3º DECÊNDIO JANEIRO / 2008 – ANO XXVIII – Nº 3

I MOBILIÁRIO Os limites legais da venda de imóvel de ascendentes

para descendentes. Autor: Marcelo Dornellas (p. 3)

Furto na garagem – Responsabilidade civil do condomínio.

Autor: Gerson R. Carmanhanis (p. 4)

O que vem a ser a compra e venda de imóveis.

Autor: Jorge Tarcha (p. 6)

Geo-referenciamento de imóveis rurais.

Autor: Carlos Antonio de Araújo (p. 27)

Incorporação imobiliária – Auto-financiamento pelos

adquirentes – Rescisão – Retenção dos valor das arras –
Aplicação dos princípios consumeristas (STJ) (p. 11)

Locação por tempo determinado – Exoneração

automática do fiador – Dupla garantia – Nulidade (p. 15)

Terraço de apartamentos: Fechamento com vidro.

Autor: Daphnis Citti de Lauro (p. 35)

Jurisprudência Cartorária (p. 23)

ISSN 1982 - 4599

38 ANOS 9 771982 459001 BDI - Boletim do Direito Imobiliário

Direção:
Dominique Pierre Faga ÍNDICE
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
Conselho Editorial:
Dominique Pierre Faga OS LIMITES LEGAIS DA VENDA DE IMÓVEL DE ASCENDENTES PARA DESCENDENTES
Alberto Prates dos Santos (Marcelo Dornellas) ..................................................................................................................... 03
Antonio Albergaria Pereira FURTO NA GARAGEM – RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO
Heronides Dantas de Figueiredo
(Gerson R. Carmanhanis) ........................................................................................................... 04
E-mail: redacao@diariodasleis.com.br
Jornalista Responsável:
Julio Cesar Borges, MTB nº 42073 PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO
O QUE VEM A SER A COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS (SEU CONCEITO JURÍDICO)
ISSN: 1982-4599
(Prof. Jorge Tarcha) ..................................................................................................................... 06
Colaboradores:
Adriano Erbolato Melo
Amaro Moraes e Silva Neto JURISPRUDÊNCIA
Américo Isidoro Angélico EMBARGOS DE TERCEIRO – POSSE EM FAVOR DO EMBARGANTE – AUSÊNCIA DE
Arthur Edmundo de Souza Rios REGISTRO DA ESCRITURA (STJ) ............................................................................................ 08
Bianca Castelar de Faria
ARROLAMENTO – ITBI – ISENÇÃO – INDEFERIMENTO – IRRELEVÂNCIA DA DISCUSSÃO
Carlos Alberto Dabus Maluf
Daniel Alcântara Nastri Cerveira (TJSP) .......................................................................................................................................... 09
Dilvanir José da Costa COMPRA E VENDA – INCORPORAÇÃO – SISTEMA DE AUTO-FINANCIAMENTO – RETEN-
Felipe Leonardo Rodrigues ÇÃO DAS ARRAS – APLICAÇÃO DO CDC (STJ) .................................................................... 11
Fernanda Souza Rabello
RESCISÓRIA – AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA – INADMISSIBILIDADE (TJSP) ............. 14
Geraldo Beire Simões
Guilherme Fanti LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO – DUPLA GARANTIA – FIADOR – IMPOSSIBILI-
Iuli Ratzka Formiga DADE DE EXONERAÇÃO AUTOMÁTICA (STJ) ....................................................................... 15
Jaques Bushatsky MANDADO DE SEGURANÇA – MUNICÍPIO – EDIFICAÇÕES – FISCALIZAÇÃO – TRANS-
Jorge Tarcha
FERÊNCIA DO PODER DE POLÍCIA (TJSP) ............................................................................ 18
José Hildor Leal
Kênio de Souza Pereira NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – JULGAMENTO ‘EXTRA PETITA’ – INOCORRÊNCIA –
Leonardo Henrique M. Moraes Oliveira CONSTRUÇÃO DE MURO (STJ) ............................................................................................... 20
Luis Camargo Pinto de Carvalho
Luiz Antonio Scavone Jr.
JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
Marcelo Manhães de Almeida
Márcio Flávio Lima REGISTRO DE IMÓVEIS – VENDA E COMPRA DE PARTE CERTA – DESMEMBRAMEN-
Marco Aurélio Bicalho de A. Chagas TOS ANTERIORES – APURAÇÃO DO REMANESCENTE (CSM/SP) .................................... 23
Marco Aurélio Leite da Silva REGISTRO IMOBILIÁRIO – EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DO TÍTULO ORIGINAL –
Mário Cerveira Filho
(CSM/SP) ...................................................................................................................................... 25
Michel Rosenthal Wagner
Narciso Orlandi Neto
Regnoberto Marques de Melo Jr. BOLETIM CARTORÁRIO
Ricardo Amin Abrahão Nacle GEO-REFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS (Carlos Antonio de Araújo) ........................ 27
Valestan Milhomem da Costa ESTÍMULO AO CARTORÁRIO ESTUDIOSO ............................................................................... 31
Wilson Bueno Alves
ROUXINÓIS DA CLASSE ............................................................................................................... 32
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Gráfica Josemar
CONDÔMINO – ACORDO PARA PAGAMENTO DE DÉBITO – PARTICIPAÇÃO EM ASSEM-
Editora:
BLÉIA ........................................................................................................................................... 33
DIÁRIO DAS LEIS LTDA.
CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40 LOCAÇÃO – BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO – INDENIZAÇÃO ................ 34
Rua Bocaina, 54 - Perdizes CONDOMÍNIO – FUNDO DE OBRAS – VALOR DA CONTRIBUIÇÃO PELOS CONDÔMINOS ... 34
CEP: 05013-901 - São Paulo - SP
CONDOMÍNIO EDILÍCIO – SUCESSIVAS REELEIÇÕES DO SÍNDICO .................................... 34
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cial. Os artigos assinados não refletem ne-
cessariamente
2 DIÁRIO DAS a LEIS
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da direção(DLI)
IMOBILIÁRIO 3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
36
 COMENTÁRIOS E DOUTRIN
DOUTRINA
A
OS LIMITES LEGAIS DA VENDA DE IMÓVEL
DE ASCENDENTES PARA DESCENDENTES
A alienação de imó-
vel de ascendente para
seus descendentes en-
contra na lei determinados
limites, os quais, caso
inobservados podem ge-
rar a anulação do negócio.
A legislação pátria,
desde o Código Civil de
1.916, em seu artigo
1.132, já impunha condições para
validação dessa modalidade de ne-
gócio, justamente para impedir a
ocorrência de fraude por parte de
ascendente que, com o objetivo de
reduzir o quinhão hereditário de cer-
to herdeiro busca a alienação de seus
bens aos outros membros da prole,
com o fito de se esquivar da inevitá-
vel colação de bens, proveniente da
doação.
Isso porque, a doação de ascen-
dente para descendente importará no
adiantamento da legítima, de modo
que, quando da abertura da suces-
são os bens doados serão trazidos à
colação, instituto que, aliás, tem pon-
tualmente como cerne igualar as le-
gítimas. Nesse diapasão, a pretensão
do ascendente restaria frustrada,
acarretando na inocuidade de seu
esforço em beneficiar um de seus
descendentes.
Desta feita, a lei prevendo
factível situação, qual seja, doação
camuflada em simulação de venda e
compra que pretendesse transpare-
cer negociação onerosa e justa,
condicionou a eficácia de alienações
envolvendo as partes aqui em deba-
te, a necessidade de anuência dos
demais descendentes.
O Novo Diploma Civil, por sua
vez, em seu artigo 496, deu nova re-
dação ao seu dispositivo anteceden-
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
Marcelo Dornellas (*)
te, incluindo o cônjuge do
alienante no rol daqueles
que necessitam anuir com
a venda, para permitir seu
aperfeiçoamento, in
verbis:
“Artigo 496. É anulá-
vel a venda de ascenden-
te a descendente, salvo
se os outros descenden-
tes e o cônjuge do alienante expres-
samente houverem consentido”.
Entretanto, o parágrafo único do
artigo em questão, limita a
obrigatoriedade de intervenção do
cônjuge, apenas quando o regime da
união tratar-se de separação obriga-
tória. “Parágrafo único. Em ambos os
casos, dispensa-se o consentimento
do cônjuge se o regime de bens for o
de separação obrigatória”.
Como já mencionado, a intenção
do legislador é evidente, no sentido
de evitar liberalidades disfarçadas de
negócios reais e onerosos em mani-
festo prejuízo de certos herdeiros,
haja vista que as conseqüências nes-
ta modalidade de operação se verifi-
cam substancialmente mais nocivas
do que nas doações, considerando-
se que nestas, os bens doados vol-
tam à colação, enquanto que os ven-
didos não.
A limitação objeto deste estudo
não se restringe apenas a venda di-
reta de pai para filho, por exemplo,
também, tem-se por anulável a ven-
da realizada com a intervenção de
terceiro, na qualidade de pessoa in-
terposta. A primeira, aliás, pode ser
facilmente constatada por intermédio
de consulta ao instrumento corres-
pondente, no qual se verá ou não a
anuência dos demais filhos, ao con-
trário desta última, onde a compro-
vação necessita de maior empenho.
De qualquer forma, a utilização
de pessoa interposta objetivando lu-
dibriar o texto legal, isto é, o ascen-
dente efetivando a venda de um bem
a suposto estranho, que, por sua vez
o revende ou o doe ao descendente
daquele, também é anulável, vez que,
da mesma forma violará a lei, só que
indiretamente e, sem dúvida, com in-
dícios de fraude mais latentes.
A esse respeito, o ilustre
doutrinador Arnaldo Rizzardo, em sua
obra “Contratos – Editora Forense –
3ª edição”, nos ensina:
“A interposição de terceira pes-
soa visa encobrir a venda direta, coi-
bida expressamente pelo artigo 496
(art. 1.132 do Código Anterior), de
modo a dar ao ato a aparência de
uma compra e venda. De certo, está
mais evidente a intenção de se inten-
tar a fraude da própria lei, o que mo-
tiva a anulação do negócio”.
O Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo, em acórdãos proferi-
dos, retrata de forma objetiva o en-
tendimento jurisprudencial sedimen-
tado:
“Compra e venda - Imóveis -
Ascendente a descendente - Direta
e por interposta pessoa - Violação em
ambos os casos do artigo 1.132 do
Código Civil - Prescrição -
Inocorrência, quer seja vintenária ou
quadrienal - Recurso não provido.
(Tribunal de Justiça de São Paulo -
Apelação Cível n. 30.158-4 - Mirassol
- 4ª Câmara de Direito Privado -
Relator: Cunha Cintra - 03.09.98 - V.
U.)”
”Escritura pública - Ação
anulatória e possessória com pedido
de liminar - Cerceamento de defesa
inexistente - Venda de ascendente a
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 3
 DOUTRINA
COMENTÁRIOS E DOUTRIN A
descendente por interposta pessoa,
sem a aquiescência dos demais des-
cendentes - Simulação demonstrada
- Compra e venda realizada entre o
vendedor primitivo e o cunhado de
seu filho - Revenda do comprador,
que não tomou posse do imóvel, ao
filho do vendedor primitivo pelo mes-
mo preço, 45 dias após a primeira
venda - Ato nulo - Arts. 145, V, e 1132
do CC - Majoração dos honorários de
advogado - Exegese do art. 20, § 4º,
do CPC - Improvimento do recurso
dos réus, provido, em parte, o adesi-
vo dos autores. (Tribunal de Justiça
de São Paulo - Apelação Cível n.
135.445-4-/5 - Batatais - 4ª Câmara
de Direito Privado de Férias “Janei-
ro/2003” - Relator: Carlos Stroppa -
30.01.03 - V. U.)”
Independente das circunstâncias
nas quais se proceda a venda, quer
seja diretamente do ascendente para
o descendente ou através de pessoa
interposta, em ambas as hipóteses,
far-se-á indispensável à anulação do
negócio, a prova da simulação
caracterizadora da fraude.
A intenção do legislador tal como
anteriormente ventilado, foi a de evi-
tar a fraude fundada na venda simu-
lada de bens que se preste para
acobertar doações de fato, prejudi-
cando assim, a legítima de um ou
mais herdeiros.
O artigo aplicável à espécie (art.
496 do C.C. 2002) faz previsão ex-
FURTO NA GARAGEM
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO
Gerson Ribeiro Carmanhanis (*)
Assunto que tem despertado
bastante interesse na mídia é o pro-
blema que os condomínios em edifí-
cios vêm enfrentando no seu dia-a-
dia no que concerne a ocorrência de
furto ou roubo de acessórios de veí-
culos, quando estes estão estaciona-
4 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
pressa no que tange a conseqüência
jurídica decorrente da realização do
negócio sem que atendido o requisi-
to lá previsto. O ato é anulável.
E sendo anulável necessita, in-
condicionalmente, de comprovação
da simulação do negócio. Com base
nesta premissa, há que se permitir
por parte do filho adquirente a produ-
ção de prova contrária às alegações
de fraude à lei. Até porque, a fraude
não se presume, deve ser provada,
restando imprescindível que se ates-
te o consilium fraudis entre as par-
tes.
Inexistindo prejuízos dos demais
herdeiros, sendo o preço do negócio
justo e real, fraude não haverá, e va-
lidado o ato estará, pois, a mera ven-
da de pai para filho, por exemplo, não
importa em sua anulabilidade.
Nossos pretórios, nos termos de
decisão do Superior Tribunal de Jus-
tiça e do Tribunal de Justiça do Esta-
do de São Paulo, corroboram o en-
tendimento exposto:
“Inobstante, farta discussão dou-
trinária e jurisprudencial, adota-se a
corrente que entende cuidar-se de ato
anulável, de sorte que o seu
desfazimento depende da prova de
que a venda se fez por preço inferior
ao valor real dos bens, para fins de
caracterização da simulação, circuns-
tância sequer aventada no caso dos
autos, pelo que é de se ter como líci-
ta a avença (STJ – Resp. 74.135 - 4º
dos nas garagens dos edifícios.
Em princípio, os condomínios
não possuem nenhuma responsabi-
lidade civil pela ocorrência em suas
dependências de furto ou roubo de
veículos, bem como pelos objetos
deixados no interior dos mesmos,
Turma – Rel. Min. Aldir Passarinho
Junior – DJU 11.12.2001)”
”Ação pauliana - Ação improce-
dente - Admissibilidade - Positivada
a venda de imóvel entre ascendente
e descendente - Indemonstração de
ocorrência de fraude e má-fé entre
os contratantes “consilium fraudis” -
Diferimento das custas - Recurso
parcialmente provido. (Tribunal de
Justiça de São Paulo, Apelação Cível
n. 340.740-4/1 - São Paulo - 4ª Câ-
mara de Direito Privado - Relator:
Munhoz Soares - 21.10.04 - V. U.)”
Pode-se concluir a partir do aci-
ma disposto, que a alienação de bem
imóvel (móveis, inclusive) de ascen-
dentes para seus descendentes, en-
contra restrições legais, entraves es-
tes que objetivam evitar fraudes
oriundas de negócios simulados que
detenham como foco preterir herdei-
ros em detrimento de outros, no que
se refere ao quinhão hereditário ga-
rantido por lei.
Portanto, mesmo respeitando-se
as teses contrárias, não se pode afir-
mar que o simples fato da venda de
um bem nas circunstâncias ora des-
critas importará na ineficácia do ato, na
medida em que, atentando-se ao es-
pírito da lei, impor-se-á a comprovação
de fraude entre os contratantes, para
então, aplicar-se a sanção legal.
(*) O autor é sócio do escritório
Cerveira, Dornellas e advogados as-
sociados
uma vez que comumente não assu-
mem o dever de guarda ou vigilância
dos veículos ou de seus acessórios.
Ao estacionar o seu veículo na
vaga de garagem existente no pré-
dio, o condômino não transfere a
guarda do mesmo ao condomínio,
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

muito menos se estabelece um con-
trato de depósito.
Assim, impõe-se a necessidade
de estabelecer distinção entre os con-
domínios que dispõem de serviços de
segurança, garagista ou manobrista
e os que não possuem tais serviços.
Tal fato é de extrema importân-
cia, porquanto a responsabilidade do
condomínio é limitada a ações preven-
tivas cabíveis para garantir-se segu-
rança aos condôminos e seu
patrimônio, dentro das necessidades
e possibilidades da coletividade
condominial, sendo inadmissível os
condomínios assumirem responsabi-
lidades por eventos ocorridos no inte-
rior do prédio, respondendo tão-so-
mente quando dispõe de vigilante es-
pecífico para oferecer a segurança ou
aparelhos eletrônicos destinados para
tal fim; aí nestas hipóteses estará o
condomínio ofertando um serviço
além dos padrões normais de servi-
ços de portaria, recepção, manuten-
ção e limpeza das partes comuns. Ou
seja, não há fundamento jurídico para
se responsabilizar o condomínio quan-
do nenhuma obrigação assume peran-
te os condôminos relativamente à guar-
da de veículos e seus acessórios.
Com efeito, denota-se que para
que haja responsabilidade civil do
condomínio, importante para o
deslinde da questão, será certamen-
te a circunstância de o condômino
estar ou não sujeito ao pagamento de
despesas com manobristas ou vigi-
as das garagens, hipótese em que se
poderá sustentar a existência da re-
lação de guarda e vigilância, que vai
culminar conseqüências na seara da
responsabilidade civil.
Nesta esteira vem se firmando
o entendimento dos nossos Tribunais,
inclusive o Superior Tribunal de Jus-
tiça, em Acórdão proferido pela Quar-
ta Turma, tendo como Ministro
Relator Barros Monteiro:
“Responsabilidade Civil. Condo-
mínio. Furto de Motocicleta estacio-
nada na garagem. Não se configura
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
a responsabilidade do condomínio
quando nenhuma obrigação assuma
perante os condôminos relativamen-
te à guarda de veículos”.
Ainda, decidiu o Superior Tribu-
nal de Justiça:
“Responsabilidade Civil - Condo-
mínio - Furto de veículo. A responsa-
bilidade do condomínio, decorrente de
furto ou danificação de veículo deixa-
do na garagem do edifício, existirá na
medida em que ficar estabelecido que
será propiciada segurança, por deli-
beração dos condôminos. A assunção
de responsabilidade poderá, ainda,
fazer-se tacitamente. Não será, entre-
tanto, do simples fato de existir portei-
ro ou vigia que se haverá de concluir
que se oferece completa segurança
com os deveres daí decorrentes. Re-
curso não conhecido. (Rec. Esp. n.º
41775-9,SP, DJU 15.08.94).
Em assim sendo, restou claro
que se em assembléia os
condôminos deliberarem em não con-
tratar vigia para garagem ou a insta-
lação de parafernália eletrônica que
implicariam melhor segurança para
coletividade condominial, a fim de
reduzirem as despesas, não se mos-
tra exigível ao condomínio responder
civilmente pela obrigação de indeni-
zar algum condômino que teve aces-
sórios de seu veículo furtado quando
estacionado na garagem.
Registre-se que algumas conven-
ções condominiais possuem cláusula
excludente de responsabilidade, ou
seja, encontra-se previamente estipu-
lado no estatuto condominial a von-
tade dos comunheiros em não inde-
nizar eventuais prejuízos sofridos
pelos condôminos ou por terceiros.
Por oportuno, diga-se, em aper-
tada síntese, que tal cláusula não é
aceita pacificamente pelo Judiciário,
eis que existem várias decisões no
sentido de que a cláusula de não in-
denizar não é lícita, por ofender lei
de caráter cogente, de ordem públi-
ca. Entretanto, a forte doutrina asse-
verando que tal cláusula não ofende
DOUTRINA
COMENTÁRIOS E DOUTRINA
a lei de ordem pública, muito menos
os bons costumes, uma vez que é
perfeitamente aceitável que os
condôminos estabeleçam, por mútua
conveniência, de que mais adequado
ao interesse comum é não ter o con-
domínio que indenizar danos, eventu-
almente sofridos pelos condôminos.
Neste sentido, vale destacar os
ensinamentos do saudoso ilustre juris-
ta J. Nascimento Franco, na sua exce-
lente obra “Condomínio”, Editora Revista
dos Tribunais”, que assim assevera:
“Também inexiste responsabilida-
de do condomínio por furto ou dano a
veículos estacionados na garagem, se
na Convenção houver cláusula
excludente daquela responsabilidade e
se não ficar provada culpa dos empre-
gados. Não obstante, havendo ou não
cláusula excludente da responsabilida-
de, o condomínio tem o dever de inde-
nizar, se o furto for cometido por vigia
ou empregado do edifício, pois no caso
se configura culpa “in eligendo” do sín-
dico na contratação do pessoal. Por
força desse princípio, o condomínio
responde: a) por danos causados a ve-
ículos por culpa de porteiro ou gara-
gista encarregado pela administração
do edifício de manobrar os carros e de
guardar suas chaves; b) a pessoas
acidentadas por mau funcionamento
dos elevadores, notadamente por fa-
lhas mecânicas graves, uma vez que
se impõe permanente controle desse
equipamento”.
Por fim, em resumo chega-se à
conclusão de que para que haja a res-
ponsabilidade dos condomínios em
edifícios é necessário que se tenha
adotado determinadas medidas de
segurança e que tivesse falhado no
caso concreto, ou, ainda, quando a
Convenção do condomínio estipular
em uma de suas cláusulas a assunção
expressa de responsabilidade. Em
assim sendo, não ocorrendo tais hi-
póteses não há que se falar em res-
ponsabilidade civil dos condomínios.
(*) O autor é advogado do escri-
tório Schneider Advogados Associa-
dos.
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 5
PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITO
O QUE VEM A SER A COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
(seu conceito jurídico)
Em números anteriores mostra-
mos a possibilidade de se lavrar por
meio de instrumento particular uma
escritura definitiva de compra e
venda de imóveis, desde que o seu
valor não ultrapasse trinta salários
mínimos.
Assinalamos, ainda, as princi-
pais diferenças entre os dois tipos de
escritura definitiva, a pública e a par-
ticular.
Neste artigo trataremos da com-
pra e venda como contrato.
O texto legal
Para entender o que seja esse
negócio jurídico vamos recorrer ao
que diz a lei, no caso o Código Civil.
Art. 481. Pelo contrato de com-
pra e venda, um dos contratantes se
obriga a transferir o domínio de certa
coisa, e o outro, a pagar-lhe certo pre-
ço em dinheiro.
Note-se que o Código Civil não
dá, propriamente, um conceito des-
se contrato. O que o legislador fez
(acompanhando fielmente o Código
revogado), foi mencionar as obriga-
ções de cada parte.
A principal obrigação do
vendedor
Assim, a obrigação do vendedor
é a de transferir o domínio da coi-
sa.
Que coisa? Pode ser uma caixa
de fósforos, pode ser um imóvel,
pode ser uma gigantesca empresa.
Que significa transferir o
domínio?
Significa transferir a proprieda-
de de uma pessoa para outra (no
caso, do vendedor para o compra-
dor).
Domínio, para os efeitos práti-
cos, é o mesmo que propriedade.
A diferença é que a expressão
6 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
Prof. Jorge Tarcha (*)
domínio é aplicada para as coisas
corpóreas, que têm corpo, como um
imóvel, um objeto, enquanto a locu-
ção propriedade vale para tudo, in-
clusive para as coisas incorpóreas
como, por exemplo, a propriedade
intelectual.
A principal obrigação do
comprador
Conforme o art. 481, a obriga-
ção do comprador consiste em pa-
gar o preço da coisa, em dinheiro.
Pode-se dizer de outra manei-
ra:
O contrato de compra e venda
exige pagamento total.
Seu conteúdo é a obrigação de
transmitir a propriedade contra o
pagamento do preço.
Então, não se pode comprar a
prazo?
Não.
Quem compra a prazo não está
comprando. Está prometendo com-
prar.
Quem vende a prazo não está
vendendo. Está prometendo ven-
der.
A compra e venda efetiva ape-
nas se dará quando todo o preço for
pago.
Há uma exceção
Imagine-se um negócio no qual
o preço seja pago, total ou parcial-
mente, por meio de títulos (por
exemplo, notas promissórias ou che-
ques pré-datados), em caráter pro
soluto.
No pagamento por meio de títu-
los, estes poderão ser dados em ca-
ráter pro soluto ou em caráter pro
solvendo.
Um exemplo facilitará a compre-
ensão desses dois tipos de pagamen-
to:
Uma pessoa vai ao banco para
pagar uma conta de fornecimento de
energia elétrica, e o faz por meio de
cheque comum.
Primeira hipótese: o caixa não
dá a quitação. Fornece, apenas, uma
senha e diz que o título quitado so-
mente será entregue após a compen-
sação do cheque.
Esse pagamento foi em caráter
pro solvendo. O cheque não foi con-
siderado como se fosse dinheiro.
Segunda hipótese, mais co-
mum: o caixa, recebendo o cheque,
entrega de imediato a conta devida-
mente quitada.
Ou seja, ele considerou o che-
que como se fosse dinheiro.
Esse pagamento foi em caráter
pro soluto.
Continuemos a tratar da exce-
ção à necessidade de pagamento em
dinheiro.
Se na escritura ficou estabeleci-
do o pagamento por meio de qualquer
tipo de título de crédito, em caráter
pro soluto, isso equivale a pagamen-
to em dinheiro, para todos os fins de
direito.
Pagamento com cheque sem
fundos
Veremos, em outra ocasião, as
conseqüências do pagamento do pre-
ço com cheques sem provisão de fun-
dos (seja em caráter pro soluto, seja
pro solvendo), com a respectiva ju-
risprudência.
Nos contratos de compromis-
so ou de promessa de compra e
venda, de qualquer valor, não há a
escritura definitiva.
Já foi visto que, quando se com-
pra e vende, a operação deverá ser
documentada por um instrumento
denominado escritura definitiva, pú-
blica ou particular.
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

Porém, quando apenas se pro-
mete vender ou comprar, a operação
poderá ser comprovada por instru-
mento particular (um contrato de
compromisso de compra e venda),
qualquer que seja o valor do imóvel.
Esse instrumento particular,
após completado todo o pagamento,
deverá ser substituído por uma es-
critura definitiva.
Nos contratos de compromisso
de compra e venda não há o
recolhimento do ITBI (SISA)
O ITBI (Imposto sobre a Trans-
missão de Bens Imóveis) somente
incide nas escrituras definitivas,
sejam elas públicas ou particulares.
No caso das escrituras públicas,
como é sabido, esse tributo será pago
ao tabelião, que agirá como agente
do fisco, no recolhimento.
Tratando-se de escritura defini-
tiva particular, o recolhimento deverá
ser efetuado diretamente pelo com-
prador, em banco.
O registrador exigirá o compro-
vante de pagamento, por ocasião da
entrada do título.
Um exemplo muito freqüente, na
prática
Imagine-se que João deseja ad-
quirir, de José, um imóvel, por cem
mil reais.
Ajustou-se um sinal de dez mil
reais e o pagamento do saldo de no-
venta mil reais em trinta dias.
Na prática dos negócios, essa é
uma operação à vista. Mas, juridica-
mente, não é.
Trata-se de uma promessa, ou
compromisso de compra e venda,
que, como já dito,.poderá ser objeto
de um contrato elaborado por instru-
mento particular.
Porém, quando for pago o saldo
de noventa mil, deverá, obrigatoria-
(*) O autor é Advogado, Professor de Direito Imobiliário. Autor dos livros: Direito Imobiliário, Uma Abordagem
Didática, edição particular; Títulos de Crédito, Editora Plêiade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas
Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, Editora Juarez de Oliveira. Autor do curso a distância, por correspondên-
cia, sobre locação de imóveis, da empresa Diário das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO
mente, ser lavrada a escritura defini-
tiva (que deverá ser pública, pois o
valor excede os trinta salários).
O famigerado compromisso
quitado
Agora, surge uma pergunta: não
poderia o comprador contentar-se
com um compromisso quitado?
De maneira nenhuma. Vejamos
quais as razões da negativa:
É comum a pessoa pagar inte-
gralmente por um imóvel e não es-
criturar o negócio, por vários motivos,
como por exemplo:
a) Não ter dinheiro para pagar o
ITBI e os emolumentos cartorários e
registrais;
b) Ou não ter caixa contábil pe-
rante a Receita Federal.
Sobre este último caso, sabe-
mos da existência de pessoas que
possuem grandes fortunas, obtidas
por meio do tão conhecido “caixa
dois”.
Tais indivíduos aplicam vultosas
somas em imóveis, mas não lhes é
possível escriturar e registrar as ope-
rações, por motivos óbvios.
Julgam então estar protegidos
tendo em mãos um compromisso
quitado.
Haveria algum problema? Veja-
mos.
Um exemplo muito instrutivo:
Alice comprou, de Alcides, um apar-
tamento, comprometendo-se a dar
uma entrada e pagar o saldo em dez
prestações mensais.
Procedeu corretamente, provi-
denciando antes todas as certidões
pessoais do vendedor.
Alcides tinha o nome absoluta-
mente limpo, de sorte que ela fechou
negócio, por meio de um instrumen-
to particular de compromisso de com-
pra e venda.
DIREITO
Quando acabou de pagar, Alice
não tinha dinheiro para lavrar a es-
critura definitiva, pagando o ITBI
(sisa) e registrá-la. Assim tinha em
mãos, somente, um compromisso
particular quitado e nem sequer re-
gistrado.
Logo a seguir, a situação finan-
ceira de Alcides se deteriorou. Seus
credores foram à cata de bens em
seu nome, no Registro de Imóveis,
para penhorá-los em processo de
execução.
O que será que encontraram?
O compromisso quitado
prejudica também o vendedor
Se a operação não for registra-
da, o imóvel terá dois proprietários, a
saber:
um proprietário de fato, o com-
prador, que pagou o preço
e um proprietário de direito, o
vendedor, em nome do qual ainda fi-
gura o imóvel.
Pois bem. O comprador entrou
na posse do imóvel e dele desfruta.
Todavia, os impostos, taxas,
contribuições de melhoria e rateios de
despesas condominiais ainda figuram
em nome do vendedor.
No inadimplemento do compra-
dor com relação a tais despesas, as
cobranças irão recair na pessoa do
vendedor.
O compromisso quitado não
poderá ser registrado
Um registrador consciente, ao
deparar com um contrato de compro-
misso de compra e venda com as
parcelas totalmente pagas, negará o
registro.
Exigirá que seja lavrada a escri-
tura definitiva, pública ou particular,
conforme o valor do imóvel, com o
devido recolhimento do ITBI.
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 7
 JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
EMBARGOS DE TERCEIRO – POSSE EM FAVOR DO EMBARGANTE –
AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA NO REGISTRO DE IMÓVEIS
ADMISSÃO DOS EMBARGOS – C. CIVIL/1916 (STJ)
Recurso Especial Nº 457.524 - RN (2002/0104369-0)
Relator: Ministro João Otávio de Noronha
Recorrente: Fazenda Nacional
Recorrido: Magno Fernando Vila e Cônjuge
EMENTA
Processo Civil. Embargos de terceiro. Posse em
favor do embargante. Ausência de registro da escritu-
ra no cartório de imóveis. Súmula n. 84 do STJ. 1. “É
admissível a oposição de embargos de terceiro fun-
dados em alegação de posse advinda de compromis-
so de compra e venda de imóvel, ainda que desprovi-
do do registro” (Súmula n. 84/STJ). 2. Recurso espe-
cial parcialmente conhecido e, nessa parte, improvido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Se-
gunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unani-
midade, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, co-
nhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, negar-lhe
provimento. Os Srs. Ministros Humberto Martins e Eliana
Calmon votaram com o Sr. Ministro Relator. Impedido o
Sr. Ministro Castro Meira. Presidiu o julgamento o Sr. Mi-
nistro João Otávio de Noronha.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto pela Fazen-
da Nacional, com fundamento nas alíneas “a” e “c” do
permissivo constitucional, contra acórdão proferido pela
Primeira Turma do TRF da 5ª Região, o qual restou assim
ementado: “Embargos de terceiro. Contrato de compra
do imóvel não registrada. Súmula 84 do STJ.
Insubsistência da penhora. 1. “É admissível a oposição
de embargos de terceiros fundados em alegação de pos-
se advinda do compromisso de compra e venda de imó-
vel, ainda que desprovido de registro” (Súmula nº 84 do
STJ). 2. Os embargos demonstraram a posse do bem pe-
nhorado, desde muito antes, até, da constituição do pró-
prio débito, ou do ajuizamento da execução, de acordo
com a escritura de promessa de compra e venda celebra-
da entre eles e a executada, mas não levada a registro. 3.
Remessa oficial improvida” (fl. 101).
Sustenta a recorrente, nas razões do apelo nobre,
que o aresto impugnado violou os arts. 530, 531 e 533 do
Código Civil de 1916, alegando, ainda, divergência
jurisprudencial. Defende, em síntese, colacionando pre-
cedentes da Suprema Corte, que não enseja embargos
de terceiros a penhora a promessa de compra e venda
não inscrita no registro de imóveis.
Admitido o recurso, sem contra-razões, ascenderam
os autos ao Superior Tribunal de Justiça.
8 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
É o relatório.
1. “É admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados em alegação de posse advinda de compromis-
so de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido
do registro” (Súmula n. 84/STJ).
2. Recurso especial parcialmente conhecido e, nes-
sa parte, improvido.
VOTO
A irresignação não reúne condições de prosperar.
Conforme bem consignado no decisum impugnado,
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem ad-
mitido a oposição de embargos de terceiro fundados em
alegação de posse advinda de compromisso de compra e
venda de imóvel, ainda que desprovido de registro. Des-
se modo, o aresto recorrido alinha-se ao enunciado da
Súmula n. 84 desta Corte.
Corroborando tal entendimento, trago à colação os
seguintes julgados: “Embargos de terceiro. Aquisição de
imóvel. Financiamento do agente financeiro pelo extinto
BNH - Banco Nacional de Habitação. Súmulas nºs 7 e 84
da Corte. Prequestionamento. 1. A Súmula nº 84 da Corte
autoriza o ajuizamento dos embargos de terceiro ainda
que ausente o registro. 2. Não prequestionados os arti-
gos 655, § 2º, do Código de Processo Civil e 755 do Códi-
go Civil de 1916, ficam inviáveis de apreciação nesta Cor-
te. 3. A Súmula nº 7 da Corte não autoriza o reexame das
provas, no caso, sobre a natureza do bem de família. 4.
Recurso especial não conhecido” (REsp n. 584.979/PE,
Terceira Turma, relator Ministro Carlos Alberto Menezes
Direito, DJ de 2.5.2005).
“Embargos de terceiro. Efeito suspensivo. Promes-
sa de venda e compra. Imóvel gravado com hipoteca.
Admissibilidade da via eleita.
– “É admissível a oposição de embargos de terceiro
fundados na alegação de posse advinda de compromisso
de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de
registro” (Súmula n. 84-STJ).
– “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promes-
sa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel” (Súmula n. 308-STJ).
Recurso especial conhecido e provido” (REsp n.
475.688/PR, Quarta Turma, relator Ministro Barros
Monteiro, DJ de 27.6.2005).
Diante do exposto, conheço parcialmente do recurso
e, nessa parte, nego-lhe provimento.
É o voto.
Brasília, 15 de agosto de 2006.
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

ARROLAMENTO – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO – PEDIDO DE ISEN-
ÇÃO – INDEFERIMENTO – IRRELEVÂNCIA DA DISCUSSÃO PARA O
ARROLAMENTO (TJSP)
ACÓRDÃO
Arrolamento. Isenção do imposto de transmissão
causa mortis. Lei nº 10.705/2000. Declaração pelo juiz.
Art. 1.013 CPC. Precedentes do STJ que, todavia, se
referem ao procedimento comum do inventário e não
ao procedimento simplificado do arrolamento. Arts.
982 e ss. e 1.031 e ss. CPC. Irrelevância da discussão
para o arrolamento. Art. 1.034 do CPC. No arrolamen-
to não se discutem questões ligadas ao lançamento,
pagamento ou quitação de tributos sobre a transmis-
são da propriedade e taxas judiciárias, ressalvado o
direito de a Fazenda apurar diferença em processo
administrativo. Recurso provido para afastar a discus-
são ligada ao “causa mortis” e determinar o prosse-
guimento do feito.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo
de Instrumento nº 460.013-4/0-00, da Comarca de São
Caetano do Sul, em que figuram como agravantes Aline
Nasi, Anderson Nasi e Espólios de Mário Nasi e de Dilva
Selleri Nasi e agravado o juízo.
Acordam, em Quarta Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação
unânime, dar provimento ao recurso.
Trata-se de agravo de instrumento tirado da r. deci-
são (fl. 20), pela qual o MM. Juiz indeferiu o pedido de
isenção do pagamento do imposto de transmissão causa
mortis - ITCMD, formulado pelos agravantes Aline e
Anderson, beneficiários da justiça gratuita, nos autos do
arrolamento de bens deixados por Mário Nasi, falecido
em 15.9.96, por entender que “no exercício da competên-
cia jurisdicional, não cabe ao juiz ficar isentando o reco-
lhimento do tributo”.
Os agravantes, considerando que o óbito do de cujus
Mário ocorreu antes da vigência da Lei Estadual 10.705/
00, sustentam, com fundamento no § 2º do art. 1.013 do
Código de Processo Civil, que o “recolhimento do impos-
to ‘causa mortis deve ser calculado pelas vias judiciais,
cabendo ao juiz da causa, ao homologar o cálculo, reco-
nhecer a isenção tributária”. Pedem, pois, a reforma da
decisão, para que sejam declarados isentos do pagamento
do ITCMD, referente às cotas incidentes sobre a metade
do bem deixado pelo de cujus.
Indeferido o pedido liminar (fl. 22), sobrevieram in-
formações (fl. 27).
Este é o relatório.
Os agravantes sustentam seu pedido na Lei 10.705/
00, no art. 1.013 do Código de Processo Civil e em julga-
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
do do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, da lavra da
nobre Ministra Eliana Calmon, assim ementado:
Tributário - Imposto de Transmissão Causa Mortis
(Art. 179 do CTN). 1. Cabe ao juiz do inventário, à vista da
situação dos herdeiros, miseráveis na forma da lei, por
isto ao apanágio da Justiça Gratuita, declará-los isentos
do pagamento do imposto de transmissão causa mortis.
2. Providência que independe de burocrático requerimen-
to na esfera administrativa para o reconhecimento judici-
al. 3. Recurso especial provido. (REsp 238.161-SP, 2ª T.,
Min. Eliana Calmon, j. 12/09/2000, DJ 09.10.2000, p. 133,
JBCC, 185/297, LEXSTJ, 137/240).
Todavia, não só este julgado, como outros sobre o
mesmo tema (REsp 114.461/RJ, 4ª T., Min. Ruy Rosado
de Aguiar, j. 09/06/1997, REsp 143.542/RJ, 1ª T., Min.
Milton Luiz Pereira, j. 15/02/2001, REsp 138.843/RJ, 2ª
T., Min. Castro Meira, j. 08/03/2005, REsp 173.505/RJ, 2ª
T., Min. Franciulli Netto, j. 19/03/2002) referem-se especi-
ficamente ao procedimento comum de inventário (arts. 982
e ss., CPC) e não ao procedimento simplificado de arrola-
mento (arts. 1.031 e ss., CPC).
No procedimento comum de inventário, diz o art.
1.013 do Código de Processo Civil, de fato, que caberá
ao juiz julgar o cálculo do imposto causa mortis, e, conso-
ante os julgados supracolacionados, caber-lhe-ia decidir
acerca da isenção.
Mas tal não é o caso sob exame, que se trata de
arrolamento, no qual não serão conhecidas ou aprecia-
das questões relativas ao lançamento, ao pagamento ou
à quitação de taxas judiciárias e de tributos incidentes
sobre a transmissão da propriedade dos bens do espólio
(art. 1.034, CPC). E, se não cabe ao juiz conhecer ou apre-
ciar tais questões, também não cabe a ele decidir sobre a
isenção pretendida, que deve ser pleiteada administrati-
vamente.
Aliás, nessa esteira, igualmente não cabe ao Juiz do
arrolamento condicionar seu prosseguimento à compro-
vação da regularidade do pagamento do imposto de trans-
missão causa mortis pelos agravantes, porque a provi-
dência é absolutamente irrelevante ao deslinde do pro-
cesso.
Em suma, nos casos específicos de arrolamento, a
homologação da partilha independe de aprovação pela
autoridade fazendária do cálculo, isenção, parcelamento,
etc. do imposto causa mortis.
Nesse sentido, já decidiu recentemente esta Câma-
ra, em acórdão relatado pelo ilustre Des. Maia da Cunha
(AI nº 396.256-4/7 - São Paulo, j. 30.6.05).
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 9
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
“Assente-se, inicialmente, que, embora a discussão
gire em torno da incidência ou não da Lei nº 10.705/2000,
pelo fato de o falecimento dos inventariados ter ocorrido
anteriormente à sua edição, o certo é que tal controvérsia
não tem razão de ser se no arrolamento não se admite
qualquer discussão sobre o imposto de transmissão, nos
exatos termos do art. 1.034 do Código de Processo Civil.
A questão a ser enfrentada para a solução definitiva
da controvérsia envolve a interpretação do art. 1.034 em
relação ao art. 1.031, § 2º, acrescentado pela Lei nº 9.280/
96, ambos do Código de Processo Civil.
O art. 1.034 dispõe que:
‘Art. 1.034 - No arrolamento, não serão conhecidas
ou apreciadas questões relativas ao lançamento, ao pa-
gamento ou à quitação de taxas judiciárias e de tributos
incidentes sobre a transmissão da propriedade dos bens
do espólio.
Parágrafo primeiro - A taxa judiciária, se devida, será
calculada com base no valor atribuído pelos herdeiros,
cabendo ao fisco, se apurar em processo administrativo
valor diverso do estimado, exigir a eventual diferença pe-
los meios adequados ao lançamento de créditos tributá-
rios em geral.
Parágrafo segundo - O imposto de transmissão será
objeto de lançamento administrativo, conforme dispuser
a legislação tributária, não ficando as autoridades
fazendárias adstritas aos valores dos bens do espólio atri-
buídos pelos herdeiros’.
Daí se pode inferir, com clareza, que, por conta do
art. 1.034, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil, no
arrolamento não é possível a discussão envolvendo tribu-
tos incidentes sobre a transmissão de propriedade dos
bens do espólio. O texto veda a discussão e a exigência
de tributos incidentes sobre os bens do espólio, ficando
para o fisco, administrativamente, a incumbência de veri-
ficar a correção dos valores e cobrar eventual diferença
através do procedimento administrativo apropriado.
E nessa direção sempre se decidiu tanto neste Egré-
gio Tribunal de Justiça quanto no Colendo Superior Tribu-
nal de Justiça (Agravo de Instrumento nº 183.879-1, Ri-
beirão Preto, 1ª Câmara de Direito Privado do TJSP. Rel.
Des. Guimarães e Souza, em 27.10.92, Rec. Esp. 36.738/
SP, 1ª Turma do STJ, Rel. Min. Demócrito Reinaldo, em
14.12.94, Unânime, ‘in RT 718/267).
A questão surgiu a partir da introdução do § 2º, do
art. 1.031, do Código de Processo Civil, fato ocorrido com
a Lei nº 9.280, de 30.5.96, quando se passou a entender
que não mais poderia prevalecer o disposto no art. 1.034
do Código de Processo Civil.
Tudo por conta da redação do § 2º do art. 1.031, as-
sim colocada: ‘Transitada em julgado a sentença de ho-
10 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
mologação de partilha ou adjudicação, o respectivo for-
mal, bem como os alvarás referentes aos bens por ele
abrangidos, só serão expedidos e entregues às partes
após a comprovação, verificada pela Fazenda Pública, do
pagamento de todos os tributos.
A partir daí se passou a vislumbrar a necessidade de
ser exigido o recolhimento do tributo, antes da expedição
do formal de partilha, pela alteração produzida no Código
de Processo Civil através da Lei nº 9.280/96.
No entanto, melhor análise do parágrafo acrescenta-
do ao ‘caput do art. 1.031, mostra que é apenas aparente
o conflito com o art. 1.034. O que visou o § 2º do art.
1.031, nas partilhas amigáveis feitas em arrolamento, foi,
antes da expedição do formal ou de alvará, submeter ao
crivo da Fazenda ‘a prova da quitação dos tributos relati-
vos aos bens do espólio e às suas rendas’, o que é muito
diferente da ‘quitação de taxas judiciárias e de tributos
incidentes sobre a transmissão da propriedade dos bens
do espólio a que alude o art. 1.034, ambos do Código de
Processo Civil.
Em suma, o que se está afirmando é que, em rela-
ção às taxas judiciárias e ao imposto de transmissão da
propriedade dos bens do espólio, não incide a regra do §
2º, do art. 1.031, do Código de Processo Civil, cuja finali-
dade é específica para os tributos ligados aos bens do
espólio e suas rendas. Em outras e simples palavras: no
arrolamento é inviável qualquer discussão sobre o impos-
to de transmissão conhecido como ‘causa mortis’, não se
submetendo, portanto, a nenhuma conferência ou exigên-
cia da Fazenda em relação ao seu recolhimento.
Nessa linha de entendimento já decidiu a 2ª Câmara
de Direito Privado, em v. acórdão relatado pelo eminente
Desembargador Boris Kauffmann, do qual se colhe se-
guinte trecho.
‘O art. 1.031 do Código de Processo Civil exige, em
seu caput, a prova de quitação ‘dos tributos relativos aos
bens do espólio e às suas rendas’, ou seja, aqueles que
têm, como fato gerador, o próprio bem ou a renda por ele
produzida, ao passo que o art. 1.034 do mesmo estatuto
alude à taxa judiciária e ao ‘tributo incidente sobre a trans-
missão da propriedade dos bens do espólio’, isto é, a taxa
devida pela prestação do serviço judiciário e o imposto
devido pela transmissão do bem’. (Agravo de Instrumen-
to nº 288.281-4/8, São Paulo, Des. Boris Kauffmann, Voto
9.660. M.V.).
A idéia do legislador foi a de facilitar a solução de
transmissão dos bens através do arrolamento, sempre de
pequena monta, não fazendo nenhum sentido que se exi-
ja tenham os herdeiros que vencer a burocracia e a difi-
culdade oriunda do cumprimento de Portaria junto ao Posto
Fiscal que, além de normalmente ser distante da sede do
Poder Judiciário competente para prestar a jurisdição, ain-
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

da impõe exigências que se constituem num verdadeiro e
invencível calvário para os pequenos beneficiários de he-
rança.
E diversamente não se pode entender, sob pena de
o arrolamento de bens, em vez de ser o procedimento de
fácil e rápida solução imaginado do legislador, constituir-
se num problema impossível de ser solucionado pelo sim-
ples e pequeno herdeiro de bens de reduzido valor.
Tanto que, muito recentemente, o Colendo Superior
Tribunal de Justiça confirmou este entendimento com a
seguinte ementa: ‘Recurso especial - Alínea “A” - Tributá-
rio - Imposto de Transmissão Causa Mortis - Inventário
da genitora dos inventariantes processado sob a forma
de arrolamento - Discussão acerca do pagamento inte-
gral do Imposto e Taxas Judiciárias - Impossibilidade -
Art. 1.034 E parágrafos do CPC. É cediço o entendimen-
to, tanto doutrinário quanto jurisprudencial, no sentido de
que nos inventários processados sob a modalidade de
arrolamento, procedimento de rito sumário, não se admi-
te questionamento pela Fazenda Estadual acerca do pa-
gamento de tributos relativos à transmissão (cf. REsp nº
COMPRA E VENDA – INCORPORAÇÃO – SISTEMA DE AUTO-FINANCI-
AMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DO
VALOR DAS ARRAS – APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS CONSUMERISTAS
À RELAÇÃO JURÍDICA (STJ)
Recurso Especial nº 633.793 - SC (2004/0025934-0)
Relatora: Ministra Nancy Andrighi
Recorrente: APL Incorporações e Construções Ltda
Recorrido: Maria Inês Hasckel
EMENTA
Consumidor. Recurso especial. Rescisão de con-
trato de compromisso de compra e venda de imóvel.
Incorporadora que se utiliza de sistema de ‘auto-fi-
nanciamento’. Devolução das parcelas pagas pelo
promitente-comprador, já descontado o valor das ar-
ras, apenas após o término de toda a construção. Apli-
cação dos princípios consumeristas à relação jurídi-
ca. Irrelevância do veto ao § 1º do art. 53 do CDC. Aná-
lise prévia do contrato-padrão pelo Ministério Públi-
co. Irrelevância.
- Rejeitam-se os embargos de declaração quan-
do ausente omissão, obscuridade ou contradição a
ser sanada.
- Apesar do veto ao § 1º do art. 53 do CDC, o teor
de tal dispositivo pode ser depurado a partir dos prin-
cípios gerais do direito positivo brasileiro e do CDC.
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
36.758/SP, Relator Min. Demócrito Reinaldo, DJU
13.02.1995). Recurso especial não conhecido (Rec. Esp.
nº 466.790/SP, 2ª Turma, Min. Franciulli Netto, em
10.06.2003, “in” DJ de 08.09.2003, pg. 294).
Daí porque, no caso em apreciação, por razão diver-
sa da mencionada pelo agravante, é absolutamente des-
necessária a verificação da isenção e outras providênci-
as ligadas ao recolhimento do imposto ‘causa mortis’, e,
em conseqüência, de rigor o provimento do recurso para
determinar o prosseguimento do inventário sem qualquer
discussão sobre o recolhimento daquele tributo’.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso, para
determinar o prosseguimento do arrolamento sem qual-
quer discussão sobre o recolhimento do imposto sobre
transmissão causa mortis pelos agravantes.
Participaram do julgamento, os Desembargadores
Ênio Zuliani (Presidente, sem voto), Fábio Quadros e Natan
Zelinschi.
São Paulo, 28 de setembro de 2006.
Teixeira Leite, Relator
Precedente: EResp nº 59.870/SP, Rel. Min. Barros
Monteiro.
- Há enriquecimento ilícito da incorporadora na
aplicação de cláusula que obriga o consumidor a es-
perar pelo término completo das obras para reaver seu
dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente
o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição
pelo consumidor do dinheiro ali investido.
- Irrelevante a homologação do contrato-padrão
pelo Ministério Público, porquanto tal decisão não
pode vincular o resultado da análise judicial da ques-
tão.
Recurso especial não conhecido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam
os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, não
conhecer do recurso especial, nos termos do voto da Sra.
Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Castro Filho e Carlos
Alberto Menezes Direito votaram com a Sra. Ministra
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 11
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
Relatora. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Antô-
nio de Pádua Ribeiro. Ausente, ocasionalmente, o Sr. Mi-
nistro Humberto Gomes de Barros.
Brasília (DF), 07 de junho de 2005 (data do julga-
mento).
Ministra Nancy Andrighi, Relatora
RELATÓRIO
A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator):
Recurso especial interposto por APL INCORPORA-
ÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA, com arrimo nas alíneas
“a” e “c” do permissivo constitucional, contra acórdão pro-
ferido pelo TJSC.
Ação: de devolução de valores pagos, proposta por
MARIA INÊS HASCKEL em desfavor do ora recorrente,
objetivando a imediata restituição das prestações men-
sais dadas em adimplemento de compromisso de com-
pra e venda de imóvel, em virtude de rescisão da respec-
tiva avença.
Sentença: julgou procedente o pedido para declarar
a nulidade das cláusulas contratuais que determinam a
devolução dos valores pagos apenas após o término da
obra.
Acórdão: negou provimento ao apelo, com a seguin-
te ementa:
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS - RESCISÃO CONTRATUAL - PRO-
MESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PARCE-
LAS PAGAS - RESTITUIÇÃO DEVIDA - APLICAÇÃO DO
ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
RETORNO DAS PARTES CONTRATANTES AO ESTA-
DO ANTERIOR - ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - IM-
POSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO
NÃO PROVIDO.
‘Nos contratos de compra e venda de imóveis com
pagamento avençado em prestações, afigura-se nula de
pleno direito a cláusula que prevê a perda total daquelas,
na hipótese de rescisão contratual, nos termos do art. 53
do Código de Defesa do Consumidor.
Sendo nula tal disposição, à promitente vendedora
compete restituir as parcelas pagas à promitente compra-
dora, sob pena locupletar-se ilicitamente’. (ACV n.
97.001921-1 - Rel. Des. Wilson Augusto do Nascimento)”
(fls. 129).
Embargos de declaração: rejeitados.
Recurso especial: sustenta o recorrente:
a) nulidade do acórdão recorrido, em face da rejei-
ção dos embargos declaratórios, sem, contudo, indicar
qual artigo de lei teria sido violado ou apresentar dissídio
jurisprudencial;
12 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
b) violação ao art. 53 do CDC, além de existência de
dissídio jurisprudencial, porquanto abusiva é, apenas, a
cláusula que estabeleça a perda total das prestações pa-
gas e não a que determine o adiamento da devolução.
É o relato do necessário.
VOTO
A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator):
Cinge-se a controvérsia ao exame da possibilidade
de declaração da abusividade de cláusula contratual que
determina a restituição dos valores pagos em razão de
rescisão contratual, já descontado o valor relativo às ar-
ras, apenas após o término das obras financiadas por
aqueles aportes.
I - Da rejeição dos embargos declaratórios
O recorrente não disse qual artigo de lei federal, em
seu entendimento, teria sido violado pela rejeição dos
embargos declaratórios, e nem trouxe dissídio
jurisprudencial sobre a questão, de modo que é inviável a
análise de sua irresignação, tanto pela alínea “a” quanto
pela alínea “c” do permissivo constitucional.
De qualquer sorte, a simples leitura das razões de
embargos de declaração mostram que o inconformismo
diz respeito ao julgamento de mérito da lide, o que não
daria ensejo ao sucesso da alegação de nulidade do
acórdão recorrido.
II - Da aplicação do art. 53 do CDC à lide
Sustenta o recorrente que o acórdão, ao declarar
abusiva a cláusula que prevê a restituição dos valores no
mesmo número de parcelas mensais àquelas efetivamente
pagas, com data de vencimento inicial no sexto mês após
o término da construção de todo o conjunto habitacional,
feriu o art. 53 do CDC, porquanto tal dispositivo restringe-
se a declarar, apenas, a abusividade da cláusula que pre-
veja a perda total dos valores pagos.
Sustenta, ainda, que houve veto presidencial ao § 1º
do mesmo art. 53, cuja redação era a seguinte: “Na hipó-
tese prevista neste artigo, o devedor inadimplente terá di-
reito à compensação ou à restituição das parcelas quita-
das à data da resolução contratual, monetariamente
atualizadas, descontada a vantagem econômica auferida
com a fruição”; em virtude do veto, insustentável seria,
portanto, o posicionamento adotado pelo acórdão recorri-
do.
Ademais, o Conselho Superior do Ministério Público
de Santa Catarina teria homologado o arquivamento de
inquérito civil destinado a analisar supostas irregularida-
des no contrato-padrão da entidade, de modo que a cláu-
sula em questão obteve o aval de órgão público que tem
como função institucional, dentre outras, a defesa dos
consumidores do Estado.
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

No julgamento do Eresp n. 59.870/SP, Rel. Min. Bar-
ros Monteiro, por maioria, DJU de 09.12.2002, restou pa-
cificada questão que é logicamente antecedente à colo-
cada na presente lide - qual seja, a possibilidade de
resilição do compromisso de compra e venda por iniciati-
va do devedor, se este não mais reúne condições econô-
micas para suportar o pagamento das prestações
avençadas com a empresa vendedora do imóvel, restan-
do ainda reconhecido o direito à restituição de parte das
parcelas pagas.
Nesse julgamento, foi enfrentada a questão do veto
ao § 1º do art. 53 do CDC, restando assentado no voto
vencedor que, apesar de tal circunstância, o teor do dis-
positivo é passível de depuração a partir dos princípios
gerais do direito positivo brasileiro, devendo tal conclusão
ser estendida à presente demanda.
Acompanhando o voto vencedor do supra citado pre-
cedente, assim se referiu o i. Min. Cesar Asfor Rocha so-
bre a questão: “ (...) creio que do próprio sistema se pode
extrair o que foi agora posto pelo eminente Relator destes
embargos de divergência, conduzindo-me a dizer que a
existência daquele parágrafo importava em uma
explicitação do que poderia ser extraído do próprio corpo
do Código de Defesa do Consumidor”.
Sobre o tema, afirma Nelson Nery Júnior que “O CDC
enumerou uma série de cláusulas consideradas abusivas,
dando-lhes o regime da nulidade de pleno direito (art. 51).
Esse rol não é exaustivo, podendo o juiz, diante das cir-
cunstâncias do caso concreto, entender ser abusiva e,
portanto, nula, determinada cláusula contratual. Está para
tanto autorizado pelo caput do art. 51 do CDC, que diz
serem nulas, ‘entre outras’, as cláusulas que menciona.
Ademais, o inc. XV do referido artigo contém norma de
encerramento, que dá possibilidade ao juiz de considerar
abusiva a cláusula que ‘esteja em desacordo com o siste-
ma de proteção ao consumidor’. Em resumo, os casos de
cláusulas abusivas são enunciados pelo art. 51 do CDC
em numerus apertus e não em numerus clausus” (“Códi-
go Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado pelos
autores do Anteprojeto”. Rio de Janeiro: Forense Univer-
sitária, 7ª edição, 2001, pág. 463).
A manutenção da cláusula contratual em análise ge-
rará enriquecimento indevido à recorrente. Conquanto te-
nha este por linha de defesa a necessidade de respeito
ao auto-financiamento dos imóveis populares construídos,
o fato é que tal disposição obriga o consumidor a esperar
pelo término completo das obras de todo o conjunto
habitacional, mas nada diz a respeito da possibilidade de
revenda do mesmo imóvel a terceiro pela incorporadora,
que passaria, assim, a obter um duplo financiamento para
a construção com lastro na mesma unidade residencial.
Com a rescisão contratual, necessário é o retorno ao
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
‘status quo ante’ para as duas partes em iguais condi-
ções; não é possível autorizar-se que a incorporadora
possa imediatamente dispor do imóvel sem reconhecer,
quanto à fruição dos dinheiros empregados, o mesmo di-
reito ao recorrido.
Sustenta, ainda, a recorrente a legalidade da cláusu-
la em questão em face de anterior homologação de arqui-
vamento de procedimento instaurado pela Coordenadoria
de Defesa do Consumidor do Ministério Público do Esta-
do de Santa Catarina, este destinado à análise de irregu-
laridades no contrato-padrão da incorporadora.
Tal questão, contudo, não pode ser erigida a óbice
para o reconhecimento judicial da ofensa ao art. 53 do
CDC. O inquérito civil porventura arquivado está inserido
no âmbito do controle administrativo das cláusulas gerais
dos contratos, segundo o magistério de Nelson Nery
Júnior:
“Uma das formas de tutela contratual do consumidor
é a que se realiza mediante o controle das cláusulas ge-
rais dos contratos. Esse controle pode ser efetivado ad-
ministrativamente ou pela via judicial (...).
O controle administrativo dá-se: a) pela instauração
de inquérito civil (art. 8º, § 1º, da Lei nº 7.347/85, aplicável
à ações fundadas no CDC por incidência do art. 90, CDC);
b) pela adoção de providências no âmbito da administra-
ção pública, relativamente às atividades por ela fiscaliza-
da ou controlada (...).
Pode haver controle administrativo, por meio do in-
quérito civil, tanto do ponto de vista abstrato, quanto do
concreto. O controle abstrato faz-se sempre que chegar
ao conhecimento do Ministério Público a existência de clá-
usula potencialmente abusiva em formulário-padrão da
administração pública ou de qualquer fornecedor particu-
lar, irrelevante tenha havido ou não contrato de adesão
com base no referido formulário. Há controle concreto
quando algum interessado deduz reclamação em qual-
quer órgão de proteção ao consumidor, que pode provo-
car a atividade do Ministério Público na instauração do
inquérito civil para apuração dos fatos” (Ob. Cit., pág. 466-
468).
No caso, houve o exercício do controle administrati-
vo concreto por parte do Ministério Público, o que, ao con-
trário do afirmado, resultou na alteração de uma série de
pontos no contrato-padrão fornecido pela incorporadora.
É, assim, imprecisa a afirmação de que o contrato foi
aprovado pelo Parquet, pois, conforme se extrai da cópia
da decisão de homologação do arquivamento a fls. 114,
“(...) restou comprovado que a empresa reclamada pro-
curou ajustar suas cláusulas aos ditames da lei”; ademais,
o objeto da investigação preliminar estava delimitado “(...)
ao reajuste de parcela do financiamento e à cobrança de
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 13
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
juros perpetrada pela reclamada” (fls. 113); e, mais im-
portante, ainda que assim não fosse, impossível reconhe-
cer a predominância ou mesmo influência da decisão do
Conselho Superior do Ministério Público na análise judici-
al de caso concreto, porquanto as decisões citadas ope-
ram em esferas diversas.
Quanto ao alegado dissídio jurisprudencial, limitou-se
RESCISÓRIA – SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO DE RETIFICAÇÃO
DE ÁREA – INADMISSIBILIDADE – CARÊNCIA DA AÇÃO (TJSP)
ACÓRDÃO
Rescisória - Sentença proferida em ação de retifi-
cação de área - Processo de jurisdição voluntária que
não admite ação rescisória - Preliminar argüida pelo
Ministério Público acolhida - Requerentes julgados
carecedores de ação e condenados em honorários e
na perda do depósito previsto no artigo 488, inciso II
do Código de Processo Civil.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Ação
Rescisória nº 324.718-4/4-00, da Comarca de São Paulo,
em que são autores Dorival de Nadai (e outros), sendo
réus Victor D’Andréa Sobrinho (e outros).
Acordam, em Oitava Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: “julgaram os autores carecedores da
ação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
Joaquim Garcia (Presidente) e Silvio Marques Neto.
São Paulo, 04 de outubro de 2006.
Álvares Lobo, Relator
VOTO
Trata-se de ação rescisória, fundamentada nos arti-
gos 485, incisos III, V e IX e 487, inciso II, ambos do Có-
digo de Processo Civil, visando rescindir sentença profe-
rida nos autos da ação de retificação de área que se pro-
cessou perante a 3ª Vara Judicial da Comarca de Limeira
(processo nº 986/00).
Aduzem, em síntese, que os ‘requeridos eram os
únicos proprietários de um imóvel agrícola denominado
Sítio Santa Tereza, localizado no Bairro do Tatu, Municí-
pio e Comarca de Limeira, objeto da matrícula nº 1.426
do Segundo Cartório de Registro de Imóveis daquela
comarca, com área de 37,50 alqueires, ou 90 hectares e
75 ares’ (fls. 2/3). Alegam que os requeridos venderam
em 8 de março de 2000, parte dessa área para José Pedro
Elias, correspondente a dois terços (2/3) do total. Em 25
14 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
o recorrente a transcrever ementas de julgados, sem pro-
ceder ao necessário cotejo analítico entre o acórdão recor-
rido e os paradigmas, em desacordo com o que estabele-
cem os arts. 541, par. ún., do CPC e 255, § 2º, do RISTJ.
Forte em tais razões, não conheço do recurso espe-
cial.
Brasília, 07 de junho de 2005
de julho do mesmo ano, os requeridos ajuizaram a aludi-
da ação de retificação de área, contudo não menciona-
ram que haviam vendido parte dela para José Pedro Elias,
que posteriormente, em 11 de setembro de 2001, cedeu e
transferiu aos requerentes a totalidade da área adquirida
dos requeridos.
Assim, os requerentes como sucessores devem ser
considerados terceiros interessados, mesmo porque
condôminos da área e não participaram do processo. Ade-
mais, a perícia referiu-se à transcrição nº 7.574 como ori-
gem do caminho de servidão existente, quando o correto
era a transcrição nº 17.474, verifica-se, portanto, existir
erro de fato.
Dessa forma, pediram a citação dos requeridos e a
procedência da ação, com anulação da sentença proferi-
da, ante a ausência de citação dos requerentes com a
realização de novo laudo, facultando a apresentação de
quesitos.
Os requeridos foram citados e apresentaram contes-
tação, argüindo preliminares e pleiteando a improcedên-
cia da demanda, com exceção de Wanderley D’Andréa e
sua esposa, que ficaram revéis.
As partes ofertaram razões finais, cada qual insistin-
do em suas alegações.
Os autos foram remetidos à Procuradoria Geral de
Justiça, vindo o parecer subscrito pelo Dr. Luiz Antonio
Orlando opinar pela carência de ação, ante a falta de pos-
sibilidade jurídica e, no mérito, pela improcedência da
demanda.
É o relatório.
Impossível prosperar o presente pleito.
Visam os autores rescindir sentença proferida em
ação de retificação de área, procedimento de jurisdição
voluntária, cuja sentença não faz coisa julgada material.
É firme a doutrina, bem como a jurisprudência deste
Tribunal no sentido de não admitir ação rescisória de sen-
tença proferida em processos de jurisdição voluntária,
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

conforme bem alertou o Procurador de Justiça oficiante
anotando vários acórdãos e doutrina sobre o tema, cujo
tópico, peço vênia para transcrever.
“Impõe-se, de logo, reconhecer a inidoneidade da
rescisória ajuizada, considerada a falta de possibilidade
jurídica de sua utilização com vistas à desconstituição de
sentença proferida em procedimento de jurisdição volun-
tária, como é o caso da retificação de registro imobiliário
fundada, na época, no art. 213, § 2º, da Lei de Registros
Públicos (RSTJ 71/255; RJTJESP 137/267; JTJ 204/115)
onde, ausente ato judicial pertinente à ‘res in judicium
deducta’, teve vez o julgado rescindendo.
Com efeito, tratando-se de procedimento de jurisdi-
ção voluntária, a decisão proferida, por não fazer coisa
julgada material, não é passível de rescisão fundada no
art. 485 do CPC, devendo sua desconstituição operar-se
na forma prevista pelo art. 486 da mesma codificação pro-
cessual, ou seja, mediante proposição de ação de nulida-
de - ‘querela nulitatis - perante o primeiro grau de jurisdi-
ção.
Nesse sentido o autorizado magistério de NARCISO
ORLANDI NETO em sua obra ‘Retificação do Registro de
Imóveis’, Ed. Juarez de Oliveira, 2ª ed., 1999, pág. 180/181.”
Esse também é o ensinamento de Sérgio Rizzi, em
sua obra ‘Ação Rescisória’, ed. RT, 1979, que à página 30
e seguintes afirma:
“Todas as sentenças proferidas em procedimentos
de jurisdição voluntária são irrescindíveis. Na jurisdição
voluntária não há processo, não há lide, não há sentença
de mérito, não há coisa julgada material.
Daí dizer José Frederico Marques: ‘Não será
admissível ação rescisória: a) ...; b) nos casos de jurisdi-
ção voluntária, porque aí não se pode falar em sentença
de mérito transitada em julgado.’”
De igual forma é o pensar de Moacyr Amaral Santos,
escrevendo sobre o Código de Processo Civil anterior, em
LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO – DUPLA GARANTIA – NULI-
DADE DA EXIGIDA EM SEGUNDO LUGAR; FIANÇA – IMPOSSIBILIDA-
DE DE EXONERAÇÃO AUTOMÁTICA (STJ)
Recurso Especial nº 868.220 - SP (2006/0151571-8)
Relator: Ministro Arnaldo Esteves Lima
Recorrente: Sebastião Chicarolli Neto e outro
Recorrido: Henco Empreendimentos e Construções Ltda
EMENTA
Direito civil. Recurso especial. Contrato de loca-
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
sua obra ‘Primeiras Linhas de Direito Processual Civil’,
vol. 3, 4ª ed. (9ª tiragem), pág. 78, Editora Max Limonad.
“Não produzem coisa julgada as sentenças proferi-
das em procedimento de jurisdição voluntária, ou gracio-
sa. Nesses procedimentos não há lide a ser decidida e a
autoridade de coisa julgada é característica das decisões
que resolvem a lide. Diga-se, pois, que têm autoridade de
coisa julgada as sentenças definitivas proferidas nos pro-
cedimentos de jurisdição contenciosa, não as decisões
finais nos procedimentos de jurisdição voluntária.”
Igual entendimento é esposado por Arnaldo Esteves
Lima e Poul Erik Dyrlund, na obra ‘Ação Rescisória’, 1ª
ed., Forense Universitária, pág. 80, onde, examinando a
questão, apontam acórdão proferido pelo Supremo Tribu-
nal Federal no RE nº 86.348-CE, relatado pelo Ministro
Cunha Peixoto e publicado na RTJ 94/677.
“Ação rescisória - Pressuposto.
A ação rescisória, tendo por finalidade elidir a coisa
julgada, não é meio idôneo para desfazer decisões profe-
ridas em processos de jurisdição voluntária e graciosa,
não suscetíveis de trânsito em julgado, mormente quan-
do a pretensão é formulada por quem não foi parte do
feito administrativo.
Recurso extraordinário conhecido e provido, para jul-
gar a autora carecedora da ação.”
Em conseqüência, nada mais é preciso acrescentar
para declarar os requerentes carecedores da ação pro-
posta.
Pelo exposto, acolho a preliminar suscitada pelo re-
presentante do Ministério Público para declarar a carên-
cia desta ação rescisória, condenados os autores ao pa-
gamento das custas e honorários de advogado dos re-
queridos, arbitrados em R$ 1.000,00, com fundamento no
art. 20, § 4º do Código de Processo Civil, bem como na
perda do depósito a que alude o art. 488, inciso II do Có-
digo de Processo Civil.
ção por tempo determinado. Dupla garantia. Nulidade
daquela exigida em segundo lugar. Prorrogação legal
por prazo indeterminado. Fiança. Exoneração automá-
tica. Impossibilidade. Precedentes. Dissídio
jurisprudencial. Não-ocorrência. Súmula 83/STJ. Re-
curso especial conhecido e improvido.
1. A exigência de dupla garantia em contrato de
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 15
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
locação não implica a nulidade de ambas, mas tão-
somente daquela que houver excedido a disposição
legal.
2. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justi-
ça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, ocorrido em
22/11/06, firmou o entendimento de que, havendo cláu-
sula expressa no contrato de aluguel de que a res-
ponsabilidade do fiador perdurará até a efetiva entre-
ga das chaves do imóvel objeto da locação, não há
falar em desobrigação deste, ainda que o contrato te-
nha se prorrogado por prazo indeterminado.
3. “Não se conhece do recurso especial pela di-
vergência, quando a orientação do tribunal se firmou
no mesmo sentido da decisão recorrida” (Súmula 83/
STJ).
4. Recurso especial conhecido e improvido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são
partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Quinta
Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade,
conhecer do recurso, mas lhe negar provimento. Os Srs.
Ministros Jane Silva (Desembargadora convocada do TJ/
MG), Felix Fischer e Laurita Vaz votaram com o Sr. Minis-
tro Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Napoleão
Nunes Maia Filho.
Brasília (DF), 27 de setembro de 2007
Ministro Arnaldo Esteves Lima, Relator
RELATÓRIO
Ministro Arnaldo Esteves Lima:
Trata-se de recurso especial manifestado por Sebas-
tião Chicarolli Neto e outro com base no art. 105, III, “a” e
“c”, da Constituição Federal.
Insurgem-se os recorrentes contra acórdão do Tri-
bunal de Justiça do Estado de São Paulo que, reforman-
do a sentença, julgou improcedentes seus embargos à
execução, ao entendimento de que a exigência de dupla
garantia não importa a nulidade de ambas, mas tão-so-
mente daquela ofertada em segundo lugar, e, ainda, que
a prorrogação do contrato de locação por prazo
indeterminado não implica exoneração automática da fi-
ança, uma vez que existira cláusula expressa prevendo
sua extensão até a efetiva entrega das chaves do imóvel.
O acórdão recorrido foi assim ementado (fl. 88):
1. Vedada a exigência de dupla garantia nos contra-
tos de locação, é de se pronunciar a nulidade daquela
excedente convencionada em segundo lugar no instru-
mento contratual.
2. Subsiste a responsabilidade dos fiadores pelos
16 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
débitos subseqüentes ao vencimento do contrato, até a
efetiva desocupação e a entrega das chaves do imóvel
locado.
Opostos embargos declaratórios, foram eles acolhi-
dos pelo Tribunal a quo, sem efeitos modificativos.
Sustentam ofensa ao art. 37 da Lei 8.245/91, ao ar-
gumento de que a exigência de dupla garantia para o con-
trato de locação implicaria a nulidade de ambas. Aduzem,
ainda, que a Corte de origem, ao entender válida a fiança
até a efetiva entrega das chaves, teria divergido do enten-
dimento de outros tribunais.
Contra-razões às fls. 141/155. Recurso admitido na
origem.
É o relatório.
VOTO
Ministro Arnaldo Esteves Lima (Relator):
A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça já se
manifestou no sentido de que, verificada a exigência de
dupla garantia em contrato de locação, não deverá o ma-
gistrado decretar a nulidade de ambas, nos termos do
parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/41, mas tão-so-
mente daquela que houver excedido a disposição legal.
A propósito, confira-se o seguinte precedente:
Processual civil. Recurso especial. Admissibilidade.
Dissídio. Julgados do mesmo tribunal. Súmula 13/STJ.
Art. 37 da Lei nº 8245/91. Dupla garantia.
- “A divergência entre julgados do mesmo Tribunal
não enseja recurso especial.” (Súmula 13/STJ).
- Ao verificar a existência de dupla garantia no con-
trato locatício - nulidade prevista no parágrafo único do
art. 37 da Lei nº 8245/91 - compete ao julgador auferir, no
caso concreto, baseado em critérios objetivos, qual ga-
rantia deve subsistir.
- Não há como, a partir da interpretação do referido
artigo de lei, concluir pela existência de hierarquia ou
prevalência de uma determinada garantia sobre a outra.
- Recurso especial não conhecido. (REsp 94.815/SP,
Rel. Min.felix Fischer, Quinta Turma, DJ 28/9/98)
De outro lado, a Terceira Seção desta Corte, no jul-
gamento do EREsp 566.633/CE, ocorrido em 22/11/06,
firmou o entendimento de que, havendo cláusula expres-
sa no contrato de aluguel de que a responsabilidade do
fiador perdurará até a efetiva entrega das chaves do imó-
vel objeto da locação, não há falar em desobrigação des-
te, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo
indeterminado.
O voto condutor do referido acórdão foi assim con-
cebido:
A fiança é a promessa, feita por uma ou mais pesso-
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
 JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA

as, de satisfazer a obrigação de um devedor, se este não ção até o termo final do contrato locativo (prazo certo) e
a cumprir, assegurando ao credor o seu efetivo cumpri- expressamente anuíram em estender a fiança até a en-
mento. trega do imóvel nos casos de prorrogação do contrato

Esse tipo de garantia tem como características a locativo para prazo indeterminado, responderão pelos

acessoriedade, a unilateralidade, a gratuidade e a débitos daí advindos.

subsidiariedade. Entretanto, na segunda hipótese, ante o caráter gra-

Ante suas características, e nos termos do Código tuito da fiança e a indefinição temporal para a entrega do

Civil, tanto o revogado (art. 1.483) quanto o novo (art. 819), imóvel, eis que depende exclusivamente da vontade do

o contrato de fiança não admite interpretação extensiva. locatário, a garantia deve ser entendida como sendo por
prazo indeterminado, a possibilitar ao fiador a sua exone-
Nestes termos, pode-se extrair que a fiança:
ração, nos termos do artigo 1.500 do Código Civil revoga-
a) é um contrato celebrado entre credor e fiador; do, se o contrato tiver sido celebrado na sua vigência, ou
b) é uma obrigação acessória à principal; do artigo 835 do Novo Código Civil, se o contrato foi acor-
dado após a sua entrada em vigor.
c) pode ser estipulado em contrato diverso do garan-
tido, como também inserido em uma de suas cláusulas, No caso concreto, os recorrentes obrigaram-se pelo
mas sem perder a sua acessoriedade; fiel cumprimento do contrato de locação até a efetiva en-
trega das chaves do imóvel locado (fl. 17/apenso), razão
d) não comporta interpretação extensiva, logo o fia-
pela qual não há falar em sua exoneração. Nesse mesmo
dor só responderá pelo que estiver expresso no instru-
sentido:
mento de fiança, e,
Processual civil. Locação. Embargos de declaração
e) extingue-se pela expiração do prazo determinado
no agravo regimental no agravo de instrumento. Fiança.
para sua vigência; ou, sendo por prazo indeterminado,
Responsabilidade até a entrega das chaves. Previsão
quando assim convier ao fiador (art. 1.500 do CC revoga-
contratual. Possibilidade.
do e 835 do novo CC); ou quando da extinção do contrato
principal. II - A responsabilidade dos fiadores no contrato de
locação deve se estender até a efetiva entrega das cha-
Ao transportar este instituto para a Lei de Locação,
ves, desde que haja expressa previsão contratual nesse
imprescindível que os artigos do referido Diploma Legal
sentido. (Precedente: EREsp nº 566.633/CE, 3ª Seção,
se adaptem aos princípios norteadores da fiança.
julgado em 22/11/2006, Rel. Min. Paulo Medina, acórdão
Ainda que o artigo 39 da Lei n.º 8.245/91 determine
pendente de publicação, noticiado no Informativo de Ju-
que “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer
risprudência nº 305).
das garantias da locação se estende até a efetiva devolu-
Embargos de declaração acolhidos. (EDcl no AgRg
ção do imóvel”, tal regramento deve se compatibilizar com
no Ag 790.333/PR, Rel. Min. Felix Fischer, Quinta Turma,
o instituto da fiança, se esta for a garantia prestada.
DJ 14/5/07)
Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes
Por fim, nos termos da Súmula 83/STJ, “Não se co-
conseqüências serão produzidas aos encargos do fiador.
nhece do recurso especial pela divergência, quando a ori-
Dessa forma, há que se fazer algumas considera-
entação do tribunal se firmou no mesmo sentido da deci-
ções:
são recorrida”
1º) se os fiadores concordaram em garantir a loca-
Ante o exposto, conheço do recurso especial e nego-
ção, tão-somente, até o termo final do contrato locativo
lhe provimento.
(prazo certo), não responderão pelos débitos advindos da
sua prorrogação para prazo indeterminado; É o voto.

2º) se os fiadores concordaram em garantir a loca- Brasília, 27 de setembro de 2007

3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 17

JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
MANDADO DE SEGURANÇA – MUNICÍPIO – EDIFICAÇÕES – FISCALI-
ZAÇÃO – TRANSFERÊNCIA AO PARTICULAR DO PODER DE POLÍCIA
(TJSP)
ACÓRDÃO
Mandado de segurança - Cabimento da ação - Pos-
sibilidade de impetração contra lei de efeito concreto e
auto-executória, ou seja, que independe de ato admi-
nistrativo para se aplicar aos casos concretos - Lei Mu-
nicipal que determinou a realização de vistoria técnica
em condomínios - Alegação de transferência do poder
de polícia ao particular - Inconstitucionalidade da limi-
tação imposta - Inocorrência - Prefeitura que mantém o
poder de fiscalização das edificações - Competência
dos Municípios para editar normas sobre direito urba-
nístico - Manutenção da decisão impugnada - Recurso
a que se nega provimento.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível com Revisão nº 300.511-5/8-00, da Comarca
de Santos, em que é apelante Condomínio Edifício Dona
Ana, sendo apelado Prefeito Municipal de Santos.
Acordam, em Primeira Câmara de Direito Público do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: “negaram provimento ao recurso, ven-
cido o 3º juiz.”, de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
Franklin Nogueira (Presidente, sem voto), Danilo Panizza,
vencedor e Venício Salles, vencido.
São Paulo, 26 de setembro de 2006.
Regina Capistrano, Relatora
VOTO
Cuida-se de apelação interposta contra a r. sentença
pela qual o d. Magistrado denegou a segurança e cassou
a liminar concedida “initio litis”.
Diz o apelante, em síntese, que a Lei Complementar
441/2001, que atribui ao administrado o dever de fiscali-
zar suas edificações e elaborar laudos técnicos acerca
das condições das mesmas implica transferência de
titularidade do poder de polícia da administração pública,
sendo certo que cabe somente ao poder público a função
de fiscalização das edificações cuja construção aprova,
sustentando a inconstitucionalidade da limitação imposta,
na medida em que a promoção da segurança deve ser
perquirida pela administração pública.
Recebido o recurso (fls. 70), vieram aos autos as
contra-razões do Município de Santos (fls. 71/76),
deduzidas no sentido da manutenção da r. sentença.
O Ministério Público ofertou parecer opinando pelo
18 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
desprovimento do apelo (fls. 81/84).
É o sucinto relatório.
“A priori”, cumpre destacar o cabimento da vertente
ação e o reconhecimento do direito à tutela jurisdicional,
conquanto o “writ” tenha sido impetrado contra lei munici-
pal.
Isto porque o impetrante não se insurge especifica-
mente contra a lei municipal em tese, mas sim procura
garantir o direito de não sofrer sanções em razão de sua
aplicação. Destarte, a finalidade deste “mandamus” não
é a retirada do texto legal do mundo jurídico, mas, ape-
nas, seja o impetrante desobrigado de seu cumprimento.
Com efeito, “o mandado de segurança só é meio idô-
neo para impugnar atos da Administração que causem
efeitos concretos; por meio dele, objetiva-se afastar a
aplicação da lei no caso específico do impetrante; e, como
a decisão produz efeitos apenas entre as partes, a lei con-
tinuará a ser aplicada às demais pessoas a que se diri-
ge.” (“Direito Administrativo”, Maria Sylvia Zanella di Pietro,
12ª edição, Atlas, São Paulo, 2000, p. 617).
E prossegue a doutrinadora, asseverando que a ju-
risprudência: “passou a admitir o mandado de segurança
contra a lei em duas hipóteses: na lei de efeito concreto e
na lei auto-executória, o que se aplica também aos decre-
tos de efeito concreto e auto-executórios. Lei de efeito
concreto é aquela emanada do Poder Legislativo, segun-
do o processo de elaboração das leis, mas sem o caráter
de generalidade e abstração próprio dos atos normativos.
Ela é lei em sentido formal, mas é ato administrativo, em
sentido material (quanto ao conteúdo), já que atinge pes-
soas determinadas (...). Lei desta natureza produzem efei-
tos no caso concreto, independentemente da edição de
ato administrativo; na falta deste, o mandado deve ser
impetrado diretamente contra a lei. Lei auto-executória é
a que independe de ato administrativo para aplicar-se aos
caso concretos. Além da própria lei de efeito concreto,
que é auto-executória, também o são as que encerram
proibição. Além disto, entendemos ser possível a
impetração em caráter preventivo, não contra quem apro-
vou a lei, mas contra a autoridade administrativa que irá
aplicá-la ao caso concreto. Em hipóteses como essa, a
promulgação da lei traz uma ameaça certa de lesão, que
pode ser afastada, preventivamente, por meio do manda-
do de segurança” (“idem”, “ibidem”).
A Egrégia 2ª Câm. de Direito Público deste Tribunal
assim já decidiu: Veja-se: “Mandado de Segurança Pre-
ventivo - Sentença denegatória, que entendeu tratar-se
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

de mandado de segurança contra lei municipal em tese -
Inconformismo da impetrante - Admissibilidade - Nas hi-
póteses em que o impetrante não se insurge diretamente
contra a lei em tese, mas tão-somente busca não sofrer
os efeitos de sua aplicação, é perfeitamente admissível o
mandado de segurança preventivo - Para que haja a
impetração do mandado de segurança preventivo, não é
necessário esteja consumada a situação de fato sobre a
qual incide a lei questionada, bastando que tal situação
esteja acontecendo, vale dizer, que tenha sido iniciada a
sua efetiva formação ou pelo menos estejam concretiza-
dos fatos dos quais logicamente decorre o fato gerador
do direito cuja lesão é temida - Inaplicabilidade, em tais
hipóteses, da Súmula 266 do STF - Sentença modificada
- Recurso provido” (Ap. nº 210.802.5/5-00), rel. Des. Alo-
ísio de Toledo César, j. 24.05.05).
Neste sentido, também já decidiu o Colendo Superi-
or Tribunal de Justiça, que: “para que haja a impetração
do mandado de segurança preventivo não é necessário
esteja consumada a situação de fato sobre a qual incide a
lei questionada, bastando que tal situação esteja aconte-
cendo, vale dizer, que tenha sido iniciada a sua efetiva
formação ou pelo menos estejam concretizados fatos dos
quais logicamente decorre o fato gerador do direito cuja
lesão é temida” (EREsp nº 46.765-MG, j. em 12.05.2004,
STJ, Primeira Seção, rel. Min. Eliana Calmon).
Fica afastada, assim, a carência da ação, por se tra-
tar, “in casu”, a lei de efeito concreto, auto-aplicável, que
diretamente constrange o impetrante.
No mérito, o recurso não merece provimento.
Consoante bem ponderado pelo d. Procurador de
Justiça que oficiou nos autos, a legislação municipal em
tela “não trata da limitação ao direito de propriedade, ma-
téria prevista pela nossa Constituição entre os direitos in-
dividuais e coletivos, somente transfere ao particular o
dever de comprovação das condições de estabilidade e
de segurança das edificações. Ora, a legislação em ques-
tão trata de direito da competência do município. E isso
se deve porque o peculiar interesse a que se referia nos-
sa Constituição anterior ou o interesse local a que se re-
fere nosso atual texto constitucional outorga legitimidade
legiferante ao município. Ato de sabedoria do constituinte
pátrio que levou em conta a grande extensão territorial
deste país e a diversidade cultural das regiões existentes
(...)”.
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
Demais disto, a exigência da realização de uma
autovistoria nos termos da Lei Complementar nº 441/2001
não acarreta a transferência do poder de polícia ao admi-
nistrado, eis que somente se previu a necessidade de re-
alização de vistoria técnica, por profissional ou empresa
legalmente habilitada e cadastrada na Prefeitura, man-
tendo a Administração o poder de fiscalização sobre as
condições de estabilidade e segurança das edificações
em questão, o que se depreende claramente do texto le-
gal, eis que a comunicação dos resultados da vistoria, caso
seja verificada a necessidade de intervenção, é compul-
sória, cujo não cumprimento das determinações dá ense-
jo à aplicação de penalidade pela Prefeitura.
Isto porque a lei municipal em questão somente atri-
bui à Administração Pública poder de polícia preventivo
para disciplinar direito, interesse ou liberdade, regulando
a prática da autovistoria, levando em conta o interesse
público no que tange à segurança das edificações.
Anote-se que tal poder de polícia preventivo pode ser
exercido, pelo poder público, também por ordem ao ad-
ministrado, para que este faça ou se abstenha de fazer
algo.
Desta forma, configurado que a Lei em questão ape-
nas viabiliza o exercício do poder de polícia pela Prefeitu-
ra, sendo certo que nos termos da Constituição Federal a
edição de normas de zoneamento urbano, uso e ocupa-
ção do solo e construções em geral é da competência
dos municípios, nos termos do art. 30, I e VIII da Consti-
tuição Federal, não se caracteriza a alegada
inconstitucionalidade da norma contra a qual se insurge o
apelante, razão por que o recurso não havia mesmo como
ser provido.
Assim já se decidiu, consoante se pode auferir do
seguinte julgado, da lavra do eminente Desembargador
Danilo Panizza, “verbis”: “Edificação - Vistoria preventiva
- Admissibilidade - Inocorrência de inconstitucionalidade.
A providência legal que impõe ao particular, proprietário
ou possuidor de edifício com várias moradias, a
autovistoria não significa exclusão do poder de polícia ine-
rente ao agente público, mas sim significa mera cautela
administrativa. Ausência de liquidez e certeza. Recurso
negado” (Ap. c/ Revisão nº 300.968.5/2-00 - 1ª Câm. de
Direito Público, v.u., j. 20/06/2006).
Isto posto, nego provimento ao recurso.
É o meu voto.
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 19
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – JULGAMENTO ‘EXTRA PETITA’ –
INOCORRÊNCIA – CONSTRUÇÃO DE MURO – OBSTRUÇÃO DA SER-
VIDÃO – EXISTÊNCIA DE PREJUÍZO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA –
(STJ)
Recurso Especial nº 623.704 - SC (2004/0003777-5)
Relatora: Ministra Nancy Andrighi
Recorrente: Condomínio do Edifício José Romão
Recorrido: Renata Mohr e outro
EMENTA
Civil e processo civil. Recurso especial. Ação de
nunciação de obra nova. Pretensão de ver impedida a
construção de muro entre dois imóveis, ao argumen-
to de que tal obra impediria o acesso a um deles por
rua que terminaria, exatamente, no limite entre as pro-
priedades. Erros detectados em todas as escrituras
apresentadas pelas partes. Constatação, pelo perito,
de existência de mera servidão entre os imóveis. Aco-
lhimento do pedido do autor, com fundamento nessa
servidão. Impossibilidade. Teoria da substanciação.
- Alegaram os autores-recorridos, como causa de
pedir, a existência de testada entre a rua e sua propri-
edade, residindo o alegado interesse de agir na futura
utilização dessa via como acesso, a partir do
desmembramento da propriedade em porções meno-
res.
- Não houve referência, na inicial, à existência de
servidão entre os imóveis, a fundamentar um supos-
to direito de passagem entre eles.
- O processo civil brasileiro é regido, quanto ao
ponto, pela teoria da substanciação, de modo que a
causa de pedir constitui-se não pela relação jurídica
afirmada pelo autor, mas pelo fato ou complexo de
fatos que fundamentam a pretensão que se entende
por resistida; a mudança desses fatos representa,
portanto, mudança na própria ação proposta.
- A atividade de síntese do juiz não pode terminar
em conclusão que não se subsume ao embate entre
as premissas de fato e de direito que foram coloca-
das pelas partes em conflito.
Recurso especial provido.
20 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam
os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, co-
nhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, nos ter-
mos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros
Castro Filho e Carlos Alberto Menezes Direito votaram com
a Sra. Ministra Relatora. Ausente, justificadamente, o Sr.
Ministro Ari Pargendler. Ausente, ocasionalmente, o Sr.
Ministro Humberto Gomes de Barros.
Brasília (DF), 21 de fevereiro de 2006 (data do julga-
mento).
Ministra Nancy Andrighi, Relatora
RELATÓRIO
A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator):
Recurso especial interposto por Condomínio do Edi-
fício José Romão, com fundamento na alínea “a” do per-
missivo constitucional, contra acórdão proferido pelo
TJSC.
Ação: de nunciação de obra nova, movida por Rena-
ta Mohr e outro em desfavor do ora recorrente, com o
objetivo de ver impedida a construção de muro entre os
imóveis de propriedade dos litigantes, porquanto tal obra
acabaria por impedir o acesso ao terreno dos ora recorri-
dos por meio da rua sem saída que, nos termos da inicial,
teria seu fim exatamente nos limites dessa propriedade.
Sentença: julgou parcialmente procedente o pedido,
nos termos da prova pericial realizada, que constatou erro
em todas as escrituras apresentadas pelas partes, esta-
belecendo que, em verdade, havia uma servidão de pas-
sagem a unir a rua sem saída ao terreno dos ora recorri-
dos, de modo que a construção do muro seria possível
desde que respeitado aquele direito real pré-constituído.
Apelação: negou provimento à apelação do ora re-
corrente, com a seguinte ementa:
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

“APELAÇÃO CÍVEL - NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA
- JULGAMENTO EXTRA PETITA - INOCORRÊNCIA -
CONSTRUÇÃO DE MURO - OBSTRUÇÃO DA SERVI-
DÃO - EXISTÊNCIA DE PREJUÍZO - SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA - RECURSO DESPROVIDO” (fls. 259).
Recurso especial: alega violação aos arts. 128 e 460
do CPC, porque a decisão, ao reconhecer a existência de
servidão entre os imóveis, foi além da causa de pedir e do
pedido conforme estes foram delimitados na petição inici-
al, de modo a configurar julgamento extra petita.
É o relato do necessário.
VOTO
A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator):
Cinge-se a controvérsia, exclusivamente, à análise
da existência de julgamento extra petita, por alteração na
causa de pedir formulada na petição inicial, porquanto o
acórdão julgou parcialmente procedente pedido de
nunciação de obra nova ao reconhecer a existência de
direito de servidão entre os imóveis, ao passo que a inici-
al referia-se apenas à existência de logradouro suficien-
temente extenso para atingir a propriedade dos autores e
formar, em relação a ela, acesso diferenciado.
Segundo José Ignácio Botelho de Mesquita, “Para
que se saiba se alguma alteração nos fatos afirmados pelo
autor ou no direito por ele enunciado na inicial importa
quebra da identidade da ação e conseqüente substituição
de uma ação por outra no curso do processo é preciso,
primeiramente, definir o conteúdo da causa de pedir”
(“Conteúdo da causa de pedir”, RT 564/48).
Na petição inicial, relatam os ora recorridos que, de
acordo com a escritura pública de seu imóvel, a rua sem
saída faria testada com este, confrontando-o em exatos
oito metros e quarenta centímetros; assim, o fechamento
da rua por um muro lhes causaria prejuízos, apesar de o
terreno possuir ampla saída para outro logradouro, na
medida em que a área “(...) está destinada a futuro
desmembramento aos seus herdeiros, e estes ficariam
sem acesso” por essa via inferior (fls. 06).
Em contestação, alegou o condomínio ora recorren-
te, com base em escrituras próprias e em lei que discipli-
nou o comprimento de diversas vias públicas do municí-
pio, que a rua sem saída, na verdade, teria apenas oiten-
ta e cinco metros de extensão, findando a quinze metros
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
do limite do terreno dos ora recorridos, e que a extensão
de terra ali incrustada havia sido pelo condomínio adquiri-
da.
A sentença, por sua vez, decidiu a lide nos termos da
perícia judicial realizada. Segundo esta, ambas as escri-
turas estariam equivocadas, porquanto o resultado dos
estudos técnicos realizados definiu que “(...) as terras dos
autores fazem testada com a rua Curt Dopheide em pelo
menos três (3,00) metros (...)”, não porque a via pública
até ali se estendesse, mas porque há registro, nos mapas
da Prefeitura local, da existência de antigo acesso entre
os prédios. Continua a sentença nos seguintes termos:
“Ora, tratando-se evidentemente de um acesso que não
pertence ao condomínio, a solução está em conformar
parcialmente a liminar para obstar que o muro iniciado
pelo condomínio requerido não ultrapasse a área que este
possui registrada, ‘deixando livre os 3,00 metros do aces-
so’” (fls. 178).
O acórdão, já provocado quanto à suposta
infringência aos arts. 128 e 460 do CPC, manifestou-se
no seguinte sentido:
“(...) não há que se falar em julgamento extra petita,
não sendo a causa decidida ao largo dos limites em que
foi proposta, visto que fora acolhida a alegativa de acesso
à rua Curt Depheide deduzida no petitum, adotando os
fundamentos esposados na inicial, ainda que em
metragem diversa da pleiteada.
(...)
Portanto, ainda que tenha-se constatado que o imó-
vel dos apelados não faz testada em 8,40 metros com a
rua Curt Depheide, o laudo pericial e o depoimento do
Engenheiro Ronaldo Pozes da Silva conformam a exis-
tência da ligação em 3,00 metros, por intermédio de uma
antiga servidão” (fls. 262/264).
Em resumo, alegaram os autores-recorridos, como
causa de pedir, a existência de testada de 8,40 metros
entre a rua sem saída e a sua propriedade, residindo o
alegado interesse de agir, na presente ação, na futura uti-
lização dessa via como acesso, a partir do
desmembramento da propriedade em porções menores.
Não houve referência, na inicial, à existência de servidão
entre os imóveis como fato constitutivo do direito alega-
do; claro está que o pedido tomava por base fundamento
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 21
JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
fático diverso, consubstanciado em escritura pública er-
roneamente lavrada quanto às dimensões e limites do
logradouro público.
Nesses termos, não assiste razão ao acórdão recor-
rido quando este afirma que a sentença havia adotado
“os fundamentos da petição inicial”. A parcial procedência
da ação de nunciação de obra nova, para resguardar da
construção do muro uma servidão de passagem de três
metros de largura e quinze metros de comprimento entre
as propriedades, significa a transmutação do fato
constitutivo do direito alegado pelo autor, sem que se possa
levantar em defesa dessa medida a aplicação do art. 462
do CPC, no tocante à permissão dada ao juiz para tomar
por relevantes os fatos apurados após a propositura da
ação, porquanto “como tal não se considera a circunstân-
cia já existente, ainda que só apurada no curso do pro-
cesso”, nos termos do Resp nº 4508/SE, 3ª Turma, Rel.
Min. Eduardo Ribeiro, DJ de 19.04.93.
O processo civil brasileiro é regido, quanto ao ponto,
pela teoria da substanciação, de modo que a causa de
pedir constitui-se não pela relação jurídica afirmada pelo
autor, mas pelo fato ou complexo de fatos que fundamen-
tam a pretensão que se entende por resistida; a mudança
desses fatos representa, portanto, mudança na própria
ação proposta. Assim é que “o juiz pode decidir a causa
baseando-se em outro texto legal que não o invocado pela
parte, mas não lhe é dado escolher dos fatos provados,
qual deve ser o fundamento de sua decisão, se o fato
eleito for diferente daquele alegado pela parte, como fun-
damento de sua pretensão” (PINTO, Teresa Arruda Alvim.
“Nulidades da sentença”. São Paulo: RT, 2ª edição, 1990,
pág. 139).
Forçoso é admitir, portanto, que em momento algum
houve por parte dos autores, ora recorridos, sequer men-
ção à preexistência de uma servidão entre os imóveis a
fundamentar um suposto direito de passagem entre eles.
A causa de pedir identifica o pedido; assim, se este, de
qualquer forma, é julgado procedente, mas por fundamento
diverso, o que se tem, na realidade, é o acolhimento de
um pedido igualmente diverso daqueloutro pelo autor for-
mulado.
A desobediência ao princípio da congruência entre a
inicial e a sentença não tem origem em algum formalismo
processual, este ainda herança de um exacerbado
abstracionismo entre direito processual e direito material,
22 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
mas deriva do necessário respeito aos princípios consti-
tucionais do contraditório e do devido processo legal.
Afinal, a defesa do réu, ora recorrente, foi dirigida à
comprovação de fatos extintivos, impeditivos e/ou
modificativos do direito alegado pelos autores. Como a
tese destes consubstanciou-se no sentido de que a rua
sem saída fazia testada com o terreno de sua proprieda-
de, a antítese da defesa foi orquestrada com fundamento
na alegação de que a rua era, na verdade, mais curta do
que o necessário para que efetivamente houvesse esse
encontro e para que dela fosse possível, pelos autores,
retirar tal utilidade esperada.
Não se defendeu o ora recorrente da existência de
uma antiga servidão de passagem, porque o fundamento
do alegado direito trazido na inicial era diverso. A ativida-
de de síntese do juiz, no processo dialético que se esta-
belece a partir do confronto entre tese (pretensão do au-
tor) e antítese (resistência do réu), por ser resultado ne-
cessariamente jungido a um rigorismo lógico, não pode
terminar, como ocorreu na presente hipótese, em conclu-
são que não se subsume ao embate entre as premissas
de fato e de direito que foram colocadas pelas partes em
conflito.
Não se nega ao juiz a possibilidade de, ao fazer valer
o princípio iura novit curia, decidir a lide pela aplicação de
fundamentos jurídicos distintos daqueles trazidos pelas
partes. Mas, na presente demanda, o que se tem é a total
incongruência entre a causa de pedir da petição inicial e a
fundamentação da sentença. O art. 934, I, do CPC é ex-
presso em admitir o cabimento da ação de nunciação de
obra nova para que se defenda, além da propriedade ou
posse, também uma servidão; mas não é dado ao juiz
declarar incidentalmente tal direito nesse específico tipo
de procedimento especial, com base em documento ad-
ministrativo não trazido pelo autor, a quem o reconheci-
mento do direito beneficiaria, para assim ver erigida, a
fórceps, a premissa necessária ao julgamento de parcial
procedência do pedido.
Forte em tais razões, Conheço e Dou Provimento ao
recurso especial, para, reformando o acórdão recorrido,
declarar a nulidade da sentença e dos atos a ela posteri-
ores, determinando a remessa dos autos ao juiz natural,
para que este prossiga na esteira do devido processo le-
gal.
Brasília, 21 de fevereiro de 2006
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
JURISPRUDÊNCIA CAR
JURISPRUDÊNCIA CART
TORÁRIA
REGISTRO DE IMÓVEIS – VENDA E COMPRA DE PARTE CERTA DE
IMÓVEL – DESMEMBRAMENTOS ANTERIORES – NECESSIDADE DE
PRÉVIA RETIFICAÇÃO DO REGISTRO PARA APURAÇÃO DO REMA-
NESCENTE – REGISTRO RECUSADO (CSM/SP)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível nº 702-6/6, da Comarca da Capital, em que é
apelante Carlos Esteves e apelado o 11º Oficial de Regis-
tro de Imóveis da mesma Comarca.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superi-
or da Magistratura, por votação unânime, em negar provi-
mento ao recurso, de conformidade com o voto do relator
que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores,
os Desembargadores Celso Luiz Limongi, Presidente do
Tribunal de Justiça e Caio Eduardo Canguçu de Almeida,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 26 de abril de 2007.
Gilberto Passos de Freitas,
Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro de Imóveis. Recusa de registro de escri-
tura de compra e venda, mantida pela sentença do
Juízo Corregedor Permanente, por configurar burla à
Lei 6.766/79 e comprometimento da disponibilidade
quantitativa.
Hipótese que não demonstra intenção de tangenciar
a Lei do Parcelamento do Solo Urbano. Área maior de
pequena dimensão e venda de partes ideais que
correspondem à área de pequena metragem, realizada
para pessoas diversas e que não têm vínculo umas com
as outras.
Ausente, ademais, a possibilidade de sucessivos
desmembramentos posteriores.
Óbice ao registro, contudo, no que diz respeito à dis-
ponibilidade quantitativa. Inviável, neste aspecto, o regis-
tro do título, porque a soma das partes ideais alienadas
resulta em área com metragem superior à área corres-
pondente aos 24,975% da totalidade do imóvel vendido
ao recorrente. Recurso não provido.
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo 11º Ofi-
cial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, refe-
rente à escritura de compra e venda de fração ideal que
lhe foi apresentada, cujo registro na matrícula nº 273.275
foi recusado, sob o fundamento de que este tipo de alie-
nação estaria a mascarar a existência de parcelamento
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
irregular, em afronta aos ditames da Lei 6.766/79, e de
que se forem descontadas todas as vendas já realizadas,
não há disponibilidade quantitativa para o desfalque de-
corrente desta alienação, o que reclama a prévia retifica-
ção da área maior.
Acrescenta que o imóvel está inserido em área de
proteção de mananciais, e que o registro do parcelamento
do solo mascarado em forma de condomínio afronta ou-
tras disposições legais.
O Juízo Corregedor Permanente julgou procedente
a dúvida, baseado em reiterados precedentes do Colendo
Conselho Superior da Magistratura de que a alienação de
frações ideais de imóveis, de áreas certas e delimitadas,
caracteriza significativo indício a revelar que a real inten-
ção dos envolvidos é instituir um verdadeiro parcelamento
do solo, em desobediência às posturas da Lei 6.766/79.
Acrescenta que a existência de registro anterior de
venda de fração ideal não implica no registro da escritura
ora apresentada nas mesmas condições, porque é pacífi-
co o entendimento de que erros pretéritos não autorizam
novos e reiterados erros. Menciona a questão da disponi-
bilidade quantitativa, que também consiste óbice ao re-
gistro.
O recorrente alega que o compromisso de compra e
venda do qual é objeto a parte ideal do imóvel em ques-
tão, foi firmado antes da vigência das Leis 6.015/73 e
6.766/79, as quais, portanto, não são aplicáveis. Acres-
centa que utiliza o imóvel como moradia há mais de 40
(quarenta) anos, e que outros nas mesmas condições e
que adquiriram partes ideais há menos tempo obtiveram
o registro.
Sustenta que a legislação vigente permite a venda
de quinhões e a formação de condomínio entre os propri-
etários.
Afirma que a soma das áreas vendidas não chega a
perfazer sequer a totalidade da área maior.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não pro-
vimento do recurso.
É o relatório.
2. Não se vislumbra, à vista das peculiaridades do
caso em tela, burla à Lei 6.766/79.
Da análise da matrícula nº 273.275, verifica-se que
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 23
JURISPRUDÊNCIA
JURISPR CART
UDÊNCIA CAR TORÁRIA
os proprietários da área de 1.120 m², Mario Mendes
Coimbra e sua mulher, venderam partes ideais desta área
maior para quatro adquirentes, conforme consta dos re-
gistros “R.1”, “R.2”, “R.3” e “R.4”, e, ainda, ao recorrente.
Não há nenhuma vinculação entre estes adquirentes,
cada qual adquiriu dos titulares do domínio da área maior
suas partes ideais, com metragens de pequena dimen-
são.
Os registros foram feitos nos anos de 1996 e 1998 e
a situação permanece inalterada, apenas um dos
adquirentes vendeu no ano de 1998 a parte ideal adquiri-
da para terceiro, cujo título ingressou no registro no ano
de 2000.
A Lei 6.766/79 visa impedir vulneração à organiza-
ção urbana e proteger os adquirentes de lotes.
As situações que configuram burla à referida lei são
aquelas que revelam verdadeiro empreendimento imobi-
liário, decorrente de desmembramentos sucessivos de
área extensa em elevado número de lotes, o que não ocor-
re no caso vertente.
Contudo, a pretensão do registro do título esbarra no
óbice referente à disponibilidade quantitativa.
Neste aspecto, os cálculos apresentados no recurso
apresentado não estão corretos, porque o recorrente se
esqueceu de somar a aquisição feita por Marcos Roberto
Da Silva Oliveira.
Com efeito, em conformidade com o “R.1”, a venda
abrangeu 407,50 m²; com o “R.2”, abrangeu 185,20 m²;
com o “R.3”, abrangeu 147, 50 m², e com o “R.4”, abran-
geu mais 147,50 m². Esta última área não foi acrescenta-
da nos cálculos do recorrente.
A soma delas resulta em 887,70 m2, que, subtraídos
da área total de 1.120 m2, resulta em 232,70 m2.
O título apresentado indica a aquisição da parte ideal
correspondente a 24,975% da área de 1.120 m2, o que
resulta em 279,72 m2, portanto, em metragem superior
aos 232,70 m2 disponíveis, nos termos expostos pelo
Oficial.
Nestas condições, mostra-se inviável o registro do
título aquisitivo, porque é necessário apurar o remanes-
cente, de modo a permitir a segura delimitação e caracte-
rização do imóvel e o controle da disponibilidade registrária,
conforme exige a legislação vigente e que deve ser consi-
derada no momento em que título é apresentado.
Este Colendo Conselho Superior da Magistratura, na
Apelação Cível nº 188-6/9, da Comarca de Barueri, ao
analisar questão referente à pretensão de registro de títu-
lo cujo lote foi destacado de área transcrita, assim deci-
diu:
“Cuida-se de porção de terreno que se pretende ex-
24 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
trair de área maior transcrita perante o 11º Oficial do Re-
gistro de Imóveis da Capital, mas cumpre ter em mente
que este, na certidão que expediu, consignou “que o imó-
vel da transcrição nº 20.229, relatada no início da presen-
te certidão, não foi objeto de loteamento ou desmem-
bramento registrado(ou regularizado) neste cartório” (fls.
76 verso).
Aplica-se, pois, o escólio de Narciso Orlandi Neto:
“As regras reunidas no princípio da especialidade
impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não
seja exatamente aquele que consta do registro anterior.
É preciso que a caracterização do objeto do negócio
repita os elementos de descrição constantes do registro.
Quando se tratar, por exemplo, de alienação de par-
te de um imóvel, necessário será que a descrição da par-
te permita localizá-la no todo e, ao mesmo tempo, conte-
nha todos os elementos necessários à abertura da matrí-
cula (conf. Jorge de Seabra Magalhães, ob. cit., p.63)”
(Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes,
São Paulo, 1997, p.68).
Em que pese a alegação de que o parcelamento é
antigo, anterior à Lei nº 6.766/79 e realizado na vigência
do Decreto-lei nº 58/37, cumpre ter em mente que, no
âmbito do Registro Imobiliário propriamente dito, não se
encontram dados suficientes para individualizar o “lote”
em testilha, bem como o remanescente da área total pri-
mitiva.
Do ponto de vista tabular, não modificam a situação
a existência de certidões expedidas pela Prefeitura Muni-
cipal de Jandira (fls. 101/102), referentes ao cadastra-
mento de tal terreno, nem a juntada de plantas pela recor-
rente (fls. 103/105).
São documentos que poderão subsidiar pedido futu-
ro, voltado à retificação ou regularização registrária, mas
que não têm o condão, por estranhos ao fólio real, de
viabilizar o pronto registro pretendido.
Nesta esteira, já decidiu este Conselho, ao apreciar
a Apelação Cível nº 35.016-0/4, que “não há como regis-
trar parcela destacada de área maior, quando não for pos-
sível controlar, com eficiência, a partir de elementos tabu-
lares, a disponibilidade da área destacada e da remanes-
cente”.
Oportuna, pois, a observação do Oficial suscitante,
no sentido de que, à margem da transcrição original, fo-
ram efetuadas as averbações de abertura das Ruas
Jandira, Fernando Pessoa, Sorocabana, São José,
Piratininga e Progresso, mas sem a perfeita delimitação,
verificando-se, ainda, além disso, que a área maior trans-
crita sofreu diversos destaques, “o que impossibilita o con-
trole da disponibilidade quantitativa e da especialidade”
(fls. 04).
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que
são os que efetivamente importam para a finalidade
colimada, não propiciam a certeza e a segurança indis-
pensáveis para que possa ser levado a efeito o registro
do título apresentado.
Como elucidado no julgamento da Apelação Cível nº
62.498-0/5, da Comarca de Guarulhos, independentemen-
te da discussão sobre a necessidade de registro do
loteamento realizado sob a égide do Decreto-lei nº 58/37,
não se admite que o lote seja registrado sem a adequada
especificação geográfica:
“Registro de Imóveis - Venda e compra de parte cer-
ta de imóvel - Desmembramentos anteriores - Necessi-
dade de prévia retificação do registro para apuração do
remanescente - Registro do título contratual, recusado por
tal motivo.”
Contém o V. Acórdão trecho esclarecedor:
“A precariedade da descrição de tais lotes não per-
mite sua localização com exatidão no terreno, impossi-
REGISTRO IMOBILIÁRIO – INDISPENSÁVEL A APRESENTAÇÃO DO
TÍTULO ORIGINAL – CORRETA A RECUSA AO REGISTRO (CSM/SP)
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela-
ção Cível nº 624-6/0, da Comarca de São José do Rio
Preto, em que é apelante o Banco do Brasil S.A e apelado
o 2º Oficial de Registro de Imóveis, da mesma comarca.
Acordam os Desembargadores do Conselho Superior da
Magistratura, por votação unânime, em negar provimento
ao recurso, de conformidade com o voto do relator que
fica fazendo parte integrante do presente julgado. Partici-
param do julgamento, com votos vencedores, os
Desembargadores Celso Luiz Limongi, Presidente do Tri-
bunal de Justiça e Caio Eduardo Canguçu de Almeida,
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça. São Paulo, 1º de
fevereiro de 2007.
Gilberto Passos de Freitas,
Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO
Registro de Imóveis. Dúvida inversamente susci-
tada. Indispensável a vinda do título original. Falta de
prenotação válida. Correta a recusa ao registro, con-
forme precedentes do Conselho Superior da Magis-
tratura. Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença
proferida (fls. 27/31) pelo MM. Juiz Corregedor Perma-
nente do Oficial de Registro de Imóveis de São José do
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
JURISPRUDÊNCIA
JURISPR CART
UDÊNCIA CAR TORÁRIA
bilitando o registrador de controlar com eficiência, a partir
dos elementos constantes dos assentamentos registrários,
a disponibilidade da área sob os aspectos quantitativo e
geodésico, ou seja, a localização exata de tais lotes e da-
quele mencionado na escritura pública apresentada a re-
gistro na gleba maior, o que inviabiliza, sem prévia retifica-
ção dos assentamentos registrários para apurar as áreas
ocupadas pelos lotes referidos nas mencionadas transcri-
ções e a remanescente, o registro do título contratual”.
Este mesmo julgado menciona outros no mesmo
sentido:
Apelações Cíveis números 74.831-0/9, da Comarca
da Capital e 91.612-0/4, da Comarca de Guarulhos.
O entendimento perfilhado no julgado acima trans-
crito é semelhante ao caso em tela e autoriza concluir
que o registro do título, por este motivo, é inviável.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
Gilberto Passos de Freitas,
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Rio Preto que, apreciando dúvida inversamente suscita-
da, negou acesso ao fólio real de Cédula Rural Pignoratícia
e Hipotecária n° 20/25054-1, emitida em 20/04/2005, com
vencimento em 04/04/2012. Assim se decidiu em razão
do prazo inicial de validade do título ultrapassar o limite
máximo de 05 anos, previsto no art. 61 do DL 167/67, a
inviabilizar o registro pretendido pelo recorrente.
Houve apelação a fls. 39/46, na qual se revela a
insurgência do recorrente com relação ao decidido. Isto
porque seria possível o registro em questão, nos termos
da legislação em vigor. A douta Procuradoria de Justiça
opinou pelo não conhecimento do recurso, ante a falta do
título original, ou, subsidiariamente, pelo seu improvimento,
na esteira do já decidido pelo Conselho Superior da Ma-
gistratura (fls. 61/65).
É o relatório.
2. Saliente-se, de início, que embora a chamada dú-
vida inversa, suscitada diretamente pelo interessado, ve-
nha sendo admitida, na hipótese vertente não estão pre-
enchidos os requisitos mínimos para que a pretensão do
recorrente possa vir a ser acolhida.
Na verdade, nenhum título original consta dos autos,
conforme exigido nos artigos 203, II, e 221, da LRP, o que
não fica suprido pela vinda das simples xerocópias de fls.
16 e seguintes.
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 25
JURISPRUDÊNCIA
JURISPR CART
UDÊNCIA CAR TORÁRIA
Ademais, a prenotação já teria expirado em 07/06/
2005 (fls. 15), tendo sido suscitada a dúvida somente em
21/10/2005.
Acerca da hipótese, este Conselho já decidiu: “Re-
gistro de Imóveis - Dúvida inversamente suscitada - Falta
do título original e de prenotação - Inadmissibilidade –
Prejudicialidade - Recurso não conhecido”.
“Pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho
Superior da Magistratura no sentido da necessidade de
apresentação do título original, como decidido na apela-
ção cível nº 30.728-0/7. da Comarca de Ribeirão Preto,
Relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, nos
seguintes termos: Ora, sem a apresentação do título ori-
ginal, não admite a discussão do quanto mais se venha a
deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese algu-
ma, poderá ser autorizado, nos termos do artigo 203, II,
da Lei 6.015/73. Não é demasiado observar que no to-
cante à exigência de autenticidade, o requisito da exibi-
ção imediata do original diz respeito ao direito obtido com
a prenotação do título, direito que não enseja prazo refle-
xo de saneamento extrajudicial de deficiências da docu-
mentação apresentada’”.
Prossegue-se: “Ao ser suscitada a dúvida, a requeri-
mento do interessado, o título recusado deve ser prenotado
para que esteja assegurado o direito de prioridade do
apresentante”. Conclui-se: “Não tendo sido mantido nos
autos, no original, nem oportunamente prenotado, o título
cujo registro pretende a recorrente, não é de ser conheci-
do o recurso, prejudicadas as demais questões suscita-
das pelas partes (Apelação Cível nº 43.728-0/7, da
Comarca de Batatais, publicado D.O.E., Poder Judiciário,
Caderno I, Parte I, de 13 de outubro de 1998, página 04,
relatado pelo eminente Des. Sérgio Augusto Nigro Con-
ceição)”.
No mesmo sentido, o decidido nas Apelações Cíveis
nº441-0, 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 8.235-0, 8.705-0/6,
8.926-0/4, 10.483-0/1, 10.961-0/3, 12.439-0/6, 13.820-0/
2, 16.680-0/4, 17.542-0/2, 17.586-0/2, 18.427-0/5. Lem-
26 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
bre-se que, conforme estabelecido no subitem 30.1 do
capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Ge-
ral da Justiça, mesmo que a dúvida não tenha sido argüi-
da pelo registrador, ensejando a suscitação direta pelo
próprio interessado (o que se conhece por Dúvida Inver-
sa), o título deverá ser obrigatoriamente prenotado.
Enfim, não há como fugir à circunstância que o título
carece da indispensável prenotação válida, bem como da
juntada de sua via original, como seria de rigor.
A ausência dos requisitos supra-mencionados deixa,
enfim, inviabilizado o acolhimento da presente apelação.
Mesmo que não houvesse tal óbice, ainda assim o
registro não poderia ocorrer.
Como se sabe, é atribuição do oficial proceder à qua-
lificação do título e isto se dá mediante a aplicação da
legislação específica vigente à época do seu respectivo
ingresso.
Verifica-se, pois, a conformidade com os postulados
e princípios registrários (Apelações Cíveis nº. 22.417-0/4,
Piracaia e 44.307-0/3, Campinas): “Incumbe ao oficial
impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos
exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em ins-
trumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mesmo sentido, o disposto no item 106 do Capí-
tulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria
Geral da Justiça.
Pois bem, conforme aqui observado pelo registrador,
pelo seu Juízo Corregedor Permanente e ainda pela douta
Procuradoria de Justiça, impossível se atender ao recla-
mo do recorrente sem afrontar o já decidido pelo Conse-
lho Superior da Magistratura nos autos das Apelações
Cíveis n° 233-6/5, 516-6/7 e 529-6/6.
3. Ante o exposto, é negado provimento ao recurso
interposto, ficando mantida a r. sentença de primeiro grau
que considerou inviável o registro.
Gilberto Passos de Freitas,
Corregedor Geral da Justiça e Relator.
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
 BOLETIM CARTORÁRIO
O Boletim Cartorário foi criado em março de 1990. O seu idealizador e
redator é o Dr. Antonio Albergaria Pereira, que possui uma experiência de
mais de cinqüenta anos em cartórios, sendo ainda um dos mais premiados na
área cartorária.
A redação do Boletim Cartorário e a seleção das matérias estão a cargo de
seu redator.
GEO-REFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS
1. AS ALTERAÇÕES
INTRODUZIDAS PELA LEI 10.267/
2001
A lei 10.267/01 introduziu no sis-
tema fundiário e registral brasileiro a
obrigatoriedade de se realizar o geo-
referenciamento de todos os imóveis
rurais. Referida lei foi regulamenta-
da pelo dec. 4.449/02, o qual foi alte-
rado pelo decreto 5.570/05.
O geo-referenciamento dos imó-
veis rurais será progressivo e de acor-
do com a área de cada imóvel, sen-
do que o citado dec. 5.570/05 impõe
a realização do mesmo nos seguin-
tes prazos: a partir de 20/02/2004
para os imóveis com área de cinco
mil hectares ou superior; 20/11/2004,
para os imóveis com área de mil a
menos de cinco mil hectares; 20/11/
2008, para os imóveis com área de
quinhentos a menos de mil hectares
e 20/11/2011, para os imóveis com
área inferior a quinhentos hectares,
prazos estes definidos pelo artigo 10
do dec. 4.449/02, cuja redação foi
dada pelo dec. 5.570/05.
Esgotados os mencionados pra-
zos, ficam os oficiais do registro de
imóveis proibidos de praticarem atos
registrais envolvendo as áreas rurais,
relativos a desmembramento,
parcelamento ou remembramento,
transferência de área total, criação ou
alteração da descrição do imóvel, re-
sultante de qualquer procedimento
judicial ou administrativo, até que seja
feita a identificação do imóvel na for-
ma prevista no dec. 4.449/02, ou seja,
o geo-referenciamento, sob pena de
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
Carlos Antonio de Araújo (*)
nulidade e de nenhum efeito surtir
quaisquer atos que infrinjam o dispos-
to na referida lei, não podendo ainda
os serviços notariais lavrar escrituras
dessas áreas, nem ser tais atos
registrados nos Registros de Imóveis,
sob pena de responsabilidade admi-
nistrativa, civil e criminal de seus titu-
lares ou prepostos.
O geo-referenciamento veio a
alterar substancialmente os requisitos
da matrícula do imóvel, dados pelo
artigo 176, parágrafo 1º, inciso II, item
3, letra “a”, e pelos parágrafos 3º e 4º
do citado artigo, sendo eles:
Art. 176. O Livro nº 2 - Registro
Geral - será destinado à matrícula
dos imóveis e ao registro ou
averbação dos atos relacionados no
art. 167 e não atribuídos ao Livro nº
3.
§ 1º. A escrituração do Livro nº
2 obedecerá às seguintes normas:
II - são requisitos da matrícula:
3) A identificação do imóvel, que
será feita com indicação:
a) se rural, do código do imóvel,
3/1
Antonio Albergaria Pereira
dos dados constantes do CCIR, da
denominação e de suas característi-
cas, confrontações, localização e
área;
§ 3º. Nos casos de desmem-
bramento, parcelamento ou remem-
bramento de imóveis rurais, a identi-
ficação prevista na alínea a do item 3
do inciso II do § 1º será obtida a par-
tir de memorial descritivo, assinado
por profissional habilitado e com a
devida Anotação de Responsabilida-
de Técnica - ART, contendo as coor-
denadas dos vértices definidores
dos limites dos imóveis rurais,
geo-referenciadas ao Sistema
Geodésico Brasileiro e com preci-
são posicional a ser fixada pelo
INCRA, garantida a isenção de cus-
tos financeiros aos proprietários de
imóveis rurais cuja somatória da área
não exceda a 4 (quatro) módulos fis-
cais.
§ 4º. A identificação de que trata
o § 3º tornar-se-á obrigatória para
efetivação de registro, em qualquer
situação de transferência de imóvel
rural, nos prazos fixados por ato do
Poder Executivo.
2. O QUE É GEO-
REFERENCIAMENTO?
A citada lei faz menção expres-
sa ao Sistema Geodésico Brasileiro,
o que pode ser definido como um
conjunto de normas técnicas que têm
por objetivo dar a exata dimensão,
localização e confrontação de qual-
quer propriedade brasileira, pública
ou privada. O “Dicionário Luft”¹ defi-
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 27
 CART
BOLETIM CARTORÁRIO
ne geodésia como sendo a ciência da
forma e das dimensões da Terra, ou
de parte da superfície desta.
Segundo Kátia Duarte Pereira e
Moema José de Carvalho Augusto²,
da Coordenação de Geodésia do
IBGE, georreferenciar ao Sistema
Geodésico Brasileiro – SGB, signifi-
ca identificar inequívocamente o
imóvel, descrevendo-o através de
coordenadas do sistema de refe-
rência do mapeamento oficial ado-
tado no país, que é de responsabili-
dade do IBGE.
O geo-referenciamento é extre-
mamente importante para o Brasil,
devido à sua dimensão continental e
aos constantes conflitos agrários, em
especial, nas Regiões Norte e Cen-
tro-Oeste, última fronteira agrícola do
país.
Realizado o geo-referencia-
mento de uma propriedade, não res-
tarão mais dúvidas acerca de sua
exata localização, dimensão e con-
frontação, sepultando de vez parte do
sistema registral brasileiro, onde as
propriedades são caracterizadas de
acordo com os confrontantes.
3. FINALIDADE DO GEO-
REFERENCIAMENTO
O geo-referenciamento tem por
finalidade conhecer a exata dimen-
são, localização e confrontantes de
cada propriedade rural, contribuindo
para o fim dos conflitos agrários, in-
vasão de terras públicas, etc., dotan-
do as autoridades de dados
confiáveis para executar as diversas
políticas públicas ligadas à área ru-
ral, inclusive a cobrança do ITR –
Imposto Territorial através da Recei-
ta Federal do Brasil.
O decreto regulamentador da lei
10.267/01, impõe aos serviços de re-
gistros de imóveis a obrigação de
comunicar mensalmente ao INCRA
as modificações ocorridas nas matrí-
culas, decorrentes de mudanças de
titularidade, parcelamento, desmem-
bramento, loteamento, unificação de
imóveis, retificação de área, reserva
28 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
3/2
legal e particular do patrimônio natu-
ral, bem como outras limitações e
restrições de caráter dominial e
ambiental, para fins de atualização
cadastral.
Tais comunicações servem para
compor o CNIR - Cadastro Nacional
de Imóveis Rurais, que tem base co-
mum de informações, gerenciada
conjuntamente pelo INCRA e pela
Secretaria da Receita Federal, pro-
duzida e compartilhada pelas diver-
sas instituições públicas federais e
estaduais produtoras e usuárias de
informações sobre o meio rural bra-
sileiro. De acordo com o parágrafo 6º
do artigo 7º do decreto 4.449/02, o
CNIR não criará código próprio de
identificação, devendo ser utilizado o
código que o INCRA houver atribuí-
do ao imóvel no CCIR, o qual deverá
ser mencionado nos atos notariais e
registrais de que trata o artigo 176 da
Lei de Registros Públicos.
A obrigação de prestar informa-
ções ao CNIR é estendida aos titula-
res de domínio útil e aos possuido-
res a qualquer título, sempre que hou-
ver alteração nos imóveis rurais, em
relação à área ou à titularidade, bem
como nos casos de preservação,
conservação e proteção de recursos
naturais.
Por disposição expressa do ar-
tigo 198 da lei 5.172/66 – Código Tri-
butário Nacional, os dados armaze-
nados pelo CNIR são protegidos por
sigilo fiscal, deles não podendo fazer
uso indevido o INCRA ou a Receita
Federal do Brasil.
O geo-referenciamento servirá
ainda, para a correta identificação dos
imóveis rurais, eis que o artigo 176
da Lei de Registros Públicos, dispõe
que é requisito da matrícula, a identi-
ficação do imóvel, que será feita com
indicação, se rural, do código do imó-
vel, dos dados constantes do CCIR,
da denominação e de suas caracte-
rísticas, confrontações, localização
e área. O mesmo artigo determina a
realização do geo-referenciamento,
mencionando expressamente a iden-
tificação do imóvel quanto à sua lo-
calização e área.
4. QUANDO É EXIGIDO O
MEMORIAL DESCRITIVO?
Segundo o dicionário jurídico
“DireitoNet”³, memorial descritivo vem
a ser “um relatório ou uma narração
que descreve os fatos ou atos prati-
cados para o cumprimento de um
objetivo desejado. É mais conhecido
como o relatório apresentado pelo
agrimensor na demarcação e divisão
de terras”.
De acordo com a lei 10.267/01,
o geo-referenciamento será obriga-
tório, quando ocorrer desmem-
bramento, parcelamento, remem-
bramento, ou transferência de área
total. Também será exigível nos au-
tos judiciais que versem sobre imó-
veis rurais, garantida a isenção de
custos financeiros aos proprietários
de imóveis rurais cuja somatória da
área não exceda a quatro módulos
fiscais.
A lei 6.739/79, ao disciplinar a
matrícula e o registro de imóveis ru-
rais, faz menção expressa ao artigo
225 da lei de registros públicos – Lei
6.015/73, para assegurar à União,
aos Estados, Distrito Federal e Muni-
cípios, o direito de promoverem, via
administrativa, a retificação da ma-
trícula, do registro ou da averbação
feita em desacordo com o art. 225 da
Lei nº 6.015/73, quando a alteração
da área ou dos limites do imóvel im-
portar em transferência de terras pú-
blicas.
Entendemos que tal retificação
prescinde de geo-referenciamento e
memorial descritivo do imóvel, mes-
mo porque a lei 10.267/01 não distin-
gue terras privadas de terras públi-
cas.
O artigo 225 da lei de registros
públicos determina aos tabeliães,
escrivães e juízes, que indiquem com
precisão, nas escrituras e nos autos
judiciais, os característicos, as con-
frontações e as localizações dos imó-
veis, mencionando os nomes dos
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

confrontantes e, ainda, quando se tra-
tar só de terreno, se esse fica do lado
par ou do lado ímpar do logradouro,
em que quadra e a que distância
métrica da edificação ou da esquina
mais próxima, exigindo dos interes-
sados certidão do registro imobiliário,
considerando irregulares, para efeito
de matrícula, os títulos nos quais a
caracterização do imóvel não coinci-
da com a que consta do registro an-
terior.
Embora o texto indique tratar-se
de imóveis urbanos, o mesmo se apli-
ca aos imóveis rurais, por interpreta-
ção sistemática dos artigos 8º-A, 8º-
B e 8º-C da lei 6.739/79, os quais
listam os procedimentos a serem
adotados pelo Oficial do Registro de
Imóveis por ocasião da retificação de
área, proposta pelo poder executivo
das três esferas de governo, asse-
gurando ao Oficial o direito de susci-
tar dúvida quando entender necessá-
rio.
4.1. DO CADASTRO NACIONAL
DE IMÓVEIS RURAIS JUNTO AO
INCRA.
A Instrução Normativa nº 24 do
INCRA, estabelece os critérios técni-
cos para o geo-referenciamento, deter-
minando que todos os proprietários, ti-
tulares de domínio útil ou possuido-
res a qualquer título de imóveis ru-
rais, estão obrigados a prestar a De-
claração para Cadastro de Imóveis
Rurais, composta de formulários e
das plantas e memoriais descriti-
vos correspondentes, sempre que
ocorrer modificações nas informa-
ções referentes ao imóvel ou à pes-
soa a ele vinculada.
A referida instrução normativa
conceitua imóvel rural, na forma do
inciso I, art. 4º da Lei 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993 e suas alterações,
como sendo o prédio rústico de área
contínua, qualquer que seja a sua lo-
calização, que se destine ou possa
se destinar à exploração agrícola,
pecuária, extrativa vegetal, florestal
ou agroindustrial.
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
CART
BOLETIM CARTORÁRIO
Para os efeitos da mencionada
instrução normativa, o INCRA consi-
dera como um único imóvel rural
duas ou mais áreas confinantes, per-
tencentes ao mesmo proprietário, ti-
tular de domínio útil ou possuidor a
qualquer título, na forma individual ou
em condomínio ou composse, mes-
mo quando o imóvel estiver situado
total ou parcialmente em um ou mais
municípios ou em mais de uma Uni-
dade da Federação, estiver situado
total ou parcialmente em zona rural
ou urbana, ou ter interrupções físicas
por cursos d’água, estradas ou outro
acidente geográfico, desde que seja
mantida a unidade econômica, ativa
ou potencial.
O INCRA, no processo de atu-
alização cadastral dos imóveis ru-
rais, obriga os proprietários ou pos-
suidores a apresentarem os se-
guintes formulários: Declaração
para Cadastro de Imóveis Rurais -
Dados Sobre Estrutura, para co-
leta de dados referentes à área, si-
tuação jurídica e localização do
imóvel, entre outros; Declaração
para Cadastro de Imóveis Rurais -
Dados Sobre Uso, para coleta de
dados referentes à situação do uso
e à exploração do imóvel; Decla-
ração para Cadastro de Imóveis
Rurais - Dados Pessoais e de Re-
lacionamentos: utiliza-se para co-
leta de dados sobre as pessoas fí-
sicas ou jurídicas e informações re-
ferentes ao relacionamento, por
detenção ou uso temporário do
imóvel; Planta e Memorial Descri-
tivo: utiliza-se para coleta de da-
dos de localização geográfica dos
imóveis; e, Mapa de Uso: utiliza-
se para coleta de dados de explo-
ração dos imóveis.
Todos os formulários devem ser
preenchidos de acordo com as ins-
truções contidas no Manual de Ori-
entação para Preenchimento da De-
claração para Cadastro de Imóveis
Rurais, editado pelo INCRA em 2002,
e as peças técnicas deverão ser apre-
sentadas em conformidade com a
3/3
Norma Técnica para Geo-referen-
ciamento de Imóveis Rurais, aprova-
da pela PORTARIA/INCRA/P/Nº
1101, de 17 de novembro de 2003.
A atualização cadastral compre-
ende as operações de inclusão, alte-
ração e cancelamento, efetuada por
meio dos já mencionados formulári-
os.
A apresentação do formulário
Declaração para Cadastro de Imóveis
Rurais - Dados sobre Uso, somente
é obrigatória para imóveis cuja área
total seja igual ou superior a quatro
módulos fiscais, salvo casos em que
haja determinação expressa do
INCRA.
Assim, o memorial descritivo
está diretamente ligado ao geo-
referenciamento, sendo parte inte-
grante deste, não sendo possível re-
alizar o geo-referenciamento sem a
elaboração do memorial descritivo
elaborado por engenheiro. É obriga-
tória a apresentação do memorial
descritivo nas situações previstas na
alínea “a”, item 3, do inciso II, do § 1º
do artigo 176 da Lei 6.015/73, bem
como nas hipótese dos artigos 213 e
225 da mesma lei.
5. DO PROCESSO
Para realizar o geo-referencia-
mento, deverá o proprietário contra-
tar engenheiro para o fim específico
de levantar as coordenadas do imó-
vel, de acordo com o sistema
geodésico brasileiro.
De acordo com o artigo 213 da
Lei de Registros Públicos, a realiza-
ção do geo-referenciamento induz
inevitavelmente à retificação do regis-
tro, havendo ou não alteração das
medidas perimetrais do imóvel, eis
que o Oficial lançará na matrícula do
imóvel os rumos, ângulos de deflexão
ou inserção de coordenadas geo-
referenciadas.
Antes de proceder à retificação
do registro, deverá o oficial se certifi-
car de que a planta do imóvel, elabo-
rada por geo-referenciamento, con-
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 29
 CART
BOLETIM CARTORÁRIO
tém a assinatura de todos os con-
frontantes, e em faltando a assina-
tura de algum deles, deverá o Ofi-
cial notificá-lo a requerimento do in-
teressado, para se manifestar em
quinze dias, promovendo-se a no-
tificação pessoalmente ou pelo cor-
reio, com aviso de recebimento, ou,
ainda, por solicitação do Oficial de
Registro de Imóveis, pelo Oficial de
Registro de Títulos e Documentos
da comarca da situação do imóvel
ou do domicílio de quem deva
recebê-la.
A notificação será dirigida ao
endereço do confrontante constante
do Registro de Imóveis, podendo ser
dirigida ao próprio imóvel contíguo ou
àquele fornecido pelo requerente, e
uma vez não encontrado o
confrontante ou estando em lugar in-
certo e não sabido, tal fato será certi-
ficado pelo oficial encarregado da di-
ligência, promovendo-se a notificação
do confrontante mediante edital, com
prazo de quinze dias, publicado por
duas vezes em jornal local de gran-
de circulação. Presumir-se-á a
anuência do confrontante que deixar
de apresentar impugnação no prazo
da notificação.
Findo o prazo sem impugnação,
o oficial averbará a retificação
requerida. Se houver impugnação
fundamentada por parte de algum
confrontante, o oficial intimará o re-
querente e o profissional que houver
assinado a planta e o memorial, a fim
de que, no prazo de cinco dias, se
manifestem sobre a impugnação.
Havendo impugnação e se as
partes não tiverem formalizado tran-
sação amigável para solucioná-la, o
oficial remeterá o processo ao juiz
competente, que decidirá de plano ou
após instrução sumária, salvo se a
controvérsia versar sobre o direito de
propriedade de alguma das partes,
hipótese em que remeterá o interes-
sado para as vias ordinárias.
Pelo mesmo procedimento po-
derão ser apurados os remanescen-
30 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI)
3/4
tes de áreas parcialmente alienadas,
caso em que serão considerados
como confrontantes tão-somente os
confinantes das áreas remanescen-
tes.
As áreas públicas poderão ser
demarcadas ou ter seus registros
retificados pelo mesmo procedimen-
to, desde que constem do registro ou
sejam logradouros devidamente
averbados.
Entende-se como confrontan-tes
não só os proprietários dos imóveis
contíguos, mas, também, seus even-
tuais ocupantes. O condomínio geral,
de que tratam os arts. 1.314 e seguin-
tes do Código Civil, será representa-
do por qualquer dos condôminos, e o
condomínio edilício, de que tratam os
arts. 1.331 e seguintes do Código
Civil, será representado, conforme o
caso, pelo síndico ou pela Comissão
de Representantes.
O geo-referenciamento também
será obrigatório quando ocorrer reti-
ficação de área, de acordo com o ar-
tigo 213 da Lei de Registros Públicos,
a requerimento do interessado, no
caso de inserção ou alteração de
medida perimetral de que resulte, ou
não, alteração de área, instruído com
planta e memorial descritivo assina-
do por profissional legalmente habili-
tado, com prova de anotação de res-
ponsabilidade técnica no competen-
te Conselho Regional de Engenharia
e Arquitetura - CREA, bem assim
pelos confrontantes.
CONCLUSÃO
Conjugando-se o parágrafo 3º
do artigo 176 da lei 6.015/73, com o
artigo 2º da Instrução Normativa de
nº 24 do INCRA, conclui-se que o
geo-referenciamento, composto de
planta e memorial descritivo, deve ser
obrigatoriamente apresentado ao
INCRA para fim de atualização
cadastral, e ao cartório de notas para
lavratura da escritura de compra e
venda de imóvel rural, bem como ao
Cartório do Registro de Imóveis, sem
o que os serviços notariais não po-
derão lavrar escrituras dessas áreas,
nem ser tais atos registrados nos
Registros de Imóveis, sob pena de
responsabilidade administrativa, civil
e criminal de seus titulares ou
prepostos. Na omissão da lei, pres-
supõe-se que o oficial do registro de
imóveis esteja obrigado a arquivar
cópia de todo o processo de geo-
referenciamento.
NOTAS
1. Dicionário LUFT, Editora Ática,
2ª Ed. 1991.
2. O Sistema Geodésico Brasi-
leiro e a lei de Geo-referenciamento
de Imóveis. geodesia.ufsc.br.
3. www.direitonet.com.br.
BIBLIOGRAFIA
BRASIL, LEI nº 10.267, de 28
ago. 2001. Institui o geo-referencia-
mento de imóveis rurais. Júris Sínte-
se nº 64. Mar-Abr/2007.
BRASIL, Lei nº 6.015, de 31 dez.
1973. LEI DE REGISTROS PÚBLI-
COS. Júris Síntese nº 64. Mar-Abr/
2007.
BRASIL, Lei nº 10.406, de 10
jan. 2002. CÓDIGO CIVIL BRASILEI-
RO. Júris Síntese nº 64. Mar-Abr/
2007.
Brasil, Lei 4.504, de 30 nov.
1964. ESTATUTO DA TERRA. Júris
Síntese nº 64. Mar-Abr/2007.
BRASIL, Lei nº 4.947, de 6 de
abr. de 1966. Fixa normas de direito
agrário, dispõe sobre o sistema de
organização e funcionamento do Ins-
tituto Brasileiro de Reforma Agrária.
Júris Síntese nº 64. Mar-Abr/2007.
BRASIL, Lei 5.868, de 12 de dez.
de 1972. Cria o Sistema Nacional de
Cadastro Rural. Júris Síntese nº 64.
Mar-Abr/2007.
BRASIL, Lei 6.739, de 5 de dez.
de 1979. Dispõe sobre a matrícula e
o registro de imóveis rurais. Júris Sín-
tese nº 64. Mar-Abr/2007.
BRASIL, Lei 9.393, de 19 de dez.
de 1996. Dispõe sobre o Imposto so-
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

bre a Propriedade Territorial Rural –
ITR. Júris Síntese nº 64. Mar-Abr/2007.
BRASIL, Decreto nº 4.449, de 30
de out. de 2002. Regulamenta a Lei
nº 10.267, de 28 de ago. de 2001.
Júris Síntese nº 64. Mar-Abr/2007.
BRASIL, Decreto nº 5.570, de 31
de out. de 2005. Dá nova redação a
dispositivos do Decreto nº 4.449, de
30 de out. de 2002. Júris Síntese nº
64. Mar-Abr/2007.
BRASIL, Instrução Normativa
INCRA nº 24, de 28 de nov. de 2005.
Aprova os procedimentos para atua-
lização cadastral e os formulários de
coleta do Sistema Nacional de Ca-
dastro Rural. Júris Síntese nº 64. Mar-
ESTÍMULO AO CARTORÁRIO ESTUDIOSO
Sempre entendi, e ainda man-
tenho esse entendimento, que o
cartorário, estudioso, consciente e
responsável, só deve, com seguran-
ça, praticar seus serviços, lendo di-
ariamente os dispositivos do Códi-
go Civil, pois nele está o conteúdo e
a substância dos atos e fatos de na-
tureza jurídica, que envolvem inte-
resses dos indivíduos. Tão importan-
te são suas atribuições funcionais,
que o legislador o identifica como
“profissional do direito”. Para estimu-
lar os leitores cartorários, no passa-
do fiz duas indagações; uma, em que
dispositivo do então Código Civil está
a palavra “amor”, a outra, em que
dispositivo está a palavra “alma”.
Pelo número de respostas corretas
que recebi, o ato foi compensador e
estimulante.
Está em vigência um NOVO
CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO (Lei
Federal 10.406, de 10 de Janeiro de
2002) que fixou sua vigência para
um ano após a sua publicação (Art.
2.044), e esta ocorreu no dia 10 de
3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3
CART
BOLETIM CARTORÁRIO
Abr/2007.
(*) O autor é Tabelião em Bom
Despacho, MG.
NOTA DO REDATOR DO
BOLETIM CARTORÁRIO
Quando li a mencionada lei e o
seu decreto regulamentador que o
articulista menciona, tinha acabado
de ler o livro de autoria de Euclides
da Cunha, PERU X BOLÍVIA, questi-
onando os direitos sobre um territó-
rio que hoje integra o território da na-
ção brasileira pela ausência de ele-
mentos válidos (cartas geográficas)
para auxiliar na solução da disputa
do questionado território, e a melhor
solução foi o BRASIL comprar esse
janeiro de 2.002. Desde então esse
Código passou a ser de leitura diá-
ria para mim, simplesmente “porque
UM DIA FUI CARTORÁRIO”, a con-
firmar o anexim: “o uso do cachim-
bo faz a boca torta”. Então formulei
esta indagação: “qual o dispositivo
do atual Código Civil, que inexistia
no anterior” que disciplina a forma-
ção pública ou particular de um ATO
JURÍDICO, que somente pode ser
praticado por pessoa física, mas sua
eficácia fica na dependência da ocor-
rência de um FATO JURÍDICO futu-
ro? Acho que a pergunta foi bem for-
mulada. Somente um leitor do BO-
LETIM CARTORÁRIO se interessou
pelo indagado, e respondendo men-
cionou, no meu entender, erronea-
mente o dispositivo. Dado o desin-
teresse ao indagado, e em homena-
gem ao notário Adriano Erbolato
Melo, que expressamente manifes-
tou-se sobre o assunto, felicito-o
pela manifestação (embora incorre-
ta) que comprova que leu o VIGEN-
TE CÓDIGO CIVIL, quase que de
3/5
disputado território. Em matéria
fundiária, os erros datam de sua ori-
gem, pois, citando RUY CIRNE LIMA:
“Nem a metrópole portuguesa, nem o
Império, jamais poderiam partilhar e
distribuir as nossas terras devolutas,
em caráter de pessoas privadas” (cf.
pág 107, Pequena História Territorial
do Brasil. Sesmarias e Terras
Devolutas). Registro: Nas proximida-
des de São Paulo, existem terras in-
dígenas. Tanto a lei como o decreto
regulamentador que o articulista apre-
cia com muita objetividade, ignoram
essa realidade. Preceitos legais, en-
tendo eu, não corrigem erros passa-
dos, embora louvável seja a disserta-
ção do articulista.
“cabo a rabo”. Quanto ao dispositivo
que responde à pergunta está no seu
início: É O ARTIGO 14 – Tal disposi-
tivo inexistia no código anterior. Sua
eficácia plena fica na dependência
e vigência da expressa e válida ma-
nifestação do doador, que só terá
sua plena validade e eficácia quan-
do ocorrer a MORTE do doador, se
antes não tiver sido revogada a do-
ação. Esse dispositivo disciplina a
formação de um ATO JURÍDICO, e
sua eficácia só ocorrerá quando
ocorrer um “FATO JURÍDICO” (mor-
te do doador). O preceito que o meu
ilustre leitor cita, não responde à in-
dagação, mas sua manifestação re-
vela que para respondê-la ele leu o
Código Civil vigente. Para encerrar,
dado ser sua a única manifestação
dos meus amáveis leitores, com ela
conformei e alegrei-me com o que
li escrito em sua exposição, e sem
ser bíblico, registro: “SÓ TU MANI-
FESTASTE?”, inspirado na parábo-
la da cura dos leprosos, que a Bí-
blia registra.
DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 31
 CART
BOLETIM CARTORÁRIO 3/6

ROUXINÓIS DA CLASSE
1. Segundo o meu desorganiza-
do fichário, relaciono pela última vez
os ROUXINÓIS DA CLASSE, que no
ano 2007 valorizaram as páginas do
BOLETIM CARTORÁRIO, cuja deno-
minação tem por fundamento um
conto de Hans Cristian Anderson. Há
mais de dez anos existe o BOLETIM
CARTORÁRIO. Meu primeiro artigo
sobre assunto cartorário foi divulga-
do no então Boletim do Direito Imobi-
liário - 3º decêndio de fevereiro de
1983, atualmente Diário das Leis Imo-
biliário, duas pesquisas feitas pela di-
reção do Diário das Leis, o BOLETIM
CARTORÁRIO, recebeu ampla e es-
timulante aprovação dos seus leito-
res. Até hoje, o BOLETIM CARTORÁ-
RIO não faltou num só numero como
complemento do Diário das Leis imo-
biliário.
2. Se oficialmente advertiram-
me de que deveria me afastar das
atividades de cartorário, pois havia
completado 70 anos de idade, rea-
gi contra tal advertência. Hoje sou
um homem com 88 anos de idade,
bem próximo dos 89 anos. Reagi
contra a minha aposentadoria com-
pulsória de cartorário, a qual não
mais é imposta como uma guilhoti-
na, no dia em que ele completa 70
anos de idade. Na minha vida, sem
querer ser , SÓ FUI CARTORÁRIO,
e na classe permaneci durante 50
anos, Embora não visse muito atra-
tivo nas atividades cartorárias, pro-
curei seguir esta advertência: “se
você não faz o que gosta, procure
gostar do que faz, para tornar seu
serviço menos sacrificante. Como
redator do BOLETIM CARTORÁRIO
procurei estimular todos os inte-
grantes da classe para, que os ser-
viços que realizam, fossem realiza-
dos corretamente, e para realizá-los
corretamente deveriam ESTUDAR.
Venci. Criei o Boletim Cartorário e
através dele revelei valores existen-
tes na classe, e os denominei ROU-
XINÓIS DA CLASSE. Anualmente
divulgo seus nomes no BOLETIM
CARTORÁRIO, homenageando-os
pelo amor ao estudo que revelam
nas suas exposições.
3. O BOLETIM CARTORÁRIO
hoje é uma realidade e já adquiriu
sua emancipação. Entrego-o aos
cartorários estudiosos e a eles
transfiro a responsabilidade de
mantê-lo. Dois motivos levam-me a
tomar tal decisão . PRIMEIRO: Os
serviços notariais são formalizados
hoje de forma diversa da que ado-
tada no meu tempo; SEGUNDO:
Sinto, efetivamente, incapacidade
para adaptar-me a esse novo pro-
cesso eletrônico na formalização de
alguns atos notariais. Se me falta
essa comprovada capacidade, de-
cidi parar de redigir assuntos
cartorários. Não quero deixar de ser
redator do BOLETIM CARTORÁRIO
em conseqüência de um FATO JU-
RÍDICO que a todo ser humano atin-
ge, mas sim por um ATO JURÍDI-
CO que tomo de forma consciente.
Aos oitenta e oito anos de idade,
DECIDI: em abril do corrente ano
de 2008 deixarei de ser o redator
do BOLETIM CARTORÁRIO, e tal
obrigação eu a transfiro para os
“ROUXINÓIS DA CLASSE”, que
conscientemente, sabem e sentem
o valor do estudo. O BOLETIM
CARTORÁRIO, pela idade, pois
completa 18 anos, já adquiriu sua
maioridade, e tem ele inúmeros rou-
xinóis, que podem e devem mantê-
lo vivo e atuante. Não me peçam
para continuar após ter completado
oitenta e nove anos de idade. Pou-
pem-me do desprazer de não
atendê-los. Se, após o meu afasta-
mento, que ocorrerá em abril de
2008, o BOLETIM CARTORÁRIO
deixar de existir, traindo sua finalida-
de única – revelar valores existentes
na classe – será minha maior frus-
tração, bem maior do que sofri quan-
do fui aposentado compulsoriamen-
te. Considerar-me-ei um fracassado.
Julgo-me com o direito de conscien-
temente parar, quando em abril do
corrente ano completarei 89 anos de
idade. Já não tenho, e isso realmen-
te sinto, a desenvoltura em apreciar
certos temas cartorários. O número
de cartorários que remetem colabo-
rações para o BOLETIM CARTO-
RÁRIO, assegura-me, e estou con-
vencido, que com eficiência ele será
mantido vivo e atuante. Não permi-
tam, meus leitores cartorários,
notadamente os ROUXINÓIS DA
CLASSE, que ele desapareça. Rela-
ciono a seguir os cartorários que hon-
raram as páginas do BOLETIM
CARTORÁRIO, quando com brilhan-
tismo apreciaram assuntos cartorá-
rios. Em 2007, ouvimos, divulgamos
e aplaudimos o canto dos seguintes
rouxinóis... São eles:

1. Adelor Cabreira ......................................................... 3 10. José Hildor Leal ....................................................... 6

2. Adriano Erbolato Melo ............................................... 3
3. Agenor Conceição de Oliveira ................................... 1
4. Ari Alvares Campos Pires ......................................... 1
5. Carlos Antonio de Araujo ........................................... 2
6. Carlos Marcelo de Castro Ramos Mello .................... 1
7. Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza ......................... 1
8. Felipe Leonardo Rodrigues ....................................... 1
9. Guilherme Fanti ......................................................... 3
11. Luiz Antonio Leite Neto ............................................ 1
12. Luiz Gustavo Leão Ribeiro ...................................... 1
13. Luiza Steiner Schroeder .......................................... 1
14. Robson de Alvarenga .............................................. 1
15. Sérgio Jacomino ..................................................... 1
16. Thiago Machado Burtet ........................................... 1
17. Valestan Milhomem da Costa .................................. 1
18. Wilson Bueno Alves ................................................ 1

32 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

 PERGUNT
PERGUNTAS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS
RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELO EXCESSIVO VALOR DA
CONTA DE ENERGIA POR DEFEITOS NA FIAÇÃO
Pergunta: Na locação de uma sala comercial, o locatário pagava mensalmente o valor de aproximadamente
R$ 200,00 de consumo de energia elétrica, até que apareceu uma conta de energia no valor de 1.600,00. Foi
constado que o problema estava na instalação elétrica do prédio, fio desencapado que descarregou energia
para o terra. Pergunto: De quem é a respondabilidade pelo pagamento do excesso na conta de energia eletrica?
(R.P. – Indaial, SC)
Resposta: Se foram constatados problemas na instalação elétrica (fios desencapados, anteriores à locação, sem
culpa do locatário), a responsabilidade será do locador que não entregou o imóvel em estado de servir ao uso a que se
destina, nos termos do art. 22, I, da Lei 8.245/91. Nos termos do inciso IV deste mesmo artigo o locador tem o dever de
responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Como o locatário levou imediatamente ao conhecimento do
locador o surgimento deste defeito, cuja reparação a este corresponde, ficará o locatário isento de quaisquer responsa-
bilidades para o que advier deste fato danoso, nos termos do art. 23, IV, da Lei do Inquilinato. Após a verificação do
problema, será necessário saber se o locatário poderia realizar a imediata reparação dos danos, para não perpetuar
contas mensais exorbitantes com gastos de energia elétrica provocados pelo descarregamento de energia para a terra.
Ou se resolve amigavelmente ou se discute em processo de conhecimento para apuração das responsabilidades de
ambas as partes.

COMPROMISSO E CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUITADO PODE-

RÁ SER FEITO POR INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR
Pergunta: Contrato de compra e venda. Quando realizo um contrato de compra e venda, o mesmo deverá
ser mediante instrumento público, assim como o de promessa de compra e venda? (R.N.T – Ipatinga, MG)
Resposta: O contrato de compra e venda quitado e o compromisso de compra e venda poderão ser feitos por
instrumento particular, podendo ser registrados conforme art. 167, I, n.º 9, 18, 20 e 29; e averbado, II, nº 3, da Lei de
Registros Públicos, no Cartório de Registro de Imóveis, assim como a escritura outorgada no Cartório de Notas. Nos
termos do art. 1.417 do Código Civil, o compromisso de compra e venda poderá ser celebrado por instrumento público ou
particular e, se este compromisso for registrado no Cartório de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel, podendo exigir do promitente vendedor a outorga da Escritura no Cartório de Notas e, se houver
recusa, poderá ser requerida ao juiz a adjudicação do imóvel, nos termos do art. 1.418 do mesmo “codex”.

CONDÔMINO QUE FÊZ ACORDO PARA PAGAMENTO DE DÉBITO EM

ATRASO E A PARTICIPAÇÃO EM ASSEMBLÉIA
Pergunta: Condômino que faz acordo para pagamento parcelado de débitos em atraso, pode participar das
assembléias condominiais? (A.A.P. – São Paulo, SP)
Resposta: Nos termos do inciso III, do art. 1335 do novo Código Civil, o condômino poderá votar nas deliberações
da assembléia e dela participar desde que esteja quite. Se o condomínio concedeu um acordo ao inadimplente, pactu-
ando um parcelamento, evitando uma ação de cobrança com a penhora do apartamento, acabou por novar ou prorrogar
o vencimento da obrigação. Se o condômino estiver rigorosamente em dia com o pagamento das prestações acorda-
das, terá direito a voto naquele momento. Doutrina: Inovações nas Reuniões de Condomínio – Comentários e Doutrina
– Sylvio Grechi – DLI nº 16 - ano: 2003, Trecho: “(...) E o condômino que fez um acordo judicial ou extrajudicial com o
condomínio, mas vem pagando as parcelas mensais? Ele poderia votar? Uma questão polêmica. Na minha opinião
esse condômino, ao cumprir rigorosamente o estabelecido no acordo, tem direito a voto naquele momento, já que o
condomínio inovou sua dívida com o parcelamento, prorrogou o vencimento da obrigação e, portanto, assiste-lhe o
direito de participar e votar. Ele continua devedor, sim , mas está quite até aquele momento.”

3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 33

PERGUNT
PERGUNTAS
GUNT RESPOSTAS
AS & RESPOSTAS

LOCAÇÃO – BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO – INDE-

NIZAÇÃO
Pergunta: Se num contrato de locação é estipulado valor de indenização por benfeitorias realizadas no
imóvel locado, e esta indenização for de valor igual ou superior ao valor do imóvel, quero saber se é possível,
por parte do locador ou de outras pessoas interessadas na locação, por exemplo, um herdeiro que não o
inventariante, pedir judicialmente a redução do valor de indenização por benfeitorias, por se tratar de cláusula
excessiva, impondo a uma das partes contratantes onerosidade excessiva? (F.R.S. – Bauru, SP)

Resposta: Primeiramente, terão legitimidade para discussão judicial, as partes contratantes. Se o locador faleceu,
a locação passará para aos herdeiros, nos termos do art. 10 da Lei 8.245/91. Nos termos do art. 480 do Código Civil, “se
no contrato as obrigações couber apenas a uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou
alterado o modo de executá-la, a fim de evitar onerosidade excessiva” (veja os artigos 478 e 479). Sobre as benfeitorias,
veja se as mesmas se enquadram conforme a lei do inquilinato, ou seja: Nos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato, as
benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício do
direito de retenção. As benfeitorias necessárias, mesmo que não autorizadas, também serão indenizadas. De qualquer
forma, poderá ser apurado o valor das benfeitorias por perícia em processo judicial. As benfeitorias voluptuárias não
serão indenizáveis, podendo ser retiradas pelo locatário, desde que não afete a estrutura do imóvel, nos termos do art.
36 da mesma lei em comento.

CONDOMÍNIO – FUNDO DE OBRAS – VALOR DA CONTRIBUIÇÃO PE-

LOS CONDÔMINOS
Pergunta: O Novo Codigo Civil, em seu artigo 1334, estabelece a forma de rateio para despesas de condo-
mínio e extraordinaria, pela fração ideal. Mas como ficaria então as aprovações em Assembléias das cotas
fundo de obras , para a formação de um fundo para despesas ainda a serem contratadas, e estabelecida cota
única para todas as unidades, independente de tamanho? Este fundo deveria também ser proporcional à fra-
ção ideal? (J.C.M. – Santos, SP)

Restosta: Nos termos do art. 1336, I do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do
condomínio, na proporção de suas frações ideais, assim como delineia o art. 1334, I, do mesmo “codex”, salvo dispo-
sição em contrário na Convenção. Se desobedecidas as normas legais e as constantes da Convenção, instala-se
nulidade que enseja a qualquer condômino a propositura da ação anulatória.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO – SUCESSIVAS REELEIÇÕES DO SÍNDICO

Pergunta: Em um condomínio, o síndico vem se reelegendo para o cargo nos últimos dez anos. A conven-
ção do condomínio diz: “O Edifício terá obrigatoriamente síndico, escolhido em Assembléia Geral, com manda-
to por 2 (dois) anos, podendo ser reeleito (...)”. Pode o mesmo ser reeleito sucessivamente? A expressão reeleito
não seria por mais um período, ou seja 2 anos? (O.M. – Brasília, DF)

Resposta: O Novo Código Civil não proíbe que o síndico possa ser reeleito mais de uma vez sucessivamente. Se
a Convenção não dispuser nada em contrário, o síndico poderá ser reeleito sucessivamente, quantas vezes a Assem-
bléia reelegê-lo. A expressão “podendo ser reeleito” não limita o número de reeleições.Veja o seguinte comentário
publicado no DLI e em nosso site www.diariodasleis.com.br: O Condomínio e o novo Código Civil - Elenco das altera-
ções havidas, trecho: “O Síndico será eleito pelo prazo máximo de dois anos, cujo mandato poderá renovar-se. O
síndico poderá não ser condômino (art. 1347). Pela lei condominial anterior só era permitida a reeleição por uma vez.
Agora, o mandato poderá ser renovado indefinidamente.” (DLI nº 17/2003, Dominique Pierre Faga e Heronides Dantas
de Figueiredo).

34 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3

 NOTÍCIAS
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TERRAÇO DE APARTAMENTOS: FECHAMENTO COM VIDRO

Daphnis Citti de Lauro (*)

Os condomínios edilícios são constituídos de partes de propriedade exclusiva (os apartamentos) e partes que são
propriedade comum dos condôminos. A fachada do prédio (ou as fachadas, porque todos os lados são considerados
“fachada”), faz parte da propriedade comum dos condôminos.
Dentre os deveres do condômino, inclui-se a obrigação de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas. Existem alterações de terraços ou sacadas de apartamentos que são gritantes e não deixam
margem a discussões. Portanto, indiscutivelmente, se enquadram na proibição mencionada.
Há alterações, entretanto, que estão sujeitas à interpretação e, portanto, são encaradas subjetivamente. Para
alguns constituem alteração de fachada, para outros não. É o caso da instalação de aparelhos de ar condicionado e, o
que é objeto de nosso tema, o fechamento de terraços de apartamentos com vidro.
As decisões judiciais são conflitantes. Algumas entendem que fechamento com vidro não altera a fachada e ou-
tras, ao contrário, que efetivamente alteram. Como depende da interpretação de cada juiz ou tribunal, a conclusão de
vários autores é que cada caso é um caso e que não dá para generalizar.
Se a convenção condominial – que é a lei interna do condomínio – proibir expressamente, não há discussão. É
proibido e ponto final. Se a convenção silenciar, nossa opinião é de que a questão do fechamento de terraços de
apartamentos não se cinge unicamente à questão de se altera ou não a fachada. O problema é outro.
Suponhamos que um condômino, sem consultar o síndico, feche o seu terraço com vidro, sob o argumento de que
o fez por segurança ou porque venta muito no andar dele. E mais, que o fechamento (encarando com benevolência) não
desvaloriza o prédio nem o deixa com aparência feia. Portanto, a conclusão é que não houve alteração de fachada e,
portanto, a atitude dele é lícita. Não infringiu a lei (artigos 1331 a 1358 do novo Código Civil). Mais precisamente, o artigo
1336, inciso III.
Mas, aí foi criado um precedente. Portanto, todos os demais condôminos têm o direito de fechar os seus terraços
com vidro. Somente que cada um fechará com uma empresa diferente, com esquadrias diferentes e com cores diferen-
tes (ou com filmes mais claros ou mais escuros).
A conclusão é que o prédio ficará desfigurado e, além de estragar a aparência da fachada (ou fachadas), fatalmen-
te terá suas unidades desvalorizadas, com prejuízo para todos os condôminos, indistintamente.
Portanto, o problema não é se o fechamento com vidro altera a fachada ou não. É que, se todos fecharem suas
sacadas ou terraços com vidro, igualmente, a fachada não será alterada. Se cada um fechar de um jeito, ela será
alterada.
Nossa opinião, portanto, é que nenhum condômino pode fechar unilateralmente sua sacada. Isso é proibido. Ele
deve pedir ao síndico que convoque uma assembléia geral ou que aproveite a próxima assembléia e coloque o tema
para ser discutido na “Ordem do Dia”.
A assembléia decidirá, pela maioria dos condôminos, se pode ou não. Se decidir que sim, deve ser feito um estudo
e aprovada uma forma de fechamento. Assim, se algum condômino (ou todos) desejar fechar sua sacada ou terraço
com vidro, deverá seguir religiosamente as linhas aprovadas em assembléia geral.
É preciso lembrar que, num prédio de apartamentos, os condôminos vivem em comunidade, todos com direitos e
deveres em relação ao condomínio e em relação aos demais co-proprietários. Atitudes isoladas, além de egoístas e
antipáticas, devem ser evitadas.
(*) O autor é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e Mestre em Direito Comer-
cial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (e-mail:
dclauro@aasp.org.br).

3º DECÊNDIO JANEIRO/2008 – Nº 3 DIÁRIO DAS LEIS IMOBILIÁRIO (DLI) 35

 ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
TR POUPANÇA FGV - % IBGE - % FIPE - %
MESES
% % I G P- M IGP/D I IPC-D I IPA-D I INCC -DI INPC IPC-A IPC
Jan./2006 0,2326 0,7338 0,92 0,72 0,65 0,81 0,34 0,38 0,59 0,50
Fev. 0,0725 0,5729 0,01 (-) 0,06 0,01 (-) 0,12 0,19 0,23 0,41 (-) 0,03
Mar. 0,2073 0,7083 (-) 0,23 (-) 0,45 0,22 (-) 0,82 0,20 0,27 0,43 0,14
Abr. 0,0855 0,5859 (-) 0,42 0,02 0,34 (-) 0,15 0,36 0,12 0,21 0,01
Mai. 0,1888 0,6897 0,38 0,38 (-) 0,19 0,46 1,32 0,13 0,10 (-) 0,22
Jun. 0,1937 0,6947 0,75 0,67 (-) 0,40 1,06 0,90 (-) 0,07 (-) 0,21 (-) 0,31
Jul. 0,1751 0,6760 0,18 0,17 0,06 0,17 0,47 0,11 0,19 0,21
Ago. 0,2436 0,7448 0,37 0,41 0,16 0,53 0,24 (-) 0,02 0,05 0,12
Set. 0,1521 0,6529 0,29 0,24 0,19 0,28 0,11 0,16 0,21 0,25
Out. 0,1875 0,6884 0,47 0,81 0,14 1,16 0,21 0,43 0,33 0,39
Nov. 0,1282 0,6288 0,75 0,57 0,24 0,75 0,23 0,42 0,31 0,42
Dez. 0,1522 0,6530 0,32 0,26 0,63 0,11 0,36 0,62 0,48 1,04
Ano 2006 2,12% 8,33% 3,83% 3,79% 2,05% 4,29% 5,04% 2,81% 3,14% 2,55%
Jan./2007 0,2189 0,7200 0,50 0,43 0,69 0,32 0,45 0,49 0,44 0,66
Fev. 0,0721 0,5725 0,27 0,23 0,34 0,19 0,21 0,42 0,44 0,33
Mar. 0,1876 0,6885 0,34 0,22 0,48 0,11 0,27 0,44 0,37 0,11
Abr. 0,1272 0,6278 0,04 0,14 0,31 0,02 0,45 0,26 0,25 0,33
Mai. 0,1689 0,6697 0,04 0,16 0,25 (-) 0,04 1,15 0,26 0,28 0,36
Jun. 0,0954 0,5959 0,26 0,26 0,42 0,09 0,92 0,31 0,28 0,55
Jul. 0,1469 0,6476 0,28 0,37 0,28 0,42 0,31 0,32 0,24 0,27
Ago. 0,1466 0,6473 0,98 1,39 0,42 1,96 0,26 0,59 0,47 0,07
Set. 0,0352 0,5354 1,29 1,17 0,23 1,64 0,51 0,25 0,18 0,24
Out. 0,1142 0,6148 1,05 0,75 0,13 1,02 0,51 0,30 0,30 0,08
Nov. 0,0590 0,5593 0,69 1,05 0,27 1,45 0,36 0,43 0,38 0,47
Dez. 0,0640 0,5643 1,76 1,47 0,70 1,90 0,59 0,97 0,74 0,82
Ano 2007
Jan./2008 0,1010 0,6015

SINDUSC ON/CUB - % (**) DÓLAR - R$

MESES IMPOSTO DE R ENDA RETIDO NA FONTE
MG RJ RS SC SP COMERCIAL PARALELO
Jan./2006 0,83 0,31 0,41 0,37 0,16 2,216 2,450 Base de A l íq u o ta ( % ) Parcela a
Fev. 0,19 0,03 (-) 0,10 (-) 0,12 0,32 2,140 2,277 Cálculo (R$) Deduzir (R$)
Mar. 0,06 4,30 (-) 0,02 (-) 0,39 (-) 0,18 2,165 2,280 Até 1.372,81 Isento -
Abr. 0,49 (-) 0,48 0,02 0,26 0,05 2,089 2,300 De 1.372,82 A
Mai. 0,55 0,07 0,81 2,91 2,77 2,324 2,400 2.743,25 15,0 205,92
Jun. 0,24 0,14 1,70 0,70 0,25 2,165 2,393 Acima 2.743,25 27,5 548,82
Jul. 0,19 0,26 0,39 (-) 0,004 0,17 2,176 2,400 DEDUÇÕES:
Ago. 0,16 0,35 (-) 0,09 0,23 0,05 2,133 2,350 a) R$ 137 ,99 por de pende nte; b) Pensãoalimen-
Set. 0,16 0,02 0,09 (-) 0,12 0,07 2,174 2,350 tar integral; c) R$ 1.372,81 para aposentados,
Out. 0,12 0,74 (-) 0,04 (-) 0,04 0,00 2,143 2,370 pensionistas e transferidos para a reserva re-
Nov. 0,07 0,16 (-) 0,19 (-) 0,86 0,06 2,166 2,400 munerada que tenham 65 anos de idade ou
Dez. 2,96 0,03 0,36 0,20 0,51 2,135 2,370 mais; d) contrib uição à Prev idênc ia Soc ial.
Ano 2006 6,15% 6,01% 3,38% 3,13% 4,28% (-) 8,76% (-) 6,32%
Jan./2007 0,69 0,02 0,36 0,067 0,21 2,124 2,350 UPC (R$) - Jan. / Mar. - 2008 = 21,31
Fev. 0,19 0,10 0,08 0,32 0,16 2,121 2,300 Salário-Mínimo - Jan. - 2008 = 380,00
Mar. 0,22 2,44 0,28 0,17 0,15 2,050 2,250 UFESP(SP) (R$) - 2007 = 14,23 - 2008 = 14,88
Abr. 0,31 0,13 0,82 0,56 0,71 2,033 2,200 UFM/SP (R$) - 2007 = 83,48 - 2008 = 86,56 (*)
Mai. 0,36 0,02 0,22 3,17 1,21 1,9289 2,100
Jun. 0,23 0,45 2,06 0,16 1,43 1,926 2,100 OBSERVAÇÕES:
Jul. 0,35 0,05 0,22 0,75 0,58 1,877 2,090 TR e P oupan ça - Perc entual co rrespond ente
Ago. 0,24 0,29 0,08 (-) 0,02 0,50 1,962 2,150 ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado
Set. 0,40 0,23 0,27 0,26 0,26 1,838 2,100 t r in t a d ia s a p ó s; ( *) t ri b u to s l a nç a d o s em U F M ,
Out. 0,68 0,63 0,45 0,72 0,78 1,744 2,050 exceto IPTU. Multiplique a quantid ade de UFM
Nov. 0,52 0,12 0,23 0,31 0,68 1,783 2,000 (extinta em 01.01.1996) correspondente por
Dez. 4,19 0,10 0,08 0,55 0,59 1,771 1,990 R$ 76,58; Dólar - Cotações do último dia útil do
Ano 2007 mês. (**) Até 02/2007, conf. NBR 12.721/1999;
Jan./2008 a partir de março/2007, conf. NBR 12.721/2006.

COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR

REAJUSTE EM O UTUBRO /2007 REAJUSTE EM N OVEMB RO/2007
Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 1,0228 1,0257 1,0283 1,0292 1,0567 1,0235 1,0335 1,0364 1,0396 1,0629
I G P -D I /F G V 1,0258 1,0296 1,0323 1,0353 1,0616 1,0192 1,0334 1,0373 1,0416 1,0610
I P C /F G V 1,0065 1,0093 1,0135 1,0192 1,0450 1,0036 1,0078 1,0106 1,0174 1,0450
I N P C /I B G E 1,0084 1,0116 1,0148 1,0201 1,0492 1,0055 1,0114 1,0147 1,0205 1,0478
I P C -A / IB G E 1,0065 1,0089 1,0117 1,0171 1,0415 1,0048 1,0095 1,0120 1,0176 1,0412
I P C / FI P E 1,0030 1,0058 1,0113 1,0183 1,0487 1,0032 1,0039 1,0066 1,0158 1,0456

REAJUSTE EM D EZEMBR O/2007 REAJUSTE EM JANEIRO /2008

Indexador B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual B i m. T r im . Q u ad r im . Sem. Anual
I G P -M / F G V 1,0175 1,0306 1,0407 1,0463 1,0623 1,0247 1,0354 1,0487 1,0620 1,0775
I G P -D I /F G V 1,0180 1,0299 1,0443 1,0509 1,0660 1,0254 1,0330 1,0451 1,0636 1,0789
I P C -D I /F G V 1,0040 1,0062 1,0105 1,0175 1,0453 1,0097 1,0110 1,0133 1,0204 1,0460
I N P C /I B G E 1,0073 1,0098 1,0158 1,0222 1,0479 1,0140 1,0171 1,0196 1,0289 1,0516
I P C -A / IB G E 1,0068 1,0086 1,0134 1,0186 1,0419 1,0112 1,0143 1,0161 1,0233 1,0446
I P C / FI P E 1,0055 1,0079 1,0086 1,0169 1,0461 1,0130 1,0138 1,0162 1,0197 1,0438

OBS .: Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado.
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