Tema 1

Los derechos reales como categoría

Desde un punto de vista objetivo, los derechos reales son el conjunto de intereses que se
regulan y protegen en el marco del derecho de cosas. Y desde un punto de vista
subjetivo, pueden ser definidos como aquellos que confieren a su titular un poder
directo e inmediato sobre la cosa. Esto se traduce en una absolutividad (hay que
entender este carácter absoluto como una ausencia de intermediación) y oponibilidad
erga omnes, frente a cualquiera. Aunque esto hay que reforzarlo con la publicidad
registral, contra la tradición romanista del valor posesorio.

En cuanto al fundamento del sistema del derecho real, existe un marco constitucional
que garantiza el derecho a la propiedad privada, si bien no es un derecho fundamental,
ya que se halla en el artículo 33.3 (ubicado en la Sección II del Capítulo II, titulada “de
los derechos y deberes de los ciudadanos”), el cual dispone: “nadie podrá ser privado
de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social,
mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las
Leyes”.

1. Clasificación
Se puede determinar esta clasificación como numerus apertus, en virtud del principio de
autonomía de la voluntad, pero hay que considerarlos como numerus clausus, ya que
son los que dispone explícitamente el Código Civil:

1. Derecho real pleno: propiedad: poder pleno sobre la cosa, aunque no ilimitado.
Art. 348 CC: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin
más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

2. Derechos reales limitados o derecho reales sobre cosa ajena (iura in re aliena):
recaen sobre una cosa que es propiedad de otra persona

a. De disfrute: conceden a su titular el goce y disfrute, total o parcial sobre

la cosa:
i. Usufructo
ii. Uso y habitación
iii. Servidumbre
iv. Censos y enfiteusis

b. De realización del valor, como garantía:

i. Hipoteca
ii. Prenda
iii. Anticresis

c. De adquisición preferente: derechos reales que recaen sobre una cosa,

que implican la facultad de adquirirla, con preferencia a un tercero:

i. Opción
ii. Tanteo y retracto

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 Tema 2
La propiedad
El concepto general de propiedad viene recogido en el artículo 348 del Código Civil que
dispone que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes”. Además se trata de un derecho
garantizado en la Constitución en su artículo 33.1: “se reconoce el derecho a la
propiedad privada y a la herencia”.

En todo caso la propiedad está protegida, aparte del mismo art. 33.3 CE, por el artículo
349 CC, que se pronuncia en términos similares: “nadie podrá ser privado de su
propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública,
previa siempre la correspondiente indemnización. Si no precediere este requisito, los
Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado”.

Por otro lado, la propiedad es reforzada mediante la inscripción registral de acuerdo con
el artículo 1 de la Ley Hipotecaria que dispone que “el Registro de la Propiedad tiene
por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya

circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos
238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”. Esto le confiere fuerza y
publicidad a la propiedad.

Se puede entender la complejidad de la propiedad desde dos puntos de vista distintos:

- Subjetivo: copropiedad (comunidades de bienes): art. 392: “hay comunidad

cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a
varias personas”.

[En este punto, cabe señalar esta particular forma de propiedad, en donde se pasa
de la copropiedad al condominio, que no es otra cosa que la cotitularidad en el
derecho de propiedad, es decir, la propiedad de una cosa es compartida por dos o
más personas]. Cada uno de los copropietarios obtiene beneficios o responde
frente a las deudas conforme a su cuota de participación en la propiedad.

Sin esta división fáctica de la cosa se da el principio de cuota abstracta indivisa,

por lo que a cada copropietario le corresponde una parte abstracta de la
propiedad.

En lo que respecta a su explotación, cada partícipe puede y debe contribuir a los

gastos de la propiedad y sólo puede desaparecer con la pérdida de la cosa. Y en
cuanto a su uso y disfrute hay que observar los siguientes preceptos del Código:

2
 o Artículo 397 CC: “ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los
demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran
resultar ventajas para todos”.
o Artículo 398 CC: “para la administración y mejor disfrute de la cosa común
serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes”.

Para la plena disposición de la cosa es necesario que todos los condueños presten
su consentimiento, por lo que impera la pauta de la unanimidad.

Sin embargo, para la toma de decisiones en el ámbito de la administración de la

cosa, el art. 398 impone la siguiente regla: “No habrá mayoría sino cuando el
acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de
los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los

interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que
corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos

de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior”.

Esto quiere decir que las decisiones podrán ser adoptadas por aquellos
condueños que tengan un porcentaje mayoritario sobre la cosa, aunque para la
protección de las minorías se establece el control judicial.

Por otro lado, también se observa la posibilidad de romper la copropiedad en

cualquier momento, ya que es una acción imprescriptible. El procedimiento de
división lo contempla el artículo 402 CC: “la división de la cosa común podrá
hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores
nombrados a voluntad de los partícipes”. Sin embargo, no se puede dividir la
cosa común cuando esta partición deja inservible la cosa. Y, además, el art. 404
recoge la siguiente regla: “cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los
condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a
los demás, se venderá y repartirá su precio”. Es decir, si ninguno se quiere hacer
cargo de la cosa, se vende.

- Objetivo: accesión o incorporación de otros objetos adheridos a la cosa

principal.

Tema 3
La propiedad horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal establece un régimen especial de propiedad derivado
del artículo 396 del Código Civil, referido a la cotitularidad de varios elementos (suelo,
escaleras…)1. Por ello se establece un régimen de organización previsto en la Ley
1
“Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho
de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (…).
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

3
49/1960 de Propiedad Horizontal, cuyo art. 1 dice: “la presente Ley tiene por objeto la
regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código
Civil, que se denomina propiedad horizontal”.

En cuanto a su ámbito de aplicación, el artículo 2 de la LPH dispone: “Esta Ley será de

aplicación:

a. A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el

artículo 5.

b. A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del
Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley
en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y
elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones
recíprocas de los comuneros.

c. A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta

Ley”.

Así pues, en cuanto a la primera forma de constitución, el artículo 5 de la LPH requiere

un título constitutivo, en donde se describa el inmueble en su conjunto y cada uno de los
módulos (pisos o locales), se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso
o local y, además, puede contener reglas de constitución y ejercicio del derecho al uso o
destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo.

Por otro lado, la LPH es de aplicación también cuando se aplica el artículo 396 CC, que
distingue entre partes privativas y comuneras, pero no hay título constitutivo.

Y, por último, se aplica esta Ley a los complejos inmobiliarios privados.

Régimen jurídico:

- Se establece el derecho de propiedad exclusivo sobre un espacio determinado y

susceptible de aprovechamiento independiente.
- Sobre este espacio se establece la copropiedad de los elementos y servicios
comunes.
- Deberes: cuota de participación determinada por el espacio ocupado (cuánto
tengo=cuánto debo). Desde el momento de la constitución ya se establece este
régimen activo y pasivo.
- Derechos: derecho a la propiedad exclusiva con aprovechamiento independiente
y a la copropiedad de los elementos comunes. Además, en este cuadro de
derechos merece especial atención el art. 7 LPH: “El propietario de cada piso o
local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de
retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados”.

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 de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro
propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente
a la comunidad”.

En lo referente a las obligaciones de los copropietarios hay que destacar la contenida en

el artículo 9.1 e) LPH, el cual señala: “contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales
para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización”. Esta obligación tiene carácter preferente
en el orden de prelación de créditos, con respecto al régimen previsto en el art. 1923 CC
(antes de los puntos 3, 4 y 52). Además la letra f) del mismo artículo prevé la creación
de un fondo de reserva, porque, además del propio mantenimiento o administración del
inmueble, es útil tener cierta solvencia económica en caso de imprevistos.

Los artículos 10 y 11 de la LPH, vienen a referirse a la realización de obras necesarias y

mejoras no necesarias respectivamente. En cuanto a las primeras, todos los propietarios
están obligados a soportar las obras. Así, en cuanto a la naturaleza de éstas, el art. 10.1
dice: “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el
adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios”. Y el 10.2: “la
comunidad vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias
para un uso adecuado” de las personas con discapacidad o mayores de 70 años. Hay
que señalar que el art. 10 contiene cierta contradicción entre el apartado 1 y el 2. El
primer apartado impone la obligación de realizar las obras, mientras que en el apartado
segundo impone el siguiente requisito: “cuyo importe total no exceda de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

Y, en cuanto a las mejoras no necesarias, se permite la dispensa de los copropietarios,

ya que no es exigible. De esta forma el art. 11.2 dispone: “el disidente no resultará
obligado, ni se modificará su cuota”.

Órganos de gobierno de la comunidad (artículo 13 LPH):

- Junta de propietarios: vecinos

- El presidente: necesario, elegido de entre los propietarios mediante elección o,
subsidiariamente, por sorteo, y asumirá la representación de la comunidad.
- Vicepresidentes
- El secretario
- El administrador

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“Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:

1. Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la última anualidad, vencida y
no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.
2. Los créditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si fuere el
seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.
3. Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes
hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.
4. Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por
embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.
5. Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera, y sólo respecto a otros
créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores”.

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Existe libertad para elegir al vicepresidente/s, al secretario y al administrador, incluso, si
éste no es elegido, sus funciones las absorberá el presidente.

Competencias de la Junta de propietarios (art. 14 LPH): nombrar al presidente y

removerlo, aprobar los presupuestos, aprobar los estatutos y normas de régimen interior
y conocer los demás asuntos de orden interno.

Régimen de acuerdos (art. 17 LPH):

a) Unanimidad: “para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o

modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad
horizontal o en los estatutos de la comunidad”.
b) Mayoría de tres quintos (por cuota de participación): en todo aquello referente a
la seguridad, accesibilidad o habitabilidad.
c) Mayoría simple (por cuota de participación): para la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten la movilidad de las personas con discapacidad.

El artículo 18 contempla la posibilidad de impugnación de las decisiones de la Junta de

propietarios. Para la protección de la minoría se pueden impugnar los siguientes tipos de
acuerdos:

a. “Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de

propietarios.
b. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad
en beneficio de uno o varios propietarios.
c. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.

Extinción de la propiedad horizontal (art. 23 LPH):

1. “Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará

producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del
valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de
dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias”.

Por último, el artículo 24 LPH amplía el ámbito de aplicación de la Ley a los complejos
inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a. “Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre

sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b. Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que
se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios”.

Tema 4

6
 Ley del suelo
En la misma Exposición de Motivos de la Ley 2/2008 se aborda la política de suelo
desde dos tipos de operaciones: por un lado, el ensanche de la ciudad y, por otro, la
remodelación del espacio interior. Ambas formas está dirigidas igualmente a ordenar el
crecimiento urbano.

Las más importantes instituciones en esta materia son:

- Clasificación del suelo para regular y ejecutar una planificación urbanística

(urbanizable y no urbanizable).
- Instrumentación de la ordenación.
- Ejecución: mediante formas de gestión pública o privada.

Esta Ley abandona la consideración del estatuto del propietario del suelo que le
reconocía el derecho a urbanizar. De esta forma se forman tres estatutos jurídicos
básicos:

o El de la ciudadanía en general: consideración del derecho de toda persona a

participar en el urbanismo.
o Régimen de iniciativa privada: en virtud del principio de libertad de empresa y
con la finalidad de servicio público.
o Estatuto de la propiedad del suelo: se tiene en cuenta al propietario, pero él no
tiene derecho a urbanizar por sí mismo.

En el procedimiento de aprobación de planes urbanísticos hay que tener en cuenta dos

consideraciones. En primer lugar, se garantiza la participación ciudadana y, en segundo
lugar, la Ley exige una reserva de vivienda protegida. Por ello es importante integrar la
función social en la política urbanizadora.

Valoración del suelo:

1. Rural: aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana.

2. Urbanizado: el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la
urbanización.

Por último, se puede concluir que desde el ámbito patrimonial privado, el propietario
sólo es una parte del entramado, y éste debe dirigirse al bien común.

Disposiciones generales: según el artículo 1 la Ley de Suelo regula las condiciones

básicas ya que la competencia corresponde a las Comunidades Autónomas, se trata de
unas garantías mínimas que favorecen la igualdad entre Comunidades.

Por otro lado, el artículo 2 hace referencia a la riqueza del suelo y subordina su
aprovechamiento en favor del interés general. Se apuesta por el desarrollo sostenible y
racional y no por la mera explotación. Además se requieren las suficientes
infraestructuras para la adecuada habitabilidad

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Título I: condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales
de los ciudadanos. Este título está ordenado en función de la importancia de los actores
sociales: ciudadanos, iniciativa privada y propietarios:

Artículo 4: derechos de los ciudadanos: faculta a los ciudadanos a ejercer la acción

pública para hacer respetar la ordenación territorial y urbanística.

Artículo 5: deberes de los ciudadanos: respeto al medio ambiente, a las infraestructuras

y a los demás ciudadanos.

Artículo 6: iniciativa privada y libertad de empresa en la ejecución de urbanización que

no desarrolle la Administración. Por su parte, el punto d) habla del derecho del
propietario “a realizar en sus terrenos, por sí o a través de terceros, la instalación,
construcción o edificación permitidas”.

Artículo 7: régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo: la

patrimonialización de la edificabilidad se produce con el cumplimiento de todas las
condiciones y obligaciones.

Artículo 8: contenido del derecho de propiedad del suelo (facultades): uso, disfrute,
disposición (condicionada) y explotación conforme al estado, clasificación y
características objetivas. Pero este derecho está supeditado a la aprobación y
autorización administrativa.

Artículo 9: deberes y cargas: el uso de los terrenos, instalaciones, construcciones y

edificaciones no puede ser incompatible con la ordenación territorial y urbanística.
Además impone la necesidad de realizar los trabajos de mejora y rehabilitación
necesarios para su conservación.

Tema 5
Accesión
Conforme al artículo 353 del Código Civil “la propiedad de los bienes da derecho por
accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o
artificialmente”.

Con respecto a la accesión a los bienes inmuebles hay que tener en cuenta dos
principios básicos. En primer lugar, la buena fe y, luego, la norma “accesorium sequitur
principale”. Así pues, cabe mencionar el art. 358 CC que dispone: “lo edificado,
plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos,
pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos
siguientes”.

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Tipos de accesión a inmuebles:

- Accesión inmobiliaria: todo lo que crezca en el predio pertenece a su dueño, ya

que se presume que es consecuencia de su trabajo (art. 359 CC3). Y el que
realiza en su propiedad un trabajo a costa de los materiales de un tercero deberá
abonar el precio de esos materiales y si lo hiciera de mala fe estará obligado al
resarcimiento de daños y perjuicios (art. 360). Por su parte, el artículo 3614
recoge la llamada “accesión invertida” porque el que ha cultivado o edificado en
el terreno de un tercero puede quedarse con esa porción de tierra. En estos casos
se invierte la regla accesorium sequitur principale, pero si se hace de mala fe el
propietario puede exigir la demolición.

- Accesión de predios ribereños a ríos: el art. 366 establece que “pertenece a los
dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el
acrecentamiento que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente
de las aguas”. Sin embargo son excepciones de accesión:

 Art. 367 CC: “los dueños de las heredades confinantes con

estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la
disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas
inundan en las crecidas extraordinarias”.
 Art. 368 CC: “cuando la corriente de un río, arroyo o torrente
segrega de una heredad de su ribera una porción conocida de
terreno y lo transporta a otra heredad, el dueño de la finca a que
pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta”.

Por otro lado el artículo 369 puede entenderse de forma restringida: “los árboles
arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al
propietario del terreno adonde vayan a parar, si no lo reclaman dentro de un
mes los antiguos dueños. Si éstos lo reclaman, deberán abonar los gastos
ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro”.

- Mutación del cauce: los antiguos cauce de los ríos pertenecen a los dueños de
los terrenos ribereños (art. 370 CC).

- Formación de islas: art. 373: “las islas que por sucesiva acumulación de
arrastres superiores se van formando en los ríos, pertenecen a los dueños de las
márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si la
isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por
mitad. Si una sola isla así formada distase de una margen más que de otra, será
por completo dueño de ella el de la margen más cercana”.

En cuanto a la accesión de mueble a mueble, la regla general consiste en que cuando las
cosas muebles se unen, sin mala fe, la cosa principal absorbe a la accesoria (art. 3755)

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“Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo
contrario”.
4
“El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o
plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio
del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente”.
5
“Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que
intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño”.

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compensando al dueño de lo accesorio. Así pues, puede entenderse como accesorio
aquel adorno o cosa que sirve para el uso o perfeccionamiento de la principal (art. 376).
Además el 377 establece cuál de las cosas debe ser la principal entre objetos de igual
consideración, reputándose como tal el de más valor, y entre objetos de más valor, el de
mayor volumen.

Separación de los objetos: art. 378 CC: “cuando las cosas unidas pueden separarse sin
detrimento, los dueños respectivos pueden exigir la separación. Sin embargo, cuando la
cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra, es mucho más preciosa
que la cosa principal, el dueño de aquélla puede exigir su separación, aunque sufra
algún detrimento la otra a que se incorporó”.

Por último, con respecto a lo que pueda producir la mezcla, se puede establecer una
comunidad de bienes, proporcionalmente a lo aportado por cada uno (art. 381 CC).

Tema 6
Usufructo
Artículo 367 CC: “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la
obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o
la ley autoricen otra cosa”. Pertenece al grupo de derechos iura in re aliena que pueden
considerarse como aquellos contrarios a la propiedad, ya que otorgan derechos sobre
cosa ajena (como la servidumbre o la habitación).

El usufructo puede ser legal, negocial o por prescripción adquisitiva o usucapión (art.
4686). Aunque el usufructo también puede ser clasificado en función del objeto o de la
persona (art. 469):

- Total o parcialmente sobre los frutos de la cosa.

- Unilateral o multilateral.
- Simultánea o sucesivamente.
- Bajo cierta condición o cierto término.

En lo referente a los derechos y obligaciones del usufructuario hay que atender a lo

estipulado en el título constitutivo, pero, a falta de éste, se tienen que observar las reglas
del Código Civil (art. 470):

Derechos:

a) Derecho a recibir todos los frutos, ya sean naturales, civiles o industriales (art.
471).
b) Derecho a disfrutar del aumento que reciba la cosa usufructuada por accesión y
derecho a disfrutar de las servidumbres que tenga a su favor (art. 479).

Obligaciones:
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“El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y
por prescripción”.

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 a) Obligaciones antes de recibir la cosa usufructuada:

o Hacer inventario de todos los bienes, tasar los muebles y describir los
inmuebles (art. 491). Según el art. 493, esta obligación puede ser dispensada
o Prestar una fianza como garantía (art. 491).

b) Obligaciones durante:

o El usufructuario debe cuidar la cosa con la diligencia del buen padre de familia
(art. 497).
o El usufructuario que arriende a terceros su derecho de usufructo responderá
por los daños causados por culpa o negligencia (art. 498).
o Obligación de soportar los gastos por las reparaciones ordinarias (art. 500).

c) Obligaciones después:

o Devolución de la cosa, con derecho de retención en caso de no reembolsar los

gastos realizados (art. 522).

Extinción del usufructo:

- Muerte del usufructuario, con derecho de retención de los herederos

- Extinción del plazo fijado
- Confusión
- Renuncia del usufructuario
- Pérdida de la cosa
- Resolución del derecho del constituyente
- Prescripción

Tema 7
Las servidumbres
Artículo 530 CC: “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está
constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio
sirviente”. Definición en sentido negativo, caracterizado por ser un gravamen o carga
para su titular mientras que otorga un poder para el otro. Además, el art. 531 dispone
que puede establecerse la servidumbre a favor de varias personas o una comunidad.
Clases:

- Legales: por imperativo legal. Dos vertientes:

o Propiamente legales: establecida por una ley propiamente dicha

o Propiamente administrativas: por norma de inferior rango

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 - Voluntarias: por mutuo acuerdo. La servidumbre legal nace como consecuencia
del fracaso del acuerdo de voluntades, por ello, aquéllas tienen carácter
subsidiario.

Otras clasificaciones de servidumbres:

- Continuas: aquellas cuyo uso puede ser incesante, pero no depende de los actos
del hombre.
- Discontinuas: no incesante, a intervalos.

- Aparentes: están anunciadas y tienen claros signos de existencia.

- No aparentes: no hay signos externos.

- Positivas: “impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer

alguna cosa o de hacerla por sí mismo” (art. 533 CC).
- Negativas: “prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito
sin la servidumbre” (art. 533 CC).

Caracteres de las servidumbres:

a) Es inseparable de la finca, da igual quién sea el dueño.

b) Es indivisible: la carga se mantiene aunque el predio se divida.

El artículo 537 determina que las servidumbres continuas y aparentes pueden ser
adquiridas bien por un título constitutivo, o bien por usucapión de 20 años.

Estatuto jurídico de los dueños:

- El dueño del predio dominante podrá hacer todas las obras necesarias en el
predio sirviente para la conservación de la servidumbre, sin alterarla ni
modificarla (art. 543).

- Según el 544, si existen varios predios dominantes, todos ellos contribuirán a la

conservación de la servidumbre en proporción al beneficio que obtengan de ella,
incluido el dueño del predio sirviente, si la utilizare de alguna forma.

- Además, el art. 545 “el dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de
modo alguno el uso de la servidumbre constituida”. Pero si ésta resulta muy
molesta para él, podrá modificarla a su costa, pero debe haber suficiente
motivación.

Servidumbre del pater familias (art. 5417): modo automático de constitución de

servidumbre. Es puramente legal. Desaparece la servidumbre pero se constituye un paso
tolerado.

[Tanto el art. 537 como el art. 541 se consideran como formas de constitución de
servidumbres legales].
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“La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se
considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que,
al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de
cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura”.

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Modos de extinción de la servidumbre (art. 546):

a) Confusión: unión de los predios.

b) Por el no uso durante 20 años.
c) Cuando quede en tal estado que no pueda ser utilizada.
d) Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o
condicional.
e) Por renuncia del dueño del predio dominante.
f) Por redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

1. Servidumbres en materia de aguas

◙ Servidumbre de caída de aguas (art. 552 CC): los dueños de los predios tienen
obligación de recibir aquellos elementos naturales arrastrados por el curso normal de las
aguas, es decir, no pueden hacer obras (barreras o canalizaciones) que hagan que las
“piedras o tierras” impidan esta conducción o desemboquen en otros predios. “Ni el
dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del
superior obras que la agraven.”

◙ Servidumbre de predio ribereño (art. 553 CC): los dueños de los predios ribereños
deben establecer un margen de 3 metros en cada ribera del río para uso público, pero
restringido a la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Existe otra categoría
especial que es el camino de sirga, “para servicio exclusivo de la navegación y
flotación fluvial”.

◙ Servidumbre de presa, acueducto y partidor (art. 554 CC): toda canalización o

estructura que afecte a otro predio obliga a la indemnización del dueño de éste como
consecuencia del gravamen

◙ Servidumbre de saca de agua (art. 556 CC): referido al paso de personas o ganado
para la toma de agua o abrevadero, pero con indemnización.

◙ Servidumbre de acueducto (art. 557 CC): “todo el que quiera servirse del agua de
que pueda disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios
intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los
predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas”.

2. Servidumbres de paso
Art. 564 CC: “el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin
salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa
la correspondiente indemnización”. El enclavamiento debe entenderse como
aislamiento funcional. Condiciones de constitución: si la vía es permanente hay que
indemnizar al dueño del predio sirviente con el valor de terreno ocupado. La anchura de
la servidumbre se fijará en atención a las necesidades del dominante, aunque admite
variaciones, siempre con la correspondiente indemnización. Debe realizarse la
servidumbre siempre por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, si no fuera
posible, por el lugar más cercano a la vía pública.

13
Art. 567: “si, adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada
entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso
sin indemnización, salvo pacto en contrario”.

Ocupación temporal (art. 569): “si fuere indispensable para construir o reparar algún
edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos
para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la
indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”.

3. Servidumbre de medianería
No es en sí una servidumbre, se trata de una relación de vecindad, donde todos se
benefician de esta relación y no existe carga o gravamen. Supuestos:

- Presunción de medianería (art. 572 CC): paredes divisorias de edificios

contiguos hasta el punto común de elevación; paredes de jardines y corrales;
pared consistente en masa arbórea (cercas, vallados y setos vivos) que dividen
predios rústicos.

- Las paredes son privativas a favor de aquellos que sufren algún perjuicio.
Supuestos señalados en el art. 573:

1. “Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o

huecos abiertos.
2. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su
paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior,
teniendo en la inferior relex o retallos.
3. Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las
fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
4. Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las
fincas, y no de la contigua.
5. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté
construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las
propiedades.
6. Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente
piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan
fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
7. Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o
setos vivos no se hallen cerradas”.

Régimen de gastos (arts. 575-579): la reparación y construcción de paredes medianeras

serán costeadas por todos los dueños que tengan a su favor la medianería en proporción
a su derecho. Pero todo propietario puede liberarse de esta carga renunciando a la
medianería, siempre y cuando esta pared no sostenga una construcción suya. Asimismo,
existe un amplio casuismo en el Código que aplica este mismo sistema en el régimen
económico de las medianerías.

4. Servidumbre de luces y vistas

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Art. 580 CC: “ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared
medianera ventana ni hueco alguno”. Aunque el art. 581 regula los llamados huecos de
tolerancia: “el dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir
en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a
los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja
de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren

abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado
lo contrario.

También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que

tenga dicho hueco o ventana”.

Por otro lado, el 582 dice que no se puede construir ventana o balcón cuyo voladizo
invada la finca ajena (2 metros).

5. Servidumbres de desagüe de edificios

Art. 586: “el propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta
de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio
público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el
propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al
predio contiguo”.

Si un dueño recibe la servidumbre de vertiente de los tejados, éste puede construir para
recibir “las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida”, de tal forma que “no
resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante”.

Tema 8
Prenda e hipoteca
Ambas figuras sirven a la misma finalidad de garantía, pero, en contra de la fianza, que
es una garantía personal, la prenda e hipoteca son garantías reales. No se busca una
responsabilidad patrimonial universal (art. 1911 CC) sino un concreto mecanismo de
garantía de responsabilidad civil. Asimismo, junto a la prenda e hipoteca, existe otra
garantía real: la anticresis.

El artículo 1857 del Código establece los requisitos esenciales para la prenda e hipoteca:

1. “Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña
o hipoteca.
3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre
disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente
autorizadas al efecto”.

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Es decir, la obligación principal puede ser cualquiera conforme al art. 1861 8. Además se
requiere la plena disposición y que no existan prohibiciones de disposición (vivienda
familiar).

El art. 1858 establece otro requisito esencial, según el cual, cuando ha vencido la
obligación principal, es posible enajenar la cosa hipotecada o pignorada para pagar al
acreedor, es decir, se procede a la “realización de valor”.

Valor de la promesa de constituir prenda o hipoteca: en contra de la compraventa, esta

promesa tiene efectos distintos, ya que “sólo produce acción personal entre los
contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que
defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía
estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen”.

1. La prenda
Además de los requisitos del 1857 CC se necesita, conforme al art. 1863, “que se ponga
en posesión de ésta (cosa pignorada) al acreedor, o a un tercero de común acuerdo”. Es
decir, traslado posesorio. Pueden ser objeto de prenda todas las cosas muebles, siempre
que estén dentro del comercio y sea posible su traslado. Tal y como dispone el art.
1864: “susceptibles de posesión”.

Requisitos de forma: debe constar en documento público para la eficacia para tercero
(art. 1865). A favor del acreedor se otorga el ius retentionis (art. 1866 CC).

Responsabilidad civil por los daños producidos en la cosa pignorada: es necesario

desplegar toda la diligencia debida en el cuidado de la cosa; además, el acreedor debe
abonar los gastos necesarios invertidos en la cosa y responderá de su pérdida.

2. La hipoteca
Art. 104 de la Ley Hipotecaria: “la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes
sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación
para cuya seguridad fue constituida”. Requiere inscripción registral.

Objeto de la hipoteca:

- En sentido positivo (art. 106 LH):

1. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.

2. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los
mismos bienes.

- Ampliación (art. 107 LH):

1. El derecho de usufructo.
2. La mera propiedad.
3. Los bienes anteriormente hipotecados.
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“Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a
condición suspensiva o resolutoria”.

16
 4. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza
real.
5. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras
obras destinadas al servicio público.
6. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia.
7. El derecho de retracto convencional.
8. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado
preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía
conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará
pendiente de la resolución del pleito.
9. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la
hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
10. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
11. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento
judicial.

- En sentido negativo (art. 108 LH):

1. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio

dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser
hipotecada.
2. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código
Civil.
3. El uso y la habitación.

Además no pueden hipotecarse en virtud del art. 111 LH:

1. “Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca

hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el
servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de
la materia o deterioro del objeto.
2. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la
obligación garantizada”.

Quantum de la hipoteca (art. 109 LH): “la hipoteca se extiende a las accesiones
naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al
propietario por razón de los bienes hipotecados”. Las indemnizaciones pueden ir
referidas a las compensaciones por expropiaciones forzosas o por el cobro del seguro en
casos de siniestro.

Transmisión de la propiedad (art. 118 LH9): el comprador puede subrogarse en la

posición del hipotecado, incluso en las obligaciones personales.

3. Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento

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“En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubiesen pactado que el segundo se
subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con
ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento
expreso o tácito”.

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Objetos susceptibles de hipoteca mobiliaria (art. 12 Ley de hipoteca mobiliaria y prenda
sin desplazamiento de posesión de 16 de diciembre de 1954):

1. “Los establecimientos mercantiles.

2. Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones de
ferrocarril, de propiedad particular.
3. Las aeronaves.
4. La maquinaria industrial.
5. La propiedad intelectual y la industrial”.

Objeto de prenda sin desplazamiento:

· Art. 52 LHM: “podrán constituir prenda sin desplazamiento los titulares legítimos de
explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias sobre los siguientes bienes:
1. Los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que
se celebre el contrato.
2. Los frutos separados o productos de dichas explotaciones. Si no estuvieren
almacenados, se determinará el lugar en que hubieren de depositarse.
3. Los animales, así como sus crías y productos.
4. Las máquinas y aperos de las referidas explotaciones”.

· Además, el art. 53 añade los siguientes bienes susceptibles de prenda:

1. “Las máquinas y demás bienes muebles identificables por características

propias, como marca y número de fabricación, modelo y otras análogas, que no
reúnan los requisitos exigidos en el artículo 42.
2. Las mercaderías y materias primas almacenadas”.

· Art. 54 LHM: “de igual manera serán susceptibles de prenda sin desplazamiento las
colecciones de objetos de valor artístico e histórico, como cuadros, esculturas,
porcelanas o libros, bien en su totalidad o en parte; también podrán serlo dichos
objetos, aunque no formen parte de una colección.

Podrán sujetarse a prenda sin desplazamiento los créditos y demás derechos que
correspondan a los titulares de contratos, licencias, concesiones o subvenciones
administrativas siempre que la Ley o el correspondiente título de constitución autoricen
su enajenación a un tercero. Una vez constituida la prenda, el Registrador comunicará
de oficio esta circunstancia a la Administración Pública competente mediante
certificación emitida al efecto.

Los derechos de crédito, incluso los créditos futuros, siempre que no estén
representados por valores y no tengan la consideración de instrumentos financieros”.

Esta enumeración constituye numerus clausus, solamente estos. Y, en virtud del art. 3,
es necesaria la constitución en escritura pública y que sea registrada. “La falta de
inscripción de la hipoteca o de la prenda en el Registro privará al acreedor hipotecario
o pignoraticio de los derechos que, respectivamente, les concede esta Ley”.

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El art. 2 admite la posibilidad de volver a hipotecar o pignorar los objetos ya
hipotecados o pignorados “aunque lo estén con el pacto de no volver a hipotecar o
pignorar”.

Por último, señalar el derecho de retención del acreedor y el deber de éste de desplegar
toda la diligencia debida en la conservación de la cosa.

Art. 681 y ss. Ley Enjuiciamiento Civil: de la ejecución de las cosas hipotecadas y
pignoradas.

Tema 9
El registro de la propiedad
El registro de la propiedad constituye un instrumento útil no sólo en el Derecho
hipotecario, sino en el Derecho inmobiliario en general. El registro está fundamentado
en el principio de publicidad e influye en la eficacia. Principios informadores:

- Principio de publicidad formal (art. 1 Ley Hipotecaria): la utilidad del registro

de la propiedad es la de servir como medio de publicidad.

- Principio de titulación pública (arts. 2 y 3 LH): requisito de escritura pública

para registrar un título. La titulación en sentido sustantivo y en sentido formal
tienen carácter de principio general. están prohibidos los documentos privados a
los efectos de inscripción.

- Principio de rogación (art. 6 LH): la inscripción en el registro puede ser

solicitada por cualquiera.

- Principio de inscripción (art. 7 LH): existen diversos tipos de asientos en la

inscripción, así, la primera inscripción es la de dominio (principal) y, luego, se
añaden las inscripciones accesorias, como servidumbres y otros gravamenes.

- Principio de folio real: el registro se ordena en fincas (entidad hipotecaria) y no

en personas.

- Principio de tracto sucesivo: el registro se configura como un proceso, una

cadena en donde se inscriben todos los hechos registrales (asientos).

- Principio de calificación (art. 18): el registrador califica bajo su

responsabilidad, define los derechos reales.

- Principio de publicidad sustantiva (art. 3810): el registro otorga una presunción

iuris tantum, una presunción legal

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“A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el
dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”.

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