Docs Audiencia Je Civel 2 Proc 0808780 80 2019 8 12 0110

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Este documento é copia do original assinado digitalmente por FABIO NOGUEIRA COSTA e PROTOCOLADORA TJMS 1. Protocolado em 29/05/2019 às 16:16, sob o número 08087808020198120110, e
EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA -ª VARA DO
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL NA COMARCA DE CAMPO GRANDE - MS.
https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0808780-80.2019.8.12.0110 e o código 62B1435.

liberado nos autos digitais por Lucia Helena Reco de Oliveira, em 29/05/2019 às 17:35. Para acessar os autos processuais, acesse o site
SAULO VIEIRA VIANA E JENNIFER ESTEVAM DE
ARAÚJO
Brasileiros, casados entre si, ele empresário, portador da cédula

de identidade nº. 8678700 SSP/MG, inscrito no CPF nº. 030.891.596-86, ela
delegada de polícia, portadora da cédula de identidade nº. 9164037
PCMG/MG, inscrita no CPF nº. 061.891.766-74, ambos com endereço à
Avenida Nelly Martins, nº. 1581, apartamento 201, bloco B, Carandá
Bosque, Campo Grande – MS, CEP 79.032-295, vem, perante Vossa
Excelência, por seu advogado in fine assinado (mandato incluso) propor
a presente
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS

MATERIAIS E MORAIS
Rua Kioto, n.°321, Vila Nascente - Fone/Fax 67 3383-2907 - CEP: 79036340. Campo Grande - MS
e-mail : advocacia@nogueiracosta.com.br
www.nogueiracosta.com.br
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Em face de
MB ENGENHARIA SPE 024 S.A

Pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº.
08.845.815/0001-83, estabelecida na Avenida das Nações Unidas, nº.
14261, 14º e 15º andares, ala B, Bairro Vila Gertrudes, São Paulo – SP, CEP
04.794-000, pelos fatos e fundamentos jurídicos que passa a expor.

1. DOS FATOS
Os requerentes adquiriram da requerida, através de

compromisso de compra e venda firmado em 08/10/2014, o
apartamento nº. 201 da torre B, do empreendimento denominado
Green Life Residence, pelo valor de R$556.000,00, conforme se
comprova com o contrato anexo.
A previsão para a conclusão da obra e a entrega do imóvel era

dezembro de 2015. Entretanto, somente em 01/08/2017 foi transferida a
posse do imóvel aos requerentes, como se comprova com o “termo de
recebimento das chaves” em anexo.
Ocorre que mesmo antes de terem tomado posse do imóvel os

requerentes foram obrigados a arcar com as taxas de condomínio
referentes aos meses de junho e julho de 2017, no valor total de
R$1.878,42, conforme se comprova com os documentos anexos.
Além disso, ainda tiveram que pagar o valor de R$1.926,35 de

IPTU, também vencidos antes da data de ingresso na posse do imóvel,
conforme se comprova com os documentos anexos.
Obviamente que estes débitos deveriam ser suportados pela

requerida, já que os requerentes não haviam, ainda, tomado posse do
bem.
Mas os prejuízos não param aí.
Quando do lançamento do empreendimento, a publicidade

veiculada tinha como seu principal atrativo a existência de uma trilha
ecológica particular em solo natural para caminhada, conforme se
observa do portfólio (doc. anexo) amplamente divulgado (f. 20). No
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mesmo material (f. 42) consta a existência de “área verde entregue
recuperada e revitalizada”, inclusive com destaque em vermelho.
A expectativa que se criou era de que os moradores teriam uma

exclusiva área de caminhada em contato direto com a natureza,
conforme se observa da imagem divulgada do material acima referido:

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Com efeito, esse diferencial foi determinante para a aquisição
da unidade por parte dos requerentes, sendo também o fato que
justificou o preço pago.
No entanto, quando da entrega das unidades os requerentes

observaram que fora veiculada publicidade enganosa, pois a área que
seria destinada a trilha ecológica, foi entregue como Área de
Preservação Permanente (APP) pela Secretaria Municipal de Meio
Ambiente e Desenvolvimento Urbano, sendo vedado o acesso pelos
condôminos, conforme se comprova com as fotografias anexas.

Tanto é assim que fora instaurado inquérito pelo Ministério
Público Estadual para fins de apurar eventual utilização irregular por
parte dos condôminos da área de preservação permanente, conforme
se comprova com a cópia anexa.
Obviamente que tal situação representa grave lesão aos direitos

dos requerentes, pois tiveram frustrada a expectativa de residir num
condomínio onde haveria trilha ecológica, ambiente em que poderiam
usufruir do contato direto com a natureza, o que indubitavelmente
possui um valor inestimável nos dias atuais.
Assim, os requerentes se sentem enganados, na medida em que

o grande diferencial que os fizeram optar pela aquisição de uma
unidade do empreendimento era justamente a possibilidade de ter uma
trilha ecológica à sua disposição.
Além disso, se soubessem que não haveria trilha ecológica, os

requerentes jamais aceitariam o preço cobrado pelo apartamento.
Não apenas pelo valor agregado pelo contato direto com a natureza,
mas também pela metragem do terreno de área comum dos
condôminos.
Com efeito, com vistas a evitar o enriquecimento ilícito, deve a

requerida ser condenada a indenizar os valores de condomínio e IPTU
pagos pelos requerentes, além de indenização decorrente do
descumprimento da oferta relativa à trilha ecológica, além da
compensação moral pela frustração de não terem acesso a área
prometida na publicidade.
2. DO DIREITO
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2.1. DO RESSARCIMENTO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO E
IPTU
Conforme acima narrado, os requerentes foram obrigados a
realizar o pagamento da taxa de condomínio e IPTU do imóvel antes
mesmo de terem tomado posse do bem, o que não pode ser admitido,
sob pena de enriquecimento ilícito da requerida.
Evidente que se os requerentes ainda não tinham ingressado na

posse do apartamento, nada justifica que eles sejam obrigados a

realizar o pagamento das referidas despesas.
Nesse ponto, cumpre destacar que embora haja previsão
contratual no sentido de que a taxa de condomínio deveria ser paga
pelos requerentes a partir da instalação do condomínio, tal cláusula
deve ser reputada abusiva, pois propicia o enriquecimento sem causa.
O mesmo se aplica ao IPTU, que segundo o contrato, seria de

responsabilidade dos requerentes após a liberação do “habite-se”.
Nesse sentido, os incisos IV e V do art. 6º do CDC consideram

direito básico do consumidor a proteção contra práticas e cláusulas
abusivas, viabilizando sua revisão. Vejamos:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais
coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou
impostas no fornecimento de produtos e serviços;
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações
desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as
tornem excessivamente onerosas; (grifou-se)
Corroborando, o inciso IV, do art. 51 do mesmo diploma legal

considera nulas as cláusulas consideradas iníquas, abusivas,
incompatíveis com a boa-fé e equidade:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem
o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a
boa-fé ou a eqüidade; (grifou-se)
O Colendo STJ, já decidiu a questão envolvendo a taxa de

condomínio em sede de recurso repetitivo, conforme se verifica da
ementa abaixo:
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PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do

condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse;
e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.1 (grifou-se)
O mesmo raciocínio deve ser aplicado à questão envolvendo o

IPTU, pois não se justifica que os promitentes compradores tenham que
arcar com despesas tributárias incidentes sobre bem que sequer a
posse havia lhes sido transferida.
Com efeito, resta evidente que a requerida deve ser condenada

a ressarcir os valores pegos pelos requerentes, devidamente atualizados
até a data do efetivo pagamento.
2.2. DA INDENIZAÇÃO PELO NÃO CUMPRIMENTO DA OFERTA

RELATIVA À TRILHA ECOLÓGICA
O art. 37 do CDC proíbe a veiculação de publicidade
enganosa, sendo que em seu §1º há expressa menção do que
caracteriza essa espécie de publicidade, conforme se verifica verbis:
Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de
caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro
1
REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
08/04/2015, DJe 20/04/2015.
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modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a
respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades,
origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. (grifou-se)
Por seu turno, ao tratar da oferta, a norma consumerista explicita

que toda informação ou publicidade veiculada obriga o fornecedor e
integra o contrato. Veja-se o teor do art. 30:
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada
por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e
serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular
ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Segundo ensina JOSÉ GERALDO FILOMENO2, a oferta se refere à
manifestação do anunciante-fornecedor, com escopo de propor a
colocação de produtos ou serviços no mercado. Essa manifestação
pode decorrer da entrega de prospectos distribuídos de mão em mão,
malas diretas, correspondências, dentre outros.
Como explicam FLÁVIO TARTUCE e DANIEL AMORIM3, as regras

que regulam a publicidade e a oferta no CDC visam proteger o
consumidor, parte vulnerável, das chamadas armas de sedução
utilizadas pelos fornecedores e prestadores.
A força obrigatória da oferta é tamanha que os autores acima

citados preconizam:
Constata-se que o art. 30 do CDC tem o condão de fazer prevalecer a oferta
em relação às cláusulas contratuais. Então, simbologicamente, é como se o
conteúdo do contrato fosse rasgado ou inutilizado e depois substituído pelo
teor da informação prestada quando do início da contratação. Em outras
palavras, todos os elementos que compõem a oferta passam a integrar
automaticamente o conteúdo do negócio celebrado.4
Portanto, não há dúvida sobre a vinculação da oferta à relação

contratual. Nesse sentido se fora veiculada publicidade tendo como
principal atrativo a existência de trilha ecológica, a inexistência desse
diferencial caracteriza inadimplemento contratual, o que impõe a
necessidade de reparação dos danos causados.
2
Manual de Direitos do Consumidor. São Paulo: Atlas, 2015, pg. 221.
3
Manual de Direito do Consumidor. Rio de Janeiro: Forense, 2015, pg. 350.
4
Op. Cit. pg. 353.
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Nessa toada, veja-se o entendimento da jurisprudência em
casos semelhantes:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. - TRILHA DE
ECOTURISMO. Não houve a entrega da área verde com a trilha
ecoturística e o córrego preservado. Alegação de culpa de terceiro que
não se sustenta. As rés, antes de assumirem a obrigação de entrega do
empreendimento, deveriam ter efetuado prévio planejamento das obras.
A demora para regularização do empreendimento constitui elemento
integrante do risco da atividade da ré não sendo suficiente para afastar sua
responsabilidade, até porque são fatos previsíveis, e não extraordinários. –
(...). A publicidade integra o futuro contrato firmado. Inteligência do artigo

37, caput e §1º do CDC cc art.18, inciso III do mesmo diploma. (...).
- DANO MATERIAL. O montante do quantum indenizatório fixado no
percentual de 20% do valor contratado do imóvel, com as devidas
atualizações deve ser mantido, pois se houve valorização do imóvel desde
a conclusão da obra, a desvalorização se deu na mesma, ou até em superiores
proporções.
- DANO MORAL. Imóvel entregue com diversos vícios de construção.
Frustração das expectativas dos moradores. Extrapolamento das barreiras do
mero dissabor. Aquele que adquire imóvel, como o dos autos – com
grande área de lazer - ainda na planta cria expectativa de que quando
da entrega poderá usufruir de sua inteireza. Valor fixado na sentença que
deve ser mantido (R$20.000,00 sendo R$10.000,00 para cada autor). 5
(grifou-se)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

INDENIZATÓRIA. PUBLICIDADE ENGANOSA. Preliminar de
ilegitimidade passiva rejeitada. Material do empreendimento que previa
área de preservação permanente, córrego preservado e trilha
ecoturística. Obras não realizadas. Entraves decorrentes da necessidade de
licença ambiental que constituem fortuito interno. Afronta ao art. 6º, III e IV,
do CDC. A oferta vincula o fornecedor, de modo que na ausência de
cumprimento da oferta, o consumidor poderá, entre outros pedidos,
requerer o abatimento do preço. Art. 30 do CDC. Percentual de 10% do
valor atualizado do contrato. Sentença mantida. Recurso desprovido. 6
(grifou-se)
CONTRATO – Compra e venda de imóvel em construção –

Publicidade enganosa – Ausência de construção de trilha ecoturística e
5
TJSP – AC 1028082-85.2014.8.26.0114 – 4ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Enio
Zuliani – julgado em 25/09/2015.
6
TJSP – AC 1009325-09.2015.8.26.0114 – 7ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Mary Grün
– julgado em 06/02/2018.
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de disponibilização de estrutura para instalação de TV a cabo – Decadência
afastada – Pretensão condenatória que se sujeita ao prazo prescricional geral
de dez anos – Teoria do Diálogo das Fontes – Legitimidade da corré Rossi
verificada, pois as rés fazem parte do mesmo grupo econômico –
Inobservância da oferta amplamente divulgada pelas rés – Frustração
de legítimas expectativas da autora – Riscos inerentes ao
empreendimento que não podem ser transferidos à autora – Informação
imprecisa das rés acerca da construção de estrutura para instalação de tv a
cabo
- Reparação pela desvalorização do imóvel – Indenização por dano
material devida – Depreciação do imóvel a ser apurada em liquidação de
sentença – Hipótese em que foi afastada a condenação das rés pelos

prejuízos decorrentes da ausência de disponibilização de estrutura para
instalação de ar condicionado – Recurso desprovido na parte conhecida. 7
(grifou-se)
Do último acórdão, cabe transcrever trecho do voto do ilustre

relator:
In casu, restou incontroverso que, até o momento, não foi construída a área
verde de mais de quatorze mil metros quadrados, com trilha
ecoturística, amplamente anunciada pelas rés, em total desacordo com o
constante da oferta de fls. 45/48, que, nos termos do art. 30 do Código de
Defesa do Consumidor, vincula o fornecedor. Assim, não há como
deixar de reconhecer que as rés veicularam publicidade enganosa,
frustrando a legítima expectativa na autora no sentido de usufruir a
área verde divulgada no material publicitário.
E nem venham as requeridas, a fim de eximir-se das responsabilidades que
lhe cabem, alegar que a trilha ecoturística não foi implantada em razão de
dificuldades de obtenção de licenças junto ao órgão ambiental, pois são
riscos previsíveis inerentes ao empreendimento, que não podem ser
transferidos à compromissária compradora.
Destarte, uma vez verificado que a requerida não cumpriu com

a oferta divulgada, deve haver a sua condenação nos danos materiais
e morais daí decorrentes.
No caso dos danos materiais, caracterizados pela

desvalorização do imóvel em razão da inexistência da trilha ecológica,
deve ser restituído aos requerentes o equivalente a 5% do valor do
imóvel, pois além da frustração decorrente da ausência do atrativo,
deve ser considerada ainda a redução da metragem total do imóvel.
7
TJSP – AC 1019458-76.2016.8.26.0114 – 1ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Luiz
Antônio de Godoy – julgado em 03/08/2018.
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No tocante aos danos morais, considerando a gravidade da
ofensa e a capacidade econômica das partes, o valor de R$6.760,71 é
capaz de atender aos critérios da compensação, punição e
proporcionalidade.
3. DO PEDIDO
Ante o exposto pede e requer a Vossa Excelência:

a) A citação da requerida na pessoa de seu representante
legal, para que compareça à audiência a ser designada por
Vossa Excelência, sob pena de revelia e confissão;
b) A inversão do ônus da prova, na forma do artigo 6º, VIII, do

CDC;
c) Ao final a procedência do pedido para o fim de:
i) condenar a requerida a ressarcir os valores pagos a

título de taxa de condomínio (R$2.630,78) e IPTU
(R$2.728,51), no valor total de R$5.359,29, que deverá
ser atualizado com juros de 1% e IGPM, até a data do
efetivo pagamento;
ii) indenizar os danos materiais decorrentes do

descumprimento da oferta no tocante à trilha
ecológica, no importe equivalente a 5% do valor pago
pelo imóvel, ou seja, R$27.800,00, devidamente
atualizados com juros de 1% e IGPM, até a data do
efetivo pagamento;
iii) compensar os danos morais decorrentes da frustração

ocorrida com o descumprimento da oferta, sugerindo-
se o valor de R$6.760,71, devidamente atualizados com
juros e correção monetária desde a data do evento
danoso.
d) Protesta provar o alegado por todos os meios de prova,

especialmente o depoimento pessoal do requerido,
testemunhas, bem como as demais que se fizerem
necessárias ao deslinde da presente e que ficam desde já
requeridas.
Dá-se à causa o valor de R$39.920,00.

O A B / M S 8 .8 8 3
F á b io N o g u e ir a C o s ta
Campo Grande (MS), 29 de maio de 2019.
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fls. 147
,
Este documento é copia do original assinado digitalmente por DANIEL BATTIPAGLIA SGAI e PROTOCOLADORA TJMS 2. Protocolado em 16/07/2019 às 14:50, sob o número WJEC19080711292
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 11ª VARA DO JUIZADO
ESPECIAL CÍVEL CENTAL DA COMARCA DE CAMPO GRANDE – MATO GROSSO
DO SUL
e liberado nos autos digitais por Usuário padrão para acesso SAJ/AT, em 16/07/2019 às 15:28. Para acessar os autos processuais, acesse o site
https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0808780-80.2019.8.12.0110 e o código 651CD7A.
PROCESSO N° 0808780-80.2019.8.12.0110
MB ENGENHARIA SPE 024 S.A., com sede na avenida T-9, nº 1.423, Setor
Bueno, Goiânia-GO, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 08.845.815/0001-83, com sede na cidade de
Goiânia, estado de Goiás, na Avenida T9, Esq. C/T 33, n.º 1423 – Parte, Setor Bueno, CEP 74215-
020 e, por seus advogados e procuradores abaixo assinados, nos autos da “Ação de Reparação de
Danos Materiais e Morais” que lhes move SAULO VIEIRA VIANA E JENNIFER ESTEVAM
DE ARAUJO, vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência apresentar sua
CONTESTAÇÃO, conforme as razões de fato e de direito que passam a expor.
I - RESUMO DA LIDE
Os Autores ajuizaram a presente “Ação de Reparação de Danos Materiais e

Morais”, alegando, em síntese que, em 21/10/2014, adquiriram, por meio de Instrumento Particular
fls. 148
,
de Promessa de Compra e Venda, a unidade nº 0201, Bloco B, do empreendimento “Green Life Via
Park”, pelo valor histórico de R$ 556.000,00 (quinhentos e cinquenta e seis mil reais).
Argumentaram que, no ato da aquisição do imóvel, lhe fora prometida a entrega de

trilha ecológica particular em solo natural para caminhada, correspondente a entrega de área verde
recuperada e vitalizada, o que não teria sido cumprido pela Ré, o que teria lhes causado diversos
danos.
Ainda, relataram que se viram obrigados a arcar com o pagamento de despesas
condominiais e IPTU no importe de R$ 5.359,29 (cinco mil, trezentos e cinquenta e nove reais e

vinte e nove centavos).
Diante o exposto, ingressaram com a presente demanda requerendo a condenação da

Ré: a) ao pagamento de indenização pelos supostos danos morais sofridos no importe de R$
6.760,71 (seis mil, setecentos e sessenta reais e setenta e um centavos); b) a inversão do ônus da
prova c) indenização por danos materiais pela desvalorização do imóvel, correspondente a quantia
de R$ 27.800,00 (vinte e sete mil e oitocentos reais). d) restituição do valor de R$ 5.359,29 (cinco
mil, trezentos e cinquenta e nove reais e vinte e nove centavos).
Esses, resumidamente, foram os fatos e fundamentos do pedido inaugural, os quais,

data vênia, não se sustentarão, nos termos das razões da defesa ora apresentada, razão pela qual
deverá a presente demanda ser julgada totalmente improcedente.
II – PRELIMINARMENTE
II.1 - DA MANIFESTA ILEGITIMIDADE AD CAUSAM QUANTO À PLEITO

INDENIZATÓRIO RELATIVOS À AREA COMUM DO EMPREENDIMENTO
Primeiramente, compete à Ré arguir preliminar de ilegitimidade ad causam

apresentada pelos Autores, uma vez que, em simples leitura dos fatos narrados, depreende-se não
serem os titulares do direito pleiteado com relação a construção de trilha ecológica/área verde
em suposta área comum do empreendimento.
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,
Permita-se a exploração do conceito de “legitimidade”: Trata-se da qualidade para
estar em juízo, em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz, sendo que deve haver
uma relação de legítima adequação entre sujeito e a causa.
No caso em tela, de acordo com a narrativa da peça exordial, os Autores informaram

que a trilha ecológica em solo natural/área verde, pertencente ao empreendimento
denominado Green Life Via Park, fora transformada em APP – Área de preservação
permanente, sendo vedado o acesso de moradores.
Veja, Exa. Os Autores são adquirentes da unidade 0201, pertencente ao Bloco B do

empreendimento Green Life Park, a qual foi devidamente entregue, em perfeitas condições de
habitação, mas vem em juízo reclamar um direito referente à suposta área comum do o
empreendimento.
Ora, Excelência, está claro que, independentemente do exame de mérito, os Autores

não são titulares do direito pleiteado, posto que, conforme narrado, os supostos problemas alegados
em inicial são na suposta área comum do empreendimento E NÃO NA UNIDADE DOS
AUTORES.
Com efeito, cabe ao CONDOMÍNIO, devidamente representado por seu

síndico, realizar qualquer pretensão quanto às áreas comuns do empreendimento E NÃO OS
AUTORES. É o que preconiza o nosso CPC:
Art. 18. Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando
autorizado pelo ordenamento jurídico.
Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:
XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico.
No caso em comento, os autores pleiteiam para si um direito coletivo dos demais

condôminos. Ademais é sabido que o “condomínio” ocorre quando existe a instauração de duas ou
mais pessoas sobre o mesmo bem, o que gera a importância de um representante (síndico) para
pleitear o interesse em comum de seus moradores (condôminos).
fls. 150
,
Imagine Excelência, que cada condômino ajuíze ação pleiteando a reforma de obras
nas áreas comuns do empreendimento, patente a instauração de caos jurídico e, consequentemente,
prejuízos à Ré! Ademais, a área comum é inseparável, não sendo possível delimitar a área de fato
pertencente a cada condômino. O Código Civil traz:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e
partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água,
esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes

comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de

sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais
correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
Sendo assim, não é possível delimitar o direito dos Autores quanto à área comum do
empreendimento, não podendo ele, portanto, pleitear direitos sobre uma área que é de utilização de
todos os condôminos do empreendimento.
Os Autores são realmente parte ilegítima para reclamar para si coisa comum aos
demais condôminos. Tendo em vista a área comum ser do condomínio, portanto, os interesses
inerentes à essa área são representados pelo síndico, devendo, assim, o condomínio figurar no polo
ativo das ações que dizem respeito à coisa comum.
Imagine, Excelência, que cada condômino ajuíze ação pleiteando a reforma de obras
nas áreas comuns do empreendimento, patente a instauração de caos jurídico e, consequentemente,
prejuízos à ré!
fls. 151
,
É correto dizer que os condôminos se submetem às regras condominiais e, para
tanto, há medidas administrativas e judiciais que poderiam ter sido tomadas para que os Autores
pudessem ver o seu direito satisfeito.
Contudo, referidas medidas não foram tomadas, ou seja, a questão do ajuizamento da

ação em nome do condomínio deveria ter sido deliberada em assembleia geral e dessa decisão o
síndico está vinculado.
Nesta oportunidade, estando a vontade dos Autores de acordo com a vontade de
todos os demais condôminos ou, ao menos, de sua maioria, o Condomínio deve agir em juízo para

alcançar o bem pretendido.
A legitimidade ad causam insere-se no âmbito do interesse de agir porque a sua falta

traduz-se em ausência de utilidade do provimento jurisdicional, ou seja, a legitimidade é apenas um
dos requisitos sem os quais não há interesse de agir.
Neste diapasão, cumpre ressaltar que a legitimidade para propor a demanda é do

condomínio constituído, uma vez que representa o interesse da coletividade (moradores do
empreendimento).
Inclusive assim entende a jurisprudência pátria:
“APELAÇÃO CÍVEL ? OBRIGAÇÃO DE FAZER OU CONVERSÃO EM PERDAS E

DANOS ? ÁREA DE LAZER COMUM DE VÁRIOS CONDOMÍNIOS ?
ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO ? CONDOMÍNIO POSSUI
LEGITIMIDADE PARA DEFENDER OS INTERESSES COLETIVOS ?
ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CONSTRUTORA/VENDEDORA ?
PREJUDICADA ? NÃO CONHECIMENTO ? PRESCRIÇÃO NÃO ACOLHIDA ?
PRAZO QUINQUENAL PREVISTO NO CDC ? DESCUMPRIMENTO DE
CONTRATO ? DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS ? MERO
ABORRECIMENTO ? RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE
CONHECIDA, DESPROVIDO.
fls. 152
,
1. O condômino é parte ilegítima para pleitear para si direito inerentes à área
comum, sendo do condomínio, representado pelo síndico, a legitimidade para a
defesa dos interesses coletivos. 2. Reconhecida a ilegitimidade ativa ad causam do
condômino para ajuizar a presente ação em relação aos pedidos de obrigação de
fazer ou sua conversão em perdas e danos, fica prejudicada a análise da
ilegitimidade passiva, não devendo ser conhecida a matéria. 3. Não se aplica ao
caso a prescrição trienal, pois versa a lide sobre indenização decorrente de relação
de consumo, cujo prazo prescricional é de cinco anos, conforme artigo 27 do
Código de Defesa do Consumidor. A última tentativa das partes em solucionar a
questão objeto do litigio ocorreu em 27.05.2011, ocasião em que a área ainda não

tinha sido construída. Assim, considerando que a ação foi distribuída em
22.07.2014, não restou configurada a prescrição. 4. O simples inadimplemento
contratual, sem maiores consequências, constitui mero aborrecimento ou dissabor
da vida cotidiana, notadamente insusceptível de indenização por dano moral. Na
hipótese, embora configurado o inadimplemento contratual, não ficou demonstrado
dano moral indenizável, vez que respeitado o direito de moradia da condômina. (TJ-
MS - APL: 08031647620148120021 MS 0803164-76.2014.8.12.0021, Relator: Des.
Sideni Soncini Pimentel, Data de Julgamento: 08/03/2016, 5ª Câmara Cível, Data de
Publicação: 11/03/2016)”
TJ-DF - APELAÇÃO CÍVEL AC 761626220038070001 DF 0076162-

62.2003.807.0001 (TJ-DF) Data de publicação: 12/05/2005 Ementa:
CONDOMÍNIO. ÁREA DE USO COMUM. CONDÔMINO. PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE ATIVA. SÍNDICO. I - O DIREITO PLEITEADO REFERE-SE À
ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS. O CONDOMÍNIO,
REPRESENTADO POR SEU SÍNDICO, É QUE DETÉM LEGITIMIDADE
PARA DEFESA DOS INTERESSES COMUNS. II - PROCESSO EXTINTO, SEM
JULGAMENTO DE MÉRITO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AD
CAUSAM CONHECIDA DE OFÍCIO.
TJ-MG - 100249509088970011 MG 1.0024.95.090889-7/001(1) (TJ-MG) Data de

publicação: 11/05/2007 Ementa: AÇÃO ORDINÁRIA DE DESFAZIMENTO DE
OBRA EM ÁREA DE USO COMUM - CONDÔMINOS - ILEGITIMIDADE
fls. 153
,
PASSIVA AD CAUSUM - SÍNDICO - PROCESSO EXTINTO - VOTO VENCIDO.
Compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou
fora dele, e praticar todos os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites de
suas atribuições. A pessoa jurídica do Condomínio não se confunde com a pessoa
física dos Condôminos. Preliminar instalada de ofício e processo anulado. V.V.: Na
ausência de síndico legalmente constituído, nada obsta que o condomínio seja
representado por seus condôminos que são titulares de uma relação comunitária de
direitos. (Des. Alberto Aluízio Pacheco de Andrade)
Ademais, o Magistrado Fernando Ribeiro Montefusco, da 09ª Vara do Juizado Especial

Civel da Comarca de Goiânia, em prolação de sentença em caso semelhante - processo nº
5027040.91.2017.8.09.0051) entendeu pela ilegitimidade ativa, data vênia, para transcrição de
parte de sua decisão:
“Compulsando os autos, infere-se que os adquirentes de unidade no empreendimento

em questão ajuizaram demanda atinente a sua área comum, qual seja, o clube privativo
supostamente não construído. Neste diapasão, cumpre ressaltar que a legitimidade
para propor a demanda é do condomínio constituído, uma vez que representa o
interesse da coletividade (moradores do empreendimento).
(...)
Logo, forçoso é convir que os reclamantes não possuem legitimidade para compor o
polo ativo da demanda, de modo que o feito deverá ser extinto sem resolução do mérito
com relação ao pedido de construção do CLUBE PRIVATIVO, restando prejudicada,
por conseguinte, a análise da preliminar de incompetência do Juízo. No mais, passo à
análise do pedido de indenização formulado. In casu, as reclamadas comprovaram por
meio das fotografias coligidas à defesa que o Clube Privativo do Setor Invent Max (em
que se situa o imóvel dos reclamantes) se encontra finalizado, ao contrário do que
afirmam os reclamantes. Estes, por sua vez, sequer coligiram ao feito provas robustas
capazes de infirmar a documentação mencionada alhures, de modo que ganha robustez
de veracidade as assertivas das reclamadas neste sentido. Resta evidenciado que a
construtora cumpriu o seu intento, qual seja, de proceder com a construção do
empreendimento em conformidade com a publicidade veiculada. Com efeito, os
reclamantes se olvidaram em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, conforme
fls. 154
,
dicção do artigo 373, I, CPC/2015. Logo, diante da inexistência de qualquer conduta
ilícita perpetrada pelas reclamadas a fim de ensejar o alegado dano moral sofrido
pelos reclamantes (sendo que situação diversa não foi comprovada), não merece
guarida o pedido de indenização neste particular. À vista dessas considerações,
primeiramente:
a) DECLARO A EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em
relação ao pedido de construção do CLUBE PRIVATIVO em face da ilegitimidade
ativa dos reclamantes, fazendo-o com fulcro no artigo 485, VI, CPC/2015;
b) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.”
Como demonstrado, os Autores são parte manifestamente ilegítima para pretender
ser os titulares do “bem da vida” deduzido em juízo, pois da narrativa do pedido em tela, não se
extrai a noção de legitimatio ad causam o plano material, o que transformaria a titularidade da
relação de direito material em realidade processual.
Dessa forma, tendo em vista que o pleito dos Autores em nada se relaciona com sua
unidade habitacional, é certo que este são figuras ilegítimas para pleitear obras na área comum
do empreendimento.
Ora, dada a patente ilegitimidade ad causam quanto ao pedido de obrigação de fazer

referente aos reparos da unidade, tendo em vista que os supostos vícios são na área comum do
empreendimento e não em sua unidade, requerem a extinção do processo, nos termos do artigo 485,
VI, do Código de Processo Civil.
II. 2 - DA NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA – INCOMPETÊNCIA DO

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL
Antes de adentrar ao mérito da lide, imperioso destacar a incompetência deste MM.

Juízo para análise e julgamento do presente feito.
Isto porque a ação versa acerca da revitalização de área verde existente no entorno
do empreendimento, objeto da presente demanda.
fls. 155
,
No que tange a alegação de ausência de entrega de trilha ecológica/área verde, é
certa a necessidade de realização de PROVA PERICIAL, a fim de que seja apurada eventual
desvalorização imobiliária oriunda da não entrega da área verde (o que admite-se em razão
do princípio da eventualidade).
Assim, ante a necessidade de produção de PROVA PERICIAL, a qual desde já

é requerida pela Ré sob pena de violação ao princípio do contraditório e ampla defesa, resta
patente a incompetência do Juizado Especial para o deslinde do feito.
Neste sentido:

(...)Na forma do art. 3º da lei 9.099/95, o Juizado Especial Cível é competente apenas
para causas cíveis de menor complexidade.
O Supremo Tribunal Federal (STF), em recente julgamento em 14.4.2011 do Recurso
Extraordinário nº 537.427, relatado pelo Ministro Marco Aurélio, decidiu que
somente os "casos de baixa complexidade", observado o conjunto
"fáticoprobatório", e "simples compreensão" é que podem ser julgados pelos
Juizados Especiais.
Portanto, não é o Juizado competente para litígios que envolvam problemas técnicos
cuja análise, compreensão e solução sejam difíceis e dependam de complexas provas,
especialmente periciais.
O Enunciado nº 36 do Colégio Recursal da Lapa (DJE de 17.6.2010, pág. 35), dispõe
que: "Não se admite prova pericial nos processos de competência do Juizado Especial
Cível". Conforme Enunciado nº 45 do I ENCONTRO DO PRIMEIRO COLÉGIO
RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS DA CAPITAL (DJE do TJSP de 02-
10-2009, pág. 31), “A perícia é incompatível com o procedimento da Lei 9.099/95 e
afasta a competência dos juizados especiais”.
Tal é a hipótese dos autos em que o autor sustenta que houve negligência médica no
Chile, onde os médicos atestaram que "nada de mais grave havia acontecido e que ele
poderia permanecer no Chile até a data de retorno" (fls. 4) mas, ao retornar ao Brasil,
teria o autor constatado ter sofrido rompimento do ligamento. A prova da imperícia
médica alegada pelo autor é complexa e, mesmo que vinculada a perícia indireta, não
pode ser produzida no Juizado Especial Cível. Veja-se que a contestação da ré baseia-
fls. 156
,
se no documento de fls. 18, emitido pela clínica médica chilena, cujo acerto ou erro
depende de prova técnica.
Reconheço, portanto, a incompetência do Juizado Especial Cível, devendo a parte
autora repropor esta ação perante Vara Cível Comum.
Por estas razões, JULGO EXTINTO O PROCESSO, em fase de conhecimento, sem
julgamento de mérito, na forma do artigo 51, inc. II, da lei 9099/95. Processo nº
0003035-52.2011.8.26.0011, em curso perante a 1ª Vara do Juizado Especial Cível
do Foro Regional de Pinheiros da Comarca da Capital do Estado de São Paulo
Corroborando com tal entendimento, prevê enunciado 31 do 1º Encontro das Turmas

Recursais do Estado de Santa Catarina:
“31. É incabível a realização no Juizado Especial Cível de prova pericial, porquanto

não acolhida dentre as hipóteses definidas no art. 35 da Lei n. 9.099/95.”
No mesmo sentido:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA... MATÉRIA

CONTROVERTIDA SOMENTE PASSÍVEL DE SER ELUCIDADE ATRAVÉS
DE PERÍCIA TÉCNICA. COMPLEXIDADE CARACTERIZADA.
INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO. EXTINÇÃO DA AÇÃO. RECURSO
IMPROVIDO. I - ... o equacionamento da matéria controvertida e do conflito de
interesses estabelecido reclama a efetivação de prova pericial. II – Envolvendo
matéria complexa, porquanto sua elucidação reclama a efetivação de prova
pericial... o juizado especial cível não está municiado com competência para
processar e julgar a demanda manejada, impondo-se sua extinção, sem a
apreciação do mérito, consoante recomendam os artigos 3.º e 51, inciso II, da sua
lei de regência (Lei n. 9.099/95). III – Recurso conhecido e improvido. Sentença
confirmada. Unânime.” (ACJ n° 2004.01.1.024218-5. Órgão Julgador: Primeira
Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Distrito Federal.
Relator: Teófilo Rodrigues Caetano Neto. Publicação no DJU em 14/06/2004. p.
107).
fls. 157
,
IMPRESCINDIBILIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA. PROVA COMPLEXA.
PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS
ACOLHIDA. SENTENÇA CASSADA. PROCESSO EXTINTO.1. ... revela a óbvia
necessidade de perícia técnica formal... 2. E, se indispensável se torna a perícia
técnica formal para se chegar ao correto e justo deslinde da causa, por se tratar de
prova complexa, afastada está a competência do Juizado Especial Cível. 3. Recurso
conhecido, acolhendo-se a preliminar de incompetência absoluta dos Juizados
Especiais Cíveis para conhecer, processar e julgar o feito, dada a complexidade da
prova, que depende de prova pericial, com a cassação da sentença e extinção do
processo sem conhecimento do mérito, com fulcro no art. 51, II, da Lei 9.099/95.

(ACJ nº 2003.01.1.064835-0. Órgão Julgador: Segunda Turma Recursal dos
Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Distrito Federal. Relator: Benito Augusto
Tiezzi. Publicação no DJU em 27/11/2003. p. 52).”
Desta forma, imperiosa a extinção do feito, com fulcro do artigo 51, II da Lei
9099/95.
III. DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO.

III.1 – DA TRILHA ECOLÓGICA – ÁREA VERDE
A – DA ÁREA VERDE QUE ENCONTRA-SE ALOCADA NO ENTORNO DO

EMPREENDIMENTO EM DISCUSSÃO – NÃO CARACTERIZADA COMO ÁREA
COMUM
Antes de adentrar ao mérito propriamente dito, se faz necessário esclarecer

detalhadamente o projeto de construção do empreendimento em comento, com a especificação da
área total construção, e demonstração das áreas denominadas “áreas comuns do empreendimento”.
O projeto de construção do empreendimento fora devidamente aprovado pela

Municipalidade de Campo Grande/MS, consoante alvará de Aprovação nº 2534/2011, emitido em
04/10/2011.
fls. 158
,
A área total do terreno - excluindo-se a área verde de preservação ambiental que
possui metragem de 4.320m² - comporta a metragem total de 12.282,19 m², conforme pode-se
verificar no anexo memorial descritivo. A área efetivamente construída, alcança a metragem de
41.495,63 m².
Relevante pontuar antecipadamente que, a área verde que encontra-se alocada no

entorno do empreendimento em discussão, não integra o projeto de construção do empreendimento
em discussão, razão pela não pode ser considerada como área comum do empreendimento.
Isto é, a área verde que encontra-se nas imediações da edificação em discussão, não

pode ser considerada como área comum do empreendimento, haja vista que não encontra-se
relacionada no projeto de construção, ora detalhado.
No início das obras do empreendimento em pauta, a Ré, verificando a existência de

área verde - de titularidade da prefeitura - no entorno da edificação a ser construída, comprometeu-
se em criar projeto de restauração da área, para que, futuramente, pudesse ser utilizada pelos
moradores.
Frise-se que o projeto de restauração da área verde, seria realizado por mera
liberalidade da Construtora Ré, estando sujeita à aprovação prévia da Prefeitura de Campo
Grande.
O objetivo da restauração, seria elevar o visual do empreendimento, para que os

moradores, além de usufruir das áreas comuns do empreendimento, pudessem valer-se da área
verde para lazer com o acesso dos condôminos a trilha ecológica a ser utilizada pelos
condôminos, após a revitalização da área.
Neste interim, temos que as áreas comuns do empreendimento em discussão

encontram-se descritas no memorial de implantação abaixo colacionado:
fls. 159
Este documento é copia do original assinado digitalmente por DANIEL BATTIPAGLIA SGAI e PROTOCOLADORA TJMS 2. Protocolado em 16/07/2019 às 14:50, sob o número WJEC19080711292 ,
fls. 160
,
Corroborando com o aqui articulado, o projeto de planta do empreendimento que
demonstra o projeto de vista para a área ecológica localizada no entorno da construção, pode-se
constatar de forma clara e inequívoca a divisão existente entre a área verde e o empreendimento em
discussão, a saber:
Neste mesmo sentido, o juiz de direito da 10ª Vara do Juizado Especial Cível
Central da Comarca de Campo Grande, decidiu em caso análogo, nos autos do processo de nº
0800748-86.2019.8.12.0110, a saber:
(...) Ao ser analisado o fôlder, ou documento que se refere à ficha técnica de

implantação do empreendimento, juntado às páginas 21/62, especialmente dos desenhos constantes
das páginas 39 e 40, evidencia-se que a citada área verde, não faz parte da área privativa do
condomínio. Apesar de o Autor argumentar em seu depoimento que não teria sido informado
quanto a área verde pertencer ao Município, além de restar evidenciado não se tratar de área
comum do empreendimento, a Requerida desincumbiu-se de seu ônus de constituir prova de suas
alegações. O Projeto de Recuperação de Área Degradada ou Alterada (PRADA) e os Relatórios
Técnicos de Monitoramento do Plano de Recuperação de Área de APP, juntados às páginas
fls. 161
,
212/235, 236/343 e 244/250 comprovam que a trilha ecológica estaria projetada não para área
comum, mas em solo natural, conforme visto no fôlder (p. 39 e 40), em área que não integrava o
projeto de construção do empreendimento, cujo projeto de restruturação da área verde no entorno
da edificação da Ré estaria sujeito à aprovação da Prefeitura e foi iniciado pela Requerida,
inclusive com a trilha e a área cercada (conforme depoimento) visando a utilização pelos
moradores do emprendimento. (...).
Portanto, basta uma breve análise ao projeto de implantação acima colacionado, para
verificar que a trilha ecológica/área verde, não encontra-se alocada na área comum do
empreendimento, motivo pelo qual, não há que se falar em indenização a título de danos materiais

passíveis de indenização correspondente a desvalorização do imóvel aqui discutido.
Desta feita, considerando que a área verde não integra a área comum do
empreendimento aqui destacado, não há que se falar em responsabilidade da Ré no que tange a
proibição do acesso da área pela prefeitura – ponto que será abordado no tópico subsequente.
B – DO PROJETO DE RECUPERAÇÃO DA ÁREA VERDE E SUA EXECUÇÃO
Como já explanado no tópico anterior, a Ré, concomitantemente ao projeto de

construção do empreendimento em discussão, criou projeto de restruturação da área verde alocada
no entorno da edificação construída, o qual estaria sujeito à aprovação da Prefeitura de Campo de
Grande/MS.
O projeto de recuperação da área verde do empreendimento em discussão, tem como

objetivo fazer a recuperação paisagística da área do entorno do empreendimento em discussão,
permitindo o usufruto de um ambiente verde, com gramados e arvores, que interajam com a
humanização do local – público em geral, incluindo moradores.
A proposta, seria a realização de pequenas mudanças das espécies inicialmente

previstas, para garantir o embelezamento da área, bem como a retirada parcial de plantas da espécie
Lucena – para implantação de tela de proteção da área de PRADA (PROJETO DE
RECUPERAÇÃO DE ÁREA DEGRADADA OU ALTERADA – PRADA / TR 149 – GREEN
LIFE).
fls. 162
,
Em que pese tratar-se de área urbana, há interfase com o meio ambiente pela APP da
Microbacia do Córrego Pindaíba (tubulado no trecho) que se limita a Oeste do Terreno do
Condomínio e das áreas objeto deste.
Devido ás obras civis e aterros, se fez necessário desflorestar a área, deixando um

pátio para manobras e depósitos de materiais e entulhos.
Com o término da obra, iniciou-se a fase de revitalização e paisagismo de
humanização da área verde, atendendo a holística e beleza do condomínio, pelo verde de gramados

e plantio de mudas de espécies nativas e exóticas adaptadas à região, permitindo o desfrute do local
para lazer dos condôminos na área destinada para tanto.
Diante disto, pode-se concluir antecipadamente, que a responsabilidade da Ré no que

tange a área comum do empreendimento seria a revitalização da área, que consistia na sua
conservação para usufruto dos condôminos.
O projeto de revitalização fora devidamente aprovado pela Prefeitura de Campo

grande, mediante emissão de licença de operação de nº 03.265/2017, foi aprovada em 25/07/2017,
com validade até 22/12/2020 (anexa).
Pois bem, com a aprovação do projeto pela Prefeitura, a Ré iniciou as obras de

revitalização do local, as quais estão sendo realizadas continuamente, conforme pode-se constatar
nos relatórios de monitoramento anexos.
Conforme pode-se verificar nas fotos abaixo colacionadas – tiradas em janeiro de

2019 – a Ré vem realizando as obras de manutenção do reflorestamento, de modo que a área verde
que entorna o condomínio encontra-se com excelente aspecto estético, a saber:
encontra-se em ótima performance.
Desta feita, tem-se que o reflorestamento da área está sendo realizada pela Ré e
fls. 163
Este documento é copia do original assinado digitalmente por DANIEL BATTIPAGLIA SGAI e PROTOCOLADORA TJMS 2. Protocolado em 16/07/2019 às 14:50, sob o número WJEC19080711292 ,
fls. 164
,
Conforme laudo de manutenção, o gramado tem contido as enxurradas e erosões e
assoreamentos, mantendo um ambiente frequentado por espécies de pássaros e insetos
polinizadores.
Foi realizada a criação de depósito temporário com resíduos produzidos pelo

condomínio para evitar o contato com a área revitalizada, bem como a pista de caminhada já está
sendo utilizada pelos moradores, mediante uso restrito com chaves e cadeados, não causando
impactos ao reflorestamento.
Assim sendo, tem-se que a Ré está realizando todas as medidas possíveis para a

revitalização da área verde alocada no entorno do empreendimento, motivo pelo qual não há que se
falar em descumprimento contratual, desvalorização do imóvel e tampouco propaganda enganosa.
É de se pontuar, ainda que, o processo de revitalização de área verde, não é um

processo célere, de modo que a área está sendo revitalizada aos autos.
Conforme narrado acima, a Ré realizou a reconstrução da área verde, com a

implantação de novos tipos de planta, o que, como é sabido, não pode ser concluído de imediato.
Tanto é verdade que a Ré não concedeu qualquer prazo de conclusão da

revitalização da área verde.
Uma vez que a área verde está sendo revitalizada, não se mostra possível estabelecer
um prazo para que o processo seja concluído.
Corroborando com o aqui articulado, a parte Autora não carreou aos autos, qualquer
documento que comprove o estabelecimento de qualquer prazo para conclusão do projeto de
revitalização da área verde.
Além disso, a licença concedida pela prefeitura, possui validade até 22/12/2010,
data estimativa para que a revitalização venha a ser finalizada.
fls. 165
,
Assim sendo, inexistem aos autos, elementos suficientes a demonstrar qualquer
conduta e/ou evento danoso realizado pela Ré, que justifique a sua condenação ao pagamento de
qualquer indenização.
Diante do exposto, cristalino que a Ré não causou qualquer constrangimento ou dano

aos Autores, motivo pelo qual não há que se falar em reparação danos morais e materiais.
C - DA NECESSIDADE DE UM LAUDO TÉCNICO ELABORADO POR UM PERITO
JUDICIAL E IMPARCIAL NOMEADO POR ESTE D. JUÍZO – INCOMPATIBILIDADE

COM O REFERIDO PROCEDIMENTO
Os Autores informam que os problemas objeto da presente demanda decorrem de

vícios existentes no empreendimento, os quais teriam ocorrido por culpa exclusiva da Ré.
Assim, necessário ressaltar que, como existe questão técnica envolvida no presente
caso, necessário a elaboração de um laudo pericial, através de perito judicial e imparcial, a fim de
que a questão debatida seja decidida em definitivo, razão pela qual, a Ré requer desde já, seja
designada perícia técnica desse M. Juízo, no intuito de averiguar a verídica situação do imóvel em
questão, vez que é o único meio de prova capaz de aferir a existência de danos no imóvel, bem
como identificar a origem dos vícios, ou seja, se construtivos ou decorrentes de mau uso do imóvel,
além da natureza destes, a fim de verificar-se se comprometem ou não a segurança e a solidez da
obra.
Ademais, antes de se imputar a culpa objetivamente à Ré, há necessidade de se

demonstrar que os itens apresentados para reparo são de sua responsabilidade, em razão de supostos
vícios construtivos, o que até o momento não foi demonstrado pelos Autores.
Sem prejuízo, para se aferir a efetiva responsabilidade das partes, principalmente no

que se refere à execução de obras, faz-se imprescindível e necessário a realização de prova
pericial, uma vez que somente um laudo pericial imparcial poderá constatar, de forma inequívoca,
fls. 166
,
que a indenização pecuniária equivalente à obrigação de reforma do imóvel requerida pelos Autores
são ou não de responsabilidade da Ré.
Ora, a análise da responsabilidade da Ré para cumprimento da obrigação requerida

pelos Autores exige dilação probatória, pois não há nos autos provas suficientes para formação de
convencimento do juízo.
Tudo há que ser objeto de perícia e, até lá, não há porque se determinar a execução
de qualquer obra ou pagamento de qualquer indenização pecuniária, pois toda obra foi construída e
avalizada por engenheiro com responsabilidade técnica.

DO COMBATE ESPECÍFICO AOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS DEDUZIDOS EM
INICIAL
Realizada as considerações acerca da forma da construção do empreendimento,

objeto da presente demanda, a qual por si só é apta a afastar os pedidos indenizatórios suscitados
em exordial, cabe à Ré, em atenção ao princípio da eventualidade, refutar minuciosamente e
individualmente os pedidos indenizatórios.
III.2 - DA INEXISTÊNCIA DE PROVA QUANTO A DESVALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA.

AUSÊNCIA DE DANOS MATERIAIS INDENIZÁVEIS.
Os Autores pleiteiam indenização material, por suposta desvalorização ocasionada

em sua unidade, qual seja, unidade 0201, bloco B, integrante do empreendimento Green Life Via
Park, ante a alegação de ausência de revitalização da área verde presente no entorno do
empreendimento.
Assim, antes de se imputar a culpa objetivamente à Ré, há necessidade de se

demonstrar quais os danos efetivamente suportados pelos Autores.
Os Autores ingressaram com a presente demanda pretendendo o pagamento de

indenização a título de danos materiais no importe de R$ 27.800,00 (vinte e sete mil e oitocentos
reais), em razão da desvalorização de sua unidade ocasionada pela suposta não revitalização de
fls. 167
,
trilha ecológica/área verde que entorna o empreendimento em discussão, no entanto, razão não
assiste aos Autores.
Primeiro porque, como já explanado, as obras de revitalização estão sendo

devidamente efetuadas pela Ré, sendo certo que os moradores já possuem acesso a trilha ecológica
para caminhada no local.
Segundo porque, não há nos autos, qualquer documento que demonstre a

desvalorização do imóvel pela suposta ausência de revitalização da área comum – o que não é
verde, conforme já explanado - fato este que seria suficiente para afastar a pretensão dos Autores,

conforme amplo entendimento de nossos tribunais.
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO

POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - IMPROCEDÊNCIA - DESCUMPRIMENTO
DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – INEXISTENTE - CASAS CONSTRUÍDAS
FORA DO PADRÃO EXIGIDO - NÃO COMPROVADO - DESVALORIZAÇÃO DO
IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE PROVAS -
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - MAJORADO - SENTENÇA MANTIDA -
RECURSO DESPROVIDO.
Em nosso ordenamento jurídico, cabe à parte que alega, trazer para os autos prova
robusta dos fatos por ela apresentados, sob pena de serem ele reconhecidos, nos
moldes do art. 333 , I , CPC /1973 (atual 373, I, CPC/2015 ). É de rigor a
improcedência dos pedidos iniciais ante a ausência de provas do direito alegado.
Em conformidade com o art. 85 , § 11º do CPC , majoro os honorários determinados
pelo juízo a quo, para 15% (quinze por cento). (Ap 166250/2016, DES. SEBASTIÃO
BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em
23/05/2017, Publicado no DJE 25/05/2017)” (gn)
Todavia, importante se faz tecer outras considerações, sob a perspectiva econômica-

social constante na pretensão dos Autores.
fls. 168
,
Ora, Excelência, é visível o interesse individual dos Autores em querer aproveita-se
de um momento atual em nosso mercado financeiro, qual seja, a crise econômica que assombra o
país, para enriquecer indevidamente às custas da Ré.
Nesse sentido, ressalta-se que o projeto de recuperação da área verde está sendo
devidamente realizado pela Ré, de modo que a área já mostra avanços de revitalização.
Como já explanado, por tratar-se de projeto de revitalização, não é possível

fixar um prazo para restauração completada da área verde que anteriormente encontrava-se
devastada. A reconstrução demora tempo e vem sendo realizada rapidamente pela Ré.

Não obstante, eventual decisão no sentido contrário ao da improcedência do aludido
pleito, fomentaria no ingresso de demais demandas em desfavor da construtora, impactando
visivelmente o âmbito judiciário e econômico.
Desta forma, conclui-se que, não há qualquer conduta que gere o dever da Ré de
indenizar os Autores pela alegada desvalorização.
Nesse sentido, os artigos 186 e 927 do Código Civil, definem que:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência,
violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilícito.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica
obrigado a repará-lo.
Na esteira do raciocínio, para que exista o dever de indenizar, é necessária a

existência concomitante de três requisitos: (i) a conduta ilícita do agente; (ii) ocorrência de um
dano; e (iii) o nexo de causalidade entre o dano e a conduta considerada ilícita.
Com efeito, para que seja configurado o dever de indenizar, torna-se necessário
demonstrar igualmente a conduta ilícita do agente e o nexo de causalidade entre o dano e a conduta,
fls. 169
,
valendo citar o magistério de RUI STOCCO, em sua obra Responsabilidade Civil e sua
Interpretação Jurisprudencial, 2ª edição, Revista dos Tribunais, 1995, pág. 59:
“Na etiologia da responsabilidade civil, estão presentes três elementos, ditos

essenciais na doutrina subjetivista: a ofensa a uma norma preexistente ou erro de
conduta; um dano; e o nexo de causalidade entre um e outro..”.
“... Com efeito, se não houver dano, ou perda, ou prejuízo, nada poderá ser
reivindicado, porque um dos requisitos essenciais da responsabilidade civil não se
faz presente.” (in op. cit. p. 34)
Portanto, ressaltamos: inexistindo conduta ilícita da Ré, e, por conseguinte, nexo de
causalidade entre os danos alegados e os supostos prejuízos, não há que se falar em dever de
indenizar, inexistente na hipótese trazida à baila, motivo pelo qual o pedido de indenização deve ser
julgados improcedentes.
Com a ausência destes elementos ensejadores da responsabilidade civil (ato ilícito e

nexo causal), de rigor a improcedência da ação.
Outrossim, há de se ressaltar que os Autores não fazem jus ao recebimento dos

alegados prejuízos, uma vez que inexiste prova da alegada desvalorização imobiliária.
Não se pode admitir que a suposta desvalorização imobiliária pretendida pelos

Autores seja analisada através do prisma da probabilidade objetiva, uma vez que não há qualquer
prova nos autos que possa justificar o pretendido decréscimo de valor do um imóvel, tampouco
frustração na venda das unidades por tal motivo.
Assim, não há que se cogitar o pagamento de indenização consubstanciada na

desvalorização de um imóvel, sem prova inequívoca de que este fato tenha ocorrido!
Desta forma, admitindo-se a pretensão dos Autores, sob o argumento de existência

de valorização imobiliária, este MM juízo contribuiria para o enriquecimento sem causa dos
demandantes.
fls. 170
,
O pedido de indenização decorrente de suposta desvalorização foi apresentado a
esmo e sem qualquer fundamento comercial ou jurídico a amparar a pretensão formulada, o qual
fica definitivamente impugnado.
Lembrando que os imóveis foram, em sua maioria (quiçá totalidade) adquiridos “na
planta”, ou seja, em construção e, provavelmente, por um valor de mercado MUITO inferior ao
atual valor de mercado das unidades, de modo que não se pode cogitar, sequer, da Ré ter recebido
um valor superior ao devido.
Pelo contrário, ainda que admitíssemos que houve uma desvalorização, o que se

cogita apenas a título argumentativo, ainda assim, o valor dos imóveis seria SUPERIOR ao preço
pago pelos clientes, quando de sua aquisição.
Assim, não há como cogitar de perda por parte dos Autores. Os Autores sempre
tiveram ciência da real condição do empreendimento, demonstrando que os intentos aqui ora
impugnados, na verdade, visam locupletação indevida às expensas da Ré.
Dessa forma, demonstrada a inexistência de qualquer prejuízo a título de valorização

imobiliária, o pedido deverá ser julgado totalmente improcedente.
III.3 – DA INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS, ANTE A INEXISTÊNCIA DE CONDUTA

ILÍCITA PRATICADA PELA RÉ
Os Autores pleiteiam, por fim, a condenação da Ré ao pagamento de danos morais

no importe de R$ 6.760,71 (seis mil, setecentos e sessenta reais e setenta e um centavos), sob o
argumento que, com a suposta ausência da revitalização da área verde do empreendimento, houve o
desrespeito às normas consumeristas.
Contudo, como bem demonstrado acima, é inequívoco que não houve qualquer
conduta da Ré que pudesse gerar o dever de indenizar os Autores pelos alegados danos morais, uma
vez que desde o início da celebração contratual junto ao mesmo, os Autores possuíam total ciência
fls. 171
,
de que a revitalização da área verde que entorna o empreendimento seria realizada gradativamente,
de acordo com a licença de realizada pela Prefeitura, cuja opção ganha total respaldo legal,
conforme amplamente demonstrado.
Dessa forma, não há que se falar em qualquer ação ou omissão por parte da Ré
que possam caracterizar o alegado sofrimento dos Autores, ou qualquer atitude da Ré que
pudessem gerar o efetivo dano.
Frisa-se, Excelência, não há o que se falar em atraso na entrega do clube
privativo do empreendimento, objeto da presente demanda, visto que aquele encontra-se no

prazo do cronograma realizado pela Ré.
Com efeito, notório que para a caracterização do dever de indenização faz-se

imprescindível que ocorra uma ação ou omissão danosa do agente, responsável pelos males
alegados, o que no caso em tela de fato não se verificou.
In casu, como já dito, não houve qualquer conduta da Ré que possa ser considerada
irregular ou em abuso de direito, sequer cogitando-se da ocorrência de negligência ou imprudência,
razão também pela qual é inequívoca a improcedência do pedido, nos termos dos requisitos
exigidos pelo art. 186, do Código Civil.
Nesse sentido, CARLOS ROBERTO GONÇALVES, em sua obra Responsabilidade Civil

(2006, São Paulo, p. 563/564), conceituando danos morais ensina que:
“O dano moral não é a dor, a angústia, o desgosto, a aflição espiritual, a humilhação,

o complexo que sofre a vítima do evento danoso, pois esses estados de espírito
constituem o conteúdo, ou melhor, a conseqüência do dano. A dor que experimentam os
pais pela morte violenta do filho, o padecimento ou complexo de quem suporta um
dano estético, a humilhação de quem foi publicamente injuriado são estados de espírito
contingentes e variáveis em cada caso, pois cada pessoa sente ao seu modo. O direito
não repara qualquer padecimento, dor ou aflição, mas aqueles que forem decorrentes
da privação de um bem jurídico sobre o qual a vítima teria interesse reconhecido
juridicamente”
fls. 172
,
(g.n.)
Ademais, em momento algum nestes autos os Autores comprovaram cabalmente ter

sofrido os alegados danos morais, o que a impedia segundo a lição de AGUIAR DIAS“o que o
prejudicado deve provar, na ação, é o dano, sem consideração ao seu “quantum”, que é matéria
da liquidação. Não basta, todavia, que o Autor mostrem que o fato de que se queixa, na ação,
seja capaz de produzir dano, seja de natureza prejudicial. É preciso que prove o dano concreto,
assim entendida a realidade do dano que experimentou, relegando o para a liqüidação a
avaliação do seu nome” (op. Cit. P 93-94).
De outro lado, caso Vossa Excelência entenda pela condenação da Ré, ao pagamento
dos alegados danos morais, o que se admite apenas para argumentar, de rigor a fixação da
indenização em patamares módicos, ante as circunstâncias do ocorrido.
Nesse sentido, há que se falar que a indenização a título de danos morais deve ser
cuidadosamente apreciada, a fim de evitar que os mais triviais aborrecimentos da vida constituam-
se em fonte de enriquecimento sem causa.
Este é o entendimento da doutrina dominante, inclusive do eminente jurista Sergio

Bermudes, em trechos constantes de artigo publicado no site “www.no.com.br”, no dia 20 de
novembro de 2000:
“A ‘indústria do dano moral’ existe e prospera, em virtude da deturpação de um

instituto jurídico adotado pelo direito positivo, isto é, o direito vigente no Brasil. Trata-
se do instituto da indenização do dano moral.”
(...)
“Incentiva a indústria do dano moral, não apenas o julgamento que estabelece com
exagero o valor da sua reparação. Também fomenta esse descalabro a decisão que vê
dano moral em qualquer desses inevitáveis contratempos da vida na sociedade. Ainda
quando irritem e tragam desconforto, esses superáveis percalços quotidianos não
fls. 173
,
produzem o dano moral, cuja configuração depende também de uma duradoura
conturbação emotiva.”
No mesmo sentido, as palavras do eminente desembargador SERGIO CAVALIERI

FILHO:
“Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão

fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do
nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar,

tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio
psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano
moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais
aborrecimentos”. (in Programa de Responsabilidade Civil, Malheiros Editores, 2ª
edição, página 78)
Ademais, para se quantificar o dano moral é preciso levar-se em conta outros fatores
que fizeram a moral da pessoa ficar abalada. Desta forma, na falta de parâmetros legais, que de
resto quedariam inúteis, pois cada caso de dano moral demanda uma análise cuidadosa e individual,
é imperioso que se busque socorro na mais moderna e autorizada doutrina pátria, que, em conjunto
com a jurisprudência, já fixou a forma ideal de quantificação do dano moral.
Nesse sentido, é de notório conhecimento que o dano moral tem sido objeto de
debates intensos, em face do crescente número de demandas surgidas nos últimos tempos, porém, a
questão da fixação do quantum permanece nebulosa, porquanto faltam parâmetros legais para tal
mister.
Para evitar exageros, as condenações devem procurar guardar uma íntima relação
com o dano realmente sofrido pela pessoa, segundo clara e inequívoca comprovação nos autos
de que tenha havido um dano, para que, assim, possam ser evitadas as indenizações milionárias,
sob pena de industrialização das ações de danos morais, a exemplo do v. acórdão unânime da 1ª
Câm. Cível, do TJRJ (in COAD-ADV - Jurisprudência/1997 - verbete 78373), "verbis":
fls. 174
,
"A reparação do dano moral, segundo pensamos, deve ser exceção, e, não,
transformado em regra, sendo concedida apenas para reparar aquele dano que a
reparação do dano material não consiga suprir, para que o conceito não se apequene.
Deve estar restrito aos casos de perda de ente querido, de ficar a pessoa mutilada, ou
de ofensa moral, não podendo estar ligado a qualquer problema, embora sério, que a
pessoa possa momentaneamente sofrer".
Essa mesma Câmara, na apelação nº 1287/96, manifestou -se:

"É necessário pôr um basta a uma interpretação facilitaria do dano moral, sob pena de
abastardamento de uma poderosa conquista da legislação brasileira a partir da

vontade constituinte dos oitenta".
É claro que a forma de evitar a "industrialização" de ações de danos morais é aplicar

corretamente a teoria do desestímulo, ou seja, o valor não deve enriquecer ilicitamente o ofendido,
mas há de ser suficientemente elevado para desencorajar novas agressões à honra alheia.
Ou seja, a indenização não pode tornar-se meio de enriquecimento ilícito, sob pena
de desvirtuar-se, de modo que seu valor deverá estar de acordo com o nível social e econômico dos
Autores, não podendo ser tomado por base a condição econômica da empresa Ré, ora contestante.
Assim, considerando a ausência de culpa da Ré quanto aos alegados danos morais,

limitando-se os Autores a simplesmente fixarem valor astronômico de indenização, inequívoca a
improcedência do mesmo, razão também pela qual deve ser julgada totalmente improcedente a
presente demanda.
Dessa forma, não há que se falar acerca de qualquer ação ou omissão da Ré que
pudesse caracterizar o sofrimento alegado na Inicial.
Com efeito, notório que para a caracterização do dever de indenização faz-se

imprescindível que ocorra uma ação ou omissão danosa por parte do agente, responsável pelos
males alegados, o que no caso em tela de fato não se verificou, sequer cogitando-se da ocorrência
de negligência ou imprudência da Ré, ora Contestante, razão também pela qual é inequívoca a
improcedência do pedido, nos termos dos requisitos exigidos pelo art. 186 do Código Civil.
fls. 175
,
De fato, é assente na doutrina que, para que se configure o dever de indenizar, é
necessária a demonstração do nexo de causalidade entre a conduta e o eventual dano, valendo
citar o magistério de RUI STOCCO, em sua obra Responsabilidade Civil e sua Interpretação
Jurisprudencial, 2ª edição, Revista dos Tribunais, 1995, pág. 59:
“Na etiologia da responsabilidade civil, estão presentes três elementos, ditos essenciais
na doutrina subjetivista: a ofensa a uma norma preexistente ou erro de conduta; um
dano; e o nexo de causalidade entre um e outro...”
“... Com efeito, se não houver dano, ou perda, ou prejuízo, nada poderá ser

reivindicado, porque um dos requisitos essenciais da responsabilidade civil não se faz
presente.” (in op. cit. p. 34)
Com a ausência destes elementos ensejadores da responsabilidade civil (ato ilícito e

nexo causal), de rigor a improcedência da ação.
Nesse sentido, cumpre citar Jurisprudência pacífica de nossos Tribunais:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - DANOS MORAIS E MATERIAIS -
RESPONSABILIDADE NÃO COMPROVADA - ELEMENTOS ESSENCIAIS -
AUSÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO - UNÂNIME. Para que haja
responsabilidade é indispensável a demonstração dos elementos essenciais, quais
sejam, o ato ilícito, doloso ou culposo, o dano experimentado e o nexo de causalidade
entre este e aquele. Não se desincumbindo o Autor de comprovar a responsabilidade da
ré no evento narrado e sequer o dano experimentado, não há como condenar ao
pagamento de indenização por danos morais e materiais”. (Apelação Cível
2002.011.044.882-9, 3ª Turma Cível TJ/DF, Des. Rel. Lécio Resende, julgado em
16/02/2004). (Grifamos)
“Pressuposto do dever de indenizar é a prova da culpa, consistente na inobservância
a dever de cuidado objetivo. Inexistentes provas indicativas dessa inobservância, pela
não produção de depoimentos em audiência, inarredável o reconhecimento da
improcedência do pedido formulado. Recurso conhecido, improvido quanto ao
mérito”(TJSP – 953247-0/7 – Rel. Maurício Botelho Silva – j. 14.12.06)
fls. 176
,
Nessa esteira, importante ressaltar também o ensinamento do ilustre Desembargador
Carlos Roberto Gonçalves, em sua obra “Responsabilidade Civil. De acordo com o Novo Código
Civil” (9ª edição, 2006, p. 32/34), quanto aos pressupostos da responsabilidade civil, especialmente
no tocante à relação de causalidade:
“Relação de Causalidade – É a relação de causa e efeito entre a ação ou omissão do

agente e o dano verificado. Vem expressa no verbo ‘causar’, utilizado no art. 186. Sem
ela, não existe obrigação de indenizar. Se houve o dano, mas sua causa não está
relacionada com o comportamento do agente, inexiste relação de causalidade e
também a obrigação de indenizar.”

Diante de tais ponderações, cumpre questionar qual a conduta, ativa ou omissa, da
Ré teria causado os alegados danos aos Autores? Contudo, patente que nos presentes autos não se
vislumbra qualquer conduta desta capaz de gerar o dano ora discutido, mesmo porque já
devidamente comprovado que os Autores não fazem jus a qualquer indenização decorrente do
descumprimento contratual, conforme acima atestado.
Dessa forma, a ação deverá ser julgada improcedente, pois mesmo

prescindindo-se da conduta culposa do agente (que diga-se, inexiste), o dano sofrido não tem
qualquer relação com a conduta da Ré, não havendo, repita-se, qualquer outro ato que
pudesse evitar ou mitigar os supostos danos sofridos pelos Autores, o que somente admite-se
em hipótese, inexistindo, pois, nexo de causalidade, razão pela qual deve ser julgada
improcedente a presente demanda.
III.4 – DA RESPONSABILIDADE DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES NO

PAGAMENTO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO E IPTU
Requereram os Autores a restituição dos valores pagos referente às despesas

condominiais e IPTU pagas por ele antes da imissão da posse, do período de Junho e Julho de 2017,
totalizando o importe de R$ 5.359,29 (cinco mil, trezentos e cinquenta e nove reais e vinte e nove
centavos).
fls. 177
,
Improcede, o pedido de que seja a Ré compelida a arcar com as despesas de
condomínio vencidas até a entrega das chaves, visto que a responsabilidade pelo pagamento de tais
despesas está expressamente desvinculada do recebimento das chaves, por força de cláusula
contratual válida e eficaz.
Seguem as disposições contratuais acerca do tema:
Vale registrar que, nos termos do art. 1.333 do Código Civil e art. 9º, § 2º, da Lei nº.
4.591/64, as normas da convenção de condomínio são oponíveis aos “titulares de direito sobre as
unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção” (art. 1333 do CC, parte final); assim
como aos “promitentes compradores (...) como para qualquer ocupante” (art. 9º, § 2º, da Lei nº.
4.591/64); o que revela a expressa intenção da Lei de tornar as normas da convenção de condomínio
oponíveis aos compromissários compradores e titulares de direito sobre o imóvel
independentemente de terem ou não a posse do imóvel.
Logo, por ser compromissário comprador e titular de direitos sobre a unidade, mesmo
sem dela ter posse, está subordinado aos direitos e obrigações pertinentes às normas convencionais,
sobretudo a de concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa (arts.
1.315 e 1.332, inciso II, do Código Civil e art. 12 da Lei 4.591/64). E não é outro o entendimento da
doutrina1
1
Ao tratar do tema, ensina João Batista Lopes que: “...a obrigação de pagar os encargos condominiais decorre só do fato de o condômino integrar o
universo condominial...” (Condomínio. 8ª ed., rev., amp. e atual. pelo novo Código Civil, Lei 10.406, de 10.01.2002, em vigor desde 11.01.2003 – São Paulo:
Revista dos Tribunais, 2003, pág. 10).
fls. 178
,
Conforme entendimento assente no Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, uma vez
instalado faticamente o Condomínio e incorrendo-se em despesas para mantê-lo e conservá-lo, o
adquirente de unidade autônima responde pelas despesas condominiais, ainda que não tenha posse da
mesma:
"As despesas de condomínio são obrigações 'propter rem' advindas da coisa, de

sorte que todos os condôminos devem responder por elas de acordo com sua cota
parte para o bom andamento da administração e da convivência harmoniosa,
com todos os serviços atendidos, em especial, salários dos funcionários,
segurança, etc. Assim, a alegação genérica de falta de habite-se, ou a não

constituição legal do condomínio, não altera a realidade de fato, qual seja, a
existência do condomínio em si e suas obrigações prementes, portanto, não se
admite a inadimplência." (Ap. s/ Rev. n° 814.926-00/9 - 7a Câmara do extinto 2º
TAC - Rei Juiz, hoje Des. Américo Angélico).
DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA - FALTA DE 'HABITE-SE'-

IRRELEVÂNCIA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Independentemente da
imissão de posse e porque, uma vez instalado o condomínio, há que se prover a
infra- estrutura de funcionamento do prédio (ligações de luz, água, primeiros
funcionários, etc), os adquirentes das unidades são responsáveis pelo
pagamento das cotas de rateio comum, mesmo que ainda não estejam ocupando
a unidade, simplesmente porque estarão sendo beneficiados." (Apelação Sem
Revisão 992060693559 (1085674900) Relator(a): Renato Sartorelli Órgão
julgador: 26ª Câmara do D.TERCEIRO Grupo (Ext. 2° TAC) Data do
julgamento: 05/03/2007 Data de registro: 15/03/2007).
Insta ressaltar que a cota condominial, além de ter natureza de obrigação propter
rem, representa o rateio das despesas condominiais entre os condôminos, sendo certo, portanto, que
absurdo seria a Incorporadora ser responsabilizada pelos valores referentes a todos os
imóveis que já possuem contrato assinado.
Ora, se o condomínio se relaciona diretamente com quem tem a propriedade efetiva

— ou com aquele que se compromete contratualmente a adquirir o imóvel — como no caso sub
fls. 179
,
examen, condenar o proprietário formal é emitir sentença incapaz de pacificar conflito porque
divorciada da realidade, embora possa atender à conveniência do promissário comprador de não
pagar o que deve.
Na qualidade de obrigação acessória à principal, tem-se por verdadeiro que o débito

condominial é da unidade autônoma integrante deste condomínio, e não do proprietário formal.
Aliás, é justamente essa a fundamentação para a existência das obrigações

condominiais, a manutenção e cuidado das frações ideais do terreno, correspondentes às unidades
autônomas. Como nos esclarece o próprio Código Civil:

“Art. 1315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para
as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver
sujeita.”
E ainda, o §1º do art. 12 da Lei 4.591/64 (lei que dispõe sobre o condomínio em
edificações e as incorporações imobiliárias) apenas corrobora o entendimento de que o pagamento
de cotas condominiais é da unidade autônoma, integrante do condomínio.
“Art.12.(...) § 1º Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da quota do

rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade”.
Ademais, a alteração do parágrafo único do art. 4ª da Lei 4.591/64 pela Lei 7.182/84
não descaracterizou a natureza propter rem dos débitos condominiais, mas veio apenas reforçar as
garantias desses débitos, impondo seu pagamento como condição para a transferência ou alienação
da unidade.
Como se vê, por qualquer ângulo que se queira examinar a questão, improcede
a pretensão dos Autores de querer imputar à Ré a responsabilidade pelo pagamento das
despesas condominiais e IPTU.
fls. 180
,
DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS E CONCLUSÃO
III.5 - DO NÃO CABIMENTO DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
A inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, CDC) não é automática, sendo admitida
somente quando presentes os seus pressupostos: a verossimilhança da alegação dos Autores e a sua
hipossuficiência.
No caso, não se vislumbra tal verossimilhança; ao contrário, conforme
amplamente demonstrado, é patente que a parte ré não dera causa aos supostos danos

experimentados pelos Autores.
Ademais, a parte autora não se enquadra no conceito de consumidora

hipossuficiente, que apresenta debilidade na capacidade de compreensão da relação jurídica em
discussão, por carência cultural e material. E muito menos demonstraram algum obstáculo para
realizar as provas das causas da sua pretensão indenizatória, o que não se confunde com a ausência
em provar os supostos danos experimentados.
IV - CONCLUSÃO E PEDIDOS
Ante o exposto, requer a Ré, preliminarmente:
i) o reconhecimento da ilegitimidade dos Autores para pleitear qualquer indenização

oriunda da área comum do empreendimento Green Life, uma vez que seus pedidos
devem ser restritos à sua unidade habitacional, qual seja 1901, bloco B, do
empreendimento Green Life, extinguindo-se o feito sem resolução de mérito, nos
termos do art. 485, VI do CPC.
ii) O reconhecimento da incompetência dos juizados especiais cíveis para julgamento
da presente demanda, ante a necessidade de produção de prova pericial, nos termos
do artigo 51, II da Lei 9099/95.
No mérito, de rigor a IMPROCEDÊNCIA TOTAL dos pedidos autorais:

fls. 181
,
i) Reconhencendo o cumprimento contratual da Ré o que tange a realização da
revitalização da área verde que entorna o empreendimento em dicussão, com a
consequete construção da área verde, reconhecendo-se a inexistência de prazo
específico para sua conclusão, por tratar-se de restrutução de área de preservação
ambiental.
ii) Subsidiariamente, reconhecendo a ausência de comprovação da suposta

desvalorização do imóvel, não havendo o que se falar em qualquer indenização
decorrente de tal pleito;
iii) Reconhecendo a não caracterização de abalo moral, o pedido de indenização também
fica prejudicado. Subsidiariamente, caso entenda-se pela condenação ao pagamento
de danos morais, que este seja fixado em valores módicos, para adequar-se ao caso.
A Ré provará o alegado por todos os meios de provas admitidos, em especial pela

juntada de documentos, depoimento pessoal dos Autores, na pessoa de seu representante legal, sob
pena de confissão, oitiva de testemunhas, perícia, e outras mais que, se necessárias, serão
oportunamente requeridas.
Requer, por fim, todas as publicações e intimações sejam feitas exclusivamente em

nome do advogado DANIEL BATTIPAGLIA SGAI, inscrito na OAB/SP 214.918, sob pena de
nulidade do ato. Requer, ainda, a habilitação do referido patrono no sistema PROJUDI.
Termos em que,
Pede deferimento.
Campo Grande, 16 de Julho de 2019.
DANIEL BATTIPAGLIA SGAI

OAB/SP 214.918
Este documento é copia do original assinado digitalmente por DAVI OLEGARIO PORTOCARRERO NAVEIRA. Liberado nos autos digitais por Davi Olegário Portocarrero Naveira, em 14/08/2019
fls. 385
Estado de Mato Grosso do Sul

Poder Judiciário
às 14:48. Para acessar os autos processuais, acesse o site https://esaj.tjms.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0808780-80.2019.8.12.0110 e o
Campo Grande
11ª Vara do Juizado Especial Central
TERMO DE ASSENTADA
AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO
Processo n.° 0808780-80.2019.8.12.0110

Autor(a): Saulo Vieira Viana, CPF 030.891.596.-86 e Jennifer Estevam de Araújo,
CPF 061.891.766-74; Advogado: Dr. Roberto Ribeiro Soares de Carvalho, OAB/MS
10.674.
Ré(u): MB Engenharia Spe 024 S.A.; Preposta: Sra. Gabriella da Silva Almeida, CPF
452.793.928-98; Advogado: Dr. João Luiz Rosa Marques, OAB/MS 10.907.
Às 14:00h horas do dia 14 de agosto de 2019, na sala de audiência deste

Juizado, onde presente se achava o Juiz Leigo, Davi Olegário Portocarrero Naveira, foi
feito o pregão das partes acima nominadas e constatada a presença de ambas.
Aberta a audiência, foi renovada a proposta conciliatória, a qual, todavia,
restou frustrada.
Pela ré foi anexada a contestação e documentos de páginas 147/374. A
parte autora juntou Impugnação às páginas 378/384.
Depoimento da requerida: "que não sei dizer como foi feita a publicidade
do empreendimento antes de sua venda; que não sei dizer se a requerida prometeu antes
de construir o empreendimento objeto dos autos que no local haveria uma área
verde/trilha ecológica; que não sei dizer se o material/fotografias constantes às páginas
47/48 foram veiculadas na divulgação do empreendimento; que não sei dizer se os
condôminos da requerida tem acesso a área constante das fotografias de páginas 295;
que não sei dizer o motivo de constar no memorial descritivo juntado às páginas 321 a
existência de trilha ecológica. Sem mais."
As partes não têm outras provas a produzir em audiência e deduzem suas
alegações finais de forma remissivas à petição inicial e contestação, respectivamente.
Não havendo outras medidas a serem tomadas neste ato, reputo encerrada
a instrução do feito e determino sua conclusão para sentença.
Nada mais. Eu, Davi Olegário Portocarrero Naveira, Juiz Leigo, o
digitei.
Deixa-se de colher a assinatura das partes em razão do contido no

artigo 9º, parágrafo único, do Provimento nº 148/2008 do Tribunal de Justiça deste
Estado.
Davi Olegário Portocarrero Naveira

Juiz Leigo
(Assinado digitalmente)
código 66C1F40.
Modelo 826037 - Endereço: Rua Sete de Setembro, 174, Centro - CEP 79002-121, Fone: 3317-8682, Campo Grande-
MS - E-mail: cgr-11jecentral@tjms.jus.br

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Brasileiros, casados entre si, ele empresário, portador da cédula

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS

MB ENGENHARIA SPE 024 S.A

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Os requerentes adquiriram da requerida, através de

A previsão para a conclusão da obra e a entrega do imóvel era

Ocorre que mesmo antes de terem tomado posse do imóvel os

Além disso, ainda tiveram que pagar o valor de R$1.926,35 de

Obviamente que estes débitos deveriam ser suportados pela

Mas os prejuízos não param aí.

Quando do lançamento do empreendimento, a publicidade

A expectativa que se criou era de que os moradores teriam uma

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No entanto, quando da entrega das unidades os requerentes

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Obviamente que tal situação representa grave lesão aos direitos

Assim, os requerentes se sentem enganados, na medida em que

Além disso, se soubessem que não haveria trilha ecológica, os

Com efeito, com vistas a evitar o enriquecimento ilícito, deve a

Evidente que se os requerentes ainda não tinham ingressado na

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O mesmo se aplica ao IPTU, que segundo o contrato, seria de

Nesse sentido, os incisos IV e V do art. 6º do CDC consideram

Corroborando, o inciso IV, do art. 51 do mesmo diploma legal

O Colendo STJ, já decidiu a questão envolvendo a taxa de

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O mesmo raciocínio deve ser aplicado à questão envolvendo o

Com efeito, resta evidente que a requerida deve ser condenada

2.2. DA INDENIZAÇÃO PELO NÃO CUMPRIMENTO DA OFERTA

Por seu turno, ao tratar da oferta, a norma consumerista explicita

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Como explicam FLÁVIO TARTUCE e DANIEL AMORIM3, as regras

A força obrigatória da oferta é tamanha que os autores acima

Portanto, não há dúvida sobre a vinculação da oferta à relação

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COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

CONTRATO – Compra e venda de imóvel em construção –

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Do último acórdão, cabe transcrever trecho do voto do ilustre

Destarte, uma vez verificado que a requerida não cumpriu com

No caso dos danos materiais, caracterizados pela

Ante o exposto pede e requer a Vossa Excelência:

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b) A inversão do ônus da prova, na forma do artigo 6º, VIII, do

c) Ao final a procedência do pedido para o fim de:

i) condenar a requerida a ressarcir os valores pagos a

ii) indenizar os danos materiais decorrentes do

iii) compensar os danos morais decorrentes da frustração

d) Protesta provar o alegado por todos os meios de prova,

Dá-se à causa o valor de R$39.920,00.

Os Autores ajuizaram a presente “Ação de Reparação de Danos Materiais e

Argumentaram que, no ato da aquisição do imóvel, lhe fora prometida a entrega de

Ainda, relataram que se viram obrigados a arcar com o pagamento de despesas

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Diante o exposto, ingressaram com a presente demanda requerendo a condenação da

Esses, resumidamente, foram os fatos e fundamentos do pedido inaugural, os quais,

II.1 - DA MANIFESTA ILEGITIMIDADE AD CAUSAM QUANTO À PLEITO

Primeiramente, compete à Ré arguir preliminar de ilegitimidade ad causam

No caso em tela, de acordo com a narrativa da peça exordial, os Autores informaram

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Ora, Excelência, está claro que, independentemente do exame de mérito, os Autores

Com efeito, cabe ao CONDOMÍNIO, devidamente representado por seu

No caso em comento, os autores pleiteiam para si um direito coletivo dos demais