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OPERAÇÕES

IMOBILIÁRIAS

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

GRADUAÇÃO

Unicesumar
Reitor
Wilson de Matos Silva
Vice-Reitor
Wilson de Matos Silva Filho
Pró-Reitor de Administração
Wilson de Matos Silva Filho
Pró-Reitor de EAD
Willian Victor Kendrick de Matos Silva
Presidente da Mantenedora
Cláudio Ferdinandi

NEAD - Núcleo de Educação a Distância


Direção Operacional de Ensino
Kátia Coelho
Direção de Planejamento de Ensino
Fabrício Lazilha
Direção de Operações
Chrystiano Mincoff
Direção de Mercado
Hilton Pereira
Direção de Polos Próprios
James Prestes
Direção de Desenvolvimento
Dayane Almeida
Direção de Relacionamento
Alessandra Baron
Head de Produção de Conteúdos
Rodolfo Encinas de Encarnação Pinelli
Gerência de Produção de Conteúdos
Gabriel Araújo
Supervisão do Núcleo de Produção de
Materiais
Nádila de Almeida Toledo
Supervisão de Projetos Especiais
Daniel F. Hey
Coordenador de Conteúdo
Paulo Pardo
Design Educacional
Camila Zaguini Silva
Fernando Henrique Mendes
C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. Núcleo de Educação a Nádila de Almeida Toledo
Distância; IWATA, Claudete Cristina.
Rossana Costa Giani
Operações Imobiliárias. Claudete Cristina Iwata. Iconografia
Maringá-Pr.: UniCesumar, 2016. Reimpresso em 2018. Isabela Soares Silva
162 p.
“Graduação - EaD”. Projeto Gráfico
Jaime de Marchi Junior
1. Operações Imobiliárias. 2. Locação. 3. Avaliação de Imóveis. José Jhonny Coelho
4. EaD. I. Título. Arte Capa
Arthur Cantareli Silva
ISBN 978-85-459-0351-2
CDD - 22 ed. 658 Editoração
CIP - NBR 12899 - AACR/2 André Morais de Freitas
Qualidade Textual
Hellyery Agda
Ficha catalográfica elaborada pelo bibliotecário
Ana Paula da Silva
João Vivaldo de Souza - CRB-8 - 6828 Jaquelina Kutsunugi
Ilustração
Robson Yuiti Saito
Em um mundo global e dinâmico, nós trabalhamos
com princípios éticos e profissionalismo, não so-
mente para oferecer uma educação de qualidade,
mas, acima de tudo, para gerar uma conversão in-
tegral das pessoas ao conhecimento. Baseamo-nos
em 4 pilares: intelectual, profissional, emocional e
espiritual.
Iniciamos a Unicesumar em 1990, com dois cursos
de graduação e 180 alunos. Hoje, temos mais de
100 mil estudantes espalhados em todo o Brasil:
nos quatro campi presenciais (Maringá, Curitiba,
Ponta Grossa e Londrina) e em mais de 300 polos
EAD no país, com dezenas de cursos de graduação e
pós-graduação. Produzimos e revisamos 500 livros
e distribuímos mais de 500 mil exemplares por
ano. Somos reconhecidos pelo MEC como uma
instituição de excelência, com IGC 4 em 7 anos
consecutivos. Estamos entre os 10 maiores grupos
educacionais do Brasil.
A rapidez do mundo moderno exige dos educa-
dores soluções inteligentes para as necessidades
de todos. Para continuar relevante, a instituição
de educação precisa ter pelo menos três virtudes:
inovação, coragem e compromisso com a quali-
dade. Por isso, desenvolvemos, para os cursos de
Engenharia, metodologias ativas, as quais visam
reunir o melhor do ensino presencial e a distância.
Tudo isso para honrarmos a nossa missão que é
promover a educação de qualidade nas diferentes
áreas do conhecimento, formando profissionais
cidadãos que contribuam para o desenvolvimento
de uma sociedade justa e solidária.
Vamos juntos!
Seja bem-vindo(a), caro(a) acadêmico(a)! Você está
iniciando um processo de transformação, pois quando
investimos em nossa formação, seja ela pessoal ou
profissional, nos transformamos e, consequentemente,
transformamos também a sociedade na qual estamos
inseridos. De que forma o fazemos? Criando oportu-
nidades e/ou estabelecendo mudanças capazes de
alcançar um nível de desenvolvimento compatível com
os desafios que surgem no mundo contemporâneo.
O Centro Universitário Cesumar mediante o Núcleo de
Educação a Distância, o(a) acompanhará durante todo
este processo, pois conforme Freire (1996): “Os homens
se educam juntos, na transformação do mundo”.
Os materiais produzidos oferecem linguagem dialógica
e encontram-se integrados à proposta pedagógica, con-
tribuindo no processo educacional, complementando
sua formação profissional, desenvolvendo competên-
cias e habilidades, e aplicando conceitos teóricos em
situação de realidade, de maneira a inseri-lo no mercado
de trabalho. Ou seja, estes materiais têm como principal
objetivo “provocar uma aproximação entre você e o
conteúdo”, desta forma possibilita o desenvolvimento
da autonomia em busca dos conhecimentos necessá-
rios para a sua formação pessoal e profissional.
Portanto, nossa distância nesse processo de cresci-
mento e construção do conhecimento deve ser apenas
geográfica. Utilize os diversos recursos pedagógicos
que o Centro Universitário Cesumar lhe possibilita.
Ou seja, acesse regularmente o Studeo, que é o seu
Ambiente Virtual de Aprendizagem, interaja nos fóruns
e enquetes, assista às aulas ao vivo e participe das dis-
cussões. Além disso, lembre-se que existe uma equipe
de professores e tutores que se encontra disponível para
sanar suas dúvidas e auxiliá-lo(a) em seu processo de
aprendizagem, possibilitando-lhe trilhar com tranqui-
lidade e segurança sua trajetória acadêmica.
AUTORA

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata


Graduação em Curso de Bacharelado em Direito pela Universidade Estadual
de Maringá (1987), graduação em Pedagogia - Universidade do Oeste Paulista
(1997) e graduação em Letras pela Fundação Faculdade de Filosofia, Ciências
e Letras de Jandaia do Sul (1987) e pós-graduada em Direito Empresarial.
APRESENTAÇÃO

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

SEJA BEM-VINDO(A)!
SUCESSO PROFISSIONAL e REALIZAÇÃO PESSOAL são duas metas que podem ser atin-
gidas ao mesmo tempo. Para um Gestor Imobiliário, sucesso representa o exercício da
profissão dentro das normas éticas de conduta, o respeito aos clientes e à sociedade, o
cumprimento da responsabilidade social e, é claro, o retorno financeiro.
Esse sucesso exige alguns elementos básicos: LER, ESTUDAR, PESQUISAR, FAZER CUR-
SOS, ASSISTIR PALESTRAS, PARTICIPAR DE CONGRESSOS, SEMINÁRIOS, MESAS REDON-
DAS, FEIRAS DE IMÓVEIS, DOMINAR A LEGISLAÇÃO APLICÁVEL À PROFISSÃO, CONHE-
CER E APLICAR O CÓDIGO DE ÉTICA, TER BONS PARCEIROS, entre muitos outros.
Aqui na Unicesumar, você obterá muitas informações técnicas e teóricas importantes
e conhecerá caminhos que o(a) levarão ao conhecimento, dependendo apenas de seu
esforço o cumprimento dos outros itens. Consciente da necessidade de qualificação,
com certeza, a cada passo que der, você vai sentir que aumenta sua realização pessoal e
a vontade de continuar caminhando.
O passo mais importante você já deu, está na Comunidade do Conhecimento. Agora,
aproveite cada momento, cada palavra, cada atividade para conquistar seu lugar no
mercado imobiliário e elevar nossa profissão ao mais alto grau de respeito a que faz jus.
Seja muito bem-vindo(a) à nossa caminhada!
09
SUMÁRIO

UNIDADE I

O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

13 Introdução

14 Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel

24 Estudo dos Preceitos Éticos para o Bom Desempenho das Operações


Imobiliárias

28 Considerações Finais

UNIDADE II

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL


BRASILEIRO

33 Introdução

34 Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

50 De que forma ocorre a Permuta?

55 Considerações Finais

UNIDADE III

LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

63 Introdução

63 Aspectos da Locação e os Atos do Gestor

67 A Administração e suas Características

68 O COFECI e o PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

75 Considerações Finais
SUMÁRIO

UNIDADE IV

LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E


CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

81 Introdução

81 Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário

90 Lei de Incorporações, Modalidades e Papel do Gestor Imobiliário

94 Considerações Finais

UNIDADE V

AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS

101 Introdução

101 As Novas Tendências do Mercado Imobiliário

103 Apresentação dos Modelos Básicos de Documentos Para a Realização das


Operações Imobiliárias

109 Considerações Finais

113 CONCLUSÃO
115 REFERÊNCIAS
116 ANEXO
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

I
O IMÓVEL, MODALIDADES

UNIDADE
DE OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS E ÉTICA

Objetivos de Aprendizagem
■■ Entender o conceito de IMÓVEL, formas de aquisição e perda.
■■ Compreender os preceitos de Ética.

Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:
■■ Conceito e propriedades do imóvel, formas de adquirir e perder um
imóvel
■■ Estudo dos preceitos éticos para o bom desempenho das Operações
Imobiliárias
13

INTRODUÇÃO

O IMÓVEL é a base de todas as Operações Imobiliárias. Quando o Estado garante


ao cidadão o Direito de Propriedade, legitima o desejo de assegurar a casa pró-
pria, o lugar para desenvolver suas atividades profissionais e também o sonho
de conquistar estabilidade financeira com investimento seguro, que sofre valo-
rização e ainda proporciona renda.
Ao assistir filmes épicos, constatamos que, desde os primórdios da civili-
zação, o maior motivo para guerras, lutas e conflitos é o domínio de terras. Os
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

líderes, como reis, imperadores, presidentes e sultões, que possuíam o domínio


de grandes áreas, eram admirados e respeitados.
Essas áreas precisavam de vigília constante, pois haviam invasões, combates
e disputas, na maior parte das vezes, à base de confrontos mortais.
O mundo evoluiu, mas muita coisa continua como antes. Até hoje, vemos
invasões e tomadas de terras por parte de movimentos como o “MST”, os índios,
para demarcação de áreas para exploração e oportunistas que vendem áreas ima-
ginárias, ou trabalham de forma a levar as pessoas ao erro e ao engodo.
É esse objeto de desejo, o IMÓVEL, a base do trabalho de um Gestor de
Imóveis. Para isso, é preciso que haja o domínio completo de suas caracterís-
ticas, formas de aquisição e perda, para depois, explorar ao máximo as suas
possibilidades.
Munidos das informações básicas sobre o imóvel, enfim, começaremos
a abordar as Operações Imobiliárias, mas, afinal, o que são OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS?
São todas as ações que o profissional tem direito de desempenhar. Veja o
que diz nossa legislação COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis
–, LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978.
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser


exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

Um Gestor de Imóveis não restringe seu trabalho à compra e venda, permuta e


locação de imóveis e à emissão de opinião quanto à comercialização, ele também

Introdução
I

pode trabalhar em administração de imóveis, avaliação, incorporações, loteamen-


tos, consultoria e assessoria, porém, da mesma forma que ele tem o DIREITO,
tem o DEVER de desenvolver seu trabalho a contento. São essas OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS, com suas características, direitos e deveres, que estudaremos
nesta unidade.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
CONCEITO E PROPRIEDADES DO IMÓVEL, FORMAS DE
ADQUIRIR E PERDER UM IMÓVEL

O Novo Código Civil define:


Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural
ou artificialmente (BRASIL, 2002).
Com base nisso, para nós, Gestores, BENS IMÓVEIS compreendem:
■■ TERRENOS
■■ CASAS
■■ SOBRADOS
■■ APARTAMENTOS
■■ LOJAS
■■ SALAS COMERCIAIS
■■ SOBRELOJA
■■ SALAS EM SHOPPING
■■ SALÃO
■■ BARRACÃO
■■ CHÁCARA
■■ SÍTIO
■■ FAZENDA

O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA


15

A Constituição Federal, nossa lei maior, define:


Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natu-
reza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País
a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança
e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por ne-


cessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta


Constituição (BRASIL, 1988).

O ser humano, por natureza, tem muitas aspirações, algumas de ordem natural
inconsciente, como respirar, comer etc, e outras de ordem material e emocional.
Abraham Maslow, psicólogo de grande destaque, por causa de seu estudo rela-
cionado às necessidades humanas, é o autor da famosa “Pirâmide de Maslow”,
que traz ordenada, em grau de importância, cada uma dessas necessidades.
Podemos observar que a segurança da família e a propriedade são necessidades
que estão em segundo lugar, logo após as fisiológicas, como respirar, comer etc.
Assim, nossa Constituição Federal nos garante o direito à propriedade e é a pro-
priedade de um imóvel a base de todas as operações imobiliárias.

©wikipédia

Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel


I

Conforme o Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dis-


por da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que, injustamente,
a possua ou detenha, ou seja, a PROPRIEDADE permanece sendo direito do
proprietário, mesmo que ele esteja alugando essa propriedade. Em outras pala-
vras, o que mais nos interessa é saber que, por meio do contrato de locação, o
PROPRIETÁRIO transfere a posse do imóvel ao locatário. Lembrando que POSSE
e PROPRIEDADE são termos diferentes que representam situações diferentes.
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exer-
cício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da
coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente
a possua ou detenha.

§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com


as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preserva-
dos, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fau-
na, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico
e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer co-


modidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar
outrem.

§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropria-


ção, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como
no de requisição, em caso de perigo público iminente.

§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel rei-


vindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé,
por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela
houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços
considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização


devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para
o registro do imóvel em nome dos possuidores (BRASIL, 2002).

O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA


17

Os aspectos da dominialidade, os conceitos de propriedade e domínio, da


propriedade imobiliária, da aquisição da propriedade imóvel, assim como
os princípios que norteiam os Registros Públicos, são assuntos que precisam
ser claramente compreendidos pelo gestor imobiliário. O bom profissional
ao dominar esses princípios básicos desenvolverá o seu trabalho com maior
propriedade. Um imóvel não é transferido de propriedade apenas através
da compra e venda, existem outras formas que mesmo fazendo parte das
operações imobiliárias, nos dizem respeito. Segue sugestão de um link que
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

vale a pena ser lido.


Disponível em: <http://www.pge.sp.gov.br/centrodeestudos/bibliotecavir-
tual/regulariza2/doutrina1.html>. Acesso em: 05 maio, 2015.

FORMAS DE ADQUIRIR UM IMÓVEL

O Código Civil elenca todas as formas de adquirir um imóvel. Apresento a você


os artigos pertinentes, não com intenção de que memorizem tudo, mas que
tenham, pelo menos, uma noção do que diz a lei.
CAPÍTULO II

Da Aquisição da Propriedade Imóvel

Seção I

Da Usucapião

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposi-
ção, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, indepen-
dentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o
declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório
de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez


anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habi-
tual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urba-
no, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área

Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel


I

de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a


produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-
-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano
ou rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao ho-


mem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido
ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e


sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de
até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade
divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utili-
zando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo pos-


suidor mais de uma vez.

§ 2o (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)


Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquiri-
da, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá


título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contí-
nua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se
o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pe-
los artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores
(art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos
do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA


19

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acer-


ca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as
quais também se aplicam à usucapião.

Seção II

Da Aquisição pelo Registro do Título

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro


do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua


a ser havido como dono do imóvel.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação


de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente
continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o


título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o inte-


ressado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o
imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Seção III

Da Aquisição por Acessão

Art. 1.248. A acessão pode dar-se:

I - por formação de ilhas;

II - por aluvião;

III - por avulsão;

IV - por abandono de álveo;

V - por plantações ou construções.

Subseção I

Das Ilhas

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particu-


lares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as
regras seguintes:

Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel


I

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos so-


brevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na
proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas par-
tes iguais;

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consi-


deram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo
lado;

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio


continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais
se constituíram.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
Subseção II

Da Aluvião

Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente,


por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou
pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos margi-
nais, sem indenização.

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios


de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da tes-
tada de cada um sobre a antiga margem.

Subseção III

Da Avulsão
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra
se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a
propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem
indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono


do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se
remova a parte acrescida.
Subseção IV

Do Álveo Abandonado

Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários


ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos

O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA


21

dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que
os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.

Subseção V

Das Construções e Plantações

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno pre-


sume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o con-
trário.

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio


com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade des-
tes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por per-
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

das e danos, se agiu de má-fé.


Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio per-
de, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se
procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravel-


mente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou,
adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização
fixada judicialmente, se não houver acordo.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietá-


rio as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das
acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho
de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não
pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os em-
pregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais po-


derá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não
puder havê-la do plantador ou construtor.

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade


solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire
o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o
valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização
que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da
área remanescente.

Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel


I

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste


artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo
que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da cons-
trução exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir
a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio


exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo
invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a
invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalo-
rização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que
nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos
em dobro (BRASIL, 2002).

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
















O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA


23

FORMAS DE PERDER UM IMÓVEL

CAPÍTULO IV

Da Perda da Propriedade

Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a pro-
priedade:

I - por alienação;

II - pela renúncia;
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

III - por abandono;

IV - por perecimento da coisa;

V - por desapropriação.

Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da pro-
priedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo
ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a in-


tenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não en-
contrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e
passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito
Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.

§ 1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circuns-


tâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos de-
pois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.

§ 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este


artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de sa-
tisfazer os ônus fiscais (BRASIL, 2002).

Conceito e Propriedades do Imóvel, Formas de Adquirir e Perder um Imóvel


I

ESTUDO DOS PRECEITOS ÉTICOS PARA O BOM


DESEMPENHO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

RESOLUÇÃO-COFECI N.º 326/92


CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL
Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a for-
ma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exer-
cício profissional.

Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe
e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.

Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da


profissão, à classe e aos colegas:

I - considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem


permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;

II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solici-


tado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos
profissionais e da coletividade;

III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo,


procurando aprimorar o trabalho desse órgão;

IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Re-


gionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e co-
operar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;

V - observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu


mister com dignidade;

VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, ob-


servando as prescrições legais e regulamentares;
VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da
classe;

VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissio-


nal;

IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cum-


primento deste Código, comunicando, com discrição e fundamental-
mente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;

O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA


25

X - não se referir desairosamente sobre seus colegas;

XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de conside-


ração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de
harmonia da classe;

XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim


de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.

Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;

II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos,


Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos


riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;

III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;

IV - comunicar, imediatamente, ao cliente, o recebimento de valores ou


documentos a ele destinados;

V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o


negócio, contas pormenorizadas;

VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do ne-


gócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoal-
mente;

VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;

VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a
qualquer título;

IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços pro-


fissionais;

X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações


pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso,
tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual
na jurisdição.

Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos


profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia,
imprudência, negligência ou infrações éticas.

Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:

I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajus-
tem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;

Estudo dos Preceitos Éticos para o Bom Desempenho das Operações Imobiliárias
I

II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabele-


cidos em lei e em Resoluções;

III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”;

IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;

V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vanta-


gens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;

VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza,


com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional
ou para a classe;

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;

VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscaliza-


ção ou intimações para instrução de processos;

IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegal-


mente atividades de transações imobiliárias;

X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;

XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;

XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo


justo e prévia ciência do cliente;

XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de con-


cessões ilícitas;

XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emana-


da do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência
destes;

XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Cor-


retor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;

XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor


de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;

XVII - anunciar capciosamente;

XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade


de realizá-lo;

XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando


no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;

XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja

O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA


27

expressamente autorizado para tanto.

Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito


o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este
Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor.

Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que


desatender os preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII,
VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX,
e transgressão de natureza leve o que desatender os demais preceitos
deste Código.

Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos


Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Conselhos Regionais.

Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão


a ampla divulgação deste Código de Ética.

Brasília-DF, 25 de junho de 1992.

WALDYR FRANCISCO LUCIANO

Presidente

RUBEM RIBAS

Diretor 1º Secretário

Homologada em Sessão Plenária de 07 de agosto de 1992.

Ética são regras de condutas de ordem social que, se seguidas corretamente, pro-
porcionam convívio sadio e pacífico entre as pessoas. O cumprimento dessas
regras e a atenção a elas dependem da vontade, consciência e atitude de cada
um. Nosso código de ética, além de determinar regras de ordem social, elenca
situações que, se não forem cumpridas, ensejam em aplicação de penalidades.
O profissional qualificado, comprometido com sua categoria, dificilmente irá
transgredir regras, normas e leis, porque é conhecedor de seus deveres e direitos.
No final, o bom andamento do mercado imobiliário depende de um conjunto
de fatores, dentre eles, a divulgação do Código de Ética que, infelizmente, ainda
é desconhecido por muitos colegas atuantes. Situações como falta de respeito
com o trabalho do outro, omissão de informações, promessa de coisas que não
se pode cumprir e difamação de outros profissionais são alguns exemplos de
situações que enfrentamos no dia a dia, mas que podem ser reduzidas de forma
eficaz e efetiva, com o comprometimento de todos.

Estudo dos Preceitos Éticos para o Bom Desempenho das Operações Imobiliárias
I

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Conhecendo o caminho, o percurso fica mais fácil, assim é o gestor de imóveis.


É preciso conhecer, em primeiro lugar, nosso objeto de trabalho, o IMÓVEL,
saber que ele tem muitas formas de ser adquirido, mas também muitas formas
de ser perdido. Todo cuidado do gestor é pouco dentro do mundo das palavras,
documentos e leis. Uma questão esquecida, errada ou mal feita, poderá causar
muitos prejuízos e dissabores.
Ao participar da Unicesumar, nossa comunidade do conhecimento, você

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
está sendo apresentado ao mundo das letras. Esse mundo das letras é específico
para nosso mercado imobiliário. Não tem como o gestor ter a pretensão de exe-
cutar um bom trabalho se desconhecer as normas.
Após tomar conhecimento de tantas informações, é hora de estudar cada
uma delas, compreender, assimilar e colocar em prática. Para isso, é preciso que
o gestor tenha muita dedicação e faça muita leitura.
Está consciente de seu papel? Então vamos continuar com nossas OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS.

O IMÓVEL, MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E ÉTICA


29

1. Você estudou sobre o IMÓVEL e viu que PROPRIEDADE e POSSE são direitos reais
do proprietário, mas que a POSSE pode ser transferida. Afinal, qual é a diferença
entre PROPRIEDADE e POSSE?
2. Pesquise na internet os casos mais frequentes de infração ao Código de Ética.
MATERIAL COMPLEMENTAR

Observe a jurisprudência abaixo e a importância da consultoria feita pelo


gestor imobiliário sobre os direitos e deveres de LOCADOR e LOCATÁRIO.
TJ-PR - Apelação Cível : AC 2062166 PR Apelação Cível - 0206216-6
INDENIZAÇÃO - RÉU, LOCADOR DE IMÓVEL, QUE INVADE A CASA DA AU-
TORA, LOCATÁRIA, SEM ESTAR MUNIDO DE MANDADO DE IMISSÃO DE
POSSE E DALI RETIRA SEUS PERTENCES, SEM DEVOLVÊ-LOS - INDENIZAÇÃO
PELOS DANOS MATERIAIS, CONSISTENTES NO VALOR DOS OBJETOS SUB-
TRAÍDOS, BEM COMO DE DANOS MORAIS EM VALOR EQUIVALENTE A CEM
SALÁRIOS MÍNIMOS - JUNTADA DE DOCUMENTO – INFRINGÊNCIA AO AR-
TIGO 398 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - INOCORRÊNCIA DE NULIDADE
- DOCUMENTO IRRELEVANTE AO DESLINDE DA QUESTÃO - CERCEAMENTO
DE DEFESA E DECISÃO CITRA PETITA - INOCORRÊNCIA - IMPROVIMENTO DO
RECURSO.
Disponível em: <http://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/4677375/ape-
lacao-civel-ac-2062166>. Acesso em: 23 abr. 2014.

Isabel Sander é advogada e autora do artigo: Contratos de Locação: regras que


devem ser observadas (pelo locador e pelo locatário)
Vale a pena ler, visto que as informações são bem sucintas.
Acesse o link: <http://www.direitolegal.org/destaque/
contratos-de-locacao-regras-que-devem-ser-observadas-pelo-locador-e-pelo-locatario/>.

Assista a um vídeo muito interessante da TV COFECI sobre o Mercado de Locações -


23-08-2013, com esse vídeo, você poderá obter informações e esclarecimentos para prestar uma
boa acessoria.
Acesse o link: <http://www.youtube.com/watch?v=WKyF1XTG1bU>.
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

II
COMPRA E VENDA, PERMUTA

UNIDADE
E PARCERIAS NO NOVO
CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

Objetivos de Aprendizagem
■■ Estudar os aspectos da COMPRA.
■■ Entender que COMPRA e VENDA são operações imobiliárias
diferentes.
■■ Compreender de que forma ocorre a PERMUTA.
■■ Conhecer o que o Novo Código Civil legisla sobre essas operações.

Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:
■■ Aspectos da COMPRA e os atos do gestor
■■ A VENDA e suas características
■■ De que forma ocorre a PERMUTA
■■ O Novo Código Civil e as operações imobiliárias
33

INTRODUÇÃO

Um bom gestor imobiliário deve saber desenvolver todas as operações imo-


biliárias. Os profissionais que já estão atuando no mercado há muito tempo
ingressaram no mercado imobiliário quando as atividades mais desenvolvidas
eram a compra, venda, locação e administração de imóveis.
O mercado imobiliário evoluiu muito e os interesses de nossos clientes tam-
bém mudaram. Você pode perceber que o mundo do mercado imobiliário não
gira somente em torno dessas atividades, mas de muitas outras possibilidades.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Podemos ter uma noção das principais operações imobiliárias:


■■ VENDA
■■ COMPRA
■■ PERMUTA
■■ LOCAÇÃO
■■ ADMINISTRAÇÃO
■■ PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
■■ LOTEAMENTOS
■■ INCORPORAÇÕES
■■ ASSESSORIA
■■ CONSULTORIA

Cada uma dessas operações tem suas peculiaridades e merece nossa total aten-
ção e dedicação. Com o conteúdo estudado nesta unidade, você terá condições
de exercer bem sua função e irá compreender a necessidade de continuar com
seus estudos para uma melhor qualificação.

Introdução
II

ASPECTOS DA COMPRA E OS ATOS DO GESTOR

COMPRA

Quando decide comprar um imóvel, o cliente bem informado sabe que é funda-
mental poder contar com o profissional que ele já conhece e confia. Em todas as
situações em que a realização do negócio imobiliário conta com a participação

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
de um corretor, a comissão será devida. Então, o melhor a ser feito é contratar
o corretor para auxiliar na compra.
O cliente expõe suas necessidades, interesses, preferências, valor preten-
dido, forma de pagamento e demais detalhes e o corretor, com base nos dados,
preenche Contrato de Prestação de Serviços para Compra de Imóvel e dá início
à busca. Essa prática é reconhecida pelo Código Civil Brasileiro, no Art. 722,
porém, não é muito utilizada por falta de cautela do corretor.
Muitas vezes, o profissional é procurado e solicitado para obter negócios,
conforme as instruções dadas pelo cliente, mas não tem o hábito de firmar con-
trato por escrito. Então, ele procura em jornais, entra em contato com parceiros
por meio de telefone, desloca-se até os locais indicados e depois de todo trabalho
desenvolvido, recebe a notícia de que o cliente já comprou o imóvel por meio de
outro profissional. Todo tempo, dedicação e despesas feitas com a procura terão
sido em vão. Esse é o retrato da falta de profissionalismo.
Cabe ao corretor explicar para o cliente de que forma se dá a busca e as
vantagens que ele terá em contar com seus préstimos e convencê-lo a assinar o
contrato. Sem essa prática, o mercado continuará na mesma e o trabalho de um
bom profissional nunca será devidamente reconhecido.
Firmado o contrato, o desenvolvimento da compra é similar ao da venda,
segue-se a:
■■ Visitação do imóvel.
■■ Proposta de Compra.
■■ Aceitação por parte do proprietário.

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO


35

■■ Recolhimento dos documentos para envio ao Tabelionato.


■■ Análise da documentação.

A VENDA E SUAS CARACTERÍSTICAS

É a modalidade na qual o cliente procura o corretor de imóveis para auxiliar na


promoção da venda de um imóvel. Ao contrário do que possa parecer, essa, assim
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

como as outras modalidades de operações imobiliárias, requer alguns cuidados.


É preciso conhecer dados do imóvel, do vendedor e também a situação do mer-
cado imobiliário. O domínio de todas as informações dará segurança ao cliente
comprador e credibilidade sobre a competência do corretor.

LISTA DE CHECAGEM PARA OS PRINCIPAIS ITENS A SEREM


CONSIDERADOS

1. Tipo de imóvel: apartamento, casa, sobrado, sobreloja, loja, terreno,


salão, barracão, chácara etc.
2. Fim a que se destina: comercial, residencial, industrial, rural etc. É pre-
ciso que o comprador saiba, principalmente, se o imóvel é exclusivamente
residencial. Nesse caso, se ele compra para fins residenciais e almeja um
dia utilizá-lo para comércio, estará sujeito a ser multado pela prefeitura,
sem contar que, no momento de determinar o preço do imóvel, o fato
de ele poder ser utilizado para mais de uma finalidade é característica
que agrega valor.
3. Motivo da venda: em geral, o comprador pergunta o motivo da venda.
Muitas pessoas têm restrições de ordem cultural, espiritual e também
desconfiança de tudo. Por exemplo, se o motivo da venda for a separa-
ção do casal, algumas pessoas acham que dá azar para o casamento, se o
motivo for a morte de um dos cônjuges, então, o local está tomado por
espíritos, se não tem motivo aparente e o valor estiver bom, o comprador

Aspectos da Compra e os Atos do Gestor


II

pode desconfiar que o local é inseguro, ou que o imóvel tem problemas


estruturais, enfim, a mente humana é uma fábrica de quimeras.
Cabe ao corretor de imóveis filtrar as informações e saber fornecê-las
da forma mais branda possível. Nesse momento, não é interessante a
mentira, aliás, a mentira não é interessante em hipótese alguma. É pre-
ciso que o corretor tenha presença de espírito e saiba levar a situação da
melhor forma.
Optando pela omissão, ou seja: “na dúvida, convém não dizer nada“, vale
lembrar que os vizinhos, normalmente, sabem de tudo e mais cedo ou
mais tarde o comprador conhecerá a verdade e pode ficar aborrecido com

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
a atitude do corretor. Além de não mais procurá-lo para nenhum negó-
cio, desencorajará todos que tiverem a intenção de contratá-lo.
4. Verificar se o proprietário já tem um valor certo para a venda ou pre-
tende que o corretor avalie. Que existem muitos corretores merecedores
do título de picaretas não resta dúvida, mas é certo que, para muitos pro-
prietários, cabe bem esse predicado.
Há casos em que o proprietário já sabe por qual preço pretende vender o
imóvel, preço esse que está mais para valor do que para preço.
O valor, no mercado imobiliário, deve ser entendido com o caráter subje-
tivo qualitativo. É o caso de valorizar o imóvel em função de uma escada
feita de pedra nobre ou importada, um piso feito com madeira que, atu-
almente, não tem autorização para ser comercializada, um acabamento
feito à mão, enfim, qualidades que sem dúvida nenhuma merecem uma
apreciação, porém, a absorção desses itens na formação do preço, para
o mercado imobiliário, não tem muita relevância.
Não se trata de falta de sensibilidade, fineza ou requinte e sim de com-
pra e venda: comércio!
Caso o proprietário insista na valorização, para a formação de preço,
cabe ao profissional explicar ao cliente que a venda não se fará de forma
muito rápida, porque o universo de clientes compradores que entende-
rão que o preço do imóvel está mais alto, em função de alguns itens, é
muito mais restrito.
Outra forma de prestar um bom serviço é levar o proprietário ao raciocí-
nio, usando a empatia. Convém perguntar: “No lugar do cliente comprador,
podendo adquirir, com o mesmo valor pretendido, outros imóveis que

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO


37

oferecem mais benefícios revertidos em forma de benfeitorias úteis do


que uma pedra importada, madeiramento nobre e acabamentos feitos
como obras de arte, porque você compraria o seu imóvel?”. Essa tática
normalmente funciona, ou melhor, nada como se colocar no lugar da
pessoa para saber como ela se sente.
Existe também o proprietário que supervaloriza o imóvel. É aquele típico
personagem que para os bens de terceiros não agrega valor, pagar pouco
ainda é muito, mas para o dele, o muito ainda é pouco. O cuidado deve
ser redobrado ao atender esse tipo de cliente, pois ele pode atribuir a difi-
culdade da venda à falta de competência do corretor e não ao alto preço.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Mais uma vez, a saída é a empatia. Não dando certo, vale ponderar e ana-
lisar custo e benefício. Será que vale a pena?
Sendo necessária a avaliação do corretor, para iniciação nas operações
imobiliárias, vale a aplicação do método comparativo. Trata-se da coleta
de dados e valores de imóveis semelhantes na região e comparação com
o imóvel avaliado.
A determinação do preço se dará após a homogeneização das amostras,
ou seja, procura-se ponderar pontos de valorização e depreciação, para
tentar obter uma equivalência.
São fatores de valorização: estado de conservação, tipo e tempo de cons-
trução, número de cômodos, benfeitorias, como churrasqueira, edícula,
piscina, existência de armários, segurança, privacidade, posição do imó-
vel na quadra, insolação, entre outros.
Fatores de depreciação: imóvel mal conservado, construção velha e fora de
uso, poucos cômodos e/ou mal divididos, instalações elétricas e hidráu-
licas necessitando de reparos, falta de insolação etc.
Feita a análise, o corretor aplicará o último elemento para a formação do
valor, sua experiência e domínio do mercado imobiliário. Esse elemento
é determinante. A defasagem entre a oferta e procura, por exemplo, se
não for considerada, poderá levar o corretor ao erro.
5. Investigar se o proprietário já fez alguma tentativa de venda sozinho
ou por meio de outro profissional. O cliente comprador evoluiu muito
(lembrando que clientes todos nós somos) e está atualizado sobre os itens
de seu interesse.
A compra de imóvel é peculiar, porque é o sonho de consumo da maior

Aspectos da Compra e os Atos do Gestor


II

parte da população mundial e se dá, em muitos casos, apenas uma vez na


vida. Por esse motivo, a compra é precedida de muita procura e pesquisa.
Podem ocorrer algumas situações:
a. Venda sozinho:
O proprietário tenta colocar placa e anunciar no classificado do jornal,
mas não obtém êxito e opta por contratar um profissional. Esse caso é
muito bom para o corretor, pois ele terá a oportunidade de mostrar suas
habilidades e, quiçá, efetivar o negócio.
b. Troca de profissional ou empresa:

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
O proprietário sente que não foi muito bem atendido ou que os profis-
sionais contratados não estavam atuando a contento e decide contratar
outra empresa ou profissional. Vai se sair bem quem trabalhar melhor, sem
dúvida nenhuma. “A deficiência de uns destaca a habilidade de outros”.
c. Venda sozinho com majorações de preço constantes:
Inseguro sobre o valor do imóvel e pretendendo levar vantagem, é o típico
caso do proprietário que, de tempos em tempos, aumenta o valor do imó-
vel e, diante da dificuldade de venda, decide contratar um profissional.
Nesse caso, é preciso explicar o novo perfil do consumidor e auxiliar o
proprietário a ajustar o preço do imóvel de acordo com o mercado imo-
biliário de forma justa.
d. Troca de profissional ou empresa com abordagem desleal:
No intuito de angariar imóvel para venda, maus profissionais procuram
o proprietário e hipervalorizam o imóvel, na tentativa de que ele os con-
trate. Assim, iludido com a possibilidade de ganho maior, o proprietário
muda de empresas ou profissionais. Essa atitude é reprovável, mas, infe-
lizmente, corriqueira no mercado imobiliário.
Conhecedor de seus direitos e muito mais esclarecido, o cliente conhece
as práticas acima e sabe se houve a majoração do imóvel pretendido, se
houve mudança de empresa imobiliária ou corretor autônomo que estava
promovendo a venda, inclusive quanto tempo o imóvel está à venda.
O que acontece nesse caso? Os maus corretores acabam ficando marcados
por essas condutas e o imóvel também. Na verdade, a expressão popu-
lar utilizada é: “O imóvel fica queimado” (todos já conhecem a verdade).

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO


39

Nem por isso, deve-se descartar o produto. Existe solução para tudo. O
desafio está lançado e cabe ao corretor lançar mão de todo seu conhe-
cimento e potencial para reverter a situação e mostrar como se faz uma
venda de verdade, com ética e profissionalismo.
6. Visita ao imóvel para avaliação (caso em que o proprietário ainda não
tem o valor), confirmação do valor pretendido ou retificação do valor
após parecer técnico.
a. Terreno: observar área, frente, profundidade, coeficiente de aproveita-
mento (de acordo com a taxa de ocupação do solo – legislação encontrada
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

na Prefeitura local), topografia [terreno com aclive (caído para frente) ou


declive (caído para trás)], formato (regular, irregular, comprido ou curto)
e uso permitido pela prefeitura (comercial, residencial, industrial, con-
sultórios, escritórios, escolas, igrejas etc.).
As características variáveis são formadoras de preço muito importantes
e devem ser analisadas com critério. Podem agregar valor ou depreciar
o imóvel. Tudo vai depender do fim a que ele se destina.
Para ficar mais claro: um terreno com a frente maior que a profundidade
é muito valorizado em logradouro comercial, quando se pretende usar
a frente como vitrine, mas pode não interessar para um comércio que
necessite de depósito ou cozinha, por exemplo, uma loja de materiais
elétricos e um restaurante. Da mesma forma, em relação à topografia, o
aclive acentuado é muito interessante para uma residência, por propor-
cionar uma vista boa, ao mesmo tempo em que o declive é muito útil
para uma construção com garagem no subsolo, porque não necessitará
fazer a remoção da terra.
b. Construção: divisão e tamanho dos cômodos, alternativas para possíveis
reformas, idade e estado de conservação, arquitetura e aproveitamento
de área.
c. Atividades existentes no entorno: ponto de ônibus, escola, comércio,
igrejas, farmácias, lanchonetes, padarias, restaurantes, supermercados,
centros universitários e outros.
d. Acessibilidade e fluência no trânsito de autos: análise do grau de difi-
culdade de trânsito de automóveis, acessibilidade às áreas de necessidade
e interesse e grau de fluência do tráfego.

Aspectos da Compra e os Atos do Gestor


II

e. Móveis e benfeitorias: normalmente, em casas de padrão médio e alto,


que já foram habitadas, o proprietário vendedor possui móveis plane-
jados nos quartos, cozinha e banheiros. Os móveis do quarto, às vezes,
permitem uma adaptação em outro local, mas os da cozinha e banheiro
acabam ficando. Da mesma forma, os acessórios de benfeitorias, como
churrasqueira, piscina, sauna etc.
f. Receptividade do mercado imobiliário atual: termo usado para aná-
lise da situação do mercado. O corretor bem informado sabe interpretar
o momento e perceber se o mercado está comprador e para que tipo de
imóvel.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
g. Termo de Vistoria do imóvel: todos os dados colhidos acima serão devi-
damente anotados em termo próprio e registrados por meio de fotos que
deverão proporcionar a visão mais fidedigna possível do imóvel. Essas
imagens ilustrarão a publicidade pela internet e serão muito úteis para o
cliente internauta.
7. Verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao proprietário.
O corretor deve solicitar ao proprietário os documentos relativos ao imó-
vel que comprovam a propriedade e certificam o desimpedimento para
venda, conforme explicitado na unidade anterior. Deve solicitar também
os documentos do proprietário e do cônjuge, se for casado, para preen-
chimento do contrato.
Anexo ao Contrato de Prestação de Serviços para Venda de Imóvel ou
Opção de Venda de Imóvel deve vir a cópia da escritura e, se possível,
dos documentos pessoais do vendedor ou vendedores.
É interessante solicitar o auxílio de um Tabelionato de Notas, por meio
do qual é possível fazer algumas consultas prévias sobre a situação do
imóvel e do proprietário, como existência de ônus, débitos de impostos,
certidões positivas, averbação de construções etc.
Se um imóvel estiver penhorado ou hipotecado não pode ser vendido,
porque está servindo de garantia para alguma ação judicial ou bancária.
Assim como a existência de certidão positiva em nome do proprietário.
Dependendo da natureza da ação, pode ser motivo de impedimento da
venda.
É preciso que o corretor tenha noção da existência de possíveis gravames,
mas é impossível que ele saiba interpretar todas as situações, razão pela

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41

qual o auxílio de um tabelião e advogado de confiança é fundamental.


8. Vencidas as fases acima, é hora de oferecer seus serviços para pro-
moção da venda, deixando claro o percentual a ser recebido, caso
concretizada essa venda. Nessa oportunidade, o corretor deve expli-
car ao cliente de que forma ele pretende promover a venda, quais meios
de publicidade utilizará (jornal local, tabloides especializados, revis-
tas, internet, placas, e-mails etc.) explicitar suas habilidades: segurança,
qualificação, conhecimentos técnicos, honestidade ética dentre outras, e
firmar CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA VENDA
DE IMÓVEL ou OPÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL. O contrato deve
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ser preenchido por completo e devem ser esclarecidas todas as cláusulas


e condições para o cliente.
Não deixe o proprietário com nenhuma dúvida e forneça sempre uma
cópia do contrato.
9. Direito de Preferência do locatário. Se o imóvel a ser vendido estiver
locado, é preciso oferecer ao locatário o Direito de Preferência na compra.
Conforme o artigo 27 e seguintes da Lei 8.245/1991 do Código Civil Bra-
sileiro:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de
cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com tercei-
ros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do


negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de
ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a
documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não mani-


festada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no
prazo de trinta dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior


desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade
pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a pre-


ferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os
sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer

Aspectos da Compra e os Atos do Gestor


II

deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a pre-


ferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobili-


ária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto
da alienação.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da pro-


priedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integraliza-
ção de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará
também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda
da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de ga-
rantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição
constar expressamente em cláusula contratual específica, destacan-
do-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá re-


clamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais
despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o re-
querer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de
imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos
trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do


contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino


terá prioridade sobre a do locatário (BRASIL,1991).

10. Assinado o contrato, tem início a segunda etapa: PUBLICIDADE


A legislação do COFECI não permite a publicidade de imóveis, sem a
devida autorização por escrito, ou seja, sem o Contrato de prestação de
Serviços para venda de imóvel ou Opção de Venda de Imóvel COM exclu-
sividade. Além disso, exige a menção do número da inscrição no CRECI.
Decreto nº 81.871/78

Art. 38 - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:

I - transgredir normas de ética profissional;

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43

II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por


qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;

IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja


autorizado através de documento escrito;

V - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem


mencionar o número de inscrição (BRASIL, 1978).

Atendidas as exigências acima, é feita a publicidade. Os dados devem ser escri-


tos de forma clara, objetiva e completa. Muita atenção com a ortografia. Nesse
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momento, a criatividade e espírito inovador do corretor contam muito. Essas


ações de publicidade ficarão melhores com o uso da empatia.

MEIOS DE PUBLICIDADE:

■■ Jornal local no caderno de classificado. Em função do alto custo, não é


possível disponibilizar todos os dados, então, opta-se pelos principais,
como localização, área, algum chamariz e, claro, o preço.
■■ Tabloide especializado. Por ser publicação independente e direcionada a
um único segmento, possibilita um espaço maior, permitindo a coloca-
ção de mais dados, inclusive fotos.
■■ Revistas. Atualmente, existem muitas iniciativas particulares de revistas,
voltadas para salas de espera, em clínicas médicas, odontológicas, labora-
tórios, empresas de plano de saúde, hospitais etc. Da mesma forma que os
tabloides, é possível disponibilizar mais informações e pelo tipo do papel
utilizado, fotos nítidas e com resolução mais alta.
■■ Internet. Atualmente, é o veículo de publicidade mais utilizado. É a grande
oportunidade de fazer uma publicidade completa. Daí a necessidade de
fotos com qualidade e alta resolução, vistas totais dos cômodos ou com
a maior captação possível, demonstração de detalhes importantes e sob
vários ângulos. O cliente que utiliza a internet como meio de busca de
imóvel quer informações completas e muitas fotos.
■■ Placas. Elas devem estar sempre limpas e bem conservadas, por isso,

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II

devem ser trocadas sempre que a ação do sol, chuva ou outras intempé-
ries modificarem as cores, textura e boa apresentação. Devem ser afixadas
em locais estratégicos e atender a dimensões razoáveis e de acordo com o
tipo de imóvel. Um imóvel grande requer uma placa proporcional e um
pequeno da mesma forma. O importante é chamar a atenção do cliente
sem cometer exagero.
■■ E-mails. É um tipo de ação interessante ao profissional bem organizado,
que possui sua carteira própria de clientes e com permissão prévia para
o envio de oportunidades de bons negócios. Além de possibilitar a publi-
cidade do imóvel à venda, permite uma ação promocional pessoal ou da

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empresa e a lembrança constante do nome ou marca.
11. Cliente interessado na compra do imóvel.
Depois de uma publicidade bem feita, surge o cliente comprador. Ao
atendê-lo, você se certificará da importância do preparo e profissiona-
lismo. Você estará pronto(a) para responder a todos os questionamentos
e esclarecer todas as dúvidas.
Atualmente, alguns cuidados adicionais se fazem imprescindíveis. No
primeiro momento, o cliente colhe dados do imóvel e, se for do seu inte-
resse, manifestará a intenção de visitá-lo. Antes de levar o cliente para
conhecer o imóvel, é fundamental o preenchimento do “TERMO DE
VISITA”, estando o imóvel ocupado ou desocupado. Esse documento
tem várias funções:
a. Documentará o trabalho do corretor, demonstrando que ele está se
empenhando na venda.
Caso real: o proprietário contratou o corretor de imóveis para promover
a venda por um prazo determinado. Durante esse prazo, algumas pessoas
se interessaram e foram visitar esse imóvel, tendo para tanto preenchido
o Termo de Visita. O contrato venceu e nenhum cliente fez proposta con-
creta. Após um mês de vencido o contrato, o proprietário vendeu o imóvel,
diretamente, para o mesmo cliente (ou seja, sem a participação do corre-
tor). O cliente tomou conhecimento do imóvel e o visitou quando ainda
estava em vigência o Contrato. O corretor, munido do Contrato de Pres-
tação de serviços para Venda de Imóvel e do Termo de Visita, comprovou
ser o justo merecedor da comissão e fez valer seus direitos, conforme lhe
asseguram a lei específica COFECI e o Código Civil Brasileiro.

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45

A RESOLUÇÃO-COFECI Nº 005/78, trazia em seu artigo 1º alínea h, o seguinte


texto:
Art. 1º - Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada,
obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá, dentre outros,
os seguintes dados:

g)1- prazo de validade do instrumento; h)- previsão de até 6(seis) me-


ses de subsistência da remuneração, depois de vencido o prazo previsto
na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com a pessoa
indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento
(BRASIL, 1978).
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

A alínea h foi revogada pela RESOLUÇÃO-COFECI Nº 811/2003, que dispõe


o que segue:
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFE-
CI, no uso de suas atribuições legais e regimentais,

CONSIDERANDO que a Lei nº 10.406, de 10-1-2002, atual Código


Civil, introduziu em seu bojo o contrato de corretagem disciplinado
nos artigos 722 à 729;

CONSIDERANDO que o artigo 727 do Código Civil dispõe que “se,


por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o
corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua
mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se
o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por
efeito dos trabalhos do corretor” não fixando prazo para o direito do
corretor de receber a sua remuneração;

RESOLVE:

Art. 1º. Revogar o item “h” do artigo 1º da Resolução-COFECI nº


005/78.

Art. 2º - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revo-


gadas as disposições em contrário.

Brasília (DF), 24 de abril de 2003.

JOÃO TEODORO DA SILVA

Presidente

CURT ANTONIO BEIMS

Diretor Secretário

Aspectos da Compra e os Atos do Gestor


II

Desde 1978, o direito do corretor que intermediou o negócio está garan-


tido, por meio da RESOLUÇÃO 005/78 e, em 2003, foi revogada essa
resolução, porque o novo Código Civil Brasileiro, que entrou em vigor
em 10 de janeiro de 2002, dedicou um capítulo para tratar da correta-
gem e proteger os direitos do profissional.
É dever do corretor estar munido de documentos comprobatórios de sua
prestação de serviços. O que parece excesso de zelo deve ser entendido
como procedimento profissional.
b. Possibilitará a identificação do cliente, se for necessário, garantindo a
segurança do imóvel e das pessoas que o ocupam.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
O corretor passa a conhecer o cliente no momento em que ele entra na
empresa ou em que eles se encontram em um local previamente marcado
para a visita do imóvel. Esse primeiro contato é selado com um aperto de
mãos e troca de nomes e/ou cartões. Passa-se, então, à visita do imóvel.
Com a onda de violência que assola o país, não se concebe a ideia de o
corretor levar o cliente para conhecer um imóvel, que não lhe pertence e
está sob sua responsabilidade, sem ter colhido sequer os dados mínimos
de identificação desse cliente, como nome completo, número do Regis-
tro Geral, do Cadastro de Pessoas Físicas, endereço, telefone, profissão
e local onde trabalha.
Imagine, então, se o imóvel estiver ocupado? A situação requer zelo ainda
maior. Ninguém ficaria tranquilo, sabendo que o corretor de imóveis está
mostrando sua casa, com seus filhos presentes, sem saber de quem se trata.
Pessoalmente, assusta muito a ideia de que muitos amigos do proprie-
tário nunca adentraram em seu quarto, banheiro e closet, por exemplo,
e que pessoas que ele nunca viu passeiam tranquilamente no interior de
sua residência, abram portas de armários, guarda roupas e gavetas (no
caso dos móveis serem deixados).
Essa atitude não é habitual do corretor, mas é urgente a imposição dessa
prática. Caso o cliente se recuse a preencher a ficha, cabe ao corretor a
decisão de correr o risco de ser responsabilizado por eventual dano. O
risco, com certeza, não vale a pena.

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO


47

c. Isentará o corretor de responsabilidade, no caso do Contrato de pres-


tação de serviços para venda de imóvel ter sido feito sem exclusividade.
É o caso de o imóvel estar sendo vendido por mais de um corretor, situação
em que não é permitido a nenhum dos contratados fazer a publicidade,
apenas a venda.
Caso real: autorizado a promover a venda pelo proprietário, o corretor,
bem preparado, levou clientes para visitar o imóvel e preencheu o Termo
de Visita. O proprietário, aspirando melhor preço, havia recentemente
trocado o piso da sala, tendo utilizado um laminado de madeira. Por
descuido, um dos corretores autorizados para a venda deixou a janela
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da sala aberta e, lamentavelmente, choveu durante a noite. O piso ficou


danificado. Visando ser ressarcido, o proprietário passou a cobrar dos
corretores indenização pelos danos causados, porém, o corretor do caso
citado possuía prova de que a visita com os seus clientes acontecera dois
dias antes da chuva.
12. Proposta de Compra feita por escrito.
Realizada a visita, analisados preço e condições de pagamento e esclare-
cidas as dúvidas, o cliente faz a Proposta de Compra. Muitos negócios se
desfazem, porque o corretor deixa de documentar a proposta no momento
em que ela é feita. É preciso que o profissional tenha em mãos os docu-
mentos básicos para cada ocasião.
Em uma venda, o horário de trabalho é ilimitado, portanto, é prudente e
recomendável não deixar nada para depois. Se a proposta for feita à noite,
ela deve ser preenchida, assinada pelo comprador e, se possível, assinada
também com o aceite do vendedor. Cabe ao bom profissional explicar às
partes que uma transação imobiliária é muito séria e que deve ser cer-
cada dos cuidados necessários. É claro que a honra, a palavra e o “fio de
bigode” tem o seu valor, mas também é fato que o profissional prudente
deve transformar essa “moral” em documento, porque ele está no desem-
penho de seu trabalho.
Caso real: a família interessada em comprar uma casa fez várias visitas
com todos os membros que nela iriam residir. Fizeram projetos de aco-
modação para todos, já estabelecendo, inclusive, quem iria ocupar qual
cômodo, a disposição dos móveis, a cor das tintas etc. Na última visita,
feita no final da tarde, comprador e vendedor se encontraram e, conver-
sando, entraram em um acordo sobre o preço. O corretor incauto, não

Aspectos da Compra e os Atos do Gestor


II

tinha uma Proposta de Compra em mãos. Avisados sobre a falta do docu-


mento, as partes se manifestaram, dizendo serem pessoas honradas para
as quais a palavra bastava.
No dia seguinte, logo pela manhã, o corretor procurou o comprador para
assinar a proposta nas condições combinadas e ele prontamente o fez.
Com a Proposta de Compra em mãos, dirigiu-se ao proprietário para
exarar seu aceite, qual não foi sua surpresa, ante a recusa na assinatura.
O proprietário alegou que, durante a noite, pensou bem e que a proposta
não era interessante para ele, portanto, não iria aceitar. Indagado pelo
corretor incrédulo sobre a “palavra dada”, ele respondeu que continuava

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tendo palavra, mas que não era do seu interesse a realização do negócio.
É indispensável o preenchimento completo e imediato da PROPOSTA
DE COMPRA.
13. Aceite do proprietário.
Essa fase da negociação é o ponto máximo da venda, pois caberá ao cor-
retor corrigir a diferença entre os interesses das partes, levando, a um e
a outro, propostas e contra propostas, até que fique a contento de ambos
e o proprietário aceite a proposta.
14. Escritura de Compra e Venda.
Cabe ao corretor encaminhar os documentos das partes e do imóvel, para
o tabelionato escolhido por ambos, para a confecção da ESCRITURA DE
COMPRA E VENDA.
O corretor deverá disponibilizar seus préstimos para o escrevente, caso ele
solicite documentos complementares, e acompanhar o processo até o efe-
tivo registro da escritura em Cartório de Registro de Imóveis competente.
15. Termo de Recebimento do Imóvel
Com a documentação de propriedade do imóvel em mãos, pago o valor do
imóvel e da comissão a que fez jus o corretor, passa-se a posse do imóvel.
As chaves são entregues ao comprador, juntamente com a assinatura do
Termo de Recebimento do Imóvel. Esse é mais um documento que antes
não era muito utilizado, mas hoje tem sua importância reconhecida.
No momento da visitação, nem sempre o comprador observa todos os
detalhes do imóvel e algumas coisas passam despercebidas. Depois que

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO


49

ele toma posse, presta atenção em alguns detalhes e começa a reivindi-


car que o imóvel não está como ele tinha visto.
Procuram o corretor com insistência e ameaçam, inclusive, desfazer o
negócio, se providências não forem tomadas imediatamente. Nem tudo
que o comprador requer implica em obrigação de fazer do vendedor, por
isso, o Termo de Recebimento do Imóvel deve ser feito.
Em todas as negociações, o bom senso deve ser o instrumento mais uti-
lizado.
CASO REAL: O comprador, conforme ia detectando os problemas, pro-
curava o corretor para que ele os resolvesse:
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■■ A falta do cadeado na janela. Tinha, agora, não tem mais e ele quer, afi-
nal comprou o imóvel com o cadeado.
■■ A tampa do vaso sanitário, que também não está mais lá.
■■ A tomada do banheiro, que não funciona e ele quer que o vendedor
conserte.
■■ O vazamento da torneira da cozinha.
■■ O interruptor da churrasqueira que está quebrado.
■■ Os limões que carregavam o pé e que foram colhidos.

É claro que muitos fatos merecem acolhida e empenho do corretor, mas outros
não. Para não aguçar a curiosidade do leitor, vale dizer que a maior parte dos
problemas acima foi resolvida pelo próprio corretor.
Sobre o cadeado, como foi o primeiro acontecimento e julgando ser o único,
o corretor falou com o proprietário que, depois de esbravejar sobre importân-
cia ínfima do objeto em relação ao valor do imóvel, resolveu comprar um e dar
para o corretor entregar para o comprador.
Inquirido sobre a tampa do vaso sanitário, a reação do proprietário foi mais
intensa, chegando a concordar com o desfazimento do negócio, ante a atitude
que ele julgava mesquinha e amadora, tanto do corretor quanto do comprador.
Diante da situação e da iminência de causar um mal-estar que poderia cus-
tar a perda dos clientes, o corretor decidiu arcar com as demais despesas.
Será que cabe ao corretor arcar com essas despesas? Vale a pena ficar de um

Aspectos da Compra e os Atos do Gestor


II

lado para o outro tentando resolver probleminhas? Para evitar constrangimen-


tos, vale a pena o preenchimento do termo de recebimento das chaves do imóvel.
Ao solicitar que as partes assinem o termo, o corretor explicará a utilidade do
documento. É uma espécie de declaração que o comprador visitou o imóvel no
momento da compra e não terá direito a reclamações, a não ser por vício oculto.

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DE QUE FORMA OCORRE A PERMUTA?

PERMUTA

A permuta é uma operação imobiliária não muito frequente, em função de sua


própria natureza. Por meio dela, os contratantes permutam imóveis de igual
valor, por meio de transferência de título de propriedade.
Partindo do princípio de que a escolha de um imóvel para compra não é
tarefa fácil, imagine então a probabilidade de duas pessoas gostarem uma do
imóvel da outra, simultaneamente, e ambos terem o mesmo valor de venda?
Por meio da permuta, acontece uma troca de propriedade imóvel. Em tese, a
permuta deve ser feita entre imóveis de valores equivalentes. Quando a permuta
não for perfeita, (situação em que os valores são próximos, mas não iguais), e a
diferença for de pouca monta, é possível que o complemento se faça por meio
de pagamento em espécie, móveis e eletrodomésticos instalados nos imóveis ou
mesmo com a transferência de automóveis.
Uma vez realizada a permuta, os procedimentos são iguais aos expostos nos
casos de compra e venda, ou seja, procede-se a visitação e a troca de títulos de
propriedade, tudo em conformidade com a lei, contando com os serviços do
tabelião e os documentos devidamente registrados.
No que diz respeito à comissão devida, o assunto é polêmico e motivo de
discussões judiciais. Algumas tabelas estabelecem que o valor devido ao corretor

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO


51

é 6% (seis por cento), como valor mínimo, e deverá ser pago por cada uma das
partes e outras que o valor é de 3% (três por cento) para cada uma das partes.
Lembrando que cada CRECI tem autonomia para aprovar a Tabela de
Honorários apresentada pelos sindicatos, logo, nem sempre os valores são os
mesmos. Eles variam conforme a região.
Existe uma corrente de corretores, juristas e advogados que entendem ser
justo o pagamento de 6% como valor mínimo e deve ser feito por cada uma das
partes, em função do trabalho ser, literalmente, dobrado.
Outra linha segue o raciocínio de que, caso venha a ser cobrado 6% de cada
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

parte, o corretor estaria recebendo em duplicidade, logo o mais justo seria rece-
ber metade de cada lado, ou seja, 3% de cada permutante.
Cabe ao corretor analisar o grau de complexidade de cada caso e ajustar o
valor, obedecendo à tabela (aprovada pelo CRECI em que está registrado), por
meio de contrato escrito de forma inequívoca, a fim de evitar constrangimen-
tos e ações judiciais futuras.

O NOVO CÓDIGO CIVIL E AS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O Novo Código Civil Brasileiro, Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, pela


primeira vez, em seu capítulo XII, aborda o título “Da Corretagem”, conforme
reproduzido abaixo e comentado capítulo a capítulo.
CAPÍTULO XIII
Da Corretagem

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a ou-
tra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer
relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas (BRASIL, 2002).

O legislador deixa claro que o vínculo será formado, por meio de contrato de
corretagem e que o corretor deverá obter um ou mais negócios, de acordo com
as instruções recebidas. Ao mesmo tempo em que impõe o dever do contrato
e da atenção às instruções, reconhece o trabalho do corretor como intermedi-
ário do negócio.

De que forma ocorre a Permuta?


II

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência


e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontanea-
mente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve,
ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente
todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segu-
rança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa
influir nos resultados da incumbência (BRASIL, 2002).

Os deveres do corretor são explicitados um a um. O uso da diligência (cuidado,


zelo) e prudência (moderação) é obrigatório e deve ser adequado ao tipo de
negociação. Também é dever do corretor manter o cliente informado sobre o anda-

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
mento dos negócios. O legislador impõe ao profissional essa obrigação, mesmo
ele não tendo sido questionado, ou seja, de forma espontânea. Abre possibili-
dade para o corretor responder por perdas e danos, caso omita esclarecimentos
relevantes que tem conhecimento ou ainda não tem, mas que poderia ter sobre
a segurança ou não do negócio, alteração de valores ou outros. Isso se deve ao
fato de o corretor ter acesso a informações privilegiadas, em função da profis-
são, como: Instalação de Shopping Center, Unidade de Ensino Superior, Centro
Médico, calçadão, Centro Cívico, abertura ou alargamento de vias públicas, desa-
propriações, enfim, ações que influenciam o mercado imobiliário, valorizando
ou depreciando os imóveis existentes no entorno, em função das novas constru-
ções. É inegável que a instalação de atividades que proporcionarão grande fluxo
ou concentração de pessoas acaba influenciando a circunvizinhança.
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem
ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio
e os usos locais (BRASIL, 2002).

O respeito do profissional para com a profissão, a atenção às leis e o uso da ética


garantirão a remuneração justa, porque a lei assegura o direito à remuneração,
porém, se não fixada em lei, por meio das ações dos sindicatos, nem previamente
ajustada entre as partes, por meio de contrato, seguirá a natureza do negócio e
os usos locais. Quais são os usos locais da cidade onde você exerce sua profis-
são? Por que um profissional qualificado deve ficar à mercê dos usos e costumes,
quando existe legislação aplicável?
O despertar da consciência do profissional será a garantia da remuneração justa
por um trabalho competente.

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO


53

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha con-
seguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (BRASIL,
2002).

Enfim, a coroação da justiça. Na venda de um imóvel, a parte mais difícil é o


ajuste entre as partes. A intermediação feita pelo corretor é crucial, pois os inte-
resses estão sendo analisados. Feita a proposta e dado o aceite, caso uma das
partes venha a se arrepender, a remuneração é mais que devida.
São três componentes do negócio, cada qual com seus direitos e deveres.
Cabe ao vendedor transferir a propriedade e receber o valor pretendido, ao com-
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

prador, pagar o valor e receber o título de propriedade e ao corretor, aproximar


as partes, dirimir as diferenças entre os interesses e receber a justa remunera-
ção. Tendo cumprido seus deveres, é mais que justo o cumprimento do direito.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes,
nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for
ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à re-
muneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação,
salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade (BRASIL, 2002).

Muitos corretores desconhecem a expressão “COM EXCLUSIVIDADE” e “SEM”


que são características dos Contratos de prestação de Serviços para Venda de
Imóveis. O próprio Código Civil reconhece que, na vigência de um contrato
com exclusividade, o corretor terá direito à remuneração, mesmo que não o
tenha mediado.
Esse artigo serve de alerta para os proprietários que elegem a “Lei da
Vantagem” como sua legislação maior. Ao se julgarem espertos, contratando
um profissional ou empresa para promover a venda com exclusividade (ficando
por conta do corretor a DIVULGAÇÃO), enquanto simultaneamente tentam
promover a venda sozinhos para evitar a comissão, podem se deparar com um
profissional devidamente qualificado que, conhecedor dos dispositivos legais,
fará valer os seus direitos.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dis-
pensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da
sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se
o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por
efeito dos trabalhos do corretor (BRASIL, 2002).

De que forma ocorre a Permuta?


II

Conforme a unidade anterior, a legislação do COFECI já garantia ao corretor o


direito abordado nesse artigo de receber a corretagem em contratos sem prazo
determinado ou após vencimento, no caso de prazo contratual, vindo o negó-
cio a se realizar como fruto de sua mediação. A grande diferença está no fato da
legislação específica do COFECI garantir o direito pelo prazo de até seis meses,
depois de vencido o contrato, e não tratar da hipótese de não haver prazo deter-
minado. Essa lacuna propiciava aos desonestos a isenção de responsabilidade,
tendo que para isso, apenas aguardar o decurso de seis meses. Com o advento
da nova lei, o corretor tem respaldo legal para garantir que a justiça seja feita.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
Vale lembrar que a lei tem por base documentos, razão pela qual todas as
ações realizadas devem ser devidamente registradas. Se não for possível a forma-
lização dos documentos no escritório, vale a anotação, mesmo que manuscrita,
em folha de bloco ou similar.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um
corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste
em contrário. (BRASIL, 2002).

Esse artigo confirma a importância do trabalho feito em parceria. O conceito do


sucesso profissional como fruto da união de forças chegou, enfim, ao mercado
imobiliário e com tendência a se firmar. Para isso, os profissionais envolvidos
precisam seguir a mesma linha ética e trabalhar com seriedade e comprometi-
mento. As parcerias vão além das pessoas físicas. Empresas imobiliárias estão
se unindo para venda de incorporações, de loteamentos, qualificação e treina-
mento de pessoal.
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não
excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. (BRASIL,
2002).

A legislação COFECI tem vigência e aplicabilidade garantidas pelo próprio Código


Civil. Isso significa que ambas devem ser obedecidas pelos corretores, sem que
uma exclua a outra, pelo contrário, elas se complementam.
Está provada a importância da qualificação do profissional. Com certeza,
muitos incautos continuam tomando os conhecimentos empíricos como ver-
dades jurídicas aplicáveis. Os artigos acima comentados e, claro, o Código Civil
Brasileiro devem fazer parte do acervo bibliográfico de um profissional sério.

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO


55

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Gostou do conteúdo desta unidade? Para nós, gestores, é o reconhecimento do


Poder Legislativo à importância da nossa profissão.
Pela primeira vez, o Código Civil dedica um capítulo à nossa profissão. É
verdade que instituiu deveres e responsabilidades ao desempenho de nossa ati-
vidade profissional. Por outro lado, ofereceu garantias que nos dão respaldo
jurídico para fazer valer nossos direitos.
Nossa legislação específica já nos garantia direito de recebimento de comis-
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

são, no caso de arrependimento das partes, porém, com a tutela do Código Civil,
temos mais força.
Atualmente, os corretores de imóveis desavisados estão tendo que se qualifi-
car, pois a responsabilidade deles nos negócios aumentou. O profissional deverá,
obrigatoriamente, desempenhar seu papel com responsabilidade e seriedade, caso
contrário, responderá civil, criminal e ainda pecuniariamente.

Considerações Finais
1. O Novo Código Civil Brasileiro reza o que segue:
Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligên-
cia e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
informações sobre o andamento do negócio.  ( Redação dada pela
Lei nº 12.236, de 2010 ).

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corre-


tor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança
ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores
que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei
nº 12.236, de 2010 ).

Embora o legislador se preocupe com o aspecto legal da profissão, muitos


profissionais desconhecem ou ignoram a imposição regulamentar que exi-
ge a inscrição junto ao CRECI. Para se habilitar como profissional, a lei exige
que o corretor tenha concluído:
Assinale a alternativa correta.
a. ( ) ENSINO MÉDIO.
b. ( ) CURSO TÉCNICO DE TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS apenas, não sendo per-
mitido outro equivalente.
c. ( ) CURSO SUPERIOR DE GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS apenas, não
sendo permitido outro equivalente.
d. ( ) CURSO TÉCNICO DE TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS OU CURSO SUPERIOR DE
GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS.
57

2. O texto proposto para aula traz o parágrafo:


A lei que regulamenta a profissão dos corretores de imóveis (6.530/1978)
é clara: o exercício da profissão é permitido ao possuidor do título de
Técnico em Transações Imobiliárias e o exercício da profissão sem o re-
gistro profissional no Creci configura contravenções relativas à orga-
nização do trabalho (artigo 41 do Código Civil), cuja pena é de prisão
simples, de 15 dias a três meses de detenção ou pagamento de multa.
Segundo o coordenador de fiscalização do Creci-PR, Edson Gonçal­­­ves da Silva,
é importante ressaltar que os conselhos fazem a apuração administrativa, mas
quem pune é a Justiça. “Quem faz a instrução é a Justiça Civil, que elabora um
termo de contravenção e encaminha para o Juizado Especial Criminal, que cha-
ma a pessoa para depor e aplica a pena”.
Além das disposições acima, sabemos que atuar em profissão para a qual não
possui habilitação caracteriza:
Assinale a alternativa correta.
a. ( ) EXERCÍCIO ILEGAL DA PROFISSÃO.
b. ( ) EXERCÍCIO SUPER LEGAL DA PROFISSÃO.
c. ( ) EXERCÍCIO PÚBLICO DA PROFISSÃO.
d. ( ) EXERCÍCIO PRIVADO DA PROFISSÃO.
3. Os conselhos regionais são autorizados a conceder um registro temporário
(de estagiário), enquanto a pessoa termina o curso técnico ou até mesmo o
superior em Gestão Imobiliária, porém, há algumas exigências. Assinale a
alternativa correta:
a. ( ) O estagiário deve ter concluído no mínimo 6 disciplinas.
b. ( ) O estagiário deve estar com as atividades extracurriculares com, no mí-
nimo, 70 horas.
c. ( ) O estagiário deve atuar sob a supervisão de corretor credenciado, que
responderá por seus atos.
d. ( ) O estagiário pode ter o registro, mas está proibido de atuar no mercado,
mesmo sob supervisão.
4. Muitas pessoas ainda pensam que o papel do gestor de negócios imobiliá-
rios é, simplesmente, aproximar as partes. Em razão disso, julgam-se mere-
cedoras de recompensa em dinheiro por fazer essa aproximação, sem estar
devidamente habilitado (inscrição junto ao CRECI) e, principalmente, quali-
ficado. Com base nessa afirmação, assinale a alternativa incorreta:
a. Se os próprios profissionais não valorizam seu trabalho, é claro que os clien-
tes também não irão valorizar. Por isso, é fundamental saber exercer, de for-
ma correta, sua profissão e obedecer à tabela de cobrança divulgada pelo
órgão competente.
b. É legítima a cobrança de comissão de venda por parte de porteiros e síndicos
de condomínios, quando indicam algum imóvel para a venda e a negociação
é concluída.
c. Os chamados “picaretas” são aquelas pessoas que circulam pela cidade, fa-
zendo especulações acerca de imóveis disponíveis para locação e venda e
também de clientes. Por exercerem essa função há muito tempo, autointitu-
lam-se corretores de imóveis, mesmo sem estarem devidamente habilitados.
d. Tanto um gestor de negócios imobiliários quanto um picareta são merecedo-
res legítimos da comissão de venda, desde que concluída a transação imo-
biliária.
5. As transações imobiliárias acontecem a todo o momento e em qualquer
lugar do país, desde as grandes metrópoles até as pequenas cidades. Es-
sas transações vão desde pequenos lotes até grandes propriedades rurais,
de modestas moradias até mansões e prédios. Independente do motivo
da venda ou da compra, quem vende quer sempre o melhor preço e quem
compra o menor valor.
Uma grande variedade de imóveis troca de mãos e o elemento de ligação
é o corretor de imóveis. Um bom profissional não se improvisa, se constrói.
Essa construção é feita em razão da capacidade do profissional em dominar
as habilidades concernentes à sua atividade.
Assinale as habilidades a serem dominadas por um bom profissional:
a. Conhecimento das leis que determinam seus direitos e deveres: COFECI, LEI
DO INQUILINATO, CÓDIGO CIVIL ETC.
b. Parceria com profissionais não credenciados.
c. Ter bom relacionamento com os fiscais para trabalhar na informalidade, isen-
tando-se assim de anualidades e do rigor das normas.
d. Esperteza, traquejo, jogo de cintura e lei da vantagem.
59

A parceira é muito importante para o desenvolvimento e realização de negócios


imobiliários. O Sr. Rony de Lima Meneses fez, de forma assertiva, as seguintes con-
siderações:

Corretor de imóveis – Vamos utilizar as parcerias para vencer a concorrência


O mercado imobiliário está, a cada dia, mais competitivo e o corretor de imóveis
vem ganhando mais concorrentes não só de outros corretores ou imobiliárias mas
também construtoras e incorporadoras. Para isso, temos que contar com alternati-
vas.
As parcerias se apresentam como ótima opção para conseguir novos negócios e não
ficar tão dependente de uma ou outra empresa, enfrentar a escassez de produtos  e
aumentar as vendas.
A tecnologia é uma ótima ferramenta para o gestor que pode oferecer imóveis
para clientes em qualquer lugar do Brasil e do mundo. Esse trabalho ficaria muito
mais rápido, eficaz e seguro, mas, para isso dar certo, é necessário ter parceiros em
todo lugar. Uma boa dica para conseguir parceiros é a nossa UNICESUMAR. O EAD
nos proporciona conhecer gente de todo Brasil. Sou parceira de muitos alunos.
Temos também como vantagem o aumento de competitividade, pois temos mais
pessoas trabalhando com um número maior de produtos.
O cuidado que devemos ter é com profissionais que não trabalham com ética nem
respeitando os preceitos legais.
Segue link interessante para pesquisa:
Disponível em: <http://www.publicidadeimobiliaria.com/2011/09/corretor-de-imoveis-
veja-como-utilizar.html>. Acesso em: 29 abr. 2014.
MATERIAL COMPLEMENTAR

Criando Competêcias - Corretagem Imobiliária


Ari Travassos
Editora: All Print
Sinopse: com este livro, o autor espera conseguir transmitir toda
a técnica adquirida ao longo de sua experiência profissional,
por meio de suas empresas e, em grande parte, desenvolvida
nas maiores cidades brasileiras, em forma de cursos que
fornecessem um conteúdo de maior profundidade teórica a
todos os corretores de imóveis. Essa obra é destinada também
aos iniciantes da corretagem, aos veteranos e até aos leigos
que se interessam pelo conhecimento das matérias específicas
e necessárias ao desenvolvimento da cultura da corretagem
de imóveis, oferecendo um fundamento teórico ao mercado
imobiliário.

Assista ao vídeo: Mercado de Locações - 23-08-2013


Bons profissionais explicam o mercado de locações e aconselham os gestores no momento do
atendimento e consultoria.
Acesse o link: <http://www.youtube.com/watch?v=WKyF1XTG1bU>.
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO

III
UNIDADE
E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Objetivos de Aprendizagem
■■ Estudar os aspectos da LOCAÇÃO.
■■ Entender que LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO são operações
imobiliárias diferentes.
■■ Conhecer o PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:
■■ Aspectos da LOCAÇÃO e os atos do gestor
■■ A ADMINISTRAÇÃO e suas características
■■ O COFECI e o PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
63

INTRODUÇÃO

As operações imobiliárias de LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO são as que reque-


rem mais atenção e cuidado, porque nosso trabalho não termina com a execução
do Contrato de Locação, permanece até a efetiva entrega das chaves.
A locação de imóveis tem muitos pormenores e cuidados. Por essa razão,
nosso cliente opta por contratar nossos serviços. Para que nosso trabalho seja
feito dentro das expectativas de nossos clientes, é preciso que a Lei de Locação
seja uma velha conhecida nossa.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Todos os direitos e deveres do LOCADOR e LOCATÁRIO estão descri-


tos na lei. Ela é muito completa e abrangente, dentro de nosso mercado. Por
essa razão, não deve ser conhecida apenas de quem trabalha com LOCAÇÃO
e ADMINISTRAÇÃO, mas por todos os profissionais que atuam em todas as
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS.
Muitas vezes, é a taxa de LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO que paga os cus-
tos mensais de uma empresa. Os negócios de venda e compra não acontecem
todos os dias e não temos a certeza de quando acontecerão, porém, nosso traba-
lho sendo bem executado, as taxas mensais são, para nós, segurança e garantia.
Vamos estudar com muito afinco essa unidade e nos preparar para um bom
atendimento.

ASPECTOS DA LOCAÇÃO E OS ATOS DO GESTOR

O corretor ou a empresa imobiliária podem ser contratados somente para promo-


ver a LOCAÇÃO do imóvel. Nesse caso, a operação se encerra com a execução
do contrato de locação e acessórios que seguem na lista de checagem.

Introdução
III

LISTA DE CHECAGEM PARA OS PRINCIPAIS ITENS A SEREM


CONSIDERADOS

1) Tipo de imóvel: apartamento, casa, sobrado, sobreloja, loja, terreno, salão,


barracão, chácara etc.
2) Fim a que se destina: comercial, residencial, industrial, rural etc. O loca-
tário deve estar ciente da destinação. A desatenção ao uso do imóvel, para o fim
a que se destina, constitui infração contratual passível de rescisão.
3) Intenções futuras: cabe ao corretor investigar quais são as intenções do

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
proprietário. Saber se o imóvel é destinado à locação como investimento, se a
pretensão é de alugar somente pelo prazo contratual, sem interesse em prorro-
gação, ou se tem a intenção de vender durante ou depois da locação.
O locatário deve se adaptar ao caso específico. Na locação residencial, por
exemplo, em contratos com prazo inferior a trinta meses, a retomada se dá obe-
decendo a alguns requisitos, como infração contratual (denúncia cheia), falta de
pagamento, realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público e
que não possam ser executados com a permanência do locatário, para uso pró-
prio dentre outros constantes dos artigos 9º, 44 e 47 da Lei de Locação. A simples
vontade do proprietário em reaver o imóvel não é requisito legal, logo, ele não
poderá retomá-lo sob pena de incorrer em crime de ação pública. As partes
devem estar de acordo e bem informadas.
Outro exemplo é a locação comercial. Ao contrário da residencial, com prazo
inferior a 30 meses, o proprietário pode reaver o imóvel locado tão logo vença o
contrato. Se o locatário pretende investir em reformas e adaptações para o exercício
de sua atividade comercial e o proprietário não pretende renovar o contrato, cabe ao
corretor alertar o locatário para que ele não venha a perder os valores empregados.
4) Verificar se o proprietário já tem um valor definido para a locação ou
pretende que o corretor avalie: é o mesmo caso da venda. Caso o valor preten-
dido pelo proprietário esteja acima do praticado no mercado, vale a consultoria
do corretor, no sentido de informar a relação custo benefício. Em se tratando de
um bom locatário (definido como tal por meio de cadastro), é de se considerar
o fato do imóvel que está sujeito à taxas condominiais e/ou impostos de valor
significativos ficar desocupado por um longo período. Essa é a oportunidade do

LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


65

profissional demonstrar sua habilidade em cálculos.


Exemplo: Valor da locação de um apartamento pretendido pelo proprietário
R$ 800,00. Valor praticado no mercado R$ 700,00. Valor este que é proposto para
pagamento pelo locatário. Valor da taxa de condomínio R$ 280,00. Se o imóvel
permanecer desocupado por mais de quatro meses e meio, seria o mesmo que
alugar por R$ 700,00. Significa que em períodos em que a locação não está tão
fácil, vale a pena, para o locador, diminuir um pouco o valor pretendido.
5) Investigar se o proprietário já fez alguma tentativa de locação sozinho ou
por meio de outro profissional: as tentativas anteriores devem ser conhecidas para
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

que o profissional saiba qual estratégia irá adotar para promover a locação com sucesso.
6) Visita ao imóvel para avaliação (caso em que o proprietário ainda não
tem o valor), confirmação do valor pretendido ou retificação do valor após
parecer técnico: processo igual ao adotado para venda. Não há que se falar em
operações imobiliárias sem que a vistoria seja realizada.
7) Verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao proprietário: nem
sempre quem se apresenta como proprietário do imóvel realmente o é. Acontece
de o proprietário solicitar que um parente se encarregue de administrar seus bens
apenas por meio de mandato verbal, sendo que a procuração é fundamental.
8) Vencidas as fases acima, é hora de oferecer os serviços para promoção
da locação, deixando claro o percentual a ser recebido quando concretizada a
locação: nesta oportunidade, o corretor deve explicar ao cliente de que forma ele
pretende promover a locação, quais meios de publicidade utilizará (jornal local,
tabloides especializados, revistas, internet, placas, e-mails etc.), explicitar suas
habilidades: segurança, qualificação, conhecimentos técnicos, honestidade, ética,
e se responsabilizar pela análise de cadastro, controle de clientes para locação por
meio de fichas de visitação, confecção de vistoria e confecção de CONTRATO
DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL. O contrato
deve ser preenchido por completo e devem ser esclarecidas todas as cláusulas e
condições para o cliente.
O valor a ser cobrado para a LOCAÇÃO deverá ser verificado no CRECI da
região onde o corretor atua. Normalmente, o valor mínimo cobrado é o equiva-
lente a um mês de aluguel que deverá ser pago pelo LOCADOR.
9) Assinado o contrato, tem início a segunda etapa: PUBLICIDADE: a

Aspectos da Locação e os Atos do Gestor


III

publicidade deve obedecer às mesmas normas aplicáveis para a venda e os mes-


mos meios: Jornal local, tabloide especializado, revistas, internet, placas e e-mail.
10) Visitação ao imóvel: é aconselhável que a visita seja acompanhada por
corretor de imóveis, deixando para trás, de forma definitiva, a prática de entre-
gar as chaves para que o cliente visite sozinho. O corretor receberá comissão
sobre a taxa de locação, ficando mais comprometido com o processo e respon-
sabilizando-se pela escolha de um bom candidato.
Toda visita deve ser documentada por meio de competente termo de visitação.
11) Cadastro do locatário e fiador(es): o preenchimento do cadastro deve

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
ser precedido de entrevista com o corretor. A experiência na locação é muito
importante. O profissional é capaz de analisar as respostas e saber se a pessoa
tem boas intenções e histórico pautado em condutas retas.
O cadastro deve ser acompanhado de documentos comprobatórios. Caso o
proprietário insista em liberar o preenchimento do cadastro e/ou apresentação
de documentos comprobatórios, recomenda-se que ele preencha um termo de
responsabilidade, isentando o corretor de culpa, caso venham a acontecer infra-
ções contratuais ou inadimplência no pagamento dos aluguéis.
12) Contrato de Locação e Termo de Vistoria de entrada: o Contrato de
Locação deve ser devidamente preenchido e assinado pelas partes, com o reco-
nhecimento de firmas. Todas as partes deverão estar de posse de uma cópia:
LOCADOR, ADMINISTRADORA, LOCATÁRIO e FIADOR(es). Para evitar
esquecimentos futuros, ao receber a cópia, o cliente deverá assinar protocolo de
recebimento no livro de protocolos da empresa ou do corretor.
O Termo de vistoria também segue assinado pelas partes. A assinatura do(s)
fiador(es) é fundamental, porque irá evitar a isenção de responsabilidade.
13) Efetiva entrega das chaves: a partir desse momento, a posse passa a ser do
LOCATÁRIO. Mesmo sendo proprietário do imóvel, o LOCADOR somente terá
acesso a ele por meio de solicitação prévia, com determinação de data e horário.
A entrega das chaves deve ser feita por meio de recibo. Os prazos contratu-
ais na locação tendem a ser de, no mínimo, 12 meses (com exceção de locações
por temporada), e com o passar do tempo, as partes acabam se esquecendo de
detalhes, como a quantidade de chaves e controles remotos entregues.
14) A locação está concluída. Resta somente receber pelos serviços prestados.

LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


67

A ADMINISTRAÇÃO E SUAS CARACTERÍSTICAS

A falta de conhecimento das normas aplicáveis à locação e também a comodi-


dade em ter um intermediário para resolver problemas oriundos do contrato
levam muitos proprietários a optar pelos serviços de uma administradora ou
corretor de imóveis autônomo.
Todas as questões referentes ao Contrato de Locação deverão ser interme-
diadas pelo profissional, evitando que as partes entrem em contato.
São atividades exercidas na administração:
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

■■ Recebimento dos aluguéis do LOCATÁRIO.


■■ Efetuação de descontos em taxas de condomínio que são de obrigação
do LOCADOR.
■■ Repasse do valor para o LOCADOR, retendo o valor da administração,
que é definido por meio de tabela emitida pelo sindicato e referendada
pelo COFECI.
■■ Renovação do Contrato de Locação, cálculo e aplicação do índice de rea-
juste por meio de ADITAMENTO CONTRATUAL.
■■ Execução do termo de Vistoria de Saída do imóvel.
■■ Comparação entre as Vistorias de entrada e saída.
■■ Indicação dos reparos a serem feitos pelo LOCATÁRIO.
■■ Conferência do trabalho executado.
■■ Cálculo dos pagamentos finais como: saldo do aluguel (diferença de dias),
Certidão negativa de débitos condominiais (emitido pelo síndico ou admi-
nistrador de condomínios), recebimento dos comprovantes de quitação
das taxas de água, energia elétrica e outros.
■■ Recebimento das chaves, após a confirmação de que o LOCATÁRIO
restituiu o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo as dete-
riorações do uso normal.

As Operações Imobiliárias de LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO foram abordadas


uma após a outra, para que fique clara a possibilidade de elas serem executadas
individualmente.

A Administração e suas Características


III

Pode ocorrer de o profissional ser contratado apenas para realizar a


LOCAÇÃO, como também é possível que o LOCADOR já possua LOCATÁRIO
e queira somente a administração.
É mais corriqueira a prática das duas modalidades de Operações: a LOCAÇÃO
e a ADMINISTRAÇÃO.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
O COFECI E O PTAM – PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

AVALIAÇÃO

O assunto é muito polêmico, tendo, inclusive, desencadeado muitas discussões


acerca da competência para efetuar a avaliação ser dos engenheiros ou dos cor-
retores de imóveis de forma excludente um do outro.
É inegável, até pelas atividades operacionais que exerce, que o corretor está
mais próximo das práticas imobiliárias, logo, tem noção exata dos valores que
estão sendo praticados. Para a engenharia de avaliações, o valor do negócio recém-
-efetivado é a amostra que oferece mais segurança para a realização de Laudos
do que o valor pretendido ou anunciado.
Todavia, existem situações em que se faz necessário o domínio de técnicas
que são específicas de um engenheiro. Como se vê, cada qual exerce as funções
inerentes à sua formação.
No intuito de minimizar essa contenda, o COFECI editou normas para a
confecção do que achou mais apropriado denominar de PTAM – Parecer Técnico
de Avaliação Mercadológica.
O domínio que o corretor de imóveis possui sobre as questões do mercado
imobiliário deve ser devidamente valorizado. Não se concebe mais que o pare-
cer sobre o valor de um imóvel seja feito verbalmente e sem justa remuneração.

LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


69

Desde 2007, nenhum corretor deveria emitir parecer em desacato às nor-


mas, muito menos sem contrapartida dos honorários devidos. O PTAM também
deve obedecer à tabela de honorários.

SEGUE RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007. DO CADASTRO


NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS

Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI,


Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

cuja organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de


Corretores de Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de
Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele
inscritos, será compartilhado com os Conselhos Regionais de Correto-
res de Imóveis-Creci´s.

Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro


Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao
corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização
imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de
maio de 1978.

Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores


Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternati-
vamente:

possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equi-


valente;

possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliá-


ria.

§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacio-


nal de Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos
pelo Conselho Federal.

§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir apro-


vação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadoló-
gica de imóveis.

Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão,


em conta corrente bancária do Conselho Federal, taxa em valor corres-
pondente a 30% (trinta por cento) do valor-base da anuidade da pessoa
física no exercício, para cada um dos serviços abaixo relacionados:

O Cofeci e o Ptam – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica


III

I - inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadoló-


gica de imóveis;

II - registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avalia-


dores Imobiliários.

Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será
cobrada cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional
de Avaliadores.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica


– PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é
apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com
vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judi-
cial ou extrajudicialmente.

Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determi-


nação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos míni-
mos:

I. identificação do solicitante;

II. objetivo do parecer técnico;

III. identificação e caracterização do imóvel;

IV. indicação da metodologia utilizada;

V. valor resultante e sua data de referência;

VI. identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis


Avaliador.

§ 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de


seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de
Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua loca-
lização.

§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:

I. medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e con-


frontações;

LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


71

II. descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

III. contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponí-


vel;

IV. aproveitamento econômico do imóvel;

V. data da vistoria.

§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se


estarem anexados:

I. mapa de localização;
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

II. certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;

III. relatório fotográfico.

DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE


AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica


é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente
inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conse-


lho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor
de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo.

DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR

Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional


de Avaliadores Imobiliários será expedido Certificado de Registro con-
tendo:

IV. nome por extenso do Corretor de Imóveis;

V. menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e


data de inscrição;

O Cofeci e o Ptam – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica


III

VI. tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Re-


gional;

VII. órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação


imobiliária, se houver;

VIII. data limite de validade do Certificado de Registro;

IX. data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do


profissional, do Presidente e do Diretor Secretário do Conselho
Federal.

§ 1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade


de 03 (três) anos, contados de sua emissão.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
§ 2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova
prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.

§ 3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser


substituído ou complementado, a critério do Conselho Federal, com a
mesma validade, pelo Cartão de Identidade de Avaliador Imobiliário.

DO SELO CERTIFICADOR

Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de


Avaliadores Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador,
fornecido pelo Conselho Regional da jurisdição, para afixação em cada
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua emissão.

Parágrafo Único - O selo certificador terá numeração individual e se-


quenciada, com mecanismo que permita autenticação e certificação de
código de segurança.

Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar,


para o fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10%
(dez) por cento do valor da anuidade-base do exercício.

Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em três vias, condicio-


na-se ao preenchimento, pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de De-
claração de Avaliação Mercadológica, em documento eletrônico ou de
papel, fornecido sem ônus pelo Conselho Regional.

LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


73

§ 1º - O Conselho Regional arquivará uma via da Declaração de Avalia-


ção Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo
Certificador.

§ 2º - O Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação


Mercadológica, vedada a utilização de qualquer outro para o Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica correspondente.

§ 3º - O Selo Certificador poderá ser emitido eletronicamente.

Art. 11 - É responsabilidade do Corretor de imóveis Avaliador inscrito


no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários:

I. requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certifica-


Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

dor;

II. fixar o Selo Certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de


Avaliação Mercadológica.

DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO

Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo,


por 05 (cinco) anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercado-
lógica, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo
Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados
pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis.

DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis


regrará, através de Ato Normativo de observância obrigatória:

I. a forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobili-


ários;

O Cofeci e o Ptam – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica


III

II. a instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercado-


lógica de imóveis;

III. a instituição de modelos dos documentos e do Selo Certificador pre-


vistos nesta Resolução;

IV. a instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação Mer-


cadológica.

Art. 14 - O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI submete-se, espon-


taneamente, aos regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que
a transgressão a quaisquer de seus dispositivos, assim como a cons-
tatação de comportamento antiético que comprometa a dignidade da

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
instituição Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, serão con-
siderados infração ética de natureza grave, nos termos definidos pela
Resolução-Cofeci nº 326/92 (Código de Ética Profissional).

Art. 15 - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, re-


vogadas as disposições contrárias.

Salvador (BA), 22 de novembro de 2007.

JOÃO TEODORO DA SILVA


Presidente

CURT ANTONIO BEIMS

Diretor Secretário

LOCAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


75

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O trabalho do gestor em LOCAÇÃO e ADMINISTRAÇÃO é muito gratificante,


pois atendemos e lidamos com muitas pessoas e temos o prazer de ter a sensa-
ção do dever cumprido quanto à nossa responsabilidade social.
Muitas pessoas precisam de casas para morar, imóveis para desenvolver seu
trabalho e tantas outras atividades. Atualmente, existem imóveis alugados para
muitos fins, como hospitais, hotéis, clínicas médicas, escolas, instituições ban-
cárias, concessionárias de veículos, supermercados e tantos outros.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

O que seria do mercado sem os gestores? Aliás, como seria o mercado com
todos os profissionais qualificados e cientes de todas as normas de conduta e leis
aplicáveis? Parece uma ideia utópica, porém essa realidade pode ser atingida.
Cabe a nós, gestores, deixar todos os nossos clientes envolvidos muito satis-
feitos. São nossos clientes: LOCADORES, LOCATÁRIOS, FIADORES e todos
os envolvidos.
Vocês perceberam que não é difícil, porém, assim como tudo o que diz res-
peito ao conhecimento, as operações imobiliárias merecem toda nossa dedicação.
No caso da LOCAÇÃO e da ADMINISTRAÇÃO, é imprescindível o domínio
total da LEI DE LOCAÇÃO, portanto, mãos à obra e vamos estudar!

Considerações Finais
1. No caso de você estar prestando uma consultoria para locação e o LOCADOR
pedir sua opinião quanto ao tempo que deve ter um Contrato de Locação Resi-
dencial, para que fique interessante para ele, o que você responde?
2. De quem é a obrigação de providenciar a Vistoria?
3. O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de
mercado, deve conter quais requisitos mínimos?
MATERIAL COMPLEMENTAR

O Site O GESTOR IMOBILIÁRIO, de autoria e responsabilidade de MARCOS


MASCARENHAS, é uma fonte de informações. Existe, no site, um texto muito
bom sobre o imposto de renda em casos de locação. O tema é complexo e
requer dos gestores atendentes muita atenção. Uma falha na comunicação
ou a falta de conhecimento pode levar as partes a prejuízos pecuniários,
além de multas aplicadas pela Receita Federal. Vale a pena a leitura.
FONTE: <http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2014/02/o-locatario-
nao-recolheu-o-imposto-de.html>.

MERCADO IMOBILIÁRIO – Técnicas de Precificação e


Comercialização
Luiz Paulo Fávero
Editora: Saint Paul Editora
Sinopse: A importância da identificação de atributos de
diferenciação em mercados competitivos tem sido uma exigência
cada vez maior para a sustentação das práticas organizacionais
das empresas. E, no mercado imobiliário, tal consideração não
poderia ser diferente. Esse trabalho destina-se a realizar um estudo
sobre os impactos dos atributos de diferenciação no mercado imobiliário
de lançamentos residenciais, tendo como base a utilização de modelos de precificação e
comercialização hedônica.
Três contribuições significativas são dignas de registro neste livro. A primeira diz respeito ao
desenvolvimento do critério de amostragem. Por certo, a técnica desenvolvida para a criação dos
estratos amostrais é, por si só, um elemento que subsidiará muitos outros trabalhos. A segunda
contribuição está relacionada à excelente revisão da literatura sobre preços hedônicos. As linhas
de pesquisa, suas bases conceituais e resultados estão organizados de modo que o leitor possa
formar rapidamente uma visão panorâmica sobre o assunto. Finalmente, há uma contribuição
prática expressiva para o setor imobiliário. As políticas de lançamento de imóveis podem ser
estruturadas e avaliadas a partir dos referenciais gerados pela extensa e profunda pesquisa
realizada.

O vídeo intitulado Dicas Gerais para Mercado de Locação de Imóveis residenciais, comerciais e
temporada apresenta informações sobre a locação de imóveis para temporada.
Fonte: <http://www.youtube.com/watch?v=Sb3a3_ipXvU>.

Material Complementar
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

IV
LOTEAMENTOS E

UNIDADE
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS,
ASSESSORIA E CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA

Objetivos de Aprendizagem
■■ Compreender os processos de viabilização de loteamentos e
incorporações imobiliárias.
■■ Assimilar as ações a serem desenvolvidas na Assessoria e Consultoria
Imobiliária.

Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:
■■ Loteamentos e as funções do Gestor Imobiliário
■■ Lei de incorporações, modalidades e papel do Gestor Imobiliário
■■ Preparo para prestação de Assessoria Imobiliária
■■ Qualificação do profissional para prestar Consultoria Imobiliária
81

INTRODUÇÃO

A população cresce dia a dia e, na mesma proporção, cresce a necessidade de


um lugar para morar. Todos sonham com a segurança de uma casa própria, mas
imóveis bem localizados são muito caros.
A cidade cresce e logo a área urbana vai invadindo a área rural. Assim, sur-
gem novos loteamentos.
A Lei Federal 6766/79 estabelece as condições do parcelamento do solo para
fins urbanos, destacando que Estados, Distrito Federal e Municípios podem e
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

devem estabelecer as normas complementares da ocupação do solo municipal,


adequando essa lei às particularidades locais e regionais. Mais especificamente,
o parcelamento do solo em zonas urbanas, para fins residenciais, será definido
pelo Plano Diretor do Município e/ou aprovadas por Lei Municipal.

LOTEAMENTOS E AS FUNÇÕES DO GESTOR


IMOBILIÁRIO

Conhecendo a legislação aplicável aos loteamentos, o desenvolvimento do tra-


balho será mais eficaz e seguro. As questões de parcelamento seguem normas
Federais, Estaduais e Municipais que devem ser obedecidas rigorosamente.

DEFINIÇÃO

Na definição do que é Loteamento, a Lei 6766/99 diferencia dois tipos de divi-


são do solo: Loteamento e Desmembramento, assim dispostos:
Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por
esta Lei.

Parágrafo Único – Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios po-


derão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento

Introdução
IV

do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades


regionais e locais.

Art. 2º – O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante


loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta
Lei e as das Legislações Estaduais e Municipais pertinentes.

§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes destina-


dos à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logra-
douros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes.

§ 2º - Considera-se desmembramento a subdivisão de glebas em lotes

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existen-
te, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros
públicos, nem no prolongamento modificação ou ampliação dos já
existentes.

§ 3º - Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas


dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano dire-
tor ou lei municipal para a zona em que se situe.

§ 4º - Consideram-se infraestrutura básica os equipamentos urbanos


de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto
sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública
e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

§ 5º - A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas


habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) con-
sistirá, no mínimo, de:

I – vias de circulação;

II – escoamento das águas pluviais;

III – rede para o abastecimento de água potável; e

IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica


domiciliar.

Art. 3º - Somente será admitido o parcelamento do solo para fins


urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização
específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal. (...assim definidas por Lei Municipal).

Parágrafo Único – Não será permitido o parcelamento do solo:

I – em terrenos alagadiços e inundações, antes de tomadas as providên-

LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA


83

cias para assegurar o escoamento das águas;

II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saú-


de pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por


cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edi-


ficação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição


impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção (BRASIL,
1999).
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Assim, podemos definir como:


LOTEAMENTO: a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação,
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolon-
gamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
LOTEAMENTO E SUA FUNÇÃO PÚBLICA: o loteamento é modalidade
de urbanificação, forma de ordenação urbanística do solo ou, segundo Silva
(1995), “atividade deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo
para fins urbanos, quer criando áreas urbanas novas pelo beneficiamento do solo
ainda não urbanificado, quer modificando solo já urbanificado”. Distingue-se da
urbanização, que é “um fenômeno espontâneo de crescimento das aglomerações
urbanas em relação com a população rural”.
DESMEMBRAMENTO: subdivisão de glebas em lotes destinados à edifi-
cação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique
na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modi-
ficação ou ampliação dos já existentes.
TERRENO LOTEÁVEL: a ocupação e loteamento não podem ocorrer em
qualquer tipo de solo. Independente da questão de Zoneamento, que define os
usos do solo em cada setor da cidade, as condições físicas do solo, muitas vezes,
se tornam obstáculos à ocupação, isso quando não apresentam, ainda, perigo
aos ocupantes.
RESPONSABILIDADE SOCIAL: os profissionais envolvidos em um pro-
jeto de loteamento devem ter responsabilidade social. No caso dos gestores de
negócios imobiliários em especial, a responsabilidade social em um loteamento

Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário


IV

é vista como uma estratégia para o desenvolvimento social da comunidade em


um primeiro momento, da cidade em relação ao plano diretor e em consequên-
cia da garantia do futuro do profissional do corretor de imóveis. Dessa forma, o
profissional passa a assumir papel de agente do desenvolvimento local, junto com
outros profissionais, entidades comunitárias e o próprio governo em suas esferas,
razão pela qual o profissional qualificado deve entender bem a matéria abordada.
PLANO DIRETOR: é um plano criado por um grupo de planejadores urba-
nos, o qual tem impacto válido para toda a comunidade da cidade, por certo
período de tempo. Durante o processo de elaboração do plano diretor, os planeja-

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
dores urbanos, representados por profissionais de várias áreas, como engenheiros,
arquitetos e urbanistas, economistas, sociólogos, geógrafos, juristas, estatísticos,
biólogos, analisam a realidade existente do município e, com a participação da
sociedade civil, representada por comerciantes, agricultores, associações de mora-
dores, ONGs e movimentos sociais, propõem novos rumos de desenvolvimento
do município, buscando alcançar a realidade desejada por toda a população.
Desde 2001, a legislação brasileira exige que a elaboração e a revisão de um
plano diretor sejam realizadas de forma participativa e democrática, por meio de
debates públicos, audiências, consultas e conferências. Se não houver participa-
ção da sociedade civil, o plano diretor pode ser invalidado. Atualmente, muitos
especialistas em planejamento urbano usam computadores no trabalho. Esses
computadores processam a informação que os planejadores analisam, ao formar
o plano diretor e são usados também para a criação de mapas.
Geralmente, em pequenas cidades, um plano diretor é desenvolvido por uma
companhia privada que, então, manda o plano para o governo ou município,
para aprovação. Já em cidades maiores, é uma agência pública que desenvolve
o plano diretor. Grandes cidades costumam possuir um departamento próprio
para o planejamento urbano, que é responsável por desenvolver, alterar e imple-
mentar o plano diretor.
INFRAESTRUTURA BÁSICA: para a ocupação do solo, seja para uso
residencial, comercial, institucional ou industrial, é necessário que haja uma
infraestrutura que garanta boas condições de ocupação. Essa infraestrutura
mínima se refere a:

LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA


85

a. Vias de circulação: são as vias públicas de acesso que separam as quadras


onde estão os lotes, permitindo o fluxo de pessoas no bairro e entre bair-
ros. São as ruas e avenidas que podem ter diferentes larguras, conforme
o número de veículos que nelas venha a trafegar, ligando o loteamento
(bairro) às outras vias de circulação da cidade. Idealmente são asfaltadas,
podendo, entretanto, ter pavimentação de concreto, de blocos de con-
creto intertravados, ou mesmo somente ter o piso em cascalhos de pedra.
b. Galeria de águas pluviais: é o sistema de tubulação por onde escoam as
águas das chuvas. Normalmente, não as vemos, pois são subterrâneas,
abaixo do nível da calçada, sendo que as “bocas de lobo” ou “bueiros”
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

são os coletores externos dessas águas. A função dessas galerias é coletar


as águas, retirando-as da superfície em que circula e habita a população,
evitando enchentes, alagamentos, erosões de terra e acúmulo de água, na
qual podem proliferar insetos e outros animais.
c. Água potável: trata-se do sistema de abastecimento de água potável,
cujo serviço deve ser garantido à população do loteamento. A água que
abastece uma cidade é coletada em rios, ribeirões etc. Essa água é levada
para uma central de tratamento, para ser transformada em água potá-
vel. Depois, é distribuída por um sistema de abastecimento composto
por tubulações subterrâneas e caixas d’águas e deve chegar aos lotes mais
distantes do município.
d. Esgoto Sanitário: a água utilizada nas edificações segue por ralos, vasos
sanitários e caixas de inspeção até chegar a um sistema de tubulação de
esgoto que tratará os resíduos antes de despejá-los de volta nos rios. Entre-
tanto, é muito comum que ligações irregulares, muitas vezes clandestinas,

As ligações clandestinas ocorrem não somente em pequenas, mas também


nas grandes cidades, por exemplo, no poluído Rio Tietê, que corta a cidade
de São Paulo.

Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário


IV

despejem os esgotos residenciais e até industriais, sem tratamento, nos rios,


causando enormes prejuízos ambientais e provocando poluição desses rios.
e. Energia elétrica: a energia elétrica, utilizada para iluminação pública (pos-
tes de luz) e nas residências, empresas ou indústrias, chega por um sistema
de transmissão de energia. Começa nas usinas hidrelétricas, junto a rios,
passando por cabos de alta tensão, que são transformados em subesta-
ções para baixa tensão, até chegarem aos transformadores nas ruas que
a levam em baixa tensão às referidas edificações. Há cidades onde tais
cabos são distribuídos em tubulações subterrâneas, sendo que normal-
mente correm externos e aéreos, por postes junto às ruas, nas calçadas.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
Os loteamentos não podem ser oferecidos à alienação sem que tenham
as mínimas condições de infraestrutura necessárias à ocupação. Antes da
lei, era prática comum dos loteadores adquirirem terrenos distantes do
perímetro da Zona Urbana, dividi-los e oferecê-los à aquisição particular,
sem prover tais itens de infraestrutura básica. O que ocorria é que, com
o tempo, a Prefeitura do Município em questão via-se obrigada a prover
tais equipamentos urbanos por seu próprio custo, quando o fazia. Desta
forma, os terrenos contíguos a esse loteamento sofriam valorização, na
medida em que a infraestrutura que agora era provida beneficiaria toda a
vizinhança. A cidade crescia de maneira desordenada, muitas vezes, com
isolamento dos bairros, pois o loteamento fora feito distante dos demais
bairros onde os terrenos eram mais baratos.
Existem ainda outros equipamentos urbanos, porém, muitas vezes, fica a
cargo da iniciativa privada a instalação e exploração desses equipamen-
tos, a partir de interesses econômicos e viabilidade técnica, por meio de
concessões que podem acontecer ou por licitação ou contrato direto com
a Prefeitura ou Governo do Estado. Esses equipamentos são:
■■ Telefonia fixa: sistema de dutos, cabos, postes, armários e centrais, por
onde se processam as conexões das ligações telefônicas.
■■ Telefonia móvel: para a transmissão de telefonia móvel (celular) são neces-
sárias antenas de transmissão de dados, não necessitando de cabos ou
dutos, por se tratar de transmissão por ondas eletromagnéticas.
■■ Gás canalizado: não muito comum em muitas cidades brasileiras, trata-se
de um sistema de distribuição de GLP (gás liquefeito de petróleo), uti-
lizado nas casas e empresas para fins de cocção e aquecimento de água.

LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA


87

Por meio de um sistema de tubulações, o GLP chega a todas as edifica-


ções, eliminando a necessidade dos botijões de gás.
■■ TV a cabo: os cabos das TVs pagas correm junto às tubulações telefô-
nicas e são instalados conforme a necessidade e demanda do bairro ou
região em questão.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Por que o Poder Público ainda corre o risco de conviver com a ocupação
desordenada?

REQUISITOS PARA O LOTEAMENTO

Além de provimento de infraestrutura básica, e de restrições em relação a que


tipo de terreno é passível de parcelamento, a Lei 9785/99 ainda define outras
condições necessárias para os loteamentos. Examinaremos essa lei para melhor
entendimento dessas condições.
Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes
requisitos:

I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equi-


pamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso pú-
blico, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano
diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem
(BRASIL, 1999).

Isso significa que quando o loteamento é projetado, a área reservada para a ocu-
pação não será total, mesmo por conta da existência das áreas de vias públicas.
Dentro da divisão das áreas de um loteamento, parte será destinada à ocupação
comercial, residencial ou mesmo industrial, parte será destinada às vias públi-
cas, parte para equipamentos urbanos, e parte para espaços livres de uso público,
como praças.

Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário


IV

II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros


quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quanto a legis-
lação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando
o loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de con-
juntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos
órgãos públicos competentes (BRASIL, 1999).

Esse item serve como orientação federal, porém, submete-se à legislação munici-
pal, que define a dimensão mínima de cada unidade de terreno no parcelamento
(loteamento). Na prática, muitas cidades adotam outro tipo de dimensão mínima,
estabelecida no seu Plano Diretor.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio
público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de
uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo
maiores exigências da legislação específica. (BRASIL, 1999).

Quando o loteamento tiver dentro de si, ou for contíguo a cursos d’água (rios,
riachos, ribeirões etc.), bem como rodovias, ferrovias e dutos de passagem, a lei
federal exige que uma faixa de quinze metros não edificada seja resguardada.
“IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local” (BRASIL, 1999).
Como exposto anteriormente na definição de loteamento, ele implica no
parcelamento do solo, em que há a abertura de novas vias de circulação, como
ruas e avenidas. Entretanto, essas vias devem se conectar de maneira coerente
com as vias existentes nas áreas vizinhas ao loteamento proposto, e obedecer às
condições topográficas do solo.
A percentagem de áreas públicas previstas no inciso I deste artigo não
poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos
loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do
que 15.000m² (quinze mil metros quadrados), caso em que a percenta-
gem poderá ser reduzida (BRASIL, 1999).

Isso significa que a proporção de áreas públicas dentro da área total do lotea-
mento deverá ser de, no mínimo, 35%. Essas áreas públicas darão lugar às vias
de circulação, praças e também aos equipamentos públicos, que se dividem em
dois tipos:

LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA


89

a. Equipamentos comunitários: são os equipamentos destinados ao uso da


comunidade local do loteamento novo ou mesmo da vizinhança na cidade.
São destinados para educação, cultura, saúde, lazer etc.
b. Equipamentos urbanos: são os equipamentos necessários para que a
comunidade seja atendida de serviços importantes para a ocupação do
loteamento, como abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elé-
trica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
A legislação municipal poderá exigir para cada loteamento a reserva de
áreas não edificáveis, destinada à instalação de equipamentos urbanos,
conforme necessidade e conveniência.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Ao Gestor, não cabe a implantação do Loteamento e sim o conhecimento


do processo que foi executado, as características e a viabilização desse
loteamento por meio da venda dos lotes.
Os loteamentos normalmente são divulgados por meio da mídia em geral
e também com os plantões de venda no local.
O preparo do profissional e sua capacitação e qualificação para atender
bem o cliente são pontos fundamentais.

Pesquise na Prefeitura do seu Município o Plano Diretor, para isso acesse o


site da Prefeitura ou dirija-se ao Paço Municipal no setor de atendimento ao
público e solicite. Enquanto isso, observe o Plano Diretor da nossa cidade
de Maringá-PR no site: <http://www2.maringa.pr.gov.br/site/index.php?-
sessao=692a48676f0969>.

Loteamentos e as Funções do Gestor Imobiliário


IV

LEI DE INCORPORAÇÕES, MODALIDADES E PAPEL DO


GESTOR IMOBILIÁRIO

REGIMES DE EXECUÇÃO DA CONSTRUÇÃO

A Lei 4591/64 estabelece os parâmetros legais das incorporações.


Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
previstos nesta Lei, poderá ser contratada sob o regime de empreitada
ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluí-
da no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada di-
retamente entre os adquirentes e o construtor (BRASIL, 1964).

Devem fazer parte integrante e complementar do contrato de construção o pro-


jeto e o memorial descritivo da edificação. No contrato também deve constar o
prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.
A lei também define duas modalidades para o contrato de construção da edifi-
cação por incorporação:

1. Contrato por Empreitada


Nas incorporações pelo regime de empreitada, poderá ser contratada a edifica-
ção a preço fixo ou a preço reajustável por índices previamente determinados.
Na empreitada a preço fixo, o preço da construção não sofrerá reajustes, inde-
pendentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer
que sejam suas causas, o que atualmente está em desuso.
Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajus-
tado na forma e nas épocas expressamente previstas nesse contrato, em função da
variação dos índices adotados, também prevista, obrigatoriamente, no contrato.
Nessa modalidade, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da
obra e a obediência ao projeto e especificações, exercendo as demais obrigações
inerentes à função representativa dos contratantes e fiscalizadora da constru-
ção, podendo fiscalizar, também, o cálculo do reajustamento nos contratos sob
regime reajustável.

LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA


91

Em toda publicidade e propaganda escrita, destinada a promover a venda


de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que
conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do ter-
reno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

Se você fosse construir sua casa, o que seria melhor: contratar a construção
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

com um preço fechado, ou contratar o construtor pagando por serviços, ma-


teriais e honorários diretamente faturados a você?

2. Contrato por Administração


Nas incorporações em que a construção foi contratada pelo regime de admi-
nistração, também chamado “preço de custo”, será de responsabilidade dos
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral da obra, observa-
das as seguintes disposições:
I – Todas as faturas e documentos que comprovem despesas em favor do
empreendimento, como aquisição de material ou pagamento de serviços, serão
emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção.
II – Todas as contribuições dos condomínios, para qualquer fim relacionado
com a construção, serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio
dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas
pela forma que for fixada no contrato.
Nesse caso, em que o regime de construção é o por administração, será obri-
gatório constar no respectivo contrato o montante do orçamento do custo da
obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas, e a data em que
iniciará efetivamente a obra.
As revisões das estimativas de custo da obra serão efetuadas, pelo menos,
semestralmente, em conjunto, pela Comissão de Representantes e pelo constru-
tor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra, sejam
alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à

Lei de Incorporações, Modalidades e Papel do Gestor Imobiliário


IV

distribuição no tempo das prestações. Havendo majoração das prestações, o novo


esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de
45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras pres-
tações alteradas. Nessa modalidade, o construtor responde pela administração
da obra e recebe, a título de remuneração, um percentual sobre o seu valor ou
então uma importância fixa.

Papel do Gestor Imobiliário


No caso das incorporações, o domínio do gestor na matéria deve ser pleno, de

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
forma a transmitir segurança ao cliente. Sendo assim, O PAPEL DO GESTOR
NAS INCORPORAÇÕES é fundamental, visto que se trata de um trabalho em
equipe, em que todos os elementos são muito importantes.
O sucesso de uma incorporação depende de uma boa localização para o
imóvel, um projeto arquitetônico moderno, funcional e com respeito ao meio
ambiente, construtora de credibilidade sólida e equipe de vendas qualificada e
ética.
Muitas pessoas confundem incorporações com Empreitada e com
Administração, mas um bom profissional sabe bem a diferença entre ambas
e, com segurança, propriedade e firmeza, irá auxiliar o cliente na tomada pelo
melhor investimento.

PREPARO PARA PRESTAÇÃO DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA

A Assessoria imobiliária consiste em uma operação imobiliária que requer do


profissional conhecimentos técnicos e o domínio de todas as outras operações.
Por assessoria, entende-se o conhecimento especializado dos trâmites e docu-
mentos. É a forma correta de fazer.

LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA


93

O profissional será solicitado para tarefas e informações como:


■■ Confecção de Contrato de Locação.
■■ Auxílio em consultas e análise de cadastros.
■■ Termo de Vistoria de entrada e saída de imóvel.
■■ Recibos de pagamento e recebimento de aluguel.
■■ Solicitações.
■■ Avisos.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

■■ Notificações.
■■ Comunicados.
■■ Notificação do Direito de Preferência do locatário na compra do imóvel.
■■ Termo de recebimento de Imóvel em Compra e Venda.
■■ Contrato de Compra e Venda.
■■ Proposta de Compra e Venda.
■■ Auxílio no preparo de documentos do comprador, vendedor e imóvel
para financiamentos.
■■ Auxílio para a regularização de documentos de imóveis.
■■ Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
■■ Análise de Taxas de condomínio.
■■ Verificação sobre IPTU, entre outras.

Assessorar significa assistir, auxiliar o cliente em questões técnicas que são do


domínio de conhecimento específico do corretor de imóveis. É preciso que o
Gestor conheça a legislação aplicável a todas as operações imobiliárias e esteja
pronto para trabalhar com eficácia na confecção dos documentos solicitados.

Lei de Incorporações, Modalidades e Papel do Gestor Imobiliário


IV

QUALIFICAÇÃO DO PROFISSIONAL PARA PRESTAR CONSULTORIA


IMOBILIÁRIA

Ao contrário do que pensam muitos corretores, CONSULTORIA é uma modali-


dade de operação imobiliária completamente diferente da ASSESSORIA. Enquanto
uma fundamenta-se em opinião, parecer e aconselhamento, ou seja, é de caráter
subjetivo e pessoal, dependendo apenas e tão somente do conhecimento adqui-
rido, a outra tem como base ações de natureza técnica e objetiva. Por se tratar
de operação imobiliária de caráter subjetivo, requer muito preparo, ética, cons-

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
ciência profissional e prudência.
Partindo do pressuposto de que quando se procura uma opinião, um pare-
cer ou aconselhamento, a pessoa escolhida precisa ser de confiança, assim, ao
ser consultado, o corretor deve estar muito seguro do que irá falar e mais seguro
ainda para deixar de falar, caso não tenha domínio completo sobre o assunto, ou
falta de conhecimento ou dados para exarar sua opinião.
Consultoria, então, é o aconselhamento que o Gestor presta ao seu cliente
sobre riscos, vantagens, desvantagens, lucros ou prejuízos com relação aos inves-
timentos imobiliários.

LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, ASSESSORIA E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA


95

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Depois do “boom” imobiliário, tendo as incorporações como principal produto,


chegou a vez dos loteamentos. O mercado imobiliário, como todo o comércio,
gira em torno da “Lei da Oferta e da Procura”.
As áreas que até então eram utilizadas para exploração rural, hoje, estão des-
tinadas à ocupação urbana e, para isso, precisam ser dividas em partes menores
por meio de loteamentos.
Cabe ao bom profissional conhecer as normas que regem um loteamento, os
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

processos de implantação, como projetos, análise de viabilidade, plano diretor,


lei de uso e ocupação do solo, entre outros, porque o trabalho do gestor imobi-
liário não se restringe a ficar nos plantões de venda.
O cliente quer e tem o direito de conhecer as informações técnicas e legais do
loteamento e, para isso, conta com o preparo do profissional. O mercado imobi-
liário é dinâmico e a natureza dos imóveis procurados varia também.
Embora o momento seja propício para os loteamentos, as incorporações esta-
rão sempre surgindo e o ponto alto das incorporações é o conhecimento que o
Gestor possui sobre as modalidades de incorporações.
O domínio da matéria proporcionará ao cliente a segurança necessária para
a realização do negócio. Esse mesmo domínio será fundamental para a realiza-
ção da Assessoria e Consultoria Imobiliária.
É muito importante que o gestor tenha consciência de que a sua formação
é constante. Então, precisa estar sempre lendo, estudando e acompanhando o
desenvolvimento do mercado imobiliário.

Considerações Finais
1. Assinale ( V ) para verdadeiro e ( F ) para falso:
( ) A Lei 6766/99, em seu art. 1º, reza que somente o Estado poderá estabelecer
normas relativas ao parcelamento do solo municipal, pois o Estado é soberano.
( ) Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas
complementares relativas ao parcelamento do solo municipal, para adequar o
previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
( ) Cabe aos profissionais e tão somente a eles, engenheiros, arquitetos e ges-
tores de negócios imobiliários, legislar sobre o parcelamento do solo municipal,
em razão de serem os detentores de todos os conhecimentos técnicos e práticos
do loteamento.
2. As incorporações que foram contratadas de acordo com os itens I e II têm qual
denominação?
I – Todas as faturas e documentos que comprovem despesas em favor do empre-
endimento, como aquisição de material ou pagamento de serviços, serão emitidos
em nome do condomínio dos contratantes da construção.
II – Todas as contribuições dos condomínios, para qualquer fim relacionado à
construção, serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos
contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela
forma que for fixada no contrato.
Nesse caso em que o regime de construção é o por administração, será obrigató-
rio constar, no respectivo contrato, o montante do orçamento do custo da obra,
elaborado com estrita observância dos critérios e normas, e a data em que ini-
ciará efetivamente a obra.

a. ( ) ADMINISTRAÇÃO A PREÇO FECHADO.


b. ( ) IMÓVEL NA PLANTA.
c. ( ) ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO.
d. ( ) ADMINISTRAÇÃO DE ALTO RISCO.
97

3. A Assessoria imobiliária consiste em uma operação imobiliária que requer do


profissional conhecimentos técnicos e o domínio de todas as outras operações.
Por assessoria, entende-se o conhecimento especializado dos trâmites e docu-
mentos. É a forma correta de fazer. São ações de ASSESSORIA:
a. ( ) CONTRATOS DE LOCAÇÃO, VISTORIAS, NOTIFICAÇÕES ETC.
b. ( ) ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO, ESTUDO SOBRE A VIABILIDADE DE
EMPREENDIMENTO.
c. ( ) ANÁLISE SOBRE AS VANTAGES E DESVANTAGENS DE ALUGAR UM IMÓVEL
COMERCIAL PARA INSTITUIÇÕES BANCÁRIAS.
d. ( ) OPINIÃO SOBRE O BOOM IMOBILIÁRIO.
MATERIAL COMPLEMENTAR

Plano Diretor – Teoria e Prática


Carlos Henrique Dantas da Silva
Editora: SARAIVA
Sinopse: O autor tem o intuito de apresentar uma metodologia
para a criação de Planos Diretores, a legislação pertinente
ao assunto e algumas contribuições que possam reforçar
o entendimento e a aplicabilidade desses instrumentos
de planejamento urbano. Vale dizer que o paradigma
estabelecido nessa obra é pensar a cidade como um espaço
integrado e simbiôntico, isto é, um lugar onde as partes da
cidade, apesar das diferenças que existem dentro dela, são
interligadas e interdependentes entre si. Neste trabalho, é
utilizada a teoria normativa de Kevin Lynch para a construção da boa forma da
cidade com seus critérios e metacritérios de execução. Além disso, cumpre destacar que foram
analisados, desde os aspectos de ordem constitucional, orçamentária e fiscal sobre o assunto, até
as leis pertinentes ao uso do solo urbano e da propriedade urbana, passando pela compreensão
da função social da propriedade, das leis de desapropriação e uso do solo e pelo Estatuto da
Cidade; enfim, as legislações mais recentes. Na parte final do livro, temos uma demonstração de
como utilizar as teorias apresentadas para a criação do Plano Diretor.

O vídeo sugerido abaixo explica de forma bem clara o conceito básico de Plano Diretor: Veja
como funciona o Plano Diretor de uma cidade. Acesse:
<http://youtu.be/mdbAIIJixYA>.
Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

V
AS NOVAS TENDÊNCIAS DO

UNIDADE
MERCADO E MODELOS DE
DOCUMENTOS

Objetivos de Aprendizagem
■■ Observar as novas tendências do mercado.
■■ Analisar os pontos que podem e devem ser explorados e
compreendidos no mercado atual.
■■ Ter conhecimento dos tipos de documentos utilizados no mercado
imobiliário.

Plano de Estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade:
■■ Quais são as novas tendências do mercado imobiliário
■■ Apresentação dos modelos básicos de documentos para a realização
das Operações Imobiliárias
101

INTRODUÇÃO

Será que o mundo está tão diferente assim que exige que os profissionais do
mercado imobiliário observem as mudanças, para que, com base nelas, desen-
volvam suas atividades?
A análise das novas tendências pode nos auxiliar sobremaneira no sucesso
do nosso trabalho, afinal, as composições familiares já não são as mesmas da
época de nossas avós, que se casaram com 15 anos e tinham uma dúzia de filhos.
Os cômodos das casas mudaram de tamanho e de função. Já não contamos
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

mais com a mão de obra doméstica que residia ou pernoitava no local de traba-
lho, tornando obsoleto o quarto de serviço, que hoje é utilizado como despensa
ou mesmo escritório.
As composições familiares foram reduzidas e a necessidade de quartos trans-
formou-se em necessidade de mais suítes, de forma a dar autonomia àqueles que
optam, inclusive, por se casar mais tarde, isso quando se casam.
A necessidade de segurança e o aproveitamento do tempo fizeram com que
os condomínios investissem cada vez mais em áreas de lazer completas, ofere-
cendo aos condôminos, além do tradicional “playground”, o espaço “fitness”, o
espaço “Zen”, o espaço “pet”, o espaço “Gourmet”, entre outros espaços.
Quanto melhor for nossa leitura desse novo cenário, tanto melhor será o
nosso sucesso no mercado imobiliário.

AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

O avanço da tecnologia, assim como o aumento da expectativa de vida do bra-


sileiro resultaram em uma sociedade diferente, moderna e com necessidades
específicas. É o super novo com o velho, o acesso às informações em uma velo-
cidade alucinante, o clima mudando, os fenômenos naturais acontecendo em
todo mundo de forma nunca antes vista, a globalização e, principalmente, as
mudanças nos comportamentos sociais.

Introdução
V

Tantas informações são sinais de que nós também precisamos mudar. Temos
que ter olhos clínicos para vislumbrar, em cada situação nova, uma nova opor-
tunidade de negócio.
Considerando o fato de que a sociedade está em constante processo de
movimento e as transformações ocorrem rapidamente e provocam mudanças,
observa-se que novas tendências do mercado vão se firmando.
A evolução deve ocorrer simultaneamente em todas as esferas. Quando a
sociedade muda, tudo ao seu redor deve adaptar-se a essa mudança.
No mercado imobiliário, as novas tendências podem ser percebidas facil-

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
mente. O cliente contemporâneo está muito mais exigente e consciente, acima de
tudo, do seu valor. Ele sabe que é cobiçado e disputado pelos corretores. Obterá
êxito quem estiver mais bem preparado e conseguir fazer uma boa leitura dessa
evolução, traduzindo-a em atitude vanguardista.
A análise deve ser feita item por item, de forma a levar o profissional a com-
preender qual é o reflexo do fato no mercado imobiliário.
Observe a tabela:

FATO REFLEXO NO MERCADO IMOBILIÁRIO


Avanço da tecnologia. Materiais de construção modernos, como elevadores
inteligentes, janelas à prova de som, materiais de
construção que conservam a temperatura interna,
piso aquecido, aspirador de pó central, automação
para quase todas as funções etc.
Acessibilidade a Consulta ao imóvel desejado, via internet, a qualquer
informações. hora, com a possibilidade de visualização por meio de
fotos, vídeos e contato com o corretor, inclusive com a
possibilidade de fechamento de negócios online.
Parte das negociações pode ser feita via internet,
incluindo consultas cadastrais, processos de financia-
mentos, reserva de chaves, agendamento de visitas,
entre outras.
Comunicação mais ampla e abrangente, podendo
atingir um número ilimitado de pessoas em um curto
espaço de tempo.

AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS


103

Responsabilidade Materiais de construção que respeitam a natureza,


ecológica e ambiental. aproveitamento da luz do sol para iluminação interna,
aquecimento solar, reaproveitamento de água, mate-
riais de construção feitos de material reciclado.
Globalização. Investidores estrangeiros. Internacionalização da
construção civil no país.
Fonte: a autora

Atento aos acontecimentos, o profissional poderá adotar ações que o permitirão


sair à frente e estar preparado para atender às necessidades dessa clientela com
novo perfil e necessidades diversas.
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

APRESENTAÇÃO DOS MODELOS BÁSICOS DE


DOCUMENTOS PARA A REALIZAÇÃO DAS OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS

O desenvolvimento de todas as operações imobiliárias é traduzido em docu-


mentos escritos. A Lei permite contratos verbais, porém, para um profissional,
convém que as ações sejam transcritas, permitindo eventuais consultas, estudos
ou mesmo ser utilizadas como provas.
Os modelos apresentados não devem ser utilizados como fórmulas rígidas,
mas como parâmetros que devem ser devidamente adaptados às necessidades
de cada profissional. O intuito desta unidade é auxiliar o profissional a ter um
princípio básico para que possa dar início ao desenvolvimento de seu trabalho.
Principais Contratos utilizados no mercado imobiliário:
■■ Termo de Vistoria para venda.
■■ Opção de venda COM e SEM exclusividade.
■■ Direito de preferência do Locatário na aquisição do imóvel.
■■ Termo de Visita para Venda.
■■ Proposta de Compra e Venda de Imóvel.

Apresentação dos Modelos Básicos de Documentos Para a Realização das Operações Imobiliárias
V

■■ Recibo de Sinal de Negócio e Princípio de Pagamento.


■■ Termo de Recebimento de Imóvel (compra).
■■ Contrato de Prestação de serviços para Compra de Imóvel.
■■ Contrato de Prestação de serviços para Locação de Imóvel.
■■ Termo de Visita para Locação.
■■ Cadastro do Locador.
■■ Cadastro do Fiador.

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
■■ Contrato de Locação.
■■ Termo de Vistoria de Entrada / saída.
■■ Termo de Recebimento/entrega do imóvel e entrega das chaves.
■■ Aditivo Contratual.
■■ PTAM.

A seguir, apresento as principais aplicações de cada um desses contratos:

TERMO DE VISTORIA PARA VENDA

É de suma importância que o gestor faça a vistoria no imóvel, para observar


características, como tempo de construção, qualidade da obra, manutenção, con-
servação e, principalmente, a localização, analisando os serviços disponibilizados
nas proximidades, como restaurantes, bancos, comércio, supermercados etc.

OPÇÃO DE VENDA COM E SEM EXCLUSIVIDADE

A opção é o documento que garante os direitos de todos os envolvidos na rela-


ção imobiliária. Por meio dela, o profissional firma o compromisso de zelar pela
boa prestação de serviços, ao mesmo tempo em que assegura o recebimento da
comissão, quando devida.

AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS


105

DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NA AQUISIÇÃO DO


IMÓVEL

O direito de preferência, a ser exercido pelo locatário na aquisição do imóvel


locado, dará segurança e tranquilidade para o vendedor e para o gestor, porém,
sem a documentação feita por escrito e assinada, não tem valor.

TERMO DE VISITA PARA VENDA


Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

Trata-se de uma forma de documentar nosso trabalho e oferecer segurança ao


proprietário do imóvel, no que diz respeito à qualificação do interessado na com-
pra, para evitar roubos, sequestros ou outro tipo de fraude ou violência.

PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

É o primeiro documento que nos sinaliza a real intenção do cliente na compra,


sendo assim, não pode ser esquecido nunca.

RECIBO DE SINAL DE NEGÓCIO E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO

Vale ressaltar que o gestor precisa estar autorizado por escrito no contrato de
opção de prestação de serviços. Caso contrário, poderá ser penalizado civil e
criminalmente.

TERMO DE RECEBIMENTO DE IMÓVEL (COMPRA)

Muitas vezes, o cliente comprador não vistoria muito bem o imóvel que tem
intenção de comprar, depois, cobra do gestor imobiliário itens que fizeram parte
do negócio e não se encontram no imóvel, avarias em janelas, portas, fechaduras

Apresentação dos Modelos Básicos de Documentos Para a Realização das Operações Imobiliárias
V

etc. A melhor forma de prevenir esses acontecimentos é aconselhar o compra-


dor a olhar com calma os detalhes do imóvel antes da compra e, após assinada
a escritura, não poderá requerer nada que não seja vício oculto.

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA COMPRA DE IMÓVEL


E CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA LOCAÇÃO DE
IMÓVEL

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
São documentos sem os quais não se inicia nenhum tipo de trabalho. O Código
Civil é bem claro, garantindo nossos honorários, desde que contratados por
escrito. É a conhecida opção que, conforme estudamos, pode ser COM ou SEM
exclusividade.

TERMO DE VISITA PARA LOCAÇÃO

É equivalente ao TERMO DE VISITA PARA A VENDA, por meio do qual docu-


mentamos nosso trabalho e oferecemos segurança ao proprietário do imóvel,
no que diz respeito à qualificação do interessado na locação, para evitar roubos,
sequestros ou outro tipo de fraude, violência ou avarias.

CADASTRO DO LOCADOR

Não é apenas o LOCATÁRIO e o FIADOR que devem ser cadastrados, mas o


LOCADOR também. Os dados do imóvel e do LOCADOR são imprescindíveis
para a confecção do Contrato de Locação, forma do repasse do aluguel, infor-
mações bancárias, entre outros.

AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS


107

CADASTRO DO FIADOR

O CADASTRO auxilia a análise das condições financeiras e possíveis impedi-


mentos do LOCATÁRIO e do garantidor da locação, o FIADOR.

CONTRATO DE LOCAÇÃO

No anexo, apresento um modelo que, aos poucos, você irá adaptar conforme
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

sua forma de trabalho e peculiaridades de cada caso. Nenhum contrato é exa-


tamente igual ao outro.

TERMO DE VISTORIA DE ENTRADA / SAÍDA

A melhor forma de constatar as obrigações estabelecidas na Lei de Locação,


como entrega do imóvel, pelo LOCADOR, em condições a ser utilizado ao fim a
que se destina e também pelo LOCATÁRIO, no término do contrato, da mesma
forma que recebeu.

TERMO DE RECEBIMENTO/ENTREGA DO IMÓVEL E ENTREGA DAS


CHAVES

No final da locação, pagos todos os valores, comparadas as vistorias e executa-


dos todos os reparos indicados, o TERMO DE RECEBIMENTO E ENTREGA
é fundamental, não somente para LOCADOR, LOCATÁRIO e FIADOR, mas
também para o Gestor.

Apresentação dos Modelos Básicos de Documentos Para a Realização das Operações Imobiliárias
V

ADITIVO CONTRATUAL

ADITIVO CONTRATUAL ou TERMO DE ADITAMENTO CONTRATUAL


é o documento que altera ou modifica cláusulas do contrato original. Ele serve,
principalmente, para renovações de Contratos de Locação.

PTAM

Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.
Apresentado exatamente no formato exigido pelo COFECI, assim como o
Contrato de Locação, pode ser adaptado às características pessoais de redação
do autor, porém, não pode ser suprimido nenhum dos itens.








AS NOVAS TENDÊNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS


109

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Atualmente, contamos com o auxílio de várias ferramentas, nosso trabalho tor-


nou-se muito mais dinâmico. Podemos visitar os imóveis e contatar as pessoas
em um simples toque de botão.
Toda percepção de mudanças comportamentais, sociais e tecnológicas que
tivermos será um diferencial de competitividade. São imóveis descritos de forma
mais detalhada e de fácil compreensão, fotos bem tiradas, com resolução alta, de
forma a oferecer ao cliente uma visão mais precisa do imóvel, atenção às neces-
Reprodução proibida. Art. 184 do Código Penal e Lei 9.610 de 19 de fevereiro de 1998.

sidades das novas composições familiares.


Diante de tantos itens a serem assimilados, chamo atenção para o mais
importante: a ÉTICA. Tudo muda e tudo evolui, mas a ética deve persistir a cada
passo que o mundo der.
Sua postura ilibada e sua conduta reta, aliadas aos conhecimentos adquiri-
dos, o levarão aos patamares almejados com maior velocidade e consistência.
Vocês pôde ter contato com os modelos dos principais documentos neces-
sários para o desenvolvimento de sua profissão, porém, não se acomode em
copiar os modelos. Os contratos estão todos de acordo com as legislações apli-
cáveis e isso não pode ser modificado, mas algumas características são pessoais.
Esses modelos que disponibilizei não são exatamente os que uso, porque
adaptei conforme minha forma de trabalhar. Você deve fazer a mesma coisa,
adaptar os modelos conforme suas necessidades e sua forma de desenvolver seu
trabalho. Não tenha preguiça, mãos à obra, você tem conhecimento suficiente
para elaborar seus próprios documentos e, assim, estar pronto para prestar uma
boa assessoria.
Finalmente, você poderá analisar vários modelos de documentos, como
autorização de venda com exclusividade, recibo de entrega de chaves, contrato
de locação, recibo de sinal e princípio de pagamento, entre outros.
Os modelos apresentados servirão de base para o início de seu trabalho.
Caso você já atue no mercado, poderá compará-lo aos que já utiliza, podendo
fazer alterações ou modificações.

Considerações Finais
1. O que torna a presença do corretor de imóveis indispensável na negociação?
2. Vimos que QUALIFICAÇÃO, SEGURANÇA, CONHECIMENTOS TÉCNICOS e ÉTICA
são fatores que tornam a presença do corretor de imóveis indispensável na ne-
gociação, porém, são muitos os profissionais que atuam no mercado imobiliário.
Qual deve ser a atitude do profissional que deseja “FAZER A DIFERENÇA”?
3. O mundo evoluiu, o mercado imobiliário está em um momento de muito cresci-
mento e prosperidade. O profissional acompanhou essa evolução ou ainda acha
que é uma profissão muito fácil de exercer e que se ganha dinheiro com facilida-
de? Em sua opinião, o profissional hoje é mais respeitado?
4. Além do curso de Gestão Imobiliária, o que mais pode o Gestor fazer para se
qualificar?
5. O Gestor Imobiliário precisa estar atento às mudanças na forma de negociar.
Qual é a melhor forma para utilizar a internet? A forma incorreta de utilização
dessa ferramenta, ao invés de ajudar, pode atrapalhar? De que forma?
6. Os clientes, os profissionais relacionados à nossa profissão ADVOGADOS/TABE-
LIONATOS/REGISTRO DE IMÓVEIS/BANCOS/CONSÓRCIOS/JORNAIS/PROFISSIO-
NAIS NA ÁREA DE INFORMÁTICA etc. perceberam que: “SOMOS MAIS QUE UM
CORRETOR DE IMÓVEIS?”
MATERIAL COMPLEMENTAR

Apresento, mais uma vez, um artigo do site O GESTOR IMOBILIÁRIO de autoria de MARCOS
MASCARENHAS, sobre as OBRIGAÇÕES DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. Veja alguns
trechos e acesse o link abaixo para conhecer na íntegra.
O Supremo Tribunal Federal tem feito muitos julgados sobre a responsabilidade do fiador.
Temos o conhecimento de que a garantia da fiança é a mais segura em um contrato de locação.
A lei também trazia a informação de que o fiador é o responsável pelo contrato, até a entrega
das chaves, porém, com as mudanças em relação à obrigação dos cônjuges e do mundo
contemporâneo, muitos julgados foram proferidos sem conformidade com a lei e se tornaram
jurisprudências muito importantes. Em 2012, a Lei de Locação sofreu algumas alterações,
permitindo a exoneração da fiança, ou seja, a extinção da obrigação do fiador em alguns casos. O
texto sugerido é muito interessante e vale a pena ser lido.
Disponível em: <http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2014/01/as-obrigacoes-do-fiador-no-
contrato-de.html>

A REDE GLOBO apresentou, por meio do Jornal Nacional, uma série sobre a Compra de Imóveis.
Assista e veja como são importantes os documentos. Disponível em: <http://www.youtube.com/
watch?v=hwQsAOKje3s>.

Contrato de Corretagem Imobiliária


Antonio Carlos de Mathias Coltro
Editora: ATLAS
Sinopse: o crescimento econômico atual e especialmente
o desenvolvimento da atividade comercial, tanto nos
pequenos como nos grandes centros, fazem com que a
atividade do intermediário de negócios adquira relevo
cada vez maior, acabando por tornar-se ela própria
uma forma de acelerar ainda mais o crescimento da
atividade negocial, especialmente no âmbito da compra
e venda de imóveis, que, a partir do Código Civil (Lei
nº 10.406/02), passou a contar com previsão legislativa
expressa e tendente à regulamentação do contrato
de corretagem imobiliária. Nesta obra, com referência
ao entendimento da doutrina nacional e estrangeira,
bem como da jurisprudência, são examinados, de forma
prática, os aspectos que interessam ao tema da intermediação de imóveis, com propostas para
solução das dúvidas que o assunto propicia, de maneira a facilitar sua compreensão tanto por
estudantes, como por profissionais do Direito e da corretagem imobiliária, segundo, inclusive,
a jurisprudência que passou a se firmar a partir do Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/02). A
partir da 3ª edição, acrescentou-se um capítulo, tratando do exercício irregular da corretagem
imobiliária e as consequências penais a tanto inerentes.Manual de consulta indispensável para
profissionais envolvidos com negócio imobiliário. Leitura complementar para as disciplinas
Direito Civil e Direito Imobiliário do curso de Direito.

Material Complementar
113
CONCLUSÃO

As Operações Imobiliárias são atividades fascinantes e gratificantes. Cumprir a fun-


ção social, aliando realização profissional com remuneração, é o ideal. Para se atingir
essa plenitude, é preciso ter a mente e o espírito de um eterno aprendiz. É preciso se
empenhar na busca constante de conhecimento, treinamento e aperfeiçoamento.
Além disso, a probidade fará toda diferença. O mercado imobiliário não precisa de
mais um corretor e sim do corretor que fará a diferença. Colabore com a profissão
e comece a exercer as atividades do profissional com qualificação e competência.
Tenha consciência de que você e apenas você é o responsável pelo seu sucesso e
que toda vitória é precedida de muito esforço e dedicação. Dedique-se a estudar e
compreender cada uma das operações imobiliárias, porque elas são complementa-
res entre si. Não é possível realizar uma operação imobiliária sem outra que a com-
plemente.
É muito confortável para nós, profissionais, atendermos um cliente, seguros do que
devemos fazer e da melhor forma que utilizaremos para isso.
Agora que você conhece todas as operações imobiliárias, dedique um pouco de
tempo para melhorar o seu desempenho. Faça uma lista de checagem para cada
uma delas. É muito fácil, basta se imaginar atendendo um cliente do início até o final
e vá anotando os itens.
Um cliente satisfeito é um cliente fiel e também uma propaganda viva do seu traba-
lho. Invista no seu futuro e em você mesmo. Para isso, monte uma pasta para cada
operação imobiliária. Inicie arquivando a lista de checagem, depois, vá anexando
um a um os documentos utilizados, modelos e o que achar interessante.
Além de conhecer e dominar o passo a passo de todas as transações, o falar bem
também faz toda diferença. É muito bom conversar com alguém que fala com clare-
za, tem bom vocabulário e está atualizado.
Atenção, ter bom vocabulário, não significa falar de forma difícil, com palavras não
muito utilizadas em nosso cotidiano, pelo contrário, a pessoa fala bem quando é
facilmente compreendida.
Tenho notado que os argumentos de venda, a forma de expressão de ideias e a
postura têm me auxiliado muito quando proponho ao vendedor uma autorização
de venda com exclusividade. Com o tempo, aprendi a falar com segurança e a ser
acima de tudo verdadeira.
Como ferramentas para o aprendizado, contamos hoje com um número muito gran-
de de obras, como o Dicionário Analógico da Língua Portuguesa, Dicionário Etimo-
lógico da Língua Portuguesa, Nova gramática do Português Brasileiro, além, é claro,
do material disponível na internet.
Não podemos deixar de falar na leitura. Para os gestores de negócios imobiliários, é
fundamental que tenhamos conhecimentos gerais. Os clientes são muito diferentes
uns dos outros e temos que estar prontos para os mais variados tipos de diálogos.
CONCLUSÃO

Atendemos pessoas de várias classes sociais e de níveis intelectuais diversos. A lei-


tura aprimora o vocabulário e nos mantém atualizados. Adquira o bom hábito de
ler jornais, revistas e, principalmente, livros. Não deixe de escrever, quer seja para
enviar e-mails, fazer anotações ou enviar cartões. A tecnologia tem nos deixado pre-
guiçosos e mal acostumados. Quando temos que escrever nos damos conta de que
temos muitas dúvidas e cometemos muitos erros.
Caro(a) aluno(a), a responsabilidade de tornar nosso mercado melhor e mais res-
peitado é nossa. Vamos à luta! Vamos parar de reclamar e começar a tomar atitude!
115

REFERÊNCIAS

BRASIL. Constituição (1998). Constituição da República do Brasil. Brasília, DF: Se-


nado, 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/
constituicao.htm>. Acesso em: 23 abr. 2014.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Novo Código Civil Brasileiro. Dis-
ponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso
em: 18 Dez. 2013.
Brasil. Lei n. 4591, de 16 de dezembro de 1964. Estabelece os parâmetros legais
das incorporações.<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>. Acesso
em: 23 abr. 2014.
BRASIL. Lei n. 8245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imó-
veis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. <http://www.planalto.gov.
br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 29 abr. 2014.
COFECI. Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br>. Acesso em 29 abr. 2014.
CRECI-PR. Disponível em: <http://www.crecipr.gov.br>. Acesso em 29 abr. 2014.
DINIZ, Curso de direito civil brasileiro, 4º volume: direito das coisas/ Maria Helena
Diniz. 22. ed. rev. e atual. De acordo com a Reforma do CPC – São Paulo: Saraiva,
2007.
FENACI. Disponível em: <http://www.fenaci.org.br>. Acesso em: 29 abr. 2014.
SECOVI. Disponível em: <http://www.secovi.com.br>. Acesso em: 29 abr. 2014.
SECOVI-PR. Disponível em: <http://www.secovipr.com.br>. Acesso em 29: abr. 2014.
SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileir., 2. ed. São Paulo: Malheiros, 1995.
SINDIIMÓVEIS-PR. Disponível em: <http://www.sindimoveispr.com.br>. Acesso em:
29 abr. 2014.
ANEXO

ANEXO I
ANEXOS REFERENTES À UNIDADE V

TERMO DE VISTORIA DE IMÓVEL PARA VENDA

PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL:
ENDEREÇO RESIDENCIAL:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREÇO COMERCIAL:
FONE COMERCIAL:

ENDEREÇO DO IMÓVEL:
BAIRRO: Cidade:
ENTRE RUAS:
FIM A QUE SE DESTINA:
ÁREA:
DIMENSÕES:
Frente: Profundidade:
FORMATO DO TERRENO: Topografia:
INDICAÇÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS:
CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO:
Tipo da construção:
Tempo de construção:
Estado de conservação:
Área do imóvel principal: Área das benfeitorias:
Benfeitorias:
Aproveitamento de área:
Número de cômodos:
Detalhamento dos cômodos (um a um, discriminando estado de
conservação, piso, paredes, lustres, móveis (se tiver), esquadrias,
portas e batentes, metais, tipo de banheira, box etc.)
117
ANEXO

SALA:
COZINHA:
ESCRITÓRIO:
SUíTE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO:
ACESSIBILIDADE E FLUÊNCIA:
LOCAL/DATA
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
CORRETOR/ANGARIADOR

CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA VENDA DE


IMÓVEL COM EXCLUSIVIDADE

CONTRATADA:
ENDEREÇO:
FONE: FAX:
E-mail:

CONTRATANTE:
Nacionalidade: Estado Civil: Profissão:
R.G.: C.P.F. Data Nasc.:
Cônjuge:
Nacionalidade: Profissão:
R.G.: C.P.F.:
Data Nasc.:
End. Res.:
Cep: Bairro:
Fone: Cidade:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREÇO COMERCIAL:
End. Com:
Cep: Bairro:
ANEXO

Fone:
Cidade:
IMÓVEL: CEP:
BAIRRO: Cidade:
Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS:
DATA: QUADRA:
ENTRE RUAS:
FIM A QUE SE DESTINA:
ÁREA:
DIMENSÕES:
Frente: Profundidade:
FORMATO DO TERRENO: Topografia:
CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO:
Tipo da construção:
Tempo de construção:
Estado de conservação:
Área do imóvel principal: Área das benfeitorias:
Benfeitorias:
Aproveitamento de área:
Número de cômodos:
Detalhamento dos cômodos (um a um, discriminando estado de
conservação, piso, paredes, lustres, móveis (se tiver), esquadrias,
portas e batentes, metais, tipo de banheira, box etc.)

SALA:
COZINHA:
ESCRITÓRIO:
SUÍTE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO:
ACESSIBILIDADE E FLUÊNCIA:
Obs.:_______________________________________________________
(Esse campo é importante para complementar informações)
119
ANEXO

( ) IMÓVEL QUITADO ( ) IMÓVEL FINANCIADO


AGENTE FINANCIADOR
Data base: ___/___/___ nº do Contrato
Total de prest. Saldo devedor:
Valor da Prest. nº de prest. Pagas

Prest. Atrasadas
Pelo presente instrumento de CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
PARA VENDA DE IMÓVEL COM EXCLUSIVIDADE, o CONTRATANTE contrata a
empresa/corretor qualificada acima, para promover a venda do imóvel de
sua propriedade, devidamente especificado acima, conforme as seguintes
cláusulas:
CLÁUSULA PRIMEIRA: a CONTRATADA promoverá a venda do imóvel,
podendo, para tanto, anunciar de forma pública, obedecendo ao preço e às
condições estipuladas pelo CONTRATANTE.
CLÁUSULA SEGUNDA: o presente Contrato terá a vigência de_________
(por extenso o tempo, que pode ser dias, meses ou anos) a contar da data de
assinatura do presente.
CLÁUSULA TERCEIRA : o CONTRATANTE autoriza a CONTRATADA, a RECEBER
sinal de negócio e emitir recibo20.
CLÁUSULA QUARTA: ocorrendo a efetivação da transação imobiliária, o
CONTRATANTE pagará a CONTRATADA a comissão de venda, no valor equi-
valente a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda do imóvel, no ato da
assinatura do contrato ou da escritura.
CLÁUSULA QUINTA: o presente contrato obriga em todos os termos e dis-
posições as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores.
CLÁUSULA SEXTA: as partes elegem o foro da comarca
_______________________ para dirimir eventuais dúvidas.
LOCAL/DATA
ASSINATURAS : CONTRATANTE / CONTRATADA
TESTEMUNHAS
_______________________
20
Em conformidade com RESOLUÇÃO – COFECI Nº 005/78
ANEXO

CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA VENDA DE


IMÓVEL SEM EXCLUSIVIDADE

CONTRATADA:
ENDEREÇO:
FONE: FAX:
E-mail:

CONTRATANTE:
Nacionalidade: Estado Civil: Profissão:
R.G.: C.P.F.:
Data Nasc.
Cônjuge:
Nacionalidade: Profissão:
R.G.: C.P.F.:
Data Nasc.:
End. Res.
Cep.: Bairro:
Fone: Cidade:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREÇO COMERCIAL:
End. Com:
Cep: Bairro: Fone:
Cidade:

IMÓVEL: CEP:
BAIRRO: Cidade:
Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS:
DATA: QUADRA:
ENTRE RUAS:
FIM A QUE SE DESTINA:
ÁREA:
DIMENSÕES:
121
ANEXO

Frente: Profundidade:
FORMATO DO TERRENO: Topografia:
CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO:
Tipo da construção:
Tempo de construção:
Estado de conservação:
Área do imóvel principal: Área das benfeitorias:
Benfeitorias:
Aproveitamento de área:
Número de cômodos:
Detalhamento dos cômodos (um a um, discriminando estado de conser-
vação, piso, paredes, lustres, móveis (se tiver), esquadrias, portas e batentes,
metais, tipo de banheira, box etc.)
SALA:
COZINHA:
ESCRITÓRIO:
SUÍTE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO:
ACESSIBILIDADE E FLUÊNCIA:
Obs.:________________________________________________________
(Esse campo é importante para complementar informações)
( ) IMÓVEL QUITADO ( ) IMÓVEL FINANCIADO
AGENTE FINANCIADOR
Data base: ___/___/___ nº do Contrato:
Total de prest.: Saldo devedor:
Valor da Prest.: nº de prest. Pagas:
Prest. Atrasadas:

Pelo presente instrumento de CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA


PARA VENDA DE IMÓVEL SEM EXCLUSIVIDADE, o CONTRATANTE contrata a
empresa/corretor qualificada acima, para promover a venda do imóvel de
sua propriedade, devidamente especificado acima, conforme as seguintes
cláusulas:
ANEXO

CLÁUSULA PRIMEIRA: a CONTRATADA promoverá a venda do imóvel, obe-


decendo ao preço e às condições estipuladas pelo CONTRATANTE,
NÃO podendo, para tanto, anunciar de forma pública.

CLÁUSULA SEGUNDA: o presente Contrato terá a vigência de_________


(por extenso o tempo, que pode ser dias, meses ou anos) a contar da data de
assinatura do presente.

CLÁUSULA TERCEIRA : o CONTRATANTE autoriza a CONTRATADA a RECEBER


sinal de negócio e emitir recibo.

CLÁUSULA QUARTA: ocorrendo a efetivação da transação imobiliária, o


CONTRATANTE pagará à CONTRATADA a comissão de venda no valor equi-
valente a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda do imóvel, no ato da
assinatura do contrato ou da escritura.

PARAGRAFO ÚNICO: a comprovação da apresentação do comprador se
dará mediante termo de visitação.

CLÁUSULA QUINTA: o presente contrato obriga, em todos os termos e


disposições, as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores.

CLÁUSULA SEXTA: as partes elegem o foro da comarca


_______________________ para dirimir eventuais dúvidas.

LOCAL/DATA:

ASSINATURAS : CONTRATANTE / CONTRATADA

TESTEMUNHAS:

ENDEREÇAR PARA O LOCATÁRIO:


123
ANEXO

NOTIFICAÇÃO

___________________, proprietário do imóvel localizado na Rua


______________________, bairro:_____________cidade/estado___________,
registrado sob matrícula nº ______________, no Registro de Imóveis do
______ ofício, vem pela presente, nos termos da Lei 8.245/1991, CONCEDER
o DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇAO DO IMÓVEL, e NOTIFICAR Vossa
Senhoria do quanto segue:

VALOR DO IMÓVEL e CONDIÇÕES DE PAGAMENTO


A documentação do imóvel pertinente à venda estará disponível no endereço
____________do proprietário, no período das _____às _____ hs.

Sendo assim, caso haja interesse de Vossa Senhoria na aquisição do


imóvel, essa intenção deverá ser manifestada por escrito.
O direito de preferência caducará, se não manifesto de maneira ine-
quívoca, no prazo de trinta dias, conforme Art. 28 da lei acima.
Sendo o que tínhamos para o momento, subscrevemo-nos.

Atenciosamente,

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO PROPRIETÁRIO
ANEXO

TERMO DE VISITAÇÃO DE IMÓVEL PARA COMPRA


Cliente: _______________________________________________________
R.G: ______________________________ C.P.F: ______________________
Endereço Residencial: __________________________________________
Fone : _____________________________ Celular: _____________________
e-mail: _______________________________________________________
Endereço Comercial: ____________________________________________
Fone : _____________________________
IMÓVEL VISITADO: _____________________________________________
Corretor: ____________________________
CRECI:_______________
NOME DOS ACOMPANHANTES:____________________________________

Colocar nota de rodapé com observação para o caso do comprador estar


acompanhado

Declaro, para os devidos fins de direito e demais que se fizerem necessários,


que, tendo interesse em comprar, VISITEI o imóvel acima por meio da imo-
biliária ________________________________________ .

Data da visita ____/____/____


Entrada no imóvel_________hs
Saída do imóvel__________ hs
LOCAL/DATA

___________________________ _____________________
Cliente Corretor
125
ANEXO

PROPOSTA PARA COMPRA DE IMÓVEL

1 PROPONENTE
Nome: Est. Civil :
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiação: Profissão:
R.G.: C.P.F : 
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cônjuge :
Data de nasc. / / Nac:
Nat:
Profissão: R.G.:
C.P.F.:

2 IMÓVEL PRETENDIDO

Endereço:
Edifício: Andar : Bairro:
Zona: Quadra : Data :
Terreno (m2): Construção (m2):
Proprietário:

3 NEGOCIAÇÃO

Preço total R$ ( ) Sinal em: / /


de R$ ( )Condições de pagamento:
Validade da proposta: dias , a partir da data de sua assinatura.
ANEXO

4 DAS OBRIGAÇÕES

4.1. Aceita a presente proposta para compra do imóvel acima descrito e exibido o
título aquisitivo, livre e desembaraçado, juntamente com as certidões negativas de
ônus, inclusive da Prefeitura Municipal, pagarei a título de sinal de negócio e princí-
pio de pagamento a importância acima citada.
4.2. A partir da assinatura desta, se houver desistência do negócio por minha parte,
pagarei à , a taxa de 6% sobre o valor da venda, a título de despesas
efetuadas, em conformidade com art. 725 do Código Civil Brasileiro.
4.3. Para dirimir as questões resultantes dessa proposta, fica eleito o Foro da.


LOCAL/DATA

ASSINATURA DO PROPONENTE / CORRETOR

TESTEMUNHAS
127
ANEXO

TERMO DE ACEITAÇAO DA PROPOSTA

VENDEDOR: Est. Civil:


Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiação: Profissão:
R.G.: C.P.F :
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cônjuge:
Data de nasc. / / Nac.:
Nat:
Profissão: R.G.:
C.P.F.:
Reconheço a comissão de 6 % (seis por cento), sobre o valor total da negociação a
, que será paga no momento da assinatura da Escritura
de Compra e Venda do Imóvel. Declaro que a partir da assinatura desse Termo de
Aceitação, se houver desistência do negócio por minha parte, pagarei à ,
a taxa de 6% sobre o valor da venda, em conformidade com art. 725 do Código Civil
Brasileiro.
Por fim, aceito a proposta do comprador conforme foi apresentado

REPETIR OS TERMOS DA PROPOSTA, OU OFERECER CONTRA PROPOSTA.

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO VENDEDOR e do CÔNJUGE/CORRETOR

TESTEMUNHAS
ANEXO

RECIBO DE SINAL DE NEGÓCIO E PRINCÍPIO


DE PAGAMENTO DE IMÓVEL

PROPRIETÁRIO/VENDEDOR: Est. Civil :


Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiação: Profissão: 
R.G.: C.P.F.:
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cônjuge:
Data de nasc. / / Nac.:
Nat:
Profissão: R.G.:
C.P.F.:
COMPRADOR: Est. Civil:
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiação: Profissão:
R.G.: C.P.F.:
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cônjuge:
Data de nasc. / / Nac.:
Nat:
Profissão:
R.G.: C.P.F.:
IMÓVEL: CEP:
BAIRRO: CIDADE/ESTADO:
Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS:
DATA: QUADRA:
129
ANEXO

Por este instrumento, os VENDEDORES, neste ato representados por (NOME DO


CORRETOR/EMPRESA), declaram, que receberam, nesta data, do COMPRADOR, a
quantia de R$ (valor por extenso), a título de SINAL DE NEGÓCIO E PRINCÍPIO
DE PAGAMENTO DO Imóvel acima.
Os VENDERORES são legítimos proprietários do imóvel e declaram estar livre e de-
sembaraçado de qualquer ônus judicial ou extrajudicial.
Os VENDEDORES obrigam-se, por meio deste, comprometendo-se a vendê-lo aos
COMPRADOR pelo preço certo de R$ , nas condições deste instrumento.
O COMPRADOR declara que pagará o restante do preço, ou seja, R$ (valor por
extenso), na data da outorga e assinatura da Escritura Definitiva de Compra e Venda
do imóvel, oportunidade em que os VENDEDORES entregarão o imóvel totalmente
desocupado.
Os VENDEDORES obrigam-se a apresentar, no Tabelionato, todos os documentos
solicitados para a elaboração da Escritura de Compra e Venda.
Até a data da assinatura da Escritura de Compra e Venda, os impostos, taxas e con-
tribuições são de responsabilidade dos VENDEDORES, depois correrão à custa do
COMPRADOR.
Por estarem assim, justos e contratados, as partes firmam o presente, na presença
de duas Testemunhas, dando tudo por bom firme e valioso.
, de de 20 .

VENDEDOR CÔNJUGE


CORRETOR

Nº DO CRECI

Testemunhas:
ANEXO

TERMO DE ENTREGA E RECEBIMENTO DE IMÓVEL

PROPRIETÁRIO/VENDEDOR
Est. Civil : Data de nasc. / /
Nac.: Nat.:
Filiação: Profissão:
R.G.: C.P.F.:
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cônjuge:
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Profissão: 
R.G.: C.P.F.:
COMPRADOR: Est. Civil: 
Data de nasc. / / Nac.: Nat:
Filiação: Profissão:
R.G.: C.P.F.:
End.Res.:
Bairro: Cidade: Estado:
Cônjuge:
Data de nasc. / / Nac.:
Nat: Profissão:
R.G.: C.P.F.:

IMÓVEL:
CEP:
BAIRRO: CIDADE/ESTADO:
Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS:
DATA: QUADRA:

Pelo presente Termo de Recebimento de Imóvel que, entre si, fazem


as partes acima descritas, fica certo e ajustado o que segue:
a) Por meio de competente Contrato de Compra e Venda, o
COMPRADOR adquiriu o imóvel acima descrito.
b) Autorizado pelo VENDEDOR, o COMPRADOR vistoriou o imóvel
e o recebe na presente data, nas condições em que se encontra,
131
ANEXO

declarando não ter nada a reclamar ou a reivindicar do antigo


proprietário, isentando-o de qualquer responsabilidade por
danos supervenientes, salvo o caso vício oculto do produto,
que será resolvido de acordo com os dispositivos legais
aplicáveis.
c) O COMPRADOR recebe, neste, ato cópia das NORMAS,
REGULAMENTAÇÃO e LEGISLAÇÃO DO CONDOMÍNIO, bem
como CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS,
CHAVES DO IMÓVEL E CÓPIAS e CONTROLES REMOTOS.

Lido e achado conforme, segue assinado pelas partes, na presença de


duas testemunhas.

Local e data


COMPRADOR VENDEDOR


CORRETOR

Nº DO CRECI


TESTEMUNHAS:
ANEXO

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA COMPRA DE IMÓVEL

CONTRATADO:
ENDEREÇO:
FONE: FAX:
E-mail:

CONTRATANTE:
Nacionalidade: Estado Civil: Profissão:
R.G C.P.F. Data Nasc.
Cônjuge:
Nacionalidade: Profissão:
R.G. C.P.F.
Data Nasc. End. Res.
Cep: Bairro
Fone: Cidade:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREÇO COMERCIAL:
End. Com:
Cep: Bairro
Fone:
Cidade:

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL PRETENDIDO:


TIPO DO IMÓVEL
DIMENSÕES:
FORMATO DO TERRENO: Topografia:
133
ANEXO

ÁREA TOTAL:
ÁREA CONSTRUÍDA:
CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO:
Tipo da construção:
Tempo de construção:
Benfeitorias:
Aproveitamento de área:
NÚMERO DE CÔMODOS:
VALOR:
OBS:

Pelo presente instrumento de CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA COM-


PRA DE IMÓVEL, O CONTRATANTE contrata a empresa/corretor qualificada acima,
para promover a COMPRA de imóvel, conforme as instruções acima.
CLÁUSULA PRIMEIRA: a CONTRATADA promoverá a busca do imóvel, obedecendo
ao preço e as condições estipuladas pelo CONTRATANTE.
CLÁUSULA SEGUNDA: o presente Contrato terá a vigência de (por extenso o tem-
po que podem ser dias, meses ou anos) a contar da data de assinatura do presente.
CLÁUSULA TERCEIRA: ocorrendo a efetivação da transação imobiliária, o CONTRA-
TANTE pagará à CONTRATADA a comissão no valor equivalente a 6% (seis por cento)
sobre o valor do imóvel, no ato da assinatura do contrato ou da escritura.
CLÁUSULA QUARTA: o presente contrato obriga em todos os termos e disposições
as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores.
CLÁUSULA SEXTA: as partes elegem o foro da comarca para dirimir
eventuais dúvidas.


LOCAL/DATA

ASSINATURAS: CONTRATANTE / CONTRATADA

TESTEMUNHAS
ANEXO

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA LOCAÇAO DE IMÓVEL

CONTRATADA:
ENDEREÇO:
FONE: FAX:
E-mail:

CONTRATANTE:
Nacionalidade: Estado Civil: Profissão:
R.G C.P.F. Data Nasc.
Cônjuge:
Nacionalidade: Profissão:
R.G. C.P.F.
Data Nasc.
End. Res.
Cep: Bairro
Fone: Cidade:
FONE RESIDENCIAL: CELULAR:
ENDEREÇO COMERCIAL:
End. Com:
Cep: Bairro
Fone:
Cidade:

IMÓVEL: CEP:
BAIRRO: Cidade:
Nº MATRÍCULA: REGISTRO DE IMÓVEIS:
DATA: QUADRA:
135
ANEXO

ENTRE RUAS:
FIM A QUE SE DESTINA:
ÁREA:
DIMENSÕES:
Frente: Profundidade:
FORMATO DO TERRENO: Topografia:
CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO:
Tipo da construção:
Tempo de construção:
Estado de conservação:
Área do imóvel principal: Área das benfeitorias:
Benfeitorias:
Aproveitamento de área:
Número de cômodos:
Detalhamento dos cômodos (um a um, discriminando estado de conservação, piso,
paredes, lustres, móveis (se tiver), esquadrias, portas e batentes, metais, tipo de ba-
nheira, box etc.)
SALA:
COZINHA:
ESCRITÓRIO:
SUITE: ATIVIDADES EXISTENTES NO ENTORNO:
ACESSIBILIDADE E FLUÊNCIA:
Obs.:
(Esse campo é importante para complementar informações)

Pelo presente instrumento particular de CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS


PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL que, entre si, fazem, de um lado de-
nominada ADMINISTRADORA , e de outro lado
Denominado PROPRIETÁRIO, fica justa e contratada a prestação de serviços com
exclusividade para LOCAÇÃO do imóvel ACIMA, mediante cláusulas e condições a
seguir expostas:
ANEXO

CLÁUSULA 1ª: o PROPRIETÁRIO pagará à ADMINISTRADORA, a Título de taxa de lo-


cação, 100 % (cem por cento) sobre o valor do 1º (primeiro) aluguel.
CLÁUSULA 2ª : o presente Contrato terá a vigência de ( ) dias úteis.
CLÁUSULA 3ª: a ADMINISTRADORA promoverá a publicação do imóvel para locação
por meio de jornais locais, tabloide especializado, revistas, internet, placas e e-mail.
CLÁUSULA 4ª: as visitas ao imóvel serão feitas sempre com o acompanhamento do
corretor e registradas por meio de Termo de Visita.
CLAUDULA 5ª: a ADMINISTRADORA compromete-se ainda a prestar os serviços
abaixo relacionados:
- Avaliar o imóvel, indicando o valor do aluguel de forma justa e compatível com o
mercado.
- Analisar os cadastros do LOCATÁRIO e FIADOR(ES) com critério, solicitando para
tanto documentos comprobatórios e levará à apreciação do PROPRIETÁRIO como
condição sem a qual inexistirá o Contrato de Locação.
- Providenciar “O termo de vistoria” do imóvel em forma de Relatório, determinando
seu estado de conservação (com fotografias), por ocasião da entrada do LOCATÁRIO.
- Confeccionar o Contrato de Locação, providenciando cópias para as partes.
- Emitir Recibo de Entrega das chaves.
E por estarem assim justas contratadas, as partes firmam o presente contrato em
duas vias de igual valor, teor e forma, na presença de 02(duas) testemunhas, obri-
gando seus herdeiros e sucessores, dando tudo por bom, firme e valioso.


LOCAL/DATA

ASSINATURA DO PROPRIETÁRIO(S) / ADMINISTRADORA - CORRETOR

TESTEMUNHAS
137
ANEXO

TERMO DE VISITAÇÃO DE IMÓVEL PARA LOCAÇÃO

OBSERVAÇÃO: MODELO PARA VISITA COM ACOMPANHAMENTO DO CORRETOR


Cliente:
R.G: C.P.F.:
Endereço Residencial:
Fone: Celular:
E-mail:
Endereço Comercial:
Fone:

IMÓVEL VISITADO:
Corretor: CRECI
NOME DOS ACOMPANHANTES:
Colocar nota de rodapé com observação para o caso do LOCATÁRIO estar acompa-
nhado
Declaro, para os devidos fins de direito e demais que se fizerem necessários, que,
tendo interesse em comprar, VISITEI o imóvel acima por meio da imobiliária
acompanhado pelo corretor .
Data da visita / /
Entrada no imóvel hs
Saída do imóvel hs

LOCAL/DATA


ASSINATURA DO CLIENTE / CORRETOR

TESTEMUNHAS
ANEXO

TERMO DE VISITAÇÃO DE IMÓVEL PARA LOCAÇÃO

OBSERVAÇÃO: MODELO PARA VISITA SEM ACOMPANHAMENTO DO CORRETOR

IMÓVEL VISITADO:
Corretor: CRECI
CLIENTE:
R.G: C.P.F.:
Endereço Residencial:
Fone: Celular:
E-mail:
Endereço Comercial:
Fone:
NOME DOS ACOMPANHANTES:
Colocar nota de rodapé com observação para o caso do LOCATÁRIO estar acompa-
nhado
Declaro, para os devidos fins de direito e demais que se fizerem necessários, que,
tendo interesse em alugar, VISITAREI o imóvel acima por meio da imobiliária
e me declaro ciente das normas abaixo:
Normas para visitar o imóvel:
01 O prazo para visitar o imóvel é de 02 (duas) horas após o recebimento das chaves.
02 O VISITANTE é responsável pelo imóvel durante a visita, inclusive pelo fechamen-
to das portas, janelas, vitrôs, torneiras, registros ou similares, evitando assim, ocor-
rência de sinistros.
03 Quaisquer danos ou estragos provocados ao imóvel, por ocasião desta visita, é
de responsabilidade total e exclusiva do visitante.
04 Deverão ser devolvidas ( ) chaves.
05 É proibida a retirada de qualquer pertence do imóvel e alteração do segredo das
fechaduras.

Data da visita / /
Entrada no imóvel hs
139
ANEXO

Saída do imóvel hs


LOCAL/DATA

ASSINATURA DO CLIENTE E DO CORRETOR RESPONSÁVEL

CADASTRO DO LOCATÁRIO

Imóvel pretendido
Cliente:
R.G: C.P.F.:
Profissão:
Endereço Comercial:
Fone:
Endereço Residencial:
Fone: Celular:
E-mail:
Cônjuge:
R.G: C.P.F.:
Profissão:
Endereço Comercial:
Fone: Celular:
E-mail:

Imóvel Próprio:
Bairro: cidade:
Número da Matrícula Reg. De Imóveis
ANEXO

Valor R$

Automóvel próprio
Modelo: marca:
Ano: valor R$

Modelo: marca:
Ano: valor R$

Possui animal de estimação?

Referências comerciais:
1) Empresa
Fone: contato:

2) Empresa
Fone: contato:

3) Empresa
Fone: contato:

Referências bancárias:
1) Banco agência
Fone: contato:

2) Banco agência
Fone: contato:
141
ANEXO

3) Banco agência
Fone: contato:

Referências pessoais:
1) Nome:
Fone:

2) Nome:
Fone:

3) Nome:
Fone:


LOCAL / DATA

ASSINATURAS

Obs: solicitar cópias dos documentos pessoais e do imóvel e automóvel (se possuir).
ANEXO

CADASTRO DO FIADOR

Imóvel pretendido
Locatário:
Cônjuge:
Parentesco em que grau?
Conhecidos há quanto tempo?
Fiador:
R.G: C.P.F.:
Profissão:
Endereço Comercial:
Fone:
Endereço Residencial:
Fone: Celular:
E-mail:
Cônjuge:
R.G: C.P.F.:
Profissão:
Endereço Comercial:
Fone: Celular:
E-mail:
Imóvel Próprio:

1) Endereço:
Bairro: cidade:
Número da Matrícula Reg. De Imóveis
Valor R$

2) Endereço:
143
ANEXO

Bairro: cidade:
Número da Matrícula Reg. De Imóveis
Valor R$

3) Endereço:
Bairro: cidade:
Número da Matrícula Reg. De Imóveis
Valor R$

Automóvel próprio
Modelo: marca:
Ano: valor R$

Modelo: marca:
Ano: valor R$

Referências comerciais:
1) Empresa
Fone: contato:

2) Empresa
Fone: contato:

3) Empresa
Fone: contato:
ANEXO

Referências bancárias:
1) Banco agência
Fone: contato:

2) Banco agência
Fone: contato:

3) Banco agência
Fone: contato:

Referências pessoais:
1) Nome:
Fone:

2) Nome:
Fone:

3) Nome:
Fone:


LOCAL / DATA

ASSINATURAS

Obs: solicitar cópias dos documentos pessoais e dos imóveis e automóveis.


145
ANEXO

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL

LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualificação completa.

LOCATÁRIO: nome e qualificação completa.

FIADORES: nome e qualificação completa do casal.

IMÓVEL: endereço.

PRAZO DE LOCAÇÃO: (por extenso) meses.


INÍCIO: de de
TÉRMINO: de de

VENCIMENTO: todo dia (por extenso) de cada mês.

VALOR MENSAL DE LOCAÇÃO: R$ (valor por extenso) que deverá ser pago
no vencimento acima por meio de boleto bancário ou na sede da Administradora.

REAJUSTE: anual, de acordo com a variação do (especificar o índice adotado),

Pelo presente instrumento particular de Contrato de Locação de Imóvel que, entre


si, fazem as partes signatárias acima qualificadas, fica certa e ajustada a presente
LOCAÇÃO, mediante cláusulas e condições a seguir expostas:

CLÁUSULA PRIMEIRA: o LOCADOR é legítimo proprietário do imóvel acima des-
crito, e por este ato, cede em locação para o LOCATÁRIO para exclusivo fim ­­­­­­­ .

CLÁUSULA SEGUNDA: a presente locação se destina a fim exclusivamente.

CLÁUSULA TERCEIRA: a presente locação vigerá pelo período estabelecido no pre-


ANEXO

âmbulo deste instrumento, devendo o LOCATÁRIO restituí-lo, findo o prazo, inde-


pendente de notificação judicial ou extrajudicial.

CLÁUSULA QUARTA: além do aluguel, são encargos do LOCATÁRIO, a taxa de ener-


gia, água, saneamento básico, esgoto, condomínio e quaisquer outras que recaiam
ou venham a recair sobre o imóvel locado, que deverão ser pagas a quem de direito.

§ 1º Finda a locação, o LOCATÁRIO deverá apresentar junto com as chaves, certidões


negativas dos encargos acima, de tal forma que ele possa imediatamente ser utili-
zado.

§ 2º A parcela da taxa de condomínio correspondente ao fundo de reserva será de-


duzida do aluguel do mês subsequente. Para isso. o locatário deve apresentar prova
de quitação com o valor pago devidamente discriminado.

CLÁUSULA QUINTA: fica vedado ao LOCATÁRIO, ceder ou sublocar o imóvel no


todo ou em parte, devendo fazer bom uso do mesmo, de tal forma a não prejudicar
as condições de segurança, bem estar, moral e bons costumes dos vizinhos e/ou
condôminos.

CLÁUSULA SEXTA: o LOCATÁRIO recebe, neste ato, o imóvel em perfeito estado de


conservação e limpeza, de acordo com o Termo de Vistoria anexo, devendo trazê-lo
nas mesmas condições, responsabilizando-se pela imediata reparação de qualquer
dano causado por si, seus prepostos ou visitantes, obrigando-se ainda a restituí-lo,
finda ou rescindida a locação no mesmo estado em que estava.

PARÁGRAFO ÚNICO: qualquer reparo pertinente ao imóvel, que seja de responsa-


bilidade do LOCADOR, deverá ser imediatamente comunicado por escrito. O silên-
cio implicará em responsabilidade do LOCATÁRIO.

CLÁUSULA SÉTIMA: o LOCADOR ou seu mandatário poderá vistoriar o imóvel me-


diante combinação prévia de dia e hora, cabendo ao LOCATÁRIO, ainda, permitir
que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros no caso de venda, conforme
Art. 23, IX da Lei 8.245/91.

CLÁUSULA OITAVA: conforme art.22 inciso VIII da lei 8.245/91, correrá por conta
147
ANEXO

do LOCATÁRIO o premio de seguro complementar contra fogo, que incida ou venha


incidir sobre o imóvel.

CLÁUSULA NONA: antes do vencimento do prazo ajustado, não poderá o LOCA-


DOR retomar o imóvel, salvo se por infração contratual do LOCATÁRIO e nem este
poderá restituí-lo ao LOCADOR sob pena de multa equivalente a 10% (dez por cen-
to) sobre o valor da soma dos aluguéis vincendos.

CLÁUSULA DÉCIMA: estando a locação prorrogada por tempo indeterminado, não


poderá o LOCATÁRIO restituir o imóvel locado sem aviso por escrito, com antece-
dência de 30 (trinta) dias, sob pena de responder pelo valor do aluguel e encargos
referentes a este período.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: como fiadores e principais pagadores de todas as


obrigações do LOCATÁRIO, decorrentes deste contrato, obrigam-se conjunta e soli-
dariamente os fiadores já qualificados, cujas responsabilidades somente cessarão
no ato da efetiva restituição do imóvel locado e entrega das chaves ao LOCADOR,
nas exatas condições neste contrato estipuladas. Os FIADORES, desde já, declaram
que não se opõem que o LOCATÁRIO faça, acordos com o LOCADOR, para reajustar
os aluguéis, aceitando a responsabilidade pelo ônus deste ato decorrente, decla-
rando, ainda que assumem integral responsabilidade pelas despesas processuais
e honorários advocatícios derivados da sucumbência de processos oriundos des-
ta locação. Declaram mais, que renunciam expressamente ao beneficio de ordem
constantes dos artigos 827 e 828, do Código Civil Brasileiro, isto é, os bens do fiador
poderão ser executados independentemente da execução dos bens do locatário,

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: no caso de falência, insolvência, ou morte dos


FIADORES, obriga-se o LOCATÁRIO a apresentar outro fiador idôneo, a critério do
LOCADOR, no prazo máximo de 15 (quinze) dias, sob pena de incorrer em infração
contratual e sujeito às penalidades estipuladas nesse contrato, podendo o LOCA-
DOR considerar rescindida a presente locação.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: na hipótese de haver desapropriação do imóvel,


caberá ao LOCATÁRIO tão somente o direito de pleitear eventual indenização do
Poder Expropriante.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: as partes contratantes obrigam-se por si, seus her-
deiros e sucessores a manter o presente contrato sempre firme e bom, elegendo o
ANEXO

foro da Comarca de - para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios referentes


ao presente, renunciando a qualquer outro por mais privilegiado que seja.
E por estarem justas e contratadas, as partes firmam o presente em 04(quatro) vias
de igual valor, teor e forma, dando tudo por bom firme e valioso para as finalidades
de direito.


LOCAL/DATA

ASSINATURAS

LOCADOR/ADMINISTRADORA

LOCATÁRIO

FIADORES

TESTEMUNHAS

TERMO DE VISTORIA DE ENTRADA

ENDEREÇO DO IMÓVEL:
LOCATÁRIO:
FIADOR(ES):
SUÍTE
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
149
ANEXO

PORTA: fechadura: Nº de chaves


JANELA:
MÓVEIS:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-
fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAÇÕES:
BWC da SUÍTE
TETO:
PAREDE:
PISO:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
BOX: espelho
GABINETE:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâ-
mico, lâmpada etc.
INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação,
tampo, torneira, balcão, vaso sanitário, assento, tipo de descarga válvula, suportes,
ganchos etc.
OBSERVAÇÕES:
QUARTO 01
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
MÓVEIS:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-
fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
ANEXO

OBSERVAÇÕES:
QUARTO 02
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
MÓVEIS:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-
fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAÇÕES:
BWC SOCIAL
TETO:
PAREDE:
PISO:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
BOX: espelho
GABINETE:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâ-
mico, lâmpada, etc.
INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação,
tampo, torneira, balcão, vaso sanitário, assento, tipo de descarga válvula, suportes,
ganchos etc.
OBSERVAÇÕES:

CORREDOR
TETO:
PAREDE:
151
ANEXO

PISO:
RODAPÉ:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptor, soquete cerâ-
mico, lâmpada etc.
OBSERVAÇÕES:
COZINHA
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
ARMÁRIOS:
ELETRODOMÉSTICOS:
DEPURADOR:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-
fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina.
INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação,
tampo, torneira, balcão, suportes, ganchos, filtro de água etc.
OBSERVAÇÕES:
ÁREA DE SERVIÇO
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
ARMÁRIOS:
ESTENDAL:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-
ANEXO

fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,


suporte p/ cortina.
INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo e marca de tanque e estado de conserva-
ção, torneira, balcão, suportes, ganchos, instalações para máquina de lavar e secar
roupas etc.
OBSERVAÇÕES:
DESPENSA
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
ARMÁRIOS:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâ-
mico, lâmpada, suporte p/ cortina.
OBSERVAÇÕES:
O LOCATÁRIO tem o prazo de 10 (dez) dias, contando a partir da data de entrega e
assinatura da presente, para observações e solicitação de reparos nas instalações do
imóvel, equipamentos etc. Decorrido este prazo, as despesas referentes a reparos
correrão por conta do LOCATÁRIO, salvo vícios ocultos conforme Código de Defesa
do Consumidor.
LEITURA DE ENERGIA ELÉTRICA:
LEITURA DE ÁGUA:

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO LOCATÁRIO, DOS FIADORES, DO CORRETOR E DO VISTORIADOR.
153
ANEXO

TERMO DE VISTORIA DE SAÍDA

ENDEREÇO DO IMÓVEL:
LOCATÁRIO:
FIADOR(ES):

SUÍTE
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
MÓVEIS:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-
fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAÇÕES:
REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS:

BWC da SUÍTE
TETO:
PAREDE:
PISO:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
BOX: espelho
GABINETE:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâ-
ANEXO

mico, lâmpada, etc.


INSTALAÇÃO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação,
tampo, torneira, balcão, vaso sanitário, assento, tipo de descarga válvula, suportes,
ganchos etc.
OBSERVAÇÕES:
REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS:

QUARTO 01
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
MÓVEIS:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-
fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAÇÕES:
REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS:

QUARTO 02
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
MÓVEIS:
155
ANEXO

INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-


fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina etc.
OBSERVAÇÕES:
REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS:

BWC SOCIAL
TETO:
PAREDE:
PISO:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
BOX: espelho
GABINETE:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâ-
mico, lâmpada etc.
INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação,
tampo, torneira, balcão, vaso sanitário, assento, tipo de descarga válvula, suportes,
ganchos etc.
OBSERVAÇÕES:
REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS:

CORREDOR
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptor, soquete cerâ-
mico, lâmpada etc.
ANEXO

OBSERVAÇÕES:
REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS:

COZINHA
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
ARMÁRIOS:
ELETRODOMÉSTICOS:
DEPURADOR:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-
fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina.
INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo de marca de pia e estado de conservação,
tampo, torneira, balcão, suportes, ganchos, filtro de água etc.
OBSERVAÇÕES:
REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS:

ÁREA DE SERVIÇO
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
157
ANEXO

ARMÁRIOS:
ESTENDAL:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, ponto tele-
fônico, tomada p/ ar condicionado, soquete cerâmico, lâmpada, ar condicionado,
suporte p/ cortina.
INSTALAÇÀO HIDRÁULICA: descrever tipo e marca de tanque e estado de conserva-
ção, torneira, balcão, suportes, ganchos, instalações para máquina de lavar e secar
roupas etc.
OBSERVAÇÕES:
REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS:

DESPENSA
TETO:
PAREDE:
PISO:
RODAPÉ:
PORTA: fechadura: Nº de chaves
JANELA:
ARMÁRIOS:
INSTALAÇÃO ELÉTRICA: descrever número de tomadas, interruptores, soquete cerâ-
mico, lâmpada, suporte p/ cortina.
OBSERVAÇÕES:
REPARAÇÕES A SEREM EXECUTADAS:

O LOCATÁRIO deverá realizar os reparos, apontados abaixo, dos itens vistoriados, de


tal forma a entregar o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, de acordo com o
Art. 23,III da Lei 8.245/1991 – Lei de Locação.
Enquanto as chaves do imóvel permanecerem de posse do LOCATÁRIO, o prazo
contratual correrá normalmente, sendo que o Contrato cessará no momento em
que o PROPRIETÁRIO receber as chaves do imóvel e der quitação plena de débitos,
inclusive de fornecimento de água, energia elétrica, taxas condominiais e demais,
ANEXO

de responsabilidade do LOCATÁRIO.

LEITURA DE ENERGIA ELÉTRICA:


LEITURA DE ÁGUA:

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO LOCATÁRIO, DOS FIADORES, DO CORRETOR E DO VISTORIADOR.

TERMO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL E


DAS CHAVES

LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualificação completa.

LOCATÁRIO: nome e qualificação completa.

IMÓVEL: endereço.

O LOCATÁRIO declara estar recebendo, neste ato, o imóvel acima citado nas con-
dições discriminadas no Termo de Vistoria de Entrada, juntamente com (número
de chaves por extenso) chaves e (por extenso) controle remoto, todos em bom
funcionamento.

Por ser esta a expressão da verdade, firma o presente.



LOCAL/DATA

ASSINATURA DO LOCATÁRIO

VISTO DO CORRETOR
159
ANEXO

TERMO DE ADITAMENTO CONTRATUAL

LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualificação completa.

LOCATÁRIO: nome e qualificação completa.

FIADORES: nome e qualificação completa do casal.

IMÓVEL: Endereço.

Pelo presente Termo de aditamento do Contrato de Locação, acima caracterizado,


fica estabelecido o que segue:
O Contrato de Locação ficará renovado por mais um período de (por extenso)me-
ses de / / , e o valor do aluguel reajustado será de R$ (valor por extenso).
Todas as demais cláusulas ficam ratificadas.
E por estarem justos e contratados, após leitura e esclarecimento de eventuais dú-
vidas, cientes e de comum acordo, assinam a presente em 04 (quatro) vias de igual
teor e forma, obrigando-se ao seu fiel cumprimento.


LOCAL/DATA

LOCADOR/ADMINISTRADORA

LOCATÁRIO

FIADORES

TESTEMUNHAS
ANEXO

TERMO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E DAS CHAVES

LOCADOR ou ADMINISTRADORA : nome e qualificação completa.

LOCATÁRIO: nome e qualificação completa.

IMÓVEL: endereço.

O LOCATÁRIO declara estar DEVOLVENDO, neste ato, o imóvel acima citado, nas con-
dições discriminadas no Termo de Vistoria de Saída, juntamente com (número
de chaves por extenso) chaves e (por extenso) controle remoto, todos em bom
funcionamento.

Horário : hs
Por ser esta a expressão da verdade, firma o presente.


LOCAL/DATA

ASSINATURA DO LOCATÁRIO

VISTO DO CORRETOR
161
ANEXO

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1 IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2 OBJETIVO DO PARECER
3 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
3.1 Identificação do proprietário
3.2 Indicação do número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis
3.3 Endereço com detalhamento de sua localização e confrontações
3.4 Medidas perimétricas, medida da superfície (área)
3.5 Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver
3.6 Contextualização do imóvel na vizinhança
3.7 Infraestrutura disponível
3.8 Aproveitamento econômico do Imóvel
3.9 Data em que foi realizada a vistoria

4 INDICAÇÃO DA METODOLOGIA UTILIZADA


MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

èMétodo Comparativo : é aquele em que o valor do imóvel é obtido por meio da


comparação de dados de mercado, relativos a outros de características similares.
(Fatores de homogeneização: profundidade, testada, topografia, esquina,localização,
natureza, idade, peculiaridades de valorização e depreciação).
èMétodo de Custos: é aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento
sumário ou detalhado da composição de custos de reprodução.
èMétodo da Renda: é aquele em que o valor de imóvel é obtido pela capitalização de
sua renda líquida, real ou prevista.
èMétodo Residual: é aquele em que, a partir do valor total do imóvel, o valor do
terreno é obtido por meio da subtração do valor das benfeitorias.

5 VALOR RESULTANTE
6 DATA DA VISTORIA
7 IDENTIFICAÇÃO – breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Ava-
liador
ANEXO

8 CONCLUSÃO
9 ANEXOS
9.1 Mapa De Localização
9.2 Certidão Atualizada Da Matrícula No Cartório Do Registro De Imóveis
9.3 Relatório Fotográfico

LOCAL/DATA

ASSINATURA DO CORRETOR COM O NÚMERO DO CRECI

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