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25/10/2019 E legal o corte no fornecimento de água e gás dos condôminos inadimplentes?

- Papo Condominial

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28/03/2019

E legal o corte no fornecimento de água e gás


dos condôminos inadimplentes?

Uma das maiores batalhas que todo síndico trava em sua gestão é contra os
condôminos inadimplentes. Todo condomínio, sem exceção, possui os
condôminos que deixam de pagar em dia a sua cota condominial.
 
É aí que surge a dúvida, quais são as obrigações do condomínio? E as do
síndico? Pode o condomínio cortar o fornecimento de água e gás para obrigar
os inadimplentes à cumprirem com suas obrigações?
 
Primeiramente, devemos analisar quais são os deveres inerentes ao condômino.
 

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O art. 1.336 (https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645429/artigo-1336-da-lei-n-
10406-de-10-de-janeiro-de-2002) (index) do  HOME (INDEX)
Código Civil
INFORME-SE (INFORME-SE)
(https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-
02)  afirma que  são deveres dos condôminos: contribuir para as despesas do
condomínio na proporção de suas frações ideais.
  COLUNISTAS (COLUNISTAS) FORNECEDORES (FORNECEDORES) EMPREGOS (VAGAS) AGENDA (AGENDA)

Portanto, a cota condominial é devida por todos, a partir da assembleia de


instalação. A exigibilidade do pagamento da cota condominial está
diretamente relacionada à aprovação em assembleia, e da previsão
orçamentária aos rateios extraordinários não previstos no orçamento
DOWNLOADS (DOWNLOADS)
anual.
CONTATO (CONTATO)

 
De acordo com o que nos ensina Orandyr Teixeira Luz, em sua obra “O
Condomínio e Você”:
 
A cobrança das despesas de condomínio, de fato, depende do atendimento aos
seguintes requisitos:
 
· Orçamento previamente aprovado em assembleia;
· Regular convocação de todos os comunheiros;
· Aprovação pelo quórum previsto em convenção;
· Comunicação a todos s condôminos do que fora deliberado em assembleia no
prazo estabelecido na convenção.
 
É dever de todos os condôminos contribuir mensalmente com as despesas do
condomínio. A receita do condomínio advém desta contribuição mensal, sem
ela, o condomínio fica sem caixa, sem dinheiro e pode até parar.
 
Todavia, mesmo sendo de extrema importância contribuir com a cota
condominial, muitas vezes alguns condôminos deixam de realizar o pagamento
daquelas, fazendo com que os condôminos adimplentes paguem pelos
inadimplentes.
 
Nesse caso, o que fazer?
 
A resposta, mais uma vez, está no  Código Civil
(https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-
02), mais precisamente em seu art.  1.348
(https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10644341/artigo-1348-da-lei-n-10406-de-
10-de-janeiro-de-2002),  VII
(https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10644079/inciso-vii-do-artigo-1348-da-lei-
n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002), o qual determina que compete ao síndico
cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar
multas devidas.
 
Isso mesmo, a responsabilidade é do síndico. Por isso sempre frisamos, um
síndico atuante é sinal de condomínio em bom estado.
 
O síndico tem a obrigação de correr atrás do recebimento dessas contribuições
em atraso. Ele deve ser proativo. Cobrar dos inadimplentes, podendo, até
mesmo, parcelar o recebimento das dívidas e entrar com uma ação de
cobrança representado o condomínio, haja vista que, como descrito no artigo
acima referido, ele representa o condomínio de maneira ativa e passiva,
praticando em juízo ou fora dele, à defesa dos seus interesses.
 

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Com todo esse “poder” em suas mãos, o síndico, muitas vezes, toma uma
atitude, digamos, drástica, para obrigar os inadimplentes à realizarem o
HOME (INDEX) (index)
INFORME-SE (INFORME-SE)
pagamento das suas dívidas, a famigerada e mais do que discutida, corte no
fornecimento de água ou gás.
 
A possibilidade, ou não, do
COLUNISTAS (COLUNISTAS) síndico (FORNECEDORES)
FORNECEDORES tomar essa atitude ainda
EMPREGOS (VAGAS)nãoAGENDA
é pacificada.
(AGENDA)

Alguns tribunais e doutrinadores entendem que não é admissível, outros


entendem que sim. Neste artigo abordaremos as duas correntes.
 
O jurista, Venosa admite a possibilidade de impor a interrupção
DOWNLOADS (DOWNLOADS) noCONTATO
fornecimento
(CONTATO)

de água, energia elétrica e gás em razão da falta de pagamento.


 
Mais uma vez, citando Orandyr Teixeira Luz, em sua obra supracitada:
 
Entendo que sim, sobretudo se a convenção expressamente assim dispuser. A
deliberação em assembleia, se omisso o diploma convencional, poderá ser
acatada se houver convocação específica e tiver obedecido ao quórum de 2/3
(dois terços) dos condôminos.
 
Já em seu livro “Gestão Condominial Eficiente”, o jurista Fábio Barletta Gomes
assevera que:
 
Não. No que se refere à inadimplência, vigora o princípio da pecuniariedade das
penalidades, o que significa dizer que a punição ao inadimplente deve ter
natureza estritamente patrimonial. A única exceção a essa regra é trazida pelo
próprio regramento civil, no inciso III do artigo 1.335, ao vedar o voto do
condômino inadimplente nas assembleias condominiais.
 
Muitos de nossos tribunais vêm entendendo acerca da impossibilidade do
condomínio realizar o corte do fornecimento de água e gás, porém, por muitas
vezes, não condenam o condomínio ao pagamento dos danos morais, haja
vista que tal condenação iria onerar ainda mais o condomínio que já sofre com
os condôminos inadimplentes:
 
“APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM
INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.  SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE ÁGUA EM
RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA. CONDUTA IRREGULAR DO CONDOMÍNIO, MAS COM
BASE EM PROVIDÊNCIA APROVADA EM ASSEMBLEIA. CONDENAÇÃO DO CONDOMÍNIO
AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO
NESTA PARTE PROVIDO. Não é possível a condenação do réu ao pagamento de
indenização por dano moral, pois a medida foi adotada, em princípio, com
apoio em suas normas internas. Além disso, o autor contribuiu de maneira
importante para a ocorrência dos fatos, pois estava inadimplente vários meses.
Também não é razoável onerar ainda mais os demais condôminos, que
cumprem rigorosamente com suas obrigações, ao pagamento de indenização
ao condômino inadimplente, ainda que injustamente impedido de usufruir de
serviço essencial.  É certo que o condomínio agiu de forma irregular ao
suspender o fornecimento de água. Todavia, inexiste nos autos qualquer
elemento que comprove que autor tenha tentado realizar algum acordo
extrajudicial para pagamento, pelo menos, do débito pelo fornecimento de
água. O serviço de abastecimento de água é essencial, mas não é gratuito.” (TJ-
SP 10038347220168260506 SP 1003834-72.2016.8.26.0506, Relator: Adilson de Araujo,
Data de Julgamento: 21/06/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 21/06/2018).
 

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“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE


OBRIGAÇÃO DE FAZER. TUTELA PROVISÓRIA HOME DE(INDEX)
URGÊNCIA.  SUSPENSÃO
(index) INFORME-SE (INFORME-SE)
FORNECIMENTO ÁGUA. IMPOSSIBILIDADE. A probabilidade do direito alegado
associada ao perigo de dano ou ao risco ao resultado útil do processo são
requisitos que devem ser preenchidos para o deferimento da tutela provisória
de COLUNISTAS
urgência. Presentes
(COLUNISTAS) os (FORNECEDORES)
FORNECEDORES requisitos EMPREGOS
previstos
(VAGAS) no AGENDA
art.  300
(AGENDA)

(https://www.jusbrasil.com.br/topicos/28894057/artigo-300-da-lei-n-13105-de-
16-de-marco-de-2015)  do  CPC/2015
(https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/174788361/lei-13105-15), resulta viável
antecipar os efeitos da tutela de urgênciaDOWNLOADS (DOWNLOADS)
pretendida.  CONTATO (CONTATO)
O condomínio possui
meios legais de realizar a cobrança das quotas condominiais inadimplidas,
não podendo o condômino inadimplente ser penalizado com o corte do
fornecimento de água. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de
Instrumento Nº 70078727914, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do
RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 06/12/2018)” (TJ-RS - AI: 70078727914
RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 06/12/2018, Décima Nona
Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 10/12/2018).
 
Seguindo o entendimento maciço dos tribunais brasileiros, entendemos que
essa atitude é ilegal por várias razões.
 
A primeira é a que fere o direito fundamental do cidadão de utilizar de água, um
bem de todos.
 
É certo, também, que de acordo com a Lei  8.987
(https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1033819/lei-de-concessoes-lei-8987-
95)/95, que dispõem sobre a concessão e permissão da prestação de serviços
públicos, previsto no art.  175
(https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10659529/artigo-175-da-
constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-de-1988)da  Constituição Federal
(https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/188546065/constitui%C3%A7%C3%A3o-
federal-constitui%C3%A7%C3%A3o-da-republica-federativa-do-brasil-1988),
estabelece que é de competência das concessionárias realizar o corte dos
serviços.
 
Portanto, não cabe ao condomínio realizar o corte no fornecimento.
 
Este também é o entendimento dos nossos tribunais:
 
“Condomínio.  Assembleia que delibera corte no fornecimento de água aos
condôminos em situação de mora na obrigação de pagar as despesas de
condomínio. Interrupção determinada em relação à unidade ocupada pelo
autor. Conduta abusiva e arbitrária. Possibilidade de corte por
inadimplemento exclusiva das empresas concessionária de fornecimento de
água. Ofensa a direito de personalidade reconhecido. Ação julgada procedente
para tornar definitiva a antecipação de tutela e condenar os réus ao
pagamento de dano moral correspondente a 40 salários mínimos, rejeitando a
reconvenção.  Corte que não ostenta amparo legal. Conduta que gera
obrigação de indenizar. Montante fixado com exacerbação. Redução.
Acolhimento dos pedidos formulados na inicial que afasta pretensão de danos
materiais e morais reclamada pelo condomínio em reconvenção. Recurso
provido em parte. O corte de água não pode ser feito através da administração
do condomínio, pois a Lei  8.987
(https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1033819/lei-de-concessoes-lei-
8987-95)/95 é objetiva acerca da legitimidade para tal ato. Diante da natureza

do bem jurídico, de essencialidade absoluta, entende-se que, a despeito da
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aprovação em assembleia, esta medida é privativa do Poder Público (através


das concessionárias), pois há determinadas condições, inclusive há
(index) HOME (INDEX) INFORME-SE (INFORME-SE)
entendimento que prevalece no C. STJ acerca da possibilidade de corte
apenas por dívida atual, sendo que a Lei Civil impõe sanção de ordem
pecuniária ao inadimplente (art. 1336. CC), não sendo possível restringir direito
fundamental. Havendo
COLUNISTAS (COLUNISTAS) outros meios
FORNECEDORES para cobrança,
(FORNECEDORES) a medida
EMPREGOS (VAGAS) drástica e ilegal
AGENDA (AGENDA)

de corte de água, serviço de natureza essencial, causa dano extrapatrimonial,


sendo certo que os episódios vivenciados pelo autor ultrapassam o mero
aborrecimento, devendo ser ressarcido pelo dano moral sofrido. A
quantificação dos danos morais observa oDOWNLOADS
princípio(DOWNLOADS) CONTATO (CONTATO)
da lógica do razoável, ou
seja, deve a indenização ser proporcional ao dano e compatível com a
reprovabilidade da conduta ilícita, a intensidade e a duração dos transtornos
experimentados pela vítima, a capacidade econômica do causador dos danos
e as condições sociais do ofendido. Bem por isso, considerando esses
parâmetros, o montante arbitrado (40 salários mínimos) deve ser reduzido para
R$5.000,00.” (TJ-SP - APL: 00055402220128260127 SP 0005540-22.2012.8.26.0127,
Relator: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 16/02/2017, 25ª Câmara
Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2017).
 
“Apelação. Ação de obrigação de fazer. Restabelecimento do fornecimento de
água à unidade autônoma. 1. A legitimidade "ad causam" diz respeito à
pertinência subjetiva da ação e consiste na titularidade, tanto ativa quanto
passiva, para a parte figurar no processo. 2. Ainda que se considere que a
administradora ostente a condição de responsável por emitir boletos de
cobranças e gerir recursos do Condomínio, isso não lhe confere legitimidade
para figurar no polo passivo. 3. Corte efetivado como medida para compelir as
requeridas a pagarem prestações condominiais não adimplidas. Previsão em
assembleia. Ilegalidade.  Corte no fornecimento de água em razão de
inadimplemento que só pode ser levado a efeito pelas concessionárias de
serviço público responsáveis pelo fornecimento, assim como prescrito no
artigo art.  6º (https://www.jusbrasil.com.br/topicos/11582941/artigo-6-da-lei-
n-8987-de-13-de-fevereiro-de-1995),  § 3º
(https://www.jusbrasil.com.br/topicos/11582809/par%C3%A1grafo-3-artigo-6-
da-lei-n-8987-de-13-de-fevereiro-de-1995), inciso  II
(https://www.jusbrasil.com.br/topicos/11582731/inciso-ii-do-par%C3%A1grafo-
3-do-artigo-6-da-lei-n-8987-de-13-de-fevereiro-de-1995)da lei nº  8.987
(https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1033819/lei-de-concessoes-lei-
8987-95)/95.  4. Aplicáveis as sanções previstas no artigo  1336
(https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645429/artigo-1336-da-lei-n-10406-de-
10-de-janeiro-de-2002),  § 1º
(https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645210/par%C3%A1grafo-1-artigo-1336-
da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002), e artigo  1337
(https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645122/artigo-1337-da-lei-n-10406-de-
10-de-janeiro-de-2002), ambos do  Código Civil
(https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-
02). Havendo previsão expressa acerca das sanções aplicáveis ao caso
concreto, ilegal que o condomínio tome solução diversa no lugar de buscar
solução jurisdicional e coercitiva do Estado, pois inadmissível que exerça
autotutela em face do condômino inadimplente. Precedentes. 5. Manutenção
do montante indenizatório em R$5.000,00 (cinco mil reais). Quantia fixada deve
compensar o dano sofrido e também impor sanção ao infrator, a fim de evitar o
cometimento de novos atos ilícitos, com observância aos princípios da
razoabilidade e da proporcionalidade, de modo a impedir enriquecimento ilícito
do lesado. 6. Não é exigível a menção expressa dos dispositivos legais para fins
 de prequestionamento, bastando a análise da matéria pelo Tribunal de origem.
Recurso de apelação parcialmente provido. Recurso adesivo não provido.” (TJ-SP
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10016491220168260005 SP 1001649-12.2016.8.26.0005, Relator: Kenarik Boujikian, Data


de Julgamento: 06/06/2018, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
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INFORME-SE (INFORME-SE)
07/06/2018).
 
Entendemos que o condomínio possui maneiras legais e menos gravosas ao
devedor para
COLUNISTAS cobrar seuFORNECEDORES
(COLUNISTAS) débito, como o protesto
(FORNECEDORES) por (VAGAS)
EMPREGOS exemplo.AGENDA
Os encargos
(AGENDA)

moratórios já estão previstos no  Código Civil


(https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-
02) e na Convenção Condominial (assim espero). Várias são as ações judiciais
cabíveis para obrigar o condômino a adimplir com sua
DOWNLOADS obrigação.CONTATO
(DOWNLOADS) Até mesmo a
(CONTATO)

penhora do imóvel é possível, haja vista o caráter propter rem do débito.


 
Desta forma, seguindo a jurisprudência atual dos nossos tribunais, entendemos
que realizar o corte de água e gás dos condôminos é uma ação ilegal.
 
Essa atitude fere direitos fundamentais do cidadão, bem como traz ao devedor
o caráter vexatório, o que é proibido em nosso ordenamento jurídico.
 
Portanto, antes de realizar qualquer tipo de cobrança em seu condomínio,
sempre aconselhamos ao síndico que consulte um advogado ou até mesmo o
conselho jurídico do condomínio, se ele possuir um.
 
Lembre-se que todas as decisões tomadas geram uma consequência. Muitas
vezes a decisão de suprimir o fornecimento desses serviços essenciais ao
inadimplente pode gerar, até mesmo, uma ação contra o condomínio,
somando mais uma dor de cabeça à administração que já sofre com a crise
dos inadimplentes.
 
MIGUEL ZAIM  – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito
Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional,
Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito
Condominial da OAB Mato Grosso).
 
Fonte:  Jusbrasil (https://miguelzaim.jusbrasil.com.br/artigos/683849450/e-legal-
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passo! Todos deviam ler e aplicar em seus Avatarmuitooooo bom. Sempre na frente!

Daniel Lima do Papo Condominial é recebido Serviços da administradora de condomínios:


pela Dra Marcela Gundim em São José dos entenda as atribuições - Papo Condominial
3 comentários • 6 meses atrás 1 comentário • 10 meses atrás
Marcela Gundim — Obrigada 😍 Eduardo de Souza — Esses dia dia encontrei
Avatar Avatarum artigo me ajudou bastante na escolha da
nossa atual ADM:

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25/10/2019 E legal o corte no fornecimento de água e gás dos condôminos inadimplentes? - Papo Condominial

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