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A DIFÍCIL ARTE DE LAVRAR CONTRATOS

Em face de ser um assunto por demasiado longo tentarei fazer um esboço o


mais sintético possível abordando, por conseguinte, o que mais se trabalha nos
cartórios que é a Venda e Compra. Tratarei mais diretamente das escrituras públicas,
todavia as observações são válidas também para os escritos particulares. Aqueles que
quiserem aprimorar seus conhecimentos recomendo ler: “DIREITO NOTARIAL
TEORIA E PRÁTICA”, “APLICAÇÃO DO DIREITO NA PRÁTICA NOTARIAL E
REGISTRAL”, “SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO”, “INTRODUÇÃO AO
DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL” e, principalmente, o trabalho do Dr. JOÃO
TEODORO DA SILVA, publicado na Revista de Direito Imobiliário do IRIB (Instituto de
Registro Imobiliário do Brasil), do qual tirei a maior parte das orientações que aqui
tentarei esposar.

O Código Civil Brasileiro prescreve no seu Artigo 215 os requisitos que devem
conter a escritura pública o quê, mutatis mutandi, também vale para os escritos
particulares, trazendo a seguinte redação: “salvo quando exigidos por lei outros
requisitos a escritura pública deve conter”. Ante a ressalva feita pelo código, devem os
profissionais do direito verificar toda a legislação correlata quer seja municipal,
estadual ou federal, sob pena de verem seus títulos recusados pelos Serviços de
Registro de Imóveis do país.

Mais uma vez peço licença para, transcrever um modelo de escritura pública,
que pode, facilmente, ser adaptado para um instrumento particular, elaborado pelo Dr.
JOÃO TEODORO DA SILVA e por mim adaptado com pequenas modificações que,
entretanto, não fazem coisa julgada. Caso algum leitor tenha sugestões para melhorar
a peça, serão muito bem vindas. De antemão já pedimos perdão ao Dr. João Teodoro
pelas mudanças aqui insertas e incertas.

Para que o leitor não se perca, transcreverei uma parte da escritura e


seguidamente fundamentarei de forma bem sucinta o porquê de a mesma dever conter
os dados transcritos.

Reitero a afirmação acima transcrita: nada aqui faz coisa julgada. A palavra é de
todos que tenham os mesmos objetivos que nós: prestar um bom serviço à sociedade
e, conseqüentemente, recuperar o respeito que merecemos pelo nosso trabalho,
respeito este, que as “Claíres” vêm tentado vilipendiar.

Vamos, portanto, ao que interessa:

Escritura Pública de Venda e Compra que outorgam JOSEFINO


GONÇALVES DOS SANTOS e sua mulher, como vendedores, e
LARISSA OLIVEIRA SANTOS, como compradora.
Se é uma venda e compra não pode se tratar de outorgante e outorgado, pois o
contrato de venda e compra é um contrato com efeitos bilaterais, ou seja, geram
obrigações recíprocas para as partes. São chamados pela doutrina de sinalagmáticos,
pois a teor do Artigo 481 do CCB, um se obriga a transferir o domínio e o outro a pagar
certo preço pela coisa. Portanto em qualquer contrato bilateral ambas as partes serão
outorgantes. Caso seja um contrato unilateral, a exemplo de uma doação pura, aí sim,
seriam outorgante e outorgado. Desta feita nas vendas e compras faça o preâmbulo
do seu contrato como demonstramos acima

Em 13 (treze) de novembro de 2002 (dois mil e dois), neste Ofício de


Notas, situado na Av. Inclinada, 33, Centro, Pitangui, Estado de Minas
Gerais,
Dispensa qualquer comentário. Inciso I do Parágrafo 1º do Artigo 215 do CCB.

lavro esta escritura que, perante mim, comparecem, como


vendedores, JOSEFINO GONÇALVES DOS SANTOS, empresário,
portador da Cédula de Identidade Registro n. 77777777, inscrito no CPF
sob o n. 888888888-88, e sua mulher, MARIA DA CONCEIÇÃO DE
CAMPOS CORDEIRO, do lar, portadora da Cédula de Identidade Registro
n. 55555555, inscrita no CPF sob o nº 666666666-66, ambos brasileiros,
casados sob o regime de Comunhão Universal de Bens, em 27 de janeiro
de 1979, com Pacto Antenupcial registrado sob o n. 1000, Livro 3-B, no
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Pitangui-MG, residentes e
domiciliados na Avenida Sobe e Desce, n. 201, Bairro Ladeirão, neste
Município; e como compradora, LARISSA OLIVEIRA SANTOS, brasileira,
estudante, portadora da Cédula de Identidade Registro n. 11111111,
inscrita no CPF sob o n. 2222222, casada sob o regime de Comunhão
Parcial de Bens, em 25 de janeiro de 2000, com CARLOS EDUARDO
SANTOS, inscrito no CPF sob o n. 9999999, residentes e domiciliados na
Praça dos Assustados, 100, Bairro da Saudade, neste Município.

Qualificação das partes


Artigo 215 do CCB:

Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e


demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do
casamento, nome do outro cônjuge e filiação;

Artigo 176 da Lei de registros Públicos. Tanto a matrícula quanto o registro


devem conter os seguintes requisitos:

Nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição


no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da
cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no
Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

Em Minas Gerais temos, ainda o Provimento 54/78 que estabelece o seguinte:

Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública conterá:

a) nome nacionalidade, estado civil, profissão e domicílio dos participantes,


com indicação, se necessário, do regime de bens do casamento, nome do
outro cônjuge, número de inscrição cadastral no Ministério da Fazenda e
número do registro geral da cédula de identidade, em se tratando de
pessoas naturais;

b) razão social ou denominação, sede, número de inscrição cadastral no


Ministério da Fazenda e representação, em se tratando de participante de
pessoa jurídica;

A Instrução 199/92 da CGJ do Estado de Minas estabelece o seguinte quanto


ao ENDEREÇO:

Recomenda aos Srs. Tabeliães e Oficiais do Registro Público que, nos atos de
seu ofício, a referência ao domicílio dos contratantes deverá compreender
obrigatoriamente nome e número da rua de residência, do apartamento, assim como o
bairro e, se possível, o Código de Endereçamento Postal (CEP).

O legislador não foi feliz ao prescrever que: “quando necessário, do regime


de bens do casamento , nome do outro cônjuge e filiação”.

Sempre será necessário constar o regime de bens, a data do casamento e o


nome do cônjuge do vendedor. Não há possibilidade, por parte do oficial de registro,
fazer a qualificação da escritura, no que diz respeito aos alienantes, se a mesma não
contiver estes dados. O oficial, para cumprir um princípio inafastável do registro
imobiliário, que é a continuidade, precisa saber se o bem comunicou ou não em face
do regime de bens do casamento, e saber o regime sem saber a data do casamento
não resolve em nada. Quem não consta na matrícula como proprietário não pode
constar no título como alienante. Data vênia as opiniões em contrário, mas é
inadmissível o cônjuge que não é proprietário figurar no título como alienante. Seria
uma venda non dominus. Deixamos aqui apenas a informação de que sempre é
necessário colocar o regime de bens do casamento, a data do mesmo e o nome do
outro cônjuge, inclusive do adquirente. Isto evitará transtornos futuros para o
adquirente. Oportunamente publicaremos no site da serventia a nosso cargo
(www.registroimoveispitangui.com.br), trabalho voltado exclusivamente para este
assunto.

CPF das partes

O inciso V do Artigo 2º da IN/SRF/190/2002 estabelece a obrigatoriedade de


inscrição no CPF a todos os participantes de operações imobiliárias, inclusive a
constituição de garantia real sobre imóvel, por conseguinte esqueçam aquele negócio
de: “CPF de dependente”. Primeiramente, porque não há como fazer a DOI sem o
CPF e segundamente, porque a Receita Federal inscreve no CPF até espólio, logo
qualquer pessoa que vá vender ou comprar um imóvel deve se inscrever no CPF.
Dêem uma lida na instrução acima informada.
Desta forma, antes de lavrar qualquer contrato leia atentamente a Instrução
199/92 (CGJ-MG), o Artigo 176 da LRP, a Instrução 190/02 da Receita Federal, o
inciso III, Parágrafo 1º do Artigo 215 do CCB e em cada estado o código de normas do
estado.

Reconheço a identidade dos comparecentes à vista dos documentos


apresentados e sua capacidade para este ato.

Dispensa qualquer comentário. Inciso II do Parágrafo 1º do Artigo 215 do CCB

Então, os vendedores me declararam:

1- DO OBJETO – Que são legítimos proprietários de um imóvel residencial


urbano, com área construída de 100m² (cem metros quadrados), edificado no
lote de terreno n. 19 (dezenove) da Quadra 13 (treze), cuja área é de 442,50m²
(quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta decímetros quadrados), sito
na Rua do Tropeço, 1.111 (mil cento e onze), Bairro Monte Alto, Pitangui, MG,
com os seguintes limites características e confrontações: 12,50m (doze metros e
cinqüenta centímetros) pela frente e aos fundos por 35,40m (trinta e cinco
metros e quarenta centímetros) de cada lado, confrontando-se pela direita, de
quem do imóvel olha para o logradouro, com o Lote n. 18, pela esquerda com o
Lote n. 20 e aos fundos com o Lote n. 2, imóvel este cadastrado na Prefeitura
Municipal sob o n. 2222 3333 444-1;

Veja a descrição acima. Qualquer pessoa consegue localizar perfeitamente o


imóvel. Seja claro ao identificar o imóvel. Sempre escreva os números por extenso,
pois o tempo desgasta o papel nos arquivos e o numero é de fácil danificação, além
disto, o extenso dificulta qualquer fraude. Fale qual ponto de observação usou para
informar direita e esquerda, conforme fiz acima. Não modifique nada em relação ao
memorial que foi elaborado quando da aprovação do loteamento. Só o profissional de
topografia pode fazer isto. Limite-se ao que prescreve a lei, não invente!

Outra observação importante aqui é de natureza matemática: coloquei a área


do exemplo em fração, propositadamente. Vejam os senhores que se 1,00m² são
100dcm² (10dmX10dm) e 10.000cm² (100cmX100cm), logicamente 0,50m²
corresponderão a 50dm² (5dmX10dm) ou 5.000cm² (50cmX100cm), logicamente se
temos 442,50m² são quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta decímetros
quadrados ou quatrocentos e quarenta e dois metros e cinco mil centímetros
quadrados. Para termos quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta
centímetros quadrados, consoante vemos em contratos que circulam por aí, a
expressão numérica seria a seguinte: 442,0050m². A lei dá margem a outras
interpretações. Aqui, entretanto, é matemática. Esta não perdoa! Não dá para fazer
dois mais dois ser diferente de quatro. Cuidado!

Além da clareza, neste tópico da escritura deve-se atentar para respeitar os


princípios que norteiam a atividade registrária. Lá no o início do curso de direito,
quando estamos estudando a LICC, Decreto-Lei 4657/42, aprendemos que a lei deve
ser interpretada sistematicamente, ou seja, analisando o sistema jurídico como um
todo. Não basta, portanto, ler apenas o dispositivo que nos interessa.

Consoante o artigo 1º da Lei 8935 os Serviços de Registros de Imóveis devem


dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos. Para que isto seja
alcançado, depende o registro de uma série de requisitos: alguns previstos
expressamente na legislação, outros extraídos por ilação, em face da leitura dos
dispositivos legais.

Prescreve o Artigo 176 da LRP que a identificação do imóvel será feita com
indicação:

a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da


denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área,


logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

Na mesma lei o Artigo 225 diz o seguinte:

Art.225- Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos
autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações
e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda,
quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do
logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais
próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§ 1º - As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem


constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§ 2º - Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos


quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro
anterior.

Da leitura do dispositivo acima infere-se que se temos no registro uma


característica, para alterá-la, somente por meio de retificação do mesmo, pois se
inovarmos no título, ele será considerado irregular. Esta retificação, até o dia 03 de
agosto de 2004 só poderia ser feita mediante despacho judicial; atualmente, em face
da nova redação dada ao Artigo 213 da LRP, pela Lei 10931, pode-se fazê-lo
diretamente na Serventia de Registro, todavia há que se obedecer certos preceitos.

Temos, ainda, na Lei 4947/66 que, além dos requisitos previstos no art. 134 do
Código Civil (215 do CCB) e na Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985, os serviços
notariais são obrigados a mencionar nas escrituras os seguintes dados do CCIR:

I – código do imóvel;

II – nome do detentor;

III – nacionalidade do detentor;

IV – denominação do imóvel;

V – localização do imóvel.

Recebemos escrituras no cartório com imóveis assim descritos:

“Um lote terreno com área de 250,00m² numa rua projetada, Quadra Única”
“Um lote de terreno com área de 358m² de frente para uma rua”

Os tabeliães que lavraram estas escrituras dizem que não as registro porque
não quero, haja vista as mesmas estarem perfeitas. Ora meus senhores, que é de a
segurança que este registro vai dar ao negócio jurídico? Como localizar um imóvel
destes?!

Dêem uma lida no Artigo 213 da LRP abaixo e vamos trabalhar para ajudar a
sociedade.

Art. 213 - O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por


documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção


de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas
perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir


das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já


tenha sido objeto de retificação.

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,


comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando
houver necessidade de produção de outras provas;

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida


perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e
memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova
de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de
Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

Quaisquer destes dados que não constem na transcrição ou matrícula devem


ser insertos para adequar o ato ao que prescreve a lei, conseguintemente imóveis sem
medidas perimetrais deverão ser medidos e ter seus registros retificados, consoante
prescreve o inciso II do citado artigo, antes da lavratura da escritura para que esta não
fique em desacordo com o registro. Solicite a certidão de registro do imóvel e
constatando que não existem medidas perimetrais comunique ao proprietário que terá
que proceder à retificação do registro antes de fazer a venda.

Quando se lavrar contratos de imóveis que são frações ideais, estas devem ser
expressas em forma decimal ou ordinária (Artigo 1331 do CCB), logo não as informe
em hectares, metros quadrados ou porcentagem. A lei é clara, por que motivo fazer
diferente?
2- PROCEDÊNCIA – Que o imóvel foi adquirido por meio de escritura
lavrada em 18 (dezoito) de novembro de 1968, Folha 88, Livro 20-D do Ofício de
Notas deste Município, transcrita em 4 (quatro) de dezembro de 1968, sob o n.
30000, Folha 194, Livro 3-AU no Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca;

A LRP dispõe no seus artigo 222 e 223 o seguinte:

Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem


como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer
referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Art. 223 - Ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo anterior, as partes
que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis.

Sejam cautelosos ao lançarem os números da matrícula ou registro anterior.


Não façam, portanto, escrituras sem estas referências, pois as mesmas serão
devolvidas sempre, para retificação e inclusão destes dados. Sejam diligentes para
não errar o número do registro anterior.

3- DISPONIBILIDADE – Que o objeto da transação está livre de ônus reais,


fiscais, judiciais ou extrajudiciais, inexistindo, em relação a ele, ações reais ou
pessoais reipersecutórias e em relação ao imóvel, quaisquer ônus reais, o que é
declarado para os efeitos do § 3º do Art. 1º do Dec. Federal 93.240, de 09.09.1986;

Vejamos a legislação:

A Instrução n.º 192/90 da CGJ/MG estabelece que se o ato notarial for relativo a
bem imóvel, o tabelião exigirá certidão da transcrição anterior, bem como certidões
passadas pelo Registro de Imóveis relativas a ações reais, ações pessoais
reipersecutórias e de ônus reais, cujo prazo de validade será de 30 (trinta) dias.
Estabelece ainda que, existindo ação judicial fundada em direito real ou direito pessoal
sobre o imóvel objeto da escritura pública, o tabelião deverá exigir também certidão
passada pelo escrivão do feito, relatando o objeto da ação e a situação do processo.

O Decreto 93240/86, que regulamentou a Lei 7433/85 estatuiu no § 3º do Artigo


1º, que a apresentação das certidões de ações reais e ações pessoais
reipersecutórias e a certidão de ônus reais, não eximirá o outorgante da obrigação de
declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência
de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros
ônus reais incidentes sobre o mesmo.

Portanto não deixe de declarar na escritura o que informamos acima, pois a lei
não deixa dúvidas.

4- PREÇO E PAGAMENTO – Que o objeto descrito é vendido pelo preço


certo de R$ 100.000,00 (cem mil reais), já integralmente recebido da compradora,
motivo por que lhe é dada plena quitação;

Observe o número por extenso.

5 – TRANSMISSÃO – Que, desta forma, eles, vendedores, se obrigam pela


transferência de domínio do objeto descrito à compradora, a efetivar-se com o
registro desta escritura na serventia imobiliária, transmitindo desde já a posse,
os direitos e ações.
Aqui farei algumas observações simpels:

A primeira refere-se à transferência do domínio do bem. O CCB não deixa


nenhuma dúvida sobre o momento em que se transfere a propriedade dos bens
imóveis, no Artigo 1245, assim dispondo: Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se
registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Embora se tente distinguir domínio de propriedade, existem fontes romanas que já
indicavam ser as palavras sinônimas. Consoante De plácido e Silva no seu
“VOCABULÁRIO JURÍDICO” o sentido etmológico da palavra domínio é a propriedade
ou o direito de propriedade que se tem sobre bens imóveis. Desta feita a escritura não
pode transferir o domínio de nada, logo aqueles que estão transmitindo domínio por
meio de escritura pública, plagiando os dizeres do Dr. João Teodoro, estão
escrevendo potocas para os seus clientes.

Pelo amor que todos têm ao Direito! Estudem e descubram o que é “clásula
constituti”. Se não souber quando usá-la: deixe sem ela! Agindo assim, o número de
acertos será infinitamente maior que o de erros. O constituto possessório é o pacto em
virtude do qual aquele que possuía a coisa em nome próprio, passa a possuí-la em
nome alheio. Um exemplo simples seria doarmos uma casa a alguém e continuarmos
a morar nela a título de comodato ou locação. Em quase cem por cento dos casos
aliena-se e entrega-se o bem, logo não há cláusula constituti.

Outra observação é quanto às obrigações que a própria lei já impõe às partes:

Estatui o Artigo 447 do CCB que nos contratos onerosos o alienante responde
pela evicção.

O Artigo 449 também do CCB preceitua que: não obstante a cláusula que exclui
a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que
pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção ou, dele informado, não o
assumiu.

Seria redundante colocar na escritura esta observação já que a lei é expressa


no sentido de proteger o adquirente. A menção à evicção não prejudica a escritura,
porém tomem muito cuidado, pois ela só pode constar nas escrituras ou contratos
onerosos. Quem faz uma doação pura e simples, logicamente não vai responder pela
evicção. Seja objetivo e os deuses do direito aplaudi-lo-ão.

- A seguir, a compradora me declara que concorda com esta escritura.

Dêem uma olhadinha no inciso IV, parágrafo 1º do Artigo 215 do CCB.


Dispensa comentários.

- A pedido dos comparecentes, lavro a escritura em meu Livro de Notas.


Foram-me apresentadas e ficam arquivados nesta serventia notarial os
documentos seguintes: a) declaração para lançamento de ITBI protocolizada na
Prefeitura Municipal de Pitangui sob número 171171, em 06.11.2002; b) guia de
recolhimento ITBI número 777777, contendo a avaliação do imóvel descrito em
R$ 10.000,00, apuração do imposto em R$ 200,00 e taxa de expediente em R$
5,00; c) comprovante do recolhimento do ITBI e das taxas, com o seguinte teor:
“11.11.2002 – BANCO DO BRASIL -PAGAMENTO ITBI – AGÊNCIA: 8960-5 –
CONTA : 1.000-1 – DATA 11.11.2002 – NR. DOCUMENTO 391.522-0 – VALOR
DINHEIRO R$ 205,00 - VALOR TOTAL R$ 205,00 – NR. AUTENTICAÇÃO
1111111111122”; d) Certidão de IPTU para fins de ITBI de 13.11.2002, válida por
noventa dias, expedida pela Prefeitura Municipal de Pitangui sob número
221122/2002-54, ressalvando o direito de a Prefeitura Municipal de Pitangui
cobrar débitos posteriormente apurados, declarando, ainda, que o contribuinte
se encontra quite com a Fazenda Pública Municipal; e) Certidões de 11.11.2002,
expedidas pelo Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, nos termos das
quais não há inscrição de ônus reais, de penhoras, arrestos ou seqüestros, nem
inscrição de citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias relativamente
ao imóvel descrito. Foram cumpridas as exigências documentais constantes da
Lei Federal 7.433, de 18.12.1985, tal como regulamentada pelo citado Dec.
93.240/86 e conforme a Instrução 192, de 24.10.1990, da Corregedoria-Geral de
Justiça do Estado de Minas Gerais. EMITIDA A DECLARAÇÃO SOBRE
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS CONFORME IN/SRF/324/2003. Sendo lida a
escritura, às pessoas comparecentes, verificando sua conformidade, a
outorgam, aceitam e assinam. Eu, Maria Informática, escrevente notarial, a
digitei. Eu, Zé Dedicado, Tabelião de Notas, dou fé e assino, encerrando este ato.
(Seguem as assinaturas).

A Lei 7433/85 prescreveu no parágrafo 2º do Artigo 1º que o Tabelião


consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do
pagamento do Imposto de Transmissão Inter Vivos, as certidões fiscais, feitos
ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. Em seguida estabeleceu
que o mesmo deverá manter em Cartório os documentos e certidões acima
informadas, no original ou em cópias autenticadas.

O Decreto 93240/86 que regulamentou a lei 7433/85 consigna que para


lavratura de atos notariais “que impliquem transferência de domínio” sic, deverão ser
apresentados os seguintes documentos e certidões:

a) o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens


Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as
hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;

b) as certidões fiscais, assim entendidas: em relação aos imóveis urbanos, as


certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel e em relação aos imóveis
rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e
Reforma Agrária - INCRA, (CCIR) com a prova de quitação do último Imposto
Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu pagamento ainda não tenha
vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente
anterior;

c) a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a


de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de
validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;

Estatui, ainda, que o Tabelião consignará na escritura pública a apresentação


dos documentos e das certidões mencionadas acima. Portanto é obrigatório que se
consigne na escritura este fato.

A Lei 4797/66 prescreve que a apresentação do Certificado de Cadastro (CCIR)


é obrigatório, sob pena de nulidade do ato, caso o proprietário queira desmembrar,
arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis rurais. Esta apresentação
deverá ser acompanhada da prova de quitação do Imposto sobre a Propriedade
Territorial Rural – ITR, correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os
casos de inexigibilidade e dispensa previstos no art. 20 da Lei n o 9.393, de 19 de
dezembro de 1996. Desta feita não basta o último ITR, como estabelecia o Decreto
93240/86.

Quando se tratar de alienante pessoa jurídica o inciso I do Artigo 47 da Lei


8212/91, bem como a Ordem de Serviço INSS/DAF nº 156/97 preceituam que, a
empresa deverá comprovar sua regularidade junto à Previdência Social na alienação
ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou de direitos a ele relativos;

Em estando dispensada a apresentação da certidão, de débitos e contribuições


à Receita Federal, o Tabelião deverá fazer constar na escritura declaração prestada
pela pessoa jurídica alienante, sob as penas da lei, de que atende às condições
mencionadas nas IN/SRF/85/1997 e IN/SRF/93/2001. Quanto à Previdência Social a
Ordem de Serviço INSS/DAF nº 156/97não fala em constar na escritura a dispensa,
porém entendo ser indiscutível esta necessidade.

Com relação ao preenchimento da DOI (Declaração de Operações Imobiliárias),


o inciso I, parágrafo 3º do Artigo 2º da IN/SRF/473 de 23/12/2004 da Receita Federal
estatui que o Serventuário da Justiça titular ou designado para o Cartório de Ofício de
Notas, quando da lavratura do instrumento que tenha por objeto a alienação de
imóveis, deve fazer constar no respectivo instrumento a expressão "EMITIDA A DOI";

Além destas certidões, o Código Florestal, Lei 4771/65, estabelece o seguinte:

Art. 37. Não serão transcritos ou averbados no Registro Geral de Imóveis os


atos de transmissão "inter-vivos" ou "causa mortis", bem como a constituição de ônus
reais, sobre imóveis da zona rural, sem a apresentação de certidão negativa de
dívidas referentes a multas previstas nesta Lei ou nas leis estaduais supletivas, por
decisão transitada em julgado.

São multas relacionadas à degradação do meio ambiente em geral. Como a lei


faz referência a decisões transitadas em julgado, esta certidão normalmente é
substituída por uma certidão de feitos ajuizados do foro da situação do imóvel. Esta
certidão a lei não fala que deverá ser apresentada na lavratura da escritura, entretanto
terá que ser apresentada no Serviço de Registro Imóveis quando do registro da
escritura. Aqueles que transmitem o domínio no ato da lavratura do contrato deveriam
exigi-la.

Para fechar a minha modesta exposição, mais uma vez, plagiarei os


ensinamentos do Guru, João Teodoro, no que diz respeito às testemunhas: diz
parágrafo 5º do Artigo 215 do CCB que se algum dos comparecentes não for
conhecido do tabelião, nem puder identificar-se por documento, deverão participar do
ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade. Por
antítese, podemos inferir que as testemunhas, portanto, só serão necessárias para
atestar a identidade dos participantes se estes não forem conhecidos do tabelião ou
não puderem se identificar por documentos. Sendo assim extirpem de suas escrituras
a mençao a Lei 6592/81, pois isto é redundância.

Não quero, com as alterações que fiz, fazer qualquer crítica ao modelo
apresentado pelo eminente tabelião, que tive o privilégio de conhecer no encontro
realizado em Monte Verde, MG e se já era admirador do seu trabalho, passei a
admirar sua pessoa pela simplicidade com que expõe seus conhecimentos.

O modelo do professor é um marco no direito notarial, pois até então só


conhecia escrituras arcaicas, com linguagem rebuscada e prolixa. O meu trabalho
plagiou em praticamente 100% àquele do mestre, simplesmente fiz algumas
alterações de cunho lingüístico, o que não acrescenta nada ao modelo original nem
torna melhor o meu. Simplesmente porque adotei corrente filológica diferente daquela
do mestre. Fiz também, outras pequenas inserções, que entendi conveniente.

Para finalizar, reitero pela terceira vez, que nada aqui faz coisa julgada. Estou
aceitando sugestões construtivas com o desígnio de melhorar a qualidade dos
contratos que temos visto por aí. Sei que existem várias nuanças que surgem nos
mesmos e cada um deve ser adaptado segundo o desejo das partes. Objetivei atender
àqueles que são mais comuns. Saliento, outrossim, que não sou tabelião, mas
registrador de imóveis, portanto perdoem a minha ousadia e as falhas, por ventura,
cometidas.

“Não terei vergonha de mudar de opinião enquanto tiver capacidade para


racionar”

Não sei quem disse isto, mas sei que era inteligente.

Pitangui, 26 de setembro de 2004.

Carlos Alberto Cordeiro dos Santos


Oficial de Registro de Imóveis