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Guia do Alojamento Local (2019)

GUIA DO ALOJAMENTO LOCAL (2019)

1. INTRODUÇÃO requisitos legalmente exigidos para o


considerar como empreendimento
Outrora incluída nas regras relativas aos turístico.
empreendimentos turísticos -
nomeadamente, no disposto no Decreto- A exploração de estabelecimentos de
Lei n.º 39/2008, de 7 de Março - a figura do Alojamento Local é uma realidade que
Alojamento Local surge, atualmente, tem vindo a crescer exponencialmente.
consagrada de um modo autónomo no Provavelmente por no Alojamento Local
Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, se verificar uma rentabilidade cerca de
mais tarde alterado pelo Decreto-Lei 40% superior ao arrendamento
n.º 63/2015, de 23 de Abril, sofrendo, este, tradicional, de 2010 até à presente data
uma vez mais, alterações com a entrada a atividade cresceu já mais de 3000%, e
em vigor do Decreto-Lei n.º 62/2018, de 22 prevê-se que em 2020, este venha a
de Agosto. alcançar a posição de maior mercado
turístico.
A figura surge, neste sentido, como um
serviço de alojamento temporário a No entanto, a nova legislação sobre o
turistas, por período inferior a 30 dias, Alojamento Local poderá vir a comedir,
mediante remuneração e que não reúna os de certo modo, este crescimento. Com a

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entrada em vigor do Decreto Lei Por se tratar de uma novidade legislativa,


n.º 62/2018, de 22 de Agosto, são merece, também, um especial enfoque, a
implementadas áreas de contenção com modalidade de “quarto”, sendo que,
o objetivo de preservar a realidade social tratar-se-á de um estabelecimento de
dos bairros e lugares, podendo assim Alojamento Local deste tipo quando a
impor limites no que toca ao número de exploração de Alojamento Local for feita
estabelecimentos de Alojamento Local na residência correspondente ao domicílio
num determinado território. fiscal do locador, sendo a unidade de
alojamento o quarto e só sendo possível,
Não obstante, hoje em dia, ter
nesta modalidade, ter um máximo de três
conquistado uma realidade unívoca, o
unidades.
Alojamento Local não traduz um só
conceito. Aliás, a figura comporta várias 2. ABERTURA DE ATIVIDADE
categorias que, porém, devem cingir-se
à qualificação como “moradia”, Antes de dar início à atividade em questão,
“apartamento”, “estabelecimento de o contribuinte deve apresentar junto da
hospedagem” e, se atendermos já às Autoridade Tributária uma declaração de
alterações advindas da nova lei do início de atividade nos termos do disposto
Alojamento Local, como “quarto”. no Código do IVA. Este processo difere
consoante o regime de tributação
O peso socioeconómico que os “hostels” escolhido pelo contribuinte. Caso este
têm vindo a representar justifica uma recorra ao regime simplificado de
breve caracterização da figura referindo, tributação, a apresentação da declaração
para tal, que tratar-se-á de um de início de atividade pode ser promovida
estabelecimento de Alojamento Local em qualquer balcão das finanças, loja do
deste tipo quando a unidade de cidadão, ou mediante o acesso ao site do
alojamento predominante consistir num Portal das Finanças. Caso o contribuinte
dormitório e preencher os particulares e opte pela adoção de outro regime de
adicionais requisitos presentes no tributação, com contabilidade organizada,
Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de Abril, em sede de IRC ou de IRS, será necessária
em alteração, nesta matéria em a intervenção de um Contabilista
especial, do Decreto-Lei n.º 128/2014, Certificado para além da assinatura da
de 29 de Agosto. Declaração de Início de Atividade.

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Não obstante posteriores Por fim, o estabelecimento de Alojamento


considerações, será nesta declaração de Local deverá ser inscrito no Serviço de
início de atividade que fica a cargo do Estrangeiros e Fronteiras - SEF, de forma a
sujeito passivo a escolha, em sede de que, posteriormente, na prossecução da
IRS, do enquadramento de atividade, o titular da atividade possa
determinados rendimentos na Categoria comunicar a entrada e saída de hóspedes
B – Rendimentos empresariais, ou estrangeiros, ora no prazo de 3 dias úteis a
Categoria F – Rendimentos prediais. contar da entrada destes, ora em igual
prazo também na saída.
Já para iniciar o exercício de prestação
de serviços de Alojamento Local em si 3. ATRATIVOS FISCAIS
impõe-se, primeiro que tudo, o registo
do estabelecimento. Para tal, o sujeito A figura do Alojamento Local tem
passivo deverá emitir uma comunicação associadas a si determinadas vantagens
prévia, através do Balcão Único que poderão influenciar fortemente o
Eletrónico, dirigida ao Presidente da investidor individual a optar por esta via.
Câmara Municipal territorialmente
Como adiante veremos, o próprio regime
competente. De seguida, o Balcão Único
fiscal aplicável confere um tratamento
Eletrónico emite um documento com o
fiscalmente interessante ao titular da
número de registo do estabelecimento
atividade de estabelecimento de
de Alojamento Local que permite a
Alojamento Local devido, em especial, à
abertura do mesmo ao público, sendo
opção que este tem ao seu dispor de ser
este o único título válido para o efeito. No
tributado nos termos da Categoria F
entanto, veremos que, com a entrada em
(Rendimentos Prediais) ou Categoria B
vigor do Decreto Lei n.º 62/2018, de 22
(Rendimentos Profissionais e
de Agosto, quando a comunicação
Empresariais) quando aquele seja
prévia seja realizada para efeitos de
proprietário do imóvel afeto à atividade ao
abertura de um estabelecimento de
mesmo tempo que é titular da mesma, e
Alojamento Local na modalidade de
pelo facto de, uma vez inseridos na
“hostel” e este se encontre dentro de um
Categoria B, os rendimentos advindos da
condomínio passa o registo a estar
atividade poderem apenas ser tributados
sujeito a autorização em assembleia de
em 35% do seu montante.
condóminos.

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4. IRS ii. RENDIMENTOS EMPRESARIAIS

Os rendimentos provenientes do
i. OPÇÃO ENTRE A CATEGORIA B
Alojamento Local, enquanto rendimentos
E A CATEGORIA F
provenientes do exercício de prestação de
Os rendimentos obtidos no âmbito da serviços de alojamento, enquadram-se,
exploração de um estabelecimento de em regra, na Categoria B – Rendimentos
Alojamento Local enquadram-se, regra empresariais e profissionais.
geral, na Categoria B. No entanto, o
regime aplicável à atividade de A determinação do rendimento tributável
Alojamento Local prevê que o titular dos dependerá do regime pelo qual o sujeito
rendimentos, quando seja passivo optar – regime simplificado ou
simultaneamente proprietário do imóvel contabilidade organizada; opção essa que,
afeto, possa escolher entre ser tributado por sua vez, dependerá, em grande
nos termos das regras da Categoria B ou medida, da faturação anual do seu
de acordo com as regras da Categoria F. estabelecimento de Alojamento Local.
Esta decisão será exteriorizada pelo
O regime simplificado, introduzido pela Lei
sujeito passivo, anualmente, aquando do
n.º 30-G/2000, de 29 de Dezembro, está
preenchimento da Declaração de IRS
disponível para adoção por parte do sujeito
(Modelo 3).
passivo cujo estabelecimento de
Porém, noutros casos as posições Alojamento Local, tenha tido uma
jurídicas dos intervenientes nesta faturação inferior ou igual a € 200.000, no
atividade poderão, de facto, determinar último ano transitado. Contudo, nada
a Categoria na qual se enquadram os prejudica a opção, que o contribuinte
respetivos rendimentos. É o que sucede nestes casos tem ao seu dispor, de adotar
quando o proprietário do imóvel for uma um regime de contabilidade organizada.
pessoa distinta do titular da exploração
Porém, se o “volume de negócios” for, de
do estabelecimento. Nesses casos os
facto, o mencionado e o sujeito passivo
rendimentos do titular da exploração
não optar pela adoção do sistema de
ficam sempre sujeito a tributação em
contabilidade organizada, a determinação
Categoria B e o proprietário do imóvel
do rendimento tributável é aferida através
aufere rendimentos prediais sujeitos a
dos coeficientes previstos no Código do
enquadramento na Categoria F.
IRS, sendo que, no que concerne ao que
aqui tratamos, o coeficiente aplicado é o

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de 0,35 - ou seja, 35% do rendimento do houver um volume elevado de despesas


sujeito que explora um estabelecimento efetivas, cujo valor ultrapassa o
de Alojamento Local ficará sujeito a equivalente a 65% das receitas geradas
tributação. (valor deduzido pela aplicação do
coeficiente no âmbito do regime
Isto, em termos práticos, significa que
simplificado). É de salientar que as
neste regime simplificado, a dedução de
referidas despesas deverão ser
despesas é automática, não sendo
comprovadas para poderem ser deduzidas
necessário comprovar as despesas
do lucro tributável.
efetivamente incorridas. Ou seja, 65%
da receita gerada é automaticamente Se o sujeito passivo tiver optado por um
considerada como despesas. No mesmo regime de contabilidade organizada, cabe
sentido, não será possível deduzir ainda mencionar que a lei prevê algumas
despesas além do limite, tendo em conta situações nas quais os seus rendimentos
que a tributação se efetua direta e poderão estar sujeitos a retenção na fonte
automaticamente sobre a receita (101.º CIRS). Não obstante, apesar de
gerada. enquadrados na Categoria B, os
rendimentos prediais auferidos no âmbito
O regime de contabilidade organizada
do exercício de atividades empresariais e
aplicar-se-á se o sujeito passivo optar
profissionais ficam sujeitos a retenção na
pela adoção do mesmo ou se, de facto, a
fonte à taxa de 25%.
faturação do estabelecimento, no último
ano transitado, tiver ultrapassado o Por estarem enquadrados na Categoria B,
montante de € 200.000. os rendimentos provenientes da
Diferentemente do que sucede no exploração de estabelecimento de
regime simplificado, na determinação do Alojamento Local serão objeto de
lucro tributável, por força da remissão englobamento. Assim, uma vez
para as regras relativas ao IRC, serão concretizado o rendimento global o
deduzidos todos os gastos e perdas mesmo será tributado às taxas
efetivamente incorridos ou suportados progressivas de IRS, até 48%, às quais
pelo sujeito passivo para obter ou pode acrescer sobretaxa adicional de
garantir os seus rendimentos. A 2,5% e 5% nas porções do rendimento
possibilidade de deduzir as despesas anual, respetivamente, entre € 80.000 e
efetivamente suportadas representa € 200.000 e superior a € 200.000.
uma vantagem deste regime, quando

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O titular de rendimentos enquadrados base tributável, de despesas efetivamente


na Categoria B pode, também, de acordo suportadas pelo contribuinte para obter ou
com as regras dispostas no Código do garantir os respetivos rendimentos
IRS, estar sujeito à realização de prediais. A título de exemplo, são
pagamentos por conta, os quais deverão dedutíveis as despesas de condomínio, os
ser efetuados em três prestações custos de eventuais obras ou ainda o IMI
anuais. pago no exercício fiscal correspondente.
No entanto, excetuam-se, não sendo
O titular da atividade de Alojamento
dedutíveis, os custos de natureza
Local pode, ainda, exercer a mesma
financeira, os relativos a uma eventual
através de uma empresa, sendo assim
desvalorização, ou relativos aos móveis,
tributado em sede de IRC.
eletrodomésticos e elementos de conforto
e decoração.
iii. RENDIMENTOS PREDIAIS

Os rendimentos sujeitos a tributação Os sujeitos passivos que devam utilizar um


nos termos da Categoria F, encontram regime de contabilidade organizada ficam
uma particularidade no seu regime de sujeitos a retenção na fonte à taxa de 25%.
tributação, implementado com a Assim, a tributação no âmbito da categoria
entrada em vigor da Lei n.º 66-B/2012, F, nestes casos, far-se-á, primeiramente,
de 31 de Dezembro. Ao contrário do que pela retenção na fonte à taxa de 25% pelo
sucedera até 2013, os rendimentos não devedor das rendas, caso este tenha
estão sujeitos a englobamento contabilidade organizada e, de seguida,
obrigatório ficando, agora, sujeitos a pela tributação dos rendimentos à taxa
tributação autónoma com aplicação de especial de 28%, sendo que, se tiver
uma taxa especial – de momento de 28 existido retenção na fonte, aplicam-se
%. No entanto, se o sujeito passivo for esses montantes para o efeito devido.
residente em Portugal não deixa de
Caso a atividade de Alojamento Local
poder optar pelo englobamento. Nesse
empregar algum(ns) trabalhador(es), o
caso, os rendimentos da Categoria F são
titular da atividade deverá, também,
somados aos rendimentos de outras
entregar a declaração mensal de
categorias aplicando-se, então, as taxas
remunerações (DMR) incluindo,
progressivas de IRS.
nomeadamente, a indicação do valor das
No âmbito da tributação em sede de remunerações e do tempo de trabalho,
Categoria F, é admitida a dedução, da

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relativamente a cada um dos pela tributação às taxas progressivas,


trabalhadores. conforme opção atribuída aos residentes.

iv. TRIBUTAÇÃO DE NÃO RESIDENTES A retenção na fonte de rendimentos


enquadrados na Categoria F auferidos por
Aos rendimentos enquadrados na
não residente pode ser dispensada,
Categoria B auferidos por titulares de
nomeadamente, quando o titular dos
exploração de Alojamento Local não
rendimentos em causa preveja auferir um
residentes em Portugal, aplica-se a taxa
montante anual de rendimentos inferior a
de 25%, não sendo os mesmos sujeitos
€ 10.000. Se, porém, for atingido aquele
às taxas progressivas. No caso em que o
limite, a dispensa cessa para o mês
devedor dos rendimentos tenha
seguinte.
condições para efetuar retenção na
fonte (quando disponha ou deva dispor
v. MAIS-VALIAS
de contabilidade organizada), os
A afetação e posteriormente a
rendimentos estarão sujeitos a retenção
desafetação do imóvel à atividade de
na fonte a título definitivo, à taxa
Alojamento Local são operações que
liberatória de 25%.
podem gerar mais-valias sujeitas a
Os rendimentos enquadrados na tributação.
Categoria F auferidos por um sujeito
Quando o titular da atividade for também o
passivo não residente são tributados,
proprietário do imóvel objeto de
após aplicação das deduções possíveis,
Alojamento Local, será necessário afetar
à taxa de 28%. Quando o arrendatário
especificamente o imóvel à respetiva
for uma pessoa ou entidade sujeita ao
atividade profissional, devendo tal
regime de contabilidade organizada, os
afetação ser comunicada à Autoridade
rendimentos serão objeto de retenção
Tributária com a respetiva indicação no
na fonte à taxa de 25%. Neste caso, o
Anexo B (quando sujeito ao regime
imposto devido corresponde a 28% do
simplificado) ou no Anexo C (quando
rendimento tributável e o devedor reterá
sujeito a regime de contabilidade
na fonte 25% do valor devido. Tratando-
organizada) da Declaração Modelo 3. A
se de um não residente, mas residente
referida afetação traduz-se na
na União Europeia ou no Espaço
transferência do imóvel da esfera pessoal
Económico Europeu, poderá este optar
do proprietário para a sua esfera
profissional.

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Ora, a afetação em causa é No momento da desafetação ter-se-á,


particularmente relevante na medida em também, em consideração a valorização
que a posterior desafetação poderá do imóvel durante o exercício da atividade
gerar mais-valias, as quais poderão ser para efeito de apuramento de uma mais-
apuradas em dois momentos diferentes valia, tributada nos termos da Categoria B.
e tributadas nos termos da Categoria B Concretamente, caso haja uma diferença
e nos termos da Categoria G (mais- positiva entre o valor de mercado do
valias). Vejamos: imóvel à data da afetação e o seu valor à
data em que cesse de ser utilizado para o
No momento da afetação do imóvel à
efeito, esta diferença é tratada como mais-
atividade de Alojamento Local, é
valia. Será considerada como rendimento
calculada a diferença entre o seu preço
da atividade (Categoria B) e tributada as
de aquisição e o seu valor de mercado no
taxas progressivas (ou à taxa de 25%
momento da afetação. Dessa diferença,
quando auferida por não residente) sobre
caso seja positiva, resulta uma mais-
95% do seu valor.
valia no montante correspondente,
sendo que, a mesma será tributada, nos Note-se, ainda, que a revenda do imóvel
termos da categoria G, às taxas poderá também gerar mais-valia,
progressivas sobre 50% do seu valor. É calculada pela diferença entre o preço de
de salientar que quando o sujeito aquisição e o preço de revenda.
passivo for residente de um país
terceiro, a mais-valia será tributada à 5. IVA
taxa de 28% sobre o montante total, e,
Dependendo dos elementos constantes da
quando for residente de um outro país
declaração de início de atividade ou de
da União Europeia ou do Espaço
alteração da mesma, a exploração de
Económico Europeu, o sujeito passivo
estabelecimento de Alojamento Local
poderá optar pela tributação às taxas
poderá ficar sujeito a regime especial de
progressivas sobre 50% do valor ou pela
isenção ou a regime normal de tributação.
taxa de 28% sobre o valor total. No
entanto, esta mais-valia, apesar de Para que o sujeito passivo fique sujeito a
calculada no momento da afetação, um regime de isenção não poderá possuir
suspende-se, só sendo declarada e contabilidade organizada, praticar atos de
despoletando os referidos efeitos no ano importação, exportação ou atividades
da desafetação do imóvel da atividade. conexas, efetuar transmissões de bens ou

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prestações de serviços previstas no emissão, obtenção e consulta de faturas,


Anexo E do Código do IVA ou ter um faturas-recibo ou recibo através do Portal
volume de negócios anual superior a das Finanças.
€ 10.000.
O sujeito passivo deverá, então, entregar a
Caso não se verifique algum destes declaração periódica de IVA no Portal das
requisitos, o regime a aplicar será o Finanças e, no mesmo prazo da entrega
regime normal de tributação sendo que, desta, pagar o imposto nela apurado
tratando-se de uma prestação de nesta. Os prazos diferem consoante o
serviços, ser-lhe-á aplicada a taxa de regime seja mensal ou trimestral. No
6%, sendo esta aplicada ao preço do primeiro, a entrega deverá ser feita até ao
alojamento e pequeno-almoço. Se o dia 10 do 2.º mês seguinte às operações do
sujeito passivo utilizar sites de sujeito passivo que aufira um volume de
divulgação do seu estabelecimento de negócios igual ou superior a € 650.000.
Alojamento Local, terá de pagar a taxa No segundo, a entrega deverá ser feita até
de IVA referente às comissões destas ao dia 15 do 2.º mês seguinte ao trimestre
plataformas (ex: Booking, Airbnb, entre do ano civil relativo às operações do
outros). sujeito passivo que aufira um volume de
negócios igual ou superior a € 650.000.
Se o volume de negócios ultrapassar os
Caso o sujeito passivo possua
€ 100.000, o sujeito passivo fica
contabilidade organizada deverá, ainda,
obrigado a utilizar um programa de
entregar os Anexos à Declaração Anual de
faturação certificado para a emissão de
Informação Contabilística e Fiscal.
faturas, faturas-recibo ou faturas
simplificadas, sendo que estas últimas 6. OUTRAS EXIGÊNCIAS LEGAIS
só podem ser emitidas se o montante da
transmissão de bens ou da prestação de São várias as exigências às quais devem
serviços a que a fatura se refere não obedecer os estabelecimentos de
transcender os € 100. Alojamento Local. Desde logo, deverão ter
sempre uma placa identificativa do
Mesmo quando o volume de negócios Alojamento Local com a sigla “AL”. No
não ultrapassar os € 100.000, pode o entanto, com a entrada em vigor do
sujeito passivo optar pela utilização de Decreto-Lei n.º 62/2018, a placa
um programa de faturação certificado. identificativa do estabelecimento de
Caso contrário terá de proceder à Alojamento Local tem de ser afixada junto

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à entrada do estabelecimento ou da de segurança que garanta privacidade,


entrada principal no caso dos “hostels”. bem como, reunir sempre condições de
higiene e limpeza.
O estabelecimento, no seu geral, deverá
reunir, também, condições de Quanto a exigências de segurança,
conservação e funcionamento das impõem-se que os estabelecimentos de
instalações e equipamentos, estar Alojamento Local devam cumprir as regras
ligados à rede pública de abastecimento de segurança contra riscos de incêndio,
de água ou dotados de um sistema nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º
privativo de abastecimento de água com 220/2008, de 12 de Novembro, e do
origem devidamente controlado, estar regulamento técnico constante da
ligados à rede pública de esgotos ou Portaria n.º 1532/2008, de 29 de
dotados de fossas sépticas Dezembro.
dimensionadas para a capacidade
Contudo, ressalvam-se da aplicação
máxima do estabelecimento, bem como,
destes diplomas, os estabelecimentos de
estar dotados de água corrente quente e
Alojamento Local que tenham capacidade
fria.
igual ou inferior a 10 utentes, os quais
No que respeita às unidades de devem possuir, no entanto, extintor e
alojamento (e não já ao estabelecimento manta de incêndio acessíveis aos
no seu todo), deverão estes ter uma utilizadores, equipamentos de primeiros
janela ou sacada com comunicação socorros acessível aos utilizadores e a
direta para o exterior que assegure as indicação do número nacional de
adequadas condições de ventilação e emergência (112) em local visível aos
arejamento, estar dotadas de mobiliário, utilizadores.
equipamentos e utensílios adequados,
O estabelecimento de Alojamento Local
dispor de um sistema que permita vedar
deve dispor de Livro de Reclamações, o
a entrada de luz exterior e de portas
que marca, também, um traço distintivo
equipadas com um sistema de
face ao arrendamento tradicional, e ainda,
segurança que assegure a privacidade
de acordo com o Decreto-Lei n.º 62/2018,
dos utentes.
de 22 de Agosto, de um Livro de
As instalações sanitárias dos Informações sobre o funcionamento do
estabelecimentos de Alojamento Local estabelecimento e regras de utilização
devem dispor, também, de um sistema interna, incluindo, regras sobre recolha e

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seleção de resíduos, funcionamento de


eletrodomésticos, cuidados a ter de
forma a evitar perturbações que afetem
a vizinhança. No caso de o
estabelecimento se inserir num
condomínio, deverá este livro conter o
regulamento das práticas e regras do
condomínio sobretudo na utilização das
partes comuns.

De salientar que, a exploração de um


estabelecimento de Alojamento Local na
Região Autónoma dos Açores é sujeita a
regras fiscais e legais específicas.

Lisboa, 16 de Janeiro de 2019

Rogério M. Fernandes Ferreira


Jorge S. Lopes de Sousa
Margot Lopes Martins
Frederico Ferreira da Silva

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