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CHEGA DE BURRICE COM IMÓVEIS!!!

Como escapar das armadilhas do mercado imobiliário e ter


paz e retorno financeiro a longo prazo.

Roberto Carvalho
@AUDITORDOJAZZ

Coordenação: Bastter
Sumário

PREFÁCIO ...................................................................................................................... 4

INTRODUÇÃO ................................................................................................................ 7

I - A VISÃO CORRETA SOBRE OS IMÓVEIS: ESQUEÇA TUDO O QUE DIZEM POR AÍ. ............ 9

II - O INVESTIMENTO VENCEDOR EM IMÓVEIS: SEGURANÇA, PAZ E RETORNO FINANCEIRO


NO LONGO PRAZO. ...................................................................................................... 17

III - COMPRANDO E VENDENDO IMÓVEIS: PRIORIZE A TRANQUILIDADE E NÃO GIRE SEU


PATRIMÔNIO. .............................................................................................................. 30

IV - ALUGUEL DE IMÓVEIS: GERENCIANDO O SEU PATRIMÔNIO COM INTELIGÊNCIA. ..... 42

V - VIDA CONDOMINIAL: PORQUE É IMPOSSÍVEL SER FELIZ SOZINHO. ........................... 55

VI - COMPRAR A CASA PRÓPRIA X MORAR DE ALUGUEL: UM FALSO DILEMA. ................ 64

VII - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: FUJA DA ARMADILHA! .......................................... 68

VIII - O BARATO QUE SAI CARO: NÃO EXISTE ALMOÇO GRÁTIS NO MERCADO
IMOBILIÁRIO. ............................................................................................................... 74

CONCLUSÃO ................................................................................................................ 84
Dedico estas linhas a meus queridos pais, que me ensinaram o pouco que sei
sobre imóveis; à minha esposa, pelo amor e cuidado constantes, e às minhas
muito amadas filhas, na firme esperança de que lhes seja útil no futuro.

Texto por Roberto Leal de Carvalho © 2019


Todos os direitos reservados
Prefácio

O Brasil é um país carente de muitas coisas: de escolas de qualidade e


acessíveis a todos; de bons hospitais e bons médicos para os que mais deles
precisam; de transporte público adequado à mobilidade urbana; de segurança
para se andar livremente nas ruas, enfim, de um sem número de outros bens
e serviços.
Em pleno século XXI, nosso país ainda não conseguiu resolver problemas
básicos que, muitas outras nações, que inclusive eram, há 20 ou 30 anos, bem
mais pobres e atrasadas do que nós, já solucionaram faz muito tempo.
Dentre tantas carências e deficiências que nosso país enfrenta, existe uma
que nem sempre é lembrada quando fazemos um balanço dos nossos
principais problemas. Refiro-me, especificamente, à educação financeira da
população brasileira.
De fato, e para nossa tragédia enquanto nação que quer e precisa superar seu
histórico atraso econômico e social, a imensa maioria dos brasileiros possui
uma gravíssima deficiência em sua educação financeira, para não dizer um
verdadeiro e total desconhecimento de princípios básicos de como
administrar seus próprios recursos financeiros.
E essa precária formação educacional na área das finanças pessoais não
acomete somente a população de baixa renda, que não teve a oportunidade
de acesso ao estudo formal.
Ao contrário, mesmo pessoas que cursaram bons colégios e até mesmo
possuem um diploma universitário, mostram-se incapazes de gerir suas vidas
financeiras com autonomia e maturidade e acabam sendo presas fáceis de um
sistema que faz de tudo para que elas, em vez de acumular patrimônio para
terem uma vida financeiramente tranquila, acabem por dilapidar seus
recursos financeiros em busca de oportunidades fantasiosas e de promessas
irreais de ganhos fáceis e imediatos, o que, absolutamente, não existe.
Nesse verdadeiro caos de desinformação, má-fé, oportunismo e ignorância
financeira no qual nosso país, lamentavelmente, encontra-se mergulhado, eis
que surge uma luz no fim do túnel; uma espécie de tábua de salvação para os
que estão naufragando no turbilhão do enganoso discurso da riqueza fácil e
rápida: a comunidade virtual do portal bastter.com.
Criada no ano de 2001 e tendo como fundador o já famoso Bastter, médico
e educador físico por formação e grande educador financeiro por amor e
vocação, a bastter.com é um verdadeiro oásis não só da educação financeira
sadia, ou seja, daquela que liberta o indivíduo das amarras criadas pelo
sistema para escravizá-lo e o conduz à liberdade e tranquilidade financeira,
mas também um local de evolução integral enquanto indivíduo.
Lá, ao contrário da grande maioria dos sites que se auto intitulam serem de
educação financeira (mas que, de fato, não são), você, caro leitor, não verá
indicações do que fazer com o seu dinheiro, de em qual produto financeiro
deve aplicá-lo, tampouco qual a carteira recomendada para o mês.
Sinto desapontar-lhe, mas na bastter.com só existe uma recomendação: a de
que cada um estude o farto e riquíssimo material disponível no site e decida,
por conta própria, sem ajuda de intermediários e de forma consciente, onde
deve investir o dinheiro proveniente do seu trabalho.
Em resumo, é uma comunidade de estudo e de evolução pessoal, não só do
ponto de vista financeiro (embora este seja o lado mais conhecido da
bastter.com), mas sobretudo humano, em todos os aspectos ligados à
formação integral do indivíduo: carreira profissional, família, saúde, paz de
espírito, relacionamentos interpessoais etc.
Eu conheci a bastter.com em abril de 2015. Acho que foi por intermédio de
um buscador da internet; não me lembro bem ao certo. O fato é que, desde
então, tenho aprendido muito naquele espaço de compartilhamento de ideias
e de conhecimento. As contribuições dos participantes são riquíssimas e, em
conjunto, temos nos aprimorado não só como investidores, mas também, e
principalmente, nos diversos papéis sociais que desempenhamos.
Para minha grande surpresa e alegria, e talvez como reconhecimento por
minha participação ativa no site, o Bastter me convidou para escrevermos
este livro sobre imóveis. Pois bem, honrado, aceitei o desafio e aqui estamos,
a quatro mãos, encarando esta empreitada.
Na verdade, tenho sérias dúvidas se devo, propriamente, chamar esta obra de
livro, porque soa meio pomposo para um trabalho que, na verdade, não tem
nenhuma pretensão intelectual ou acadêmica e tem por singelo objetivo, na
verdade, ser um pequeno manual, um guia, para, com base em nossa
experiência e vivência no mercado imobiliário, alertar o público em geral
para evitar as inúmeras armadilhas que existem nesse setor, criadas, muitas
vezes, por gente inescrupulosa e gananciosa, à procura de enganar incautos.
Ditas estas breves palavras, agradeço ao Bastter pela oportunidade de, sob
sua supervisão, escrever este trabalho, na modesta esperança de que ele possa
ser útil para todos quantos tenham que se defrontar com os temas ligados aos
imóveis, que aqui serão tratados, em um universo infelizmente permeado por
muita desinformação.

Roberto Carvalho
Inverno de 2019
Introdução

A ideia de escrever este pequeno manual surgiu de um vídeo divulgado pelo


Bastter no YouTube, em 2018, que tem o mesmo título: Chega de burrice
com imóveis. Eu acrescentei o subtítulo, para esclarecer melhor ao leitor do
que propriamente se trata a obra: Como escapar das armadilhas do mercado
imobiliário e ter paz e retorno financeiro a longo prazo.
O vídeo na internet alcançou bastante sucesso e o seu principal objetivo é
alertar as pessoas para a quantidade de bullshits, ou seja, de falácias e
enganos nos quais os pseudo analistas e o sistema, em geral, querem que as
pessoas acreditem e por meio dos quais sejam enganadas ao lidarem com
imóveis, perdendo não só dinheiro, mas, o que é até mais importante, a
tranquilidade e a paz de espírito.
É realmente impressionante a quantidade de “rolos” que as pessoas fazem e
de armadilhas nas quais acabam caindo, seja ao comprarem imóveis,
venderem, ou atuando como locadores ou locatários. Todas estas confusões
motivaram o Bastter a publicar o vídeo e, com seu característico ácido senso
de humor, a bradar para que as pessoas parassem de fazer tanta burrice ao
lidarem com imóveis.
De minha parte, ao escrever este livro, procurei não me limitar a reproduzir
os temas e os argumentos utilizados pelo Bastter no vídeo publicado no
YouTube (embora ele tenha servido de base para o texto), pois se eu assim
tivesse feito seria uma mera e inútil repetição de um trabalho já realizado.
Aliás, muito bem realizado.
Ao contrário, meu trabalho principal foi tentar agregar ao texto, conforme
me demandou o próprio Bastter, sendo este o motivo do convite que dele
recebi, a minha experiência como alguém que cresceu ouvindo os pais
pronunciarem termos como condomínio, locação, fiador, escritura pública,
registro imobiliário e tantos outros relativos a esse mundo dos imóveis e que,
quando tornou-se adulto, formou-se em Direito e, principalmente, o que é
mais importante para os fins deste livro, passou a investir em imóveis e
vivenciar as dores e as delícias deste universo.
Repito, como dito no prefácio, que o texto que você, leitor, tem diante dos
olhos, não tem nenhuma pretensão acadêmica, tentará utilizar-se, ao
máximo, de linguagem acessível a todos os públicos e, tão somente, tem o
objetivo de, com base em minha experiência de vida no mundo dos imóveis,
apresentar-lhe quais são, na minha opinião e na do Bastter, as melhores
opções para que você tenha paz ao comprar, vender e/ou locar um imóvel,
bem como torne-se um investidor vencedor em imóveis caso você queira
possuir este tipo de investimento.
O objetivo principal, portanto, não será apresentar-lhe qual opção é a mais
rentável, do ponto de vista financeiro, mas sim qual a que lhe trará mais paz
e tranquilidade, a qual, sinto lhe informar, nem sempre poderá ser a mais
rentável.
Ao longo do texto, o Bastter inseriu preciosas observações, em itálico,
intituladas de “Dica do Bastter”, as quais muito agregaram ao meu texto e
merecem ser cuidadosamente lidas, bem como jocosos “burrinhos”...
Todas as opiniões expostas neste manual têm por base a denominada
“filosofia bastter.com”, difundida lá no site bastter.com, que,
simplificadamente, pode ser resumida pelos seguintes ensinamentos: invista
continuamente na sua formação pessoal e profissional; estude; trabalhe;
poupe; invista ao máximo os recursos provenientes do seu trabalho, sem
deixar de aproveitar a vida; cuide da sua família; cuide da sua saúde,
especialmente praticando esportes; tenha paz; seja um ser integralmente
feliz.
Assim sendo, todas as “dicas” que dermos sobre os mais variados temas
relativos ao mercado imobiliário, componentes do sumário desta obra, terão
por principal objetivo evitar os “rolos”, as confusões, os problemas que tanto
tiram a paz das pessoas e as impedem de ter uma relação saudável com este
importante tipo de investimento.
Portanto, se você está em busca de qual é a melhor oportunidade no mercado
imobiliário, este livro não é para você. Porém, se o seu objetivo é relacionar-
se com os imóveis de forma saudável, tranquila e que lhe traga paz de espírito
e retorno financeiro, no longo prazo, evitando as dores de cabeça que a
maioria das pessoas têm e tornando-se um vencedor neste tipo de
investimento, venha conosco e vamos percorrer cada um dos temas sobre os
quais nos propusemos a dissertar.
I - A visão correta sobre os imóveis: esqueça tudo o que dizem
por aí.

Antes de falarmos, propriamente, sobre como se tornar um investidor


vencedor no mercado imobiliário, afastando-se das várias armadilhas que
existem nesse setor e prezando, sobretudo, a paz de espírito, é muito
importante que se tenha a mentalidade correta sobre o que os imóveis
realmente são e, também, o que eles não são.
Pode parecer algo trivial e até desnecessário, porém, considerando a
quantidade de bobagens e de mitos que permeiam o assunto, é fundamental
que se entenda o que significam os ativos imobiliários.
A grande maioria dos “analistas”, seja na televisão, nas redes sociais ou em
publicações ditas especializadas, não têm a menor noção do que representam,
de fato, os imóveis. E, pior do que isso, incentivam o giro de patrimônio, ou
seja, alardeiam que “agora é a hora da renda fixa”, então recomendam o
sujeito a vender o imóvel para colocar o dinheiro na renda fixa. Logo em
seguida, dizem que “a bolsa está subindo, você não pode perder essa
oportunidade”. Então, lá vai o sujeito retirar o dinheiro da renda fixa para
comprar as ações da “carteira da semana” recomendada pelos analistas
inescrupulosos.
Os mesmos “analistas” dizem que o investimento em imóveis é ruim, porque
é muito caro e não tem liquidez. Afirmam que é muito capital “parado”,
quando o melhor seria ter uma “reserva de oportunidade” para aproveitar as
quedas do mercado.
Todas estas recomendações só têm um objetivo: sustentar o sistema, por
meio do giro do patrimônio. Ao ficar transferindo o dinheiro para lá e para
cá, em vez de deixar quieto rendendo juros compostos, o pobre sujeito pagará
inúmeras taxas de corretagem, impostos etc. E é justamente esse dinheiro
que sustenta o sistema. Afinal de contas, um imóvel que valha R$ 1 Milhão
e que fique parado, por exemplo, por 30 ou mais anos, sendo bem alugado e
rendendo ao proprietário tanto os aluguéis como a valorização do bem, não
interessa ao sistema.
Assim, critica-se o investimento em imóveis, porque, caso não haja o giro de
patrimônio, ele não beneficiará os inúmeros intermediários que estão ávidos
para abocanhar um pedaço do seu patrimônio, quando você fica trocando de
investimentos a toda hora.
Ainda mais quando estamos falando de imóveis, que costumam ter valores
elevados, os custos de transação são altíssimos: escritura, registro, certidões,
impostos etc. Invariavelmente, ao se desfazer do seu imóvel para tentar
atingir uma rentabilidade maior em outro investimento, como por exemplo
na renda fixa, acontecerão duas coisas: (i) você ficará sem o imóvel, porque
o terá vendido, e (ii) também ficará sem o dinheiro da renda fixa, porque,
com o passar do tempo e a retirada dos juros do capital principal, o montante
original não se valoriza e perde drasticamente o poder de compra, sendo
corroído pela inflação.

Em resumo, em qualquer giro de patrimônio (no nosso exemplo, vender o


imóvel para investir em renda fixa), seu dinheiro tende a virar pó, o que
representará um grande abalo financeiro, obviamente, sem contar o abalo
psicológico, haja vista que geralmente os imóveis são bens de valor elevado,
que demoram um tempo razoável para serem conquistados, envolvendo,
assim, aspectos que extrapolam o lado financeiro e que são até mais
importantes, como sonhos, alegrias, expectativas e bem-estar da família.
Em relação à tão criticada falta de liquidez dos imóveis, este é, ao contrário
do que se diz por aí, um aspecto até positivo, na medida em que dificulta a
compra e venda a toda hora desse tipo de bem. Ao contrário, por exemplo,
das ações de uma empresa listadas na bolsa de valores, que são facilmente
negociadas com poucos clicks no homebroker (plataforma virtual de
negociação desses ativos), a negociação de imóveis é muito mais lenta,
difícil e trabalhosa, o que, conforme dito, é até benéfico para que o investidor
não fique comprando e vendendo imóveis a toda hora, sustentando o sistema
com o pagamento de impostos e comissões de toda ordem.
Desta forma, ao contrário de tudo o que se diz por aí, e que você deve ignorar
solenemente, o investimento em imóveis, para o longo prazo, é uma das
melhores e mais seguras formas de construção de patrimônio, que poderá
gerar uma boa renda passiva para lhe dar tranquilidade financeira e liberdade
de escolhas na vida, desde que se saiba o que está fazendo e se tenha a
mentalidade correta ao investir que, em poucas palavras, pode ser resumida
em comprar o imóvel e jamais vendê-lo, a não ser que ele perca valor.
Falaremos mais sobre esse tema no próximo capítulo, que será dedicado
especificamente ao investimento em imóveis.
Investir em imóveis não é melhor nem pior do que outros investimentos, tais
como a renda fixa, as ações, os fundos imobiliários etc. Possui vantagens e
desvantagens, como qualquer ativo, que devem ser conhecidas e aceitas pelo
investidor. Aliás, sob esse aspecto, a única dica que se deve dar é a de estudar
aquilo em que se pretende investir, tomando suas decisões por conta e risco
próprios. Estudar, analisar, refletir, sopesar os prós e os contras e tomar sua
decisão de forma consciente. Só não pode é se arrepender da escolha feita e
ficar reclamando depois.
O investimento em imóveis guarda semelhança com o investimento em
ações, embora com ele não se confunda, no sentido de que em ambos o
investidor ganha nas duas pontas, a saber: no ganho de capital (nos imóveis,
a valorização de mercado do bem; nas ações, o aumento de sua cotação) e
nos proventos (nos imóveis, os aluguéis; nas ações, os dividendos e os juros
sobre capital próprio, principalmente).
O investimento em fundos imobiliários também guarda semelhança com o
investimento em imóveis; todavia, são investimentos distintos.
Diversamente do investimento em imóveis, nos fundos imobiliários, em vez
de comprar o imóvel inteiro, o investidor adquire uma cota, ou seja, um
pedaço de um conjunto de propriedades já construídas ou empreendimentos
imobiliários, tais como edifícios comerciais, hospitais, galpões logísticos e
outros.
Uma das maiores vantagens dos fundos imobiliários, que são investimento
em renda variável e cujas cotas são negociadas em bolsa de valores, é o fato
de o investimento inicial ser baixo, ao contrário dos imóveis, adquiridos
diretamente pelo investidor, para os quais é exigido um investimento alto.
Portanto, fundos imobiliários não se confundem com imóveis, apesar de
ambos serem investimentos ligados ao setor imobiliário. Em uma carteira
diversificada, como é recomendável, é plenamente possível, caso se deseje,
deter os dois tipos de investimento.
Todavia, não se iluda achando que, tendo fundos imobiliários, você terá,
automaticamente, imóveis, porque NÃO TERÁ. A formação de um
verdadeiro e sólido patrimônio imobiliário, embora excelente para o
investidor buy and hold no longo prazo, requer, exatamente pelo fato de os
imóveis deterem valores elevados, muito trabalho, muita disciplina, muita
paciência e uma poupança constante (aportes periódicos) durante décadas.
Independentemente do tipo de investimento, o correto, o que vai fazer de
você um investidor vencedor no longo prazo, não é tentar ficar adivinhando
se investir em imóveis é melhor ou pior do que em ações, ou fundos
imobiliários ou em qualquer outro ativo, ou, ainda, se vai render mais ou
menos. Até porque, como o ser humano não tem o dom de prever o futuro,
nem você nem ninguém conseguirá saber qual investimento terá o melhor
desempenho. O correto é ter todos os tipos de investimentos de que entende
e sabe o que está fazendo. Não existe investimento melhor do que o outro.
Esteja certo de que o que vai te diferenciar da maioria das pessoas que,
infelizmente, não chegam à tranquilidade financeira, e que só vivem
endividadas e pagando contas sem construir nenhum patrimônio, é ter uma
carteira com ativos diversificados, de valor e sobre os quais você entenda
minimamente. Nesse sentido, os imóveis são somente mais uma classe de
ativos, bem interessante aliás, que podem e devem fazer parte do seu
portfólio, se você assim desejar.
Você não precisa ser um expert em finanças para investir, a não ser que essa
seja a sua profissão. Aliás, o propósito desse livro não é torná-lo um
especialista do mercado imobiliário, mas tão somente mostrar como é
possível relacionar-se de forma sadia com imóveis, tendo paz e prosperidade
no longo prazo.
O ideal é possuir em carteira todos os tipos de investimentos que puder ter,
seja na renda fixa ou na renda variável, desde que conheça os seus ativos e
os tenha estudado antes de adquiri-los. O estudo, para tudo na vida, é sempre
fundamental, e com investimentos não é diferente. A diversificação em
diversas classes de ativos é imprescindível, exatamente porque qualquer
investimento pode dar errado e, estando diversificado, o investidor minimiza
suas perdas.
Ninguém é obrigado, obviamente, a possuir imóveis. Conforme dito, é um
investimento como outro qualquer; com vantagens e desvantagens. Todavia,
é importante que você tenha uma coisa em mente: em algum momento da
sua vida é aconselhável que, caso tenha condições, compre um imóvel, ainda
que pequeno, para a sua velhice.
Morar de aluguel na velhice, época da vida em que as pessoas costumam
estar mais frágeis, pode ser muito complicado. Imagine você com 75/80
anos, o proprietário pedindo o imóvel de volta, tendo que se mudar às
pressas...Pense nos transtornos financeiros e psicológicos. Portanto, garantir
um teto próprio, especialmente na terceira idade, é altamente recomendável.
Os imóveis tendem a ser investimentos mais sólidos do que outros ativos e,
por consequência, menos suscetíveis às volatilidades do mercado. Ainda que
nem sempre saiba investir com a mentalidade correta, o brasileiro gosta de
investir em imóveis e, muitas vezes, foi incentivado pelos pais a fazê-lo,
principalmente pela cultura inflacionária e pela instabilidade política e
econômica que sempre existiram no Brasil. Ao contrário de outros
investimentos que rapidamente eram corroídos pela inflação, os bens de
tijolo e concreto armado ficavam lá, sólidos, dando uma aparência de
perpetuidade e transmitindo segurança e estabilidade para seus proprietários.
Nada na vida é garantido. Para o bem ou para o mal, o certo é que haverá
mudanças e nós temos que estar preparados para elas, capacitando-nos
continuamente. Todavia, no longo prazo, imóveis tendem a ser mais seguros
do que outros investimentos. Geralmente, as pessoas idosas, que estão bem
financeiramente, o que, lamentavelmente, é raro em nosso país, possuem
imóveis alugados para a geração de renda passiva (aluguéis).
Em países capitalistas como o Brasil (ainda que um capitalismo em
amadurecimento), é improvável que os imóveis sejam confiscados pelo
Estado. Improvável não significa impossível, razão pela qual o ideal é
diversificar em diversas classes de investimentos, além dos imóveis.
Historicamente, nunca houve em nosso país, ao menos declaradamente,
confisco de imóveis.
O que pode haver é um processo de desapropriação do bem, onde o Estado
entende que deve encampar aquele imóvel por necessidade pública
(exemplo: para construir uma ponte, uma estrada etc.) ou por interesse social
(exemplo: para fins de reforma agrária). Em ambos os casos, o proprietário
não pode questionar o ato em si, não pode impedir que seu bem seja
desapropriado, restando-lhe tão somente a discussão em relação ao valor da
indenização que lhe foi proposta, caso com ela não concorde.
Sobre a questão da desapropriação, o problema não é o ato em si, que pode
vir a acontecer, e sobre o qual você não tem controle e não pode fazer nada
para mudar. O problema real da desapropriação é ficar brigando por décadas
no Poder Judiciário, na tentativa de receber uma indenização maior, porque
se sentiu injustiçado com o montante que foi proposto pelo Estado. O melhor
usualmente é aceitar o que quiserem pagar e seguir a vida, de preferência
adquirindo outro imóvel ou outros ativos, a fim de que o dinheiro não se
perca.
Risco de desapropriação de imóvel se resolve com duas medidas: primeira,
diversificação do patrimônio em várias classes de ativos; segunda, adquirir
imóvel em região já bem consolidada urbanisticamente (o que não é garantia
alguma de que não vá ser desapropriado, mas diminui a chance de ser).
Todavia, o mais importante é a diversificação do patrimônio em outras
espécies de ativos, para que, caso aconteça a desapropriação, você não entre
em desespero porque teve um abalo grande no seu patrimônio.
Uma questão importante para o pequeno investidor, particularmente para
aquele que vai aplicar seu capital na aquisição de um imóvel, diz respeito à
análise de risco. Como regra geral, você pode assumir risco percentual
grande de um dano pequeno, mas não pode assumir risco percentual pequeno
de um dano grande.
Ou seja, se se trata de um evento que não muda em nada a sua vida, que não
vai te arruinar, como, por exemplo, jogar alguns Reais em um cassino, você
pode assumir esse risco de não ganhar (risco grande de acontecer), mas cujo
dano é pequeno (pois você apostou pouco dinheiro). Todavia, mesmo que o
risco percentual de acontecer o dano seja pequeno (exemplo: jogar “roleta
russa” e a única bala do revólver cair exatamente na posição do disparo) se
for um evento que pode te arruinar (no nosso exemplo, você vai perder a
vida), você não pode se expor à ocorrência deste risco, ainda que ele seja de
baixa probabilidade.
Em se tratando de imóveis, qualquer dano tende sempre a ser muito grande,
porque geralmente são bens de valor elevado. Por essa razão, e seguindo a
lógica acima exposta, se o dano tende a ser expressivo, você não pode
assumir riscos com imóveis, ainda que improváveis, pois, se acontecerem,
terão consequências muito sérias no seu patrimônio e na sua saúde mental.
Como é intuitivo e sabido, do ponto de vista físico, imóveis são ativos reais,
corpóreos, bens tangíveis constituídos, fundamentalmente, de tijolos e de
concreto, cuja finalidade é a utilização para moradia ou para o
desenvolvimento de alguma atividade empresarial (em sentido amplo), com
fins lucrativos ou não.
Como investimentos, os imóveis são classificados como bens de renda
variável, pois seus preços, à semelhança das ações, podem variar para cima
ou para baixo, muito embora tendam a ter oscilações menores do que as
ações. Porém, tecnicamente, ao contrário do que muitos imaginam, os
imóveis são investimentos da categoria de renda variável.
Pois bem. Fixados estes conceitos introdutórios necessários e estabelecida a
visão correta que se deve ter sobre os imóveis, cabem, antes de partirmos
para o próximo capítulo, onde desenvolveremos o relevante tema “o
investimento vencedor em imóveis”, algumas palavras sobre o principal
motivo que leva as pessoas a fazerem tanta confusão e a serem malsucedidas
nas transações imobiliárias que praticam.
Referimo-nos, especificamente, a uma característica comum aos seres
humanos e, em particular, mais comum ainda entre os brasileiros, que é o
fato de se acharem espertos em tudo.
O que leva à burrice na vida, nos investimentos e no trato com os imóveis é
o sujeito se achar mais esperto do que os outros. Suposta esperteza e ganância
andam lado a lado, são irmãs gêmeas e, juntas, destroem vidas, patrimônios
e famílias.
Portanto, em tudo o que fizer e, especificamente, no trato com imóveis, que
é o nosso foco, seja comprando, vendendo, alugando ou praticando qualquer
ato de negociação imobiliária, haja de boa-fé, seja honesto, não se ache mais
esperto do que os outros, não queira trapacear ninguém, não ache que está
levando vantagem em nada e não seja ganancioso.
Seguindo estes princípios éticos básicos, mas infelizmente tão
negligenciados pela maioria das pessoas, você evitará cometer muitas
burrices com imóveis e terá prosperidade financeira e paz em tudo o que
fizer.
Dica do Bastter: O erro não é não ter imóveis, isso cada um decide. O erro
é não entender o mínimo sobre imóveis e tomar decisões baseado nas
besteiras que os analistas falam. Imóveis são um investimento como
qualquer outro, com vantagens e desvantagens e, além do mais, são mais do
que um investimento, porque pode-se morar nele. Quem viu o antigo filme
do Tarzan, Greystoke, lembra que há uma cena em que o pai do Tarzan fala
para ele “olhe, tudo isso vai ser seu”, mostrando as enormes terras que ele
possui, e “faça o que você quiser, mas nunca venda um metro de terra,
porque é a única coisa que você não pode produzir”. Imóvel é terra. Mesmo
que seja um prédio, você tem uma parte da terra. Portanto, estudem sobre
imóveis e entendam antes de decidir se vão investir ou não. Corretoras e
analistas detestam imóveis porque fica aquele dinheirão parado por anos
sem gerar corretagem, taxas, lucros para eles. Tudo que eles falam sobre
imóveis deve ser esquecido porque tem o viés do interesse deles.
II - O investimento vencedor em imóveis: segurança, paz e
retorno financeiro no longo prazo.

Neste capítulo vamos falar sobre as vantagens e as desvantagens de se


investir em imóveis, bem como sobre a maneira correta como esse
investimento deve ser feito, de forma que ele lhe traga não somente um bom
retorno financeiro, mas também que evite, ao máximo, aborrecimentos e
dores de cabeça desnecessários.
A primeira e mais evidente vantagem de se investir em imóveis é que eles
permitem ampliar a diversificação da carteira, trazendo mais tranquilidade
ao investidor. Diversificar os investimentos em várias classes de ativos, tais
como imóveis, ações, fundos imobiliários, moedas estrangeiras,
investimentos no exterior etc., diminui consideravelmente os riscos e é
fundamental, especialmente para o pequeno investidor amador, porque
qualquer investimento pode dar errado.
Obviamente, estando com o capital alocado em diversos ativos, caso algum
deles venha a ser malsucedido - por exemplo, a empresa da qual você era
sócio faliu e suas ações viraram pó ou, ainda, o seu apartamento pegou fogo
e você não tinha seguro - o investidor perderá apenas uma parte do seu
patrimônio, na medida em que continuará com os outros ativos intactos na
carteira.
Uma segunda vantagem dos imóveis é que eles tendem, no longo prazo e em
momentos de crises políticas e econômicas prolongadas, a serem mais
seguros do que outros investimentos, tendo em vista que são ativos reais,
corpóreos e serão sempre necessários para a utilização das pessoas,
especialmente os imóveis residenciais. Quanto maior for o seu patrimônio,
maior se torna a vantagem de ter imóveis.
Outra vantagem de investir em imóveis é que o investidor tem a possibilidade
de ganhar duplamente: (i) no recebimento de aluguéis, que é uma
interessante renda passiva (aquela que advém dos seus investimentos) para a
complementação ou mesmo substituição da renda ativa (aquela proveniente
do seu trabalho); (ii) no ganho de capital, por meio da valorização do imóvel.
Em resumo, enxergamos três bons motivos para se investir em imóveis:
1) Ampliação da diversificação da carteira de investimentos, gerando mais
paz e segurança para o investidor;
2) Solidez dos imóveis, que tendem a atravessar melhor do que outros
investimentos as crises políticas e econômicas prolongadas e a manter o
valor no longo prazo;
3) Possibilidade de ganho duplo: tanto com o recebimento de aluguéis, como
com o ganho de capital, proveniente da valorização dos imóveis.
Porém, como tudo na vida tem não só o lado positivo, mas também o
negativo, com o investimento imobiliário não é diferente. A par das
vantagens acima elencadas, investir em imóveis pode ter algumas
“desvantagens”.
Talvez “desvantagem” não seja o termo mais apropriado (por isso foi escrito
entre aspas), porque não há, na nossa opinião, propriamente desvantagem em
investir em imóveis, mas sim características do setor que você precisa
conhecer previamente e, então, tomar a decisão se pretende ou não fazer este
tipo de investimento. Vamos a elas.
O investimento em imóveis demanda muito capital inicial. Apartamentos,
casas, salas comerciais e tantos outros bens imobiliários geralmente possuem
valores consideráveis. Aliás, diga-se de passagem, se você encontrar
qualquer um desses imóveis com um preço muito abaixo de mercado, saia
correndo e veja se a sua carteira ainda está no bolso, como costuma dizer o
Bastter quando se depara com esse tipo de “oportunidade”.
Mas voltando ao que dizíamos, caso queira adquirir um imóvel, seja para
moradia ou para investimento, o interessado deve estar disposto a despender
uma grande soma em dinheiro. Não é, propriamente, uma desvantagem do
investimento em imóveis, mas é um aspecto que deve ser ponderado antes
da compra.
Um segundo aspecto que deve ser considerado por quem pretende investir
em imóveis diz respeito aos custos de aquisição e aos custos de manutenção
do bem.
Comprar imóvel é bem caro e, a cada dia, está se tornando cada vez mais
caro. Certidões, escritura pública, registro imobiliário, imposto de
transmissão, honorários de advogado, comissão do corretor etc. Se você
pretende comprar um imóvel, esteja preparado não somente para pagar o
valor do bem (que, como já dissemos, costuma ser alto), mas também todos
esses encargos acessórios.
No longo prazo, estes custos de aquisição se diluem e o ganho com o imóvel
tende a superar, com folga, o que você gastou. Mas lembre-se: no longo
prazo! No curto prazo, você tem que estar disposto a colocar a mão no bolso
e arcar com todas estas despesas.
Quanto aos custos de manutenção do imóvel, é importante que se lembre que
não é “somente” comprar o imóvel e tudo estará resolvido. Ao contrário, ao
se tornar proprietário de um bem dessa natureza, você passa,
automaticamente, a ser devedor, pelo menos, dos seguintes encargos:
imposto predial, cota condominial, taxa de incêndio, taxa de coleta de lixo e
tantos outros, a depender do Município e do Estado da Federação onde está
localizado o seu imóvel.
Ao locar o seu bem, boa parte destes encargos será transferido para o
locatário. Porém, lembre-se que, quando o imóvel ficar vazio (e ele ficará,
em diversas ocasiões) caberá a você arcar com estas despesas.
Estes são os custos fixos de manutenção, ou seja, aqueles que, aconteça o
que acontecer, incidirão sobre o seu imóvel. Todavia, há também os custos
variáveis de manutenção, decorrentes de eventos extraordinários, mas que
não raro acontecem, por exemplo: um cano que vasa, uma descarga que
quebra, uma porta que empena etc.
Assim sendo, e isto é muito importante, quem deseja ser proprietário de
imóveis, usufruindo de todas as vantagens de um sólido patrimônio, precisa
também estar preparado para arcar com todos os ônus desse investimento,
razão pela qual é recomendável que tenha um bom dinheiro sobressalente na
renda fixa para fazer face a todos estes custos e também para suportar
eventuais períodos de vacância, a fim de que não se desespere e queira
vender o imóvel.
Se você pretende ser proprietário de imóveis, é recomendável que construa
antes um bom colchão financeiro. Certamente, agindo assim, você terá muito
mais segurança e paz, especialmente nos momentos de retração do mercado
imobiliário e nos momentos de vacância do seu bem.
Durante o chamado “boom” dos imóveis, ocorrido no final da primeira
década deste milênio, os imóveis subiram muito de preço no Brasil e quase
ininterruptamente. Por isso mesmo, investidores inexperientes e com
pouquíssimo conhecimento conseguiram ganhar bastante dinheiro utilizando
esta estratégia de compra e posterior venda dos imóveis.

Todavia, em circunstâncias normais, este procedimento é mais difícil, com


elevadas chances de perdas e indicado, apenas, para profissionais que sabem
como e o que estão fazendo. Portanto, é aconselhável que você não fique
comprando e vendendo imóveis a toda hora, mas sim que os compre e os
mantenha no seu patrimônio, enquanto eles tiverem valor.
Um último aspecto, que deve ser ponderado antes de investir em imóveis,
diz respeito à administração do bem. Uma vez que você se torne proprietário,
é necessário, obviamente, que o imóvel seja administrado.
Quando, por exemplo, se compra uma ação, não há essa preocupação com a
administração do bem, porque quem administra a empresa são os gestores
que nela trabalham, não cabendo a você, sócio minoritário, imiscuir-se na
administração da companhia.
Diferentemente, quando se adquire um imóvel para investimento, há duas
opções no que concerne à administração do bem: ou você administra por
conta própria ou contrata uma administradora de imóveis para administrá-lo.
Falaremos mais sobre essa questão no Capítulo IV, que será dedicado à
locação de imóveis.
Por ora, repita-se, importa apenas dizer que, antes de adquirir o imóvel, é
importante estar ciente de que ou você vai ter que administrá-lo por conta
própria (com todos os ônus e os bônus que essa decisão implica e sobre a
qual falaremos oportunamente) ou vai ter que remunerar uma administradora
de imóveis para cuidar do seu bem.
Portanto, em resumo, antes de tomar a decisão de investir em imóveis, esteja
ciente dos seguintes aspectos:
1) O investimento em imóveis demanda um considerável capital inicial. O
interessado em fazê-lo deve estar disposto a despender uma grande soma em
dinheiro, não só para a aquisição do bem em si, mas também para arcar com
os encargos acessórios do negócio;
2) O investidor deve estar ciente dos custos de manutenção do bem (fixos e
variáveis), que no longo prazo tendem a se diluir, porém, no curto prazo,
devem ser arcados pelo interessado em possuir o bem;
3) Ao adquirir o imóvel, ou você vai ter que administrá-lo por conta própria
ou terá que remunerar uma administradora de imóveis para cuidar do seu
patrimônio.
Vistas, então, quais são, em linhas gerais, as vantagens do investimento em
imóveis e os pontos a serem observados antes de decidir por possuir este tipo
de ativo, podemos falar sobre como se deve investir em imóveis, com foco
sempre não só no ganho financeiro, mas também na minimização de
dissabores psicológicos.
Muito bem. Então você analisou os prós e os contras de investir em imóveis
e tomou a decisão de incluir este tipo de ativo na sua carteira de
investimentos. A pergunta que logo vem à mente é: como começar a investir?
E a resposta é: depende. Se você já tem o dinheiro para investir, falaremos,
adiante, como este investimento deve ser feito. Se você quer ter imóveis, mas
ainda não tem o dinheiro para tal, passamos a lhe expor qual é, em nossa
opinião, a melhor forma de proceder.
A melhor forma de juntar dinheiro para comprar um imóvel é investindo no
denominado “Tesouro Selic”. Trata-se de uma modalidade de título público
federal, atrelado à taxa Selic, que é a taxa básica de juros da economia,
negociado na plataforma virtual “Tesouro Direto”.
O Tesouro Selic é um título de renda fixa, emitido pelo Tesouro Nacional,
onde você empresta dinheiro para o Governo Federal e recebe de volta o que
emprestou mais os juros por esse empréstimo. O rendimento deste título será
próximo a 100% da taxa do CDI (Certificado de Depósito Interbancário),
que é a taxa praticada nas transferências de recursos entre as instituições
financeiras (empréstimos entre os bancos, para simplificar).
E por que investir no Tesouro Selic é a melhor forma de acumular capital
para investir em imóveis? Basicamente, por dois motivos. Em primeiro
lugar, pela segurança do investimento. Por ter a garantia do Tesouro
Nacional, possui o chamado “risco soberano”, que é o menor grau de risco
que um investimento pode ter, haja vista que é o próprio Governo Federal,
que controla a emissão de moeda e a autoridade monetária (Banco Central),
quem garante o pagamento do título.
Se você pretende possuir um imóvel, não pode colocar o dinheiro que vai
destinar à compra do bem em uma aplicação que não ofereça segurança.
Desta forma, é altamente recomendável que o montante que você vá
acumulando esteja investido em um ativo bem seguro, como é o caso do
Tesouro Selic.
O segundo motivo pelo qual o Tesouro Selic é o melhor investimento para
quem deseja adquirir um imóvel é porque possui alta liquidez. De fato, em
qualquer dia útil da semana você pode vender on line os seus títulos, por
intermédio da plataforma “Tesouro Direto”.
Quem tem a intenção de ser proprietário de imóvel precisa dispor do dinheiro
para a compra de forma fácil e ágil, razão pela qual, no quesito liquidez,
imprescindível para esse tipo de transação, o Tesouro Selic é uma ótima
opção.
Acumular o dinheiro na caderneta de poupança também não é
desaconselhável. A vantagem do Tesouro Selic é que ele renderá um pouco
mais do que a caderneta, mesmo com o pagamento de imposto de renda,
possuindo liquidez semelhante e garantia superior à da poupança, que é
garantida pelo FGC - Fundo Garantidor de Crédito, mantido pelos bancos,
que oferece menos proteção do que o Tesouro Nacional, que possui, como
visto, o denominado “risco soberano” ou “risco país”.
Em resumo, como o dinheiro para a compra de imóvel é “carimbado”, ou
seja, tem um prazo estimado para ser utilizado (que é quando você pretende
adquirir o bem) e uma destinação previamente conhecida, é recomendável
que você acumule os recursos necessários para o negócio no Tesouro Selic,
cujo prazo de vencimento do título seja próximo à data em que você pretende
comprar o imóvel, que é um investimento seguro, com boa liquidez e que
rende um pouco mais do que a caderneta de poupança.
Outro aspecto que favorece a utilização do Tesouro Selic para o investimento
em imóveis é que ele não possui a chamada “marcação a mercado”, ou seja,
o valor investido não corre o risco de cair, como acontece nos títulos
atrelados ao IPCA (Tesouro IPCA). Havendo necessidade de retirar o
dinheiro antes do vencimento do título, nunca haverá prejuízo para o
investidor no Tesouro Selic. A caderneta de poupança também tem esta
característica e entraria nos prazos mais curtos. A possibilidade de usar o
Tesouro IPCA surge se há um alinhamento do vencimento do título com o
uso do dinheiro, pois este, como tem marcação a mercado, deve sempre ser
levado até o vencimento.
Agora que você já juntou o dinheiro necessário para a compra do imóvel, por
intermédio do investimento mais adequado, como investir de forma correta?
Em primeiríssimo lugar, não fique procurando “oportunidades” no mercado
imobiliário. Aqui vale a velha máxima: não existe almoço de graça. Não
tente achar que você é o único esperto e que mais ninguém enxergou a
oportunidade que só você está vendo.
Não seja ganancioso, pois a ganância cega e arruína as pessoas. Se o imóvel
está muito abaixo do valor de mercado, com toda certeza é porque ele tem
algum problema: ou a documentação está muito ruim (e, nesse caso, você
simplesmente deve esquecer que o imóvel existe), ou o imóvel tem algum
dos chamados vícios redibitórios (defeitos ocultos que não são perceptíveis
aparentemente, como um problema estrutural na construção ou uma parte
elétrica ou hidráulica toda danificada), ou, ainda, o pior de todos os
problemas: o vendedor é um tremendo “picareta” e está louco para aplicar
um golpe no primeiro incauto que se acha muito esperto.
Ninguém é bobo. As pessoas sabem exatamente quanto vale o imóvel que
estão querendo vender. Na pós-modernidade, onde as informações circulam
globalmente em poucos segundos, é um misto de ingenuidade e falsa
esperteza achar que o vendedor desconhece o valor do seu imóvel e que, por
consequência, você fará um grande negócio. Esteja disposto a pagar o valor
de mercado, o valor justo que, naquele momento, o imóvel vale.
É claro que não tem nenhum problema em você fazer uma oferta à vista pelo
bem, visando à diminuição do seu preço; comparar preços de outros imóveis
semelhantes; buscar informações etc. Não é nada inteligente que você pague
mais por um bem, se pode pagar menos. Imóveis são bens de alto valor e o
preço, nesse caso, tem a sua importância. O que não se pode é ter a
mentalidade de que vai comprar um imóvel que vale, por exemplo, R$ 1
Milhão, por apenas R$ 500 mil, sem levar junto um caminhão de problemas
ou, no pior caso, perder os R$ 500 mil e ainda ficar sem o imóvel.
O momento apropriado para comprar imóveis é quando você quiser e tiver o
dinheiro, à vista, sem precisar se endividar. Não fique tentando acertar o
momento certo de compra, baseando sua análise em preços. Aplicando os
conceitos da filosofia bastter.com, procure sempre imóveis que tenham valor
(não confundir com preço).

Também não fique tentando adivinhar o bairro que vai se valorizar mais do
que o outro porque, por exemplo, você acha que vão construir um shopping
center lá ou algo do tipo. Estas coisas são incertas e podem ou não ocorrer.
Você não pode contar com elas. Se acontecerem, ótimo; se não, segue a vida
e você evitou desgastes e frustrações.
Dica do Bastter: Todo mundo tem a fantasia de que vai acertar e, pior
ainda, aceita dicas de pessoas que estão vendendo o acerto. “Aproveite a
oportunidade e compre barato o nosso lançamento no próximo
superbairro”... Se vai ser o próximo superbairro, o próximo local quente da
cidade, por que estão te vendendo barato? Pelos seus belos olhos? Claro
que vai ter vezes na vida que você vai acertar ou algum analista vai acertar.
Sempre alguém acerta na roleta. Não se iluda, foi só sorte, mais nada. Tudo
vale o que vale, invista no que tem valor hoje e não caia na ilusão de
adivinhar o futuro, ou pior, nas belas “oportunidades” que te oferecem. Não
existe oportunidade, tudo vale o que vale, se está aparentemente barato é
porque só vale aquilo, porque se alguém estivesse disposto a pagar mais,
por que estariam vendendo por menos?
Lembre-se de que você é tão somente um pequeno investidor amador neste
mercado e que está movimentando parcela considerável do seu patrimônio.
Portanto, haja com prudência, em vez de ter uma mentalidade especulativa e
gananciosa.
Outro erro muito comum de quem investe em imóveis, e também em outros
ativos, é ficar tentando calcular a rentabilidade do investimento. Lá na
bastter.com existe uma máxima de que “rentabilidade é a máquina de triturar
sardinhas”. De fato, a busca por maior rentabilidade, em qualquer
investimento, sempre conduz o pequeno investidor amador a perdas, porque
ele, invariavelmente, não fará um controle adequado da relação risco/retorno
e, na ânsia de maiores ganhos financeiros, assumirá riscos que jamais deveria
ter assumido, o que o levará, invariavelmente, a grandes perdas.
Portanto, esqueça as métricas, as continhas, bem como as comparações
inúteis com outros tipos de investimentos. Cada investimento é único, tem
características únicas; vantagens e desvantagens que devem ser conhecidas
e aceitas pelo investidor, antes de colocá-los em carteira. Foque no que
realmente importa, que é o processo contínuo de acumulação de patrimônio,
adquirindo bens de valor, sem se importar com rentabilidade e sem comparar
os diversos tipos de investimentos na ânsia de querer ganhar mais. Estas
premissas são válidas, portanto, não só para o investimento em imóveis, mas
também para o investimento em todas as outras classes de ativos.
A compra do imóvel, seja para moradia ou para investimento, deve sempre
ser feita à vista e nunca por meio de financiamento imobiliário. O ideal é
juntar o dinheiro e comprar sempre à vista, sem fazer dívida. Trataremos do
tema “financiamento imobiliário” no Capítulo VII deste livro.
Também não se deve vender nenhum tipo de ativo para a compra de imóveis.
Com exceção da venda dos títulos públicos federais, que você estava
acumulando para a compra do imóvel, não se deve vender, por exemplo,
ações ou fundos imobiliários para comprar imóveis.
A filosofia bastter.com nos ensina que patrimônio não se gira; patrimônio se
acumula. Portanto, nunca se deve vender nada para comprar nada. Só se deve
acumular ativos, por meio de aportes mensais, fruto do seu trabalho. Se quer
comprar imóveis, junte o dinheiro e os adquira, sem vender nenhum dos seus
outros ativos de valor.
Para quem está começando a investir em imóveis é aconselhável que, em
uma primeira compra, não adquira um imóvel de valor muito alto, mesmo
que tenha condições financeiras de fazê-lo. Você ainda não tem experiência
nesse ramo e, portanto, é melhor que comece com um valor menor.
Indiscutivelmente, o tipo de imóvel mais apropriado para investimento, para
geração de renda passiva e recebimento de aluguéis é o apartamento de
quarto e sala, muito bem localizado e servido por uma boa rede de transportes
públicos e de serviços. O pequeno investidor pessoa física deve investir em
imóveis residenciais pequenos. Imóveis comerciais, talvez com exceção de
pequenas lojas e salas comerciais, são para profissionais ou para
investimento por meio de Fundos Imobiliários. Galpões e outros grandes
imóveis comerciais não são indicados, em princípio, para investimento por
pessoas físicas.
Quando o patrimônio estiver maior e mais consolidado, o investidor pode até
pensar em investir em pequenas lojas e salas comerciais, após estudar
bastante o mercado onde elas estão inseridas e verificar se há demanda para
este tipo de imóvel na região. Porém, para começar a formar sua carteira
imobiliária, sem dúvidas o tipo de investimento imobiliário mais
recomendado para o pequeno investidor, como dissemos, é o apartamento de
quarto e sala bem localizado.
O imóvel deve estar situado em um bom bairro, em local seguro, de fácil
acesso e, de preferência, em região com boa infraestrutura e já estabilizada
urbanisticamente. Traduzindo, um local de improvável surgimento de
habitações cujo perfil poderá desvalorizar o seu imóvel, tais como
comunidades (favelas) ou espigões.
A localização do imóvel é o primeiro e mais importante fator a ser analisado
quando de sua compra, porque é algo que não pode ser modificado. Você
pode, por exemplo, fazer uma obra suntuosa em um apartamento, gastar uma
fortuna e deixá-lo lindíssimo. Porém, haja o que houver, faça as benfeitorias
que fizer, ele sempre estará, para o bem ou para o mal, localizado naquele
bairro e naquela rua.
Os apartamentos de quarto e sala, que são os mais indicados para
investimento pelo pequeno investidor pessoa física, podem ou não possuir
área de serviço. Mesmo pagando um pouco mais caro, dê preferência a
adquirir os que têm área de serviço ou, pelo menos, se não tiverem, que a
cozinha tenha espaço para a colocação de fogão e de geladeira e que no
banheiro caiba máquina de lavar. Pode parecer besteira, mas a existência de
uma área de serviço e de uma cozinha um pouco mais espaçosa podem fazer
toda a diferença na hora da locação.
Os apartamentos de dois quartos também podem ser interessantes para
investimento. Há pessoas que não se sentem muito confortáveis em
apartamentos de quarto e sala e estão dispostas a pagar um pouco mais para
morar em um imóvel um pouco maior.
Especialmente em momentos de crise no mercado imobiliário, quando há
mais dificuldade em alugar os imóveis, os apartamentos de dois quartos
podem ser interessantes, desde que você esteja disposto a baixar um pouco o
valor do aluguel a fim de aproximá-lo do valor do aluguel dos apartamentos
de quarto e sala, o que representará um diferencial para o seu imóvel em um
mercado em retração.
Se a cidade na qual você for adquirir o imóvel tiver trem ou metrô, dê
preferência para adquirir o bem próximo a uma estação destes tipos de
transportes coletivos. Todo mundo quer morar perto do trabalho e fugir dos
congestionamentos, principalmente em grandes centros urbanos.
Cada cidade e cada região deste imenso país possui mercados imobiliários
com características próprias. Antes de começar a investir, é muito importante
que você conheça essas características, a fim de avaliar quais tipos de
imóveis e quais bairros são os mais indicados para realizar o investimento.
Como regra geral, diga-se uma vez mais, os imóveis residenciais pequenos,
leia-se, os apartamentos de quarto e sala com área, são os mais indicados
para o pequeno investidor pessoa física imobilizar o seu capital. Todavia,
toda regra tem exceção e, eventualmente, na sua região, uma sala comercial
ou uma pequena loja, por exemplo, podem ter maior demanda para locação
e, consequentemente, maior liquidez. Assim, conheça o mercado da sua
região antes de investir.
Só esteja ciente de que imóveis comerciais podem passar com mais
dificuldade por períodos de crise do que os residenciais. As lojas podem
fechar nas crises, mas as pessoas continuam tendo que morar em algum
lugar.
Compre um imóvel padrão, comum, “feijão com arroz”, neutro, que sirva
para o maior público possível. Não invente de comprar imóvel que tenha
uma varanda gourmet gigante ou uma piscina com tobogã. Estes itens podem
ser importantes para você ou para uma meia dúzia de pessoas, mas para a
maioria são plenamente desnecessários e só vão onerar a cota condominial,
diminuindo a atratividade do seu imóvel.
Em algumas cidades brasileiras, especialmente nas mais antigas, existem
imóveis que já têm 90/100 anos de construção. Não há problema em você
comprar um apartamento em um prédio antigo desses, desde que ele esteja
bem conservado, seja bem administrado e não apresente problemas aparentes
em sua estrutura.
Nosso país ainda é relativamente jovem, mas, nos países da Europa, que são
bem mais antigos que o Brasil, existem prédios de 200/300 anos que estão
muito bem conservados e mantêm a valorização e a atratividade dos
apartamentos, porque são bem cuidados. Portanto, se bem administrados e
bem conservados, não há por que não investir em apartamentos localizados
em prédios antigos, somente por esse fato.
Nunca compre imóveis com pessoas morando neles, seja o próprio
proprietário ou sejam locatários. Sempre compre o imóvel vazio. Por mais
que você tenha se encantando com o bem, por mais que o preço esteja justo
e caiba no seu bolso, não compre imóvel ocupado por ninguém. Uma vez
adquirido o imóvel com alguém morando nele, nada nem ninguém vai retirar
a pessoa de lá, caso ela não queira sair, a não ser o Poder Judiciário, que, no
Brasil, é tremendamente paternalista, moroso, custoso, imprevisível e
portanto, com o qual não se pode contar.
Quem compra um imóvel não compra somente tijolos e concreto; compra
muito mais. Especialmente se o imóvel for para moradia, compra um ideal
de vida, compra um sonho. Frustração, tristeza, perda de paz, conflitos
familiares: é isso o que pode acontecer se você comprar um imóvel com
gente morando nele. Evite este tipo de dissabor na vida; poupe a si e aos seus
destes transtornos.
Imóvel ocupado não deve ser sequer visitado por quem está procurando este
tipo de bem para comprar. Primeiro, porque já é um transtorno ter que
adentrar em um local ocupado por alguém. Segundo, para não cair na
tentação de, gostando do imóvel, querer “tapar o sol com a peneira” e ficar
dando um jeitinho de justificar a compra. “Ah, mas o inquilino já foi
notificado e vai sair em breve”... “O proprietário já tem outro imóvel em
vista e vai desocupá-lo assim que este aqui for vendido”... Simplifique sua
vida: se o imóvel estiver ocupado, nem vá visitá-lo.
Você foi visitar o imóvel (vazio) e gostou dele. Qual é o próximo passo?
Verificar a documentação. E, para isso, bem como até a finalização do
negócio, é fundamental a assessoria de um competente advogado
especializado em Direito Imobiliário.
Não economize nesse aspecto. Bons profissionais custam caro e é justo que
seja assim, porque estudaram e ainda estudam muito para saberem o que
sabem. Valorize a experiência e o conhecimento do profissional. Você vai
adquirir um bem de valor alto, cuja transação, se não for corretamente
realizada, pode te gerar um grande prejuízo financeiro e um enorme abalo
emocional. Invista em paz; contrate um bom profissional para te assessorar.
Escolha pelo critério da competência e não pelo valor dos honorários. Do
contrário, você não só não vai se livrar do problema, como ainda vai gastar
mais no futuro.
Depois de adquirido o primeiro imóvel para investimento e caso deseje
continuar investindo em imóveis, é importante que haja diversificação de
bairros, de ruas e de edifícios, desde que sejam todos bons, obviamente. É a
velha máxima de não colocar todos os ovos em uma mesma cesta.
Finalizando este capítulo, perceba, caro leitor, que sempre que falamos em
investimento em imóveis nos referimos a comprar o bem e alugá-lo. Nunca
cogitamos da hipótese de ficar comprando e vendendo imóveis. E a razão é
simples, porém importante.
Quem investe em imóveis deve fazê-lo sempre com foco no longo prazo.
Comprar e vender imóveis é atividade para empresas que têm em seu objeto
social este tipo de atividade empresarial, notadamente administradoras de
imóveis, empresas de corretagem etc. Para nós, pequenos investidores, o
caminho é comprar, alugar e nunca mais vender, a não ser em duas hipóteses:
(i) o imóvel perdeu valor (por exemplo, houve uma deterioração enorme do
bairro em que ele está localizado, que acabou por favelizar-se); (ii) alguém
da família necessita de tratamento médico urgente e a venda do imóvel é o
único meio para conseguir angariar os recursos para fazer face ao tratamento.
A não ser nestas duas hipóteses excepcionais, o pequeno investidor
imobiliário não deve jamais vender seus imóveis. Portanto, a mentalidade
vencedora de quem investe no mercado imobiliário é a seguinte: comprar um
bom imóvel, segundo tudo o que dissemos neste capítulo, alugar e nunca
mais vender. Usufrua da renda passiva por ele gerada (os aluguéis) e assista
ao seu patrimônio crescer (por meio da valorização do bem), sem ficar
sustentando o sistema e enriquecendo intermediários. É assim que se constrói
um sólido patrimônio imobiliário para o longo prazo, gerando riqueza,
tranquilidade e paz para si e para a família.
III - Comprando e vendendo imóveis: priorize a tranquilidade e
não gire seu patrimônio.

No capítulo anterior falamos sobre a compra de imóveis do ponto de vista do


investidor, ou seja, daquele que deseja incluir em sua carteira de
investimentos este tipo de ativo. Neste capítulo, abordaremos a aquisição de
imóveis um pouco mais sob a perspectiva de quem está adquirindo o bem
para moradia própria e/ou de sua família. Também discorreremos sobre
aspectos relevantes a serem observados quando se pretende vender um
imóvel.
Na verdade, seja comprando o imóvel para investimento, seja para moradia,
as cautelas e princípios básicos, expostos no Capítulo II, devem ser
observados em qualquer hipótese, razão pela qual, em grande medida, aquele
capítulo e este se complementam.
Preliminarmente, é importante que se entenda, ainda que em linhas gerais,
qual é a dinâmica básica de um negócio jurídico de compra e venda e como
ocorre, no Brasil, a transferência da propriedade imobiliária.
Embora a assessoria de um advogado especializado no tema, do início ao fim
do negócio, seja sempre imprescindível e indispensável, é recomendável que
você saiba, minimamente, como funcionam as coisas nesse universo.
O Código Civil brasileiro estabelece que, para adquirir a propriedade de bens
imóveis com valor superior a trinta salários mínimos, é essencial que seja
lavrada uma escritura pública, que nada mais é do que um documento,
elaborado em cartório por um tabelião, para formalizar juridicamente a
vontade das partes de comprar e vender um imóvel.
Esse acordo de vontades entre, de um lado, alguém que quer vender um
imóvel e, de outro, alguém que quer comprá-lo, precisa, necessariamente,
para que tenha eficácia jurídica e seja válido perante todas as demais pessoas,
ser formalizado por meio de uma escritura pública, elaborada por um
tabelião, no denominado cartório de notas.
Em cidades grandes, como capitais de Estados, existem diversos cartórios de
notas. Em quaisquer um desses cartórios pode-se elaborar a escritura pública
de compra e venda de um imóvel. Todos são competentes para fazê-lo, desde
que o imóvel esteja localizado no município onde o cartório de notas tem
sede.
Porém, somente a escritura pública não transmite a propriedade imobiliária.
A lei brasileira estabelece que, após celebrada a escritura pública de compra
e venda, ela deve ser apresentada ao cartório de registro de imóveis, para o
respectivo registro na matrícula do imóvel.
Assim como nós, pessoas físicas, temos um número de CPF único que nos
identifica, cada imóvel também possui um número de identificação
denominado de matrícula. A matrícula, portanto, é uma ficha identificadora
do imóvel, onde são lançados todos os negócios jurídicos relativos a ele, tais
como uma compra e venda, uma hipoteca, uma penhora etc. Ela conta toda
a história do imóvel, desde a sua construção, até o último negócio que foi
celebrado.
É muito importante que você entenda que o que efetivamente transfere a
propriedade de um bem imóvel do vendedor para o comprador é o registro
no cartório de registro de imóveis. Nesse sentido, existe uma máxima
cartorária que diz que “só é dono quem registra”.
Portanto, se você pretende adquirir um imóvel, sempre o faça por meio de
uma escritura pública e nunca, em hipótese alguma, deixe de registrá-la. E
nunca deixe o registro para depois; faça-o imediatamente, tão logo a escritura
pública tenha sido lavrada.
Tenha sempre em mente então que, para que você adquira plenamente a
propriedade de um bem imóvel, é necessário que cumpra dois requisitos: (i)
celebrar a escritura pública de compra e venda no cartório de notas e (ii)
registrar a escritura pública no cartório de registro de imóveis.
A título de curiosidade, diferentemente do cartório de notas, que em regra
pode ser escolhido livremente (nas cidades, obviamente, em que haja mais
de um cartório desse tipo), o cartório de registro de imóveis não pode ser
escolhido livremente pelas partes contratantes, pois dependerá da localização
do imóvel que está sendo transacionado.
Antes de celebrar a escritura pública de compra e venda, será necessário tirar
diversas certidões, tanto em nome do vendedor, como em nome do
comprador. Muitas certidões podem, hoje em dia, ser retiradas pela internet,
algumas até de forma gratuita. Se o vendedor for casado pelo regime da
comunhão universal de bens, haverá necessidade de que todas as certidões
sejam tiradas também em relação ao seu companheiro(a); porém, esse e
outros detalhes documentais certamente serão de conhecimento de um bom
advogado, que você já deverá ter contratado.
Se houver algum problema em qualquer uma dessas certidões, o tabelião não
deverá lavrar a escritura. Por ser algo muito importante, é fundamental que
um bom advogado lhe assessore na análise dessa documentação. O imóvel
que você pretende comprar pode estar hipotecado, penhorado, gravado com
enfiteuse, ser objeto de um inventário enrolado etc. Não economize com o
advogado, porque o valor do imóvel certamente será muito maior do que esse
custo, sem contar os terríveis danos psicológicos que você e sua família
poderão sofrer.
Se a documentação do imóvel não estiver 100% correta, simplesmente
esqueça que ele existe. Você não precisa comprar aquele imóvel, específica
e necessariamente, para ser feliz. Existem muitos outros disponíveis no
mercado que lhe atenderão perfeitamente e que não lhe trarão dores de
cabeça no futuro.
Nunca, em hipótese alguma, aceite celebrar o conhecido “contrato de
gaveta”, infelizmente muito comum no Brasil, especialmente em casos de
financiamento imobiliário, que é aquele em que ocorre a compra e venda
particular de imóveis, sem nenhum registro no cartório de registro de
imóveis.

Trata-se de um documento particular, que não conta com nenhuma segurança


jurídica advinda da atividade cartorária e registral, baseado unicamente na
confiança entre as partes envolvidas. Em resumo, algo irregular, frágil e nada
confiável.
Apesar dos enormes riscos envolvendo esse procedimento, na prática ele é
muito comum hoje em dia. Se, por exemplo, o comprador vier a falecer, a
sua família ficará desprotegida, já que o imóvel não poderá ser incluído no
inventário. Se, por outro lado, o vendedor falecer, o imóvel será, por direito,
de seus herdeiros.
Outro provável risco é a venda do imóvel para terceira pessoa, já que não há
registro comprovando que a propriedade tenha sido transferida pelo contrato
de gaveta apto a impedir essa operação. Logo, o vendedor de má-fé poderá
vender o bem para outros interessados. Trata-se de um tipo de golpe comum
no segmento imobiliário.
Portanto, fuja dessas possíveis confusões e evite demandas judiciais
intermináveis. Celebre sempre uma escritura pública e leve-a sempre a
registro.
Muitas pessoas argumentam que “qualquer coisa eu coloco na justiça”. Sim,
coloca, e fica 30 anos brigando, perdendo dinheiro, adoecendo, perdendo paz
e sem nenhuma garantia de que vai ganhar a causa. Afinal, no Brasil, a lei e
a justiça são aquilo que está na cabeça de cada juiz...
Geralmente, no dia marcado para a celebração da escritura pública, no
cartório de notas, o comprador leva o pagamento a ser entregue ao vendedor.
É de todo aconselhável que o pagamento seja feito por meio de cheque
administrativo, que é um tipo de documento emitido pelo próprio banco e
que garante ao vendedor que ele receberá um cheque com fundos suficientes
para arcar com o pagamento da compra (no caso, do imóvel que está sendo
vendido). É um cheque do próprio banco para o vendedor, o que confere ao
negócio muito mais segurança do que um cheque comum, que seria emitido
do comprador para o vendedor.
Tendo em vista a segurança tanto de quem dará o cheque, quanto de quem
vai receber, o cheque administrativo também se diferencia do cheque
convencional por ser emitido apenas por uma instituição financeira e ser
descontado do cliente o valor referente ao cheque no ato da solicitação do
mesmo.
Para o vendedor, a vantagem do cheque administrativo é a maior garantia de
que receberá o dinheiro, já que quem o emite é um banco, que verifica se há
fundos antes de emitir o cheque. Para o comprador a vantagem está em que
ele não vai precisar levar dinheiro vivo no dia da escritura para saldar o
negócio.
Nuca faça o pagamento do imóvel a uma terceira pessoa, que não seja o
vendedor. O sujeito pede para você depositar o dinheiro em uma conta que
não é dele, depois alega que não recebeu dinheiro nenhum, que não conhece
o titular da conta etc. Aí você ficará sem o dinheiro e sem o imóvel. Nunca
deposite na conta de terceiros. Emita sempre o cheque administrativo em
nome do vendedor, que consta da escritura, e ele que, se desejar, endosse a
um terceiro.
Tudo o que já dissemos anteriormente sobre a compra de imóvel para
investimento, tal como priorizar a localização do bem, não fazer dívida para
comprar, não comprar com pessoas morando, assessorar-se de um bom
profissional etc., vale também para a compra de imóvel para moradia.
Ao comprar um imóvel para moradia, tal como para investimento, também
é importante que você foque em coisas definitivas, que não haverá como
modificar depois. Além da localização, que é o primeiro e principal aspecto
e sobre o qual já falamos, veja se bate sol da manhã ou sol da tarde no imóvel.
Imóveis que batem sol à tarde costumam reter um calor insuportável,
especialmente no verão, que muitas vezes nem um ar condicionado potente
consegue resolver.
Se for possível, visite o imóvel em diferentes partes do dia e até à noite. Se
não for possível, pelo menos dê uma olhada no prédio, da rua mesmo, para
ver onde bate o sol pela manhã e pela tarde. Acredite, isso pode dar um
trabalho e até parecer estranho, mas pode te livrar de comprar um imóvel no
qual você não se sentirá bem no futuro.
Nunca compre um imóvel escuro, abafado, sem ventilação. Dê preferência
aos imóveis ditos “vazados”, que são aqueles que não têm janelas em apenas
um lado e, justamente por isso, o vento corre melhor e refresca o ambiente.
Verifique se a distância da janela do imóvel, que você pretende comprar,
para a janela dos imóveis dos prédios vizinhos, não compromete a
intimidade. Imóvel barulhento você também deve descartar de cara, muito
embora essa seja uma avaliação difícil de ser feita, porque alguns barulhos
você só ouvirá morando.
Apartamentos localizados em andares mais altos tendem a ser melhores do
que os localizados em andares mais baixos e, portanto, tendem a ser um
pouco mais caros. Se for um prédio, por exemplo, de frente para o mar, sem
dúvidas os andares mais altos são bem mais valorizados.
Mas, quando o assunto é compra de imóvel, a análise deve sempre ser feita
caso a caso, por se tratar de um bem único, cuja produção não é em série.
Desta forma, eventualmente, um andar mais baixo pode ser melhor do que
um andar mais alto ou, ainda, pode não haver diferença entre os andares.
Desde que você não compre em um andar baixo que é escuro e sem
ventilação, em princípio, andares baixos não são um impeditivo, por si só,
para a compra.
Existem coisas que, facilmente, em um primeiro olhar, já se percebe logo
que são grandes problemas e que, portanto, já se deve descartar
completamente a compra do imóvel: por exemplo, a existência de um bar
bem embaixo do prédio; um imóvel escuro, sem ventilação, abafado, que
mesmo o mais agradável e ensolarado dia não dá jeito; um imóvel que, ao
abrir a janela do quarto ou da sala, você dá de cara com uma parede a
pouquíssimos metros etc.
Todavia, há problemas que a gente só toma conhecimento morando;
dificilmente, em apenas uma visita ao imóvel, você vai perceber que eles
existem: por exemplo, o vizinho gosta de ouvir som alto; o casal do andar de
cima é muito “animado”; o cachorro da vizinha que mora embaixo late
muito; o elevador, quando para no andar, faz barulho etc.
Para esses pequenos incômodos do dia a dia, que podem até ser transitórios,
não tem jeito: só mesmo morando você vai conhecê-los; eles serão
inevitáveis. E, acredite, problemas haverá, onde quer que você vá.
Dedicaremos o Capítulo V deste livro às dores e às delícias da vida
condominial...
Questões menores e transitórias, como aquelas citadas acima, e outras, como
por exemplo o imóvel estar sujo ou até malconservado, podem, dependendo
da sua avaliação, ser relevadas. Agora, problemas que, de imediato, logo em
um primeiro olhar, você já detecta no imóvel, porque são evidentes,
imutáveis e graves, não há como serem aceitos e relevados. Descarte logo
esse tipo de imóvel e não desanime: procure outro.

Não é raro encontrar no mercado imóveis deteriorados, em péssimo estado


de conservação, muitas vezes, literalmente, “quebrados”, que são postos à
venda (e também para locação, mas, no momento, nosso foco é a aquisição).
Geralmente, como é intuitivo, pelo fato de estarem precisando de vários
reparos, estes imóveis costumam ser anunciados por um preço inferior ao de
mercado, em comparação a imóveis semelhantes que também estão
disponíveis para venda.

A pergunta que surge então é: vale a pena comprar esse tipo de imóvel? E a
resposta, em nossa opinião, é: depende do seu perfil. Se você (i) estiver
comprando para investimento; (ii) conhecer uma equipe de profissionais para
fazer as obras ou estiver disposto a contratar uma empresa para fazer; (iii)
estiver ciente de que, muito provavelmente, haverá atrasos na obra; (iv) não
estiver com pressa para alugar o imóvel; pode ser, dependendo do valor do
imóvel e dos custos da obra, que seja um bom negócio.

De toda forma, esteja ciente de que você terá, inevitavelmente, dores de


cabeça no meio do caminho. Se já não for um investidor experiente e/ou se
nunca tiver feito isso na vida, é mais aconselhável que não faça.

Se estiver comprando o imóvel para moradia, só vale a pena se você e sua


família não estiverem com pressa para se mudar e não precisarem desocupar
com urgência o imóvel que atualmente ocupam. Há pessoas que enxergam a
compra de imóveis “quebrados” como uma oportunidade de comprar um
imóvel mais barato e reformá-lo de acordo com seu gosto, especialmente
quando o intuito é morar nele. Se você possui o dinheiro para reforma, sem
se endividar, pode esperar com tranquilidade o término da obra e tem o
desejo de customizar o imóvel do seu jeito, pode ser uma opção interessante,
desde que saiba o que está fazendo.

Mas, mesmo que queira fazer benfeitorias no imóvel, de forma a torná-lo


mais bonito, funcional e agradável, é recomendável que você não faça
reformas “extravagantes”, de gosto duvidoso, ou muito específicas, que só
têm sentido para você e podem diminuir a atratividade e o valor do imóvel,
caso queira vendê-lo algum dia.

Exemplo de reforma muito específica, que pode não agradar a um possível


comprador futuro: comprou um apartamento de dois quartos, mas o
transformou em um apartamento com um quarto só, gigantesco, que não dá
mais para voltar a ser um dois quartos. A obra pode ter sido muito boa para
você, enquanto lá estava morando, mas “matou” o seu apartamento,
afastando todos os interessados em comprar um apartamento de dois quartos.

Você vai pedir pelo imóvel um preço de dois quartos, porque, teoricamente,
ele é um dois quartos, tem metragem de dois quartos, mas, funcionalmente,
ele se tornou um quarto e sala, porque a mudança é irreversível, sendo que
os potenciais compradores dele só estarão dispostos a pagar o preço de um
quarto e sala.

Exemplo de reforma de gosto “duvidoso”: mandou instalar uma banheira


redonda, rosa, de hidromassagem, no banheiro da suíte, cujo revestimento
(atual nome para os antigos azulejos) é verde...Não inviabiliza
completamente a negociação do imóvel, mas dificulta, é, no mínimo,
estranho...Se quiser fazer obras no imóvel, use do bom senso e tenha bom
gosto nas modificações que fizer, a fim de não fazer do seu patrimônio um
“elefante branco”, ou seja, um bem de pouquíssima liquidez.

A compra de um imóvel, especialmente quando o objetivo é residir nele, é


geralmente um momento de alegria, de euforia e de realização.
Especialmente quando é um local em que a família toda vai habitar, a
empolgação costuma ser grande.

Porém, tente manter a racionalidade e a cabeça no lugar. Se for casado,


explique para o seu companheiro(a) que, se tudo não estiver certinho, não
fará a compra. Embora, do ponto de vista psicológico, crie-se muita
expectativa em relação à realização do negócio, o correto é agir com calma,
sem pressa, porque a compra de imóvel, no Brasil, é uma das coisas que mais
podem dar errado. Há muitas possibilidades de ocorrerem problemas,
principalmente se a compra for feita de modo açodado, sem a devida
prudência.
Geralmente a visita ao imóvel é feita por intermédio de um corretor de
imóveis. Ou seja, este profissional vai te mostrar imóveis que estão, naquele
momento, na carteira de venda da imobiliária, de acordo com o tipo de bem
que você deseja comprar, segundo o seu perfil. Pode ocorrer, também,
obviamente, que o proprietário do bem o esteja vendendo diretamente, sem
intermediários, porém não é sobre esta hipótese que queremos falar.

Nesse sentido, uma “cilada” muito comum na qual os compradores


costumam cair é a do “senso de oportunidade”. Ou seja, se o corretor
perceber que você gostou do imóvel que foi visitar, ele vai dizer que “você
tem que se apressar para fechar o negócio”; “não pode perder essa
oportunidade única”; “já há vários outros interessados” etc. Essa correria,
essa suposta necessidade de que você tem que se apressar porque se não vai
perder uma oportunidade que nunca mais vai aparecer na sua vida, é falsa,
não existe e só vai te prejudicar, levando-o, eventualmente, a tomar uma
decisão precipitada de adquirir um bem que não era exatamente aquele que
você queria. Imóveis são bens caros, de pouca liquidez e não são vendidos
do dia para a noite.

Portanto, tenha calma, não acredite em “papo de corretor” que, como todo
bom vendedor, possui um discurso envolvente, está louco para colocar a mão
em uma gorda comissão e pode acabar te influenciando a, na correria,
celebrar um negócio que, afinal, não era o que você desejava.

Alguns vendedores aceitam, como parte do pagamento do valor do imóvel


que estão querendo vender, a permuta por imóvel (is) de valor inferior ao
que está sendo negociado. Ou seja, você quer comprar um imóvel que vale,
por exemplo, R$ 2 Milhões, e possui um outro imóvel que vale R$ 600 Mil.
Então, negocia com o vendedor que vai transferir o seu imóvel para ele e
entregar, adicionalmente, R$ 1.400 Mil, a título de complementação do valor
do imóvel que você quer comprar.

Para o comprador, pode ser interessante, fundamentalmente, porque ele não


terá o trabalho e os custos de ter que vender o seu imóvel para, só então, ter
o dinheiro para comprar o imóvel que deseja. Para o vendedor, também pode
ser interessante, especialmente em momentos de desaquecimento do
mercado imobiliário, porque conseguirá, ao menos em parte, o dinheiro que
desejava, e ainda ficará com um imóvel de valor menor, com maior liquidez,
que poderá alugar ou vender depois, quando o mercado estiver mais
favorável.

Geralmente, as permutas ocorrem em casos de imóveis de valor mais


elevado, onde a liquidez é menor e, portanto, é mais difícil de conseguir
integralmente o valor que se quer em dinheiro, dispondo-se o proprietário a
receber um imóvel menor como parte do pagamento.

Desde que haja acordo de vontades entre comprador e vendedor, assessoria


jurídica qualificada para conduzir o negócio e formalização cartorial e
registral adequada, não há, em princípio, impedimentos para a concretização
da transação, que, como dito, pode ser bem interessante para ambas as partes.

Inclusive, se estiver na posição de comprador, e possuir um imóvel de menor


valor que deseje vender, é recomendável que você o ofereça como parte de
pagamento de um imóvel de maior valor, a fim de que não precise arcar com
os custos e com o trabalho da venda do seu imóvel para, só então, ter o
dinheiro integral para a compra do outro imóvel que você deseja.

Falaremos um pouco, agora, sobre alguns aspectos ligados à venda de


imóveis. Poucos eventos destroem mais o patrimônio de alguém do que a
venda de um imóvel. Invariavelmente, durante o processo de desfazimento
do bem, você vai acabar deixando dinheiro para um monte de gente:
Governo, corretores etc.

Em princípio, relembre-se, as únicas hipóteses que justificam a venda de um


imóvel são: (i) porque o imóvel perdeu valor (e não preço), no sentido da
filosofia bastter.com de ter se tornado um bem no qual você não enxerga que
deva ser mantido no seu patrimônio; (ii) caso você necessite do dinheiro da
venda do imóvel para pagar um tratamento de saúde em si ou em um familiar
e não tenha outra fonte de recursos.

Dica do Bastter: Tome muito cuidado com esta opção de vender porque
perdeu valor. As pessoas estão sempre misturando preço com valor. Durante
períodos de crise os imóveis passam a valer menos (em Reais) e fica mais
difícil alugar. A tentação de achar que ele perdeu valor e vendê-lo é enorme.
Claro que vai ser o período em que os analistas estarão falando mais
besteiras sobre imóveis e induzindo todos os incautos a venderem. A
avaliação de perda de valor deve ser feita com muita calma e muita atenção.
Demorar mais a se livrar de um investimento ruim traz menos dano ao seu
patrimônio do que se livrar de um bom investimento. Decida com calma e
tenha certeza de que não está influenciado por preços e crises passageiras.

A não ser nessas duas hipóteses excepcionais, uma vez comprado o imóvel
ele jamais deverá ser vendido. Este é mais um motivo, aliás, pelo qual antes
de adquirir o bem você deve analisar e ponderar bastante, haja vista que a
ideia é mantê-lo para sempre no seu patrimônio, gerando renda passiva
(aluguéis) e ganho de capital (valorização imobiliária).
Na hipótese em que, supostamente, o imóvel tenha perdido valor, é
necessário analisar se, de fato, isto ocorreu, ou, ao contrário, trata-se somente
de um problema transitório no bairro, na rua ou, ainda, no prédio onde se
localiza o seu imóvel.

Por exemplo, na calçada em frente ao seu prédio está havendo uma obra
enorme, prevista para durar alguns meses, realizada pela empresa
concessionária de água e esgoto, que abriu uma cratera na rua, o que dificulta
o acesso ao prédio. Além do mais, em determinados períodos do dia, o seu
apartamento fica sem abastecimento de água e esgoto. Sem dúvidas, são
problemas desagradáveis, que causam incômodo, mas que são transitórios.
A obra, um dia, vai acabar, e o seu apartamento continuará lá, intacto, e bem
localizado. Nesse nosso singelo exemplo, evidentemente que o imóvel não
perdeu valor e, portanto, não merece ser vendido.

Por outro lado, imagine que há uma imensa casa antiga ao lado do seu prédio,
atualmente ocupada para fins residenciais, e que o Estado anunciou que vai
desapropriar o enorme terreno onde se encontra a referida casa, depois vai
demoli-la e construir um instituto médico-legal...

Imagine o transtorno que isto causaria para os moradores do seu prédio, com
o entra e sai de viaturas levando e trazendo corpos sem vida; a movimentação
de parentes, da imprensa (nos casos de mortes que chamem a atenção da
mídia); o aumento da poluição sonora e, talvez o que seja o pior de todos os
problemas, o odor insuportável que invadirá o seu apartamento e os dos seus
vizinhos...

Nessa hipótese quase dantesca, parece-nos evidente que o imóvel,


lamentavelmente, perdeu valor, devendo ser alienado. Ainda nesse caso, é
muito importante que o preço da venda do imóvel que perdeu valor seja
aplicado, preferencialmente, para a compra de outro imóvel que tenha valor,
ainda que haja necessidade de complementação em dinheiro.

Diga-se, de passagem, que um dos principais motivos pelos quais a venda de


um imóvel detona o patrimônio do vendedor é porque, ao vender o imóvel,
o dinheiro fica sem destinação, fica “voando”, sem objetivo nenhum. Aí o
companheiro (a) sugere pegar parte do dinheiro e fazer uma viagem; você
fica tentado a trocar de carro; os filhos começam a te importunar com esse e
aquele presentinho...Aí já viu: o dinheiro da venda do imóvel vai embora.
Em resumo, você fica sem o imóvel, porque o terá vendido, e sem o dinheiro
dele proveniente, porque o terá gasto com outras coisas.
Repetindo, porque é algo importante: (i) imóvel, em princípio, não se vende,
a não ser nas duas hipóteses excepcionais que já dissemos (perda de valor e
necessidades de saúde); (ii) se vender um imóvel, coloque o dinheiro da
venda, preferencialmente, em outro imóvel; se for necessário, complemente
o preço do novo imóvel com dinheiro.

Não raramente acontece a hipótese em que, por exemplo, você morava em


um apartamento de quarto e sala com seu companheiro(a), mas aí a família
cresceu, nasceu seu filho e você precisou/quis morar em um apartamento de
dois quartos. Se você precisar ou quiser comprar outro imóvel (geralmente
maior), o ideal é que não venda o imóvel anterior (geralmente menor) para
comprar o novo imóvel. Se puder, se não tiver que fazer dívidas, compre o
imóvel novo e mantenha o imóvel antigo, colocando-o para alugar.

Se não há como comprar um imóvel maior, pode ficar no mesmo, mais


apertado, por um tempo, ou se possível more de aluguel num maior e alugue
o seu, mas somente se puder pagar o aluguel do maior sem contar com o que
recebe do seu, porque não é uma renda garantida (pode ficar desalugado).
Esta solução, apesar de não ser a ideal, é melhor do que fazer dívidas para
comprar o maior, que é sempre a pior solução.

Finalizando este capítulo, é importante que você tenha em mente a máxima


de que “o valor sentimental do imóvel não se traduz, necessariamente, em
valor financeiro”. Muitos vendedores, ao anunciarem seus imóveis, acham
que eles devem ser alienados por um preço superior ao de mercado, para
meio que “compensar a perda sentimental” do bem.

Pelo fato de terem vivido lá por anos; porque o bem pertenceu ao avô, depois
ao pai; porque eles jogavam bola na sala e têm muitas memórias de infância
do lugar etc., acabam, ainda que inconscientemente, atribuindo ao imóvel
um preço que, efetivamente, ele não vale.

De fato, especialmente os imóveis herdados, que já estão há algumas


gerações na família, carregam em si muitas histórias, muitas memórias,
muitas recordações, que devem, sem dúvidas, ser respeitadas. Porém, para o
pretenso comprador do bem, toda essa carga emocional do imóvel não tem o
menor valor e, portanto, ela não se traduz em aumento do preço do bem.

Assim, se realmente deseja/precisa vender o imóvel, anuncie-o a preço de


mercado, sem embutir nele uma compensação pelo abalo sentimental da
venda. A não ser que o imóvel tenha um diferencial único, mas objetivo, e
não subjetivo, como são as suas memórias de infância, ninguém estará
disposto a pagar por ele um valor acima do de mercado, em comparação a
imóveis semelhantes.
IV - Aluguel de imóveis: gerenciando o seu patrimônio com
inteligência.

Conforme vimos nos capítulos anteriores, uma das formas de ganho


financeiro, através do investimento em imóveis, ocorre por meio do
recebimento periódico de aluguéis (a outra é com a valorização do imóvel, o
chamado ganho de capital).
De fato, juridicamente falando, os aluguéis são classificados como “frutos
civis”, ou seja, rendimentos que são extraídos do bem principal, no caso, o
imóvel. Ilustrativamente, é como se a árvore (o imóvel) produzisse frutos (os
aluguéis) que são colhidos pelo agricultor (o proprietário do bem ou locador).
Esta singela metáfora, aliás, nos mostra, como também já vimos
anteriormente, o quão danoso é ficar comprando e vendendo imóveis a toda
hora e/ou constantemente trocando de investimentos (o condenável giro de
patrimônio).
Certamente, o que o agricultor deseja é que a árvore fique cada vez mais
frondosa e produza mais frutos, razão pela qual ele não derruba árvores a
toda hora, mas sim espera que elas cresçam e se desenvolvam cada vez mais.
Enquanto a árvore não for atacada por alguma praga ou algo do gênero, ele
jamais irá se desfazer dela.
E esta também deve ser a mentalidade que conduzirá o pequeno investidor
imobiliário a ser um vencedor no longo prazo: enquanto a árvore (imóvel)
for boa (não tiver perdido valor) e continuar crescendo (ganho de capital,
com a valorização do bem) e/ou dando frutos (percebendo aluguéis) ela não
deverá ser derrubada (vender o imóvel).
Porém, para que se possa ter um bom e saudável retorno financeiro com o
investimento em imóveis, particularmente por meio do recebimento de
aluguéis, é necessário que o locador saiba se portar perante este mesmo
mercado e perante o locatário. Basicamente, é sobre isso que vamos tratar
neste capítulo.
Por uma série de motivos, alguns totalmente evitáveis, conforme veremos
adiante, a relação locador X locatário tende a ser uma das relações sociais
mais conflituosas e geradoras de todo tipo de aborrecimentos e desgastes
emocionais.
O objetivo dos parágrafos que se seguirão é, portanto, tentar fazer com que
você, estando na posição de locador ou de locatário, possa evitar ao máximo
esses dissabores e, caso esteja na posição de locador, consiga,
adicionalmente, obter retorno financeiro e paz com o seu investimento
imobiliário.
Começaremos com algumas noções jurídicas bem básicas, porém
importantes, sobre os papeis do locador e do locatário, bem como sobre as
características gerais da relação locatícia, que é materializada por meio do
contrato de locação.
Dá-se o nome de locador ao proprietário ou possuidor do imóvel que
disponibiliza o seu bem, no mercado imobiliário, para ser locado (alugado
por uma terceira pessoa). Por outro lado, na ponta oposta desta relação
jurídica, encontra-se o locatário (popularmente conhecido como inquilino),
que é aquele que, não sendo o proprietário ou possuidor do bem pretendido,
aluga o imóvel pertencente ao proprietário.
O locador cede ao locatário a chamada posse direta do imóvel, ou seja, o
direito de o locatário usar e fruir do imóvel livremente, de acordo com a
destinação do bem e em conformidade com a lei de locações e o contrato de
locação. Note-se que o locador permanece com a posse indireta do bem, já
que ele continua a ser o proprietário, tendo em vista que não houve alienação
(venda) do imóvel, mas tão somente locação.
Em contrapartida, o locatário assume a obrigação de entregar ao locador uma
soma em dinheiro previamente acordada entre eles, em retribuição à posse
direta do bem que lhe foi entregue, que recebe o nome de aluguel.
Desta forma, na locação, estabelece-se uma relação jurídica entre, de um
lado, o locador, e, de outro, o locatário, que é formalizada por meio de um
documento chamado de “contrato de locação”.
Assim sendo, a locação pode ser celebrada para fins residenciais, ou seja,
para moradia do locatário e/ou de sua família, ou para fins comerciais, que é
quando o imóvel locado destina-se ao desenvolvimento de uma atividade
empresarial (qualquer tipo de negócio lícito) por parte do locatário.
Portanto, esquemática e simplificadamente, temos a seguinte situação
jurídica na locação imobiliária:

POSSE DIRETA DO IMÓVEL


LOCADOR LOCATÁRIO

ALUGUÉIS
Conforme dito, a locação imobiliária, seja residencial ou comercial, é
formalizada por meio de um documento celebrado entre o locador e o
locatário, que recebe o nome de “contrato de locação”. De fato, as relações
entre esses dois atores são regidas, basicamente, por dois instrumentos: (i) a
Lei 8.245/1991 (conhecida como lei de locações), que cuida dos contratos
de locação de bens imóveis residenciais e comerciais e (ii) o contrato de
locação, propriamente dito, celebrado entre as partes.
Escapa dos objetivos deste pequeno manual esmiuçar os artigos da lei de
locações, bem como elencar todas as cláusulas que devem constar de um
contrato de locação e como elas devem ser interpretadas. Aliás, nesse ponto,
nada melhor do que contratar um bom advogado, especialista em Direito
Imobiliário, para lhe assessorar quando for celebrar um contato de locação,
especialmente se não tiver experiência e/ou formação técnica na área.
Também não trataremos, neste livro, da locação comercial, mas tão somente
de alguns pontos, que julgamos mais relevantes, da locação residencial.
Mas então, voltando ao contrato de locação, tratado aqui em linhas gerais,
ele é a verdadeira “lei entre as partes” e deve sempre, como regra geral, ser
fielmente cumprido. Nele deverão constar cláusulas relativas à descrição do
imóvel, valor dos aluguéis, reajustes contratuais, obrigações do locador e do
locatário, garantias da locação, foro competente para resolver eventuais
disputas judiciais, dentre tantas outras cláusulas.
E aqui já podemos dar a primeira “dica” se você for celebrar um contrato de
locação, seja como locador ou como locatário: nunca, em hipótese alguma,
celebre um contrato verbal, sem formalização documental. Por incrível que
possa parecer, em pleno século XXI ainda tem gente que firma contratos “de
boca”, sem, portanto, nenhuma garantia jurídica.
Contrato de locação, como aliás qualquer outro tipo de contrato, deve ser
sempre escrito, com todas as obrigações claramente discriminadas, de parte
a parte, assinado pelos contratantes e por duas testemunhas, rubricadas todas
as folhas e com firma reconhecida em cartório de todos.
O prazo legal padrão do contrato de locação residencial é de 30 (trinta)
meses. Alguns proprietários alugam seus imóveis por temporada, ou seja,
por um período menor do que esse prazo (geralmente entre 3 e 6 meses),
principalmente para pessoas que estão fazendo turismo na cidade ou estão de
passagem.
Geralmente, na locação por temporada, os imóveis são alugados mobiliados
e, não raro, guarnecidos por alguns eletrodomésticos, tais como geladeira,
fogão, máquina de lavar e outros. Por essa razão, os valores dos aluguéis por
temporada tendem a ser superiores aos dos imóveis locados em condições
normais, motivo pelo qual muitos proprietários se sentem atraídos por
celebrar este tipo de negócio.
Em nossa opinião, o melhor a ser feito pelo pequeno investidor imobiliário
é ignorar a suposta possibilidade de ganho maior nos aluguéis por temporada
e celebrar um contrato padrão de 30 meses, evitando o desgaste de ter que
lidar mais diretamente com o locatário/turista, além dos dissabores de ver
seu imóvel depredado, principalmente se o turista for estrangeiro, caso em
que ele retornará ao seu país de origem e você corre o risco de nunca mais
localizá-lo para ressarcir-se dos prejuízos sofridos.
Além do mais, para o locador, quanto menos houver troca de inquilinos no
imóvel, melhor. Todo entra e sai de locatários gera custos para o locador,
pois, invariavelmente, até que o imóvel seja locado novamente, o locador vai
ter que pagar o condomínio, o IPTU e outros encargos, além de, no período
de vacância, deixará de receber os aluguéis. Adicionalmente, se tiver
administradora, ela normalmente ficará com o primeiro aluguel quando
entrar um novo inquilino. Portanto, locatário é como os nossos
investimentos: se tiver valor, quanto menos mexer, melhor.
Um dos maiores erros que os locadores usualmente cometem é tentar
administrar seus imóveis por conta própria. Com o objetivo de economizar
algum dinheiro com as taxas de administração cobradas pelas empresas
administradoras de imóveis (geralmente chamadas de imobiliárias), os
proprietários assumem tarefas para as quais, definitivamente, não estão
preparados.
Lidar diretamente com locatários, como de resto, aliás, com qualquer tipo de
ser humano, é uma das coisas mais difíceis, estressantes e trabalhosas que
existem. Poucas atividades têm tanto potencial para acabar com a paz e
tranquilidade de quem se aventura a fazê-lo.
A não ser, portanto, em casos excepcionais, em que, por exemplo, você seja
advogado e tenha experiência em administração de imóveis (e, mesmo assim,
a opção é questionável) ou que essa seja a sua atividade profissional, prefira
sempre contratar uma imobiliária para administrar seu bem. Tenha certeza
de que a taxa de administração que você pagará será um dos melhores
investimentos em sua paz e manutenção da sanidade mental.
Entregue seu imóvel para ser administrado por uma boa imobiliária, de
preferência de pequeno porte, que tenha interesse em alugá-lo. Imobiliárias
grandes, que têm uma vasta carteira, tenderão a tratar seu bem como só mais
um dentre os tantos que possuem para administrar, além de terem mais
interesse na compra e venda de imóveis, e não na locação, cuja comissão
costuma ser bem maior.
Existem também advogados que montam pequenas empresas com o intuito
de se dedicar à administração de imóveis. Pode ser uma opção interessante,
principalmente em cidades menores, que não contam com imobiliárias.
Um aspecto importante a ser compreendido pelos proprietários de imóveis
locados é o fato de que, se contrataram uma administradora para administrar
seus imóveis, devem delegar a ela todas as questões referentes à locação do
bem. Muitos proprietários, mesmo tendo transferido à administradora a
gestão do imóvel, insistem em querer controlar algumas situações. Ou se
delega tudo à administradora, simplesmente esquecendo que o imóvel existe,
ou, se quiser manter algum controle, que administre por conta própria, o que,
como visto, a não ser em situações excepcionais, não é o mais recomendado.
Dica do Bastter: Para ter sucesso na vida e nos investimentos é necessário
abandonar o que eu chamo de “mindset da miséria”. Se resume nas
pequenas economias burras, poupando misérias e perdendo tempo e paz.
Exemplo clássico é o sujeito que fica duas horas na fila do posto porque a
gasolina vai aumentar. No fim, perdeu duas horas e se estressou para
economizar 10 ou 20 Reais. Economia inclui tempo, dinheiro e paz e não só
dinheiro. Poupar pequenas quantias perdendo tempo e paz não compensa
nunca. O foco deve ser trabalhar bem para ganhar mais e com isso poder
gastar dinheiro no que traz paz. O foco em pequenas economias burras
impede o enriquecimento. Administrar seus imóveis, a não ser que seja sua
profissão, é totalmente mindset da miséria. Para não pagar uma
administradora, vai perder a paz da sua vida. E o tempo e stress perdidos
naquilo poderiam ser usados para trabalhar mais e melhor e ganhar mais
ou aproveitar a vida. Sem contar que stress e falta de paz levam a doenças,
que é a coisa mais cara da vida. Portanto, coloque numa administradora e
desapegue-se do imóvel; se não, alugar não vai dar certo.
Outro erro bastante comum, e que você deve evitar, é que geralmente os
proprietários ficam muito focados no valor do aluguel e esquecem que o mais
importante, de longe, é se o inquilino é bom, ou seja, se atende a três
requisitos: (i) paga pontualmente o aluguel e os demais encargos (cota
condominial, IPTU, taxa de incêndio etc.); (ii) conserva o seu imóvel e (iii)
é uma pessoa tranquila, “do bem”, que não arruma confusão com vizinhos,
com o síndico do condomínio etc. e não cria problemas desnecessários.
Portanto, dê sempre mais importância a ter um bom inquilino morando no
seu imóvel, do que a ganhar um pouco mais com o aluguel. Se o locatário é
bom, conserve-o. Faça de tudo para que ele não saia do imóvel, inclusive, e
principalmente, não aumente o aluguel e, até mesmo, diminua-o se for o
caso, caso ele peça ou se disser que pretende sair do imóvel.
Como diz o Bastter, de preferência não saiba nem o nome do inquilino...Não
queira estabelecer uma relação de proximidade ou de intimidade com o
locatário. Deixe que a administradora se encarregue de cuidar dos problemas
que surgirão no dia a dia da relação contratual (e eles surgirão, pode ter
certeza, sejam pequenos ou grandes...) e peça que ela foque na qualidade do
locatário e não no valor do aluguel.

Muitos proprietários, especialmente em épocas de prolongadas crises


econômicas, reclamam que enfrentam dificuldades para alugar seus imóveis.
Geralmente, a demora em alugar os imóveis está relacionada à ganância e
burrice desses locadores; explico: se quiser manter seu imóvel sempre
alugado, coloque o valor do aluguel um pouco abaixo do valor de mercado.
Por burrice e teimosia de não baixar o aluguel, os proprietários ficam
pagando as mais diversas taxas. Durante o tempo em que o imóvel ficou
vazio, já pagaram financeiramente muito mais em encargos do que se
tivessem alugado logo, por um preço um pouco menor ao que a média do
mercado estava pedindo.
Portanto, não seja ganancioso. O locatário pagando pontualmente o
condomínio, o IPTU, os demais encargos e ainda entrando um valor de
aluguel para você, está excelente. Lembre-se que imóveis, como todos os
outros tipos de investimentos, são para longo prazo, e, no longo prazo, se o
imóvel tiver valor, ele continuará se valorizando.
Sempre houve um mito no mercado imobiliário de que o aluguel deveria
render 1% do valor do imóvel. Este número mágico, que não se sabe como
foi arbitrado e que não tem nenhum fundamento técnico, atrapalha
enormemente muitos locadores, que ficam na ilusão de que têm que atingi-
lo. Esqueça números e porcentagens e alugue o imóvel pelo valor que o
mercado está pagando naquele momento (um pouco abaixo até, como vimos
acima).
Mantenha sempre o seu imóvel em boas condições de conservação. Nunca
deixe o seu patrimônio se deteriorar. Muitos proprietários são extremamente
sovinas e se negam a fazer qualquer benfeitoria no imóvel, ao argumento de
que não vão ganhar nem um centavo a mais com isso, quando forem alugá-
lo.
Não tenha esta mentalidade e encare as benfeitorias não como gastos, mas
sim como investimentos no seu patrimônio que, se bem conservado, tem o
potencial de gerar muitos anos de renda passiva para você e até para seus
filhos e netos. Quando o locatário desocupar o imóvel, aproveite para fazer
pequenas melhorias, como, por exemplo, instalar um box novo no banheiro
ou uma pia nova na cozinha, que já estavam deteriorados com o uso ao longo
dos anos.
Esta é uma excelente e inteligente estratégia não só para manter seu
patrimônio conservado, mas também atrativo para potenciais locatários,
especialmente em momentos de crise, onde frequentemente muitos imóveis
ficam disponíveis no mercado para locação. Um imóvel bem localizado,
conservado e com um preço atrativo, dificilmente ficará muito tempo
desalugado.
Uma questão que também costuma gerar conflitos, nas relações entre
locadores e locatários, é a que diz respeito à responsabilidade pelo
pagamento das benfeitorias realizadas no imóvel que foi locado. A esse
respeito, é preciso fornecer algumas noções jurídicas básicas, para que
melhor se possa compreender o tema.
As benfeitorias são obras e serviços que se fazem em um bem imóvel, com
o objetivo de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.
Elas são classificadas, juridicamente, em três tipos, a saber:
a) Necessárias – São aquelas indispensáveis à conservação do bem, para
impedir a sua deterioração, e que dizem respeito às condições mínimas
necessárias para que o locatário possa habitar o imóvel. Exemplo: troca de
um cano no banheiro, que está entupido, e impedindo o locatário de utilizar
o chuveiro;
b) Úteis – São as que objetivam aumentar ou facilitar o uso da coisa, apesar
de não serem estritamente necessárias para que o locatário habite o imóvel.
Exemplo: colocação de um armário no banheiro, para que o locatário tenha
mais espaço para guardar seus pertences;
c) Voluptuárias – São as de mero deleite ou recreio, cuja finalidade é apenas
dar mais conforto a quem as faz, objetivando embelezar o bem ou torná-lo
mais luxuoso. Exemplo: colocação de uma banheira de hidromassagem no
banheiro.olocação de um armário)
Repare que fizemos questão de dar exemplos de benfeitorias realizadas em
um mesmo cômodo (no caso, no banheiro), para que se possa perceber que,
em um mesmo local, podem ser feitas desde as mais necessárias benfeitorias
(troca de um cano), passando por algumas que são úteis, porém não
essenciais para que o locatário habite o imóvel (colocação de um armário),
até chegar a algumas que são completamente supérfluas (instalação de uma
banheira de hidromassagem), embora extremamente aprazíveis, não há
dúvidas...
O conflito entre locador e locatário costuma surgir justamente ao término do
contrato de locação, quando o locatário alega que fez benfeitorias no imóvel
e que, portanto, pretende que o locador o indenize.
E o que diz a lei de locações sobre a controvérsia? Analisando-se os artigos
35 e 36 da Lei 8.245/1991, temos as seguintes regras que disciplinam as
benfeitorias feitas pelo locatário:
a) as benfeitorias necessárias, feitas pelo locatário, ainda que não tenham
sido autorizadas pelo locador, devem ser indenizadas por este, salvo se o
contrato de locação dispuser em contrário;
b) as benfeitorias úteis, feitas pelo locatário, desde que autorizadas pelo
locador, devem ser indenizadas por este, salvo se o contrato de locação
dispuser em contrário;
c) as benfeitorias voluptuárias não serão indenizadas, podendo ser
retiradas do imóvel pelo locatário, ao término do contrato de locação, desde
que sua retirada não afete a estrutura do imóvel.
Portanto, do ponto de vista legal, temos dois extremos bem definidos: de um
lado, as benfeitorias necessárias, que, como regra geral, são indenizáveis; no
extremo oposto, temos as benfeitorias voluptuárias, que não geram direito ao
locatário à indenização por parte do locador.
Os problemas surgem quando tratamos das benfeitorias úteis, que ficam em
uma zona cinzenta, no meio do caminho. Lembra-se do nosso exemplo do
armário instalado no banheiro? Quando o locatário desocupar o imóvel, o
proprietário deverá ou não indenizá-lo? Pela letra fria da lei de locações, se
não constava do contrato de locação autorização expressa para o locatário
realizar a benfeitoria, ele não deverá ser indenizado.
Mas será que esse é o melhor caminho para a obtenção de paz e retorno com
o seu imóvel no longo prazo? Será que vale a pena “comprar essa briga” com
o locatário, negar-se a indenizá-lo ou, o que seria ainda pior, mandar ele
arrancar o armário do banheiro e mutilar o seu patrimônio? Definitivamente,
essa não é a melhor solução.
Na verdade, a controvérsia não deveria ter sido resolvida quando o locatário
desocupou o imóvel, mas sim quando teve a intenção inicial de instalar o
armário no banheiro.
Com raras exceções, os locatários costumam comunicar ao proprietário ou à
administradora que pretendem instalar, por exemplo, um armário, um box,
uma pia etc. E este é o momento não só de autorizar a colocação dos bens,
mas, indo além, de dispor-se a dividir as despesas com o locatário, caso ele
lhe faça este tipo de proposta.
Proponha um abatimento, nos próximos aluguéis, das despesas feitas pelo
locatário. Não seja “muquirana”. Lembre-se de que, quando este locatário
sair do seu imóvel, o armário, ou o bem que seja, continuará lá, servindo a
outros tantos locatários que virão depois dele e que apreciarão ter este tipo
de equipamento no imóvel. O imóvel continuará seu, ficará cada vez mais
atrativo e você só pagou metade dos custos, porque dividiu a despesa com o
locatário anterior...
Lembre-se de uma coisa muito, mas muito importante na administração de
imóveis adquiridos para locação: a lei do inquilinato e o Poder Judiciário
somente devem ser acionados quando todas as tentativas, baseadas na
tolerância e no bom senso, não foram suficientes para resolver o problema.
A via judicial deve ser evitada ao máximo.
Antes de contratar um bom advogado e ingressar com uma ação judicial,
tente sempre o caminho do diálogo e do equilíbrio e dê um passo atrás hoje
(no nosso exemplo, dívida com o locatário o valor da colocação do armário
no banheiro), para dar três passos à frente amanhã (manter um bom locatário;
livrar-se de um grande stress e tornar o seu imóvel ainda mais atrativo para
os muitos futuros locatários que virão e encherão o seu bolso de vários
aluguéis por muitos anos).
Ainda um tema que desperta grandes embates entre locadores e locatários é
o que diz respeito às despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio.
As despesas ordinárias de condomínio, como o próprio nome indica, são
aquelas que rotineiramente ocorrem; por exemplo: folha de salário dos
empregados do prédio; contas de água e de luz; manutenção mensal dos
elevadores etc. Por outro lado, as despesas extraordinárias de condomínio,
como também o nome indica, são aquelas que ocorrem de forma atípica,
esporádica; por exemplo: reforma do quadro de comando (instalação
eletromecânica) dos elevadores; reforma do PC (disjuntores) de eletricidade;
troca do mobiliário da portaria (sofá, cadeira do porteiro) etc.
Pela lei de locações, como regra geral, as despesas ordinárias são de
responsabilidade do locatário e as despesas extraordinárias são de
responsabilidade do locador.
Aqui também o problema costuma surgir, como no caso das benfeitorias que
vimos anteriormente, quando a despesa condominial fica na penumbra entre
as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias. O salário do porteiro,
por exemplo, é claramente uma despesa ordinária, já que se sabe que todo
mês vai ocorrer e que, portanto, inquestionavelmente deve ser arcada pelo
locatário. Por outro lado, a reforma da fachada, com substituição de pastilhas
por mármore, é nitidamente uma despesa extraordinária, que deverá ser
custeada pelo locador.
Mas e se vier na cota condominial, por exemplo, uma rubrica intitulada de
“fundo de emergência” ou “fundo de obras”. Quem deve pagar? Locador ou
locatário?
Acreditamos, firmemente, que, mais uma vez, o bom senso e o princípio de
que se deve, a todo custo, manter um bom locatário, devem imperar. Se o
seu locatário é bom e você não quer perdê-lo, não arrume confusão e não crie
desgaste desnecessário: permita que ele desconte do valor do aluguel a
despesa que não está muito clara se é devida ou não a ele. O desconto será
passageiro e o locatário continuará no imóvel lhe pagando os aluguéis.
Muitos locadores perdem bons inquilinos porque entram em discussões
intermináveis e desgastantes sobre de quem é a responsabilidade por essa ou
por aquela despesa. Não caia nessa armadilha. Assuma o “prejuízo” e
mantenha um bom locatário no seu imóvel.
Terminando este capítulo, falaremos um pouco sobre questões a serem
observadas na locação, do ponto de vista especialmente dos locatários.
Uma coisa muito importante para a qual os locatários devem atentar é o laudo
de vistoria. Ao final do contrato, não é incomum que proprietários e
imobiliárias façam cobranças abusivas por bens e equipamentos no imóvel
que, supostamente, alegam terem sido danificados pelos locatários.
Portanto, se for alugar um imóvel, antes de celebrar o contrato de locação
exija a elaboração de um laudo de vistoria, discriminando
pormenorizadamente o estado do imóvel e tudo que o guarnece. No futuro,
nem o locador poderá exigir mais, nem o locatário poderá negar-se a entregar
menos do que foi pactuado e documentado no laudo de vistoria, que deverá
ter todas as folhas rubricadas pelo locador e pelo locatário e constar como
anexo ao contrato de locação.
Acredite, pode ser meio chato e burocrático, mas um inventário detalhado
dos bens e equipamentos constantes do imóvel pode evitar muitas dores de
cabeça para ambas as partes.
Por fim, falaremos sobre os tipos de garantias de locação mais usualmente
praticados no mercado e quais são as vantagens e desvantagens de cada uma
delas para o locador e para o locatário.
Existem, geralmente, quatro tipos de garantias que são oferecidas pelo
locatário para assegurar o cumprimento do contrato de locação. De vez em
quando o mercado inova e inventa outros tipos de garantias, mas essas são
as principais:
a) Fiança – Nesta modalidade de garantia, uma pessoa física (o fiador),
indicada pelo locatário, fica corresponsável pelo pagamento do aluguel e
pelos demais encargos previstos no contrato de locação. Se o locatário ficar
inadimplente com qualquer encargo, o locador poderá acionar o fiador para
quitá-lo.
Existem duas inconveniências para a utilização deste tipo de garantia: (i) ter
o desconforto de pedir alguém para ser seu fiador; (ii) geralmente, os
locadores exigem que o fiador tenha dois imóveis quitados no município
onde se localiza o imóvel que está sendo locado, o que tem dois
inconvenientes: nem sempre se encontra um fiador com esse perfil e,
especialmente para pessoas que vêm de outras cidades e de outros Estados,
será difícil conseguir alguém que reúna estes requisitos;
b) Depósito Caução – Nesta modalidade, o inquilino deposita o equivalente
a três meses de aluguel em uma caderneta de poupança, que ficará em nome
do locador. Ao final do contrato, o locatário receberá o valor corrigido, desde
que tenha cumprido todas as cláusulas contratuais.
Para o locatário, a vantagem é não ter que importunar ninguém para ser seu
fiador e, ao final, caso tenha cumprido o contrato, receberá uma espécie de
poupança forçada, ou seja, seu dinheiro não terá se perdido, como acontece
com o seguro fiança, que veremos a seguir.
Para o locador, a vantagem é que disporá do dinheiro imediatamente, para
realizar eventuais reparos que se façam necessários por ocasião da saída do
locatário, sem ter o trabalho de acionar terceiros (fiador, seguradora, etc.).
Mas, caso optem por este tipo de garantia, locador e locatário devem
observar o seguinte: o locador deve ser ainda mais criterioso ao escolher o
locatário, como geralmente tem que ser, haja vista que, se o locatário ficar
mais de três meses sem pagar aluguel, condomínio etc., o valor dado em
garantia já não será suficiente para cobrir as despesas.
Por sua vez, o locatário tem que ficar atento porque, muitos proprietários e
administradoras inescrupulosos, cobram como valor do depósito caução o
equivalente a três meses de aluguel, mais três cotas de condomínio, o que
é ilegal. Portanto, só aceite dar em garantia três vezes o valor do aluguel
ajustado no início do contrato e nada mais.
c) Seguro Fiança – O locatário contrata os serviços de uma seguradora, que
será responsável pelo pagamento do aluguel, em caso de inadimplência. O
seguro custa, em média, de 1 a 2,5% do valor do aluguel, por ano, e pode ser
parcelado, conforme a seguradora escolhida.
A desvantagem deste tipo de garantia, para o locatário, é evidente: todo ano
terá que renovar o seguro e será um dinheiro “perdido”, pois nunca mais irá
reavê-lo, ainda que cumpra fielmente o contrato de locação, ao contrário do
que acontece, como vimos acima, com o depósito caução.
d) Título de Capitalização – O locatário, na assinatura do contrato, adquire
um título de capitalização em seu nome, que fica vinculado à locação. Ao
término do contrato, se estiver tudo em dia, resgata o título com correção. Se
não, o título é sacado pelo locador para cobrir o prejuízo. Havendo sobra de
recursos, o dinheiro será sacado pelo locatário. É uma modalidade
interessante para ambas as partes e tem sido muito utilizada ultimamente.
V - Vida condominial: porque é impossível ser feliz sozinho.

Ah, a vida em condomínio de apartamentos...Desde quando resolveram nos


empilhar uns em cima dos outros, como se fôssemos caixas sobrepostas,
nossa vida nunca mais foi a mesma...
Antigamente, o mais usual era que as famílias ocupassem, cada uma, suas
casas, ou, no máximo, no caso de famílias mais humildes, o que se via eram
pessoas ocupando os chamados conjuntos habitacionais, popularmente
conhecidos como cortiços.
Porém, com a crescente urbanização e aumento da população, a partir de
meados do século XX, que, em grande parte, viu-se obrigada a abandonar o
campo e migrar para as cidades em busca de melhores condições de vida,
tornou-se inviável que um único terreno urbano fosse ocupado por um único
imóvel, a abrigar uma única família.
O aumento da demanda por novas moradias, aliado ao fato de que o solo
urbano, muitas vezes, é caro, escasso e finito, deu ensejo ao surgimento do
fenômeno da verticalização das cidades, com a construção de enormes
edifícios de apartamentos, os conhecidos arranha-céus.
O terreno, que antes era ocupado por uma única casa onde morava uma única
família, deu lugar a prédios de 10, 20 ou até mais andares, que passaram a
abrigar dezenas de famílias, literalmente empilhadas umas sobre as outras.
É bem verdade que, ainda hoje, em pleno século XXI, há muitas pessoas
morando em casas nas cidades, sejam dentro ou fora de condomínios
fechados. Porém, não é sobre esses casos que queremos falar neste capítulo.
O que nos importa é tecer alguns comentários sobre a vida nos condomínios
de apartamentos localizados nas cidades, sejam pequenas, médias ou
grandes, os chamados condomínios multifamiliares urbanos, enfocando as
dores e as delícias deste tipo de habitação...
Se muitas pessoas querem morar nas cidades, porque elas oferecem, em
regra, melhores oportunidades de vida, melhor infraestrutura etc., e se,
majoritariamente, elas vão morar em condomínios de apartamentos, é de
todo recomendável que saibam escapar dos problemas que esta opção de vida
importa, na linha do presente livro, que é justamente a de evitar burrices com
imóveis, inclusive e principalmente quando se vai morar neles.
Nunca me esqueço das aulas de Direito Civil que tive com um grande
professor, que não só era profundo conhecedor da matéria, mas também uma
pessoa muito espirituosa, que, quando foi nos falar sobre condomínios de
apartamentos, disse que existem cinco coisas, que começam com a letra “c”,
que sempre causam enormes problemas nos edifícios. São elas: cachorro
(não me leve a mal, Bastter...), carro, criança, cano e cobertura...
Não é que o meu professor fosse contra qualquer uma delas, e eu também
não sou, muito pelo contrário. É apenas para sublinhar que são temas que,
muito frequentemente, geram os mais diversos problemas entre os
condôminos, ou seja, entre as pessoas que convivem nos edifícios de
apartamentos, porque não sabem se portar adequadamente.
Infelizmente, existem vizinhos que se odeiam tanto que sequer se
cumprimentam ou frequentam o mesmo elevador; isso para não falarmos em
lamentáveis episódios em que, não raras vezes, as pessoas ficam brigando
por décadas no Poder Judiciário ou, o que é ainda pior, até mesmo perdem
suas vidas em brigas de vizinhança.
É justamente para evitar que você passe por esses dissabores na vida, que
deste lado da eternidade é tão curta, passa tão rápido e tem coisas muito mais
interessantes a serem feitas, é que passamos a escrever as linhas que se
seguem.
Há três princípios fundamentais no Direito de Vizinhança, que é um sub-
ramo do Direito Civil que disciplina as relações entre as pessoas que moram
próximas umas das outras, e que regem todas as relações para um bom e
saudável convívio entre vizinhos: segurança, sossego e saúde.
Sempre que você, como morador de um edifício de apartamentos, pensar em
praticar ou deixar de praticar algum ato, seja, por exemplo, cuidando do seu
cachorro ou do seu filho, manobrando o seu carro, trocando o cano de água
do seu banheiro ou fazendo obras na sua cobertura, pense no seguinte: eu
estarei, de algum modo, prejudicando a segurança, o sossego ou a saúde dos
meus vizinhos?
Se a resposta à pergunta for positiva, o bom senso deverá guiá-lo a desistir
de praticar a atividade que estava pensando em fazer ou, caso seja possível,
a pensar em uma forma de exercê-la de modo a que você não fira o direito
de quem convive com você, no mesmo prédio, a ter respeitados a segurança,
o sossego e a saúde. Portanto, mais uma vez, aqui também, nas relações
condominiais, o bom senso, o respeito ao próximo e a tolerância devem
imperar.
Nos condomínios de apartamentos existe a quase folclórica figura do síndico,
que é aquela pessoa, eleita em assembleia pelos condôminos (os
proprietários dos imóveis localizados no prédio), que tem a função de
administrar e representar o condomínio, seja judicialmente ou fora dele.
Na maior parte dos condomínios, o síndico é um dos condôminos, ou seja,
um dos proprietários. Porém, em alguns prédios, existe a figura do chamado
“síndico profissional”, que é uma pessoa contratada pelo condomínio para
exercer a função de síndico do prédio. Ao contrário do síndico morador, o
vínculo desse trabalhador com o condomínio é focado na parte profissional.
Em geral, o síndico profissional não é morador e nem proprietário de um
imóvel no prédio.
Muitas pessoas, pensando apenas em ganhos financeiros, caem na tentação
de se candidatarem ao cargo de síndico do condomínio onde residem. Isto
porque, a convenção de condomínio, que é o documento interno que
disciplina a vida condominial, geralmente prevê que, quem exerce o cargo
de síndico, ou está isento do pagamento da cota condominial, ou recebe um
pró-labore, ou ainda, as duas coisas.
Não é raro, portanto, que haja disputas ferrenhas para o cargo de síndico do
condomínio, formando-se verdadeiros grupos rivais, com toda sorte de
fofocas, intrigas e discussões, em reuniões bastante “acaloradas”, para dizer
o mínimo...
Passado o calvário da eleição, o síndico recém-eleito terá agora ainda
maiores desafios, leia-se, enormes dores de cabeça, tais como,
exemplificativamente, as seguintes: às 4 horas da manhã de um domingo, o
cano que abastece a coluna 2 rompeu-se, causando alagamento na
garagem...Quem será chamado para resolver o problema? Óbvio, o “feliz”
síndico, que terá que se virar para conseguir uma empresa que faça o serviço
emergencial naquelas condições...
Em um sábado de carnaval, a filha da proprietária do 301 foi espancada pelo
marido, que, aos berros, esmurrava a porta do apartamento e a pobre vítima,
cujos gritos de socorro foram ouvidos por todo o prédio até a chegada da
polícia...Novamente, quem será chamado? Isso mesmo, o Sr. Síndico, aquele
mesmo que fez tanta questão de ser eleito para não pagar a cota
condominial...
Essas histórias, e muitas outras, baseadas em fatos reais por nós vivenciados,
demonstram que é uma imensa “furada” ser síndico de condomínio. Portanto,
nunca queira exercer e, se te oferecerem, não aceite nenhum cargo na
estrutura condominial: seja síndico, subsíndico ou membro do conselho
fiscal.
Aliás, a melhor solução para a administração de condomínios, em nossa
opinião, é a contratação de um síndico profissional, que não mora no prédio,
tem uma visão mais profissional da coisa e não participa de nenhum grupo
interno.
Outra coisa que deve ser evitada, ao máximo, é participar das famigeradas
reuniões de condomínio. É muito frequente que este tipo de “evento social”
descambe para momentos altamente desagradáveis, onde, não raro, palavras
de baixo calão são proferidas e/ou os participantes chegam às vias de fato...
Existem dois tipos de reuniões desse tipo: (i) as ordinárias, que ocorrem de
tempos em tempos, geralmente a cada ano, e que se destinam a deliberar
sobre assuntos rotineiros do condomínio, como, por exemplo, a eleição de
síndico, subsíndico e dos membros do conselho fiscal; a aprovação do
orçamento para o próximo ano etc.; e (ii) as extraordinárias, que são aquelas
convocadas para deliberarem sobre um assunto específico, surgido
inesperadamente e que precisa ser resolvido: por exemplo, as pastilhas da
fachada do prédio se desprenderam, depois da última forte chuva que
ocorreu, e os condôminos precisam decidir se vão colocar novas pastilhas,
substituir por outro tipo de revestimento ou, simplesmente, arrancar todas as
pastilhas antigas e pintar a fachada.
Das reuniões ordinárias de condomínio não se deve nem saber a data em que
ocorrerão. Poucos dias após elas terem acontecido, você receberá uma cópia
da ata, relatando tudo o que foi deliberado, que é até interessante ser lida,
mas só. Das reuniões extraordinárias, dependendo MUITO do tema, pode
ser, EVENTUALMENTE, que seja necessário participar. O exemplo dado
acima, sobre a obra na fachada, por se tratar de tema relevante, talvez
justificasse uma ida à reunião. Mas, como regra geral, não compareça jamais
a reuniões de condomínio.
“Ah, mas se eu não for vão decidir tudo à minha revelia, vão fazer um monte
de besteiras e ainda vai pesar no meu bolso”...Sim, pode ser, mas que
diferença teria feito se você tivesse participado? Nenhuma. A burrice
humana, quando quer se manifestar em forma de manada, ignora qualquer
argumento de bom senso. Se você tivesse comparecido à reunião, não
poderia ter feito nada e, adicionalmente, ainda teria se desgastado
tremendamente tentando convencer as pessoas a não fazerem algo que elas,
de qualquer maneira, fariam.
Lembrando que, o que dissemos acima, sobre participação em reuniões de
condomínio, tem a ver com o proprietário do apartamento, que é quem tem
direito a ir a estes encontros. Caso você seja locatário, hipótese em que
poderia comparecer à reunião, mas não poderia votar em nenhum assunto
objeto de deliberação, nem pense em solicitar ao proprietário ou à
administradora uma procuração para ir lá e votar.
Uma tática que pode ser interessante para você, proprietário, é outorgar uma
procuração ao síndico para que ele lhe represente nas assembleias de
condomínio. Se você perceber que o prédio está bem administrado e que o
síndico parece ser uma pessoa interessada no bem-estar da comunidade, pode
ser interessante que você lhe outorgue uma procuração. Não é raro, inclusive,
que os síndicos solicitem este tipo de documento aos condôminos.
Eis algumas vantagens de conferir essa procuração ao síndico: (i) não
precisará e nem cairá em tentação de ir a nenhuma reunião; (ii) caso algum
vizinho lhe convide a participar, poderá dar a desculpa de que já deu
procuração para o síndico; (iii) caso ocorra algum problema no seu
apartamento, que seja de responsabilidade do condomínio, o síndico terá
muito mais boa vontade em resolver rapidamente.
Em resumo, outorgando a procuração para o síndico, você faz uma média
com ele, se precisar resolver algum problema as coisas tendem a ser mais
fáceis e, de quebra, ainda tem um bom argumento para não ir às reuniões...
Lembra-se das cinco coisas que começam com a letra “c” e que sempre
causam problemas nos condomínios? Pois bem, uma delas, como dissemos,
é o carro. Não é incomum, por exemplo, que algum morador estacione o
carro meio atravessado na sua vaga ou que, simplesmente, seu carro apareça
com alguns arranhões inexplicáveis do dia para a noite.
Hoje em dia, com a facilidade em solicitar transporte por aplicativos de
celular, muitas pessoas preferem não ter carro próprio, utilizando-se deste
tipo de transporte alternativo ou, até mesmo, do transporte público, nas
cidades em que isso é possível. Além disso, o estresse do trânsito caótico das
grandes cidades e os altos custos de manutenção de um veículo particular
desencorajam muitas pessoas a terem carro.
Se você é uma dessas pessoas que não quer e/ou não precisa de ter carro e
possui vaga de garagem no prédio, é possível (e interessante
financeiramente) que essa vaga seja alugada para outro condômino. Nesse
sentido, ou seja, se estiver interessado em alugar a sua vaga de garagem, aí
vão duas dicas: 1ª) entregue ao porteiro do edifício (de preferência, se
houver, o porteiro chefe) a administração da sua vaga, dando-lhe uma
comissão para isso, descontada do valor do próprio aluguel da vaga. Deixe
que ele trate com o interessado o valor do aluguel, o recebimento do dinheiro,
a periodicidade dos pagamentos etc. Apenas tenha o trabalho de estender a
mão a ele e receber o aluguel. Agindo assim, haverá duas vantagens para
você: em primeiro lugar, não terá que lidar diretamente com o locatário da
vaga; em segundo lugar, se a vaga ficar disponível, o porteiro terá todo o
interesse em indicar, prioritariamente, a sua vaga, dentre todas as demais,
para ser alugada; 2ª) não fique negociando o valor a ser recebido. Aceite o
que quiserem pagar e ponto final. Você não tem carro, a vaga ficaria sem
utilização mesmo. Então, o que entrar para você é lucro.
Geralmente, depois que o edifício fica pronto e é entregue pela construtora,
é convocada a primeira assembleia geral entre os condôminos, para a redação
da convenção de condomínio (normas internas que regerão a vida
condominial) e a instalação formal do condomínio.
Uma vez regularmente constituído, o condomínio adquire personalidade
jurídica, podendo, por intermédio do síndico, que é o seu representante legal,
praticar os atos da vida civil (principalmente, celebrar diversos tipos de
contrato) seja judicialmente ou extrajudicialmente, visando à manutenção do
prédio e ao bem-estar da comunidade.
Após ter sido legalmente constituído como condomínio, aquela pessoa
jurídica passa a deter o poder de, dentre outras coisas, cobrar dos condôminos
as cotas condominiais, que são contribuições pecuniárias periódicas
(geralmente mensais) para custear as despesas para manutenção do
condomínio, como, por exemplo, salários dos empregados, contas de água e
de luz, manutenção predial etc.
Todavia, existem alguns prédios, geralmente antigos, de poucos andares e
sem elevador, nos quais o condomínio não foi regularmente instalado.
Portanto, nestes prédios, que não se tornaram formalmente condomínios de
apartamentos, não é possível compelir os condôminos a contribuírem
financeiramente com a manutenção do edifício, porque o condomínio não
adquiriu personalidade jurídica para proceder à cobrança.
Toda e qualquer eventual contribuição pecuniária que for feita por algum
condômino, neste tipo de edificação, o será de forma espontânea, tanto em
relação ao valor da contribuição, como em relação à periodicidade dos
pagamentos. Em resumo, se algum condômino simplesmente decidir por
nunca contribuir, os demais condôminos não terão nenhum instrumento
jurídico para obrigá-lo a fazer diferente.
Conheço um amigo que morava em um prédio desses: de 3 andares, sem
elevador e sem condomínio formalmente constituído. Simplesmente, ele foi
obrigado a vender o apartamento, porque o prédio começou a entrar em
decadência e os demais moradores não queriam colocar a mão no bolso para
fazer absolutamente nada. E como o prédio não tinha um condomínio
instalado, ele não podia obrigar os demais moradores a contribuírem para o
bem-estar de todos.
Portanto, em nossa opinião, edifício sem condomínio formalmente instalado
é uma grande “furada”. Hoje, você pode até achar bom, pensando apenas no
aspecto financeiro de pagar uma cota condominial pequena ou, até mesmo,
de não pagar nada. Todavia, em um futuro não muito distante, a vida nesses
tipos de prédios tende a ficar insustentável, pois a tendência é que o lugar
vire um cortiço, o seu imóvel perca valor e você seja obrigado a vendê-lo por
um preço até inferior ao que um dia pagou.
Outro tipo de edifício que você deve evitar são os chamados “prédios
mistos”. De fato, segundo estiver previsto na convenção de condomínio, os
imóveis componentes do edifício podem ter destinação apenas residencial,
apenas comercial ou, ainda, ambas, como são os “prédios mistos”, que tanto
podem ser utilizados para moradia como para o desenvolvimento de
atividades empresariais.
A depender do caso, todos os imóveis do prédio (que, geralmente, estão
registrados no cartório de registro de imóveis como salas comerciais e não
como apartamentos) podem ter destinação mista ou, em outros casos,
somente até determinado andar eles terão essa dupla destinação.
Seja com o objetivo de residência para si e/ou para a sua família ou com a
intenção de comprar o imóvel para alugar, evite adquirir imóveis neste tipo
de prédio, por dois principais motivos: a) geralmente, há um maior entra e
sai de pessoas no prédio, o que vulnera a segurança do lugar, além de trazer
outros inconvenientes; b) o imóvel vizinho ao seu pode abrigar um tipo de
comércio desagradável e barulhento.
Portanto, prefira adquirir imóveis em prédios estritamente residenciais, a não
ser, evidentemente, que o seu objetivo seja mesmo comprar uma sala
comercial, na qual não vá residir, mas sim exercer o seu negócio, hipótese
em que o mais indicado é você comprar logo uma sala em um prédio
comercial.
Um problema frequente nos condomínios é a inadimplência no pagamento
das cotas condominiais. Conforme vimos, o condomínio se mantém por meio
do recebimento de contribuição financeira dos condôminos, as chamadas
cotas condominiais.
Antes de o atual Código Civil entrar em vigor, o que ocorreu em 2003, a
multa por atraso no pagamento das cotas condominiais era de 20%. O atual
Código Civil fixa a multa em apenas 2%, o que gerou o aumento na
inadimplência das cotas condominiais. De fato, antes de pagar o condomínio,
o sujeito pensa em pagar o cartão de crédito, o cheque especial etc., que
possuem juros muito mais elevados.
Aqui o que se pode relembrar é um dos pilares da filosofia bastter.com:
nunca faça dívidas (inclusive as de condomínio, claro), a não ser que seja em
uma situação de vida ou morte de alguém da família. Como diz o Bastter,
pague suas dívidas e, então, vire ser humano...Os que não pagam seus
condomínios em dia oneram os demais condôminos, que terão que arcar com
as despesas não honradas pelos inadimplentes.
Terminando este capítulo, falaremos sobre as cobranças de contas de água e
esgoto nos condomínios. Ultimamente, estas têm sido uma das maiores
despesas dos condomínios. O ideal seria que cada unidade imobiliária, ou
seja, cada apartamento, possuísse um hidrômetro (aparelho para medir o
consumo de água nos imóveis) individual. Nos prédios mais novos,
construídos recentemente, já é assim: cada apartamento tem o seu medidor e
só se paga pelo que efetivamente consumiu de água.
Porém, infelizmente, nos prédios antigos a realidade é bem diferente. A conta
de água é dividida igualmente entre todos os condôminos,
independentemente se o apartamento possui uma, duas ou dez pessoas
morando nele, porque só há um hidrômetro para todo o prédio. Instalar
hidrômetros em cada unidade costuma ser caro e trabalhoso, motivo pelo
qual os condomínios antigos não costumam fazê-lo.
E aí começam as brigas intermináveis, porque alguém sempre se sente
injustiçado. “Poxa, lá no 602 moram cinco pessoas que pagam o mesmo que
eu, que moro sozinho; isso não é justo!”, reclama o sujeito inconformado...
A solução para este tipo de “problema”, e outros semelhantes que ocorrerem
no seu condomínio, é simples: conforme-se com a situação, pare de reclamar
e comece a ser mais grato pelo que tem e conquistou. Você verá que a sua
vida vai se tornar muito, mas muito melhor.
Dica do Bastter: Não existe nada pior do que a briga constante e repetitiva
com pessoas que você encontra todo dia, como os vizinhos. Sempre coloque
em primeiro lugar a paz. Se for impossível viver no seu condomínio, pense
em se mudar. Mas antes pense se o problema não está em você porque, se
for o caso, ele vai com você para onde você for. Tudo que não for
fundamental esqueça, releve, nem olhe, siga em frente. Acima de tudo, não
misture suas frustações pessoais com os vizinhos. Fique na sua, viva na sua,
ande na sombra. Não perturbe os outros, faça a sua parte mesmo que eles
não façam. Ser uma pessoa melhor e respeitar os outros sempre vai te trazer
benefícios. Não se meta na vida dos vizinhos e não deixe ninguém se meter
na sua. Não fique falando dos seus problemas pelo prédio, não fique
reclamando etc. Acima de tudo, respeite e trate bem os empregados do
prédio, não só porque é o certo, mas por sua segurança e da sua família.
Enfim, na vida em condomínio busque a paz. Sempre vai ter um vizinho
chato, mal-educado, o que for. Afaste-se e tente ao máximo não se
incomodar com isso. E seja educado apesar dele ou deles. A paz é uma
conquista diária, tem de lutar por ela. Não reagir é o melhor, a não ser que
seja realmente algo que afete a segurança da sua família.
VI - Comprar a casa própria X morar de aluguel: um falso dilema.

Neste capítulo vamos tentar desmistificar um dos maiores sofismas que


existem no mercado imobiliário: a falsa ilusão de tentar descobrir se é mais
vantajoso adquirir um imóvel próprio para moradia ou, ao contrário, se é
melhor residir em um imóvel na condição de locatário, pagando
periodicamente aluguéis ao proprietário.
A primeira coisa que se precisa ter em mente quando o assunto vem à tona é
o seguinte: a decisão de comprar ou de alugar um imóvel não é uma decisão
puramente financeira. Existem outros fatores, além do financeiro, que devem
ser levados em conta, especialmente os psicológicos, e é sobre eles que
iremos falar.
Quando se pensa, por exemplo, em um imóvel para a família residir, embora
financeiramente possa ser mais vantajoso alugar do que comprar o bem, nem
sempre esta será a opção que deixará seus entes queridos mais felizes.
No imóvel alugado, diferentemente do imóvel próprio, você não poderá fazer
todas as modificações que quiser, como, por exemplo, colocar móveis sob
medida no padrão desejado; abrir uma das paredes do quarto para aumentar
a sala etc.
Por outro lado, ao adquirir o imóvel, em vez de alugá-lo, pode-se customizá-
lo como se desejar e, além do mais, não será necessário ficar se mudando a
toda hora, o que, quando se pensa em uma família, são vantagens
consideráveis a serem ponderadas. Em resumo, você compra um local para
ter a paz e o conforto de saber que não vai precisar se mudar, se não quiser,
e de poder deixar o imóvel exatamente como você desejar, com todas as
modificações que pretender fazer.
Outro fator que deve ser ponderado é que o proprietário do bem locado pode
pedir o imóvel de volta ou querer cobrar um preço exorbitante pelo aluguel
e você terá que, às pressas, arrumar outro imóvel, o que, em se tratando de
uma família, é bem chato e complicado.
Todavia, é preciso tomar cuidado para que o sonho não vire pesadelo. No
imaginário do brasileiro existe o famoso “sonho da casa própria”. Muitos
acreditam que só serão plenamente felizes e realizados se possuírem um teto
próprio. E então, na ânsia desenfreada por comprar o imóvel, se endividam
até não mais poderem, em financiamentos imobiliários de 20, 30 anos, onde,
ao final, terão recebido um imóvel e pago três de juros ao banco.
Falaremos sobre o financiamento imobiliário no próximo capítulo, porém já
podemos adiantar a seguinte máxima: se optar por comprar o imóvel, em vez
de alugar, faça o máximo de sacrifício possível, junte o dinheiro integral
necessário e compre o bem à vista, sem recorrer a qualquer tipo de
financiamento. Apenas mantenha a sua reserva de emergência.
A casa própria deve ser um local para as pessoas (especialmente a família)
serem felizes e não uma espada de dâmocles afiada e suspensa diretamente
sobre suas cabeças, que, a qualquer momento, lhes pode arruinar.
Financeiramente, pode até resultar em um negócio nem tão bom assim.
Porém, se trouxer paz, segurança e felicidade para a família, terá sido o
melhor negócio que você jamais terá feito na sua vida.
Assim, financeiramente falando, a opção pelo aluguel pode ser a melhor, mas
não a que necessariamente deixará a família mais feliz. Todavia, como já
dissemos em outro capítulo deste manual, é prudente e recomendável que,
na velhice, você tenha um imóvel próprio. Em algum momento da sua vida,
se tiver condições de fazê-lo sem se endividar, compre um imóvel no qual
você possa passar os seus últimos anos.
Uma dúvida muito frequente das pessoas é a seguinte: quanto pode ser gasto
com a casa própria? Mais uma vez, a decisão também deve ser pessoal, da
família, ponderando o quanto está disposta a imobilizar no bem, sem prejuízo
de sua qualidade de vida, haja vista que, é bom lembrar, além do custo de
aquisição do imóvel há também os custos de manutenção, fixos e variáveis,
conforme vimos no Capítulo II.
Agora, vamos pensar em uma pessoa solteira, sem filhos, e/ou que esteja de
passagem pela cidade. Para esta pessoa pode ser que faça muito mais sentido
alugar um imóvel do que comprá-lo, haja vista que lhe dará mais
flexibilidade, possibilitando que se mude sempre que for necessário e/ou
conveniente, principalmente enquanto ainda não esteja estabilizada
profissionalmente.
Portanto, a máxima existente no Brasil de que “pagar aluguel é jogar dinheiro
fora” é equivocada, porque, a depender do momento de vida em que a pessoa
esteja e das suas necessidades pessoais e profissionais, pode ser muito mais
interessante (inclusive financeiramente) que ela alugue um imóvel em vez
de comprá-lo.
Geralmente, os (pseudo) analistas recomendam que as pessoas morem de
aluguel, porque, segundo eles, é financeiramente mais vantajoso. Porém, a
pergunta lógica que imediatamente surge é a seguinte: mas, se todos
morarem de aluguel, quem serão e onde estarão os proprietários para
alugarem os imóveis para todos esses locatários?...

Eles recomendam que ninguém deveria comprar imóvel, porque, em sua


visão míope, é “empatar capital” em algo de pouca liquidez e, assim sendo,
todo mundo deveria morar de aluguel. Mas, no imóvel de quem, caros
analistas?...
Na verdade, o grande problema desse capital empatado é que ele não fica
beneficiando as instituições que ganham com o giro do patrimônio através
de taxas de administração, corretagem, spread etc. Por isso que estes
“analistas” falam tão mal do investimento em imóveis. O capital está
empatado para eles.
Os proprietários de imóveis, ao contrário do que se pensa e se divulga no
Brasil, exercem uma importante função social, ao se disporem a investir seu
capital na disponibilização de imóveis para que as pessoas possam morar.
Poderiam, simplesmente, aplicar seus recursos no mercado financeiro e não
terem o trabalho de lidar com seres humanos, mas não o fizeram. Não são e
não deveriam ser vistos como algozes. Esta é uma visão atrasada, de um
capitalismo canhestro e imaturo, infelizmente ainda reinante entre nós, onde
o vitimismo e o atraso suplantam a liberdade econômica e o livre mercado.
Na mesma linha do que escrevemos neste capítulo, o moderador da
bastter.com Fernando Mizobuti, no excelente livro “Adeus Previdência”,
cuja leitura recomendamos, assim bem se pronunciou:
A opção entre alugar ou comprar (para aqueles que tem condições de comprar
sem contrair uma dívida) é uma escolha que envolve fatores emocionais e
financeiros. Algumas pessoas não conseguem ser felizes pagando aluguel e,
se terapia não resolver, a compra será a opção mais sensata, o que não
dispensa um planejamento. Por outro lado, aqueles que forem pesar mais os
fatores financeiros, na maioria das vezes, decidirão pelo aluguel, que é, em
geral, mais barato.
Em resumo e em conclusão, não existe algo que, necessariamente, seja
melhor, em se tratando das opções de residir em uma casa própria ou morar
de aluguel. Como quase tudo na vida que envolve escolhas, há vantagens e
desvantagens em cada uma das opções. Cada um deve decidir, de acordo
com suas vontades, necessidades e com o atual estágio de vida, o que é
melhor para si e para os seus, sem criticar as opções alheias e sem se ater
unicamente a aspectos financeiros, materializados em continhas inúteis,
custos de oportunidade fantasiosos e comparações descabidas de
custo/retorno do investimento.
Dica do Bastter: Sempre que for pensar em investimentos esqueça a palavra
“melhor”. Não existe melhor. Existe o que é provavelmente mais adequado
àquela pessoa naquele momento. É diferente para outra pessoa e é diferente
para aquela pessoa em outro momento. A discussão comprar X alugar é
apenas mais uma das discussões idiotas alimentadas pelos analistas e mídia
que não têm ideia do que estão falando. Não existe esta discussão; existe o
que é mais adequado para você e para sua família naquele momento e nem
sempre esta decisão é financeira. Até mesmo porque decidir as coisas só
pelo lado financeiro normalmente leva a decisões erradas. Onde você e sua
família vão ficar mais confortáveis e serão mais felizes: isso que importa.
VII - Financiamento imobiliário: fuja da armadilha!

Neste capítulo trataremos daquela que é, provavelmente, a maior e mais


danosa burrice que alguém pode fazer na vida, em se tratando de imóveis, e
que pode detonar completamente o seu patrimônio: o financiamento, junto a
uma instituição financeira, para a aquisição de um imóvel.
Como dito no capítulo anterior, existe no imaginário do brasileiro o famoso
“sonho da casa própria”. Muitos acreditam que só serão plenamente felizes
e realizados se possuírem um teto próprio. E então, na ânsia desenfreada por
comprar o imóvel, se endividam até não mais poderem, em financiamentos
imobiliários de 20, 30, 35 anos, onde, ao final, terão recebido um imóvel e
pago três de juros ao banco.
A primeira e mais básica coisa que as pessoas precisam entender, quando o
tema é financiamento imobiliário, é o seguinte: enquanto as prestações não
forem integralmente quitadas, o imóvel ainda não é seu, mas sim do banco.
Muitas pessoas fazem o financiamento e pensam assim: “Ah, que
bom...Agora tenho uma casa própria...Finalmente adquiri o meu imóvel...”.
Lamento informar, mas não, o imóvel AINDA não é seu, mas sim do banco.
Somente será seu, SE E QUANDO, você pagar a última prestação ao banco.
Até que isso aconteça, a sua situação de moradia é precária e, se você deixar
de pagar uma parcela que seja, o banco poderá (e não hesitará) em retomar
um imóvel que, juridicamente, é dele, e não seu.
Quando você financia o imóvel, está, na verdade, contraindo uma dívida
(geralmente de longuíssimo prazo) e, consequentemente, uma obrigação a
cumprir por vários anos. Os bancos não jogam para perder e jamais te
oferecerão dinheiro de graça. Ao contrário, o crédito para financiamento
imobiliário é um dinheiro muito caro.

As pessoas precisam parar com a ingenuidade (ou o autoengano) de


pensarem que o banco é seu “parceiro”, ou seu “amigo” e que está ali para
viabilizar o seu sonho. O banco, na verdade, não está nem aí para você, nem
para o seu sonho. O que ele quer é encher as burras cada vez mais de
dinheiro, às custas do recebimento de juros de incautos, o que, da parte dele,
até não é errado, pois este é o seu negócio. Errado estará você, se não se
afastar da maioria perdedora, e entender que não existe almoço de graça.
No Brasil, costuma ser bom negócio ser acionista minoritário dos grandes
bancos, por intermédio da aquisição de suas ações na bolsa de valores,
visando ao longo prazo, com o duplo objetivo de beneficiar-se dos juros
compostos provenientes de duas fontes: a) dos proventos por eles
distribuídos (especialmente dividendos e juros sobre capital próprio) e b) do
ganho de capital advindo do aumento da cotação de suas ações, ambos os
fenômenos decorrentes do aumento crescente, ao longo dos anos, do lucro
líquido daquelas instituições financeiras.

Por outro lado, ser devedor a esses mesmos bancos é algo extremamente
perigoso e danoso ao patrimônio e à paz de espírito, pelos seguintes
principais motivos: a) as taxas de juros no Brasil, para quaisquer tipos de
empréstimos e financiamentos, são altíssimas; b) trata-se de instituições de
grande poder econômico e aparelhadas de competentes departamentos
jurídicos para proceder à cobrança eficaz dos inadimplentes.

Portanto, beneficiar-se do fato de possuir ações dos grandes bancos, caso


você assim queira, sim. Ser devedor a esses mesmos bancos, seja de que tipo
de dívida for, inclusive a proveniente de financiamento imobiliário, jamais.

Quando você trabalha, poupa parte dos seus rendimentos (renda ativa) e
investe em ativos de valor diversificados, passa a construir um patrimônio
que te gerará renda passiva (aquela que não provém do seu trabalho direto,
mas sim dos seus investimentos), consistente no recebimento de juros
(investimento em renda fixa), dividendos e juros sobre capital próprio
(investimento em ações) e aluguéis (investimento em imóveis e em fundos
imobiliários).
Já quando você financia um imóvel (ou qualquer outro bem, mas aqui o
nosso foco é o financiamento imobiliário), você estará pagando juros ao
banco (em vez de receber), em percentual muito maior do que qualquer
investimento que você faça poderá te retornar, por melhor que ele seja. Ao
final do financiamento, você terá recebido apenas um imóvel (se receber) e
pago três ou quatro imóveis ao banco de juros.

Portanto, nada, repetimos, nada, justifica tomar um financiamento. Não há


conta no mundo, não há razão no mundo para se fazer um financiamento.
Você pode ter em carteira as ações das melhores empresas (que são o
investimento que, no longo prazo, tendem a ter, embora não haja garantia de
nada, os maiores retornos) que, mesmo assim, os juros do financiamento
serão maiores do que a valorização das suas ações, o que acabará por detonar
o seu patrimônio.
O ideal, sempre, tanto do ponto de vista financeiro como do ponto de vista
da manutenção da paz e da tranquilidade de espírito, é juntar o dinheiro
integralmente necessário para adquirir o imóvel (no Tesouro Selic ou no
Tesouro IPCA, com o maior prazo possível, cuja data de vencimento mais
se aproxime da data em que você deseja comprar o bem) e comprá-lo à vista,
sem contrair NENHUM TIPO DE DÍVIDA. Nada detona mais o seu
patrimônio do que ter dívidas. Em resumo: financiamento nunca é a solução;
a dívida é sempre muito mais cara do que o capital próprio.

Outra vantagem em juntar o valor integral e comprar o imóvel à vista é que,


com o dinheiro na mão, o comprador ganha poder de negociação, podendo
pedir descontos e condições diferenciadas de pagamento ao vendedor.

Muitos consideram que a compra da casa própria justifica o financiamento


imobiliário, pois trará felicidade e segurança para a família. Porém,
presenciando a forma como tantos se enrolam com a prestações, muitas vezes
sendo obrigados a devolver o imóvel ao banco e, mesmo os que conseguem
pagar, o peso na família que é a dívida e por tantos e tantos anos, temos de
concluir que esta felicidade na maior parte das vezes é uma ilusão e a dívida
pode até em alguns casos destruir a família.

Enquanto não tiver dinheiro suficiente para comprar o imóvel à vista, é mais
aconselhável morar de aluguel e ir juntando o dinheiro. “Ah, mas eu não
consigo juntar o dinheiro!”, dirão muitos. Então, como vai conseguir pagar
as prestações que vão ser muito, mas muito mais dinheiro do que se você
juntasse antes?
O caminho de comprar à vista, sem dívidas, é um caminho duro, difícil, que
requer planejamento, disciplina e paciência de toda a família, que deve estar
unida na empreitada, participando do projeto e fazendo um esforço coletivo.
Porém, entendemos que é o caminho mais racional e seguro para não
mergulhar a família em uma dívida que pode se tornar impagável, com a
trágica consequência de implicar na devolução do imóvel ao banco que
concedeu o financiamento não honrado.

Outro aspecto que desaconselha fazer-se financiamentos imobiliários é o fato


de que o Governo, que estiver de plantão, pode mudar as regras inicialmente
acordadas no contrato que você celebrou. Principalmente em contratos como
esse, que costumam ser de longuíssimo prazo (20, 30, 35 anos). Ao longo da
execução contratual vários Governos terão se sucedido, com os mais
diversos pensamentos ideológicos. Assim, este é mais um grande risco ao
qual se expõe quem financia a aquisição de imóveis, principalmente em um
país marcado por fortes instabilidades políticas e econômicas, como é o
Brasil, no qual, como jocosamente já se afirmou, até o passado é incerto...

Agora, ainda mais tenebroso do que financiar um imóvel para moradia, é


contrair um financiamento imobiliário para investimento. Essa é uma
daquelas coisas que nosso mestre Bastter diria que são piores do que a
morte...
O sujeito, se achando muito esperto, pensa assim: “Pago o financiamento
com o valor do aluguel...”. Aí o Governo, de uma hora para outra, muda as
regras e o valor do financiamento dispara. Ou então o mercado de locações
fica em baixa, o valor do aluguel permanece congelado (ou até diminui) e
descola completamente do valor do financiamento. Ou ainda, o que é o pior
cenário, mas não é impossível que ocorra, as duas coisas acontecem
simultaneamente.
Isso sem falar que o imóvel terá períodos de vacância, no qual o “esperto”
locador ficará sem receber aluguéis e arcará com todos os encargos do
imóvel, enquanto as parcelas do financiamento continuarão a vencer
normalmente (e sofrerão aumentos), porque, obviamente, não sofrem
qualquer influência pelo fato de o imóvel do nosso amigo espertalhão estar
desalugado.
Só se deve começar a investir (seja em qual ativo for, não somente em
imóveis) quando não se tiver nenhuma dívida. Investir, tendo dívida, é se
enganar, porque, na imensa maioria das vezes, os juros que pagamos como
consumidores são maiores do que os juros que recebemos como investidores.
Portanto, não caia na tentação de investir com dívida. Lembre-se: o objetivo
é pagar a dívida imobiliária o mais rápido possível. Não há hipótese que
justifique não adiantar o financiamento; dívida é risco e detona o seu
patrimônio.

Todavia, e se o financiamento imobiliário já tiver sido feito? Como


proceder? É sobre essa hipótese que passamos a discorrer.

A primeira e mais imediata preocupação de quem fez um financiamento


imobiliário é tentar diminuir, ao máximo, o tempo que ainda falta para quitar
o imóvel. Quanto mais tempo você pagar juros, menos patrimônio você vai
ter, porque juros é pagar muito em troca de absolutamente nada.

Na fórmula dos juros compostos, para o bem (no caso de quem recebe os
juros) ou para o mal (no caso de quem paga os juros), o tempo é exponencial.
Portanto, quanto mais tempo ainda sobrar para quitar o financiamento, mais
juros você pagará ao banco.

Assim, a estratégia correta para quem, infelizmente, já contratou o


financiamento imobiliário, é diminuir ao máximo o tempo restante para a
quitação do imóvel, adotando os seguintes procedimentos:
a) Venda todos os ativos que puder (ações, títulos públicos, fundos
imobiliários, etc.) e quite integralmente o financiamento o mais rápido
possível;
b) Caso o dinheiro que você possua não seja suficiente para quitar
integralmente o financiamento, quite o máximo de parcelas que puder,
sempre pagando das últimas para as primeiras, comprando tempo, ou seja,
diminuindo o tempo do financiamento;
c) Todo o dinheiro novo que entrar (inclusive férias, 13º salário, PLR etc.),
utilize para abater o financiamento. Se tiver e puder, utilize também o FGTS
para abater a dívida;
d) Em qualquer hipótese, mantenha SEMPRE E APENAS a sua reserva de
emergência, na caderneta de poupança. Todos os demais recursos devem ser
destinados para o pagamento da dívida. Não há investimento melhor do que
esse: livrar-se de uma dívida!
Por fim, lembre-se sempre de que, quem tem dívida, como diz o Bastter, não
é ser humano, mas sim escravo do banco, escravo do sistema.
Eventualmente, por questões tributárias, uma dívida pode ser benéfica para
as pessoas jurídicas (empresas em geral, em sentido amplo). Porém, para nós,
pessoas físicas, as dívidas SEMPRE são prejudiciais e arriscadas, seja em
que cenário for.
Portanto, desenvolva a cultura pessoal e familiar da dívida zero e, caso
atualmente possua alguma, faça todo o esforço para quitá-la o mais rápido
que puder. Somente assim, sem dívidas, você terá tranquilidade na vida e
poderá começar a construir um patrimônio sólido que traga tranquilidade e
segurança para si e para os seus.
Dica do Bastter: Não existe nada pior do que dívida. Dívida é um peso que
te corrói e te impede de crescer. Por mais que você tente acumular
patrimônio em busca da tranquilidade financeira, se tiver dívida vai estar
andando para trás. A dívida de financiamento imobiliário é uma das mais
terríveis, pela longuíssima duração, pois o tempo, que age de forma
exponencial, vai estar contra você. E o que é agir de forma exponencial?
Darei um exemplo, para você ter uma ideia: Cinco vezes cinco são 25. Se
for exponencial, 5 elevado a 5, temos de fazer 5X5X5X5X5 = 3.125.
Percebeu a dimensão da coisa? As forças que vão estar contra você?
Quantos imóveis você vai ter de pagar para terminar com um, se terminar?
No caminho, além dessa atrocidade do tempo e dos juros contra você, podem
mudar a regra (não estamos na Suíça, não me venha de historinha). Você
pode perder o emprego, pode vir hiperinflação e os reajustes serem enormes,
nunca acompanhados pelos salários (novamente, não estamos na Suíça). Ou
seja, com dívida, especialmente longa, o universo está conspirando contra
você. Não faça dívidas e, se já fez, pague o mais rápido possível, sempre
comprando tempo, e nunca mais faça dívidas!
VIII - O barato que sai caro: não existe almoço grátis no mercado
imobiliário.

Neste último capítulo do nosso manual vamos tratar de alguns tipos de


empreendimentos imobiliários e de alguns tipos de aquisições de imóveis
que, embora, à primeira vista, possam parecer muito interessantes ao
comprador, são, na verdade, tremendas armadilhas, que poderão arruinar o
seu patrimônio e/ou tirar a sua paz, razão pela qual você deve deles se afastar.
Antes de falarmos um pouco sobre cada uma dessas modalidades de
“oportunidade” do mercado imobiliário, é muito importante ter em mente a
seguinte regra geral: todo tipo de propriedade coletiva, compartilhada com
outras pessoas, geralmente é rolo e só vai te trazer problemas.
Especialmente quando a intenção for adquirir o imóvel para investimento,
ele deve ser inteiramente seu e de mais ninguém. A exceção é se você for
casado pelo regime da comunhão universal de bens, mas aí os coproprietários
serão você e o seu companheiro (a) e não terceiras pessoas estranhas.
A não ser nos casos de condomínios de apartamentos, nos quais, quem quer
morar em prédios, tem que aceitar e fazer parte, possuir investimentos
coletivos por opção é uma daquelas coisas piores do que a morte...
Outro pensamento que vai evitar que você caia em ciladas é o de que não
existe almoço grátis no mercado imobiliário (e nem em nenhum outro tipo
de mercado, diga-se de passagem).
Ninguém nunca vai te dar nada de graça; especialmente, dinheiro. Não existe
uma oportunidade que só você está vendo e que ninguém mais viu. Portanto,
não queira se achar mais esperto do que os outros ou “o escolhido” que vai
se dar bem adquirindo um imóvel interessante por um preço muito abaixo
daquele que ele vale no mercado.
Ditas estas breves palavras, vejamos, em linhas gerais, alguns tipos de
“grandes oportunidades” oferecidas pelo mercado imobiliário, que são
verdadeiras armadilhas e das quais você deve, como regra, fugir.
A) Imóvel na planta
Geralmente comprar imóvel na planta costuma ser “mais barato” (entre
aspas, porque na verdade o mais barato não existe em nenhum investimento
ou nada que se compra. Tudo é vendido pelo que vale, ou seja o que alguém
está disposto a pagar) do que adquirir o imóvel já pronto, porque quem
compra um imóvel na planta está, na verdade, financiando uma obra que
pode acabar não sendo concluída.
Portanto, como o risco do negócio é maior, o retorno também é (pode ser)
maior, o que costuma seduzir muitas pessoas a celebrarem este tipo de
negócio, achando que ele se constitui em uma grande “oportunidade”...
Na verdade, quase sempre o risco é desproporcional ao retorno, visto que a
construtora pretende ter lucro com o imóvel, o que não é errado. Errado é se
meter em algo que não entende, com risco alto, achando que está recebendo
alguma grande vantagem.
Imóvel na planta não tem nenhuma vantagem adicional. Tem, sim, muito
mais risco. Por isso, e só por isso, nominalmente é mais barato, apesar de
que, na verdade, é quase sempre muito mais caro.
Se houver problemas com a construtora e o prédio não subir, principalmente
se a obra não estiver estruturada como patrimônio de afetação, o comprador
corre sério risco de terminar sem o imóvel e sem o dinheiro pago.
O patrimônio de afetação é a segregação patrimonial de bens do
incorporador (construtor) para uma atividade específica, com o intuito de
assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção
(apartamentos) aos futuros adquirentes (compradores), mesmo em caso de
falência ou insolvência do incorporador.
É um regime jurídico criado para dar maior segurança a quem está
adquirindo um imóvel na planta. Contudo, não há nenhuma garantia para os
compradores de que a obra será executada, mas tão somente de que há um
patrimônio reservado para tal finalidade.
Mesmo quando a construção se utiliza do regime de afetação, pode haver
atrasos na obra e enormes dores de cabeça para encontrar outra construtora
disposta a concluir o empreendimento, além dos custos imprevisíveis.
Caso o imóvel esteja sendo adquirido para investimento e você já tem um
bom patrimônio e outro imóvel para moradia, é até admissível que, caso
queira e saiba o que está fazendo, assuma o risco de comprar um imóvel na
planta. Mas, se o objetivo for a aquisição para moradia, afaste-se deste tipo
de negócio, que tem grande potencial de gerar enormes tristezas e frustações
familiares.
Desta forma, não se pode colocar todo o patrimônio em um imóvel na planta,
porque, se o prédio não subir, se o apartamento não ficar pronto, enfim, se a
construtora falir e/ou não entregá-lo, onde você e sua família vão morar?...
Em resumo, quem está comprando o primeiro imóvel ou imóvel para
residência da família, não pode comprar na planta.

Outros riscos que devem ser cuidadosamente avaliados por quem tem a
intenção de comprar um imóvel na planta são, dentre outros, os seguintes:
- O Poder Judiciário, o Ministério Público ou qualquer outra autoridade
pública pode embargar a obra;
- O terreno onde vai ser/foi construído o prédio pode ter algum problema, só
descoberto posteriormente;
- Na fase final de construção, o prédio pode ser invadido;
- Trabalhadores podem morrer durante a obra e a fiscalização do trabalho
interditar a construção;
- O imóvel pode ser entregue cheio de defeitos e vícios de projeto e/ou
construção ou com especificações e tipos de materiais diferentes do que você
contratou (geralmente inferiores, claro);
- O imóvel pode não corresponder mais às suas necessidades e às de sua
família.
“Ah, mas a construtora é muito sólida, nunca teve nenhum problema, sempre
entregou todos os empreendimentos”...Até o dia, meu amigo, em que não
entrega e, esse dia, pode ser justamente na vez em que você comprou na
planta...
Outro problema de comprar imóvel na planta, e este talvez seja um dos
piores, é que ele NUNCA fica como você idealizou, como você viu na
maquete no stand de vendas da construtora.
Quando se compra um imóvel pronto, você aceita eventuais problemas e não
se frustra depois, porque sabe com o que está lidando. Compra sabendo do
que não te agrada no imóvel, mas, mesmo assim, aceita. Exemplo: O sujeito
entrou no apartamento e viu que tinha uma coluna bem no meio da sala, que
pode atrapalhar um pouco a decoração. “Ah, mas a sala é excelente, em “L”,
tem uma ventilação ótima, então, para mim, está bom, eu aceito, vou comprar
assim mesmo, não vou me frustrar e não vou ficar reclamando depois”, pensa
o comprador.
Porém, se você compra na planta, o imóvel NUNCA será como idealizou e
a insatisfação pode ser grande. “Poxa, pensei que a cozinha fosse maior...”;
“Ah, esse corredor é muito estreito, não tinha visto isso antes”, lamenta-se o
comprador frustrado.
Afinal, na hora da venda, tudo são flores, pois a construtora monta um stand
de vendas bonito, onde você pode visitar “o imóvel decorado” com
corretores falando mil maravilhas sobre o projeto e te oferecendo cafezinho
e água gelada. Depois de pronto (se ficar pronto), o sonho pode se tornar um
grande pesadelo e o stand e os corretores terão desaparecido...
Portanto, não é que comprar imóvel na planta seja, necessariamente, burrice.
Burrice é não entender os riscos envolvidos, não analisá-los corretamente e,
de forma irrefletida e precipitada, celebrar um negócio do qual você muito
pode se arrepender depois.
Dica do Bastter: Para mim, é mais simples do que isso. Entendo e respeito
os que, como investidores, já tendo patrimônio e casa própria, aventuram-
se em um imóvel na planta. Mas, para mim, imóvel só existe se tem habite-
se, ou seja, está pronto, habitável e com os papeis 100%. Comprar um
imóvel na planta para quem tem tranquilidade financeira e casa própria
pode realmente vir a ser um bom investimento, mas traz consigo o risco da
perda da paz e nada é mais caro do que perder a paz.
B) Consórcio imobiliário
No consórcio você paga uma parcela mensal, juntamente com outros
consorciados, e todo mês um ou mais consorciados são contemplados, seja
por sorteio ou por terem dado um lance – montante abatido antecipadamente
do consórcio.

Funciona como uma espécie de compra coletiva, onde um grupo de pessoas


se compromete a pagar uma parcela mensal, por um tempo determinado.
Esse dinheiro é guardado em um fundo comum e, todo mês, alguns
integrantes do grupo são escolhidos (por sorteio e lance) para receber o valor
do crédito (a famosa carta de crédito) e comprar o imóvel.

Esta forma de aquisição da propriedade imobiliária depende puramente da


sorte e de outros fatores incontroláveis. Pode dar muito certo, se você for o
primeiro ou um dos primeiros a serem sorteados, assim como pode dar muito
errado (se você for um dos últimos ou o último...).

Não se deve contar com a sorte na hora de uma decisão tão séria e custosa
como é a compra de um imóvel, razão pela qual não é recomendável que
você se aventure a participar de um consórcio imobiliário. Sem contar que
todo tipo de projeto que depende de outras pessoas para dar certo tem um
enorme potencial de insucesso e dores de cabeça.

Dica do Bastter: Outro fator importante no consórcio é que os


administradores não trabalham de graça, visam ao lucro, e as taxas
cobradas são enormes. Outro problema é se muitas pessoas pararem de
pagar e você ainda não tiver sido sorteado, ou mesmo que já tenha sido,
porque seu nome vai estar no rolo. Compra coletiva é sinônimo de rolo.
Como eu sempre falo, consórcio é pior do que a morte!

C) Leilão

Quando as pessoas deixam de pagar suas dívidas (especialmente as


provenientes de financiamentos imobiliários) o imóvel que possuem pode ir
a leilão, que nada mais é do que uma licitação, na qual sai vencedor aquele
que oferecer o maior lance pelo bem.
Pelo fato de o devedor não ter pago sua dívida, seus bens são penhorados e
passam por uma expropriação, sendo que uma das maneiras de se realizar
esta expropriação é por meio de leilões.

Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. Os judiciais são sempre


realizados no âmbito de um processo judicial. É sempre uma ação de
execução propriamente dita ou que tramita na fase de execução
(cumprimento de sentença). Já os leilões extrajudiciais de imóveis são
realizados geralmente por bancos e outras instituições financeiras, embora
também possam ser realizados por pessoas físicas, no caso de inadimplência
em contratos de alienação fiduciária.

Leilão é para profissionais e não para amadores iludidos que se acham


espertos e que pensam que vão fazer um grande negócio. A não ser que a sua
profissão seja ser leiloeiro, leilões, judiciais ou extrajudiciais, não são
indicados para você.
Além do mais, pode ter certeza de que os melhores imóveis sempre são
arrematados antes por profissionais do ramo. Sem contar as intermináveis
dores de cabeça de ter arrematado um imóvel ocupado (o que geralmente
acontece) e ver-se na incômoda posição de ter que literalmente expulsar o
morador de lá...Isso também para não falarmos que o devedor que teve o bem
levado a leilão (o dito executado) pode ficar décadas no Judiciário
recorrendo contra o ato.
Em resumo, e aqui mais uma vez, não se iluda, não se ache o esperto e não
acredite em oportunidades e ganhos fáceis. Imóvel (como qualquer ativo de
valor) se compra é com trabalho, sacrifício e aportes constantes por vários
anos e não em uma “tacada de sorte” ou “oportunidade imperdível”.
Dica do Bastter: Leilão de imóveis para amadores só termina de duas
formas: 1 - O profissional leva o imóvel. 2 – Você leva um rolo.
D) Terrenos e construção de imóveis
Por serem temas correlatos, na medida em que, geralmente, se compra um
terreno para a construção de um imóvel (usualmente, uma casa), eles serão
tratados conjuntamente.
A primeira desvantagem de se adquirir um terreno é que, se ele não estiver
em um condomínio, pode facilmente ser invadido. E, se estiver dentro de um
condomínio fechado, você vai ter que arcar com os custos de manutenção do
bem: taxa de condomínio, imposto predial e outros tributos e taxas locais.
Outras desvantagens de se possuir um terreno:
- Não pode ser alugado, portanto, não gera nenhuma renda passiva;
- É muito difícil encontrar um terreno legalizado e, os que existem, são
caríssimos;
- Os serviços de infraestrutura urbana (luz, água, coleta e tratamento de
esgoto) podem ser precários ou nem existirem.
Não há nada de errado em comprar um lote, dentro de um loteamento
registrado, escriturado individualmente, para construir sua “casa dos
sonhos”. Mas, nesse caso, dificilmente você vai achar um terreno bem
localizado e sem problemas com um preço de “oportunidade”. Tudo vale o
que vale e é vendido pelo que vale.
Agora, tenha em mente que construir uma casa é algo extremamente
trabalhoso e nunca fica como você idealizou. Se o problema é uma área de
lazer para a família, que tal serem sócios de um bom clube? É bem mais
barato e vai dar bem menos trabalho do que construir uma casa...
Portanto, terreno é só para quem entende o que está fazendo. Se não for o
seu caso, esqueça. E, se decidir construir, esteja ciente do enorme trabalho
que isto representa.
Dica do Basttter: Terreno é das coisas que mais tiram a paz porque, ou não
dá em nada, ou dá em rolo, tipo invasão. Construção dura o triplo do tempo,
custa o dobro do combinado e ainda entope suas coronárias. Mesmo que dê
certo, faz mal à saúde.
E) Casa de Veraneio
Existe um ditado que diz o seguinte: casa de veraneio você tem duas alegrias:
a primeira, quando compra; e a segunda, maior ainda, quando consegue
vender...
Os imóveis para veraneio, sejam na praia ou na serra, possuem os seguintes
inconvenientes:
- são um forte gerador de custos fixos (condomínio, IPTU, manutenção etc.);
- amigos e parentes frequentemente chateiam e pedem para usar o imóvel. O
bem pode ser danificado e você ficará no prejuízo, porque não vai ter
coragem de cobrar deles;
- as pessoas acabam se cansando de irem sempre ao mesmo lugar; acaba
virando uma obrigação ter que usar o imóvel, só porque foi comprado;
- é muito mais econômico e divertido hospedar-se em hotéis, pousadas,
Airbnbs etc, e conhecer diversos outros lugares, do que ter que ser obrigado
a ir sempre ao mesmo lugar.
Portanto, a não ser que você seja muito rico, tenha um patrimônio muito
grande ou tenha um sonho incontrolável de ter uma casa especificamente
naquele lugar, imóveis de veraneio não são um bom negócio.
F) Imóvel no exterior
Imóveis no exterior não são, necessariamente, uma burrice; muito pelo
contrário.
A pessoa tem que entender bem o que está fazendo, conhecer o bairro ou a
região da cidade em que vai comprar o imóvel; não colocar muito do seu
patrimônio e contratar um bom advogado do local. Há países, inclusive, que
concedem visto de permanência quando se investe em imóveis de um
determinado valor.
Imóvel no exterior é uma linha mais avançada de segurança e se encaixa na
categoria de reserva de valor, para o qual você e sua família podem ir em
caso de grave crise institucional em seu país de origem. Para investir em
imóvel no exterior é preciso que o patrimônio já esteja robusto e consolidado
e deve-se tomar muito cuidado para não se meter em uma armadilha.
Dica do Bastter: Imóvel no exterior é uma excelente ideia para quem já tem
patrimônio que justifique e sabe o que está fazendo. Não deve ser
considerado fonte de renda, mas sim reserva de valor. Nada demais que se
faça renda através de aluguel ou Airbnb, mas não se deve comprar contando
com isso, sendo que o aluguel pode ser complicado pois a questão fiscal do
país pode ser complexa nesse sentido. O grande problema de imóvel no
exterior é cair nas diversas arapucas e modinhas que aparecem toda hora.
Especialmente, aquelas palestras que te oferecem quando você está
viajando, prometendo que é só assistir a uma palestra de um determinado
empreendimento e que vai ganhar sei lá o que. Fuja disso como o diabo foge
da cruz. Não tem oportunidade nenhuma; se não, não estavam te oferecendo
e tão insistentemente. Saia fora desses empreendimentos sei lá onde, em
Miami, por exemplo, para brasileiros. Só compre imóveis no exterior onde
conhece bem e com ajuda de um advogado especializado daquele país para
verificar se está tudo correto.
G) Quartos de hotéis
Nos últimos anos, tornou-se comum no Brasil, principalmente pelo fato de
nosso país haver sediado grandes eventos esportivos (notadamente uma copa
do mundo e as olimpíadas), a construção de empreendimentos que
funcionarão como hotéis, nos quais o investidor pode comprar um quarto
para receber em troca os rendimentos relativos às diárias de sua unidade,
descontados os custos de operação, quando o hotel entrar em funcionamento.
São os chamados condo-hotéis ou pools imobiliários hoteleiros, compostos
por flats hoteleiros (popularmente conhecidos como quartos de hotéis).
Na verdade, o investidor adquire uma cota/fração ideal do empreendimento
como um fundo. Quem vai administrar o negócio será uma administradora
contratada, geralmente grandes redes com expertise no ramo hoteleiro.
Um dos grandes problemas dos condo-hotéis é justamente esse: não será
você quem administrará seu próprio patrimônio. O proprietário do quarto ou
da cota não é o administrador do hotel. E ninguém melhor do que nós
mesmos para administrarmos nossos investimentos.
Alguns comparam os condo-hotéis a empresas, porque, à semelhança
daquelas, o investidor deste tipo de empreendimento imobiliário também
pode participar de assembleia para tomada de decisões, as chamadas
assembleias de cotistas.
Porém, quando se adquire ações de boas empresas, se você comprar ações
do tipo ON, terá as mesmas ações do dono da empresa, o acionista
majoritário. Porém, no caso dos condo-hotéis, seu quarto nem sempre será
igual ao do dono do hotel (geralmente, será inferior), porque o dono costuma
ficar com os melhores quartos e oferecer para venda somente os inferiores.
Um dos maiores riscos deste tipo de investimento é a superoferta de quartos
decorrentes dos mega eventos esportivos que o Brasil sediou. Ainda não se
sabe se haverá demanda para tanta oferta após o término destes eventos. A
política de fomento ao turismo, no Brasil, é bastante deficiente, o que poderá
impactar na vacância dos hotéis, fazendo com que os valores das diárias e,
consequentemente, dos rendimentos, despenquem.
Algumas outras desvantagens deste tipo de investimento:
- Você ficará na dependência de que o empreendimento tenha sucesso. Do
contrário, perderá dinheiro;
- Se o hotel não for rentável e falir, você ficará com um “mico” na mão, que
não é um apartamento e nem uma casa, não podendo ser utilizado para
moradia;
- O hotel aluga primeiro as suas unidades para só depois oferecer as dos
proprietários, ou seja, o seu quarto será o último a ser ocupado, pois só
colocarão hóspedes nele se o hotel estiver lotado;
- Risco de baixa liquidez: se o negócio ficar ruim e você quiser vender, será
mais difícil. Se vender um imóvel residencial já não é tão fácil, imagina
vender um quarto de hotel ou uma cota de hotel, que poucos entendem? A
não ser que você esteja disposto a aceitar um valor desvantajoso.
- Se fosse um negócio tão bom assim, as grandes administradoras de hotel
seriam donas sozinhas e não te ofereceriam essa grande “oportunidade”...
É bem verdade que há hotéis em que todos os custos e receitas são
compartilhados entre os proprietários, que não recebem, apenas,
individualmente, diárias dos seus quartos. Ou seja, os ônus e bônus de
ocupação e vacância são compartilhados entre todos.
Porém, mesmo nessa hipótese, que parece um pouco melhor, somos da
opinião de que, para o pequeno investidor, os imóveis residenciais
(apartamentos de quarto e sala bem localizados) continuam sendo as
melhores e mais adequadas opções de investimento.
O ramo hoteleiro, seja em qualquer tipo de configuração jurídica que o seu
investimento esteja, é instável, sujeito a grandes sazonalidades e dependente
do desempenho macroeconômico. Em momentos de crise econômica aguda,
é um dos setores que tendem a ser mais atingidos. Afinal de contas, em
tempos de aperto, você pode cortar do seu orçamento uma viagem, mas não
pode deixar de morar em algum lugar...
Finalizando este tópico, é importante que se entenda o seguinte: se você não
possui dinheiro suficiente para comprar um imóvel “de verdade”,
simplesmente não compre. Mas não tente se enganar comprando um quarto
de hotel (ou qualquer outro bem do tipo), achando que é um imóvel, quando,
na verdade, não é.
Dica do Bastter: Invista naquilo que é seu e somente seu (ser da sua esposa
também continua sendo seu). Invista o máximo que puder em coisas que
estão sob o seu domínio. Fuja do coletivo; fuja de gestores.
Conclusão

O mundo dos imóveis é composto dos mais variados temas, os quais podem
ser enfocados sob as mais diversas perspectivas. Certamente, muitos outros
temas poderiam ter sido abordados neste livro.
Todavia, procuramos trazer para esta obra aqueles assuntos que julgamos
serem os mais relevantes, do ponto de vista do pequeno investidor
imobiliário e de quem, embora não deseje investir em imóveis, pretende
adquirir um imóvel próprio para moradia.
Tudo o que escrevemos foi sempre com o objetivo de permitir que o leitor
escape das armadilhas do mercado imobiliário e tenha paz e retorno
financeiro, no longo prazo, conforme indica o subtítulo da obra.
Assim sendo, abordamos temas como compra e venda de imóveis, locação,
condomínio de apartamentos, financiamento imobiliário, dentre outros, à luz
da “filosofia bastter.com”, difundida lá no site da bastter.com, que,
simplificadamente, pode ser assim resumida: invista continuamente na sua
formação pessoal e profissional; estude; trabalhe; poupe; invista ao máximo
os recursos provenientes do seu trabalho, sem deixar de aproveitar a vida;
cuide da sua família; cuide da sua saúde, especialmente praticando esportes;
tenha paz; seja um ser integralmente feliz.
Em resumo de tudo o que foi dito neste livro, podemos sintetizar nos
seguintes tópicos a visão correta que se deve ter ao se lidar com imóveis:
- Não ser ganancioso, não se achar mais esperto do que os outros e não tentar
tirar vantagem do mercado;
- Não ter uma mentalidade imediatista e especulativa, entendendo que o
investimento em imóveis é para o longuíssimo prazo;
- Jamais vender o imóvel que foi adquirido, a não ser nas seguintes hipóteses
excepcionalíssimas que, mesmo assim, devem ser avaliadas com MUITO
cuidado: (i) o imóvel perdeu valor (e não preço), no sentido da filosofia
bastter.com de ter se tornado um bem no qual você não enxerga que deva ser
mantido no seu patrimônio; (ii) caso você necessite do dinheiro da venda do
imóvel para pagar um tratamento de saúde em si ou em um familiar e não
tenha outra fonte de recursos;
- Priorizar tranquilidade e segurança, em detrimento de supostos ganhos
financeiros, não girando o seu patrimônio;
- Priorizar um bom locatário, em vez de focar no valor dos aluguéis;
- Buscar viver em paz no seu condomínio, relacionando-se com todos de
maneira educada e respeitosa;
- Entender que, entre adquirir um imóvel próprio ou morar de aluguel, não
existe, necessariamente, uma opção que sempre seja a melhor, mas sim
aquela que, naquele momento da sua vida e/ou da sua família, é a mais
adequada, segundo as suas necessidades;
- Jamais entrar em um financiamento imobiliário e sempre adquirir o imóvel
à vista, sem dívidas;
- Entender que alguns tipos de empreendimentos imobiliários e alguns tipos
de aquisições de imóveis, embora, à primeira vista, possam parecer muito
interessantes ao comprador, são, na verdade, tremendas armadilhas, que
poderão arruinar o seu patrimônio e/ou tirar a sua paz, razão pela qual você
deve deles se afastar, a exemplo de imóveis na planta, consórcios
imobiliários, leilões, casas de veraneio e quartos de hotéis.
Nosso sincero desejo é de que este pequeno livro possa servir como uma
espécie de manual, um guia rápido de referência para aqueles que precisem
consultar sobre os temas que aqui foram versados.
Por fim, caso você ainda não conheça a bastter.com, te convidamos a
conhecer o portal, que é uma plataforma não só de educação financeira, mas
sobretudo de desenvolvimento e aperfeiçoamento integral do indivíduo. É
possível cadastrar-se gratuitamente e ter acesso a um material de altíssima
qualidade.
Lá na bastter.com há uma seção dedicada somente aos imóveis (juntamente
com os fundos imobiliários), na qual pode-se tirar dúvidas e interagir com os
demais frequentadores da comunidade.
Inclusive, eventuais críticas, sugestões (e, quem sabe, elogios...) a este livro,
podem ser feitos lá. Te esperamos lá na bastter.com! Obrigado por estar
conosco até aqui nesta jornada e um forte abraço!