Você está na página 1de 28

www.uniparceria.com.br. 1.

www.uniparceria.com.br. 2.
www.uniparceria.com.br. 3.
Prefácio

O “boom” econômico vivenciado pelos brasileiros, trouxe grandes reflexos para vários
setores da economia. O País ficou durante vários anos à margem do desenvolvimento
mundial. E para se sustentar nos momento de crescimento, são necessárias profundas
melhorias na infraestrutura de aeroportos, portos, rodovias, prédios, shopping centers,
dentre outros. Desse modo as oportunidades para o setor imobiliário estão cada vez
maiores. As grandes construtoras adquiriram bilhões de reais em terrenos, o que produziu
uma avalanche de empreendimentos residenciais e comerciais de todo tipo e para todos os
bolsos.

Diante de todos esses fatores, a elaboração de um livro que trata especificamente desse
tema, “Investimentos Imobiliários: Sonho x Pesadelo”, é extremamente oportuno e auxilia,
sem dúvida, à tomada de decisão para aqueles que possuem um capital e necessitam decidir
pelo melhor.

É ainda mais gratificante, para o Instituto de Pós Graduação (IPOG), coordenadores e


professores, termos um aluno que teve a brilhante ideia de empreender essa obra nesse
momento em particular por que vive a nossa economia.

Desejamos muito sucesso nessa empreitada.

Prof MSc Flavio Sohler

Coordenador do curso de pós-graduação lato sensu em Negócios Imobiliários e


Inteligência de Mercado do Ipog.

Prof MSc Leonardo R. Moraes

Diretor de Pós-Graduação e Pesquisa do Ipog.

www.uniparceria.com.br. 4.
APresentação

Com enorme emoção e júbilo, recebi o convite do nobre autor, para tornar manifesto o
valor desta obra didática e bem-humorada, que versa sobre as leis e atividades de nosso
mercado, obra essa indispensável para quem queira operar com responsabilidade e tenha
como objetivo “realizar sonhos” da nossa sociedade e fazer de nossa profissão sua bandeira
de vida.

Com o contento deste trabalho, é mais fácil e seguro operar em nosso Mercado Imobiliário,
em qualquer tipo de transação: venda, compra, locação ou avaliação, portanto, está de
parabéns o autor e todos que tiverem a oportunidade de aproveitar seu conteúdo.

Paschoal Guilherme do Nascimento Rodrigues

Presidente do Creci-AM/RR

www.uniparceria.com.br. 5.
Resumo

A ansiedade em adquirir a casa própria, às vezes provoca distrações, que impedem


compradores de atentar para importantes detalhes na aquisição do imóvel. Para quem
deseja investir em um imóvel pronto, seja ele novo ou usado, a recomendação se estende
além dos trâmites legais, infra-estrutura local e dos serviços oferecidos nas imediações. Se
o imóvel objeto de interesse for terrenos ou loteamentos, é importante verificar também se
o mesmo não está no caminho natural de águas pluviais (TALVEGUE). É fundamental
atentar para os direitos e deveres contratuais, sobretudo quanto à fixação do preço, que
deve ter a concordância de ambas as partes. As principais modalidades de aquisições são:
pagamento à vista, financiamento direto com o construtor e ou através do Sistema
Financiamento de Habitação – SFH, mas, há também quem procure outras opções como,
leilões e consórcios imobiliários. O Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema
de Prestações Iguais (PRICE) comumente são os mais utilizados para amortizar a dívida.
Para ajudar na aquisição do primeiro imóvel o governo permite o uso do Fundo de
Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), e oferece ainda um insentivo maior através do
Programa Minha Casa Minha Vida, cujas taxas de juros são abaixo do praticado no
mercado.

www.uniparceria.com.br. 6.
1. Introdução

A presente obra tem como objetivo demonstrar as possiveis variações na aquisição de um


imóvel, iniciando por investigar os diversos modelos de financiamento e estimular aos
proponentes compradores a atentarem para informações fundamentais no momento da
aquisição do bem. E se propõe também a responder a seguinte problemática: Qual a
probabilidade de realização do sonho da casa própria ou de um bom investimento
minimizando o risco de um pesadelo inesperado?

O crédito imobiliário disponível em nosso mercado, se comparado em anos idos aumentou


bastante mantendo uma disponibilidade significativa mesmo em momentos de crises. Uma
hipótese para esse fenômeno além do defict habitacional, são incentivos como a mudança
do indexador que calcula a correção monetária. O Índice de Proteção ao Crédito (IPC) que
outrora acompanhava a inflação e, consequentemente era utilizado no financiamento
imobiliário, hoje foi substituído pela Taxa Referencial (TR), pelo menos é assim no
Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Outrossim, uma grande sacada do setor
imobiliário foi a adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC), pois, antes
comumente era utilizado o sistema desenvolvido na França, e conhecido aqui no Brasil
como “tabela Price”, por ter sido concebido pelo matemático inglês Richard Price. Neste
sistema as prestações são iguais e consecutivas a partir do instante em que começam a
serem pagas, portanto, a amortização é crescente e os juros são decrescentes. Normalmente
esse sistema é utilizado nos financiamentos de bens de consumo. Já o SAC, utilizado hoje
no Sistema Financeiro de Habitação, consiste em fazer com que todas as parcelas de
amortização sejam iguais, portanto, os valores dos juros e das prestações são decrescentes.
Esse sistema tem atraído um grande número de pessoas que se mostram dispostas a
contratar o financiamento do imóvel a partir dessa modalidade.

Contudo, antes de se achar incondicionalmente navegando em “céu de brigadeiro” é


imprescindível ao mutuário atentar para o que de fato está fazendo, pois, segundo Marco
Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo (AMS- PA) “A
retomada do imóvel, por falta de pagamento em alguns momentos tornam-se mais lucrativo
aos bancos que o próprio financiamento” e isso indica que mesmo com todas as facilidades
e vantagens concedidas pelos agentes financeiros atuantes no setor, há que se tomar muito
cuidado na hora da decisão em adquirir um imóvel seja para moradia ou mesmo para
investimento.

Tudo isso justifica o entendimento de que o contrato de compra e venda de imóvel é apenas
um tipo de ato jurídico, lembrando que este, procede sempre da vontade das partes
diferentemente dos fatos jurídicos (distratos), que são eventos acorridos no cotidiano e que
podem gerar modificações ou até mesmo a extinção dos direitos e deveres inerentes a
relação contratual. É exatamente nesse ponto que se inicia os grandes dissabores.

Uma vez que o objetivo do artigo é demonstrar como as decisões tomadas pelos
proponentes compradores influem no sucesso da aquisição, a pesquisa adotada é a
qualitativa, e o levantamento bibliográfico que segundo (Bastos, 2004), trata-se do exame,

www.uniparceria.com.br. 7.
consulta de livros ou documentação escrita que se faz sobre determinado assunto, é
utilizado aqui com a finalidade de promover um paralelo entre as diversas opiniões
baseadas em artigos, livros e sites especializados no assunto.

2. Tipos de Imóveis

2.1. Imóveis na planta e em construção

Nessa modalidade, é firmado um contrato de promessa de compra e venda, entre o mutuário


(promitente comprador) e o construtor (promitente vendedor), contudo, a ansiedade em
adquirir a casa própria provoca na parte mais fraca, distrações que o impedem de atentar
para alguns detalhes que no futuro podem transformar-se em grandes desgostos, por isso, é
muito importante que o comprador procure se resguardar ao máximo, tomando algumas
precauções tais como se vê abaixo:

Passe pelo local em dias e horários alternados. Inconvenientes como


alagamentos frequentes, trânsito intenso, vizinhança barulhenta ou a
falta de infraestrutura devem pesar na decisão de compra;

Se tiver dúvidas em relação ao contrato, aconselhe-se com um


advogado ou com órgãos de defesa do consumidor; Visite outros
empreendimentos concluídos pela construtora e pergunte aos
moradores se houve atraso na entrega das chaves ou falhas no
projeto;

Verifique o cronograma da obra e veja se consta, no contrato, multa


por atraso na entrega; Consulte o memorial descritivo dos materiais
que serão utilizados na obra, como pisos e outros acabamentos. Veja
(Editora Abril, Edição 2211-ano 44- n. º 14, abril de 2011).

Fazer uma pesquisa no Programa de Orientação e Proteção ao Consumidor (PROCON)


para detectar se há reclamações por problemas como atraso na entrega da obra, bem como
visita a outros empreendimentos da mesma empresa para verificar o tipo de acabamento e
se existe alguma espécie de vício que a macule, é mais um meio de obter informações que
aprovem ou não o construtor. Na modalidade de imóveis na planta, normalmente não existe
o “habite-se” (salvo unidades remanescente), que é uma certidão expedida pela prefeitura
ao final da obra, que valida a construção, liberando o registro do empreendimento no
Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para que então, possa ser lavrada a escritura do bem,
mas, mesmo antes da liberação desse registro, é possível verificar no próprio CRI,
informações ali disponibilizadas acerca da situação jurídica e metragem do terreno. É
importante também, verificar o alvará de construção, documento que autoriza o início dos
serviços aprovado pela prefeitura.

Outro item importantíssimo, é o contrato de promessa de compra e venda, pois, nele pode
existir cláusulas senão abusivas, mas, com grandes desvantagens para o comprador. Um
exem-plo típico é no caso de rescisão ou transferência com cessão de direitos para terceiros,
onde o construtor impõe condições restritivas como a perda de eventuais benefícios
concedido a título de promoção ou brinde a exemplo dos armários modulados,

www.uniparceria.com.br. 8.
condicionadores de ar etc., que em alguns contratos na eventualidade de transferência do
imóvel para terceiros perdem a validade não sendo portanto repassados ao novo comprador,
e principalmente atentar para a multa contratual que varia entre uma taxa fixa que gira em
torno de meio salário mínimo a 3% do valor venal do bem, o que pode causar um grande
prejuízo ou até mesmo inviabilizar no futuro uma possível negociação de transferência dos
direitos. Segue exemplos dessas cláusulas:

O presente contrato poderá ser considerado rescindido de pleno


direito, caso o comprador, antes da entrega da unidade, permaneça
inadimplente com uma ou mais parcelas do contrato e, devidamente
notificado, não purgue a mora no prazo de 15 (quinze) dias contados
do recebimento da notificação.

o incorporador estará livre para usar e dispor da unidade


comprometida, podendo novamente oferecê-la a venda a quem lhe
convier, caso em que, descontado o sinal, deverá ressarcir ao
comprador o equivalente a 70% (setenta por cento) do valor das
prestações pagas, servindo o valor não devolvido para compensar e
minimizar os prejuízos e despesas do incorporador com os custos de
corretagem, de administração, tributos, cobranças e outros
dispêndios. Poderá o comprador transferir os direitos do presente
contrato. Desde que: a) o cessionário comprove a capacidade
financeira para dar cumprimento às obrigações contratuais; b) o
contrato de transferência ou cessão seja formalizado com a
obrigatória interveniência do incorporador; c) seja satisfeito no ato,
pelo cedente ou pelo cessionário, o pagamento do valor equivalente a
3% (três por cento) do valor atualizado da unidade a transferir a título
de taxa de administração.

É importante guardar todos os documentos e, especial atenção deve ser dada para os recibos
dos pagamentos iniciais, pois, na maioria das vezes os valores referentes à comissão da cor-
retagem, taxa de Serviço Auxiliar Técnico Imobiliário (SATI), bônus pago aos gerentes e
corretores não entram na descrição contratual, sendo que nesse caso, a única forma de
provar que houve o desembolso é através do formulário de reserva e dos recibos de
pagamentos.

2.2. Imóveis Prontos

É aconselhável para quem deseja adquirir um imóvel pronto, seja ele novo ou usado, levar
em consideração além do fator estrutural e da documentação de praxe, a análise da
vizinhança no que diz respeito a existência ou não de: escolas, hospitais, farmácias,
mercados enfim, pontos que podem agregar valor ao bem, inclusive para a avaliação
bancária, que mede também a infraestrutura local e os serviços prestados tais como: redes
de águas pluviais e esgoto, pavimentação, eletricidade, telefone...

O ideal é contar com a assistência técnica de um profissional de arquitetura ou engenharia

www.uniparceria.com.br. 9.
para fazer uma avaliação o imóvel. Muita atenção! O corretor de imóveis está apto sendo
ele o profissional mais indicado para fazer a avaliação comercial, porém, não está
habilitado para análise de projetos para viabilidade técnica ou avaliação estrutural do bem.

O investimento em um imóvel usado de fato deve ser objeto de grande cuidado.


Recomenda-se verificar toda a documentação do vendedor e do imóvel antes de efetuar
qualquer pagamento. E enfatiza-se, que o principal documento a ser analisado deva ser a
certidão de matrícula ou narrativa, cujo registro feito em cartório, identifica a todos os
proprietários (se houver mais de um) e explicita a descrição correta do bem, seu endereço e
se consta alguma penhora, alienação fiduciária ou hipotecária. A matrícula do imóvel pode
ser facilmente encontrada no cartório de registro imobiliário. Comumente os bancos
solicitam para efeito de financiamento, a certidão de ônus reais, também expedido pelo
próprio cartório de registro onde está cadastrada a matrícula do imóvel em questão. Nessa
certidão será exibida todos os possíveis gravames para a venda. As ações reais e pessoais
reipersecutórias devem ser solicitadas ao poder judiciário, responsável por publicar os atos
dessas ações, mas, se os atos já tiverem sidos publicados o cartório também poderá emiti-
las. As ações reais correspondem ao domínio da coisa móvel ou imóvel proposta pelos
proprietários para ratificar seu domínio. As ações pessoais tratam sobre as obrigações do
devedor para com o credor e as ações pessoais reipersecutórias, informa se existe discussão
judicial que envolva o imóvel, constando ou não gravame na certidão de ônus real.

2.3. Terrenos e Loteamentos

A compra de um terreno ou mesmo de um lote em condomínio fechado, também pode tirar


o sono de muitos e transformar sonhos em tristes pesadelos, mais uma vez, simplesmente
pela falta de atenção ou mesmo informação. Algumas pessoas na pressa de comprar logo o
terreno para edificar nele o seu lar ou empreendimentos quaisquer, não atenta para
pormenores característicos e fundamentais no processo, tais como: verificar junto à
prefeitura local qual o tipo de construção será permitido erguer, ou mesmo, se é permitido
edificar construções no terreno que está negociando, pois existem áreas consideradas como
reservas florestais e, portanto, ali não poderá ser derrubada nenhuma árvore.

Também é necessário atentar para rios ou córregos que atravessem o terreno ou mesmo que
estejam nas proximidades, já que além do incomodo natural com perda de espaço,
dependen- do do projeto, poderá enfrentar ainda outras restrições, uma vez que é preciso
respeitar a legislação federal que regula a construção em áreas nessas circunstâncias. É
importante verificar também se o terreno não está no caminho natural de águas pluviais
(TALVEGUE), ou se este constitui em um ponto de convergência de águas pluviais
(BACIA), que é ocasionado por depressão no terreno. Havendo um aclive acentuado é
importante analisar as construções existentes no nível mais elevado ao terreno pretendido,
verificando se há acúmulo prejudicial de lixo, e se os cortes nas áreas oferecem drenagem
local, pois, se os cortes na terra forem inadequados poderão desestabilizar todo terreno
acarretando inclusive quedas de barreiras. Deve ser avaliado também os serviços de
infraestrutura local, como redes de esgoto, pavi-mentação, eletricidade, telefone, internet,
estabelecimentos essenciais nas adjacências, itens esses que como citados anteriormente
valorizam o bem. Mas, o contrário também é verdadeiro, por exemplo, a existência de
barracos e lixões na vizinhança é um fator extremamente desvalorizador.

www.uniparceria.com.br. 10.
3. Direitos e deveres contratuais

A fixação do preço deve ter a concordância de ambas as partes. Nulo é o contrato de


compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
(Art. 489 C.C.)

Na compra e venda o vendedor se obriga a transferir a propriedade, a pagar as despesas de


tradição, a exibir as Certidões Negativas para com as Fazendas Públicas Federal, Estadual e
Municipal (as quais exoneram a coisa e exime o comprador de toda responsabilidade) e a
garantir contra vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso ou lhe diminuam o
valor, sendo certo que a ignorância de tais vícios não exime o vendedor da
responsabilidade, devendo nesse caso, tão somente devolver o que recebeu mais as
despesas do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; e se o vendedor conhecia os
vícios ou defeitos restituirá o valor pago pelo comprador com perdas e danos (Arts.443 a
445 do C.C.) e contra a evicção (Arts. 447 a 457 do C.C.).

Segundo o Dicionário Aurélio, evicção é a perda, parcial ou total, que sofre o adquirente
duma coisa em consequência da reivindicação judicial promovida pelo verdadeiro dono ou
possuidor. Portanto, ao garantir a evicção o vendedor deve informar ao comprador que a
coisa não é alheia ou litigiosa, para que este não sofra a perda, parcial ou total da coisa, em
virtude de reivindicação judicial no futuro, caso contrário o comprador tem o direito de
recobrar o preço pago, mais indenização, despesas contratuais e prejuízos resultantes da
evicção, custas judiciais e honorários advocatícios.

Na compra e venda as obrigações do comprador são as de receber a coisa comprada e pagar


o preço ajustado e responder pelas despesas do contrato ou escritura e de seu registro,
impostos, selos etc. (Art. 490, do C.C.), salvo cláusula em contrário.

É responsabilidade do vendedor as despesas da tradição, que são as de medir, entregar,


certidões negativas, custas judiciais e honorários de advogado para obtenção de alvarás,
quan- do necessário, laudêmio, corretagem do intermediário, imposto sobre o lucro
imobiliário (art. 490, do C.C.), salvo convenção diversa.

Se o comprador se tornar insolvente, poderá o vendedor suspender a entrega da coisa, até


que o comprador lhe dê garantia de pagar no tempo ajustado (art. 495, do C.C.).

Se a coisa for indivisível, não pode o vendedor vender a sua parte a estranhos se outro
condômino a quiser, preço a preço. O condômino que não foi comunicado da venda poderá
depositar o preço e haver para si a parte vendida a estranho dentro do prazo de seis meses.
(art. 504, do C.C.)

3.1. Cláusulas especiais à compra e venda

Retro venda: O vendedor reserva-se o direito de recobrar o imóvel vendido dentro do


prazo máximo de 3 (três) anos, a contar da data da venda do imóvel, restituindo ao
comprador o preço corrigido, que poderá ser em parcelas, as despesas feitas, bem como os
melhoramentos e benfeitorias introduzidos no imóvel. Vencido o prazo torna-se irretratável
a venda. (art. 505 a 508, do C.C.)

www.uniparceria.com.br. 11.
Preempção ou Preferência: Através de cláusula expressa na escritura, o comprador fica
obrigado a oferecer o bem ao vendedor, se desejar vendê-lo ou dar em pagamento, para que
este exerça seu direito de preferência, pelo mesmo preço e condições em que o bem está
sendo vendido ou dado em pagamento. O direito de preferência caducará decorrido 30
(trinta) dias após a venda do imóvel, se o vendedor não exercer o seu direito de preempção.
O direito de preferência não pode ser cedido e nem passa aos herdeiros do vendedor. (arts.
513 a 520, do C.C.).

Pacto Comissório: Esse pacto define que a inexatidão determina a nulidade dum contrato,
portanto, o vendedor se reserva o direito de, não tendo o comprador pago no dia
determinado a parcela do preço ajustado a:

Desfazer de pleno direito o contrato; ou reclamar os pagamentos devidos; fazendo assim:

Pode-se instituir cláusula resolutiva expressa nos moldes do (arts. 474 e 475, do C.C.), na
qual o comprador incorrerá em mora pelo não pagamento da parcela do preço no seu exato
vencimento. Comprovada a inadimplência do comprador pela simples pendência de uma
parcela do preço após o seu vencimento, operar-se-á, automaticamente, a cláusula
resolutória expressamente instituída. Operada a cláusula resolutória, considerar-se-á
rescindido o contrato ou escritura de pleno direito, com a imediata desobrigação do imóvel
para alienação a tercei- ros. Incorrendo o comprador em mora e se sujeitando aos efeitos da
cláusula resolutória, o comprador perderá a quantia correspondente à parcela do preço já
paga ao vendedor, em favor deste, como compensação pelo exercício da posse do imóvel,
que poderá lhe ser transferida a título precário, até a ultimação do negócio, com o
pagamento final da totalidade do preço. Na hipótese da rescisão da venda por inadimplência
do comprador, este responderá pelas perdas e danos que o vendedor sofrer, especialmente
no que tange à preservação das condições do imóvel, de sua depredação ou depreciação por
utilização inadequada, culposa ou dolosa, obrigando-se o comprador a restituir a posse do
imóvel ao vendedor, nas 24 (vinte e quatro) horas seguintes ao vencimento da obrigação,
após o que passará a exercê-la com o vício configurante do esbulho possessório. Arras ou
Sinal de Arras: é a importância ou valor pago ao vendedor como sinal de negócio e
princípio de pagamento. Ultimado o negócio no prazo ajustado a mesma será abatida do
preço combinado. Ultrapassado o prazo fixado e não pago o restante do preço, o comprador
perderá em favor do vendedor a importância dada como sinal, ficando esse livre para
negociar a coisa com outra pessoa. Se o vendedor se recusar a efetivar a venda, dentro do
prazo acordado, ficará obrigado a devolver ao comprador com atualização monetária
segundo índices ofi- ciais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. (Art.
417 e seguintes do C.C.)

3.2.Restrições à compra e venda

Situações que tornam nula de pleno direito a compra e venda:

Os ascendentes não podem vender aos descendentes sem que os demais descendentes
expressamente concordem. (art. 532, II do C.C.). A concordância dos demais descendentes
po- derá ser dada em ato separado do instrumento de compra e venda.

Os tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem dar em comodato, sem

www.uniparceria.com.br. 12.
autorização especial os bens a eles confiados para guarda ou administração. (art. 580 do
C.C.)

Os mandatários não podem comprar os bens de cuja ad- ministração ou alienação estejam
encarregados. (Art. 497, I, do C.C.).

Os empregados públicos não podem comprar os bens da União, Estados ou municípios que
estejam sob sua administração (Art. 497, II, do C.C.).

Os juízes, empregados, escrivães e outros não podem adquirir os bens objetos de litígio no
tribunal, juízo ou repartição em que servirem. (Art. 497, III, do C.C.).

O condômino, se a coisa for indivisível, não pode vender a sua parte a estranhos se outro
condômino a quiser, preço a preço. O condômino que não foi comunicado da venda poderá
depositar o preço e haver para si a parte vendida a estranho dentro do prazo de 6 (seis)
meses. (Art. 504, do C.C.).

3.3. Da promessa ou compromisso de compra e venda

A promessa de compra e venda é um contrato consensual, bilateral e oneroso para as partes,


no qual vendedor e comprador ajustam quanto à coisa, o preço, as condições e a forma de
pagamento. Na promessa de compra e venda o vendedor passa a ser denominado
promitente vendedor e o comprador como promitente comprador.

A legislação que regulamenta as promessas de compra e venda, ocorre em relação aos


imóveis objetos de loteamento (Decreto-Lei no 58, de 10-12-1937, regulamentado pelo
Decreto no 3.079, de 15-9-1938), e também quanto às unidades de condomínios vertical e
horizontal (Lei no 4.591, de 16-12-1964).

O Título VI da legislação que trata das Várias Espécies de Contratos, dispõe em seu
capítulo I a respeito das regras a serem aplicadas e as precauções a serem tomadas na
aquisição de um imóvel através de promessa de compra e venda, relata que para a
segurança do comprador deve exigir a comprovação de que o loteamento ou o condomínio
está devidamente registrado no Registro de Imóveis. Nos casos de empreendimentos não
regularizados o prejuízo quase sempre fica com o promitente comprador.

É ajustado na promessa de compra e venda a reciprocidade, cláusulas, condições e


obrigações, como pagar sinal, dar quitação, transmitir a posse provisória ou precariamente,
responsabilidade do promitente vendedor pela evicção de direito. Se o preço for através de
prestações, pode-se estipular multas no caso de atrasos e inadimplementos. Também pode-
se estipular o Sinal ou Arras (Art. 417 a 420, do C.C.).

Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras
ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em
benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos
os casos não haverá direito a indenização suplementar. (Art. 420).

Mediante promessa de compra e venda, com cláusula de irretratabilidade, em que se não

www.uniparceria.com.br. 13.
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do
imóvel. (Art. 1.417 do C.C.).

Quanto ao imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), não deverá ser pago na
promessa de compra e venda, pois, o domínio do bem apenas será transmitido com a
escritura definitiva de compra e venda e após o efetivo registro imobiliário.

Também não poderá ser feita promessa de compra e venda de herança com o representado
ainda vivo, pois, nesse caso a coisa é incerta.

3.4. Contrato de Gaveta

O Contrato de Gaveta, também é um contrato consensual, bilateral e oneroso (para ambas


as partes), no qual vendedor e comprador ajustam quanto à coisa, o preço, as condições e a
forma de pagamento. Na esfera imobiliária, consiste num negócio jurídico, de compra e
venda de imóveis, contudo, esse negócio não é levado ao conhecimento da instituição que
financiou o bem, portanto, quem compra assume o compromisso de pagar as parcelas ainda
que o saldo devedor persista em nome do vendedor, normalmente a transferência para o
nome do comprador só se dá após a quitação total, para dar garantias que de fato a
transferência será realizada no futuro, poderá o vendedor conceder procuração específica
dando pleno poder ao comprador inclusive substabelecer.

3.5. Contrato de Adesão

Normalmente, os contratos de financiamento são do tipo adesão, isto é, celebram-se


mediante a plena aceitação do tomador em relação às cláusulas padronizadas e previamente
elaborada pelo estabelecimento financeiro.

A posição do fornecedor do crédito, prestador do dinheiro é mais forte do que a do


prestatário, sendo aquele o sólido detentor do capital e do crédito, mola mestra da atividade
econômica, e este o que necessita, com intensidade e urgência, da obtenção do crédito e da
disponibilidade do numerário. (Aguiar Júnior, – Os Contratos Bancários e a Jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça. – Brasília: CJF, 2003)

Percebe-se que esses contratos, são diferentes daqueles consensuais, bilaterais e onerosos
(para ambas as partes), nos quais os vendedores e compradores ajustam quanto à coisa, nos
contratos por adesão o adquirente, não tem oportunidade de discutir as cláusulas
contratuais, cláusulas essas, por vez, abusivas e vantajosas apenas para o financiador, mas,
que deve ser aceitas sob pena do adquirente ficar sem o crédito pleiteado.

4. Modalidades de aquisições

Não existe a melhor forma de pagamento na aquisição de um imóvel. Tudo depende


exclusivamente da receita do proponente, que deve estudar qual o fluxo de pagamento
melhor se ajusta à sua renda familiar.

Contudo, independentemente da forma de pagamento, é importante lembrar que ainda

www.uniparceria.com.br. 14.
incide sobre o imóvel recém-adquirido, despesas que giram em torno de 5% do seu valor,
com escritura e registro da unidade em cartórios e o Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI), devido à prefeitura sempre que há transferência de propriedade de qualquer
bem imóvel, sendo este de responsabilidade exclusiva do comprador.

4.1. Pagamento à vista

Se o imóvel estiver pronto e, “não sendo a venda a crédito, o vendedor não será obrigado a
entregar a coisa antes de receber o preço (Art. 491, do C.C.). Mas pode, a seu
entendimento, imitir o comprador na posse precária do bem”.

Quando o imóvel objeto da negociação é adquirido na planta (veja Capítulo - 1), é comum
ao comprador em condições de quitar a divida, apenas fazê-lo na entrega do bem, por julgar
ser um bom negócio, uma vez que somente a partir da entrega é que começa incidir juros e
correções monetárias. Contudo, é importante ressaltar que nessa modalidade, existe um
indexador utilizado para atualização monetária no período anterior à entrega do imóvel que
é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), elaborado pela Fundação Getúlio
Vargas e, que confere a evolução dos custos de construções habitacionais.

4.2. Financiamento

A modalidade mais utilizada, para aquisição do imóvel é a prazo, onde normalmente uma
boa parte da renda familiar do proponente fica comprometida por um longo espaço de
tempo com o financiamento, por isso, assumir uma dívida tão longa deve ser uma decisão
bem pensada.

Uma vez tendo definido o valor do imóvel, um percentual em torno de 25% deverá ser pago
à construtora durante o período da obra e o saldo devedor que é o restante do valor para a
quita- ção do imóvel. Em alguns casos também poderá ser financiado diretamente com a
construtora através da alienação fiduciária, mas, a maior parte é feita através de repasse
bancário, ou seja, captação de recursos em instituições financeiras para a quitação total
junto à construtora. Também aqui o imóvel é submetido a Alienação Fiduciária, passando
os direitos para o credor como garantia do pagamento do empréstimo.

Em 1997 a alienação fiduciária de bem imóveis em conformidade com a Lei no 9.514,


passou a ser utilizada como forma de garantia. Desde então, ela vem suprimindo o uso da
hipoteca que apenas “grava” o imóvel e deixa os direitos do mesmo sobre a tutela do
devedor, que por sua vez, poderá aliená-lo a outros ou até formar novos gravames de
diferentes graus sobre o mes- mo objeto. Já a alienação fiduciária impõe maior rigor sobre o
direito de propriedade do devedor, e por isso progressivamente vem sendo usada na maioria
dos financiamentos imobiliários, já que, oferece maior garantia ao credor. Com a
propriedade fiduciária e o registro do contrato no cartório de imóveis, gera-se o
desdobramento da posse, torna o fiduciante (credor) possuidor do direto e o fiduciário
(devedor) com o direito de usar e fruir do imóvel. (art. 23, parágrafo único).

A renda necessária para se conseguir o financiamento vai depender do valor do imóvel e da


capacidade financeira do cliente para assumir a amortização da dívida. Essa análise ocorre
no momento da proposta de compra e venda que é um contrato particular ou mesmo

www.uniparceria.com.br. 15.
público onde uma parte manifesta o compromisso de adquirir o imóvel e a outra parte o de
transferi-lo após o recebimento do preço certo ajustado. Não quitando o bem no ato da
entrega e desejando contratar um financiamento o comprador submete-se a uma nova
análise.

4.2.1 Financiamento direto com o construtor

Existem construtores que têm sua própria linha de financiamento e, algumas pessoas são
atraídas para essa modalidade pelas facilidades oferecidas com menos burocracia. Um
exemplo notório é a não obrigatoriedade da apresentação de comprovantes de rendas no
momento da contratação, contudo, esse tipo de financiamento pode ser muito oneroso para
o comprador, senão vejamos:

O índice geral de preços de mercado (IGP-M) com ampla utilização no mercado financeiro,
originalmente foi concebido para ser um indicador de títulos emitidos pelo Tesouro
Nacional, bem como dos depósitos bancários com renda pós-fixadas cujos períodos
sobrepujassem a um ano, mas, em seguida passou a ser utilizado como índice para correção
de contratos de aluguéis e como indexador de tarifas públicas como da energia elétrica.
Invariavelmente a correção monetária do crédito contratado junto aos construtores para
aquisição do imóvel é feita através deste índice. O acumulado do IGPM normalmente fica
bem acima das taxas praticadas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Além disso,
se comparado ao financiamento pelo SFH o período se dá em curto prazo algo em torno de
120 meses contra os mais de 300 no SFH.

Outro fator importante a ser analisado é o sistema de amortização.

4.2.1.1 sistema de prestações Constantes (PRICE):

Entre os construtores a opção da chamada tabela Price ou Sistema Francês de Amortização


criada pelo estatístico francês Richard Price, é unanimidade. Ela consiste no sistema de
finan- ciamento que iguala as prestações, sendo a amortização crescente e os juros
decrescentes. O exemplo a seguir demonstra a evolução do saldo devedor, através desse
sistema de amortiza- ção.
vAlor InICIAl brUto Amort . jUros PrestAçÃo IGP-m ACUmUlADo IGPm r$ PAGAmento totAl sAlDo fInAl

0 100 000,00 PR I CE 0,79% 100 000,00

1 100 000,00 101 000,00 24 628,11 1 000,00 25 628,11 0,79% 790,00 26 418,11 75 371,89

2 75 371,89 76 125,61 24 874,39 753,72 25 628,11 1,68% 1 266,25 26 894,36 50 497,50

3 50 497,50 51 002,47 25 123,14 504,97 25 628,11 2,63% 1 328,08 26 956,19 25 374,36

4 25 374,36 25 628,11 25 374,37 253,74 25 628,11 3,60% 913,48 26 541,59 0,00

www.uniparceria.com.br. 16.
2 512,44 102 512,44 4 297,81 106 810,25

Amortização de um financiamento (C) de R$ 100.000,00 contratado à taxa de juros (i) de


1% a.m. pelo prazo (n) de 4 meses.

No Sistema de Amortização Francês Tabela (PRICE) o financiamento supracitado é


liquidado em quatro parcelas anuais consecutivas e constantes, compostas por três partes:

Juros do ano – calculados sobre o saldo inicial do respectivo ano.

Amortização do principal – obtida pela diferença entre o valor da prestação sem indexador
e o valor dos juros do ano.

Pagamento total – somatória da prestação mais o indexador do período.

O valor de cada parcela da prestação é calculado pela seguinte fórmula:

R=Px (1+i)n x i/(1+i)n-1

Em que r é o valor da prestação, P o valor financiado, n o número de prestações e i a taxa


mensal de juros.

logo:

R=100.000,00x(1,01)4 x0,01/(1,01)4-1=25.628,11

Portanto, o valor de cada prestação será de $ 25.628,11 sem contar o indexador.

Os juros do 1. º mês serão R$ 100.000,00 x 0,01 = R$ 1.000,00

Os juros do 2. º mês serão R$ 75.371,89 x 0,01 = R$ 753,72

Os juros do 3. º mês serão R$ 50.497,50 x 0,01 = R$ 504,98

Os juros do 4. º mês serão R$ 25.374,36 x 0,01 = R$ 253,74

O valor de cada amortização é obtido pela subtração do valor dos juros mensal na
prestação.

A amortização do 1. º mês será R$ 25.628,11 - R$ 1.000,00 = R$ 24.628,11

A amortização do 2. º mês será R$ 25.628,11 - R$ 753,72 = R$ 24.874,39

A amortização do 3. º mês será R$ 25.628,11 - R$ 504,98 = R$ 25.123,13

A amortização do 4. º mês será R$ 25.628,11 - R$ 253,74 = R$ 25.374,37

www.uniparceria.com.br. 17.
Já o valor da prestação total consiste na somatória da prestação parcial mais o indexador do
período, no caso: IGPM de: (0,79%, 0,89%, 0,95% e 0,97%)

Prestação do 1. º mês será R$ 25.628,11 + R$ 790,00 = R$ 26.418,11

Prestação do 2. º mês será R$ 25.628,11 + R$ 1.266,25 = R$ 26.894,36

Prestação do 3. º mês será R$ 25.628,11 + R$ 1.328,08 = R$ 26.956,19

Prestação do 4. º mês será R$ 25.628,11 + R$ 913,48 = R$ 26.541,59

Assim, os juros de cada mês vão diminuindo de valor ao longo do tempo, as amortizações,
inversamente, vão aumentando de valor de forma exponencial o IGPM, mostra o efeitos
da correção monetária com variações geralmente crescentes no valor final das parcelas
(exceção do residual na última parcela).

4.2.2. Sistema Financiamento de Habitação – SFH

O Governo Federal através da Lei n. º 4.380, de 21 de agosto de 1964, criou o Sistema


Financeiro de Habitação (SFH), com a finalidade de ajudar as pessoas a adquirirem a casa
própria, lembrando que, a utilização do imóvel deve ser impreterivelmente para moradia
não sendo facultada atividades comerciais segundo o entendimeno do artigo 9o da ja citada
Lei.

Os recursos utilizados para viabilizar o SFH, advêm dos depósitos efetuados na Caderneta
de Poupança e no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Sobretudo, é um
projeto que tem como objetivo melhorar a vida dos cidadãos e, com tal tem regras bem
definidas a serem observadas.

Antes de qualquer coisa, há que se verificar a capacidade de comprometimento do


proponente em relação à renda familiar e a prestação contratada. Tanto a Caixa Econômica
Federal (CEF) quanto os demais bancos em conjunto com SFH, têm critérios definidos
especificamente e que varia entre 20% a 35% da renda total. Outrossim, deve-se atentar
para a idade do ad- quirente, pois, ao final do contrato deve limitar-se entre 70 a 80 anos,
portanto, para quem tem 60 anos, só poderá contratar um financiamento com prazo não
muito superior a dez ou quinze anos.

Informações constantes do site da CEF, demarcam valores e prazos para os usuários do


SFH.

Benefícios do SFH

Segundo artigo assinado por Guido Heleno, veiculado pela Revista Brasileira de

www.uniparceria.com.br. 18.
Administração (RBA), um estudo do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e
Social, (BNDES), já indicava que a construção civil residencial lideraria o ranking dos
investimentos no Brasil. O vaticínio se cumpriu, e o que já se prevê hoje é o crescimento no
setor. A grande oferta de imóveis quer sejam novos ou usados, vem provocando, o
equilibiro nas taxas de juros, a construção civil tem fechado os últimos anos com um bom
desempenho, o que consequentemente provoca mais atratividade dos setores de
financiamentos, e para seduzir os clientes, os agentes financeiros oferecem garantias
visando tranquilizar aos compradores, a exemplo do “Patrimônio de Afetação”, seguro que
protege o comprador caso a construtora venha abrir falência.

FGTS

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), instituído desde 1966 e que tem como
principal finalidade auxiliar os trabalhadores quando do encerramento de sua relação traba-
lhista sem justa causa, hoje também é largamente utilizado no investimento habitacional.
Assim, com a grande oferta de imóveis lançada no mercado, temos alguns facilitadores e o
FGTS é um desses, podendo ser usado para compor parte do pagamendo do imóvel, na
entrada da compra de um imóvel devidamente registrado, também para a quitação do
contrato ou para a amortização do financiamento, mas, para tanto é necessário cumprir
alguns pré-requisitos determinados pela Caixa Econômica Federal (CEF), principal agente
das políticas públicas do Governo Federal. São elas:

Os recursos podem ser utilizados por proponente(s) que:

Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial


financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional;

Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial


concluído ou em construção:

– No atual município de residência;

– No município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na


região metropolitana.

Proprietário que possua fração de imóvel residencial quitado ou financiado, concluído ou


em construção, pode utilizar o FGTS para adquirir outro imóvel desde que detenha fração
ideal igual ou inferior a 40%.

O cônjuge separado, proprietário de imóvel residencial, concluído ou em construção, pode


utilizar o FGTS na compra de outro imóvel desde que tenha perdido o direito de nele residir
e atenda as demais condições necessárias para utilização do FGTS na compra do novo
imóvel.

Pode utilizar o FGTS para compra de imóvel residencial quem for proprietário de lotes ou
terrenos desde que comprovada a inexistência de edificação, através da apresentação do
carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e matrícula atualizada do imóvel

www.uniparceria.com.br. 19.
Pode utilizar o FGTS para construção desde que a construção seja feita em regime de
cooperativa ou consórcio de imóveis, ou que haja um financiamento com um agente
financeiro, ou com um construtor (pessoa física ou jurídica). O construtor deverá apresentar
cronograma de obra.

É permitida a utilização do FGTS na aquisição e construção de imóvel misto, ou seja,


aquele destinado à residência e instalação de atividades comerciais somente para a fração
correspon- dente à unidade residencial.

A conta individual do FGTS, é reajustada de acordo com a Taxa Referencial (TR), logo,
não é interessante manter o dinheiro nessa conta, para quem fez aquisição de um imóvel
que atenda as regras e condições estipuladas pela CEF, pois, o rendimento será bem inferior
ao que perceberia usando-o no imóvel. E a cada dois anos é permitido usar o FGTS, para
amortizar a dívida do imóvel. Seria o mesmo que trocar um rendimento de 3% por um de
10% de juros pagos no período.

4.2.2.1. Programa Minha Casa Minha Vida

Outro fator que vem impulsionando o setor da construção civil é o Programa Minha Casa
Minha Vida, e que está inserido no Programa de Aceleração do Crescimento (PAC). Este
pro- grama foi lançado pelo governo no final de março de 2009 com o objetivo de viabilizar
a construção de um milhão de moradias para famílias com renda de até dez salários
mínimos. Completado o primeiro ano do programa, e dado o sucesso do empreendimento o
Governo Federal anunciou o programa Minha Casa Minha Vida 2, agora com previsão para
dois milhões de moradias. Informações no site da Caixa Econômica Federal (http://www
.caixa .gov .br), atestam que, esta é uma excelente oportunidade para aquele que tem renda
compatível com o programa, mas, para obter o financiamento o interessado não pode ter
sido beneficiário de programa social habitacional, inclusive não ter sido, a qualquer época,
beneficiário de descontos habitacionais concedidos com recursos do FGTS; também não
pode ser titular de outro financiamento no SFH ou proprietário de imóvel residencial onde
reside ou trabalha.

Segundo Regina Ferreira (Assessora no Programa Nacional Direito à Cidade), as famílias


com renda de até três salários mínimos concentram 90,9% do déficit habitacional, para
essas famí- lias, pois, a concessão de subsídios é maior que as demais faixa de renda e
segue a regra da proporcionalidade.

4.2.2.2. Sistema de Amortização constante (SAC):

A forma utilizada pelos agentes financeiros para amortizar o financiamento é o Sistema de


Amortização Constante (SAC). Este sistema faz com que as parcelas de amortização sejam
to- das iguais e nesse caso tanto os juros quanto o valor total das prestações são
decrescentes. Segundo o especialista no assunto professor José Dutra Vieira Sobrinho, vice-
presidente do Conselho Regional de Economia de São Paulo (CORECON-SP) e da Ordem
dos Economista do Brasil, dois fatores têm influenciado na decisão dos agentes financeiros
em admitir o SAC, principalmente os que operam através do SFH. O primeiro é o fator
psicológico incutido nos clientes que entendem ser mais fácil honrar o compromisso com o

www.uniparceria.com.br. 20.
financiamento uma vez que as parcelas vão decrescendo mês a mês e, portanto, se podem
pagar inicialmente as mais altas, logo presumem poder pagar também as demais ao longo
do tempo uma vez que estas serão de menor valor.

Contudo, segundo Dutra, o fator determinante para a mudança, foi o receio de


caracterização do anatocismo critério de capitalização composta, ou juros sobre juros,
terminantemente proibido pelo Decreto 22.626, de 7 de abril de 1933 conforme estabelece
no seu artigo 4o, “É proibido contar juros dos juros”. Na tabela Price essa prática aparece
de maneira muito explici- ta, já no SAC ela é camuflada pela amortização constante, mas,
segundo o mesmo especialista também aqui é contado à capitalização composta. Dutra,
defende a prática do juro composto e, aponta falhas como a inconsistência nos processos
gerados através dos cálculos do juros simples e comenta ainda que, se a Caixa Econômica
Federal, como vimos anteriormente, principal agente das relações públicas do governo,
aplicasse o conceito de juros simples em suas transações, cuja taxa incide apenas sobre o
capital inicial, em pouco tempo teria sérios problemas que se não corrigidos certamente a
levaria à falência, portanto, o SAC utilizado no SFH, também capitaliza juros compostos
conforme veremos no mesmo exemplo utilizado anteriormente no sistema de amortização
pela tabela Price, supondo a amortização de um financiamento (C) de R$ 100.000,00
contratado à taxa de juros (i) de 1% a.m, pelo prazo (n) de 4 meses...

Prestação Pagamento
valor Inicial bruto Amort juros tr Acumulado tr r$ saldo final
Parcial total

0
100 000,00 S A C 0,17% 100 000,00

1
100 000,00 101 000,00 25 000,00 1 000,00 26 000,00 0,17% 170,00 26 170,00 75 000,00

2
75 000,00 75 750,00 25 000,00 750,00 25 750,00 0,34% 255,00 26 005,00 50 000,00

3
50 000,00 50 500,00 25 000,00 500,00 25 500,00 0,51% 255,00 25 755,00 25 000,00

4
25 000,00 25 250,00 25 000,00 250,00 25 250,00 0,68% 170,00 25 420,00 0,00

2 500,00 102 500,00 850,00 103 350,00

No Sistema de Amortização Constante o financiamento é liquidado em quatro parcelas


mensais mediante o pagamento de prestações linearmente decrescentes, compostas de duas
partes:

1. º Amortização do principal – obtida pela divisão do principal do financiamento pelo


prazo da operação.

2. º Juros do mês – calculados sobre o saldo inicial do respectivo ano.

Portanto, o valor de cada amortização será igual a: Valor da parcela de amortização


= 100.000,00 /4 = 25.000,00

www.uniparceria.com.br. 21.
Os juros do 1. º mês serão R$ 100.000,00 x 0,10 = R$ 10.000,00

Os juros do 2. º mês serão R$ 75.000,00 x 0,10 = R$ 7.500,00

Os juros do 3. º mês serão R$ 50.000,00 x 0,10 = R$ 5.000,00

Os juros do 4. º mês serão R$ 25.000,00 x 0,10 = R$ 2.500,00

O valor de cada prestação será composto da parcela do principal mais os juros de cada ano:

A prestação do 1. º mês será R$ 25.000,00 + R$ 10.000,00 = R$ 35.000,00.

A prestação do 2. º mês será R$ 25.000,00 + R$ 7.500,00 = R$ 32.500,00

A prestação do 3. º mês será R$ 25.000,00 + R$ 5.000,00 = R$ 30.000,00

A prestação do 4. º mês será R$ 25.000,00 + R$ 2.500,00 = R$ 27.500,00

Assim, as prestações e os juros de cada mês vão diminuindo linearmente de valor ao longo
do tempo, e as amortizações permanecem com o mesmo valor de $ 25.000,00.

Ainda segundo o professor Dutra Sobrinho, do ponto de vista econômico-financeiro, os


dois tipos de financiamento são equivalentes, pois, o custo do dinheiro ao longo do tempo é
o mesmo, visível em qualquer exemplo através da coluna de juros pago, sendo que o
diferencial relevante fica nas taxas dos indexadores, pois, a TR utilizada no sistema SAC
tem um percentual significamente menor que do IGPM.

4.2.3. Outras modalidades de aquisição

Leilão Imobiliário

O mutuário ou comprador inadimplente por muito tempo acaba perdendo seu imóvel para a
instituição de crédito que por sua vez, o leva a leilão, criando assim mais uma possibilidade
de aquisição para o mercado consumidor.

Muitos são atraídos para essa modalidade de aquisição, pelo preço do bem, uma vez que as
incorporadoras ou construtores disponibilizam as unidades geralmente com lance inicial
abaixo do valor praticado no mercado.

Mas, adquirir imóveis em leilões, não significa que tudo é um “mar de rosas”. Aqui
também deve-se inspirar cuidados, pois, essa modalidade também está sujeita as mesmas
regras dispos- tas anteriormente, com o agravante de que estando o imóvel ocupado seja
por um invasor qualquer ou mesmo pelo antigo comprador, a obrigação de desocupá-lo
cabe ao novo proprie- tário, e não havendo acordo, o problema pode levar anos na justiça
até que se resolva com a posse definitiva do bem. Além disso, o imóvel é entregue ao novo
comprador no estado em que se encontra e, isso significa que, este pode estar deteriorado,

www.uniparceria.com.br. 22.
com sua estrutura danificada ou pior ainda, com eventuais débitos a serem assumidos, pois,
a partir do aceite o cessionário fica responsável por todas as obrigações sobre o imóvel ora
cedido e transferido, tais como: pagamento de IPTU, taxas de condomínio, taxas públicas
oriundas de consumo de água, energia elétrica e prestações existentes do referido imóvel
junto às instituições financeiras, mesmo as que eventualmente estiverem atrasadas.

Consórcio Imobiliário

Normatizado e fiscalizado pelo Banco Central do Brasil, de acordo com a Lei no 11.795 de
2008, é mais outra maneira através da qual as pessoas podem adquirir um imóvel. Segundo
definição no contrato disponibilizado pela Caixa Econômica em seu site:

O Consórcio é a reunião de pessoas físicas e ou jurídicas que,


constituindo um grupo, com prazo de duração e número de cotas
previamente determinados, contribuem mensalmente, com uma
quantia determinada em percentual do valor da carta de crédito objeto
do plano, para um fundo comum, com o objetivo de proporcionar a
cada um dos participantes, quando de sua contemplação, um crédito
de valor igual ao discriminado no plano escolhido pelo consorciado.
http://www.caixaconsorcios.com.br

Portanto, para adquirir, construir, reformar e/ou ampliar um imóvel, residencial ou


comercial, novo ou usado, o consórcio é uma modalidade que para alguns tem sido uma
boa opção, principalmente para aqueles que não precisam do imóvel de imediato uma vez
que não pagarão elevadas taxas de juros.

O FGTS, também é aceito nessa modalidade, tanto para complementar a compra do imóvel
quanto para dar lance, obviamente guardado as regras vigentes. Mas, é importante atentar
para alguns fatores importantes antes de se tornar um consorciado:

Idoneidade do Consórcio – Em primeiro lugar, deve ser feita uma


pesquisa intensa inclusive no Procon, para não aderir a uma
fraude; Prazo de Recebimento do Imóvel – O consorciado só
poderá receber o imóvel após a sua contemplação, seja por sorte ou
por lance;

Taxa de administração – É imprescindível uma boa análise, pois,


será paga durante todo o prazo do consórcio; Atualização Monetária
– Verificar o índice que atualiza as prestações bem como a sua
periodicidade, pois, quando somados à taxa de administração às
vezes não vale a pena aderir ao consórcio, para imóveis com valor
inferior a R$ 130 mil, na maioria das vezes a melhor escolha é o
financiamento pelo SFH;

Lance Embutido – Uma péssima escolha, normalmente quem utiliza


essa modalidade, termina como um consórcio às vezes menor que a
metade do valor original, e o pior é que continua a pagar a taxa de
administração sobre o valor total o que pode elevar essa taxa a um

www.uniparceria.com.br. 23.
patamar de 300% em relação à contratada.

4.2.4. Documentação pessoal para financiamento

Os documentos exigidos para aprovação do financiamento bancário variam de agente para


agente. A documentação básica é:

•! Cópiado R.G. e C.P.F.

•! Comprovante deestado civil (se solteiro, certidão de nascimento, se


casado, certidão de casamento);

•! Três últimos contracheques para renda fixa e se tiver variações os


seis últimos contracheques;

•! Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS): cópiada


identificação frente e verso, contrato de trabalho e opção pelo
FGTS;

•! Nada consta no Serasa e SPC;

•! Cópia da última Declaração de Imposto de Renda e do recibo de


entrega;

•! Declaração do empregador;

•! Certidão Conjunta Negativa e Débitos relativos a Tributos Federais


e Dívida ativa da União;

•! Ficha cadastral devidamente preenchida (formulário do agente);

•! Guia de pesquisa cadastral (formulário do agente);

•! Opção de venda e compra (formulário do agente);

•! Apresentar ainda os três últimos comprovantes de despesas como:


água, energia elétrica, telefone fixo do imóvel onde reside
atualmente, cartões de crédito, financiamentos, consórcio e crediário.

www.uniparceria.com.br. 24.
5. Considerações Finais

Certamente o investimento imobiliário é um excelente negócio para àqueles que fazem


aplicações com a segurança mínima exigida em qualquer negócio, portanto, seja o primeiro
imóvel com a finalidade de moradia, ou aquisições com propósito de apurar lucro com
locação ou venda pós-valorização. Em qualquer situação é primordial que haja consciência
do que se está fazendo e, o conhecimento nesses casos é fundamental, portanto, o ideal é
que se faça uma minuciosa pesquisa antes da compra. A ajuda de um bom profissional do
ramo pode ser decisiva para o sucesso da empreitada, economizando tempo e sobretudo
dinheiro, uma vez que, sem o devido conhecimento o investidor desavisado poderá comprar
“gato por lebre”.

Além das já mencionadas precauçoões com os processos legais na aquisição do imóvel,


outro fator preponderande no sucesso do investimento imobiliário é o ambiente economico-
fi- nanceiro. Essa área também merece muito cuidado na análise, senão vejamos; as taxas
de juros contratadas, levam muita gente a arcar com um peso que por vezes tornam-se
isuportáveis, fazendo-os desistir de seus sonhos na metade do percurso. Para que isso não
ocorra, enfatiza-se a cautela; agora é importante também que se diga, a permanente
indecisão também não é boa. Se o comprador tem certeza de estar frente a um excelente
negócio, não deve protelar a aquisição, caso contrário alguém pode chegar antes e restará a
frustação por não ter se decidido no momento certo.

Mas, como saber se o negócio é bom ou não? Durante este trabalho foram apresentados
vários requisitos para uma boa tomada de decisão, contudo, a ajuda de um profissional
competente pode ser fundamental, mas, outra vez, como saber se o profissional em questão
tem as devidas competências, haja vista, a avalanche de pessoas migrando de outras
funções para a corretagem imobiliária em face de a demanda estabelecidada no mercado.
Também nesse caso a pesquisa torna-se uma amiga imprescindível. A primeira providência
é verificar se o profissional é legal, isto é, se está registrado junto ao Creci da região em que
atua. Se positivo, presume-se que o mesmo no mínimo passou por uma capacitação inicial e
que está afiliado a um órgão oficial que o fiscaliza, podendo assim receber citações,
notificações ou intimações, se necessário for, pois, os corretores como profissional liberal
respondem civil e criminalmente pelos seus atos. Procure indicações de pessoas conhecidas
que já utilizaram os serviços de algum corretor. Essas informações geralmente se mostram
bastante proveitosas; Quem esse profissional já aten- deu? Houve plena satisfação;
Desempenhou sua função com esmero? Se as respostas forem satisfatórias, é proválvel que
o mesmo fará um bom trabalho. Uma vez observados os eventos que caracterizam a
geração de um bom negócio, não haverá pesadelo, e o investimento ao seu tempo mostrar-
se-á excelente graças ao processo decisório eficaz.

www.uniparceria.com.br. 25.
Referêcias

A ROCHA: A Bíblia que conduz às escolhas corretas / (notas e comentários Josh


McDowell; colaboradores David Bells, Shawn Harrison, Brian Coffey; tradução das notas e
comentários Neyd Siqueira). – 1.a ed. São Paulo: Editora Candeia, 2002.

AGUIAR JÚNIOR, - Os Contratos Bancários e a Jurisprudência do Superio Tribunal


de Justiça. - Brasília: CJF, 2003

BASTOS, C. L., & KELLER, V. (2004). Aprendendo a aprender: introdução à


metodologia científica. Petrópolis, RJ: Vozes.

BERG, Ernesto. Frases de Peter Drucker para o seu dia a dia empresarial. Disponível
em:<http://www.administra-
dores.com.br/artigos/frases_de_peter_drucker_para_o_seu_diaadia_empresarial/1452/>
Acesso em 16 jun. 2008.

BERGAMINI, Cecília Whitaker. Motivação nas organizações. São Paulo: Atlas, 1997.

BOFF, Leonardo. Saber cuidar: ética do humano compaixão pela terra. Petrópolis:
Vozes, 1999.

CAPACITAÇÃO Empresarial. IEL/NC/Sebrae-NA, 2005.

CHIAVENATO, Idalberto. Gestão de pessoas: o novo papel dos recursos humanos nas
organizações. 21.a ed. São Paulo: Elsevier, 1999.

CURY, Augusto Jorge. Os segredos do Pai-nosso – Rio de Janeiro: Sextante, 2006

FRAZÃO, César. Show em Vendas: Verdades, mitos e mentiras em vendas. 1.a ed. São
Paulo: Editora Harbra, 2004.

HELENO, Guido – Revista Brasileira de Administração - Ano XX. Edição n. º 75 –


março/abril de 2010

KOCHAN, T.; USEEM, M. Transforming organizations. New York: Oxford University


Press, 1992.

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-cuidados-para-investir-em-
imoveis Acesso em 7 abr. 2011

http://hcinvestimentos.com/2012/04/17/como-investir-em-fundos-imobiliarios/. Acesso em
8 ago. 2012

www.uniparceria.com.br. 26.
http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2010/09/clausula-de-exclusividade-para-anunciar.

http://opequenoinvestidor.com.br/2010/12/investir-em-imovel-e-lucro-garantido/Acesso em
10 junho. 2011

http://revista.penseimoveis.com.br/especial/rs/editoriali-moveis/pagina,483,Investimento
.html Acesso em 7 abr. 2012

http://www.caixa.gov.br/habitacao/aquisicao_residencial/ novo/carta_ cred_sbpe/index.asp


Acesso em 17 fev. 2011

http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1269271/apelacao-civel-ac-23948-rs-20057100
023948-5-trf4

LASTRES, H. M. M.; CASSIOLATO, J. E.; MACIEL, M. L. Pequena empresa:


Cooperação e desenvolvimento local. Rio de Janeiro: Relume Dumará, 2003.

MAÑAS, A. V. Gestão de tecnologia e inovação. 3.a ed. São Paulo: Érica, 2001.
Disponível em:<http://www.araucaria. pr.gov.br> Acesso em: 11 jul. 2005.

MARRAS, Jean Pierre. Administração de recursos humanos: do operacional ao


estratégico. São Paulo: Futura, 2000.

PORTAL DA ADMINISTRAÇÃO. Setembro/2007. Investimento em inovação torna


empresas mais competitivas. Disponível em <www. Administradores.com.br/noticias/
investimento_eminovacao_torna_ empresas_mais_competi- tivas/12139> Acesso em 23
jun. 2008.

SANDOVAL, G.; MACEDO, D. As armadilhas do imóvel na planta. Veja (Editora


Abril, Edição 2211-ano 44- no 14, abril de 2011).

MEZZARI, Mario Pazutti, Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, 3.a ed.,


Norton Editor, Porto Alegre, 2010.

www.uniparceria.com.br. 27.
sobre o Autor

Joselito Evangelista Santos


!! Administrador de empresas pela Faculdade Atual da Amazônia;
!! Mestre em Gestão, Planejamento e Estratégia Empresarial – Universidade Lusófona
(Portugal);
!! Especialista em Gestão, Planejamento e Estratégia Empresarial – Universidade
Autônoma de Lisboa (Portugal);
!! MBA Perícia Econômico Financeira – Instituto de Pós-Graduação (IPOG);
!! Pós-graduação Metodologias e Gestão para EAD - (ANHANGUERA);
!! Professor Universitário; Palestrante; Autor dos Livros: Uma Semana Estratégica e
Investimento Imobiliário: Sonho x Pesadelo (Ed. Valer);
!! “Prêmio Belmiro Siqueira/2008” pelo Conselho Federal de Administração (CFA);
!! Mediação e Arbitragem – CBMAE/CACB

www.uniparceria.com.br. 28.