A IMPORTANCIA DO PROJETO NA MANUTENÇÃO DE HIS

SANCHES, Iara Del´Arco (1); FABRICIO, Marcio Minto (2)

(1) Arquiteta mestranda em Arquitetura e Urbanismo, iaradelarco@gmail.com
Programa de Pós-graduação de Arquitetura e Urbanismo, Departamento de Arquitetura e Urbanismo da
Escola de Engenharia de São Carlos – EESC – USP.
(2) Profª. Doutor em Engenharia , marcio@sc.usp.br
Engenheiro Civil, Professor do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Escola de Engenharia de
São Carlos – EESC – USP.

RESUMO
A facilidade de manutenção e a transparência para os usuários das necessidades, prazos e
procedimentos de manutenção são de fundamental importância para qualidade e sustentabilidade dos
edifícios ao longo do tempo. A manutenção é particularmente crítica em habitações de interesse social
(HIS), em que a disponibilidade de recursos dos moradores para reformas e manutenções é limitada. O
artigo aborda a relevância da consideração de fatores de manutenção enquanto procedimentos e
recomendações a serem desenvolvidos durante o processo de projeto, destinados à consolidação de um
manual do usuário para uso dos moradores e operadores (zeladores, administradoras de condomínio,
etc.) além da sua influência na eficiência da gestão da manutenção durante a etapa de uso, uma vez que
o desempenho do edifício é em grande parte determinado pelo projeto. Partindo de uma pesquisa de
avaliação pós-ocupação (APO) em um conjunto habitacional de interesse social e de revisões
bibliográficas sobre identificação e incidência de problemas decorrentes da ausência ou inadequação de
manutenção em HIS, o artigo aborda a importância de, durante o projeto, os projetistas envolvidos
considerarem as implicações das soluções propostas na manutenibilidade dos edifícios na etapa de uso.
Como resultados são discutidos os conceitos no âmbito da manutenção como Projeto da Manutenção
(enquanto Manual de Manutenção preventiva do edifício) e abordados dados empíricos de estudo de
caso relacionando-os às falhas de projeto e que poderiam ser utilizados para retroalimentação de novos
processos de projetos.

Palavras-chave: Manutenção, Gestão da Manutenção, HIS, APO.

ABSTRACT
The transparency of needs, deadlines, maintenance procedures and the easiness of maintenance are
fundamentally important for the buildings’ quality and sustainability through time. Maintenance is
particularly critical in housing projects, in which user’s resources availability for maintenance and
repairs are limited. This paper addresses Building Maintenance Design for housing projects while
procedures and guidelines to be developed during the design process and towards the user’s manual
consolidation as much for residents as for operators (janitors, condominium managers, etc.) and design’s
influence on the maintenance management efficiency during the use of the building as building
performance is determined by the design. Starting from a Post Occupation Evaluation (POE) in a
housing project and bibliographic review about identification and incidence of problems that arise from
the absence or inadequacy of housing projects maintenance, this paper is about the importance of the
designers thinking about the consequences of their decisions and solutions on the maintainability of a
buildings during the design process. As results some concepts like Maintenance Design and the use of
data from POE to feedback new design processes are discussed.

Keywords: Maintenance, Maintenance Management, Housing Projects, POE.

1 INTRODUÇÃO
A qualidade e eficiência de edificações são resultados diretos das fases de concepção e
do processo de projeto de edifícios. Degani e Cardoso (2002) consideram o projeto
como sendo o ponto de partida do ciclo de vida de um edifício, no qual se espera que
seja tomada grande parte das decisões e encontradas soluções que minimizem impactos
ambientais, viabilizando economia significativa em longo prazo com obtenção de
menores custos de uso, manutenção e operação da edificação.
Fabricio e Melhado (2004) afirmam que o projeto além de ser um instrumento de
decisões das características do produto, é fator de influência direta nos resultados
econômicos e na eficiência dos processos dos empreendimentos. Além disso, também
atribuem ao projeto a principal participação na redução de custos e de falhas ao longo
da vida de empreendimentos de edifícios.
A fase de maior duração de uma edificação é a fase de uso e operação, quando ocorrem
intervenções de adaptação, reforma e principalmente manutenção. No entanto, de
acordo com Aris (2006) muitas empresas de projeto consideram fatores de manutenção,
como grau de facilidade de limpeza e reparos e reposição de elementos, como sendo
fator de menor importância no momento da projeção de edifícios. Entre os principais
problemas relacionados à fraca consideração de aspectos de manutenção na fase de
projeto estão: deficiência de design como concepção funcional, escolha de
equipamentos e especificação de materiais; baixa qualidade construtiva; mão de obra
inadequada; baixo desempenho do edifício no que diz respeito a layout e escolha de que
equipamentos, etc.
Além da consideração de aspectos de manutenção em todas as etapas de um edifício
(abordado mais adiante nesse artigo como Projeto para Manutenção), é importante
levantar dados durante todas essas etapas para formulação de documentos e manuais de
operação, uso e manutenção da edificação. Manuais esses fornecidos pelas construtoras,
fornecedores de materiais, empresas de execução de serviços, etc., proporcionando
informação para um planejamento da gestão de manutenção mais eficiente.
Os dados coletados em cada fase do processo construtivo retroalimentam todos os
setores e etapas de um empreendimento, conseqüentemente o planejamento, a execução,
a operação, uso e manutenção.
A gestão da manutenção, principalmente no que se refere ao planejamento da
manutenção preventiva deve ser feita de modo a otimizar o aproveitamento de recursos
humanos, financeiros e equipamentos. No caso de empreendimentos de interesse social,
a previsão orçamentária e o planejamento de reserva de recursos direcionados à
realização de serviços de manutenção planejada devem ser considerados para viabilizar
o custeio de tais procedimentos por parte da população de baixa renda, pra quem esses
programas são direcionados.

2 OBJETIVOS E MÉTODO DE PESQUISA

O artigo tem como objetivo abordar a relevância do Projeto da Manutenção de edifícios
habitacionais de interesse social enquanto procedimentos e recomendações a serem
desenvolvidos durante o processo de projeto, destinado à consolidação de programas e
políticas de manutenção para fase de uso.
Como método de investigação o artigo parte de revisão bibliográfica sobre o tema e uma
pesquisa de Avaliação Pós Ocupação (APO) em conjunto habitacional de interesse
social que foi estruturada para identificar as soluções de projeto (falhas ou boas
soluções) quanto ao desempenho da manutenção do edifico e para funcionar como
ferramenta de retroalimentação.
A APO valeu-se de instrumentos de coleta de dados aplicados em um conjunto
habitacional de interesse social: observação técnica dos espaços e edificações (vistorias
técnicas), aplicação de questionários junto aos moradores do referido conjunto,
realização de entrevistas com os responsáveis pelo projeto, com o morador
representante de condomínio (na ausência de um síndico) e conversas informais com
empregados da assistência de serviços gerais (ZANFERDINI et al, 2008).
Buscou-se identificar e analisar as patologias construtivas e os problemas tanto nos
espaços comuns do condomínio quanto no interior das unidades habitacionais, que
dificultem a manutenção ou que sejam causados pela falta dela, acarretados por falhas
construtivas de projeto, por uso indevido e / ou acarretado pelo tempo. Além disso,
mapear e analisar o processo de identificação / solução de problemas no que diz respeito
à manutenção (preventiva ou corretiva).
As ferramentas de APO utilizadas no trabalho Zanferdini et al (2008) buscaram
identificar problemas de manutenção de edifícios oriundos de projeto ou de falha na
gestão da manutenção como: a existência e difusão de um manual do usuário; eficiência
da comunicação entre moradores e administradora no que diz respeito à solução de
problemas; e o grau de facilidade de manutenção das habitações, para assim utilizar
esses dados como retroalimentação de projetos e melhoria da gestão desses conjuntos
habitacionais.

3 MANUTENÇÃO PREDIAL
Manutenção é definida como a combinação de todas as ações técnicas e administrativas
com o objetivo de restaurar ou substituir um item ao estado o qual possa exercer a
função original, com grau satisfatório de desempenho (OTHMAN, 2007 apud
INTERNATIONAL ELECTROMECHANICAL COMISSION, 2006).
Seeley (1976) apud Horner, El-Haram e Munns (1997) que define manutenção predial
como o trabalho realizado para manter, restaurar ou melhorar todas as partes de um
edifício, seus serviços e arredores para um padrão atualmente aceito e para sustentar a
utilidade e valor do edifício.
Uma das variáveis envolvidas nos custos de manutenção é a manutenibilidade, que de
acordo com Rosa (2006), traduz a maior ou menor facilidade de executar as atividades
de intervenção nos equipamentos. Ainda segundo o autor, falhas no processo podem ser
originadas por falhas de projeto; falhas das instalações; falha de pessoal; falhas de
suprimentos; e falhas do usuário.
Dunston et al. (1999) apud Aris (2006) conceitua manutenibilidade como a
característica de projeto que incorpora função, acessibilidade, confiabilidade, facilidade
de uso e reparo em todos os componentes dos sistemas, maximizando custos e
benefícios do ciclo de vida do edifício.
A seguir os objetivos da manutenção descritos por Horner, El-Haram e Munns (1997):
• Assegurar que os edifícios e seus serviços estejam em uma condição segura;
• Assegurar que o edifício esteja em forma para uso;
• Assegurar que a condição do edifício atinja todos os requisitos estatutários;
• Desempenhar o trabalho necessário para manter o valor físico dos edifícios
existentes;
 • Desempenhar o trabalho necessário para manter a qualidade do edifício.
Na bibliografia é possível encontrar várias denominações e divisões por vários autores
para os tipos de manutenção, Tsang (1995), Horner, El-Haram e Munns (1997), Ferraz
Neto et al (2003), Aris (2006), entre outros, mas tais divisões e denominações acabam
por encaixar-se em duas categorias principais, a manutenção planejada e a não
planejada, ou seja, a manutenção preventiva e a corretiva:

3.1 Manutenção Preventiva

“Nos termos da NBR 5674, compreende a Manutenção
Rotineira que é caracterizada pela realização de serviços
constantes que possam ser executados pela equipe de
Manutenção Local e a Manutenção Planejada cuja realização
é organizada antecipadamente, tendo por referência
solicitações dos usuários, estimativas de durabilidade
esperada dos componentes das edificações em uso ou
relatórios de vistorias técnicas (inspeções) periódicas sobre o
estado da edificação” (FERRAZ NETO et al, 2003).
O Programa de Manutenção Preventiva, de acordo com Ferraz Neto et al (2003),
deve coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas
intervenções; minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da
edificação e a interferência dos usuários sobre a execução dos serviços de manutenção;
além de otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.
Além disso, ele deve ser baseado na norma NBR – 5674:1999 – Manutenção de
Edificações, nas informações contidas no Manual do Proprietário e no Manual das
Áreas Comuns.
É importante frisar que a manutenção preventiva, quando bem planejada e executada
apresenta uma maior economia de recursos físicos e econômicos. Oliveira; Oliveira
(2008) reafirmam a importância de se mudar a visão de que a manutenção preventiva é
um custo para o condomínio.

3.2 Manutenção Corretiva

Este tipo de manutenção é utilizado para restaurar a função de um item ou substituí-lo
quando não mais funcionar (TSANG, 1995). Também denominada de Estratégia de
Manutenção Baseada na Condição do Objeto (HORNER, EL-HARAM e MUNNS,
1997) e por não ser uma ação programada pode acarretar em despesas inesperadas no
orçamento de um condomínio, sendo que seus custos costumam ser mais elevados
(TSANG, 1995).
“Nos termos da NBR 5674, caracteriza-se pelos serviços não
previstos na manutenção preventiva, incluindo a manutenção
de emergência, caracterizada por serviços que exigem
intervenção imediata para permitir a continuidade do uso das
edificações e evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e
patrimoniais aos seus usuários ou proprietários”(FERRAZ
NETO et al, 2003).

4 GESTÃO DA MANUTENÇÃO EM HIS – ESTUDO DE CASO

Técnicas de APO podem ser utilizadas como forma de feedback para as etapas de
projeto e execução, levando informações sobre as condições reais de apropriação do
edifício ou espaço construído pelo usuário. Tais informações são obtidas durante as
etapas de operação, uso e manutenção (NBR 14037:1998), quando a identificação de
problemas acarretados por falhas de projeto ou má gestão da manutenção, podem ser
utilizadas para retroalimentação.
A APO (origem dos dados empíricos desse artigo) foi realizada no conjunto
habitacional de interesse social Oscar Barros, do Plano de Arrendamento Residencial –
PAR, localizado no Jardim Tangará, na cidade de São Carlos. O empreendimento é
constituído por 104 unidades habitacionais distribuídas em 13 blocos de apartamentos
cada um com 8 (oito) unidades habitacionais. Cada unidade é formada por seis
cômodos, sendo 2 (dois) dormitórios, sala, cozinha, banheiro e área de serviço com área
total de 48,83m2.
Com um universo de 104 unidades habitacionais, no qual 4 (quatro) encontravam-se
vazias e baseando-se em Ornstein e Roméro (2003), foi adotado como amostragem de
análise intencional (na aplicação dos questionários e das vistorias técnicas), o número
de 50 (cinqüenta) unidades habitacionais, que corresponde a 50% dos apartamentos
ocupados e distribuídos em todos os blocos e pavimentos, cujos parâmetros de erro e
confiabilidade são 10% e 95,5%, respectivamente.
No PAR, após um período de 15 anos, recentemente antecipado para 5, os arrendatários
podem quitar o resíduo do valor do imóvel e tornarem-se proprietários, enquanto isso a
CAIXA é a proprietária e responsável pelo empreendimento.
No caso do conjunto habitacional estudado, os moradores que pagam uma parcela
mensal de R$ 180,00 no imóvel, pagam ainda R$ 85,00 em taxas condominiais, o que
representa 47% do valor pago na parcela de aquisição do imóvel. Dados obtidos
revelaram que 59% dos moradores respondentes da pesquisa classificaram a tarifa
condominial como cara ou muito cara, o que pode vir a ser causa de inadimplência e até
abandono de imóvel, dificultando mais ainda a solução da questão habitacional no país e
gerando mais custos para o agente proprietário, no caso a CAIXA.
Esse tipo de programa insere um novo agente além dos já conhecidos em outros
programas habitacionais, a Administradora, que tem como atribuições básicas a gestão
do arrendamento (questões legais e contábeis junto aos arrendatários) e gestão do
patrimônio (manutenção e conservação dos empreendimentos) (MEDVEDOVSKI et al,
2008).
Em 21% dos apartamentos vistoriados houve a incidência de patologias (relacionadas à
falta de consideração de fatores de manutenção em fase de projeto gerando a
necessidade de manutenção ou relacionados à falta de execução de serviços de
manutenção) como vazamentos, infiltrações, rachaduras, mau funcionamento das
instalações elétricas, hidrossanitárias e esquadrias, etc.

OUTROS 12%
MOTIVOS
30%
ADMINISTRADORA
NÃO 26%
COMUNICADO

70% SOLICITAÇÃO
MORADOR 62%
NÃO ATENDIDA

Graf. 1. Problemas identificados e solucionados. Graf. 2. Problemas identificados não solucionados.

Os gráficos 1 e 2 acima mostram que dentro da fatia de 21% de incidência de
problemas nos apartamentos, 32,25% deles foram solucionados. No que diz respeito a
problemas existentes e solucionados, 70% foi solucionado por conta do próprio usuário
e 30% por parte da administradora. 67,75% dos problemas incidentes nos apartamentos
não foram resolvidos, sendo que 62% foram por solicitação à administração não
atendida, 26% por não comunicação do usuário à administradora e 12% por razões
diversas.
Além dos problemas na gestão da manutenção, derivados da complicada relação entre
moradores e administradora (conseqüência de uma gestora que segundo moradores é
ausente e segundo representante da CAIXA, de difícil acesso e comunicação), foram
encontrados problemas acarretados por:
a) baixa manutenibilidade do edifício dificultando serviços periódicos de manutenção:
• Caixa coletora de esgoto localizada dentro de áreas privadas de unidades
habitacionais, sendo que cada caixa coletora atende a mais três (3) outras
unidades;
b) patologias resultantes de projeto falho demandando manutenção para sua solução:
• Portas das unidades habitacionais de baixa qualidade e estanqueidade,
permitindo a entrada de insetos, ventos e principalmente entrada de água nas
épocas de chuva;
• Ocorrência de grande umidade nas paredes do pavimento térreo que decorre da
falta de calhas no 2º pavimento. A água cai da cobertura sobre a calçada de piso
intertravado e ascende sob as paredes que não possuem impermeabilização;
• Hidrômetros localizados em áreas de passagem de pessoas, expostos e sem
proteção alguma, freqüentemente eram danificados.
A caixa de esgoto poderia ter sido alocada em área externa às unidades habitacionais, as
portas especificadas poderiam ser de melhor desempenho, a simples execução de
calçada impermeável com largura mínima de 60 cm, colocação de calhas e execução de
barra impermeável nas fachadas frontais impediriam a ocorrência de grande umidade
além de que poderia ter sido prevista proteção para os hidrômetros.

5 PROJETO E MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO

Segundo Othman (2007) um projeto hábil, com decisões incluindo seleção de materiais,
formas de construção, orientação de edifícios e requisitos do usuário, pode reduzir o
montante de operações de manutenção e também facilitar a realização do trabalho. O
autor também ressalta a importância da comunicação e do retorno de informações aos
projetistas, indicando sucesso ou falha de projeto em termos de satisfação do cliente e
objetivos de manutenção.
As fases anteriores ao uso de uma edificação condicionam o desempenho das fases
posteriores e evitar a ocorrência de disfunções, como patologias construtivas ou
consumo exagerado de recursos, custa pouco na concepção, mas se a solução desses
problemas for adiada e transferida aos usuários, o custo será muito maior (MELHADO;
MESQUITA, 2005).
Seguindo o raciocínio de Melhado (1994), no qual o projeto para produção é concebido
simultaneamente ao projeto executivo, o projeto pensado para manutenção também
deve ser trabalhado simultaneamente ao projeto arquitetônico e seus complementares
para assim fornecer subsídios para elaboração de um projeto da manutenção robusto.
Apesar desse artigo não se aprofundar no conceito de Projeto para Manutenção, tema
a ser abordado em futuros trabalhos, é possível entender seu conceito como “uma série
de posturas a serem tomadas em diferentes etapas do empreendimento” e a partir dessas
decisões lançar documentos e manuais para se seguir na fase de uso de um
empreendimento (SANCHES e FABRICIO, 2008). Tais manuais de operação, uso e
manutenção além de serem documentos de obra fazem parte do escopo para elaboração
de um Projeto da Manutenção (definições de programas de manutenção,
procedimentos, periodicidade de serviços, reparos e substituições) mais eficiente e
econômico, favorecido pelo grau de manutenibilidade obtido durante a tomada de
decisões nas etapas iniciais de um empreendimento.
De acordo com a seqüência de etapas de projeto indicada pela NBR 13532 (1995) e
representada na figura 1, cada etapa deve ser administrada sempre levando em
consideração fatores de manutenibilidade. Assim o anteprojeto, projeto legal, projeto
básico e projeto executivo devem ser elaborados para facilitar e cooperar com a
construção de sistemas construtivos, de informações e de subsídios físicos para
elaboração eficiente de manuais de operação, uso e manutenção.
PROJETO CONSTRUÇÃO UTILIZAÇÃO

PROJETO PROJETO OPERAÇÃO

ANTEPROJETO OBRA
LEGAL EXECUTIVO E USO

AS BUILT
DECISÕES DECISÕES DECISÕES

PROJETOS
RETROALIMENTAÇÃO

VALIDAÇÃO VALIDAÇÃO VALIDAÇÃO

DOCUMENTOS
E MANUAIS

PROJETO PARA MANUTENÇÃO PROJETO DA MANUTENÇÃO

(CONJUNTO DE POSTURAS TOMADAS QUE CONTRIBUAM PARA O AUMENTO DO GRAU DE (DEFINIÇÃO DE PROGRAMAS, PROCEDIMENTOS E
MANUTENIBILIDADE, FORNECENDO DIRETRIZES E SUBSÍDIOS PARA A PRÓXIMA ETAPA) PERIODICIDADE DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO -
VISTORIAS, REPAROS E SUBSTITUIÇÕES)

Figura 1. Projeto e Manutenção (consideração de fatores de manutenção na fase de

projeto para fornecer subsídios para Projeto da Manutenção). Adaptado de
Sanches e Fabricio (2008).

Neste esquema as decisões tomadas deveriam ser submetidas a um processo de análise e

validação a cada etapa de maturidade do projeto (escolha de sistema construtivo,
especificação de material, escolha de mão-de-obra e seu grau de qualificação, etc.), no
contexto da manutenção, confrontando as decisões tomadas com o grau de
manutenibilidade esperado para o empreendimento, permitindo simplificar o
planejamento e a execução das próximas etapas. No caso de edificações já concluídas,
utilizar métodos de APO para retroalimentação de projetos, aprimorando decisões
assertivas e excluindo decisões equivocadas do processo dos próximos
empreendimentos.
Os manuais citados acima que fazem parte do Projeto da Manutenção são documentos
com as informações necessárias para manutenção uso e operação das instalações
prediais, mecânicas e hidráulicas, dos equipamentos (ex: iluminação e sanitários),
materiais utilizados, etc., assim trabalhando para o bom funcionamento da edificação de
uma maneira ambiental e economicamente sustentável.
Entre aquilo que deve ser considerado dentro da contextualização do Projeto da
Manutenção, estão os fatores apresentados por Aris (2006) discriminados a seguir:
desenvolvimento de programas de manutenção preventiva, agendamento de serviços
regulares para prevenção de patologias prematuras nos sistemas e seus componentes;
elaboração de modos econômicos de operação que proporcionem a confiabilidade
necessária no desempenho da edificação; estimativas precisas de custos de manutenção;
completa identificação de reparos e trabalhos de manutenção necessários; gestão do
histórico de dados relacionados a eventos de manutenção para retroalimentação de
futuros projetos; e busca continuada de soluções exeqüíveis de engenharia para
manutenção dos problemas.
No decorrer de cada etapa de projeto e execução de um empreendimento, deve-se
qualificar a documentação técnica produzida de maneira que essa possa esclarecer
questões relacionadas às etapas de operação, uso e manutenção e serem sistematizadas
em forma de manuais (NBR 14037:1998).
De acordo com a norma NBR 14037 (1998), o manual de operação, uso e manutenção
das edificações tem por finalidade informar os usuários das características da
edificação, detalhar procedimentos recomendados para otimização do uso da edificação
e contribuir para o aumento do ciclo de vida do edifício. De acordo com Souza (1997)
esses manuais devem conter: apresentação; responsabilidades do proprietário; descrição
da edificação; operação e uso da edificação; manutenção e conservação da unidade;
responsabilidades da construtora e garantias; informações ao síndico; e anexos.

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Segundo esse artigo, o manual de operação, uso e manutenção é visto a partir de uma
perspectiva de processo de formulação associado ao processo de especificação e
desenvolvimento de projeto, privilegiando a interatividade com as decisões de projeto, a
facilidade e a redução do custo da manutenção a partir das soluções em projeto e não
como um documento a ser formulado posteriormente à concepção e construção do
empreendimento.
Para que o Projeto da Manutenção seja eficaz e econômico é necessário que desde o
início e a cada etapa de um empreendimento sejam coletados informações e dados
relacionados à edificação. Nestas etapas as soluções encontradas e decisões tomadas
influenciam diretamente no grau de manutenibilidade da fase de uso. A qualidade e
viabilidade do Projeto da Manutenção (manuais de usuário, cronogramas de serviços e
manuais do empreendimento) dependerão das considerações e tomadas de decisões
feitas durante o processo de projeto pensando para manutenção.
No que diz respeito a conjuntos habitacionais de interesse social, a valorização dos
fatores de manutenção durante todas as etapas do empreendimento proporciona, além de
um melhor desempenho físico da edificação, um melhor desempenho no que diz
respeito a recursos investidos na manutenção predial, tornando-se ferramenta
fundamental para a sustentabilidade econômica do empreendimento e proporcionando
tarifas condominiais acessíveis para a parcela da população de baixa renda.
Além de viabilizar a elaboração de programas de manutenção eficazes e econômicos,
deve-se atentar para o cumprimento aos mesmos. No que diz respeito às
responsabilidades relacionadas à manutenção da edificação, de acordo com Ferraz Neto
et al. (2003), as administradoras devem assumir as responsabilidades do síndico e dar
suporte técnico para a elaboração e implantação do Programa de Manutenção
Preventiva.
No caso do conjunto habitacional estudado, foi possível detectar falhas relacionadas ao
projeto no que diz respeito a facilitar procedimentos de manutenção bem como uma
comunicação frágil entre administradora e moradores dificultando a identificação e
solução de problemas existentes e reincidentes.
Algumas das patologias encontradas na edificação e os problemas relacionados à
manutenção são de difícil solução, contribuindo para a degradação precoce do
empreendimento e insatisfação do usuário. Isso se dá devido à fragilidade de
comunicação entre usuários e administradora; por falhas de projeto; por falhas de
execução de obra; pela qualidade dos materiais utilizados; e em alguns casos pelo uso
indevido da edificação e suas instalações.
A importante e delicada questão da deficiente comunicação entre administração e
moradores detectada fica como tema a ser aprofundado em próximos trabalhos.
Ferramentas e técnicas de APO, como as utilizadas nessa pesquisa, servem não apenas
para detecção de problemas, mas também são fortes aliadas na retroalimentação de
futuros projetos. Resultados obtidos com essas técnicas deveriam ser levados em
consideração durante as etapas de projeto, contribuindo para eliminação de falhas
anteriormente cometidas em edifícios já construídos, gerando projetos mais robustos,
além de fornecer subsídios para programas de manutenção mais viáveis e melhores
desenvolvidos uma vez que se baseariam em experiências reais. No cenário da
habitação de interesse social, essas ferramentas deveriam ser mais escutadas e
valorizadas na tentativa de alcançar moradias de melhor qualidade e com ciclos de vida
mais duradouros e econômicos.

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AGRADECIMENTO
À CAPES pelo apoio recebido.