1

Introdução ………………………………………………………………………………………………………………………………………... 3

1. O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS ……………………………………………………………………………………….….. 7

2. GESTÃO ATIVA VS GESTÃO PASSIVA …………………………………………………………………………………………... 10

3. POR QUE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS? ……………………………………………………………..……… 13

4. FUNDOS IMOBILIÁRIOS VS IMÓVEIS …………………………………………………………………………………………. 16

5. VANTAGENS E DESVANTAGENS …………………………………………………………………………………………………. 20

6. TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS …………………………………………………………………………………………….. 24

7. COMO INVESTIR EM FIIs …………………………………………………………………………………………………………….. 29

8. QUANTO RENDE INVESTIR EM FIIs ……………………………………………………………………………………………. 32

9. ANALISANDO UM FII …………………………………………………………………………………………………………………... 34

10. TERMOS USADOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO ………………………………………………………………………... 41

2
INTRODUÇÃO

10 passos para investir em

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

O cenário dos investimentos mudou.

Nos últimos quatro anos, o Brasil vem passando por
importantes mudanças em sua economia e nas
taxas de juros.

3
Atualmente, a taxa básica de juros, a Selic, está em 3,75% ao ano, no menor patamar já
registrado desde o início do Plano Real, em 1994. Em 2016, essa mesma taxa chegou a
14,25% ao ano.

A Selic serve como referência para os investimentos em renda fixa e, também, para o
dinheiro que é emprestado pelos bancos. Além disso, ela é usada pelo Banco Central
(BC) como um instrumento de controle da inflação.

Culturalmente, o brasileiro investe essencialmente em renda fixa; e, ademais, quase a

totalidade da população aplica apenas na poupança.

O estudo Raio X do Investidor Brasileiro, feito pela Associação Brasileira das Entidades
dos Mercados Financeiros e de Capitais (Anbima), constatou que 88% dos brasileiros

investe apenas na poupança, conforme podemos ver na ilustração abaixo.

4
Por isso, existe um enorme trabalho a ser feito para que cada vez mais pessoas
conheçam outras oportunidades de investimento rentáveis e seguras, como os Fundos
Imobiliários (FIIs), que são ótimas opções para começar a investir em renda variável.

Nessa linha, um movimento que vem acontecendo no Brasil nos últimos anos é o
aumento dos investidores em FIIs. Dados da Brasil, Bolsa, Balcão - B3, a bolsa de valores
brasileira, confirmam que existiam 792,2 mil investidores em Fundos Imobiliários até
março de 2019.

Fonte: Brasil, Bolsa, Balcão

5
Apenas em 2019, houve a emissão recorde de R$ 41,156 bilhões em cotas de Fundos
Imobiliários, conforme levantamento da Anbima.

Fonte: Anbima

É notável que diversos investidores estejam buscando alternativas mais rentáveis para
seu dinheiro. Assim, a renda variável tornou-se uma alternativa.

Neste e-book, você terá acesso a um conteúdo preparado exclusivamente para te

ajudar em sua jornada na renda variável e nos Fundos Imobiliários.

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10 passos para investir em Fundos Imobiliários

1 O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS _

Um Fundo de Investimento é uma forma de juntar recursos de diversas pessoas

para um objetivo específico. É como a famosa “vaquinha” para um churrasco, na
qual cada convidado contribui com um valor para que o evento aconteça.

7
De acordo com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), um fundo é uma modalidade
que reúne recursos financeiros de diversos investidores para investimento conjunto.

Nos fundos, a capacidade de investimento aumenta por conta da quantidade de

pessoas envolvidas. Assim, os lucros são divididos proporcionalmente conforme a
participação de cada pessoa.

Os Fundos Imobiliários seguem a mesma lógica; porém, o foco dos investimentos será
o mercado imobiliário.

Aquele que investir em um fundo se torna um cotista, ou seja, tem direito a uma
participação nos resultados do fundo, que é dividido em cotas. Em suma, as cotas
consistem em pequenos “pedaços” do fundo.

Cada fundo tem objetivos específicos. Há fundos que investem apenas em imóveis,
conhecidos como Fundos de Tijolo. Outros fundos investem em títulos de renda
atrelados ao mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), e há os fundos que investem em outros fundos,
os famosos Fundos de Fundos (FOFs).

Vale lembrar que, nos fundos, os titulares de cotas não podem exercer qualquer direito
sobre os imóveis que compõem o patrimônio do fundo, tão pouco respondem
legalmente ou contratualmente pelos imóveis que o integram.

Nos FIIs, temos duas figuras importantes: o Administrador e o Gestor.

8
O gestor é o profissional responsável pelas decisões de compra e venda dos ativos que
compõem a carteira do fundo.

Nesse caso, o gestor decide o percentual de alocação em cada ativo e qual o momento
ideal para comprar ou vender determinado ativo, sempre seguindo o regulamento do
fundo imobiliário.

Saber quem é o gestor e analisar seu histórico profissional, além da rentabilidade

conseguida nos últimos anos, são alguns pontos de análise do fundo, os quais serão
explicados mais detalhadamente à frente.

O administrador, por sua vez, consiste em uma empresa responsável por reportar os
resultados do fundo aos cotistas. Ademais, o administrador também acompanha as
prestações de serviços do gestor, do custodiante e do auditor.

Além disso, o fundo deve passar anualmente por uma auditoria independente. Nessa
auditoria, verifica-se se a administração está agindo corretamente e sendo
transparente com os cotistas.

A auditoria, além de ser uma determinação da CVM para que o fundo exista, também
serve para que os investidores tenham segurança quanto às informações prestadas e à
administração do fundo.

9
10 passos para investir em Fundos Imobiliários

2 GESTÃO ATIVA VS GESTÃO

PASSIVA

Nos Fundos Imobiliários, um fator importante diz respeito à forma como os ativos
que os compõem são geridos.

10
Gestão Ativa

Os FIIs de Gestão Ativa são aqueles em que o gestor pode tomar as decisões sobre os
ativos que os compõem sem precisar consultar os cotistas.

Essas decisões são em torno da compra e venda de imóveis, de reformas necessárias e

de outras questões importantes.

Neste tipo de gestão, a grande característica é a “mobilidade”, pois o gestor pode

decidir entre vender um imóvel sobrevalorizado e comprar outro desvalorizado - ou até
fazer trocas pontuais no portfólio do fundo gerido por ele.

Esse tipo de gestão também costuma procurar uma rentabilidade acima da média do
mercado, uma vez que são aceitos ativos de maior risco.

Esses fundos costumam ter equipes maiores para mapear as melhores oportunidades
no mercado, o que leva a maiores despesas internas e, portanto, a maiores custos.

Gestão Passiva

No caso da Gestão Passiva, qualquer decisão de venda acerca dos imóveis que
compõem a carteira de um determinado fundo deve ser tomada mediante a consulta
dos cotistas de tal fundo em assembleia.

11
O portfólio deste tipo de fundo costuma ser mais restrito. Em suma, seu foco principal
é a obtenção de renda. As reformas de imóveis são mais difíceis de acontecer; algumas
delas, inclusive, são fundamentais para manter o valor do imóvel ao longo dos anos.

A rentabilidade dos fundos de Gestão Passiva busca seguir a média do mercado; isto é:
ela é baseada em um índice de referência.

Dessa forma, caso a rentabilidade de determinado fundo seja atrelada ao desempenho

do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), principal índice de FIIs da
Bolsa brasileira, o desempenho do fundo será bem próximo ao deste índice de
referência.

12
10 passos para investir em Fundos Imobiliários

3 POR QUE INVESTIR EM FUNDOS

IMOBILIÁRIOS?

Os Fundos Imobiliários são uma das principais opções disponíveis para os

investidores que pretendam investir mensalmente em renda variável. São ideais
para quem não possui tanta experiência no mercado de renda variável e para
aqueles que pretendem aumentar seu patrimônio no longo prazo.

13
Este tipo de investimento alinha baixa volatilidade (variação de preços) e caráter
educacional pelo recebimento mensal de parte dos lucros (dividendos) mensalmente.
Além disso, toda pessoa sabe o que é um imóvel pois, mora ou trabalha em um.

Como você pode ver no gráfico abaixo, no ano de 2019, o rendimento dos Fundos
Imobiliários medido pelo IFIX (linha azul) foi maior do que o desempenho das ações
(linha laranja) - e teve uma volatilidade menor.

14
Ademais, as pessoas que investem por meio de fundos delegam a administração e a
gestão dos recursos alocados, contando com um profissional na tomada de decisões.

O investimento também pode ser considerado uma forma de diversificação, pois, ao

comprar uma cota de um fundo, você receberá uma parcela dos diferentes imóveis ou
investimentos que compõe aquele fundo.

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10 passos para investir em Fundos Imobiliários

4 FUNDOS IMOBILIÁRIOS VS IMÓVEIS _

Muitos brasileiros acreditam que a melhor forma de fazer um investimento para

viver de renda é por meio da compra de imóveis físicos, recebendo assim a renda
proveniente dos aluguéis.

O que muitos não sabem é que, além de os custos relacionados à compra de um

imóvel serem bastante elevados, os FIIs têm mais vantagens.

16
Vale lembrar que a comparação entre o investimento direto no imóvel e por meio dos
fundos imobiliários só é válida caso ambos os investimentos sejam apenas para
geração de renda passiva, portanto, essa comparação não é válida caso você pretenda
utilizar futuramente o imóvel.

Rentabilidade dos imóveis

No mercado imobiliário, o Índice Fipe-Zap, calculado pela Fundação Instituto de

Pesquisas Econômicas (Fipe), mostrou que a valorização dos imóveis no ano de 2019
foi de zero por cento.

Nos dois anos anteriores, o resultado foi pior, pois os imóveis tiveram desvalorização,
ou seja, o preço de venda foi menor do que o preço de compra.

O Índice Fipe-Zap tem abrangência nacional e acompanha os preços de venda e locação

de imóveis. O índice é calculado com base em anúncios de imóveis prontos publicados
na página de anúncios do ZAP Imóveis e em outras fontes da Internet, formando uma
base de mais de 500 mil anúncios por mês.

17
Na prática, ter um imóvel faz com que aquele que o detenha perca dinheiro, de acordo
com o levantamento da Fipe, já que a valorização do imóvel foi inferior à variação dos
preços medidos pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pelo Índice Geral
de Preços – Mercado (IGP-M).

Se esse imóvel tivesse sido financiado, você teria uma despesa ao invés de um
investimento - pois os juros dos empréstimos serão superiores ao rendimento.

18
Caso você não saiba o que são esses índices de preços

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é calculado pelo Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatística (IBGE) e leva em conta a variação dos preços de uma cesta de
produtos consumida por uma família em um determinado período.

É utilizado como o indicador oficial de inflação do Brasil e foi recentemente atualizado

para levar em conta os novos hábitos de consumo da população brasileira, incluindo
no cálculo itens como transporte por aplicativo e assinatura de streaming.

Já o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é calculado pela Fundação Getúlio Vargas
(FGV) e leva em conta o Índice de Preços por Atacado - Mercado (IPA-M), com peso de
60 por cento, o Índice de Preços ao Consumidor - Mercado (IPC-M), com peso de 30 por
cento, e o Índice Nacional de Custo de Construção - Mercado (INCC-M), que responde
pelos 10 por cento restantes.

Este índice é mais abrangente do que outros utilizados no mercado e, portanto, oscila
mais que o IPCA. Além disso, o IGP-M é comumente utilizado para o reajuste de
aluguéis, energia elétrica e outros contratos.

19
10 passos para investir em Fundos Imobiliários

5 VANTAGENS E DESVANTAGENS _

O primeiro problema para quem investe diretamente em imóveis está na

concentração em um único ativo. Como um imóvel tem um preço elevado,
são poucas as pessoas que conseguem comprar mais de um imóvel para
geração de renda.

20
Ter apenas um imóvel como investimento caracteriza um risco muito elevado, pois
pode ser que aconteça algo com o atual inquilino, comprometendo, a depender da
situação, o recebimento dos aluguéis.

A diversificação é uma característica do investimento em Fundos Imobiliários, pois, ao

comprar uma cota de um determinado fundo, você recebe dos diferentes imóveis que
compõem o portfólio daquele fundo.

Outro ponto a ser levado em conta é a burocracia. Os processos de compra e venda de

imóveis levam tempo e são burocráticos. Dependendo do valor do imóvel e da
localização, alguns meses (talvez anos) são necessários para concluir a negociação.
Além disso, qualquer outra coisa que aconteça com o imóvel pode prejudicar a geração
de renda passiva.

Ademais, devemos levar em conta os custos de anunciar um imóvel para venda e de

mantê-lo enquanto a venda não acontece.

Nos fundos imobiliários, o custo é muito menor. Com cerca de 100 reais, você já
consegue comprar a cota de um bom Fundo Imobiliário.

Além disso, o recebimento dos dividendos mensais é isento de Imposto de Renda (IR).
Assim, você receberá em sua conta o valor líquido - respectivo a cada cota que você
detém do fundo.

21
Outro aspecto importante do investimento em FIIs é a possibilidade da venda de parte
de sua participação. Como você possui cotas do fundo, ou seja, sua participação está
dividida em pequenas partes, você consegue vender essas partes individualmente, sem
precisar diluir toda a sua participação.

Exemplo: se você possui um total de 100 cotas, caso queira, poderá vender apenas 20
cotas e ficar com as outras 80 cotas.

No caso do imóvel, não há a possibilidade de vender só um dos quartos ou a sala,

apenas o imóvel inteiro.

Claro que, ao vender suas cotas, você terá de pagar 20% de Imposto de Renda sobre o
ganho de capital (lucro).

No mesmo exemplo, caso você tenha comprado as 20 cotas por R$ 105 e as vendido por
R$ 124, o seu lucro total foi de R$ 380, que é a diferença entre o total vendido (R$ 2.480)
e o total pago (R$ 2.100). Assim, seu IR será de R$ 76 (IR = 380*20% = 76).

O IR é pago por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf),

emitido pelo próprio investidor por meio do portal Sicalcweb da Receita Federal.

Na imagem abaixo, vê-se o formato padrão do Darf. Ele deve ser pago até o dia 30 do
mês seguinte ao que ocorreu a venda.

22
Outro ponto a ser levado em consideração nos Fundos Imobiliários é a variação de
preço da cota. Como os ativos são negociados na Bolsa de Valores, o preço oscila
conforme a demanda e a oferta das cotas no mercado. Ainda assim, vale lembrar que a
variação dos FIIs é menor do que a variação das ações.

23
10 passos para investir em Fundos Imobiliários

6 TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS _

Os Fundos Imobiliários podem ser divididos em duas amplas categorias: os

Fundos de Tijolo e os Fundos de Papel.

24
 FUNDOS DE TIJOLO _

Os FIIs do tipo tijolo investem em propriedades físicas e têm como objetivo a obtenção
de renda por meio de contratos de aluguel ou da venda da propriedade com lucro.

Além do recebimento mensal de dividendos pela renda de aluguel, o investidor pode

ter as cotas do fundo em que investe acompanhando a valorização dos imóveis.

Os Fundos de Tijolos podem ser divididos pelos segmentos de:

➔ Lajes corporativas

O segmento de lajes corporativas diz respeito ao aluguel de um andar inteiro de um

prédio para uma empresa, a qual poderá personalizar o ambiente conforme seu gosto
e suas necessidades.

A grande característica das lajes corporativas é o tempo de contrato, pois os imóveis

desta categoria costumam ter contratos mais longos e ser alugados para grandes
empresas.

➔ Galpões logísticos

Os galpões de logística são lugares destinados ao armazenamento e estoque de

produtos. Costumam ser estrategicamente posicionados próximos a rodovias para que
o escoamento de mercadorias seja mais rápido.

25
Os contratos deste segmento são, na maior parte dos casos, atípicos; isto significa que
o contrato de aluguel é mais personalizado (devido às características do negócio) e o
prazo do contrato é mais longo, de 10 anos ou mais de duração.

➔ Shopping

Os Fundos de Shopping Center investem nos prédios dos tradicionais centros de

compra. Neste caso, os contratos de aluguel geralmente são determinados pelo
faturamento das lojas e pelo espaço locado.

Neste tipo de segmento, o desempenho do fundo estará atrelado às vendas no varejo,

o que pode influenciar na vacância dos imóveis.

➔ Educacional

Os Fundos Educacionais são compostos por prédios destinados exclusivamente a

escolas e faculdades. Este tipo de fundo é de um segmento muito específico do
mercado, que mantém contratos de longo prazo (Built to Suit) e geralmente conta com
um único inquilino.

➔ Fundos de Desenvolvimento

Os Fundos de Desenvolvimento não têm como objetivo a geração de renda passiva.

Este tipo de fundo compra terrenos com o objetivo de construir imóveis para venda.

26
A rentabilidade deste tipo de fundo é maior. Entretanto, o risco também é elevado, pois
está relacionado a todo o processo de construção de um imóvel, como a entrega no
prazo e o orçamento.

Este tipo de fundo não é voltado a maior parte dos investidores, por conta das
incertezas e riscos que ele carrega.

FUNDOS DE PAPEL _

Os Fundos de Papel investem em ativos financeiros atrelados ao mercado imobiliário.

Neste caso, o fundo compra títulos de dívida e recebe dos rendimentos ou da venda
de tais títulos.

➔ Fundos de Recebíveis

Os Fundos de Recebíveis investem em títulos financeiros do mercado imobiliário,

como, por exemplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de
Crédito Imobiliário (LCI).

Em tese, esses títulos são instrumentos de renda fixa para a captação de recursos para
investimento no mercado imobiliário.

27
Ao investir nesses títulos, o fundo garante o recebimento do pagamento dessa dívida
mais as taxas de juros acordadas.

➔ Fundos de Fundos

Neste segmento, o gestor investe em outros Fundos - nos Fundos Imobiliários que
acredita estarem mal precificados - distribuindo os rendimentos obtidos aos cotistas.

O investidor pode levar este tipo de fundo em conta caso queira diversificar sua
carteira, pois, por meio de uma cota, é possível ter acesso a vários outros fundos.

➔ Fundos Híbridos

Os Fundos Híbridos também são conhecidos como Fundos Mistos e podem investir em
imóveis, títulos do mercado imobiliário ou em outros fundos.

São uma alternativa interessante devido à diversificação de ativos que eles possuem,
diminuindo os riscos e ampliando a diversificação da carteira de investimentos.

Este tipo de fundo pode ser composto por todos os tipos de investimento do mercado
imobiliário. Portanto, o seu portfólio pode conter: Títulos de Dívida do mercado
imobiliário, Fundos de Fundos, imóveis físicos e outros Fundos Imobiliários.

No mercado, temos alguns fundos híbridos, como o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) e
o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11).

28
10 passos para investir em Fundos Imobiliários

7 COMO INVESTIR EM FIIs _

Para investir em FIIs, é preciso abrir conta em uma corretora. Esta instituição é
responsável por intermediar o investidor e a Bolsa de Valores, lugar onde são
negociadas as cotas de FIIs e outros papéis.

29
Na Bolsa de Valores, haverá o encontro entre a pessoa que quer comprar e a pessoa que
quer vender. Lá, cada pessoa define o preço a que está disposta a negociar.

Hoje, há diversas corretoras que não cobram taxa de corretagem para o investimento
em Fundos Imobiliários, além de o processo para a abertura de conta ser totalmente
online. O papel das corretoras é fundamental para o mercado, pois elas oferecem a
possibilidade de realização de investimentos em renda variável e renda fixa.

Para escolher uma corretora, é importante levar em conta questões como: as taxas
cobradas, a saúde financeira da corretora, a variedade de produtos e as certificações.
Caso você queira mais detalhes sobre como escolher uma corretora, pode acessar o vídeo
do Ricardo Natali pela imagem abaixo.

30
Abrir conta em uma corretora não é algo difícil e pode ser feito rapidamente,
principalmente se considerarmos que todo processo é feito online - por meio de um
computador ou smartphone com acesso à internet.

A depender do Fundo Imobiliário, você consegue começar a investir com cerca de 100
reais, já tendo, logo de início, o direito ao recebimento de dividendos mensais, os quais
são, como dito acima, isentos de imposto de renda.

31
10 passos para investir em Fundos Imobiliários

8 QUANTO RENDE INVESTIR EM FIIs _

Há duas possibilidades de rendimento com os Fundos Imobiliários.

A primeira é pelo recebimento mensal de dividendos, que pode variar em função dos
aluguéis dos imóveis que compõe o fundo.

Outra possibilidade é pelo ganho de capital na valorização da cota. Essa valorização

pode ser percebida no momento da venda da cota do fundo. Por isso, é possível ter uma
noção da rentabilidade anual por meio desse investimento.

32
Por exemplo:

Você comprou uma cota de um Fundo Imobiliário a R$ 100,00 em janeiro. O

recebimento de dividendo é de R$ 0,89 centavos por cota. Dessa forma, o seu
rendimento ao mês é de 0,89 por cento - ou 10,68 por cento ao ano.

Mas, caso a sua cota passe a ser de R$ 110,00 no fim do ano e os dividendos se
mantenham, a valorização da cota será de 10 por cento em relação ao investimento
inicial. Assim, em um ano, você terá um ganho adicional de 10 por cento.

Se somarmos o rendimento dos dividendos (10,68 por cento ao ano) com o rendimento
da valorização da cota no mesmo período (10 por cento), teremos um rendimento total
de 20,68 por cento em um ano.

33
10 passos para investir em Fundos Imobiliários

9 ANALISANDO UM FII _

Além de avaliar o histórico do gestor, há algumas métricas a serem

analisadas nos Fundos Imobiliários. Lembre-se: sempre buscamos
investir em FIIs que garantam retorno a longo prazo e tenham uma boa
gestão.

34
O ideal é investir em fundos que possuam bons imóveis e locatários, buscando também
diversificar entre diferentes setores (shopping center, escritórios e outros).

Você consegue as informações de análise usadas abaixo no relatório mensal divulgado

pelo administrador do fundo em sua própria página ou no site da B3.

➔ Vacância
A vacância é o percentual do imóvel, ou do conjunto de imóveis, que está vago
e disponível para aluguel. O cálculo da vacância é feito com base na Área Bruta
Locável (ABL) do imóvel.

Avaliar o indicador de vacância é importante, pois ele impacta diretamente na

capacidade de recebimento de aluguéis.

Menores taxas de vacância podem indicar a boa localização dos imóveis e a

capacidade do gestor em escolher boas propriedades.

Analisar a taxa de vacância histórica de um fundo serve para saber, na média,

quanto costuma ser a vacância deste fundo.

Como exemplo, temos o Malls Brasil Plural FII (MALL11), o qual, em seu
relatório gerencial, divulgou uma taxa de ocupação de 98% em dezembro de

35
 2019. A média de ocupação dos imóveis entre os anos de 2018 e 2019 foi de 97%
e 98%, respectivamente, sendo a taxa de vacância de apenas 2%.

➔ Dividend Yield (DY)

O Dividend Yield (DY) não pode ser avaliado individualmente, mas ele serve como
uma métrica para saber o retorno pago por um determinado fundo por meio de
dividendos.

Para saber o DY, basta somar todos os dividendos pagos nos últimos 12 meses e
dividir pelo valor atual da cota.

Como exemplo, continuaremos a utilizar o Fundo de Shopping Center MALL11.

No ano de 2019, ele pagou R$ 6,64 de dividendos. Ademais, em 30 de dezembro,
ele estava cotado a R$ 125,90.

36
Por meio do cálculo exposto acima, temos o DY: 6,64/125,90 → DY = 0,05274.
Para sabermos quanto isso representa percentualmente, basta multiplicarmos o
resultado por 100.

Dessa forma, este Fundo teve, em 2019, um Dividend Yield de 5,27%.

➔ Valor patrimonial

A análise do valor patrimonial é feita pela relação entre o preço da cota e o seu
Valor Patrimonial por Ação (P/VPA).

Este indicador nos mostra o quão caro ou barato um fundo está sendo negociado
na bolsa em relação a seu patrimônio.

Há duas formas de determinar o valor patrimonial: por meio da precificação pelo

mercado e por meio do valor do patrimônio do fundo, que seria o valor da venda
de todos os seus imóveis.

O valor patrimonial pode ser encontrado pela divisão do patrimônio líquido pelo
número de ações que ele têm.

➔ Liquidez

A liquidez consiste na facilidade em se transformar um ativo em dinheiro.

Quanto mais fácil for transformar tal ativo em dinheiro, maior é a sua liquidez.

37
 Nos Fundos Imobiliários, essa liquidez se traduz na facilidade (ou dificuldade) de
venda das cotas. A liquidez pode ser vista pela quantidade de cotas negociadas
diariamente - o que é conhecido como o volume de negociações.

Para ficar claro, imagine que você queira vender um imóvel. Provavelmente,
você demorará um certo tempo para a conclusão da venda. Isso significa que o
imóvel tem baixa liquidez.

Já na venda de uma cota de um Fundo Imobiliário, a depender do valor que você

colocar para vendê-la, esta pode ser concluída em menos de uma hora, com todo
o processo feito pela internet.

➔ Diversificação do fundo

Para avaliar a diversificação de um fundo, é preciso olhar no relatório gerencial

quais são os imóveis que compõem aquele fundo ou quais são os títulos nos
quais aquele fundo investe.

No exemplo abaixo, vemos que o fundo Malls Brasil possui 07 imóveis em sua
carteira. Também é apresentado o detalhamento da participação, quando o
investimento foi realizado e outros fatores importantes.

38
➔ Localização

Imóveis bem localizados tendem a ser mais procurados, o que leva a uma menor
taxa de vacância.

O ideal é avaliar se o imóvel está bem localizado. Isto é feito olhando para as
opções de acesso, como ruas, avenidas e opções de transporte público.

Além disso, o ideal é que aquele imóvel esteja em uma área favorável aos seus
negócios. Um galpão logístico, por exemplo, deve estar próximo a uma rodovia
que facilite o escoamento de mercadorias pelos caminhões.

Nesta parte, deve-se entrar no recurso de navegação por mapas do Google para
ver todos esses detalhes.

39
➔ Desempenho e Rentabilidade

A performance do fundo (ou desempenho) pode ser avaliada por meio da

utilização de alguns indicadores de mercado. Neste caso, podemos utilizar
o CDI e o IFIX.

Os Certificados de Depósito Interbancário (CDI) são títulos emitidos pelos

bancos para a captação ou aplicação de recursos. Sua rentabilidade é bem
próxima a taxa Selic.

Alguns fundos costumam divulgar a rentabilidade que obtiveram ao longo

do tempo em seus relatórios gerenciais.

Avaliar pelo CDI é equivalente a verificar se o fundo rendeu acima da renda

fixa. O ideal é que o desempenho seja superior a essa taxa, pois, ao
investirmos em um fundo, os riscos do mercado imobiliário são superiores
aos da renda fixa.

Quem investe por meio da renda variável busca uma rentabilidade

superior à dos títulos públicos e dos títulos de renda fixa, que são os
investimentos mais seguros da economia.

O IFIX é uma carteira teórica composta pelos fundos mais negociados na

B3. Quando avaliamos o fundo comparando seu desempenho em relação
ao IFIX, estamos considerando a performance do fundo comparado à
performance da média do mercado.

40
10 passos para investir em Fundos Imobiliários

10 TERMOS USADOS NO MERCADO

IMOBILIÁRIO _

Agora que você já entende um pouco mais sobre o investimento em

Fundos Imobiliários, é importante conhecer alguns termos que são
usados neste mercado, pois vez ou outra você os ouvirá e os lerá em
algum prospecto.

41
➔ Área Bruta Locável (ABL)

A ABL é a quantidade de área do imóvel que pode ser alugada.

➔ Assembleia

A assembleia é a reunião dos cotistas do fundo para a definição de algum

assunto a respeito do próprio fundo. No geral, uma assembleia é convocada
pelo administrador, mas pode ser solicitada por um grupo de cotistas, que
representem, pelo menos, 5% de todas as cotas.

➔ Bolsa de Valores

A Bolsa de Valores, ou simplesmente Bolsa, é o local onde as pessoas que

querem vender um ativo negociam com que tem interesse em comprar. No Brasil,
as negociações são feitas na B3 – Brasil, Bolsa, Balcão.

➔ Built to suit

O contrato de aluguel conhecido como built to suit diz respeito ao imóvel

construído sob medida para o futuro locatário. As condições são definidas em um
contrato de longo prazo, o qual costuma ser atípico.

42
➔ Contrato atípico

Também conhecidos como contratos fortes, os contratos atípicos não permitem

negociação dos valores de locação por nenhuma das partes durante a sua
duração. Também fica estabelecido uma alta multa em caso de desistência por
parte do locador.

➔ Corretora

Instituição responsável por intermediar a pessoa que quer comprar uma cota de
um FII, ações ou outros ativos financeiros.

➔ Cota

O capital de um fundo imobiliário é dividido em pequenas partes, denominadas

como “cotas”. As cotas são negociadas em números inteiros no home broker de
uma corretora.

➔ Cotista
É a pessoa que detém pelo menos uma cota de um FII. Ao comprar uma cota,
você já tem o direito de recebimento dos dividendos mensais, os quais são
medidos pela quantidade de cotas que você possuir.

43
➔ Home broker

Home broker é a ferramenta utilizada por meio de um computador, no site da

corretora, para negociar as operações de compra e venda de ativos financeiros.

➔ Liquidez

A liquidez é a facilidade (ou dificuldade) em transformar um ativo em dinheiro. No

mercado financeiro, diz respeito à quantidade de negociações - conhecida como
volume de negociações.

Caso haja um grande volume de negociações, a liquidez será alta. Caso contrário,
a liquidez será baixa. Esta dinâmica influencia na hora de comprar e vender uma
cota/ação.

➔ Taxa de administração

A taxa de administração é o valor que o fundo imobiliário cobra dos cotistas como
uma forma de remunerar os serviços de administração do fundo. O valor que será
cobrado como taxa de administração por um determinado fundo fica em seu
regulamento.

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