Universidad Mariano Gálvez de Guatemala

Nombre del estudiante:

Sofia Isabel Kestler González

No. de carne:

6650-17-2996

“TRABAJO DE
INVESTIGACIÓN”
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales – Ciclo VIII

Curso: Derecho Registral

Catedrática: Licda. Gracia Yasmin de Leon Girón

Malacatán, San Marcos 04 de marzo de 2020

 Introducción:
El derecho registral debe entenderse como el conjunto de normas y principios que regulan la
organización, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral. Ahora bien, entendiendo su
definición, corresponde analizar la noción de sus sistemas registrales, para lo que es conveniente
desmesurar tal concepto y conocer la evolución de cada uno de los sistemas en que se constituye,
por lo que en el presente trabajo se encuentra desarrollado.
Los principales Sistemas Registrales que rodean al Derecho Registral en general y de sobremanera
al guatemalteco.
Cuando se habla de sistemas registrales se hace referencia a las diferentes formas en que se
pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos que en éstos
pueden tener la inscripción, no solo en cuanto a ser declarativa o constitutiva sino también en lo
concerniente a la protección de los terceros.
Clasificación de los Sistemas Registrales:
I. Sistema Frances: Este sistema se encuentra representado en el Código Civil de Napoleón de
1804 y en la ley de transcripciones de 23 de marzo de 1855 que ha sido reformada por las leyes del
primero de marzo de 1918, 24 de julio de 1921 y 30 de octubre de 1935 el sistema ha sufrido
reformas importantes por el decreto ley 4 dinero en 1955 terminando con el régimen de la ley de 23
de marzo de 1855. El Código Civil has inspirado en el más puro individualismo hace del
consentimiento el único requisito para tramitar la propiedad inmobiliaria, apartándose de esa forma
de la teoría del título y del modo, estableció solamente normas acerca de la inscripción de la
hipoteca y la transcripción de las donaciones como sustituto de la insinuatio.
Es menester mencionar que sus rasgos fundamentales del sistema francés son los siguientes:
a) Publicidad: Los efectos de la inscripción son negativos. quién no ha inscrito su título no puede
oponerla a otra que lo ha inscrito, aunque su adquisición sea posterior. Se desconocen los principios
de legitimidad y fe registral. el tercero que de buena fe adquiera de un titular registral inscribe su
derecho no tiene posición inatacable. la seguridad del dominio únicamente está en la usucapión.
b) Transcripción: También llamada inscripción puede ser obligatoria o gustativa y ni aún en el primer
supuesto es constitutiva ya que la Constitución de los derechos reales se realizan fuera del registro.
c) Rogación: El registrador no puede actuar de oficio aún en el caso de la inscripción obligatoria para
inscribir necesita de la petición de los interesados o la instancia de los notarios jueces etc.
d) Especialidad: Debido a que el registro llevado por persona y no por fincas, el principio de
especialidad es casi inaplicable.
e) Tracto sucesivo: En el sistema anterior no existió este principio, en la actualidad exige para
inscribir que el disponente tenga inscrito su derecho.
f) Legalidad: Las facultades del registrador en la calificación de los títulos de sumamente limitada, al
extremo que algunos autores sostienen que carece de función calificadora y que su labor consistente
en archivar el documento.
g) Prioridad lleva con todo rigor atiende al día y no al momento en que se pide la inscripción de tal
suerte que entre dos actos que se refieren a una misma finca presentados al registro en el mismo
día se prefiere al de fecha más antigua cualquiera que sea el orden entrada que le haya
correspondido.
Actos inscribibles: se inscriben los actos traslativos, declarativos o modificativos de la propiedad
inmobiliaria o de los derechos reales limitados, los actos que pueden llegar a ser constitutivos,
modificativos o extintivos de derechos inmobiliarios; los actos que establecen cláusulas de
inalienabilidad temporal u otras limitaciones a la ley de disposición de bienes.
Organización del registro: hay un registro por cada sin conscripción y a cargo de un funcionario
llamado conservador dependiente del Ministerio de Hacienda. el documento presentado queda
archivado en el registro y una copia de él se devuelve al presentante, con nota de la presentación y
del Tom en que queda encuadernado en cada ficha personal se indica todos los inmuebles y
derechos reales que pertenecen a cada titular. el fichero real se lleva por fincas consignándose sus
características y situación jurídica.
Este sistema criticado por los débiles efectos de la inscripción insuficiencia para garantizar la
contratación inmobiliaria; la posibilidad de función calificadora, la falta de folio real; la cantidad de
actos no sujetos a inscripción. este sistema descansa sobre la intervención notarial de la cual es
simple complemento de la institución del registro. Existe pues, en este sistema una completa
separación entre los problemas de Constitución o titularidad de los derechos reales y de publicidad
de los mismos; los primeros tienen garantía adecuada en la institución notarial, limitándose el
registro únicamente a los segundos.

II. Sistema Alemán: Alusión a sus antecedentes históricos el sistema alemán está reglamentado en
el Código Civil alemán de 1896; en la ordenanza inmobiliaria de 5 de agosto de 1935 y en la ley de
jurisdicción voluntaria 17 de mayo de 1898. Sus rasgos fundamentales son:
a) En la constitución, modificación y extinción de derechos reales en virtud de negocios jurídicos
Inter vivos se distinguen 3 elementos: el acto causal un negocio obligacional: el acuerdo real
abstracto y la inscripción.
b) La inscripción es constitutiva inscripción de acuerdo real son elementos esenciales para que
supere la transmisión, constitución o modificación jurídica.
c) La inscripción es declarativa cuando la modificación no se produce por negocio jurídico como en
herencia adjudicaciones judiciales. no se precisa del acuerdo real para la extinción de derechos
reales, pues es suficiente una declaración unilateral de titular registral, seguida de la cancelación del
asiento registral.
d) Los actos inscribibles se adopta el sistema de números clausus, los derechos reales sujetos a
inscripción están taxativamente determinados por la ley solo estos tienen acceso al registro.
e) En cuanto al principio de legalidad, el registrador no puede calificar el acto causal, califica
solamente el acuerdo real, la identidad y capacidad de los otorgantes, la actitud del representante y
la naturaleza o carácter de derecho que se trata de inscribir.
f) Para verificar la inscripción es necesario que el disponente tenga de premios gritó su derecho, sin
embargo, existen algunas excepciones: transmisión de derechos heredados, etc. existe una
presunción de exactitud del contenido del registro en cuanto a la legitimación; fe pública; rogación;
prioridad; especialidad.
g) Organización del Registro: las oficinas del registro funcionan por distritos y están a cargo de
funcionarios judiciales dependiente del Ministerio de Justicia. En este sistema se adopta el sistema
de Folio real, en virtud del cual a cada finca se le abre una hoja especial en que figuran todas las
inscripciones relativas a las mismas fincas.
La innecesaria separación entre el negocio causal y el acuerdo real; la quiebra que sufre el principio
de especialidad; se asegura que la refinada técnica en materia de conformación de tipo de hipotecas
llegó a provocar una exagerada intensidad de crédito territorial, lo que ha dado lugar a un
perturbador adeudamiento territorial; la débil relevancia del tercero protegido por la fe pública
registral; en la cual se comprende el tercer adquiriente a título lucrativo.

III. Sistema Suizo: Está reglamentado por El Código Civil del 1 de diciembre de 1907 y en
ordenanza del registro del 22 de febrero de 1910. Sus rasgos fundamentales:
a) Está inspirado en el sistema alemán; aunque se distingue entre título o acto causal y el acuerdo
real, no encontramos la desunión que presentan estos elementos en el derecho alemán.
b) El principio de legitimación se fundamenta en la presunción del derecho y las acciones posesorias
solamente corresponden a la persona inscrita .
c) La fe pública registral según la cual se adquiere la propiedad u otros derechos reales fundándose
de buena fe en una inscripción del registro.
d) Son actos inscribibles solamente los derechos reales , determinados específicamente en la ley, o
sea, se sigue el sistema números clausus.
e) Legalidad la función calificadora el registro es mucho más amplia, pues entiende al negocio
jurídico causal.
f) Tracto sucesivo, es un requisito previo a la inscripción de la persona a quien haya de perjudicar la
inscripción; el orden de prioridad o preferencia se arregla conforme la fecha de presentación del
documento.
g) La rogación se hace efectiva mediante petición requerimiento de inscripción, salvo en ciertos
casos en que se puedan verificar de oficio los asientos.
h) Los registros funcionan por distritos a cargo de funcionarios cantonales o conservadores; está
ordenada por fincas por el sistema de Folio real; los archivos de los registros de este tipo. resultan
excesivamente recargados, requiriendo mucha pericia en su manejo y muy conveniente y amplia
instalación.
La limitación de los tipos de derechos números clausus; es el valor constitutivo de la inscripción
haciendo a esta de carácter necesario y basándose la misma en elemento causal del título; la
protección real y exacta del tráfico jurídico inmobiliario; la debida coordinación entre catastro y
registro de la propiedad y la implementación de un encasillado de forma superior al lado derecho
alemán con lo que se logra claridad y simplicidad del folio y de los asientos.

IV. Sistema Australiano: Denominado también “Sistema de acta de Torrens”, pues su creador fue el
irlandés Sir Robert RIchar Torrens que ocupó los cargos de director de aduanas de Australia del sur
y registrador general. En este último cargo pudo apreciar las dificultades que presentaba el régimen
inmobiliario inglés en su aplicación en esta colonia. Fue aprobado el 27 de enero de 1858. se
sostiene que él mismo se inspiran las disposiciones establecidas para el registro naval por la ley de
la Marina mercante inglesa, otros quien el sistema hipotecario alemán. Sus rasgos fundamentales
son:
a) Inmatriculación: es el ingreso de las fincas al registro y marca el momento de aplicación del
sistema. sin embargo, realizada la inmatriculación las operaciones posteriores sobre la finca se
simplifica extraordinariamente. la inmatriculación va precedida de numerosos trámites que tienen
preferentemente a la identificación de la finca y a la notificación de los interesados con el objeto de
que pueda oponerse a la inscripción. Su trámite tiene el siguiente: se solicita al registrador
acompañado el título de propiedad, planos de la finca y una libranza para gastos y honorarios de
inscripción; se examina por los asesores legales y topógrafos; se notifica la solicitud a las
colindantes y se publica edictos en diarios oficiales y particulares y si no hay oposición o escuchada
por el Tribunal se procede a la inmatriculación, redactando previamente el título de propiedad, del
que se hacen dos ejemplares, 1 se incorpora al registro como libro del registro y otro que se entrega
al solicitante;
b) El título de propiedad se expide a nombre del estado , éste otorga la propiedad de nuevo,
desligándose del anterior titular, este título es irrevocable e intachable; el título de propiedad es
extendido en pergamino o papel muy fuerte el cual expedido a nombre Del Estado cómo sí éste
entregará directamente la propiedad aludida y respondiera a sus consecuencias, en consecuencia
de la fuerza real de los títulos anteriores, presenta de un modo sinóptico los datos descriptivos de la
finca y de los derechos que le afecta; no solo como medida de prueba sino también de soporte a la
propiedad en el papel infiltrado; la acción reivindicatoria contra el titular del certificado de propiedad
no se puede ejercitar más que excepcionalmente en los casos de inmatriculación fraudulenta, error
en los linderos, ejecución por creadora hipotecario o por un arrendador.
c) El título incorpora si el inmueble mismo, de modo que la tendencia del título equivale a la del
inmueble y las negociaciones del mismo los mismos efectos que si se hubieran hecho directamente
con aquel.
d) La función del título de dominio es pues, análoga a la que en nuestro derecho tienen los
almacenes generales de depósito; la entrega del título equivale a la entrega de la propiedad del
inmueble, como consecuencia una vez y matriculada la finca las transacciones se realizan con gran
facilidad, pues es suficiente que los contratantes tienen un impreso oficial apropiado al contrato que
se celebre. Enviándolo el registrador junto con el certificado del título y una libranza por el importe de
los gastos. El registrador previa calificación expide un nuevo título al adquiriente en caso de
enajenación o bien hace constar en él, en su caso, la existencia del gravamen. Cuando el propietario
quiere enajenar o gravar su finca fuera del territorio de la colonia obtiene un certificado de la hoja
registral respectiva, cuya expedición cierra el registro pudiendo vender o hipotecar la finca sin
necesidad de inscripción, con tal qué que constar al dorso de dicho certificado.
e) El certificado del titulo produce plena prueba de la existencia y pertenencia a favor del titular
inscrito.
f) Concede una importante protección al que adquiere de buena fe confiando en el registro y a título
oneroso; la inscripción se impone conforme el principio de legalidad. El registrador no solo hace uso
de su función calificadora, no solo en el momento de matriculación sino también en los actos
posteriores inscribibles.
g) Para reparar el daño que puede sufrir el verdadero propietario en virtud de la inatacabilidad
expedido por el registro, existe un seguro y inmobiliario.

V. Sistema difusivo: Es descentralizado, por regiones. consiste en establecer registros en todas las
jurisdicciones en donde exista autoridades locales, bajó la Guardia y custodia de secretarios de los
ayuntamientos o municipalidades.
Este sistema es similar al adoptado por nuestra legislación en relación al Registro Civil, cuyo
funcionamiento está encargado a los secretarios de las municipalidades, excepto en la capital y en
las cabeceras departamentales en los que el registrador debe ser abogado y notario.

VI. Sistema medio: Se establecen registros en las capitales de los distritos o cabeceras
departamentales, con predicción sobre todo el departamento y con supervisión a nivel nacional,
también se asimila al sistema que quiso adoptar la Constitución Política de la República en su
artículo 230, respecto al registro general la propiedad al establecer que tal registro deberá ser
organizado en cada departamento región, que la ley específica determina.

VII. Sistema concentrativo: Consiste en reunir en una sola oficina o institución, varias cabezas de
distrito o cabeceras departamentales bajo la misma organización y con recursos comunes. Quizás
los ejemplos en nuestro medio de este sistema lo constituyen los registros de poderes, Mercantil, y
de propiedad industrial. pues todos los mandatos, actos de Comercio y de propiedad industrial que
se verifican en la República se inscriben en una sola oficina con sede en la capital. el registro de la
propiedad actualmente adoptar este sistema, aunque el mandato constitucional es que se rija dicha
institución por el sistema medio.

Conclusión:
Con la operación de desmesurar el concepto de sistema registral, el resultado que se obtiene a
primera vista es el de concebirlo como un conjunto de técnicas o prácticas que se implementan en
un registro, en especial si de naturaleza publica; pero tampoco se debe olvidar su contingente
territorial, que como se observará, es trascendental para esta materia.
Ante las ideas expuestas y la amplia clasificación de los mismos sistemas registrales que existen,
que en su mayoría están relacionados al registro general de la propiedad; es recomendable no
reducir a ello la concepción de tal institución, sino más bien estar consiente que su implementación
se produce también en los demás registros públicos que pueden funcionar en un Estado. Asimismo
sería insuficiente considerar al sistema registral únicamente como técnica o práctica, ya que su
ámbito sustancial es más amplio, debido a que cuenta con una sistematización de principios y
normas jurídicas propias, cuya observancia y aplicación es obligatoria.