CONTRATO-PROMESSA

1. Contrato-promessa é o contrato pelo qual uma parte ou as duas partes se obrigam a

celebrar um contrato no futuro (contrato prometido) v. art. 410º CC.
Se por exemplo, A se compromete a vender um computador a B e este se compromete
a comprar esse mesmo computador a A, temos um contrato-promessa de compra e
venda. O contrato prometido é o contrato de compra e venda do computador.

2. O contrato-ptomessa pode ser bilateral, (ambas as partes ficam obrigadas à futura

celebração do contrato ou unilateral (apenas uma das partes se compromete a
celebrar no futuro o contrato, ficando a outra livre de o celebrar ou não celebrar).

Assim, se A se compromte e vender um computador a B e este se obriga a comprá-lo a

A, temos um contrato-promessa bilateral, dado que ambos se vinculam a emitir as
respectivas declarações negociais necessárias à celebração do contrato prometido, isto
é, o contrato de compra e venda do computador.

Caso apenas uma das partes se comprometa a celebrar o contato no futuro, temos um
contrato-promessa unilateral. Por exemplo, A promete vender a B um computador. B
não promete comprar o computador a A, mas aceita a promessa formulada por A. A
fica obrigado a emitir a declaração de venda, necessária à celebração do contrato
prometido, mas B permanece livre de emitir ou não emitir a declaração de compra.

3. Tomemos um exemplo com vista a explicar o regime jurídico deste tipo de contratos

A promete vender e B promete comprar um apartamento para habitação.

3.1. Temos um contrato-promessa em que as partes se comprometem a celebrar no

futuro um contrato de compra e venda de um apartamento (contrato
prometido).É um contrato-promessa bilateral, pois ambos se vinculam à
celebração do contrato). A é o promitente-vendedor B é o promitente-
comprador.

3.2. Quais as regras que regulam o contrato-promessa?

Vigora o princípio da equiparação. Este princípio significa que ao contrato-promessa se

aplicam as normas que regulam o contrato prometido Assim, neste caso, aplicam-se as
normas previstas na lei para o contrato de compra e venda de imóveis.
 Existem, no entanto, desvios a esta regra. Assim, não são aplicáveis as normas relativas
à forma e as normas que pela sua razão de ser não se possam alargar ao contrato-
promessa1.

Assim, no que respeita à forma, e de acordo com o art. 410º/2, se a lei impuser um
documento escrito para a celebração do contrato prometido, como sucede no
contrato de compra e venda de bens imóveis (art. 875º CC), o contrato-promessa deve
constar de um documento assinado pelos promitentes.

Para além disso, uma vez que o contrato prometido consiste na celebração de um
contrato de compra e venda de uma fracção autónoma de um edifício, devemos ter
em atenção o art. 410º/3.
Com efeito, esta norma impõe o reconhecimento presencial das assinaturas dos
promitentes, assim como o certificado da licença de utilização (se o edifício já estiver
construído) ou de construção (se o edifíco ainda não estiver construído), quando o
contrato prometido seja oneroso e incida sobre a constituição de um direito real
sobre um edifício ou fracção autónoma deste. No nosso caso, o contrato prometido
relaciona-se com a constituição do direito de propriedade de B (como sabemos, o
direito real mais importante) sobre fracção autónoma de um edifício através de um
contrato de compra e venda (como sabemos, é um contrato oneroso).

3.3. Quanto ao incumprimento (não realização do contrato prometido), as

possibilidades de reacção são a execução específica e a resolução do contrato,
acrescida do pagamento de uma indemnização

Assim, se A ou B estiverem ausentes no dia marcado para a celebração do

contrato de compra e venda, o promitente que não faltou poderá pedir a execução
específica ou resolver o contrato-promessa (pôr fim ao contrato) e exigir o
pagamento de uma indemnização.

3.3.1. A execução especifica, prevista no art. 830º CC, aplica-se quando haja simples
mora (atraso) e não incumprimento definitivo

Na execução específica, a parte não faltosa pede ao tribunal que profira uma decisão
destinada a produzir os efeitos da declaração negocial do promitente que não cumprui
o prometido, o que conduz a celebração do contrato prometido (neste caso, contrato
de compra e venda do apartamento).

Assim, se for A a não comparecer, B poderá pedir ao tribunal que emita uma sentença
que produza os efeitos da declaraçao de venda a que A se tinha obrigado através do
contrato-promessa.

1
Quanto às normas do contrato de compra e venda que, devido à sua razão de ser se podem alargar ao contrato-
promessa, temos a norma que refere a transmissão da propriedade como efeito do contrato de compra e venda (art. 879º
CC). Na verdade, a sua aplicação pressupõe a existência de um contrato de compra e venda já realizado.
 Já se for B quem não esteve presente, A poderá pedir ao tribunal que profira uma
sentença que produza os efeitos da declaração de compra a que B se havia obrigado
através do contrato-promessa.
Assim se dá a celebração do contrato prometido.

No entanto, em regra, a possibilidade de recurso à execução específica pode ser

previamente afastada por acordo das partes.
Na generalidade dos contratos-promessa, a lei presume que as partes pretenderam
afastar a possibilidade de execução específica nos casos em que exista sinal2 ou
cláusula penal3-4.
Contudo, nos contratos promessa que tenham em vista a celebração de contratos que
importem a constituição onerosa de direios reais sobre edifícios ou suas fracções
autónomas, nos termos do 830º/3. em conjugação com o art. 410º/3 CC, a execução
específica não pode em qualquer situação ser afastada. É este, como vimos, o caso do
nosso exemplo. Assim, ainda que exista uma convenção expressa contrária à execução
específica ou exista sinal ou cláusula penal, a possibilidade de lançar mão da execução
específica não se poderá considerar afastada.

3.3.2. A resolução, prevista no art. 442º CC, pressupõe incumprimento definitivo

Neste caso, o promitente que não faltou ao prometido põe fim ao contrato e poderá
exigir o pagamento de uma indemnização.

Para além da resolução do contrato. se houver sinal, tendo sido o promitente-

comprador (neste caso B) quem faltou ao prometido, A tem direito a fazer sua a
quantia entregue como sinal. Se, pelo contrário, tiver sido o promitente-vendedor
(neste caso, A) a faltar ao prometido, B tem direito a receber o sinal em dobro ou, em
alternativa e se tiver ocorrido tradição (entrega do apartamento), o direito a exigir a
indeminização pelo aumento do valor da casa, acrescida do sinal.

Se não houver sinal, o promitente que não cumpriu a sua promessa, pode ver os
contrato resolvido pelo promitente cumpridor e, além disso, terá de lhe pagar uma
indemnização calculada segunda as regras gerais

BIBLIOGRAFIA:

2
O sinal é uma coisa, normalmente uma quantia em dinheiro, entregue ao vendedor como prova da seriedade do
seu compromisso ou como garantia do cumprimento ou do pagamento da indemnização em caso de incumprimento.
3
A cláusula penal consiste na fixação prévia do valor da indemnização por acordo entre as partes (art. 810º CC)
4
No entanto,a parte do contrato-promessa interessada em obter a execução específica (a pessoa que não faltou
ao prometido) pode provar que a existência de sinal ou de cláusla penal não representa um acordo destinado a arredar a
execução específica.
CASAL, Fernando, CUNHA, Paulo Ferreira da, FALCÃO, José. OLIVEIRA, António Sarmento de,
Noções Gerais de Direito. Círculo de Letras, 2014 (com colaboração de José Diogo
Falcão).