno del derecho real atiende a la relación entre el
hombre y la cosa y también se debe contemplar el aspecto externo,
MODERNA esto es la relación del titular con al resto de la sociedad, que se
visualiza en la oponibilidad erga omnes y los derechos de preferencia
y de persecución.

DEFINICIÓN LEGAL

El artículo 1882 del CCCN establece “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código.”

El derecho real es un poder jurídico cuya esencia consiste en un señorío de la voluntad sobre objetos, que se ejerce
de forma autónoma e independiente de otra voluntad. Es una relación de poder, es un derecho subjetivo.
(IMPORTANTE DIFERENCIA CON EL DERECHO PERSONAL)
Agrega la norma que es de “estructura legal” dado que el contenido de los derechos reales está plasmado,
esencialmente, en la ley (art. 1884). Acá impera el orden público. Se aplica el principio de “numerus clausus”, que
consiste en que el número de derechos reales ya está determinado de manera que no pueden crearse nuevos.

Se ejerce sobre su objeto en forma directa y autónoma: la relación es inmediata, directa entre el titular y la cosa.
El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menos, sin que medie persona obligada a
suministrárselo. A diferencia de los derechos personales, no hay un sujeto pasivo determinado, por eso tengo varias
facultades respecto del objeto.

Le da a su titular las facultades de persecución, preferencia y otras que nombre el código: el art. 1886 del
CCCN establece que el derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.

PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA
El artículo 1886 dice: “El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.”

Esta norma consagra dos atributos típicos de los derechos reales.

En primer lugar, los derechos reales – oponibles erga omnes – atribuyen el derecho de persecución, esto es, la
facultad de perseguir la cosa en poder de quien la tenga. Se trata del IUS PERSEQUENDI (propio de los derechos
reales). En los derechos personales, el acreedor solo puede demandar al deudor que se obligó. Por ejemplo: Yo firmé
una escritura pública amenazada, soy la propietaria y quien me obliga, la inscribe y le entrego el inmueble; entonces
dentro de 2 años, inicio la acción de nulidad del título previa demostración de las amenazas y el inmueble ya paso por
3 manos; cuando el juez determina la nulidad se RETROTRAE, es decir, puedo perseguir el objeto por ser el titular
del derecho y recuperar la cosa en manos de quien se encuentre (posible limitación con el subadquirente de buena fe
y a título oneroso)

En segundo lugar, aparece el derecho de preferencia (IUS PREFERENDI), que tiene dos vertientes: por un lado, el
derecho real constituido con anterioridad prevalece sobre el posterior (primero en el tiempo, primero en el derecho) y
es importante que los derechos reales estén debidamente publicitados para que funcione; por otro lado, se encuentra
el privilegio, que permite a ciertos acreedores percibir su crédito con preferencia a otros (los derechos reales de
garantía cuentan con privilegio)
Este derecho no es propio de los derechos reales. (OJO con la preferencia, siempre tiene que ser un acreedor
primero en el tiempo y de buena – no solo basta con la entrega si no también la buena fe)

ELEMENTOS DEL DERECHO REAL

Los derechos reales presentan los siguientes elementos:

 Sujeto: es la persona titular del derecho real (puede ser física o jurídica)
 Objeto: es la cosa material. El art. 1883 del CCCN establece que “El derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte
indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.” Es decir que
las facultades de usar, gozar y disponer que el derecho real le reconoce al sujeto deben aplicarse sobre un
objeto materia, corpóreo e individualizado (ej.: en el dominio es sobre toda la cosa, en el condominio es sobre
toda la cosa pero por una parte indivisa, en el usufructo sobre una parte alícuota, etc.) La gran novedad es
que el objeto de los derechos reales, no solo son las cosas sino que también pueden serlo los bienes. No
dice que la cosa sea cierta y determinada, pero son recaudos que cabe exigir. Además, el objeto se
caracteriza por la especialidad, que se conecta con la inmediatez, en tanto el poder inmediato sobre una cosa
presupone que esta fue determinada y que actualmente existe. En principio no puede haber derechos reales
sobre “una parte material”; no obstante, hay excepciones. En cuanto al ejercicio, hay situaciones en las que si
bien el derecho se ejerce sobre toda la cosa, existen limitaciones de tipo jurídico-ideal, como en el
condominio, en el que el derecho se ejerce sobre todo el objeto pero una parte indivisa, esto último hace
referencia a la proporción del derecho y a medida de participación.
Para definir a las “cosas”, debemos distinguir:
- Patrimonio: es el conjunto de bienes de una persona, es decir que tienen valor económico. Es un atributo de
la persona.
- Bienes: son los objetos inmateriales susceptibles de valor (o sea, los derechos) y los objetos materiales
susceptibles de valor (o sea, las cosas).
- Cosas: según el art. 16 del CCCN son los bienes materiales. Y las disposiciones referentes a las cosas
también se aplican a la energía y demás fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre. Entonces, el bien es el género y la cosa, la especie.

ESTRUCTURA

El artículo 1884 establece: “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es
nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.” Los
derechos reales y su estructura son creados y regulados por la ley (orden público), aunque es una regla que admite
excepciones.

El actual CCCN mantiene el principio del “numerus clausus” en materia de derechos reales y a su vez incorpora
nuevos derechos: “los conjuntos inmobiliarios”, “el tiempo compartido” y “el cementerio privado” y le da un marco más
amplio al derecho de superficie. El fundamento del principio recae en que la multiplicidad de derechos reales sobre
un mismo bien produce complicaciones y pleitos, perjudica la explotación de los bienes y la libre circulación de las
propiedades.
El artículo 1887 dispone la enumeración taxativa de los derechos reales permitidos. Aunque haya un número cerrado
de derechos permitido, vale destacar que los mismos pueden ser creados por otras leyes, además del CCCN pero
deben ser leyes nacionales, ya que a las provincias les está vedado crear derechos reales (art. 75 inc. 12 C.N). Como
por ejemplo los siguientes:

 Hipoteca bancaria (leyes 22.232, 24.143 y 24.855), preanotación hipotecaria (leyes 12.962 para bancos
oficiales de la Nación y 15.283 para los provinciales y anotación directa (ley 18.307)
 Hipoteca naval (ley de navegación 20.094) e hipoteca aeronáutica ( ley 17.285 Código Aeronáutico): para
amabas se aplican subsidiariamente las reglas de la hipoteca común, ya que son hipotecas comunes que
recaen sobre objetos especiales: barcos, aviones, sus motores, etc.

CONVALIDACIÓN

Se llama convalidación a la figura que permite regularizar la situación cuando alguien transmite un derecho real que
no tiene pero luego lo adquiere. En este sentido, el articulo 1885 dispone que “Si quien constituye o transmite un
derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.” La
regla nemo plus iuris rige en este sentido, sin embargo, el articulo apunta a un acto jurídico originariamente ineficaz
que posteriormente por un suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo al
momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales.

Si alguien constituye o transmite un derecho real que no tiene derecho a constituir o transmitir pero que luego lo
adquiere (ya sea por venta, donación, división de condominio, sucesión, etc.), esa constitución o transmisión se
considera confirmada. Es decir que se toma como que transmitió o constituyo un derecho real verdadero, como si lo
hubiera tenida al tiempo de la transmisión o constitución.

Ejemplo: yo estoy alquilando una casa, y se la vendo a un tercero de buena fe; en realidad ese acto es ineficaz, no
hace surgir ningún efecto, salvo que yo luego compré la casa a mi locador, entonces sí, en forma retroactiva van a
surgir los efectos desde el día en que yo le vendí la casa (sin ser dueño) al tercero de buena fe. Este principio se
aplica para todos los derechos reales, incluso para la hipoteca.

DERECHOS REALES Y PERSONALES – DIFERENCIAS Y SIMILITUDES

En el CCCN se definen ambos conceptos:

 Derecho personal o creditorio (art. 724, CCCN): relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el
derecho a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés licito, y ante el incumplimiento a
obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés. Esta prestación (objeto de la obligación) debe ser
material y jurídicamente posible, licita, determinada o determinable, susceptible de valoración económica y
debe corresponder a un interés del acreedor.
 Derecho real (art. 1882, CCCN): poder jurídico de estructura legal que se ejerce directamente sobre un
objeto en forma autónoma.

DIFERENCIAS

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

Son las cosas, partes materiales de la cosa
(usufructo de la parte norte de mi campo),
parte indivisa (somos 2 y tenemos dominio
OBJETO sobre una cosa) y un bien cuando la ley
expresamente lo determina (derecho
compartido)
El sujeto pasivo es indeterminado y general.
SUJETOS
Predomina el orden público y solo se deja un
RÉGIMEN margen estrecho a la autonomía de la
LEGAL voluntad. Rige el numerus clausus.
 Sujeto titular del derecho real.
ELEMENTOS  Cosa.
Para adquirirlo es necesario reunir título y
ADQUISICIÓN modo.
Prestación: conducta en la que el deudor se
obliga a favor del acreedor (dar, hacer o no
hacer)
Se admite la unidad o pluralidad de sujetos
activos y/o pasivos.
Impera el principio de la autonomía de la
voluntad, con la limitación que impone la
moral, las buenas costumbres y la buena fe.
 Sujeto activo (acreedor)
 Sujeto pasivo (deudor)
 Prestación
Para adquirirlo, es necesario un hecho o acto
jurídico que le de nacimiento.

MEDIATEZ O El titular obtiene el beneficio inmediato de la La relación es mediata entre el titular del
INMEDIATEZ cosa sin que medie la actuación de otra derecho y el objeto, porque el cumplimiento
 persona. de la obligación depende de la conducta del
deudor.
Los derechos reales son absolutos y Son relativos en cuanto a su oponibilidad, en
OPONIBILIDAD oponibles erga omnes. principio solo oponibles al deudor.
Al ser derechos absolutos y tener la finalidad No se requiere, por ser relativos.
de resultar oponibles, deben ser conocidos por
PUBLICIDAD todos. Por ejemplo, cuando se transmite o
constituye un derecho real sobre un inmueble,
es necesaria la publicidad registral.
Pueden ser perpetuos o temporarios. Los Tienen un carácter instantáneo, dado que no
perpetuos son los que continua sobre los corresponde que una persona se encuentre
DURACIÓN
herederos y no acaban con la muerte, como el obligada por siempre.
dominio.
Goza de este derecho que implica poder Carece de persecución con relación al objeto.
IUS
perseguir la cosa, sin importar quien la tenga
PERSEQUENDI
bajo su poder (en principio)
Importa el derecho de ser preferido en el
IUS ejercicio de su derecho con respecto a otros
PREFERENDI derechos reales de igual o distinta naturaleza
sobre la misma cosa.
Puede abdicar de un derecho mediante el El Acreedor puede renunciar a sus derechos
abandono o la renuncia del mismo. Por personales en beneficio del deudor, lo que se
ejemplo, si se trata de un inmueble y se traduce como una extinción de la obligación.
ABANDONO
abandona el dominio o la propiedad horizontal,
se beneficia al Estado; si se abandonó el
condominio, a los condóminos, etc.
Casi todos los derechos reales se ejercen a Nacen con el fin de ser extinguidos mediante
POSESIÓN través de la posesión (excepto la hipoteca y la el pago.
servidumbres)
Opera la prescripción adquisitiva con Opera la prescripción liberatoria, donde se
respecto de los derechos reales que se ejercen extingue la obligación.
PRESCRIPCIÓN por la posesión, excluidos los de garantía. Es
la posesión continuada durante el tiempo
requerido por la ley.
Cuentan con la protección de acciones reales, Las acciones solo pueden dirigirse contra el
que se dirigen contra cualquier persona que obligado o deudor.
ACCIONES
pretenda negar su existencia, plenitud o
libertad.

SIMILITUDES

A) Las transmisiones de derechos reales por actos entre vivos tienen su causa fuente en un derecho personal
(compraventa, permuta, donación, etc.)
B) Hay derechos reales que son accesorios de derechos personales, como ocurre con los derechos reales de
garantía. A su vez, hay derechos reales que abarcan derechos personales accesorios (tiempo compartido,
servidumbre, etc.)
C) Hay ciertas obligaciones ambulatorias, que se transmiten con una cosa, son las llamadas obligaciones
propter rem (obligaciones que se originan exclusivamente por imperio de la ley, en razón de la vinculación del
sujeto con una cosa por ser titular de un derecho real, su característica es la ambulatoriedad: significa que la
calidad de A o D la reviste quien actualmente es titular del derecho real y si se transmite el derecho, la
obligación también se transmite)

CLASIFICACIÓN

A) SOBRE COSA PROPIA O COSA AJENA: El articulo 1888 reza: “Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente PROPIA: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena”
La superficie es un derecho real sobre cosa PROPIA cuando ya hay propiedad superficiaria. Por ende, si aún
no se ejerció el derecho de plantar, construir o forestar, el derecho es sobre inmueble AJENO y se
determinarán los plazos en que debe hacerlo (5 años para plantar o forestar y 7 años para edificar)
Los derechos reales sobre cosa AJENA a su vez se dividen en derechos DE DISFRUTE (superficie si no
existe propiedad superficiaria, usufructo, uso, habitación, servidumbre) y DE GARANTÍA (hipoteca, prenda,
anticresis)
 En los derechos reales sobre COSA PROPIA: Es TOTAL cuando el derecho real se ejerce sobre toda la
cosa (ej.: dominio); es PARCIAL cuando el ejercicio se comparte (ej.: condominio, propiedad horizontal (PH),
conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y superficie (si hay propiedad superficiaria).
No se ejercen sobre el total sino que varios sujetos comparten el dominio sobre la misma cosa – condominio
– o existen partes privativas donde se ejerce sobre el total – en la PH sobre los departamentos – y comunes
sobre las que se ejerce en forma parcial – en la PH pasillos ascensores -.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena son considerados cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen (salvo que se prueba que existe un gravamen) y
si hay dudas sobre su existencia, su extensión o el modo de ejercerlo se interpreta a favor del titular del bien
gravado.
B) DERECHOS REALES PRINCIPALES Y ACCESORIOS: El artículo 1889 establece que: “Los derechos
reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios
la hipoteca, la anticresis y la prenda.”
Los únicos derechos reales accesorios, son los de garantía, dependen para su existencia de un derecho
personal al que acceden (principio de accesoriedad)
C) SOBRE COSAS REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES : Dispone el artículo 1890: “Los derechos
reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la  inscripción  de los títulos en el
respectivo  registro  a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de
su inscripción.”
Es importante establecer si el derecho real recae sobre cosas REGISTRABLES por la PUBLICIDAD. Si es
NO registrable, su publicidad será POSESORIA. Si es REGISTRABLE, tiene 2 exigencias: 1) publicidad
posesoria que antecede a la 2) registral. Si la causa – contrato – es nulo, cae la registración.
D) TEMPORARIOS y PERPETUOS: Todos los derechos reales sobre cosa ajena son TEMPORARIOS. Por
ejemplo, en la servidumbre son perpetuos porque son inmuebles, pero por el hecho de ser sobre cosa ajena
caducan por el no uso. Además, al ser una cosa ajena no se puede alterar su sustancia porque no tengo la
disponibilidad. Los derechos reales sobre cosa PROPIA necesariamente son PERPERTUOS, excepto el
tiempo compartido (por tiempo determinado) y superficie (plazo máximo de 70 años para edificar)

EJERCICIO DE LOS DERECHOS REALES

Artículo 1891: “Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la  hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y
determinados sin que su titular ostente la posesión.”

La servidumbre es un derecho que tengo sobre un inmueble ajena a pasar o a hacer una ventana, por ejemplo. Hay
tradición y la tengo con el primer uso (título). Sin embargo, esto no quiere decir que no se ejerza por la posesión, sino
que son ACTOS POSESORIOS DETERMINADOS, yo no me puedo asentar en el inmueble dado que el contenido
jurídico no me lo permite porque son actos específicos.

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

La publicidad en los derechos reales tiene como función principal la cognoscibilidad, esto es que exista la posibilidad
de conocer cualquier hecho o circunstancia, atinente al derecho real, más allá del conocimiento real efectivo.

La publicidad es el medio o la herramienta que tiene una persona para conocer los hechos o circunstancias atinentes
a los derechos reales. Si se tiene la posibilidad de conocer, no puede ser alegada la buena fe. El efecto que tiene la
publicidad es la oponibilidad frente a terceros.

SISTEMAS DE PUBLICIDAD

Los principales sistemas de publicidad son dos: el que se da por medio de la posesión y el sistema registral.

Posesión: No registrable. Se da por medio de la tradición (se incorporó para soslayar la modalidad que venía del
derecho francés, en el cual la transmisión se daba de manera contractual, sin que hubiese necesidad de entregar la
cosa).

Registral: Posee distintas clasificaciones y formas:

 Transcripción: regía en Francia. Se transcribía el título a otro título nuevo.

 inscripción: En base a distintos ejes que se extraen del documento se inscribe objeto, sujeto, causa, etc.
 Declarativo: El derecho real se adquiere puertas afuera del registro. Con el título y modo suficientes se
adquiere el derecho real y el único efecto de la inscripción es declarar su existencia para su oponibilidad.
 Constitutivo: El derecho real se constituye puertas adentro del registro. Quien otorga el título es el registro.
  Reales: son aquellos que tienen en cuenta el objeto sobre el cual se inscriben las diversas situaciones,
derechos y obligaciones que lo afectan. Tiene por eje el objeto sobre el cual recae el derecho real. Es el
registro inmobiliario actual.
 Personal: Era utilizado con anterioridad a la ley 17.801. Se tenía en cuenta a los titulares y no a las cosas. Es
decir se inscribía por la persona, no por el objeto.
 Validan título: Cualquier defecto del título que lo hacía ineficaz ante una posible observación era subsanado
por medio de la inscripción. El grave problema que posee este sistema es la atribución de la responsabilidad.
Es el sistema germánico.
 No validan título: la inscripción no lo valida ni subsana los defectos del título. Es nuestro sistema.

UNIDAD 2: PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA.

PROCESO INSCRIPTORIO. SU EVOLUCIÓN HISTÓRICA

Antes de la sanción del Código Civil el sistema de publicidad normal era la tradición. Existían algunos registros para
hipotecas y otros derechos reales. Con la sanción del Código Civil, el Art. 577 establecía como único medio de
publicidad la tradición. Los registros solo eran para las hipotecas. En las provincias se planteó un problema ya que el
derecho real se establecía con la inscripción. Luego de un gran debate en donde se determinó que no era de materia
de regulación provincial lo atinente al derecho civil, la CSJN declara la inconstitucionalidad de las leyes provinciales
que establecían la inscripción porque éstas no podían regir sobre el Derecho Civil. En 1961 se lleva a cabo el 3°
Congreso sobre Derecho Civil, en donde se plantearon dos posturas:

 Civilista: Esta postura contaba con dos posiciones diferentes: Una establecía que se tenía que dar el título, el
modo, y la inscripción para que se constituyese el derecho real. La otra posición decía que había que
reemplazar el título y el modo por la simple inscripción para que se constituyese el derecho real.
 Registralista: Esta postura diferenciaba la existencia del Derecho Real y la existencia de hacer valer el
Derecho Real. El derecho real existía solamente por el título y el modo, mientras que para hacerlo valer
frente a terceros era necesaria la inscripción. La postura Registralista es la que acogen la Reforma de la Ley
17.711 y la Ley 17.801.

El 4° Congreso Nacional de Derecho Civil (1968) hace hincapié en una única opinión con respecto a la inscripción,
estableciendo que habría que reemplazar el título y el modo con la inscripción. Propiciaba un cambio radical, tanto en
la estructura como en la responsabilidad. El Nuevo Código Civil y Comercial sigue manteniendo el título y el modo
como forma para constituir el derecho real.

PRINCIPIOS DE LOS DERECHOS REALES: PRIORIDAD, ROGACIÓN, ESPECIALIDAD, LEGALIDAD, INSCRIPCIÓN, TRACTO Y
PUBLICIDAD

PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Este principio no solo se aplica en la faz registral sino en todo el derecho. Es el
principio que reza: “Primero en el tiempo, primero en el derecho”. Esta prioridad está dada desde el momento en que
se lleva a inscribir aquello que se quiere dar a conocer. La existencia no es lineal con la prioridad. Si se peticiona algo
antes se obtiene un mejor derecho que el que peticiona después. En los recursos, los días son hábiles, mientras que
en el resto del procedimiento son días corridos. Los plazos de 15, 25 y 30 días se aplicarán de acuerdo al domicilio
del escribano: 15 días si el domicilio se encuentra en la ciudad, 25 días si el domicilio se encuentra fuera de la ciudad
pero dentro de la provincia, y 30 días si el domicilio se encuentra fuera de la provincia. El bloqueo registral se da
desde la petición del certificado que va a empezar a contar desde que el Registro lo pone en conocimiento de la
situación jurídica.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN: El Registro no actúa de oficio. Siempre tiene que actuar a petición de partes. Existen
algunas excepciones en la rogación; por ej.: Cuando se producen las caducidades de pleno derecho.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Es un principio de todo el Derecho. Cada uno de los elementos de la relación
jurídica debe estar destacado de manera específica; por ej.: En una hipoteca no sólo debe estar establecido el
acreedor y el deudor sino también el monto por el cual se hipoteca y el plazo en el cual se tiene que hacer efectivo el
pago de esa hipoteca.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Se refiere al cumplimiento de los requisitos legales para que proceda la inscripción.

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN: Engloba a todos los demás principios. Va a determinar que documentos son
accesibles al Registro (Arts. 2 y 3 de la Ley 17.801), sus características y su proceso inscriptorio en torno a las
formalidades y al procedimiento propiamente dicho; por ej.: Una escritura va a tener una inscripción provisoria a la
espera que se cumplan todos los requisitos para su inscripción, los cuáles, una vez cumplidos, harán que la misma
pase a ser definitiva.
Art. 2 – Ley 17801: “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892 y concordantes del Código Civil y
Comercial de la Nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales”.

Art. 3 – Ley 17801: “Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados,
deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté
facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o
asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados,
siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente”.

TRACTO: Es la concatenación que existe entre dos momentos, situaciones, derechos o circunstancias. En el
derecho registral el tracto se da en la concatenación de la situación jurídica de un inmueble (por ej.: Si hay una
cancelación de hipoteca, es porque anteriormente ha habido una inscripción de una hipoteca). El Art. 16 de la Ley
17.801 establece el Tracto Abreviado, el cual se utiliza más que nada en las declaratorias de herederos. El Tracto
Abreviado es cuando A, siendo titular registral de un inmueble, fallece. B es el heredero de A y quiere venderle a C
ese inmueble. En el Tracto Común la propiedad pasaría de A a B y de B a C, pero en el tracto abreviado se saltea a
B pasando la propiedad registral de A a C directamente.

Art. 16 – Ley 17801: “No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto
con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a
nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscrito en el Registro, circunstancia que se consignará
en el folio respectivo”.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: No todos pueden conocer, sino aquellos que en razón de su profesión, interés o
circunstancia necesitan conocer la situación de un bien. Existen distintos medios de publicidad; hay algunos que
bloquean la situación jurídica (el certificado), mientras que otros no bloquean la situación jurídica (el informe). El
certificado de dominio va a bloquear la situación jurídica del inmueble, mientras que el informe va a dar la situación
jurídica que existe al día de la solicitud, pero la misma puede cambiar al día siguiente.

PROCESO REGISTRAL: Se solicita el certificado del inmueble en el Registro por un plazo de 15, 25 o 30 días,
dependiendo el domicilio del escribano. En este plazo se realiza la escritura. Para que se siga manteniendo el
bloqueo registral que otorgó el Certificado de Dominio, la inscripción provisoria debe ser realizada dentro de los 45
días posteriores de confeccionada la Escritura. La Inscripción Provisoria se otorga por un plazo de 180 días. En los
primeros 30 días el Registro realizará un análisis del documento, siendo los 150 días restantes para inscribir si el
documento no es observado, y si es observado, para subsanar la observación. El rechazo conlleva la nulidad
absoluta de la Escritura. Generalmente el Registro se demora más de 30 días para el análisis, lo que da lugar a la
primera prórroga legal automática. El exceso de los 30 días debe ser otorgados para que al solicitante no le queden
menos de 150 días; ej. Si el Registro se demoró 45 días en el análisis de la Escritura, se otorgan 15 días adicionales
al solicitante. Luego de los 150 días, el Registrador tiene tres opciones: Puede anotar/inscribir, observar el
documento o rechazarlo in limine.

PUBLICIDAD REGISTRAL: Es toda exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de

trascendencia real para producir cognoscibilidad erga omnes y con ciertos efectos jurídicos de carácter sustantivo
sobre la situación publicada. Cuando se habla de publicidad registral se debe hablar de exteriorización, lo cual es una
contraposición con lo clandestino. La exteriorización debe diferenciarse de la forma, ya que la forma es una manera
de exteriorizar situaciones, que pueden ser hechas de manera oral o escrita. La diferencia que podemos encontrar
entre la forma y la publicidad registral en torno a la “exteriorización” es que la forma hace a la validez del acto,
mientras que la publicidad es necesaria para su cognoscibilidad.

La exteriorización de la publicidad registral determina la existencia de la forma, con lo cual significa que el requisito
de la forma ya ha sido cumplido. La forma siempre es anterior a la existencia de la exteriorización de la publicidad
registral. El efecto de la publicidad registral es la exteriorización.

EXTERIORIZACIÓN: Es la circunstancia de dar a conocer algo. La exteriorización es continuada siempre y cuando

esa situación jurídica (publicidad registral) no sea cancelada. Es decir, que no existe un tiempo de vigencia de aquello
que se tiene que informar, y se mantendrá mientras tanto esto no cambie o se modifique. Es además organizada, lo
cual hace referencia al Registro de la Propiedad, el cual tiene un organigrama, autoridades determinadas, su propio
funcionamiento y es de acuerdo a esto que se generan las distintas áreas y los distintos procesos por los que
transitan las distintas situaciones jurídicas que deben inscribirse o anotarse. Esta publicidad registral es bastante
acotada, ya que solo van a ingresar al Registro aquellas situaciones jurídicas que tengan trascendencia real, es decir
todas aquellas adquisiciones, modificaciones, extinciones, etc. que tienen de manera directa una relación con el
objeto.

COGNOSCIBILIDAD: La cognoscibilidad es la posibilidad de conocer una determinada situación jurídica, no el

conocimiento directo, pero quien quiere conocer, puede hacerlo. De ahí la buena fe. La mala fe no se da en el dolo
sino en el no conocimiento. Nadie puede aducir que no pudo conocer, siendo que existía la posibilidad concreta de
hacerlo. Los efectos jurídicos sustantivos son las consecuencias que se producen con la publicidad registral: fe
pública, prioridad, oponibilidad, etc.

CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA LEY 17.801

Esta ley viene a organizar una serie de normativas provinciales y a otorgar un manto de organización y legalidad a las
distintas circunstancias registrales. Todo lo que el Registro da a conocer tiene fe pública, lo que genera
responsabilidad. Es complementaria del Nuevo Código Civil y Comercial y termina con la cuestiones de
inconstitucionalidad que se venían sucediendo. Otro efecto es la oponibilidad frente a terceros y por último, recoge y
aplica los principios del Derecho Registral.

Los Principios del Derecho Registral son las ideas que dan vida al proceso. Estos principios son la base sobre la cual
se sostiene el ordenamiento jurídico, en este caso, el proceso registral.

La utilidad de los principios puede ubicarse en dos momentos:

 La existencia de los principios estructura el proceso.

 Solucionan problemas de la normativa objetiva cuando ésta no trae la solución.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD (arts. 17, 18, 19 y 40): (Para entender mejor fijarse en libro de estudio DR) Se hace
referencia a una circunstancia que afecta a todo el Derecho, no solamente a la parte registral. Aquí se tienen en
cuenta las distintas pretensiones que ingresan al Registro, las cuales pueden ser excluyentes o no excluyentes, es
decir, compatibles o incompatibles. Cuando las pretensiones son incompatibles el Registro deberá analizar cuál
ingresó primero para darle prioridad (Por ej.: Si existen dos inscripciones de dominio sobre el mismo título registral
por parte de dos personas diferentes, el Registro tendrá que otorgar prioridad a la primera presentada). Aquí se habla
de una incompatibilidad bilateral, en relación en que será admisible una u otra situación jurídica. La existencia de una
hace imposible el procesamiento de la otra. Pero no siempre las incompatibilidades van a ser bilaterales, sino que
también habrá incompatibilidades unilaterales; se dirá que la primera es incompatible con la segunda, pero la
segunda no es incompatible con la primera por una cuestión de género y especie; por ej.: El dominio con el usufructo;
si Enrique transfiere el dominio a Juan, y en segundo término transfiere el uso y goce a María, esta transferencia es
incompatible con la primera. Pero si primero se transfiere el uso y goce a María, y luego el dominio a Juan, se le
estaría otorgando un dominio imperfecto, pero perfectamente compatibles. Dentro de las pretensiones no
excluyentes, es decir compatibles entre sí, se inscribirán ambas y luego se verá cuál tiene supremacía sobre la otra.
El ejemplo más típico es el de las hipotecas. Puede haber una hipoteca de 1° grado y luego una hipoteca de 2° grado
que ingresan, se procesan y se inscriben.

Excepciones: La prioridad indirecta existe por medio de la reserva de prioridad, la cual se da en dos circunstancias:
Desde la solicitud del certificado notarial y desde la Realización de la escritura. El escribano posee 45 días para llevar
la escritura al Registro para su inscripción, la cual se retrotrae al momento de la realización. La otra excepción es
objeto de negociación porque si las partes se ponen de acuerdo pueden modificar las prioridades. Esta excepción se
da en las hipotecas. Hay dos sistemas con respecto a la inscripción de la hipoteca: Rango Fijo y Rango de Avance.

Rango Fijo: Si cancelo la hipoteca de 1° grado, la de 2° grado continuará en 2° grado, sin pasar a ser de 1° grado. El
rango es la situación que ocupa una cosa con respecto a otra cosa. Este sistema no es utilizado en Argentina.

Rango de Avance: En el rango de avance, si se cancela la hipoteca de 1° grado, la hipoteca de 2° grado pasa a
ocupar el primer lugar. Este sistema es utilizado en Argentina.

Permuta de Rango: Es cuando dos acreedores hipotecarios de grado sucesivo deciden entre ellos por medio de un
acto jurídico, alterar el orden que le corresponde a cada uno de ellos. Pero no se puede permutar el rango entre una
hipoteca de 1° grado con una de 3° grado porque se estaría vulnerando el derecho de quien ostenta la hipoteca de 2°
grado.

Reserva de Rango: Se constituye una hipoteca reservándose un rango superior. Se debe establecer el acreedor, el
monto y el tiempo. Acá va a ser segundo en el tiempo, primero en el derecho. Este sistema es más común que la
permuta de rango.

Art. 5 – Ley 17801: “Las escrituras públicas, con excepción de las de hipoteca, que se presenten dentro del plazo de
cuarenta y cinco días contando desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su
instrumentación”.

Art. 17 – Ley 17801: “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le
oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de la certificación (15, 25 o 30 días) a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente
dentro del plazo establecido en el artículo 5o (45 días) o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo
3137 del Código Civil”.

Art. 18 – Ley 17801: “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho,
el Registro procederá de la siguiente forma:

a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto en el
Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que rigen
respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o
esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5o, aquélla se practicará con advertencia de
la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informará la
variación producida. La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o
a quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación fehaciente”.

Art. 19 - Ley 17801: “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere
el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad
deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con
precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para
sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida”.

Art. 40 – Ley 17801: “El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un
sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico,
asignándoles el número correlativo que les corresponda”.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN (art. 6): Todas las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser siempre pedidas
ya que el registro NO ACTÚA DE OFICIO. Es la solicitud por parte de un profesional habilitado para realizar
peticiones ante el Registro. Estas rogaciones se deben realizar de manera escrita y en nuestra Provincia, además,
por medio de formularios preestablecidos. El Digesto Provincial contiene todos los formularios. La petición posee dos
momentos:
1°) Con la primera matriculación del inmueble.

2°) El segundo momento es cuando ese inmueble ya matriculado sufre algún cambio, ya sea alguna modificación,
alteración, cambio, etc. en su situación jurídica. El Registro no actúa de oficio.

Art. 5 – Ley Provincial 5571: “Cuando la petición sea motivada por escritura notarial, resolución judicial o
administrativa de otra jurisdicción, la petición se formulará con intervención del funcionario o profesional competente
de la Provincia, según la naturaleza del documento”.

Art. 6 – Ley Provincial 5571: “El particular interesado en asegurar el derecho que se ha de registrar, formulará la
petición con la intervención de un Abogado de la Matrícula o Notario de Registro de la Provincia, según la naturaleza
del documento, justificando su interés personal y fijando domicilio especial en la ciudad Capital”.

La petición debe ser hecha por abogado de la matrícula o un escribano de la Provincia en donde se encuentre el
inmueble.

Hay dos casos de excepción respecto al principio de rogación: El primer caso es con la inscripción de la hipoteca, la
cual caduca a los veinte años si es que antes no se renueva y el segundo caso es el de los embargos, los cuales
caducan a los cinco años.

Art.37 – Ley 17801: “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que
expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:

a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;

b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las
leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón”.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (arts. 10 y 11): Se debe determinar los elementos que componen la situación
jurídica que se quiere anotar o inscribir, tanto sea en el sujeto, en el objeto o en la causa. Se debe tener en cuenta
que solo debe ingresar al Registro el título suficiente.

Art.11 – Ley 17801: “La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá para designarlo”.

Art.12 – Ley 17801: “El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la
base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará
razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las
constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se
consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación.
Se expresará además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro”.

Art.13 – Ley 17801: “Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren,
anotándose en el folio primitivo la desmembración operada. Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se
hará una nueva y única matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la
o las matrículas con los planos de mensura correspondientes”.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD (arts. 8 y 9): El registro tiene las facultades legales para aceptar, rechazar, anotar u
observar una petición o una registración, a través de un examen en el cual se analizarán si dicho título reúne los
requisitos de forma. Luego del pedido de inscripción, el registro va a controlar que los documentos cumplan con los
requisitos de forma como sellos, firmas, competencia del escribano, si la descripción del inmueble es igual a la del
folio real, etc. nunca podrá juzgar requisitos de fondo.

Art.8 – Ley 17801: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción
se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos”.

Art.9 – Ley 17801: “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para
que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días,
contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada
del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no
se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación
provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia”.

Entonces:

 Si la forma está correcta: el documento se inscribe.

 Si la forma no está correcta:
a) Si el vicio es de nulidad absoluta y manifiesta, será rechazado el documento.
b) Si el defecto es subsanable, se devuelve para que dentro de los 30 días sea rectificado.

De todas formas, puede ser anotado o inscripto en forma provisoria por 180 días, pero dicha inscripción provisoria
caducará de pleno derecho si se convierte en definitiva o si vence el plazo de su vigencia.

Art.10 – Ley 17801: “Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se
refiere el artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúense los
inmuebles del dominio público”.

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN (arts. 2 y 3): Se encuentra en el género y en la especie. Muchas veces la inscripción
es sinónimo de registración. De una manera específica, es todo asiento que crea, modifica o extingue los derechos
reales sobre el objeto registrado. La inscripción se usa para los derechos reales. La anotación se usa para los
derechos personales. La inscripción es declarativa y tiene como efecto la oponibilidad frente a terceros.

Existe una discusión muy importante con respecto a la inscripción: Dado el efecto que tiene la inscripción, que es la
oponibilidad frente a terceros, ¿la inscripción es facultativa, necesaria u obligatoria? Si decimos que es facultativa, el
derecho real nace fuera del Registro y solo se inscribe para su conocimiento, o sea que existiendo el título y el modo,
la inscripción es solo facultativa de las partes. Esta teoría no es aceptada. La diferenciación se encuentra reñida entre
el carácter necesario u obligatorio de la inscripción. La necesidad de la inscripción existe en la misma sociedad y si
no se inscribe, la sociedad no la aceptaría. La teoría que propugna que la inscripción es obligatoria encuentra su
fundamento en los Arts. 2, 3 y 23 de la Ley 17801. La posición mayoritaria estaría a que la inscripción tiene un
carácter obligatorio.

Art. 2 – Ley 17801: “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del Código Civil y
Comercial de la Nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán según corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes
nacionales o provinciales”.

Art. 3 – Ley 17801: “Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscritos o anotados,
deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté
facultado para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido
que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o anotados los instrumentos privados,
siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente”.

Art. 23 – Ley 17801: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscrito en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los
bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el
número, fecha y constancias que resulten de la certificación”.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (arts. 14 y 15): Toda documento mencionado en el Art. 2 de Ley 17801 y con
las formas del Art. 3 de Ley 17801 deberá poseer un encadenamiento de todas las circunstancias que afectan al
objeto de registración, con las circunstancias anteriores que llevaron a determinada situación; Por ej.: Si hay un titular
registral que es vendedor, el que compra deberá aparecer como el nuevo titular registral; si hubo un levantamiento de
una hipoteca, es porque anteriormente el inmueble fue objeto de una hipoteca; etc.

Art.15 – Ley 17801: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de
la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.

Este principio tiene algunas excepciones:

 Primera Matriculación: Al matricularse por primera vez, no hay un antecedente anterior.

 Usucapión: Como dominio originario, no posee antecedente anterior. La sentencia establece al nuevo
propietario, sin que sea una transferencia del anterior titular registral.

El tracto sucesivo se da cuando el causante deja como herederos de un inmueble a A, B y C. Con el tracto sucesivo
se anotan los herederos como nuevos propietarios del inmueble, para que éstos puedan luego transferirlo a un
comprador.

TRACTO ABREVIADO: Por una cuestión de economía inscriptoria, puede realizarse el tracto abreviado, para que el
inmueble pueda ser transferido directamente del causante al comprador, sin que haya necesidad de pasar por los
herederos (son éstos los que van a solicitar al juez que se libre el tracto abreviado).

Art. 16 – Ley 17801: “No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a
su nombre. Ejemplo: Dos personas hacen un boleto de compraventa por una casa, y antes de firmar la escritura el
vendedor se muere. Se hace la declaratoria de herederos, pero para que los herederos puedan escriturar tiene que
inscribir la declaratoria, ya que la casa está a nombre del muerto todavía. Entonces, para abreviar se hacen juntas la
inscripción de declaratoria y la escritura de venta.

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre
del causante o de su cónyuge. Ejemplo: se muere el dueño de una casa, se hace la declaratoria de herederos y éstos
hacen un boleto sobre la casa. Se hace directamente la escritura de venta, abreviando la inscripción de la
declaratoria, ya que será nombrada en la escritura, como antecedente de dicha escritura.

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. Ejemplo: muere el
dueño de 2 inmuebles, se hace la sucesión y declaratoria de herederos y luego la partición. En lugar de inscribir la
declaratoria y luego la partición (amabas a favor de todos los herederos con relación a cada inmuebles), se registran
juntas.

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
Ejemplo: compro una casa pero quedo debiendo una parte, que garantizo con una hipoteca sobre dicha casa. Se
hacen simultáneamente la inscripción de la escritura y la inscripción de la hipoteca.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscrito en el registro, circunstancia que se consignará
en el folio respectivo”.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: Posee dos sistemas:

  Cronológico – Causal: Giraba en torno a los derechos, no al objeto. El inmueble no era el centro de la escena
en la inscripción; lo central era la causa, el derecho que se pretendía anotar y el tiempo del mismo (por una
cuestión de prioridad)
 Folio Real: Gira en torno al inmueble. La matrícula absorbe todas las circunstancias que versen sobre el
inmueble.

Finalidad del Principio de Publicidad:

 Información: Es acceso público para quien tiene un interés legítimo de un inmueble.

 Protección de 3°: Los 3° se encuentran amparados por un certificado notarial que emite el Registro.
 Deber de Informarse: El escribano debe informarse de la situación jurídica del inmueble.

Art. 23 – Ley 17801: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los
bienes y de las personas según las constancias registradas”.

Art. 31 – Ley Provincial 5771: “Se considera que tienen interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes y
de las personas los funcionarios, profesionales o particulares que se enuncian a continuación:

a) El Titular Registral o quien justifique representarlo.

b) Quienes ejerzan las profesiones de Abogados, Escribanos, Procurador, Martillero, Ingeniero o Agrimensor.

c) Los representantes de Instituciones Crediticias Oficiales, los Poderes Públicos y sus Organismos.

d) Los terceros interesados que justifique a criterio de la Dirección el interés relacionado con la consulta.

En cada caso el consultante deberá exhibir la documentación que acredite el carácter que invoque o justifique el
interés relacionado con la consulta”.
Art. 10 – Ley Provincial 5771: “Cuando fuere observado el documento vencido los treinta días que la ley le acuerda al
Registro para ello, la inscripción provisional por el término de ciento ochenta días, legislada por el inc. b) del art. 9o
del Decreto-Ley 17.801, se tendrá por prorrogada de pleno derecho, por un plazo igual a contar desde la fecha de
notificación de la observación, sin perjuicio de las prórrogas por períodos determinados que el citado inciso y
articulado contemplan”.

Art. 11 – Ley Provincial 5771: “Cualquier observación que formulara el Registro, después de haberse cumplimentado
las observaciones que motivaron la devolución del documento, dentro de los últimos quince días del término de la
inscripción o anotación provisional, también producirá una prórroga de pleno derecho por quince días más, para
subsanar o pedir prórroga por período determinado”.

Art. 12 – Ley Provincial 5771: “Considérense defectos subsanables aquellos que surgen de forma manifiesta del
documento o de su confrontación con los asientos registrales y que no ocasionan una nulidad absoluta, tales como:

a) Los que afectan la validez formal del documento;

b) La falta de expresión en el documento o solicitud, o formulación sin claridad suficiente de cualquiera de las
circunstancias que según la ley y disposiciones vigentes debe contener la inscripción;

c) No estar inscripto el dominio o derecho real de que se trate a nombre de la persona que lo transfiera, limite o
grave, salvo los otorgados con anterioridad a la creación del registro.

Considérense defectos insubsanables aquellos que causan la nulidad absoluta y manifiesta del documento a
aquellos derivados de la inobservancia de la ley registral que impiden su inscripción o anotación, como ser la
presentación de documentos que contengan actos o situaciones no registrables por ser ajenos a los supuestos
previstos en el art. 2o de la presente ley.

Art. 15 – Ley Provincial 5771: “Si el documento presentado al Registro General de la Provincia fuere observado por
un defecto subsanable, el registrador interviniente lo inscribirá o anotará provisionalmente por el término de 180 días.
Dentro de ese término el interesado podrá aceptar la observación y solicitar una nueva prórroga de la inscripción
provisional por 90 días, la cual será concedida por la Dirección General. En caso de excepción la Dirección General
podrá conceder, además de ésta, nuevas prórrogas de la inscripción o anotación provisional, las que serán otorgadas
cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la Dirección General, mediante resolución fundada mencionando
las causas que las motiven. Transcurrido el término de inscripción o anotación provisional sin que se hubieren
subsanado los defectos que impedían el registro definitivo o sin que se hubiere recurrido en la oportunidad prevista
en el artículo siguiente, la inscripción provisional caducará de pleno derecho. El rechazo del documento por estar
viciado de nulidad absoluta y manifiesta será dispuesto por la Dirección General, suscribiendo el acto el titular o quien
lo reemplace a ese efecto. El interesado podrá recurrir ante la Justicia en la forma y plazo previstos en el artículo 19.
El documento que fuere rechazado será inscripto o anotado provisionalmente por el término para interponer el
mencionado recurso”.

En caso de observación, existen dos posibilidades: la adecuación del documento o la presentación de un recurso.

ADECUACIÓN DEL DOCUMENTO: Para adecuar el documento se otorgarán 150 días como prórroga. En caso de
que los mismos sean insuficientes, puede pedirse una prórroga extra por 90 días, pero dicha prórroga debe ser
fundada. Puede ser solicitada una prórroga extra, de carácter excepcional, por 30 días más. Luego de subsanadas
las observaciones, el documento vuelve a ingresar en el Registro. Si el Registro vuelve a observarlo, otorgará un
nuevo plazo de 15 días para cumplimentar la nueva observación. Los días otorgados son corridos.

RECURSOS: El Recurso de Rectificación se da por 30 días hábiles, y debe presentarse ante el mismo oficial que
efectuó la observación. El oficial tendrá 15 días para resolver Si no se expide en esos 15 días significa una negación
de la vía recursiva, y tiene el carácter de una denegatoria tácita. Si admite la inscripción es porque la observación no
tenía razón de ser. El Recurso de Apelación se presenta ante el Director del Registro dentro de un plazo de 15 días
hábiles. Una vez presentado, el Director del Registro tiene 30 días para resolver. El Director del Registro puede
adecuar el documento a la solicitud del rogante. Si el Director del Registro mantiene la decisión del Registrador, el
rogante podrá adecuar el documento o recurrir a la vía judicial. Si decide adecuar el documento, el plazo para ello es
de 60 días. Si decide recurrir a la vía judicial, el bloqueo registral continuará. La acción judicial debe ejercerse dentro
de los 10 días siguientes de la denegatoria del Recurso de Apelación. El Director tiene 5 días hábiles para
presentarlo ante el TSJ para que éste lo remita ante la Cámara que corresponda. La Cámara resolverá sin
sustanciación y puede ordenar la inscripción del documento.

Art. 19 – Ley Provincial 5571: “Contra la resolución denegatoria de la Dirección General se podrá recurrir por ante la
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deberá interponerse ante el Registro
General dentro de los diez días de notificada la resolución denegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso, la
Dirección General deberá elevarlo dentro de los 5 días al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisión a la
Cámara que corresponda. La Cámara resolverá el recurso sin sustanciación.
Mientras dure la sustanciación de este recurso se considera extendido el plazo de la inscripción o anotación
provisional”.

Art. 20 – Ley Provincial 5571: “En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones dispuestas, la
Dirección General elevará los antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisión a la Cámara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital, dentro de los 15 días en que se devolviere el documento al
Registro General, para que resuelva el conflicto, manteniéndose la inscripción o anotación provisional durante la
sustanciación del mismo. Los efectos y consecuencias de la Resolución de la Cámara se regirán por lo dispuesto en
el artículo 18o”.

CASO PRÁCTICO DE DERECHO REGISTRAL. RESOLUCIÓN:

La escribana Marcela Germán, Titular del Registro No 348 ingresa el 13 de marzo una escritura de compraventa de
inmuebles que fuera autorizada el 10 de marzo de igual año, celebrada entre Manuela Gómez (propietaria) y Ángel
Depiantoni (comprador), respetándose las disposiciones de los Art. 22, 23, 5 y concordantes de la legislación
aplicable vigente. La misma es observada con fecha 23 de mayo por existir un vicio que ocasiona la nulidad relativa
del título.-

1. ¿Goza de prórroga legal y automática la escribana? En su caso: ¿cuál, por qué plazo y cómo se computa?

2. Si la escribana Germán acepta la observación, ¿qué plazo tiene para subsanar el defecto? ¿Por qué?

3. ¿Cómo procede el Registro de la Propiedad Inmueble respecto de la inscripción del inmueble durante ese plazo?
¿Por qué?

4. En caso de no estar de acuerdo con la observación del Registrador, ¿qué podrá hacer la escribana?

5. En esa instancia ¿cómo se computan los plazos?

6. Si la resolución le fuere desfavorable, ¿cómo proseguirá el trámite la escribana?

Hipótesis 1: 7. Si la escribana hubiere ingresado la escritura pública al Registro General de la Provincia el 01 de junio,
¿registralmente que efecto se producirá? ¿Por qué?

Hipótesis 2: Ahora, si suponemos que pedido el certificado por un escribano de la localidad de Marcos Juárez, en la
provincia de Córdoba, el mismo se expide el 15 de agosto a los fines de realizar una escritura de donación. El día 29
de agosto ingresa un embargo sobre el inmueble en contra de la Sra. Manuela Gómez. La escritura se celebra el 02
de septiembre.

8. ¿Será oponible el acto jurídico de donación al embargo ingresado? ¿Cómo procede el Registro cuando recibe el
embargo?

9. Ahora bien, la Escribana ingresa la escritura al Registro de la Propiedad Inmueble el 30 de septiembre.

RESOLUCIÓN DEL CASO PRÁCTICO N°2:

1) Goza de una prórroga legal y automática de 180 días corridos para la inscripción provisoria, mientras que el
Registro tiene 30 días para analizar el documento. Cómo al Registro le tomó 41 días el análisis del documento,
excediéndose del plazo legal otorgado, la escribana goza siempre de 150 días de plazo.

2) Goza de 150 días. Por motivos fundados podrá obtenerse una prórroga de 90 días más, y 30 días de carácter
excepcional por motivos fundados.

3) El Registro otorga una inscripción provisoria, donde se mantiene el bloqueo Registral, por el principio de prioridad.

4) Podrá interponer un Recurso de Rectificación por ante el Registrador dentro de los 30 días hábiles de la semana
siguiente al de la observación.

5) Los plazos de los recursos siempre son días hábiles.

6) Si el Registrador ratifica su posición, la Escribana tiene 15 días hábiles para interponer un Recurso de Apelación
ante el Director del Registro, quien tiene 30 días para resolver, pudiendo cambiar la resolución del Registrador. Si lo
confirma o ratifica, se adecua el documento, o se seguirá en sede judicial.

7) Si hubiese ingresado la escritura con más de 45 días se hubiera caído el bloqueo registral y no posee más la
prioridad indirecta. Se podría haber variado la situación jurídica en caso de ingresarse alguna modificación.

8) El embargo no ingresará porque existe un bloqueo registral sobre la misma. El embargo se anota como
condicional, a la espera de ver qué sucede con la inscripción provisoria.
9) Si continúa el bloqueo registral porque se formula dentro de los 45 días. El Registro deberá analizar la escritura
dentro de los 30 días de la inscripción provisoria. El embargo deberá ser anotado como condicional.

Art.5 – Ley 17801: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.

Art.22 – Ley 17801: “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscritos y la libertad de disposición, sólo
podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes”.

Art. 23 – Ley 17801: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscrito en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los
bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el
número, fecha y constancias que resulten de la certificación”.

ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Artículo 1892: “La adquisición  derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de
título y modo  suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo  suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida
a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su  nombre (a),
o cuando el que la poseía a  nombre  del propietario, principia a poseerla a nombre de otro (b). Tampoco
es  necesaria  cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo  suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así
lo requiera.

El primer uso es  modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el  modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.”

Los modos de adquirir derechos reales son los siguientes: título y modo; voluntad de la ley, prescripción adquisitiva y
sucesión. Estos son generales, pero cabe aclarar que existen modos especiales. Los modos de adquisición pueden
clasificarse así:

1) por actos entre vivos y mortis causa: el título y el modo por un lado, y el legado.
2) A título universal y a título singular.
3) Originarios y derivados: el primero habla del modo cuando la cosa se adquiere de manera
independiente y a pesar del derecho que tenía el propietario anterior, como sucede con la atribución
legal de la cosa mueble al tercero de buena fe y a título oneroso. En cambio, cuando se adquiere de
un titular anterior, se dice que el modo de adquirir es “derivado”, y eso trae como consecuencia que
el adquirente tendrá la cosa con todas las cargas, gravámenes y limitaciones que pesen sobre aquel.
Los modos de adquisición derivados son la TRADICION, INSCRIPCION REGISTRAL CONSTITUTIVA y
la SUCESION en los derechos del dueño.

El art. 1892 del nuevo CCCN establece “La teoría de Título y Modo”. Esta teoría se aplica para transmitir los
derechos reales que se ejercen por la posesión (regla del nemo plus iuris del art. 399). Este sistema se llama “de
doble causa” ya que para que haya derecho real debe haber causa fuente de la adquisición (título) y causa eficiente
(modo tradición). La tradición por sí sola no sirve para transmitir el derecho real, si no va precedida de un negocio
jurídico antecedente que justifica la transmisión.

 Título suficiente: es el acto jurídico que tiene los requisitos establecidos por la ley, y su finalidad es
transmitir o constituir el derecho real (ej.: los contratos para adquirir, modificar o extinguir derechos reales
sobre inmuebles deben hacerse por escritura pública). Además, debe satisfacer las pertinentes condiciones
de fondo: capacidad y legitimación de los otorgantes. Es importante atender a su forma intrínseca, dado que
el titulo debe contar con la finalidad de transmitir o constituir derechos reales, por ejemplo, un contrato
de locación o de comodato no entran dentro de este ámbito dado que su finalidad es de constituir o transmitir
derechos PERSONALES y no reales.
Así como el titulo suficiente es la causa mediata de la adquisición, la tradición es su causa inmediata y configura el

 Modo suficiente: Es la forma de exteriorizar la transmisión o constitución del derecho real. En los derechos
reales que se ejercen por la posesión, el modo suficiente es la tradición posesoria, pero este requisito no
juega cuando se trata de derechos reales que no se ejercen por la posesión, como la servidumbre y la
hipoteca. Con respecto de las servidumbres positivas, se dispone que el primer uso es modo suficiente.
En los derechos reales sobre cosas registrales (en los casos legalmente previstos) y sobre cosas no
registrables (cuando el tipo del derecho así lo requiera), el modo suficiente es la inscripción registral.
Para que la tradición de lugar debe: 1) ser hecha por el PROPIETARIO de la cosa; 2) las partes deben
tener la CAPACIDAD legal necesaria y estar LEGITIMADOS al tal efecto (la legitimación consiste en la
capacidad para obrar, que solo se presenta si soy el propietario y el titular del derecho real que quiero
transmitir); 3) la tradición debe ser en virtud de un TITULO SUFICIENTE (basado en la premisa del
nemo plus iuris)
La tradición debe cumplirse por la entrega material o a través de actos materiales. La “declaración” de las
partes vale para ellas como si fuera una confesión, pero carece de efecto frente a terceros, dado que no se
han efectuado realmente actos posesorios para que la tradición se juzgue operada.
En estos casos, la tradición no es necesaria en cuanto a desplazamiento, a título de ejemplo podemos
nombrar:
a) el locatario que adquiere el dominio del inmueble: la causa ha variado a favor de la persona que tenía un
derecho personal y al suscribir el titulo para a ser poseedor y titular del derecho real.
b) la enajenación de un inmueble alquilado
Excepciones: No es necesaria la tradición…
1) … cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al
que la poseía a su nombre (traditio brevi manu); o
2) … cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro; o
3) …cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia en poseedor a nombre del adquirente
(constituto posesorio)

¿Qué pasa si no hay título suficiente? Si no hay título suficiente, la tradición solo hace adquirir la posesión pero no
el dominio. Ejemplo: si se vende un inmueble y, con boleto de compraventa, el vendedor le da el inmueble al
comprador, este será poseedor (art. 1909) pero no titular de dominio, hasta que no se haga la escritura pública.

TÍTULO

TÍTULO SUFICIENTE: Al título se lo divide en un sentido materia y en un sentido formal. En un sentido material hace
referencia a los hechos o actos jurídicos que van a ser causa eficiente para la adquisición del derecho real. El título
puede nacer con un hecho jurídico o con un acto jurídico. Los hechos jurídicos que van a dar comienzo a un derecho
real son el tesoro encontrado, la casa y la pesca, la prescripción, etc. los actos jurídicos que van a dar comienzo a n
derecho real son la compraventa, la permuta, etc.
En un sentido formal el título es el conjunto de solemnidades previstas por la ley para la adquisición de un derecho
real. Aquí se manifiesta el derecho material.
Hay que diferencia al título suficiente del justo título y del título putativo. El único que sirve para la adquisición del
derecho real es el título suficiente.

JUSTO TÍTULO: El justo título es aquel que reviste las formalidades previstas por la ley para llegar a ser título
suficiente, pero que no emana del propietario o cuando el propietario es incapaz.

TÍTULO PUTATIVO: El título putativo es aquel que posee un error en el sujeto o en el objeto. Un error en el sujeto
sería el del heredero aparente, por ejemplo: se muere una persona sin dejar herederos forzosos y hace un
testamente a favor de un amigo, quien ignora la existencia de un hijo extramatrimonial del causante, y por lo tanto
comienza a hacer uso de los bienes como si fuera dueño. Un dueño en el objeto es cuando el titular ejerce sobre el
objeto un derecho que no condice con su titularidad, por ejemplo, una persona ejercer el dominio sobre un lote que lo
pertenece por un error en los planos.

MODO

Traditio Brevi Manu: es una excepción a la tradición, en donde alguien que detentaba la posesión de una cosa para a
ser dueño, sin desprenderse de esa cosa, por ejemplo: el inquilino que compra el inmueble que está locando y pasa a
ser propietario. En este caso no hubo tradición, pero si se constituyó un derecho de dominio.

Traditio Brevi Manu por Indicación: se da cuando un propietario vende un inmueble o cualquier bien y el nuevo dueño
tiene que soportar una situación de locación o un usufructo anterior que pesaba sobre la cosa. Se debe notificar de
manera fehaciente, ya sea por carta documento o acta notarial.
Constitutio Posesorio: es cuando el propietario vende el inmueble y queda en calidad de inquilino del nuevo
propietario. En este caso no debe sacar las cosas del inmueble y volver a ingresarlas.

OPONIBILIDAD

Según el art. 1906 del nuevo CCCN, todos los derechos reales son transmisibles (salvo que una ley establezca lo
contrario). Para la transmisión se necesita: título suficiente y modo suficiente. La inscripción registral del título se
agrega, en los inmuebles, para darle oponibilidad frente a terceros.

Artículo 1893: “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente

para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real.”

 Principio de la inoponibilidad: La adquisición o transmisión de derechos reales no son oponibles a terceros

interesados de buena fe si no tienen la publicidad suficiente (es decir la inscripción registral o la posesión
según corresponda). Quienes participaron de los actos o conocían, o debían conocer, que existía el título del
derecho real no pueden alegar la falta de publicidad.
Hace muchos años, con el sistema de título y modo alcanzaba, porque mediante la tradición posesoria d ellos
inmuebles o muebles registrables toda la comunidad tomaba conocimiento de que tal cosa había pasado a
ser de tal otra persona, porque los pueblos eran de pocos habitantes, siendo suficiente publicidad dicha
tradición.
Actualmente dicha publicidad no es suficiente y se necesita la inscripción registral para que todos sepan (con
ir al registro correspondiente) el tipo de derecho real que recae por eje, sobre un auto, al igual que su
extensión.
 Publicidad suficiente: la adquisición o transmisión de derechos reales no son oponibles a terceros
interesados y buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Veamos cual es esa “publicidad suficiente”
en cada caso.
- En los inmuebles: se precisa publicidad registral, anotándolo en el registro de la propiedad inmueble. El
derecho real se adquiere con el título y modo suficientes (siendo solo oponible frente a determinados sujetos:
los del negocio jurídico) pero al anotarlo en el registro de la propiedad inmueble, será oponible también a
3ros. Interesados (aquellos que tienen interés legítimo, como los acreedores, los sucesores particulares, los
titulares de otros derechos reales, etc.) de buena fe (cuando se tiene la convicción de que se está cuando
conforme a derecho)
- En los muebles no registrables: en este caso, como “la posesión vale título”, al subadquirente le alcanza con
la posesión de la cosa de buena para invocar su adquisición si no fue robada o perdida (salvo que el
verdadero dueño prueba que la adquisición fue gratuita). La posesión se presume en muebles no
registrables.
- En los muebles registrables: en este caso, como la “inscripción vale título” (es decir que es constitutiva) para
que haya buena fe debe haber inscripción, ya que se considera que no existe buena fe si no hay inscripción a
favor de quien la invoca. Ejemplo: al comprar un auto hay que registrarlo, patentarlo, pedir certificado de
dominio, etc., ya que, de lo contrario, aunque se haga la tradición, el dominio es del que vende porque la
posesión no alcanza para presumir la propiedad.

MÓDULO 2: RELACIONES DE PODER

UNIDAD 3: RELACIONES DE PODER

En el nuevo CCCN, se establecen dos únicas relaciones de poder: la POSESIÓN y la TENENCIA (art. 1908: “Las
relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia”).

Quedando vedada la cuestión de cuasi o casi posesión. La diferencia con los derechos reales recae en que estos son
poderes jurídicos y las relaciones de poder son potestades o relaciones fácticas sobre una cosa, independientemente
de si tiene derecho sobre la cosa, que el sujeto tenga o no derecho a la cosa es indiferente para establecer que
estamos ante una relación de poder, pero no es indiferente para calificarlo.

POSESIÓN (ANIMUS + CORPUS)

El Art. 1909 establece que “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.”

La persona es el sujeto de la relación de poder “posesión”, la cosa es el objeto de esta relación, esa relación es una
relación de hecho, física o materia (“ejerce un poder de hecho”); pero se manifiesta exteriormente como ejercicio
de un derecho real (“comportándose como titular de un derecho real”), sin interesar a los efectos de ser
calificada como poseedora que lo sea o no (“lo sea o no”).

Hace referencia a ser el amo, señor o jefe de una cosa. En definitiva, es un poder que ejerce una persona sobre una
cosa. Es requisito esencial en la posesión, esa intencionalidad que se transmite mediante actos posesorios
exteriorizables en forma material comportándose como propietario (siéndolo o no), es decir que ejerce todos los actos
propios de un titular, independientemente de que lo sea y aunque no lo sea, no reconociendo en otra persona, al
actual respecto de la cosa, un señorío superior.

Ejemplo: a la computadora con la que estoy escribiendo la trato en los hechos como mía, la utilizo, la llevo de un
lugar a otra, la presto a un amigo, todo ello sin pedir autorización a nadie porque no reconozco fácticamente un
señorío superior al mío. Soy entonces poseedora y no interesa para ser calificada como tal si soy o no dueña de la
computadora, porque la trato materialmente como si fuera dueña, como lo haría un dueño. Cabe advertir que no es
necesario que se esté permanentemente en contacto físico con la computadora: si me ausento de mi casa, no por
eso habré dejado de ser poseedor, ya que en cualquier momento podre retomar el contacto físico con ella.

CORPUS + ANIMUS = POSESIÓN

CORPUS = Tener la cosa consigo (ojo)

ANIMUS = Tener la intención de propietario

TENENCIA

El art. 1910 establece que “cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejercer un poder de hecho sobre
una cosa, y se comporta como representante del poseedor.”

Quien tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otra la propiedad, es simple tenedor de la cosa (y
representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho)

En la tenencia está presente el corpus (poder físico sobre la cosa) y falta el animus domini, ya que el tenedor
reconoce a otra persona como dueño de la cosa.

Hay dos clases de tenencia:

 Tenencia absoluta: en este supuesto el tenedor no puede revertir su título, por lo que será tenedor sin
posibilidad de llegar a ser un poseedor.
 Tenencia relativa: es cuando existe la posibilidad de que la tenencia se convierta en posesión. Esta
tenencia, a su vez, se divide:
- Tenencia interesada: el tenedor usa y goza del objeto, ej.: el inquilino.
- Tenencia desinteresada: es aquella tenencia en la cual el tenedor, detentando la misma, no tiene
autorización para su utilización, ej.: el depositario.

El tenedor ejerce un poder físico voluntario sobre la cosa (es el denominado “corpus”); pero reconoce en otro un
señorío superior (“se comporta como representante del poseedor”). Se considera al tenedor “representante de la
posesión” y es que según el art. 1909, el poseedor puede ejercer el poder de hecho por si o por otro (ese “otro” es el
tenedor). Así el locatario ejercer poder material sobre la cosa alquilada; pero reconoce en el locador un señorío
superior (la celebración del contrato de locación es la mejor demostración de ese reconocimiento). A su vez, el poder
físico lo puede ejercer el tenedor por sí mismo o por otro (por ej.: un mandatario, un sublocatario).

Clasificación de la tenencia

Se distinguen dos clases: la tenencia absoluta y la tenencia relativa.

La tenencia Absoluta es aquella relación entre la persona y la cosa que nunca puede llegar a convertirse en
posesión. El mismo carácter del objeto, que es público, da la imposibilidad de que el tenedor, por más animo que
tenga, se convierta en poseedor; por ejemplo: las cosas que están fuera del comercio. Esta tenencia absoluta esta
fuera del derecho privado y esta sujeta al derecho administrativo. La tenencia absoluta se divide en tenencia absoluta
de uso común y de uso especial.

 Tenencia absoluta de uso común: la particularidad de esta clase de tenencia es que los tenedores son
indeterminados, por ejemplo: calles, plazas, etc.
 Tenencia absoluta de uso especial: son aquellas relaciones con la cosa en que se ha obtenido una
autorización o permiso de uso previo por parte del Estado, por ejemplo: las concesiones o el uso de la
veredas por parte de los bares.

La Tenencia Relativa es aquella en que la relación con la cosa se materializa sobre objetos que el tenedor puede
transformar en posesión. Siempre se da sobre objetos que están dentro del comercio. Ésta, a su vez, se divide en
tenencia relativa interesada y desinteresada.

 Tenencia relativa interesada: es aquella tenencia que da al poseedor la posibilidad de uso sobre la cosa la
cual recae su relación de poder, por ejemplo: la locación.
 Tenencia relativa desinteresada: es aquella tenencia que, aunque se tenga el contacto con la cosa, esto no
autoriza a su utilización, por ejemplo: el depósito.

Efectos

Dice el art. 1940: “Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe: a) conservar la cosa, pero puede reclamar
al poseedor el reintegro de los gastos; b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si
se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y
pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde; c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla,
previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.”

Los efectos fundamentales son los siguientes:

 El tenedor tiene los deberes a los que se refiere el art. 1933 (aparte de los que deriven de la causa o título en
virtud de la cual nació su tenencia – por ejemplo el contrato de locación -: restituir la cosa a quien tenga el
derecho de reclamarla (independientemente de que haya o no contraído obligación al efecto), respetar las
cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los límites de dominio de los arts. 1970 al 1982)
 El tenedor puede defender su relación de poder mediante las defensas que se le otorga en los artículos 2238
al 2242.
 El tenedor tiene derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su
efecto y a exigir el respeto de los límites impuestos en los límites al dominio.
 El tenedor tiene derechos respecto de los frutos y mejoras con el alcance fijado en los arts. 1934 al 1938.
 El tenedor debe nombrar al poseedor en cuyo nombre posee

DISPOSICIONES GENERALES

Se aplican tanto a la posesión como a la tenencia.

Presunción de poseedor

El art. 1911 establece que “Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce
un poder de hecho sobre una cosa…”

Es decir que se presume, excepto prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce el poder de hecho sobre una
cosa. Quien pretenda alegar que es el propietario deberá probarlo. Ejemplo: en el caso del locatario, si él dice que es
poseedor porque tiene los servicios de luz y gas a su nombre, el locador le mostrará el contrato donde establece que
se le puede exigir el canon, porque cuando ha ido a pedir los servicios a su nombre tuvo que acreditar que no era el
propietario, porque en el contrato está su firma y su derecho personal.

Servidor de la posesión

El art. 1911, in fine “…Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión”.

Ejemplos:

 Dependencia: es el caso del fotocopista con relación a la maquina fotocopiadora, o el casero con relación a
la casa que le dan para vivir.
 Hospitalidad: cuando se da el caso en que una persona invita a otra a su casa como huésped. La relación
se establece entre el invitado y la habitación, muebles, etc., que este va a utilizar durante su estadía.
 Hospedaje: es el típico caso de la relación que se da entre el huésped de un hotel y la habitación y muebles
que va a usar durante un tiempo determinado.
Estas relaciones si bien son voluntarias, no son autónomas si no que como se ve reposan sobre otras (dependencia,
hospedaje, hospitalidad). Quien tiene poder de hecho sobre la cosa en virtud de estos vínculos es presumido
“servidor de la posesión” porque quien tiene esa relación se entiende que “sirve” a la posesión de otra persona (el
principal, el hotelero, quien brinda hospitalidad) y les otorga la defensa extrajudicial (art. 2240)

Objeto de las relaciones de poder (art. 1912)

El objeto es la cosa determinada, y la relación de poder (posesión o tenencia) puede ejercerse sobre la totalidad o
una parte material de la cosa.

Ej.: yo poseo un automóvil, el objeto de mi posesión (relación de poder) es el automóvil. Yo soy locatario de un
inmueble, el objeto de mi tenencia (relación de poder) es el inmueble.

Requisitos del objeto:

1) Corporalidad: debe ser un objeto material susceptible de valor (una cosa). Es decir que un derecho no puede ser
poseído.

2) Exclusividad: hay una sola posesión o tenencia sobre todo el objeto. Puede haber varias si no son de la misma
naturaleza. No pueden coexistir dos posesiones iguales y de la misma naturaleza sobre la misma cosa (o 2 o más
tenencias)

3) Determinación y existencia actual: el objeto debe estar determinado, caso contrario no podrá poseerse.

4) Principalidad: al poseer una cosa se presume la posesión de sus accesorios.

 La relación de poder puede recaer también sobre una UNIVERSALIDAD DE HECHO (art. 1927). La
universalidad de hecho es un conjunto de cosas tratadas como una unidad, es decir, como una única cosa
compuesta de muchos cuerpos distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre (rebaño, enjambre,
biblioteca). Así, los artículos 2241 (acción de despojo) y 2242 (acción de mantener) autorizan a ejercer tales
acciones posesorias respecto de universalidades de hecho; y el artículo 2252 dice que es reivindicable una
universalidad de hecho. PERO se debe reparar en que el artículo 1927 establece que la relación de poder
sobre una universalidad de hecho solo abarca las partes individuales que comprende la cosa (universalidad).
Ej.: si en la biblioteca existen libros que sólo se encuentran accidentalmente allí, o ajenos, la relación de
poder no los abarcaría, por no formar parte de la universalidad biblioteca.

Sujeto de las relaciones de poder (art. 1912)

El sujeto, tanto en la posesión como en la tenencia puede ser una o varias personas físicas o jurídicas. En primer
lugar diremos que es imposible que 2 o más personas tengan, cada una por el todo, la misma relación de poder
sobre una cosa (ej.: que una posea como propietario y la otra como usurpador) al mismo tiempo.

 Concurrencia (art. 1913): “No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la
misma especie que se excluyan entre sí”. Se aplica el principio de exclusividad ya visto, que establece que
no puede haber relaciones de poder de la misma naturaleza sobre la misma cosa. Es decir que no pueden
concurrir, salvo que sean de distinta naturaleza. Podre tener dos relaciones que se excluyan entre sí pero por
una parte indivisa, como en el caso de los condóminos (todos tienen posesión pero es por una parte alícuota
y conforme a la proporción)

POSESIÓN – ELEMENTOS

Nuestro código sigue la teoría de Savigny, con sus dos elementos: CORPUS y ANIMUS DOMINI EXTERIORIZADO,
es decir que el que tiene la cosa en su poder no reconoce en otra un señorío superior.

Esta teoría subjetiva, habla de dos elementos necesarios para adquirir la posesión:

El CORPUS (elemento físico objetivo) es la posibilidad de disponer físicamente de la cosa (regalarla, venderla,
prestarla, etc.) en cualquier momento (no necesariamente estar en contacto físico permanente con la cosa) y
defenderla de acciones extrañas, dicha posibilidad debe ser querida, para así diferenciarse de la yuxtaposición local.

El ANIMUS (elemento subjetivo) consiste en que la persona que posee la cosa se sienta dueño de ella, es decir que
no reconozca en otra persona un derecho mejor sobre la cosa. Aunque no sea el dueño, mientras se comporte como
tal, basta. El ANIMUS distingue la posesión de la tenencia; sin animus estamos ante un caso de tenencia (ej.: tengo
una cosa pero reconozco que me la prestaron)

Naturaleza jurídica de la posesión

La naturaleza jurídica de la posesión va a ser desarrollada por dos juristas alemanes: Savigny y Bon Ihering. Ambos
contraponen sus teorías: para Savigny es un hecho con consecuencias jurídicas. La posesión es un vínculo entre la
persona y la cosa, no un derecho. Para Ihering es un derecho ya que la posesión tiene protección jurídica como todo
derecho subjetivo.

Según Ihering la fórmula es así: X = POSESIÓN

X=C+a
Y = TENENCIA
Y=C+a–n
C = YUXTAPOSICION LOCAL
Según Savigny es así:
a = Voluntad de poseer
X=C+a+A
A = animus domini según Savigny
Y=C+a
-n = norma legal que niega acciones posesorias
FUNDAMENTOS DE LA PROTECCION POSESORIA

Debemos partir de la base que nadie puede hacer justicia por mano propia; si alguien cree tener derecho sobre un
cosa que tiene otra persona debe acudir a la justicia. Al poseedor se lo protege, a través de las acciones posesorias,
de los ataques de tercero o del mismo dueño de la cosa.

Podemos hablar de teorías absolutas y relativa, según que la protección tenga como fin el mero resguardo de la
posesión, o que por el contrario se proteja la posesión para resguardar a otras instituciones (ej.: para proteger al
poseedor, para proteger a su propiedad, etc.)

 Absolutas: Gans establece que la posesión debe proteger y le deben ser dadas las acciones necesarias que
tiendan a dicha protección. La misma posesión tiene entidad suficiente como para que el derecho deba
protegerla.
 Relativas: En contraposición con las teorías absolutas, dice que la posesión en sí misma no posee una
fundamentación de protección, sino que es la vinculación que la posesión tiene con otras instituciones lo que
da la fundamentación para que la misma sea protegida. La posesión se vincula a una persona, por lo tanto, al
protegerse a la persona, debe protegerse la posesión de esa persona.
- Savigny establece que se protege a la posesión para proteger al poseedor. La crítica que se le hace es que
cuando para sacarle mi cosa al atacante, yo que soy el dueño, lo ataco, le estaría atacando su relación con la
cosa, generando así un círculo vicioso.
- Ihering: Determina que la posesión no es un hecho sino que es un derecho. Establece que es todo interés
jurídicamente protegido. El propietario, el poseedor y el tenedor gozan por igual de la protección del derecho.
Esta posición es criticada ya que en ese caso el usurpador también estaría protegido por el derecho como si
fuera el propietario. Von ihering rebate esta crítica diciendo que en ese caso sería un mal necesario que la
ley podía permitirse con tal de poder ampliar y cubrir a la mayoría de las personas, ya que la mayoría posee
una relación de posesión con los objetos que tienen.

FUNCIONES Y EFECTOS

Dice el art. 1939: “Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previsto en los artículos 1895 y 1897
de este Código. A menos que exista disposición legal en contrario el poseedor debe satisfacer el pago total de los
impuestos, tasas y contribuciones que grave la cosa y cumplir con la obligación de cerramiento”

Consecuencias, funciones y efectos de la posesión:

 La posesión es el contenido de gran parte de los derechos reales (todos los regulados por el código, menos
las servidumbres y la hipoteca, según el artículo 1891 que los rotula “derechos reales que se ejercen por la
posesión”), pues sin ella sería imposible ejercer las facultades propias de estos, que carecerían de utilidad.
 Es fundamento de un derecho ya que, en caso de ataque, puede ser defendida tanto extrajudicialmente
como también por la vía judicial, pues la ley le otorga acciones a ese fin (arts. 2238 y 2246)
 Es requisito para el nacimiento de derechos en tanto desempeña un decisivo rol en la adquisición derivada
de los derechos reales (constituye el “modo”), pues sin tradición posesoria no se consuma tal adquisición
(art. 750)
 La posesión de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida es suficiente para adquirir los derechos
reales principales sobre cosas muebles no registrables (art. 1895)
 La posesión ejercida con los requisitos y durante el tiempo exigido por la ley, conduce al nacimiento de
derechos reales – prescripción adquisitiva o usucapión – (arts. 1897 al 1905)
 Según la calidad que revista el poseedor, su posesión producirá efectos en orden a los frutos, productos y
mejoras (arts. 1934 al 1938).
  La posesión genera derechos (art. 1932) e impone deberes (art. 1933)
 El poseedor tiene derecho a ejercer – como derechos inherentes a la posesión – las servidumbres reales
que corresponden a la cosa que constituyen su objeto y a exigir el respeto de los límites impuestos en el
titulo 2, capitulo 4, del libro cuarto (“Limites al dominio”: arts. 1970 al 1982)
 El poseedor tiene el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya
contraído obligado al efecto (art. 1933)
 El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y
cumplir la obligación de cerramiento.
 El poseedor debe respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los límites
impuestos en el título 2, capitulo 4, del libro cuarto.

INTERVERSIÓN DEL TÍTULO

El Art. 1915 establece “Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su simple voluntad, o por
el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor
manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos
producen ese efecto”.

Interversión significa “cambio de título o causa” por el que se está poseyendo la cosa. El que empezó a poseer por
otro no puede luego, por sí solo, pretender que lo hizo para sí; pero lo que puede hacer es “intervertir el título” a
través de una conducta externa de carácter inequívoco.

PRESUNCIONES DE LEGITIMIDAD, BUENA FE Y MALA FE

Una presunción es la suposición de la existencia de un hecho o circunstancia. A continuación veremos 3

presunciones: la de legitimidad, la de buena fe, y la de mala fe.

1) Presunción de legitimidad: las relaciones de poder (posesión y tenencia) se presumen legitimas, a menos que
exista prueba en contrario, y consiste en ejercer el derecho real o personal constituido según la ley. Tanto la posesión
como la tenencia (relaciones de poder) son ilegitimas cuando no se ejercen según la ley. La tenencia será legitima si
tengo un contrato emanado del poseedor y este último tenía derecho a los efectos de suscribir contratos de locación.
La posesión es legítima solo como titular del derecho constituido conforme al CCCN (los derechos reales se ejercen
por la posesión, excepto la servidumbre e hipoteca)

2) Presunción de buena fe: la relación de poder (posesión o tenencia) se presume de buena fe ( a menos que exista
prueba en contrario). Hay buena fe cuando el sujeto no conoce ni puede conocer que no tiene ese derecho, es decir
que está convencido de su legitimidad por un error de hecho esencial y excusable.

3) Presunción de mala fe (art. 1919 in fine): la relación de poder se presume que es mala fe en los siguientes
casos:

a) cuando el título es de nulidad manifiesta, ej.: si yo tengo un título suscripto a Juan Pérez, pero en el registro figura
que el propietario es Lucas Gómez, yo puedo conocer la nulidad del título.

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios
para adquirirlas, ej.: en los inmuebles, la presencia del escribano o de testigos, etc. en muebles, si o si es
determinante la buena fe en la adquisición de la posesión (adquirir cosas en donde generalmente se venden cosas
de esa naturaleza y es una persona que vende una sola cosa, analizar a simple vista que tiene capacidad
económica), si le compro a un indigente joyas dudar si podría ser de ese valor.

c) cuando recae sobre ganando marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona, ej.: si me lo vende
una persona que no tiene la marca registrada o tiene una marca distinta. La ley de marcas y señales establece el
certificado de transferencia de dominio.

CLASIFICACIÓN DE LAS RELACIONES DE PODER

Art. 1916 : “Las relaciones de poder se presumen legitimas, a menos que exista prueba en contrario. Son
ilegitimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las
previsiones de la ley”

La presunción es la suposición de la existencia de un hecho o circunstancia. Se clasifica a grandes rasgos en:

Posesión Legítima y Posesión Ilegítima. Esta última se clasifica en: posesión ilegitima de buena fe, y posesión
ilegitima de mala fe. Esta última se subclasifica en viciosa y no viciosa. Por último la posesión ilegitima de mala fe
vicios, puede serlo “con relación a muebles” o “con relación a inmuebles”.
 I) LEGÍTIMA
(ART. 1916)
POSESIÓN o A) de Buena a) Con relación
TENENCIA Fe (art. 1918) a muebles
II) ILEGÍTIMA
1) Viciosa
(ART. 1916)
B) de Mala Fe b) Con relación
(art. 1919) a inmuebles
2) No viciosa

Entonces la posesión o tenencia se clasifica en:

I) POSESIÓN O TENENCIA LEGÍTIMA: es aquella posesión que se da en el ejercicio de un derecho real o personal
constituido en conformidad a las disposiciones del CCCN. La legitimidad se presume salvo prueba en contrario (iuris
tantum): art. 1916 a contrario sensu.

Ejemplo: si el libro que tengo en la mano es mío (derecho real de dominio) o si lo tengo por algún otro derecho real.
También puedo poseer algo aunque no físicamente, por ejemplo un libro que preste, o alquile, o que tiene mi
representante en su poder.

Importa señalar que, en el Nuevo Código, el poseedor en virtud de boleto de compraventa debe ser calificado de
poseedor, aun cuando no se lo considerara titular de un derecho real (según doctrina y jurisprudencia mayoritaria), ya
que se comporta como tal y encaja entonces en la definición del art. 1909. Asimismo, su relación de poder sobre la
cosa es legítima – en los términos del artículo 1916 – por su caracteres de titular de un derecho personal (art. 1916 a
contrario sensu)

II) POSESIÓN O TENENCIA ILEGÍTIMA: es aquella posesión que no importa el ejercicio de un derecho real o personal
constituido según la ley. Es decir que, cuando el título de adquisición del dominio no tiene los requisitos exigidos por
ley, la posesión es ilegitima.

Ejemplo: el libro no es mío pero lo uso como si lo fuera. Si una persona compra una casa, tiene el boleto de
compraventa, lo paga, decora su casa es ilegítimo, porque no cumple con los requisitos establecidos por la ley, en
este caso la escritura publica que le otorga la titularidad del derecho, por lo tanto, no tiene la posesión y por lo tanto
es ilegitimo.

La Posesión o Tenencia Ilegítima, a su vez, se clasifica en:

A) Posesión o Tenencia ilegítima de BUENA FE: puede ocurrir que el poseedor no tenga duda de que posee la
cosa por un título apto para transmitir (un justo título); o de que es el legítimo titular del derecho. Está bajo una
ignorancia o error de hecho, pero excusable. Si hay error de derecho, no es excusable.

Se presentará cuando no exista derecho real o personal respaldándola; pero quien la ejerce esta convencido de que
si lo tiene porque no ha conocido, ni podido conocer – actuando con la debida diligencia -, que no existe el derecho;
es decir cuando incurra en un error de hecho esencial y excusable (art. 1918, en función de los artículos 265 al 267)
que lo lleve a creer que quien le transmitió la cosa era titular del derecho transmitido y tenía capacidad para hacerlo.

Debe estar convencido de que es el exclusivo dueño de la cosa (de que su posesión es ilegitima). Esta seguridad
debe ser absoluta y existir desde el principio de la relación.

Un ejemplo de posesión ilegitima de buena fe es el llamado “título putativo”, en donde puede darse dos supuestos:

1. Que exista un título pero que no tenga nada que ver con la cosa poseída (ej.: compre el departamento A y me
dan la escritura del B)
2. Que no exista título aunque el poseedor este convencido de que existe uno.
 LA BUENA FE SE PRESUME (IURIS TANTUM) EN GENERAL, SALVO los casos en que la mala fe se presume,
tales son los enumerados en el artículo 1919, incisos a), b) y c).

B) Posesión o Tenencia Ilegitima de MALA FE: Son los casos en donde no está presente la buena fe en la relación
de poder ilegitima. Es decir cuando haya error o ignorancia de derecho, dudas sobre la legitimidad de la posesión o
cuando sepa realmente que está poseyendo ilegítimamente.

Esta posesión puede ser viciosa o no viciosa (art. 1921)

1) Mala fe viciosa:

a) Con relación a muebles, se da cuando la posesión se adquiere por:

- Hurto (caso en el que alguien se apodera en forma ilegitima de una cosa mueble ajena);
- Estafa (caso en donde se adquiere algo sabiendo que es ajeno o recibiéndolo como libre sabiendo que está
embargado, de forma que se adquiere la posesión mediante ardid o engaño. Es lo que antes se llamada
estelionato); o
- Abuso de confianza (caso en donde un tenedor, que está obligado a devolver algo, en lugar de hacerlo,
intervierte el titulo para así poseer en nombre propio, abusando de la confianza del que le entregó la cosa)

b) Con relación a inmueble, se da cuando la posesión se adquiere por:

- Violencia (física o moral como la intimidación) o amenaza, contra el poseedor o su familia, y no contra el
inmueble (ej.: sacar al poseedor a golpes de su casa);
- Clandestinidad (cuando se entra en posesión del inmueble a través de actos ocultos o en ausencia del
poseedor y tratando de que aquellos que tiene derecho a oponerse, no se enteren de la posesión); o
- Abuso de confianza (caso en que el tenedor de un inmueble, ej.: un inquilino que está obligado a devolverlo,
en lugar de hacerlo intervierte el título y comienza a poseer como si fuera el dueño)

Los vicios de la posesión son “relativos” (art. 1921), esto significa que los vicios solo podrán ser alegados por el
poseedor que los sufrió (la victima de la violencia, clandestinidad, hurto, etc.), y no por otros poseedores
posteriores.

DETERMINACIÓN DE BUENA O MALA FE

Art. 1920: “Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de
poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición. No siendo posible determinar
el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación del juicio.”

Si su adquisición es de mala fe, en la oportunidad en que sea condenado a constituir la cosa a su verdadero dueño,
va a tener una serie de obligación y un solo derecho (compensación). Pero si la adquisición es de buena fe, va a ser
equiparado en los frutos, mejoras que se le van a reconocer porque tiene prerrogativas de un propietario.

PRESUNCIONES LEGALES (EN EL LIBRO DE MARIANI DE VIDAL PÁG. 37)

PÉRDIDA DE LA POSESIÓN

Cuando se habla de pérdida de la posesión se analizan los elementos que componen las relaciones de poder.

 Circunstancias de pérdida del corpus: Destrucción de la cosa (la destrucción debe ser total. Si es parcial se
continua la posesión sobre los despojos que quedan); que la cosa quede fuera del comercio (expropiación);
cuando la cosa se pierde sin esperanza probable de recuperar el objeto; circunstancias que pueden hacer
variar la situación del corpus o imposibilidad de tenencia (inundación de carácter permanente); cuando hay
desposesión por parte de un tercero (Interversión del título).
 Circunstancias de pérdida del animus: el animus se pierde cuando la persona abandona la cosa (cuando se
abandona es porque no se quiere tener más la cosa – res nullius -)
 Circunstancia de pérdida del corpus y el animus: la tradición es el caso más típico (se pierde el corpus y
animus).

UNIDAD 4: ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN Y EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER

ADQUISICIÓN

Consiste en asumir voluntariamente el poder de disponer físicamente de la cosa. Es necesario que la persona sea
capaz – a estos efectos, se considera que los menores de edad lo son a los diez años – (para la adquisición
unilateral). El momento en que se opera la adquisición es importante por las consecuencias que genera en orden a
frutos y productos, mejoras, deterioros o destrucción de la cosa, etc. (arts. 754, 755, 1934 al 1938); también para
decidir conflictos de concurrencia de acreedores en las obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos
reales (art. 756 y 757).
Se debe distinguir entre la adquisición por actos entre vivos o por causa de muerte (mortis causae).

- Adquisición mortis causae: según el artículo 2277, la muerte de una persona causa la apertura de su
sucesión y la transmisión de la herencia a los herederos (legales o testamentarios). Y el artículo 2280
establece que desde la muerte del causante los herederos – sucesores universales – tienen todos los
derechos y acciones de aquel (salvo los no transmisibles) y continúan en la posesión de lo que el causante
era poseedor. Ello sin necesidad de la realización de ningún acto material por el sucesor.

Adquisición entre vivos: se produce cuando la persona entra en contacto físico con la cosa, o tiene la
posibilidad física de establecerlo o cuando dicha cosa ingresa en el ámbito de custodia del adquirente (art.
1922).

Dentro de esta categoría la relación puede establecerse unilateral o bilateralmente.

La adquisición UNILATERAL se concreta a través del apoderamiento, por cualquier modo que se obtenga (arts. 1923
in fine y 1928). Ej.: la ocupación de un inmueble por un usurpador; el hurto de una cosa mueble por el ladrón; la
adquisición por Interversión unilateral.

Respecto de la adquisición BILATERAL o DERIVADA (porque se recibe de quien es el poseedor o tenedor actual), el
modo es la TRADICIÓN, que se cumple a través de actos materiales (arts. 1923 al 1928).
Hay TRADICIÓN cuando una persona entrega voluntariamente una cosa a otra que la recibe, siendo necesaria la
realización de actos materiales que otorgue el poder físico sobre la cosa y emanados de las dos partes o por lo
menos de una de ellas. Las meras declaraciones de entrega o recepción de la cosa tienen efecto entre las partes,
pero no sirven para tener por operada la tradición respecto de terceros (art. 1924).
El art. 1925 admite otras formas de tener por operada la tradición: entrega sin oposición alguna de conocimiento o
cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las normas pertinentes, o si las cosas son remitidas
por cuenta y orden de otra, cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas siempre que el adquiere
apruebe el envío.

Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia es necesario que la cosa este libre de toda otra relación
excluyente y que no medie oposición alguna (es lo que se denomina “posesión vacua”, o sea vacía de todo
contradictor: artículo 1926)

Recordamos, respecto de la adquisición de universalidades de hecho, lo dicho antes en punto a que la relación de
poder abarca solo las cosas o partes individuales que componen la universalidad (art. 1927)

Traditio brevi manu

El art. 1923 consagra una regla lógica al decir que “No es necesaria la tradición cuando la cosa es tendía a nombre
del propietarios y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre” (ej.: el propietario que vende la cosa a su
inquilino); este ya tiene la cosa en su poder, por eso no es necesaria la tradición, ni – obviamente – la realización de
actos materiales de entrega (por eso se habla de traditio brevi manu), aunque cambia la causa o título de su relación
con la cosa: de tenedor el inquilino pasa a ser poseedor.

Otro supuesto de traditio brevi manu se da cuando el que la poseía a nombre del propietario, pasa a poseerla a
nombre de otro (ej.: Francisco, locatario de Juan, quien vende el inmueble a Lucas; el locatario Francisco, que era
representante de la posesión de Juan pasa a serlo de la de Lucas); este “otro” (en el ejemplo Lucas) la adquiere
cuando el tenedor (locatario en el ejemplo) quede notificado de la identidad del nuevo poseedor (art. 1923). No es
necesario ningún acto material sobre la cosa.

Constituto posesorio.

Tampoco es necesaria la tradición cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y

constituyéndose en representante del nuevo poseedor. Ej.: Juan, propietario de un inmueble, se lo vende a Lucas,
pero Lucas autoriza a Juan a permanecer ocupándolo hasta que este consiga una nueva vivienda. No son necesarios
actos materiales de entrega para tener por operada la adquisición de la posesión por Lucas.

UNIDAD 5: PROTECCION DE LAS RELACIONES DE PODER

DEFENSAS DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA.

Fundamento

¿Por qué se conceden? Como hemos vimos que uno de los efectos de la posesión es el de otorgar a los poseedores
el derecho de defender ese estado – hecho o derecho, según las distintas opiniones -. Esta defensa se realiza a
través de las usualmente denominadas en forma genérica “acciones posesorias”, aunque ellas también se conceden
al tenedor.
Las defensas pueden esgrimirse aun contra el mismo propietario, lo cual parece extraño, pero se comprende ya que
se busca satisfacer las finalidades de toda sociedad jurídicamente organizada, cual es la de evitar la justicia por
mano propia o justicia privada y las vías de hecho que ella conlleva.

En el caso de un propietario y un usurpador, el propietario despojado deberá recurrir a la vía judicial para recuperar la
cosa y el usurpador podrá recuperarla – aunque la hubiera conseguido a través de un delito – recurriendo a la justicia
en caso de ser desapoderado por un tercero o por el mismísimo propietario.

Antecedentes históricos

Antes de la Reforma, en el Código de Vélez existía un dualismo con respecto a las acciones posesorias: Por un lado
teníamos las acciones policiales, y por otro lado las acciones posesorias propiamente dichas. La diferencia radicaba
en el efecto que iba a tener la sentencia, porque en las acciones policiales la sentencia tenía un efecto formal y en las
acciones posesorias tenía un efecto material. Con respecto a la legitimación activa había una diferenciación que ya
no existe: El del poseedor calificado. Era aquel poseedor que había pasado un año con una posesión pública,
pacífica, continua e ininterrumpida. Eso permitía interponer las acciones posesorias propiamente dichas.

Nuestra situación actual es que existe un monismo: No existe la diferenciación entre acciones posesorias y acciones
policiales. Las acciones son de una sola clase. Lo que hay que diferenciar es el tema de las lesiones. Hay una sola
acción, pero se divide según la lesión que se sufra: Si la lesión es una turbación al dominio, corresponderá una
acción de mantener; si la lesión es un desapoderamiento, corresponderá una acción de despojo o
desapoderamiento.

Existen dos tipos de defensas: las acciones posesorias, que están dentro del sistema judicial y las defensas
extrajudiciales, en donde se debe determinar quién es el sujeto activo y quien es el sujeto pasivo. Las acciones
posesorias son las que cubren la lesión por turbación y el despojo o el desapoderamiento. Debe determinarse quién
es el sujeto activo, el sujeto pasivo y quienes intervienen. Hay una cuestión de principios generales que están
conectados con las acciones reales, las circunstancias de los hechos nuevos, la circunstancia de la posesión y la
prelación. La apertura de una acción posesoria trae como consecuencia que, hasta que no se tenga sentencia,
no podrá interponerse la acción real.

Principios comunes

El art. 2239 sienta un principio general propio de todo Estado de Derecho: se proscribe la violencia privada, la
justicia por mano propia, de propia autoridad, aun cuando provenga del titular de este derecho. Se descalifica no solo
estos actos si no también los de turbación o desposesión llevados a cabo contra quienes las están ejerciendo.

“ARTICULO 2239. - Acción para adquirir la posesión o la tenencia. Un título válido no da la posesión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la
posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales.”

En primer lugar, “título válido” es todo acto jurídico como consecuencia del cual nace en el adquirente un derecho a la
posesión o la tenencia. El artículo no contempla en él una acción especifica para adquirir la posesión, ni se indican
tampoco las vías legales a las que se debería recurrir. Ejemplo: Supongamos que A compra a B un campo. El
contrato de compraventa debidamente formalizado en escritura pública (art. 1917, inc.1), le da a A el derecho a
obtener la entrega del campo (tradición), con la que adquirirá el dominio (art. 1892), sin perjuicio de requerirse la
debida publicidad para poder oponerlo a terceros interesados de buena fe (arts. 1892/1893). Si la entrega no se
realiza, A no podrá tomar posesión del campo de propia autoridad sino que la tiene que reclamar por las “vías
legales”. Indudablemente, en este caso, corresponde una acción personal por cumplimiento del contrato (arts. 1139,
1140 y 1147 y ss.)

Ataques o lesiones que pueden sufrir las relaciones de poder

Los ataques son el desapoderamiento o despojo y la turbación (arts. 2238, 2241 y 2242).

Hay turbación: “cuando de los actos no resulta la exclusión absoluta del poseedor o del tenedor”. Es decir,
cuando el acto no alcanza a excluir en forma absoluta al tenedor o poseedor (es decir que no lo despoja por eso no
hay que recuperar) sino que lo obstaculiza o hace más gravosa la relación de poder, que hace que el sujeto pasivo
no pueda seguir ejerciendo sus facultades como lo venía haciendo. Ejemplo: la destrucción de alambrados utilizando
armas y contra la voluntad de los arrendatarios de un campo, realizada con el pretexto de reabrir un camino que se
alega público y clausurado ilegítimamente por aquellos.

Hay desapoderamiento: “cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o tenedor”. Es
decir, cuando el acto excluye en forma absoluta al poseedor o tenedor de su relación con la cosa (es decir la pérdida
total o parcial de la posesión o tenencia). Puede hacerse mediante violencia, hurto, clandestinidad, abuso de
confianza, etc. Ejemplo: Si un ladrón me empuja y arrebata mi cartera (se habrá producido un despojo por violencia).
Advertimos que la exclusión absoluta puede referirse a toda la cosa (despojo total) o a una parte de ella (despojo
parcial), como resulta del art. 2245, cuando legitima para promover las acciones a los poseedores de “partes
materiales de una cosa”. Por tal motivo, no debemos confundir exclusión absoluta con exclusión total. La excusión es
absoluta cuando el poseedor o tenedor se ven privados de ejercer por completo su relación de poder sobre todo o
parte de la cosa, de modo que un desapoderamiento parcial no constituye turbación, sino un despojo que habilita la
defensa contra ese ataque.

Los actos de desapoderamiento o turbación deben consistir, como principio, en actos materiales sobre la cosa,
producido o de inminente producción (art. 2238), ejecutados contra la voluntad del poseedor, y con intención de
poseer, debiendo ser juzgados los actos, si no mediara tal intención, como acción de daños. (art. 2238).
Si los actos materiales son ejecutados sin intención de poseer, la acción será juzgada como acción de daños (si
existieran estos).

RELACIONES ENTRE LAS ACCIONES POSESORIAS Y REALES (ART. 2269)

Puede suceder que ante determinados hechos se lleguen a confundir que clases de acciones se deben interponer.

Acciones posesorias Acciones Reales

Se inician para defender exclusivamente el hecho de la
posesión. Se discuten hechos NO derechos.
Pretende reestablecer la situación fáctica que ha sido
violentada mediante juicio sumarísimo (mediante acción
de despojo o mantener)
La sentencia buscara restablecer la relación de hecho,
es provisoria, porque luego el titular del DR podrá
nuevamente realizar una acción real para recuperar el
derecho de la posesión.
La prueba no recae en el DR, si no en la relación de
poder, es decir que me han turbado o despojado aun
cuando haya sido el propio titular.
Poseedores y tenedores legítimos e ilegítimos podrán
iniciar la acción.
Plazo de prescripción: un año.
Son aquellas que se inician para defender el derecho
real.
Pretende reestablecer la turbación como el despojo de
la posesión.
La sentencia busca mediante un proceso ordinario el
conocimiento del DR y el juez lo restituya al titular del
derecho que fue vulnerado con el despojo o haga cesar
la turbación.
La prueba recae sobre el DR.
El titular del DR solo puede iniciarlo (si un poseedor es
titular de un DR puede iniciar acciones posesorias como
reales, si no es titular solo tenga un año para iniciar
acción posesoria)
Son acciones imprescriptibles, porque deriva del
carácter de perpetuidad.

Ej.: Juan está en posesión de la cosa, no siendo titular pero se comporta como tal aunque tiene un vinculo directo con
la cosa, y un día viene el propietario y lo despoja violentamente. el propietario es quien tiene el DR, tiene el derecho
de dominio, lo que no tiene es forma de recuperarlo en forma directa y en propia mano, porque el tener un derecho le
confiere la acción legal para defenderlo. de tal manera, este poseedor que ha sido despojado, por un juicio
sumarísimo inicia una acción contra el titular de dominio, y este deberá restituirle la posesión. la sentencia es
provisoria, porque solo se discutieron los hechos. por lo tanto, el titular del derecho deberá iniciar acciones reales
para recuperar la cosa, o acciones posesorias o ambas.

En el caso de que el titular de derecho inicie un juicio de acciones posesorias y pierda, tiene la oportunidad de iniciar
un acción reivindicatoria para poder recuperar la cosa, dado que el juicio es provisorio.

DEFENSAS EXTRAJUDICIALES (ART. 2240)

Las defensas extrajudiciales son excepciones, no reglas. El cumplimiento de los requisitos es lo más importante para
que procedan las defensas extrajudiciales.
Los actos materiales tienen que esta ligados a la teoría objetiva de la naturaleza de la posesión. Aparte de los actos
materiales tiene que existir una finalidad del sujeto que priva de la posesión, que es adquirirla para él. Los requisitos
de procedencia son ejemplificativos. A estos actos materiales hay que sumarle la intención de quien los realiza.

Requisitos para que proceda la defensa extrajudicial:

 Ausencia o demora del auxilio de la fuerza pública. Se verá en el caso concreto. Debe usarse sólo cuando
recurrir al poder público fuera inútil porque llegaría tarde como solución al ataque, como para impedir la
agresión por ser instantánea.
 Defensa adecuada para repeler la acción. La fuerza con la cual se repele el ataque debe ser equivalente a la
usada para el desapoderamiento. Se verá en el caso concreto. (ejemplo: no sacar a los tiros a quien ingresó
a mi campo con animales para que comieran pasto)
  Reacción inmediata ante agresión violenta. No debe existir intervalo de tiempo entre el ataque contra la
relación de poder y la defensa de la misma. Solo se procede en caso de violencia, no en caso de abuso de
confianza o clandestinidad, porque no está presente la inmediatez sino que hay un tiempo entre la agresión y
la defensa y no debe existir dicho intervalo.

Si no se presentan estos requisitos, quien recurra a esta defensa extrajudicial podrá ser responsable por daños y
perjuicios causados al sujetos lesionado, quien también podrá pedir acciones posesorias en su contra (hasta puede
ser responsable penalmente si correspondiera)

ACCIONES POSESORIAS (DEFENSA JUDICIAL)

Son aquellas realizadas sobre muebles, muebles registrables o inmueble y que se utilizan para mantener (ante la
turbación) o recuperar (si hay desapoderamiento) el objeto sobre el que se tiene una relación de poder (posesión o
tenencia). Incluso puede hacerse contra el propietario de la cosa si es el que generó la agresión (efectiva o potencial)
que afecta al que pide la sanción.

Es un sola acción, pero se divide según la lesión que se sufra: si es una turbación al dominio será una acción de
mantener (art. 2242), en cambio, si es una para recuperar, será un acción de desapoderamiento o despojo
(art.2241). Este tipo de acciones prescriben al año (art. 2564, inc. B)

Acción de despojo (art. 2241)

Esta acción posesoria es usada por el tenedor o poseedor (aunque sea vicioso) para recuperar la posesión o
tenencia contra el desapoderamiento de una cosa o universalidad de hecho, realizado por el despojante, sus
herederos y sucesores particulares de mala fe (si es de buena fe NO procede). Se observa, entonces, que la acción
tiene alcance reipersecutorio, aunque restringido a los sucesores particulares de mala fe. Se detiene frente a sucesor
singular (art. 400) de buena fe, sea que la sucesión haya sido a título oneroso o gratuito (pues la ley no distingue).

La sentencia favorable ordenará la restitución de la cosa o universalidad y tendrá efecto de cosa juzgada material en
cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia, es decir, respecto de los hechos juzgados en ese pleito: existencia o
no de la posesión o la tenencia y del ataque y fecha en que se produjo. En el caso de la “obra nueva”, en caso de que
sea favorable la sentencia, se ordenará la remoción de la obra comenzada.

Para que procede la acción posesoria de despojo son los mismo requisitos que los de la acción de mantener, salvo
en lo relativo a la exclusión, que debe ser absoluta y no parcial.

Acción de mantener (art. 2242)

Esta acción posesoria es usada por los tenedores y poseedores – aún viciosos - para mantener la posesión o
tenencia contra la turbación a su derecho de poseer, sobre una cosa o una universalidad de hecho realizada por
quienes lo lleven a cabo. No existirá efectos reipersecutorio de la acción, por la propia naturaleza de ella.

“Esta acción comprende la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento”. La amenaza se deberá vincular
con un desapoderamiento inminente. En cuanto a la “amenaza”, pareciera no resultar necesario que se concrete en
actos materiales sobre la cosa, sino que podría consistir por ejemplo, en el anuncio de un vecino que procederá en
los próximos días a derribar un alambrado que considera indebidamente existencia.

La sentencia favorable debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que
vuelva a producirse. Dicha sentencia tiene efecto de cosa juzgada material en lo referido a la posesión o a la
tenencia.

En el caso de la defensa contra una obra que se comience a hacer en el objeto sobre el que el actor ejerce la
posesión o tenencia encuadra en la acción de despojo (art. 2241), cabría concluir en que la realización de una obra
que se comienza a hacer en terrenos que no fueran del actor; pero que turbaran su relación de poder con la cosa en
los términos del art. 2238, quedarían comprendidos en la acción de mantener del art. 2242.

Entonces… para que proceda esta acción deben cumplirse los siguientes requisitos:

1) que el turbador haga actos posesorios (ej.: romper la reja) o de inminente producción con la intención de poseer
(caso contrario sólo habría indemnización por daños y perjuicios a propiedad privada);

2) que el poseedor no haya prestado consentimiento;

3) que no se lo excluya al poseedor en forma total (porque en ese caso va a proceder la acción de despojo)

Acciones Reales