Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Introdução ____________________________________________________________ 6
Planejamento _________________________________________________________ 12
FICHA TÉCNICA
Incorporação e Produto ________________________________________________ 18
Incorporação na Prática
Desde 2013 | O novo jeito de falar, fazer e aprender sobre Incorporação Imobiliária
www.incorporacaonapratica.com
Incorporação Imobiliária, segundo as leis que regem o direito brasileiro, é o nome dado
para o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de construir ou promover a construção
de edificações, bem como sua comercialização, total ou parcial, compostas de unidades
autônomas que, em seu conjunto, formam um condomínio.
É o ato de empreender um projeto imobiliário. É quando alguém - pessoa física ou jurídica,
se compromete a construir um edifício ou um conjunto deles, com áreas privativas ou unidades
autônomas (como apartamentos, salas comerciais, lojas, vagas de garagem, lajes corporativas
etc) e áreas comuns (guarita, piscina, salão de festas, academia, circulação, áreas técnicas etc).
Podendo esse alguém comercializar as unidades em fase inicial de projeto, ou durante a fase
de construção do empreendimento (na planta). A Lei 4591/64 chamada Lei dos Condomínios
e das Incorporações, permitiu a venda na planta, uma vez que, com o Registro da Incorporação
no Cartório de Registro de Imóveis é possível ao Incorporador comercializar o empreendimento
antes mesmo dele ter suas obras iniciadas.
Os grandes players do mercado imobiliário e da construção civil no Brasil hoje direcionam
suas atividades para a busca de rentabilidade para seus acionistas, no caso de empresas com
INTRODUÇÃO
abertura de capital através de IPO 1; ou para seus sócios, para empresas ainda fora do mercado de
ações. De uma forma geral, todas buscam a eficiência em seus processos e em suas operações,
com o objetivo de gerar o maior retorno possível com o menor investimento decapital.
Neste e-book será apresentada a estrutura organizacional básica de grandes empresas
do mercado imobiliário, o chamado Fluxo da Incorporação, fruto da experiência profissional da
autora deste e-book, Carolina Caribé, dentro dessas empresas. Primeiro é preciso compreender
o que é o Fluxo da Incorporação e em seguida conhecer quais são as áreas que compõem uma
Incorporadora.
Agora se você quiser saber ainda mais sobre Incorporação Imobiliária e sobre o Fluxo da
Incorporação, te sugiro assistir à este curso gratuito e online com duração de 2h onde te ensino
a parte de introdução básica do tema!
http://incorporacaonapratica.
Clique aqui!
com/curso-gratis-incorpora-
caoimobiliaria/
Bons estudos!
Carolina Caribé
6 7
O FLUXO DA
Mas afinal o que é o Fluxo da Incorporação?
INCORPORAÇÃO
realizadas numa certa sequência, a fim de garantir o melhor uso dos recursos da Incorporadora.
Seguindo este fluxo é possível aumentar a eficiência dos processos internos da empresa gerando
ganho em rentabilidade e competitividade.
O Fluxo da Incorporação é definido em 6 grandes grupos: Novos Negócios, Incorporação
e Produto, Lançamento, Projetos Executivos e Obra, Entrega de Obra e Atendimento ao Cliente e
IMOBILIÁRIA
Pós-obra. A seguir são apresentadas cada uma das atividades constantes no Fluxo da Incorporação
e os prazos médios de duração de cada uma.
8 9
http://incorporacaonapratica.com/ https://youtu.be/So-
http://incorporacaonapratica.com/ academia-ip/ MonphDNN4
curso-eveip/
https://youtu.be/Z1Lx- https://youtu.be/k1s3f-
http://incorporacaonapratica. GfBYPU
com/academia-ip/ QD0jTE8
https://youtu. https://youtu.be/
be/6krDgbdby_A GU2nKxqUS4Y
http://incorporacaonapratica.com/cursogratis-incorporacao-imobiliaria/
https://www.hotmart.com/
product/guia-ri-guia-de-reg- https://youtu.be/0uGz-
istro-de-incorporacaoimobi- 1R0oeC0
liaria/
N5146032H
http://incorporaca-
http://incorporacaonaprati- onapratica.com/aca-
ca.com/curso-eveip/ demia-ip/
http://incorporacaonaprati-
ca.com/academia-ip/
http://incorporacaonaprati-
ca.com/academia-ip/
10 11
0 - PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO
12 13
No grupo NOVOS NEGÓCIOS são definidas as diretrizes e as estratégias para a definição
do produto imobiliário, sendo uma das etapas mais importantes de todo o fluxo.
Esta etapa não possui duração prevista, uma vez que ocorre durante todo o
desenvolvimento imobiliário e é uma das principais atividades geradoras de negócios para a
Incorporadora. Consiste em acompanhamento e monitoramento contínuo do mercado, da
concorrência e de seus lançamentos. Reuniões periódicas com imobiliárias, parcerias com outras
empresas, viagens para pesquisa de referências, análise de resultados de pesquisas de mercado,
etc. É desenvolvida pelo Diretor de Incorporação e/ou pelo Gerente de Incorporação, mas pode
ser complementada por demais membros da equipe.
Esta etapa não possui duração definida, pois consiste em atividade sistemática de
acompanhamento de ofertas de terrenos, atrelada às metas préestabelecidas pela diretoria
da empresa durante o planejamento estratégico. Consiste em visitas periódicas a terrenos,
acompanhamento de processos de licitação de terrenos, concorrências e monitoramento junto
às imobiliárias e corretores especializados a fim aproveitar oportunidades de novos negócios.
3 - INTELIGÊNCIA DE MERCADO
Esta etapa não possui duração definida, sendo também uma atividade constante dentro
de uma Incorporadora. Após definidas as metas da empresa e quais as regiões e mercados
de interesse para implantação de empreendimentos, são realizadas pesquisas de mercado
(quantitativa e qualitativa) a fim de levantar informações precisas sobre cada região, o perfil de
população, a faixa de renda, o nicho de mercado e a concorrência. Estas informações, apresentadas
sistematicamente às áreas de Novos Negócios, Incorporação, Marketing, Projetos e Engenharia,
junto ao Know How da empresa irão gerar o conhecimento necessário para direcionar os estudos
de massa e quadros de áreas dos estudos de viabilidade econômica, assim como direcionar a
equipe para tomada de decisão sobre futuros lançamentos e ações de vendas necessárias.
14 15
4 - ESTUDO DE MASSA E QUADRO DE ÁREAS de um novo negócio, e antes do lançamento para gerar a margem de lucro oficial, assim como
dados para tabela e velocidade de vendas, fluxo de caixa do empreendimento, e informações
Esta etapa é intensa e de extrema importância estratégica. Normalmente tem duração para contabilidade e controladoria.
bastante reduzida, em geral de 5 a 15 dias para que o arquiteto produza um Estudo de Massa
e Quadro de Áreas inicial, obedecendo às diretrizes do terreno, legislação e necessidades do Para saber mais sobre estudo de viabilidade econômica,
http://incorporacaonaprati-
Incorporador. Esta etapa pode chegar a 90 dias para produtos mais complexos e que não tenham clique aqui!
ca.com/curso-eveip/
tanta urgência com a compra do terreno, sendo assim a situação ideal. Estas respostas precisam
ser dadas rapidamente para que a aquisição do terreno seja avaliada pelas demais áreas
envolvidas como Novos Negócios, Incorporação, Engenharia e Orçamento, e um posicionamento
sobre o produto imobiliário seja apresentado em tempo hábil para dar andamento ao negócio. 7 - BUSINESS PLAN (FINANCIAMENTO OU INVESTIMENTO)
Esses estudos podem sofrer inúmeras alterações e ajustes, respeitando o prazo de entrega, para
atender as premissas da empresa e viabilizar o negócio. Esta etapa possui duração de 7 a 20 dias, variando de acordo com o valor do VGV,
risco do empreendimento, etc. Depois de confirmada a viabilidade econômica do negócio, o
Para saber mais sobre desenvolvimento de novos negócios, departamento financeiro parte em busca de instituições financeiras para financiar a produção
clique aqui!
http://incorporacaonaprati-
ca.com/quadros-nbr/
(obra), mas também para a carteira de clientes no momento do repasse (entrega das chaves). São
avaliadas as melhores condições de financiamento, juros, amortização, etc.
Quando vamos iniciar os projetos é importante já termos em mente quem serão os projetistas
PRODUTO
que farão parte da equipe. Definir com antecedência estes projetistas é fator fundamental para o
sucesso do empreendimento, além de alinhar detalhes de contratos, cronogramas, diretrizes de
projetos e padrões.
Esta é uma fase crítica e que em muitos estados tem se mostrado um fator limitador
de novos negócios. Sua duração é variável por região, complexidade da obra, fatores políticos
como eleições, nomeação de responsáveis por órgãos públicos, greves, etc. Refere-se a todas as
aprovações e registros cartoriais exigidos pelas leis citadas anteriormente, tais como: aprovação
de projetos de arquitetura nas prefeituras, alvarás de obra e demolição e aprovações de
concessionárias.
13 - REGISTRO DE INCORPORAÇÃO
20 21
O grupo Lançamento (Marketing + Vendas) é a etapa onde o produto é divulgado
oficialmente para o mercado e pode então ser comercializado. É importante entender as etapas
que o antecedem de forma que as vendas aconteçam conforme planejado.
(MARKETING + VENDAS)
do empreendimento ou Branding do produto, e a criação do conceito da campanha publicitária
atrelada ao nicho de mercado. É feito o cronograma com planejamento financeiro e de ações
de vendas do lançamento até o final da obra (quando poderão existir algumas unidades de
estoque a serem comercializadas e, nesse caso, tanto financeiro quanto ações de vendas serão
repensados).
Com duração de 45 a 90 dias, nesta etapa são produzidas as peças publicitárias para
divulgação do produto, além de material de vendas a ser utilizado pelos corretores e para
distribuição pública.
Com duração de 30 a 90 dias, nesta etapa é feito o projeto e obra do Stand de vendas e,
dependendo da estratégia de vendas, será necessário fazer também os apartamentos decorados,
onde um protótipo da unidade autônoma a ser entregue é apresentada em tamanho real. De
acordo com as comercializadoras, ambas estratégias têm grande apelo de vendas, porém, alto
custo de implantação e manutenção. É preciso analisar com cautela como abordar este tópico
internamente.
22 23
uma empresa tem impacto direto na condição de juros cedido pela financiadora à produção da
obra. Depois de validada a análise de crédito e aceitas as propostas de negociação de valores e
condições de pagamento é assinado o contrato de compra e venda, com especificação de unidade
18 - CONVENÇÃO DE CORRETORES imobiliária, número de vagas (se houver), tipologia de planta (se houver) e, posteriormente, é
enviado ao cliente o contrato assinado junto à planta escolhida (se houver), cópia do memorial
Antes de apresentar o produto ao mercado, é necessário fazermos uma convenção de de incorporação, do memorial descritivo e da minuta da futura convenção de condomínio.
corretores e apresentar o produto às empresas de vendas parceiras. Esta etapa tem duração
de 1 ou 2 dias dependendo da quantidade de imobiliárias e comercializadoras envolvidas no
empreendimento. O evento é o momento de apresentação do produto aos corretores, com
explicações sobre o conceito do produto, diferenciais competitivos, posicionamento no mercado,
especificações técnicas. É o momento de ganhar os primeiros “clientes”, encantando-os e dando
todas as informações necessárias. É também nesse evento que se entrega o caderno técnico
dos corretores onde estão todas as informações para conhecimento e estudo do produto para o
momento da venda.
19 - LANÇAMENTO IMOBILIÁRIO
Trabalha-se por meses e dependendo do tipo de negócio e região, até por anos, olhando
sempre para este dia: O dia do Lançamento do Empreendimento no mercado Imobiliário.
Bom, antes do evento de lançamento nós tivemos que fazer o desenvolvimento do produto e
aprovações legais, obter o número do Registro de Incorporação, executar o PDV, desenvolver todo
o material de vendas, tabelas de vendas, contratos. Depois disso vem o evento de lançamento,
realizado normalmente dentro do PDV do empreendimento, e conta com participação da
equipe da Incorporadora, profissionais parceiros, equipes de vendas e potenciais clientes,
selecionados previamente pelas imobiliárias. São apresentados o conceito, os diferenciais do
empreendimento de forma bastante atrativa. O ideal é que a assessoria de imprensa ou o próprio
incorporador chame os jornalistas para cobrir o evento e dar visibilidade junto ao mercado. A
data do lançamento é o marco zero do produto junto ao mercado e é a partir daí que os prazos
para início de obra, vendas e financiamento começam a valer!
Etapa que dura de 1 a 5 dias e são consultados todos os dados apresentados pelo
cliente para verificação de renda, CPF, outros imóveis, dívidas etc. Ela é de suma importância
para manter a qualidade da carteira de clientes da empresa, evitando índices de inadimplência
elevados e distratos de unidades no momento do repasse. A qualidade da carteira de clientes de
24 25
Momento em que são desenvolvidos todos os projetos executivos, orçamentos,
cronogramas e demais documentos necessários à execução, acompanhamento e entrega da
obra.
E OBRA
Etapa com duração média de 180 dias, ou seja, a obra tem 6 meses para ser iniciada após o
lançamento. Neste prazo, ou antes, são desenvolvidos os projetos executivos das demais disciplinas
de projetos necessárias à execução da obra, bem como sua compatibilização. Variando de acordo
com a tipologia de empreendimento basicamente tem-se: arquitetura, estrutura, fundações,
contenções, instalações (elétrica, hidráulica, sistemas, lógica, SPDA (Sistema de Proteção contra
Descargas Atmosféricas), gás, incêndio, exaustão, ar condicionado, pressurização), sondagem,
drenagem, terraplenagem, esquadrias, fachadas, decoração, paisagismo, comunicação visual da
obra etc.
26 27
24 - CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO DE OBRA
25 - PERSONALIZAÇÃO DE UNIDADES
Normalmente desenvolvido nos últimos 6 meses de obra, esta atividade possui duração
de 30 a 45 dias, sendo um trabalho conjunto entre a equipe de produto, projetos, obra e
projetistas, mas ficando sob a gestão da Engenharia a consolidação do material. Tem como
objetivo apresentar informações técnicas de manutenção, uso e garantias.
28 29
A preparação para a entrega da obra se inicia 6 meses antes, de forma a mitigar riscos
e evitar atrasos desnecessários. É muito importante que o Incorporador tenha um check list e
esteja atento à todas as etapas necessárias para fazer a entrega do empreendimento junto à
municipalidade, aos clientes, cartório e instituições financeiras envolvidas.
ATENDIMENTO AO
É a retirada do documento que comprova, através de autoridade competente, que o
empreendimento ou imóvel foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela
Prefeitura e está apto para utilização efetiva, gerando a entrega de chaves aos clientes. Momento
importante para o cliente e para a incorporadora, pois é com a entrega das chaves que é possível
CLIENTE
fazer o repasse do financiamento da incorporadora para o banco. Nesta etapa é possível
contabilizar o resultado do empreendimento e confirmar a rentabilidade prevista durante o
estudo de viabilidade de lançamento da incorporação.
Agendadas uma a uma, cada cliente visita sua unidade com o objetivo de conferir
a qualidade de obra e adequação ao que foi adquirido. Caso o cliente encontre alguma
irregularidade são anotados os questionamentos e feitos os ajustes ou justificativas necessárias
e assim, uma nova data é marcada para que a vistoria seja feita novamente. Em caso de aceite
da unidade, é feita a entrega das chaves desde que a unidade esteja quitada ou seja feito o
repasse. Veja mais no item 31 à seguir.
30 - EVENTO DE ENTREGA
30 31
31 - QUITAÇÃO OU REPASSE
Após as vistorias e antes da entrega das chaves é preciso garantir que o cliente quitou o
imóvel ou que fez a transferência da dívida, antes com a construtora (se for feito financiamento
direto com a construtora por alienação fiduciária) para a instituição financeira que fará o
financiamento do imóvel ao cliente. Por isso é importante que no ato da venda seja feita uma
análise de crédito adequada a fim de evitar que o banco negue este financiamento (caso o cliente
não possua saúde financeira ou o perfil desejado pelo banco) e então a Incorporadora tenha que
fazer um distrato desta unidade com o cliente.
32 33
Ter uma boa gestão de obra é importante não somente para entregar um produto de
qualidade, no prazo e custo planejados, mas também para evitar transtornos ao construtor e
incorporador após a entrega do empreendimento. É exatamente a satisfação do cliente com o
pós-obra que irá garantir uma boa imagem da Incorporadora perante o mercado.
PÓS-OBRA 33 - Manutenção
34 35
A INCORPORAÇÃO NA PRÁTICA
Desde 2013 | O novo jeito de falar, fazer e aprender sobre Incorporação Imobiliária.
www.incorporacaonapratica.com
Agora uma nova fase está começando, com o lançamento de novos cursos, programas e
conteúdo. Confira:
https://www.
https://
em 8 dias);
- Cursos online (com aulas online AO VIVO): MENTORIA ONLINE IP (como fazer uma incorporação
imobiliária + estudo de caso para aplicar os conhecimentos num empreendimento real à sua
escolha!);
- Consultorias e assessorias (encontros online e AO VIVO): os encontros online poderão ser
gravados à pedido do cliente;
- Treinamentos online in company (treine sua equipe no seu espaço, no seu tempo) *os encontros
online podem ser gravados à pedido do cliente;
- Youtube: cursos e treinamento gratuitos;
- Twitter e Facebook: receba diariamente notícias relevantes sobre o mercado imobiliário do
Brasil e do Mundo!;
- Instagram: Notícias, novos lançamentos e promoções;
- Podcast Spotify: em breve um café semanal sobre assuntos relevantes! Cadastre-se em nossa
lista de emails e receba lançamentos e promoções exclusivas!
36 37