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Secção Regional Sul da Ordem dos Arquitectos

Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da Secção


Regional Sul da Ordem dos Arquitectos nas Comissões Arbitrais Municipais
No Âmbito da Aplicação do NRAU

Pilar Stichini Vilela e Carlos Rui Sousa

Lisboa, Dezembro 2010


GRUPO DE TRABALHO CAM – OASRS

Agradecemos à Arq. Leonor Cintra Gomes, Presidente do Conselho


Directivo Regional do Sul da Ordem dos Arquitectos, à Eng. Isabel Pereira,
Presidente da Comissão Arbitral Municipal de Lisboa, ao Arq. João Branco
Pedro, Investigador Auxiliar do Laboratório Nacional de Engenharia Civil e
ao Eng. António Vilhena, Assistente de Investigação do Laboratório
Nacional de Engenharia Civil, co-autores do Método de Avaliação do Estado
de Conservação de Imóveis, ao Eng. Esteves Afonso e à sua equipa,
responsáveis pela Gestão da Plataforma Informática do NRAU no Instituto
de Habitação e Reabilitação Urbana e a todos aqueles que contribuíram
para a elaboração deste Documento Orientador.

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INDICE

I. INTRODUÇÃO 7

1. Enquadramento 7

1.1. Composição e Competências das Comissões Municipais Arbitrais (CAM) 8

1.2. A representação da OASRS nas CAM 9

1.3. Critérios de Selecção definidos para Representação da OASRS nas CAM 9

2. Objectivos 10

3. Metodologia 10

II. ENQUADRAMENTO LEGAL 12

1. Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) 12

2. Artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) – Incentivos à Reabilitação Urbana 15

3. Legislação Complementar Técnica 15

3.1. Instalações de Gás 15

3.2. Instalações Eléctricas 16

3.3. Instalações de Ascensores 16

III. A ACÇÃO DA CAM – TRAMITAÇÃO DE PROCEDIMENTOS 18

1. Processos de Determinação do Nível e Coeficiente de Conservação – Vistorias 18

1.1. Pedido de Vistoria 19

1.1.1. Senhorio ou arrendatário requerem a determinação do Coeficiente de Conservação 19

1.2. Nomeação do técnico 21

1.2.1. CAM sorteia técnico 21

1.2.2. CAM comunica ao técnico a sua nomeação 22

1.2.3. Técnico aceita ou não, a realização da vistoria 24

1.3. Marcação da Vistoria 25

1.3.1. CAM comunica ao arrendatário e ao senhorio a data proposta pelo técnico para a vistoria 25

1.3.2. Arrendatário aceita ou não, a data proposta para a vistoria 26

1.3.3. CAM comunica data alternativa para a vistoria 26

1.4. Preparação da Vistoria 26

1.4.1. CAM informa o senhorio dos documentos necessários para a determinação do Coeficiente de
Conservação 26

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1.4.2. CAM informa o arrendatário dos procedimentos recomendados para a determinação do Coeficiente de
Conservação 28

1.5. Técnico realiza vistoria 29

1.5.1. Acesso ao imóvel 29

1.5.2. Pessoas presentes na vistoria 29

1.5.3. Levantamento de informação 30

1.5.4. Alegações das partes 31

1.5.5. Direitos e deveres do técnico 32

1.5.6. Direitos e deveres do senhorio e do arrendatário 34

1.5.7. Impedimento de acesso ao locado ou a parte dele 34

1.5.8. Técnico preenche Ficha de Avaliação 35

1.5.9. Técnico submete Ficha de Avaliação 36

1.5.10. CAM analisa Ficha de Avaliação 37

1.5.11. CAM aprova ou não, a Ficha de Avaliação 38

1.6. Determinação do Coeficiente de Conservação 38

1.6.1. CAM determina Coeficiente de Conservação 38

1.6.2. CAM comunica resultado da avaliação às partes 41

1.6.3. Senhorio aceita ou não Coeficiente de Conservação 41

1.6.4. Arrendatário aceita ou não Coeficiente de Conservação 41

1.6.5. Senhorio e/ou arrendatário reclamam do Coeficiente de Conservação 42

1.6.6. Senhorio ou o arrendatário requerem nova determinação do Estado de Conservação 42

2. Reclamações e Litígios /Arbitragem de Conflitos 42

2.1. Competência Decisória 42

2.2. Reclamação do Coeficiente de Conservação – n.º 1, do art.º 15.º, da Portaria 1192-B/2006, de 3 de


Novembro 43

2.2.1. Reclamação com base na alínea a) 43

2.2.2. Reclamação com base na alínea b) 45

2.2.3. Reclamação com base nas alíneas a) e b) 47

2.3. Realização de obras – desocupação do locado e realojamento 47

2.4. Contestação de residência permanente 50

3. Pareceres 51

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3.1. Pedido de descrição de obras para a obtenção de Nível de Conservação superior 51

3.2. Parecer relativo à denúncia para demolição 52

3.3. Parecer relativo à possibilidade de reabilitação 53

4. Outras competências da CAM 53

4.1. Procedimentos para aplicação do artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) – Incentivos à
reabilitação urbana 53

IV. LEVANTAMENTO E COMPILAÇÃO DE DOCUMENTOS DISPERSOS 55

1. Documentos Orientadores de Procedimentos 55

1.1. Ordem dos Arquitectos 55

1.1.1. CAM – Intervenção da Ordem dos Arquitectos (Doc. 1) 55

1.1.2. CAM – Intervenção da Ordem dos Arquitectos (Doc. 2) 56

1.2. Comissões Municipais Arbitrais 57

1.2.1. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Actualização das rendas / Determinação do nível de
conservação 57

1.2.2. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Vistorias 58

1.2.3. CAM de Lisboa – Discriminação dos locados de um artigo matricial para efeitos do NRAU 59

1.2.4. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Determinação do Nível de Conservação com Incidência
na totalidade do prédio 60

1.2.5. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Documentos a apresentar 61

1.2.6. CAM de Lisboa – Actuação do Arrendatário – Direito a Obras 61

1.2.7. CAM de Lisboa – Incentivos Fiscais à Reabilitação – Imóveis Arrendados (contratos de arrendamento
habitacional anteriores a 15/10/90 e não habitacional anteriores a 30/09/95) 63

2. Pareceres Técnicos 63

2.1. Laboratório Nacional de Engenharia Civil I.P. (LNEC) 63

2.1.1. Aplicação dos critérios previstos no Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis
(MAEC) à avaliação das instalações de gás 63

2.1.2. Avaliação de Instalação de gás no “Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis” 66

2.1.3. Necessidade de apresentação de termos de responsabilidade das instalações de gás em avaliações no


âmbito do MAEC 68

2.1.4. Avaliação com o MAEC de elementos funcionais objecto de alterações 71

2.1.5. Avaliação no MAEC de elementos funcionais da responsabilidade do arrendatário em locados não


habitacionais 73

2.1.6. Avaliação com o MAEC de locados com anexos 77

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2.1.7. Análise de quatro fichas de avaliação de unidades com o MAEC submetidas pela Comissão Arbitral do
Município do Coimbra 79

2.2. Direcção Geral de Energia e Geologia 84

2.2.1. Termos de Responsabilidade de instalações de gás, previstos nos artigos 11° e 12° do Decreto-Lei n.º
262/89, de 17/08, com a redacção dada pelos Decretos-Lei n.º 219/91, de 17/06 e 178/92, de 14/08 84

2.3. Lisboagás GDL – Sociedade Distribuidora de Gás Natural de Lisboa, S.A. 86

2.3.1. Termos de Responsabilidade de instalações de gás, previstos nos artigos 11° e 12° do Decreto-Lei n.º
262/89, de 17/08, com a redacção dada pelos Decretos-Lei n.º 219/91, de 17/06 e 178/92, de 14/08 86

V. QUESTÕES COLOCADAS E RESPECTIVOS ESCLARECIMENTOS 89

1. Questões relativas a procedimentos dirigidas ao IHRU 89

1.1. Não Aprovação de Fichas de Avaliação no âmbito da Reclamação com base na alínea a) 89

1.2. Alteração do Coeficiente de Conservação em vistorias sem “alegações das partes”, com alegações das
partes apresentadas à posteriori. 90

2. Questões Técnicas dirigidas ao LNEC 91

2.1. Vistorias para efeitos da Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis – Questões decorrentes da
experiência das CAM na aplicação do MAEC 91

2.1.1. Avaliação dos elementos funcionais 12. Instalação de Gás (outras partes comuns) e 32. Instalação de
Gás (locado), para os locados habitacionais cujas Instalações foram convertidas para gás natural 91

2.1.2. Avaliação do elemento funcional 15. Instalação de Ascensores 94

2.1.3. Avaliação do elemento funcional 33. Instalação Eléctrica (locado) 96

2.1.4. Complementaridade das Unidades de arrendamento – Avaliação de Unidades ocupando diversos


Locados, pertencendo, ou não, ao mesmo senhorio 98

2.1.5. Locados onde as instalações sanitárias se localizam nas partes comuns do edifício e não no interior do
locado, sendo partilhadas por um conjunto de locados. 99

2.1.6. Infra-estruturas Básicas 100

2.2. Vistorias para efeitos da Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis – Questões decorrentes do
2º Encontro de Representantes da OASRS nas Comissões Arbitrais Municipais 101

2.2.1. Avaliação do elemento funcional 28. Equipamento Sanitário 101

2.2.2. Avaliação do elemento funcional 29. Equipamento de Cozinha 102

2.2.3. Avaliação do elemento funcional 30. Instalação de Distribuição de Água 102

VI. ÉTICA E DEONTOLOGIA 104

VII. COMUNICAÇÃO 107

VIII. CONTRIBUTOS AVULSO 108

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I. INTRODUÇÃO

1. Enquadramento

Considerando a particular importância do papel dos Arquitectos na aplicação do regime


especial de actualização das rendas antigas, quer como técnicos responsáveis por vistorias
aos locados para efeitos de determinação do seu Nível de Conservação, quer como técnicos
representantes da Ordem dos Arquitectos (OA) nas Comissões Arbitrais Municipais (CAM);

Considerando que, decorridos quatro anos sobre a data de entrada em vigor do Novo
Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), continua a verificar-se a aplicação de critérios
diversos de procedimentos, tanto na acção das CAM, como na aplicação do “Método de
Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis”(MAEC) por parte dos técnicos
responsáveis pelas vistorias;

Considerando a importância do desempenho das CAM em todo o processo de aplicação do


NRAU;

O Conselho Directivo Regional Sul da Ordem dos Arquitectos (CDRS) decidiu proceder à
elaboração de um Documento Orientador, contemplando, não só a súmula dos
procedimentos a adoptar, de acordo com a legislação em vigor, como também um conjunto
de recomendações de procedimentos complementares, pretendendo, deste modo, orientar
todo o trabalho técnico que constitui a participação dos representantes da Secção Regional
Sul da Ordem dos Arquitectos (OASRS) nas CAM.

O CDRS tem, também, procurado preparar os seus representantes nas CAM, promovendo
reuniões anuais onde as questões são debatidas entre representantes e especialistas, onde o
IHRU e o LNEC têm marcado a sua presença. Este manual é, também, o culminar deste
trabalho.

É, ainda, intenção deste Conselho Directivo Regional Sul formar os técnicos que efectuam
vistorias, para que os níveis de qualidade possam corresponder às necessidades,
dignificando a profissão e aumentando a acuidade das avaliações do estado de conservação
dos imóveis.

O CDRS desenvolveu já uma área dedicada ao NRAU no seu website, tornando-se num
veículo de informação actualizada, com perguntas frequentes e notícias relevantes sobre
esta temática.

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1.1. Composição e Competências das Comissões Municipais Arbitrais (CAM)

No âmbito do quadro legal do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro,
onde é estabelecido um regime especial de actualização das rendas antigas e a forma
da sua aplicação, são criadas as CAM, órgão colegial, com funcionamento e
competências reguladas no Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, diploma
complementar ao NRAU.

Segundo o mesmo diploma, pretende-se que as CAM desempenhem um papel de relevo


na aplicação do NRAU, sobretudo no que concerne ao regime transitório destinado aos
contratos de arrendamento mais antigos1, nomeadamente:

a. As CAM têm competência para dirimir alguns tipos de conflitos entre as partes
intervenientes na relação arrendatícia;

b. As CAM desempenham funções essenciais na determinação do Nível de


Conservação do locado para efeito de actualização da renda;

c. As CAM coordenam todo o processo de determinação do Coeficiente de


Conservação, o qual tem reflexos no valor da renda a pagar.

As CAM desempenham, ainda, funções relevantes em matéria de recolha e


encaminhamento de informação, de forma a permitir a monitorização da aplicação
prática do NRAU.

Define este diploma, que as CAM devem ser constituídas por:

a. Um representante da câmara municipal, que preside;

b. Um representante do serviço de finanças;

c. Um representante dos senhorios, nomeado pelas associações de senhorios;

d. Um representante dos arrendatários habitacionais, nomeado pelas associações de


arrendatários;

e. Um representante dos arrendatários não habitacionais, podendo este ser nomeado


por associações representativas de interesses económicos;

f. Um representante da Ordem dos Engenheiros;

g. Um representante da Ordem dos Arquitectos;

1
Contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15
de Outubro, e contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de
30 de Setembro

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h. Um representante da Ordem dos Advogados.

1.2. A representação da OASRS nas CAM

Actualmente, a OASRS tem nomeados representantes para todas as CAM que o


solicitam, participando em mais de 70 Municípios, sendo excepção os municípios da
Horta, da Madalena e da Praia da Vitória, nos Açores, por falta de candidatos.

Em diversos Concelhos não foram constituídas CAM, sendo as competências


administrativas e de acompanhamento previstas no decreto-lei nº 161/2006, de 08 de
Agosto, atribuídas ao Município, nos termos do art. 21º.

1.3. Critérios de Selecção definidos para Representação da OASRS nas CAM

Segundo deliberação do Conselho Directivo Nacional da Ordem dos Arquitectos, em


reunião de 4 de Janeiro de 2007, os requisitos para integrar as referidas Comissões são
os seguintes:

a. Estar inscrito no Portal da Habitação para integrar as CAM;

b. Ter mais de cinco anos de inscrição na Ordem dos Arquitectos - incluindo o de


estágio (activo e com as quotas em dia);

c. Não ser técnico da(s) autarquia(s) às quais pertencem as CAM a que se propõe;

d. Não estar abrangido por incompatibilidades previstas nos diplomas do Novo Regime
de Arrendamento Urbano e ter frequentado a Formação específica sobre o NRAU.

Deliberou ainda, o Conselho Directivo Nacional, que os representantes da Ordem não


podem ser nomeados para mais de três CAM e a nomeação deve ter o prazo de
mandato dos órgãos sociais da Ordem e deverá ser objecto de avaliação, após o termo
de mandato.

O Conselho Directivo Regional Sul da Ordem dos Arquitectos aprovou ainda a


necessidade de análise curricular baseada nos seguintes critérios: área de actuação
profissional e respectiva experiência profissional, formação específica, disponibilidade e
identificação da área de residência/ local de trabalho do técnico (confrontando-a com o
Distrito das CAM a que se propunha).

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2. Objectivos

Com vista à uniformização de critérios e de procedimentos, tanto na acção das CAM, como
na aplicação do “Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis” (MAEC), por
parte dos técnicos responsáveis pelas vistorias, este Documento Orientador de
Procedimentos contempla:

a. A compilação de recomendações de orientação produzidas avulsas, pelas diversas


entidades no contexto da aplicação do NRAU, nomeadamente, IHRU, LNEC, OASRS e
CAM;

b. A compilação de procedimentos recomendados, decorrentes da experiência de


participação dos representantes da OASRS nas CAM, conforme o extrapolado dos
encontros organizados pela OASRS e dos contributos avulsos, produzidos pelos
mesmos durante o período de revisão do presente Documento;

c. A conciliação dos procedimentos e orientações recomendados com a legislação


especifica em vigor.

3. Metodologia

Na elaboração do presente documento foi adoptada a seguinte metodologia de trabalho:

a. Levantamento da Legislação Especifica / Enquadramento Legal;

b. Levantamento da Legislação Complementar Técnica: Instalações de Gás; Instalações


Eléctricas; Instalações de Ascensores;

c. Levantamento de Documentos Complementares, produzidos pelas diversas entidades,


no contexto da aplicação do NRAU;

d. Compilação da informação dispersa nos esclarecimentos e nas recomendações avulsas


produzidas pelas diversas entidades envolvidas na aplicação do NRAU;

e. Levantamento e esclarecimento de dúvidas, quanto aos procedimentos e a questões


técnicas, no âmbito da aplicação do MAEC;

f. Auscultação das principais entidades envolvidas, a Sul, na aplicação do NRAU, na


pessoa dos seus representantes, para o efeito: Presidente do Conselho Directivo
Regional do Sul da Ordem dos Arquitectos, Arq. Leonor Cintra Gomes; do DIA –
Departamento de Incentivo ao Arrendamento do Instituto de Habitação e Reabilitação
Urbana, responsável pela Gestão da Plataforma Informática do NRAU, Eng. Esteves
Afonso, Eng. Maria José Pereira e Dr. Fernanda de Sousa; Investigador Auxiliar do

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Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Arq. João Branco Pedro e Assistente de


Investigação do Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Eng. António Vilhena, co-
autores do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis; Presidente da
Comissão Arbitral Municipal de Lisboa, Eng. Isabel Pereira;

g. Análise da informação disponível sobre os procedimentos e funcionamento adoptados


pelas diversas CAM, extrapolada das respostas ao Inquérito que foi distribuído em Julho
de 2009 pela OASRS, aos seus representantes nas CAM;

h. Compilação da análise realizada em Documento Preliminar;

i. Análise e debate de Documento Preliminar, no âmbito do Encontro dos Representantes


da OASRS nas CAM, seguido de período complementar de recolha de
propostas/contributos;

j. Produção de Documento Final.

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II. ENQUADRAMENTO LEGAL

O presente Documento Orientador de Procedimentos é enquadrado pelas seguintes disposições


e diplomas legais:

1. Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU)

Compreende diversos diplomas que se apresentam de forma resumida:

i) Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, com as rectificações introduzidas pela


Declaração de Rectificação n.º 24/2006, de 6 de Abril

Aprova o “Novo Regime do Arrendamento Urbano” (NRAU), que estabelece um regime


especial de actualização das rendas antigas, e altera o Código Civil, o Código de
Processo Civil, o Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, o Código do Imposto
Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial.

ii) Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto

Estabelece o modo de fixação do Nível de Conservação dos imóveis locados, conforme


o previsto no n.º 2 do artigo 33.º do NRAU.

iii) Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as rectificações introduzidas pela


Declaração de Rectificação n.º 68/2006, de 21 de Setembro e com as alterações
introduzidas pela Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro e pelo Decreto-Lei n.º
306/2009, de 23 de Outubro

Aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados;

É aplicável:

a. À denuncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou


realização de obras de remodelação ou restauro profundos;

b. À realização de obras coercivas pelos municípios, nos casos em que o senhorio não
as queira ou não as possa realizar;

c. À edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial;

Estabelece o regime aplicável nos contratos de arrendamento para fim habitacional


celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo
Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e nos contratos de arrendamento para fim
não habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30

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de Setembro:

a. À realização de obras pelo arrendatário;

b. Ao direito de aquisição do prédio pelo arrendatário quando o senhorio não realize as


obras necessárias, nos termos da alínea c) do n.º 4 do artigo 4.º do NRAU.

iv) Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro

Autoriza o Governo a aprovar o regime jurídico da reabilitação urbana, em áreas de


reabilitação urbana e dos edifícios nestas situados, e a proceder à primeira alteração ao
Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, nomeadamente, ao aprovar o regime de
denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de
obras de remodelação ou restauro profundos e da actualização de rendas na sequência
de obras com vista à reabilitação.

v) Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto, com as rectificações introduzidas pela


Declaração de Rectificação n.º 67/2006, de 21 de Setembro

Estabelece os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido, designado


de RABC, e de atribuição do subsídio de renda nos arrendamentos para habitação, ao
abrigo do n.º 9 do artigo 37.º e do artigo 46.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
O RABC apurado nos termos deste Decreto-Lei releva para efeitos de determinação do
período de faseamento da actualização das rendas e bem assim, de atribuição do
subsídio de renda ao arrendatário habitacional.

vi) Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de Agosto

Estabelece os casos em que um prédio urbano ou fracção autónoma é considerado


devoluto, para efeitos de aplicação da taxa do imposto municipal sobre imóveis (IMI), ao
abrigo do disposto no artigo 112.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
(CIMI), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, na redacção que
lhe foi dada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.

vii) Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto

Regula os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua


celebração, conforme previsto no n.º 2 do artigo 1070º do Código Civil, na redacção que
lhe foi dada pelo NRAU.

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viii) Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto

Regula as Comissões Arbitrais Municipais (CAM), previstas no artigo 49º do NRAU,


aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, pretendendo-se que estas
desempenhem um papel de relevo na aplicação do NRAU, sobretudo no que concerne
ao regime transitório destinado aos contratos de arrendamento mais antigos.

ix) Portaria n.º 1192-A/2006, de 3 de Novembro

Regula os procedimentos relativos à actualização das rendas relativas a contratos de


arrendamento habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º
321-B/90, de 15 de Outubro (NRAU), e não habitacionais celebrados antes da vigência
do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, em especial, os pedidos de avaliações
fiscais dos prédios e a determinação do seu nível de conservação;

Regula os processos relativos aos pedidos de atribuição do subsídio de renda ao


arrendatário e as demais diligências legalmente previstas que o senhorio e o arrendatário
podem solicitar ou promover junto da Administração Pública;

Aprova o Modelo Único Simplificado e as instruções de preenchimento, publicados em


anexo à mesma portaria, e os procedimentos relativos à sua entrega, através do qual o
senhorio e o arrendatário formulam os pedidos e procedem às comunicações.

x) Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

Aprova e publica a Ficha de Avaliação, a qual integra os elementos do locado relevantes


para a determinação do Nível de Conservação, nos termos do n.º 2 do artigo 33.º da Lei
n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU, determinados de acordo com o
MAEC;

Regula os critérios de avaliação e as regras necessárias à determinação do Nível de


Conservação, ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 1º do Decreto-Lei n.º 156/2006,
de 8 de Agosto, e do Coeficiente de Conservação previsto na alínea c) do n.º 1 do artigo
49º do NRAU e no artigo 15º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto;

Regula a qualificação dos técnicos que realizam vistorias, assim como a remuneração
devida aos técnicos que executam as vistorias e aos árbitros das CAM.

xi) Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC)

Documento complementar ao NRAU que visa determinar, com rigor, objectividade e

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transparência o Estado de Conservação do locado e a existência de infra-estruturas


básicas, conforme definido no Decreto-Lei nº156/2006, de 8 de Agosto, e na Portaria
1192-B/2006, de 3 de Novembro.

Compreende um conjunto de instruções a aplicar pelos técnicos nas vistorias de


determinação do Nível de Conservação e no preenchimento da respectiva Ficha de
Avaliação.

2. Artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) – Incentivos à Reabilitação Urbana

Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de Julho, e republicado pelo Decreto-Lei n.º
108/2008, de 26 de Junho; aditado pelo artigo 99.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de
Dezembro, com entrada em vigor em 1 de Janeiro 2009.

Define o conjunto de benefícios fiscais disponíveis de incentivo à reabilitação de edifícios


situados em "Área de Reabilitação Urbana" e recuperados nos termos das respectivas
estratégias de reabilitação, ou com fogos arrendados passíveis de actualização faseada das
rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano
(NRAU), aprovado pela Lei n.º6/2006, de 27 de Fevereiro.

3. Legislação Complementar Técnica

3.1. Instalações de Gás

i) Decreto-Lei n.º 521/99 de 10 de Dezembro

Revoga o Decreto-Lei n.º 262/89, de 17 de Agosto;

Estabelece a obrigatoriedade de existência nos projectos de construção, ampliação


ou reconstrução de edifícios, de instalações dimensionadas para gás natural e as
normas a que ficam sujeitos os projectos de instalações de gás;

Veio prever a adopção de mecanismos para assegurar a comprovação da


conformidade dos projectos e da respectiva execução, bem como a obrigatoriedade
de realização de inspecções regulares às instalações de gás.

ii) Portaria n.º 362/2000 de 20 de Junho

Estabelece as regras aplicáveis aos procedimentos a que devem obedecer as


inspecções e a manutenção das redes e ramais de distribuição e instalações de gás

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e aprova o Estatuto das Entidades Inspectoras das Redes e Ramais de Distribuição e


Instalações de Gás.

iii) Norma NP1037-1 (2002)

Define as regras a que devem obedecer os sistemas de ventilação natural dos


edifícios de habitação, de modo a que os mesmos cumpram a sua função, nos seus
múltiplos aspectos, como seja o funcionamento dos aparelhos a gás e a qualidade
do ar interior.

3.2. Instalações Eléctricas

i) Decreto-Lei n.º 226/2005, de 28 de Dezembro,

Define o estabelecimento e a exploração das instalações eléctricas de utilização de


energia eléctrica de baixa tensão, as instalações colectivas de edifícios e entradas,
que obedecerão a regras técnicas específicas, regulamentadas por portaria.

ii) Portaria n.º 949-A/2006 de 11 de Setembro

Define as normas de instalação e de segurança a observar nas instalações


eléctricas de utilização em baixa tensão. Na sua elaboração foram considerados os
documentos de harmonização relevantes do Comité Europeu de Normalização
Electrotécnica e da Comissão Electrotécnica Internacional, bem como utilizados
termos contidos no Vocabulário Electrotécnico Internacional.

3.3. Instalações de Ascensores

i) Decreto-Lei n.º 295/98, de 22 de Setembro

Estabelece os princípios gerais de segurança a que devem obedecer os ascensores


e respectivos componentes de segurança e define os requisitos necessários à sua
colocação no mercado, assim como à avaliação da conformidade e à marcação CE
de conformidade, transpondo para o direito interno a Directiva n.º 95/16/CE, de 29
de Junho.

ii) Decreto-Lei n.º 320/2001 de 12 de Dezembro

Estabelece as regras a que deve obedecer a colocação no mercado e a entrada em


serviço das máquinas e dos componentes de segurança isoladamente, inclusive no
que respeita a monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes.

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iii) Decreto-Lei n.º 320/2002 de 28 de Dezembro de 2002

Estabelece o regime de manutenção e inspecção de ascensores, monta-cargas,


escadas mecânicas e tapetes rolantes, após a sua entrada em serviço, bem como
as condições de acesso às actividades de manutenção e de inspecção.

O presente diploma visa, também, transferir para as câmaras municipais a


competência para o licenciamento e fiscalização destas instalações, até ao
momento atribuída às direcções regionais de economia.

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III. A ACÇÃO DA CAM – TRAMITAÇÃO DE PROCEDIMENTOS

1. Processos de Determinação do Nível e Coeficiente de Conservação – Vistorias

2
Instruções de Aplicação do MAEC

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1.1. Pedido de Vistoria

1.1.1. Senhorio ou arrendatário requerem a determinação do Coeficiente de


Conservação

O senhorio ou o arrendatário podem requerer à CAM a determinação do Coeficiente


de Conservação do imóvel arrendado, desde que o mesmo seja passível de
actualização faseada de renda, nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU
(Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro), e se aplique um dos seguintes casos:

a. O Senhorio:

· Pretende actualizar a renda;

· Pretende usufruir de Benefícios Fiscais por acção de reabilitação no imóvel


arrendado, conforme previsto no art.º 71 do Estatuto dos Benefícios Fiscais
(EBF).

b. O Arrendatário, concluindo que o Estado de Conservação do locado é mau ou


péssimo, pretende intimar o senhorio a fazer obras3.

A actualização da renda, não tem por base a iniciativa do Arrendatário, só ocorre por
iniciativa do Senhorio.

A determinação do Nível de Conservação é requerida mediante o preenchimento e a


entrega do modelo único simplificado aprovado pela Portaria n.º 1192, A/2006 de 3
de Novembro4. O modelo único simplificado e as respectivas instruções estão
disponíveis na Internet, no Portal da habitação – www.portaldahabitação.pt/nrau –, e
na respectiva CAM.

No acto de entrega do requerimento é devida uma taxa. Só é admissível a


desistência de um pedido de determinação do Coeficiente de Conservação se esse
pedido não tiver sido satisfeito no prazo de seis meses a contar da data de entrega
do requerimento e se o senhorio recorrer à dispensa de determinação do
coeficiente5.

No acto da submissão do requerimento de determinação do Coeficiente de


Conservação o sistema informático verifica se já existe alguma avaliação anterior
para o locado. O sistema impede a submissão de novo requerimento se já existir

3
Número 1 do artigo 48º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro
4
Número 1 do artigo 18.º da Portaria n.º 1192-B/2006
5
Número 3 do artigo 18.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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algum processo em curso do mesmo tipo. É, contudo, permitido requerer avaliações


de diferente tipo, designadamente, avaliação do Estado de Conservação do locado e
avaliação do Estado de Conservação do prédio na sua totalidade.

Se o pedido de determinação do Coeficiente de Conservação for realizado junto à


CAM, a CAM deverá facultar ao requerente informação complementar, esclarecendo,
de modo simplificado, a globalidade dos procedimentos. Assim como, será
desejável que forneça minutas tipo, respeitantes às comunicações legalmente
previstas entre senhorio e arrendatário.

Recomenda-se, ainda, que a CAM informe o senhorio da possibilidade de usufruir


de Benefícios Fiscais, caso pretenda fazer Obras de Reabilitação no imóvel
arrendado, conforme previsto no art.º 71 do EBF. Neste caso a determinação do
Estado de Conservação deverá ser realizada antes e após a acção de reabilitação,
devendo, por força das Obras realizadas, subir, pelo menos, dois níveis acima do
atribuído antes da acção de reabilitação6.

O procedimento de actualização da renda só poderá ser efectuado, se a cada


contrato de arrendamento, corresponder: uma Descrição predial, um Artigo matricial
e uma Fracção ou Unidade de arrendamento. Caso contrário, não será possível
proceder à submissão do requerimento – Modelo Único –. Assim, deverão ser
previamente adoptados os seguintes procedimentos, pelo senhorio:

a. Se a descrição predial está em propriedade plena, deve:

· Ser descriminada em unidades de arrendamento de acordo com a divisão


dos contratos de arrendamento;

· Em alternativa, ser descriminada em fracções autónomas de acordo com a


divisão dos contratos de arrendamento.

b. Se o contrato de arrendamento abrange mais do que uma fracção ou unidade


de arrendamento, deve:

· Ser alterada a descrição predial para que a divisão coincida com a fracção
ou unidade do contrato de arrendamento;

· Em alternativa, ser aditado o contrato de arrendamento para descriminação


do valor da renda por cada fracção ou unidade de arrendamento.

6
Número 22, do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais

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As alterações da descrição predial são solicitadas ao Chefe de Finanças do Bairro


Fiscal onde se localiza o prédio.

1.2. Nomeação do técnico

A determinação do Nível de Conservação é realizada por arquitecto ou engenheiro


inscrito na respectiva Ordem profissional, ou por engenheiro técnico inscrito na
Associação Nacional dos Engenheiros Técnicos (ANET). Os últimos, quando a CAM
entenda que o número de arquitectos e engenheiros inscritos não é suficiente. Os
técnicos devem estar devidamente habilitados com formação acreditada na aplicação do
MAEC7 e integrar a lista de técnicos fornecida pelas respectivas Ordens e Associações
profissionais às CAM.

Dispõe a Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro, no seu artigo 19.º, a título de


Norma transitória, que, durante o seu primeiro ano de vigência, os técnicos sem a
formação acreditada na aplicação do MAEC podem realizar vistorias, desde que
inscritos nas respectivas ordens ou associações profissionais, e com experiência
profissional não inferior a cinco anos, incluindo o tempo de estágio.

Por até à data não ter sido realizada formação acreditada na aplicação do MAEC, tendo
em vista assegurar a validade jurídica das vistorias agendadas e conceder prazo
suplementar para a realização da necessária formação acreditada, o governo tem vindo,
sucessivamente, a prorrogar a possibilidade de realização de vistorias pelos técnicos
inscritos nas ordens ou associações profissionais, nas condições acima definidas, sem
formação acreditada.

1.2.1. CAM sorteia técnico

Compete à CAM nomear o técnico responsável pela realização de cada vistoria,


para determinação do Nível de Conservação do locado, que servirá de base ao
Coeficiente de Conservação a fixar pela CAM8. A escolha do técnico deve ser feita
por sorteio, a partir das listas de técnicos fornecidas pelas ordens ou associações
profissionais, com recurso aos meios informáticos disponíveis no Portal da
Habitação9. Será aconselhável que a CAM realize o sorteio nos 30 dias
subsequentes ao pedido.

7
Artigo 12.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro.
8
Artigo 14.º e artigo 15.º, do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
9
Número 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto

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1.2.2. CAM comunica ao técnico a sua nomeação

O técnico sorteado para a realização de vistorias é notificado, de modo automático,


pela Plataforma Informática do NRAU.

Após a notificação, o técnico deve confirmar no Portal da Habitação a sua


nomeação e a morada do imóvel a vistoriar, consultar o tipo de avaliação pretendida
– Locado ou Edifício –, e obter a identificação das partes interessadas10.

Aconselha-se que, adicionalmente, via correio electrónico, a CAM envie ao técnico


informação complementar, relativa aos procedimentos a seguir, de modo a que, não
só sejam evitados contratempos, como também a Ficha de Avaliação venha a
revelar o máximo de informação útil à CAM, a título de exemplo:

a. Registar no Portal, nos 3 dias subsequentes à notificação da CAM, a data e


hora de marcação da vistoria, sob pena do processo ser atribuído a um outro
técnico, mediante novo sorteio;

b. Marcar a vistoria para data compreendida entre o 14º e o 40º dia,


subsequentes, de forma a permitir a devolução, pelos CTT, dos avisos de
recepção;

c. Por e-mail, dar conhecimento à CAM da marcação da vistoria no Portal da


Habitação, para a célere notificação das partes;

d. À data da vistoria fazer-se acompanhar de documento de identificação,


inclusive, do da respectiva Ordem ou Associação Profissional onde conste o
seu número de inscrição;

e. Efectuar o preenchimento da Ficha de Avaliação respeitando os critérios de


avaliação definidos no Método de Avaliação do Estado de Conservação de
Imóveis (MAEC), disponível no Portal da Habitação, e de acordo com as
normas fixadas no n.º 1 do artigo 3.º da Portaria 1192-B/2006;

f. Avaliar o locado em função do uso definido no contrato de arrendamento, ainda


que o mesmo difira da utilização dada ao locado pelo arrendatário;

g. Registar a presença dos interessados, senhorio e arrendatário, ou dos seus


representantes;

10
Número 1 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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h. Fazer constar da Ficha de Avaliação informação sobre a existência, ou não, de


obras realizadas pelas partes, assim como sobre eventuais actuações ilícitas do
arrendatário, nomeadamente, cumprindo o disposto em 1.5.4.;

i. No caso de avaliação da totalidade do prédio, solicitar a descrição das obras


realizadas nos últimos três anos;

j. No caso da avaliação da totalidade do prédio, determinar o nível de anomalia


que afecta os elementos funcionais das partes comuns considerando a
totalidade do prédio e não apenas as partes que beneficiam directamente cada
um dos locados. Os níveis de anomalias indicados para os elementos
funcionais de 1 a 17 deverão ser iguais nas fichas de avaliação de todos os
locados implicados na avaliação;

k. Se o arrendamento for para fim não habitacional e a conservação do locado


couber, contratualmente, ao arrendatário, não considerar o Estado de
Conservação do locado na determinação do Estado de Conservação da
totalidade do prédio, que será igual ao Estado de Conservação dos elementos
funcionais de 1 a 17.11 Nesta circunstância e em caso de desacordo entre as
partes, solicitar ao senhorio cópia do contrato de arrendamento;

l. Para além do registo fotográfico, obrigatório, das situações de “anomalias


graves” ou “muito graves”, efectuar levantamento fotográfico, sumário,
esclarecedor do Estado de Conservação dos elementos funcionais mais
relevantes para a avaliação – locado e partes comuns –; anexar à Ficha de
Avaliação ou, em alternativa, enviar por e-mail para a CAM;

m. Descrever, sumariamente, o Estado de Conservação dos elementos funcionais


mais relevantes para a avaliação;

n. Solicitar a entrega dos Certificados das Instalações de gás e de electricidade,


sempre que os mesmos sejam exigíveis, e se até à data da vistoria a CAM não
lhe tiver feito chegar cópia dos mesmos;

o. Caso o edifício possua instalação de ascensores, verificar da existência de


Certificado de Inspecção Periódica e de comprovativo do Contrato de
Manutenção, válidos e afixados na instalação de forma bem visível e legível;

11
Número 4 do artigo 10º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro.

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p. Guardar cópia da Ficha de Avaliação, após a sua conclusão, visto que se


houver necessidade de serem introduzidas alterações à mesma, tal só será
possível mediante a submissão de uma nova Ficha de Avaliação, deixando o
técnico de ter acesso à ficha que pretende substituir, entretanto, anulada pelo
IHRU.

A comunicação ao técnico deverá, ainda, conter os contactos e horários dos


serviços da CAM.

Os contactos com os técnicos devem sempre ser realizados por e-mail. Nesse
sentido, todo o teor relevante de, eventuais, conversas telefónicas, deverá sempre
ser confirmado por e-mail.

1.2.3. Técnico aceita ou não, a realização da vistoria

O técnico, nos 3 dias subsequentes à notificação da CAM, nomeando-o para


realizar uma vistoria, deve confirmar a recepção da notificação e, em alternativa12:

a. Registar a data e hora de marcação da vistoria, no Portal da Habitação, dando à


CAM conhecimento do facto, via correio electrónico;

b. Informar a CAM de que está impedido de realizar a vistoria, podendo alegar para
o efeito os seguintes motivos:

· Não poder intervir em relação a prédios próprios ou em que seja


interessada, a qualquer título, entidade de que seja administrador ou
colaborador, ou a prédios em que sejam interessados seus ascendentes,
descendentes ou parentes e afins até ao 4.º grau da linha colateral13;

· Não poder contrariar outros deveres estabelecidos no código de ética


descrito no número 3.1 do MAEC ou no Código Deontológico da respectiva
Ordem ou Associação Profissional.

Caso o técnico comunique à CAM impedimento justificado para realizar a vistoria, a


CAM procederá à nomeação de outro técnico. Caso o técnico comunique
impedimento não enquadrável nas situações previstas nas alíneas anteriores ou não
responda à CAM no prazo previsto, a CAM deverá, igualmente, proceder à
nomeação de outro técnico, comunicando ao representante da respectiva Ordem ou
Associação profissional a ocorrência, para os fins tidos por convenientes.

12
Número 2 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
13
Número 2 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto

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1.3. Marcação da Vistoria

1.3.1. CAM comunica ao arrendatário e ao senhorio a data proposta pelo técnico para a
vistoria

Após a resposta do técnico aceitando a realização da vistoria, a CAM deve


comunicar ao arrendatário e ao senhorio, por via postal registada, a identificação do
técnico nomeado, inclusive do seu número de inscrição na Ordem ou Associação
Profissional, bem como a data e a hora por ele propostas para a realização da
vistoria. Deve, ainda, informar o senhorio dos documentos necessários à realização
da vistoria14. Aconselha-se que o mesmo se aplique ao arrendatário, que será,
igualmente, informado pela CAM dos procedimentos recomendados para a
realização da vistoria.

Se a carta dirigida ao arrendatário, pela CAM, vier devolvida, a CAM deve enviar uma
segunda carta ao arrendatário, também registada, decorridos 30 dias após o envio
da primeira carta15.

Neste caso e porque a data proposta poderá ou já ter sido ultrapassada ou vir a ser
ultrapassada antes da recepção da carta pelo inquilino, recomenda-se que o técnico
indique à CAM nova data e hora para a realização da vistoria, que deverá ocorrer tão
breve quanto possível, a partir do 15º dia subsequente ao envio da segunda via da
carta de notificação do arrendatário. A CAM deverá informar o senhorio da alteração
da data e da hora da vistoria.

Na segunda carta enviada pela CAM, ao arrendatário, deve ser explicitado que se
trata de uma segunda via e constarem a nova data e hora propostas pelo técnico
para a vistoria.

Se esta segunda carta voltar a ser devolvida, considera-se a comunicação recebida


no décimo dia posterior ao do seu envio16.

Se, à data da vistoria, não for possível o acesso ao locado, o técnico deve estar
disponível para colaborar com a CAM; nesse caso, esta vistoria deve ser realizada
de acordo com o definido em 1.5.7. Admite-se que, mesmo não tendo sido
notificado, o arrendatário possa facultar o acesso ao locado.

14
Número 3 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
15
Número 4 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
16
Número 4 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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1.3.2. Arrendatário aceita ou não, a data proposta para a vistoria

O arrendatário deve comunicar à CAM uma data alternativa à proposta pelo técnico,
se, por si ou através de terceiro, não puder facultar o acesso ao locado para a
realização da vistoria na data proposta.

A data alternativa não deve distar mais de 30 dias da data proposta pelo técnico 17 e
deve ser comunicada à CAM nos 10 dias subsequentes à data do envio da carta
pela CAM18. O arrendatário deve conciliar a data alternativa que pretende propor com
as disponibilidades do técnico e do senhorio.

Se o arrendatário não comunicar à CAM uma data alternativa para a realização da


vistoria:

a. Sendo recebida a primeira carta, considera-se aceite a data inicial proposta pelo
técnico;

b. Sendo apenas recebida a segunda carta, a vistoria será realizada na segunda


data proposta pelo técnico.

1.3.3. CAM comunica data alternativa para a vistoria

Se o arrendatário indicar à CAM uma data alternativa para a realização da vistoria, a


CAM deve comunicar ao técnico e ao senhorio essa data19. Admite-se que por
motivo de força maior o técnico não tenha disponibilidade para realizar a vistoria na
data alternativa indicada pelo arrendatário. Sugere-se que, nessa situação, a CAM
procure conciliar com o técnico, com o arrendatário e com o senhorio uma data
consensual.

1.4. Preparação da Vistoria

1.4.1. CAM informa o senhorio dos documentos necessários para a determinação do


Coeficiente de Conservação

Com vista a preparar a vistoria, conforme referido em 1.3.1, a CAM deve informar o
senhorio dos documentos necessários para a determinação do Coeficiente de
Conservação, nomeadamente20:

17
Número 2 do artigo 36.º da Lei n.º 6/2006, 27 de Fevereiro, e número 5 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
18
Número 4.8 das Instruções de Aplicação do MAEC
19
Número 5 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
20
Número 1 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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a. Cópia dos Certificados de Inspecção e/ou dos Relatórios de Inspecção da


instalação de gás canalizado da unidade de arrendamento e das partes comuns
do edifício (caso existam), quando obrigatório nos termos da legislação em
vigor;

b. Cópia do Certificado de electricidade, quando obrigatório nos termos da


legislação em vigor;

c. Caso o edifício possua instalação de ascensores, verificar da existência de


Certificado de Inspecção Periódica e de comprovativo do Contrato de
Manutenção, válidos e afixados na instalação de forma bem visível e legível.

O senhorio pode facultar os documentos referidos nas alíneas a. e b. em algum dos


seguintes momentos: com antecedência não inferior a 5 dias relativamente à data da
vistoria, na CAM; durante a vistoria, ao técnico; nos 8 dias subsequentes à vistoria,
na CAM21.

Será, ainda, de recomendar ao senhorio que reúna outra documentação com


informação pertinente para a determinação do Estado de Conservação do imóvel,
nomeadamente:

d. Projecto do locado e/ou do edifício, que permitirá, por exemplo, analisar a


organização espacial e inferir o sistema construtivo;

e. Contrato de arrendamento, para confirmação, por exemplo, do uso contratado


para o locado, de quais os espaços e instalações que são objecto de
arrendamento e de quais as obrigações de manutenção que assistem ao
arrendatário;

f. Relatórios de inspecções ou de vistorias anteriores, efectuados por fiscais


municipais ou outros, onde o técnico possa, por exemplo, encontrar registo de
anomalias existentes ou já rectificadas;

g. Provas documentais de que dispuser, para comprovar as afirmações que


pretenda vir a realizar na fase de alegações das partes, da vistoria, (ver 1.5.4),
tais como:

· Registo fotográfico de obras de beneficiação que tenham sido promovidas


no imóvel;

21
Números 1 e 3 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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· Comprovativo de aquisição de bens ou serviços empregues na manutenção


ou beneficiação do imóvel.

Caso o senhorio necessite de apresentar documentos para a vistoria que estão em


poder do condomínio (ex., Certificado de Inspecção ou Relatório de Inspecção da
parte comum da instalação de gás canalizado do edifício), deve solicitar à CAM a
notificação desta administração para proceder à sua apresentação no momento da
vistoria22.

O senhorio deve também providenciar junto da administração do condomínio a


possibilidade de o técnico aceder a todos os espaços comuns, nomeadamente, à
cobertura do edifício ou ao seu desvão (quando o acesso não se faça pelo interior
do locado em avaliação).

Será recomendável que o senhorio faça chegar, previamente, ao técnico, através da


CAM, os documentos mencionados nas alíneas d., e. e f., conjuntamente aos
documentos mencionados nas alíneas a. e b.. Caso não o faça, poderá proceder à
sua entrega durante a vistoria.

Recomenda-se que, nesta altura, a CAM recorde ao senhorio da possibilidade de


usufruir de Benefícios Fiscais, caso pretenda fazer Obras de Reabilitação no imóvel
arrendado, conforme previsto no art.º 71 do EBF.23.

1.4.2. CAM informa o arrendatário dos procedimentos recomendados para a


determinação do Coeficiente de Conservação

Igualmente, para preparação da vistoria e no seguimento do sugerido no número


1.3.1, deste capítulo, a CAM recomendará ao arrendatário a adopção dos seguintes
procedimentos24:

a. Reunir a documentação relevante para a determinação do Coeficiente de


Conservação, nomeadamente, as provas documentais de que dispuser para
comprovar as afirmações que pretenda vir a realizar na fase de alegações das
partes da vistoria (ver 1.5.4);

b. Preparar o locado para a vistoria, realizando as seguintes tarefas:

· Desobstruir os percursos e acessos de modo que o técnico possa aceder a


todos os espaços do locado, incluindo as suas partes principais (ex., num
22
Número 2 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
23
Número 22, do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais
24
Número 4.11 das Instruções de Aplicação do MAEC

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locado habitacional: quartos, salas, cozinha), as partes secundárias (ex.,


num locado habitacional: varandas, arrecadação, garagem privativa), e a
cobertura do edifício ou o seu desvão (quando o acesso se faça pelo
interior do locado);

· Guardar objectos pessoais, de valor ou outros, que pretenda que não sejam
vistos e eventualmente surjam em fotografias tiradas pelo técnico para
ilustrar o Estado de Conservação do locado;

· Criar condições para que o técnico possa testar as instalações em


condições de uso (ex., abrir e fechar torneiras, descarregar autoclismos
para verificar o escoamento da água e o funcionamento das sanitas, ligar e
desligar interruptores de luz).

1.5. Técnico realiza vistoria

1.5.1. Acesso ao imóvel

Na data e hora agendada para a vistoria o técnico deve apresentar-se pontualmente


no locado a vistoriar. Ao aceder ao imóvel e contactar as partes presentes o técnico
deve identificar-se e ser portador de documento comprovativo da sua identidade
(bilhete de identidade ou outro documento de identificação e cartão emitido pela
respectiva Ordem ou Associação Profissional, onde conste o seu número de
inscrição).

O arrendatário deve confirmar que a identificação apresentada pelo técnico coincide


com a que lhe foi comunicada pela CAM. Caso não sejam coincidentes não deve
deixar entrar o indivíduo que se apresenta no imóvel, pois pode tratar-se de uma
burla25.

1.5.2. Pessoas presentes na vistoria

Na vistoria, o técnico pode fazer-se acompanhar por uma ou mais pessoas, desde
que a sua presença seja permitida pelas partes presentes. As pessoas que
acompanham o técnico na vistoria podem não ser técnicos habilitados para actuar
no âmbito do MAEC. Contudo, salienta-se que a realização da vistoria pelo técnico
nomeado pela CAM não é um acto delegável, e a responsabilidade pela condução
da vistoria e pelo preenchimento da ficha é sempre desse técnico. Admite-se, por

25
Número 4.13.1 das Instruções de Aplicação do MAEC

Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da OASRS nas CAM Dezembro 2010
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GRUPO DE TRABALHO CAM – OASRS

exemplo, que um técnico se possa fazer acompanhar durante a vistoria por: um


especialista numa área em que o técnico tem uma menor formação, por um
individuo que faça o levantamento fotográfico necessário, ou por alguém que
proporcione apoio administrativo no registo das alegações das partes. A
possibilidade de um técnico ter apoio de outras pessoas durante a vistoria visa
contribuir para uma maior fiabilidade da avaliação e/ou facilitar o procedimento de
vistoria. Em locados de grandes dimensões, complexos ou muito deteriorados este
apoio pode ser particularmente justificado. De preferência, o acompanhante do
técnico não deverá entrar em diálogo com as partes.

Podem assistir à vistoria, fazer-se representar ou ser acompanhadas por indivíduo


cuja presença seja permitida pelo arrendatário, as seguintes pessoas26:

a. O arrendatário;

b. O senhorio;

c. Os titulares de direitos reais sobre o locado;

d. O administrador do condomínio, mas apenas em relação às partes comuns do


edifício.

1.5.3. Levantamento de informação

Durante a vistoria, o técnico deve27:

a. Realizar uma inspecção visual das partes comuns e do locado;

b. Procurar indícios de eventuais anomalias, quando não for possível realizar uma
inspecção visual directa dos elementos construtivos (ex., instalação de
distribuição de água embebida nas paredes);

c. Testar as instalações e equipamentos em condições normais de uso;

d. Reunir informação que lhe permita responder objectivamente, no momento ou


após a vistoria, a todas as questões das secções B, C e E da Ficha de Avaliação,
de acordo com as indicações apresentadas no número 5 das Instruções de
Aplicação do MAEC, para o preenchimento de cada uma destas secções;

e. Tirar fotografias de situações que justificam a atribuição de níveis de anomalia


"graves" ou "muito graves";

26
Número 6 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
27
Número 4.13.3 das Instruções de Aplicação do MAEC

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f. Tirar fotografias de elementos funcionais com níveis de anomalia que, aplicando


a segunda ou a terceira regra de determinação do Estado de Conservação do
locado, obriguem a reduzi-lo;

g. Tirar fotografias de outras situações que considere importantes para caracterizar


o Estado de Conservação do locado ou do edifício;

h. Analisar se é necessário consultar certificados de inspecção das instalações de


gás e electricidade; em caso afirmativo e se ainda não tiver tido acesso aos
certificados deverá verificar junto do senhorio28;

· Se o senhorio entregou cópias dos documentos na CAM;

· Se o senhorio tem cópias dos documentos para entregar ao técnico


durante a vistoria;

· Se o senhorio pretende entregar cópias dos documentos nos 8 dias


subsequentes à vistoria.

1.5.4. Alegações das partes

O técnico deve sempre inquirir as partes sobre obras de manutenção realizadas no


locado e sobre eventuais actuações ilícitas das partes29.

Primeiro, o técnico deve informar o arrendatário e o senhorio, ou os seus


representantes, que:

a. Ao técnico apenas cabe determinar o Estado de Conservação do imóvel com


base nas condições presentes e visíveis no momento da vistoria, mas que na
determinação do Coeficiente de Conservação a CAM pode ter em consideração
obras de conservação ou actuações ilícitas das partes sobre o locado;

b. As partes devem responder de forma objectiva e sucinta às questões que lhe


forem colocadas pelo técnico, não sendo admissíveis interrupções ou diálogos
entre as partes visto que para todas as questões existe a possibilidade de
contraditório;

c. Ao técnico apenas cabe colocar as questões e registar as respostas, não sendo


sua responsabilidade comprovar ou ajuizar da veracidade das afirmações
produzidas;

28
Números 1 e 3 do artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
29
Artigo 9.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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d. A CAM tomará como verdadeiras as afirmações não contestadas e caso exista


contestação as partes devem apresentar à CAM, num prazo de 5 dias, as provas
documentais de que dispuserem para comprovar as afirmações produzidas30;

e. A CAM pode solicitar posteriormente às partes informações complementares


sobre as alegações que fizerem durante a vistoria.

Depois desta explicação, o técnico deve colocar as seguintes questões e registar as


respostas das partes, sejam elas afirmativas ou não31:

a. O arrendatário considera o que o Estado de Conservação do locado beneficiou


de obras por si efectuadas? Se sim, descreva quais foram essas obras.

b. O senhorio confirma a veracidade das afirmações do arrendatário?

c. O senhorio considera que o Estado de Conservação do locado beneficiou de


obras por si efectuadas? Se sim, descreva quais foram essas obras.

d. O senhorio considera que o Estado de Conservação do locado se deve a


actuação ilícita do arrendatário

e. Ou a falta de manutenção cabendo-lhe esse dever nos termos do contrato? Se


sim, indique quais foram os elementos funcionais afectados.

f. O arrendatário confirma a veracidade das afirmações do senhorio?

Em situações excepcionais e devidamente justificadas admite-se que as partes, por


não terem estado presentes durante a vistoria ou por pretenderem complementar as
alegações feitas, possam dirigir-se à CAM para apresentar directamente as suas
alegações. Cabe à CAM aceitar a apresentação de tais alegações após a vistoria32.

Estas alegações devem ser apresentadas antes da CAM determinar o Coeficiente de


Conservação.

As respostas das partes devem ser registadas na secção "G. Observações" da ficha.

1.5.5. Direitos e deveres do técnico

Durante a vistoria, o técnico não é obrigado a:

a. Expor-se a situações ou a entrar em espaços que o possam colocar em risco;

b. Inspeccionar aspectos que não sejam visíveis no decorrer de uma visita normal
(ex., não tem de deslocar mobiliário ou electrodomésticos fixos ou de difícil
30
Número 4 do artigo 9.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
31
Números 1, 2 e 3 do artigo 9.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
32
Número 4.13.4 das Instruções de Aplicação do MAEC

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remoção, determinar o traçado ou o estado de instalações embutidas, remover


papel de parede ou revestimentos de piso);

c. Indicar procedimentos de reparação para as anomalias detectadas;

d. Revelar o resultado da sua avaliação, visto que isso pode ter os seguintes
inconvenientes:

· Comprometer o técnico com um resultado que depois poderá pretender


alterar (ex., em virtude de uma melhor ponderação das anomalias, da
consulta das instruções ou de troca de impressões com outros técnicos);

· Incentivar as partes, caso discordem do resultado, a pedir justificações ao


técnico sobre a forma como fez a sua avaliação;

· Criar uma expectativa sobre o Coeficiente de Conservação resultante que


pode não ser inteiramente cumprida, em virtude de a CAM poder
eventualmente ter em consideração as alegações das partes.

Durante uma vistoria, o técnico não deve:

a. Emitir opinião sobre a adequação do valor da renda às características do locado;

b. Informar sobre o cumprimento da regulamentação e da normativa aplicável;

c. Ajuizar a veracidade das afirmações produzidas pelas partes.

Durante uma vistoria, o técnico pode:

a. Mover mobiliário ou outros elementos, desde que: não exista risco de


deterioração do bem ou dos suportes, seja possível a reposição imediata da
situação nas mesmas condições e seja autorizado pelo arrendatário ou pelo
proprietário;

b. Solicitar ao arrendatário que seja ele a mover o mobiliário ou outros elementos,


para não se responsabilizar por eventuais acidentes que possam ocorrer; se o
arrendatário ou o proprietário não autorizar a deslocação de mobiliário ou de
outros elementos, podendo com tal recusa estar a ocultar aspectos relevantes
para a vistoria, esse facto deve ser referido na secção G;

c. Aceder a informação pertinente (ex., cópias do projecto, contrato de


arrendamento, relatórios de inspecções ou vistorias anteriores efectuadas por
fiscais municipais, registos de obras que tenham sido realizadas no imóvel);

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d. Questionar o arrendatário ou o proprietário sobre o funcionamento de


equipamentos e instalações; contudo face a estas informações o técnico deve
averiguar se eventuais anomalias relatadas se verificam, prevalecendo sempre
as condições observadas durante a vistoria sobre as relatadas pelas partes;

e. Aplicar a fórmula de cálculo para determinar o Estado de Conservação resultante


da avaliação, pois desde modo pode, no local, averiguar se esse resultado
traduz a sua expectativa33.

1.5.6. Direitos e deveres do senhorio e do arrendatário

Durante a vistoria, o senhorio e o arrendatário devem:

a. Cooperar com o técnico, no sentido de a vistoria ser completa, rigorosa e célere;

b. Facultar o acesso aos espaços e elementos construtivos que o técnico pretender


vistoriar;

c. Indicar as situações que consideram importantes para o resultado da vistoria,


caso o técnico os questione nesse sentido;

d. Responder objectivamente às questões que o técnico colocar;

e. Disponibilizar o projecto ou outros documentos solicitados de que disponham,


que ajudem a avaliar o Estado de Conservação do locado34.

1.5.7. Impedimento de acesso ao locado ou a parte dele

Caso não seja facultado o acesso ao locado, ou a uma parte dele, o técnico
preenche a Ficha de Avaliação da seguinte forma35:

a. Na secção B:

· Indica o nível de anomalia que afecta os elementos funcionais que puder


avaliar, aplicando os critérios de avaliação apresentados no Capítulo 6;

· Indica o nível "anomalias ligeiras" para os elementos funcionais da secção


B que não puder avaliar;

b. Na secção G:

· Identifica os elementos funcionais que não pôde avaliar;

· Descreve o motivo do impedimento.

33
Número 4.13.5 das Instruções de Aplicação do MAEC
34
Número 4.13.6 das Instruções de Aplicação do MAEC
35
Número 7 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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Pode ser apresentada justificação na CAM pelo arrendatário ou pelo senhorio para
não ter sido facultado o acesso ao locado, ou a uma parte dele, num prazo não
superior a 5 dias a contar da vistoria ou da cessação do impedimento invocado e
acompanhada dos meios de prova existentes. Cabe à CAM apreciar a justificação e
os meios de prova apresentados. A justificação será considerada aceite se a CAM
não enviar a comunicação da sua rejeição no prazo de 5 dias a contar do seu
recebimento36.

Caso a CAM não comunique a rejeição da justificação, deverá contactar o técnico


que agendará uma data para uma segunda vistoria. Esta segunda vistoria deve
realizar-se tão breve quanto possível. Nem o arrendatário, nem o senhorio podem
propor datas alternativas à indicada pelo técnico. Na segunda vistoria serão apenas
inspeccionados os elementos funcionais não avaliados anteriormente. O técnico
pode contactar a CAM para confirmar se a justificação apresentada foi aceite37.

Caso a justificação tenha sido apresentada no prazo de 5 dias a contar da vistoria, o


técnico não deve ainda ter submetido a Ficha de Avaliação, pelo que se limitará a
complementá-la com a informação que recolheu na segunda vistoria.

Caso a justificação tenha sido apresentada no prazo de 5 dias a contar da cessação


do impedimento e ultrapassando o prazo de 5 dias após a vistoria, o técnico já terá
submetido a Ficha de Avaliação, pelo que deve submeter uma nova Ficha de
Avaliação em substituição da primeira38.

1.5.8. Técnico preenche Ficha de Avaliação

A ficha deve ser preenchida na Internet através do Portal da habitação39.

O sistema informático apresenta uma Ficha de Avaliação em formato electrónico,


cabendo ao técnico o preenchimento das secções B, C, E e G, e dos campos
"Situações de grave risco para a segurança e saúde" da secção F" e "Data de
vistoria" da secção H. O sistema informático assegurará o preenchimento
automático do cabeçalho, das secções A e D, e dos campos não preenchidos pelo
técnico nas secções F e H.

Durante o preenchimento da Ficha de Avaliação o técnico pode:

36
Número 8 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
37
Número 9 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
38
Número 4.13.7 das Instruções de Aplicação do MAEC
39
Número 10 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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a. Imprimir uma versão em papel;

b. Solicitar ao sistema que valide o preenchimento (i.e., se todos os campos que


têm que ser preenchidos pelo técnico têm uma resposta válida);

c. Simular a determinação do Estado de Conservação (apenas possível se tiver


sido indicado o nível de anomalia de todos os elementos funcionais da secção
C), resultando o preenchimento automático das secções D e F;

d. Gravar as respostas atribuídas para posterior edição.

Observa-se que o sistema informático não permite ao técnico alterar a redacção da


Ficha de Avaliação nem responder para além do que é explicitamente exigido40.

1.5.9. Técnico submete Ficha de Avaliação

Concluído o preenchimento da Ficha de Avaliação o técnico deve validá-la e caso


não existam erros pode prosseguir com a submissão electrónica. Após a
submissão electrónica, o técnico não pode mais alterar ou acrescentar qualquer
informação à Ficha de Avaliação.

Por segurança, o técnico deve guardar cópia da Ficha de Avaliação (ex. imprimir
uma versão em papel) visto que se houver necessidade de serem introduzidas
alterações, tal só será possível mediante a submissão de uma nova Ficha de
Avaliação, sendo, para o efeito, anulada a primeira pelo IHRU.

Apesar de o técnico não assinar a Ficha de Avaliação, o acto de submissão


electrónica significa que o técnico assume a responsabilidade de que o
preenchimento da Ficha de Avaliação traduz as condições presentes e visíveis no
momento da vistoria do locado.

A Ficha de Avaliação deve ser submetida pelo técnico nos 3 dias subsequentes à
realização da vistoria, excepto se se verificar alguma das seguintes situações41:

a. O senhorio manifestar durante a vistoria a intenção de apresentar documentos


em falta;

b. Durante a primeira vistoria não ser possível vistoriar todos os elementos


funcionais, por não ter sido facultado o acesso ao locado, ou a parte dele.

40
Número 4.14 das Instruções de Aplicação do MAEC
41
Número 10 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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Caso se verifique alguma das situações acima indicadas, o prazo de 3 dias deve ser
contado:

a. Na situação da alínea a), a partir do esgotamento dos 8 dias após a vistoria,


durante os quais o senhorio pode proceder à entrega;

b. Na situação da alínea b), depois de passados 5 dias da vistoria, durante os quais


pode ser apresentada justificação para não ter sido facultado o acesso ao
locado, ou a parte dele.

A Ficha de Avaliação considera-se recebida na data em que seja submetida, sem


anomalias informáticas, no referido endereço da Internet.

Quando tenha submetido a Ficha de Avaliação em data anterior aos prazos


legalmente previstos e caso surjam, dentro de prazo, elementos adicionais de
avaliação que impliquem a sua alteração, o técnico deve submeter uma nova Ficha
de Avaliação, em substituição da primeira, com as rectificações necessárias.

1.5.10. CAM analisa Ficha de Avaliação

Sugere-se que recebida a Ficha de Avaliação, a CAM proceda à análise sumária do


seu preenchimento, confrontando a descrição das anomalias, das fotografias
ilustrativas e de outros elementos disponibilizados pelo técnico e pelas partes,
cumprindo, deste modo, o seu papel supervisor da correcta aplicação do MAEC.

Se no acto de validação da ficha a CAM detectar incongruências, ou se tiver dúvidas


sobre o seu correcto preenchimento, deverá contactar o técnico e, se necessário as
partes, para o seu devido esclarecimento, podendo, inclusive, analisar,
conjuntamente com o técnico, os critérios de avaliação utilizados.

Se a CAM detectar que foram feitas alegações pelas partes, relativas a obras
realizadas no locado e a eventuais actuações ilícitas, e que o técnico não as
registou na Ficha de Avaliação, a CAM deverá solicitar ao técnico a rectificação do
preenchimento da Ficha de Avaliação com o devido registo das alegações na
secção G.

Se, para o cumprimento do disposto nas normas e regulamentos aplicáveis,


descriminados no capítulo II., for necessário introduzir alterações à Ficha de
Avaliação, o presidente da CAM ou, caso o mesmo não tenha capacidade técnica, o
representante da respectiva Ordem, pode contactar o técnico nesse sentido.

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Recomenda-se que este contacto seja feito num prazo não superior a trinta dias
sobre a data de submissão da Ficha de Avaliação, dando o técnico resposta ao
solicitado no prazo de dez dias.

A CAM deverá participar às associações profissionais se um técnico,


repetidamente, realizar avaliações incorrectas, ou se o técnico se recusar a cumprir
o acima determinado.

1.5.11. CAM aprova ou não, a Ficha de Avaliação

Se no seguimento do contacto do presidente da CAM, o técnico se recusar a


rectificar a Ficha de Avaliação e se os erros de preenchimento detectados pela CAM
influenciarem o Nível de Conservação, aconselha-se que o representante da
respectiva Ordem entre em contacto com o técnico, com vista à resolução do
conflito.

Se apesar da intervenção do representante da Ordem, o técnico persistir em não


alterar a ficha e não apresentar razões técnicas válidas para tal decisão, a CAM não
deverá validar a Ficha de Avaliação, classificando-a no Portal da Habitação como
“Não Aprovada”.

Após classificar no Portal da Habitação a Ficha de Avaliação como “Não Aprovada”,


a CAM introduzirá novo pedido de vistoria para o imóvel e sorteará novo técnico
para a sua realização, dando continuidade ao procedimento42.

Neste caso, sugere-se que não seja cobrada qualquer taxa ao requerente para a
realização da nova vistoria, transitando para o novo pedido a taxa anteriormente
paga. O técnico responsável pelo preenchimento de uma Ficha de Avaliação “Não
Aprovada” não terá direito a receber qualquer pagamento.

A situação deverá ser participada à Ordem ou Associação Profissional do técnico,


para os fins tidos por convenientes.

1.6. Determinação do Coeficiente de Conservação

1.6.1. CAM determina Coeficiente de Conservação

Compete à CAM a determinação do Coeficiente de Conservação43.

42
Fonte IHRU
43
Artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto

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Se na secção "G. Observações" da Ficha de Avaliação não constar qualquer


alegação das partes sobre obras de conservação realizadas no locado e sobre
eventuais actuações ilícitas, a CAM atribui ao locado, no prazo de 8 dias a contar da
recepção da ficha, o Coeficiente de Conservação correspondente ao Nível de
Conservação determinado pelo técnico44, de acordo com o quadro seguinte45

Constando da Ficha de Avaliação qualquer alegação das partes sobre obras de


conservação realizadas no locado e sobre eventuais actuações ilícitas, a CAM
atribui ao locado o Coeficiente de Conservação, no prazo de 30 dias a contar da
recepção da ficha e com base nas provas de que dispuser46. Nesta situação, na
determinação do Coeficiente de Conservação, a CAM deve ter em consideração as
seguintes circunstâncias47:

a. A conservação do prédio dever-se a obras efectuadas licitamente pelo


arrendatário, caso em que se aplica o Coeficiente de Conservação
imediatamente inferior ao correspondente Estado de Conservação;

b. A degradação do prédio dever-se a actuação ilícita do arrendatário, ou a falta de


manutenção por este quando o dever de manutenção lhe assistisse, caso em
que se aplica Coeficiente de Conservação superior, determinado de acordo com
a equidade;

c. Ambas as partes terem efectuado obras de conservação, caso em que o


Coeficiente de Conservação é determinado de acordo com a equidade, sendo
intermédio em relação ao coeficiente correspondente ao Nível de Conservação e
ao coeficiente imediatamente inferior. Neste caso o coeficiente será fixado por
votação, entre os membros da CAM.

Nas avaliações de locado, mesmo nos casos em que, em arrendamentos


habitacionais, o resultado da vistoria dê Mau ou Péssimo, factor impeditivo do
aumento de renda, e constando na Ficha de Avaliação quaisquer alegações das

44
Número 1 do artigo 14.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
45
Números 1 e 2 do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro
46
Número 2 do artigo 14.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
47
Número 4 do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, e número 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto

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partes sobre obras de conservação realizadas no locado ou sobre eventuais


actuações ilícitas, a CAM deverá, na atribuição do Coeficiente de Conservação,
tomar em consideração as mesmas alegações, dentro dos termos da lei. Nos casos
em que o mau Estado de Conservação do locado se deva à actuação ilícita do
inquilino, o senhorio poderá utilizar a decisão da CAM como prova.

Nas avaliações da totalidade do prédio, se o Estado de Conservação não for bom ou


excelente, ou seja, o Estado de Conservação dos elementos funcionais 1 a 17
(“Edifício”) e o Estado de Conservação dos elementos funcionais 1 a 37 (“Locado”)
não for, em simultâneo, bom ou excelente, a avaliação do locado não pode ser
utilizada para proceder ao cálculo da renda actualizada, sendo neste caso o Nível de
Conservação determinado igual a zero.

Para a definição do Coeficiente de Conservação a CAM pode solicitar ao técnico e


às partes informação relativa às circunstâncias acima referidas48. Em situações
excepcionais e devidamente justificadas admite-se que as partes, por não terem
estado presentes durante a vistoria ou por pretenderem complementar as alegações
feitas, possam dirigir-se à CAM para apresentar por escrito as suas alegações.
Cabe à CAM aceitar a apresentação de tais alegações após a vistoria. Sendo aceites
as alegações, a CAM deve dar conhecimento das mesmas à outra parte, que poderá
contestá-las, igualmente, por escrito.

Antes de determinar o Coeficiente de Conservação, a CAM deve certificar-se através


das declarações das partes que as obras exigidas por lei tiveram lugar nas
seguintes situações49:

a. Se tiver sido solicitada a avaliação da totalidade do prédio;

b. Se tiver sido realizada uma avaliação anterior do mesmo tipo no prazo de três
anos.

Caso as alegações sejam omissas ou existam informações contraditórias, a CAM


deve solicitar ao proprietário que apresente documentação comprovativa das obras
realizadas.

Uma vez determinado o Coeficiente de Conservação, a CAM deve inscrevê-lo na


Ficha de Avaliação e indicar a data de emissão.

48
Número 3 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
49
Número 4.16 das Instruções de Aplicação do MAEC

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1.6.2. CAM comunica resultado da avaliação às partes

Após a inscrição do Coeficiente de Conservação na Ficha de Avaliação, a CAM deve


proceder ao seu envio para o senhorio e para o arrendatário, num prazo não
superior a 3 dias50.

1.6.3. Senhorio aceita ou não Coeficiente de Conservação

Após a análise da Ficha de Avaliação o senhorio deve decidir se aceita o Coeficiente


de Conservação ou pretende apresentar reclamação. Se optar por reclamar, deve
observar o descrito em 1.6.5.

Caso tenham sido detectadas anomalias na avaliação do Estado de Conservação, o


senhorio deve ponderar a realização de obras para as rectificar. Se pretender obter
informação complementar, o senhorio poder requerer à CAM51:

a. A definição das obras necessárias para a obtenção de Nível de Conservação


superior, quando o Estado de Conservação do locado tiver sido médio ou bom;

b. A definição das obras necessárias para a obtenção de Estado de Conservação


médio, quando o Estado de Conservação do locado tiver sido mau ou péssimo;

c. A indicação da eventual necessidade de desocupação do locado pelo


arrendatário durante a realização das obras.

No acto de entrega dos requerimentos referidos nas alíneas a. e b. é devida uma


taxa a assumir pelo senhorio.

Observa-se que a realização de obras após a determinação do Nível de


Conservação não isenta o senhorio de obedecer a todos os preceitos estabelecidos
na legislação em vigor.

1.6.4. Arrendatário aceita ou não Coeficiente de Conservação

Tal como o senhorio, o arrendatário após a análise da Ficha de Avaliação deve


decidir se aceita o Coeficiente de Conservação ou pretende apresentar reclamação.
Se optar por reclamar, deve observar o descrito em 1.6.5.

Quando da avaliação resulte um Estado de Conservação do locado mau ou


péssimo, o arrendatário pode:

50
Número 3 do artigo 14.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
51
Artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto

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a. Requerer à CAM a descrição das obras a efectuar para se atingir o Estado de


Conservação médio52; neste caso, a taxa devida pela apresentação do
requerimento deve ser assumida pelo arrendatário, sendo de igual montante à
que se aplicar à alínea b. do número anterior;

b. Intimar o senhorio a realizar obras, procedendo de acordo com o descrito no


número 2.4.2. das Instruções de Aplicação do MAEC.

1.6.5. Senhorio e/ou arrendatário reclamam do Coeficiente de Conservação

Após a recepção do resultado da avaliação, o arrendatário e o senhorio podem, no


prazo de oito dias, reclamar do Coeficiente de Conservação atribuído. Esta
reclamação pode evocar um ou os dois fundamentos seguintes53:

a. Discordância do Nível de Conservação que serviu de base à atribuição do


Coeficiente de Conservação;

b. Aplicação errada das circunstâncias indicadas em 1.6.1.

Decorrido o prazo de oito dias, sem que o senhorio ou o arrendatário tenham


apresentada reclamação, a avaliação do Nível de Conservação e a determinação do
Coeficiente de Conservação tornam-se definitivas54.

1.6.6. Senhorio ou o arrendatário requerem nova determinação do Estado de


Conservação

O senhorio ou o arrendatário apenas podem requerer nova determinação do Estado


de Conservação55:

a. Após a conclusão de obras no locado ou nas partes comuns;

b. Se tiver expirado o período de validade de três anos da anterior determinação.

2. Reclamações e Litígios /Arbitragem de Conflitos

2.1. Competência Decisória

Compete às CAM decidir56:

a. As reclamações relativas à determinação do coeficiente de conservação;

52
Número 1 do Artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
53
Número 1 do artigo 15.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
54
Número 5 do artigo 15.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro
55
Número 4 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto e número 2 do artigo 18.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de
Novembro
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Número 1 do Artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto

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b. As questões levantadas por senhorios ou arrendatários relativas a obras a realizar no


locado, nomeadamente quanto a responsabilidade, custo, compensação com o
valor da renda, necessidade de desocupação e adequação do realojamento;

c. A falta de utilização do locado, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 45.º
e na alínea a) do artigo 56.º do NRAU;

d. Outras matérias previstas na lei.

Para a decisão de cada procedimento é sorteado um árbitro de entre os elementos da


CAM a quem tenham sido atribuídas essas funções, o qual pode solicitar aos demais
membros da CAM a colaboração que entenda útil57.

Nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e nos municípios com mais de 100 000
habitantes, a CAM pode, quando o número de pedidos de arbitragem o justifique,
recorrer a pessoas que não a integrem para desempenhar as funções de árbitro58.

Pela especificidade das audiências de julgamento, aconselha-se que os processos que


impliquem a realização deste tipo de audiências, sejam atribuídos a árbitros advogados,
com experiência em barra, que poderão ser membros da CAM ou assessores externos,
apoiados: nas audiências, por pessoa com funções de escrivão; na análise dos
processos, por técnicos com formação nas diversas áreas (ex. arquitectos,
engenheiros, economistas, etc.). Caso tal não seja viável, aconselha-se que a atribuição
deste tipo de processos a árbitros de formação diversa, fique dependente da
colaboração de um jurista, a disponibilizar pela Câmara, para apoio aos árbitros.

Para os processos de reclamação do Coeficiente de Conservação, por discordância do


Nível de Conservação que lhe serviu de base, por se tratar de um procedimento onde o
árbitro é meramente responsável pela condução da tramitação, não tendo qualquer
papel decisório, aconselha-se que, pela sua estreita relação com os serviços de apoio à
CAM, seja designado árbitro, pelos membros da CAM, o representante da Câmara
Municipal / presidente da CAM, dispensando-se o sorteio previsto em 2.1

2.2. Reclamação do Coeficiente de Conservação – n.º 1, do art.º 15.º, da Portaria 1192-


B/2006, de 3 de Novembro

2.2.1. Reclamação com base na alínea a)

No caso de reclamação, por parte do senhorio ou do arrendatário, do Coeficiente de


57
Número 2 do Artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
58
Número 3 do Artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto

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Conservação determinado pela CAM, por discordância do Nível de Conservação que


lhe serviu de base, deve ser efectuada uma nova vistoria por dois técnicos, em
conjunto, não se repetindo o procedimento relativo às "Alegações das partes"
(1.5.4.), visto manterem-se válidas as alegações realizadas na vistoria original.

Em caso de desacordo entre os dois técnicos, vale o Nível de Conservação que


corresponder ao obtido na vistoria inicial, se for coincidente com um dos novos
resultados, ou o Nível intermédio entre os três resultados, se o não for. 59

O procedimento de reclamação deve ser desenvolvido da seguinte forma:

a. O procedimento inicia-se pela apresentação de requerimento escrito, com


indicação do nome e do domicílio do senhorio e do arrendatário, bem como do
local arrendado, contendo a exposição sucinta dos factos e o pedido. O
procedimento poderá ser subscrito, simultaneamente, pelo senhorio e pelo
arrendatário, contendo neste caso a exposição das posições de ambas as
partes.

b. No acto da submissão da reclamação, o requerente/reclamante paga metade da


taxa devida pelo procedimento, sendo a outra metade paga pelo requerido no
momento da apresentação da defesa. Caso a reclamação seja subscrita
simultaneamente por ambas as partes, caberá a cada uma pagar metade da
taxa.

c. Após o pagamento da taxa, o processo é distribuído ao árbitro.

d. Seguindo o procedimento previsto para as vistorias originais, em 1.2., o árbitro


nomeia dois técnicos responsáveis pela realização da vistoria conjunta.

e. Adicionalmente, com a comunicação aos técnicos de que foram sorteados, o


árbitro deverá fornecer, a cada um, os contactos do outro, de modo a que entre
eles acordem na data e hora da vistoria. Nessa altura, para além das
recomendações previstas em 1.2.2. (com excepção do que refere às alíneas c. e
h.), sugere-se que sejam feitas aos técnicos as seguintes recomendações
complementares:

· A vistoria terá de ser conjunta, ou seja, realizada em simultâneo pelos dois


técnicos;

· Durante a vistoria não haverá lugar a alegações das partes;

59
Números 2 e 3, do artigo 15.º, da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro

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· O preenchimento da Ficha de Avaliação deverá ser feito individualmente,


pois é objectivo da vistoria a recolha de duas avaliações autónomas.

f. Estando acordada a data e hora da vistoria pelos técnicos e comunicada ao


árbitro, o árbitro marca a vistoria no Portal da Habitação e comunica às partes a
data e hora propostas, seguindo-se o procedimento previsto em 1.3.

g. Se não tiverem sido entregues na vistoria original os elementos referidos nas


alíneas a., b., d., e. e f. de 1.4.1, a CAM deverá voltar a solicitá-los aos senhorio.
Ao arrendatário deverá fazer as recomendações sugeridas na alínea b. de 1.4.2.

h. A vistoria conjunta realiza-se sendo seguido, pelos dois técnicos, o


procedimento previsto em 1.5., com excepção do que refere a 1.5.4.

i. Após receber as Fichas de Avaliação das vistorias o árbitro fixa o Nível, seguindo
as regras definidas, e submete o coeficiente à decisão da CAM.

j. Apreciada a proposta do árbitro, a CAM fixa o Coeficiente de Conservação que o


árbitro homologa no Portal da Habitação. Se não houver alteração do Nível
reclamado, mantém-se o Coeficiente de Conservação inicial, caso contrário a
CAM decide com base nas alegações realizadas na vistoria original.

Neste procedimento de reclamação, o árbitro substitui a CAM na supervisão das


vistorias e do preenchimento das Fichas de Avaliação, conforme descrito em
1.5.10., podendo, à semelhança do que acontece nas vistorias originais, contactar
o técnico e as partes para esclarecimento de dúvidas sobre o preenchimento das
fichas ou das circunstâncias da vistoria.

Por se tratarem de segundas vistorias ao local, decorrentes de um processo de


reclamação, não se aplica a possibilidade das Fichas de Avaliação não serem
aprovadas.

2.2.2. Reclamação com base na alínea b)

No caso de reclamação, por parte do senhorio ou do arrendatário, do Coeficiente de


Conservação determinado pela CAM, fundamentada na errada aplicação do
disposto no n.º 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, ou
seja, por errada aplicação das circunstâncias indicadas em 1.6.1., o procedimento
deverá ter o seguinte desenvolvimento60:

60
Artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto

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a. O procedimento inicia-se pela apresentação de requerimento escrito, com


indicação do nome e do domicílio do senhorio e do arrendatário, bem como do
local arrendado, contendo a exposição sucinta dos factos e o pedido e a
indicação do valor atribuído à questão.

b. O requerimento poderá ser subscrito, simultaneamente pelo senhorio e pelo


arrendatário, contendo neste caso a exposição das posições de ambas as
partes.

c. O mesmo procedimento pode ser usado por um senhorio em relação a vários


arrendatários, quando as questões a resolver sejam idênticas para todos eles.

d. No acto da submissão da reclamação, o requerente/reclamante paga metade da


taxa devida pelo procedimento, sendo a outra metade paga pelo requerido no
momento da apresentação da defesa, na data da audiência inclusive. Caso a
reclamação seja subscrita simultaneamente por ambas as partes, caberá a cada
uma pagar metade da taxa.

e. Não sendo o requerimento subscrito por ambas as partes, os serviços de apoio


à CAM citam a outra parte, para, em 10 dias, dizer o que lhe aprouver, sendo-lhe
enviada cópia do requerimento apresentado.

f. A resposta é apresentada por escrito, sendo imediatamente notificada à


contraparte. As citações são efectuadas por via postal ou pessoalmente pelo
funcionário da CAM; as notificações podem ser também efectuadas por telefone,
telecópia, correio electrónico ou via postal e são dirigidas para o domicílio ou
local de trabalho do citando ou notificando ou, no caso do arrendatário, para o
local arrendado.

g. Reunidas as posições das partes ou esgotado o prazo de resposta, o processo é


distribuído ao árbitro, o qual determina um dia para audiência e o faz notificar,
não podendo esse dia distar mais de 15 dias da data da notificação.

h. A audiência inicia-se com a tentativa de conciliação das partes, precedida,


quando conveniente, de breve exposição sobre os termos do litígio.

i. Se as partes chegarem a acordo, antes ou no dia da audiência, é este reduzido a


escrito e assinado por todos os intervenientes, para imediata homologação pelo
árbitro, no Portal da Habitação.

j. Na falta de acordo, as partes apresentam imediatamente os meios de prova que

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entenderem, com o limite de três testemunhas apresentadas por cada parte.

k. Quando o considere necessário à decisão, o árbitro pode determinar inspecção


ao local, por si ou por membro da CAM por si designado, suspendendo-se a
audiência até nova data.

l. A falta do requerente equivale à desistência do pedido e a do requerido à sua


confissão, excepto se, em três dias, a falta for justificada, caso em que se
marcará nova, e última, data para a audiência.

m. A decisão é proferida na audiência de julgamento e reduzida a escrito, dela


constando uma sucinta fundamentação, sendo imediata e pessoalmente
notificada às partes.

2.2.3. Reclamação com base nas alíneas a) e b)

No caso da reclamação do Coeficiente de Conservação fundamentada na


discordância do Nível de Conservação, que lhe serviu de base (alínea a)), e na
errada aplicação do disposto no n.º 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006,
de 8 de Agosto (alínea b)), o procedimento será desenvolvido da seguinte forma:

a. Serão seguidos os procedimentos previstos em 2.2.1. até à sua alínea i);

b. O árbitro pode, nesta fase, se assim o entender, submeter à apreciação da CAM


o parecer de fixação do Nível de Conservação, para sua ratificação. Este passo
é, contudo, facultativo.

c. Estando fixado o Nível, o apoio administrativo da CAM cita o reclamado, dando


conhecimento do teor da reclamação e do Nível fixado e solicita resposta em 10
dias.

d. A resposta é apresentada por escrito, sendo imediatamente notificado o


reclamante do seu teor, assim como do Nível de Conservação fixado. Caso não
haja resposta, o reclamante será notificado do facto de que não houve resposta
e do Nível fixado.

e. Reunidas as posições das partes ou esgotado o prazo de resposta, o processo é


ou não, redistribuído a um novo árbitro para audiência de julgamento, seguindo-
se os procedimentos previstos nas alíneas g. a m. de 2.2.2.

2.3. Realização de obras – desocupação do locado e realojamento

Compete à CAM decidir as questões levantadas por senhorios ou arrendatários relativas

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a obras a realizar no locado, nomeadamente quanto a responsabilidade, custo,


compensação com o valor da renda, necessidade de desocupação e adequação do
realojamento61.

Quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos,


nomeadamente de conservação e reconstrução, pode haver lugar a denúncia do
contrato ou suspensão da sua execução pelo período de decurso daquelas62.

A suspensão do contrato é obrigatória quando:

a. No caso de obras não estruturais, estas impliquem a inexistência de condições de


habitabilidade no locado durante a obra;

b. No caso de obras estruturais, se preveja a existência de local com características


equivalentes às do locado após a obra.

Quando o senhorio pretenda demolir o locado, pode haver lugar a denúncia do contrato.

Para este efeito, são consideradas obras estruturais as que originem uma distribuição
de fogos sem correspondência ou equivalência com a distribuição anterior, sendo
consideradas não estruturais as restantes63.

Quando optar por suspender a execução do contrato para remodelação ou restauro


profundos, pelo período de decurso das obras, nos termos acima expostos, o senhorio
fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse tempo.

O realojamento do arrendatário será feito no mesmo concelho e em condições análogas


às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e
encargos64.

Tratando-se de obra realizada no âmbito do regime jurídico da reabilitação urbana –


Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro –, aplica-se o disposto no artigo 73.º
daquele regime65.

A efectivação da Suspensão do contrato de arrendamento seguirá o disposto no artigo


10.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo
Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro, nomeadamente:
61
Alínea b) do Número 1 do Artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
62
Artigo 5º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro
63
Número 3 do artigo 4º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de
23 de Outubro
64
Alínea b) do n.º 1 e n.º 5 do art.º 6.º e n.º 2 do art.º 9.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas
pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro
65
Número 6 do art.º 6.º e n.º 2 do art.º 9º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei
n.º 306/2009, de 23 de Outubro

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a. A suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos é


feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário66:

· Da intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por


colocarem em causa as condições de habitabilidade;

· Do local e das condições do realojamento fornecido;

· Da data de início e duração previsível das obras.

b. O arrendatário, após a comunicação prevista na alínea anterior, pode, em alternativa


à suspensão, denunciar o contrato67.

c. O arrendatário que não aceite as condições propostas ou a possibilidade de


suspensão do contrato e não deseje denunciar o contrato comunica esse facto,
mediante declaração, ao senhorio, que pode então recorrer à CAM68.

d. No caso de o arrendamento ser para fim não habitacional, o arrendatário pode,


mediante declaração, preferir ao realojamento uma indemnização por todas as
despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, decorrentes da suspensão,
sendo a CAM competente para a sua fixação69.

Decorrendo uma das situações previstas nas alíneas c. e d. o senhorio pede apoio à
CAM para arbitrar o conflito, apresentando para o efeito prova de que tentou
previamente chegar a acordo com o arrendatário.

O processo decisório deverá seguir o procedimento previsto no Artigo 18.º do Decreto-


Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, à semelhança do que acontece em 2.2.2..

Para decisão da situação prevista na alínea c. e caso as partes não cheguem a acordo,
o árbitro deverá verificar se as condições do local de realojamento proposto cumprem o
disposto no n.º 5 do art.º 6.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as
alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro, conforme
atrás se transcreve.

De modo a poder comparar as características do locado com as do local proposto pelo


senhorio para realojamento, nomeadamente, no que refere ao Estado de Conservação,

66
Número 1 do art.º 10.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de
23 de Outubro
67
Número 2 do art.º 10.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de
23 de Outubro
68
Número 3 do art.º 10.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de
23 de Outubro
69
Número 4 do art.º 10.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de
23 de Outubro

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às áreas dos compartimentos e às condições de habitabilidade, que se pretendem


análogos, o árbitro deverá realizar visita aos dois locais, de preferência assessorado por
um membro da CAM arquitecto ou engenheiro, se não for essa a sua formação.

2.4. Contestação de residência permanente

Compete à CAM decidir a falta de utilização do locado, nos termos e para os efeitos
previstos no artigo 45.º e na alínea a) do artigo 56.º do NRAU70;

De acordo com o número 1 do artigo 45.º do NRAU, quando o arrendatário habitacional


não tenha no locado a sua residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou
alheia, salvaguardadas as excepções previstas no número 2 do mesmo artigo, a
actualização faseada de renda efectua-se em dois anos.

No que refere aos arrendamentos não habitacionais, de acordo com o artigo 56.º do
NRAU, não há faseamento da actualização da renda, tendo o senhorio imediatamente
direito à renda actualizada, quando:

a. O arrendatário conserve o local encerrado ou sem actividade regular há mais de um


ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada, que não se prolongue há mais
de dois anos;

b. Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da


presente lei;

c. Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter-vivos de posição ou


posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à
situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.

Em caso de actualização nos termos do n.º 1 do art. 45.º e do art. 56.º do NRAU, o
senhorio, ao comunicar ao arrendatário o montante da renda futura e o respectivo
faseamento, deverá mencionar a circunstância que a justifica e tem direito à renda
assim actualizada enquanto não for decidido o contrário, caso em que deve repor os
montantes indevidamente recebidos.71

Tendo o arrendatário, habitacional ou não habitacional, recebido a comunicação do


senhorio, informando da actualização especial de renda e invocando alguma das
circunstâncias acima referidas, o arrendatário poderá contestar a afirmação do
senhorio, através da submissão do litígio à CAM, sendo-lhe devido o ónus da prova.
70
Alínea c) do Número 1 do Artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto
71
Número 3 do Artigo 45.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro

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Também aqui, o processo decisório deverá seguir o procedimento previsto no Artigo


18.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, conforme explanado em 2.2.2.

3. Pareceres

3.1. Pedido de descrição de obras para a obtenção de Nível de Conservação superior

Para efeitos do disposto nas alíneas a. e b. de 1.6.3. e da alínea a. de 1.6.4., a CAM


deverá produzir Parecer com a descrição das obras a efectuar para obtenção do Nível
de Conservação superior.

Constituem pressupostos do Parecer da CAM sobre as obras necessárias para


obtenção de Nível de Conservação superior72:

a. Os princípios orientadores do NRAU, no sentido da melhoria das condições de


habitabilidade, funcionalidade e segurança dos locados e edifícios, sendo por isso
prioritária a resolução das anomalias mais penalizantes, avaliadas como muito
graves, graves, médias e ligeiras, por esta ordem;

b. Não tendo sido feita qualquer visita ao local, o parecer baseia-se, quanto ao
diagnóstico, exclusivamente, nos elementos disponibilizados pelo(s) técnico(s), em
particular, na(s) Ficha(s) de Avaliação, incluindo os registos fotográficos e as
observações dos pontos E. e G. Estes elementos poderão ser complementados por
esclarecimentos e fotografias adicionais que o(s) técnico(s) forneça(m) à CAM;

c. A definição das obras a efectuar, é orientada pelas normas da Portaria 1192-


B/2006, de 3 de Novembro, e pelos critérios de avaliação definidos no Método de
Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC).

Os pressupostos atrás enumerados deverão constar no Parecer, de forma clara, de


modo a ser salvaguardada a responsabilidade da CAM sobre eventuais erros e
omissões decorrentes da informação disponibilizada pelo técnico ou da sua errada
interpretação.

Não obsta, o exposto, que as CAM possam definir outras metodologias alternativas,
nomeadamente, com a realização de visita ao local para melhor se inteirarem do Estado
de Conservação do Imóvel.

O Parecer deverá ser produzido por técnicos, arquitectos ou engenheiros, que integrem
os serviços de apoio à CAM. Os representantes da Ordem dos Arquitectos e dos
72
Fonte – Parecer sobre as obras necessárias para obtenção de nível de conservação superior produzido pela CAM de Lisboa, modificado.

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Engenheiros, necessariamente, deverão acompanhar a elaboração do Parecer e prestar


assessoria técnica, naquilo que for necessário.

O Parecer produzido deverá ser, sempre, homologado em reunião de CAM.

Por este procedimento será devido o pagamento de uma taxa, que será reduzida a um
quarto quando se trate de várias unidades de um mesmo edifício, para cada unidade
adicional à primeira.

3.2. Parecer relativo à denúncia para demolição73

O senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento quando pretenda demolir o


locado74.

No quadro do Regime Especial Transitório aplicável aos contratos de arrendamento


para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-
Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e aos contratos de arrendamento para fins não
habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30
de Setembro, a faculdade de demolição só é prevista nas seguintes circunstâncias75:

a. Quando é necessária por força da degradação do prédio, incompatível tecnicamente


com a sua reabilitação e geradora de risco para os respectivos ocupantes, a atestar
pelo município, ouvida a comissão arbitral municipal (CAM);

b. Quando decorra de plano de pormenor de reabilitação urbana;

c. Quando for considerada pelo município a solução tecnicamente mais adequada ou


seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou
aprovação de área de reabilitação urbana.

Para efeitos do cumprimento do definido em a., a CAM poderá solicitar à Direcção


Municipal competente a realização de vistoria ao local e, com base no relatório de
peritagem daí resultante, emitir parecer, no sentido de autorizar ou não, a denúncia do
contrato de arrendamento para demolição do imóvel, pelas razões atrás evocadas.
Poderão, ainda, os membros da CAM, se assim o entenderem, realizar visita ao local
para melhor se inteirarem do Estado de Conservação do imóvel.

73
Alínea b) do n.º 2, do art. 7º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º
306/2009, de 23 de Outubro)
74
Número 1 do Artigo 7.º do Decreto-Lei 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23
de Outubro)
75
Artigo 24.º do Decreto-Lei 157/2006, de 8 de Agosto, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro)

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Nesta matéria, é de particular importância o apoio técnico dos representantes da Ordem


dos Arquitectos e dos Engenheiros que, necessariamente deverão participar no
processo de decisão.

3.3. Parecer relativo à possibilidade de reabilitação76

Sendo atribuído a um prédio um nível de classificação péssimo, a CAM determina se o


prédio pode ser reabilitado ou se deve ser demolido, por apresentar riscos para a
segurança ou para a saúde públicas e não ser tecnicamente viável a sua recuperação.

A CAM sustentará a sua decisão nos elementos disponibilizados pelo(s) técnico(s) na(s)
Ficha(s) de Avaliação, incluindo os registos fotográficos e as observações dos pontos E.
e G., complementados por, eventuais, esclarecimentos e fotografias adicionais que o(s)
técnico(s) forneça(m), assim como noutros elementos que julgue necessários, de modo
a emitir parecer no sentido da demolição ou da reabilitação do imóvel. Poderão, ainda,
os membros da CAM, se assim o entenderem, realizar visita ao local para melhor se
inteirarem do Estado de Conservação do imóvel.

Quando a CAM entenda que o prédio deve ser demolido, transmite essa informação aos
serviços municipais com competência em matéria de urbanismo.

Tal como acontece em 3.2., é de particular importância o apoio técnico dos


representantes da Ordem dos Arquitectos e dos Engenheiros que, necessariamente
deverão participar no processo de decisão.

4. Outras competências da CAM

4.1. Procedimentos para aplicação do artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF)
– Incentivos à reabilitação urbana

O proprietário que pretenda candidatar-se a Benefícios Fiscais, por ter efectuado Obras
de Reabilitação em imóvel arrendado passível de actualização faseada de rendas, nos
termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, deverá requerer junto da respectiva
CAM, antes e após a acção de reabilitação, a avaliação do Estado de Conservação do
imóvel com referência ao Nível de Conservação correspondente.

Consideram-se “Acções de reabilitação” as intervenções destinadas a conferir


adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e

76
Artigo 6.º do Decreto-Lei 156/2006, de 8 de Agosto

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construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes


incorporadas no seu logradouro, bem como às suas fracções, ou a conceder-lhe novas
aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de
desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel,
pelo menos, dois Níveis acima do atribuído antes da intervenção. 77

Para além da certificação do estado do imóvel, antes e após as obras compreendidas


na acção de reabilitação (certificação dos Níveis de Conservação obtidos), o
proprietário deverá requerer à CAM a certificação do início e da conclusão das Obras,
assim como da estimativa dos encargos correspondentes, por ele suportados, que será
baseada nos orçamentos apresentados pelo proprietário à CAM. 78

77
Número 22 do artigo 71.º do EBF
78
Número 17 e n.º 23 do artigo 71.º do EBF

Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da OASRS nas CAM Dezembro 2010
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IV. LEVANTAMENTO E COMPILAÇÃO DE DOCUMENTOS DISPERSOS

O presente capítulo reúne documentos complementares, avulsos, – Documentos Orientadores de


Procedimentos e Pareceres Técnicos – produzidos pelas diversas entidades envolvidas na
aplicação do NRAU, que se consideram exemplares e/ou esclarecedores dos procedimentos e
critérios a seguir nas CAM.

1. Documentos Orientadores de Procedimentos

1.1. Ordem dos Arquitectos

1.1.1. CAM – Intervenção da Ordem dos Arquitectos (Doc. 1)79

A realização de vistorias ao estado de conservação dos edifícios no âmbito dos


procedimentos previstos no n.º 2 do art. 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro
(NRAU) compete, de acordo com a Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro,
designadamente a arquitectos, que se encontrem inscritos na Ordem dos
Arquitectos e tenham manifestado expressamente a vontade de realizar tais
vistorias.

Chegou ao conhecimento do Conselho Directivo Regional Sul que, em diversos


Municípios, as respectivas CAM se têm confrontado com o facto de técnicos não
marcarem dentro do prazo estabelecido as vistorias para que foram sorteados, não
comunicando a sua desistência ou disponibilidade para as fazer.

De forma a evitar este tipo de situações, que põem em causa o prestígio da classe
profissional e obrigam à realização de novo sorteio dos processos, para além dos
inerentes atrasos na realização de vistorias, recorda-se que:

1- A marcação de vistorias deve ser efectuada pelos técnicos e comunicada às


CAM nos 3 dias subsequentes à sua notificação;

2 - Para além das situações previstas na lei, os técnicos não podem manifestar a
sua indisponibilidade para a realização das respectivas vistorias que lhe forem
sorteadas.

79
Ofício-Circular, de 18 de Agosto de 2008, enviado pela presidente do CDRS da Ordem dos Arquitectos, Leonor Cintra Gomes, aos
arquitectos que se encontram inscritos no Portal da Habitação, no âmbito da realização de vistorias ao estado de conservação dos
edifícios

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3 - Os técnicos que se encontrem indisponíveis devem comunicar às CAM que


não pretendem continuar a integrar a lista da CAM, devendo fazê-lo ao abrigo
do nº. 5 do artigo 12.º da Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro.

Alerta-se ainda para os deveres do arquitecto estabelecidos no Estatuto da Ordem


dos Arquitectos, nomeadamente no artigo 45º – Princípios de deontologia e no
artigo 49º – Dever de competência, bem como para o nº 2 do artigo 52º – Comete
infracção disciplinar o arquitecto que, por acção ou omissão, violar dolosa ou
negligentemente algum dos deveres fixados neste Estatuto e demais disposições
legais aplicáveis.

Certa de que entenderão esta carta como um esclarecimento, sobre o


procedimento adequado, e um contributo, para melhorar esta nova tarefa exercida
pelos arquitectos, envio os meus melhores cumprimentos.

1.1.2. CAM – Intervenção da Ordem dos Arquitectos (Doc. 2) 80

A OASRS vem informar que pretende promover brevemente um encontro dos


arquitectos inscritos no Portal da Habitação, no âmbito da realização de vistorias
ao estado de conservação dos edifícios, visando contribuir para melhorar o
exercício desta tarefa, dando também lugar à partilha de experiências e ao
esclarecimento de dúvidas

Julgamos importante relembrar que o Conselho Directivo Regional do Sul continua


a receber a informação que, em diversos Municípios, as respectivas CAM se têm
confrontado com o facto dos técnicos inscritos no Portal da Habitação não
marcarem dentro do prazo estabelecido as vistorias para que foram sorteados. Na
falta de comunicação de desistência ou da disponibilidade dos técnicos para as
fazer, as CAM vêm-se obrigadas a realizar novo sorteio o que contribui para o
atraso dos procedimentos de marcação de vistorias. Verifica-se ainda que muitos
dos técnicos têm também os seus registos desactualizados impedindo a
comunicação da CAM com os mesmos.

De forma a evitar este tipo de situações, que põem em causa o prestígio da classe
profissional e obrigam à realização de novo sorteio dos processos, recorda-se que:

80
Ofício-Circular, de 13 de Maio de 2010, enviado pela presidente do CDRS da Ordem dos Arquitectos, Leonor Cintra Gomes, aos
arquitectos que se encontram inscritos no Portal da Habitação, no âmbito da realização de vistorias ao estado de conservação dos
edifícios

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1 - A marcação de vistorias deve ser efectuada pelos técnicos e comunicada às


CAM nos 3 dias subsequentes à sua notificação;

2 - Para além das situações previstas na lei, os técnicos não podem manifestar a
sua indisponibilidade para a realização das respectivas vistorias que lhe forem
sorteadas.

3 - Os técnicos que se encontrem indisponíveis devem comunicar às CAM que


não pretendem continuar a integrar a lista da CAM, devendo fazê-lo ao abrigo
do nº. 5 do artigo 12.º da Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro, ou
acedendo directamente à sua área reservada no Portal da Habitação para
proceder à ‘eliminação’ do município onde não pretende continuar a realizar
vistorias.

Relembramos ainda os deveres do arquitecto estabelecidos no Estatuto da Ordem


dos Arquitectos, nomeadamente no artigo 45º – Princípios de deontologia e no
artigo 49º – Dever de competência, bem como para o nº 2 do artigo 52º - Comete
infracção disciplinar o arquitecto que, por acção ou omissão, violar dolosa ou
negligentemente algum dos deveres fixados neste Estatuto e demais disposições
legais aplicáveis.

Agradecemos mais uma vez a atenção para este assunto e estamos certos de que
reconhecerão esta carta como um esclarecimento, sobre o procedimento
adequado, e como um contributo, para melhorar esta tarefa exercida pelos
arquitectos. Para tal, a Secção Regional do Sul da Ordem dos Arquitectos está à
disposição dos seus membros para qualquer esclarecimento sobre este e outros
assuntos que diariamente fazem parte da nossa actividade.

1.2. Comissões Municipais Arbitrais

1.2.1. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Actualização das rendas /


Determinação do nível de conservação

1 Contrato → 1 Requerimento → 1 Descrição predial


de Arrendamento Processo de actualização Artigo matricial e
fracção ou unidade de
arrendamento

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Se a descrição predial está em propriedade plena, deve:

§ Ser discriminada em unidades de arrendamento de acordo com a divisão dos


contratos
Ou

§ Ser discriminada em fracções autónomas de acordo com a divisão dos


contratos de arrendamento.

Se o contrato de arrendamento abrange mais do que uma fracção ou unidade de


arrendamento, deve:

§ Ser alterada a descrição predial para que a divisão coincida com a fracção ou
unidade do contrato de arrendamento;
Ou

§ Ser aditado o contrato de arrendamento para discriminar o valor da renda por


cada fracção ou unidade de arrendamento.

As alterações da descrição predial são solicitadas ao Chefe de Finanças do Bairro


Fiscal onde se localiza o prédio.

O pedido pode ser enviado por fax ou por e-mail ou ser feito pessoalmente no
balcão de atendimento do Bairro Fiscal.

e-mail: sf(código serviço de finanças)@dgci.min-financas.pt

1.2.2. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Vistorias

O pedido de determinação do nível de conservação pode ser efectuado e registado


de acordo com o Modelo Único mesmo no decurso de obras no imóvel, porém, a
vistoria deve avaliar uma situação no presente com data e hora específicas. O facto
do imóvel estar em obras determina a eventual deficiência ou inoperacionalidade
de elementos e instalações prejudicando a classificação do estado de
conservação, a liquidação da taxa e o seu pagamento só devem ser efectuados
quando o imóvel estiver em condições para a vistoria.

O senhorio deve, de acordo com a legislação em vigor, possuir documentos


comprovativos da operacionalidade e segurança de instalações, documentos estes
cuja obtenção implica algum tempo.

Após entrega do requerimento para determinação do coeficiente de conservação e


pagamento da taxa respectiva, será sorteado um técnico arquitecto ou engenheiro,

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duma lista de profissionais designados pelas respectivas associações


profissionais, para a realização da vistoria.

Deverá V. Exa. apresentar no momento da vistoria, conforme disposto no art.º 8.º


da portaria nº 1192-B/2006, de 3 de Novembro, os relatórios e ou certificados de
inspecção de elevadores, de instalações de gás (coluna montante e ligação desta
ao contador da unidade) e de electricidade se obrigatórios e outros (para locados e
edifícios) ou, em alternativa, junto da CAM, com antecedência não inferior a 5 dias
relativamente à data de realização da mesma.

Se não puder apresentar os referidos documentos, por estes se encontrarem em


poder da administração do condomínio, deverá solicitar à CAM a notificação dessa
administração para proceder à sua apresentação na data da vistoria.

A falta de apresentação dos documentos referidos equivale à inexistência dos


mesmos com a respectiva consequência na avaliação do nível de conservação,
salvo se na vistoria protestar juntá-los e os enviar à CAM nos 8 dias subsequentes.

A CAM aconselha que, antecedendo o pagamento da taxa relativa ao pedido de


atribuição do coeficiente de conservação, se efectuem as necessárias diligências
com vista à obtenção dos documentos acima referidos, para que os mesmos
sejam oportunamente entregues.

1.2.3. CAM de Lisboa – Discriminação dos locados de um artigo matricial para efeitos
do NRAU

Para dar entrada a um requerimento – Modelo Único –, nomeadamente, para a


determinação do Nível de Conservação de um prédio urbano, é necessário que o
prédio urbano esteja correctamente discriminado em fracções autónomas ou em
unidades de arrendamento.

Esta discriminação da matriz deve ser solicitada ao Chefe de Finanças do Bairro


Fiscal onde se localiza o prédio.

A discriminação tem de estar efectuada informaticamente, para que o requerimento


seja aceite no Portal da Habitação, www.portaldahabitacao.pt/nrau.

Pode dirigir, ao Chefe de Finanças do Bairro Fiscal onde se localiza o prédio, o


pedido para que o artigo matricial seja discriminado informaticamente com
carácter de urgência para efeitos do NRAU.

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O pedido pode ser enviado por fax ou por e-mail ou ser feito pessoalmente no
balcão de atendimento do Bairro Fiscal.

e-mail: sf(código serviço de finanças)@dgci.min-financas.pt

1.2.4. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Determinação do Nível de


Conservação com Incidência na totalidade do prédio

No caso de ter efectuado obras de reabilitação ou ter participado em operação


urbanística de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda
antiga;

Se da intervenção resultar para a totalidade do prédio ou fracção onde se localiza o


locado o nível de conservação bom ou excelente;

Então pode beneficiar da aplicação do artigo 27º do Decreto-Lei nº157/2006, de 8


de Agosto.

Assim, a actualização da renda tem por base o valor patrimonial sem a depreciação
do coeficiente de vetustez, mantendo-se o valor patrimonial depreciado para
efeitos de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Para efectuar o pedido de determinação do nível de conservação com incidência na


totalidade do prédio, Modelo Único – campo 13, deve ter realizado obras de
reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda antiga, e terá,
obrigatoriamente, de pedir para:

§ A totalidade das unidades de arrendamento do prédio que tenham


arrendamentos antigos (anteriores a 15 de Outubro de 1990, para
arrendamento habitacional, e anteriores a 30 de Setembro de 1995, para
arrendamento não habitacional);

§ Fracções autónomas que tenham arrendamentos antigos, conforme acima


definidos.

A vistoria referente a um pedido de determinação do nível de conservação com


incidência na totalidade do prédio avalia o estado de conservação da:

1 - Unidade de arrendamento ou fracção autónoma;


e da

2 - Estrutura, cobertura (s), elementos salientes (ex: chaminés, balaustradas,


ornamentação, antenas, equipamentos) e totalidade das partes comuns,

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tenham estas ou não ligação funcional ao locado;

Para aplicação do artigo 27º do Decreto-Lei nº157/2006, de 8 de Agosto, o estado


de conservação do conjunto dos elementos 2, bem como, da globalidade dos
pontos 1 e 2 deve ser bom ou excelente.

1.2.5. CAM de Lisboa – Informação aos Senhorios – Documentos a apresentar

Após entrega do requerimento para determinação do coeficiente de conservação e


pagamento da taxa respectiva, será sorteado um técnico arquitecto ou engenheiro,
duma lista de profissionais designados pelas respectivas associações
profissionais, para a realização da vistoria.

Deverá V. Exa apresentar no momento da vistoria, conforme disposto no art.º 8.º


da portaria nº 1192-B/2006, de 3 de Novembro, os relatórios e ou certificados de
inspecção de instalações de gás (coluna montante e ligação desta ao contador da
unidade), de electricidade se obrigatórios e outros (para locados e edifícios) ou,
em alternativa, junto da CAM, com antecedência não inferior a 5 dias relativamente
à data de realização da mesma.

Se não puder apresentar os referidos documentos, por estes se encontrarem em


poder da administração do condomínio, deverá solicitar à CAM a notificação dessa
administração para proceder à sua apresentação na data da vistoria.

A falta de apresentação dos documentos referidos equivale à inexistência dos


mesmos com a respectiva consequência na avaliação do nível de conservação,
salvo se na vistoria protestar juntá-los e os enviar à CAM nos 8 dias subsequentes.

A CAM aconselha que, antecedendo o pagamento da taxa relativa ao pedido de


atribuição do coeficiente de conservação, se efectuem as necessárias diligências
com vista à obtenção dos documentos acima referidos, para que os mesmos
sejam oportunamente entregues.

1.2.6. CAM de Lisboa – Actuação do Arrendatário – Direito a Obras

§ O arrendatário que considere que o seu imóvel está em condições de


habitabilidade deficientes, tem legitimidade para solicitar a avaliação do nível
de conservação da unidade locada, nos termos do artigo 48º da Lei nº6/2006,
de 27 de Fevereiro (NRAU), regulada através do Decreto-Lei nº 157/2006, de 8
de Agosto;

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§ Para o efeito deve preencher o Modelo Único da Portaria nº 1192-A/2006, de


3 de Novembro, e assinalar o campo 22. O requerimento pode ser entregue no
balcão de atendimento da CAM (no piso 0 do Edifício do Campo Grande, nº 25)
ou pode ser registado directamente no Portal da Habitação,
www.portaldahabitacao.pt/nrau, a que o arrendatário pode aceder através do
seu NIF e respectiva palavra-chave.

§ No Modelo Único, para identificação do locado, este deve estar descrito na


caderneta predial como unidade de arrendamento ou fracção autónoma. Caso
tal não aconteça o arrendatário terá de solicitar ao senhorio que o artigo
matricial em propriedade plena seja discriminado em unidades de
arrendamento.

§ Se o senhorio não der resposta o arrendatário pode dirigir-se ao Chefe de


Finanças do Bairro Fiscal onde se localiza o prédio, solicitando-lhe que o artigo
matricial seja discriminado, informaticamente, em unidades de arrendamento,
com carácter de urgência para efeitos do NRAU.

§ Os procedimentos só são iniciados após o pagamento da taxa prevista na


alínea a) do nº 3 do artigo 20º do Decreto-Lei nº 161/2006, de 8 de Agosto,
que para um locado é de uma Unidade de Conta (UC = 102€), a efectuar no
balcão de atendimento da CAM, no piso 0 do Edifício do Campo Grande, nº 25,
ou por transferência bancária conforme instruções em nota (*).

§ A vistoria incide sobre a unidade arrendada e as partes comuns que têm


relação directa e, portanto, condicionam a funcionalidade do locado.

§ Se o resultado da determinação do nível de conservação for mau ou péssimo o


arrendatário pode actuar de acordo com os artigos 30º em diante do Decreto-
Lei nº 157/2006, de 8 de Agosto: intimar o senhorio a fazer obras no imóvel e
se este não as iniciar no prazo de 6 meses, poderá fazer as obras necessárias
para atingir o estado de conservação médio, conforme o artigo 31º do citado
diploma. Neste articulado a partir do artigo 35º constam as normas de a
aquisição do locado pelo arrendatário.

Toda a informação está disponível no endereço www.portaldahabitacao.pt


designadamente a legislação e o modelo único para requerimentos. A actualização
da renda, não tem por base a iniciativa do arrendatário, só ocorre por iniciativa do
senhorio.

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1.2.7. CAM de Lisboa – Incentivos Fiscais à Reabilitação – Imóveis Arrendados


(contratos de arrendamento habitacional anteriores a 15/10/90 e não
habitacional anteriores a 30/09/95)

“A competência da Comissão Arbitral Municipal (CAM) no que se refere à


determinação do estado e correspondente nível da conservação de edifícios ou
suas fracções autónomas, para efeitos de aplicação do artigo 71º do Estatuto dos
Benefícios Fiscais, está, legalmente, limitada às situações em que nesses prédios
ou fracções autónomas existam arrendamentos passíveis de actualização faseada
das respectivas rendas. Isto decorre da aplicação conjugada do disposto nos nºs
23, 17 e nºs 4 alínea b), 6 alínea b), 21 alínea a) e 22 alínea c). Ao antes referido
acresce que nos termos da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, do Decreto-Lei nº
161/2006, de 8 de Agosto e Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro, a
competência das Comissões Arbitrais Municipais, no respeitante à determinação
de nível e coeficiente de conservação de imóveis, se encontra limitada àqueles que
sejam objecto de arrendamentos habitacionais celebrados antes da entrada em
vigor do Decreto-Lei nº 391-B/90, de 15 de Outubro e de arrendamentos não
habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 257/95, de
30 de Setembro.”

(Esclarecimento por deliberação da CAM, em 4 de Fevereiro de 2010)

Ver artigo 99º (Aditamento ao EBF) da Lei nº 64-A/2008, de 31/12/2008

2. Pareceres Técnicos

2.1. Laboratório Nacional de Engenharia Civil I.P. (LNEC)

2.1.1. Aplicação dos critérios previstos no Método de Avaliação do Estado de


Conservação de imóveis (MAEC) à avaliação das instalações de gás81 82

A Comissão Arbitral Municipal (CAM) da Câmara Municipal de Lisboa solicitou ao


LNEC esclarecimentos e orientações técnicas sobre a aplicação dos critérios
previstos no Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis (MAEC),
estabelecido no âmbito do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, à
avaliação da instalação de gás

81
Memorando do LNEC, de 6 de Maio 2008, da autoria de António Vilhena, em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral
do Município de Lisboa.
82
Ver também número 2.1.1. do CAP. V.

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Esta instalação é coberta por dois dos trinta e sete elementos funcionais em que é
decomposta a avaliação do edifício: o elemento 12, referente à instalação de gás
nas partes comuns do edifício, e o elemento 32, relativo à instalação de gás do
locado.

As questões colocadas pela CAM respeitam a dúvidas surgidas sobre as situações


em que é obrigatória a apresentação de certificados de inspecção, o prazo de
validade destes e o nível de anomalia a considerar caso não seja apresentado o
certificado de inspecção ou este estivesse fora do prazo de validade.

Estas dúvidas e divergências de interpretação do método pelos técnicos terão tido


origem, segundo a CAM, em diversos factores, como a possível coexistência de
diferentes soluções de abastecimento de gás adaptação das instalações ao longo
dos anos e a falta de informação comprovada sobre a eventual remodelação das
instalações, designada mente no caso da introdução do gás natural em Lisboa, em
2001-2002.

O quadro legal que define o regime aplicável à execução de inspecções das


instalações de gás é constituído pelo Decreto-Lei n.º 521/99, de 10 de Dezembro,
e pela Portaria n.º 362/2000, de 20 de Junho.

Nas instruções de aplicação do MAEC, no ponto referente a “Outras partes comuns


I 12. Instalação de gás” apresentam-se quais as situações em que é obrigatória a
apresentação de um Certificado de inspecção:

“A apresentação de Certificado de Inspecção é obrigatória nas seguintes situações:

a. Instalações de gás afectas à indústria turística e de restauração, a escolas, a


hospitais e outros serviços de saúde, a quartéis e a quaisquer estabelecimentos
públicos ou particulares com capacidade superior a 250 pessoas;

b. Instalações industriais com consumos anuais superiores a 50.000 m3 de gás


natural ou equivalente noutro gás combustível;

c. Instalações de gás que à data da vistoria tenham sido executadas há mais de 20


anos e que não tenham sido objecto de remodelação.

A existência do Certificado de inspecção é também legalmente exigível caso


tenham ocorrido algumas das seguintes situações após 20 de Junho de 2000:

a. Alterações no traçado, na secção ou na natureza da tubagem, nas partes

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comuns ou no interior dos fogos;

b. Fugas de gás combustível;

c. Novo contrato de fornecimento de gás combustível.

A validade do Certificado de inspecção é de dois anos para as instalações


indicados na alínea a), três anos para as instalações, indicadas na alínea b) e cinco
anos nas restantes situações.

Caso o imóvel esteja em propriedade horizontal deve existir um Certificado de


inspecção das partes Comuns e um Certificado de inspecção por cada fracção
autónoma.”

Este certificado poderá ser substituído por um relatório de inspecção com data não
anterior a três meses relativamente à data da vistoria do técnico do MAEC.

Do apresentado anteriormente, num locado habitacional há obrigatoriedade da


apresentação de um Certificado de inspecção, dentro do prazo de validade, caso a
instalação de gás tenha sido realizada há mais de 20 anos sem sofrer depois disso
qualquer remodelação, ou se, posteriormente à entrada em vigor do Decreto-lei n.º
362/2000, de 20 de Junho, se tiverem verificado alterações da constituição ou
fugas de gás combustível na instalação, ou tiver sido celebrado um novo contrato
de abastecimento, Em todos os restantes casos (locados com instalações
realizadas há menos de 20 anos e antes de Junho de 2000, e sem novo contrato
de abastecimento celebrado entretanto) não há obrigatoriedade de apresentação
de certificado.

No caso da conversão da instalação de gás para gás natural, que eventualmente


não tenha dado origem a um novo contrato de fornecimento de gás nem tenha
obrigado a alterações na instalação, apenas se tornará necessária a apresentação
dos Termos de responsabilidade previstos nos artigos 11.º e 12.º do Decreto-Lei
n.º 262/89, de 17 de Agosto, com a redacção que lhe foi dada pelos Decretos-Lei
n.º219/91, de 17 de Junho, e 178/92, de 14 de Agosto, e emitidos
respectivamente pela empresa instaladora e pela empresa distribuidora, que
demonstre a conformidade da instalação relativamente às normas e
regulamentação de segurança aplicáveis.

Por fim, considera-se que sempre que, para uma instalação de gás que esteja
sujeita à existência de um certificado, não seja apresentado o Certificado de

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inspecção, nem em sua substituição o Relatório de inspecção nas condições acima


indicadas, deverá ser atribuído um nível de "Anomalias muito graves". De uma
forma geral, para a determinação do nível de anomalias a atribuir nos elementos
funcionais 12 e 32 poderão ser consultadas as tabelas respectivas existentes nas
instruções de aplicação do MAEC, tomando em conta o tipo de defeitos que
ocorrem nas instalações de gás e a respectiva classificação como defeitos críticos
ou não-críticos, de acordo com o art.º 10.º da Portaria n.º 362/2000, de 20 de
Junho.

2.1.2. Avaliação de Instalação de gás no “Método de Avaliação do Estado de


Conservação de Imóveis”83

1. Introdução

Em resposta ao pedido de esclarecimento do Presidente da Comissão Arbitral do


Município de Cascais, em 23 de Julho de 2008, apresenta-se um parecer sobre a
avaliação de instalações de gás no Método de avaliação do estado da conservação
de imóveis (MAEC).

2. Enquadramento legal

A Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, aprovou o Novo Regime do Arrendamento


Urbano, que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas. O
Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, que integra a regulamentação da Lei n.º
6/2006, de 27 de Fevereiro, estabelece o modo de fixação do nível de conservação
dos imóveis locados. A Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro, aprovou a
ficha de avaliação, e regulou os critérios de avaliação e as regras necessárias à
determinação do nível de conservação de acordo com o MAEC. De acordo com o
estabelecido no número 2 do artigo 2.º da referida Portaria, o preenchimento da
ficha de avaliação LNEC | Parecer sobre avaliação de instalação de gás no "Método
de avaliação do estado da conservação de imóveis" 2 é realizado em obediência às
instruções de aplicação do MAEC, publicadas no endereço da Internet
www.portaldahabitacao.pt/nrau.

83
Parecer do LNEC, de 31 de Julho 2008, da autoria de João Branco Pedro e José Vasconcelos Paiva, em resposta ao pedido de
esclarecimento da Comissão Arbitral do Município de Cascais.

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3. Elementos funcionais aplicáveis

No número 4.1 das instruções de aplicação do MAEC (versão de Fevereiro de


2007) são definidas as condições para seleccionar os elementos funcionais ou as
partes destes que devem ser considerados na avaliação de um imóvel. É referido
nas alíneas c) e d) respectivamente que não devem ser avaliados:

§ Os elementos decorativos ou outros apostos sobre elementos da construção


pelo arrendatário (alcatifa sobre o soalho ou papel de parede);

§ Os equipamentos electrodomésticos ou termodomésticos instalados pelo


arrendatário (ex., uma máquina de lavar roupa ou um esquentador instalado
pelo arrendatário não são objecto de avaliação).

Se um arrendatário for responsável por alterações em elementos funcionais ou


partes destes para além dos tipos referidos na alínea c) e d), com ou sem
autorização do senhorio, deve ser determinado o respectivo nível de anomalia. Por
exemplo, mesmo que seja o arrendatário a promover a substituição da caixilharia
exterior, a colocação de um novo revestimento de piso ou de parede, a
substituição das louças sanitárias, a pintura de paredes e tectos, a montagem de
uma instalação de climatização, a montagem de um alarme contra intrusão, estes
elementos de construção e instalações devem ser objecto de avaliação.

4. Elementos de construção a avaliar no elemento funcional "Locado I32. Instalação


de gás"

Na epígrafe 32 do número 4.4 das referidas instruções são definidos os elementos


de construção a avaliar na instalação de gás do locado: "Partes de cada locado da
instalação de gás combustível canalizado do edifício, englobando o conjunto de
tubagens, acessórios, equipamentos de medida, que assegura a distribuição de
gás no edifício desde a entrada de cada locado até ao dispositivo de corte de cada
aparelho, inclusive, incluindo também os aparelhos de medida". É também referido
que os aparelhos a gás devem ser avaliados apenas quando forem fornecidos pelo
senhorio no âmbito do contrato de arrendamento.

5. Avaliação de instalações de gás não canalizado

Face ao exposto nos números 3 e 4 deste parecer, entende-se que:

§ As instalações de gás não canalizado da responsabilidade dos arrendatários


não devem ser avaliadas;

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§ As instalações de gás canalizado e as instalações de gás da responsabilidade


do senhorio devem ser avaliadas.

Este entendimento resulta de se considerar que a excepção prevista para os


equipamentos termodomésticos instalados pelo arrendatário inclui os restantes
elementos da instalação de gás não canalizado da responsabilidade dos
arrendatários.

Caso sejam detectadas anomalias nos elementos da instalação de gás não


canalizado da responsabilidade dos arrendatários, o técnico deve avisar o
arrendatário do risco que a solução representa para a sua segurança e deve
registar este facto no campo de observações para conhecimento da CAM.

2.1.3. Necessidade de apresentação de termos de responsabilidade das instalações de


gás em avaliações no âmbito do MAEC84 85

Em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral Municipal de


Lisboa (CAML), enviado por e-mail de 5 de Janeiro de 2009 da Eng.ª Isabel Pereira,
apresenta-se um parecer do LNEC sobre a documentação a apresentar na
avaliação das instalações de gás com o "Método de avaliação do estado da
conservação de imóveis"(MAEC).

Em Maio de 2008, também atendendo a uma solicitação da CAML, o LNEC


elaborou um memorando em que prestava alguns esclarecimentos sobre a
avaliação dos elementos funcionais 12 e 32 da ficha de avaliação do MAEC,
referentes à instalação de gás nas partes comuns do locado e à instalação de gás
no locado, respectivamente. Nesse memorando esclarecia sobre quais as
situações em que, de acordo com o quadro legal em vigor aplicável àquelas
instalações, era obrigatória a apresentação de Certificado de Inspecção ou de
qualquer outro documento que o substituísse, nomeadamente Relatório de
Inspecção ou Termo de Responsabilidade consoante a situação aplicável.

É mencionado no referido e-mail um caso no qual o proprietário de um locado,


perante o pedido dos termos de responsabilidade, formulado pela CAML, enviou
uma declaração emitida pela entidade distribuidora de gás Lisboagás, sem título e
assinada por um funcionário do “Serviço a Clientes” daquela entidade, na qual

84
Parecer do LNEC, de 30 de Janeiro 2009, da autoria de João Branco Pedro e José Vasconcelos Paiva, em resposta ao pedido de
esclarecimento da Comissão Arbitral do Município de Lisboa.
85
Ver também número 2.1.1. do CAP. V.

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aquela entidade informa ter procedido na data, dia, mês e ano, à conversão para
gás natural e adequação dos respectivos equipamentos da habitação sita na
morada (rua, n.º de polícia e andar/fracção), em Lisboa, conforme normas e
regulamentação de segurança aplicáveis. Mais, o proprietário afirma na carta que:
“O subscritor considera que o conteúdo do documento, embora sem título inscrito,
se configura plenamente com o termo de responsabilidade que o LNEC apenas
considera necessário” e que a CAML exige, com base no Memorando do LNEC,
“…um termo de responsabilidade que a empresa se recusa a emitir, concluindo
pela imoralidade e ilegalidade dessa exigência”.

Assim, a CAML solicita “esclarecimento quanto à questão do prazo de validade dos


Termos de Responsabilidade, bem como, apoio para que possa propor à CAM que
considere a resolução da situação actual, designadamente, através de informação,
aos interessados e junto da Lisboagás, no sentido da substituição do documento
acima referido, pelos documentos oficialmente aceites, evitando os problemas
gerados pela criação de falsas expectativas junto dos interessados sem vantagem
para nenhuma das partes”.

As questões agora colocadas prendem-se com situações de conversão das


instalações de gás para gás natural que não tenham dado origem a novo contrato
de fornecimento de gás nem tenham obrigado a alterações na instalação e em que
não há necessidade de inspecção não dando origem nem a relatório de inspecção
nem a certificado de inspecção, existindo, por esse motivo, apenas termos de
responsabilidade emitidos pela entidade instaladora e pela entidade distribuidora.
Assim, esclarece-se o seguinte:

1. O Memorando do LNEC, de 8 de Maio de 2008, pretendeu clarificar alguns


aspectos exigenciais na avaliação das instalações de gás no âmbito do MAEC, com
base na legislação em vigor aplicável àquele tipo de instalações. A referida
necessidade de apresentação de um documento como o certificado ou o relatório
de inspecção, ou os termos de responsabilidade das entidades instaladora e
distribuidora, prende-se com a apresentação de documentos previstos na lei que
atestam o estado de funcionamento das instalações.

2. Um Termo de Responsabilidade é um documento em que uma pessoa ou


entidade, com competências para determinada função, se compromete a assumir
as responsabilidades que possam advir por um acto que realizou, não tendo pois

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um prazo de validade. Os termos de responsabilidade que eventualmente poderão


ser solicitados são relativos à execução da instalação e ao abastecimento de gás, e
só serão solicitados no caso das instalações que não estejam sujeitas a
inspecções periódicas ou que estejam dispensadas da realização de uma
inspecção extraordinária.

3. De acordo com o n.º 1 do art.º 14º do Decreto-Lei n.º 521/99, de 10 de


Dezembro, estão sujeitas a inspecções extraordinárias quaisquer instalações
existentes à data de publicação daquele diploma que se encontrem nas seguintes
condições:

“(…)

a) Quando, tendo estado abrangidas pelo âmbito da aplicação do Decreto-Lei n.º


262/89, de 17 de Agosto, na redacção que lhe foi dada pelos Decretos-Leis n.ºs
219/91, de 17 de Junho, e 178/92, de 14 de Agosto, não tiver sido cumprido o
disposto nos seus artigos 11.º e 12.º;

b) Quando tenham sido convertidas para a utilização do gás natural e não tenha
sido cumprido o disposto nos artigos referidos na alínea anterior;

c) Quando as instalações de gás estejam integradas em edifícios localizados na


área geográfica da «concessão da rede de distribuição regional de gás natural
de Lisboa» e tenham de ser convertidas para a utilização de gás natural por
força da aplicação das disposições conjugadas dos Decretos-Leis n.ºs 33/91,
de 16 de Janeiro, e 333/91, de 6 de Setembro.”

4. Entre o disposto nos art.ºs 11.º e 12º mencionados está a execução de ensaios,
após a realização da instalação, na presença do técnico responsável pela
instalação e de um representante da empresa distribuidora, após os quais deverá
ser emitido um termo de responsabilidade pela entidade instaladora (art.º 11.º), e
uma vistoria às partes visíveis da instalação, e a verificação das condições de
ventilação e evacuação dos produtos de combustão pela empresa distribuidora de
gás, após o que, se os resultados forem satisfatórios, deverá ser emitido um termo
de responsabilidade de abastecimento pela entidade distribuidora (art.º 12.º).

5. O não cumprimento do referido anteriormente enquadra-se nos casos em que


deverá ser realizada uma inspecção extraordinária. Nos termos do art.º 14º do
Anexo II da Portaria n.º 362/2000, de 20 de Junho, "após a realização de qualquer

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inspecção, as entidades inspectoras devem elaborar um relatório de inspecção e


emitir um certificado de inspecção (…) sempre que o resultado da inspecção
demonstre que as instalações observadas cumprem as condições
regulamentares".

6. As instalações em que não houve novo contrato de fornecimento de gás nem


tenham sofrido alterações na instalação, e que cumpram na íntegra o disposto nos
art.ºs 11.º e 12.º atrás mencionados, passarão a estar obrigadas a inspecções
periódicas quando fizerem 20 anos de construção (alínea (c), do n.º 2 do art.º 3º
da Portaria n.º 362/2000, de 20 de Junho).

Em conclusão, considera-se os termos de responsabilidade não têm prazo de


validade e que, de acordo com a interpretação que se faz da legislação existente, a
não-existência de termos de responsabilidade poderá enquadrar uma situação de
necessidade de realização de uma inspecção extraordinária. No entanto, estas
questões poderão ser colocadas à entidade que supervisiona o sector, a Direcção
Geral de Energia e Geologia.

2.1.4. Avaliação com o MAEC de elementos funcionais objecto de alterações86

Em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral do Município do


Porto, enviado por email de 22 de Outubro de 2008, apresenta-se um parecer do
LNEC sobre a avaliação de elementos funcionais objecto de alterações com o
"Método de avaliação do estado da conservação de imóveis" (MAEC).

1. A dúvida colocada foi como avaliar uma persiana metálica, funcionando como
dispositivo de fecho e protecção do vão, instalada pelo arrendatário em
substituição de uma caixilharia metálica.

Segundo a descrição apresentada, o locado em apreciação é utilizado como uma


frutaria. O arrendatário justificou a substituição da caixilharia metálica da montra
pelas deficientes condições de segurança que esta assegurava. Uma fotografia foi
apresentada para ilustrar a situação actual.

2. A situação referida enquadra-se no descrito nas Instruções de aplicação (versão


Outubro de 2007, pág. 48):

86
Parecer do LNEC, de 10 de Novembro 2008, da autoria de João Branco Pedro e António Vilhena, em resposta ao pedido de
esclarecimento da Comissão Arbitral do Município do Porto.

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"Ao proceder à avaliação de um imóvel, só devem ser considerados os elementos


funcionais ou as partes destes que satisfaçam às seguintes condições:

a) …;

b) …;

c) Não sejam elementos decorativos ou outros apostos sobre elementos da


construção pelo arrendatário (ex., se um arrendatário colocou alcatifa sobre o
soalho numa sala ou papel de parede num quarto, estes revestimentos não
devem ser objecto de avaliação);

d) Não sejam equipamentos electrodomésticos ou termodomésticos instalados


pelo arrendatário (ex., se um arrendatário instalou uma máquina de lavar roupa
numa marquise ou um esquentador numa instalação sanitária, este
equipamento não deve ser objecto de avaliação);

e) …;

f) ….

Se um arrendatário for responsável por alterações em elementos funcionais ou


partes destes para além dos tipos referidos na alínea c) e d), com ou sem
autorização do senhorio, deve ser determinado o respectivo nível de anomalia. Por
exemplo mesmo que seja o arrendatário a promover a substituição da caixilharia
exterior, a colocação de um novo revestimento de piso ou de parede, a
substituição das louças sanitárias, a pintura de paredes e tectos, a montagem de
uma instalação de climatização, a montagem de um alarme contra intrusão, estes
elementos de construção e instalações devem ser objecto de avaliação. Durante a
fase de alegações, as partes têm oportunidade de descrever as alterações que
realizaram no locado, sendo essas alterações tomadas em consideração pela CAM
na determinação do coeficiente de conservação."

Deve portanto proceder-se à avaliação do novo elemento construtivo.

3. Normalmente as funções de iluminação e de abertura/cerramento dos vãos


exteriores são desempenhadas pelo elemento funcional "Caixilharia e portas
exteriores". Por sua vez, as funções do elemento funcional "Dispositivos de
protecção de vãos" são ocultação, sombreamento, obscurecimento e protecção
contra a intrusão de vãos.

Na situação em apreciação, o arrendatário substituiu uma caixilharia metálica,

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usualmente classificada no elemento funcional "Caixilharia e portas exteriores" por


uma persiana metálica, usualmente classificada no elemento funcional
"Dispositivos de protecção de vãos".

Em virtude de a caixilharia metálica ter sido retirada, a persiana acumula as funções


de protecção do vão e também de abertura e cerramento do mesmo,
desempenhando o papel de uma porta.

Assim, considera-se que a persiana pode ser classificada no elemento funcional


"Caixilharia e portas exteriores".

4. Entende-se que o estado de conservação da persiana deve ser avaliada


relativamente à data em que foi instalada, tal como referido nas Instruções de
aplicação (versão Outubro de 2007, pág. 50):

"Salienta-se que a avaliação do nível de anomalia que afecta cada elemento


funcional deve ser realizada comparando as suas condições actuais com as
condições que o elemento funcional proporcionava quando o imóvel foi construído
ou quando sofreu a última intervenção profunda."

5. Embora o novo elemento não desempenhe as mesmas funções da anterior


caixilharia metálica (iluminação em simultâneo com elemento de separação de
espaços), tendo o locado o uso de frutaria admite-se que os inconvenientes de não
existir uma solução que permita o cerramento do vão quando o estabelecimento
está aberto ao público não serão significativos. Acresce que se desconhecem as
características da caixilharia anterior, e portanto não se pode afirmar que a
alteração se traduziu numa diminuição do desempenho do locado.

Com os dados de que se dispõe, considera-se que a alteração introduzida não


deve ser classificada como uma benfeitoria. Poderá ser considerado um acto ilícito
se o proprietário provar que não houve consentimento para a realização da
alteração.

2.1.5. Avaliação no MAEC de elementos funcionais da responsabilidade do arrendatário


em locados não habitacionais87

Em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral do Município do


Porto, enviado por email de 5 de Novembro de 2008, apresenta-se um parecer do

87
Parecer do LNEC, de 9 de Dezembro 2008, da autoria de João Branco Pedro, António Vilhena e José A. Vasconcelos de Paiva, em
resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral do Município do Porto.

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LNEC sobre a avaliação de elementos funcionais da responsabilidade do


arrendatário em locados não habitacionais com o "Método de avaliação do estado
da conservação de imóveis" (MAEC).

1. A dúvida colocada foi se em vistorias de locados com uso não habitacional (e.g.,
um café) os equipamentos instalados pelo arrendatário (e.g., equipamento de
cozinha, instalação de ventilação, instalação de segurança contra incêndio) devem
ser avaliados. Foi observado que nestes locados o dever de conservação incumbe
usualmente sobre o arrendatário e que o seu funcionamento está sujeito a título de
Alvará.

2. As instruções de aplicação do MAEC (versão Outubro de 2007, pág. 175)


indicam como elementos de construção a avaliar no elemento funcional "Locado |
29. Equipamento de cozinha": armários de cozinha, torneiras de equipamento de
cozinha, lava-loiça, electrodomésticos de cozinha (quando providenciados pelo
senhorio), local para a colocação de fogão e de frigorífico.

Devem portanto ser, em regra, avaliados os equipamentos de cozinha fixos, que


não são usualmente colocados pelo arrendatário, e as condições para instalação
de equipamentos móveis.

3. As instruções de aplicação do MAEC (pág. 183) indicam como elementos de


construção a avaliar no elemento funcional "Locado | 32. Instalação de gás":
partes da instalação de gás combustível canalizado de cada locado, englobando o
conjunto de tubagens, acessórios, equipamentos de medida, que assegura a
distribuição de gás desde a entrada de cada locado até ao dispositivo de corte de
cada aparelho, inclusive, incluindo também os aparelhos de medida; armários em
que estão localizados aparelhos de medida apenas do locado; aparelhos a gás
(apenas quando fornecidos pelo senhorio no âmbito do contrato de arrendamento);
Condutas de evacuação dos produtos da combustão dos aparelhos ligados tipo B
(ligados não estanques) e C (ligados estanques).

Neste elemento funcional é avaliada a infra-estrutura de alimentação de gás e de


evacuação de produtos da combustão. Os aparelhos instalados pelo arrendatário
não devem ser avaliados.

4. As Instruções de aplicação do MAEC (pág. 48) referem que: "Ao proceder à


avaliação de um imóvel, só devem ser considerados os elementos funcionais ou as

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partes destes que satisfaçam às seguintes condições: (…) d) não sejam


equipamentos electrodomésticos ou termodomésticos instalados pelo arrendatário
(ex., se um arrendatário instalou uma máquina de lavar roupa numa marquise ou
um esquentador numa instalação sanitária, este equipamento não deve ser objecto
de avaliação)".

A excepção explicita o princípio adoptado na selecção dos equipamentos a avaliar


nos elementos funcionais: os equipamentos instalados pelo arrendatário não
devem ser objecto de avaliação. Pretende-se evitar que a instalação pelo
arrendatário de equipamentos, que serão previsivelmente removidos quando
cessar o contrato de arrendamento, em condições deficientes ou com anomalias
nos próprios equipamentos seja avaliada como uma anomalia do estado de
conservação do locado.

Num locado com uso não habitacional, é usual que todos os equipamentos da
cozinha sejam instalados pelo arrendatário. Seguindo o princípio acima referido,
esses equipamentos não devem ser objecto de avaliação.

As instalações (e.g., instalação de ventilação, segurança contra incêndios) e os


elementos de construção (e.g., paredes interiores divisórias), mesmo que da
responsabilidade do arrendatário, devem ser incluídos na avaliação.

5. As Instruções de aplicação do MAEC (pág. 49) referem ainda que:

"Mesmo que nos termos do contrato o dever de manutenção corrente [ordinária]


seja do arrendatário, o locado deve ser avaliado nas condições presentes e visíveis
no momento da vistoria. Durante a fase de alegações, o senhorio deve referir esse
facto e indicar quais as anomalias no locado que decorrem da deficiente
manutenção corrente [ordinária] pelo arrendatário. A CAM deve ter em
consideração essas alegações na determinação do coeficiente de conservação."

Esta opção justifica-se porque durante a vistoria pode não ser fácil ao avaliador
determinar quais as anomalias decorrentes de não ter sido cumprido o dever de
conservação.

Salienta-se a legitimidade de o arrendatário realizar pequenas deteriorações no


locado quando elas decorram do seu uso prudente ou se tornem necessárias para
assegurar o seu conforto ou comodidade; as deteriorações referidas devem, no
entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do locado, salvo

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estipulação em contrário (ex., fixação de suportes nas paredes para colocação de


quadros) (Artigo 1073.º do Código Civil, com a redacção dada pela Lei n.º 6/2006,
de 27 de Fevereiro).

Presume-se que o locado foi entregue ao arrendatário em "bom estado de


manutenção", quando não exista documento onde as partes tenham descrito o
estado dela ao tempo da entrega (Artigo 1074.º do Código Civil, com a redacção
dada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro).

Se o proprietário considerar que existem anomalias que se devem ao uso do


locado, a deficiente manutenção ordinária ou a malfeitorias por parte do
arrendatário, deve referir esse facto durante a fase de alegações das partes. A CAM
terá em consideração essas alegações na determinação do coeficiente de
conservação.

6. As Instruções de aplicação do MAEC (pág. 20) referem que:

"No MAEC o estado de conservação é determinado com base na inspecção das


anomalias visíveis à data da vistoria ao locado e de acordo com os critérios e
regras definidos nas presentes instruções. Assim, salienta-se que: (…) e) a
avaliação não atesta a satisfação do disposto na regulamentação e na normativa
em vigor;"

O estado de conservação obtido com a MAEC destina-se a ser utilizado no regime


especial de actualização das rendas antigas estabelecido no Novo Regime do
Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro). Uma avaliação positiva
com o MAEC de um locado com uso não habitacional não permite afirmar que
estão reunidas condições para o exercício de actividades sujeitas à obtenção de
alvará. Não foi prevista a verificação da existência de alvará para o exercício normal
das actividades em locados não habitacionais pois considera-se que essa
actividade não se enquadra no âmbito do MAEC.

7. Em conclusão, considera-se que:

a) Equipamentos electrodomésticos ou termodomésticos, instalados pelo


arrendatário não devem ser objecto de avaliação; incluem-se nestes
equipamentos as cozinhas industriais;

b) Instalações (e.g., instalação de segurança contra incêndio) e elementos

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construtivos (e.g., paredes interiores divisórias), mesmo que sendo da


responsabilidade do arrendatário, devem ser objecto de avaliação;

c) Deteriorações no locado, mesmo em instalações ou elementos de construção


da responsabilidade do arrendatário, devem ser registadas pelo avaliador,
devendo a CAM, no acto de atribuição do coeficiente de conservação, tomar em
consideração as alegações das partes;

d) A verificação das condições para o exercício de actividades sujeitas à obtenção


de alvará não se enquadra no âmbito do MAEC.

2.1.6. Avaliação com o MAEC de locados com anexos88

Em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral do Município do


Coimbra (CAMC), enviado por email de 12 de Janeiro de 2009, apresenta-se um
parecer do LNEC sobre a avaliação de locados com anexos com o "Método de
avaliação do estado da conservação de imóveis" (MAEC).

1. A dúvida colocada foi como deverão os técnicos que realizam as avaliações


actuar quando, no âmbito da avaliação de um locado, existam anexos construídos
pelos locatários. De acordo com a informação enviada pela CAMC, num caso
específico um avaliador apenas realizou a avaliação da parte principal do locado
tendo referido no seu relatório: “(…) Verificou-se a existência de uma construção
(anexo) com aspecto de ter sido executada em data relativamente recente, a qual
se encontra localizada na parte posterior do logradouro do prédio (…) Chama-se a
atenção que a construção referente ao anexo não foi tida em conta na avaliação
constante desta ficha. (…)”.

2. De acordo com as instruções de aplicação do MAEC (versão Outubro de 2007,


pág. 48), e o previsto no número 3, do artigo 3.º, da Portaria n.º 1192-B/2006, de
3 de Novembro, na “avaliação de um imóvel, só devem ser considerados os
elementos funcionais ou as partes destes que satisfaçam as seguintes condições:

a) Cujo uso beneficie directamente o locado (ex., se um locado se situar no piso


térreo não deve ser avaliado o nível de anomalia dos ascensores);

b) Cujas anomalias possam afectar o locado (ex., se um edifício tiver vários corpos
apenas deve ser avaliado o nível de anomalia da cobertura do corpo em que

88
Parecer do LNEC, de 16 de Janeiro 2009, da autoria de António Vilhena e João Branco Pedro, em resposta ao pedido de esclarecimento
da Comissão Arbitral do Município de Coimbra.

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esta situado o locado);

c) Não sejam elementos decorativos ou outros apostos sobre elementos da


construção pelo arrendatário (ex., se um arrendatário colocou alcatifa sobre o
soalho numa sala ou papel de parede num quarto, estes revestimentos não
devem ser objecto de avaliação);

d) Não sejam equipamentos electrodomésticos ou termodomésticos instalados


pelo arrendatário (ex., se um arrendatário instalou uma maquina de lavar roupa
numa marquise ou um esquentador numa instalação sanitária, este
equipamento não deve ser objecto de avaliação);

e) …;

f) …;

Se um arrendatário for responsável por alterações em elementos funcionais ou


partes destes para além dos tipos referidos na alínea c) e d), com ou sem
autorização do senhorio, deve ser determinado o respectivo nível de anomalia”.

3. Pela descrição da situação, depreende-se que o anexo parte integrante do


locado e que o locatário beneficia directamente do seu uso. Nesta situação
considera-se que o anexo também deve ser avaliado em conjunto com o resto do
locado.

4. Observa-se que a avaliação dos elementos funcionais que também existam no


anexo deverá ser realizada de acordo com os critérios definidos na secção 6.2.2
das instruções de aplicação do MAEC (pág. 52):

- “ se as anomalias mais graves afectarem a parte principal do locado deve


prevalecer esse nível de anomalia;

- se as anomalias mais graves afectarem a parte secundária do locado deve ser


calculada uma média entre os níveis de anomalia da parte principal e da parte
secundária, atribuindo uma importância menor às partes secundárias;

- se as anomalias estiverem situadas nas partes comuns devem ser avaliadas na


medida em que afectem o locado em apreciação.”

5. As instruções de aplicação do MAEC (pág. 50) referem explicitamente que a


avaliação do nível de anomalia que afecta cada elemento funcional deve ser
realizada sem ter em consideração “a existência de partes ou da totalidade do

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locado que não estão licenciadas por organismo competente (ex., mesmo que seja
detectada a realização de obras que não foram objecto de licenciamento pela
Câmara Municipal, esse facto não deve influenciar a avaliação)”.

6. Refira-se que, durante a fase de alegações, as partes têm oportunidade de


descrever as alterações que realizaram no locado, podendo essas alterações ser
tomadas em consideração pela CAM na determinação do coeficiente de
conservação.

7. Em conclusão, considera-se que o anexo deverá ser avaliado, sendo ponderado


pelo avaliador a importância que as anomalias existentes nas partes secundárias
têm no desenvolvimento da função principal do locado.

2.1.7. Análise de quatro fichas de avaliação de unidades com o MAEC submetidas pela
Comissão Arbitral do Município do Coimbra89

Em resposta ao pedido de colaboração da Comissão Arbitral do Município do


Coimbra, enviado por email de 24 de Fevereiro de 2010, apresenta-se um parecer
do LNEC sobre a avaliação realizada a quatro locados de um mesmo edifício com o
"Método de avaliação do estado da conservação de imóveis" (MAEC).

Para a elaboração deste parecer foi utilizada a versão de Outubro de 2007 das
Instruções de Aplicação do MAEC.

1. – Ficha n.º 27105

Na ficha n.º 27105 é avaliado um locado com uso habitacional. O estado de


conservação do locado foi classificado como "Médio". De acordo com a
informação disponível, o preenchimento da ficha é correcto, sendo no entanto de
destacar os seguintes aspectos:

a) Na secção C, no elemento funcional 16, "Instalação de segurança contra


incêndio", foi indicada a resposta "Não se aplica". De acordo com o disposto
nas Instruções de aplicação (pág. 124), neste elemento devem ser avaliados,
entre outros aspectos, os caminhos de evacuação do edifício, de modo a
detectar situações que coloque prejudiquem a saída das pessoas em caso de
incêndio. Caso o edifício possua partes comuns que façam parte do percurso
de evacuação deviam ter sido avaliados quanto à sua desobstrução.

89
Parecer do LNEC, de 11 de Março 2010, da autoria de António Vilhena e João Branco Pedro, em resposta ao pedido de esclarecimento
da Comissão Arbitral do Município de Coimbra.

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b) As fotografias apresentadas (figuras n.ºs 32, 35 e 37) para o elemento funcional


19, "Paredes interiores", indiciam o desenvolvimento pontual de fungos. As
fotografias apresentadas (figuras n.ºs 31, 33, 34 e 36) para os elementos
funcionais 18 e 22, respectivamente "Paredes exteriores" e "Tectos", indiciam o
desenvolvimento generalizado de fungos. A confirmar-se esta observação, o
nível de anomalias atribuído ao elemento 19 deveria ser anomalias "Médias" e
não "Graves".

c) Para o elemento funcional 33, "Instalação eléctrica" do locado, foi indicado um


nível de anomalias "Graves" devido à existência de uma armadura de iluminação
numa zona do tecto que se encontrava húmida. O nível de anomalia indicado
afigura-se correcto visto que está em risco a segurança dos utilizadores dos
espaços; existe a possibilidade da ocorrência de um curto-circuito mas não de
contacto directo das pessoas com a armadura em tensão. Esta situação
assemelha-se à ilustrada na figura 6 da secção 33 das Instruções de Aplicação
(pág. 191), também classificada como anomalias "Graves".

d) Na secção E, que contém a descrição de sintomas que motivam a atribuição de


níveis de anomalias "Graves "ou "Muito graves", para além das descrições
apresentadas para as anomalias classificadas com aqueles níveis de anomalias,
são incluídas descrições para elementos funcionais com níveis de anomalias
"Ligeiras" e "Médias", o que ajuda a compreender a avaliação.

e) O estado de conservação do locado foi "Médio". Esta classificação resulta da


aplicação da segunda regra de determinação do estado de conservação do
locado apresentada nas Instruções de Aplicação (pág. 202). Embora o resultado
do índice de anomalias fosse 3,94, o que indicava um estado de conservação
classificado de "Bom", devido a ter sido indicado um nível de anomalias
"Graves" nos elementos funcionais 18, 19, 22 e 33, o estado de conservação foi
reduzido para o nível imediatamente abaixo.

f) Por último, refira-se que a alteração da classificação do nível de anomalias do


elemento funcional 19 de acordo, como explicitado na alínea b), não se
traduziria numa alteração da classificação do estado de conservação atribuída.

2. – Ficha n.º 27106

Na ficha n.º 27106 é também avaliado um locado habitacional. Nesta ficha apenas
se refere uma situação semelhante à da ficha anterior no elemento funcional 19,

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"Paredes interiores".

3. – Ficha n.º 27107

Na ficha n.º 27107 é avaliado um locado utilizado como estacionamento coberto.


Tal como foi referido para as fichas anteriores, o preenchimento afigura-se
correcto. No entanto a avaliação de alguns elementos funcionais merece uma
análise mais detalhada, apresentada em seguida.

Elemento funcional 10 – "Instalação de distribuição de água" das partes comuns do


edifício

Para o elemento funcional 10, "Instalação de distribuição de água" das partes


comuns do edifício foi indicado um nível de anomalias "Muito grave". Esta
classificação é justificada, na secção E, por a instalação se encontrar
inoperacional.

Os critérios de avaliação da gravidade da anomalia apresentados nas Instruções de


Aplicação definem que a "Ausência ou inoperacionalidade de infra-estrutura básica"
constitui uma anomalia muito grave e esclarecem que "são consideradas infra-
estruturas básicas as instalações de distribuição de água, de electricidade e de
drenagem de águas residuais; nos locados habitacionais incluem-se também nas
infra-estruturas básicas os equipamentos sanitário e de cozinha" (pág. 51 e 52). As
referidas Instruções de Aplicação apresentam como exemplo de anomalia muito
grave da instalação de distribuição de água das partes comuns a sua
inoperacionalidade (ex., com fugas ou rupturas) (pág. 99).

Verifica-se que o nível de anomalias indicado na ficha de avaliação para o elemento


funcional 10 está de acordo com o disposto nas instruções.

Admite-se que poderia ter sido indicado um nível de anomalias "Médias" ou


"Graves" para o elemento funcional 10. Entende-se que, sendo o locado utilizado
como estacionamento coberto, a ausência de uma instalação de distribuição de
água operacional constitui uma anomalia que prejudica o uso, mas não coloca em
risco a saúde e/ou a segurança. A opção entre um nível de anomalias "Médias" ou
"Graves" depende da facilidade ou dificuldade de execução dos trabalhos de
correcção da anomalia.

A avaliação do elemento funcional 10 nos termos indicados no parágrafo anterior

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depende de um interpretação do disposto nas instruções atendendo ao uso do


locado. Esta interpretação deveria ser justificada por uma explicação
pormenorizada.

Conclui-se que o elemento funcional 10 foi avaliado de uma forma conservadora


que aplica de forma directa o disposto nas Instruções de Aplicação.

Elemento funcional 30 – "Instalação de distribuição de água"

O elemento funcional 30, "Instalação de distribuição de água" do locado, é


classificado com um nível de anomalias "Muito graves", em virtude do
fornecimento de água estar interrompido devido às anomalias nas partes comuns.
Não são apontadas outras anomalia na instalação do locado.

As Instruções de Aplicação apresentam como exemplo de anomalia muito grave da


instalação de distribuição de água do locado a sua inoperacionalidade (ex., com
fugas ou rupturas) (pág. 178).

Pelas razões acima indicadas para o elemento funcional 10, admite-se que poderia
ter sido indicado um nível de anomalias "Médias" ou "Graves" para o elemento
funcional 30.

O nível de anomalias indicado para o elemento funcional 30 está de acordo com o


disposto nas instruções. Porém seria admissível uma avaliação menos exigente.

Conclui-se que o elemento funcional 30 foi avaliado de uma forma conservadora


que aplica de forma directa o disposto nas Instruções de Aplicação.

Índice de anomalias e estado de conservação

Atendendo às regra de determinação do estado de conservação apresentada nas


Instruções de Aplicação do MAEC (pág. 202) o nível de anomalias atribuído aos
elementos funcionais 10 e 30 condicionam o estado de conservação do locado.

A alteração do nível de anomalias atribuído a qualquer destes elementos


funcionais, mas com especial destaque para o elemento funcional 30, pode
conduzir à alteração do estado de conservação do locado.

4. – Ficha n.º 27108

Na ficha n.º 27108 é avaliado um locado utilizado como estacionamento coberto,


semelhante ao avaliado na ficha n.º 27107. O preenchimento afigura-se correcto na

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sua generalidade. Os comentários apresentados neste parecer para os elementos


funcionais 10 e 30 da ficha n.º 27107, também se aplicam à ficha n.º 27108.

Observa-se que para o elemento funcional 33, "Instalação eléctrica" do locado, o


nível de anomalias atribuído é"Ligeiras". A justificação apresentada foi que a
"instalação eléctrica que não estando a funcionar, apesar de não ser originária e ter
sido colocado pelo arrendatário, aparece à vista e pouco cuidada".

a) De acordo com as Instruções de Aplicação devem ser considerados na


determinação do nível de anomalia os elementos funcionais ou as partes,
mesmo que realizados pelo arrendatário, com ou sem autorização do senhorio,
desde que: a) não sejam elementos decorativos ou outros apostos sobre
elementos da construção pelo arrendatário; e b) não sejam equipamentos
electrodomésticos ou termodomésticos instalados pelo arrendatário (pág. 48).
Ainda de acordo com as Instruções de Aplicação, as observações do elemento
funcional 31, esclarecem que "caso a instalação eléctrica nas partes comuns
tenha anomalias que comprometem ou inviabilizam o funcionamento das
instalações do locado, deve ser indicado respectivamente o nível "anomalias
graves" ou "muito graves" para a instalação eléctrica do locado, pois também o
seu funcionamento está comprometido ou inviabilizado".

Assim, considera-se que o facto da instalação eléctrica não ser originária e ter sido
colocado pelo arrendatário não é justificação para uma avaliação mais benevolente
do elemento funcional. Avaliado de uma forma conservadora que aplica de forma
directa o disposto nas Instruções de Aplicação, a inoperacionalidade da instalação
eléctrica, relatada na ficha de avaliação, constitui motivo para atribuir ao elemento
funcional 31 um nível de anomalia "Muito Grave".

No entanto, admite-se que poderia ter sido indicado um nível de anomalias


"Médias" ou "Graves" para o elemento funcional 31, em virtude do locado ser
utilizado como estacionamento coberto.

5. Conclusão

Em conclusão, de acordo com a informação disponível as fichas analisadas,


considera-se que:

a) Na generalidade dos elementos funcionais os níveis de anomalia indicados nas


fichas estão correctos, salientando-se a forma rigorosas e exaustiva com que as

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fichas foram preenchidas;

b) O técnico optou por uma avaliação conservadora dos níveis de anomalia,


respeitando integralmente o disposto nas instruções de aplicação;

c) A avaliação do elemento funcional 31 da ficha n.º 27108, não se afigura


consistente com a avaliação dos elementos funcionais 30 e 33 das fichas n.ºs
27107 e 27108.

d) A revisão dos níveis de anomalia dos elementos funcionais 30, 31 e 33 pode


repercutir-se em alterações do estado de conservação atribuído aos locados.

Observa-se que um melhore conhecimento da situação pode suscitar uma revisão


das opiniões expressas no presente parecer.

2.2. Direcção Geral de Energia e Geologia

2.2.1. Termos de Responsabilidade de instalações de gás, previstos nos artigos 11° e


12° do Decreto-Lei n.º 262/89, de 17/08, com a redacção dada pelos Decretos-
Lei n.º 219/91, de 17/06 e 178/92, de 14/0890

Exmos. Senhores,

Na sequência da Vossa comunicação referida em epígrafe, cumpre-nos informar o


seguinte:

1. O Decreto-Lei n.º 262/89, de 17 de Agosto, foi revogado com a publicação do


Decreto-Lei n.º 521/99, de 10 de Dezembro, que estabelece as normas a que
ficam sujeitos os projectos de instalações de gás a incluir nos projectos de
construção, ampliação ou reconstrução de edifícios, bem como o regime
aplicável à execução da inspecção das instalações.

2. Destaca-se no DL 521/99, a relevância do papel dado ás entidades inspectoras


e a obrigatoriedade de realização de inspecções ás instalações de gás,
instrumentos importantes para melhor garantir a segurança e protecção das
pessoas e bens. De referir a este propósito que já no DL 262/89, se previa a
obrigatoriedade de conservação das partes visíveis das instalações em bom
estado de funcionamento bem como a promoção de inspecções quinquenais,
obrigações essas que impediam sobre os utentes e sobre os proprietários ou

90
Carta da Direcção Geral de Energia e Geologia, de 13 de Abril 2009, em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral do
Município de Lisboa.

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senhorios respectivamente.

3. Refere o artigo 11.º do DL 521/99, que sempre que sejam executadas novas
instalações de gás, ou quando as existentes sofram alteração, a entidade
instaladora emite um termo de responsabilidade em triplicado, destinando-se o
original ao proprietário, o duplicado à empresa distribuidora e o triplicado à
empresa instaladora. Este termo de responsabilidade retrata apenas a boa
execução da instalação à data, não garantindo o estado de manutenção das
instalações nem as boas condições de fornecimento com gás.

4. As instalações estão sujeitas a manutenção, a qual implica, nomeadamente, a


promoção de inspecções periódicas a cargo dos proprietários ou senhorios
conforme art.º 13.º do DL 521/99, sendo que as inspecções são realizadas por
entidades reconhecidas por esta Direcção-Geral, nos termos do Anexo 11 da
Portaria n." 362/2000, de 20 de Junho – estatuto das entidades inspectoras.

5. A verificação e evidência das condições de segurança, a partir do


abastecimento inicial e em continuidade, é registada no certificado de
inspecção, pois é no acta inspectivo que a Entidade Inspectora verifica a
conformidade das partes visíveis da instalação de gás, dos aparelhos a gás e
das condições de funcionamento dos aparelhos de gás e das condições de
ventilação e evacuação dos produtos de combustão. Neste sentido e de
acordo com o artigo 13° do Anexo 11 da Portaria n.º 362/2000, as Entidades
Inspectoras devem solicitar aos proprietários das instalações de gás cópias
dos termos de responsabilidade da Entidade Instaladora, prevendo o n.º 2
deste artigo que no caso de inexistência dos termos de responsabilidade e se
não forem encontradas anomalias nas instalações de gás, pode a entidade
inspectora emitir o certificado, assinalando nele este facto.

Face ao exposto, é nosso entendimento que a deliberação da Comissão Arbitral


Municipal de Lisboa não teve em linha de conta a situação actual e a alteração
legislativa referida no ponto 1 porquanto as condições de segurança de uma
instalação só são totalmente verificadas se, para além dos termos de
responsabilidade que comprovam, à data, que uma determinada instalação é
estanque e que a sua execução obedeceu aos regulamentos técnicos aplicáveis,
também sejam verificadas, entre outras, as condições de funcionamento dos
aparelhos de gás e as condições de ventilação e evacuação dos produtos de

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combustão, por forma a garantir a regular utilização dos gás em condições de


segurança, o que pressupõe a existência de um certificado de inspecção emitido
por uma entidade inspectora, documento esse que deve ser apresentado pelo
senhorio conforme referido no artigo 8.° da Portaria n." 1192-8/2006, de 3 de
Novembro, que aprova a ficha de avaliação para a determinação do nível de
conservação de imóveis locados, nos termos do n.º 2 do artigo 33.º da Lei n.º
6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano.

Ficamos ao dispor de V. Exas. para esclarecer os aspectos que considerem


relevantes.

(…)

2.3. Lisboagás GDL – Sociedade Distribuidora de Gás Natural de Lisboa, S.A.

2.3.1. Termos de Responsabilidade de instalações de gás, previstos nos artigos 11° e


12° do Decreto-Lei n.º 262/89, de 17/08, com a redacção dada pelos Decretos-
Lei n.º 219/91, de 17/06 e 178/92, de 14/0891

Exmos. Senhores,

Só a partir da entrada em vigor do DL 262/89 de 17/08, isto é a partir de 01 de


Março de 1990 é que as empresas instaladoras ficaram obrigadas a emitir um
termo de responsabilidade, em triplicado, destinando-se o duplicado à Empresa
distribuidora de gás combustível e o original à Direcção Geral de Energia, ficando o
proprietário com o triplicado.

Este DL veio a ser revogado e substituído pelo DL 521/99 de 10 de Dezembro, que


entrou imediatamente em vigor, o qual prevê no N.º 3.º do respectivo art.º 11 que o
dito termo de responsabilidade, emitido em triplicado, se destina o original ao
proprietário, o duplicado à empresa distribuidora e o triplicado à empresa
instaladora.

O termo de responsabilidade, em qualquer dos diplomas, só é emitido quando


sejam executadas novas instalações de gás ou quando as existentes sofram
alterações, conforme n.º 1 do referido artigo 11.º.

O DL 521/99 veio também prever que, por Portaria, fosse aprovado o estatuto das
Entidades Inspectoras, de redes e ramais e instalações de gás, e os procedimentos
91
Carta da Lisboagás, de 8 de Abril 2009, em resposta ao pedido de esclarecimento da Comissão Arbitral do Município de Lisboa.

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relativos às inspecções e à manutenção das mesmas instalações.

Pela Portaria 362/2000 de 20 de Junho foram então aprovados o aludido estatuto


procedimentos, respectivamente anexo II e anexo I desta portaria.

No seguimento deste enquadramento cabe ter em consideração o Artigo 5.º do


Anexo I (procedimentos) desta portaria, que estabelece os requisitos para o
abastecimento de novas instalações de gás combustível.

Neste contexto, relativamente ao abastecimento de novas instalações de gás a


Entidade distribuidora deverá ter posse do Termo de Responsabilidade e do
Certificado de Inspecção.

Após o abastecimento inicial, as instalações estão sujeitas a manutenção, a qual


implica, nomeadamente, a promoção de inspecções periódicas a cargo dos
proprietários ou senhorios conforme art.º 13.º do DL 521/99.

Neste sentido e de acordo com o artigo 13.º do Anexo II da Portaria n.º 362/2000
(Estatuto das Entidades Inspectoras), as Entidades Inspectoras devem solicitar aos
respectivos proprietários cópias dos termos de responsabilidade da Entidade
Instaladora, prevendo o n.º 2 deste artigo que no caso de inexistência dos termos
de responsabilidade e se não forem encontradas anomalias nas instalações de gás,
pode a entidade inspectora emitir o certificado, assinalando nele este facto.

Decorre do exposto, em seguimento legal e regulamentar que:

1. A verificação e evidência das condições de segurança, a partir do


abastecimento inicial e em continuidade, é registada no certificado de
inspecção, pois é no acto inspectivo que a Entidade Inspectora verifica a
conformidade das partes visíveis da instalação de gás, dos aparelhos a gás e
das condições de ventilação de exaustão dos produtos de combustão.

2. O termo de responsabilidade respeita só à boa execução de instalação,


podendo como referido, ser emitido o certificado de inspecção mesmo nos
casos em que não exista o termo de responsabilidade.

Atende-se que poderá a instalação ser anterior a 1989 ou ter ocorrido o


extravio do mesmo. Ainda assim, cabe ter em conta que um termo de
responsabilidade retrata apenas a boa execução à data, não garantindo o
estado de manutenção das instalações nem as boas condições de

Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da OASRS nas CAM Dezembro 2010
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fornecimento com gás.

3. Finalmente entendemos salientar que a distribuidora nunca foi a destinatária do


original do termo de responsabilidade. Na verdade, ao abrigo do DL 262/89, a
entidade destinatária do original do termo de responsabilidade era a Direcção
Geral de Energia e actualmente, por força do DL 521/99, são os proprietários.

Em nossa opinião os objectivos de segurança, que também subscrevemos, serão


acautelados pela verificação da existência de certificado de inspecção e não pela
apresentação de um mero termo de responsabilidade que atesta simplesmente a
boa execução da instalação de gás à data.

Mais se informa que o documento da Lisboagás referido como substituto de


termos de responsabilidade, conforme modelo anexo, representa apenas a
confirmação da data em que foi efectuada a mudança de gás naquele local de
consumo. Ele traduz a resposta a uma solicitação, mas não põe em causa nem se
substitui, ao termo de responsabilidade nem ao certificado de inspecção previstos
na legislação aplicável.

Ficamos ao dispor de V. Exas. para esclarecer os aspectos que considerem


relevantes, mas no âmbito do NRAU a Lisboagás considera que não tem
atribuições legais ou obrigações definidas.

(…)

Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da OASRS nas CAM Dezembro 2010
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V. QUESTÕES COLOCADAS E RESPECTIVOS ESCLARECIMENTOS

Da experiência das CAM, resultaram identificadas algumas dificuldades, tanto relativas a


procedimentos na aplicação do NRAU, como de natureza técnica, na aplicação do MAEC.
Apresentam-se neste capítulo algumas das questões levantadas, colocadas ao IHRU e ao
LNEC durante a preparação da Versão Preliminar deste Documento Orientador e, posteriormente,
apresentadas e discutidas no 3º Encontro dos Representantes da OASRS nas CAM, realizado no
passado dia 24 de Setembro, onde essas entidades participaram. Apresentam-se, também,
os esclarecimentos prestados pelo LNEC, em Parecer datado de 27 de Setembro de 201092,
e pelo IHRU, durante o Encontro."

1. Questões relativas a procedimentos dirigidas ao IHRU

1.1. Não Aprovação de Fichas de Avaliação no âmbito da Reclamação com base na


alínea a)

a) Questão

Verifica-se não estar prevista nas funcionalidades disponíveis no Portal da


Habitação a possibilidade de “Não Aprovação” de uma Ficha de Avaliação no
âmbito de vistoria conjunta realizada para efeitos da Reclamação com base na
alínea a), do n.º 1, do art. 15.º, da Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro.

Considerando serem diversas as razões que podem levar à decisão de “Não


Aprovação” de uma ficha de avaliação, nomeadamente, razões de ordem
processual por incumprimento por parte dos técnicos das disposições legais
aplicáveis;

Considerando que esta impossibilidade faz depender, única e exclusivamente, da


vontade dos técnicos a possibilidade de se repetir uma vistoria conjunta para suprir
deficiências processuais, por, por razões deontológicas, só os técnicos poderem
solicitar ao IHRU a anulação de uma ficha de avaliação93;

Considerando que a questão levantada representa o bloqueio do requerimento em


curso;

Solicita-se esclarecimento relativo aos procedimentos a adoptar para a resolução

92
Parecer da Autoria de António Vilhena, João Branco Pedro e José A. Vasconcelos de Paiva
93
Fonte – IHRU

Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da OASRS nas CAM Dezembro 2010
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GRUPO DE TRABALHO CAM – OASRS

desta situação.

b) Esclarecimento

Segundo o IHRU, nestas circunstâncias, não está prevista a possibilidade de “Não


Aprovação” de uma Ficha de Avaliação. Justifica o IHRU a opção, por se tratar de
uma Ficha de Avaliação produzida no seguimento de uma vistoria conjunta,
realizada por dois técnicos (2ª vistoria), em resultado da reclamação do Coeficiente
de Conservação determinado pela CAM, por discordância com o Nível de
Conservação que lhe serviu de base (determinado numa 1º vistoria, por um primeiro
técnico), sendo que o Nível final decorrerá, por aplicação do método estabelecido,
do resultado das três Fichas de Avaliação.

1.2. Alteração do Coeficiente de Conservação em vistorias sem “alegações das partes”,


com alegações das partes apresentadas à posteriori.

a) Questão

É considerada no MAEC a possibilidade de que, em situações excepcionais e


devidamente justificadas, as partes, por não terem estado presentes durante a
vistoria ou por pretenderem complementar as alegações feitas, possam dirigir-se à
CAM para apresentar directamente as suas alegações, cabendo à CAM aceitar a
apresentação de tais alegações após a vistoria94.

Considerando que, não sendo preenchida pelo técnico a secção G da Ficha de


Avaliação e sendo aprovada a vistoria em reunião de CAM, é automaticamente
fixado no Portal de Habitação o Coeficiente de Conservação respectivo e bloqueada
a possibilidade de ser o mesmo alterado pela CAM;

Considerando que a aceitação pela CAM de alegações apresentadas pelas partes à


posteriori da vistoria, poderá determinar a alteração do Coeficiente de Conservação
por aplicação do disposto número 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de
8 de Agosto;

Solicita-se esclarecimento sobre o procedimento a adoptar nesta situação.

b) Esclarecimento:

Segundo o IHRU, nestas circunstâncias, a CAM deverá solicitar ao técnico que

94
Número 4.13.4 do MAEC – “Alegações das partes”

Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da OASRS nas CAM Dezembro 2010
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proceda à alteração da Ficha de Avaliação, inscrevendo no campo G nota de que a


CAM solicitou o registo da admissão das alegações que constam no processo.
Desta forma, ao preencher o campo G, o técnico desbloqueará a possibilidade de
alteração do Coeficiente de Conservação.

2. Questões Técnicas dirigidas ao LNEC

Solicitou-se o esclarecimento do LNEC para um conjunto de questões referentes aos


critérios de avaliação a aplicar a alguns dos elementos funcionais que integram a Ficha de
Avaliação, no âmbito da aplicação do MAEC. Algumas das questões colocadas decorrem da
necessidade de adaptação do método a um conjunto de situações específicas, imprevistas
e, em alguns casos, incompatíveis com as orientações vigentes.

Em Parecer, datado de 27 de Setembro de 2010, o LNEC95 prestou os esclarecimentos, que


abaixo se transcrevem, considerando, dado a sua pertinência, poderem (…) vir a integrar
uma nova versão das instruções de aplicação aquando da sua revisão.

2.1. Vistorias para efeitos da Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis –


Questões decorrentes da experiência das CAM na aplicação do MAEC

2.1.1. Avaliação dos elementos funcionais 12. Instalação de Gás (outras partes
comuns) e 32. Instalação de Gás (locado), para os locados habitacionais cujas
Instalações foram convertidas para gás natural

a) Questão
No Memorando do LNEC, de 6 de Maio de 2008, sobre a Aplicação dos Critérios
Previstos no Método de Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis (MAEC) à
Avaliação das Instalações de Gás, e no Parecer da mesma entidade, de 25 de
Fevereiro de 2009, sobre a Necessidade de Apresentação de Termos de
Responsabilidade das Instalações de Gás em Avaliações no Âmbito do MAEC,
ambos os documentos produzidos em resposta a esclarecimentos solicitados pela
CAM de Lisboa, elucida-se que:

i) Para os locados habitacionais há obrigatoriedade de apresentação de um


Certificado de Inspecção, dentro do prazo de validade, caso a instalação de gás
tenha sido realizada há mais de 20 anos, sem sofrer depois disso qualquer
remodelação, ou se, posteriormente à entrada em vigor da Portaria n.º

95
Parecer da Autoria de António Vilhena, João Branco Pedro e José A. Vasconcelos de Paiva

Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da OASRS nas CAM Dezembro 2010
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362/2000, de 20 de Junho se tiverem verificado alguma das situações previstas


no n.º 1 do seu art. 3.º, designadamente:

a. Alterações no traçado, na secção ou na natureza da tubagem, nas partes


comuns ou no interior dos fogos;

b. Fuga de gás combustível;

c. Novo contrato de fornecimento de gás combustível.

Este Certificado poderá ser substituído por um Relatório de Inspecção com data
não anterior a três meses relativamente à data da vistoria do técnico do MAEC.

ii) Em todos os restantes casos (instalações realizadas há menos de 20 anos e


antes de Junho de 2000, e sem novo contrato de abastecimento celebrado
entretanto) não há obrigatoriedade de apresentação de certificado.

iii) O mesmo se aplica às instalações de gás convertidas para gás natural que não
tenham dado origem a novo contrato de fornecimento de gás, nem tenham
obrigado a alterações na instalação, que passarão a estar obrigadas a
inspecções periódicas quando perfizerem 20 anos de construção, sendo
contudo obrigatória a apresentação dos Termos de Responsabilidade emitidos,
respectivamente pela empresa instaladora e pela empresa distribuidora, quando
da conversão da instalação de gás para gás natural, que demonstre a
conformidade da instalação relativamente às normas e regulamentação de
segurança aplicáveis, conforme previsto nos artigos 11º e 12º do DL n.º 262/89,
de 17 de Agosto, com a redacção que lhe foi dada pelos DL n.º 219/91, de 17
de Junho, e 178/92, de 14 de Agosto.

iv) Um Termo de Responsabilidade é um documento em que uma pessoa ou


entidade, com competências para determinada função, se compromete a
assumir as responsabilidades que possam advir por um acto que realizou, não
tendo pois um prazo de validade. Os termos de responsabilidade que
eventualmente poderão ser solicitados são relativos à execução da instalação e
ao abastecimento de gás, e só serão solicitados no caso das instalações que
não estejam sujeitas a inspecções periódicas ou que estejam dispensadas da
realização de uma inspecção extraordinária. A não-existência de termos de
responsabilidade poderá enquadrar uma situação de necessidade de realização
de uma inspecção extraordinária.

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Considerando o esclarecimento prestado pela Direcção Geral de Energia e Geologia,


de 23 de Março de 2009, à CAM de Lisboa, que se em anexa, onde é sublinhado
que, tomando em linha de conta a situação actual e a alteração legislativa
configurada na revogação do DL n.º 262/89, de 17 de Agosto, com a publicação do
DL n.º 521/99, de 10 de Dezembro, “(…) as condições de segurança de uma
instalação só são totalmente verificadas se, para além dos termos de
responsabilidade que comprovam, à data, que uma determinada instalação é
estanque e que a sua execução obedeceu aos regulamentos técnicos aplicáveis,
também sejam verificadas, entre outras as condições de funcionamento dos
aparelhos de gás e as condições de ventilação e evacuação dos produtos de
combustão, por forma a garantir a regular utilização do gás em condições de
segurança, o que pressupões a existência de um Certificado de Inspecção emitido
por uma entidade inspectora, documento esse que deve ser apresentado pelo
senhorio conforme referido no artigo 8.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de
Novembro, que aprova a ficha de avalização para a determinação do Nível de
Conservação de imóveis locados, nos termos do n.º 2, do artigo 33.º, da Lei n.º
6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano”.

Considerando que, em carta dirigida à CAM de Lisboa, em 8 de Abril de 2009, que,


igualmente, se junta, a Lisboagás esclarece que o documento que emite, em
resposta a uma solicitação, referido como substituto de termos de responsabilidade,
representa apenas a confirmação da data em que foi efectuada a mudança de gás
naquele local de consumo, não pondo em causa, ou substituindo o termo de
responsabilidade e o certificado de inspecção previstos na legislação aplicável, e
que é sua opinião de que “os objectivos de segurança, (…) serão acautelados pela
verificação da existência de certificado de inspecção e não pela apresentação de um
mero termo de responsabilidade que atesta simplesmente a boa execução da
instalação de gás à data.”

Neste contexto, solicita-se ao LNEC que esclareça sobre a obrigatoriedade de


apresentação de Certificado de Inspecção válido das Instalações de Gás, em
avaliações a locados habitacionais, no âmbito do MAEC, com instalações de gás
convertidas para gás natural (no caso de Lisboa, em 2001-2002), que não tenham
dado origem a novo contrato de fornecimento de gás, nem tenham sofrido
alterações na instalação, e com data de construção inferior a 20 anos.

Documento Orientador de Procedimentos para os Representantes da OASRS nas CAM Dezembro 2010
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GRUPO DE TRABALHO CAM – OASRS

b) Esclarecimento

(…)

Sobre esta questão, o LNEC mantém a interpretação da legislação expressa no


memorando de 2008-05-06 e no parecer de 2009-02-25, ambos elaborados em
resposta a solicitações da CAM de Lisboa relativamente a questões sobre a
avaliação das instalações de gás no âmbito do MAEC, nomeadamente os aspectos
focados na carta do Grupo de Trabalho CAM-0ASRS nos pontos (i) a (iii) do
número 1.1. 96

No entanto, sendo a DGEG a entidade reguladora do sector, considera-se que o


seu parece97r deverá prevalecer nas avaliações das instalações de gás no âmbito
do NRAU.

2.1.2. Avaliação do elemento funcional 15. Instalação de Ascensores

a) Questão
Segundo o MAEC, a inexistência de Certificado de Inspecção Periódica ou Contrato
de Manutenção do ascensor válidos é entendida como uma Anomalia muito grave.

Considerando serem diversas as razões que podem estar na origem da não emissão
do Certificado de Inspecção Periódica do ascensor, com diversos níveis de risco
para a segurança dos utilizadores – defeitos críticos / não críticos;

Considerando os elevados custos associados às acções de modernização dos


elevadores, necessárias à atribuição do Certificado de Inspecção Periódica,
frequentemente, difíceis de suportar pelos senhorios de prédios com rendas baixas;

Considerando que a atribuição de um nível de Anomalia muito grave, nos locados


habitacionais, inviabiliza o aumento da renda, o que leva a que muitos técnicos se
limitem a verificar se existe Contrato de Manutenção Válido com uma Empresa de
Manutenção de Ascensores (EMA), ignorando, frequentemente, a inexistência do
Certificado de Inspecção Periódica;

Considerando que uma percentagem muito significativa dos ascensores em Lisboa


não possuem Certificado de Inspecção Periódica;

96
Número 2.1.1, deste Capítulo
97
Número 2.2.1, do CAP. IV.

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GRUPO DE TRABALHO CAM – OASRS

Considerando que a não distinção entre os diversos tipos de defeitos, que impedem
a atribuição do Certificado de Inspecção, poderá constituir um factor dissuasor para
a reparação das situações mais graves;

Pergunta-se se, com base no relatório de Inspecção do Ascensor, não será possível
distinguir no nível de Anomalias atribuído a este elemento funcional, a gravidade dos
defeitos que impedem a atribuição do Certificado de Inspecção Periódica,
permitindo que, nos casos de defeitos não críticos, o senhorio possa beneficiar do
aumento de renda.

Dá-se título de exemplo, a proibição de existirem portas de correr (vulgo "lagartas"),


que não tenham um sistema de fecho com duplo encravamento, situação vulgar em
Lisboa, sabendo-se que o custo desta adaptação é bastante dispendioso (cerca de,
2/3 do custo da substituição deste tipo de portas por portas cheias). Eventualmente,
este defeito terá um risco relativamente reduzido para a segurança dos utilizadores,
embora inviabilize a atribuição do Certificado de Inspecção Periódica.

b) Esclarecimento

De acordo com o exposto na carta enviada ao LNEC, a ausência de certificado de


inspecção periódica ocorre numa «percentagem muito significativa dos ascensores
em Lisboa». É ainda referido que a falta do referido certificado de inspecção se
pode dever à existência de situações com diferentes níveis de risco para os utentes
daqueles equipamentos, nomeadamente a existência de defeitos críticos e de
defeitos não-críticos.

A falta do certificado de inspecção periódica configura, de acordo com as


instruções do MAEC, uma anomalia classificada como «Muito grave» no elemento
funcional «15. Instalação de ascensores».

As instalações de equipamentos de elevação e transporte em edifícios,


nomeadamente ascensores, são reguladas pelo Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28
de Dezembro, e, no caso de Lisboa, também pelo Projecto de Regulamento
municipal de ascensores, monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes, de
30 de Outubro de 2008. Nestes documentos são apresentados os requisitos para a
instalação e funcionamento deste tipo de instalações, bem como as competências
das diversas entidades envolvidas no processo.

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GRUPO DE TRABALHO CAM – OASRS

Na legislação consultada não foi encontrada classificação das anomalias nas


instalações de ascensores em defeitos críticos e em defeitos não-críticos.

De acordo com o n.º 6 do Anexo V do Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de


Dezembro, «O certificado de inspecção periódica não pode ser emitido se a
instalação apresentar deficiências que colidam com a segurança de pessoas,
sendo impostas as cláusulas adequadas ao proprietário ou ao explorador com
conhecimento à EMA, para cumprimento num prazo máximo de 30 dias». Desta
forma, de acordo com a legislação referida, conclui-se que a não emissão de um
certificado de inspecção se deve a razões de segurança para os utentes dos
equipamentos, sendo necessária a sua correcção, de modo a dar cumprimento à
legislação em vigor.

Na verificação de um contrato de manutenção válido com uma empresa de


manutenção de ascensores (EMA) pode distinguir-se o tipo de contrato de
manutenção existente: “contrato de manutenção simples” ou “contrato de
manutenção completa”. Em qualquer dos casos, as situações detectadas pela EMA
que conduzam à necessidade de realização de uma obra de reparação ou de
beneficiação só serão mitigadas após acordo com o proprietário, não havendo
assim garantias da reparação de eventuais anomalias existentes nos equipamentos
que ponham em causa a segurança na sua utilização.

Em nosso entender, caso os técnicos avaliadores verifiquem a ausência de um


certificado de inspecção periódica não estão garantidas condições de
funcionamento em segurança dos equipamentos.

2.1.3. Avaliação do elemento funcional 33. Instalação Eléctrica (locado)

a) Questão
i) Solicita-se ao LNEC esclarecimento sobre a obrigatoriedade de existir terra de
protecção na Instalação Eléctrica, para os casos em que exista disjuntor
diferencial de protecção da instalação.

ii) Nos casos em que a coluna do edifício não tem terra, são admitidas formas
“artesanais” de ligação à terra, nomeadamente, a título de exemplo, por meio de
ligação à canalização de água? Em caso afirmativo, que grau de Anomalia
deverá ser atribuído a esta situação?

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b) Esclarecimento

(…)

A execução das instalações eléctricas em edifícios é, em geral, regulada pelas


“Regras técnicas das instalações eléctricas de baixa tensão”, publicadas pela
Portaria n.º 949-A/2006, de 11 de Setembro. Este diploma apresenta, entre outras,
as regras a cumprir pelas instalações eléctricas para a protecção de pessoas
contra contactos directos ou contactos indirectos no caso de «(. . .) ampliações ou
modificações das instalações, bem como partes das instalações existentes,
afectadas por essas alterações» (alínea f de 11.2, do Anexo à Portaria referida).

Todavia, em 1974 foi publicado o Regulamento de Segurança de Instalações de


Utilização de Energia Eléctrica (RSIUEE), pelo Decreto-Lei n.º 740/74, de 26 de
Dezembro, que apresentava os elementos reguladores da segurança das
instalações eléctricas em edifícios.

De acordo com o n.º 1 do art.º 4 do Decreto-Lei n.º 740/74, de 26 de Dezembro,


«em localidades servidas por rede pública de distribuição de energia eléctrica, nos
edifícios existentes à data da publicação deste decreto-lei e dotados de instalações
eléctricas, as diversas instalações de utilização do edifício, incluindo as dos
serviços comuns deste, e as correspondentes entradas e instalações colectivas
que não obedeçam às disposições dos Regulamentos de Segurança anexos a este
decreto-lei, bem assim como o respectivo ramal ou chegada, deverão ser
modificadas em conformidade no prazo de dez anos» (i. e., até 26 de Dezembro de
1984). Contudo, é referido no n.º 3 do mesmo artigo que «no que se refere às
instalações de utilização do edifício, o disposto no n.º 1 só será aplicável à
protecção das pessoas, de acordo com o capítulo 7.º da parte II do Regulamento
de Segurança de Instalações de Utilização de Energia Eléctrica», ou seja com o
disposto nos art.º 596.° a 630.° do RSIUEE.

As alterações previstas naquele capítulo incluíam a instalação de sistemas de


protecção de pessoas contra contactos directos e contra contactos indirectos.

A protecção contra contactos directos é em geral assegurada pelo isolamento das


partes activas da instalação e/ou pela colocação de anteparos.

A protecção contra os contactos indirectos (art.º 598.°) deve ser realizada pela
instalação de um dos seguintes sistemas:

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- ligação directa das massas à terra e emprego de um aparelho de protecção,


de corte automático, associado;

- ligação directa das massas ao neutro e emprego de um aparelho de


protecção, de corte automático, associado;

- emprego de um aparelho de protecção, de corte automático, sensível à tensão


de defeito.

Desta forma, desde 1984, é obrigatória a existência em simultâneo de circuito de


terra e de aparelho de protecção, de corte automático, não sendo admissível a
existência de formas artesanais de ligação à terra, tais como ligação à canalização
de água.

2.1.4. Complementaridade das Unidades de arrendamento – Avaliação de Unidades


ocupando diversos Locados, pertencendo, ou não, ao mesmo senhorio

a) Questão
Para dar resposta aos pedidos de determinação do Coeficiente de Conservação de
locados, com contratos de arrendamento próprios, formando em conjunto uma
unidade funcional e sendo para o efeito complementares, a CAM de Lisboa entendeu
que o reconhecimento da complementaridade funcional dos locados determina que
se assuma esta mesma complementaridade na Ficha de Avaliação do Estado de
Conservação, pelo que a norma relativa ao âmbito de aplicação MAEC (1.2) deveria
admitir a extensão a uma unidade funcionalmente distinta, quer esta seja constituída
por um locado ou por um agregado de locados com arrendamentos próprios. Neste
contexto e considerando a prossecução dos princípios da equidade e justiça, e a
necessidade de dar igual possibilidade de intervenção/actualização na aplicação do
NRAU a todos os contratos de arrendamento do Título II Capítulo II, a CAM de
Lisboa deliberou, na sua 6ª reunião de 2009, adoptar na orientação aos técnicos os
princípios acima referidos, alargando a previsão do ponto 1.2. Âmbito de aplicação
do MAEC. Deste facto deu conhecimento à Secretaria de Estado da Administração
Local. 98

A título de exemplo, estão nesta situação:

a. Estabelecimentos comerciais que não possuem as instalações sanitárias


integradas na unidade avaliada mas, sim, noutra unidade, integrante do
98
Relatório de Actividades de 2009 – Comissão Arbitral Municipal de Lisboa

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estabelecimento e complementar à primeira;

b. Estabelecimentos de restauração que possuem a zona de confecção/cozinha ou


as instalações sanitárias, noutra unidade complementar da primeira;
Considerando o acima exposto, solicita-se esclarecimento sobre qual o
procedimento a adoptar no preenchimento da Ficha de Avaliação, nas situações de
Complementaridade das Unidades de Alojamento.

b) Esclarecimento
A existência de dois ou mais locados que se complementam formando uma única
unidade funcional configura uma excepção à situação prevista no MAEC.

A avaliação para o aumento extraordinário da renda não obriga a que seja solicitada
a vistoria aos diversos locados. Devido a cada locado ser um prédio urbano
distinto, eventualmente, com um contrato de arrendamento diferente, a avaliação
do estado de conservação é realizada separadamente para cada locado e em
processos independentes.

A decisão da CAM de Lisboa, de reconhecimento da complementaridade funcional


dos diferentes locados, tal como é referido na carta enviada ao LNEC, aparenta ser
adequada.

Considera-se que, nestes casos, deve ser preenchida uma ficha de avaliação para
cada locado. A ficha de cada locado deve apresentar apenas o resultado da
avaliação dos elementos funcionais existentes naquele locado. As fichas de
avaliação de cada locado terão portanto preenchimento distinto. Na secção «G.
Observações» de cada ficha devem ser indicados os locados que constituem a
unidade funcional e os elementos funcionais para os quais a resposta foi «Não
aplicável» devido a se localizarem num dos outros locados complementares da
unidade funcional.

2.1.5. Locados onde as instalações sanitárias se localizam nas partes comuns do


edifício e não no interior do locado, sendo partilhadas por um conjunto de
locados.

a) Questão
Considerando que a Ficha de Avaliação do Nível de Conservação de Edifícios não
prevê a existência em Outras Partes Comuns, do Elemento Funcional Equipamento
Sanitário, solicita-se ao LNEC que esclareça qual o procedimento a adoptar no

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preenchimento da Ficha de Avalização nas situações em que as Instalações


Sanitárias se localizam nas partes comuns do Edifício e não no interior do locado,
sendo partilhadas por um conjunto de locados.

A título de exemplo, estão nesta situação:

a. Estabelecimentos em Centros Comerciais;

b. Escritórios em Centros de Escritórios;

c. Fogos de habitação localizados em edifícios onde originalmente não existiam


instalações sanitárias e onde a falta foi suprida com a construção desta infra-
estrutura nas zonas comuns, para serviço dos diversos locados, situação
frequente, por exemplo, na Baixa lisboeta.

b) Esclarecimento
Tal como na situação anterior, o presente caso configura uma excepção à situação
geral prevista no MAEC.

Considera-se que, se existirem locados em que o uso de uma ou mais das infra-
estruturas básicas seja garantido por infra-estruturas partilhadas, durante a
avaliação as infra-estruturas partilhadas devem ser avaliadas como pertencendo ao
locado. Este facto deve ser exposto e justificado na secção «G. Observações» da
ficha de avaliação.

2.1.6. Infra-estruturas Básicas

a) Questão
Nos locados onde não está prevista a permanência de pessoas, entende-se como
obrigatória a existência de Infra-estruturas de Água, de Esgotos e de Electricidade?

Exemplos: Instalações para animais; Armazéns; Arrecadações, etc.

b) Esclarecimento
(…)

Tal como nos números anteriores, esta situação configura uma excepção à situação
geral prevista no MAEC. Considera-se que a permanência de pessoas não é o único
critério que determina a necessidade da existência das infra-estruturas referidas.
Entende-se que deve ser o uso do locado que determina a necessidade de
existência de infra-estruturas, cabendo ao técnico avaliador decidir dessa
necessidade.

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Se o técnico avaliador optar por considerar que não é necessário existir uma ou
mais infra-estruturas previstas no MAEC deve na secção «G. Observações» da ficha
de avaliação expor e fundamentar a sua opção.

2.2. Vistorias para efeitos da Avaliação do Estado de Conservação dos Imóveis –


Questões decorrentes do 2º Encontro de Representantes da OASRS nas Comissões
Arbitrais Municipais

Agradece-se, ainda, a confirmação do teor dos pontos seguintes, cuja redacção resulta
da interpretação dos esclarecimentos prestados pelo representante do LNEC, durante o
2º Encontro de Representantes da OASRS nas Comissões Arbitrais Municipais, realizado
em 26 de Maio de 2009:

2.2.1. Avaliação do elemento funcional 28. Equipamento Sanitário

a) Questão
No caso de locados, originalmente, com mais do que uma instalação sanitária, não
será obrigatório que todas se mantenham a funcionar como tal, podendo alguma
delas ter sido anulada/convertida para outros usos, desde que exista, pelo menos,
uma instalação sanitária com os requisitos mínimos previstos no MAEC.

b) Esclarecimento
O esclarecimento pretendido refere-se a locados habitacionais que dispõem de
duas ou mais instalações sanitárias, mas em que uma delas foi anulada ou
convertida para outras utilizações.

Nos casos em que tal ocorra é necessário tomar em consideração que poderão
existir diferentes razões para a anulação ou conversão da instalação sanitária,
nomeadamente, diferente modo de uso ou mau funcionamento.

Se a anulação/conversão da instalação sanitária se dever a mau funcionamento da


instalação tal deverá ser assinalado na avaliação no elemento funcional «28.
Equipamento sanitário», registando as anomalias existentes.

Se a anulação/conversão da instalação sanitária se dever a diferente modo de uso,


ela deverá ser avaliada de acordo com o uso que tenha no momento da vistoria.

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2.2.2. Avaliação do elemento funcional 29. Equipamento de Cozinha

a) Questão
Na avaliação de locados não habitacionais cuja cozinha tenha sido anulada pelo
arrendatário ou pelo senhorio, por não ser necessária ao uso do locado, deverá
considerar-se que não se aplica o elemento funcional 29.

b) Esclarecimento
Tal como na questão anterior, a anulação/conversão da cozinha, nos locados não-
habitacionais, deverá ser verificada e avaliada de acordo com as razões que lhe
deram origem e com o uso no momento da vistoria.

2.2.3. Avaliação do elemento funcional 30. Instalação de Distribuição de Água

a) Questão
No que respeita à obrigatoriedade da existência de válvulas de seccionamento do
abastecimento ao locado e aos equipamentos, esclarece-se que, neste caso, não se
entendem por equipamentos as loiças sanitárias, lava-loiças, tanques, etc., cujo
funcionamento depende da existência de torneiras, que já constituem em si válvulas
de seccionamento do abastecimento.

b) Esclarecimento
A existência de válvulas de seccionamento passou a ser obrigatória com a entrada
em vigor do Regulamento geral dos sistemas públicos e prediais de distribuição de
água e de drenagem de águas residuais (Decreto Regulamentar n.º 23/95, de 28 de
Agosto). A alínea a) do art.º 102.° deste Decreto Regulamentar refere que é
obrigatória a instalação de válvulas de seccionamento «( ... ) à entrada dos ramais
de introdução individuais, dos ramais de distribuição das instalações sanitárias e
das cozinhas e a montante de autoclismos, de fluxómetros, de equipamento de
lavagem de roupa e de louça, do equipamento de produção de água quente, de
purga dores de água e ainda imediatamente a montante e a jusante de
contadores».

Não existe qualquer obrigatoriedade de instalação de outras válvulas de


seccionamento junto de dispositivos que não os mencionados acima, estando por
isso dispensados de instalação daquelas válvulas os referidos na carta do Grupo de
trabalho CAM-OASRS, nomeadamente equipamentos sanitários e lava-louças.

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Salienta-se que esta disposição é apenas aplicável às instalações realizadas ou


sujeitas a alterações/remodelações posteriormente à entrada em vigor do referido
regulamento.

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VI. ÉTICA E DEONTOLOGIA

No exercício das suas funções, os arquitectos estão sujeitos à Jurisdição Disciplinar dos Órgãos
da Ordem, nos termos previstos no Estatuto da Ordem do Arquitectos.

Tanto os representantes da Ordem dos Arquitectos nas CAM, como os técnicos arquitectos que
realizam vistorias no âmbito do NRAU, enquanto tal, deverão observar não só os princípios de
Deontologia profissional aplicáveis à profissão, conforme o disposto no CAP. VII, do Estatuto da
Ordem do Arquitectos, publicado pelo Decreto-Lei n.º 176/98, de 3 de Julho, e no Regulamento
de Deontologia da Ordem dos Arquitectos, aprovado em 9 de Junho de 2001, na 9ª Reunião do
Conselho Nacional de Delegados, que obrigam todos os arquitectos, como também as seguintes
normas definidas no quadro jurídico do NRAU:

i) Artigo 10º do DL161/2006, de 8 de Agosto – “Impedimentos”

Determina o conjunto de impedimentos a que estão sujeitos os membros da CAM,


estabelecendo as seguintes normas:

1 - Os membros da CAM estão impedidos de intervir em qualquer assunto relativo a


prédios próprios ou em que seja interessada, a qualquer título, entidade de que sejam
administradores ou colaboradores, ou em que sejam interessados seus ascendentes,
descendentes ou parentes e afins até ao 4º grau da linha colateral.

2 - Os actos realizados em violação do disposto no número anterior são anulados pela


CAM oficiosamente ou a requerimento dos interessados.

ii) Artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto – “Garantias de Imparcialidade”

Determina a garantia de Imparcialidade dos técnicos responsáveis por vistorias,


estabelecendo as seguintes normas:

1 - A escolha do técnico responsável por cada processo é feita por sorteio, o qual pode ser
feito usando meios informáticos.

2 - Os técnicos estão impedidos de intervir em relação a prédios próprios ou em que seja


interessada, a qualquer título, entidade de que sejam administradores ou
colaboradores, ou a prédios em que sejam interessados seus ascendentes,
descendentes ou parentes e afins até ao 4.º grau da linha colateral, devendo repetir-se
o sorteio quando tal se verifique.

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3 - Os actos realizados em violação do disposto no número anterior são anulados pela


CAM oficiosamente ou a requerimento dos interessados.”

iii) Número 3.1 do MAEC – “Código de Ética”

Define as regras de conduta complementares que o técnico do MAEC deve observar no


exercício das suas funções, designadamente:

a) O técnico não deve divulgar qualquer informação relativa aos resultados da vistoria
sem a aprovação do seu cliente ou dos seus representantes.

b) O técnico não deve aceitar pela prestação de cada serviço uma remuneração superior
a estipulada pela Comissão Arbitral Municipal (CAM).

c) O técnico não deve aceitar pela prestação do serviço quaisquer outras comissões ou
compensações, directas ou indirectas, financeiras ou outras, de pessoas ou entidades
relacionadas (ou não) com o cliente.

d) O técnico deve comunicar a CAM qualquer interesse pessoal num negócio que possa
inviabilizar ou afectar a qualidade dos resultados da sua actividade de avaliação.

e) O técnico não deve aproveitar a vistoria como uma forma deliberada de obter
informações privilegiadas a utilizar em proveito próprio.

f) O técnico deve envidar todos os esforços para manter e assegurar a integridade e a


reputação profissional da actividade de avaliação do estado de conservação de
imóveis.
Compreendendo, ainda, as seguintes recomendações, a observar:

a) É recomendável que o técnico comunique a CAM informação relevante sobre violações


a este código de ética.

b) De modo a desempenhar as suas funções com imparcialidade e independência


técnica, um membro da CAM não deve estar inscrito como avaliador nesse município.

c) Um técnico que exerça actividade numa Câmara Municipal pode estar inscrito como
avaliador no respectivo município desde que as suas funções no mesmo não
constituam motivo de incompatibilidade com a actividade de avaliação no âmbito do
MAEC.
Acrescenta-se, ainda, que por deliberação do Conselho Directivo Nacional da Ordem dos
Arquitectos, de 4 de Janeiro de 2007, os representantes da OA nas CAM não podem ser
técnicos da(s) autarquia(s) às quais pertencem as CAM a que se propõe.

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A violação, dolosa ou negligente, do disposto no presente Capítulo, será considerada infracção


disciplinar, sujeita a acção disciplinar nos termos previstos no Estatuto da Ordem do Arquitectos.

Nas situações de infracção disciplinar, a OASRS adoptará o seguinte procedimento:

a. Para as situações de reincidência da falta referida na alínea e. do CAP. VII., a OASRS:

§ Na segunda falta, adverte o técnico;

§ Na terceira falta, censura o técnico por escrito, alertando-o para as consequências de nova
reincidência;

§ Na quarta falta, o técnico é retirado das listas de técnicos disponíveis para a realização de
vistorias, no âmbito da aplicação do NRAU, passando a constar como inactivo no Portal da
Habitação.

b. Todas as situações de falta disciplinar serão participadas, consoante o caso, ao Conselho


Regional ou Nacional de Disciplina.

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VII. COMUNICAÇÃO

Visando a OASRS uma maior eficácia e uniformização na relação institucional com as CAM e a
implementação de procedimentos comuns na supervisão do desempenho dos arquitectos que
realizam vistorias para determinação do Nível de Conservação, no âmbito do NRAU;

Estabelece o CDRS que a comunicação com as CAM deve ser realizada por via dos seus
representantes, canal privilegiado de comunicação entre as duas instituições.

Para os fins pretendidos, são definidos os seguintes procedimentos, a observar pelo


representante da CAM no exercício das suas funções:

a. Cumprir as disposições do presente Documento Orientador de Procedimentos;

b. Enviar à OASRS o Relatório Anual de Actividades da CAM que integra;

c. Participar à OASRS qualquer situação de incumprimento pela CAM das disposições legais
aplicáveis;

d. Participar à OASRS qualquer situação de incumprimento pelos arquitectos responsáveis pela


realização de vistorias das disposições legais aplicáveis;

e. Participar à OASRS as situações de novos sorteios para vistorias atribuídas a técnicos


arquitectos, por impedimento do técnico não enquadrável nas situações previstas no
número 2 do artigo 7.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro;

f. Participar nos encontros de representantes nas CAM promovidos pela OASRS.

O canal privilegiado de comunicação é o correio electrónico, sendo para o efeito criado o


endereço – nrau@oasrs.org – para onde deverá ser dirigida toda a correspondência sobre a
matéria em causa.

Na área dedicada ao NRAU que o CDRS desenvolveu no seu website, é divulgada informação
actualizada, com perguntas frequentes e notícias relevantes sobre esta temática.

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VIII. CONTRIBUTOS AVULSO

Este capítulo reúne sugestões para o aperfeiçoamento de procedimentos no âmbito da aplicação


do NRAU, recolhidas dos contributos escritos de alguns colegas, durante o período de discussão
da Versão Preliminar deste documento.

Sugestões:

a. Justifica-se (...) encontrar, dentro da plataforma informática, os processos que


diminuam a ocorrência de erros e omissões, nomeadamente pela existência de
operações consideradas incompatíveis ou não realizáveis após a selecção de
determinadas variáveis; por exemplo: se um edifício se destina a fins habitacionais, o
elemento funcional 35 não poderá ser assinalado como não se aplica, pelo que um
comentário em balão deverá alertar o técnico vistor para o efeito listando, se possível,
as opções (Este processo é utilizado no preenchimento da declaração electrónica dos
Impostos)99.

b. Há uma cultura instalada de sobrevalorização da formação/certificação sem avaliação,


que não é justa e vem dificultar a acção profissional; sendo que a formação só por si,
não garante a habilitação.

Em alternativa, deve-se incentivar o mérito e as boas práticas. Defendo que se instalem


mecanismos para evitar os erros e premiar a exigência; os sistemas (s) de controlo
deviam ser uma realidade, e por outro lado, não há que ter receio de fazer cumprir as
normas.

Um exemplo de avaliação: pode-se criar sistemas de avaliação – provas – que regulem


a habilitação dos técnicos e façam uma selecção dos que verdadeiramente estão
interessados e empenhados na actividade. Esta medida, tal como a formação, terá os
seus custos, mas fornecerá certamente outra garantia perante a prática profissional.

Um exemplo de penalização: havendo suficientes técnicos inscritos no NRAU (como


parece ser o caso), devia-se eliminar as inscrições de técnicos que errassem nos
relatórios das vistorias e/ou que não cumprissem qualquer requisito de todo o
processo – como tem vindo a suceder escandalosamente e com impunidade,
penalizando uma parte e favorecendo a outra, ilegitimamente.100

99
António Madeira Santos, arquitecto, representante da OASRS na CAM de Alenquer
100
Pedro Espiga, arquitecto, técnico de vistorias no âmbito do NRAU

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GRUPO DE TRABALHO CAM – OASRS

c. Toda a vasta documentação produzida, parece induzir/motivar a avaliação do estado de


conservação imediatamente após a vistoria – in situ. Pelo contrário, tenho a aconselhar
que a apreciação definitiva, nomeadamente de cada elemento funcional, seja feita à
posteriori, acompanhada pela revisão sistémica da leitura do MAEC101.

d. Nem sempre os exemplos ilustrados do MAEC se mostram coerentes com o Método e,


porque os níveis de anomalia não são apenas calculados pelo estado físico dos
elementos funcionais, também devem ser calculados, por exemplo, pelos critérios
referidos no n.º 1 do artigo 3.º da Portaria 1192-B/2006, aviso para o cuidado na
colocação dos exemplo102.

e. (...) a inexistência de Afirmação das Partes durante as vistorias de reclamação, devia


ser revista – até por se tratar de um aspecto importante na avaliação.103

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