Declaração de inexigibilidade de débito e restituição de valores em contrato de compra e venda de imóvel

fls.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE OSASCO
FORO DE OSASCO
7ª VARA CÍVEL
AV. DAS FLORES, 703, OSASCO - SP - CEP 06110-100
Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1005971-34.2019.8.26.0405 e código 4EEA8DB.
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1005971-34.2019.8.26.0405

Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda
Requerente: Waldeci de Goes Borges
Requerido: Lynce Empreendimentos Ltda
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RAFAEL MEIRA HAMATSU RIBEIRO, liberado nos autos em 05/08/2019 às 14:30 .
Juiz de Direito: Dr. RAFAEL MEIRA HAMATSU RIBEIRO
Vistos.
Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada

com restituição dos valores, proposta por WALDECI DE GOES BORGES contra
a LYNCE EMPREENDIMENTOS LTDA, na qual requer tutela antecipada para
suspender a cobrança de decorrente da contratação e se abster de negativar seu
nome e, ao final, pede a confirmação da tutela de urgência e deduz pedidos
declaratório de nulidade de cláusulas contratuais e de inexigibilidade da taxa de
matrícula e do repasse da correção monetária e condenatório à restituição do
indébito, bem como das cotas condominiais cobradas indevidamente.
Narra o Requerente que firmou com o Réu compromisso de venda e

compra do apartamento 41 do bloco B do empreendimento imobiliário
denominado Aquática Residencial, cujo financiamento se deu por crédito
associativo. Aduz que em tal financiamento o agente financeiro já repassa valores
ao Réu com atualização monetária, porém o Réu apresentou cobrança de tal
correção, denominado "CM repasse na planta", no valor de R$ 12.907,83, bem
como taxa de individualização na matrícula, no valor de R$ 1.530,00. Sustenta
que tais cobranças são indevidas e abusivas, que houve a cobrança de indevida
de cotas condominiais entre agosto e outubro de 2018, quando não estava na
posse do imóvel, no qual somente se imitiu na posse em 1º de novembro de
2018. Juntou documentos (fls. 22/77).
A gratuidade processual foi concedida à parte autora, mas a tutela

antecipada requerida restou indeferida (fls. 86).
Citada (fls. 89), a LYNCE EMPREENDIMENTOS LTDA contestou a

ação (fls. 90/117). Chama ao processo o agente financiador da obra (Caixa
Econômica Federal – CEF) e, no que atine ao mérito, aduz, em síntese, que as
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parcelas contratuais são corrigidas pelo INCC durante a construção e, após o seu
término, pelo IGPM, que os valores passados pela Instituição Financeira que
financia a construção não são corrigidos monetariamente e que é legal a
cobrança da correção monetária. Sustentou que não há cobrança de taxa de
individualização da matrícula, mas apenas de transporte da alienação fiduciária e
que, quando da cobrança das cotas condominiais, o imóvel já se encontrava
registrado em seu nome da Autora. Pugnou pela impossibilidade de inversão do
ônus da prova ou do deferimento da tutela provisória pleiteada pela parte autora.
Requereu o julgamento improcedente da ação e juntou documentos (fls.
118/169).
Réplica à contestação às fls. 175/186.
Instados a especificarem as provas pretendidas (fls. 187), a Autora

requereu a produção de prova documental (fls. 189/190), nada manifestando a
Ré a respeito.
É o relatório. Decido.
INDEFIRO a produção da prova documental requerida pelo Autor,

uma vez que não há que se falar em contrato autônomo existente entre a
Requerida e o agente financiador, pois a contratação na forma associativa
apenas traz, como elemento diverso dos financiamentos imobiliários comuns, o
fato de a construtora e incorporadora fazer parte da relação contratual na
condição de interveniente. E, assim ocorre, porque o contrato de financiamento é
realizado para financiar a construção da unidade habitacional, mediante repasse
periódico de valores pela Instituição Financeira à incorporadora ou construtora.
Ainda, INDEFIRO o chamamento ao processo aventado pelo Réu,

uma vez que não se encontram presentes as hipóteses legais previstas nos
incisos do artigo 130 do Código de Processo Civil. Ressalto não ser a Caixa
Econômica Federal - CEF devedora solidária da Incorporadora-ré, co-fiadora ou
afiançada, haja vista que, na relação contratual estabelecida entre esta Instituição
Financeira e as partes processuais (fls. 40/64), é a LYNCE EMPREENDIMENTO
LTDA fiadora.
De qualquer modo, sequer é a Caixa Econômica Federal - CEF

litisconsorte passiva necessária, posto que não deduzem os Requerentes
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pretensão desconstitutiva do contrato de promessa de compra e venda de
unidade habitacional, o que poderia acarretar na extinção do contrato de
financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária. Tão pouco pleiteiam a
repetição de valores adimplidos em favor daquela Casa Bancária; ao contrário,
pedem apenas condenação da LYNCE EMPREENDIMENTO LTDA à restituição
de valores desembolsados que reputam indevidos. E não é demais ressaltar a
existência, na espécie, de "relação de consumo que, a princípio, não admite
intervenção de terceiros, por força do que dispõe o art. 88 do CDC" (TJSP;
Agravo de Instrumento 2072263-35.2019.8.26.0000; Relator (a): J. B. Franco de
Godoi; Órgão Julgador: 23ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha
de França - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/06/2019; Data de Registro:
17/06/2019).
Presentes os pressupostos processuais de existência e validade,

assim como as condições da ação, e não havendo outras questões processuais a
resolver, dou por saneado o feito e passo à apreciação do mérito, que comporta
julgamento antecipado, uma vez que não há necessidade de produção de outras
provas além daquelas já carreadas aos autos, nos termos do artigo 355, inciso I,
do Novo Código de Processo Civil. Em observância ao princípio da razoável
duração do processo, o julgamento antecipado, “nessas circunstâncias, é dever
do Juiz, não mera faculdade” (TJSP, Apelação nº. 4000739-91.2013.8.26.0019,
24ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Ferreira da Cruz, j. em 17/03/2016).
No mérito, a ação é parcialmente procedente, ainda que às

relações jurídicas de direito material narradas na exordial, e que consistem na
causa de pedir próxima, deva incidir o Código de Defesa do Consumidor - CDC,
por força das regras prescritas nos artigos 2º, caput, e 3º da Lei nº. 8.078/90. Isso
porque o Requerente é destinatário final de produtos e serviços, enquanto a
Requerida é fornecedora destes bens ou utilidades, oferecidos no mercado de
consumo.
Com efeito, é cediço que o financiamento imobiliário, na forma

associativa para construção do empreendimento, tem como características a
contratação em data anterior à construção do empreendimento e o repasse do
crédito disponível parceladamente ao construtor/incorporador. Nesse diapasão,
ao contrário do que sustenta o Autor, os montantes que são paulatinamente
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repassados ao Requerido, dependendo do andamento das obras, não sofre
correção monetária para recomposição das perdas inflacionarias do período.
E tal conclusão é extraída da cláusula 2 do instrumento contratual

firmado com o agente financiador, o qual dispõe sobre o levantamento dos
recursos para construção, enquanto a cláusula 2.1, por sua vez, nada menciona
sobre atualização monetária com relação aos valores fracionados repassados à
construtora (fls. 43).
Por sua vez, o contrato pactuado entre as partes prevê o índice de

correção a ser aplicado e tal previsão é clara, objetiva e prontamente
compreensível, já que expressa a incidência do Índice Nacional de Custo da
Construção Civil (INCC-DI) durante a fase de obra (fls. 26). Portanto, não há
abusividade ou nulidade na cobrança de tal valor. Nesse sentido, destaco o
seguinte julgado desta Colenda Corte de Justiça Paulista:
Ementa: Compra e venda Aquisição de imóvel na planta

Declaratória e indenizatória Negativação indevida Inocorrência
Apontamento restritivo relativo a débitos não pagos a título de "Taxa
de repasse na planta" ou "CM Repasse na planta" Valores
devidos em conformidade com previsão contratual Cabimento
Financiamento bancário Saldo entregue em parcelas pelo agente
financeiro Incidência de atualização sobre a quantia repassada
Responsabilidade civil Inocorrência Inadimplemento do autor
incontroverso Negativação em exercício regular de direito
Improcedência da ação Sentença mantida RITJ/SP, artigo 252 -
Assento Regimental nº 562/2017, artigo 23. Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 1007887-11.2016.8.26.0114; Relator
(a): Henrique Rodriguero Clavisio; Órgão Julgador: 18ª Câmara de
Direito Privado; Foro de Campinas - 7ª Vara Cível; Data do
Julgamento: 27/05/2019; Data de Registro: 27/05/2019)
No tocante à taxa de individualização da matrícula, o Requerido

sustentou tratar-se custas referentes a transporte da alienação fiduciária em
matrícula imobiliária, porém nada juntou a fim de comprovar a natureza da
cobrança. E para tanto não é suficiente a simples cópia da matrícula do imóvel
(fls. 166/167), constatando que esta foi aberta em data anterior ao desembolso,
pelo Autor, do montante mencionado, uma vez que nada impede que o Réu
postule perante o consumidor a restituição de tal valor em data posterior, bem
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como a reiteração de demandas semelhantes como esta faz concluir este Juízo
ser praxe no mercado imobiliário o repasse de tal valor quando da entrega das
chaves ao compromissário comprador.
Assim, a cobrança deve ser reputada indevida e o valor deve ser

devolvido, pois é certo que, por força do disposto no artigo 44 da Lei nº. 4.591/64
é do incorporador a responsabilidade pela individualização da matrícula. Embora
tal diploma legal não vede o repasse da citada despesa, já decidiu o Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que a responsabilidade por elas é da
construtora, pois são custos inerentes à atividade de incorporação, não
prevalecendo disposição contratual que transfere a responsabilidade de custeio
de tal verba ao consumidor:
Ementa: Compromisso de compra e venda Relação de consumo

Legitimidade passiva Comissão de corretagem e taxa SATI
Prescrição trienal consumada Cobrança condominial anterior à
imissão dos compradores na posse do bem Abusividade
Ressarcimento devido Despesas decorrentes da individualização
da matrícula do imóvel adquirido que são inerentes à atividade de
incorporação e não podem ser transferidas ao consumidor
Excesso de chuvas e escassez de mão de obra não justificam
atraso na entrega da obra Súmula TJSP nº 161 Condenação por
lucros cessantes pelo período de atraso que independe da
destinação dada ao imóvel Súmula TJSP nº 162 0,5% do valor
atualizado do contrato Dano moral não evidenciado Inexistência
de grave sofrimento ou ofensa a direito de personalidade
Dissabores inerentes à vida em sociedade Sucumbência recíproca
Recursos providos em parte. (TJSP; Apelação
1003671-20.2014.8.26.0100; Relator (a): Eduardo Sá Pinto
Sandeville; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 13ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/11/2016;
Data de Registro: 25/11/2016)
Ainda, merece acolhimento o pedido inicial de ressarcimento dos

valores adimplidos em relação às taxas condominiais, uma vez que, conquanto
sejam de natureza propter rem perante a entidade condominial, assegura-se o
direito de regresso dos promitentes compradores perante o antigo proprietário
inadimplente. Ademais, é mansa a jurisprudência da Colenda Corte de Justiça
Bandeirante no sentido de que ao consumidor não pode ser transferida a
obrigação de pagamento de despesas inerentes à posse do imóvel antes da sua
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efetiva transferência, a exemplo das taxas condominiais. Nesse sentido o
seguinte precedente desta Egrégia Corte de Justiça Paulista:
Ementa: Legitimidade de parte. Legitimidade passiva da

incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para
responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título
de comissão de corretagem em demanda em que se alega prática
abusiva na transferência do encargo (REsp 1.551.951/SP).
Prescrição. Pretensão de restituição de valores pagos a título de
taxa SATI e comissão de corretagem. Incidência da prescrição
trienal (art. 206, §3º, IV do CC e REsp 1.551.956/SP). Lapso
temporal transcorrido. Preliminar acolhida. Compromisso de compra
e venda de imóvel. Excludente de responsabilidade. Ausência de
demonstração do fortuito. Entraves burocráticos que não servem de
justificativa ao atraso, pois configura risco da atividade desenvolvida
pela construtora. Cláusula de prorrogação de 180 dias, no entanto,
válida. Lucros cessantes. Promitentes compradores que têm a
expectativa intuitiva e legítima de auferir rendimentos quando da
entrega do imóvel. Lucro frustrado que merece indenizado, nos
termos da cláusula penal compensatória. Danos morais. A
frustração de não usufruir do imóvel por período além do previsto
contratualmente configura prejuízos dessa ordem e autorizam a
indenização pleiteada. Valor reduzido para R$5.000,00 para adequá-
lo ao binômio reparação para os ofendidos reprimenda às
ofensoras. Danos materiais. Reembolso do que despendido com
taxa condominial até a efetiva entrega das chaves. Adquirentes que
não podem ser penalizados com o pagamento de condomínio pelo
período em que estiveram privados da fruição do bem. Reembolso
bem determinado. Danos materiais. Reembolso de verba honorária
contratada. Descabimento, diante do entendimento majoritário da
Corte e da solução adotada em Embargos de Divergência. Correção
monetária. Pretensão voltada para a suspensão indeferida.
Determinação, todavia, de substituição do indexador do saldo
residual, se, quando da liquidação, demonstrar-se mais benéfico aos
adquirentes. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação
1005689-32.2015.8.26.0309; Relator (a): Araldo Telles; Órgão
Julgador: 30ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de
Jundiaí - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/12/2018; Data de
Registro: 15/02/2019)
Posto isto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos

deduzidos em juízo para declarar inexigível a taxa de individualização da
matrícula e condenar a requerida à devolução da taxa de individualização da
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matrícula, no valor de R$ 1.530,00 (mil quinhentos e trinta reais), e ao
ressarcimento das cotas condominiais entre agosto e outubro de 2018, no valor
de R$ 1.069,06 (mil e sessenta e nove reais e seis centavos), ambos
acrescidos de correção monetária, de acordo com a Tabela Prática do E. TJSP e
a contar de cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a
partir da citação; e assim o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo
487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Já que o Requerente sucumbiu em maior parte, deve arcar com
60% (sessenta por cento) das custas processuais, enquanto o Requerido com
40% (quarenta por cento). Atendidos os parâmetros previstos nos incisos do
parágrafo 2º do artigo 85 do Novo Código de Processo Civil, fixo os honorários
advocatícios em 10% (dez por cento), incidentes sobre a condenação e sobre o
valor do pedido inicial julgado improcedente, devidos aos Doutos Patronos do
Autor e do Réu, respectivamente, vedada a compensação e ressalvada a
concessão do benefício da justiça gratuita.
Interposto recurso de apelação ou apelação adesiva, intime-se a

parte contrária para apresentar suas contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias,
conforme dispõe o artigo 1.010, parágrafos 1º e 2º, do Código de Processo Civil.
Após, subam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo.
Com o trânsito em julgado, ao arquivo com as cautelas e anotações

de praxe.
Nos termos do artigo 72, parágrafo 6º, das Normas de Serviço da

Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, é dispensado o
registro desta sentença.
Publique-se. Intimem-se.
Osasco, 05 de agosto de 2019
RAFAEL MEIRA HAMATSU RIBEIRO

Juiz de Direito Auxiliar
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
1005971-34.2019.8.26.0405 - lauda 7

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Trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada

Narra o Requerente que firmou com o Réu compromisso de venda e

A gratuidade processual foi concedida à parte autora, mas a tutela

Citada (fls. 89), a LYNCE EMPREENDIMENTOS LTDA contestou a

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Réplica à contestação às fls. 175/186.

Instados a especificarem as provas pretendidas (fls. 187), a Autora

INDEFIRO a produção da prova documental requerida pelo Autor,

Ainda, INDEFIRO o chamamento ao processo aventado pelo Réu,

De qualquer modo, sequer é a Caixa Econômica Federal - CEF

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Presentes os pressupostos processuais de existência e validade,

No mérito, a ação é parcialmente procedente, ainda que às

Com efeito, é cediço que o financiamento imobiliário, na forma

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E tal conclusão é extraída da cláusula 2 do instrumento contratual

Por sua vez, o contrato pactuado entre as partes prevê o índice de

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No tocante à taxa de individualização da matrícula, o Requerido

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Assim, a cobrança deve ser reputada indevida e o valor deve ser

Ementa: Compromisso de compra e venda Relação de consumo

Ainda, merece acolhimento o pedido inicial de ressarcimento dos

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Ementa: Legitimidade de parte. Legitimidade passiva da

Posto isto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Interposto recurso de apelação ou apelação adesiva, intime-se a

Com o trânsito em julgado, ao arquivo com as cautelas e anotações

Nos termos do artigo 72, parágrafo 6º, das Normas de Serviço da

Osasco, 05 de agosto de 2019

RAFAEL MEIRA HAMATSU RIBEIRO

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

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