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Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da OASRS nas CAM Dezembro 2010
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GRUPO DE TRABALHO CAM – OASRS
INDICE
I. INTRODUÇÃO 7
1. Enquadramento 7
2. Objectivos 10
3. Metodologia 10
2. Artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) – Incentivos à Reabilitação Urbana 15
1.3.1. CAM comunica ao arrendatário e ao senhorio a data proposta pelo técnico para a vistoria 25
1.4.1. CAM informa o senhorio dos documentos necessários para a determinação do Coeficiente de
Conservação 26
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1.4.2. CAM informa o arrendatário dos procedimentos recomendados para a determinação do Coeficiente de
Conservação 28
3. Pareceres 51
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4.1. Procedimentos para aplicação do artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) – Incentivos à
reabilitação urbana 53
1.2.1. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Actualização das rendas / Determinação do nível de
conservação 57
1.2.3. CAM de Lisboa – Discriminação dos locados de um artigo matricial para efeitos do NRAU 59
1.2.4. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Determinação do Nível de Conservação com Incidência
na totalidade do prédio 60
1.2.7. CAM de Lisboa – Incentivos Fiscais à Reabilitação – Imóveis Arrendados (contratos de arrendamento
habitacional anteriores a 15/10/90 e não habitacional anteriores a 30/09/95) 63
2. Pareceres Técnicos 63
2.1.1. Aplicação dos critérios previstos no Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis
(MAEC) à avaliação das instalações de gás 63
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2.1.7. Análise de quatro fichas de avaliação de unidades com o MAEC submetidas pela Comissão Arbitral do
Município do Coimbra 79
2.2.1. Termos de Responsabilidade de instalações de gás, previstos nos artigos 11° e 12° do Decreto-Lei n.º
262/89, de 17/08, com a redacção dada pelos Decretos-Lei n.º 219/91, de 17/06 e 178/92, de 14/08 84
2.3.1. Termos de Responsabilidade de instalações de gás, previstos nos artigos 11° e 12° do Decreto-Lei n.º
262/89, de 17/08, com a redacção dada pelos Decretos-Lei n.º 219/91, de 17/06 e 178/92, de 14/08 86
1.1. Não Aprovação de Fichas de Avaliação no âmbito da Reclamação com base na alínea a) 89
1.2. Alteração do Coeficiente de Conservação em vistorias sem “alegações das partes”, com alegações das
partes apresentadas à posteriori. 90
2.1. Vistorias para efeitos da Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis – Questões decorrentes da
experiência das CAM na aplicação do MAEC 91
2.1.1. Avaliação dos elementos funcionais 12. Instalação de Gás (outras partes comuns) e 32. Instalação de
Gás (locado), para os locados habitacionais cujas Instalações foram convertidas para gás natural 91
2.1.5. Locados onde as instalações sanitárias se localizam nas partes comuns do edifício e não no interior do
locado, sendo partilhadas por um conjunto de locados. 99
2.2. Vistorias para efeitos da Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis – Questões decorrentes do
2º Encontro de Representantes da OASRS nas Comissões Arbitrais Municipais 101
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I. INTRODUÇÃO
1. Enquadramento
Considerando que, decorridos quatro anos sobre a data de entrada em vigor do Novo
Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), continua a verificar-se a aplicação de critérios
diversos de procedimentos, tanto na acção das CAM, como na aplicação do “Método de
Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis”(MAEC) por parte dos técnicos
responsáveis pelas vistorias;
O Conselho Directivo Regional Sul da Ordem dos Arquitectos (CDRS) decidiu proceder à
elaboração de um Documento Orientador, contemplando, não só a súmula dos
procedimentos a adoptar, de acordo com a legislação em vigor, como também um conjunto
de recomendações de procedimentos complementares, pretendendo, deste modo, orientar
todo o trabalho técnico que constitui a participação dos representantes da Secção Regional
Sul da Ordem dos Arquitectos (OASRS) nas CAM.
O CDRS tem, também, procurado preparar os seus representantes nas CAM, promovendo
reuniões anuais onde as questões são debatidas entre representantes e especialistas, onde o
IHRU e o LNEC têm marcado a sua presença. Este manual é, também, o culminar deste
trabalho.
É, ainda, intenção deste Conselho Directivo Regional Sul formar os técnicos que efectuam
vistorias, para que os níveis de qualidade possam corresponder às necessidades,
dignificando a profissão e aumentando a acuidade das avaliações do estado de conservação
dos imóveis.
O CDRS desenvolveu já uma área dedicada ao NRAU no seu website, tornando-se num
veículo de informação actualizada, com perguntas frequentes e notícias relevantes sobre
esta temática.
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No âmbito do quadro legal do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro,
onde é estabelecido um regime especial de actualização das rendas antigas e a forma
da sua aplicação, são criadas as CAM, órgão colegial, com funcionamento e
competências reguladas no Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, diploma
complementar ao NRAU.
a. As CAM têm competência para dirimir alguns tipos de conflitos entre as partes
intervenientes na relação arrendatícia;
1
Contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15
de Outubro, e contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de
30 de Setembro
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c. Não ser técnico da(s) autarquia(s) às quais pertencem as CAM a que se propõe;
d. Não estar abrangido por incompatibilidades previstas nos diplomas do Novo Regime
de Arrendamento Urbano e ter frequentado a Formação específica sobre o NRAU.
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2. Objectivos
Com vista à uniformização de critérios e de procedimentos, tanto na acção das CAM, como
na aplicação do “Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis” (MAEC), por
parte dos técnicos responsáveis pelas vistorias, este Documento Orientador de
Procedimentos contempla:
3. Metodologia
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É aplicável:
b. À realização de obras coercivas pelos municípios, nos casos em que o senhorio não
as queira ou não as possa realizar;
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de Setembro:
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Regula a qualificação dos técnicos que realizam vistorias, assim como a remuneração
devida aos técnicos que executam as vistorias e aos árbitros das CAM.
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2. Artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) – Incentivos à Reabilitação Urbana
Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de Julho, e republicado pelo Decreto-Lei n.º
108/2008, de 26 de Junho; aditado pelo artigo 99.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de
Dezembro, com entrada em vigor em 1 de Janeiro 2009.
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Instruções de Aplicação do MAEC
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a. O Senhorio:
A actualização da renda, não tem por base a iniciativa do Arrendatário, só ocorre por
iniciativa do Senhorio.
3
Número 1 do artigo 48º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro
4
Número 1 do artigo 18.º da Portaria n.º 1192-B/2006
5
Número 3 do artigo 18.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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· Ser alterada a descrição predial para que a divisão coincida com a fracção
ou unidade do contrato de arrendamento;
6
Número 22, do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais
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Por até à data não ter sido realizada formação acreditada na aplicação do MAEC, tendo
em vista assegurar a validade jurídica das vistorias agendadas e conceder prazo
suplementar para a realização da necessária formação acreditada, o governo tem vindo,
sucessivamente, a prorrogar a possibilidade de realização de vistorias pelos técnicos
inscritos nas ordens ou associações profissionais, nas condições acima definidas, sem
formação acreditada.
7
Artigo 12.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro.
8
Artigo 14.º e artigo 15.º, do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
9
Número 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto
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Número 1 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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Número 4 do artigo 10º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro.
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Os contactos com os técnicos devem sempre ser realizados por e-mail. Nesse
sentido, todo o teor relevante de, eventuais, conversas telefónicas, deverá sempre
ser confirmado por e-mail.
b. Informar a CAM de que está impedido de realizar a vistoria, podendo alegar para
o efeito os seguintes motivos:
12
Número 2 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
13
Número 2 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto
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1.3.1. CAM comunica ao arrendatário e ao senhorio a data proposta pelo técnico para a
vistoria
Se a carta dirigida ao arrendatário, pela CAM, vier devolvida, a CAM deve enviar uma
segunda carta ao arrendatário, também registada, decorridos 30 dias após o envio
da primeira carta15.
Neste caso e porque a data proposta poderá ou já ter sido ultrapassada ou vir a ser
ultrapassada antes da recepção da carta pelo inquilino, recomenda-se que o técnico
indique à CAM nova data e hora para a realização da vistoria, que deverá ocorrer tão
breve quanto possível, a partir do 15º dia subsequente ao envio da segunda via da
carta de notificação do arrendatário. A CAM deverá informar o senhorio da alteração
da data e da hora da vistoria.
Na segunda carta enviada pela CAM, ao arrendatário, deve ser explicitado que se
trata de uma segunda via e constarem a nova data e hora propostas pelo técnico
para a vistoria.
Se, à data da vistoria, não for possível o acesso ao locado, o técnico deve estar
disponível para colaborar com a CAM; nesse caso, esta vistoria deve ser realizada
de acordo com o definido em 1.5.7. Admite-se que, mesmo não tendo sido
notificado, o arrendatário possa facultar o acesso ao locado.
14
Número 3 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
15
Número 4 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
16
Número 4 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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O arrendatário deve comunicar à CAM uma data alternativa à proposta pelo técnico,
se, por si ou através de terceiro, não puder facultar o acesso ao locado para a
realização da vistoria na data proposta.
A data alternativa não deve distar mais de 30 dias da data proposta pelo técnico 17 e
deve ser comunicada à CAM nos 10 dias subsequentes à data do envio da carta
pela CAM18. O arrendatário deve conciliar a data alternativa que pretende propor com
as disponibilidades do técnico e do senhorio.
a. Sendo recebida a primeira carta, considera-se aceite a data inicial proposta pelo
técnico;
Com vista a preparar a vistoria, conforme referido em 1.3.1, a CAM deve informar o
senhorio dos documentos necessários para a determinação do Coeficiente de
Conservação, nomeadamente20:
17
Número 2 do artigo 36.º da Lei n.º 6/2006, 27 de Fevereiro, e número 5 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
18
Número 4.8 das Instruções de Aplicação do MAEC
19
Número 5 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
20
Número 1 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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Números 1 e 3 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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· Guardar objectos pessoais, de valor ou outros, que pretenda que não sejam
vistos e eventualmente surjam em fotografias tiradas pelo técnico para
ilustrar o Estado de Conservação do locado;
Na vistoria, o técnico pode fazer-se acompanhar por uma ou mais pessoas, desde
que a sua presença seja permitida pelas partes presentes. As pessoas que
acompanham o técnico na vistoria podem não ser técnicos habilitados para actuar
no âmbito do MAEC. Contudo, salienta-se que a realização da vistoria pelo técnico
nomeado pela CAM não é um acto delegável, e a responsabilidade pela condução
da vistoria e pelo preenchimento da ficha é sempre desse técnico. Admite-se, por
25
Número 4.13.1 das Instruções de Aplicação do MAEC
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a. O arrendatário;
b. O senhorio;
b. Procurar indícios de eventuais anomalias, quando não for possível realizar uma
inspecção visual directa dos elementos construtivos (ex., instalação de
distribuição de água embebida nas paredes);
26
Número 6 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
27
Número 4.13.3 das Instruções de Aplicação do MAEC
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Números 1 e 3 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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Artigo 9.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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As respostas das partes devem ser registadas na secção "G. Observações" da ficha.
b. Inspeccionar aspectos que não sejam visíveis no decorrer de uma visita normal
(ex., não tem de deslocar mobiliário ou electrodomésticos fixos ou de difícil
30
Número 4 do artigo 9.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
31
Números 1, 2 e 3 do artigo 9.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
32
Número 4.13.4 das Instruções de Aplicação do MAEC
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d. Revelar o resultado da sua avaliação, visto que isso pode ter os seguintes
inconvenientes:
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Caso não seja facultado o acesso ao locado, ou a uma parte dele, o técnico
preenche a Ficha de Avaliação da seguinte forma35:
a. Na secção B:
b. Na secção G:
33
Número 4.13.5 das Instruções de Aplicação do MAEC
34
Número 4.13.6 das Instruções de Aplicação do MAEC
35
Número 7 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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Pode ser apresentada justificação na CAM pelo arrendatário ou pelo senhorio para
não ter sido facultado o acesso ao locado, ou a uma parte dele, num prazo não
superior a 5 dias a contar da vistoria ou da cessação do impedimento invocado e
acompanhada dos meios de prova existentes. Cabe à CAM apreciar a justificação e
os meios de prova apresentados. A justificação será considerada aceite se a CAM
não enviar a comunicação da sua rejeição no prazo de 5 dias a contar do seu
recebimento36.
36
Número 8 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
37
Número 9 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
38
Número 4.13.7 das Instruções de Aplicação do MAEC
39
Número 10 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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Por segurança, o técnico deve guardar cópia da Ficha de Avaliação (ex. imprimir
uma versão em papel) visto que se houver necessidade de serem introduzidas
alterações, tal só será possível mediante a submissão de uma nova Ficha de
Avaliação, sendo, para o efeito, anulada a primeira pelo IHRU.
A Ficha de Avaliação deve ser submetida pelo técnico nos 3 dias subsequentes à
realização da vistoria, excepto se se verificar alguma das seguintes situações41:
40
Número 4.14 das Instruções de Aplicação do MAEC
41
Número 10 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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Caso se verifique alguma das situações acima indicadas, o prazo de 3 dias deve ser
contado:
Se a CAM detectar que foram feitas alegações pelas partes, relativas a obras
realizadas no locado e a eventuais actuações ilícitas, e que o técnico não as
registou na Ficha de Avaliação, a CAM deverá solicitar ao técnico a rectificação do
preenchimento da Ficha de Avaliação com o devido registo das alegações na
secção G.
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Recomenda-se que este contacto seja feito num prazo não superior a trinta dias
sobre a data de submissão da Ficha de Avaliação, dando o técnico resposta ao
solicitado no prazo de dez dias.
Neste caso, sugere-se que não seja cobrada qualquer taxa ao requerente para a
realização da nova vistoria, transitando para o novo pedido a taxa anteriormente
paga. O técnico responsável pelo preenchimento de uma Ficha de Avaliação “Não
Aprovada” não terá direito a receber qualquer pagamento.
42
Fonte IHRU
43
Artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
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Número 1 do artigo 14.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
45
Números 1 e 2 do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro
46
Número 2 do artigo 14.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
47
Número 4 do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, e número 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
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b. Se tiver sido realizada uma avaliação anterior do mesmo tipo no prazo de três
anos.
48
Número 3 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
49
Número 4.16 das Instruções de Aplicação do MAEC
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Número 3 do artigo 14.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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Artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
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Número 1 do Artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
53
Número 1 do artigo 15.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
54
Número 5 do artigo 15.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
55
Número 4 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto e número 2 do artigo 18.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de
Novembro
56
Número 1 do Artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
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c. A falta de utilização do locado, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 45.º
e na alínea a) do artigo 56.º do NRAU;
Nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e nos municípios com mais de 100 000
habitantes, a CAM pode, quando o número de pedidos de arbitragem o justifique,
recorrer a pessoas que não a integrem para desempenhar as funções de árbitro58.
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Números 2 e 3, do artigo 15.º, da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
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i. Após receber as Fichas de Avaliação das vistorias o árbitro fixa o Nível, seguindo
as regras definidas, e submete o coeficiente à decisão da CAM.
60
Artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
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Quando o senhorio pretenda demolir o locado, pode haver lugar a denúncia do contrato.
Para este efeito, são consideradas obras estruturais as que originem uma distribuição
de fogos sem correspondência ou equivalência com a distribuição anterior, sendo
consideradas não estruturais as restantes63.
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Decorrendo uma das situações previstas nas alíneas c. e d. o senhorio pede apoio à
CAM para arbitrar o conflito, apresentando para o efeito prova de que tentou
previamente chegar a acordo com o arrendatário.
Para decisão da situação prevista na alínea c. e caso as partes não cheguem a acordo,
o árbitro deverá verificar se as condições do local de realojamento proposto cumprem o
disposto no n.º 5 do art.º 6.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as
alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro, conforme
atrás se transcreve.
66
Número 1 do art.º 10.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de
23 de Outubro
67
Número 2 do art.º 10.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de
23 de Outubro
68
Número 3 do art.º 10.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de
23 de Outubro
69
Número 4 do art.º 10.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de
23 de Outubro
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Compete à CAM decidir a falta de utilização do locado, nos termos e para os efeitos
previstos no artigo 45.º e na alínea a) do artigo 56.º do NRAU70;
No que refere aos arrendamentos não habitacionais, de acordo com o artigo 56.º do
NRAU, não há faseamento da actualização da renda, tendo o senhorio imediatamente
direito à renda actualizada, quando:
Em caso de actualização nos termos do n.º 1 do art. 45.º e do art. 56.º do NRAU, o
senhorio, ao comunicar ao arrendatário o montante da renda futura e o respectivo
faseamento, deverá mencionar a circunstância que a justifica e tem direito à renda
assim actualizada enquanto não for decidido o contrário, caso em que deve repor os
montantes indevidamente recebidos.71
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3. Pareceres
b. Não tendo sido feita qualquer visita ao local, o parecer baseia-se, quanto ao
diagnóstico, exclusivamente, nos elementos disponibilizados pelo(s) técnico(s), em
particular, na(s) Ficha(s) de Avaliação, incluindo os registos fotográficos e as
observações dos pontos E. e G. Estes elementos poderão ser complementados por
esclarecimentos e fotografias adicionais que o(s) técnico(s) forneça(m) à CAM;
Não obsta, o exposto, que as CAM possam definir outras metodologias alternativas,
nomeadamente, com a realização de visita ao local para melhor se inteirarem do Estado
de Conservação do Imóvel.
O Parecer deverá ser produzido por técnicos, arquitectos ou engenheiros, que integrem
os serviços de apoio à CAM. Os representantes da Ordem dos Arquitectos e dos
72
Fonte – Parecer sobre as obras necessárias para obtenção de nível de conservação superior produzido pela CAM de Lisboa, modificado.
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Por este procedimento será devido o pagamento de uma taxa, que será reduzida a um
quarto quando se trate de várias unidades de um mesmo edifício, para cada unidade
adicional à primeira.
73
Alínea b) do n.º 2, do art. 7º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º
306/2009, de 23 de Outubro)
74
Número 1 do Artigo 7.º do Decreto-Lei 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23
de Outubro)
75
Artigo 24.º do Decreto-Lei 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro)
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A CAM sustentará a sua decisão nos elementos disponibilizados pelo(s) técnico(s) na(s)
Ficha(s) de Avaliação, incluindo os registos fotográficos e as observações dos pontos E.
e G., complementados por, eventuais, esclarecimentos e fotografias adicionais que o(s)
técnico(s) forneça(m), assim como noutros elementos que julgue necessários, de modo
a emitir parecer no sentido da demolição ou da reabilitação do imóvel. Poderão, ainda,
os membros da CAM, se assim o entenderem, realizar visita ao local para melhor se
inteirarem do Estado de Conservação do imóvel.
Quando a CAM entenda que o prédio deve ser demolido, transmite essa informação aos
serviços municipais com competência em matéria de urbanismo.
4.1. Procedimentos para aplicação do artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF)
– Incentivos à reabilitação urbana
O proprietário que pretenda candidatar-se a Benefícios Fiscais, por ter efectuado Obras
de Reabilitação em imóvel arrendado passível de actualização faseada de rendas, nos
termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, deverá requerer junto da respectiva
CAM, antes e após a acção de reabilitação, a avaliação do Estado de Conservação do
imóvel com referência ao Nível de Conservação correspondente.
76
Artigo 6.º do Decreto-Lei 156/2006, de 8 de Agosto
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77
Número 22 do artigo 71.º do EBF
78
Número 17 e n.º 23 do artigo 71.º do EBF
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De forma a evitar este tipo de situações, que põem em causa o prestígio da classe
profissional e obrigam à realização de novo sorteio dos processos, para além dos
inerentes atrasos na realização de vistorias, recorda-se que:
2 - Para além das situações previstas na lei, os técnicos não podem manifestar a
sua indisponibilidade para a realização das respectivas vistorias que lhe forem
sorteadas.
79
Ofício-Circular, de 18 de Agosto de 2008, enviado pela presidente do CDRS da Ordem dos Arquitectos, Leonor Cintra Gomes, aos
arquitectos que se encontram inscritos no Portal da Habitação, no âmbito da realização de vistorias ao estado de conservação dos
edifícios
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De forma a evitar este tipo de situações, que põem em causa o prestígio da classe
profissional e obrigam à realização de novo sorteio dos processos, recorda-se que:
80
Ofício-Circular, de 13 de Maio de 2010, enviado pela presidente do CDRS da Ordem dos Arquitectos, Leonor Cintra Gomes, aos
arquitectos que se encontram inscritos no Portal da Habitação, no âmbito da realização de vistorias ao estado de conservação dos
edifícios
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2 - Para além das situações previstas na lei, os técnicos não podem manifestar a
sua indisponibilidade para a realização das respectivas vistorias que lhe forem
sorteadas.
Agradecemos mais uma vez a atenção para este assunto e estamos certos de que
reconhecerão esta carta como um esclarecimento, sobre o procedimento
adequado, e como um contributo, para melhorar esta tarefa exercida pelos
arquitectos. Para tal, a Secção Regional do Sul da Ordem dos Arquitectos está à
disposição dos seus membros para qualquer esclarecimento sobre este e outros
assuntos que diariamente fazem parte da nossa actividade.
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§ Ser alterada a descrição predial para que a divisão coincida com a fracção ou
unidade do contrato de arrendamento;
Ou
O pedido pode ser enviado por fax ou por e-mail ou ser feito pessoalmente no
balcão de atendimento do Bairro Fiscal.
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1.2.3. CAM de Lisboa – Discriminação dos locados de um artigo matricial para efeitos
do NRAU
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O pedido pode ser enviado por fax ou por e-mail ou ser feito pessoalmente no
balcão de atendimento do Bairro Fiscal.
Assim, a actualização da renda tem por base o valor patrimonial sem a depreciação
do coeficiente de vetustez, mantendo-se o valor patrimonial depreciado para
efeitos de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
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2. Pareceres Técnicos
81
Memorando do LNEC, de 6 de Maio 2008, da autoria de António Vilhena, em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral
do Município de Lisboa.
82
Ver também número 2.1.1. do CAP. V.
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Esta instalação é coberta por dois dos trinta e sete elementos funcionais em que é
decomposta a avaliação do edifício: o elemento 12, referente à instalação de gás
nas partes comuns do edifício, e o elemento 32, relativo à instalação de gás do
locado.
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Este certificado poderá ser substituído por um relatório de inspecção com data não
anterior a três meses relativamente à data da vistoria do técnico do MAEC.
Por fim, considera-se que sempre que, para uma instalação de gás que esteja
sujeita à existência de um certificado, não seja apresentado o Certificado de
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1. Introdução
2. Enquadramento legal
83
Parecer do LNEC, de 31 de Julho 2008, da autoria de João Branco Pedro e José Vasconcelos Paiva, em resposta ao pedido de
esclarecimento da Comissão Arbitral do Município de Cascais.
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84
Parecer do LNEC, de 30 de Janeiro 2009, da autoria de João Branco Pedro e José Vasconcelos Paiva, em resposta ao pedido de
esclarecimento da Comissão Arbitral do Município de Lisboa.
85
Ver também número 2.1.1. do CAP. V.
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aquela entidade informa ter procedido na data, dia, mês e ano, à conversão para
gás natural e adequação dos respectivos equipamentos da habitação sita na
morada (rua, n.º de polícia e andar/fracção), em Lisboa, conforme normas e
regulamentação de segurança aplicáveis. Mais, o proprietário afirma na carta que:
“O subscritor considera que o conteúdo do documento, embora sem título inscrito,
se configura plenamente com o termo de responsabilidade que o LNEC apenas
considera necessário” e que a CAML exige, com base no Memorando do LNEC,
“…um termo de responsabilidade que a empresa se recusa a emitir, concluindo
pela imoralidade e ilegalidade dessa exigência”.
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“(…)
b) Quando tenham sido convertidas para a utilização do gás natural e não tenha
sido cumprido o disposto nos artigos referidos na alínea anterior;
4. Entre o disposto nos art.ºs 11.º e 12º mencionados está a execução de ensaios,
após a realização da instalação, na presença do técnico responsável pela
instalação e de um representante da empresa distribuidora, após os quais deverá
ser emitido um termo de responsabilidade pela entidade instaladora (art.º 11.º), e
uma vistoria às partes visíveis da instalação, e a verificação das condições de
ventilação e evacuação dos produtos de combustão pela empresa distribuidora de
gás, após o que, se os resultados forem satisfatórios, deverá ser emitido um termo
de responsabilidade de abastecimento pela entidade distribuidora (art.º 12.º).
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1. A dúvida colocada foi como avaliar uma persiana metálica, funcionando como
dispositivo de fecho e protecção do vão, instalada pelo arrendatário em
substituição de uma caixilharia metálica.
86
Parecer do LNEC, de 10 de Novembro 2008, da autoria de João Branco Pedro e António Vilhena, em resposta ao pedido de
esclarecimento da Comissão Arbitral do Município do Porto.
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a) …;
b) …;
e) …;
f) ….
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87
Parecer do LNEC, de 9 de Dezembro 2008, da autoria de João Branco Pedro, António Vilhena e José A. Vasconcelos de Paiva, em
resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral do Município do Porto.
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1. A dúvida colocada foi se em vistorias de locados com uso não habitacional (e.g.,
um café) os equipamentos instalados pelo arrendatário (e.g., equipamento de
cozinha, instalação de ventilação, instalação de segurança contra incêndio) devem
ser avaliados. Foi observado que nestes locados o dever de conservação incumbe
usualmente sobre o arrendatário e que o seu funcionamento está sujeito a título de
Alvará.
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Num locado com uso não habitacional, é usual que todos os equipamentos da
cozinha sejam instalados pelo arrendatário. Seguindo o princípio acima referido,
esses equipamentos não devem ser objecto de avaliação.
Esta opção justifica-se porque durante a vistoria pode não ser fácil ao avaliador
determinar quais as anomalias decorrentes de não ter sido cumprido o dever de
conservação.
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b) Cujas anomalias possam afectar o locado (ex., se um edifício tiver vários corpos
apenas deve ser avaliado o nível de anomalia da cobertura do corpo em que
88
Parecer do LNEC, de 16 de Janeiro 2009, da autoria de António Vilhena e João Branco Pedro, em resposta ao pedido de esclarecimento
da Comissão Arbitral do Município de Coimbra.
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e) …;
f) …;
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locado que não estão licenciadas por organismo competente (ex., mesmo que seja
detectada a realização de obras que não foram objecto de licenciamento pela
Câmara Municipal, esse facto não deve influenciar a avaliação)”.
2.1.7. Análise de quatro fichas de avaliação de unidades com o MAEC submetidas pela
Comissão Arbitral do Município do Coimbra89
Para a elaboração deste parecer foi utilizada a versão de Outubro de 2007 das
Instruções de Aplicação do MAEC.
89
Parecer do LNEC, de 11 de Março 2010, da autoria de António Vilhena e João Branco Pedro, em resposta ao pedido de esclarecimento
da Comissão Arbitral do Município de Coimbra.
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Na ficha n.º 27106 é também avaliado um locado habitacional. Nesta ficha apenas
se refere uma situação semelhante à da ficha anterior no elemento funcional 19,
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"Paredes interiores".
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Pelas razões acima indicadas para o elemento funcional 10, admite-se que poderia
ter sido indicado um nível de anomalias "Médias" ou "Graves" para o elemento
funcional 30.
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Assim, considera-se que o facto da instalação eléctrica não ser originária e ter sido
colocado pelo arrendatário não é justificação para uma avaliação mais benevolente
do elemento funcional. Avaliado de uma forma conservadora que aplica de forma
directa o disposto nas Instruções de Aplicação, a inoperacionalidade da instalação
eléctrica, relatada na ficha de avaliação, constitui motivo para atribuir ao elemento
funcional 31 um nível de anomalia "Muito Grave".
5. Conclusão
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Exmos. Senhores,
90
Carta da Direcção Geral de Energia e Geologia, de 13 de Abril 2009, em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral do
Município de Lisboa.
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senhorios respectivamente.
3. Refere o artigo 11.º do DL 521/99, que sempre que sejam executadas novas
instalações de gás, ou quando as existentes sofram alteração, a entidade
instaladora emite um termo de responsabilidade em triplicado, destinando-se o
original ao proprietário, o duplicado à empresa distribuidora e o triplicado à
empresa instaladora. Este termo de responsabilidade retrata apenas a boa
execução da instalação à data, não garantindo o estado de manutenção das
instalações nem as boas condições de fornecimento com gás.
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(…)
Exmos. Senhores,
O DL 521/99 veio também prever que, por Portaria, fosse aprovado o estatuto das
Entidades Inspectoras, de redes e ramais e instalações de gás, e os procedimentos
91
Carta da Lisboagás, de 8 de Abril 2009, em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral do Município de Lisboa.
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Neste sentido e de acordo com o artigo 13.º do Anexo II da Portaria n.º 362/2000
(Estatuto das Entidades Inspectoras), as Entidades Inspectoras devem solicitar aos
respectivos proprietários cópias dos termos de responsabilidade da Entidade
Instaladora, prevendo o n.º 2 deste artigo que no caso de inexistência dos termos
de responsabilidade e se não forem encontradas anomalias nas instalações de gás,
pode a entidade inspectora emitir o certificado, assinalando nele este facto.
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(…)
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a) Questão
92
Parecer da Autoria de António Vilhena, João Branco Pedro e José A. Vasconcelos de Paiva
93
Fonte – IHRU
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desta situação.
b) Esclarecimento
a) Questão
b) Esclarecimento:
94
Número 4.13.4 do MAEC – “Alegações das partes”
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2.1.1. Avaliação dos elementos funcionais 12. Instalação de Gás (outras partes
comuns) e 32. Instalação de Gás (locado), para os locados habitacionais cujas
Instalações foram convertidas para gás natural
a) Questão
No Memorando do LNEC, de 6 de Maio de 2008, sobre a Aplicação dos Critérios
Previstos no Método de Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis (MAEC) à
Avaliação das Instalações de Gás, e no Parecer da mesma entidade, de 25 de
Fevereiro de 2009, sobre a Necessidade de Apresentação de Termos de
Responsabilidade das Instalações de Gás em Avaliações no Âmbito do MAEC,
ambos os documentos produzidos em resposta a esclarecimentos solicitados pela
CAM de Lisboa, elucida-se que:
95
Parecer da Autoria de António Vilhena, João Branco Pedro e José A. Vasconcelos de Paiva
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Este Certificado poderá ser substituído por um Relatório de Inspecção com data
não anterior a três meses relativamente à data da vistoria do técnico do MAEC.
iii) O mesmo se aplica às instalações de gás convertidas para gás natural que não
tenham dado origem a novo contrato de fornecimento de gás, nem tenham
obrigado a alterações na instalação, que passarão a estar obrigadas a
inspecções periódicas quando perfizerem 20 anos de construção, sendo
contudo obrigatória a apresentação dos Termos de Responsabilidade emitidos,
respectivamente pela empresa instaladora e pela empresa distribuidora, quando
da conversão da instalação de gás para gás natural, que demonstre a
conformidade da instalação relativamente às normas e regulamentação de
segurança aplicáveis, conforme previsto nos artigos 11º e 12º do DL n.º 262/89,
de 17 de Agosto, com a redacção que lhe foi dada pelos DL n.º 219/91, de 17
de Junho, e 178/92, de 14 de Agosto.
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b) Esclarecimento
(…)
a) Questão
Segundo o MAEC, a inexistência de Certificado de Inspecção Periódica ou Contrato
de Manutenção do ascensor válidos é entendida como uma Anomalia muito grave.
Considerando serem diversas as razões que podem estar na origem da não emissão
do Certificado de Inspecção Periódica do ascensor, com diversos níveis de risco
para a segurança dos utilizadores – defeitos críticos / não críticos;
96
Número 2.1.1, deste Capítulo
97
Número 2.2.1, do CAP. IV.
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Considerando que a não distinção entre os diversos tipos de defeitos, que impedem
a atribuição do Certificado de Inspecção, poderá constituir um factor dissuasor para
a reparação das situações mais graves;
Pergunta-se se, com base no relatório de Inspecção do Ascensor, não será possível
distinguir no nível de Anomalias atribuído a este elemento funcional, a gravidade dos
defeitos que impedem a atribuição do Certificado de Inspecção Periódica,
permitindo que, nos casos de defeitos não críticos, o senhorio possa beneficiar do
aumento de renda.
b) Esclarecimento
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a) Questão
i) Solicita-se ao LNEC esclarecimento sobre a obrigatoriedade de existir terra de
protecção na Instalação Eléctrica, para os casos em que exista disjuntor
diferencial de protecção da instalação.
ii) Nos casos em que a coluna do edifício não tem terra, são admitidas formas
“artesanais” de ligação à terra, nomeadamente, a título de exemplo, por meio de
ligação à canalização de água? Em caso afirmativo, que grau de Anomalia
deverá ser atribuído a esta situação?
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b) Esclarecimento
(…)
A protecção contra os contactos indirectos (art.º 598.°) deve ser realizada pela
instalação de um dos seguintes sistemas:
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a) Questão
Para dar resposta aos pedidos de determinação do Coeficiente de Conservação de
locados, com contratos de arrendamento próprios, formando em conjunto uma
unidade funcional e sendo para o efeito complementares, a CAM de Lisboa entendeu
que o reconhecimento da complementaridade funcional dos locados determina que
se assuma esta mesma complementaridade na Ficha de Avaliação do Estado de
Conservação, pelo que a norma relativa ao âmbito de aplicação MAEC (1.2) deveria
admitir a extensão a uma unidade funcionalmente distinta, quer esta seja constituída
por um locado ou por um agregado de locados com arrendamentos próprios. Neste
contexto e considerando a prossecução dos princípios da equidade e justiça, e a
necessidade de dar igual possibilidade de intervenção/actualização na aplicação do
NRAU a todos os contratos de arrendamento do Título II Capítulo II, a CAM de
Lisboa deliberou, na sua 6ª reunião de 2009, adoptar na orientação aos técnicos os
princípios acima referidos, alargando a previsão do ponto 1.2. Âmbito de aplicação
do MAEC. Deste facto deu conhecimento à Secretaria de Estado da Administração
Local. 98
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b) Esclarecimento
A existência de dois ou mais locados que se complementam formando uma única
unidade funcional configura uma excepção à situação prevista no MAEC.
A avaliação para o aumento extraordinário da renda não obriga a que seja solicitada
a vistoria aos diversos locados. Devido a cada locado ser um prédio urbano
distinto, eventualmente, com um contrato de arrendamento diferente, a avaliação
do estado de conservação é realizada separadamente para cada locado e em
processos independentes.
Considera-se que, nestes casos, deve ser preenchida uma ficha de avaliação para
cada locado. A ficha de cada locado deve apresentar apenas o resultado da
avaliação dos elementos funcionais existentes naquele locado. As fichas de
avaliação de cada locado terão portanto preenchimento distinto. Na secção «G.
Observações» de cada ficha devem ser indicados os locados que constituem a
unidade funcional e os elementos funcionais para os quais a resposta foi «Não
aplicável» devido a se localizarem num dos outros locados complementares da
unidade funcional.
a) Questão
Considerando que a Ficha de Avaliação do Nível de Conservação de Edifícios não
prevê a existência em Outras Partes Comuns, do Elemento Funcional Equipamento
Sanitário, solicita-se ao LNEC que esclareça qual o procedimento a adoptar no
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b) Esclarecimento
Tal como na situação anterior, o presente caso configura uma excepção à situação
geral prevista no MAEC.
Considera-se que, se existirem locados em que o uso de uma ou mais das infra-
estruturas básicas seja garantido por infra-estruturas partilhadas, durante a
avaliação as infra-estruturas partilhadas devem ser avaliadas como pertencendo ao
locado. Este facto deve ser exposto e justificado na secção «G. Observações» da
ficha de avaliação.
a) Questão
Nos locados onde não está prevista a permanência de pessoas, entende-se como
obrigatória a existência de Infra-estruturas de Água, de Esgotos e de Electricidade?
b) Esclarecimento
(…)
Tal como nos números anteriores, esta situação configura uma excepção à situação
geral prevista no MAEC. Considera-se que a permanência de pessoas não é o único
critério que determina a necessidade da existência das infra-estruturas referidas.
Entende-se que deve ser o uso do locado que determina a necessidade de
existência de infra-estruturas, cabendo ao técnico avaliador decidir dessa
necessidade.
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Se o técnico avaliador optar por considerar que não é necessário existir uma ou
mais infra-estruturas previstas no MAEC deve na secção «G. Observações» da ficha
de avaliação expor e fundamentar a sua opção.
Agradece-se, ainda, a confirmação do teor dos pontos seguintes, cuja redacção resulta
da interpretação dos esclarecimentos prestados pelo representante do LNEC, durante o
2º Encontro de Representantes da OASRS nas Comissões Arbitrais Municipais, realizado
em 26 de Maio de 2009:
a) Questão
No caso de locados, originalmente, com mais do que uma instalação sanitária, não
será obrigatório que todas se mantenham a funcionar como tal, podendo alguma
delas ter sido anulada/convertida para outros usos, desde que exista, pelo menos,
uma instalação sanitária com os requisitos mínimos previstos no MAEC.
b) Esclarecimento
O esclarecimento pretendido refere-se a locados habitacionais que dispõem de
duas ou mais instalações sanitárias, mas em que uma delas foi anulada ou
convertida para outras utilizações.
Nos casos em que tal ocorra é necessário tomar em consideração que poderão
existir diferentes razões para a anulação ou conversão da instalação sanitária,
nomeadamente, diferente modo de uso ou mau funcionamento.
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a) Questão
Na avaliação de locados não habitacionais cuja cozinha tenha sido anulada pelo
arrendatário ou pelo senhorio, por não ser necessária ao uso do locado, deverá
considerar-se que não se aplica o elemento funcional 29.
b) Esclarecimento
Tal como na questão anterior, a anulação/conversão da cozinha, nos locados não-
habitacionais, deverá ser verificada e avaliada de acordo com as razões que lhe
deram origem e com o uso no momento da vistoria.
a) Questão
No que respeita à obrigatoriedade da existência de válvulas de seccionamento do
abastecimento ao locado e aos equipamentos, esclarece-se que, neste caso, não se
entendem por equipamentos as loiças sanitárias, lava-loiças, tanques, etc., cujo
funcionamento depende da existência de torneiras, que já constituem em si válvulas
de seccionamento do abastecimento.
b) Esclarecimento
A existência de válvulas de seccionamento passou a ser obrigatória com a entrada
em vigor do Regulamento geral dos sistemas públicos e prediais de distribuição de
água e de drenagem de águas residuais (Decreto Regulamentar n.º 23/95, de 28 de
Agosto). A alínea a) do art.º 102.° deste Decreto Regulamentar refere que é
obrigatória a instalação de válvulas de seccionamento «( ... ) à entrada dos ramais
de introdução individuais, dos ramais de distribuição das instalações sanitárias e
das cozinhas e a montante de autoclismos, de fluxómetros, de equipamento de
lavagem de roupa e de louça, do equipamento de produção de água quente, de
purga dores de água e ainda imediatamente a montante e a jusante de
contadores».
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No exercício das suas funções, os arquitectos estão sujeitos à Jurisdição Disciplinar dos Órgãos
da Ordem, nos termos previstos no Estatuto da Ordem do Arquitectos.
Tanto os representantes da Ordem dos Arquitectos nas CAM, como os técnicos arquitectos que
realizam vistorias no âmbito do NRAU, enquanto tal, deverão observar não só os princípios de
Deontologia profissional aplicáveis à profissão, conforme o disposto no CAP. VII, do Estatuto da
Ordem do Arquitectos, publicado pelo Decreto-Lei n.º 176/98, de 3 de Julho, e no Regulamento
de Deontologia da Ordem dos Arquitectos, aprovado em 9 de Junho de 2001, na 9ª Reunião do
Conselho Nacional de Delegados, que obrigam todos os arquitectos, como também as seguintes
normas definidas no quadro jurídico do NRAU:
1 - A escolha do técnico responsável por cada processo é feita por sorteio, o qual pode ser
feito usando meios informáticos.
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a) O técnico não deve divulgar qualquer informação relativa aos resultados da vistoria
sem a aprovação do seu cliente ou dos seus representantes.
b) O técnico não deve aceitar pela prestação de cada serviço uma remuneração superior
a estipulada pela Comissão Arbitral Municipal (CAM).
c) O técnico não deve aceitar pela prestação do serviço quaisquer outras comissões ou
compensações, directas ou indirectas, financeiras ou outras, de pessoas ou entidades
relacionadas (ou não) com o cliente.
d) O técnico deve comunicar a CAM qualquer interesse pessoal num negócio que possa
inviabilizar ou afectar a qualidade dos resultados da sua actividade de avaliação.
e) O técnico não deve aproveitar a vistoria como uma forma deliberada de obter
informações privilegiadas a utilizar em proveito próprio.
c) Um técnico que exerça actividade numa Câmara Municipal pode estar inscrito como
avaliador no respectivo município desde que as suas funções no mesmo não
constituam motivo de incompatibilidade com a actividade de avaliação no âmbito do
MAEC.
Acrescenta-se, ainda, que por deliberação do Conselho Directivo Nacional da Ordem dos
Arquitectos, de 4 de Janeiro de 2007, os representantes da OA nas CAM não podem ser
técnicos da(s) autarquia(s) às quais pertencem as CAM a que se propõe.
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§ Na terceira falta, censura o técnico por escrito, alertando-o para as consequências de nova
reincidência;
§ Na quarta falta, o técnico é retirado das listas de técnicos disponíveis para a realização de
vistorias, no âmbito da aplicação do NRAU, passando a constar como inactivo no Portal da
Habitação.
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VII. COMUNICAÇÃO
Visando a OASRS uma maior eficácia e uniformização na relação institucional com as CAM e a
implementação de procedimentos comuns na supervisão do desempenho dos arquitectos que
realizam vistorias para determinação do Nível de Conservação, no âmbito do NRAU;
Estabelece o CDRS que a comunicação com as CAM deve ser realizada por via dos seus
representantes, canal privilegiado de comunicação entre as duas instituições.
c. Participar à OASRS qualquer situação de incumprimento pela CAM das disposições legais
aplicáveis;
Na área dedicada ao NRAU que o CDRS desenvolveu no seu website, é divulgada informação
actualizada, com perguntas frequentes e notícias relevantes sobre esta temática.
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Sugestões:
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António Madeira Santos, arquitecto, representante da OASRS na CAM de Alenquer
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Pedro Espiga, arquitecto, técnico de vistorias no âmbito do NRAU
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Pedro Espiga, arquitecto, técnico de vistorias no âmbito do NRAU
102
Pedro Espiga, arquitecto, técnico de vistorias no âmbito do NRAU
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Pedro Espiga, arquitecto, técnico de vistorias no âmbito do NRAU
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