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DIREITO DE

PROPRIEDADE
ÍNDICE
1.  CONCEITO E ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE...............................................................4
Conceito....................................................................................................................................................................................4
Atributos...................................................................................................................................................................................4

2.  CARACTERÍSTICAS, LIMITES E FUNÇÃO SOCIAL.......................................................6


Principais características da propriedade..................................................................................................................6
Limites da propriedade.......................................................................................................................................................6

3.  EXTENSÃO DA PROPRIEDADE E DESCOBERTA..........................................................8


EXTENSÃO DA PROPRIEDADE........................................................................................................................................8
DA DESCOBERTA (1.233 – 1.237, Código Civil)..........................................................................................................8

4.  AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL........................................................................9


CLASSIFICAÇÃO:................................................................................................................................................................... 9

5.  AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL POR ACESSÃO......................................11


CONCEITO............................................................................................................................................................................... 11

6.  AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL PELA USUCAPIÃO E LEGITIMAÇÃO DE


POSSE.....................................................................................................................................14
CONCEITO.............................................................................................................................................................................. 14

7.  AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL........................................................................18


USUCAPIÃO...........................................................................................................................................................................18
OCUPAÇÃO............................................................................................................................................................................18
ACHADO DO TESOURO.................................................................................................................................................... 19
TRADIÇÃO.............................................................................................................................................................................. 19
ESPECIFICAÇÃO (arts. 1.269 – 1.271, CC)................................................................................................................... 19
CONFUSÃO, COMISTÃO E ADJUNÇÃO..................................................................................................................... 20

8.  PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL............................................................21


A ALIENAÇÃO.........................................................................................................................................................................21
A RENÚNCIA...........................................................................................................................................................................21
ABANDONO............................................................................................................................................................................21
PERECIMENTO DA COISA, DESAPROPRIAÇÃO.....................................................................................................22

9.  DIREITOS DE VIZINHANÇA........................................................................................... 23


CONSIDERAÇÕES INICIAIS..............................................................................................................................................23

10. CONDOMÍNIO .................................................................................................................27
CONDOMÍNIO EM GERAL OU COPROPRIEDADE...................................................................................................27
CONDOMÍNIO EDILÍCIO.................................................................................................................................................... 28

11.  PROPRIEDADE RESOLÚVEL........................................................................................ 31


CONCEITO...............................................................................................................................................................................31

12.  A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA NO CÓDIGO CIVIL................................................... 32


Conceito..................................................................................................................................................................................32
1.  Conceito e Atributos da Propriedade
Conceito
Não há um conceito único de propriedade, já que sua definição se modifica conforme o
contexto histórico, econômico, político, dentre outras circunstâncias. Pode-se afirmar que
é o mais amplo direito real que um determinado ordenamento jurídico confere a uma
pessoa. Nesse sentido, alguns exemplos de definição de propriedade podem ser encontrados
em:
•  Orlando Gomes (2004) define a propriedade a partir de três critérios básicos, sendo eles o sintéti-
co, analítico e o descritivo.

No que se refere ao primeiro critério, diz o doutrinador que a propriedade é a submissão da


coisa, em todas as suas relações jurídicas, a uma pessoa.

No que se refere ao critério analítico, Gomes menciona que o direito de propriedade se relaciona
com o direito de usar, fruir, dispor e alienar a coisa. Maria Helena Diniz (2010) complementa
que a propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, gozar, dispor e
reivindicar um bem corpóreo ou incorpóreo, dentro dos limites normativos. Fruir é o mesmo
que gozar.

Por fim, relativamente ao critério descritivo, afirma Gomes que a propriedade é um direito
complexo, absoluto, perpétuo e exclusivo, a partir do qual uma coisa está submetida à vontade
de uma pessoa, sob os limites da lei.   

Atributos
Segundo o Art. 1.228 do Código Civil/02 “o proprietário tem a faculdade de USAR, GOZAR e
DISPOR da coisa, e o DIREITO DE REAVÊ-LA do poder de quem quer que injustamente a
possua ou detenha”. São esses, então, os 4 ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE que fixaremos:

Dica mnemônica: GRUD

•  Gozar (fruir)
•  Reaver (reivindicar)
•  Usar
•  Dispor

•  Faculdade de gozar ou fruir (IUS FRUENDI)

Segundo o artigo 1.232 do Código Civil, é a faculdade de retirar ou perceber os frutos (tanto os
naturais, como os industriais e os civis), bem como aproveitar economicamente os produtos
da coisa.

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Ressalte-se que frutos são aqueles bens acessórios que saem do principal sem diminuir
a sua quantidade ou alterar sua substância, como, por exemplo, as frutas de uma árvore
(natural) ou os aluguéis de um imóvel (civil).

Por sua vez, tem-se que os produtos são os bens acessórios que saem do principal
diminuindo sua quantidade, alterando-o, como, por exemplo, as pepitas de ouro retiradas
de uma mina.
•  Faculdade de reaver a coisa (IUS VINDICATIO)

É o direito de reaver a coisa das mãos de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Ressalte-se que esse é um direito exercido por meio de ação reivindicatória, que é a principal
ação petitória, ou seja, aquela ação na qual se discute propriedade.
•  Faculdade de usar a coisa (IUS UTENDI)

Consiste na faculdade que o dono tem de usar a coisa da maneira que entender mais
conveniente sem alterar a sua substância, ou mesmo de não utilizar a coisa, mantendo-a
em seu poder para servi-lo quando lhe for conveniente. Observe-se que esta faculdade tem
algumas restrições, uma vez que a utilização deve ser feita de acordo com os limites legais
e a função social e socioambiental da propriedade.
•  Faculdade de dispor da coisa (IUS DISPONENDI)

Trata-se da faculdade que abrange os atos de vender, doar, testar, hipotecar, alienar
fiduciariamente, até jogar fora ou picar em pedacinhos, enfim. Ressalte-se que nem sempre é
possível ao proprietário abandonar o bem ou destruí-lo, uma vez que estas condutas podem
caracterizar atos antissociais! Em suma, dispor da coisa é a faculdade de transferir a coisa,
gravá-la de ônus e aliená-la a outrem a qualquer título.

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2.  Características, Limites e Função Social
Principais características da propriedade
•  ELASTICIDADE: o direito de propriedade pode ser distendido ou contraído quanto ao seu exercício, que
é composto daqueles 4 elementos já vistos (GRUD).

Exemplo: tenho uma fazenda e cedo seu usufruto a Beltrano. Por conta disso, a minha
propriedade inicialmente completa (plena) vai contrair-se apenas para a disposição (poderei
dela dispor) e posse indireta. Porém, após o término do usufruto, minha propriedade vai se
distender tornando-se plena novamente, ou seja, poderei de novo dela dispor, usa-la, gozar
dela e reivindica-la.
•  PLENITUDE: Afirma-se que a propriedade é plena quando todos os seus atributos estão nas mãos de
uma só pessoa, não existindo sobre o bem nenhum direito real sobre coisa alheia. Ressalte-se que ple-
nitude não se confunde com direito ilimitado: o exercício do direito de propriedade limita-se ao interesse
público e às leis (por exemplo, função social da propriedade deve ser respeitada).
•  EXCLUSIVIDADE: Art. 1.231 do CC diz que a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em
contrário. Disso decorre a presunção de que cada bem só tem um dono exclusivo, no entanto, em exce-
ção, nosso ordenamento jurídico permite o condomínio e a multipropriedade (multisharing).
•  IRREVOGABILIDADE OU PERPETUIDADE: a propriedade não se extingue pelo não uso.
•  DIREITO FUNDAMENTAL: a Constituição Federal consagra o direito de propriedade como direito funda-
mental no artigo 5º, XXII e XIII.
•  DIREITO ABSOLUTO: Oponível contra todos (erga omnes). Observação: a propriedade é um direito abso-
luto. No entanto, não é ilimitado, uma vez que se relativiza em algumas situações (novamente, por exem-
plo, função social da propriedade).

Limites da propriedade
A Constituição Federal subordina o direito de propriedade à sua função social:

Art. 5º, XXIII: a propriedade atenderá a sua função social.

Art. 170: a ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim
assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
III – função social da propriedade.

Art. 182, § 2º: a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor.

Art. 184: compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que
não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com
cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua
emissão, e cuja utilização será definida em lei.

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Art. 186: compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que
não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com
cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua
emissão, e cuja utilização será definida em lei.

§ 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.

§ 2º O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para fins de reforma agrária, autoriza a União a
propor a ação de desapropriação.

§ 3º Cabe à lei complementar estabelecer procedimento contraditório especial, de rito sumário, para o processo
judicial de desapropriação.

§ 4º O orçamento fixará anualmente o volume total de títulos da dívida agrária, assim como o montante de
recursos para atender ao programa de reforma agrária no exercício.

§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de imóveis


desapropriados para fins de reforma agrária.

Já no Código Civil/02:

Art. 1.228, § 1º: o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas
e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna,
as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do
ar e das águas.

§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados
pela intenção de prejudicar outrem.

•  Ex: Entendimento do STJ no qual a obrigação de recuperação de danos ambientais aparece como
obrigação propter rem (aquela que acompanha a coisa).

Luciano de Camargo Penteado mostra que a função social da propriedade se refere a uma
dupla intervenção: limitadora e impulsionadora.

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3.  Extensão da Propriedade e Descoberta
EXTENSÃO DA PROPRIEDADE
Até onde se estende a propriedade? Até onde vai o poder do dono sobre a coisa? Se o bem
é móvel, a questão é mais facilmente resolvida, pois o poder varia de acordo com o tamanho
da coisa. Por exemplo, no caso de um relógio ou um computador, o dono sabe onde começa
e termina o seu bem. Agora, no caso de bens imóveis surgem alguns problemas quanto
aos limites verticais, vez que se pode indagar até que altura e profundidade de um imóvel o
proprietário é dono.

Nesse sentido, os artigos 1.229 e 1.230 do Código Civil mostram que a restrição é de cunho
social, uma vez que é utilizado o critério da utilidade. Com efeito, tem-se que a propriedade
do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade
úteis ao seu exercício! Ou seja, não pode o proprietário opor-se às atividades realizadas, por
terceiros, a uma altura ou profundidade tais que não tenha ele interesse legítimo em impedi-
las (Art. 1.229). Ainda nesse sentido, o Código Civil estabelece que a propriedade do solo não
abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os
monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais. (Art. 1.230).

DA DESCOBERTA (1.233 – 1.237, Código Civil)


Trata-se do achado de coisa perdida por seu dono, sendo que aquele que a encontra
(descobridor) tem a obrigação de restituí-la ao seu dono (legítimo possuidor), nos termos do
art. 1.233 do Código Civil. Ressalte-se que este não é um modo de aquisição de propriedade,
sendo que a devolução da coisa ao dono tem relação direta com o princípio da vedação ao
enriquecimento sem causa. Ocorre que, não conhecendo o dono da coisa, o descobridor
deve tentar encontrá-lo e, caso não obtenha sucesso, deverá entregá-la à autoridade
competente.

Por sua vez, a autoridade competente há de dar conhecimento da descoberta através da


imprensa e outros meios de informação (art. 1.236). Decorridos sessenta dias da divulgação
da notícia pela imprensa, ou do edital, não se apresentando quem comprove a propriedade da
coisa, será esta vendida em hasta pública e, deduzido o preço das despesas e a recompensa
do descobridor, pertencerá o restante ao município em cuja circunscrição se encontrou o
objeto. Ressalte-se que o direito à recompensa do descobridor deve corresponder a não
menos que 5% o valor da coisa. Ainda, deve-se ressaltar que o descobridor responde aos
prejuízos causados ao proprietário quando tiver procedido com dolo. Por fim, tem-se que,
sendo ínfimo o valor da coisa, poderá o município abandonar a coisa em favor de quem a
achou.

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4.  Aquisição da Propriedade Imóvel
CLASSIFICAÇÃO:
A aquisição da propriedade imóvel pode ser classificada:
1. quanto à procedência ou causa da aquisição: pode ser originária, quando não há
transmissão da propriedade de um sujeito para outro; ou derivada, quando resulta de
uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente.
•  Originária – Quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior, não existindo
relação jurídica de transmissão. A maioria da doutrina entende também como originária a aqui-
sição por usucapião e acessão natural.
2. quanto ao objeto: pode ser a título singular, quando tem por objeto bens individua-
lizados; ou a título universal, quando se transmite a propriedade de todo um patrimônio
(único modo de transmissão a título universal admitido por nosso ordenamento jurídico
é a sucessão hereditária).

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL PELO REGISTRO DO TÍTULO


No Brasil, o contrato de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade, uma vez
que por meio deste criam-se apenas obrigações e direitos, nos termos do art. 481, CC. De fato,
enquanto a transferência de bens móveis exige a tradição (art. 1.267, CC), a transferência de
bens imóveis exige o registro do título translativo (art. 1.245, CC), ressaltando-se que o art.
108, CC exige também a escritura pública para a transferência de bens imóveis cujo valor
seja superior a trinta salários mínimos. 

O registro de bens imóveis no país é regido pela Lei n. 6.015/1973 (LRP), e se pauta pelos
seguintes princípios:

•  Principio da publicidade (art. 17, LRP): qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem
informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido.
•  Princípio da força probante / fé pública / presunção (art. 1.245, CC): os registros têm força
probante porque gozam de presunção de veracidade; ressalte-se, entretanto, que essa presunção
é relativa, uma vez que admite prova em contrário, nos termos do art. 1.247, CC.
•  Princípio da legalidade: Cabe ao oficial do cartório, por dever de ofício, examinar a legalidade e a
validade dos títulos que lhe são apresentados para registro.
•  Princípio da territorialidade (art. 169, LRP): o registro deve ser efetivado no Cartório da situação
do imóvel.
•  Princípio da continuidade (art. 195, LRP): apenas é admitido o registro de um título se a pessoa
que aparece nele como alienante é a mesma que figura no registro como seu proprietário.
•  Princípio da prioridade (arts. 191 e 192, LRP): a partir deste princípio, protege-se quem primeiro
registrar o seu título. Nesse sentido, afirma-se que a pré-notação assegura a prioridade do registro.
•  Princípio da especialidade (art. 225, LRP): impõe a minuciosa individualização no título do bem
imóvel a ser registrado (do qual devem constar as metragens, confrontações, etc.).
•  Princípio da instância (art. 13, LRP): não permite que o oficial proceda ao registro de ofício, so-

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mente a requerimento do interessado, ainda que seja este verbal.

MATRÍCULA, REGISTRO E AVERBAÇÃO


A Lei dos Registros Públicos adotou o princípio da unicidade da matrícula, por meio do qual
cada imóvel terá uma única matrícula, permanecendo esta inalterada mesmo quando
houver alienação. Trata-se de um modo de identificar o imóvel pela descrição e localização
exata, sendo também o documento no qual são lançados o registro e a averbação do imóvel.

Por sua vez, o registro sucede à matrícula, sendo o ato que efetivamente transfere a
propriedade. Por fim, a averbação diz respeito a qualquer anotação feita à margem de um
registro para indicar as alterações ocorridas num imóvel, seja quanto a sua situação física
(edificação de uma casa, mudança de nome da rua etc.), seja quanto a sua situação jurídica
(quando o proprietário do imóvel se casa, por exemplo). 

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5.  Aquisição da Propriedade de Imóvel por Acessão
CONCEITO
Trata-se de um modo originário de aquisição de propriedade, pois que antes ela não pertencia
a ninguém, através de acréscimos ou incorporações a uma propriedade pré-existente, sejam
elas naturais ou artificiais. Assim, tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao
seu proprietário, uma vez que predomina o princípio segundo o qual o acessório segue o
principal; por outro lado, há também de se levar em consideração o princípio que veda o
enriquecimento sem causa, sendo a conjugação de ambos os princípios observada na
disciplina do tema. Isso significa que nem sempre algo incorporado a minha propriedade
passará a ser também minha propriedade.

Dentre as formas de aquisição da propriedade imóvel por acessão, tem-se a acessão


industrial, que corresponde às plantações ou construções; e as acessões físicas ou
naturais, que correspondem à formação de ilhas, aluvião, avulsão e álveo abandonado.

ACESSÃO PELA FORMAÇÃO DE ILHAS


Trata-se da formação de ilhas surgidas em rios particulares, ou seja, aqueles rios não
navegáveis. Nesse sentido, tem-se que a aquisição da propriedade das ilhas depende da
posição das ilhas no leito dos rios, nos termos do artigo 1.249 do Código Civil, que estabelece
as seguintes regras:

I – As que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros
de ambas as margens, na proporção de suas testadas (lados da ilha), até a linha que dividir o álveo (rio) em duas
partes iguais.

II – As que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos
ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.

III – as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários
dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

ACESSÃO POR ALUVIÃO


Trata-se do acréscimo sucessivo de terras às margens de um curso de água, de forma lenta
e imperceptível. Assim, nos termos do art. 1.250 do Código Civil, esses acréscimos pertencem
aos donos dos terrenos marginais, não havendo qualquer obrigação do favorecido em relação
ao prejudicado, vez que a aluvião é obra da natureza e não do trabalho humano.

ACESSÃO POR AVULSÃO


Verifica-se a avulsão quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destaca de
um prédio e se junta a outro. Ressalte-se que a avulsão não se confunde com a aluvião, vez
que esta última diz respeito a um processo lento e imperceptível, conforme mencionado. No

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que diz respeito à disciplina pelo Código Civil, o art. 1.251 estabelece que o dono do prédio ao
qual se junta a porção de terra irá adquirir a propriedade do acréscimo desde que indenize o
dono do prédio de onde se destacou a porção de terra; ou, ainda, irá adquirir a propriedade
sem indenização desde que, no prazo de um ano, não tenha havido reclamação por parte do
proprietário prejudicado.

ACESSÃO NATURAL POR ABANDONO DE ÁLVEO


A palavra álveo refere-se ao leito do rio, sendo que o abandono de álveo diz respeito à porção
de terra que surge quando um rio seca ou tem seu curso desviado por conta de um fenômeno
natural. Assim, surge a questão: quem será o proprietário da nova porção de terra que surge
onde antes havia água? A resposta é dada pelo artigo 1.252 do Código Civil, segundo o qual o
álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem
que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso.

ACESSÃO ARTIFICIAL POR PLANTAÇÕES OU CONSTRUÇÕES


São também chamadas de acessão industrial ou artificial, uma vez que derivam de um
comportamento ativo do homem. Nessa modalidade, parte-se do pressuposto constante
no artigo 1.253 do Código Civil, segundo o qual toda construção ou plantação existente em
um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Sendo esta uma presunção relativa, os artigos 1.254 e seguintes do CC tratam de disciplinar
as situações que fogem a esta presunção. Nesse sentido, tem-se que:
1. o dono do solo edifica ou planta em terreno próprio, com sementes ou materiais
alheios (art. 1.254, CC): nessa situação, o dono do terreno (principal) torna-se proprietário
das sementes, plantas ou materiais alheios (acessórios), devendo, no entanto, ressarcir o
material que utilizou e respondendo, ainda, por eventuais perdas e danos, se agiu de má
fé. Interessante, não?
2. o dono das sementes, plantas ou materiais semeia, planta ou constrói em terreno
alheio (art. 1.255 e 1.256, CC): nessa situação, o dono das sementes, plantas ou mate-
riais há de perde-las em proveito do proprietário do terreno; entretanto, se agiu de boa
fé, terá direito a indenização. Ocorre ainda que, se a construção ou plantação exceder
consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa fé, plantou ou edificou, adqui-
rirá a propriedade do solo, mediante o pagamento de indenização. Por fim, se de ambas
as partes houve má fé, o proprietário há de adquirir as sementes, plantas e construções,
devendo ressarcir o valor das acessões.
3. um terceiro planta ou edifica com semente ou material alheios, em terreno igualmen-
te alheio (art. 1.257, caput e parágrafo único, CC): nesse caso, o proprietário do terreno
adquire a propriedade das sementes, plantas ou materiais, sendo que o dono destas,
por sua vez, terá direito a indenização paga pelo terceiro.
4. Invasão do solo alheio por construção:

•  quando a invasão não é superior a 5% do solo alheio e o valor da construção é superior ao


valor do solo invadido (art. 1.258, CC): se agiu de boa fé, o construtor adquire a propriedade,

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mas deve indenizar o proprietário da área invadida. Por outro lado, se agiu de má fé, adquire a
propriedade apenas na impossibilidade de demolição e se for para proteger terceiros de boa fé
(Enunciado 318 da IV Jornada de Direito Civil), devendo indenizar ainda em 10 vezes as perdas
e danos.
•  Quando a invasão é superior a 5% do solo alheio (art. 1.259, CC): se agiu de boa fé, o cons-
trutor também adquire a propriedade, devendo igualmente indenizar o proprietário da área
invadida. Por outro lado, se agiu de má fé, deve-se demolir a construção, sendo o construtor
obrigado a indenizar em 2 vezes as perdas e danos.

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6.  Aquisição da Propriedade Imóvel pela Usucapião e
Legitimação de Posse
CONCEITO
De acordo com Clovis Beviláqua, a usucapião ou prescrição aquisitiva pode ser definida
como a aquisição do domínio pela posse prolongada de um bem. É, portanto, um modo de
aquisição de propriedade e de outros direitos reais, tendo como fundamentos a paz social e
a função social da propriedade.

PRESSUPOSTOS
De acordo com o ordenamento jurídico brasileiro, para que se proceda à usucapião são
necessários alguns requisitos, sendo eles:

•  Coisa hábil ou suscetível de usucapião: nem todos os bens são suscetíveis de prescrição aqui-
sitiva. É o caso dos bens fora do comércio como, por exemplo, o ar atmosférico ou os órgãos do corpo
humano. Ressalte-se, ainda dentro desse pressuposto, que as causas que obstam, suspendem ou
interrompem a prescrição aplicam-se à usucapião (art. 1.244, CC). Há de se mencionar, por fim, que o
entendimento majoritário é de que os bens públicos não são suscetíveis de usucapião por força dos
artigos 183 e 191 da Constituição Federal.
•  Posse ad usucapionem (arts. 1.238 a 1.242, CC): para que seja possível a usucapião, é necessário
que:

i. o possuidor tenha animus domini, ou seja, que haja a intenção de ser dono por parte do possuidor. Por
exemplo: apesar de possuir o imóvel, o locatário não tem a intenção de ser dono dele, uma vez que reconhece a
propriedade como sendo do locador. Ele, portanto, jamais poderia usucapir o imóvel em que vive;

ii. a posse seja mansa e pacífica, ou seja, exercida sem oposição. Assim, se o proprietário do bem tomou alguma
providência na área judicial, fica descaracterizada a posse ad usucapionem. Obs.: a providência não pode ser
extrajudicial, e, sendo judicial, deve ser procedente para que haja a descaracterização da posse ad usucapionem.

iii. a posse seja contínua: deve ser exercida sem interrupção, ou seja, o possuidor não pode possuir a coisa em
intervalos. Por exemplo, não caracteriza a posse ad usucapionem a posse de uma pessoa que permanece num
imóvel durante um mês, deixa o imóvel, e volta algum tempo depois. Há de se observar, entretanto, que o art.
1.243 do Código Civil, para fins de contagem, prevê a possibilidade de o possuidor acrescentar à sua posse a dos
seus antecessores.

•  Decurso do tempo: a aquisição da propriedade por usucapião só se consolida depois de trans-


corrido certo tempo, que varia entre 2 e 15 anos a depender da modalidade de usucapião.
•  Justo título*: Trata-se do título que transmitira o domínio e a posse caso não contivesse nenhum
vício impeditivo dessa transmissão. Por exemplo: uma escritura de compra e venda devidamente
registrada.
•  Boa fé*: nos termos do art. 1.202 do Código Civil, é a posse daquele que ignora o vício ou o obs-
táculo que lhe impede a aquisição da coisa. Ressalte-se que nos termos do artigo 1.201, parágrafo
único, do Código Civil, há presunção de boa fé para quem tem o justo título.

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* Exigíveis apenas para a usucapião ordinária.

ESPÉCIES
A usucapião classifica-se nas seguintes espécies:
•  Usucapião ordinária
•  Usucapião ordinária regular / comum (art. 1.242, caput, CC): tem como requisitos

i. posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 10 anos,

ii. justo título

iii. boa fé.

•  Usucapião por posse-trabalho / usucapião tabular (art. 1.242, parágrafo único, CC): tem os
mesmos requisitos da usucapião ordinária comum, com a diferença de que, nessa modalidade, o
prazo cai para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro cons-
tante do respectivo cartório, e cancelado posteriormente desde que, nele, os possuidores tiverem
estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Trata-se, por
exemplo, do caso em que alguém adquire um imóvel daquele que não é o verdadeiro proprietário,
tendo, entretanto, efetivado o registro da propriedade. Assim, uma vez verificados os requisitos da boa
fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta, e justo título, aplica-se a redução do prazo.

•  Usucapião extraordinária

No caso da usucapião extraordinária, não é necessário provar justo título e boa fé. Essa
espécie de usucapião também se divide em:

•  Usucapião extraordinária regular / comum (art. 1.238, caput, CC): tem como requisitos a posse
mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por posse por 15 anos. 
•  Usucapião extraordinária por posse trabalho (art. 1.238, parágrafo único, CC): prescinde dos
mesmos requisitos da usucapião extraordinária regular, com a diferença de que o prazo cai para 10
anos se no imóvel o possuidor houver estabelecido sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou
serviços de caráter produtivo.

•  Usucapião especial ou constitucional

•  Usucapião especial rural / pro labore (art. 191, CF; art. 1.239, CC): tem como requisitos

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i. área na zona rural e superior a 50 hectares;

ii. posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição e com animus domini;

iii. imóvel produtivo por trabalho do proprietário ou de sua família;

iv. residência no local;

v. usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel.

•  Usucapião especial urbana / pró – moradia: subdivide-se em:


•  Individual: tem como requisitos
•  i. área urbana não superior a 250 m²;
•  ii. posse mansa e pacífica por 5 anos ininterruptos, sem oposição, com animus domini;
•  iii. moradia do usucapiente ou de sua família;
•  iv. usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel;
•  v. não pode a usucapião especial urbana ser deferida mais de uma vez.

•  Coletiva (art. 10, Estatuto da Cidade, alterado pela Lei 13.465/2017): tem como requisitos
•  i. existência de núcleo urbano informal;
•  ii. área total dividida pelo número de possuidores inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor;
•  iv. posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição, e com animus domini;
•  v. não podem os usucapientes ser proprietários de outros imóveis.

•  Usucapião familiar

Trata-se de uma modalidade de usucapião na qual a pessoa que dividia a propriedade de um


imóvel com o ex-cônjuge ou ex-companheiro, o qual, em dado momento, houver abandonado
o lar, poderá adquirir o domínio integral do imóvel. Para tanto, tem como requisitos

i. a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 2 anos;

ii. imóvel urbano de no máximo 250 metros quadrados;

iii. moradia deve ser do usucapiente ou de sua família;

iii. não pode o usucapiente ser proprietário de outro imóvel;

iv. o usucapiente deve ser coproprietário do imóvel juntamente com seu ex-cônjuge/companheiro;

v. abandono do lar deve ter ocorrido de forma voluntária e injustificada pelo ex-cônjuge/companheiro.

Ressalte-se o Enunciado nº 500 da V Jornada de Direito Civil no qual se preveem todas as


formas de família ou entidades familiares, inclusive as homoafetivas.

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•  Usucapião especial indígena

Está prevista no art. 33 da Lei nº 6.001/1973, tendo como requisitos

i. área máxima de 50 hectares;

ii. posse mansa e pacífica por 10 anos exercida por indígena.


•  Usucapião administrativa ou extrajudicial

Não se trata de uma espécie de usucapião, mas sim de um procedimento a partir do qual ela
pode ser pleiteada. O Código de Processo Civil de 2015, através de seu artigo 1.071, introduziu
o art. 216-A na Lei dos Registros Públicos, que estabelece a possibilidade de que a usucapião
seja processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que
está situado o imóvel usucapiendo.

•  Legitimação Fundiária

O art. 23 da Lei 13.465 de 2017 estabelece o instituto da legitimação fundiária, a partir do


qual se tem forma originária de aquisição de propriedade conferida por ato do poder público,
exclusivamente no âmbito da regularização fundiária urbana (REURB), àquele que detiver
em área pública, ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação
urbana integrante de núcleo urbano informal consolidado e existente em 22 de dezembro de
2016.

Leitura complementar: Procurador-geral da República questiona lei sobre regularização


fundiária rural e urbana.

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7.  Aquisição da Propriedade Móvel
•  Usucapião
•  Ocupação
•  Achado do tesouro
•  Tradição
•  Especificação
•  Confusão
•  Comissão
•  Adjunção

USUCAPIÃO
A usucapião de coisa móvel é uma forma de aquisição originária de propriedade e pode ser
ordinária ou extraordinária. A primeira é disciplinada pelo artigo 1.260 do Código Civil e tem
como requisitos

i. a posse contínua e com animus domini durante três anos,

ii. o justo título, e

iii. a boa fé.

Ocorre que, se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, independente de título
ou boa fé, produzir-se-á usucapião, sendo esta a segunda modalidade. O Código Civil prevê
ainda a aplicação dos artigos 1.243 e 1.244 à usucapião das coisas móveis, in litteris:

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar
à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos
do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem
ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

OCUPAÇÃO
Trata-se de modo de aquisição originário de propriedade, por meio do qual alguém se torna
proprietário de coisa móvel sem dono ou de coisa abandonada. Nesse sentido, de acordo com
o artigo 1.263 do Código Civil, aquele que se assenhora de coisa sem dono logo lhe adquire a
propriedade, desde que essa ocupação não seja defesa (proibida) por lei.

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ACHADO DO TESOURO
O tesouro diz respeito ao depósito antigo de coisas preciosas, que estão ocultas, e de cujo
dono não haja memória. Nesse sentido, o Código Civil prevê entre os artigos 1.264 e 1.266
algumas regras para determinação do proprietário do tesouro achado. Assim, se alguém
encontrar o tesouro em prédio alheio, terá direito à metade dele. Por outro lado, se o tesouro
for encontrado a partir de busca solicitada pelo proprietário do prédio, ou por terceiro não
autorizado a realizar a busca, pertencerá o tesouro por completo ao proprietário do prédio.
E ainda, achando-se o tesouro em terreno aforado, pertencerá este por inteiro ao enfiteuta
quando for ele mesmo quem o descobrir.

TRADIÇÃO
Trata-se da entrega da coisa do alienante ao adquirente, com a intenção de lhe transferir o
domínio. Ressalte-se que o contrato, por si só, não transfere a propriedade, gerando apenas
obrigações. Nesse sentido, os artigos 1.267 e 1.268 do Código Civil disciplinam o tema, havendo
de se ressaltar que a tradição é subentendida quando o transmitente continua a possuir pelo
constituo possessório, quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa que se
encontra em poder de terceiro, ou quando o adquirente já está na posse da coisa por ocasião
do negócio jurídico. A partir deste primeiro dispositivo, é possível notar que a tradição pode
ser real, quando ocorre a entrega da própria coisa; simbólica, quando ocorre, por exemplo, a
entrega das chaves de uma casa simbolizando a entrega da própria casa; ou ficta, no caso
do constituo possessório a partir do qual o vendedor transfere a outra pessoa o domínio da
coisa, conservando-a, entretanto, em seu poder.

Existem ainda certas hipóteses especiais em que se dispensa a tradição. É o caso da abertura
da sucessão aos herdeiros: a partir do princípio da Saisine tem-se que, no mesmo instante
da morte do de cujus, já se transmite a propriedade e a posse dos bens do falecido aos seus
herdeiros legítimos ou testamentários, não sendo necessária a entrega de cada um dos bens
da herança para transferência da propriedade.

Por fim, o Código Civil disciplina a situação a que se denomina aquisição a non domino,
estabelecendo que a tradição não aliena a coisa quando feita por quem não seja proprietário,
com exceção da situação em que a coisa, oferecida a público em leilão ou estabelecimento
comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa fé, como a
qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono. Ainda, tem-se que não transfere a propriedade
a tradição decorrente de negócio jurídico nulo. É, por exemplo, o caso da tradição de um bem
de valor realizada por pessoa absolutamente incapaz.

ESPECIFICAÇÃO (arts. 1.269 – 1.271, CC)


Segundo Carlos Alberto Dabus Maluf, a especificação diz respeito a um modo particular de
adquirir a propriedade de bem móvel, que não pode voltar ao status quo anterior, subsistindo
apenas a espécie nova. Trata-se, portanto, de um modo de aquisição de propriedade dado por

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meio da transformação de um bem móvel em uma espécie nova, seja por meio de trabalho
ou indústria do especificador. Exemplo: a confecção de uma escultura a partir de um bloco
de mármore.

O Código Civil disciplina esse modo de aquisição de propriedade entre os artigos 1.269 e
1.271. Assim, de acordo com estes dispositivos, se um indivíduo obtiver espécie nova a partir
do trabalho em matéria prima no todo ou em parte alheia, será ele o proprietário, desde que
não seja possível restituí-la à forma anterior. Tem-se ainda que, sendo praticável a redução,
ou, quando impraticável, se a espécie nova se obteve de má fé por parte do especificador,
pertencerá ao dono da matéria prima a espécie nova. Ocorre que, se o valor da espécie nova
exceder consideravelmente o da matéria prima, em qualquer dos casos, a espécie nova será
do especificador. Por fim, tem-se que o Código Civil prevê o ressarcimento dos danos que os
prejudicados sofrerem nas situações disciplinadas, excluindo dentre estes o especificador de
má fé.

CONFUSÃO, COMISTÃO E ADJUNÇÃO


A confusão, comistão e adjunção ocorrem quando coisas de pessoas diferentes se misturam,
sendo impossível separá-las. Nesse sentido:

•  Confusão: trata-se da mistura de coisas líquidas. Exemplo: mistura do vinho de um dono com o
vinho de outro, mistura álcool e gasolina, etc.
•  Comistão: trata-se da mistura de coisas sólidas ou secas. Exemplo: a mistura de cereais de safras
diferentes.
•  Adjunção: trata-se da justaposição de uma coisa à outra. Exemplo: tinta em relação à parede, ou
um selo valioso em um álbum de um colecionador.

Também aqui o Código Civil traz algumas regras ao prever certas situações. Os artigos entre
1.272 e 1.274 estabelecem que, sendo possível separar as coisas, elas continuarão pertencendo
aos seus respectivos donos. Agora, não sendo possível a separação, ou exigindo dispêndio
excessivo, subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao
valor da coisa. Ainda, tem-se que, se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono
desta será proprietário do todo, indenizando os outros. Por fim, ressalte-se que, se a confusão,
comistão ou adjunção operar-se de má fé, caberá à parte prejudicada escolher entre adquirir
o todo (pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida) ou renunciar ao
que lhe pertencer, sendo assim indenizada.

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8.  Perda da Propriedade Móvel e Imóvel
O art. 1.275 do Código Civil estabelece rol exemplificativo de causas de perda de propriedade,
sendo elas:

•  A Alienação
•  A Renúncia
•  O abandono
•  O perecimento da coisa
•  A desapropriação

A ALIENAÇÃO
É o negócio jurídico bilateral por meio do qual o titular de determinado bem transfere sua
propriedade a outro interessado. Pode a alienação ocorrer a título oneroso, gratuito, voluntário,
compulsório, ou por ato potestativo (ato que independe da vontade do proprietário. Ex.:
exercício do direito de retrovenda). Tratando-se da alienação de bem imóvel, é necessária a
averbação no Cartório de Registro Imobiliário (CRI), sendo que a alienação de bens móveis
ocorre por simples tradição (entrega do bem) (art. 1.267, CC).

A RENÚNCIA
Trata-se de ato unilateral por meio do qual o titular abre mão de seus direitos sobre a coisa,
fazendo isso de maneira expressa. A renúncia também deve ser averbada no Registro de
Imóveis, sendo que os imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo devem ser
registrados em escritura pública (art. 108, CC). 

ABANDONO
Trata-se também de ato unilateral por meio do qual o titular abre mão de seus direitos sobre
a coisa, fazendo-o sem manifestação expressa, ao contrário da renúncia. Ressalte-se que
o abandono não se presume, sendo indispensável a certeza da intenção de abandonar por
parte do proprietário. No que se refere ao abandono de bens imóveis, o art. 1.276 estabelece
que o imóvel urbano que o proprietário abandonar com a intenção de não mais o conservar
em seu patrimônio e que não se encontrar na posse de outrem poderá ser arrecadado como
bem vago, passando, após três anos, à propriedade do município ou Distrito Federal; tratando-
se de imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, virá ele a ser de
propriedade da União.

A lei 13.465/17 trouxe ainda uma inovação importante em seu artigo 64 e no parágrafo 2º do
art. 1.276 do Código Civil. Estes dispositivos estabelecem a presunção de abandono nos
casos de cessação dos atos de posse e não pagamento dos ônus fiscais por cinco anos.

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•  Leitura complementar: artigos 64 e 65 da lei 13.465/17. 

PERECIMENTO DA COISA, DESAPROPRIAÇÃO


O perecimento da coisa decorre da própria perda do objeto, sendo resultado geralmente de
ato involuntário, podendo em alguns casos ser resultado de ato voluntário (Ex: quebra do
celular por conta de um acesso de raiva por parte do proprietário). 

Por sua vez, a desapropriação, segundo Hely Lopes Meirelles, é a transferência compulsória
da propriedade particular para o Poder Público, seja por utilidade ou necessidade pública
ou, ainda, por interesse social, através de prévia e justa indenização em dinheiro, salvo as
exceções constitucionais de pagamento em títulos da dívida pública de emissão previamente
aprovada pelo Senado Federal de área urbana não edificada, subutilizada ou não utilizada, e
de pagamento em títulos da dívida agrária, no caso de reforma agrária, por interesse social.
Afirma-se que pode a desapropriação ser amigável (administrativa) ou judicial.

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9.  Direitos de Vizinhança
CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Segundo Monteiro Filho (2002), o direito de vizinhança trata de normas que tendem a dirimir
os conflitos entre propriedades opostas, com o objetivo de definir regras básicas de situações
de vizinhança. Ressalte-se o entendimento de Gisele Leite (2012) de que os imóveis vizinhos
não são apenas os confinantes, mas também os que se localizam nas proximidades, desde
que o ato praticado por alguém em determinado prédio vá repercutir diretamente sobre outro,
causando incômodo ou prejuízo ao seu ocupante. Tem-se, ainda, que os direitos de vizinhança
são instituídos por lei (arts. 1.277 a 1.313 do Código Civil) e são obrigações ambulatórias, vez
que acompanham a coisa, no caso, o bem imóvel.

USO ANORMAL DA PROPRIEDADE (ARTS. 1.277 – 1.281, CC)


As regras do direito de vizinhança não protegem somente o proprietário, mas também o
possuidor. De fato, segundo o artigo 1.277 do código civil, o proprietário ou o possuidor de um
prédio têm o direito de fazer cessarem as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego
e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. (regra dos
três s). Para aferir a normalidade ou a anormalidade da utilização da propriedade, o parágrafo
único do artigo 1.277 prevê alguns critérios, devendo-se:

•  verificar a extensão do dano ou do incômodo causado; assim, se o dano se contém no limite do


tolerável, não há razão para reprimi-lo. 
•  examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais. Nesse sentido,
afirma-se que não se pode olhar da mesma maneira a anormalidade do uso da propriedade numa
cidade pacata do interior em comparação com um capital, por exemplo. 
•  considerar a anterioridade da posse. A princípio, não tem razão para reclamar quem constrói próxi-
mo a estabelecimentos “barulhentos”. Trata-se da teoria da anterioridade da posse; esta, todavia, não
deve ser aceita sem reservas.

ÁRVORES LIMÍTROFES (ART. 1.282, 1.283, 1.284, CC)


Segundo o artigo 1.282 do Código Civil, a árvore cujo tronco estiver na linha divisória presume-
se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes. Tem-se, assim, a presunção
relativa de condomínio (a qual, portanto, admite prova em contrário). Ainda, sendo a árvore
propriedade de ambos os proprietários, não pode um deles derrubá-la sem o consentimento
do outro.

Por sua vez, o artigo 1.283 do mesmo código estabelece que as raízes e ramos de árvore
que ultrapassarem a estrema do prédio poderão ser cortados, até o plano vertical divisório,
pelo proprietário do terreno invadido. Há de observar, entretanto, que este direito não pode
comprometer a saúde da árvore, haja vista o dever de observância da função socioambiental
da propriedade.

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Por fim, no que se refere aos frutos caídos da árvore naturalmente, aplica-se a regra do artigo
1.284, segundo o qual os frutos caídos de árvore de terreno vizinho pertencem ao dono do
solo onde caírem, se este for de propriedade particular. É o exemplo do abacateiro que existe
na propriedade de José, e cujos frutos caem na casa de Maria; nessa situação, a propriedade
dos abacates caídos será de Maria e não de José. Ressalte-se, porém, que Maria não poderá
colher os frutos diretamente do abacateiro, ainda que os galhos invadam seu terreno, uma
vez que a árvore é de propriedade de José.

PASSAGEM FORÇADA
Segundo o art. 1.285 do Código Civil, o dono do prédio que não tiver acesso a via pública pode,
mediante pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem cujo rumo
será judicialmente fixado, se necessário. Ressalte-se que, segundo esse mesmo dispositivo,
sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel de forma mais natural e facilmente se prestar
à passagem. E ainda, tem-se que, ocorrendo a alienação parcial do prédio, de modo que
uma das partes perca o acesso a via pública, o proprietário da outra parte deverá tolerar a
passagem.

Exemplo de passagem forçada: para acessar a Rua, o proprietário do imóvel A necessita de


passagem forçada pelo imóvel B.

Por fim, há de se ressaltar que a passagem forçada não se confunde com servidão, uma vez
que a primeira decorre necessariamente de lei, sendo um direito de vizinhança, conforme já
mencionado; por sua vez, a servidão é um direito real, constituído geralmente por contrato, e

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que, ao contrário da passagem forçada, não possui como pressuposto o desencravamento
de qualquer dos imóveis envolvidos.

PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES, ÁGUAS


Nos termos dos artigos 1.286 e 1.287 do Código Civil, mediante o recebimento de indenização,
o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações
e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em favor de seus vizinhos
quando de outro modo for impossível ou excessivamente oneroso. E ainda, tem-se que, se
as instalações oferecerem risco, será facultado ao proprietário prejudicado exigir a realização
de obras de segurança.

Já no que concerne às águas, os artigos 1.288 a 1.293 estabelecem que o proprietário ou


possuidor de prédio inferior é obrigado a receber as águas que corram naturalmente do prédio
superior, não podendo realizar obras que cortem seu fluxo. Por sua vez, quando as águas
artificialmente levadas ao prédio superior correrem dele para o inferior, poderá o dono deste
reclamar seu desvio ou que lhe seja indenizado o prejuízo que sofrer. Ainda dentro desta
seção, cumpre destacar que o Código Civil estabelece que o proprietário de nascente não
pode impedir ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.
O possuidor de prédio superior também não poderá poluir as águas indispensáveis às
necessidades dos imóveis inferiores, devendo ressarcir estes últimos caso não seja possível
a recuperação das águas.

DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM, DIREITO DE CONSTRUIR,


Ainda no rol dos direitos de vizinhança, os artigos 1.297 e 1.298 do Código Civil determinam
que o proprietário de determinado certo bem imóvel tem o direito a cercar, murar, valar
ou tapar de qualquer modo o seu prédio, podendo constranger o seu confinante (vizinho)
a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, repartindo-se entre ambos as
respectivas despesas. Ressalte-se que, sendo confusos os limites entre os terrenos, serão
estes determinados de acordo com a posse justa; e ainda, não se achando ela provada, o
terreno contestado será dividido por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a
divisão, há de se adjudicar a um dos proprietários mediante indenização ao outro.

Em relação ao direito de construir, os artigos entre 1.299 e 1.313 do Código Civil preveem
uma série de limitações e responsabilidades no que se refere às águas, janelas, eirados,
terraços ou varandas, distância entre edificações, paredes divisórias, escavações, etc. Além
disso, há de se ressaltar que o direito de construir também é disciplinado por regulamentos
administrativos, sendo diversas as regras atinentes a este tema. Por fim, cumpre destacar
que, ainda na seção destinada ao direito de construir, o Código Civil estabelece, em seu artigo
1.313, que o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no
prédio, mediante prévio aviso, para dele temporariamente fazer uso quando indispensável à
reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou muro divisório; bem como
quando for necessário apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrarem
casualmente.

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- Leitura complementar: Artigos 1.285 a 1.313 do Código Civil

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10.  Condomínio
CONDOMÍNIO EM GERAL OU COPROPRIEDADE
CONCEITUAÇÃO
De acordo com Clóvis Beviláqua, o condomínio é a forma “anormal” da propriedade, em que
o sujeito do direito não é um indivíduo que o exerça com exclusão dos outros; são dois ou
mais sujeitos que exercem o direito simultaneamente. Ou, em outras palavras, pode-se
afirmar que o condomínio existe quando os direitos elementares do proprietário pertencem a
mais de um titular ao mesmo tempo. Ressalte-se que, no condomínio, permanece o caráter
de exclusividade da propriedade porque, frente a terceiros, cada condômino atua como
proprietário exclusivo do todo.

CLASSIFICAÇÕES 
São várias as classificações de condomínio, podendo-se destacar dentre elas:

•  Aquela que classifica os condomínios de acordo com suas origens:


•  Condomínio voluntário ou convencional: decorre do acordo de vontades. 
•  Condomínio incidente ou eventual: origina-se por motivos estranhos à vontade do condômino.
•  Condomínio necessário ou forçado: aquele que decorre de imposição legal.

•  Aquela que classifica os condomínios tendo em vista sua forma ou divisão:


•  Condomínio pro diviso: é possível determinar o direito de cada proprietário, ou seja, há uma fração
real atribuível a cada condômino.
•  Condomínio pro indiviso: nesse caso, cada proprietário tem uma fração ideal da coisa, não sendo
possível determinar de modo corpóreo qual o direito de cada um.

CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO OU CONVENCIONAL


O código civil estabelece, entre os artigos 1.314 a 1.319, os direitos e deveres dos condôminos,
estabelecendo que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, exercendo
sobre ela todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicando-a de terceiro, defendo
sua posse, tendo também a possibilidade de alienar sua respectiva parte ideal. Ou seja, fica
visível que o condômino tem todos os direitos proprietários.

Em relação à extinção dos condomínios, há de se destacar que, dentre os artigos 1.320 e


1.322 do Código Civil, estabelece-se que, a qualquer momento, poderá o condômino exigir
a divisão da coisa comum, aplicando a esta divisão, no que couber, as regras de partilha de
herança. Por sua vez, quando for a coisa indivisível e os consortes não quiserem adjudicá-
la a um só, o Código em comento prevê que será a coisa vendida e repartido o apurado,
preferindo-se, na venda, o condômino ao estranho, e, dentre os condôminos, aquele que tiver

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na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o que possuir quinhão maior (direito de
preferência).

Já no que diz respeito à administração do condomínio, disciplinada pelos artigos 1.323 a 1.326
do Código Civil, há de se ressaltar que o administrador poderá ser estranho ao condomínio,
sendo este escolhido por deliberação de maioria absoluta. Por sua vez, a maioria absoluta
será calculada pelo valor dos quinhões.

CONDOMÍNIO NECESSÁRIO OU LEGAL


Conforme mencionado, o condomínio necessário origina-se da imposição de uma norma
jurídica. São os casos, por exemplo, de paredes, cercas, muros ou valas. Nesse sentido, o
artigo 1.328 do Código Civil estabelece que o proprietário que tiver direito a estremar um
imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação
na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente
valer a obra e o terreno por ela ocupado.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Tratam-se dos condomínios em edificações ou condomínios horizontais, os quais têm como
característica principal a existência de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade
privativa (art. 1.331, CC). Por exemplo, num prédio residencial, cada morador é proprietário
privativo de seu respectivo apartamento, sendo, ao mesmo tempo, titular de partes ideais das
áreas comuns, como telhado, corredores de acesso, etc.

•  Instituição e constituição do condomínio edilício

No que se refere à instituição e constituição do condomínio edilício, cumpre ressaltar:


•  Ato de instituição (art. 1.332, CC): trata-se da inscrição obrigatória no registro de imóveis, a qual
pode decorrer de ato entre vivos ou testamento, devendo nela constar:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das
partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

•  Convenção de condomínio (art. 1.333, CC): é um documento escrito no qual se estipulam os direi-
tos e deveres de cada condômino, regulando-se também a utilização do prédio. Ressalte-se que, se-
gundo o mesmo dispositivo, a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais, tornando-se logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para
aqueles que sobre elas tenham posse ou detenção (ex. locatário). Se registrada no cartório de registro
de imóveis, a convenção de condomínio adquire efeito erga omnes. 
•  Regulamento / Regimento interno (art. 1.334, CC): são as regras relativas ao dia a dia da vida con-

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dominial. Por exemplo: horários para utilização da piscina ou realização de mudança, dentre outras
determinações.

Condomínio edilício: poder de dispor

Ressalte-se que as unidades autônomas do condomínio edilício podem ser alugadas, cedidas
ou gravadas de ônus sem a necessidade de aprovação dos outros condôminos (art. 1.331, §
1o, CC). Essa é uma regra que diferencia o condomínio edilício do condomínio comum uma
vez que, neste último, há o direito de preferência dos condôminos. Essa mesma regra não se
aplica em relação às garagens do condomínio, uma vez que estas só poderão ser alugadas a
“estranhos” mediante autorização expressa na convenção, sendo que, além disso, nos termos
do art. 1.338 do CC, dever-se-á preferir qualquer dos condôminos a estranhos.

Limitações e restrições na utilização do condomínio edilício

Os artigos 1.335 a 1.339 do Código Civil, bem como os artigos 1.345 e 1.346, estabelecem uma
série de direitos e deveres dos condôminos. Afirma-se, nesse sentido, que a utilização do
condomínio sofre limitações impostas pela lei e restrições previstas na Convenção. Em caso
de descumprimento dos deveres, o art. 1.337 do CC estabelece:

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá,
por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas
e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar
multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembleia.

Administração do condomínio edilício

A administração do condomínio edilício tem regramento próprio nos artigos 1.347 a 1.356 do
Código Civil, incluindo três figuras:

•  Síndico
•  Assembleias (ordinária e extraordinária)
•  Conselho fiscal

Extinção do condomínio edilício

Diferentemente do condomínio tradicional, o condomínio edilício tem como característica a


indivisibilidade, não podendo ser extinto pelos condôminos, seja por meio de convenção ou
judicialmente. Por outro lado, a extinção do condomínio edilício pode ocorrer por destruição
do imóvel (art. 1.357, CC), demolição voluntária do prédio, por motivos urbanísticos, por motivo
de segurança ou insalubridade (lei 6.709/79, art. 1º), por ameaça de ruína (art. 1.357, CC),

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desapropriação do edifício (art. 1.358, CC), confusão (quando todas as unidades autônomas
são adquiridas por uma única pessoa).

CONDOMÍNIO DE LOTES
A despeito desta modalidade de codomínios vir gerando certas discussões quanto a sua
legalidade, ela foi inserida no Código Civil dentro do capítulo dedicado ao condomínio edilício
pela lei nº 13.465/2017. A partir desta inserção, tem-se o artigo 1.358-A, que estabelece a
possibilidade de haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são de propriedade
exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos. Ressalte-se que essa
modalidade não se confunde com o loteamento tradicional, ou mesmo com o loteamento
de acesso controlado, nos quais o terreno é divido em uma série de lotes completamente
separados juridicamente uns dos outros. Tem-se ainda que, em relação aos condomínios de
lotes, são aplicadas subsidiariamente as regras dos condomínios edilícios. 

CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES


Trata-se de uma inovação também introduzida pela lei 13.465/2017, que prevê em seu artigo 61
uma espécie de condomínio edilício de pequenas dimensões, dispensando para tanto certas
formalidades necessárias ao condomínio edilício convencional. Nesse sentido: quando um
mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive
para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos
locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as
partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou
para as unidades entre si.  

Por exemplo: terreno com casa na frente e edícula no fundo, ocupadas por pessoas diferentes,
em situação na qual se queira tornar cada uma dessas construções uma unidade autônoma
de condomínio. Assim, o artigo 62 dessa mesma lei prevê a possibilidade de uma matrícula
para cada unidade autônoma.

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11.  Propriedade Resolúvel
CONCEITO
De acordo com Clóvis Beviláqua, propriedade resolúvel ou revogável é aquela que, no próprio
título de sua constituição, estabelece o princípio que a haverá de extinguir, realizada a
condição resolutória, ou vindo o termo extintivo, seja por força da declaração de vontade, seja
por determinação da lei. De fato, o Código Civil estabelece que a propriedade resolúvel pode
ser extinta por duas causas:
1. pelo implemento de uma condição ou pelo advento de um termo previstos no pró-
prio título de aquisição dessa propriedade (art. 1.359);
2. pela superveniência de uma causa capaz de por fim à relação jurídica (art. 1.360).

MODALIDADES
•  Resolução pelo implemento de uma condição ou pelo advento do termo (art. 1.359)

De acordo com o dispositivo em comento, resolvida a propriedade pelo implemento da


condição ou pelo advento do termo, estão também resolvidos os direitos reais concedidos
na sua pendência, sendo que o proprietário em cujo favor se opera a resolução poderá
reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. Ressalte-se que a condição ou o
termo estarão previstos no título constitutivo da propriedade, de tal forma que o terceiro que
adquiriu a propriedade resolúvel não poderá alegar surpresa. Ex: pacto de retrovenda (arts.
505 – 508 do Código Civil), por meio do qual o vendedor tem a possibilidade de reaver a coisa
dentro do prazo máximo de três anos; ou, ainda, doação com cláusula de reversão, por meio
da qual o doador estabelece que os bens doados voltarão ao seu patrimônio caso sobreviva
ao donatário (ocorrendo o falecimento do donatário, os bens retornarão ao doador). Nesse
caso, os efeitos são retroativos (ex tunc).  

•  Resolução por causa superveniente (art. 1.360)

Conforme estabelece o dispositivo em análise, caso a propriedade se resolva por outra causa
superveniente, o possuidor que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução será
considerado proprietário perfeito, restando, à pessoa em cujo benefício houve a resolução,
ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para recuperação da própria coisa ou do seu
valor. Nesse caso, os efeitos não são retroativos. Ex: ingratidão do donatário (art. 555, CC), por
meio do qual se tem a revogação do contrato de doação. Ocorre que, caso decida o donatário
vender o bem que recebeu, não poderá o doador reavê-lo do terceiro adquirente, uma vez
que, sendo esta uma resolução por causa superveniente, o terceiro de boa-fé não poderá ser
prejudicado. Assim, o doador poderá apenas cobrar do donatário o valor da coisa.    

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12.  A Propriedade Fiduciária no Código Civil
Conceito
Segundo o art. 1.361 do Código Civil/02, considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de
coisa móvel infungível que o devedor, com o objetivo de garantir o cumprimento de uma
obrigação, transfere ao credor.  Trata-se de uma relação de direito real que garante um direito
obrigacional, uma vez que o credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto
o devedor fiduciante permanece com a posse direta, na qualidade de depositário, até que a
obrigação seja satisfeita.

PARTES DA RELAÇÃO
São partes da relação fiduciária:

•  Credor / credor fiduciário / proprietário fiduciário / fiduciário: fornece os recursos financeiros para
aquisição do bem. Ex. Bancos frequentemente exercem esse papel.
•  Devedor / devedor fiduciante / fiduciante: é o comprador do bem.

ESTRUTURA E FUNCIONAMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA​

Exemplo: Na compra de um veículo a prazo, o comprador vai até determinado banco em busca
de dinheiro emprestado. Nessa situação, logo após a celebração do contrato de compra e
venda entre alienante originário e comprador (etapa 1), este último fica com a propriedade
fiduciária e a posse direta do veículo, podendo utilizá-lo enquanto paga as prestações. Por
sua vez, é o credor fiduciário (banco) que tem a propriedade resolúvel do carro, bem como sua
posse indireta, até que a dívida seja satisfeita.

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INADIMPLÊNCIA
O que acontece se o devedor deixar de pagar as prestações do bem?

Segundo o art. 1.364 do código civil, vencida a dívida e não paga fica o credor obrigado a
vender o bem, extrajudicialmente ou judicialmente, devendo aplicar o preço no pagamento
de seu crédito e das despesas da cobrança e entregar o saldo, se houver, ao devedor. Por sua
vez, caso o valor do bem seja insuficiente para pagamento da dívida, o art. 1.366 do mesmo
Código impõe que continuará o devedor obrigado quanto ao restante da dívida. Por fim, o art.
1.365 estabelece que é nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com o bem
alienado em garantia se a dívida não for paga no vencimento; ocorre que, com a anuência do
credor, o devedor poderá dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida (art. 1365,
parágrafo único) -> aqui não se trata de cláusula contratual.

ÚLTIMOS PONTOS
A propriedade fiduciária é negócio jurídico formal e, dentre seus requisitos, está o registro do
contrato de alienação fiduciária, o que garante seja este oponível a terceiros. Com efeito, nos
termos do art. 1361 do Código Civil:

§ 1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou
particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se
tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de
registro.

Outro ponto importante é que, segundo o art. 1.363 do Código Civil, antes de vencida a
dívida, pode o fiduciante fruir livremente do bem, respondendo sempre como depositário
fiel. Por outro lado, deve o fiduciante entregar o bem ao credor em caso de inadimplemento.
Deve-se ressaltar que o Supremo Tribunal Federal (“STJ”) baniu a possibilidade de prisão
civil do depositário infiel, diante da força supralegal da Convenção Interamericana de Direitos
Humanos:

É ilícita a prisão civil de depositário infiel, qualquer que seja a modalidade de depósito.

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Direito de Propriedade

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