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Usucapião
O primeiro instituto jurídico que veremos, usucapião, está diretamente
relacionado com a propriedade. Usucapião é o direito que alguém adquire
em relação à propriedade de um bem imóvel, por meio do uso e do tempo.
O seu conceito, juridicamente falando, é que: a usucapião é o modo
originário de aquisição de propriedade ou outros direitos reais na
coisa alheia, mediante o exercício da posse continua e pacífica por
determinado tempo legalmente previsto. Além disso, deve obedecer
certos requisitos, como: não se pode usucapir bem público, a posse deve
ser contínua ou pacífica e o tempo, é um prazo material contado dia a dia.
Uma vez, tratado o tempo, o usucapião de forma de prescrição aquisitiva
aplica-se na forma do artigo 1244 do código civil, para efeito de contagem
de prazo as causas que impedem, suspendem ou interrompem o prazo
prescricional. É possível a soma de posse para efeito de usucapião no qual
está previsto no artigo 1243.
Espécie do usucapião:
Extraordinário
Urbano
Rural
Ordinário
Indígena
Artigo 1.238, aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no
cartório de registro de imóveis. O prazo estabelecido neste artigo
reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a
sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
Usucapião ordinário – Artigo 1.242.
Aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250 metros
quadrado, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-
a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, não
sendo proprietário de outro imóvel.
Usucapião coletivo (Lei 10257/01, artigo 10): 5 anos.
Direito de vizinhança
É o conjunto de regras que visa a disciplinar o conflito entre vizinhos
visando a harmonia social. Existe no código civil diversas regras no direito
de vizinhança.
4. Servidões administrativas
5. Tombamento
6. Reserva legal
Além disso, atenção para questões que não envolvem uma boa
convivência, como por exemplo:
Desapropriação
A desapropriação consiste na transferência compulsória da
propriedade particular ou pública, devido à necessidade, utilidade pública ou
interesse social, segundo o site Âmbito Jurídico (s/d):
Interesse social
Utilidade pública
Renúncia e abandono
A renúncia é um ato jurídico por meio do qual a pessoa abdica do
direito de propriedade que lhe pertence. Só renuncia quem tem direito, e só
tem direito a pessoa que é o ente que possui personalidade, sendo assim,
um ato unilateral, que independe de aceitação sendo considerado
irrevogável.
Se um bem imóvel é abandonado ele vira uma coisa sem dono, e este
pode ser ocupado por qualquer pessoa. A diferença da renúncia para o
abandono, é que a renúncia precisa ser expressa (artigo 1275).
Tombamento
A constituição federal, no artigo 23, III, estabelece que é competência
comum da união, dos estados, do Distrito Federal e dos municípios proteger
os documentos, as obras e outros bens de valor histórico, artístico e cultural,
os monumentos, as paisagens naturais notáveis e os sítios arqueológicos.
Terrenos
Terrenos da marinha e terrenos de domínio da
união
Os terrenos da união são identificados a partir da média das marés
altas do ano de 1831, tomando como referência o estado da costa brasileira
naquele ano. Os terrenos da marinha são regulados pelo decreto Lei
3.438/41 e está assim determinado:
Taxas
Laudêmio
Uma ação do ministério público federal (MPF) questiona o cálculo feito
sobre o laudêmio, que é um pagamento de 5% que o foreiro faz à união pela
transferência dos terrenos de marinha, bens da união. Atualmente, a união
vem calculando a taxa a ser cobrada não só sobre o valor do terreno, mas
também sobre o valor das benfeitorias existentes no local, o que, para o
ministério público, é inconstitucional.
Conclusão
Os conceitos, como usucapião, propriedade, terra de marinha e os
demais estudados neste material são de extrema importância e devem ser
conhecidos pelo profissional da área da corretagem de imóveis. O corretor
pode não vir a trabalhar em uma ação judicial de usucapião, por exemplo,
mas ele deve conhecer as possibilidades deste instituto ocorrer. Assim,
também é em relação ao direito de vizinhança, o corretor pode não
conhecer a fundo a legislação que trata a matéria, mas deve ter o
conhecimento básico no que diz respeito à perturbação dos vizinhos, o que
pode ou não construir aos arredores do imóvel, entre outras situações.
Portanto, é muito importante o conhecimento destes conceitos para a
atuação do profissional de transações imobiliárias.