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ENGENHARIA DE

AVALIAÇÕES
Prof. Thiago Habacuque
1. A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
1.1 Introdução e Conceitos
DEFINIÇÕES

• A Engenharia de Avaliações é a ciência que estuda todo


o processo de apuração de valores de propriedades e
bens específicos; é a arte de se estimar baseada no
conhecimento técnico apurado e no bom senso do
profissional.
DEFINIÇÕES

• É o conjunto de conhecimentos e técnicas relativas à


avaliação técnica de bens e direitos sobre eles
incidentes – Glossário de Terminologia Básica Aplicada
à Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP.
CONCEITOS

• Nos primórdios do século XX a atividade era realizada, na


grande maioria dos casos, por negociantes ou por
contadores desprovidos de conhecimento científico. Porém
com o advento da expansão industrial, foi necessário o
aprimoramento da técnica de se avaliar sendo facultado ao
Engenheiro, por sua formação, a missão de aperfeiçoar,
exercer, divulgar e renovar as técnicas avaliatórias.
DEFINIÇÕES

• Já a Avaliação de bens é definida como sendo a “análise


técnica, realizada por Engenheiros de Avaliações, para
identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade
de sua utilização econômica, para uma determinada
finalidade, situação e data” (NBR 14.653-1).
1. A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
1.2 Competência da Avaliação
1.2 Competência da Avaliação

• Ao lado dos principais fatores que conferem valor aos


bens – a utilidade, a raridade e o desejo de
obtenção ou procura – a avaliação imobiliária
envolve conhecimentos pertinentes à:
1.2 Competência da Avaliação

✓ Topografia e mecânica dos solos ✓ Instalações Elétricas e Hidráulicas


✓ Técnicas Construtivas ✓ Arquitetura e Urbanismo
✓ Custos de Construção ✓ Legislaçãode Uso e Ocupação do
✓ Materiais de Construção Solo e Código de obras
✓ Estatística e Economia
1.2 Competência da Avaliação

• Estes tópicos/disciplinas são pertinentes à área de


formação da arquitetura e da engenharia civil e,
portanto, as avaliações de imóveis urbanos devem ser
realizadas por ENGENHEIROS CIVIS ou
ARQUITETOS.
1.2 Competência da Avaliação

• Assim também reconhece a nossa legislação, que


determina que as avaliações são de responsabilidade de
profissionais habilitados em arquitetura e engenharia,
conforme disciplina a Lei 5.194 de 24 de Dezembro de
1966, que regulamenta o exercício das profissões de
engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo:
1.2 Competência da Avaliação

• “Art. 7º - As atividades e atribuições do engenheiro, do arquiteto


e do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo
consiste em:
a)...
b)...
c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres
e divulgação técnica”.
1.2 Competência da Avaliação

• Por sua vez, as Normas para Avaliação de Bens da ABNT, assim definem
o profissional habilitado e competente para realizar avaliações:

Engenheiro de avaliações: profissional de nível superior, com


habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações,
devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, arquitetura
e Agronomia – CREA (NBR 14.653-1).
1.2 Competência da Avaliação

• Código de Proteção do Consumidor, Lei Federal 8.078/90, que tornou obrigatória a obediência às
Normas Técnicas, conforme dispõe o inciso VIII de seu artigo 39:

“Art. 39 – É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços:

VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas
oficiais expedidas pelos órgãos oficiais competentes, ou, se as normas específicas não existirem, pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de
Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.
2. NORMAS PARA AVALIAÇÃO
Partindo-se do geral para o particular:
2.1 International Valuation Standards Commitee - ISVC

• Comitê Internacional de Normas de Avaliação - Normas Internacionais de Avaliação.

O IVSC é uma associação não empresarial, com sede em Londres – Inglaterra, que inclui associações profissionais de todo
o mundo e à qual o IBAPE Nacional é filiado. O IVSC tem por finalidade:
✓ Formular e publicar, para o interesse público, as Normas de avaliação para a avaliação de bens e promover sua
aceitação mundial;
✓ Harmonizar as Normas entre os países, identificar e revelar as diferenças nas declarações e/ou aplicações das Normas
quando estas se apresentam.

Suas Normas são eminentemente conceituais, advogam o conceito de plurivalente de valor, e foram adotadas como
Normas Panamericanas pela Unión Panamericana de Associaciones de Valuación - UPAV
2.2 Norma Brasileira NBR14.653 – Avaliação de Bens, da
Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT
• Parte 1 – desempenha o papel de guia e se aplica à todas as
modalidades e áreas da engenharia de avaliações, em conjunto
com as demais, que são específicas. Na eventualidade de
divergência entre o disposto na Parte 1 e nas demais partes,
prevalece o previsto na parte mais específica.
• No caso da avaliação de imóveis urbanos, portanto, o preconizado
na Parte 2, prevalece sobre a parte 1.
2.3 Normas de Avaliação do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE
• Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.
Fornece diretrizes para a determinação do valor de mercado de
imóveis, padrões e simbologia para a elaboração de laudos
avaliatórios e estabelece parâmetros de cálculo para avaliações no
Estado de São Paulo; seu uso em outras regiões deve obedecer as
adaptações, quando necessárias, adequadas às posturas legais e as
condições do local e de sua aplicação.
2.4 Normas para Avaliações de Imóveis nas Varas da
Fazenda Pública da Capital – São Paulo/SP

• Especificamente pra a capital de São Paulo e,


direcionada para avaliações em ações expropriatórias,
elaboradas por determinação pela Comissão de peritos
nomeada pela Portaria nº 01/2003 do Centro de Apoio
dos Juízes das Varas da Fazenda Pública e Acidentes do
Trabalho – CAJUFA.
2.5 Normas Complementares

• Na Avaliação de imóveis, são aplicáveis ainda conceitos previstos na NBR 12.721 – Avaliação de Custos Unitários
e Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios em Condomínios.

• Dirigidas para a área de perícias de engenharia, recomenda-se ainda o conhecimento das seguintes normas:

✓ Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP – 2015

Fixa as diretrizes básicas, conceitos, terminologia, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos às perícias de
engenharia.

✓ NBR 13.752 – 1996: Perícias de Engenharia na Construção Civil

Fixa as diretrizes básicos, conceitos, critérios e procedimentos relativos ás perícias de engenharia na construção civil.
3. CONCEITO DE BENS E PROPRIEDADES
Conforme Norma IBAPE – PARTE 1
3.1Conceito

• Um bem pode ser considerado como qualquer coisa que tem valor,
suscetível de utilização, ou que pode ser objeto de um direito.

• Os bens podem ser classificados em:


✓Tangíveis: identificados materialmente.
✓Intangíveis: não identificados materialmente.
3.2 Bens Tangíveis

• Quanto aos bens tangíveis, destacam-se:

✓ Imóveis ✓ Matérias-primas, insumos e mercadorias


✓ Máquinas, equipamentos e instalações ✓ Infra-estrutura
industriais
✓ Instalações
✓ Veículos ✓ Recursos naturais
✓ Mobiliários e utensílios
✓ Culturas agrícolas
3.3 Bens Intangíveis

• Quanto aos bens intangíveis, destacam-se:


✓Marcas
✓Patentes
✓Fundos de comércio
IVSC

• A terra nua e suas benfeitorias são identificadas indistintamente como um


bem imobiliário e sua avaliação utiliza de conceitos técnicos e
econômicos. Seu valor é decorrência da sua utilidade e/ou de sua
capacidade de satisfazer as necessidades, interesses e desejos da
sociedade, e sofre influência por suas qualidades singulares de natureza
física como durabilidade, imobilidade e localização, além das limitações de
oferta e procura.
3.4 – Conceito de Propriedade (IVSC)

• A propriedade é um conceito legal que compreende todos os direitos,


interesses e benefícios relacionados com a posse de um bem. A
propriedade se integra com os direitos privados que outorgam ao
proprietário um ou vários direitos específicos sobre o que possui. Assim
este tem direito a utilizar, vender, alugar, arrendar, dar de presente, exercer
todos ou nenhum destes direitos. Os bens móveis incluem objetos que
não estão permanentemente aderidos aos bens imobiliários e geralmente
se caracterizam por sua mobilidade, tais como, móveis, máquinas...

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