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Reforma do Registo Predial

No passado dia 11 de Fevereiro de 2009 teve lugar uma


Conferência no Edifício Mafre, onde foi orador o Dr. Virgílio
Machado, Conservador do Registo Predial de Gondomar,
subordinada ao tema:

A Titulação de actos jurídicos sobre imóveis em 1 de Janeiro de


2009.
A Reforma do DL. nº 116/ 2008 em matéria de titulação dos acto.

- A forma dos actos sobre imóveis.


- O novo documento particular autenticado de actos sujeitos a
registo predial.
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A Reforma do Registo Predial foi feita em duas fases:

1ª fase: em Julho de 2008


2ª fase: Janeiro de 2009

Nesta segunda fase, passou-se a titular actos por documento


particular e acabou-se com a competência territorial.

Existe agora uma nova mentalidade, a obrigação dos serviços de


registo resolverem os problemas do processo registral e o contacto
obrigatório com o requerente para suprimento das deficiências do
mesmo.
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O intuito desta Reforma foi ir ao encontro da defesa do consumidor.


Terminou-se com a exclusividade dos Notários para que, com a
concorrência, se baixem os preços.

Foram tomadas 3 medidas:

1- Eliminação da obrigatoriedade da escritura pública e criação dos


documentos particulares.

2- Promoção do registo obrigatório, sob pena de quem não o fizer terá de


pagar emolumentos em dobro (ver artigo 8º-D do CRP).
O prazo para promoção do registo das entidades que fazem balcão único é
de 10 dias a contar da titulação ou do cumprimento das obrigações fiscais
(Artigo 8º-C, 6 do CRP).

3- Depósito Electrónico
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Com o depósito electrónico não foi diminuída a segurança jurídica já que o


documento particular só é válido se tiver o termo de autenticação que
deverá ser depositado electronicamente no site www.predialonline.pt

O artigo 80º do CN ficou com várias alíneas revogadas.


Excepto:
Justificação notarial, já que é necessário ouvir testemunhas e é
totalmente gratuito na CRP.
Habilitação.

O artigo 22º do DL nº 116/2008 elenca os actos a celebrar por escritura ou


documento particular.

O artigo 23º faz equivalência da escritura ao documento particular.


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A titulação qualquer pessoa poderá fazer, mas a autenticação só pode ser


feita pelas entidades com competência para tal, as previstas no artigo 38º
do DL 76-A/2006.

Os autenticadores tem as mesmas obrigações que os Notários. O C.N.


aplica-se aos documentos particulares.
O termo de autenticação acarreta muitas obrigações, as mesmas que tinha
o Notário. Entre elas:
- Verificar que os documentos particulares tem os requisitos
legais.
Artigo 47º CN: identificação das partes

Artigo 54º CN: descrição do prédio


inscrição a favor de quem transmite ou onera
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Artigo 57º CN: Indicação da inscrição na matriz ou de que foi


participada à matriz.

Artigo 58º CN: harmonização entre a matriz e a descrição,


referência à área e ao artigo.
58º, 3 CN: é dispensada a harmonização se a
diferença entre a descrição e a inscrição não exceder, em relação à
área maior, 10% nos prédios rústicos e 5% nos prédios urbanos ou
terrenos para construção.

Verificar se existe licença de utilização, excepto para os


prédios anteriores a 1951.
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De acordo com o artigo 24º, 2 do DL, a validade da autenticação


dos documentos particulares está dependente de depósito electrónico desses
documentos, bem como todos os documentos que os instruam.

Já a Portaria nº 1535/2008 de 30/12, refere no seu artigo que estão


sujeitos a depósito electrónico os documentos particulares autenticados que
titulem actos sujeitos a registo predial, bem como os documentos que os
instruam e que devam ficar arquivados por não constarem de arquivo
público.

No artigo 8º da Portaria prevê-se a criação de arquivos para os


originais dos documentos depositados, podendo a OA criar sistemas de
arquivo centralizados. Contudo estes ainda não foram criados, pelo que o
arquivo dos originais deverá ser feito no escritório dos advogados.
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Relativamente ao termo de autenticação este tem de ser


assinado não só pelo autenticador mas também pelos contraentes.
A falta da assinatura dos contraentes tem como
consequência a nulidade do acto que pode contudo ser sanável.

Depósito de documentos e registo on-line

No site www.predialonline.pt o facto de se proceder ao


depósito de documentos não implica que se faça também o registo
on-line. Contudo, se o fizer tem uma redução de 20% no custo do
registo.
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Na aplicação informática tem de ser ter algumas cautelas,


São alguns exemplos:

1- Ao fazermos o registo de uma fracção A, não podemos


colocar “A”, pois o sistema não a reconhecerá.

2- Ao fazermos o registo de várias fracções do mesmo prédio,


não podemos colocar fracções A, B, C, D, pois o sistema vai assumir
que se trata de uma só fracção. Teremos de colocar em adicionar
prédio.
O registo on-line custa 250€ que serão perdidos se não
tivermos a atenção devida e o cuidado com estes pormenores.
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De acordo com o artigo 3º, j da Portaria, é feita pelo site a


certificação da data e da hora em que o depósito electrónico de
documentos particulares autenticados ou pedido de registo foi
concluído.
Contudo, a prioridade do registo não resulta desta data e
hora e também não resulta da data e hora do pagamento. A
prioridade só se afere quando o SIB faz o carregamento a favor do
IRN. Há um diário nacional electrónico.

O pagamento, de acordo com o artigo 3º, h, pode ser feito


pela via electrónica e, quem deposita ou regista recebe avisos pelo
correio electrónico (artigo 3º, l).
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Nos termos do artigo 4º, 2 da Portaria, podem ser depositados os


documentos de que conste o consentimento do credor ao cancelamento do
registo de hipoteca. Se este cancelamento for pedido com a aquisição é
totalmente gratuito.

Quem estiver a depositar o documento fica dispensado de fazer o


registo informático, nos termos do artigo 6º da Portaria.

De acordo com o artigo 7º da Portaria, o depósito de documentos


particulares autenticados deve ser efectuado na data da realização da
autenticação do documento particular.
Devemos ter atenção ao nº 3 desta Portaria, já que prevalece a data
da autenticação para efeitos de contagem do prazo para a promoção do
registo. (O registo deve ser promovido no prazo de 10 dias sob pena de agravamento
dos emolumentos, de acordo com o artigo 8º-C, 6 e 8º-D do CRP).
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Formato dos ficheiros

O artigo 10º da Portaria prevê que os ficheiros que


contenham os documentos a submeter a depósito na plataforma
electrónica devem adoptar os formatos:
- jpeg;
- tiff ou
- pdf.

e não podem ter uma dimensão superior a 5 MB.


(Deve ser evitado enviar documentos a cores e com
fotografias)
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Procedimento Tributário

Nos termos do artigo 25º do DL 116/2008, os documentos


particulares não podem ser autenticados enquanto não se
encontrar pago ou assegurado o imposto municipal sobre as
transmissões onerosas de imóveis e o imposto de selo liquidados.
Nos termos do nº2, deve constar do termo de autenticação o
valor dos impostos e a data da liquidação, ou a disposição legal que
prevê a sua isenção.
Excepção: partilhas, em que o imposto é pago a posteriori

As isenções de IMT e as cobranças de selo são da


competência da Finanças. Mesmo as isenções que eram de reconhecimento
automático pelos Notários, por exemplo escritura de compra e venda de 50.000€,
deixaram de o ser.
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Tem de ser reconhecidas pelas Finanças.

Sujeitos passivos de imposto:


- novas entidades.
- pessoas singulares ou colectivas para quem se transmitem
os direitos.

Os autenticadores tem de cobrar ao cliente a quantia de 25€,


pelo documento particular, que deverá ser entregue nas Finanças até
ao dia 20 do mês seguinte, com a apresentação de uma lista de
todos os documentos efectuados.

Elaborado por Ana Carla Teixeira